پس از لغو قانون ساخت و ساز مشترک چه انتظاری باید داشت؟ پیشنهادات ماه قانون جدید در مورد توسعه دهندگان

امتناع از ساخت و ساز مشترک ممکن است در اوایل سال جاری به جای اول جولای 2019 رخ دهد و فروش آپارتمان در خانه های در حال ساخت در سال 2020 به طور کامل ممنوع خواهد شد.

چنین نتایجی را می توان بر اساس اطلاعاتی که پس از دیدار رئیس جمهور ولادیمیر پوتین با مقامات دولتی و توسعه دهندگان به دست مطبوعات تجاری رسید، گرفت.

سفت کردن موقعیت مقامات با هدف محافظت از شهروندان در برابر توسعه دهندگان بی پروا است. با این حال، خود فعالان حرفه ای بازار می گویند که این اقدام می تواند به افزایش قیمت املاک و انحصارطلبی شدن بازار ساخت و ساز منجر شود.

اکثریت قریب به اتفاق ساختمان های جدید در روسیه (حدود 80٪) از طریق قراردادهای ساخت و ساز مشترک (DDU) فروخته می شوند که بر اساس آن املاک و مستغلات با هزینه سرمایه گذاران (سهامداران) ساخته می شود. از آنجایی که چنین طرحی با پیوستن به صفوف "دارندگان سهام فریب خورده" خطر ضرر و زیان و بی مسکن ماندن شهروندان را به همراه دارد، مقامات تصمیم گرفتند قوانین بازی را تغییر دهند و تعداد زیادی از سرمایه گذاران را از پروژه ساخت و ساز حذف کنند. بر اساس برآوردهای مختلف، تعداد خریدارانی که شرایط قراردادهای سهام با آنها محقق نشد، از 100 هزار نفر در سراسر کشور فراتر رفت، که نمی تواند به مقامات فدرال و منطقه ای هشدار دهد.

تصمیم برای رها کردن ساخت و ساز مشترک در سال 2017 گرفته شد، اما به منظور به حداقل رساندن خطرات سقوط در بازار، روند انتقال به تامین مالی پروژه این بخش به مدت سه سال تمدید شد. در طول این مدت، توسعه دهندگان باید یاد می گرفتند که چگونه در واقعیت های جدید تامین مالی پروژه عمل کنند، بر تمام تفاوت های ظریف تعامل با بانک ها تسلط پیدا کنند و وجوه شهروندان را کاملا "ترک" کنند و سرمایه خود را به دست آورند.

با توجه به اصلاحات تصویب شده در قانون ساخت و ساز مشترک N 214-FZ، از 1 ژوئیه 2019، توسعه دهندگان وجوه برای آپارتمان های فروخته شده را تنها پس از تحویل مسکن به خریداران دریافت می کنند. تا آن لحظه، پول مشتریان در حساب‌های بانکی خاصی نگهداری می‌شود که برای «سازنده» و یا صاحبان خانه‌های آینده غیرقابل دسترس است. که در آن مبلغ بیمه، در صورت بروز مشکل، جبران شده از صندوق بیمه سپرده، به 10 میلیون روبل محدود می شود.

به گفته مطبوعات، در جلسه با رئیس دولت، توسعه دهندگان سعی کردند امتیازاتی را به دست آورند، اما همه چیز دقیقا برعکس شد: آنها باید در رد ساخت و ساز مشترک عجله کنند، زیرا وضعیت در بازار در حال بحرانی شدن است. .

ابرقدرت نفت: قیمت بنزین 10 درصد دیگر افزایش می یابد

نفت روی آتش توسط شرکت مشکل دار Urban Group اضافه شد که در صورت ورشکستگی، فهرست صاحبان سهام آسیب دیده 16 هزار نفر افزایش می یابد. در حال حاضر، این شرکت که 80 میلیارد روبل بدهی دارد، خاتمه فروش املاک و مستغلات را اعلام کرد. توسعه دهنده به دلیل اشتباهات فاحش و تخلفات در سیستم مدیریت شرکت در آستانه ورشکستگی قرار گرفت. بر اساس گزارش رسانه ها، ما در مورد برداشت وجوه از طریق طرح های سایه صحبت می کنیم.

او در مصاحبه ای با تزارگراد توضیح داد: «در یک بازار رو به کاهش، که توانایی پرداخت بدهی خریداران در حال کاهش است، بسیاری از تصمیمات باید سریعتر گرفته شوند. مدیر تحقیقات "Market Information" LLC سوتلانا پودچالینا. به طور کلی می توان گفت که وضعیت بازار ساخت و ساز مشابه آنچه در بخش بانکی رخ داده است.

تحلیلگران VTB Capital در اظهار نظر خود خاطرنشان می کنند که مشکل فریب خوردگان سهام عدالت همیشه در اولویت بوده و در دوران پیش از انتخابات توجه دولت به آن بیش از پیش افزایش یافته است. در همان زمان، این شرکت خاطرنشان کرد که قوانین معرفی شده، به ویژه ممنوعیت دریافت پرداخت برای آپارتمان ها قبل از اتمام ساخت و ساز و سخت تر شدن الزامات برای شرکت ساختمانی، به طور قابل توجهی "بنیان اقتصادی برای عملیات بخش" را تغییر می دهد.

در حال حاضر تنها دو طرح تامین مالی برای توسعه دهندگان در دسترس خواهد بود: خود پول نقدو اعتبار به گفته خانم پودچالینا، باید در نظر گرفت که تعداد کمی از توسعه دهندگان با هزینه خود می سازند.

"اگر توسعه دهندگان مجبور به تامین مالی ساخت و ساز فقط از منابع مالی خود یا اعتباری باشند، هزینه آن حدود 20٪ افزایش می یابد." تحلیلگران "VTB Capital" . به نظر آنها، قوانین جدید بازی یک مزیت رقابتی برای توسعه دهندگان بزرگ ایجاد می کند که "با بانک ها ارتباط برقرار کرده اند و پیش نیازهایی را برای ادغام در مقیاس بزرگ بخش ایجاد می کنند."

کارشناسان مطمئن هستند که تصمیم مقامات باعث ایجاد مشکلات جدی برای توسعه دهندگان و حتی ورشکستگی در بازار خواهد شد. اول از همه، ما در مورد شرکت های کوچک صحبت می کنیم. انحصارطلبی بیشتر بازار نه تنها بر هزینه ساختمان های جدید، بلکه بر کیفیت مسکن در حال ساخت نیز تأثیر خواهد گذاشت. تحلیلگران می گویند که انحصارطلبی رقابت را از بین می برد.

می‌گوید: «توسعه‌دهندگان کوچک به احتمال زیاد بازار را ترک می‌کنند، زیرا نمی‌توانند طبق قوانین جدید بازی کنند، در درجه اول به دلیل کمبود بودجه برای ساخت‌وساز». اس. پودچالینا . - در عین حال، بانک ها اصولاً تمایل زیادی به وام دادن حتی بزرگ و بلندمدت ندارند تاریخچه موفقوجود توسعه دهندگان، توسعه دهندگان کوچک - حتی بیشتر."

در مصاحبه با BFM گفت: افزایش قیمت مسکن جدید برخلاف اهداف تعیین شده توسط رئیس جمهور روسیه در فرمان جدید ماه مه است. عضو هیئت مدیره Opora Rossii دیمیتری کوتروفسکی . یکی از کارهایی که در چارچوب بهبود زندگی شهروندان انجام می شود، بهره برداری از 40 میلیون متر مربع مسکن ارزان قیمت است تا 5 میلیون شهروند بتوانند وضعیت معیشتی خود را بهبود بخشند. او استدلال می کند: "این مطلقاً با یکدیگر مرتبط نیست."

به گفته این کارشناس، تنها یک بازیگر اصلی می تواند حاشیه ای را تعیین کند که در نهایت امکان شکل گیری هزینه نهایی محصول را فراهم می کند. در پایان خاطرنشان کرد: برای همگام شدن با چنین فرصتی برای سایر فعالان بازار، به ویژه کسانی که در مناطق کار می کنند، تصور نمی کنم این امکان وجود داشته باشد. آقا کوتروفسکی .

درست است، مصرف کننده بلافاصله تمام این پدیده های منفی را احساس نخواهد کرد، برای مدتی بازار با اینرسی وجود خواهد داشت.

پیش‌بینی می‌کند: «در سال‌های 2018-2020، به احتمال زیاد، بازار بیش از حد ذخیره می‌شود، زیرا بسیاری از توسعه‌دهندگان تلاش کردند تا ساخت پروژه‌های در دست توسعه را طبق طرح قدیمی شروع کنند». اس. پودچالینا. - در عین حال حجم تقاضای مورد نیاز از سوی خریداران رعایت نمی شود. اول از همه، چنین انباشتی بر مسکو و منطقه مسکو تأثیر می گذارد.

به گفته وی، در نتیجه در یک سال و نیم آینده قیمت مسکن افزایش نخواهد یافت.

این کارشناس معتقد است: «در شرایط کنونی برنامه ریزی حتی دو ساله بسیار دشوار است، زیرا بازار تغییر خواهد کرد، زمین و منظر آن تغییر خواهد کرد.» آنچه در آینده به دست می آوریم بستگی به تغییر و ثبات آن دارد. باقی می ماند." .

تاکنون هیچ پیش نیازی برای رشد قیمت وجود ندارد و اولاً به این دلیل است که هیچ پیش نیازی برای رشد تقاضای حلال داخلی وجود ندارد. همانطور که تزارگراد قبلا گزارش داده است، در حالی که یک ممیزی خارجی در گروه شهری مشکل دار در حال انجام است، کارشناسان حدس می زنند که چه کسی پروژه های "یتیم" را انتخاب خواهد کرد. از جمله کسانی که توسعه دهنده برای کمک به آنها مراجعه کرد، Ingrad، PIK و Granel هستند.

با این حال، در جامعه متخصصابراز تردید در مورد علاقه توسعه دهندگان به نجات گروه شهری. در غیاب تقاضا، موقعیت‌های بازار متزلزل است و کسانی که می‌خواهند در شرایط بی‌ثباتی ریسک‌های جدیدی را متحمل شوند، به حداقل می‌رسند.

جلسات استماع اصلاحات قانون ساخت و ساز مشترک در دومای ایالتی برگزار شد. نمایندگان تعدادی از اقدامات را برای تشویق توسعه دهندگان به کنار گذاشتن سریع فروش تحت DDU پیشنهاد کردند

عکس: Evgeny Razumny / Vedomosti / TASS

روسیه از اول جولای 2019 سیستم موجود جمع آوری پول از شهروندان در ساخت و ساز مسکن را به طور کامل کنار می گذارد. چنین دوره انتقالی از ساخت و ساز مشترک به تامین مالی پروژه، رئیس جمهور ولادیمیر پوتین طی یک خط مستقیم در 7 ژوئن. در پایان ماه مه، معاون نخست وزیر در امور ساخت و ساز و سیاست منطقه ای ویتالی موتکو گفت که انتقال مرحله ای به تامین مالی پروژه تا سال 2020-2021 انجام خواهد شد.

رئیس جمهور تاکید کرد: برای حل مشکلات صاحبان سهام فریب خورده، روسیه باید به "روش های متمدنانه ساخت مسکن بدون جذب سرمایه شهروندان" برود و از قراردادهای مشارکت سهام (DDU) چشم پوشی کند. یک راه متمدن جذب وام های بانکی برای ساخت و ساز و استفاده از حساب های امانی است که در آن پول صاحبان سهام تا پایان ساخت خانه نگهداری می شود. با این پول، توسعه‌دهنده می‌تواند یک خط اعتباری در بانک باز کند و از وجوه آن فقط برای تامین مالی ساخت‌وساز استفاده کند.

جلسات استماع در دومای دولتی

در 7 ژوئن، دومای ایالتی جلساتی را در مورد اصلاحات قانون ساخت و ساز مشترک برگزار کرد. معاونان، نمایندگان وزارت ساخت و ساز روسیه، توسعه دهندگان، بانک ها و سازمان های عمومی در جلسات استماع شرکت کردند.

نیکلای نیکولایف، رئیس کمیته دومای دولتی در زمینه منابع طبیعی، دارایی و روابط زمین، از لزوم افزایش نقش دولت در ساخت و ساز و کنترل بر آن خبر داد. ولادیمیر ژیرینوفسکی، معاون دومای ایالتی همچنین در مورد نیاز به انتقال عملکردهای کنترل ساخت و فروش مسکن به دولت صحبت کرد. به گفته وی، شهروندان باید تنها مسکن تمام شده دریافت کنند.

بازار ساخت و ساز سهام باید شفاف باشد، برای این کار باید از روش ساخت دیگ بخار فاصله گرفت. ولادیمیر یاکوشف، وزیر ساخت و ساز و مسکن و خدمات عمومی روسیه در این جلسه گفت: امروز باید ساخت و ساز مشترک متوقف شود، در غیر این صورت هرم به رشد خود ادامه خواهد داد و روزی فرو خواهد ریخت.

کریل خولوپیک، رئیس انجمن ملی توسعه‌دهندگان مسکن (NOZA) می‌گوید که همه توسعه‌دهندگان پس از سخت‌تر شدن الزامات برای آنها و انتقال به یک طرح جدید تامین مالی مسکن، در بازار ساخت‌وساز باقی نمی‌مانند. ماجراجویانی که به صورت تصادفی و بدون محاسبه مدل مالی ساخته‌اند، آنجا را ترک خواهند کرد، زیرا نمی‌توانند ارزیابی پروژه را در بانک بگذرانند. همچنین شرکت های غیرحرفه ای که تعدادشان زیاد است بازار را ترک خواهند کرد. این کارشناس متقاعد شده است که انتقال به تامین مالی پروژه ساخت و ساز مسکن در روسیه ممکن است منجر به کاهش موقت راه اندازی مسکن در روسیه شود.

مشکلات صاحبان سهام

در مجموع، ما بیش از 1.1 میلیون قرارداد ساخت و ساز مشترک در کشور داریم و مقدار پولی که در آنجا وجود دارد 3.4 تریلیون روبل است. ولادیمیر پوتین در یک خط مستقیم گفت: این سرمایه‌های عظیم هستند و توسعه‌دهندگان همیشه از آنها به طور مؤثر استفاده نمی‌کنند.

تعداد خانه های مشکل دار، که ساخت و ساز در آنها متوقف شده است، در روسیه در حال افزایش است. یاکوشف گفت: «اگر در اول ژانویه 2018 836 شی یا 1101 خانه وجود داشت، اکنون 842 شی یا 1261 خانه وجود دارد. در این مجتمع های مسکونی توسط صاحبان سهام عدالت که در فهرست قربانیان ثبت شده اند. وی با تاکید بر اینکه از ابتدای سال تاکنون 67 پروژه بلندمدت عمرانی به بهره برداری رسیده و برای 15 مورد از آنها اقدامات جبرانی انجام شده است، با وجود اینکه برخی از خانه ها در حال تکمیل هستند، این رشد رخ می دهد.

رمان های قانون گذاران

دولت و قانونگذاران دو گروه بزرگ از اصلاحیه ها را برای قرائت دوم قانون ساخت و سازهای مشترک آماده کرده اند. یاکوشف توضیح داد که آنها هم محدودیت هایی برای توسعه دهندگان در دوره گذار و هم مسائل مربوط به حمایت بانکی از ساخت و ساز را شامل می شوند. وی تصریح کرد: اصلاحات این قانون در نهایت در 27 ژوئن تصویب می شود.

تعدادی از اصلاحات در حال حاضر در قرائت دوم است. البته در جلسات، موارد جدیدی نیز اعلام شد که نمایندگان در کمیته های مربوطه بررسی خواهند کرد. از اول جولای 2018 توسعه دهندگان می توانند از حساب های امانی به صورت داوطلبانه استفاده کنند و از اول جولای 2019 برای کلیه پروژه هایی که قرارداد آنها پس از ایجاد صندوق حمایت از حقوق سهامداران منعقد شده است، اجباری است.

قانونگذاران همچنین افزایش قابل توجهی در هزینه ها از توسعه دهندگان به صندوق حمایت از سهامداران (صندوق جبران خسارت) پیشنهاد کردند که باید در صورت ورشکستگی توسعه دهنده، تکمیل مسکن را تضمین کند. اکنون تعرفه 1.2٪ از هزینه هر DDU است. نیکولای نیکولایف گفت: از اول اکتبر، کسرها به 3٪ و از 1 ژانویه - تا 6٪ افزایش می یابد. به نظر او، این به روشی برای انگیزه های اقتصادی برای توسعه دهندگان تبدیل خواهد شد تا به حساب های امانی روی بیاورند. این صندوق تا 1 ژوئن 2019 فعالیت خواهد کرد.

نمایندگان همچنین پیشنهاد کردند که وجوه صاحبان سهام در حساب های امانی نزد انجمن بیمه سپرده (DIA) مشابه بیمه شود. سپرده های بانکی. مبلغ به اصطلاح نسوز 10 میلیون روبل خواهد بود. نیکولایف توضیح داد که همچنین پیشنهاد می شود برای هر پروانه ساختمانی یک حساب جاری باز شود تا هزینه و انتقال پول برای ساخت و ساز کاملاً شفاف شود. این معاونت افزود: پول صاحبان سهام از حساب‌های ویژه پس از صدور کلید برای دارنده سهام به توسعه‌دهنده واریز می‌شود تا قبل از آن وی بتواند از وجوه خود و استقراضی استفاده کند.

قانون‌گذاران همچنین پیشنهاد کردند که بار نظارتی توسعه‌دهندگانی که به حساب‌های امانی روی می‌آورند کاهش یابد. پیشنهاد می شود توسعه دهنده از انجام عملیات غیر مرتبط با اجرای پروژه های ساخت و ساز مسکن منع شود. نمایندگان بر تشدید الزامات برای توسعه دهندگان اصرار دارند: تاخیر در راه اندازی یک شی به مدت سه ماه یا بیشتر ممکن است دلیلی برای امتناع از صدور نتیجه گیری در مورد مطابقت سازنده باشد.

توسعه دهندگان و مشاوران املاک گفتند که تسهیل شرایط پیش بینی شده در اصلاحیه ها به روان تر شدن انتقال کمک می کند. در حال حاضر، برای نمایندگان صنعت ساخت‌وساز، بخش بانکی و تنظیم‌کننده‌های بازار بسیار مهم‌تر است که درک مشترکی از نحوه و شرایط بازگشایی خطوط اعتباری و کاهش نرخ وام‌های ساخت‌وساز ایجاد کنند. یا بازار عمومی،" مدیر بازاریابی و توسعه محصول GK "A101" دیمیتری تسوتوف اظهار داشت.

دمیتری اسکورتسوف، نایب رئیس هیئت مدیره برای مسائل حقوقی گروه NDV، معتقد است که لغو آرام ساخت و ساز مشترک برای بازار بدون دردسر نخواهد بود و یک رادیکال کاملاً خطرناک است. به نظر او ، خریداران بالقوه در انتظار افزایش هزینه مسکن به طور متوسط ​​یک چهارم ، و توسعه دهندگان -- اجتناب ناپذیر ورشکستگی. «اگر بانک تصمیم بگیرد که آیا توسعه‌دهنده سرپا بماند یا خیر، آن‌هایی که بودجه کامل برای پروژه خود دریافت نمی‌کنند مجبور خواهند شد کسب‌وکار را ترک کنند. در نتیجه، تعداد توسعه دهندگان سرمایه را می توان به چند ده، اگر نه حتی به چند، کاهش داد، "اسکورتسوف معتقد است.

آنچه قبلاً برای قرائت دوم تصویب شده است

مهم ترین تغییر این است که از اول جولای 2018، حمایت بانکی برای ساخت و ساز مسکن ارائه می شود که برای ساختمان های جدید که در حال ساخت هستند نیز اعمال می شود. توسعه دهندگان نمی توانند مستقیماً از خریداران پول دریافت کنند. به حساب جاری سازنده در بانک مرکزی مجاز واریز می شود موسسه اعتباری. فروش مستقیم فقط در خانه های راه اندازی شده امکان پذیر خواهد بود.

الزامات برای اندازه وجوه خود توسعه‌دهنده و وجوه او در حسابی نزد یک بانک مجاز قرار داده شده است (حداقل 10٪ از هزینه پروژه شی ساخت و ساز مشترک)، از سند به دست می‌آید. فهرست عملیاتی که وجوه دریافتی خریداران در حساب می تواند برای آنها هزینه شود، با مصوبه ویژه دولت در مورد نحوه حمایت بانکی تعیین می شود.

دولت شرایط را برای جذب سرمایه از صاحبان سهام برای توسعه دهندگان پروژه های پیچیده برای توسعه قلمرو تسهیل کرده است. در این سند آمده است که از اول ژوئیه، اگر ساخت و ساز در یک سایت یا در محدوده قلمرو توسعه یکپارچه باشد، از اول ژوئیه، به توسعه دهندگان این فرصت داده می شود تا از صاحبان سهام برای ساخت خانه ها تحت چندین مجوز به طور همزمان وجوه جمع آوری کنند.

فرض بر این است که توسعه دهندگانی که قبل از 1 ژانویه 2018 توافق نامه ای در مورد توسعه یک منطقه ساخته شده، توافق نامه توسعه یا توسعه یکپارچه قلمرو منعقد کرده اند، می توانند بدون در نظر گرفتن الزامات مورد نیاز، ساخت و ساز را تکمیل کنند. از اول ژوئیه لازم الاجرا می شود. این اصلاحات شرایطی را برای تضمین ثبات بازار ساخت و ساز مسکن ایجاد می کند، که از سند بر می آید.

از توسعه دهندگان دعوت می شود برای هر پروانه ساختمانی صادر شده حق جذب وام هدفمند از شرکت مادر برای ساخت و ساز ساختمان های آپارتمانی و سایر املاک و مستغلات را به میزان حداکثر 20 درصد هزینه طراحی ساخت تسهیلات اعطا کنند. از تاریخ انعقاد قرارداد تجاوز نکند وام هدف نرخ کلیدیبانک روسیه 2 p.p افزایش یافت.

آندری کومیساروف، رئیس کانون وکلای دادگستری "کومیساروف وشرکا":

اکنون توسعه دهندگان از جذب مستقیم وجوه از صاحبان سهام منع می شوند و بانک ها تسهیلات در حال ساخت را تامین مالی می کنند. در 21 دسامبر 2017، نخست وزیر دیمیتری مدودف، نقشه راه انتقال از ساخت و ساز مسکن مشترک به تامین مالی پروژه را تصویب کرد که به طور مشترک توسط وزارت ساخت و ساز، وزارت دارایی، AHML و بانک روسیه به نمایندگی از رئیس جمهور ولادیمیر پوتین تهیه شده است. برنامه فعالیت ها قرار است تا سال 2021 اجرا شود.

مقامات این نوآوری را با نیاز به حل نهایی مشکل صاحبان سهام فریب خورده توضیح می دهند: علیرغم تشدید الزامات برای توسعه دهندگان تحت 214-FZ، تسهیلات در حال ساخت همچنان "منجمد" هستند و وجوه سرمایه گذار برای اهداف دیگر استفاده می شود. آمارهای دادستانی کل از تخلفات در زمینه ساخت و سازهای مشترک ناامیدکننده است: تعداد جرایم ثبت شده از سال 1395 تا 1396 20 درصد افزایش یافته است: از 511 به 634 سابقه.

جوهر تغییرات چیست؟

برخلاف ساخت و ساز مشترک، که در آن توسعه‌دهنده وجوه «رایگان» را از شهروندان جذب می‌کند، تأمین مالی پروژه شامل ارائه وام‌های بانکی است. در طرح "توسعه دهنده-خریدار" یک پیوند میانی ظاهر می شود - بانکی که پول سرمایه گذاری شده را در حساب ها انباشته می کند، جریان های مالی را مدیریت می کند و فعالیت های توسعه دهنده را تا پایان ساخت تسهیلات کنترل می کند.

ریسک های خریدار به موسسه مالی منتقل می شود. در صورت تاخیر در ساخت و ساز یا ورشکستگی سازنده، پول سرمایه گذاری شده به سرمایه گذار بازگردانده می شود و تسهیلات ممکن است به توسعه دهنده قابل اعتمادتری منتقل شود.

از 1 ژوئیه 2017 فرصت بسیار زیادی برای قرار دادن پول از دارندگان سهام در حساب های امانی برای توسعه دهندگان فراهم شده است (ماده 15.4-15.5 شماره 214-FZ). ظرف 3 سال، توسعه دهنده یک انتخاب خواهد داشت - از روش جدیدی برای تامین مالی استفاده کند یا قراردادهای مشارکت سهام را منعقد کند. فرض بر این است که پس از سال 2021 این شرط اجباری می شود - دارندگان سهام مستقیماً به توسعه دهنده پرداخت نخواهند کرد ، وجوه توسط بانک ها تا زمان بهره برداری از تسهیلات سپرده می شود و ساخت و ساز با هزینه وجوه شخصی انجام می شود. شرکت های ساختمانیو پول دریافتی از بانک ها، از جمله وام های هدفمند.

طرح وزارت ساختمان به تدریج - در چند مرحله اجرا می شود. در سال 2018، برنامه ریزی شده است که قوانین و آئین نامه هایی با هدف تنظیم مکانیسم های تأمین مالی پروژه تدوین شود. اصلاحاتی در قانون ثبت املاک، بیمه سپرده ها انجام می شود اشخاص حقیقی، قانون ورشکستگی و قانون مالیات، مقررات بانک مرکزی. ابتدا، نوآوری بر روی شرکت کنندگان داوطلبانه برنامه "آزمایش" خواهد شد و "نقطه بی بازگشت" برای اصلاح ساخت و ساز مشترک، یا جایگزینی واقعی آن با تامین مالی پروژه، طبق برنامه، 1 ژوئیه 2019 خواهد بود.

تغییرات چگونه بر فعالان بازار تأثیر می گذارد

اصلاحات آتی در زمینه ساخت و ساز مشترک، فعالان بازار را هیجان زده کرده است. نوآوری ها شک دارند نه تنها توسعه دهندگان، سوخته سرمایه گذاران املاک و مستغلات می ترسند که وجود خواهد داشت دام. یک نظرسنجی ناشناس در وب سایت RIA Real Estate به منظور شناسایی احساسات عمومی انجام شد. تنها یک پنجم از کسانی که رای دادند کاملاً از ممنوعیت ساخت و ساز مشترک حمایت می کنند، 50 درصد پاسخ دهندگان قاطعانه هستند، 24 درصد دیگر نگران افزایش احتمالی قیمت مسکن هستند.

توسعه دهندگان ممکن است معنای یک نوآوری رادیکال را در پس زمینه یک سری تغییرات شدیدتر که قبلاً در قانون DDU ارائه شده است، درک نکنند. سالهای اخیر. در واقع، از 1 ژوئیه 2017، الزامات برای توسعه دهندگان سخت تر شده است: حتی در حال حاضر، در تعدادی از موارد، توسعه دهنده نمی تواند پول از دارندگان سهام بپذیرد. به ویژه، اگر در ثبت نام توسعه دهندگان بی وجدان باشد، در حال انحلال یا ورشکستگی باشد، دارای بدهی در مالیات و هزینه بیش از 25٪ باشد. ارزش کتابدارایی های. بسته به حجم ساخت و ساز، به طور قابل توجهی اندازه سرمایه مجاز را از 10000 روبل به ده ها میلیون افزایش داد. یک ثبت نام واحد از توسعه دهندگان و یک صندوق ویژه برای حمایت از حقوق شرکت کنندگان در ساخت و ساز مشترک ظاهر شد. اگر در شرایط فعلی، توسعه‌دهندگان از سرمایه‌گذاری بدون بهره توسط دارندگان سهام محروم شوند، تنها سازمان‌های بزرگ ساختمانی با ثبات مالی در بازار باقی می‌مانند که قبلاً تعهدات خود را در قبال دارندگان سهام با حسن نیت انجام داده‌اند. بانک مرکزی در صورتی که نرخ های قابل قبولی را برای وام های بلندمدت ارائه دهد، مثلاً بین 5 تا 6 درصد، می تواند فرصتی برای حضور شرکت های کوچک و متوسط ​​در بازار ایجاد کند.

نگرانی اصلی خریداران افزایش قیمت آپارتمان در ساختمان های نوساز است. پیامد ممنوعیت ساخت و ساز مشترک املاک و مستغلات، از دست دادن مزیت خرید پیش پرداخت خواهد بود، زمانی که در مرحله حفاری امکان خرید مسکن 20 تا 30 درصد ارزانتر از ارزش نهایی بازار وجود دارد. علاوه بر این، توسعه‌دهندگان مجبور خواهند شد هزینه‌های مربوط به روش تامین مالی جدید را از جمله هزینه‌های هزینه مسکن به دوش خریدار منتقل کنند. از طرفی بانک ها همه ریسک ها را متحمل می شوند و خریدار هیچ ریسکی نمی کند.

موسسات وام دهی تنها از قوانین جدید سود می برند - با افزایش حجم وام.

شاید برای جلوگیری از ورشکستگی گسترده سازمان های ساختمانی و افزایش قیمت مسکن، قانونگذار به تجربیات خارجی توجه کرده و امکان دریافت اقساطی از حساب های امانی را برای سازندگان فراهم کند. کارهای ساختمانی، و سود وام ها امکان پرداخت را پس از راه اندازی تسهیلات فراهم می کند.

خریداری که می خواهد در ساخت و ساز مشترک سرمایه گذاری کند باید عجله کند و قبل از اصلاح این کار را انجام دهد. افرادی که قبلاً قرارداد مشارکت سهام عدالت را امضا کرده اند، تحت تأثیر تغییرات قرار نخواهند گرفت، زیرا این قانون عطف به ماسبق ندارد.

قطعه با متن خطا را انتخاب کنید و Ctrl+Enter را فشار دهید

سازمان های ساختمانی تنها پس از تحویل خانه ها می توانند از صاحبان سهام برای آپارتمان هایی که خریداری کرده اند پول دریافت کنند. از 1 ژوئیه، اصلاحات به قانون فدرال«در مورد مشارکت در ساخت و ساز مشترک...». تغییر اصلی در آن ظاهر حساب های امانی است. روی آنها بانک ها پول دریافتی از فروش آپارتمان ها را تا پایان ساخت نگه می دارند. و برای یک پروژه خانه خاص به سازندگان وام با بهره بدهید.

بنابراین، خریدار آپارتمان برای خرید یک آپارتمان در یک ساختمان جدید با سازنده قرارداد منعقد می کند.

نیکولای الکسینکو سیستم جدید را توضیح داد: "این قرارداد با Rosreestr ثبت خواهد شد." مدیر عاملآژانس رتبه بندی مجتمع ساختمانی. در عین حال، وجوه به توسعه‌دهنده نمی‌رود، بلکه در یک حساب ویژه در بانک قرار می‌گیرد.

توسعه دهنده آنها را فقط پس از اتمام ساخت و ساز دریافت می کند. بنابراین وجوه صاحبان سهام از اختلاس مصون خواهد ماند. فرض بر این است که با انتقال به یک مدل مالی جدید، توسعه دهندگان سرمایه بیشتری از سرمایه خود را در ساخت و ساز سرمایه گذاری کنند. حداقل حجم آنها در قانون جدید تعیین شده است. توسعه دهندگان موظفند 10 درصد از سرمایه خود را قبل از شروع ساخت و ساز رزرو کنند. این ممکن است سود حاصل از اجرای پروژه های قبلاً اجرا شده باشد.

و هر چه توسعه‌دهنده سرمایه بیشتری در کسب‌وکار سرمایه‌گذاری کند، به وام‌های بانکی کمتری نیاز خواهد داشت. ارزان تر، به این معنی که آپارتمان های او در بازار رقابتی تر خواهد بود.

این پول قرض گرفته شده است که پس از ترک ساخت و ساز مشترک در روسیه به منبع اصلی تامین مالی تبدیل می شود.

برای اینکه پول در حین ساخت و ساز به اهداف دیگر منحرف نشود، ممنوعیت اجرای پروژه های غیر مرتبط با ساخت و ساز مسکن، ارائه حمایت بانکی اجباری برای پروژه ها و تشدید کنترل بر مصرف وجوه توسط توسعه دهنده ایجاد شده است.

همه توسعه دهندگان بلافاصله از اول جولای به حساب های امانی تغییر نمی کنند. بدون شکست، این مکانیسم برای آن دسته از اشیایی که توافقنامه مشارکت در ساخت و ساز مشترک با سهامدار اول پس از 1 ژوئیه 2019 برای ثبت نام دولتی ارائه می شود، معرفی شده است.

ویژگی های استفاده از کارشناسان قانون "RG" تحت عنوان "مشاوره حقوقی". می توانید از آنها سوال بپرسید

ماریا لیتینتسکایا، شریک مدیریت Metrium، گفت: «حساب‌های سپرده در آینده نزدیک یک امر نادر باقی خواهند ماند. الکساندر خروستالف، رئیس گروه NDV می گوید: علاوه بر این، به دلیل تعداد زیادی از پروژه هایی که قبلاً به بازار عرضه شده اند، خریداران می توانند آپارتمانی بیابند که بتوان آن را بدون استفاده از حساب های امانی خریداری کرد تا حداقل دو سال دیگر. .

چیز دیگر این است که برای خریدار یک حساب امانی سود بیشتری نسبت به روش فعلی ساخت و ساز مشترک دارد. فعالان بازار می گویند که طرح مالی جدید تضمین می کند خریداران امنیت بی سابقه ای از معاملات در بازار املاک و مستغلات با مسکن در حال ساخت. در واقع چندین سازوکار بیمه ای به صورت همزمان ارائه می شود که بسته به شرایط پیش آمده راه اندازی می شود.

نیکولای آلکسینکو می گوید: "اگر بانک مشکلاتی داشته باشد، به عنوان مثال، لغو مجوز، DIA ​​به سهامداران بازگشت مبالغ تا سقف 10 میلیون روبل را تضمین می کند. اگر توسعه دهنده نتواند ساخت و ساز را تکمیل کند، پول بازگردانده می شود به خریدار یا بانک توسعه‌دهنده جدیدی را که پروژه را تکمیل می‌کند اعتبار می‌دهد."

تغییرات نه تنها بازپرداخت را تضمین می کند، بلکه این روند را نیز تسریع می کند. تا پایان سال ممکن است تغییرات مربوط به رویه ورشکستگی توسعه دهندگان ایجاد شود.

الکساندر خروستالف خاطرنشان می کند: "روش برداشتن یک شی برای تکمیل تسریع خواهد شد." اکنون ورشکستگی می تواند چندین سال طول بکشد، مردم پول خود را دریافت نمی کنند، ساختمان های ناتمام برای تکمیل به سازمان های ساخت و ساز جدید منتقل نمی شوند. خروستالف معتقد است که مکانیسم جدید می تواند بازگشت وجوه یا انتقال خانه ها به سازمان های ساخت و ساز جدید را طی سه تا پنج ماه تضمین کند.

علاوه بر این، دومای ایالتی اصلاحاتی را تصویب کرد که دور شدن از اصل "دیگ بخار" را در ساخت و ساز ممکن می کند. یکی از دلایل اصلی ظاهر ساخت و سازهای طولانی مدت است و از سوء استفاده از بودجه جلوگیری می کند سازمان های ساختمانیکه به ثبات مالی آنها کمک خواهد کرد. هنجار "یک پروانه ساختمانی - یک شرکت" نیز دستخوش تغییر شده است. توسعه دهندگان اکنون می توانند از چندین مجوز ساختمانی استفاده کنند اگر املاک فروخته شده بخشی از یک پروژه باشد.

او به خبرنگاران در مورد دستور رئیس جمهور گفت که امکان انتقال از ساخت و ساز مشترک به تامین مالی پروژه از طریق حمایت بانکی را بررسی کنید. او در مورد تاریخ خاصی صحبت نکرد.

وزیر در مورد نیاز به ترک ساخت و ساز مشترک در تابستان صحبت کرد. آقای من گفت: "البته، ما باید تلاش کنیم تا روزی از ساخت و ساز مشترک دور شویم، به حمایت بانکی روی بیاوریم، اما این امروز و فردا نیست، در حالی که وظیفه ما محافظت از افرادی است که در ساخت و ساز مشترک مشارکت دارند تا حد امکان." .

فعالان بازار اظهار نظر می کنند، توسعه دهندگان هنوز بیشتر از وام ها برای اجرای پروژه های خود استفاده می کنند. اما وجوه صاحبان سهام برای آنها بسیار ارزان تر است.

در اینجا سؤال در مورد مکانیسم تأمین مالی پروژه نیست، بلکه در مورد نرخی است که بانک ها به توسعه دهندگان وام می دهند. مدیر کل شرکت توسعه Ingrad می گوید، وجوه بانکی برای توسعه دهندگان امروزه منبعی بسیار گرانتر از پول صاحبان سهام است.

مدیر مالی گروه توسعه سیتی-XXI می گوید بازیگرانی در بازار هستند که بدون جذب منابع مالی بانکی مسکن می سازند، اما در اقلیت هستند. اینها یا بزرگ‌ترین شرکت‌ها هستند یا شرکت‌های وابسته به بانک‌ها یا سازمان‌های دولتی و یا شرکت‌هایی که سطح بار اعتباری را با دقت محاسبه می‌کنند و عمدتاً با سرمایه‌ی خود می‌سازند.

گروه گرانل خاطرنشان می کند که امروزه تنها یک چهارم توسعه دهندگان با هزینه شخصی خود اقدام به ساخت می کنند. آنها همچنین اضافه می کنند که انتقال کامل به تامین مالی پروژه می تواند منجر به این واقعیت شود که تا 90٪ از توسعه دهندگان می توانند بازار را در سطح منطقه ای ترک کنند.

"هزینه ساخت و ساز در مناطق تقریبا 25 هزار روبل است. در هر متر مربع فروش به طور متوسط ​​- 35 هزار روبل. در هر متر مربع این شرایط از نظر مالی برای مناطق سنگین است و تجارت بی‌سود می‌شود.» این شرکت می‌گوید.

آندری تسوت، توسعه می‌افزاید: اگر اصلاحات قانون ساخت و ساز مشترک را در نظر بگیریم، تنها شرکت‌های با ثبات مالی که نه تنها از توسعه سود می‌برند، در بازار باقی می‌مانند، زیرا سودآوری این تجارت هر سال بیشتر و بیشتر کاهش می‌یابد. مدیر گروه گرانل

ما در مورد اصلاحات قانون ساخت و ساز مشترک صحبت می کنیم که از اول جولای 2018 لازم الاجرا می شود. آنها ممنوعیت اخذ چندین پروانه ساختمانی را به طور همزمان اعلام می کنند، پیمانکار عمومی، مشتری فنی و سازنده را ملزم به داشتن حساب در یک بانک می کنند و با استفاده از حساب های امانی بین خود تسویه حساب می کنند.

"پس از اعمال الزامات سختگیرانه برای توسعه دهندگان، می توانیم در مورد تنظیمات دیگر صحبت کنیم - ساختار بازار توسعه تغییر می کند، که از آن بازیکنان کوچک خارج می شوند، که برای قوانین جدید بازی بسیار سخت هستند. در عین حال، اگر بتوان تغییر در ساختار صنعت و ادغام شرکت ها را پیش بینی کرد، صحبت از کاهش حجم عرضه زود است. مدیر شریک کلیدی Est-a-Tet.

لازم به ذکر است که سال گذشته الزامات برای حداقل اندازهسرمایه مجاز برای توسعه دهندگان جذب بودجه از جمعیت. اندازه سرمایه مجاز به صورت جداگانه برای هر توسعه دهنده، بسته به نوع، محاسبه می شود حداکثر مساحتکلیه پروژه های ساختمانی مشترک

حداقل اندازه 2.5 میلیون روبل، با برنامه ریزی برای ساخت 1.5 هزار متر مربع است. علاوه بر این، اگر توسعه دهنده قصد دارد 500 هزار متر مربع را با مشارکت شهروندان بسازد، سرمایه مجاز آن باید حداقل 1.5 میلیارد روبل باشد.

علاوه بر این، در تابستان امسال، رئیس جمهور قانونی را در مورد صندوق حمایت از حقوق سهامداران (صندوق جبران خسارت) امضا کرد که نرخ سهم واحدی را برای توسعه دهندگان تعیین می کند - 1.2٪ از قیمت هر قرارداد با یک سهامدار. در عین حال میزان سرمایه خود سازنده برای پروژه که برای اجرا در نظر گرفته شده است باید حداقل 10 درصد هزینه آن در کل دوره ساخت باشد.

سوبولف توجه خود را جلب کرد، اگر ابتکار جدید رئیس جمهور اجرا شود، در واقع این طرح به سختی تغییر خواهد کرد، زیرا این بانک بودجه ساخت و ساز را تامین می کند. با این حال، دوره زمانی استفاده از پول بانکی در حال تغییر است.

«بانک پول بیشتری را وام خواهد داد بلند مدت- به اصطلاح "پول طولانی". برای دریافت وجوه از خریداران، توسعه دهندگان باید ابتدا تسهیلات را بسازند. این کارشناس گفت: در واقع ما در مورد فروش آپارتمان ها به همان شکلی صحبت می کنیم که در حال حاضر مسکن ثانویه فروخته می شود.

او اطمینان دارد که می توان انتظار کاهش تعداد شرکت ها و انحصار بیشتر بازار را داشت. افزایش قیمت تمام شده هر متر مربع و افزایش قیمت آپارتمان به دلیل کاهش رقابت در این مورد اجتناب ناپذیر است.

این واقعیت که هزینه مسکن رشد خواهد کرد و سایر فعالان بازار مطمئن هستند. تامین مالی پروژه در سال 13-20٪ تخصیص می یابد که با در نظر گرفتن مدت زمان پروژه ها از 20٪ تا 60٪ اضافه پرداخت وام می دهد. شریک مدیریت گروه متریوم می گوید که این مبالغ البته در قیمت هر متر مربع منعکس خواهد شد که بسیار گرانتر از الان خواهد شد.

برای اینکه تامین مالی پروژه کار کند، وام باید ارزان و بلندمدت باشد، اما امروزه در روسیه کمبود شدیدی برای چنین سرمایه گذاری هایی وجود دارد. و در شرایط گرانی سرمایه، نیاز به تسریع بازپرداخت آن افزایش می‌یابد، بنابراین شرکت توسعه‌دهندگان یا بانک‌ها در پروژه‌های بلندمدت و پرهزینه بی‌سود است.

به گفته وی، ثبات و پیش بینی پذیری کلان اقتصادی برای سرمایه گذاری های بلندمدت، در درجه اول در بازار ارز. همچنین امروز وجود ندارد و نبود تضمین برای عدم تکرار کاهش ارزش سال 2014، مانع اصلی برای معرفی فاینانس پروژه است.

با تامین مالی کامل پروژه، به ترتیب نیازی به فروش آپارتمان های تحت DDU نیست، تنها ساختمان های تازه راه اندازی شده در بازار ظاهر می شوند. البته آنها گرانتر از آنهایی هستند که در مرحله حفاری فروخته می شوند.

"در مرحله فعلی، انتقال به تامین مالی پروژه نباید به عنوان چشم اندازی برای آینده نزدیک تلقی شود. تنها زمانی بر بازار تأثیر خواهد گذاشت که ما شاهد گام های ملموس در جهت ایجاد شرایط برای توسعه این طرح تأمین مالی ساخت و ساز باشیم. این کارشناس خاطرنشان کرد: اکنون با جذب سرمایه از صاحبان سهام با موفقیت همراه است و به نظر من وضعیت در 5 تا 10 سال آینده تغییر نخواهد کرد.

پاول پوسلنوف همچنین معتقد است که نمی توان در مدت زمان کوتاهی به طور کامل به تامین مالی پروژه روی آورد، می توان در مورد پنج سال یا بیشتر صحبت کرد.

در همین حال، مشکل دارندگان سهام فریب خورده در روسیه حاد است. رئیس جمهور بیش از یک بار در اظهارات خود او را مورد خطاب قرار داد. امروز مناطق برای حل مشکلات نزدیک به 40 هزار شهروند فریب خورده نقشه راه ارائه کرده اند.

اما به گفته تعدادی از نمایندگان، مشکل بسیار بزرگتر است و صحبت از 150 هزار نفر است که در ساخت خانه سرمایه گذاری کرده اند و مسکنی دریافت نکرده اند.

میخائیل من از عدم کنترل مناسب بر ساخت و سازهای مشترک در مناطق صحبت می کند. وی همچنین خاطرنشان می کند که قرار است رویه ای واحد برای اعمال کنترل در زمینه ساخت و ساز مشترک در تمام نهادهای تشکیل دهنده کشور ایجاد شود و اختیارات کنترلی به نهادهای نظارت بر ساخت و ساز دولتی نهادهای تشکیل دهنده فدراسیون روسیه واگذار شود.

به نقل از وزیر امور خارجه در مواد این وزارتخانه آمده است: "این امر کنترل همزمان زمان و کیفیت ساخت و کنترل استفاده هدفمند از وجوه صاحبان سهام را تضمین می کند."