Putinas nurodė nuosavo kapitalo statybą pakeisti projektiniu finansavimu. Kodėl naujasis bendros statybos įstatymas gali žlugti būsto rinką Bendra statyba buvo uždrausta

Rusijos prezidento dekretu rengiamas panaikinimo įstatymo projektas bendra statyba ir pereiti prie saugesnio projektų finansavimo. Įstatymas turi įsigalioti per trejus metus.

Akcinio kapitalo statybos ir projektų finansavimo skirtumai

Bendra statyba yra statyba, pritraukiant pinigus iš pirkėjų (akcininkų). Rusijoje tai yra populiariausias naujų pastatų finansavimo būdas. Dalyvavimo akcijoje schema yra tokia: dalį statybos išlaidų padengia akcininkai, o tuo atveju, kai statybos įmonė neužtenka lėšų projektui užbaigti, vystytojai pradeda naują statybą ir už gautus pinigus baigia statyti ankstesnį objektą. Tam tikru momentu pinigų nebeužtenka statybos darbai o naujas pastatas gali būti užšaldytas neribotam laikui. Akcinę statybą pakeis naujų pastatų projektinis finansavimas.

Projekto finansavimas – tai daugiabučių namų statyba bankų, o ne asmenų finansinės paramos sąskaita. Projektų finansavimas bus organizuojamas pritraukiant paskolas, o tai savo ruožtu turės įtakos butų kainai.

Kas pasikeis panaikinus bendrą statybą

Reforma sumažins akcininkų riziką ir padarys skaidresnę gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkos sistemą. Šiandien Rusijoje yra daugiau nei 800 probleminių statybų projektų, o apgautų piliečių skaičius siekia 150–200 tūkstančių žmonių.

Inovacijų pranašumas – naujame pastate. Žmonės pirks jau paruoštą būstą, kurį iškart galės įregistruoti kaip savo nuosavybę. Namų statybos greitis padidės, nes naujų pastatų pardavimo tempai neturės įtakos vystytojo biudžetui.

Bendros statybos panaikinimo minusas – nekilnojamojo turto vertės padidėjimas. Investicijos į naujus pastatus žemose statybos stadijose praranda pranašumus. Gali išnykti mažos ar net vidutinės statybų įmonės, siūlančios nebrangų būstą. Sumažėjus būsto statybos apimtims, jo kaina tikrai kils.

Vyriausybė dabar aktyviai diskutuoja apie perėjimo prie projektų finansavimo būdus ir galimybes valstybės parama arba banko palūkanų normų sumažėjimas.

Ekspertai mano, kad kiekvienam kūrėjui reikės individualaus požiūrio, atsižvelgiant į jo reputaciją ir finansinį saugumą.

Ar, panaikinus bendrą statybą, būstas brangs?

Analitikai prognozuoja, kad priėmus naują įstatymą padidės. Atsižvelgiant į dabartines banko palūkanų normas, kaina padidės 10-30%. Pavyzdžiui, vieno kambario buto kaina išvystytame rajone yra 1,5 milijono rublių, pridėjus 25%, gauname 1,85 milijono rublių. Taip pat pirkėjai praranda galimybę sutaupyti ar užsidirbti pirkdami žemos statybos etapo butą ir tai sudaro apie 10-30% galutinės jo kainos.

Būsto kaina bus tiesiogiai susijusi su palūkanų normos siūlo bankai. Mažoms firmoms ar „naujokams“ bus labai sunku konkuruoti su bankų vystytojais-partneriais ar didelėmis statybos įmonėmis.

Sumažės konkurencija naujų pastatų rinkoje, sumažės statybų apimtys, dėl to kils nekilnojamojo turto kainos. Ar šalis susidurs su nauja būsto krize, ar pasauliniu kainų kilimu, priklauso nuo vyriausybės paramos plėtotojams ir perėjimo prie naujos schemos etapų apgalvotumo.

Ar turėčiau pirkti butą dabar ar laukti bendros statybos atšaukimo?

Įsigaliojus įstatymo projektui augs. Dabar, esant žemesnėms hipotekos palūkanų normoms ir prieinamomis kainomis, galite turėti laiko įsigyti butą gera kaina investicijai ar patogiam gyvenimui. 23apartment.ru nekilnojamojo turto ekspertai padės sumažinti riziką. Nepriklausomo nekilnojamojo turto portalo specialistai padės išsirinkti butą pas patikimą vystytoją, atidaryti ir įsigyti būstą nuotoliniu būdu. Mūsų ekspertų ir vadybininkų paslaugos yra nemokamos.

Dalyvavimas bendrose statybose dabar tapo įprastu būdu sprendžiant būsto problemą. Tai leidžia piliečiams įsigyti butą už nedidelę kainą, o plėtotojams – plėtoti naujų pastatų rinką. Papildomas garantijas suteikia bendros statybos sutarties įregistravimas, kuris neleis sukčiams perparduoti to paties buto statant namą.

Atrodytų, kad visiems pasisekusi schema iš tikrųjų pavertė kai kuriais situacijos įkaitais, kai vystytojai bankrutavo, gerokai pavėlavo namų eksploatavimo terminai, taip pat buvo visiškai apleisti nebaigtoje stadijoje.

Atsirado vis daugiau apgautų akcijų savininkų, o jų nepasitenkinimas išliejo gatves su piketais prie vietos administracijų. Reikėjo pakeisti dabar galiojančius teisės aktus. Ir pradėjo veikti nuo 2018 metų sausio 1 dienos dėl informacijos apie vystytoją atvirumo, įtraukiant šiuos duomenis į Vieningą būsto statybos sistemą ir bankroto taisykles. Naują pakeitimų dalį 2019 m. liepos 1 d. įvedė federalinis įstatymas Nr. 175, apie juos pakalbėsime plačiau.

Federalinis įstatymas dėl bendros statybos 214-FZ

Pagrindinis norminis dokumentas plėtotojų ir piliečių santykių reguliavimo srityje yra 2004 m. gruodžio 30 d. Federalinis įstatymas Nr. 214-FZ „Dėl dalyvavimo bendroje statyboje“. Pataisos daromos kasmet, siekiant išspręsti problemas, susijusias su apgautų akcininkų atsiradimu.

Tokių situacijų atsiradimo priežastys, kaip taisyklė, yra apgaulingos statybų finansavimo schemos, kai naujų investuotojų lėšos „užkimba“ kituose objektuose susidariusias finansines skyles. Dėl to gali pasitaikyti atvejų, kai plėtotojas negali vykdyti savo įsipareigojimų ir paskelbia save bankrotu. Blogiausiu atveju jis tiesiog išnyksta.

Siekiant užkirsti kelią nesąžiningoms schemoms, priimtos rimtos įstatymo pataisos, kurios įsigalios 2019 metų liepos 1 dieną.

Bendra statyba 2019 m. Nauja teisės aktuose

Įstatymo 214-FZ naujovės sugriežtino reikalavimus statybos organizacijos, vykdanti daugiabučių namų statybą pagal piliečių dalyvavimo akcijoje sutartis. Išvardinkime juos:

1. Vienas vystytojas – vienas statybos leidimas.

2019-07-01 įsigaliojo pataisa, kuri neleidžia specializuotam vystytojui vykdyti daugiabučių statybos, turint kelis tam leidimus. Leidimas gali būti išduotas vienai ar kelioms statybvietėms, bet tik vienai.

2. Pasikeitė reikalavimai statybų bendrovei.

Leidimas bus išduotas tik tuo atveju, jei kūrėjas atitiks šiuos parametrus:

• įmonės nuosavų lėšų ne mažiau kaip 10% planuojamos statybos apimties pagal projekto dokumentacija;
• projekto deklaracijos pateikimo metu turi būti dokumentais patvirtintas nurodytų lėšų kiekis ir buvimas vystytojo atsiskaitomojoje sąskaitoje. teritorinė valdžia autoritetai;
• įmonė neturi teisės išleisti ir išleisti vertybiniai popieriai išskyrus akcijas;
• vystytojas neturi turėti skolų už specialios paskirties paskolos ir paskolos, jeigu jos nesusijusios su daugiabučio namo statyba pagal vieną leidimą;
• įmonės turtas neturėtų būti naudojamas kaip įsipareigojimų tretiesiems asmenims vykdymas;
• vystytojas turi turėti sėkmingus projektus ne mažiau kaip 5 tūkst. kvadratinių metrų;
• statytojui draudžiama užsiimti kita veikla nei statyba.

Remiantis Federalinio įstatymo 214-FZ 23.3 straipsniu, duomenų, kuriuos kūrėjas privalo pateikti Vieningoje būsto statybos informacinėje sistemoje, sąrašas buvo papildytas žemės, kurioje vyksta gyvenamojo namo statyba, nuosavybės teisės dokumentais.

3. Vienas kūrėjas – viena einamoji sąskaita.

Statybų organizacija, kuri yra specializuota kūrėja, įgaliotame banke gali turėti tik vieną einamąją sąskaitą. Taigi statant gyvenamąjį objektą gali dalyvauti ne tik vystytojo ir pirkėjų, bet ir valstybės akredituoto banko lėšos.

Visos piniginės operacijos šioje sąskaitoje turi būti vykdomos tik pagal Įstatymo 214 straipsnį, bet taip pat turi būti kontroliuojamos banko. Lėšų nurašymas galimas, kai kūrėjas susisiekia su patvirtinamaisiais dokumentais ir patikrina juos iš šono kredito įstaiga. Taigi lėšos statytojams nebus pervedamos tol, kol jie neįvykdys įsipareigojimų nuosavybės dalyviams.

4. Lėšos iš asmenų gali būti pritrauktos per sąlyginio deponavimo sąskaitas(2004 m. gruodžio 30 d. Federalinio įstatymo Nr. 214-FZ 15.4 straipsnis).

Šis metodas leidžia apdrausti akcininkų lėšas, tačiau tik tada, kai jos įnešamos į depozitinę sąskaitą. Draudimą teikia Indėlių draudimo asociacija arba žalos atlyginimo fondas.

5. Operacijas turi lydėti bankas.

6. Valstybinė sandorių kontrolė.

Kiekviename dalyke turėtų būti sukurti priežiūros organai, kurie kartu su bankais vykdytų kūrėjų kontrolę. Tokių įstaigų vadovus skiria Statybos ministerija (2004 m. gruodžio 30 d. Federalinio įstatymo Nr. 214-FZ 23 straipsnis).

7. Įmokos į Kompensacijų fondą

Siekiant garantuoti atlyginimą už dėl vystytojo nesąžiningumo prarastas indėlininkų lėšas, formuojamas Akcininkų apsaugos fondas. Teisės aktai įpareigoja statybų bendrovę pervesti jai 1,2% pajamų, gautų pardavus kalinių būstą pagal DDU. Sutartys nebus registruojamos, jei kūrėjas neperves lėšų į Fondą.

8. Ribotas avansinių mokėjimų kiekis

Nauja Įstatymo redakcija nustato perdavimo sąlygą Pinigai kūrėjas kaip atsiskaitymai su tiekėjais ir rangovais. Nepateikus bankui dokumentų, patvirtinančių įvykdytus įsipareigojimus pagal sutartį, pinigai nebus pervesti. Tai reiškia, kad tik partneriui įvykdžius paslaugų teikimo, prekių pristatymo ir pan. statytojas galės jam sumokėti.

Bet Įstatymo 18 straipsnio 4 dalyje yra nuostata, kad partneriams gali būti pervedami avansai, kurių bendra suma neviršys 30% deklaruotos projekto kainos.

9. Žemės sklypas, kuriame bus vykdoma daugiabučio namo statyba, turi priklausyti vystytojui nuosavybės teise arba nuomos pagrindais.

Ar bendros statybos bus atšauktos 2019 m. liepos 1 d.?

Dėl bendros statybos įstatymo Nr. 214-FZ pataisų buvo panaikinta esama schema ir sklandžiai pereita prie projektinio būsto statybos finansavimo.

Vystytojams anksčiau, 2018 m. liepos 1 d., pradėti projektai turi būti baigti tomis pačiomis sąlygomis, o pirkėjams su sudarytais ir įregistruotais DDU jos galios iki būsto pristatymo.

Kas bus vietoj DDU?

Nuo 2019 m. liepos 1 d. nuo dalyvavimo akciniame kapitale planuojama pereiti prie projektinio statybos finansavimo. Naujoji sistema apims dalyvių grandinę:

1. Akcininkai.
2. Kredito įstaiga (bankas).
3. Programuotojas.
4. Reguliatoriai.

Dėl to išaugs projektų kaštai, kurie tikrai turės įtakos galutiniam produktui ir sukels būsto kainų augimą naujuose pastatuose iki 20-30%.

Pereinamasis laikotarpis nuo bendros statybos prie projektinio finansavimo

Perėjimas vyksta dviem etapais:

1. Laikotarpis nuo 2018 m. liepos 1 d. iki 2019 m. birželio 30 d., kai kūrėjai sudaro sutartis su piliečiais naudodami vieną iš mechanizmų:

• depozitinės sąskaitos;
• valstybinis reguliavimas pagal str. 23 Nr. 214-FZ.

2. Laikotarpis nuo 2019 m. liepos 1 d. iki 2020 m. gruodžio 31 d., kai visose sutartyse dėl piliečių dalyvavimo nuosavame kapitale būsto statyboje bus naudojamas depozitinių sąskaitų arba specialiųjų sąskaitų mechanizmas.

Naujasis finansavimo modelis lems tai, kad statybos bus vykdomos naudojant banko paskolas. Depozitinėse sąskaitose laikomos piliečių lėšos vystytojui arba paskolai grąžinti bus pervedamos tik bendroje statyboje dalyvaujančioms šalims pasirašius perdavimo aktą.

Bankinė pagalba atliekant bendros statybos sandorius

Bankinis operacijų palaikymas tapo privalomas nuo 2018 m. liepos 1 d. Dabar piliečiai negalės tiesiogiai pervesti pinigų. Valstybė įpareigoja juos įnešti į specialią banko sąskaitą, atidarytą kaip statybos leidimo dalį. Tie projektai, kurie prasidėjo anksčiau nei nurodyta data, privalo pereiti prie tos pačios mokėjimų sistemos ir jų kontrolės.

Vykdant integruotą teritorijos plėtrą, vystytojas gali statyti daugiabučius pagal kelis leidimus, tačiau kiekvienas iš jų turi atsidaryti savo sąskaitą banke.

Toks akcininkų finansinių santykių reguliavimas leidžia apdrausti piliečių lėšas nuo nuostolių dėl apgaulės ar vystytojo bankroto.

Lėšos bus prieinamos tik tuo atveju, jei:

• namo atidavimas eksploatacijai;
• bent vieno iš jame esančių butų nuosavybės teisės įregistravimas.

Objekto įšaldymo ar vystytojo bankroto atveju jiems bus grąžintos visos akcininkų lėšos.

Sąlyginio deponavimo sąskaita kūrėjui

Nuo 2019 m. liepos 1 d., sudarant sutartis, kūrėjas privalo atidaryti PDU. Planuojama, kad toks modelis sumažins riziką, kad akcininkai bus apgauti.

Taigi naujasis mechanizmas lems tai, kad nereikės sudaryti sutarčių su bendrame statybose dalyvaujančiais piliečiais. Šios lėšos bus laikomos specialiose vystytojo sąskaitose, kurias kontroliuoja kredito įstaiga ir apdraustos Indėlių draudimo agentūros nuo galimo banko žlugimo.

Dydis draudimo kompensacijašiuo atveju lygi 10 milijonų rublių remiantis vienu butu daugiabučiame name.

Sąlygų, kurios pagal naujus teisės aktus taikomos daugiabučių namų statybai, visuma leidžia daryti tokias išvadas:

• nuosavo kapitalo dalyvavimo statybose sutartys nebebus taikomos, pereita prie projektinio finansavimo;
• anksčiau sudaryti DDU galios iki įsipareigojimų pagal juos įvykdymo;
• numatoma, kad naujos statybos butai brangs dėl naujų reikalavimų statybų finansavimui, dabar „kasimo“ stadijoje bus sunku nusipirkti žemomis kainomis.

Priimti grandioziniai teisės aktų dėl bendro būsto statybos pakeitimai (2018 m. liepos 1 d. federalinis įstatymas Nr. 175-FZ "").

Tiems vystytojams, kurie jau stato ir baigia būstą visu tempu, beveik niekas nepasikeis, tačiau bankinė jų sąskaitų kontrolė taps griežtesnė. Tačiau dar tik statybos leidimą gaunantys plėtotojai, atvirkščiai, laukia didelių pokyčių.

Pirma, jie turi pasirinkti jiems tinkamiausią darbo formatą - per sąlyginio deponavimo sąskaitas arba per vadinamąjį „projektų finansavimą“ (2004 m. gruodžio 30 d. Federalinio įstatymo Nr. 214-FZ 15.4 straipsnio 1 dalis). “, toliau – Įstatymas Nr. 214-FZ). Toks pasirinkimas leidžiamas tik ateinančius 12 mėnesių: bet koks projektas, kuriame pirmasis DDU pateikiamas registruoti Rosreestr per metus, bus statomas be alternatyvos tik pagal depozitinės sąskaitos schemą.

Projektų finansavimas yra griežčiausia banko vykdoma pinigų iš vystytojo sąskaitos panaudojimo kontrolė – jie gali būti išleisti išskirtinai statyboms, juos leidžiama pervesti tik patikrinus „patvirtinančius“ dokumentus (,). Tuo pačiu metu užsakovas, techninis užsakovas ir generalinis rangovas atsiskaitymo už statybas sąskaitas turi atidaryti tame pačiame banke; jei statytojas turi kelis statybos leidimus, kiekvienam iš jų atidaroma atskira sąskaita (,). Jei vystytojas „išeina“ į kitą banką (tai yra jo teisė), tuomet ir generalinis rangovas, ir techninis užsakovas privalo pasitraukti po vystytojo ir visus pinigus pervesti naujam bankui.

Jei kūrėjo pasiūlytas mokėjimas nėra patvirtintas aktais, TTN, sąskaitomis faktūromis ir kitais dokumentais, viršijant išlaidų limitą ar avanso limitą arba kitaip pažeidžiant nurodymus, bankas privalo atsisakyti atlikti operaciją sąskaitoje. (,). Beje, pinigus galite išsigryninti tik tam, kad sumokėtumėte atlyginimą statybininkams.

Kūrėjo sandoriai apeinant šias taisykles gali būti skundžiami teisme – Akcininkų ir pačių akcininkų apsaugos fondo arba priežiūros institucijos ieškiniu ().

Jei kūrėjas nori dirbti per sąlyginio deponavimo sąskaitas, tada jo gyvenimas taps daug lengvesnis: tokiu atveju jam net nereikės mokėti įmokų į Akcininkų apsaugos fondą, o juo labiau atsiskaityti bankui, laikytis standartus finansinis stabilumas, turėti statybos patirties ir reikiamas savo pinigų atsargas (). Jam netgi leidžiama turėti skolas ir mokestinę nepriemoką, be to, išrašyti vekselius ir leisti kitus vertybinius popierius ().

Sąlyginio deponavimo sąskaitų veikimo mechanizmas „akcijoje“ yra toks. Akcininkas sudaro standartinį DDU su kūrėju, tačiau turėdamas sąlyginio deponavimo sąskaitos sąlygą, užregistruoja ją Rosreestr ir įneša į banką sumą, lygią DDU () kainos. Tačiau kūrėjas negauna nė cento iš šių pinigų: jie yra visiškai įnešti (tai yra, guli nepaliesti) iki pat statybų pabaigos, o kūrėjas stato tik savo ar skolintų pinigų (). Beje, piliečiui, kurį bankas įtaria pinigų plovimu ar teroristų finansavimu, bankas turi teisę atsisakyti sudaryti depozitinės sąskaitos sutartį ir jis iš esmės negalės tapti akcininku ().

Jei namo statyba baigta sėkmingai, vystytojas visą depozitinėse sąskaitose esančių lėšų fondą pasiima sau – bet ne anksčiau, nei pastatytas namas gauna statybos priežiūros leidimą eksploatuoti ir pats pirmasis akcininkas sėkmingai įregistruoja nuosavybės teisę į depozitinę sąskaitą. jo objektas Rosreestr; Beje, tai yra papildoma premija akcininkams, nes dažnai jie negali įregistruoti nuosavybės į savo butą, nors jame gyvena - staiga „pasirodo“ Rosreestr mieste, kad vystytojas nesurašė namo kadastro dokumentų. .

Jei vystytojas bankrutuoja, palūkanų turėtojas turi teisę nutraukti DDU ir paimti savo pinigus. Tačiau jis vis tiek turės galimybę „įeiti“ į kūrėjo bankrotą ir laukti, kol bus baigtas statyti jo namas (2002 m. spalio 26 d. federalinio įstatymo Nr. 127-FZ „“ 201.12-2 straipsnis).

Jei palūkanų turėtojas nutraukia DDU (pavyzdžiui, dėl kūrėjo vėlavimo), jis vėl gali pasiimti savo pinigus ().

O jei bankas bankrutuoja, tai akcininkas ir kūrėjas tiesiog pereis į kitą: depozitinės sąskaitos yra apdraustos indėlių draudimo sistemoje iki 10 milijonų rublių.

• Draudžiama pirkti DDU už grynuosius pinigus;
• vystytojo vadovai ir naudos gavėjai dabar solidariai su vystytoju atsako už nuostolius, padarytus dėl jų kaltės akcininkams-piliečiams. Tai reiškia, kad dėl nuostolių šiems asmenims galite kreiptis nedelsiant ir tiesiogiai – nelaukdami bankroto, nenustatydami vystytojo nuosavų lėšų nepakankamumo;
• vystytojams dabar nereikia turėti savo internetinių svetainių – jie turi atskleisti visą informaciją, visų pirma, vienoje būsto statybos informacinėje sistemoje (https://our.dom.rf). Mėgstamiausios statomų namų nuotraukos taip pat bus kas mėnesį atnaujinamos. Akcininkams tai patogu – pirma, lengviau skųstis, jei informacija neišsami, antra, ji niekur nedings, jei vystytojas bankrutuos ar nuspręs bėgti į Kiprą su lagaminu pinigų. Tiesa, ši norma veiks tik nuo spalio mėnesio;
• Kaip ir anksčiau, regioninės „DDU priežiūros“ vadovą skirs ir atleis gubernatoriai, tačiau kandidatūra įstoti ir išvykti turi būti suderinta Rusijos federalinėje statybos ministerijoje;
• kaip ir anksčiau, regioninė „DDU priežiūra“ privalo įspėti Rosreestr, kad „sugedęs“ kūrėjas neturi teisės parduoti DDU (šiuo atveju Rosreestr blokuoja jų registraciją). Bet jei „seniesiems“ kūrėjams tokia informacija Rosreestr perduodama per dieną po aptikimo, tai objektams su naujais, po 2018-01-01, statybos leidimai - priklausomai nuo pažeidimų laipsnio - gali būti išsiųsti ne vėliau kaip per 1 dieną. arba per vieną ar pusantros savaitės;
• nebegali būti išduodami privataus būsto liudijimai (leidžiama baigti anksčiau pradėtus projektus), o statyba per gyvenamųjų namų kooperatyvus leidžiama tik bankrutuojant ir tokiems gyvenamųjų namų kooperatyvams, kuriems žemę statybai nemokamai suteikia valstybė ar savivaldybė;
• bus galima statyti ne tik pagal vieną statybos leidimą, bet iš karto kelių leidimų ribose. Taigi principas „vienas kūrėjas – vienas leidimas įgyvendinant“ iš tikrųjų nepasiteisino. Tiesa, išlieka draudimas dalyvauti vystytojui keliose sutartyse dėl užstatytos teritorijos plėtros ir (ar) kompleksinės teritorijos plėtros sutartyse ir (ar) teritorijos kompleksinės plėtros sutartyse. , o dirbti su keliais leidimais galima tik per sąlyginio deponavimo sąskaitas ir privalomai išskaičiuojant pinigus į Akcininkų apsaugos fondą;
• išaugo informacijos, kurią kūrėjas privalo pateikti tinkle (nuo spalio mėn. – savo paskyroje adresu https://our.dom.rf), kiekis. Visų pirma, dabar jis privalo paskelbti nuosavų lėšų dydžio apskaičiavimą ir finansinio stabilumo standartus (kas ketvirtį), taip pat GPZU ir planavimo organizavimo schemą. žemės sklypas su objekto vietos nurodymu kapitalinė statyba, įvažiavimai ir praėjimai į jį, viešųjų servitutų, archeologinio paveldo objektų veikimo zonų ribos;
• pailgėjo „ekskomunikacijos iš profesijos“ laikotarpis – iki liepos 1 d. buvo uždrausta įsileisti asmenis, per pastaruosius trejus metus susitepusius ryšiu su bankrutuojančiais kūrėjais, o dabar „ekskomunikacijos“ laikotarpis padidintas iki penkių. metų. Naudos gavėjams buvo išlaikytas trejų metų terminas, tačiau, kita vertus, plėtotojo naudos gavėjų bus daugiau – anksčiau buvo atkreiptas dėmesys tik į tuos, kuriems tiesiogiai ar netiesiogiai priklausė bent ketvirtadalis bankrutuojančios įmonės akcijų ar akcijų. kūrėjas, o dabar žiūrės ir į tuos, kurie turėjo tik 5% akcijų ar akcijų. Kūrėjas turi atskleisti visą tokių simbolių pavadinimą, TIN ir SNILS;
• tarpinių finansinių ataskaitų rengėjo atskleidimo laikotarpis padidintas 6 kartus (nuo 5 iki 30 kalendorinių dienų).

Populiarumas pirkti būstą kasimo etape ir piliečių dalyvavimas jo statyboje išlieka Pastaraisiais metais. Nepaisant rizikos patekti į apgautų akcininkų gretas, rusai vis dar mano, kad akcijų paketas yra pelningas. DDU.

Planavote tapti DDU nariu, bet išgirdote apie dalyvavimo akcijoje sutarčių panaikinimą nuo 2018 m. liepos 1 d.? Sužinojome, ar taip yra ir ko galime tikėtis.

Pagrindinis klausimas – ar 2018 metais bus atšauktos bendros statybos?

Ne. Visi statybos projektai su DDU, sudaryti iki 2018 m. liepos 1 d., bus įgyvendinami pagal senąsias taisykles. Pažymėtina, kad plėtotojai, supratę, kad planuojami pokyčiai, leidimus būsto statybai gavo iš anksto. Taigi visi kūrėjai, siūlantys jums tapti DDU dalyviais, greičiausiai jau turi leidimą ir sutarčių nutraukti nebus.

Kas bus su „dalimis“ po 2018 m. liepos 1 d.?

Nusprendus tapti DDU nariu po 2018 m. liepos 1 d., tuomet reikia pasidomėti, ar iki 2018 m. liepos 1 d. (2018 m. birželio 30 d.) plėtotojui pavyko susitarti dėl statybos pagal seną schemą. Jei taip, galite sudaryti DDU nuo 2018 m. liepos mėn. iki 2019 m. Pakeitimai tik liečiami naujų būstų kompleksai kurie neturi statybos leidimo iki 2018 m. liepos 1 d.

Ar DDU bus uždraustas 2019 m.?

Rusijos Federacijos vyriausybės veiksmų plane numatytas draudimas sudaryti naujus susitarimus po 2019 m. liepos 1 d. Rusijos prezidentas Vladimiras Putinas 2018 m. savo kasmetine karštąja linija patvirtino, kad nuo 2019 m. liepos mėnesio su būsto pirkėjais nebus sudaromi nauji DDU.

Nepaisant to, ekspertų teigimu, kūrėjams liko apie 3-4 metus. Pavyzdžiui, nauji projektai gali pasirodyti parduodami 2020 m., kai leidimai gauti iki 2018 m. liepos 1 d. Todėl jie nebus uždrausti. Tai reiškia, kad nebus staigaus ir staigaus perėjimo nuo DDU.

O kas bus vietoj DDU?

Alternatyva DDU nekilnojamojo turto rinkoje būtų projekto finansavimas. Skirtingai nuo bendros statybos, kai būstas statomas iš piliečių už butų pirkimą gautus pinigus, su projektiniu finansavimu, statybas apmoka bankas. Bankas suteikia paskolą kūrėjui. Mokėjimus pagal sutartį piliečiai perveda ne į statybos įmonės sąskaitą, o į specialią sąskaitą kredito įstaigoje (sąlyginio deponavimo sąskaitą).

Svarbu:

• Taip pat bus galima įsigyti būstą kasimo stadijoje.
• Pirkėjo pinigai gulės banko sąskaitoje iki būsto pristatymo. Kada pagal nutylėjimą statytojas, piliečių pinigai bus atrakinti ir atiduoti jų savininkams.

Kaip pasikeis kainos, kai akcijos bus anuliuotos?

Pasak ekspertų, bendros statybos draudimas gali sukelti kaina padidės 20 proc. atsiras papildomų išlaidų dėl atsiradimo bankų grandinėje. Pavyzdžiui, tikslinės paskolos palūkanos, jos aptarnavimo išlaidos, kaina bankų priežiūra ir statybos projektų kontrolę. Be to, sąnaudoms gali turėti įtakos specialių sąlyginio deponavimo sąskaitų priežiūros išlaidos.

Bendra statyba įteisinta 2004 m., siekiant supaprastinti plėtotojų piliečių lėšų naudojimą gyvenamųjų namų statyboje ir apsaugoti nekilnojamojo turto pirkėjus nuo nesąžiningų statybininkų. Bėgant metams bendros statybos įstatyme atsirado nemažai pakeitimų, skirtų sustiprinti vystytojų darbo kontrolę ir sustiprinti akcininkų teisių apsaugą. Paskutiniai pakeitimaiĮstatymas priimtas 2017 m. Dar keli įsigalios nuo 2018 m. liepos 1 d. Bendra statyba: pokyčiai nuo 2018 m., kaip veiks bendros statybos nuo liepos 1 d., ką apie tai turėtumėte žinoti.

Bendros statybos įstatymo pakeitimai nuo 2018 m

Valdžia nuolat imasi priemonių, skirtų supaprastinti statybų rinką ir įtraukti ją į vis labiau civilizuotą sistemą. Įstatymų leidėjai mano, kad sklandus perėjimas nuo bendros statybos prie gatavų butų pardavimo labai sumažins šios rinkos rizikas.

Vyriausybė jau seniai diskutuoja, kad reikia atsisakyti bendros statybos ir pereiti prie hipotekos būdo. Praėjusių metų gruodį Vyriausybės tinklalapyje buvo paskelbtas gairių planas, kuriame pateiktas veiksmų planas dėl perėjimo prie projektinio finansavimo gyvenamųjų namų statybai:

• iki 2018 m. liepos 1 d. numatoma sukurti perėjimo prie naujo finansavimo būdo reguliavimo bazę;
• nuo 2018-07-01 iki 2019-07-30 leisti mišrų statybų finansavimą - galima naudotis depozitine sąskaita arba specialiais ir tiesiogiai iš bendros statybos dalyvių pinigais;
• Nuo 2019 m. liepos 1 d. lėšoms būsto statybai surinkti bus leidžiama naudoti tik depozitines sąskaitas arba specialias.

Taip pat įstatymų leidėjai parengė akcininkų teisių apsaugos vystytojo bankroto atveju įstatymą, kuriame daug pakeitimų. federalinis įstatymas galioja nuo 2018 m. sausio 1 d. ir liepos 1 d.

Priimtų pakeitimų įvedimo laikas

Tuo pat metu, pristatę statybos pramonės perėjimo prie projektinio finansavimo gaires, įstatymų leidėjai padarė tam tikrus bendros statybos įstatymo pakeitimus. Dabar daugelyje sričių bus griežčiau kontroliuojamas nuosavų lėšų kiekis ir vystytojo darbas.

Dauguma pakeitimų įsigalios 2018 m. liepos 1 d. Vadinasi, vystytojai turi laiko pasirengti veiklai pasikeitusiomis sąlygomis ir užbaigti pradėtus projektus.

Pažymėtina, kad naujovės neturės įtakos tam tikriems naujiems pastatams. Tai apima tuos, kurių statyboje naudojamos gyvenamųjų namų kooperatyvų schemos – būsto statybos kooperatyvai. Tačiau įstatymų leidėjai to nedraudžia šis įstatymas netaikoma.

Priemonės, kurių anksčiau buvo imtasi siekiant apsaugoti akcininkų teises – plėtotojų civilinės atsakomybės draudimas, pasirodė neveiksmingos. Draudikai naudojo daugybę gudrybių, kad išvengtų mokėjimų už tokius draudimus, iš draudimo išmokų nebuvo baigtas statyti nei vienas pastatas.

Pernai įregistruota nauja organizacija – Akcinėje statyboje dalyvaujančių piliečių teisių apsaugos fondas, padedantis akcininkams. Į šį fondą plėtotojai privalo įnešti 1,2% buto kainos už kiekvieną sudarytą dalyvavimo kapitale sutartį.

Kompensacijų fondo lėšos bus naudojamos nebaigtų statyti statinių statybai arba kompensacijų išmokėjimui nukentėjusiems akcininkams.

Bendrieji kriterijai kūrėjams

Reikalavimai plėtotojams bendroje statyboje 2018 metais įtraukti į vieną „specializuoto vystytojo“ koncepciją. Tarp pagrindinių naujų reikalavimų atkreipiame dėmesį į šiuos dalykus:

• „Specializuotas kūrėjas“ bus laikomos išimtinai komercinėmis įmonėmis, užsiimančiomis statybomis. Jokioms visuomeninėms ne pelno organizacijoms, švietimo, sporto ir kitoms organizacijoms statyti nebus leista.
• Vystytojas turi ne mažesnę kaip 3 metų patirtį statybų rinkoje ir yra gavęs leidimus 10 000 m2 bendro ploto daugiabučiams namams.
• Vystytojo direktorius, vyriausiasis buhalteris ir kiti vadovai nebegalės būti asmenys, turintys teistumą, bankrotą. individualus arba patrauktas subsidiariai. Duomenis apie vadovybės atitiktį šiems reikalavimams vystytojai privalės patalpinti Projekto deklaracijoje.
• Nuo 2018 m. sausio 1 d. kūrėjai privalo pateikti pilną ir tarpinį finansinės ataskaitos Vieningoje būsto statybos informacinėje sistemoje ir oficialioje jos svetainėje.

Nemažai teisės aktų pakeitimų yra skirti vystytojų finansiniam stabilumui stiprinti.

Taip, minimali suma panaikinta. įstatinis kapitalas, dabar tai priklausys nuo bendro statomo būsto ploto. Šiandien reikalavimas toks – statytojai turi turėti nuosavų lėšų, viršijančių 10% projekto kainos.

Projekto deklaracijos teikimo įgaliotame banke metu vystytojo specialiojoje sąskaitoje turi būti ne mažesnis kaip 10 proc. numatoma kaina objektas.

Iki projekto dokumentacijos pateikimo rengėjas neturi turėti finansinių įsipareigojimų, kurie nesusiję su statybomis, virš 1 proc. Išlaikymo kaštai taip pat ribojami – ne daugiau kaip 10 proc. Be to, bendra visų avansinių mokėjimų suma neturėtų viršyti 30 proc.

Naujausios įstatymo pataisos kūrėjams draudžia:

• Išleisti arba pirkti vertybinius popierius, nebent tai yra nuosavos akcijos. Taip bus uždaryta statybų finansavimo vekselio schema.
• Be tikslinių, pritraukti arba suteikti paskolas statyboms.
• Kurti arba dalyvauti komercinėse ir ne pelno organizacijose, per kurias dažnai būdavo išimami apgautų akcininkų pinigai.

Dar vienas esminis pokytis 2018 metais – depozitinės sąskaitos įvedimas, į kurią bus pervedami bendros statybos dalyvių pinigai. Pinigais vystytojai galės naudotis tik po to, kai butai pagal perdavimo aktus bus perduoti pirkėjams.

Todėl įsigaliojus teisės aktų pakeitimams pinigų srautai kūrėjai pateks į įgaliotų bankų organizacijų kontrolę.

Visi bendros statybos įstatymo pakeitimai turi ir privalumų, ir trūkumų. Pliusais galima laikyti NT rinkos kontrolės stiprinimą, rizikos mažinimą potencialiems akcininkams. Iki minusų - galimas butų naujų pastatų kainų kilimas. Kaip paaiškėja iš tikrųjų, tai paaiškės mažiau nei po mėnesio.