Metodologi untuk menganalisis investasi real estat. Analisis hipotek dan investasi. Menilai daya tarik proyek investasi. Konsep analisis investasi hipotek. Pendekatan penilaiannya terhadap biaya sumber keuangan yang dimiliki dan dipinjam

3. Penetapan biaya modal yang ditanamkan berdasarkan kapitalisasi pendapatan

3.3. Analisis hipotek dan investasi

Analisis investasi hipotek terdiri dari penentuan nilai properti sebagai jumlah biaya ekuitas dan modal pinjaman. Dalam hal ini, pendapat investor diperhitungkan bahwa ia tidak membayar biaya real estat, tetapi biaya modal. Pinjaman dipandang sebagai sarana untuk meningkatkan dana yang diinvestasikan yang diperlukan untuk menyelesaikan transaksi. Harga ekuitas dihitung dengan mendiskontokan arus kas yang masuk ke modal ekuitas investor dari pendapatan reguler dan dari pengembalian, biaya dana pinjaman dihitung dengan mendiskontokan pembayaran utang.

Nilai properti saat ini ditentukan tergantung pada tingkat diskonto dan karakteristik arus kas. Artinya, nilai saat ini tergantung pada durasi proyek, rasio ekuitas dan modal pinjaman, karakteristik ekonomi properti dan tingkat diskonto yang sesuai.

Mari kita pertimbangkan algoritme umum analisis investasi hipotek untuk menghitung nilai properti, yang pembeliannya dibiayai dengan modal pinjaman, dan, oleh karena itu, arus kas dari pendapatan periodik dan dari pengembalian akan didistribusikan antara kepentingan ekuitas dan modal pinjaman. .

Tahap 1. Menentukan nilai sekarang dari aliran pendapatan reguler:

– laporan pendapatan dan pengeluaran disusun untuk periode perkiraan, sedangkan jumlah pembayaran utang dihitung berdasarkan karakteristik pinjaman - tingkat bunga, periode amortisasi penuh dan syarat pembayaran, ukuran pinjaman dan frekuensinya pembayaran untuk membayar kembali pinjaman;
– arus kas dana sendiri ditentukan;
– tingkat pengembalian modal yang diinvestasikan dihitung;
– berdasarkan perhitungan tingkat pengembalian ekuitas, nilai kini dari arus kas reguler sebelum pajak ditentukan.

Tahap 2. Menentukan nilai sekarang dari hasil pengembalian dikurangi saldo pinjaman:

– pendapatan dari pengembalian ditentukan;
– sisa utang pada akhir masa kepemilikan benda dikurangkan dari pendapatan pengembalian;
– berdasarkan tingkat pengembalian modal ekuitas yang dihitung pada tahap 1, nilai saat ini arus kas.

Tahap 3. Menentukan nilai properti dengan menjumlahkan nilai saat ini dari arus kas yang dianalisis.

Secara matematis, penentuan nilai suatu aset dapat direpresentasikan sebagai sebuah rumus

dimana N01 adalah pendapatan operasional bersih tahun ke-n pelaksanaan proyek; DS adalah jumlah pelunasan utang pada tahun ke-n pelaksanaan proyek;

TG – jumlah pengembalian tidak termasuk biaya penjualan;

UM – saldo pinjaman yang belum dibayar pada akhir masa proyek P;Saya – pengembalian ekuitas; M - Jumlah pinjaman awal atau saldo pokok saat ini.

Rumus ini dapat digunakan sebagai persamaan dalam kasus berikut:

– jika jumlah pengembalian properti sulit diprediksi, tetapi tren perubahannya terhadap nilai awal dapat ditentukan, maka dalam perhitungan Anda dapat menggunakan jumlah pengembalian yang dinyatakan sebagai pecahan dari nilai awal;

– jika rumusan masalah tidak menentukan jumlah pinjaman, tetapi hanya bagian pinjaman.

Mari kita pertimbangkan kriteria utama efektivitas proyek investasi.

Nilai bersih sekarang - kriteria yang mengukur kelebihan manfaat suatu proyek dibandingkan biaya, dengan mempertimbangkan nilai uang saat ini

,

dimana NPV adalah nilai sekarang bersih dari proyek investasi; Co – investasi awal; С i – arus kas periode t; i, – tingkat diskonto periode t.

Nilai NPV positif berarti arus kas dari proyek melebihi biaya pelaksanaannya.

Langkah-langkah untuk menerapkan aturan nilai sekarang bersih:

– memperkirakan arus kas dari proyek selama jangka waktu yang diharapkan, termasuk pendapatan dari penjualan kembali pada akhir periode ini;
– penentuan biaya modal alternatif di pasar keuangan;
– menentukan nilai arus kas proyek saat ini dengan mendiskontokannya pada tingkat yang sesuai dengan biaya peluang modal dan mengurangkan jumlah investasi awal;
– pemilihan proyek dengan nilai NPV maksimum dari beberapa pilihan.

Semakin tinggi NPV, semakin banyak pendapatan yang diterima investor dari penanaman modal.

Mari kita perhatikan aturan dasar dalam membuat keputusan investasi.

1) Proyek sebaiknya diinvestasikan jika nilai NPV positif. Kriteria efisiensi yang dipertimbangkan (NPV) memungkinkan kita memperhitungkan perubahan nilai uang dari waktu ke waktu, hanya bergantung pada proyeksi arus kas dan biaya peluang modal. Nilai sekarang bersih dari beberapa proyek investasi dinyatakan dalam uang saat ini, yang memungkinkan mereka untuk dibandingkan dan dijumlahkan dengan benar.

2) Tingkat diskonto yang digunakan dalam menghitung NPV ditentukan oleh biaya peluang modal, yaitu. profitabilitas proyek diperhitungkan ketika menginvestasikan uang dengan risiko yang sama. Dalam praktiknya, profitabilitas suatu proyek mungkin lebih tinggi dibandingkan proyek dengan risiko alternatif. Oleh karena itu, suatu proyek harus diinvestasikan jika tingkat pengembaliannya lebih tinggi daripada biaya peluang modal.

Aturan yang dipertimbangkan dalam pengambilan keputusan investasi mungkin bertentangan jika terdapat arus kas lebih dari dua periode.

Periode pengembalian – waktu yang diperlukan agar total arus kas dari suatu proyek sama dengan jumlah investasi awal. Pengukur kinerja investasi ini digunakan oleh investor yang ingin mengetahui kapan pengembalian penuh atas modal yang diinvestasikan akan terjadi.

Kerugian: pembayaran setelah periode pengembalian tidak diperhitungkan.

Analisis investasi hipotek terdiri dari penentuan nilai properti sebagai jumlah biaya ekuitas dan modal pinjaman. Dalam hal ini, pendapat investor diperhitungkan bahwa ia tidak membayar biaya real estat, tetapi biaya modal. Pinjaman dipandang sebagai sarana untuk meningkatkan dana yang diinvestasikan yang diperlukan untuk menyelesaikan transaksi. Biaya modal ekuitas dihitung dengan mendiskontokan arus kas yang masuk ke modal ekuitas investor dari pendapatan reguler dan dari pengembalian, biaya modal pinjaman dihitung dengan mendiskontokan pembayaran utang.

Nilai properti saat ini ditentukan tergantung pada tingkat diskonto dan karakteristik arus kas. Artinya, nilai saat ini tergantung pada durasi proyek, rasio modal ekuitas dan hutang, karakteristik ekonomi properti dan tingkat diskonto yang sesuai.

Metode analisis investasi hipotek

Analisisnya menggunakan dua metode (dua teknik): metode tradisional dan teknik Ellwood. Metode tradisional secara eksplisit mencerminkan logika analisis investasi dan hipotek. Metode Ellwood, yang mencerminkan logika yang sama, menggunakan rasio rasio profitabilitas dan rasio proporsional komponen investasi.

Kerugian: pembayaran setelah periode pengembalian tidak diperhitungkan.

23. Teknik Ellwood dalam analisis hipotek. Ini digunakan dalam analisis investasi dan hipotek dan memberikan hasil yang sama seperti teknik tradisional, karena didasarkan pada kumpulan data awal dan gagasan yang sama tentang hubungan antara kepentingan ekuitas dan modal pinjaman selama periode pengembangan proyek investasi. . Hal hebat tentang teknik Ellwood adalah memungkinkan Anda menganalisis properti relatif terhadap harganya berdasarkan rasio pengembalian indikator ekuitas dalam struktur investasi, perubahan nilai total modal, dan dengan jelas menunjukkan mekanisme perubahan modal ekuitas. selama periode investasi.

Rasio hipotek Ellwood: C = Y e + p(sff, Y e ) -R m, di mana p adalah bagian dari saldo pinjaman saat ini yang diamortisasi selama periode perkiraan,

Ekspresi 1/(1 + Δ n A) dalam persamaan merupakan faktor penstabil dan digunakan ketika pendapatan tidak konstan, tetapi berubah secara teratur. Biasanya, hukum perubahan pendapatan ditentukan (misalnya, linier, eksponensial, menurut faktor dana tabungan), yang dengannya koefisien stabilisasi a ditentukan menurut tabel yang telah dihitung sebelumnya. Nilainya ditentukan dengan membagi pendapatan tahun sebelum tanggal penilaian dengan tingkat kapitalisasi, dengan mempertimbangkan stabilisasi pendapatan. Di masa depan, kami akan mempertimbangkan teknik Ellwood hanya untuk pendapatan permanen.

Ellwood menunjukkan bahwa ungkapan ini benar-benar mencerminkan seluruh elemen transformasi diri dan diri sendiri meminjam uang digabungkan dalam modal yang diinvestasikan, khususnya leverage keuangan, depresiasi pinjaman hipotek dan keuntungan ekuitas yang dihasilkan dari amortisasi pinjaman.

24. Teknik kelompok investasi dalam analisis hipotek

Teknik Kelompok Investasi

Teknik Kelompok Investasi adalah metode penghitungan tingkat pengembalian total berdasarkan konstanta hipotek tahunan dan tingkat arus kas ekuitas rumah. Dari informasi pasar mengenai rasio-rasio tersebut, tingkat pengembalian total pasar dapat ditentukan. Yang terakhir dihitung sebagai rata-rata konstanta hipotek yang diperlukan dan tingkat arus kas modal ekuitas, ditimbang dengan berat jenis hipotek dan modal investor dalam total harga pembelian.

Teknik kelompok investasi digunakan untuk memperkirakan nilai suatu properti tanpa adanya informasi yang memadai mengenai harga jual properti pembanding dan data yang dapat diandalkan mengenai pendapatan operasional bersih. Namun, karena tidak adanya informasi mengenai transaksi yang sebanding, seringkali sulit untuk menentukan tingkat arus kas ekuitas, rasio utang hipotek, dan indikator lain yang diperlukan agar teknik kelompok investasi dapat menghitung tingkat pengembalian keseluruhan.

Dalam kondisi munculnya pasar real estat, objek dibeli terutama dengan mengorbankan dana sendiri. Praktek dunia di berbagai negara ekonomi pasar berdasarkan kenyataan bahwa hampir semua transaksi real estat dilakukan dengan bantuan hipotek pinjaman, yaitu leverage keuangan digunakan.
Pinjaman untuk membiayai transaksi real estat ditarik karena beberapa alasan, yang utama adalah sebagai berikut:
Harga real estat tinggi, dan hanya sedikit pembeli yang mempunyai cukup uang untuk membelinya.
Mereka yang memiliki dana yang cukup berupaya mengurangi risiko penanaman modal, yaitu berupaya mendiversifikasi investasinya.
Penggunaan pinjaman memungkinkan investor untuk mengendalikan sejumlah besar properti yang menghasilkan pendapatan.
Penghematan melalui pengurangan pajak (di sebagian besar negara, bunga pinjaman tidak dikenakan pajak).
Oleh karena itu, investasi real estat dalam banyak kasus terdiri dari dua komponen: hipotek kredit dan ekuitas. Dalam hal ini, tingkat kapitalisasi harus memenuhi persyaratan pendapatan pasar untuk kedua bagian investasi. DI DALAM jika tidak investasi ini dalam bentuk dana sendiri dan pinjaman akan diinvestasikan dalam proyek lain yang lebih menguntungkan.
Dengan demikian, tingkat kapitalisasi dibagi menjadi dua komponen: hipotek tingkat konstan dan kapitalisasi ekuitas

25. Penerapan model tradisional analisis investasi hipotek Prasyarat untuk model analisis investasi hipotek tradisional adalah ketentuan bahwa total biaya properti sama dengan jumlah nilai sekarang dari bunga modal ekuitas dan nilai sekarang dari bunga modal pinjaman. Nilai kepentingan ekuitas ditentukan dengan mendiskontokan arus kas sebelum pajak, sedangkan tingkat pengembalian modal ekuitas, yang didefinisikan sebagai rata-rata pasar, digunakan sebagai tingkat diskonto.

Model analisis investasi hipotek berdasarkan kapitalisasi pendapatan dari penggunaan properti. Pendekatan paling umum dalam analisis investasi hipotek kelompok ini adalah menentukan rasio kapitalisasi keseluruhan menggunakan rumus Ellwood. Selain itu, metode kelompok investasi dan metode kapitalisasi langsung juga digunakan.

Teknik tradisional analisis investasi hipotek adalah metode penilaian nilai properti, yang didasarkan pada penentuan jumlah total modal yang dibeli kembali, termasuk pinjaman hipotek dan investasi ekuitas. Dalam teknik ini, nilai suatu properti dihitung dengan menambahkan nilai sekarang dari penerimaan kas dan hasil penjualan kembali yang diharapkan oleh investor ke jumlah pokok hipotek. Dengan demikian, seluruh proyeksi pendapatan operasional bersih dan jumlah hasil penjualan kembali properti diperkirakan.

Teknik tradisional memerlukan perkiraan proyeksi arus kas yang akan diterima investor, serta hasil penjualan kembali. Kedua elemen ini memberikan perkiraan nilai ekuitas saat ini. Saldo pinjaman awal (baik pinjaman baru atau utang tetap) kemudian ditambahkan ke nilai ekuitas untuk menentukan nilai penilaian pasar. Jika pinjaman baru diberikan pada kondisi pasar saat ini dan pengembalian akhir atas ekuitas memenuhi persyaratan pasar saat ini, maka hasilnya akan diperkirakan harga pasar perumahan. Teknik ini tidak memperhitungkan implikasi pajak.

Prinsip yang mendasari teknik tradisional ini adalah bahwa hasil yang dinilai akan diperoleh investor dan kreditor.

Gabungan nilai sekarang pendapatan kreditur dan investor merupakan jumlah maksimum modal penebusan; oleh karena itu, itulah harga yang harus dibayar untuk properti itu. Teknik ini menyempurnakan metode penilaian arus kas ekuitas karena memperhitungkan hasil penjualan kembali. Yang terakhir ini mencakup jumlah kenaikan (atau penurunan) nilai properti dan penyusutan hipotek yang diterima investor pada saat dijual kembali.

Pengembalian yang diterima oleh pemberi pinjaman hipotek dan investor harus mencakup laba atas investasi dan laba atas investasi.

26. Pasar tanah, struktur, fungsi, struktur, benda, subyek

Tanah adalah sumber daya terpenting yang menempati tempat luar biasa dalam kehidupan dan aktivitas masyarakat mana pun.Pasar tanah memiliki sejumlah ciri khusus:

1. tanah adalah anugerah alam yang diberikan secara cuma-cuma, yang memungkinkan kita berbicara tentang sifat irasional dari nilainya. Namun tanah merupakan obyek jual beli; hubungan sewa tanah terkait dengannya.

2. Tergantung pada kondisi alam dan iklim tertentu, serta lokasi bidang tanah, bidang tanah dibagi menjadi yang terbaik, sedang dan terburuk. Pembagian ini didasarkan pada kesuburan alami tanah yang menjadi sandaran produktivitas tanah. Namun hal ini dapat ditingkatkan melalui investasi tambahan tenaga kerja dan modal. Peningkatan kesuburan tanah ini disebut ekonomi. Meningkatkan kesuburan ekonomi tanah secara praktis dapat dilakukan di wilayah mana pun. Namun, hal ini memiliki batas-batas tertentu yang terkait dengan hukum terkenal tentang berkurangnya kesuburan tanah, ketika, dengan teknologi budidaya lahan yang ada, setiap unit pengeluaran berikutnya memberikan keuntungan yang semakin sedikit.

3. Akibat sifat tanah yang tetap, penyediaan tanah dicirikan oleh inelastisitas total dalam skala sosial. Keterbatasan pasokan sumber daya lahan diperburuk oleh kenyataan bahwa lahan tersebut dialihkan ke kepemilikan pribadi. Dalam kondisi pasar, pemilik lahan sangat enggan untuk menjual lahan miliknya bidang tanah, dengan mengutamakan menyewakan tanah dalam bentuk sewa, mereka berhak memperoleh penghasilan yang stabil, oleh karena itu pada saat tertentu hanya sebagian kecil yang dijual. dana tanah, ini adalah fitur mendasar dari pasar tanah.

Pasar tanah menciptakan kondisi yang merangsang penggunaan tanah secara efisien dan memaksa entitas individu untuk menyerahkan sebagian atau seluruh tanah jika tidak berfungsi secara efektif.

Pasar tanah harus dipahami tidak hanya sebagai jual beli tanah, tetapi juga sebagai penyediaan tanah untuk disewakan, serta keseluruhan pasar produk pertanian, di mana hubungan kepemilikan tanah diwujudkan dalam satu atau lain bentuk.

Subyek ekonomi agraria pasar adalah dua jenis pemilik - pemilik penuh dan pemilik konsumsi (pemilik, pengguna). Terbatasnya ketersediaan lahan dan ketidakmungkinan produksinya berkontribusi pada munculnya dua jenis monopoli lahan. Pemilik penuh menjalankan monopoli atas kepemilikan pribadi: ia bebas mengizinkan atau tidak mengizinkan pengusaha menanam modal di tanahnya; bisa menyewakannya. Setelah menyelesaikan transaksi sewa, ditentukan pengguna tanah tertentu yang menjalankan hak monopoli untuk mengelola situs tersebut.

27. Ciri-ciri metode penilaian bidang tanah untuk pembangunan

Metode penilaian tanah

1. Cara normatif adalah dengan menentukan harga normatif tanah. Ini digunakan ketika mentransfer, membeli tanah menjadi kepemilikan, membangun kepemilikan bersama (bersama) yang melebihi norma bebas, mentransfer melalui warisan atau sumbangan, memperoleh pinjaman yang dijamin, penarikan untuk kebutuhan negara atau publik.

2. Metode perbandingan penjualan paling sederhana dan metode yang efektif penilaian, dapat digunakan untuk mengevaluasi baik lahan yang benar-benar kosong maupun yang diduga kosong; memungkinkan Anda menentukan harga spesifik sebidang tanah dengan melakukan penyesuaian persentase terhadap harga jual analog.

3. Cara kapitalisasi sewa tanah didasarkan pada kenyataan bahwa jika terdapat informasi yang cukup tentang tarif sewa sebidang tanah, maka nilai bidang tanah tersebut dapat ditentukan sebagai nilai sekarang dari pendapatan masa depan dalam bentuk sewa. untuk bidang tanah yang sedang dinilai.

4. Metode distribusi (metode rasio, korelasi) - penentuan nilai komponen sebidang tanah berdasarkan rasio yang diketahui antara nilai tanah dan perbaikan kompleks properti. Metode tersebut didasarkan pada prinsip kontribusi dan penegasan bahwa untuk setiap jenis properti terdapat hubungan normal antara nilai tanah dan bangunan.

5. Metode alokasi (ekstraksi) digunakan untuk mengevaluasi bidang tanah yang dikembangkan jika terdapat informasi harga transaksi untuk objek real estate sejenis.

6. Metode residu didasarkan pada teknik kelompok investasi untuk komponen fisik.

7. Metode pembagian (pendekatan pengembangan) digunakan dalam menilai lahan yang cocok untuk dibagi menjadi petak-petak tersendiri.

28. Fitur penggunaan teknik sisa untuk menilai penyimpanan di kota.

Metode ini digunakan untuk mengevaluasi bidang tanah yang sudah terbangun dan belum dikembangkan. Syarat penerapan metode tersebut adalah kemungkinan untuk mengembangkan bidang tanah yang dinilai dengan perbaikan yang menghasilkan pendapatan.

Metode ini melibatkan urutan tindakan 16 berikut:

Perhitungan pendapatan operasional bersih yang dapat diatribusikan pada perbaikan untuk jangka waktu tertentu sebagai produk dari biaya reproduksi atau penggantian perbaikan dengan rasio kapitalisasi yang sesuai dari pendapatan perbaikan;

Perhitungan besarnya sewa tanah sebagai selisih antara pendapatan operasional bersih dari suatu properti untuk jangka waktu tertentu dan pendapatan operasional bersih yang dapat diatribusikan pada perbaikan untuk jangka waktu yang bersangkutan;

Perhitungan nilai pasar sebidang tanah dengan kapitalisasi sewa tanah.

Metode ini juga memungkinkan rangkaian tindakan berikut:

Perhitungan biaya reproduksi atau penggantian perbaikan yang sesuai dengan penggunaan seefisien mungkin dari sebidang tanah yang dinilai;

Perhitungan pendapatan operasional bersih dari suatu properti untuk jangka waktu tertentu berdasarkan tarif sewa pasar;

Perhitungan nilai pasar suatu properti dengan mengkapitalisasi pendapatan operasional bersih untuk jangka waktu tertentu;

Perhitungan nilai pasar sebidang tanah dengan mengurangkan biaya reproduksi atau penggantian perbaikan dari nilai pasar suatu properti.

Pinjaman ini diberikan dengan nilai sebagian kecil dari nilai properti, sebagian besar bergantung pada persepsi pemberi pinjaman terhadap likuiditas aset yang diinvestasikan. Partisipasi bersama dalam hal ini pemberi pinjaman ikut serta dalam pembagian keuntungan dari pendapatan dan atau peningkatan nilai harta, selain pembayaran bunga, dengan memberikan pinjaman pada tingkat bunga yang lebih preferensial. Analisis keadaan hipotek sebagai bagian integral dari proyek investasi menciptakan dasar yang diperlukan untuk menentukan arus kas dari nilai aset saat ini dan...

Jika karya ini tidak cocok untuk Anda, di bagian bawah halaman terdapat daftar karya serupa. Anda juga dapat menggunakan tombol pencarian

Topik 8. Dasar-dasar analisis investasi dan hipotek.

Rencana:

1. Jenis pinjaman dan undang-undang agunan.
2. Metode analisis investasi dan hipotek.
3. Dampak pinjaman hipotek terhadap rasio harga-nilai.

1. Dampak leverage keuangan.

Ketika lembaga pembiayaan berkembang dan ketersediaan pinjaman meningkat, semakin banyak investor yang menarik dana pinjaman untuk mengembangkan proyek investasi yang berkaitan dengan real estat. Jika aset yang diinvestasikan peminjam berfungsi sebagai jaminan atas kewajiban hutang jangka panjang, maka pinjaman tersebut disebut pinjaman hipotek. Bentuk pinjaman inilah yang paling umum untuk transaksi yang melibatkan pengalihan hak atas real estat, dan paling disukai untuk meminimalkan risiko bagi pemberi pinjaman. Minat penggunaan modal pinjaman, selain berkurangnya risiko investasi, juga disebabkan oleh sejumlah alasan ekonomi lainnya.

Yang utama adalah bahwa, dalam kondisi tertentu, penggunaan pinjaman meningkatkan pendapatan penerimanya, karena keuntungan yang diperoleh dengan bantuan dana tersebut, dalam jumlah melebihi bunga yang dibayarkan, meningkatkan modal ekuitas investor jika pengembaliannya. seluruh modal yang diinvestasikan melebihi biaya dana pinjaman. Ini adalah efek leverage keuangan, yang biasanya didefinisikan sebagai penggunaan dana pinjaman untuk melaksanakan suatu proyek investasi.

2. Jenis undang-undang pinjaman dan agunan.

Saat ini terdapat banyak skema pinjaman hipotek, yang berbeda terutama dalam hal memperoleh pinjaman, skema pembayaran bunga dan amortisasi jumlah pokok. Di Rusia, pinjaman hipotek saat ini sangat terbatas, pinjaman itu sendiri sangat mahal, dan pinjaman jangka panjang praktis tidak ada. Hal ini terutama disebabkan oleh risiko signifikan yang dibebani oleh pasar real estat Rusia dan kurangnya kepemilikan pribadi atas tanah, yang merupakan komponen utama jaminan real estat. Selain itu, belum ada undang-undang tentang pinjaman hipotek.

Namun, tidak ada keraguan bahwa dalam waktu dekat lembaga pinjaman hipotek pasti akan mengambil bentuk yang beradab. Oleh karena itu, analis yang bekerja di bidang evaluasi proyek investasi yang berkaitan dengan real estat harus berpengalaman dalam bentuk pinjaman hipotek, skema pemenuhan kewajiban pinjaman investor dan pengaruh faktor-faktor ini terhadap harga objek yang diinvestasikan.

Jenis pinjaman yang paling umum adalah:

• Dengan pembayaran balon
• Bantalan diri
• Dengan tingkat bunga variabel
• Roll-over Kanada
• Hipotek Akhir
• Partisipasi bersama
• Pinjaman dengan poin diskon.

Pinjaman dengan pembayaran balonmenyediakan pembayaran dan bunga atas jumlah pokok pada akhir jangka waktu pinjaman. Ada pilihan perantara, seperti pembayaran bunga berkala dan pembayaran kembali jumlah utang pada akhir masa pinjaman. Pinjaman balon paling umum bagi investor yang berupaya meminimalkan biaya selama pengembangan proyek dan pada akhir periode ini memenuhi kewajiban utang setelah penjualan aset mereka.

Pinjaman yang diamortisasi sendirimengatur pembayaran berkala yang sama, termasuk pembayaran bunga yang jatuh seiring dengan diamortisasinya hutang dan pembayaran yang bertambah untuk amortisasi pinjaman. Pinjaman ini diberikan dalam jumlah yang merupakan sebagian kecil dari nilai properti, sebagian besar bergantung pada persepsi pemberi pinjaman terhadap likuiditas aset investasi. Pinjaman hipotek yang diamortisasi sendiri paling nyaman ketika menganalisis struktur investasi dan karakteristik ekonomi dari real estat yang menghasilkan pendapatan, oleh karena itu, di masa depan, ketika mempertimbangkan metode analisis investasi hipotek, kami akan menggunakan pinjaman jenis khusus ini.

Pinjaman dengan tingkat bunga variabelbiasanya digunakan ketika investor dan pemberi pinjaman berupaya memperhitungkan situasi harga yang berubah dengan cepat di pasar modal dan sumber daya. Dalam hal ini, tingkat bunga dapat berubah baik secara langsung maupun melalui perubahan besaran pembayaran atau periode amortisasi.

Roll-over Kanadasuatu bentuk pinjaman dengan suku bunga variabel yang suku bunganya disesuaikan pada interval waktu yang telah ditentukan (biasanya beberapa tahun).

Hipotek Akhirdiajukan oleh pihak ketiga atau oleh pemegang hipotek pertama, sehingga menimbulkan hipotek junior. Pemilik hak gadai penutupan menanggung saldo pinjaman pertama, menuntut pembayaran yang lebih tinggi atas jumlah pinjaman penutupan, yang mencakup saldo pinjaman lama dan pinjaman milik sendiri. Dengan demikian, pemberi pinjaman baru menggunakan leverage keuangan untuk pinjamannya sendiri.

Partisipasi bersamadalam hal ini, pemberi pinjaman berpartisipasi dalam distribusi keuntungan dari pendapatan dan (atau) peningkatan nilai aset selain pembayaran bunga, memberikan pinjaman dengan tingkat bunga yang lebih istimewa.

Pinjaman dengan poin diskonberarti peminjam sebenarnya menerima jumlah yang kurang dari yang ditentukan dalam perjanjian pinjaman. Namun, pembayaran bunga dan amortisasi harus dibayar atas seluruh jumlah utang. Investor menyetujui diskon atas jumlah pinjaman dengan imbalan tingkat bunga rendah, sementara pemberi pinjaman, dengan memberikan pinjaman dengan harga diskon, meningkatkan pengembalian akhir dibandingkan dengan pinjaman sebenarnya. Diskon atas jumlah yang disepakati diukur dalam poin diskon. Satu poin diskon sama dengan satu persen dari jumlah utang kontraktual.

Dalam praktiknya, beberapa jenis pinjaman hipotek lain digunakan, tetapi semuanya merupakan modifikasi dari yang di atas.

Analisis keadaan hipotek sebagai bagian integral dari proyek investasi menciptakan dasar yang diperlukan untuk menentukan arus kas, nilai aset saat ini, dan ekuitas. Penilai perlu mengetahui kepentingan dan preferensi pemilik dan kreditur saat ini, serta kondisi pasar modal saat ini, agar dapat menyesuaikan dengan benar nilai nominal kewajiban pinjaman sebagai bagian yang tidak terpisahkan dari nilai pemilik saat ini.

Dalam menganalisis real estat sebagai objek pembiayaan, penilai harus menguasai hukum, khususnya mengetahui apakah real estat tersebut tunduk pada hak-hak seperti hak pemindahtanganan, hak untuk dinegosiasikan, dan hak untuk menjadi subjek. dari pinjaman hipotek.

Mari kita pertimbangkan ketentuan utama proyek ini Hukum Federal“Tentang hipotek (janji real estat)”, yang disarankan untuk menjadi fokus bagi penilai real estat yang berpraktik.

• Dasar timbulnya hipotek adalah suatu perjanjian gadai suatu barang tak bergerak (perjanjian hipotek), yang menurutnya penerima hipotek, yang merupakan kreditur berdasarkan suatu kewajiban pinjaman yang dijamin dengan hipotek, mempunyai hak untuk menjamin tuntutan moneternya dari nilai barang yang dijaminkan dari pemberi gadai.
• Hak gadai berlaku untuk bidang tanah, perusahaan, bangunan, bangunan, apartemen dan real estat lainnya dalam batas yang ditetapkan oleh undang-undang federal.
• Subyek hipotek dapat berupa real estat, yang haknya tunduk padanya pendaftaran negara:

1. tanah
2. perusahaan, serta bangunan, struktur dan real estat lainnya yang digunakan di dalamnya aktivitas kewirausahaan
3. bangunan tempat tinggal, apartemen dan bagian dari bangunan tempat tinggal dan apartemen, terdiri dari satu atau lebih ruangan terisolasi
4. pondok, rumah taman, garasi dan bangunan konsumen lainnya
5. udara dan kapal laut navigasi darat dan objek luar angkasa.

• Hak gadai dapat dibebani dengan barang milik pemberi gadai atas dasar hak milik atau hak pengelolaan ekonomi.
• Real estat yang penyitaannya dilarang berdasarkan undang-undang federal dan tidak mengatur privatisasi wajib atau larangan privatisasi tidak dapat menjadi subjek perjanjian hipotek.
• Perjanjian hipotek harus memuat hasil penilaian properti, yang ditentukan berdasarkan kesepakatan antara pemberi hipotek dan penerima hipotek.
• Nilai sebidang tanah tidak dapat ditentukan di bawah dasar peraturannya.
• Dalam menilai agunan, subjek perjanjian hipotek dapat menggunakan jasa organisasi profesi independen.
• Hipotek tunduk pada pendaftaran negara oleh otoritas kehakiman dalam satu kesatuan daftar negara hak atas real estat dan transaksi dengannya.
• Kemungkinan pemindahtanganan barang tak bergerak yang dijaminkan berdasarkan perjanjian hipotek oleh pemberi hipotek kepada orang lain sebagai akibat dari “penjualan, pemberian, penipuan, menjadikannya sebagai sumbangan kepada suatu persekutuan usaha atau perusahaan, atau sumbangan kepada koperasi produksi atau dengan cara lain apa pun hanya dengan persetujuan penerima hipotek, kecuali ditentukan lain dalam perjanjian hipotek.”
• Dimungkinkan untuk menyimpulkan kewajiban hipotek lain (hipotek berikutnya) sehubungan dengan properti yang telah dimaksudkan berdasarkan perjanjian hipotek untuk menjamin kewajiban sebelumnya (hipotek sebelumnya), kecuali hal ini dilarang oleh hipotek sebelumnya. Hipotek berikutnya tidak diperbolehkan jika hipotek sebelumnya disertifikasi dengan hipotek.
• Pemenuhan tagihan penerima hipotek berdasarkan hipotek sebelumnya mempunyai prioritas dibandingkan pemenuhan klaim penerima hipotek berdasarkan hipotek berikutnya.
• Hak-hak berdasarkan perjanjian hipotek, jika tidak disertifikasi dengan hipotek, dapat dijual oleh penerima hipotek kepada orang lain, kecuali hal itu dilarang dalam perjanjian. Orang yang kepadanya hak-hak berdasarkan perjanjian hipotek dialihkan juga menerima hak-hak berdasarkan kewajiban pokok yang dijamin dengan hipotek.
• Hipotek dapat dialihkan kepada orang lain dengan peralihan hak berdasarkan kewajiban yang dijamin dengan hipotek, dan juga dijaminkan kepada orang lain sesuai dengan kewajiban berdasarkan perjanjian pinjaman antara orang itu dan penerima hipotek.
• Putusan pengadilan tentang penyitaan barang yang digadaikan harus mencantumkan harga jual awal barang itu untuk dijual dalam pelelangan umum.
• Berdasarkan perjanjian hipotek, bidang-bidang tanah milik warga negara dan badan hukum dapat digadaikan.
• Bidang tanah yang berada dalam kepemilikan negara bagian atau kota dapat digadaikan berdasarkan perjanjian hipotek, kecuali untuk tanah umum, kawasan lindung, kawasan yang dilarang pembangunannya, wilayah dengan kondisi penggunaan khusus, dan kawasan yang hipoteknya tidak diizinkan oleh hukum federal. .
• Suatu perjanjian hipotek mengenai suatu perusahaan, bangunan atau bangunan hanya dimungkinkan sehubungan dengan sebidang tanah di mana benda-benda itu berada, atau dengan bagian yang secara fungsional diperlukan dari bidang itu atau hak untuk menyewakan bidang itu. Hak untuk menggunakan sebidang tanah secara tetap tidak dapat dijaminkan, tetapi dialihkan pada saat penyitaan atas tanah yang tidak bergerak yang terletak di atas bidang tanah itu.
• Penilaian kekayaan suatu perusahaan adalah wajib dan merupakan lampiran dari perjanjian hipotek untuk suatu perusahaan atau bagian dari kompleks propertinya.
• Penggadaian atas bangunan tempat tinggal dan apartemen perorangan dan multi-apartemen diperbolehkan jika dimiliki secara pribadi, dan tidak diperbolehkan jika benda-benda tersebut berada dalam kepemilikan negara bagian atau kota.

3. Metode analisis investasi dan hipotek.

Dasar analisis investasi dan hipotek adalah gagasan nilai properti sebagai kombinasi nilai ekuitas dan dana pinjaman. Sesuai dengan ini, harga maksimum yang wajar dari properti ditentukan sebagai jumlah dari nilai arus kas saat ini, termasuk hasil dari pengembalian dana investor, dan jumlah pinjaman atau saldo saat ini.

Ketika melakukan investasi dan analisis hipotek, pendapat investor diperhitungkan bahwa ia tidak membayar biaya real estat, tetapi biaya ekuitas, dan pinjaman dianggap sebagai sarana tambahan untuk menyelesaikan transaksi dan meningkatkan modal ekuitas. Analisisnya menggunakan dua metode (dua teknik): metode tradisional dan teknik Elwood. Metode tradisional secara eksplisit mencerminkan logika analisis investasi dan hipotek. Metode Elwood, yang mencerminkan logika yang sama, menggunakan rasio rasio profitabilitas dan rasio proporsional komponen investasi.

Metode tradisional.Metode ini memperhitungkan bahwa investor dan pemberi pinjaman mengharapkan untuk menerima pengembalian investasi mereka dan mengembalikannya. Kepentingan ini harus dijamin dengan total pendapatan untuk seluruh jumlah investasi dan penjualan aset pada akhir proyek investasi. Jumlah investasi yang dibutuhkan ditentukan sebagai penjumlahan dari nilai sekarang arus kas yang terdiri dari ekuitas investor dan saldo utang saat ini.

Nilai sekarang arus kas investor terdiri dari nilai sekarang penerimaan kas berkala, kenaikan nilai aset ekuitas akibat amortisasi pinjaman. Nilai saldo hutang saat ini sama dengan nilai sekarang pembayaran jasa pinjaman untuk sisa jangka waktu, didiskontokan dengan tingkat bunga.

Perhitungan biaya pada teknologi tradisional dilakukan dalam tiga tahap.

Tahap I. Untuk periode perkiraan yang diterima, laporan pendapatan dan pengeluaran dibuat dan arus kas sebelum pajak ditentukan, yaitu. pada modal sendiri. Tahapan diakhiri dengan menentukan nilai arus ini sesuai dengan periode perkiraan dan laba akhir atas ekuitas yang diharapkan investor Kamu.

Tahap II. Hasil penjualan kembali properti ditentukan dengan mengurangkan harga jual kembali biaya transaksi dan sisa utang pada akhir periode perkiraan. Nilai sekarang dari hasil dinilai pada tingkat yang sama.

Tahap III. Nilai modal ekuitas saat ini ditentukan dengan menjumlahkan hasil tahapan. Nilai ekuitas dan saldo utang saat ini dinilai.

Teknik tradisional analisis investasi hipotek memungkinkan seseorang untuk menarik kesimpulan tertentu mengenai pengaruh periode perkiraan terhadap hasil penilaian. Faktor penting yang membatasi periode kepemilikan dari sudut pandang investor adalah pengurangan depresiasi (aset) dari waktu ke waktu dan pengurangan bunga dari laba sebelum pajak. Selain itu, pilihan investasi yang lebih disukai mungkin muncul (faktor eksternal). Di sisi lain, nilai rasio utang lancar secara bertahap menurun, yang mengarah pada efektivitas leverage keuangan. Analisis dengan menggunakan teknik tradisional terhadap opsi dengan tenor yang berbeda menunjukkan pengaruh yang jelas dari periode perkiraan terhadap nilai nilai taksiran. Selain itu, ketergantungannya sedemikian rupa sehingga dengan peningkatan perkiraan tenor, nilai nilai taksiran menurun, asalkan nilainya menurun selama periode perkiraan.

Teknik Elwood. Ini digunakan dalam analisis investasi dan hipotek dan memberikan hasil yang sama seperti teknik tradisional, karena didasarkan pada kumpulan data awal dan gagasan yang sama tentang hubungan antara kepentingan ekuitas dan modal pinjaman selama periode pengembangan proyek investasi. . Perbedaan antara teknik Elwood adalah didasarkan pada rasio pengembalian indikator ekuitas dalam struktur investasi, perubahan nilai total modal dan cukup jelas menunjukkan mekanisme perubahan modal ekuitas selama periode investasi.

Bentuk umum Rumus Elwood:

dimana R 0 - tingkat kapitalisasi keseluruhan

DENGAN Rasio hipotek Ellwood

Perubahan pecahan dalam nilai properti

(sff, kamu ) faktor dana pengganti pada tingkat pengembalian modal ekuitas

Bagikan perubahan pendapatan untuk periode perkiraan

Koefisien stabilisasi

Rasio Hipotek Elwood:

C = Kamu + p(sff, Kamu) Rm

Dimana p adalah bagian dari saldo pinjaman saat ini yang diamortisasi selama periode perkiraan

Rm Konstanta hipotek relatif terhadap saldo utang saat ini.

Ekspresi dalam persamaan tersebut merupakan faktor penstabil dan digunakan ketika pendapatan tidak konstan, tetapi berubah secara teratur. Biasanya, hukum perubahan pendapatan ditentukan (misalnya, linier, eksponensial, menurut faktor akumulasi dana), yang dengannya koefisien stabilisasi ditentukan menurut tabel yang telah dihitung sebelumnya. Nilainya ditentukan dengan membagi pendapatan tahun sebelum tanggal penilaian dengan tingkat kapitalisasi, dengan mempertimbangkan stabilisasi pendapatan. Di masa depan, kami akan mempertimbangkan teknik Elwood hanya untuk penghasilan tetap.

Mari kita tuliskan ekspresi Elwood tanpa memperhitungkan perubahan nilai real estat dengan pendapatan konstan:

Ungkapan ini disebut rasio kapitalisasi dasar, yang sama dengan tingkat pengembalian akhir atas modal ekuitas, disesuaikan dengan kondisi pendanaan dan depresiasi.

Mari kita pertimbangkan struktur rasio kapitalisasi keseluruhan dalam bentuk Elwood tanpa memperhitungkan perubahan nilai properti, yang mana kita menggunakan teknik kelompok investasi untuk tingkat pengembalian. Teknik ini menimbang tingkat pengembalian ekuitas dan utang pada masing-masing bagian dari total modal yang diinvestasikan:

Yo = m*Ym + (1 m)*Kamu

Agar ekspresi ini menjadi setara dengan koefisien dasar R , ada dua faktor lagi yang perlu dipertimbangkan. Yang pertama adalah investor harus secara berkala mengurangi pendapatannya untuk mengamortisasi pinjaman, sehingga mengurangi ekuitasnya. Oleh karena itu, perlu dilakukan penyesuaian nilainya yo dalam ekspresi sebelumnya dengan menambahkan bagian yang dibayarkan secara berkala dari total modal dengan bunga yang sama dengan tingkat bunga pinjaman. Ekspresi penyesuaian ini adalah rasio roda gigi M , dikalikan dengan faktor dana kompensasi dengan tingkat bunga(sff, Ym). Kuantitas (sff, Ym) sama dengan selisih antara konstanta hipotek dan tingkat bunga, yaitu. Rm Ym . Jadi, dengan mempertimbangkan amandemen ini:

Yo = m*Ym + (1 m)*Kamu + m*(Rm Ym)

Istilah penyesuaian kedua harus memperhitungkan fakta bahwa ekuitas investor sebagai akibat dari pengembalian meningkat sebesar jumlah bagian pinjaman yang diamortisasi selama periode kepemilikan. Untuk menentukan penyesuaian ini, Anda perlu mengalikan jumlah yang disusutkan sebagai bagian dari total modal awal dengan faktor dana pengganti pada tingkat pengembalian akhir atas ekuitas (realisasi menjadi ekuitas terjadi pada akhir periode kepemilikan). Oleh karena itu, suku koreksi kedua berbentuk: mp(sff, Ym) , dan dengan tanda minus, karena amandemen ini menambah biaya.

Dengan demikian:

Yo = m*Ym + (1 m)*Ye + m(Rm Ym) mp(sff, Ye)

Dan setelah menggabungkan anggota yang serupa dan menggantinya Yo di sungai (kami tidak memperhitungkan perubahan nilai properti):

R = Kamu m*(Kamu + (p(sff) Rm))

Jadi, kita memperoleh rasio kapitalisasi dasar dari ekspresi Elwood. Kemajuan dari teknik kelompok investasi melalui penyesuaian yang diperlukan terhadap ekspresi Elwood menunjukkan bahwa ekspresi ini sebenarnya mencerminkan semua elemen transformasi ekuitas dan dana pinjaman yang digabungkan dalam modal yang diinvestasikan, khususnya leverage keuangan, amortisasi pinjaman hipotek dan peningkatan modal. ekuitas sebagai akibat dari amortisasi pinjaman.

Persamaan Elwood dinyatakan dalam rasio cakupan utang.Proyek pembiayaan yang terkait dengan risiko signifikan mengenai pendapatan stabil dapat mengubah orientasi pemberi pinjaman mengenai kriteria penentuan jumlah dana pinjaman. Pemberi pinjaman percaya bahwa dalam situasi ini lebih tepat untuk menentukan besarnya pinjaman bukan berdasarkan harga, tetapi berdasarkan rasio tahunan. pendapatan bersih investor untuk pembayaran tahunan atas kewajiban pinjaman, mis. kreditur memerlukan jaminan bahwa nilai rasio ini (tentu saja lebih besar dari satu) tidak akan kurang dari nilai minimum tertentu yang ditentukan oleh kreditur. Rasio ini disebut rasio cakupan utang:

DCR = TIDAK/DS

Dalam hal ini, rasio utang hipotek dalam persamaan Elwood harus dinyatakan melalui rasio cakupan layanan utang DCR:

DCR = NOI/DS = RV/(Rm*Vm) = R/(Rm*m), atau

M = R/(DCR*Rm)

Setelah mengganti ekspresi ini sebagai gantinya M kita memperoleh persamaan Elwood yang dinyatakan dalam rasio cakupan utang:

4 . Dampak pinjaman hipotek terhadap rasio harga-nilai.

Sebagaimana telah disebutkan, kepentingan utama investor adalah penambahan modal sendiri sebagai hasil pelaksanaan proyek investasi. Pemilik harus mengoptimalkan struktur modal dengan menimbang semua biaya, risiko dan biaya pembayaran hutang dan membandingkannya dengan efisiensi penggunaan ekuitas dan dana pinjaman di masa depan. Investor berpendapat bahwa proyek yang menggunakan pinjaman murah dengan rasio hutang yang diinginkan dianggap berhasil, jangka panjang penyusutan dan tingkat pengembalian modal ekuitas yang memenuhi persyaratannya. Untuk pelaksanaan kondisi tersebut, investor bersedia membayar harga yang lebih besar dari nilai pasar properti. Dengan demikian, kondisi pembiayaan tertentu mempengaruhi jumlah tersebut Uang, dibayar untuk real estat sebagai akibat dari transaksi pembelian dan penjualan tertentu, tetapi bukan untuk nilainya. Persyaratan pembiayaan tidak mempengaruhi sifat fisik properti dan pembayaran sewa. Untuk menerjemahkan harga menjadi nilai (terkadang digunakan istilah “uang yang setara dengan nilai pasar”), penilai harus memiliki pemahaman yang baik tentang preferensi umum pemberi pinjaman dan investor.

Untuk menentukan nilai real estat, yang sesuai dengan arti dasar analisis investasi dan hipotek, merupakan penjumlahan dari kepentingan pasar saat ini dari komponen keuangan, perlu ditentukan nilai pasar dari kewajiban hutang dan menambahkan ke ekuitas pembeli (pembayaran).

Model ekuitas hipotek menentukan nilai sebenarnya properti berdasarkan rasio ekuitas dan modal hutang. Analisis ekuitas hipotek, atau analisis struktur modal, adalah alat analisis yang dalam banyak kasus dapat memfasilitasi proses penilaian. Secara teori telah terbukti bahwa modal utang memainkan peran utama dalam menentukan nilai real estat.

Hampir semua transaksi investasi real estate dilakukan dengan menggunakan pinjaman hipotek. Dengan menggunakan pinjaman hipotek, investor memperoleh leverage finansial, yang memungkinkan mereka meningkatkan keuntungan saat ini, mendapatkan keuntungan lebih banyak dari apresiasi properti, memberikan diversifikasi aset yang lebih besar, dan meningkatkan pengurangan bunga dan depresiasi untuk tujuan perpajakan. Pemberi pinjaman hipotek menerima sejumlah pendapatan yang dijamin secara wajar untuk mengamankan pinjaman. Mereka mempunyai hak untuk menuntut terlebih dahulu atas pendapatan operasional peminjam dan asetnya jika terjadi pelanggaran kewajiban utang. Analisis investasi hipotek adalah teknik sisa. Investor ekuitas membayar sisa biaya awal.

Mereka menerima sisa pendapatan operasional bersih dan harga jual kembali setelah semua pembayaran kepada kreditur dilakukan, baik selama penggunaan saat ini maupun setelah properti dijual kembali.

Jangka waktu realisasi kepemilikan real estat dapat dibagi menjadi tiga tahap, yang masing-masing tahap pemodal menerima sisa pendapatan:

1. perolehan suatu aset - investor melakukan pembayaran tunai wajib, yang jumlahnya sama dengan sisa harga setelah dikurangi pinjaman hipotek, yang berubah menjadi hutang;

2. penggunaan properti - investor menerima sisa pendapatan bersih dari penggunaan properti setelah dikurangi pembayaran utang wajib;

3. likuidasi - ketika properti dijual kembali, pemilik modal menerima uang dari harga jual setelah melunasi sisa pinjaman hipotek.

Ada dua pendekatan untuk melakukan analisis investasi hipotek:

1. Tradisional - premis model tradisional analisis investasi hipotek adalah bahwa nilai total properti sama dengan jumlah nilai sekarang dari bunga ekuitas dan nilai sekarang dari bunga modal hutang. Nilai kepentingan ekuitas ditentukan dengan mendiskontokan arus kas sebelum pajak, sedangkan tingkat pengembalian modal ekuitas, yang didefinisikan sebagai rata-rata pasar, digunakan sebagai tingkat diskonto.

2. Model analisis investasi hipotek berdasarkan kapitalisasi pendapatan dari penggunaan properti. Pendekatan paling umum dalam analisis investasi hipotek kelompok ini adalah menentukan rasio kapitalisasi keseluruhan menggunakan rumus Ellwood. Selain itu, metode kelompok investasi dan metode kapitalisasi langsung juga digunakan.

Teknik analisis investasi hipotek tradisional adalah metode memperkirakan nilai properti yang didasarkan pada penentuan jumlah total modal yang dibeli kembali, termasuk pinjaman hipotek dan investasi ekuitas. Dalam teknik ini, nilai suatu properti dihitung dengan menambahkan nilai sekarang dari penerimaan kas dan hasil penjualan kembali yang diharapkan oleh investor ke jumlah pokok hipotek. Dengan demikian, seluruh proyeksi pendapatan operasional bersih dan jumlah hasil penjualan kembali properti diperkirakan.

Teknik tradisional memerlukan perkiraan proyeksi arus kas yang akan diterima investor, serta hasil penjualan kembali. Kedua elemen ini memberikan perkiraan nilai ekuitas saat ini. Saldo pinjaman awal (baik pinjaman baru atau utang tetap) kemudian ditambahkan ke nilai ekuitas untuk menentukan nilai penilaian pasar. Jika pinjaman baru diberikan berdasarkan kondisi pasar saat ini dan pengembalian akhir atas ekuitas memenuhi persyaratan pasar saat ini, hasilnya adalah perkiraan nilai pasar properti. Teknik ini tidak memperhitungkan implikasi pajak.

Prinsip yang mendasari teknik tradisional ini adalah bahwa hasil yang dinilai akan diperoleh investor dan kreditor.

Gabungan nilai sekarang pendapatan kreditur dan investor merupakan jumlah maksimum modal penebusan; oleh karena itu, itulah harga yang harus dibayar untuk properti itu. Teknik ini menyempurnakan metode penilaian arus kas ekuitas karena memperhitungkan hasil penjualan kembali. Yang terakhir ini mencakup jumlah kenaikan (atau penurunan) nilai properti dan penyusutan hipotek yang diterima investor pada saat dijual kembali.

Pengembalian yang diterima oleh pemberi pinjaman hipotek dan investor harus mencakup laba atas investasi dan laba atas investasi.

Sedangkan untuk hipotek, pendapatan saat ini mewakili pembayaran utang. Hipotek yang diamortisasi sendiri memberikan pembayaran bunga (pendapatan dari jumlah pokok pinjaman) dan amortisasi (pembayaran kembali jumlah pokok hipotek) secara bersamaan selama jangka waktu tertentu. Saldo pokok pada suatu waktu sama dengan nilai sekarang dari seluruh pembayaran yang tersisa sampai pinjaman diamortisasi sepenuhnya, didiskontokan pada tingkat bunga nominal hipotek. Hipotek sering kali dilunasi sebelum periode amortisasi penuh berakhir. Dalam hal ini, sisa hipotek dibayar dalam satu kali pembayaran tunai, sehingga menghilangkan hutang. Nilai nominal kewajiban utang sama dengan jumlah nilai kini pembayaran tunai berkala dan nilai kini pembayaran tunai sekaligus pada saat pelunasan pinjaman, didiskontokan pada tingkat bunga nominal hipotek.

Nilai sekarang dari investasi ekuitas sama dengan jumlah aliran pendapatan dan hasil likuidasi (penjualan kembali), didiskontokan pada tingkat pengembalian ekuitas. Dalam persyaratan hipotek tertentu, harga ekuitas dibenarkan oleh arus kas serta hasil penjualan kembali yang diharapkan diterima oleh investor. Oleh karena itu, nilai ekuitas saat ini sama dengan jumlah nilai sekarang penerimaan kas dan nilai sekarang hasil penjualan kembali, didiskontokan pada tingkat pengembalian akhir ekuitas, dengan mempertimbangkan risiko terkait. Dengan demikian, jumlah dan waktu manfaat yang diterima investor diperhitungkan.

Nilai suatu barang atau harganya dihitung dengan menggunakan rumus (1):

Harga = Biaya Ekuitas + Pinjaman Hipotek , (1)

Biaya ekuitas didefinisikan sebagai jumlah dari dua elemen: penerimaan kas dan hasil penjualan kembali. Kedua elemen tersebut didiskontokan pada tingkat pengembalian yang sesuai dan nilai kininya dihitung menggunakan faktor nilai kini.

Jika proyeksi penerimaan kas diharapkan seragam, maka jumlah tahunannya dikalikan dengan faktor anuitas. Hasil pengembalian atau penjualan kembali dinilai dengan menggunakan faktor nilai unit saat ini karena hasil diterima secara sekaligus.

Rumus penghitungan biaya modal ekuitas (investasi pada modal ekuitas), dengan memperhatikan hal di atas - rumus (2) - berbentuk sebagai berikut:

Biaya ekuitas = PWAF * (CF) + PWF * (PS), (2)

di mana PWAF adalah faktor nilai anuitas saat ini dengan tingkat pengembalian ekuitas,

CF - penerimaan kas,

PS - hasil penjualan kembali.

Untuk memperkirakan nilai properti, saldo hipotek saat ini harus ditambahkan ke nilai ekuitas. Semua pendapatan dinilai dengan cara ini. Sisa saldo hipotek sama dengan nilai sekarang dari pembayaran pelunasan utang yang disyaratkan, didiskontokan pada tingkat bunga nominal hipotek. Jadi, rumus umum memperkirakan nilai properti (3) adalah sebagai berikut:

V = PWAF*(CF)+PWF*(PS)+MP, (3)

dimana V adalah nilai properti (awal),

PWAF - faktor nilai anuitas saat ini dengan tingkat pengembalian modal ekuitas,

CF - penerimaan kas,

PWF adalah faktor nilai pengembalian saat ini pada tingkat pengembalian modal ekuitas,

PS - hasil penjualan kembali,

MP adalah saldo pokok hipotek saat ini.

Jika kita menerimanya

CF = NOI - DS , (4)

di mana NOI adalah pendapatan operasional bersih saat ini,

DS - pembayaran hutang (tahunan), dan

PS = RP - OS , (5)

dimana RP adalah harga jual kembali properti,

OS - saldo hutang hipotek pada saat dijual kembali;

maka rumus 3 akan berbentuk:

V = PWAF * (NOI - DS) + PWF * (RP - OS) + MP, (3*)

Penggunaan teknologi tradisional melibatkan perhitungan tiga tahap untuk periode perkiraan tertentu. Periode perkiraan adalah periode dimana pemilik mengharapkan untuk memiliki properti yang dinilai.

Tabel 1. Tahapan teknik analisis investasi hipotek tradisional

Pembayaran pelunasan hipotek bulanan dihitung berdasarkan rumus (6) untuk menghitung kontribusi penyusutan unit (self-amortizing mortgage):

dimana DSm adalah pembayaran utang bulanan,

I - jumlah pinjaman hipotek awal,

saya adalah tingkat bunga tahunan pinjaman,

t adalah jangka waktu (tahun) dimana pinjaman hipotek diberikan.

Faktor anuitas (rumus 7) mencerminkan nilai unit anuitas saat ini pada tingkat diskonto tertentu:

di mana Y adalah tingkat pengembalian modal ekuitas,

Faktor pengembalian nilai saat ini (Rumus 8) mencerminkan biaya saat ini suatu unit untuk suatu periode pada tingkat diskonto tertentu:

Saldo utang hipotek dengan pembayaran yang sama ditentukan sebagai biaya pembayaran utang saat ini selama sisa periode amortisasi (rumus 9):

Harga jual kembali suatu properti dihitung dengan memperhitungkan kenaikan atau penurunan nilai properti per tahun (d):

RP = P * (1 + d) T , (10)

dimana RP adalah harga jual kembali properti;

P adalah nilai awal properti;

d - kenaikan (penurunan) nilai properti sepanjang tahun;

T adalah jangka waktu kepemilikan properti.

Jadi, teknik tradisional analisis investasi hipotek adalah metode penilaian dalam kerangka pendekatan pendapatan. Saat melakukan analisis investasi hipotek, harus diketahui jumlah pokok pinjaman hipotek atau rasio utang hipotek. Analisis tersebut harus mencakup perkiraan harga jual kembali atau persentase perubahan nilai selama periode perkiraan.

Teknik ini dapat digunakan jika investor menanggung hutang yang ada atau jika pinjaman baru ditarik. Ini dapat dimodifikasi untuk mengakomodasi lebih dari satu hipotek dan perubahan penerimaan kas. Jika harganya diketahui, teknik tersebut dapat digunakan untuk memperkirakan tingkat pengembalian ekuitas.

Teknik tradisional analisis investasi hipotek adalah metode fleksibel yang dapat mempertimbangkan situasi apa pun. Namun, karena asumsi yang dibuat, estimasi yang diperoleh secara objektif merupakan perkiraan.

Analisis investasi hipotek berdasarkan kapitalisasi pendapatan

Metode kapitalisasi mengubah pendapatan tahunan menjadi nilai properti dengan membagi pendapatan tahunan dengan tingkat pengembalian yang sesuai atau mengalikannya dengan rasio pendapatan yang sesuai.

Penentuan nilai properti berdasarkan rasio kapitalisasi umum dilakukan menurut rumus (11):

Di mana V- nilai properti;

NO I- pendapatan operasional bersih;

k- rasio kapitalisasi umum.

Untuk menentukan rasio kapitalisasi keseluruhan dalam kerangka analisis investasi hipotek digunakan hal-hal sebagai berikut:

· Teknologi Hipotek dan Investasi Ellwood;

· Metode kelompok investasi;

· Metode kapitalisasi langsung.

Dasar analisis investasi dan hipotek adalah gagasan nilai properti sebagai kombinasi nilai ekuitas dan dana pinjaman. Sesuai dengan ini, harga maksimum yang wajar dari properti ditentukan sebagai jumlah dari nilai arus kas saat ini, termasuk hasil dari pengembalian dana investor, dan jumlah pinjaman atau saldo saat ini.

Ketika melakukan investasi dan analisis hipotek, pendapat investor diperhitungkan bahwa ia tidak membayar biaya real estat, tetapi biaya ekuitas, dan pinjaman dianggap sebagai sarana tambahan untuk menyelesaikan transaksi dan meningkatkan modal ekuitas. Analisisnya menggunakan dua metode (dua teknik): metode tradisional dan teknik Elwood. Metode tradisional secara eksplisit mencerminkan logika analisis investasi dan hipotek. Metode Elwood, yang mencerminkan logika yang sama, menggunakan rasio rasio profitabilitas dan rasio proporsional komponen investasi.

Metode tradisional. Metode ini memperhitungkan bahwa investor dan pemberi pinjaman mengharapkan untuk menerima pengembalian investasi mereka dan mengembalikannya. Kepentingan ini harus dijamin dengan total pendapatan untuk seluruh jumlah investasi dan penjualan aset pada akhir proyek investasi. Jumlah investasi yang dibutuhkan ditentukan sebagai penjumlahan dari nilai sekarang arus kas yang terdiri dari ekuitas investor dan saldo utang saat ini.

Nilai sekarang arus kas investor terdiri dari nilai sekarang penerimaan kas berkala, kenaikan nilai aset ekuitas akibat amortisasi pinjaman. Nilai saldo hutang saat ini sama dengan nilai sekarang pembayaran jasa pinjaman untuk sisa jangka waktu, didiskontokan dengan tingkat bunga.

Perhitungan biaya pada teknologi tradisional dilakukan dalam tiga tahap.

PanggungSAYA. Untuk periode perkiraan yang diterima, laporan pendapatan dan pengeluaran dibuat dan arus kas sebelum pajak ditentukan, yaitu. pada modal sendiri. Tahap tersebut diakhiri dengan penentuan nilai arus aliran ini sesuai dengan periode perkiraan dan pengembalian akhir modal ekuitas Ye yang diharapkan oleh investor.

PanggungII. Hasil penjualan kembali properti ditentukan dengan mengurangkan harga jual kembali biaya transaksi dan sisa utang pada akhir periode perkiraan. Nilai sekarang dari hasil dinilai pada tingkat yang sama.

PanggungAKU AKU AKU. Nilai modal ekuitas saat ini ditentukan dengan menjumlahkan hasil tahapan. Nilai ekuitas dan saldo utang saat ini dinilai.

Teknik tradisional analisis investasi hipotek memungkinkan seseorang untuk menarik kesimpulan tertentu mengenai pengaruh periode perkiraan terhadap hasil penilaian. Faktor penting yang membatasi periode kepemilikan dari sudut pandang investor adalah pengurangan depresiasi (aset) dari waktu ke waktu dan pengurangan bunga dari laba sebelum pajak. Selain itu, pilihan investasi yang lebih disukai mungkin muncul (faktor eksternal). Di sisi lain, nilai rasio utang lancar secara bertahap menurun, yang mengarah pada efektivitas leverage keuangan. Analisis dengan menggunakan teknik tradisional terhadap opsi dengan tenor yang berbeda menunjukkan pengaruh yang jelas dari periode perkiraan terhadap nilai nilai taksiran. Selain itu, ketergantungannya sedemikian rupa sehingga dengan peningkatan perkiraan tenor, nilai nilai taksiran menurun, asalkan nilainya menurun selama periode perkiraan.

Teknik Elwood. Ini digunakan dalam analisis investasi dan hipotek dan memberikan hasil yang sama seperti teknik tradisional, karena didasarkan pada kumpulan data awal dan gagasan yang sama tentang hubungan antara kepentingan ekuitas dan modal pinjaman selama periode pengembangan proyek investasi. . Perbedaan antara teknik Elwood adalah didasarkan pada rasio pengembalian indikator ekuitas dalam struktur investasi, perubahan nilai total modal dan cukup jelas menunjukkan mekanisme perubahan modal ekuitas selama periode investasi.

Pandangan umum rumus Elwood:

di mana R 0 adalah rasio kapitalisasi keseluruhan

DENGAN– Rasio hipotek Ellwood

- berbagi perubahan nilai properti

(sff, Y e ) – faktor dana kompensasi pada tingkat pengembalian modal ekuitas

- berbagi perubahan pendapatan untuk periode perkiraan

- koefisien stabilisasi

Rasio Hipotek Elwood:

C = Kamu + p(sff, Kamu) – Rm

Dimana p adalah bagian dari saldo pinjaman saat ini yang diamortisasi selama periode perkiraan

Rm – konstanta hipotek relatif terhadap saldo utang saat ini.

Ekspresi
dalam persamaan tersebut merupakan faktor penstabil dan digunakan ketika pendapatan tidak konstan, tetapi berubah secara teratur. Biasanya hukum perubahan pendapatan ditentukan (misalnya, linier, eksponensial, menurut faktor akumulasi dana), yang dengannya koefisien stabilisasi ditentukan. sesuai dengan tabel yang telah dihitung sebelumnya. Nilainya ditentukan dengan membagi pendapatan tahun sebelum tanggal penilaian dengan tingkat kapitalisasi, dengan mempertimbangkan stabilisasi pendapatan. Di masa depan, kami akan mempertimbangkan teknik Elwood hanya untuk penghasilan tetap.

Mari kita tuliskan ekspresi Elwood tanpa memperhitungkan perubahan nilai real estat dengan pendapatan konstan:

Ungkapan ini disebut rasio kapitalisasi dasar, yang sama dengan tingkat pengembalian akhir atas modal ekuitas, disesuaikan dengan kondisi pendanaan dan depresiasi.

Mari kita pertimbangkan struktur rasio kapitalisasi keseluruhan dalam bentuk Elwood tanpa memperhitungkan perubahan nilai properti, yang mana kita menggunakan teknik kelompok investasi untuk tingkat pengembalian. Teknik ini menimbang tingkat pengembalian ekuitas dan utang pada masing-masing bagian dari total modal yang diinvestasikan:

Yo = m*Ym + (1 – m)*Kamu

Agar persamaan ini setara dengan koefisien dasar r, dua faktor lagi harus diperhitungkan. Yang pertama adalah investor harus secara berkala mengurangi pendapatannya untuk mengamortisasi pinjaman, sehingga mengurangi ekuitasnya. Oleh karena itu, nilai Yo pada persamaan sebelumnya perlu disesuaikan dengan menjumlahkan bagian yang dibayarkan secara berkala dari total modal dengan bunga yang sama dengan tingkat bunga pinjaman. Ekspresi penyesuaian ini adalah rasio leverage m dikalikan dengan faktor dana pemulihan pada tingkat suku bunga (sff, Ym). Nilai (sff, Ym) sama dengan selisih antara konstanta hipotek dan tingkat bunga, yaitu. Rm – Ym. Jadi, dengan mempertimbangkan amandemen ini:

Yo = m*Ym + (1 – m)*Kamu + m*(Rm – Ym)

Istilah penyesuaian kedua harus memperhitungkan fakta bahwa ekuitas investor sebagai akibat dari pengembalian meningkat sebesar jumlah bagian pinjaman yang diamortisasi selama periode kepemilikan. Untuk menentukan penyesuaian ini, Anda perlu mengalikan jumlah yang disusutkan sebagai bagian dari total modal awal dengan faktor dana pengganti pada tingkat pengembalian akhir atas ekuitas (realisasi menjadi ekuitas terjadi pada akhir periode kepemilikan). Oleh karena itu, suku koreksi kedua berbentuk: mp(sff, Ym), dengan tanda minus, karena koreksi ini menambah biaya.

Dengan demikian:

Yo = m*Ym + (1 – m)*Kamu + m(Rm – Ym) – mp(sff, Kamu)

Dan setelah menggabungkan suku-suku serupa dan mengganti Yo dengan r (kami tidak memperhitungkan perubahan nilai properti):

R = Kamu – m*(Kamu + (p(sff) – Rm))

Jadi, kita memperoleh rasio kapitalisasi dasar dari ekspresi Elwood. Kemajuan dari teknik kelompok investasi melalui penyesuaian yang diperlukan terhadap ekspresi Elwood menunjukkan bahwa ekspresi ini sebenarnya mencerminkan semua elemen transformasi ekuitas dan dana pinjaman yang digabungkan dalam modal yang diinvestasikan, khususnya leverage keuangan, amortisasi pinjaman hipotek dan peningkatan modal. ekuitas sebagai akibat dari amortisasi pinjaman.

Persamaan Elwood dinyatakan dalam rasio cakupan utang. Proyek pembiayaan yang terkait dengan risiko signifikan mengenai pendapatan stabil dapat mengubah orientasi pemberi pinjaman mengenai kriteria penentuan jumlah dana pinjaman. Pemberi pinjaman percaya bahwa dalam situasi ini lebih tepat untuk menentukan jumlah pinjaman bukan berdasarkan harga, tetapi berdasarkan rasio pendapatan bersih tahunan investor terhadap pembayaran tahunan atas kewajiban pinjaman, yaitu. kreditur memerlukan jaminan bahwa nilai rasio ini (tentu saja lebih besar dari satu) tidak akan kurang dari nilai minimum tertentu yang ditentukan oleh kreditur. Rasio ini disebut rasio cakupan utang:

Dalam hal ini, rasio utang hipotek dalam persamaan Elwood harus dinyatakan melalui rasio cakupan utang DCR:

DCR = NOI/DS = RV/(Rm*Vm) = R/(Rm*m), atau

Setelah mengganti ekspresi ini dengan m, kita memperoleh persamaan Elwood, yang dinyatakan dalam rasio cakupan utang: