ماذا تتوقع بعد إلغاء قانون البناء المشترك؟ عروض الشهر قانون جديد للمطورين

قد يتم رفض البناء المشترك في وقت مبكر من هذا العام بدلاً من 1 يوليو 2019 ، وسيتم حظر بيع الشقق في المنازل قيد الإنشاء تمامًا في عام 2020.

يمكن استخلاص هذه الاستنتاجات بناءً على المعلومات التي انتهى بها المطاف في أيدي الصحافة التجارية بعد اجتماع الرئيس فلاديمير بوتين مع المسؤولين الحكوميين والمطورين.

يهدف تشديد موقف السلطات إلى حماية المواطنين من المطورين عديمي الضمير. ومع ذلك ، يقول المشاركون المحترفون في السوق أنفسهم أن هذا الإجراء يمكن أن يؤدي إلى زيادة أسعار العقارات واحتكار القلة في سوق البناء.

تُباع الغالبية العظمى من المباني الجديدة في روسيا (حوالي 80٪) من خلال اتفاقيات البناء المشتركة (DDU) ، والتي بموجبها يتم بناء العقارات على حساب المستثمرين (المساهمين). وبما أن مثل هذا المخطط ينطوي على مخاطر على المواطنين لخسارة أموالهم وتركهم بلا سكن ، والانضمام إلى صفوف "أصحاب الأسهم المضللين" ، قررت السلطات تغيير قواعد اللعبة واستبعاد عدد كبير من المستثمرين من مشروع البناء. وفقًا لتقديرات مختلفة ، تجاوز عدد المشترين ، الذين لم يتم الوفاء بشروط عقود الأسهم معهم ، 100 ألف شخص في جميع أنحاء البلاد ، وهو ما لا يسعه إلا تنبيه السلطات الفيدرالية والإقليمية.

تم اتخاذ قرار التخلي عن البناء المشترك في عام 2017 ، ولكن من أجل تقليل مخاطر الانهيار في السوق ، تم تمديد عملية الانتقال إلى تمويل المشروع للقطاع لمدة ثلاث سنوات. خلال هذا الوقت ، كان على المطورين تعلم كيفية العمل في الحقائق الجديدة لتمويل المشاريع ، وإتقان جميع الفروق الدقيقة للتفاعل مع البنوك و "ترك" أموال المواطنين بالكامل والحصول على رأس مالهم الخاص.

وفقًا للتعديلات المعتمدة على قانون البناء المشترك N 214-FZ ، اعتبارًا من 1 يوليو 2019 ، سيحصل المطورون على أموال للشقق المباعة فقط بعد تسليم السكن إلى المشترين. حتى تلك اللحظة ، سيتم الاحتفاظ بأموال العملاء في حسابات مصرفية خاصة ، لا يمكن الوصول إليها إما لـ "البناء" أو لأصحاب المنازل في المستقبل. حيث مبلغ التأمين، في حالة حدوث مشاكل ، يتم تعويضها من صندوق تأمين الودائع ، يقتصر على 10 ملايين روبل.

وفقًا للصحافة ، في الاجتماع مع رئيس الدولة ، حاول المطورون الحصول على تنازلات ، لكن كل شيء اتضح عكس ذلك تمامًا: سيتعين عليهم الإسراع في رفض البناء المشترك ، لأن الوضع في السوق أصبح حرجًا .

قوة نفطية عظمى: أسعار البنزين سترتفع بنسبة 10٪ أخرى

تمت إضافة النفط على النار من قبل شركة Urban Group المتعثرة ، في حالة إفلاسها ستزيد قائمة المساهمين المتضررين بمقدار 16 ألف شخص. في الوقت الحالي ، أعلنت الشركة ، التي لديها التزامات بقيمة 80 مليار روبل ، إنهاء مبيعات العقارات. كان المطور على وشك الإفلاس بسبب الأخطاء الجسيمة والمخالفات في نظام إدارة الشركة. وبحسب تقارير إعلامية فإننا نتحدث عن سحب الأموال من خلال مخططات الظل.

وأوضحت في مقابلة مع Tsargrad: "في سوق يتقلص ، حيث تنخفض ملاءة المشترين ، يجب اتخاذ العديد من القرارات بشكل أسرع". مدير الأبحاث في "Market Information" LLC سفيتلانا بودشالينا. بشكل عام ، يمكننا القول أن الوضع في سوق البناء مشابه لما حدث في القطاع المصرفي.

لكن مشكلة أصحاب الأسهم المضللين كانت دائمًا أولوية ، وخلال فترة ما قبل الانتخابات ، زاد اهتمام الحكومة بها أكثر ، كما يشير محللو VTB Capital في تعليقهم. في الوقت نفسه ، أشارت الشركة إلى أن القواعد التي تم إدخالها ، ولا سيما حظر تلقي مدفوعات الشقق قبل اكتمال البناء وتشديد المتطلبات لشركة البناء ، تغير بشكل كبير "الأساس الاقتصادي لعمليات القطاع".

لن يتوفر سوى خطتي تمويل للمطورين في الوقت الحالي: امتلاك السيولة النقديةوالائتمان. وفقًا للسيدة Podchalina ، يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن عددًا قليلاً من المطورين يبنون على نفقتهم الخاصة.

"إذا كان على المطورين تمويل البناء فقط من أموالهم الخاصة أو من أموالهم الائتمانية ، فإن تكلفته سترتفع بحوالي 20٪ ،" تشير بدورها ، محللين "VTB Capital" . في رأيهم ، توفر القواعد الجديدة للعبة ميزة تنافسية للمطورين الكبار "الذين أقاموا علاقات مع البنوك ، ويخلقون المتطلبات الأساسية لتوحيد القطاع على نطاق واسع."

الخبراء على يقين من أن قرار السلطات سوف يسبب مشاكل خطيرة للمطورين وحتى الإفلاس في السوق. بادئ ذي بدء ، نحن نتحدث عن الشركات الصغيرة. لن يؤثر احتكار القلة الإضافي في السوق على تكلفة المباني الجديدة فحسب ، بل سيؤثر أيضًا على جودة المساكن التي يتم بناؤها. يقول المحللون إن احتكار القلة يقضي على المنافسة.

"من المرجح جدًا أن يغادر صغار المطورين السوق ، حيث لن يتمكنوا من اللعب وفقًا للقواعد الجديدة ، ويرجع ذلك أساسًا إلى نقص الأموال المخصصة للبناء ،" S. Podchalina . - في الوقت نفسه ، تحجم البنوك ، من حيث المبدأ ، بشدة عن تقديم قروض كبيرة وطويلة الأجل تاريخ ناجحوجود مطورين وصغار المطورين - بل وأكثر من ذلك ".

إن ارتفاع أسعار المساكن الجديدة يتعارض مع الأهداف التي حددها رئيس روسيا في مرسوم مايو الجديد ، في مقابلة مع BFM عضو مجلس إدارة Opora Rossii ديمتري كوتروفسكي . تتمثل إحدى المهام في إطار تحسين حياة المواطنين في ظهور 40 مليون متر مربع من المساكن الميسورة التكلفة التي يتم تكليفها حتى يتمكن 5 ملايين مواطن من تحسين ظروفهم المعيشية. "هذا لا يرتبط مع بعضنا البعض على الإطلاق" ، كما يجادل.

وفقًا للخبير ، لن يتمكن سوى اللاعب الرئيسي من تحديد الهامش الذي سيسمح في النهاية بتشكيل التكلفة النهائية للمنتج. واختتم حديثه قائلاً: "لمواكبة هذه الفرصة للمشاركين الآخرين في السوق ، لا سيما أولئك الذين يعملون في المناطق ، لا أتصور ذلك ممكنًا" ، سيد كوتروفسكي .

صحيح أن المستهلك لن يشعر بكل هذه الظواهر السلبية على الفور ، لأن السوق لبعض الوقت سوف يتواجد بسبب القصور الذاتي.

يتنبأ "في 2018-2020 ، على الأرجح ، سيكون هناك تكدس كبير في السوق ، حيث حاول العديد من المطورين البدء في إنشاء مشاريع قيد التطوير وفقًا للمخطط القديم" S. Podchalina. - في الوقت نفسه ، لا يتم ملاحظة حجم الطلب المطلوب من المشترين. بادئ ذي بدء ، سيؤثر هذا الاكتظاظ على موسكو ومنطقة موسكو.

وفقا لها ، نتيجة لذلك ، في العام ونصف العام المقبل ، لن ترتفع أسعار المساكن.

يعتقد الخبير أنه "في الوضع الحالي ، من الصعب جدًا التخطيط حتى لمدة عامين ، لأن السوق سوف يتغير ، وستتغير تضاريسه ومناظره الطبيعية". "ما نحصل عليه في المستقبل سيعتمد على كيفية تغيره ومدى استقراره. يبقى. ".

حتى الآن ، لا توجد شروط مسبقة لنمو الأسعار ، وقبل كل شيء ، لأنه لا توجد شروط مسبقة لنمو الطلب المحلي الفعال. كما أفاد Tsargrad بالفعل ، بينما يجري التدقيق الخارجي في المجموعة الحضرية ذات الإشكالية ، يخمن الخبراء من الذي سيتولى المشاريع "اليتيمة". من بين أولئك الذين طلب المطور المساعدة منهم Ingrad و PIK و Granel.

ومع ذلك، في مجتمع الخبراءأعربوا عن شكوكهم حول اهتمام المطورين بإنقاذ المجموعة الحضرية. في غياب الطلب ، تكون مراكز السوق متزعزعة ، وأولئك الذين يرغبون في تحمل مخاطر جديدة في ظروف عدم الاستقرار يكونون عند أدنى حد.

وعقدت جلسات استماع بشأن تعديلات قانون البناء المشترك في مجلس الدوما. اقترح النواب عددًا من الإجراءات لتشجيع المطورين على التخلي بسرعة عن المبيعات بموجب DDU

الصورة: Evgeny Razumny / Vedomosti / TASS

اعتبارًا من 1 يوليو 2019 ، ستتخلى روسيا تمامًا عن النظام الحالي لجمع الأموال من المواطنين في بناء المساكن. هذه الفترة الانتقالية من البناء المشترك إلى تمويل المشروع ، الرئيس فلاديمير بوتين خلال خط مباشر في 7 يونيو. في نهاية شهر مايو ، قال نائب رئيس الوزراء للبناء والسياسة الإقليمية فيتالي موتكو إن الانتقال التدريجي إلى تمويل المشروع سيتم بحلول 2020-2021.

وشدد الرئيس على أنه لحل مشاكل أصحاب الأسهم المخدوعين ، يجب أن تنتقل روسيا إلى "الأساليب المتحضرة لبناء المساكن دون جذب أموال المواطنين" والتخلي عن اتفاقيات المشاركة في الأسهم (DDU). تتمثل الطريقة المتحضرة في جذب القروض المصرفية للبناء واستخدام حسابات الضمان ، حيث يتم الاحتفاظ بأموال أصحاب الأسهم حتى يتم الانتهاء من بناء المنزل. بهذه الأموال ، سيتمكن المطور من فتح حد ائتمان في البنك واستخدام الأموال فقط لتمويل البناء.

الجلسات في مجلس الدوما

في 7 يونيو ، عقد مجلس الدوما جلسات استماع حول التعديلات على قانون البناء المشترك. وشارك في الجلسات نواب وممثلو وزارة البناء الروسية والمطورون والبنوك والمنظمات العامة.

أعلن نيكولاي نيكولاييف ، رئيس لجنة مجلس الدوما المعنية بالموارد الطبيعية والممتلكات وعلاقات الأراضي ، عن الحاجة إلى زيادة دور الدولة في البناء والسيطرة عليها. تحدث نائب مجلس الدوما فلاديمير جيرينوفسكي أيضًا عن الحاجة إلى نقل وظائف السيطرة على بناء وبيع المساكن إلى الدولة. حسب قوله ، يجب أن يحصل المواطنون على مساكن مكتملة فقط.

"يجب أن يكون سوق البناء الحاصل شفافًا ، لذلك من الضروري الابتعاد عن طريقة بناء الغلاية. قال فلاديمير ياكوشيف ، وزير البناء والإسكان والمرافق العامة في روسيا ، في الجلسة: "نحن بحاجة إلى وقف البناء المشترك اليوم ، وإلا سيستمر الهرم في النمو وينهار يومًا ما".

لن يظل جميع المطورين في سوق البناء بعد تشديد المتطلبات لهم والانتقال إلى مخطط تمويل سكني جديد ، سيتم تطهير السوق ، كما يقول رئيس الرابطة الوطنية لمطوري الإسكان (NOZA) كيريل خولوبيك. "المغامرون الذين بنىوا عشوائياً دون حساب النموذج المالي سيغادرون ، حيث لن يتمكنوا من اجتياز تقييم المشروع في البنك. كما أن الشركات غير المهنية ، والتي يوجد منها الكثير ، ستغادر السوق. قد يؤدي الانتقال إلى تمويل مشروع بناء المساكن في روسيا إلى انخفاض مؤقت في بدء تشغيل المساكن في روسيا "، هذا ما قاله الخبير.

مشاكل أصحاب الأسهم

في المجموع ، لدينا أكثر من 1.1 مليون عقد بناء مشترك في البلاد ، والمبلغ المالي هو 3.4 تريليون روبل. قال فلاديمير بوتين خلال حديث مباشر: "هذه أموال ضخمة ، والمطورون لا يستخدمونها دائمًا بشكل فعال".

عدد المنازل المضطربة ، حيث توقف البناء الآن ، آخذ في الازدياد في روسيا. قال ياكوشيف: "إذا كان هناك في الأول من كانون الثاني (يناير) 2018 836 قطعة من هذا القبيل ، أو 1101 منزل ، يوجد الآن 842 قطعة ، أو 1261 منزلاً". في هذه المجمعات السكنية من قبل المساهمين المدرجين في سجل الضحايا. وأكد أن هذا النمو يأتي على الرغم من أن بعض المنازل قيد الإنجاز: فمنذ بداية العام ، تم البدء في 67 مشروعًا إنشائيًا طويل الأجل ، وتم اتخاذ إجراءات تعويضية لـ 15 منها.

روايات المشرعين

أعدت الحكومة والمشرعون مجموعتين كبيرتين من التعديلات للقراءة الثانية لقانون البناء المشترك. وأوضح ياكوشيف أنها تتعلق بكل من القيود المفروضة على المطورين خلال الفترة الانتقالية وقضايا الدعم المصرفي للبناء. وأوضح أن التعديلات على التشريع سيتم تبنيها بشكل نهائي في 27 يونيو.

يوجد بالفعل عدد من التعديلات في القراءة الثانية. ومع ذلك ، في الجلسات ، تم أيضًا الإعلان عن مستجدات ، والتي سينظر فيها النواب في اللجان ذات الصلة. اعتبارًا من 1 يوليو 2018 ، يمكن للمطورين استخدام حسابات الضمان على أساس تطوعي ، واعتبارًا من 1 يوليو 2019 ، أصبح إلزاميًا لجميع المشاريع التي تم إبرام العقد بشأنها بعد إنشاء صندوق حماية حقوق المساهمين.

كما اقترح المشرعون زيادة كبيرة في الرسوم من المطورين لصندوق حماية المساهمين (صندوق التعويضات) ، والتي ينبغي أن تضمن استكمال الإسكان في حالة إفلاس المطور. الآن التعرفة هي 1.2٪ من تكلفة كل DDU. وقال نيكولاي نيكولاييف إنه اعتبارًا من الأول من أكتوبر ، ستزيد الخصومات إلى 3٪ ، ومن الأول من يناير إلى 6٪. في رأيه ، سيصبح هذا وسيلة للحوافز الاقتصادية للمطورين للتحول إلى حسابات الضمان. سيعمل الصندوق حتى 1 يونيو 2019.

اقترح النواب أيضًا تأمين أموال أصحاب الأسهم في حسابات الضمان لدى جمعية تأمين الودائع (DIA) ، على غرار الودائع المصرفية. سيكون المبلغ المزعوم للحريق 10 ملايين روبل. وأوضح نيكولاييف أنه من المقترح أيضًا فتح حساب جاري واحد لكل تصريح بناء ، بحيث يصبح الإنفاق وتحويل الأموال للبناء شفافًا تمامًا. وأضاف النائب أن أموال أصحاب الأسهم من الحسابات الخاصة ستحول إلى المطور بعد إصدار المفاتيح لصاحب الأسهم ، قبل أن يتمكن من استخدام أمواله الخاصة والمقترض.

اقترح المشرعون أيضًا تقليل العبء التنظيمي للمطورين الذين تحولوا إلى حسابات الضمان. يقترح منع المطور من القيام بعمليات لا تتعلق بتنفيذ مشاريع بناء المساكن. يصر النواب على تشديد المتطلبات للمطورين: قد يكون التأخير في تكليف كائن لمدة ثلاثة أشهر أو أكثر سببًا لرفض إصدار استنتاج بشأن مطابقة المطور.

قال المطورون وأصحاب العقارات إن تخفيف المتطلبات المنصوص عليها في التعديلات سيساعد في جعل الانتقال أكثر سلاسة. "في الوقت الحالي ، من المهم جدًا لممثلي صناعة البناء والقطاع المصرفي ومنظمي السوق تطوير فهم مشترك لكيفية وتحت أي شروط سيتم فتح خطوط الائتمان ، وما إذا كان سعر الفائدة على قروض البناء سيكون خفضت أو السوق العامة "، علق مدير التسويق وتطوير المنتجات GK" A101 "ديمتري Tsvetov.

يعتقد ديمتري سكفورتسوف ، نائب رئيس مجلس الإدارة للمسائل القانونية لمجموعة NDV ، أن الإلغاء السلس للبناء المشترك لن يكون أمرًا مؤلمًا للسوق ، وأن أيًا منها جذريًا محفوف بالمخاطر تمامًا. في رأيه ، المشترين المحتملين ينتظرون زيادة في تكلفة المساكن بمعدل الربع ، والمطورين - حالات إفلاس لا مفر منها. إذا قرر البنك ما إذا كان المطور سيبقى واقفاً على قدميه أم لا ، فإن أولئك الذين لا يتلقون التمويل الكامل لمشروعهم سيضطرون إلى ترك العمل. ونتيجة لذلك ، يمكن تقليل عدد مطوري رأس المال إلى بضع عشرات ، إن لم يكن عددًا قليلاً "، كما يعتقد سكفورتسوف.

ما تم بالفعل اعتماده للقراءة الثانية

التغيير الأكثر أهمية هو أنه اعتبارًا من 1 يوليو 2018 ، تم تقديم الدعم المصرفي لبناء المساكن ، والذي ينطبق أيضًا على تلك المباني الجديدة التي هي بالفعل قيد الإنشاء. لن يتمكن المطورون من تلقي الأموال مباشرة من المشترين. سيتم تحويلها إلى الحساب الجاري للمطور في المصرح به من قبل البنك المركزي مؤسسة ائتمانية. البيع المباشر لن يكون ممكنا إلا في منازل التكليف.

يتم تحديد المتطلبات لحجم أموال المطور الخاصة وأمواله المودعة في حساب مع بنك مرخص (على الأقل 10 ٪ من تكلفة المشروع لكائن البناء المشترك) ، يتبع من المستند. سيتم تحديد قائمة العمليات التي يمكن من أجلها إنفاق أموال المشترين المستلمة على الحساب بموجب قانون خاص من الحكومة بشأن إجراءات الدعم المصرفي.

سهلت الحكومة شروط جذب الأموال من أصحاب الأسهم لمطوري المشاريع المعقدة لتطوير الإقليم. اعتبارًا من 1 يوليو ، سيتم منح المطورين الفرصة لجمع الأموال من أصحاب الأسهم لبناء منازل بموجب عدة تصاريح في وقت واحد إذا كان البناء في موقع واحد أو داخل حدود منطقة التطوير المتكامل ، كما تنص الوثيقة.

من المفترض أن المطورين الذين أبرموا اتفاقية بشأن تطوير منطقة مبنية ، اتفاقية حول التطوير أو التطوير المتكامل للمنطقة قبل 1 يناير 2018 ، سيكونون قادرين على إكمال البناء دون مراعاة المتطلبات التي تدخل حيز التنفيذ في 1 يوليو. ستعمل التعديلات على تهيئة الظروف لضمان استقرار سوق بناء المساكن ، كما جاء في الوثيقة.

المطورون مدعوون لمنح حق جذب قروض مستهدفة من الشركة الأم لتشييد المباني السكنية والعقارات الأخرى بما لا يزيد عن 20٪ من تكلفة تصميم إنشاء المرافق لكل رخصة بناء صادرة بمعدل لا يتجاوز تاريخ إبرام العقد الهدف القرض سعر الفائدة الرئيسيبنك روسيا ، بنسبة 2 ص.

أندريه كوميساروف رئيس نقابة المحامين "كوميساروف وشركاء ":

الآن سيتم منع المطورين من جذب الأموال من أصحاب الأسهم مباشرة ، وستقوم البنوك بتمويل التسهيلات قيد الإنشاء. في 21 ديسمبر 2017 ، وافق رئيس الوزراء دميتري ميدفيديف على خارطة طريق للانتقال من بناء المساكن المشتركة إلى تمويل المشروع ، والتي تم تطويرها بشكل مشترك من قبل وزارة البناء ووزارة المالية و AHML وبنك روسيا نيابة عن الرئيس فلاديمير بوتين. ومن المقرر تنفيذ برنامج الأنشطة حتى عام 2021.

تشرح السلطات الابتكار بالحاجة إلى حل مشكلة أصحاب الأسهم المضللين أخيرًا: على الرغم من تشديد المتطلبات للمطورين بموجب 214-FZ ، لا تزال المرافق قيد الإنشاء "مجمدة" ، ويتم استخدام أموال المستثمرين لأغراض أخرى. إن إحصائيات مكتب النائب العام عن الانتهاكات في مجال البناء المشترك مخيبة للآمال: فقد ارتفع عدد الجرائم المسجلة من 2016 إلى 2017 بنسبة 20٪: من 511 إلى 634 سابقة.

ما هو جوهر التغييرات؟

على عكس البناء المشترك ، حيث يقوم المطور بجذب أموال "مجانية" من المواطنين ، يتضمن تمويل المشروع تقديم قروض بنكية. في مخطط "المطور-المشتري" ، سيظهر رابط وسيط - بنك سيجمع الأموال المستثمرة في الحسابات ، ويدير التدفقات المالية ، ويتحكم في أنشطة المطور حتى الانتهاء من بناء المنشأة.

يتم تحويل مخاطر المشتري إلى المؤسسة المالية. في حالة حدوث تأخير في البناء أو إفلاس المطور ، سيتم إعادة الأموال المستثمرة إلى المستثمر ، وقد يتم تحويل التسهيلات إلى مطور أكثر موثوقية.

تم توفير الفرصة ذاتها لوضع أموال من أصحاب الأسهم في حسابات الضمان للمطورين منذ 1 يوليو 2017 (المادة 15.4–15.5 رقم 214-FZ). في غضون 3 سنوات ، سيكون للمطور خيار - استخدام طريقة جديدة للتمويل أو الدخول في اتفاقيات المشاركة في رأس المال. من المفترض أنه بعد عام 2021 سيصبح الشرط إلزاميًا - لن يدفع أصحاب الأسهم للمطور مباشرة ، وستودع الأموال من قبل البنوك حتى يتم تشغيل المرفق ، وسيتم تنفيذ البناء على حساب الأموال الشخصية شركات البناءوالأموال الواردة من البنوك ، بما في ذلك القروض الموجهة.

سيتم تنفيذ خطة وزارة الإعمار تدريجياً - على عدة مراحل. في عام 2018 ، من المخطط تطوير قوانين ولوائح داخلية تهدف إلى تنظيم إدخال آليات تمويل المشاريع. سيتم إجراء تعديلات على قانون تسجيل العقارات وتأمين الودائع فرادىوقانون الإفلاس وقانون الضرائب ولوائح البنك المركزي. أولاً ، سيتم "اختبار" الابتكار على المشاركين في البرنامج التطوعي ، وستكون "نقطة اللاعودة" لإصلاح البناء المشترك ، أو استبداله الفعلي بتمويل المشروع ، وفقًا للخطة ، في 1 يوليو 2019.

كيف ستؤثر التغييرات على المشاركين في السوق

أثار الإصلاح القادم في مجال البناء المشترك حماس المشاركين في السوق. الابتكارات متشككة ليس فقط المطورين ، بل يخشى المستثمرون العقاريون المحترقون من حدوث مآزق. تم إجراء مسح مجهول على موقع RIA Real Estate من أجل تحديد المشاعر العامة. فقط خمس أولئك الذين صوتوا يؤيدون بالكامل الحظر المفروض على البناء المشترك ، و 50٪ من المشاركين قاطعين ، و 24٪ آخرون قلقون بشأن قفزة محتملة في أسعار المساكن.

قد لا يفهم المطورون معنى الابتكار الجذري على خلفية سلسلة من تغييرات التشديد التي تم إدخالها بالفعل على قانون DDU السنوات الأخيرة. في الواقع ، منذ 1 يوليو 2017 ، أصبحت متطلبات المطورين أكثر صرامة: حتى الآن ، في عدد من الحالات ، لا يمكن للمطور قبول الأموال من أصحاب الأسهم. على وجه الخصوص ، إذا كان في سجل المطورين عديمي الضمير ، أو في طور التصفية أو الإفلاس ، ولديه ديون في الضرائب والرسوم أكثر من 25 ٪ قيمة الكتابأصول. زيادة حجم رأس المال المصرح به بشكل كبير من 10000 روبل إلى عشرات الملايين ، اعتمادًا على حجم البناء. ظهر سجل موحد للمطورين وصندوق خاص لحماية حقوق المشاركين في البناء المشترك. إذا تم حرمان المطورين ، في ظل الظروف الحالية ، من الاستثمارات الخالية من الفوائد من قبل أصحاب الأسهم ، فستبقى فقط مؤسسات البناء الكبيرة المستقرة ماليًا في السوق ، والتي أوفت سابقًا بالتزاماتها تجاه حاملي الأسهم بحسن نية. يمكن للبنك المركزي أن يوفر فرصة للشركات الصغيرة والمتوسطة للبقاء في السوق إذا كان يقدم أسعارًا مقبولة على القروض طويلة الأجل ، على سبيل المثال ، في منطقة 5-6٪.

الشاغل الرئيسي للمشترين هو زيادة أسعار الشقق في المباني الجديدة. ستكون نتيجة حظر البناء المشترك للعقار هو فقدان ميزة الشراء المسبق ، عندما يكون من الممكن في مرحلة التنقيب شراء مساكن أرخص بنسبة 20-30 ٪ من القيمة السوقية النهائية. بالإضافة إلى ذلك ، سيضطر المطورون إلى تحويل التكاليف المرتبطة بإجراءات التمويل الجديدة إلى أكتاف المشتري ، بما في ذلك تكاليف تكلفة السكن. من ناحية أخرى ، تتحمل البنوك جميع المخاطر ولا يخاطر المشتري بأي شيء.

تستفيد مؤسسات الإقراض فقط من القواعد الجديدة - من خلال زيادة حجم الإقراض.

ربما ، من أجل منع حالات الإفلاس الهائلة لمنظمات البناء وارتفاع أسعار المساكن ، سيهتم المشرع بالخبرة الأجنبية ويوفر للمطورين إمكانية استلام الأموال على أقساط من حسابات الضمان عند إتمامهم. أعمال البناء، وسوف تسمح الفائدة على القروض بالدفع بعد بدء تشغيل المرفق.

يجب على المشتري الذي يريد الاستثمار في البناء المشترك الإسراع في القيام بذلك قبل الإصلاح. أولئك الذين وقعوا بالفعل اتفاقية المشاركة في رأس المال لن يتأثروا بالتغييرات ، لأن القانون ليس له أثر رجعي.

حدد الجزء الذي يحتوي على نص الخطأ واضغط على Ctrl + Enter

ستكون منظمات البناء قادرة على تلقي الأموال من أصحاب الأسهم للشقق التي اشتروها فقط بعد تسليم المنازل. اعتبارًا من 1 يوليو ، تم إجراء تعديلات على القانون الاتحادي"حول المشاركة في البناء المشترك ...". التغيير الرئيسي فيه هو ظهور حسابات الضمان. عليها ، ستحتفظ البنوك بالأموال المتلقاة من بيع الشقق حتى نهاية البناء. ومنح البنائين قروضاً بفوائد لمشروع سكني معين.

وهكذا ، يبرم مشتري الشقة اتفاقية مع المطور لشراء شقة في مبنى جديد.

أوضح نيكولاي ألكسينكو النظام الجديد: "سيتم تسجيل هذه الاتفاقية مع Rosreestr" ، المدير التنفيذيوكالة التصنيف للمجمع الإنشائي. "في الوقت نفسه ، لن تذهب الأموال إلى المطور ، ولكن سيتم إيداعها في البنك في حساب خاص."

سوف يستقبلهم المطور فقط بعد الانتهاء من البناء. لذلك ستتم حماية أموال حملة الأسهم من الاختلاس. من المفترض أنه مع الانتقال إلى نموذج مالي جديد ، سيستثمر المطورون المزيد من أموالهم الخاصة في البناء. الحد الأدنى لحجمها منصوص عليه في القانون الجديد. يتعين على المطورين الاحتفاظ بنسبة 10 في المائة من أموالهم الخاصة قبل بدء البناء. قد يكون هذا هو الربح المحصل من تنفيذ المشاريع المنفذة بالفعل.

وكلما زاد حجم الأموال التي يستثمرها المطور في الأعمال التجارية ، قلت القروض المصرفية التي سيحتاجها. الأرخص ، مما يعني أن شقته في السوق ستكون أكثر تنافسية.

إنها الأموال المقترضة التي ستصبح بعد ذلك المصدر الرئيسي للتمويل بعد التخلي عن البناء المشترك في روسيا.

حتى لا يتم تحويل الأموال أثناء البناء إلى أغراض أخرى ، تم وضع حظر على تنفيذ المشاريع غير المتعلقة ببناء المساكن ، وإدخال دعم مصرفي إلزامي للمشاريع وتشديد الرقابة على إنفاق الأموال من قبل المطور.

لن ينتقل جميع المطورين فورًا إلى حسابات الضمان اعتبارًا من 1 يوليو. بدون فشل ، يتم تقديم هذه الآلية لتلك الكائنات التي سيتم تقديم اتفاقية للمشاركة في البناء المشترك مع المساهم الأول لتسجيل الدولة بعد 1 يوليو 2019.

مميزات تطبيق خبراء التشريع "RG" تحت عنوان "مشورة قانونية". يمكنك طرح الأسئلة عليهم

وقالت ماريا ليتينتسكايا ، الشريك الإداري لشركة Metrium: "ستظل حسابات الضمان نادرة في المستقبل القريب". بالإضافة إلى ذلك ، نظرًا للعدد الكبير من المشاريع التي تم طرحها بالفعل في السوق ، سيتمكن المشترون من العثور على شقة يمكن شراؤها دون استخدام حسابات الضمان لمدة عامين آخرين على الأقل ، كما يقول ألكسندر خروستاليف ، رئيس مجموعة NDV. .

شيء آخر هو أنه بالنسبة لمشتري حساب الضمان ، يكون الأمر أكثر ربحية من إجراءات البناء المشتركة الحالية. يقول المشاركون في السوق إن النظام المالي الجديد يضمن للمشترين أمانًا غير مسبوق للمعاملات في سوق العقارات مع الإسكان قيد الإنشاء. في الواقع ، يتم توفير العديد من آليات التأمين في وقت واحد ، والتي يتم إطلاقها حسب الحالة التي نشأت.

يقول نيكولاي ألكسينكو: "إذا كان البنك يعاني من مشاكل ، على سبيل المثال ، إلغاء الترخيص ، فإن DIA تضمن للمساهمين إعادة مبالغ تصل إلى 10 ملايين روبل. إذا لم يتمكن المطور من إكمال البناء ، فسيتم إعادة الأموال للمشتري أو سيقوم البنك باعتماد مطور جديد يكمل المشروع ".

لن تضمن التغييرات استرداد الأموال فحسب ، بل ستعمل أيضًا على تسريع هذه العملية. حتى نهاية العام ، قد يتم إدخال تغييرات تتعلق بإجراءات إفلاس المطورين.

ويشير ألكسندر خروستاليف: "سيتم تسريع إجراءات سحب كائن لإنجازه". الآن يمكن أن يستمر الإفلاس لعدة سنوات ، ولا يتلقى الناس أموالهم ، ولا يتم تحويل المباني غير المكتملة إلى مؤسسات بناء جديدة لاستكمالها. يعتقد خروستاليف أن الآلية الجديدة يمكن أن تضمن عودة الأموال أو تحويل المنازل إلى منظمات بناء جديدة في غضون ثلاثة إلى خمسة أشهر.

بالإضافة إلى ذلك ، تبنى مجلس الدوما تعديلات من شأنها أن تجعل من الممكن الابتعاد عن مبدأ "المرجل" في البناء. إنه أحد الأسباب الرئيسية لظهور البناء على المدى الطويل وسوف يمنع سوء استخدام الأموال منظمات البناءمما سيسهم في استقرارهم المالي. كما خضع معيار "رخصة بناء واحدة - شركة واحدة" إلى تغيير. يمكن للمطورين الآن استخدام تصاريح بناء متعددة إذا كانت العقارات التي يتم بيعها جزءًا من نفس المشروع.

وأخبر الصحفيين عن تعليمات الرئيس للعمل على إمكانية الانتقال من البناء المشترك إلى تمويل المشروع من خلال الدعم المصرفي. ولم يتحدث عن أي تواريخ محددة.

وتحدث الوزير عن ضرورة التخلي عن البناء المشترك في الصيف. قال مين: "بالطبع ، يجب أن نسعى في يوم من الأيام للابتعاد عن البناء المشترك ، والتحول إلى الدعم المصرفي ، لكن هذا ليس اليوم وليس غدًا ، بينما مهمتنا هي حماية الأشخاص الذين يشاركون في البناء المشترك قدر الإمكان". .

يعلق المشاركون في السوق على أن المطورين لا يزالون يستخدمون القروض في الغالب لتنفيذ مشاريعهم. لكن أموال أصحاب الأسهم أرخص بكثير بالنسبة لهم.

"السؤال هنا ليس حول آلية تمويل المشروع نفسها ، ولكن حول معدل إقراض البنوك للمطورين. يقول المدير العام لشركة إنجراد للتطوير: "إن أموال البنوك للمطورين اليوم هي مورد أغلى بكثير من أموال حاملي الأسهم".

هناك لاعبون في السوق يبنون مساكن دون جذب التمويل المصرفي ، لكنهم يمثلون أقلية ، كما يقول المدير المالي لمجموعة تطوير City-XXI. هذه إما أكبر الشركات ، أو الشركات التابعة للوكالات المصرفية أو الحكومية ، أو الشركات التي تحسب بعناية مستوى عبء الائتمان وتبني أساسًا بأموالها الخاصة.

اليوم ، ربع المطورين فقط يبنون على نفقتهم الخاصة ، كما تلاحظ مجموعة Granel. ويضيفون أيضًا أن الانتقال الكامل إلى تمويل المشروع يمكن أن يؤدي إلى حقيقة أن ما يصل إلى 90٪ من المطورين يمكنهم مغادرة السوق على المستوى الإقليمي.

"تكلفة البناء في المناطق حوالي 25 ألف روبل. لكل متر مربع.المبيعات في المتوسط ​​- 35 ألف روبل. لكل متر مربع م. هذه الظروف مرهقة مالياً للمناطق ويصبح العمل غير مربح "، كما تقول الشركة.

إذا أخذنا في الاعتبار التعديلات على قانون البناء المشترك ، فلن تبقى في السوق سوى الشركات المستقرة ماليًا التي تحقق أرباحًا ليس فقط من التطوير ، لأن ربحية هذه الأعمال تنخفض أكثر فأكثر كل عام ، كما يضيف أندري تسفيت ، من قسم التطوير. مدير مجموعة Granel.

نحن نتحدث عن تعديلات على قانون البناء المشترك ، والتي ستدخل حيز التنفيذ في 1 يوليو 2018. لقد فرضوا حظرًا على الحصول على العديد من تصاريح البناء في وقت واحد ، ويلزمون المقاول العام والعميل الفني والمطور بامتلاك حساب في نفس البنك وإجراء التسويات فيما بينهم باستخدام حسابات الضمان.

"بعد تطبيق المتطلبات الصارمة للمطورين ، يمكننا التحدث عن تعديلات أخرى - سيتغير هيكل سوق التطوير ، والذي سيغادر منه اللاعبون الصغار ، والذين يكونون قاسيين للغاية بالنسبة لقواعد اللعبة الجديدة. في الوقت نفسه ، إذا كان من الممكن التنبؤ بتغيير في هيكل الصناعة وتوحيد الشركات ، فمن السابق لأوانه الحديث عن انخفاض في حجم العرض ، "مشترك. مدير شريك رئيسي Est-a-Tet.

وتجدر الإشارة إلى أن متطلبات العام الماضي ل الحد الأدنى لحجمرأس المال المصرح به للمطورين الذين يجتذبون الأموال من الجمهور. يتم احتساب حجم رأس المال المصرح به بشكل فردي لكل مطور ، حسب أقصى مساحةجميع مشاريع البناء المشتركة.

الحجم الأدنى - 2.5 مليون روبل ، مع خطط لبناء 1.5 ألف متر مربع. علاوة على ذلك ، إذا كان المطور سيبني 500 ألف متر مربع بمشاركة المواطنين ، فيجب ألا يقل رأس المال المصرح به عن 1.5 مليار روبل.

بالإضافة إلى ذلك ، وقع الرئيس هذا الصيف على قانون بشأن صندوق حماية حقوق المساهمين (صندوق التعويضات) ، والذي يحدد معدل مساهمة واحد للمطورين - 1.2 ٪ من سعر كل عقد مع المساهم. في الوقت نفسه ، يجب أن يكون مبلغ أموال المطور الخاصة بالمشروع ، المخطط للتنفيذ ، على الأقل 10٪ من تكلفته طوال فترة البناء بأكملها.

إذا تم تنفيذ مبادرة الرئيس الجديدة ، فلن يتغير المخطط ، في الواقع ، نظرًا لأن البنك يمول البناء ، لفت سوبوليف الانتباه. ومع ذلك ، فإن الفترة الزمنية لاستخدام أموال البنك تتغير.

سيقرض البنك المال للمزيد طويل الأمد- ما يسمى ب "المال الطويل". لتلقي الأموال من المشترين ، سيتعين على المطورين أولاً بناء المنشأة. في الواقع ، نحن نتحدث عن بيع الشقق بنفس الطريقة التي يتم بها بيع المساكن الثانوية الآن ، "قال الخبير.

إنه واثق من أننا يمكن أن نتوقع انخفاضًا في عدد الشركات والمزيد من احتكار السوق. إن زيادة تكلفة المتر المربع وزيادة أسعار الشقق بسبب انخفاض المنافسة أمر لا مفر منه في هذه الحالة.

حقيقة أن تكلفة السكن سوف تنمو وأن المشاركين الآخرين في السوق بالتأكيد. يتم تخصيص تمويل المشروع بنسبة تتراوح بين 13 و 20٪ سنويًا ، مما يؤدي ، مع مراعاة مدة المشروعات ، إلى دفع مبالغ زائدة تتراوح من 20٪ إلى 60٪ على القرض. ستنعكس هذه المبالغ ، بالطبع ، في سعر المتر المربع ، والذي سيصبح أغلى بكثير مما هو عليه الآن ، كما يقول الشريك الإداري لمجموعة Metrium Group.

لكي ينجح تمويل المشروع ، يجب أن يكون القرض رخيصًا وطويل الأجل ، لكن في روسيا اليوم هناك نقص حاد في مثل هذه الاستثمارات. وفي ظل ظروف ارتفاع تكلفة رأس المال ، فإن الحاجة إلى تسريع زيادات مردوده ، لذلك من غير المربح للمطورين أو البنوك الانخراط في مشاريع طويلة الأجل ومكلفة "، كما تعتقد.

وفقًا لها ، فإن استقرار الاقتصاد الكلي والقدرة على التنبؤ مهمان للغاية للاستثمارات طويلة الأجل ، في المقام الأول في سوق صرف العملات الأجنبية. كما أنه غير موجود اليوم ، ونقص الضمانات بأن تخفيض قيمة العملة لعام 2014 لن يحدث مرة أخرى هو العقبة الرئيسية أمام تقديم تمويل المشروع.

مع التمويل الكامل للمشروع ، ليست هناك حاجة لبيع الشقق في إطار DDU ، على التوالي ، ستظهر المباني التي تم تكليفها حديثًا فقط في السوق. ستكون ، بالطبع ، أغلى من تلك المباعة في مرحلة التنقيب.

"في المرحلة الحالية ، لا ينبغي اعتبار الانتقال إلى تمويل المشروع احتمالية في المستقبل القريب. سيكون هناك تأثير على السوق فقط عندما نرى خطوات ملموسة نحو تهيئة الظروف لتطوير مخطط تمويل البناء هذا. الآن يتعايش بنجاح مع جذب الأموال من حاملي الأسهم ، وفي رأيي ، لن يتغير الوضع في السنوات الخمس إلى العشر القادمة ، "لاحظ الخبير.

يعتقد Pavel Poselenov أيضًا أنه لن يكون من الممكن التحول تمامًا إلى تمويل المشروع في وقت قصير ، يمكننا التحدث عن خمس سنوات أو أكثر.

وفي الوقت نفسه ، فإن مشكلة أصحاب الأسهم المخدوعين في روسيا حادة. وخاطبها الرئيس أكثر من مرة في تصريحاته. اليوم ، قدمت المناطق خرائط طريق لحل مشاكل ما يقرب من 40 ألف مواطن مخدوع.

لكن حسب عدد من النواب المشكلة أكبر بكثير ونحن نتحدث عن 150 ألف شخص استثمروا في بناء منازل ولم يحصلوا على سكن.

يتحدث ميخائيل مين عن عدم وجود سيطرة مناسبة على البناء المشترك في المناطق. ويشير أيضًا إلى أنه من المخطط وضع إجراء موحد لممارسة السيطرة في مجال البناء المشترك في جميع الكيانات المكونة للبلاد ولإسناد سلطات الرقابة إلى هيئات الإشراف على البناء الحكومية للكيانات المكونة للاتحاد الروسي.

ونقل عن الوزير قوله في مواد القسم: "سيضمن هذا التحكم المتزامن في توقيت وجودة البناء والتحكم في الاستخدام المستهدف للأموال من أصحاب الأسهم".