Yu. Galyamov Kandidat för ekonomiska vetenskaper, professor, avdelningschef. "Ekonomisk teori. Bruttohyresmultiplikator och kapitaliseringsgrad: korrelation och tillämpning vid fastighetsvärdering Hur bruttohyresmultiplikatorn beräknas

Uppgift 10

Uppgift 9

Uppgift 8

Uppgift 7

Uppgift

Uppgift 5

Uppgift 4

Uppgift 3

Uppgift 2

Uppgift 1

1. Separationsmetod inkl. 3 typer av slitage:

Fysisk försämring

funktionskläder

Utvändigt slitage

Fysisk försämring - förlust av föremålet av dess konsumentkvaliteter på grund av exploatering eller naturliga (naturliga) faktorer.

funktionskläderåterspeglar en minskning av objektets värde på grund av dess inkonsekvens med moderna marknadskrav för arkitektoniska, estetiska, rymdplanering, designlösningar och andra egenskaper.

Utvändigt slitage - detta är en minskning av ett objekts värde på grund av förändringar i den yttre miljön: samhällets sociala standarder, lagstiftningsmässiga och ekonomiska förhållanden, etc.

Fysiskt och funktionellt slitage är uppdelat i avtagbart och irreparabelt.

Avtagbart slitage - en typ av avskrivning, kostnaden för att eliminera som är mindre än objektets mervärde

Oåterställbart slitage - en där antingen eliminering av avskrivningar är omöjlig, eller kostnaden för dess eliminering är högre än mervärdet, beaktas den i avskrivningsbeloppet.

1Flervåningshus utan hiss - funkt.

2) Taket läcker i huset - fysiskt

3) Bostadshus på flygplatsen - extern

4) Det finns inget luftkonditioneringssystem på kontoret - funkt.

5) Businesscenter utan hiss - funktion. etc.

Kostnadsmetod för fastighetsvärdering

Bestäm värdet på marken med hjälp av självkostnadsmetoden.

Som ett resultat av observationer avslöjades det att det är extremt viktigt att utföra följande typer av aktuella reparationer i lägenheterna i byggnaden för uthyrning: målning - $ 2500, byte av mattor i 5 lägenheter - $ 1750, reparation av vattenförsörjningen nätverk - $2200.

Egenskaper för element med kort livslängd:

Kostnaden för byggnadsreproduktion är 545 930 $. Fysisk livslängd - 5 år. Byggnadens totala livslängd är 60 år. Antalet lägenheter i byggnaden är 20 år. Kostnaden för att uppgradera hushållsutrustning - $ 12 000. Kostnaden för befintlig hushållsutrustning är $7370. Förlust i inkomst från en lägenhet på grund av dålig planlösning är $10, på grund av närhet till en industrianläggning - $15.

Rullhyresmultiplikatorn för denna sektor av fastighetsmarknaden är 5.

Den beräknade kostnaden för tomten är 50 000 dollar.

1. Fysisk försämring

A. Avtagbar:

målning - $ 2500;

byte av mattor i 5 lägenheter - $1750;

reparation av VVS-systemet - $ 2200.

TOTAL löstagbar fysisk försämring - $6450.

B. Ej borttagbara kortsiktiga komponenter:

B. Ej borttagbara långtidskomponenter:

Kostnaden för byggnadsreproduktion är 545 930 $.

Minus: fysiskt fixbar - $ 6450

Kostnaden för att reproducera på nytt på kort sikt - $ 166 650

Kostnaden för att reproducera nya långsiktiga element:

545930 – 6450 – 166650 = 372830 $

Slitagehastighet för icke-borttagbara långtidskomponenter:

372830 * 5/60 = 31068 $

2. Funktionsslitage:

A. Fixbar:

Apparatuppgraderingar ($12 000) – Kostnad för befintliga apparater ($7 370) = $4 630

B. Irreparabel:

Hyresförluster på grund av dålig planlösning:

3. Utvändigt eller ekonomiskt slitage:

Hyresförluster på grund av närhet till ett industriföretag:

Kostnaden för reproduktion igen - $ 545 930

Minus: fysiskt avtagbar - $ 6450

irreparabel kortsiktig – $31 700

irreparabel långsiktig - $ 31,068

funktionellt korrigerbar - $ 4630

funktionellt irreparabel - $ 12.000

yttre slitage - $ 18 000

Den fulla kostnaden för byggnader, med hänsyn till avskrivningar - $ 442.082

Beräknad kostnad för området - $ 50 000

Totalt pris - 492 082 $

Bestäm typen och mängden slitage för följande element med kort livslängd:

Ackumulerad avskrivning \u003d Faktisk ålder / normperiod * 100

Vel-on avskrivning \u003d St-t *% avskrivning

I det här fallet är detta ett oåterställbart fysiskt slitage i kortlivade element, vars värde är 9983

Bestäm det oåterkalleliga fysiska slitaget av element med lång livslängd, om kostnaden för reproduktion av objektet är 174 900 $. Kostnaden för att eliminera fysiskt slitage - 2 000 $. Total kostnad för föremål med kort livslängd 20 600 USD.

Objektets faktiska ålder är 10 år, och den totala fysiska livslängden är 75 år.

174900 – 2000 – 20600 = 152300 $

izf = 152300 × 10 / 75 = $20306,67

Lagret har en faktisk ålder på 12 år och en beräknad återstående nyttjandeperiod på 48 år. Kostnaden för att omedelbart byta ut mattan i ett kontorsutrymme är 1 000 USD. Lastplattformar på grund av dålig drift har fysiskt slitage 25 % över normen och deras normala livslängd är 30 år. Kostnaden för att reparera plattformen är $2 500. Den beräknade livslängden för tak, elsystem och mekanisk utrustning är 18 år. En del av ledningarna måste bytas ut, vilket kommer att kosta 3 000 $. Hur stor är mängden oåterkalleligt fysiskt slitage?

Fatal avskrivning = avskrivning av långsiktiga element + kortsiktiga byggnadselement = 1250+2001= 3251

1000 rubel - avtagbart fysiskt slitage

Den bedömda byggnaden kräver omedelbar restaurering av otäta takpartier och målningsarbeten. Bestäm mängden slitage, om ersättningskostnaden för taket är $2500, målning är $1500, kostnaden för nödvändig takbeläggning är $500 och målning är $1500. Vilken typ av slitage sker i detta fall?

I det här fallet är detta en flyttbar fysisk avskrivning, vars värde är lika med det belopp som spenderas på reparationer. I reparationer ingår kostnaden för takläggning och målning samt målning av taket.

Känd att modern standard kräver installation av luftkonditionering i byggnaden, vilket inte finns i det bedömda objektet. Att installera en luftkonditionering i en befintlig byggnad kommer att kosta 1 500 $ och 1 100 $ i en ny byggnad.

Bestäm belopp och typ av avskrivning.

I det här fallet är detta ett reparerbart funktionsslitage, vars värde är $ 400. ($ 1500 - $ 1100).

De elektriska armaturerna som installeras i den bedömda byggnaden uppfyller inte moderna marknadsstandarder. Bestäm typen och beloppet för avskrivningen, om återanskaffningskostnaden för de befintliga elektriska armaturerna är 3 500 $, är dess fysiska avskrivning 2 000 $. Kostnaden för att demontera elbeslagen är 1 000 USD och kostnaden för att installera en ny elbeslag är 1 500 USD.

I det här fallet är detta en korrigerbar funktionell avskrivning, vars värde är $ 4000 ((3500-2000) + 1000 + 1500).

Den utvärderade kontorsbyggnaden har en lageryta på 500 m2. Med tanke på den bästa användningen idag är det tillrådligt att använda detta område som kontorsutrymme. Bestäm typen och beloppet för avskrivningen, om återanskaffningskostnaden för lagret är $ 8 000. Fysiskt slitage - $ 500. Kostnaden för att avveckla lagret är $800.

I det här fallet är detta korrigerbart funktionsslitage, vars värde är $ 8300.

Fastigheten under värdering har inget brandsläckningssystem, vilket resulterar i en inkomstförlust på $2 000. Bestäm typ och mängd av avskrivningar, om aktiveringsformen för dessa objekt är 10 %. Kostnaden för att installera ett brandsläckningssystem under byggandet av en ny byggnad är $15 000.

Det finns en ökning på 2 000 $ i inkomst. Den aktiverade ökningen av NHD med en kapitaliseringsgrad på 10 % kommer att vara 20 000 USD.

20000 – 15000 = 5000 $

Jämförande tillvägagångssätt:

BPM = Försäljningspris/årsinkomst (månatlig, etc.).

Bruttohyresmultiplikator - koncept och typer. Klassificering och funktioner i kategorin "Bruttohyresmultiplikator" 2017, 2018.

Övning 1

Låt oss beräkna bruttohyresmultiplikatorn i Tabell 1.

Tabell 1 - Beräkning av bruttohyresmultiplikatorn

Fastighetens värde är lika med produkten av hyran för fastigheten som värderas och bruttohyresmultiplikatorn:

Värdet på fastigheten, beräknat på det genomsnittliga värdet av bruttohyresmultiplikatorn, uppgick till 1977850 rubel och baserat på värdet på medianen - 1925000 rubel. Vi gör ett genomsnitt av de erhållna värdena för objektets marknadsvärde:

Uppgift 2

Vi beräknar procentandelen av avskrivningen av byggnaden som förhållandet mellan dess effektiva ålder och den ekonomiska livslängden:

Kostnaden för byggnaden beräknas som skillnaden mellan den totala kostnaden för reproduktion och avskrivningsbeloppet:

Fastighetens värde kommer att vara lika med summan av byggnadens värde och markens värde:

Således uppgick avskrivningsbeloppet till 2593,75 tusen rubel, kostnaden för byggnaden var 1556,25 tusen rubel och värdet av fastigheter var 3056,25 tusen rubel.

Uppgift 3

Låt oss beräkna intäkterna från att hyra ut ett bostadskomplex i tabell 2.

Tabell 2 - Beräkningar av inkomster från hyresfastigheter

Indikator		Menande
Antal lägenheter i bostadsområdet
Månadshyra för en lägenhet, rub.
Potentiell bruttoinkomst, tusen rubel
Belastningsfaktor
Insamlingstakt
Faktisk bruttoinkomst, tusen rubel
Kostnader per chef, tusen rubel
Fasta utgifter, tusen rubel
Rörliga kostnader, tusen rubel
Anslag till reserven för ersättning, tusen rubel
Totala utgifter
Driftsnettot, tusen rubel

Den potentiella årliga bruttoinkomsten är lika med produkten av antalet lägenheter med månadshyran och antalet månader.

Belastningsfaktorn bestäms av formeln:

där - andelen lägenheter för vilka byte av hyresgäst sker under året;

Tidsperioden för att söka efter nya hyresgäster;

Antalet hyresperioder per år.

Koefficienten för indrivning av betalningar bestäms utifrån andelen osäkra fordringar.

Den faktiska bruttoinkomsten beräknas som produkten av den potentiella bruttoinkomsten och lastnings- och uppbördsfaktorerna.

Därefter bestämmer vi storleken på driftskostnaderna för att hyra ut ett bostadskomplex. Förvaltarens arbetskostnader består av hyran för den lägenhet han bor och ersättningens storlek. Multiplicera de månatliga utgifterna för chefen med 12 för att få mängden årliga utgifter.

Storleken på de rörliga kostnaderna bestäms utifrån antalet lägenheter, beläggningsgraden och storleken på rörliga kostnader för varje bostadslägenhet. inteckning ekonomisk avskrivning hyra

Vi beräknar avdrag till ersättningsreserven som 3 % av den faktiska bruttoinkomsten.

Sedan bestämmer vi det totala beloppet av utgifter och driftsnetto (det är lika med skillnaden mellan den faktiska bruttoinkomsten och mängden utgifter).

Eftersom det är planerat att locka ett lån för att köpa ett bostadskomplex, kommer vi att beräkna kapitaliseringsgraden med hjälp av investeringsgruppmetoden. För detta använder vi följande formel:

var är den totala kapitaliseringskvoten;

Bolåneskuldkvot;

Bolånekonstant;

Avkastning på eget kapital.

Vi bestämmer bolånekonstanten enligt tabellen över sex funktioner av sammansatt ränta som ett bidrag till deprecieringen av den monetära enheten.

Det uppskattade värdet av fastigheten definieras som förhållandet mellan driftsnettot och kapitaliseringskvoten:

Potentiella bruttohyresintäkter från fastigheter är

28800 tusen rubel per år är den faktiska bruttoinkomsten 27 701,8 tusen rubel, driftsnettot är 19 655,9 tusen rubel. Kapitaliseringskvoten är 23,92%, och den beräknade kostnaden för bostadskomplexet är 82 173,5 tusen rubel.

I en massvärdering, liksom en individuell värdering, används tre metoder, baserade på tre olika tillvägagångssätt för fastighetsvärdering: försäljningsjämförelsemetoden, återanskaffningskostnadsmetoden och inkomstmetoden. Försäljningsjämförelsemetod Försäljningsjämförelsemetoden modellerar marknadsbeteende genom att jämföra fastigheter som värderas med liknande fastigheter som nyligen har behandlats. Vid värdering med denna metod antas absolut ägande. För säljjämförelsemetoden har värderingsmodellen följande generella form: V = f (X 1 ,X 2 ,...,X n), där V - marknadsvärdesuppskattning (X 1 ...X n) - egenskaper av fastigheten (till exempel - byggnadens område, typ av väggar etc.) Det finns en mer traditionell form av representation av säljjämförelsemetoden, som kan automatiseras och kalibreras på marknadsdata med hjälp av massvärderingstekniker: V = S c + ADJ c , där V är marknadsvärderingskostnaden S c - priset på jämförelseobjektet ADJ c - den totala ändringen, med hänsyn tagen till skillnaderna mellan jämförelseobjektet och objektet som utvärderas. För att utföra datoranalys förutsätts att det finns en representativ databas, vars antal poster bör överstiga antalet signifikanta faktorer med ungefär en storleksordning. I princip samlas inledningsvis information om det maximala antalet objektparametrar. I framtiden väljs de parametrar för vilka urvalet är tillräckligt representativt och som är signifikanta i modellen. Efter bildandet av databasen och skapandet av variabler från signifikanta faktorer väljs typen av modell (vi kommer att fokusera på det nedan). Nästa steg är att välja kalibrering av modellen, flera tekniker används här:

1. Parad försäljningsanalys
2. Multipel regressionsanalys
3. Adaptiv uppskattningsmetod (återkopplingsförfarande)

En viktig komponent i försäljningsjämförelsemetoden är fastställandet av justeringar, som generellt kan grupperas (exklusive markvärdering) i tre typer:

• korrigeringar för byggnadsegenskaper (detta inkluderar avskrivningar)
• platskorrigeringar
• ändringar av villkoren för transaktionen (den viktigaste av dem är ändringen för tid).

I detta skede får vi ett matematiskt uttryck för objektets värde, beroende på ett antal faktorer (representerade av en uppsättning variabler). Resultatet är inte a priori (särskilt när det gäller de kvantitativa värdena för korrigeringarna) och kräver ett kritiskt tillvägagångssätt. inkomstmetoden Intäktsmetoden bygger på att fastställa värdet på en fastighet beroende på den förväntade inkomsten från dess drift och kapitalisering. Denna metod är alltså tillämplig på värdering av inkomstbringande fastigheter. Inkomstmetoden bygger på antagandet att ett objekts värde direkt beror på storleken, varaktigheten och graden av tillförlitlighet av inkomster från driften av objektet. Inkomstmetoden bygger på antagandet att framtida intäkter är värda mindre än en lika stor summa pengar som för närvarande finns till hands. Graden av denna "tidsmässiga preferens" kan ses som en funktion av fyra faktorer: den upplevda nedgången i köpkraft (inflation), nedgången i tillgångens likviditet, kostnaden för kapital eller kredithantering och risk. Baserat på analysen av dessa faktorer sätts kapitaliseringsgraden. Vid massbedömningen för denna metod bildas en databas med nödvändig information om fastighetsobjekt. I likhet med försäljningsjämförelsemetoden väljs en modelltyp och kalibrering utförs. Slutresultatet kan dock, beroende på uppgiften, vara kapitaliseringsgraden och kostnaden för objekt och deras eventuella inkomster. Kostnadsmetod Självkostnadsmetoden gäller endast bebyggd mark (eller andra förbättringar). Omedelbart noterar vi att med detta tillvägagångssätt uppskattas markens värde genom att jämföra försäljningen. Kostnadsmetoden bygger på substitutionsprincipen, enligt vilken kostnaden för egendom är lika med kostnaden för att förvärva egendom av motsvarande nytta. Tomten bedöms som fri för bebyggelse i enlighet med mest effektiv användning. Vidare, eftersom marknadsvärdet tar hänsyn till byggnadens nuvarande tillstånd och andra förhållanden, för att fastställa det, dras den ackumulerade avskrivningen, som uttrycker förlusten av användbarheten för den fastighet som värderas, från den totala återanskaffningskostnaden (återanskaffningskostnaden). Antalet liknande erbjudanden i segmentet bostadsfastigheter gör det möjligt för alla marknadsaktörer att bestämma det verkliga priset på en lägenhet baserat på en enkel jämförelse. I den kommersiella sektorn kompliceras denna uppgift av bristen på identiska lokaler för analys.

Lösningen på problemet är användningen av bruttohyresmetoden, som låter dig bestämma kostnaden för ett objekt av vilket syfte som helst. Vid värdering av komplexa kommersiella fastigheter kallas MVR den bästa av de föreslagna metoderna, det låter dig bestämma det verkliga värdet av lokalerna med ett minimum av fel.

Förhållandet mellan indikatorer som är tillämpliga för beräkningar återspeglas i bruttohyresmultiplikatorn (GRM). Huvuddragen för den använda indikatorn är att bedömningen sker efter byggnadens syfte och funktioner. Analys av placering, ytbehandling och driftskostnader förknippade med underhållet av strukturen i dessa beräkningar är exkluderade.

Metodsteg

Fastställandet av bruttohyresindikatorn är uppdelad i flera steg. Allt arbete kan villkorligt delas upp i följande steg:

• Val av lokaler för att fastställa bruttohyresmultiplikatorn.
• Direkt beräkning av GRM. I detta skede divideras värdet på varje utvald fastighet med de beräknade hyresintäkterna. Mäklarens huvuduppgift är att exakt bestämma det totala hyresbeloppet för året. Beräkningsformel: GRM=PV/PGR, där PV är kostnaden för objektet, PGR är den potentiella hyran.
• Data som erhålls vid beräkningen av multiplikatorn sammanfattas sinsemellan och divideras med antalet analyserade fastighetsobjekt. Resultatet av beräkningen blir indikatorn på bruttohyresmetoden.
• Att bestämma priset på fastigheter. I detta skede kommer det att vara nödvändigt att multiplicera den potentiella eller faktiska hyresintäkterna med den koefficient som erhålls vid beräkningen av MVR. Om hyran inte kan beräknas får värderingsmannen tillämpa marknadsgenomsnittet.

Metodens praktiska användbarhet

Användningen av bruttohyresmetoden är, trots bekvämligheten med begränsad tillgång till information om liknande objekt, inte alltid motiverad. De negativa faktorerna i beräkningen av MVR inkluderar:

• användningen av en sådan bedömningsmetod, i sin helhet, är motiverad endast om fastighetsmarknaden är aktiv, i händelse av dess nedgång kommer information för analys inte att räcka;
• beräkningarna bedömer inte riskerna med objekt och avkastningen på investerat kapital;
• inga justeringar för landskapsarkitektur, läge och driftkostnader för underhåll av anläggningen.

Om bristerna inte har en betydande inverkan på det slutliga värdet, blir bruttohyresmetoden det mest korrekta sättet att fastställa det faktiska marknadspriset på den fastighet som köps eller säljs.

Bruttohyresmultiplikator – Det här är en indikator som speglar förhållandet mellan försäljningspriset och fastighetens bruttoinkomst. Bruttohyresmultiplikatorn tillämpas på fastigheter för vilka antingen potentiell eller faktisk bruttoinkomst kan uppskattas tillförlitligt. Denna indikator beräknas för liknande fastighetsobjekt och används som en multiplikator till den adekvata indikatorn för objektet som utvärderas.

Bruttohyresmultiplikator (GRM ) är förhållandet mellan försäljningspriset och den potentiella bruttoinkomsten eller den faktiska inkomsten.

BPM = eller BPM =

Det sannolika marknadsvärdet för fastigheten som värderas beräknas med formeln:

Co \u003d PVDots (DVDots) × VPMav or

Co \u003d PVDots (DVDots) × (Tsa1 / PVD1 + ... + Tsan / PVDp): n,

Co - det uppskattade marknadsvärdet för fastigheten som värderas;

GPV - potentiell bruttoinkomst;

DVD - faktisk bruttoinkomst;

GRM - bruttohyresmultiplikator;

Tsa - försäljningspriset för en liknande fastighet;

Ots - bedömt objekt;

a - en liknande egenskap;

n är antalet använda analoger.

För att tillämpa den här metoden måste du:

1) uppskatta marknadens bruttoinkomst som genereras av anläggningen;

2) att fastställa förhållandet mellan bruttoinkomsten från fastigheten som värderas och försäljningspriset för jämförbar försäljning av analoger;

3) multiplicera bruttoinkomsten från det värderade objektet med medelvärdet av BPM för analoger.

Exempel på BPM-beräkning

Metoden är ganska enkel, men kräver överensstämmelse med sådana villkor som närvaron av en utvecklad och aktiv fastighetsmarknad, förmågan att få tillförlitlig marknadsinformation och ekonomisk information. Nackdelarna med metoden inkluderar omöjligheten att uppnå full jämförbarhet av det utvärderade objektet och analoger, såväl som påverkan på marknadsvärdet av mängden driftskostnader.

Rollen för BPM kan utföras av den gemensamma kapitaliseringskvoten (CCR).

Total kapitaliseringsgrad tillämpas på fastighetens driftsnetto. Den totala kapitaliseringsgraden (CCR) bestäms av förhållandet mellan driftsnettot (NOR) för en jämförbar peer och dess pris.

OKC =

Valet av analoger som är jämförbara med objektet som utvärderas utförs i motsvarande segment av fastighetsmarknaden; identifiering av objekt innefattar sådana parametrar som riskgrad, inkomstnivå etc.

Det sannolika försäljningspriset för värderingsobjektet kommer att bestämmas av formeln

Co \u003d CHODots / OKKsr or

Co \u003d CHODots / (CHOD1 / C1 + ... + CHODn / Cn): n,

Co - det uppskattade marknadspriset för bedömningsobjektet;

CHOD - driftsnetto;

Tsa - analogt pris;

Ots - bedömt objekt; a - analog;

n är antalet analoger som används för utvärdering.

Exempel på beräkning av OKC

Villkor för att tillämpa den jämförande metoden:

1. Objektet får inte vara unikt.

2. Informationen måste vara heltäckande, inklusive villkoren för att genomföra transaktioner.

3. Faktorer som påverkar värdet av jämförbara analoger till den fastighet som värderas måste vara jämförbara.

Typer av justeringar

Procentuella justeringar görs genom att multiplicera försäljningspriset för ett analogt objekt eller dess jämförelseenhet med en koefficient som återspeglar graden av skillnader i egenskaperna hos ett analogt objekt och det objekt som utvärderas. Om objektet som utvärderas är bättre än en jämförbar analog, läggs en ökande koefficient till priset på det senare, om det är sämre - en minskande.

Kostnadsjusteringar:

a) absoluta korrigeringar, görs till jämförelseenheten, ändra priset på den sålda objektanalogen med ett visst belopp, vilket utvärderar skillnaden i egenskaperna hos objektanalogen och objektet som utvärderas. En positiv korrigering görs om objektet som bedöms är bättre än en jämförbar analog, en negativ om det är sämre;

b) monetära justeringar, bidragit till priset på det sålda analoga objektet som helhet, ändra det med ett visst belopp, där skillnader i egenskaper uppskattas.

Kumulativa procentuella justeringar bestäms genom att multiplicera alla individuella procentuella justeringar.

Ändring i form allmän gruppering används vanligtvis på en utvecklad fastighetsmarknad där det finns ett stort antal försäljningar. Den kumulativa justeringen görs inom den valda gruppen av jämförbara fastigheter.

Fördelar med den jämförande metoden:

1. Den slutliga kostnaden återspeglar åsikten från typiska säljare och köpare.

2. Försäljningspriserna speglar förändringar i finansiella förhållanden och inflation.

3. Statistiskt motiverad.

4. Justeringar görs för skillnader i de jämförda objekten.

5. Relativt lätt att använda och ger pålitliga resultat.

Nackdelar med den jämförande metoden:

1. Försäljningsskillnader.

2. Svårigheter att samla information om praktiska försäljningspriser.

3. Svårigheter att samla in information om de specifika villkoren för transaktionen.

4. Beroende av marknadsaktivitet.

5. Beroende av marknadsstabilitet.

6. Svårigheter att stämma av data om väsentligt olika försäljningar.