پوتین دستور داد تا تامین مالی پروژه جایگزین ساخت و ساز سهام شود. چرا قانون جدید ساخت و ساز مشاعی بازار مسکن را تهدید به فروپاشی می کند آیا ساخت و ساز مشترک ممنوع شده است؟

با فرمان رئیس جمهور روسیه، لایحه ای برای لغو در حال تدوین است ساخت و ساز مشترکو حرکت به سمت تامین مالی پروژه ایمن تر. این قانون باید ظرف سه سال اجرایی شود.

تفاوت بین ساخت و ساز سهام و تامین مالی پروژه

ساخت و ساز مشترک ساخت و ساز است، با جذب پول از سوی خریداران (سهامداران). در روسیه، این محبوب ترین نوع تامین مالی برای ساختمان های جدید است. طرح مشارکت سهام عدالت به شرح زیر است: بخشی از هزینه ساخت به عهده دارندگان سهام است و در مواردی که شرکت ساختمانیبودجه کافی برای تکمیل پروژه وجود ندارد، توسعه دهندگان یک ساخت و ساز جدید را شروع می کنند و با پول دریافتی ساخت شی قبلی را تکمیل می کنند. در برخی موارد، پول دیگر برای آن کافی نیست کارهای ساختمانیو ساختمان جدید ممکن است برای مدت نامحدودی منجمد شود. ساخت و ساز سهام با تامین مالی پروژه ساختمان های جدید جایگزین خواهد شد.

تامین مالی پروژه ساخت ساختمان های آپارتمانی به هزینه حمایت مالی بانک ها است و نه افراد. تامین مالی پروژه با جذب وام ساماندهی می شود که به نوبه خود بر قیمت آپارتمان ها تاثیر می گذارد.

چه چیزی پس از لغو ساخت و ساز مشترک تغییر خواهد کرد

این اصلاحات خطرات دارندگان سهام را کاهش می دهد و سیستم بازار املاک مسکونی را شفاف تر می کند. در روسیه امروز بیش از 800 پروژه ساختمانی مشکل ساز وجود دارد و تعداد شهروندان فریب خورده به 150-200 هزار نفر رسیده است.

مزیت نوآوری در ساختمان جدید است. مردم مسکن آماده می خرند که بلافاصله می توانند آن را به عنوان ملک خود ثبت کنند. سرعت ساخت و ساز خانه ها افزایش می یابد، زیرا میزان فروش ساختمان های جدید بر بودجه توسعه دهنده تأثیر نخواهد گذاشت.

نکته منفی لغو ساخت و ساز مشترک، افزایش ارزش املاک و مستغلات است. سرمایه گذاری در ساختمان های جدید در مراحل پایین ساخت مزایای خود را از دست می دهد. ممکن است شرکت های ساختمانی کوچک یا حتی متوسط ​​که مسکن ارزان قیمت ارائه می دهند ناپدید شوند. با کاهش حجم ساخت و ساز مسکن، قطعا قیمت آن افزایش خواهد یافت.

دولت در حال حاضر فعالانه در حال بحث در مورد راه های انتقال به منابع مالی پروژه و فرصت ها است حمایت دولتییا کاهش نرخ سود بانکی

کارشناسان بر این باورند که هر توسعه دهنده به یک رویکرد فردی نیاز دارد که اعتبار و امنیت مالی آن را در نظر بگیرد.

آیا مسکن پس از لغو ساخت و ساز مشاع گران می شود؟

تحلیلگران پس از تصویب قانون جدید افزایش را پیش بینی می کنند. با در نظر گرفتن نرخ سود بانکی فعلی، برچسب قیمت 10 تا 30 درصد افزایش می یابد. مثلا، قیمت یک آپارتمان یک اتاقه در یک منطقه توسعه یافته 1.5 میلیون روبل است، اگر 25٪ را اضافه کنیم، 1.85 میلیون روبل دریافت می کنیم.همچنین خریداران با خرید آپارتمان در مرحله پایین ساخت، فرصت پس انداز یا کسب درآمد را از دست می دهند و این حدود 10 تا 30 درصد هزینه نهایی آن است.

هزینه مسکن ارتباط مستقیمی با نرخ بهرهارائه شده توسط بانک ها برای شرکت های کوچک یا "تازه واردان" رقابت با توسعه دهندگان شرکای بانک ها یا شرکت های ساختمانی بزرگ بسیار دشوار خواهد بود.

رقابت در بازار ساختمان های جدید کاهش می یابد، حجم ساخت و ساز کاهش می یابد، به همین دلیل قیمت املاک و مستغلات افزایش می یابد. اینکه کشوری با بحران مسکن جدید یا افزایش قیمت جهانی مواجه شود، بستگی به حمایت دولت از توسعه‌دهندگان و دقت در مراحل انتقال به یک طرح جدید دارد.

آیا الان باید آپارتمان بخرم یا منتظر لغو ساخت و ساز مشترک باشم؟

پس از لازم الاجرا شدن این لایحه رشد خواهد کرد. در حال حاضر، در میان نرخ پایین وام مسکن و قیمت های مقرون به صرفه، می توانید برای سرمایه گذاری یا یک زندگی راحت برای خرید آپارتمان با قیمت مناسب وقت داشته باشید. کارشناسان املاک در 23apartment.ru به به حداقل رساندن خطرات کمک خواهند کرد. متخصصان یک پورتال مستقل املاک و مستغلات به شما کمک می کنند یک آپارتمان را از یک توسعه دهنده قابل اعتماد انتخاب کنید، مسکن را از راه دور باز کنید و خریداری کنید. خدمات کارشناسان و مدیران ما رایگان است.

مشارکت در ساخت و سازهای مشترک اکنون به روشی رایج برای حل مشکل مسکن تبدیل شده است. این به شهروندان این امکان را می دهد که آپارتمانی با قیمت مقرون به صرفه دریافت کنند و توسعه دهندگان بتوانند بازار ساختمان های جدید را توسعه دهند. ضمانت‌های اضافی با ثبت قرارداد ساخت و ساز مشترک ارائه می‌شود که به کلاهبرداران اجازه نمی‌دهد همان آپارتمان را در فرآیند ساخت خانه بفروشند.

به نظر می رسد که این طرح که برای همه موفقیت آمیز بود، در واقع برخی از وضعیت را گروگان گرفت که توسعه دهندگان ورشکست شدند، مهلت های بهره برداری از خانه ها به طور قابل توجهی به تعویق افتاد و آنها نیز در مرحله ناتمام کاملاً رها شدند.

بیشتر و بیشتر صاحبان سهام فریب خورده ظاهر شدند و نارضایتی آنها با اعتراض به ادارات محلی به خیابان ها سرازیر شد. قانون فعلی نیاز به اصلاح داشت. و آنها از 1 ژانویه 2018 از نظر باز بودن اطلاعات در مورد توسعه دهنده شروع به کار کردند و این داده ها را به سیستم یکپارچه ساخت و ساز مسکن و قوانین ورشکستگی وارد کردند. بخش جدید اصلاحات در تاریخ 1 ژوئیه 2019 توسط قانون فدرال شماره 175 معرفی شد و ما در مورد آنها با جزئیات بیشتر صحبت خواهیم کرد.

قانون فدرال در مورد ساخت و ساز مشترک 214-FZ

اصلی سند هنجاریدر زمینه تنظیم روابط بین توسعه دهندگان و شهروندان، قانون فدرال 30 دسامبر 2004 شماره 214-FZ "در مورد مشارکت در ساخت و ساز مشترک" است. اصلاحات سالانه به منظور حل مشکلات مرتبط با ظاهر صاحبان سهام فریب خورده انجام می شود.

دلایل وقوع چنین شرایطی، به عنوان یک قاعده، طرح های تقلبی تامین مالی ساخت و ساز است، زمانی که وجوه سرمایه گذاران جدید حفره های مالی ایجاد شده در سایر تاسیسات را "بستن" می کنند. در نتیجه ممکن است مواردی پیش بیاید که توسعه دهنده نتواند به تعهدات خود عمل کند و خود را ورشکسته اعلام کند. در بدترین حالت، به سادگی ناپدید می شود.

به منظور جلوگیری از طرح های متقلبانه، اصلاحات جدی در قانون اعمال شده است که از اول جولای 2019 لازم الاجرا می شود.

ساخت و ساز مشترک در سال 2019. جدید در قانون

نوآوری در قانون 214-FZ الزامات را تشدید کرده است سازمان های ساختمانی، انجام ساخت و ساز ساختمان های آپارتمانی تحت قراردادهای مشارکت سهام عدالت شهروندان. بیایید آنها را فهرست کنیم:

1. یک توسعه دهنده - یک پروانه ساختمانی.

در 1 ژوئیه 2019، اصلاحیه ای به اجرا درآمد که به یک توسعه دهنده تخصصی اجازه نمی دهد تا ساخت و ساز ساختمان های آپارتمانی را با چندین مجوز برای این کار انجام دهد. مجوز ممکن است برای یک یا چند سایت ساخت و ساز صادر شود، اما فقط یک.

2. الزامات برای شرکت ساخت و ساز تغییر کرده است.

مجوز تنها در صورتی صادر می شود که توسعه دهنده پارامترهای زیر را داشته باشد:

• وجوه خود شرکت به میزان حداقل 10 درصد از حجم برنامه ریزی شده ساخت و ساز طبق مستندات پروژه;
• میزان کافی و موجود بودن وجوه مشخص شده در حساب جاری توسعه‌دهنده باید در زمان تسلیم اظهارنامه پروژه مستند باشد. بدن سرزمینیمسئولین؛
• شرکت حق صدور و صدور را ندارد اوراق بهادارغیر از سهام؛
• توسعه دهنده نباید بدهی داشته باشد وام های خاصو وام، در صورتی که مربوط به ساخت یک ساختمان آپارتمانی تحت یک مجوز نباشد.
• اموال شرکت نباید به عنوان اجرای تعهدات به اشخاص ثالث استفاده شود.
• توسعه دهنده باید پروژه های موفقی به مساحت حداقل 5 هزار متر مربع داشته باشد.
• توسعه دهنده از شرکت در فعالیت های غیر از ساخت و ساز منع شده است.

طبق ماده 23.3 قانون فدرال 214-FZ، فهرست داده هایی که توسعه دهنده موظف است در سیستم اطلاعات ساخت و ساز واحد مسکن قرار دهد، با اسناد عنوان زمینی که در آن ساخت و ساز یک ساختمان مسکونی در حال انجام است، تکمیل شده است.

3. یک توسعه دهنده - یک حساب جاری.

سازمان ساختمانی که توسعه دهنده تخصصی است مجاز است تنها یک حساب جاری نزد بانک مجاز افتتاح کند. بنابراین، وجوه نه تنها توسعه دهنده و خریداران، بلکه یک بانک معتبر توسط دولت نیز می تواند در ساخت یک تسهیلات مسکونی مشارکت کند.

کلیه تراکنش های پولی این حساب فقط باید در چارچوب 214 قانون و در عین حال تحت کنترل بانک باشد. حذف وجوه زمانی امکان پذیر است که توسعه دهنده با اسناد پشتیبانی تماس گرفته و آنها را از طرفی بررسی کند موسسه اعتباری. بنابراین، تا زمانی که سازندگان به تعهدات خود در قبال سهامداران عمل نکنند، وجوه به آنها منتقل نخواهد شد.

4. وجوه از افراد را می توان از طریق حساب های امانی جمع آوری کرد(ماده 15.4 قانون فدرال 30 دسامبر 2004 شماره 214-FZ).

این روش امکان بیمه کردن وجوه صاحبان سهام را فراهم می کند، اما تنها زمانی که آنها به حساب سپرده سپرده می شوند. بیمه توسط انجمن بیمه سپرده یا صندوق جبران خسارت ارائه می شود.

5. تراکنش ها باید همراه بانک باشد.

6. کنترل دولتی معاملات

باید در هر موضوعی نهادهای نظارتی ایجاد شود که همراه با بانک ها بر توسعه دهندگان نظارت داشته باشند. روسای چنین ارگان هایی توسط وزارت ساخت و ساز منصوب می شوند (ماده 23 قانون فدرال 30 دسامبر 2004 شماره 214-FZ).

7. کمک به صندوق جبران خسارت

به منظور تضمین جبران وجوه از دست رفته سپرده گذاران در نتیجه عدم صداقت سازنده، صندوق حمایت از سهامداران تشکیل می شود. این قانون شرکت ساخت و ساز را موظف می کند 1.2٪ از درآمد حاصل از فروش مسکن زندانیان تحت DDU را به آن منتقل کند. بدون انتقال وجه توسط توسعه‌دهنده به صندوق، قراردادها ثبت نمی‌شوند.

8. مقدار محدود پیش پرداخت

نسخه جدید قانون شرط انتقال را تعیین می کند پولتوسعه دهنده به عنوان تسویه حساب با تامین کنندگان و پیمانکاران. بدون ارائه اسناد به بانک مبنی بر تأیید تعهدات انجام شده تحت قرارداد، پول منتقل نمی شود. این بدان معنی است که تنها پس از اینکه شریک شرایط ارائه خدمات، تحویل کالا و غیره را برآورده کند. سازنده قادر خواهد بود به او پرداخت کند.

اما در بند 4 ماده 18 قانون، بند قابل انتقال به شرکاء وجود دارد که مجموع آن از 30 درصد هزینه اعلامی پروژه تجاوز نخواهد کرد.

9. زمینی که در آن ساخت و ساز آپارتمان انجام می شود باید در تملک سازنده یا اجاره ای باشد.

آیا ساخت و ساز مشترک در 1 ژوئیه 2019 لغو می شود؟

اصلاحات قانون شماره 214-FZ در مورد ساخت و ساز مشترک منجر به لغو طرح موجود و انتقال آرام به تأمین مالی پروژه ساخت و ساز مسکن شد.

برای توسعه دهندگان، پروژه هایی که زودتر از اول جولای 2018 شروع شده اند باید با همان شرایط تکمیل شوند و برای خریداران دارای DDU منعقد شده و ثبت شده، تا زمان تحویل مسکن به قوت خود باقی خواهند ماند.

به جای DDU چه اتفاقی خواهد افتاد؟

از 1 ژوئیه 2019، برنامه ریزی شده است که از مشارکت سهام به تامین مالی پروژه ساخت و ساز تبدیل شود. سیستم جدید شامل زنجیره ای از شرکت کنندگان خواهد بود:

1. سهامداران
2. موسسه اعتباری (بانک).
3. توسعه دهنده.
4. تنظیم کننده.

در نتیجه هزینه های پروژه افزایش می یابد که مطمئناً بر محصول نهایی تأثیر می گذارد و باعث افزایش قیمت مسکن در ساختمان های جدید تا 20 تا 30 درصد می شود.

دوره انتقال از ساخت و ساز مشترک به تامین مالی پروژه

انتقال در دو مرحله انجام می شود:

1. دوره از 1 ژوئیه 2018 تا 30 ژوئن 2019، زمانی که توسعه دهندگان با استفاده از یکی از مکانیسم ها با شهروندان قرارداد منعقد می کنند:

• حساب های امانی؛
• مقررات دولتی مطابق با هنر. 23 شماره 214-FZ.

2- بازه زمانی 1 تیر 1398 تا 31 دسامبر 2020 که در کلیه توافقات مربوط به مشارکت عادلانه شهروندان در ساخت و ساز مسکن از سازوکار حساب‌های امانی یا حساب‌های ویژه استفاده می‌شود.

مدل جدید تامین مالی منجر به این واقعیت می شود که ساخت و ساز با مشارکت وام های بانکی انجام می شود. وجوه شهروندان که در حساب‌های امانی نگهداری می‌شوند تنها پس از امضای سند انتقال توسط طرفین شرکت کننده در ساخت و ساز مشترک به توسعه‌دهنده یا بازپرداخت وام منتقل می‌شود.

پشتیبانی بانکی از معاملات در ساخت و ساز مشترک

پشتیبانی بانکی تراکنش ها از اول تیرماه ۱۳۹۷ اجباری شد. اکنون شهروندان قادر به انتقال مستقیم پول نخواهند بود. دولت آنها را موظف می کند که آنها را به حساب بانکی ویژه ای که به عنوان بخشی از مجوز ساختمان افتتاح می شود، واریز کنند. آن دسته از پروژه هایی که زودتر از تاریخ تعیین شده شروع شده اند، ملزم به تغییر سیستم پرداخت و کنترل بر روی آنها هستند.

به عنوان بخشی از توسعه یکپارچه قلمرو، توسعه دهنده مجاز به ساخت ساختمان های آپارتمانی تحت چندین مجوز است، اما هر یک از آنها باید حساب بانکی خود را باز کند.

چنین تنظیم روابط مالی بین دارندگان سهام این امکان را فراهم می کند تا وجوه شهروندان را در برابر ضررهای ناشی از تقلب یا ورشکستگی توسعه دهنده بیمه کنیم.

وجوه فقط در صورتی در دسترس خواهد بود که:

• راه اندازی خانه؛
• ثبت مالکیت حداقل یکی از آپارتمان های موجود در آن.

در صورت مسدود شدن موضوع یا ورشکستگی سازنده، کلیه وجوه صاحبان سهام به طور کامل به آنها مسترد خواهد شد.

حساب سپرده برای توسعه دهنده

از 1 ژوئیه 2019، توسعه دهنده موظف است هنگام انعقاد قراردادها، یک PDU باز کند. برنامه ریزی شده است که چنین مدلی خطر کلاهبرداری سهامداران را کاهش دهد.

بنابراین، مکانیسم جدید منجر به این واقعیت می شود که نیازی به انعقاد قرارداد با شهروندان شرکت کننده در ساخت و ساز مشترک نخواهد بود. این وجوه در حساب‌های ویژه توسعه‌دهنده تحت کنترل یک مؤسسه اعتباری و بیمه‌شده توسط سازمان بیمه سپرده در برابر ورشکستگی احتمالی بانک نگهداری می‌شود.

اندازه غرامت بیمهدر این مورد برابر است 10 میلیون روبلبر اساس یک آپارتمان در یک ساختمان آپارتمان.

مجموعه شرایطی که تحت قانون جدید برای ساخت و ساز ساختمان های آپارتمانی قابل اعمال است، نتیجه گیری زیر را ممکن می سازد:

• قراردادهای مشارکت سهام در ساخت و ساز دیگر اعمال نخواهد شد، انتقال به تامین مالی پروژه صورت گرفته است.
• DDUهای منعقد شده قبلی تا زمان اجرای تعهدات تحت آنها به قوت خود باقی خواهند ماند.
• انتظار می رود هزینه آپارتمان در ساختمان های جدید به دلیل نیازهای جدید برای تامین مالی ساخت و ساز افزایش یابد، اکنون خرید با قیمت های پایین در مرحله "حفاری" دشوار خواهد بود.

اصلاحات بزرگ در قانون ساخت و ساز مسکن مشترک تصویب شده است (قانون فدرال 1 ژوئیه 2018 شماره 175-FZ "").

برای آن دسته از توسعه دهندگانی که در حال ساخت و تکمیل مسکن با سرعت کامل هستند، تقریباً هیچ چیز تغییر نخواهد کرد، اما کنترل بانکی بر حساب های آنها سخت تر می شود. اما توسعه دهندگانی که به تازگی مجوز ساخت و ساز دریافت می کنند، برعکس، منتظر تغییرات بزرگ هستند.

اولا، آنها باید قالب کاری را انتخاب کنند که برای آنها مناسب ترین باشد - از طریق حساب های سپرده یا از طریق به اصطلاح "تامین مالی پروژه" (قسمت 1 ماده 15.4 قانون فدرال 30 دسامبر 2004 شماره 214-FZ " "، از این پس - قانون شماره 214-FZ). چنین انتخابی فقط برای 12 ماه آینده مجاز است: هر پروژه ای که در آن اولین DDU برای ثبت نام در Rosreestr در یک سال ارسال شود، بدون جایگزین، فقط طبق طرح حساب سپرده ساخته می شود.

تامین مالی پروژه شدیدترین کنترل بانک بر استفاده از پول از حساب توسعه دهنده است - آنها را می توان منحصراً در ساخت و ساز خرج کرد ، فقط پس از بررسی اسناد "پشتیبانی" (,) مجاز به انتقال آنها هستند. در عین حال، سازنده، مشتری فنی و پیمانکار عمومی باید برای تسویه حساب های ساخت و ساز در همان بانک حساب باز کنند. اگر توسعه دهنده چندین مجوز ساختمانی داشته باشد، برای هر یک از آنها یک حساب جداگانه باز می شود (،). اگر توسعه‌دهنده به بانک دیگری «ترک» کند (این حق اوست)، هم پیمانکار عمومی و هم مشتری فنی موظفند بعد از توسعه‌دهنده آنجا را ترک کنند و تمام پول را به بانک جدید منتقل کنند.

در صورتی که پرداخت پیشنهادی توسعه‌دهنده توسط قوانین، TTN، فاکتورها و سایر اسناد تأیید نشده باشد، در صورتی که از حد مجاز هزینه یا سقف پیش‌فرض بیشتر شود یا دستورالعمل‌ها را نقض کند، بانک موظف است از انجام عملیات روی حساب خودداری کند. (،). به هر حال، شما می توانید پول را فقط برای پرداخت دستمزد به سازندگان نقد کنید.

تراکنش های سازنده در دور زدن این قوانین را می توان در دادگاه به چالش کشید - به شکایت صندوق حمایت از سهامداران و خود سهامداران یا مقام نظارتی ().

اگر توسعه دهنده ترجیح دهد از طریق حساب های سپرده کار کند، زندگی او بسیار آسان تر می شود: در این صورت، او حتی نیازی به پرداخت کمک به صندوق حمایت از سهامداران نخواهد داشت، و حتی بیشتر از آن به بانک گزارش دهد، مطابق با استانداردها ثبات اقتصادی، تجربه ساخت و ساز و موجودی لازم از پول شخصی (). او حتی مجاز است بدهی و معوقه مالیاتی داشته باشد و علاوه بر این، قبوض و سایر اوراق بهادار منتشر کند ().

مکانیسم عملکرد حساب های امانی در «سهم» به شرح زیر است. سهامدار با توسعه دهنده یک DDU استاندارد وارد می کند، اما با شرط یک حساب سپرده، آن را در Rosreestr ثبت می کند و مبلغی را به اندازه قیمت DDU () به بانک واریز می کند. اما توسعه دهنده یک پنی از این پول دریافت نمی کند: آنها کاملاً سپرده می شوند (یعنی دست نخورده می مانند) تا پایان ساخت و ساز و توسعه دهنده منحصراً به تنهایی یا با پول قرض گرفته شده (). به هر حال - برای شهروندی که بانک مظنون به پولشویی یا تأمین مالی تروریسم است ، بانک حق دارد از انعقاد قرارداد حساب سپرده امتناع کند و او اصولاً نمی تواند سهامدار شود ().

اگر ساخت و ساز خانه با موفقیت به پایان برسد، توسعه دهنده کل مجموعه وجوه در حساب های امانی را برای خود می گیرد - اما نه قبل از اینکه خانه ساخته شده مجوز راه اندازی را از نظارت ساخت و ساز دریافت کند و اولین دارنده سهام با موفقیت مالکیت آن را ثبت کند. شی او در Rosreestr. به هر حال ، این یک پاداش اضافی برای دارندگان سهام است ، زیرا اغلب آنها نمی توانند مالکیت آپارتمان خود را ثبت کنند ، اگرچه در آن زندگی می کنند - ناگهان در Rosreestr "معلوم شد" که توسعه دهنده اسناد کاداستر را برای خانه تهیه نکرده است. .

اگر توسعه دهنده ورشکست شود، دارنده بهره حق دارد DDU را فسخ کند و پول خود را بگیرد. با این حال، او همچنان این گزینه را خواهد داشت که "ورشکستگی" توسعه دهنده را "ورود" کند و منتظر تکمیل خانه خود باشد (ماده 201.12-2 قانون فدرال 26 اکتبر 2002 شماره 127-FZ "").

اگر دارنده بهره DDU را خاتمه دهد (مثلاً به دلیل تأخیر توسعه دهنده)، او دوباره می تواند پول خود را بگیرد ().

و اگر بانکی ورشکسته شود، صاحب سهام و توسعه دهنده به سادگی به دیگری منتقل می شوند: حساب های سپرده در سیستم بیمه سپرده تا سقف 10 میلیون روبل بیمه می شوند.

• خرید DDU به صورت نقدی ممنوع است.
• مدیران و ذینفعان توسعه‌دهنده اکنون به طور مشترک و انفرادی با توسعه‌دهنده در قبال خسارات ناشی از تقصیر خود به دارندگان سهام-شهروندان مسئول هستند. این بدان معنی است که شما می توانید بلافاصله و مستقیماً - بدون انتظار ورشکستگی، بدون ایجاد ناکافی بودن بودجه خود توسعه دهنده، برای ضرر این افراد درخواست دهید.
• توسعه دهندگان اکنون نیازی به داشتن وب سایت های خود ندارند - آنها باید قبل از هر چیز، تمام اطلاعات را در یک سیستم اطلاعات ساخت و ساز مسکن (https://our.dom.rf) افشا کنند. عکس های مورد علاقه خانه های در حال ساخت نیز با به روز رسانی ماهانه در آنجا وجود خواهد داشت. برای دارندگان سهام، این راحت است - اولا، اگر اطلاعات کامل نباشد، شکایت آسان تر است، و ثانیا، اگر توسعه دهنده ورشکسته شود یا تصمیم بگیرد با یک چمدان پول به قبرس فرار کند، در هیچ کجا ناپدید نمی شود. درست است ، این هنجار فقط از اکتبر کار خواهد کرد.
• مانند قبل، رئیس منطقه ای "نظارت DDU" توسط فرمانداران منصوب و برکنار می شود، با این حال، نامزدی ورود و خروج باید در وزارت ساخت و ساز فدرال روسیه توافق شود.
• مانند قبل، "نظارت DDU" منطقه ای موظف است به Rosreestr هشدار دهد که توسعه دهنده "معیب" حق فروش DDU را ندارد (در این مورد، Rosreestr ثبت نام آنها را مسدود می کند). اما اگر برای توسعه دهندگان "قدیمی" چنین اطلاعاتی ظرف یک روز پس از کشف به Rosreestr منتقل شود، پس از 01/01/2018، برای اشیاء جدید، مجوزهای ساختمانی - بسته به میزان تخلفات - می تواند حداکثر تا 1 روز ارسال شود. یا در عرض یک تا یک و نیم هفته؛
• دیگر نمی توان گواهی مسکن خصوصی صادر کرد (اجازه به اتمام پروژه های شروع شده قبلی است) و ساخت و ساز از طریق تعاونی های مسکن فقط در موارد ورشکستگی و این گونه تعاونی های مسکن که زمین برای ساخت و ساز توسط دولت یا شهرداری به صورت رایگان در اختیار آنها قرار می گیرد مجاز است.
• ساخت و ساز نه تنها بر اساس یک پروانه ساختمانی، بلکه در محدوده چندین پروانه به طور همزمان امکان پذیر خواهد بود. بنابراین، اصل "یک توسعه دهنده - یک مجوز در اجرا"، در واقع کار نکرد. درست است، ممنوعیت مشارکت سازنده در چندین توافقنامه در مورد توسعه یک منطقه ساخته شده، و (یا) توافق نامه های توسعه یکپارچه قلمرو، و (یا) توافق نامه های توسعه یکپارچه قلمرو وجود دارد. و کار بر روی چندین مجوز فقط از طریق حساب های امانی و با کسر اجباری پول به صندوق حمایت از سهامداران امکان پذیر است.
• مقدار اطلاعاتی که توسعه دهنده موظف است در شبکه قرار دهد (از اکتبر - در حساب خود در https://our.dom.rf) افزایش یافته است. به ویژه، اکنون او موظف است محاسبه میزان وجوه شخصی و استانداردهای ثبات مالی (سه ماهه)، و همچنین GPZU و طرح سازمان برنامه ریزی را منتشر کند. قطعه زمینبا تعیین محل شی ساخت و ساز سرمایه، ورودی ها و معابر به آن، مرزهای مناطق عمل حق ارتفاق عمومی، اشیاء میراث باستان شناسی؛
• دوره "تکفیر از حرفه" افزایش یافته است - تا اول ژوئیه، اجازه دادن به افرادی که در سه سال گذشته خود را به ارتباط با توسعه دهندگان ورشکسته آلوده کرده اند، ممنوع بود و اکنون دوره "تکفیر" به پنج افزایش یافته است. سال ها. یک دوره سه ساله برای ذینفعان حفظ شد، اما از سوی دیگر، ذینفعان بیشتری از توسعه دهنده وجود خواهد داشت - قبلاً آنها فقط به کسانی توجه می کردند که به طور مستقیم یا غیر مستقیم حداقل یک چهارم سهام یا سهام ورشکسته را در اختیار داشتند. توسعه دهنده، و اکنون آنها همچنین به کسانی که فقط 5٪ سهام یا سهام داشتند نگاه می کنند. نام کامل، TIN و SNILS چنین شخصیت هایی باید توسط توسعه دهنده افشا شود.
• مدت زمان افشا توسط تهیه کننده صورتهای مالی میان دوره ای 6 برابر (از 5 به 30 روز تقویمی) افزایش یافته است.

محبوبیت خرید مسکن در مرحله گودبرداری و مشارکت شهروندان در ساخت آن همچنان باقی است سالهای اخیر. علیرغم خطر پیوستن به صفوف دارندگان سهام فریب خورده، روس ها هنوز توافقنامه مشارکت سهام را سودآور می دانند - DDU.

آیا قصد داشتید عضو DDU شوید، اما در مورد لغو قراردادهای مشارکت سهام عدالت از 1 ژوئیه 2018 شنیده اید؟ ما متوجه شدیم که آیا این چنین است و همه ما می توانیم انتظار داشته باشیم.

سوال اصلی این است که آیا ساخت و ساز مشترک در سال 2018 لغو می شود؟

نه. کلیه پروژه های ساختمانی با DDU که قبل از 1 ژوئیه 2018 به پایان رسیده است، بر اساس قوانین قدیمی اجرا خواهند شد. لازم به ذکر است که توسعه دهندگان با درک اینکه تغییرات برنامه ریزی شده است، از قبل مجوز ساخت مسکن دریافت کردند. بنابراین، همه توسعه دهندگانی که به شما پیشنهاد می کنند در DDU شرکت کنید، به احتمال زیاد قبلاً مجوز دارند و هیچ لغو قراردادی وجود نخواهد داشت.

تکلیف "قطعات" پس از 1 جولای 2018 چه خواهد شد؟

اگر تصمیم دارید پس از 1 ژوئیه 2018 عضو DDU شوید، باید دریابید که آیا توسعه‌دهنده موفق به توافق بر اساس طرح قدیمی قبل از 1 ژوئیه 2018 (30 ژوئن 2018) شده است یا خیر. اگر بله، می توانید از جولای 2018 تا 2019 وارد یک DDU شوید. تغییرات فقط لمسی مجتمع های مسکونی جدیدکه پروانه ساختمانی ندارند تا 1 جولای 2018.

آیا DDU در سال 2019 ممنوع می شود؟

نقشه راه دولت فدراسیون روسیه ممنوعیت انعقاد قراردادهای جدید را بیان می کند پس از 1 جولای 2019. ولادیمیر پوتین، رئیس جمهور روسیه در خط تماس سالانه خود در سال 2018 تأیید کرد که از ژوئیه 2019 هیچ DDU جدیدی با خریداران خانه منعقد نخواهد شد.

با این وجود، به گفته کارشناسان، توسعه دهندگان حدود 3-4 سال باقی مانده است. به عنوان مثال، پروژه های جدید ممکن است در سال 2020 با مجوزهای دریافت شده قبل از 1 ژوئیه 2018 برای فروش ظاهر شوند. بنابراین تحریم نخواهند شد. این بدان معنی است که هیچ انتقال ناگهانی و ناگهانی از DDU وجود نخواهد داشت.

و به جای DDU چه اتفاقی خواهد افتاد؟

یک جایگزین برای DDU در بازار املاک و مستغلات خواهد بود تامین مالی پروژهبرخلاف ساخت و ساز مشترک، زمانی که مسکن با پول دریافتی از شهروندان برای خرید آپارتمان ساخته می شود، با تامین مالی پروژه، هزینه ساخت و ساز توسط بانک پرداخت می شود. بانک به سازنده وام می دهد. شهروندان پرداخت های تحت قرارداد را نه به حساب شرکت ساخت و ساز، بلکه به یک حساب ویژه در یک موسسه اعتباری (حساب سپرده) منتقل می کنند.

مهم:

• همچنین امکان خرید مسکن در مرحله گودبرداری وجود خواهد داشت.
• پول خریدار تا تحویل خانه در حساب بانکی است. چه زمانی پیش فرض توسط سازنده، پول شهروندان باز می شود و به صاحبان آنها داده می شود.

در صورت انصراف سهام، قیمت ها چگونه تغییر می کند؟

به گفته کارشناسان، ممنوعیت ساخت و ساز مشترک ممکن است منجر شود افزایش 20 درصدی قیمتپدیدار خواهد شد هزینه های اضافیبه دلیل ظهور در زنجیره بانک ها. به عنوان مثال، بهره وام هدف، هزینه خدمات آن، هزینه نظارت بانکیو کنترل پروژه های عمرانی همچنین، هزینه نگهداری حساب‌های امانی خاص ممکن است روی هزینه تأثیر بگذارد.

ساخت و ساز مشترک در سال 2004 قانونی شد تا استفاده از بودجه شهروندان توسط توسعه دهندگان در ساخت ساختمان های مسکونی و محافظت از خریداران املاک و مستغلات در برابر سازندگان بی پروا ساده شود. در طول سال ها، تعدادی از تغییرات در قانون ساخت و ساز مشترک ظاهر شده است که برای تقویت کنترل بر کار توسعه دهندگان و تقویت حمایت از حقوق صاحبان سهام طراحی شده است. آخرین تغییراتدر پایان سال 2017 به تصویب رسید. چند مورد دیگر از 1 ژوئیه 2018 اجرایی خواهند شد. ساخت و ساز مشترک: تغییرات از سال 2018، نحوه عملکرد ساخت و ساز مشترک از 1 ژوئیه، آنچه باید در مورد آن بدانید.

تغییرات در قانون ساخت و ساز مشترک از سال 2018

مقامات دائماً اقداماتی را انجام می دهند که برای ساده کردن بازار ساخت و ساز و آوردن آن به یک چارچوب متمدن فزاینده طراحی شده است. قانونگذاران معتقدند که گذار آرام از ساخت و ساز مشترک به فروش آپارتمان های آماده، خطرات این بازار را تا حد زیادی کاهش می دهد.

دولت مدتهاست که در مورد لزوم کنار گذاشتن ساخت و ساز مشترک و روی آوردن به روش وام مسکن بحث می کند. در آذرماه سال گذشته نقشه راه در سایت دولت منتشر شد که شامل برنامه عملیاتی برای انتقال به نوع پروژه تامین مالی ساخت ساختمان های مسکونی بود:

• تا 1 ژوئیه 2018، برنامه ریزی شده است که یک چارچوب نظارتی برای انتقال به یک روش جدید تامین مالی ایجاد شود.
• از 1 ژوئیه 2018 تا 30 ژوئیه 2019، امکان تامین مالی مختلط ساخت و ساز - امکان استفاده از حساب سپرده یا پول ویژه و مستقیم از شرکت کنندگان در ساخت و ساز مشترک وجود دارد.
• از اول جولای 2019، برای جمع آوری پول برای ساخت مسکن، فقط مجاز به استفاده از حساب های امانی یا ویژه خواهد بود.

همچنین قانونگذاران قانونی در مورد حمایت از حقوق صاحبان سهام در صورت ورشکستگی سازنده تدوین کرده اند و تغییرات زیادی در قانون فدرالاز 1 ژانویه و 1 ژوئیه 2018 قابل اجرا است.

زمان معرفی تغییرات اتخاذ شده

همزمان با ارائه نقشه راه برای گذار به تامین مالی پروژه های صنعت ساختمان، قانونگذاران تغییرات خاصی در قانون ساخت و سازهای مشترک ایجاد کردند. اکنون میزان سرمایه شخصی و کار توسعه دهنده در تعدادی از زمینه ها به شدت کنترل می شود.

بیشتر تغییرات از اول جولای 2018 اعمال خواهند شد. در نتیجه، توسعه دهندگان فرصتی برای آماده شدن برای فعالیت در شرایط تغییر یافته و تکمیل پروژه های آغاز شده دارند.

لازم به ذکر است که نوآوری ها بر برخی ساختمان های جدید تأثیری نخواهد گذاشت. اینها شامل مواردی است که در ساخت آنها از طرح های تعاونی مسکن استفاده می شود - تعاونی های ساخت مسکن. با این حال، قانونگذاران این را منع نمی کنند این قانونصدق نمی کند.

اقداماتی که قبلاً برای حمایت از حقوق صاحبان سهام در قالب بیمه مسئولیت توسعه دهندگان انجام شده بود، ناکارآمد بود. بیمه‌گران از ترفندهای زیادی برای اجتناب از پرداخت چنین بیمه‌هایی استفاده کردند، حتی یک ساختمان از پرداخت‌های بیمه تکمیل نشد.

سال گذشته یک سازمان جدید به نام صندوق حمایت از حقوق شهروندان شرکت کننده در ساخت و ساز سهام برای کمک به صاحبان سهام ثبت شد. به این صندوق، توسعه‌دهندگان ملزم به مشارکت 1.2٪ از هزینه یک آپارتمان برای هر قرارداد مشارکت سهامی هستند.

پول صندوق غرامت برای تکمیل ساخت سازه های ناتمام یا پرداخت غرامت به دارندگان سهام آسیب دیده استفاده می شود.

معیارهای عمومی برای توسعه دهندگان

الزامات توسعه دهندگان در ساخت و ساز مشترک در سال 2018 در یک مفهوم "توسعه دهنده تخصصی" گنجانده شده است. از جمله الزامات اصلی جدید، ما به موارد زیر اشاره می کنیم:

• «توسعه‌دهنده تخصصی» منحصراً شرکت‌های تجاری مرتبط با ساخت و ساز در نظر گرفته خواهند شد. به هیچ موسسات عمومی غیرانتفاعی، آموزشی، ورزشی و غیره اجازه ساخت و ساز داده نخواهد شد.
• سازنده حداقل 3 سال در بازار ساخت و ساز تجربه داشته و مجوز راه اندازی ساختمان های آپارتمانی به مساحت 10000 متر مربع را اخذ کرده است.
• مدیر، حسابدار ارشد و سایر مدیران توسعه دهنده دیگر نمی توانند افرادی با سابقه کیفری، ورشکستگی باشند. شخصییا به مسئولیت فرعی منتقل می شود. توسعه دهندگان موظف خواهند بود اطلاعات مربوط به انطباق مدیریت با این الزامات را در بیانیه پروژه قرار دهند.
• از 1 ژانویه 2018، توسعه دهندگان ملزم به قرار دادن کامل و متوسط ​​هستند صورت های مالیدر سامانه یکپارچه اطلاعات ساخت و ساز مسکن و در وب سایت رسمی آن.

تعداد زیادی از اصلاحات در قانون با هدف تقویت ثبات مالی توسعه دهندگان است.

بله حداقل مبلغ حذف شده است. سرمایه مجاز، اکنون به کل مساحت مسکن در حال ساخت بستگی دارد. امروز، نیاز به شرح زیر است - سازندگان باید بودجه خود را بیش از 10٪ از هزینه پروژه داشته باشند.

در زمان ارائه اظهارنامه پروژه در بانک مجاز، حساب ویژه توسعه‌دهنده باید حداقل 10% موجودی داشته باشد. هزینه تخمین زده شدههدف - شی.

تا زمانی که اسناد پروژه ارسال می شود، توسعه دهنده نباید داشته باشد تعهدات مالی، که مربوط به ساخت و ساز نیستند، بالای 1٪. هزینه های نگهداری نیز محدود است - بیش از 10٪ نیست. علاوه بر این، مبلغ کل کلیه پیش پرداخت ها نباید بیش از 30٪ باشد.

آخرین اصلاحات در قانون توسعه دهندگان را از موارد زیر منع می کند:

• انتشار یا خرید اوراق بهادار، مگر اینکه سهام خود باشد. با این کار طرح صرافی برای تامین مالی ساخت و ساز بسته می شود.
• جذب و یا ارائه وام برای ساخت و ساز علاوه بر وام های هدفمند.
• ایجاد یا شرکت در سازمان‌های تجاری و غیرانتفاعی که از طریق آن‌ها پول صاحبان سهام فریب خورده اغلب برداشت می‌شد.

یکی دیگر از تغییرات عمده در سال 2018، معرفی یک حساب امانی است که پول شرکت کنندگان در ساخت و ساز مشترک به آن منتقل می شود. توسعه‌دهندگان تنها پس از واگذاری آپارتمان‌ها به خریداران بر اساس اسناد انتقال، می‌توانند از پول استفاده کنند.

بنابراین، پس از لازم الاجرا شدن تغییرات در قانون جریان های نقدیتوسعه دهندگان تحت کنترل سازمان های بانکی مجاز قرار می گیرند.

همه تغییرات در قانون ساخت و ساز مشاع هم مزایا و هم معایب دارد. تقویت کنترل بر بازار املاک و مستغلات، کاهش خطرات برای دارندگان بالقوه سهام را می توان امتیازات مثبت در نظر گرفت. با معایب -- افزایش بالقوه در قیمت آپارتمان ها در ساختمان های جدید. همانطور که در واقع مشخص است، در کمتر از یک ماه آینده مشخص خواهد شد.