Metodik för att analysera fastighetsinvesteringar. Bolåne- och investeringsanalys. Bedöma investeringsprojektens attraktivitet. Begreppet analys av hypoteksinvesteringar. Tillvägagångssätt för sin bedömning av kostnaden för egna och lånade finansieringskällor

3. Fastställande av kostnaden för investerat kapital baserat på kapitalisering av inkomst

3.3. Bolåne- och investeringsanalys

Analys av bolåneinvesteringar består av att fastställa värdet på fastigheten som summan av kostnaderna för eget kapital och lånat kapital. I det här fallet beaktas investerarens åsikt att han inte betalar för kostnaden för fastigheter, utan för kapitalkostnaden. Ett lån ses som ett sätt att öka de investerade medlen som krävs för att genomföra transaktionen. Pris rättvisa beräknas genom att diskontera kassaflöden som kommer till investerarens eget kapital från ordinarie inkomster och från återföring, beräknas kostnaden för lånade medel genom att diskontera betalningar av skuldtjänst.

Fastighetens nuvärde bestäms beroende på diskonteringsräntor och kassaflödesegenskaper. Det vill säga att det aktuella värdet beror på projektets varaktighet, förhållandet mellan eget kapital och lånat kapital, ekonomiska egenskaper fastighet och motsvarande diskonteringsräntor.

Låt oss överväga en allmän algoritm för hypoteksinvesteringsanalys för att beräkna värdet på egendom, vars köp finansieras med lånat kapital, och följaktligen kommer kassaflödena från periodiska inkomster och från återgång att fördelas mellan eget kapital och lånat kapital. .

Steg 1. Bestämma nuvärdet av vanliga inkomstströmmar:

– en redovisning av intäkter och kostnader sammanställs för prognosperioden medan beloppen för betalning av skulder beräknas utifrån lånets egenskaper - räntan, hela amorteringstiden och återbetalningsvillkoren, lånets storlek och frekvensen av betalningar för att återbetala lånet;
– Kassaflöden av kapitalbas bestäms;
– avkastningen på investerat kapital beräknas.
– baserat på den beräknade avkastningen på eget kapital bestäms nuvärdet av ordinarie kassaflöden före skatt.

Steg 2. Fastställande av nuvärdet av återföringsintäkterna minus det utestående lånesaldot:

– inkomst från återgång fastställs;
– den återstående skulden vid slutet av ägandeperioden för objektet dras av från inkomsten från återgång;
– baserat på avkastningen på eget kapital beräknad i steg 1, nuvärdet av detta pengaflöde.

Steg 3. Fastställande av fastighetens värde genom att summera de aktuella värdena för de analyserade kassaflödena.

Matematiskt kan fastställandet av värdet på en tillgång representeras som en formel

där N01 är nettodriftsintäkterna för projektets nionde år; DS är mängden skuldtjänst under det n:e året av projektet;

TG – återföringsbelopp exklusive försäljningskostnader;

UM – obetalt lånesaldo i slutet av projektperioden P;i – avkastning på eget kapital; M – Det ursprungliga lånebeloppet eller det aktuella kapitalbeloppet.

Denna formel kan användas som en ekvation i följande fall:

– om mängden återgång av egendom är svår att förutsäga, men det är möjligt att bestämma trender i dess förändring i förhållande till det initiala värdet, kan du i beräkningar använda återgångsbeloppet uttryckt som en bråkdel av det initiala värdet;

– om problemformuleringen inte definierar lånebeloppet, utan endast andelen av lånet.

Låt oss överväga de viktigaste kriterierna för effektiviteten av investeringsprojekt.

Nettonuvärde - ett kriterium som mäter överskottet av nytta från ett projekt jämfört med kostnader, med hänsyn tagen till pengars nuvarande värde

,

där NPV är nettonuvärdet av investeringsprojektet; Co – initial investering; С i – kassaflöde för period t; i, – diskonteringsränta för period t.

Ett positivt NPV-värde innebär att kassaflödena från projektet överstiger kostnaderna för dess genomförande.

Steg för att tillämpa nettonuvärdesregeln:

– prognostisering av kassaflöden från projektet under hela den förväntade löptiden, inklusive intäkter från återförsäljning i slutet av denna period;
– Fastställande av den alternativa kapitalkostnaden på finansmarknaden.
– bestämma det aktuella värdet av kassaflöden från projektet genom att diskontera med en kurs som motsvarar alternativkostnaden för kapital och subtrahera beloppet för den initiala investeringen.
– urval av ett projekt med maximalt NPV-värde från flera alternativ.

Ju högre NPV, desto mer inkomst får investeraren från att investera kapital.

Låt oss överväga de grundläggande reglerna för att fatta investeringsbeslut.

1) Projektet bör investeras om NPV-värdet är positivt. Det övervägda effektivitetskriteriet (NPV) gör att vi kan ta hänsyn till förändringar i pengars värde över tid, endast beroende på det prognostiserade kassaflödet och alternativkostnaden för kapital. Nettonuvärdet av flera investeringsprojekt uttrycks i dagens pengar, vilket gör att de kan jämföras och summeras korrekt.

2) Den diskonteringsränta som används vid beräkning av NPV bestäms av alternativkostnaden för kapital, dvs. projektets lönsamhet beaktas när man investerar pengar med lika risk. I praktiken kan lönsamheten för ett projekt vara högre än för ett projekt med alternativ risk. Därför bör ett projekt investeras om avkastningen är högre än alternativkostnaden för kapital.

De övervägda reglerna för att fatta investeringsbeslut kan komma i konflikt om det finns kassaflöden under mer än två perioder.

Återbetalningsperiod - den tid som krävs för att de totala kassaflödena från ett projekt ska vara lika med den initiala investeringen. Denna investeringsprestandamätare används av investerare som vill veta när en full avkastning på deras investerade kapital kommer att ske.

Nackdel: betalningar efter återbetalningsperioden beaktas inte.

Analys av bolåneinvesteringar består av att fastställa värdet på fastigheten som summan av kostnaderna för eget kapital och lånat kapital. I det här fallet beaktas investerarens åsikt att han inte betalar för kostnaden för fastigheter, utan för kapitalkostnaden. Ett lån ses som ett sätt att öka de investerade medlen som krävs för att genomföra transaktionen. Kostnaden för eget kapital beräknas genom att diskontera de kassaflöden som kommer till investerarens eget kapital från ordinarie inkomster och från återföring, kostnaden för lånat kapital beräknas genom att diskontera skuldtjänstbetalningar.

Fastighetens nuvärde bestäms beroende på diskonteringsräntor och kassaflödesegenskaper. Det vill säga att det aktuella värdet beror på projektets varaktighet, förhållandet mellan eget kapital och skuldsatt kapital, fastighetens ekonomiska egenskaper och motsvarande diskonteringsräntor.

Metoder för analys av hypoteksinvesteringar

Analysen använder två metoder (två tekniker): den traditionella metoden och Ellwood-tekniken. Traditionell metod speglar uttryckligen logiken i investerings- och bolåneanalys. Ellwoods metod, som återspeglar samma logik, använder förhållanden mellan lönsamhetskvoter och proportionella förhållanden mellan investeringskomponenter.

Nackdel: betalningar efter återbetalningsperioden beaktas inte.

23. Ellwood-teknik vid hypoteksanalys. Den används i investerings- och hypoteksanalyser och ger samma resultat som den traditionella tekniken, eftersom den är baserad på samma uppsättning initiala data och idéer om förhållandet mellan eget kapital och lånat kapital under investeringsprojektets utvecklingsperiod. . Det fantastiska med Ellwoods teknik är att den låter dig analysera egendom i förhållande till dess pris baserat på avkastningsförhållandena för aktieindikatorer i investeringsstrukturen, förändringar i värdet av totalt kapital och ganska tydligt visar mekanismen för förändringar i eget kapital. under investeringsperioden.

Ellwood belåningsgrad: C = Y e + p(sff, Y e ) -R m, där p är andelen av det aktuella lånesaldot som amorterats under prognosperioden,

Uttryck 1/(1 + Δ n A) i ekvationen är en stabiliserande faktor och används när inkomsten inte är konstant, utan ändras regelbundet. Vanligtvis specificeras lagen om inkomstförändring (till exempel linjär, exponentiell, enligt sparfondsfaktorn), i enlighet med vilken stabiliseringskoefficienten a bestäms enligt föruträknade tabeller. Värdet bestäms genom att dividera inkomsten för året före värderingsdagen med kapitaliseringskursen, med hänsyn tagen till stabiliseringen av inkomsten. I framtiden kommer vi att överväga Ellwoods teknik endast för permanent inkomst.

Ellwood visar att detta uttryck verkligen återspeglar alla delar av omvandlingen av ens egen och lånade pengar kombinerat med investerat kapital, särskilt finansiell hävstång, avskrivningar inteckningslån och aktievinster till följd av amortering av lån.

24. Investeringsgruppsteknik vid hypoteksanalys

Investeringsgruppsteknik

Investeringsgruppsteknikär en metod för att beräkna den totala avkastningen baserat på den årliga bolånekonstanten och kassaflödesräntan på eget kapital. Från marknadsinformation om dessa nyckeltal kan marknadens totala avkastning bestämmas. Den senare beräknas som medelvärdet av den erforderliga bolånekonstanten och kassaflödestakten på eget kapital, viktat med Specifik gravitation inteckning och investerares kapital i den totala köpeskillingen.

Investeringsgruppstekniken används för att uppskatta värdet på en fastighet i avsaknad av tillräcklig information om försäljningspriserna för jämförbara fastigheter och tillförlitliga uppgifter om driftsnettot. Men i avsaknad av information om jämförbara transaktioner är det ofta svårt att fastställa de erforderliga kassaflödesräntorna för eget kapital, bolåneskuldkvoter och andra indikatorer som är nödvändiga för investeringsgruppens teknik för att beräkna den totala avkastningen.

Under villkoren för uppkomsten av fastighetsmarknaden köps föremål huvudsakligen på bekostnad av egna medel. Världen praxis av länder marknadsekonomi bygger på att nästan alla fastighetsaffärer genomförs med bistånd av inteckning lån, det vill säga finansiell hävstång används.
Lån för att finansiera fastighetstransaktioner lockas av ett antal skäl, de främsta är följande:
Kostnaden för fastigheter är hög, och endast ett fåtal köpare har tillräckligt med pengar för att köpa den.
De som har tillräckliga medel försöker minska risken för kapitalinvesteringar, det vill säga de försöker diversifiera sina investeringar.
Användningen av lån gör det möjligt för investeraren att kontrollera stora mängder inkomstgenererande egendom.
Besparingar genom skattereduktion (i de flesta länder beskattas inte ränta på lån).
Därför består fastighetsinvesteringar i de flesta fall av två komponenter: inteckning kredit och eget kapital. I detta fall måste kapitaliseringsräntan uppfylla marknadsmässiga inkomstkrav för båda delarna av investeringen. I annat dessa investeringar i form av egna medel och lån kommer att investeras i ytterligare ett mer lönsamt projekt.
Således är kapitaliseringsgraden uppdelad i två komponenter: inteckning konstant och kapitaliseringsgrad på eget kapital

25. Tillämpning av den traditionella modellen för hypoteksinvesteringsanalys En förutsättning för den traditionella modellen för hypoteksinvesteringsanalys är bestämmelsen om att total kostnad egendom är lika med summan av nuvärdet av räntan på eget kapital och nuvärdet av räntan på lånat kapital. Aktieräntornas värde bestäms genom diskontering av kassaflödet före skatt, medan avkastningen på eget kapital, definierat som marknadsgenomsnittet, används som diskonteringsränta.

Analysmodeller för hypoteksinvesteringar baserade på kapitalisering av inkomster från användning av fastighet. Det vanligaste tillvägagångssättet för analys av hypoteksinvesteringar för denna grupp är att bestämma den totala kapitaliseringskvoten med hjälp av Ellwood-formeln. Dessutom används investeringsgruppsmetoden och direktkapitaliseringsmetoden.

Den traditionella tekniken för analys av hypoteksinvesteringar är en metod för att bedöma värdet på egendom, som bygger på att bestämma det totala beloppet av återköpskapitalet, inklusive hypotekslån och aktieinvesteringar. Enligt denna teknik beräknas värdet på en fastighet genom att lägga till nuvärdet av kontanta intäkter och återförsäljningsintäkter som förväntas av investeraren till lånebeloppet. Således uppskattas både hela det förväntade driftsöverskottet och beloppet av intäkterna från återförsäljningen av fastigheten.

Den traditionella tekniken kräver uppskattningar av de förväntade kassaflödena som ska erhållas av investeraren, såväl som intäkterna från återförsäljning. Dessa två element ger det uppskattade nuvärdet av eget kapital. Det ursprungliga lånesaldot (oavsett om det är ett nytt lån eller en intjänad skuld) läggs sedan till aktievärdet för att fastställa det marknadsvärderade värdet. Om det nya lånet lämnas på rådande marknadsvillkor och den slutliga avkastningen på eget kapital uppfyller gällande marknadskrav, kommer resultatet att bli en uppskattad marknadspris fastighet. Denna teknik tar inte hänsyn till skattekonsekvenser.

Principen bakom den traditionella tekniken är att den bedömda avkastningen tillfaller både investerare och borgenärer.

Det kombinerade nuvärdet av inkomsterna för borgenärer och investerare utgör det maximala beloppet för inlösenkapital. det är alltså priset som ska betalas för fastigheten. Denna teknik förbättrar värderingsmetoden för eget kapitalkassaflöde eftersom den tar hänsyn till återförsäljningsintäkter. Det senare inkluderar storleken på ökningen (eller minskningen) av fastighetens värde och värdeminskningen av inteckningen som investeraren erhåller vid återförsäljning.

Den avkastning som både hypotekslångivare och investerare får bör inkludera både avkastning på investeringen och avkastning på investeringen.

26. Markmarknad, struktur, funktioner, struktur, föremål, ämnen

Mark är den viktigaste resursen och intar en exceptionell plats i livet och aktiviteterna i alla samhällen. Markmarknaden har ett antal specifika egenskaper:

1. mark är en gratis gåva av naturen, vilket gör att vi kan prata om den irrationella karaktären av dess värde. Emellertid är mark ett föremål för försäljning och köp; jordarrendeförhållanden är förknippade med den.

2. beroende på vissa naturliga och klimatiska förhållanden, samt läget för tomter, delas de senare in i de bästa, genomsnittliga och sämsta. Denna uppdelning är baserad på jordens naturliga bördighet, som jordens produktivitet beror på. Men det kan förbättras som ett resultat av ytterligare investeringar i det av arbete och kapital. Denna förbättrade markens bördighet kallas ekonomisk. Att öka jordens ekonomiska bördighet är praktiskt taget möjligt i alla områden. Den har dock vissa gränser förknippade med den välkända lagen om minskande markens bördighet, när varje efterföljande utgiftsenhet ger allt mindre avkastning med den befintliga tekniken för markodling.

3. Som ett resultat av den fasta markytan av naturen kännetecknas utbudet av mark av fullständig oelasticitet i social skala. Det begränsade utbudet av markresurser förvärras av att mark hänförs till privat ägande. Under marknadsförhållanden är markägare mycket ovilliga att sälja sina tomter, genom att företräda att hyra ut mark i form av arrende, erhåller de rätt att få en stabil inkomst, varför det vid varje givet tillfälle endast säljs en liten del markfond, detta är den grundläggande egenskapen för markmarknaden.

Markmarknaden skapar förutsättningar som stimulerar en effektiv markanvändning och tvingar enskilda enheter att avstå en del av marken eller hela tomten om den inte fungerar effektivt.

Markmarknaden bör förstås inte bara som köp och försäljning av mark, utan också som tillhandahållande av mark för uthyrning, liksom hela marknaden för jordbruksprodukter, där jordägandeförhållanden realiseras i en eller annan form.

Ämnena för en marknadsekonomi är två typer av ägare - den fulla ägaren och ägaren efter konsumtion (ägare, användare). Den begränsade tillgången på mark och omöjligheten av dess produktion bidrar till uppkomsten av två typer av markmonopol. Hela ägaren utövar monopol på privat egendom: han är fri att tillåta eller inte tillåta en entreprenör att investera kapital i hans mark; kan hyra ut den. Efter att ha slutfört en arrendetransaktion bestäms en specifik användare av marken som utövar en monopolrätt att förvalta den givna tomten.

27. Funktioner hos metoder för att bedöma markområden för utveckling

Markvärderingsmetoder

1. Den normativa metoden är att bestämma det normativa priset på mark. Det används vid överlåtelse, köp av mark till ägande, upprättande av gemensamt (delat) ägande utöver den fria normen, överlåtelse genom arv eller donation, erhållande av ett lån med säkerhet, uttag för statliga eller offentliga behov.

2. Försäljningsjämförelsemetoden är den enklaste och effektiv metod värdering, kan användas för att utvärdera både faktiskt ledig och förmodad ledig mark; låter dig bestämma det specifika priset för en tomt genom att göra procentuella justeringar av försäljningspriserna för analoger.

3. Metoden för aktivering av tomträttsavgäld bygger på att om det finns tillräcklig information om hyrespriserna för tomtmark är det möjligt att fastställa värdet av dessa tomter som nuvärdet av framtida inkomster i form av hyra för den mark som bedöms.

4. Fördelningsmetod (metod för förhållandet, korrelation) - bestämning av komponentvärdet för en tomt baserat på ett känt förhållande mellan värdet på mark och förbättringar i fastighetskomplexet. Metoden bygger på bidragsprincipen och påståendet att det för varje fastighetsslag finns ett normalt förhållande mellan värdet på mark och byggnader.

5. Tilldelnings- (utvinnings)metoden används för att utvärdera bebyggda tomter om det finns uppgifter om transaktionspriser för liknande fastighetsobjekt.

6. Restmetoden baseras på investeringsgruppstekniken för fysiska komponenter.

7. Indelningsmetoden (utbyggnadsmetod) används för att bedöma mark som lämpar sig för indelning i enskilda tomter.

28. Funktioner för användningen av resttekniken för att bedöma lagring i staden.

Metoden används för att utvärdera bebyggda och obebyggda tomter. Förutsättningen för att tillämpa metoden är möjligheten att utveckla den taxerade tomtmarken med förbättringar som genererar inkomster.

Metoden innefattar följande sekvens av åtgärder 16:

Beräkning av driftsnetto hänförligt till förbättringar under en viss tidsperiod som produkten av kostnaden för reproduktion eller ersättning av förbättringar med motsvarande kapitaliseringskvot av inkomst från förbättringar;

Beräkning av tomträttsavgälds belopp som skillnaden mellan driftsnettot av en enskild fastighet under viss tid och driftsnetto hänförligt till förbättringar för motsvarande tidsperiod;

Beräkning av marknadsvärdet på en tomt genom aktivering av markarrenden.

Metoden tillåter också följande sekvens av åtgärder:

Beräkning av kostnaden för reproduktion eller utbyte av förbättringar som motsvarar den mest effektiva användningen av den bedömda tomten;

Beräkning av driftsnetto från en enskild fastighet under en viss tidsperiod baserat på marknadshyror;

Beräkning av marknadsvärdet för en enskild fastighet genom att kapitalisera driftsnetto under en viss tidsperiod;

Beräkning av marknadsvärdet för en tomt genom att subtrahera kostnaden för reproduktion eller utbyte av förbättringar från marknadsvärdet för en enskild fastighet.

Dessa lån ges ut till en bråkdel av fastighetens värde, till stor del beroende på långivarens uppfattning om likviditeten i den tillgång som investeras. Gemensamt deltagande i detta fall, långivaren deltar i fördelningen av vinster från inkomst och eller ökning av värdet av tillgångar, utöver räntebetalningar, genom att tillhandahålla ett lån till en mer förmånlig ränta. Analys av bolåneförhållanden som en integrerad del av ett investeringsprojekt skapar den nödvändiga grunden för att bestämma kassaflöden av nuvärdet av tillgångar och...

Om detta verk inte passar dig finns längst ner på sidan en lista med liknande verk. Du kan också använda sökknappen

Ämne 8. Grunderna för investerings- och bolåneanalys.

Planen:

1. Typer av lån och säkerhetslagstiftning.
2. Metoder för investeringar och hypotekslån analys.
3. Effekten av ett bolån på pris-värde-förhållandet.

1. Effekten av finansiell hävstång.

I takt med att finansieringsinstitutioner utvecklas och tillgången på lån ökar, lockar ett ökande antal investerare lånade medel för att utveckla investeringsprojekt relaterade till fastigheter. Om låntagarens investerade tillgång tjänar som säkerhet för en långfristig skuldförbindelse kallas ett sådant lån för hypotekslån. Det är denna form av utlåning som är mest typisk för transaktioner som innebär överföring av rättigheter till fastigheter, och är mest att föredra för att minimera riskerna för långivare. Intresset för användningen av lånat kapital, tillsammans med att minska investeringsrisken, orsakas också av ett antal andra ekonomiska skäl.

Den viktigaste är att användningen av ett lån under vissa förhållanden ökar mottagarens inkomst, eftersom den vinst som tjänas in med hjälp av dessa fonder, till ett belopp som överstiger den betalda räntan, ökar investerarens eget kapital om avkastningen på hela det investerade kapitalet överstiger kostnaden för lånade medel. Detta är effekten av finansiell hävstång, som vanligtvis definieras som användningen av lånade medel för att genomföra ett investeringsprojekt.

2. Typer av lån och lagstiftning om säkerheter.

För närvarande finns det många hypotekslånesystem, som skiljer sig huvudsakligen i villkoren för att få lån, räntebetalningssystem och amortering av kapitalbeloppet. I Ryssland är bolåneutlåningen för närvarande mycket begränsad, själva lånen är mycket dyra och långfristiga lån är praktiskt taget obefintliga. Detta beror främst på de betydande risker som den ryska fastighetsmarknaden är belastad med och avsaknaden av privat ägande av mark, som är huvudkomponenten i fastighetssäkerheter. Dessutom finns det ingen lag om bostadslån ännu.

Det råder dock ingen tvekan om att institutionen för hypotekslån oundvikligen kommer att anta civiliserade former inom en snar framtid. Följaktligen måste analytiker som arbetar inom området för att utvärdera investeringsprojekt relaterade till fastigheter vara väl insatta i formerna av hypotekslån, system för att uppfylla investerarnas lånade skyldigheter och påverkan av dessa faktorer på priset på investerade objekt.

De vanligaste typerna av lån är:

• Med ballongbetalning
• Självdämpande
• Med rörlig ränta
• Kanadensisk roll-over
• Slutlig inteckning
• Gemensamt deltagande
• Lån med rabattpoäng.

Lån med ballongbetalningföreskriver betalning och ränta på kapitalbeloppet vid utgången av lånetiden. Det finns mellanliggande alternativ, såsom periodiska räntebetalningar och återbetalning av skuldbeloppet i slutet av lånetiden. Ballonglån är mest typiska för investerare som försöker minimera kostnaderna under utvecklingen av projektet och i slutet av denna period fullgöra skuldförpliktelser efter försäljningen av sina tillgångar.

Självamorterande lånföreskriver lika periodiska betalningar, inklusive räntebetalningar som faller när skulden amorteras och växande betalningar för amortering av lån. Dessa lån ges ut till belopp som är en bråkdel av fastighetens värde, till stor del beroende på långivarens uppfattning om investeringstillgångens likviditet. Ett självamorterande hypotekslån är mest praktiskt när man analyserar strukturen för investeringar och de ekonomiska egenskaperna hos inkomstproducerande fastigheter, därför kommer vi i framtiden att använda ett lån av denna typ när vi överväger metoder för analys av hypoteksinvesteringar.

Lån med rörlig räntaanvänds vanligtvis när investerare och långivare försöker ta hänsyn till det snabbt föränderliga prisläget på kapital- och resursmarknaderna. I det här fallet kan räntan ändras antingen direkt eller genom en förändring av storleken på betalningar eller amorteringstider.

Kanadensisk roll-overen form av lån med rörlig ränta där räntan justeras med förutbestämda tidsintervall (vanligtvis flera år).

Slutlig inteckningpresenteras av en tredje part eller av innehavaren av den första inteckningen, skapa en junior inteckning. Ägaren av den utgående panträtten övertar saldot av det första lånet och kräver högre betalningar på det avslutande lånebeloppet, vilket inkluderar saldot av det gamla och det egna lånet. Således använder den nya långivaren finansiell hävstång för sitt eget lån.

Gemensamt deltagandei detta fall deltar långivaren i fördelningen av vinster från inkomst och (eller) ökning av värdet på tillgångar utöver räntebetalningar, och tillhandahåller ett lån till en mer förmånlig ränta.

Lån med rabattpoänginnebär att låntagaren faktiskt får ett mindre belopp än vad som anges i låneavtalet. Däremot ska ränta och amorteringsbetalningar betalas på hela skuldbeloppet. Investeraren går med på en rabatt på lånebeloppet i utbyte mot en låg ränta, medan långivaren genom att ge ett lån till underpris ökar den slutliga avkastningen i förhållande till det faktiska lånet. Rabatten på det avtalade beloppet mäts i rabattpoäng. En rabattpoäng är lika med en procent av det avtalsenliga skuldbeloppet.

I praktiken används flera andra typer av bostadslån, men de är alla modifieringar av ovanstående.

Analys av bolåneförhållanden som en integrerad del av ett investeringsprojekt skapar den nödvändiga grunden för att bestämma kassaflöden, tillgångarnas nuvärde och eget kapital. Värderingsmannen behöver känna till ägares och borgenärers nuvarande intressen och preferenser, samt de nuvarande förhållandena på kapitalmarknaden, för att korrekt kunna justera det nominella värdet av lånade förpliktelser som en integrerad del av ägarens nuvarande värde.

Vid analys av fastigheter som ett finansieringsobjekt måste värderingsmannen vara väl insatt i lagen, i synnerhet veta om denna fastighet är föremål för rättigheter såsom avyttringsrätt, överlåtbarhetsrätt och rätten att vara föremålet. av hypotekslån.

Låt oss överväga de viktigaste bestämmelserna i projektet Federal lag”På inteckning (fastighetspant)”, vilket är tillrådligt för en praktiserande fastighetsvärderare att fokusera på.

• Grunden för intecknings uppkomst är ett avtal om pantsättning av fast egendom (inteckningsavtal), enligt vilket panthavaren, som är borgenär enligt låneskyldighet säkerställd genom pant, har rätt att trygga sina penningfordringar fr.o.m. värdet av panthavarens pantsatta egendom.
• Panträtten gäller för tomter, företag, byggnader, strukturer, lägenheter och annan fastighet inom de gränser som fastställs av federala lagar.
• Föremålet för en inteckning kan vara fast egendom, vars rättigheter är föremål för statlig registrering:

1. landa
2. företag, såväl som byggnader, strukturer och annan fastighet som används i företagande verksamhet
3. bostadshus, lägenheter och delar av bostadshus och lägenheter, bestående av ett eller flera isolerade rum
4. stugor, trädgårdshus, garage och andra konsumtionsbyggnader
5. luft och sjöfartyg inlandssjöfart och rymdobjekt.

• Panträtten kan belastas med egendom som tillkommer pantsättaren på grund av äganderätt eller ekonomisk förvaltningsrätt.
• Fastigheter för vilka utmätning är förbjuden enligt federal lag och inte innehåller obligatorisk privatisering eller förbud mot privatisering kan inte bli föremål för ett bolåneavtal.
• Inteckningsavtalet ska innehålla resultatet av fastighetsvärderingen som bestäms genom överenskommelse mellan pantsättaren och panthavaren.
• Kostnaden för en tomt kan inte fastställas under dess regleringsgrund.
• Vid bedömningen av säkerheten kan föremål för ett bolåneavtal använda tjänsterna från en oberoende professionell organisation.
• Inteckning är föremål för statlig registrering av rättsliga myndigheter i en enda statsregister rättigheter till fastigheter och transaktioner med den.
• Eventuellt överlåtelse av fast egendom som pantsatts enligt ett inteckningsavtal av pantsättaren till annan person till följd av ”försäljning, gåva, bedrägeri, att göra den som ett bidrag till ett affärspartnerskap eller ett företag, eller ett bidrag till produktionskooperativ eller på annat sätt endast med panthavarens samtycke, om inte annat följer av inteckningsavtalet.”
• Det är möjligt att ingå en annan inteckningsskyldighet (efterföljande inteckning) i förhållande till egendom som redan är avsedd enligt inteckningsavtalet för att säkerställa en tidigare förpliktelse (tidigare inteckning), om inte detta är förbjudet enligt den tidigare inteckningen. En efterföljande inteckning är inte tillåten om den tidigare är bestyrkt av en inteckning.
• Tillfredsställelse av panthavarens fordringar enligt den tidigare inteckningen har företräde framför tillfredsställelsen av panthavarens fordringar under den efterföljande inteckningen.
• Rättigheter enligt ett inteckningsavtal får, om det inte är bestyrkt genom inteckning, säljas av panthavaren till annan, om det inte är förbjudet enligt avtalet. Den till vilken rättigheterna enligt inteckningsavtalet överlåts får också rättigheterna enligt den huvudförpliktelse som panten tryggar.
• Panträtten får överlåtas till annan med överlåtelse av rättigheter enligt den förpliktelse som panten tryggar, och även pantsättas till annan i enlighet med skyldigheten enligt låneavtal mellan den personen och panthavaren.
• Rättens beslut om utmätning av den intecknade egendomen måste ange det ursprungliga försäljningspriset för fastigheten för dess försäljning på offentlig auktion.
• Enligt ett inteckningsavtal kan tomter som ägs av medborgare och juridiska personer belånas.
• Tomter som är i statlig eller kommunal ägo kan intecknas enligt ett inteckningsavtal, förutom offentlig mark, skyddade områden, områden där det är förbjudet att bygga, territorier med särskilda användningsvillkor och områden vars inteckning inte är tillåten enligt federal lag .
• Ett inteckningsavtal avseende ett företag, byggnad eller struktur är endast möjligt i samband med den tomt på vilken dessa objekt är belägna, eller med en funktionellt nödvändig del av denna tomt eller rätten att upplåta denna tomt. Rätten till stadigvarande nyttjande av en tomt är inte pantsatt utan övergår vid utmätning av den på denna tomt belägna fastigheten.
• Värdering av ett företags tillgångar är obligatoriskt och är en bilaga till bolåneavtalet för ett företag eller en del av dess fastighetskomplex.
• Belåning av enskilda och flerbostadshus och lägenheter är tillåtet om de är privatägda och inte tillåtet om dessa objekt är i statlig eller kommunal ägo.

3. Metoder för investeringar och hypotekslån analys.

Grunden för investerings- och bolåneanalys är idén om fastighetsvärde som en kombination av värdet av eget kapital och lånade medel. I enlighet med detta bestäms det högsta rimliga priset för fastigheten som summan av det aktuella värdet av kassaflöden, inklusive intäkterna från återföring hänförliga till investerarens medel, och lånebeloppet eller dess nuvarande saldo.

Vid investeringar och hypoteksanalys beaktas investerarens åsikt att han inte betalar för kostnaden för fastigheter, utan kostnaden för eget kapital, och lånet betraktas som ett ytterligare sätt att slutföra transaktionen och öka eget kapital. Analysen använder två metoder (två tekniker): den traditionella metoden och Elwood-tekniken. Den traditionella metoden speglar uttryckligen logiken i investerings- och bolåneanalys. Elwoods metod, som återspeglar samma logik, använder förhållanden mellan lönsamhetskvoter och proportionella förhållanden mellan investeringskomponenter.

Traditionell metod.Denna metod tar hänsyn till att investeraren och långivaren förväntar sig att få avkastning på sin investering och återbetala den. Dessa intressen måste säkerställas av den totala inkomsten för hela investeringsbeloppet och försäljningen av tillgångar i slutet av investeringsprojektet. Mängden investeringar som krävs bestäms som summan av nuvärdet av kassaflödet bestående av investerarens eget kapital och aktuellt skuldsaldo.

Nuvärdet av en investerares kassaflöde består av nuvärdet av periodiska kassaintäkter, ökningen av värdet på aktietillgångar till följd av amortering av lån. Värdet av det aktuella skuldsaldot är lika med nuvärdet av låneservicebetalningarna för den återstående löptiden, diskonterat med räntan.

Kostnadsberäkning inom traditionell teknik genomförs i tre steg.

Steg I. För den accepterade prognosperioden upprättas en inkomst- och kostnadsredovisning och kassaflöde före skatt bestäms, d.v.s. på eget kapital. Steget avslutas med att bestämma det aktuella värdet av detta flöde i enlighet med prognosperioden och den slutliga avkastningen på eget kapital som investeraren förväntar sig Eder.

Steg II. Intäkterna från återförsäljningen av fastigheter bestäms genom att från återförsäljningspriset subtrahera kostnaderna för transaktionen och den återstående skulden vid prognosperiodens slut. Nuvärdet av intäkterna bedöms i samma takt.

Steg III. Det aktuella värdet av eget kapital bestäms genom att addera resultatet av stegen. Värdet av eget kapital och nuvarande skuldsaldo bedöms.

Den traditionella tekniken för analys av hypoteksinvesteringar gör att man kan dra vissa slutsatser om prognosperiodens inflytande på bedömningsresultaten. En viktig faktor som begränsar innehavstiden ur en investerares synvinkel är minskningen över tiden av avskrivningar (tillgångar) och ränteavdrag från resultat före skatt. Dessutom kan mer föredragna investeringsalternativ dyka upp (externa faktorer). Å andra sidan minskar det nuvarande värdet av den nuvarande skuldkvoten gradvis, vilket leder till effektiviteten av finansiell hävstång. Analys med traditionella tekniker av optioner med olika besittningsrätter visar prognosperiodens uppenbara inflytande på värdet av det uppskattade värdet. Beroendet är dessutom sådant att vid en ökning av den prognostiserade besittningen sjunker värdet på taxeringsvärdet, förutsatt att värdet minskar under prognosperioderna.

Elwood teknik. Den används i investerings- och hypoteksanalyser och ger samma resultat som den traditionella tekniken, eftersom den är baserad på samma uppsättning initiala data och idéer om förhållandet mellan eget kapital och lånat kapital under investeringsprojektets utvecklingsperiod. . Skillnaden mellan Elwoods teknik är att den är baserad på avkastningskvoterna för aktieindikatorer i investeringsstrukturen, förändringar i värdet av totalt kapital och visar ganska tydligt mekanismen för förändringar i eget kapital under investeringsperioden.

Allmän form Elwoods formler:

där R 0 - total kapitaliseringsgrad

MED Ellwood belåningsgrad

Fraktionell förändring av fastighetsvärdet

(sff, Y e ) ersättningsfondfaktor till avkastningen på eget kapital

Andel förändring i inkomst för prognosperioden

Stabiliseringskoefficient

Elwood Bolånekvot:

C = Ye + p(sff, Ye) Rm

Där p är andelen av det aktuella lånesaldot som amorterats över prognosperioden

Rm En bolånekonstant i förhållande till nuvarande skuldsaldo.

Uttrycket i ekvationen är en stabiliserande faktor och används när inkomsten inte är konstant, utan ändras regelbundet. Vanligtvis specificeras lagen om inkomstförändring (till exempel linjär, exponentiell, enligt ackumuleringsfondfaktorn), i enlighet med vilken stabiliseringskoefficienten bestäms enligt förberäknade tabeller. Värdet bestäms genom att dividera inkomsten för året före värderingsdagen med kapitaliseringskursen, med hänsyn tagen till stabiliseringen av inkomsten. I framtiden kommer vi att överväga Elwood-tekniken endast för permanent inkomst.

Låt oss skriva Elwoods uttryck utan att ta hänsyn till förändringar i värdet av fastigheter vid konstant inkomst:

Detta uttryck kallas för baskapitaliseringsgraden, som är lika med den slutliga avkastningen på eget kapital justerad för finansieringsvillkor och avskrivningar.

Låt oss överväga strukturen för den övergripande kapitaliseringskvoten i Elwood-form utan att ta hänsyn till förändringar i fastighetsvärden, för vilka vi använder investeringsgruppstekniken för avkastning. Denna teknik väger avkastningen på eget kapital och skulder i deras respektive andelar av totalt investerat kapital:

Yo = m*Ym + (1 m)*Ye

För att detta uttryck ska bli ekvivalent med baskoefficienten r , ytterligare två faktorer måste beaktas. Den första är att investeraren regelbundet måste dra av från sin inkomst för att amortera på lånet, vilket minskar sitt eget kapital. Därför är det nödvändigt att justera värdet Yo i det föregående uttrycket genom att lägga till en periodiskt inbetald andel av det totala kapitalet till ränta lika med räntan på lånet. Uttrycket för denna justering är utväxlingsförhållandet m , multiplicerat med ersättningsfondsfaktorn vid räntan(sff, Ym). Kvantitet (sff, Ym) är lika med skillnaden mellan bolånekonstanten och räntan, d.v.s. Rm Ym . Med hänsyn till detta ändringsförslag:

Yo = m*Ym + (1 m)*Ye + m*(Rm Ym)

Den andra justeringsperioden måste ta hänsyn till det faktum att investerarens egna kapital till följd av återföring ökar med beloppet av den del av lånet som amorteras under innehavsperioden. För att bestämma denna justering måste du multiplicera det avskrivna beloppet som en andel av det totala ursprungliga kapitalet med ersättningsfondfaktorn till den slutliga avkastningen på eget kapital (realisering till eget kapital sker i slutet av innehavsperioden). Därför har den andra korrigeringstermen formen: mp(sff, Ym) , och med ett minustecken, eftersom detta ändringsförslag ökar kostnaderna.

Således:

Yo = m*Ym + (1 m)*Ye + m(Rm Ym) mp(sff, Ye)

Och efter att ha kombinerat liknande medlemmar och ersatt Yo på r (vi tar inte hänsyn till förändringar i fastighetsvärde):

R = Ye m*(Ye + (p(sff) Rm))

Således får vi det grundläggande kapitaliseringsförhållandet för Elwood-uttrycket. Att gå vidare från investeringsgruppstekniken genom de nödvändiga justeringarna av Elwoods uttryck visar att detta uttryck faktiskt återspeglar alla delar av omvandlingen av eget kapital och lånade medel kombinerat i det investerade kapitalet, i synnerhet finansiell hävstång, amortering av bolånet och ökningen av eget kapital till följd av amortering av lånet.

Elwood-ekvationen uttryckt i termer av skuldtäckningsgraden.Finansiering av projekt som är förknippade med betydande risker när det gäller erhållande av stabil inkomst kan ändra inriktningen för långivare när det gäller kriteriet som bestämmer mängden lånade medel. Långivaren anser att det i denna situation är mer lämpligt att bestämma lånestorleken inte på prisbasis, utan utifrån förhållandet mellan den årliga Nettoinkomst investerare till årliga betalningar på en låneåtagande, dvs. borgenären kräver garantier för att värdet av denna kvot (naturligtvis större än ett) inte kommer att understiga ett visst minimivärde som bestäms av borgenären. Detta förhållande kallas skuldtäckningsgrad:

DCR = NOI/DS

I det här fallet bör bolåneskuldkvoten i Elwoods ekvation uttryckas genom skuldtjänsttäckningsgraden DCR:

DCR = NOI/DS = RV/(Rm*Vm) = R/(Rm*m), eller

M = R/(DCR*Rm)

Efter att ha ersatt detta uttryck istället m vi får Elwood-ekvationen uttryckt i termer av skuldtäckningsgraden:

4 . Effekten av ett bolån på pris-värde-förhållandet.

Som redan nämnts är investerarens huvudsakliga intresse att öka sitt eget kapital som ett resultat av genomförandet av investeringsprojektet. Ägaren måste optimera kapitalstrukturen genom att väga alla kostnader, risker och skuldtjänstkostnader och jämföra dem med den framtida effektiviteten av att använda eget kapital och lånade medel. Investeraren anser att ett projekt som använder ett billigt lån med önskad skuldkvot anses vara framgångsrikt, långsiktigt avskrivningar och avkastning på eget kapital som uppfyller dess krav. För genomförandet av dessa villkor är investeraren villig att betala ett pris som är högre än fastighetens marknadsvärde. Särskilda finansieringsvillkor påverkar således beloppet Pengar, betalas för fastigheter som ett resultat av en specifik köp- och försäljningstransaktion, men inte för dess värde. Finansieringsvillkoren påverkar inte fastighetens fysiska karaktär och hyresbetalningar. För att översätta pris till värde (ibland används termen "pengar motsvarande marknadsvärde") måste värderingsmannen ha en god förståelse för de typiska preferenserna för långivare och investerare.

För att bestämma värdet av fastigheter, som, i enlighet med den grundläggande innebörden av investerings- och hypoteksanalys, är summan av de aktuella marknadsintressena för finansiella komponenter, är det nödvändigt att bestämma marknadsvärdet på skuldförpliktelsen och lägga till det till köparens egna kapital (betalning).

Bolåne-equity-modeller bestämmer det verkliga värdet av fastigheter baserat på förhållandet mellan eget kapital och skuldsatt kapital. Mortgage-equity-analys, eller kapitalstrukturanalys, är ett analysverktyg som i många fall kan underlätta värderingsprocessen. Det är teoretiskt bevisat att skuldkapital spelar en stor roll för att bestämma värdet på fastigheter.

Nästan alla fastighetsinvesteringar görs med hypotekslån. Genom att använda hypotekslån får investerare finansiell hävstång, vilket gör att de kan öka nuvarande avkastning, dra mer nytta av fastighetsuppskattning, ge större tillgångsdiversifiering och öka avdragen för räntor och avskrivningar för skatteändamål. Hypotekslångivare får en rimligt garanterad inkomst som säkrar lånet. De har första anspråk på låntagarens rörelseintäkter och dess tillgångar vid brott mot skuldförpliktelser. Analys av bolåneinvesteringar är en restteknik. Aktieinvesterare betalar resten av de initiala kostnaderna.

De får återstoden av driftnettot och andrahandspriset efter att alla betalningar till borgenärerna har gjorts, både under den pågående användningen och efter att fastigheten säljs vidare.

Perioden för realisering av ägande av fastigheter kan delas in i tre steg, i vilka kapitalinvesterare får kvarstående inkomst:

1. förvärv av en tillgång - investeraren gör en obligatorisk kontantbetalning, vars belopp är lika med det återstående priset efter att ha subtraherat hypotekslånet från det, som förvandlas till skuld;

2. Användning av egendom - investerare får en återstående nettoinkomst från användningen av egendom efter avdrag för obligatoriska betalningar för skuldtjänst;

3. likvidation - när fastigheten säljs vidare får kapitalägaren pengar från försäljningspriset efter att ha återbetalat resterande del av bostadslånet.

Det finns två sätt att genomföra analys av hypoteksinvesteringar:

1. Traditionell - utgångspunkten för den traditionella modellen för hypoteksinvesteringsanalys är att det totala värdet av fastigheten är lika med summan av nuvärdet av aktieandelen och nuvärdet av skuldkapitalandelen. Aktieräntornas värde bestäms genom diskontering av kassaflödet före skatt, medan avkastningen på eget kapital, definierat som marknadsgenomsnittet, används som diskonteringsränta.

2. Analysmodeller för hypoteksinvesteringar baserade på kapitalisering av inkomster från användning av fastighet. Det vanligaste tillvägagångssättet för analys av hypoteksinvesteringar för denna grupp är att bestämma den totala kapitaliseringskvoten med hjälp av Ellwood-formeln. Dessutom används investeringsgruppsmetoden och direktkapitaliseringsmetoden.

Traditionell analysteknik för hypoteksinvesteringarär en metod för att uppskatta värdet av egendom som baseras på bestämningen av det totala beloppet av återköpskapitalet, inklusive hypotekslån och aktieinvesteringar. Enligt denna teknik beräknas värdet på en fastighet genom att lägga till nuvärdet av kontanta intäkter och återförsäljningsintäkter som förväntas av investeraren till lånebeloppet. Således uppskattas både hela det förväntade driftsöverskottet och beloppet av intäkterna från återförsäljningen av fastigheten.

Den traditionella tekniken kräver uppskattningar av de förväntade kassaflödena som ska erhållas av investeraren, såväl som intäkterna från återförsäljning. Dessa två element ger det uppskattade nuvärdet av eget kapital. Det ursprungliga lånesaldot (oavsett om det är ett nytt lån eller en intjänad skuld) läggs sedan till aktievärdet för att fastställa det marknadsvärderade värdet. Om det nya lånet lämnas på rådande marknadsvillkor och den slutliga avkastningen på eget kapital uppfyller aktuella marknadskrav, blir resultatet det uppskattade marknadsvärdet på fastigheten. Denna teknik tar inte hänsyn till skattekonsekvenser.

Principen bakom den traditionella tekniken är att den bedömda avkastningen tillfaller både investerare och borgenärer.

Det kombinerade nuvärdet av inkomsterna för borgenärer och investerare utgör det maximala beloppet för inlösenkapital. det är alltså priset som ska betalas för fastigheten. Denna teknik förbättrar värderingsmetoden för eget kapitalkassaflöde eftersom den tar hänsyn till återförsäljningsintäkter. Det senare inkluderar storleken på ökningen (eller minskningen) av fastighetens värde och värdeminskningen av inteckningen som investeraren erhåller vid återförsäljning.

Den avkastning som både hypotekslångivare och investerare får bör inkludera både avkastning på investeringen och avkastning på investeringen.

När det gäller ett bolån representerar den aktuella inkomsten på det skuldtjänst. Självamorterande bolån ger möjlighet till samtidig betalning av ränta (inkomst på lånets kapitalbelopp) och amortering (återbetalning av hypotekslånets kapitalbelopp) under en viss period. Kapitalbeloppet vid varje tidpunkt är lika med nuvärdet av alla betalningar som återstår innan lånet är fullt amorterat, diskonterat med bolånets nominella ränta. Bolån betalas ofta av innan hela amorteringstiden har löpt ut. I det här fallet betalas saldot av bolånet i en kontant engångsbetalning, vilket eliminerar skulden. Det nominella värdet av en skuldförpliktelse är lika med summan av nuvärdet av periodiska kontantbetalningar och nuvärdet av en engångssumma kontantbetalning vid återbetalning av lånet, diskonterat med den nominella räntan på bolånet.

Nuvärdet av en aktieinvestering är lika med summan av inkomstströmmen och intäkterna från likvidation (återförsäljning), diskonterade med avkastningen på eget kapital. Under vissa bolånevillkor motiveras aktiekursen av såväl kassaflödena som återförsäljningsintäkterna som investerare förväntar sig att få. Det egna kapitalets nuvärde är därför lika med summan av nuvärdet av kontanta intäkter och nuvärdet av intäkterna från återförsäljning, diskonterade med den slutliga avkastningen på eget kapital, med hänsyn tagen till de risker som är förknippade med detta. Således beaktas mängden och tidpunkten för förmåner som investerare erhåller.

Värdet på fastigheten eller dess pris beräknas med formel (1):

Pris = Kostnad för eget kapital + hypotekslån , (1)

Kostnaden för eget kapital definieras som summan av två delar: kontanta intäkter och återförsäljningsintäkter. Båda elementen diskonteras med lämplig avkastning och deras nuvärden beräknas med hjälp av nuvärdesfaktorer.

Om beräknade kontantinkomster förväntas vara enhetliga, multipliceras deras årliga belopp med annuitetsfaktorn. Återföring eller återförsäljningslikvid värderas med den aktuella enhetsvärdefaktorn eftersom likviden erhålls som ett engångsbelopp.

Formeln för att beräkna kostnaden för eget kapital (investering i eget kapital), med hänsyn till ovanstående - formel (2) - har följande form:

Kostnad för eget kapital = PWAF * (CF) + PWF * (PS), (2)

där PWAF är faktorn för annuitetens nuvarande värde till avkastningen på eget kapital,

CF - kassakvitton,

PS - intäkter från återförsäljning.

För att uppskatta värdet på fastigheten måste den aktuella bolånebalansen läggas till aktievärdet. Alla inkomster bedöms på detta sätt. Återstående saldo på bolånet är lika med nuvärdet av de erforderliga betalningarna av betalningar, diskonterade med bolånets nominella ränta. Den allmänna formeln för att uppskatta fastighetsvärde (3) är alltså följande:

V = PWAF * (CF) + PWF * (PS) + MP, (3)

där V är värdet på fastigheten (initial),

PWAF - faktor för annuitetens nuvarande värde till avkastningen på eget kapital,

CF - kassakvitton,

PWF är faktorn för det aktuella värdet av återgång till avkastningen på eget kapital,

PS - intäkter från återförsäljning,

MP är den nuvarande huvudsakliga saldot på bolånet.

Om vi ​​accepterar det

CF = NOI - DS , (4)

där NOI är löpande rörelseintäkter,

DS - skuldtjänst (årlig), och

PS = RP - OS , (5)

där RP är återförsäljningspriset för fastigheten,

OS - saldot av bolåneskulden vid återförsäljning;

då kommer formel 3 att ta formen:

V = PWAF * (NOI - DS) + PWF * (RP - OS) + MP, (3*)

Användningen av traditionell teknik innebär en trestegsberäkning för en viss prognosperiod. Prognosperioden är den period under vilken ägaren räknar med att behålla den fastighet som värderas.

Tabell 1. Stadier av traditionella analystekniker för hypoteksinvesteringar

Den månatliga amorteringen av bolånet beräknas utifrån formel (6) för beräkning av enhetsavskrivningsavgiften (självamorterande bolån):

där DSm är månatlig skuldtjänst,

I - initialt lånebelopp,

i är den årliga räntan på lånet,

t är den löptid (år) för vilken bolånet beviljades.

Livräntasfaktorn (formel 7) återspeglar det aktuella värdet av en enhetslivränta vid en given diskonteringsränta:

där Y är avkastningen på eget kapital,

Aktuell värdefaktor för återgång (Formel 8) återspeglar den aktuella kostnaden för en enhet under en period vid en given diskonteringsränta:

Saldot av bolåneskulden med lika betalningar bestäms som den nuvarande kostnaden för betalningar av skuldtjänst under den återstående amorteringsperioden (formel 9):

Återförsäljningspriset för en fastighet beräknas med hänsyn till ökningen eller minskningen av fastighetens värde per år (d):

RP = P * (1 + d) T , (10)

där RP är återförsäljningspriset för fastigheten;

P är den ursprungliga kostnaden för fastigheten;

d - ökning (minskning) av fastighetsvärdet under året;

T är ägandetiden av fastigheten.

Så, den traditionella tekniken för hypoteksinvesteringsanalys är en bedömningsmetod inom ramen för inkomstmetoden. När man gör en hypoteksinvesteringsanalys måste antingen bolånets kapitalbelopp eller bolåneskuldkvoten vara känd. Analysen bör inkludera ett uppskattat återförsäljningspris eller procentuell värdeförändring under prognosperioden.

Denna teknik kan användas om investeraren tar på sig en befintlig skuld eller om ett nytt lån lockas. Det kan ändras för att rymma mer än ett bolån och förändringar i kvitton. Om priset är känt kan tekniken användas för att uppskatta avkastningen på eget kapital.

Den traditionella tekniken för hypoteksinvesteringsanalys är en flexibel metod som kan ta hänsyn till alla situationer. Men på grund av de antaganden som gjorts är objektivt erhållna uppskattningar ungefärliga.

Analys av bolåneinvesteringar baserad på inkomstkapitalisering

Kapitaliseringsmetoden omvandlar årlig inkomst till fastighetsvärde genom att dividera årsinkomsten med lämplig avkastning eller multiplicera den med lämplig inkomstkvot.

Fastställande av fastighetsvärde baserat på den allmänna kapitaliseringsgraden görs enligt formel (11):

Var V- fastighetsvärde;

NOI- Driftsnetto;

k- allmän kapitaliseringsgrad.

För att bestämma den totala kapitaliseringsgraden inom ramen för analys av bolåneinvesteringar används följande:

· Ellwood Mortgage and Investment Technology;

· Investeringsgruppsmetod;

· Direkt kapitaliseringsmetod.

Grunden för investerings- och bolåneanalys är idén om fastighetsvärde som en kombination av värdet av eget kapital och lånade medel. I enlighet med detta bestäms det högsta rimliga priset för fastigheten som summan av det aktuella värdet av kassaflöden, inklusive intäkterna från återföring hänförliga till investerarens medel, och lånebeloppet eller dess nuvarande saldo.

Vid investeringar och hypoteksanalys beaktas investerarens åsikt att han inte betalar för kostnaden för fastigheter, utan kostnaden för eget kapital, och lånet betraktas som ett ytterligare sätt att slutföra transaktionen och öka eget kapital. Analysen använder två metoder (två tekniker): den traditionella metoden och Elwood-tekniken. Den traditionella metoden speglar uttryckligen logiken i investerings- och bolåneanalys. Elwoods metod, som återspeglar samma logik, använder förhållanden mellan lönsamhetskvoter och proportionella förhållanden mellan investeringskomponenter.

Traditionell metod. Denna metod tar hänsyn till att investeraren och långivaren förväntar sig att få avkastning på sin investering och återbetala den. Dessa intressen måste säkerställas av den totala inkomsten för hela investeringsbeloppet och försäljningen av tillgångar i slutet av investeringsprojektet. Mängden investeringar som krävs bestäms som summan av nuvärdet av kassaflödet bestående av investerarens eget kapital och aktuellt skuldsaldo.

Nuvärdet av en investerares kassaflöde består av nuvärdet av periodiska kassaintäkter, ökningen av värdet på aktietillgångar till följd av amortering av lån. Värdet av det aktuella skuldsaldot är lika med nuvärdet av låneservicebetalningarna för den återstående löptiden, diskonterat med räntan.

Kostnadsberäkning inom traditionell teknik genomförs i tre steg.

Skedejag. För den accepterade prognosperioden upprättas en inkomst- och kostnadsredovisning och kassaflöde före skatt bestäms, d.v.s. på eget kapital. Steget avslutas med att bestämma det aktuella värdet av detta flöde i enlighet med prognosperioden och den slutliga avkastningen på Yes eget kapital som investeraren förväntar sig.

SkedeII. Intäkterna från återförsäljningen av fastigheter bestäms genom att från återförsäljningspriset subtrahera kostnaderna för transaktionen och den återstående skulden vid prognosperiodens slut. Nuvärdet av intäkterna bedöms i samma takt.

SkedeIII. Det aktuella värdet av eget kapital bestäms genom att addera resultatet av stegen. Värdet av eget kapital och nuvarande skuldsaldo bedöms.

Den traditionella tekniken för analys av hypoteksinvesteringar gör att man kan dra vissa slutsatser om prognosperiodens inflytande på bedömningsresultaten. En viktig faktor som begränsar innehavstiden ur en investerares synvinkel är minskningen över tiden av avskrivningar (tillgångar) och ränteavdrag från resultat före skatt. Dessutom kan mer föredragna investeringsalternativ dyka upp (externa faktorer). Å andra sidan minskar det nuvarande värdet av den nuvarande skuldkvoten gradvis, vilket leder till effektiviteten av finansiell hävstång. Analys med traditionella tekniker av optioner med olika besittningsrätter visar prognosperiodens uppenbara inflytande på värdet av det uppskattade värdet. Beroendet är dessutom sådant att vid en ökning av den prognostiserade besittningen sjunker värdet på taxeringsvärdet, förutsatt att värdet minskar under prognosperioderna.

Elwood teknik. Den används i investerings- och hypoteksanalyser och ger samma resultat som den traditionella tekniken, eftersom den är baserad på samma uppsättning initiala data och idéer om förhållandet mellan eget kapital och lånat kapital under investeringsprojektets utvecklingsperiod. . Skillnaden mellan Elwoods teknik är att den är baserad på avkastningskvoterna för aktieindikatorer i investeringsstrukturen, förändringar i värdet av totalt kapital och visar ganska tydligt mekanismen för förändringar i eget kapital under investeringsperioden.

Allmän syn på Elwoods formel:

där R 0 är den totala kapitaliseringskvoten

MED– Ellwood belåningsgrad

- andelsförändring i fastighetsvärde

(sff, Y e ) – kompensationsfondfaktor till avkastningen på eget kapital

- andelsförändring i resultat för prognosperioden

- stabiliseringskoefficient

Elwood Bolånekvot:

C = Ye + p(sff, Ye) – Rm

Där p är andelen av det aktuella lånesaldot som amorterats över prognosperioden

Rm – bolånekonstant i förhållande till aktuellt skuldsaldo.

Uttryck
i ekvationen är en stabiliserande faktor och används när inkomsten inte är konstant, utan ändras regelbundet. Vanligtvis specificeras lagen om inkomstförändring (till exempel linjär, exponentiell, enligt ackumuleringsfondfaktorn), i enlighet med vilken stabiliseringskoefficienten bestäms enligt föruträknade tabeller. Värdet bestäms genom att dividera inkomsten för året före värderingsdagen med kapitaliseringskursen, med hänsyn tagen till stabiliseringen av inkomsten. I framtiden kommer vi att överväga Elwood-tekniken endast för permanent inkomst.

Låt oss skriva Elwoods uttryck utan att ta hänsyn till förändringar i värdet av fastigheter vid konstant inkomst:

Detta uttryck kallas för baskapitaliseringsgraden, som är lika med den slutliga avkastningen på eget kapital justerad för finansieringsvillkor och avskrivningar.

Låt oss överväga strukturen för den övergripande kapitaliseringskvoten i Elwood-form utan att ta hänsyn till förändringar i fastighetsvärden, för vilka vi använder investeringsgruppstekniken för avkastning. Denna teknik väger avkastningen på eget kapital och skulder i deras respektive andelar av totalt investerat kapital:

Yo = m*Ym + (1 – m)*Ye

För att detta uttryck ska bli ekvivalent med grundkoefficienten r måste ytterligare två faktorer beaktas. Den första är att investeraren regelbundet måste dra av från sin inkomst för att amortera på lånet, vilket minskar sitt eget kapital. Därför är det nödvändigt att justera värdet på Yo i det föregående uttrycket genom att lägga till den periodiskt betalda andelen av det totala kapitalet till ränta lika med räntan på lånet. Uttrycket för denna justering är bruttosoliditetsgraden m multiplicerad med återvinningsfondfaktorn vid räntan (sff, Ym). Värdet (sff, Ym) är lika med skillnaden mellan bolånekonstanten och räntan, d.v.s. Rm – Ym. Med hänsyn till detta ändringsförslag:

Yo = m*Ym + (1 – m)*Ye + m*(Rm – Ym)

Den andra justeringsperioden måste ta hänsyn till det faktum att investerarens egna kapital till följd av återföring ökar med beloppet av den del av lånet som amorteras under innehavsperioden. För att bestämma denna justering måste du multiplicera det avskrivna beloppet som en andel av det totala ursprungliga kapitalet med ersättningsfondfaktorn till den slutliga avkastningen på eget kapital (realisering till eget kapital sker i slutet av innehavsperioden). Följaktligen har den andra korrigeringstermen formen: mp(sff, Ym), med ett minustecken, eftersom denna korrigering ökar kostnaden.

Således:

Yo = m*Ym + (1 – m)*Ye + m(Rm – Ym) – mp(sff, Ye)

Och efter att ha kombinerat liknande termer och ersatt Yo med r (vi tar inte hänsyn till förändringen i fastighetsvärdet):

R = Ye – m*(Ye + (p(sff) – Rm))

Således får vi det grundläggande kapitaliseringsförhållandet för Elwood-uttrycket. Att gå vidare från investeringsgruppstekniken genom de nödvändiga justeringarna av Elwoods uttryck visar att detta uttryck faktiskt återspeglar alla delar av omvandlingen av eget kapital och lånade medel kombinerat i det investerade kapitalet, i synnerhet finansiell hävstång, amortering av bolånet och ökningen av eget kapital till följd av amortering av lånet.

Elwood-ekvationen uttryckt i termer av skuldtäckningsgraden. Finansiering av projekt som är förknippade med betydande risker när det gäller erhållande av stabil inkomst kan ändra inriktningen för långivare när det gäller kriteriet som bestämmer mängden lånade medel. Långivaren anser att det i denna situation är mer lämpligt att bestämma lånestorleken inte på prisbasis, utan utifrån förhållandet mellan investerarens årliga nettoinkomst och årliga betalningar på låneförpliktelsen, d.v.s. borgenären kräver garantier för att värdet av denna kvot (naturligtvis större än ett) inte kommer att understiga ett visst minimivärde som bestäms av borgenären. Detta förhållande kallas skuldtäckningsgrad:

I det här fallet bör bolåneskuldkvoten i Elwoods ekvation uttryckas genom skuldtäckningsgraden DCR:

DCR = NOI/DS = RV/(Rm*Vm) = R/(Rm*m), eller

Efter att ha ersatt detta uttryck med m får vi Elwood-ekvationen, uttryckt i termer av skuldtäckningsgraden: