أصدر بوتين تعليمات باستبدال بناء الأسهم بتمويل المشروع. لماذا القانون الجديد بشأن البناء المشترك يهدد بانهيار سوق الإسكان هل تم حظر البناء المشترك

بموجب مرسوم صادر عن رئيس روسيا ، يجري تطوير مشروع قانون للإلغاء البناء المشتركوالانتقال نحو تمويل المشروع بشكل أكثر أمانًا. يجب أن يدخل القانون حيز التنفيذ في غضون ثلاث سنوات.

الفروق بين بناء رأس المال وتمويل المشروع

البناء المشترك هو البناء ، مع جذب الأموال من المشترين (المساهمين). في روسيا ، هذا هو النوع الأكثر شيوعًا لتمويل المباني الجديدة. مخطط المشاركة في رأس المال هو على النحو التالي: جزء من تكلفة البناء يتحمله المساهمون ، وفي حالة متى شركة بناءلا توجد أموال كافية لإكمال المشروع ، يبدأ المطورون بناء جديد ويستكملون بناء الكائن السابق بالأموال المستلمة. في مرحلة ما ، لم يعد المال كافيا أعمال البناءوقد يتم تجميد المبنى الجديد إلى أجل غير مسمى. سيتم استبدال بناء رأس المال بتمويل المشروع للمباني الجديدة.

تمويل المشروع هو انشاء عمارات سكنية على حساب الدعم المالي من البنوك وليس الافراد. سيتم تنظيم تمويل المشروع من خلال جذب القروض ، والتي بدورها ستؤثر على تكلفة الشقق.

ما الذي سيتغير بعد إلغاء البناء المشترك

سيقلل الإصلاح من مخاطر حملة الأسهم وسيجعل نظام سوق العقارات السكنية أكثر شفافية. يوجد في روسيا اليوم أكثر من 800 مشروع بناء إشكالي ، وقد وصل عدد المواطنين المخدوعين إلى 150-200 ألف شخص.

ميزة الابتكار في المبنى الجديد. سيشتري الناس مساكن جاهزة يمكنهم تسجيلها على الفور كممتلكاتهم. ستزداد سرعة بناء المنازل ، لأن معدل مبيعات المباني الجديدة لن يؤثر على ميزانية المطور.

عيب إلغاء البناء المشترك هو زيادة قيمة العقارات. الاستثمار في المباني الجديدة في مراحل البناء المنخفضة يفقد مزاياه. قد تختفي شركات البناء الصغيرة أو حتى المتوسطة الحجم التي تقدم مساكن الميزانية. مع انخفاض حجم بناء المساكن ، سيزداد سعره بالتأكيد.

تناقش الحكومة الآن بنشاط سبل الانتقال إلى تمويل المشاريع والفرص دعم الدولةأو انخفاض في أسعار الفائدة المصرفية.

يعتقد الخبراء أن كل مطور سيحتاج إلى نهج فردي يأخذ في الاعتبار سمعته وأمنه المالي.

هل سترتفع تكلفة السكن بعد إلغاء البناء المشترك؟

يتوقع المحللون زيادة بعد اعتماد القانون الجديد. مع الأخذ في الاعتبار معدلات الفائدة المصرفية الحالية ، فإن السعر سيرتفع بنسبة 10-30٪. فمثلا، سعر الشقة المكونة من غرفة واحدة في منطقة متطورة هو 1.5 مليون روبل ، إذا أضفنا 25 ٪ ، نحصل على 1.85 مليون روبل.كما يفقد المشترون فرصة الادخار أو كسب المال عن طريق شراء شقة في مرحلة منخفضة من البناء ، وهذا يمثل حوالي 10-30٪ من تكلفتها النهائية.

تكلفة السكن ستكون مرتبطة مباشرة ل اسعار الفائدةتقدمها البنوك. سيصبح من الصعب جدًا على الشركات الصغيرة أو "الوافدين الجدد" التنافس مع الشركاء المطورين للبنوك أو شركات المقاولات الكبرى.

ستنخفض المنافسة في سوق المباني الجديدة ، وسيقل حجم البناء ، بسبب ارتفاع أسعار العقارات. يعتمد ما إذا كان بلد ما يواجه أزمة سكن جديدة أو ارتفاعًا عالميًا في الأسعار على الدعم الحكومي للمطورين والتفكير في مراحل الانتقال إلى مخطط جديد.

هل يجب أن أشتري شقة الآن أم أنتظر إلغاء البناء المشترك؟

بعد دخول القانون حيز التنفيذ سوف تنمو. الآن ، وسط انخفاض معدلات الرهن العقاري و أسعار معقولة، يمكن أن يكون لديك الوقت لشراء شقة بسعر جيد للاستثمار أو لحياة مريحة. سيساعد خبراء العقارات في 23apartment.ru في تقليل المخاطر. سيساعدك المتخصصون في بوابة عقارات مستقلة في اختيار شقة من مطور موثوق ، وفتح وشراء المساكن عن بُعد. خدمات خبرائنا ومديرينا مجانية.

أصبحت المشاركة في البناء المشترك الآن طريقة شائعة لحل مشكلة الإسكان. يتيح ذلك للمواطنين الحصول على شقة بسعر منافس ، ويتيح للمطورين تطوير سوق المباني الجديدة. يتم توفير ضمانات إضافية من خلال تسجيل اتفاقية البناء المشتركة ، والتي لن تسمح للمحتالين بإعادة بيع نفس الشقة في عملية بناء منزل.

يبدو أن المخطط ، الذي كان ناجحًا للجميع ، جعل بعض الرهائن في الواقع رهائن للوضع عندما أفلس المطورون ، وتأخرت المواعيد النهائية لتشغيل المنازل بشكل كبير ، وأصبحوا أيضًا مهملين تمامًا في مرحلة غير مكتملة.

بدأ المزيد والمزيد من أصحاب الأسهم المخدوعين في الظهور ، وتدفق استياءهم إلى الشوارع مع اعتصامات في الإدارات المحلية. التشريع الحالي بحاجة إلى تعديل. وبدأوا العمل اعتبارًا من 1 يناير 2018 من حيث انفتاح المعلومات حول المطور ، وإدخال هذه البيانات في النظام الموحد لبناء المساكن وقواعد الإفلاس. تم إدخال الجزء الجديد من التعديلات في 1 يوليو 2019 بموجب القانون الاتحادي رقم 175 ، وسنتحدث عنها بمزيد من التفصيل.

القانون الاتحادي بشأن البناء المشترك 214-منطقة حرة

رئيسي وثيقة معياريةفي مجال تنظيم العلاقات بين المطورين والمواطنين هو القانون الاتحادي الصادر في 30 ديسمبر 2004 رقم 214-FZ "بشأن المشاركة في البناء المشترك". يتم إجراء تعديلات سنويًا من أجل حل المشكلات المرتبطة بظهور أصحاب الأسهم المخدوعين.

أسباب حدوث مثل هذه الحالات ، كقاعدة عامة ، هي مخططات تمويل البناء الاحتيالية ، عندما تقوم أموال المستثمرين الجدد "بإغلاق" الثغرات المالية التي تشكلت في المرافق الأخرى. نتيجة لذلك ، قد تكون هناك حالات يكون فيها المطور غير قادر على الوفاء بالتزاماته ويعلن إفلاسه. في أسوأ الأحوال ، يختفي ببساطة.

من أجل منع المخططات الاحتيالية ، تم إجراء تعديلات جدية على القانون ، والذي سيدخل حيز التنفيذ في 1 يوليو 2019.

البناء المشترك في 2019. جديد في التشريع

شددت الابتكارات في القانون 214-FZ متطلبات منظمات البناءوالقيام بتشييد المباني السكنية بموجب عقود مشاركة المواطنين. دعنا نذكرهم:

1. مطور واحد - رخصة بناء واحدة.

في 1 تموز / يوليو 2019 دخل حيز التنفيذ تعديل لا يسمح لمطور متخصص بتنفيذ تشييد المباني السكنية بعدة تصاريح لهذا الغرض. يجوز إصدار تصريح لموقع بناء واحد أو أكثر ، لكن موقع واحد فقط.

2. تغيرت متطلبات شركة البناء.

سيتم إصدار الإذن فقط إذا استوفى المطور المعايير التالية:

• أموال الشركة الخاصة بما لا يقل عن 10٪ من حجم البناء المخطط له وثائق المشروع;
• يجب توثيق المبلغ الكافي وتوافر الأموال المحددة على الحساب الجاري للمطور في وقت تقديم إعلان المشروع في الجسم الإقليميسلطات؛
• لا يحق للشركة إصدار وإصدار ضماناتبخلاف الأسهم ؛
• يجب ألا يكون للمطور ديون قروض لأغراض خاصةوالقروض ، إذا كانت لا تتعلق ببناء مبنى سكني بموجب تصريح واحد ؛
• لا ينبغي استخدام ممتلكات الشركة كأداء لالتزامات تجاه أطراف ثالثة ؛
• يجب أن يكون لدى المطور مشاريع ناجحة بمساحة لا تقل عن 5 آلاف متر مربع ؛
• يحظر على المطور الانخراط في أنشطة أخرى غير البناء.

وفقًا للمادة 23.3 من القانون الاتحادي 214-FZ ، تم استكمال قائمة البيانات التي يلتزم المطور بوضعها في نظام معلومات بناء المساكن الموحد بوثائق ملكية الأرض التي يجري فيها تشييد مبنى سكني.

3. مطور واحد - حساب جاري واحد.

يُسمح لمنظمة الإنشاءات التي تعتبر مطورًا متخصصًا بفتح حساب جاري واحد فقط مع أحد البنوك المعتمدة. وبالتالي ، لا يمكن لأموال المطور والمشترين فحسب ، بل أيضًا للبنك المعتمد من الدولة المشاركة في بناء منشأة سكنية.

يجب أن تكون جميع المعاملات المالية على هذا الحساب فقط في إطار 214 من القانون ، ولكن أيضًا يجب أن تكون تحت سيطرة البنك. يمكن شطب الأموال عندما يتصل المطور بالوثائق الداعمة ويتحقق منها من الجانب مؤسسة ائتمانية. وبالتالي ، لن يتم تحويل الأموال إلى البناة حتى يفيوا بالتزاماتهم تجاه المشاركين في الأسهم.

4. يمكن جمع الأموال من الأفراد من خلال حسابات الضمان(المادة 15.4 من القانون الاتحادي الصادر في 30 ديسمبر 2004 رقم 214-FZ).

تتيح هذه الطريقة إمكانية التأمين على أموال أصحاب الأسهم ، ولكن فقط عندما يتم إيداعها في حساب ضمان. يتم توفير التأمين من قبل جمعية تأمين الودائع أو صندوق التعويض.

5. يجب أن تكون المعاملات مصحوبة بمصرف.

6. سيطرة الدولة على المعاملات.

يجب إنشاء هيئات إشرافية في كل موضوع ، والتي ستمارس ، جنبًا إلى جنب مع البنوك ، الرقابة على المطورين. يتم تعيين رؤساء هذه الهيئات من قبل وزارة البناء (المادة 23 من القانون الاتحادي المؤرخ 30 ديسمبر 2004 رقم 214-FZ).

7. المساهمات في صندوق التعويضات

من أجل ضمان التعويض عن أموال المودعين المفقودة نتيجة عدم أمانة المطور ، تم تشكيل صندوق حماية المساهمين. يُلزم التشريع شركة البناء بتحويل 1.2٪ من عائدات بيع مساكن المساجين بموجب DDU إليها. لن يتم تسجيل العقود دون قيام المطور بتحويل الأموال إلى الصندوق.

8. مبلغ محدود من المدفوعات المسبقة

يحدد الإصدار الجديد من القانون شرط النقل مالالمطور كتسويات مع الموردين والمقاولين. لن يتم تحويل الأموال دون تقديم مستندات للبنك تؤكد الالتزامات التي تم الوفاء بها بموجب العقد. هذا يعني أنه فقط بعد استيفاء الشريك لشروط تقديم الخدمات وتسليم البضائع وما إلى ذلك. سيتمكن الباني من الدفع له.

ولكن في الجزء 4 من المادة 18 من القانون ، هناك بند يقضي بإمكانية تحويل السلف إلى الشركاء ، والتي لن يتجاوز إجمالي قيمتها 30٪ من تكلفة المشروع المعلنة.

9. يجب أن تكون قطعة الأرض التي سيتم تشييد مبنى سكني عليها مملوكة من قبل المطور أو على أساس الإيجار.

هل سيتم إلغاء البناء المشترك في 1 يوليو 2019؟

أدت التعديلات التي أدخلت على القانون رقم 214-FZ بشأن البناء المشترك إلى إلغاء المخطط الحالي والانتقال السلس إلى تمويل المشروع لبناء المساكن.

بالنسبة للمطورين ، يجب إكمال المشاريع التي بدأت في وقت سابق في 1 يوليو 2018 بنفس الشروط ، وبالنسبة للمشترين الذين لديهم وحدات DDU منتهية ومسجلة ، ستظل سارية المفعول حتى تسليم الإسكان.

ماذا سيحدث بدلاً من DDU؟

اعتبارًا من 1 يوليو 2019 ، من المقرر التحول من المشاركة في رأس المال إلى تمويل مشاريع البناء. سيتضمن النظام الجديد سلسلة من المشاركين:

1. المساهمين.
2. مؤسسة ائتمانية (بنك).
3. مطور.
4. المنظمين.

نتيجة لذلك ، سترتفع تكاليف المشروع ، مما سيؤثر بالتأكيد على المنتج النهائي وسيؤدي إلى زيادة أسعار المساكن في المباني الجديدة بنسبة تصل إلى 20-30٪.

فترة الانتقال من البناء المشترك إلى تمويل المشروع

يتم الانتقال على مرحلتين:

1. الفترة الممتدة من 1 تموز (يوليو) 2018 إلى 30 حزيران (يونيو) 2019 ، عندما يبرم المطورون عقودًا مع المواطنين بإحدى الآليات:

• حسابات الضمان
• تنظيم الدولة وفقا للفن. 23 رقم 214-FZ.

2. الفترة من 1 تموز (يوليو) 2019 إلى 31 كانون الأول (ديسمبر) 2020 ، حيث ستستخدم جميع اتفاقيات مشاركة المواطنين في بناء المساكن آلية حسابات الضمان أو الحسابات الخاصة.

سيؤدي نموذج التمويل الجديد إلى حقيقة أن البناء سيُنفذ بمشاركة قروض مصرفية. سيتم تحويل أموال المواطنين المحفوظة في حسابات الضمان إلى المطور أو لسداد القرض فقط بعد توقيع عقد التحويل من قبل الأطراف المشاركة في البناء المشترك.

الدعم المصرفي للمعاملات في البناء المشترك

أصبح الدعم المصرفي للمعاملات إلزاميًا اعتبارًا من 1 يوليو 2018. الآن لن يتمكن المواطنون من تحويل الأموال مباشرة. تلزمهم الدولة بإيداعهم في حساب مصرفي خاص يتم فتحه كجزء من تصريح البناء. تلك المشاريع التي بدأت قبل التاريخ المحدد مطلوبة للتبديل إلى نفس نظام المدفوعات والتحكم فيها.

كجزء من التطوير المتكامل للمنطقة ، يُسمح للمطور ببناء مبانٍ سكنية بموجب عدة تصاريح ، ولكن يجب على كل منهم فتح حساب مصرفي خاص به.

مثل هذا التنظيم للعلاقات المالية بين أصحاب الأسهم يجعل من الممكن تأمين أموال المواطنين ضد الخسائر الناجمة عن الاحتيال أو إفلاس المطور.

لن تتوفر الأموال إلا إذا:

• تشغيل المنزل
• تسجيل ملكية واحدة على الأقل من الشقق بها.

في حالة تجميد الكائن أو إفلاس المطور ، سيتم إرجاع جميع أموال حملة الأسهم إليهم بالكامل.

حساب الضمان للمطور

اعتبارًا من 1 يوليو 2019 ، يلتزم المطور بفتح PDU عند إبرام العقود. من المخطط أن يقلل هذا النموذج من مخاطر الاحتيال على المساهمين.

وبالتالي ، ستؤدي الآلية الجديدة إلى حقيقة أنه لن يكون من الضروري إبرام عقود مع المواطنين المشاركين في البناء المشترك. سيتم الاحتفاظ بهذه الأموال في حسابات خاصة للمطور تحت سيطرة مؤسسة ائتمانية ومؤمنة من قبل وكالة تأمين الودائع ضد الفشل المصرفي المحتمل.

الحجم تعويض التأمينفي هذه الحالة يساوي 10 مليون روبلبناء على شقة واحدة في مبنى سكني.

تتيح مجموعة الشروط المطبقة بموجب التشريع الجديد على تشييد المباني السكنية استخلاص الاستنتاجات التالية:

• لن يتم تطبيق اتفاقيات المشاركة في رأس المال في البناء ، كان هناك انتقال إلى تمويل المشروع ؛
• تظل وحدات DDU المبرمة سابقًا سارية المفعول حتى الوفاء بالالتزامات بموجبها ؛
• من المتوقع أن تزداد تكلفة الشقق في المباني الجديدة بسبب المتطلبات الجديدة لتمويل البناء ، والآن سيكون من الصعب الشراء بأسعار منخفضة في مرحلة "الحفر".

تم اعتماد تعديلات Grandiose على التشريع المتعلق ببناء المساكن المشتركة (القانون الاتحادي الصادر في 1 يوليو 2018 رقم 175-FZ ").

بالنسبة للمطورين الذين يقومون بالفعل ببناء واستكمال المساكن بأقصى سرعة ، لن يتغير شيء تقريبًا ، لكن الرقابة المصرفية على حساباتهم ستصبح أكثر صرامة. لكن المطورين الذين حصلوا للتو على تصريح بناء ، على العكس من ذلك ، ينتظرون تغييرات كبيرة.

أولاً ، يجب عليهم اختيار شكل العمل الأنسب لهم - من خلال حسابات الضمان أو من خلال ما يسمى "تمويل المشروع" (الجزء 1 من المادة 15.4 من القانون الاتحادي الصادر في 30 ديسمبر 2004 رقم 214-FZ " "، من الآن فصاعدًا - القانون رقم 214-FZ). لا يُسمح بمثل هذا الاختيار إلا لمدة 12 شهرًا القادمة: أي مشروع يتم فيه تقديم أول DDU للتسجيل مع Rosreestr خلال عام سيتم بناؤه ، بدون بديل ، وفقًا لنظام حساب الضمان فقط.

تمويل المشروع هو أكثر سيطرة البنك صرامة على استخدام الأموال من حساب المطور - يمكن إنفاقها حصريًا على البناء ، ولا يُسمح بتحويلها إلا بعد التحقق من المستندات "الداعمة" (،). في الوقت نفسه ، يجب على المطور والعميل الفني والمقاول العام فتح حسابات للتسويات عند البناء في نفس البنك ؛ إذا كان لدى المطور عدة تصاريح بناء ، فسيتم فتح حساب منفصل لكل منها (،). إذا "غادر" المطور إلى بنك آخر (هذا حقه) ، فحينئذٍ يكون كل من المقاول العام والعميل الفني ملزمين بالمغادرة بعد المطور وتحويل جميع الأموال إلى البنك الجديد.

إذا لم يتم تأكيد الدفع الذي اقترحه المطور من خلال الإجراءات أو TTN أو الفواتير والمستندات الأخرى ، إذا تجاوز حد الإنفاق أو الحد المسبق ، أو خالف التعليمات بأي طريقة أخرى ، فإن البنك ملزم برفض تنفيذ العملية على الحساب (،). بالمناسبة ، يمكنك صرف الأموال فقط لدفع الأجور للبناة.

يمكن الطعن في معاملات المطور للالتفاف على هذه القواعد في المحكمة - بناءً على دعوى صندوق حماية المساهمين والمساهمين أنفسهم أو السلطة الإشرافية ().

إذا فضل المطور العمل من خلال حسابات الضمان ، فإن حياته ستصبح أسهل بكثير: في هذه الحالة ، لن يحتاج حتى إلى دفع مساهمات في صندوق حماية المساهمين ، بل وأكثر من ذلك تقديم تقارير إلى البنك ، والامتثال المعايير الاستقرار المالي، لديهم خبرة في البناء والمخزون الضروري من المال الخاص (). حتى أنه يُسمح له بالحصول على ديون ومتأخرات ضريبية ، علاوة على ذلك ، بإصدار سندات وإصدار أوراق مالية أخرى ().

آلية عمل حسابات الضمان في "الحصة" على النحو التالي. يدخل المساهم في DDU القياسي مع المطور ، ولكن بشرط حساب الضمان ، يسجله في Rosreestr ويودع مبلغًا بقيمة سعر DDU () في البنك. لكن المطور لا يتلقى فلسًا واحدًا من هذه الأموال: يتم إيداعها بالكامل (أي أنها لم تمس) حتى نهاية البناء ، والمطور يبني حصريًا بمفرده أو بأموال مقترضة (). بالمناسبة - بالنسبة للمواطن الذي يشتبه البنك في قيامه بغسل الأموال أو تمويل الإرهاب ، يحق للبنك رفض إبرام اتفاقية حساب الضمان ، ولن يكون قادرًا على أن يصبح مساهمًا من حيث المبدأ ().

إذا تم الانتهاء من بناء المنزل بنجاح ، فسيأخذ المطور مجموعة الأموال بالكامل في حسابات الضمان لنفسه - ولكن ليس قبل أن يتلقى المنزل المبني تصريح تشغيل من الإشراف على البناء ويسجل صاحب الأسهم بنجاح ملكية وجوهه في Rosreestr. بالمناسبة ، هذه مكافأة إضافية لأصحاب الأسهم ، لأنهم في كثير من الأحيان لا يستطيعون تسجيل ملكية شقتهم ، على الرغم من أنهم يعيشون فيها - "اتضح" فجأة في Rosreestr أن المطور لم يضع وثائق مساحية للمنزل .

في حالة إفلاس المطور ، يحق لصاحب الفائدة إنهاء DDU وأخذ أمواله. ومع ذلك ، سيظل لديه خيار "الدخول" في إفلاس المطور وانتظار الانتهاء من منزله (المادة 201.12-2 من القانون الاتحادي الصادر في 26 أكتوبر 2002 رقم 127-FZ ").

إذا قام صاحب الفائدة بإنهاء DDU (على سبيل المثال ، بسبب تأخير المطور) ، يمكنه مرة أخرى أخذ أمواله ().

وفي حالة إفلاس أحد البنوك ، سينتقل صاحب الأسهم والمطور ببساطة إلى بنك آخر: يتم تأمين حسابات الضمان في نظام تأمين الودائع بما يصل إلى 10 ملايين روبل.

• يحظر شراء DDU نقدًا ؛
• المديرين والمستفيدين من المطور هم الآن مسؤولون بالتضامن والتكافل مع المطور عن الخسائر الناجمة عن خطأهم لأصحاب الأسهم - المواطنين. هذا يعني أنه يمكنك التقدم بطلب للحصول على خسائر لهؤلاء الأشخاص على الفور وبشكل مباشر - دون انتظار الإفلاس ، دون إثبات عدم كفاية أموال المطور الخاصة ؛
• لا يحتاج المطورون إلى أن يكون لديهم مواقعهم الخاصة الآن - يجب عليهم الكشف عن جميع المعلومات ، أولاً وقبل كل شيء ، في نظام معلومات بناء مساكن واحد (https: //our.dom.rf). كما سيتم عرض الصور المفضلة للمنازل قيد الإنشاء مع تحديث شهري. بالنسبة لأصحاب الأسهم ، يعد هذا مناسبًا - أولاً ، من الأسهل تقديم شكوى إذا لم تكن المعلومات كاملة ، وثانيًا ، لن تختفي في أي مكان إذا أصبح المطور مفلسًا أو قرر الفرار إلى قبرص بحقيبة من المال. صحيح أن هذا المعيار لن يعمل إلا من أكتوبر ؛
• كما كان من قبل ، سيتم تعيين وإقالة رئيس "إشراف DDU" الإقليمي من قبل الحكام ، ومع ذلك ، يجب الاتفاق على الترشح لكل من الدخول و "المغادرة" في وزارة البناء الفيدرالية في روسيا ؛
• كما كان من قبل ، فإن "إشراف DDU" الإقليمي ملزم بتحذير Rosreestr من أن المطور "المعيب" لا يحق له بيع DDU (في هذه الحالة ، يحظر Rosreestr تسجيله). ولكن إذا تم نقل هذه المعلومات للمطورين "القدامى" إلى Rosreestr في غضون يوم واحد بعد الاكتشاف ، فبالنسبة للعناصر الجديدة ، بعد 01/01/2018 ، يمكن إرسال تصاريح البناء - اعتمادًا على درجة الانتهاكات - في موعد لا يتجاوز يوم واحد أو في غضون أسبوع إلى أسبوع ونصف ؛
• لم يعد من الممكن إصدار شهادات الإسكان الخاص (يُسمح بإكمال المشاريع التي تم البدء فيها سابقًا) ، ولا يُسمح بالبناء من خلال التعاونيات السكنية إلا في حالة الإفلاس وتعاونيات الإسكان التي توفر لها الدولة أو البلدية أرضًا للبناء مجانًا ؛
• سيكون من الممكن البناء ليس فقط على أساس رخصة بناء واحدة ، ولكن في حدود عدة تصاريح في وقت واحد. وبالتالي ، فإن مبدأ "مطور واحد - تصريح واحد في التنفيذ" ، في الواقع ، لم ينجح. صحيح ، لا يزال هناك حظر على مشاركة المطور في العديد من الاتفاقيات المتعلقة بتطوير منطقة عمرانية ، و (أو) اتفاقيات التنمية المتكاملة للإقليم ، و (أو) اتفاقيات التنمية المتكاملة للإقليم ، والعمل على العديد من التصاريح ممكن فقط من خلال حسابات الضمان وخصم إلزامي للأموال لصندوق حماية المساهمين ؛
• زاد مقدار المعلومات التي يلتزم المطور بوضعها على الشبكة (منذ أكتوبر - على حسابه على https: //our.dom.rf). على وجه الخصوص ، فهو ملزم الآن بنشر حساب مبلغ الأموال الخاصة ومعايير الاستقرار المالي (ربع سنوي) ، وكذلك GPZU ومخطط تنظيم التخطيط قطعة أرضمع تحديد موقع الكائن بناء رأس المال، والمداخل والممرات إليها ، وحدود مناطق عمل الارتفاق العام ، وأشياء التراث الأثري ؛
• ازدادت فترة "الحرمان من المهنة" - حتى الأول من تموز (يوليو) ، كان ممنوعًا السماح للأشخاص الذين لطخوا أنفسهم بصلات مع المطورين المفلسين خلال السنوات الثلاث الماضية ، والآن تم زيادة فترة "الحرمان" إلى خمسة سنوات. تم الاحتفاظ بمدة ثلاث سنوات للمستفيدين ، ولكن من ناحية أخرى ، سيكون هناك المزيد من المستفيدين من المطور - في السابق كانوا ينتبهون فقط إلى أولئك الذين يمتلكون بشكل مباشر أو غير مباشر ربع أسهم أو أسهم المفلس على الأقل مطور ، والآن سينظرون أيضًا إلى أولئك الذين لديهم 5٪ فقط من الأسهم أو الأسهم. يجب على المطور الكشف عن الاسم الكامل و TIN و SNILS لهذه الأحرف ؛
• تمت زيادة فترة إفصاح مطور البيانات المالية المؤقتة 6 مرات (من 5 إلى 30 يومًا تقويميًا).

لا تزال شعبية شراء المساكن في مرحلة التنقيب ونصيب مشاركة المواطنين في بنائه قائمة السنوات الأخيرة. على الرغم من خطر الانضمام إلى صفوف حاملي الأسهم المخدوعين ، لا يزال الروس يعتبرون اتفاقية المشاركة في الأسهم مربحة - DDU.

هل كنت تخطط لأن تصبح عضوًا في DDU ، لكنك سمعت عن إلغاء اتفاقيات المشاركة في رأس المال اعتبارًا من 1 يوليو 2018؟ اكتشفنا ما إذا كان الأمر كذلك وماذا يمكن أن نتوقعه جميعًا.

والسؤال الاساسي هل سيتم الغاء البناء المشترك في 2018؟

لا. سيتم تنفيذ جميع مشاريع البناء مع DDU التي تم الانتهاء منها قبل 1 يوليو 2018 على أساس القواعد القديمة. وتجدر الإشارة إلى أن المطورين ، الذين أدركوا أن التغييرات مخططة ، تلقوا تصاريح لبناء المساكن مسبقًا. وبالتالي ، فإن جميع المطورين الذين يعرضون عليك أن تصبح مشاركًا في DDU ، على الأرجح ، لديهم إذن بالفعل ، ولن يكون هناك إلغاء للعقود.

ماذا سيحدث لـ "الأجزاء" بعد 1 يوليو 2018؟

إذا قررت أن تصبح عضوًا في DDU بعد 1 يوليو 2018 ، فأنت بحاجة إلى معرفة ما إذا كان المطور قد تمكن من الموافقة على البناء وفقًا للمخطط القديم قبل 1 يوليو 2018 (30 يونيو 2018). إذا كانت الإجابة بنعم ، فيمكنك الدخول في DDU من يوليو 2018 حتى 2019. التغييرات تعمل باللمس فقط مجمعات سكنية جديدةالذين ليس لديهم رخصة بناء حتى 1 يوليو 2018.

هل سيتم حظر DDU في عام 2019؟

تنص خارطة الطريق التي وضعتها حكومة الاتحاد الروسي على حظر إبرام اتفاقيات جديدة بعد 1 يوليو 2019. أكد الرئيس الروسي فلاديمير بوتين في خطه الساخن السنوي في عام 2018 أنه لن يتم إبرام أي وحدات DDU جديدة مع مشتري المنازل اعتبارًا من يوليو 2019.

ومع ذلك ، وفقًا للخبراء ، يتبقى للمطورين حوالي 3-4 سنوات. على سبيل المثال ، قد تظهر مشاريع جديدة للبيع في عام 2020 مع الحصول على التصاريح قبل 1 يوليو 2018. لذلك ، لن يتم حظرهم. هذا يعني أنه لن يكون هناك انتقال مفاجئ ومفاجئ من DDU.

وماذا سيحدث بدلا من DDU؟

سيكون بديلاً لـ DDU في سوق العقارات تمويل المشروع.على عكس البناء المشترك ، عندما يتم بناء المساكن بأموال مستلمة من المواطنين لشراء الشقق ، مع تمويل المشروع ، يتم دفع تكاليف البناء من قبل البنك. يمنح البنك قرضًا للمطور. يقوم المواطنون بتحويل المدفوعات بموجب العقد ليس إلى حساب شركة البناء ، ولكن إلى حساب خاص مع مؤسسة ائتمانية (حساب الضمان).

مهم:

• سيكون من الممكن أيضًا شراء مساكن في مرحلة التنقيب.
• ستبقى أموال المشتري في الحساب المصرفي حتى يتم تسليم المنزل. متي الافتراضي من قبل المنشئ، سيتم فتح أموال المواطنين و تعطى لأصحابها.

كيف ستتغير الأسعار عند إلغاء الأسهم؟

وفقا للخبراء ، فإن الحظر المفروض على البناء المشترك قد يؤدي إلى زيادة الأسعار بنسبة 20٪.سيظهر نفقات إضافيةبسبب الظهور في سلسلة البنوك. على سبيل المثال ، الفائدة على قرض مستهدف ، تكلفة خدمته ، تكلفة الإشراف المصرفيوالسيطرة على مشاريع البناء. أيضًا ، قد تؤثر تكلفة الاحتفاظ بحسابات ضمان خاصة على التكلفة.

تم تقنين البناء المشترك في عام 2004 من أجل تبسيط استخدام أموال المواطنين من قبل المطورين في تشييد المباني السكنية وحماية مشتري العقارات من البنائين عديمي الضمير. على مر السنين ، ظهر عدد من التغييرات في قانون البناء المشترك ، المصممة لتعزيز السيطرة على عمل المطورين وتعزيز حماية حقوق أصحاب الأسهم. التغييرات الأخيرةتم تمريره ليصبح قانونًا في نهاية عام 2017. وسيدخل عدد قليل آخر حيز التنفيذ في 1 تموز (يوليو) 2018. البناء المشترك: التغييرات من 2018 ، كيف سيعمل البناء المشترك من 1 يوليو ، ما يجب أن تعرفه عنه.

تغييرات في قانون البناء المشترك منذ 2018

تتخذ السلطات باستمرار تدابير مصممة لتبسيط سوق البناء وإدخاله في إطار متحضر بشكل متزايد. يعتقد المشرعون أن الانتقال السلس من البناء المشترك إلى بيع الشقق الجاهزة سيقلل بشكل كبير من مخاطر هذا السوق.

تناقش الحكومة منذ فترة طويلة الحاجة إلى التخلي عن البناء المشترك والتحول إلى طريقة الرهن العقاري. في ديسمبر من العام الماضي ، تم نشر خارطة طريق على الموقع الإلكتروني للحكومة ، والتي تضمنت خطة عمل للانتقال إلى نوع تمويل المشروع لبناء المباني السكنية:

• بحلول 1 يوليو 2018 ، من المخطط إنشاء إطار تنظيمي للانتقال إلى طريقة تمويل جديدة ؛
• من 1 يوليو 2018 إلى 30 يوليو 2019 ، السماح بتمويل مختلط للبناء - من الممكن استخدام حساب ضمان أو أموال خاصة ومباشرة من المشاركين في البناء المشترك ؛
• اعتبارًا من 1 يوليو 2019 ، لجمع الأموال لبناء المساكن ، سيُسمح فقط باستخدام حسابات الضمان أو الحسابات الخاصة.

كما طور المشرعون قانونًا بشأن حماية حقوق أصحاب الأسهم في حالة إفلاس المطور ، وأدخلوا العديد من التغييرات على القانون الاتحادياعتبارًا من 1 يناير و 1 يوليو 2018.

توقيت إدخال التغييرات المعتمدة

في الوقت نفسه ، مع إدخال خارطة طريق للانتقال إلى تمويل المشاريع في صناعة البناء ، أجرى المشرعون بعض التغييرات على قانون البناء المشترك. الآن سيصبح مقدار الأموال الخاصة وعمل المطور أكثر إحكامًا في عدد من المجالات.

ستدخل معظم التغييرات حيز التنفيذ في 1 يوليو 2018. وبالتالي ، فإن المطورين لديهم هامش من الوقت للتحضير للأنشطة في ظل الظروف المتغيرة وإكمال المشاريع التي تم البدء فيها.

وتجدر الإشارة إلى أن الابتكارات لن تؤثر على بعض المباني الجديدة. وهي تشمل تلك التي تستخدم في بناء مخططات تعاونيات الإسكان - تعاونيات بناء المساكن. المشرعون لا يمنعون هذا ، ومع ذلك ، هم هذا القانونلا ينطبق.

ثبت أن التدابير التي اتخذت في وقت سابق لحماية حقوق أصحاب الأسهم في شكل تأمين المسؤولية للمطورين غير فعالة. استخدمت شركات التأمين عددًا كبيرًا من الحيل لتجنب المدفوعات على مثل هذه التأمينات ، ولم يتم الانتهاء من بناء واحد من مدفوعات التأمين.

في العام الماضي ، تم تسجيل منظمة جديدة ، وهي صندوق حماية حقوق المواطنين المشاركين في بناء الأسهم ، لمساعدة أصحاب الأسهم. بالنسبة لهذا الصندوق ، يتعين على المطورين المساهمة بنسبة 1.2 ٪ من تكلفة الشقة لكل اتفاقية مشاركة في رأس المال المبرمة.

سيتم استخدام الأموال من صندوق التعويضات لإكمال بناء الهياكل غير المكتملة أو مدفوعات التعويض لأصحاب الأسهم المتضررين.

المعايير العامة للمطورين

تم تضمين متطلبات المطورين في البناء المشترك في 2018 في مفهوم واحد "المطور المتخصص". من بين المتطلبات الرئيسية الجديدة نلاحظ ما يلي:

• سيتم اعتبار "المطور المتخصص" شركات تجارية حصرية تتعامل مع البناء. لن يُسمح لأي منظمات عامة غير ربحية وتعليمية ورياضية وغيرها من المنظمات بالبناء.
• يتمتع المطور بخبرة في سوق البناء لمدة 3 سنوات على الأقل وحصل على تصاريح لتكليف المباني السكنية بمساحة إجمالية قدرها 10000 متر مربع.
• لن يكون المدير وكبير المحاسبين وغيرهم من مديري المطور بعد الآن قادرين على أن يكونوا أشخاصًا لهم سجل جنائي أو إفلاس فردأو جلبت إلى المسؤولية الفرعية. سيُلزم المطورون بوضع بيانات عن امتثال الإدارة لهذه المتطلبات في إعلان المشروع.
• اعتبارًا من 1 يناير 2018 ، يتعين على المطورين وضع كامل ومتوسط القوائم الماليةفي نظام المعلومات الموحد لبناء المساكن وعلى موقعها الرسمي على الإنترنت.

يهدف عدد كبير من التعديلات على التشريع إلى تعزيز الاستقرار المالي للمطورين.

نعم ، تم إلغاء الحد الأدنى للمبلغ. رأس المال المصرح به، ستعتمد الآن على المساحة الإجمالية للمساكن قيد الإنشاء. اليوم ، المطلب هو كما يلي - يجب أن يكون للبناة أموالهم الخاصة التي تزيد عن 10 ٪ من تكلفة المشروع.

في وقت تقديم إقرار المشروع في البنك المعتمد ، يجب أن يحتوي الحساب الخاص للمطور على رصيد لا يقل عن 10٪ من التكلفة المتوقعةهدف.

بحلول الوقت الذي يتم فيه تقديم وثائق المشروع ، يجب ألا يمتلك المطور الالتزامات المالية، التي لا علاقة لها بالبناء ، أكثر من 1٪. كما أن تكاليف الصيانة محدودة - لا تزيد عن 10٪. علاوة على ذلك ، يجب ألا يزيد المبلغ الإجمالي لجميع الدفعات المقدمة عن 30٪.

أحدث التعديلات على القانون تحظر على المطورين:

• إصدار أو شراء الأوراق المالية ، ما لم تكن أسهماً مملوكة. سيؤدي هذا إلى إغلاق نظام الكمبيالة لتمويل البناء.
• جذب أو تقديم قروض للبناء بالإضافة إلى القروض المستهدفة.
• إنشاء أو المشاركة في المنظمات التجارية وغير الهادفة للربح ، والتي يتم من خلالها غالبًا سحب أموال أصحاب الأسهم المخدوعين.

تغيير كبير آخر في 2018 هو إدخال حساب الضمان ، حيث سيتم تحويل أموال المشاركين في البناء المشترك. لن يتمكن المطورون من استخدام الأموال إلا بعد تسليم الشقق للمشترين وفقًا لسندات التحويل.

لذلك ، بعد بدء نفاذ التغييرات في التشريع تدفقات نقديةالمطورين سيقعون تحت سيطرة المؤسسات المصرفية المعتمدة.

جميع التغييرات في قانون البناء المشترك لها مزايا وعيوب. يمكن اعتبار تعزيز السيطرة على سوق العقارات ، والحد من المخاطر لأصحاب الأسهم المحتملين إيجابيات. من جانب سلبيات - ارتفاع محتمل في أسعار الشقق في المباني الجديدة. كما اتضح في الواقع ، سيكون واضحًا في أقل من شهر.