Yu Galyamov Kandidat Ilmu Ekonomi, Profesor, Kepala Departemen. “Teori ekonomi. Pengganda sewa kotor dan tingkat kapitalisasi: korelasi dan aplikasi dalam penilaian real estat Bagaimana pengganda sewa kotor dihitung

Tugas 10

Tugas 9

Tugas 8

Tugas 7

Sebuah tugas

Tugas 5

Tugas 4

Tugas 3

Tugas 2

Tugas 1

1.Metode pemisahan termasuk. 3 jenis pakaian:

Kemunduran fisik

pakaian fungsional

Keausan luar

Kerusakan fisik - kerugian oleh obyek kualitas konsumennya karena eksploitasi atau faktor alam (alami).

pakaian fungsional mencerminkan penurunan nilai suatu objek karena inkonsistensinya dengan persyaratan pasar modern untuk arsitektur, estetika, perencanaan ruang, solusi desain, dan karakteristik lainnya.

Keausan luar - ini adalah penurunan nilai suatu objek karena perubahan lingkungan eksternal: standar sosial masyarakat, kondisi legislatif dan keuangan, dll.

Keausan fisik dan fungsional dibagi menjadi yang dapat dilepas dan tidak dapat diperbaiki.

Keausan yang dapat dilepas - jenis depresiasi, biaya penghapusan yang kurang dari nilai tambah objek

Keausan yang tidak dapat dipulihkan - salah satu di mana penghapusan penyusutan tidak mungkin, atau biaya penghapusannya lebih tinggi dari nilai tambah, itu diperhitungkan dalam jumlah penyusutan.

1Gedung bertingkat tanpa lift - funkt.

2) Atap rumah bocor - fisik

3) Bangunan tempat tinggal di bandara - eksternal

4) Tidak ada sistem pendingin udara di kantor - funkt.

5) Pusat bisnis tanpa lift - berfungsi. dll.

Pendekatan biaya untuk penilaian properti

Tentukan nilai tanah menggunakan metode biaya.

Sebagai hasil dari pengamatan, terungkap bahwa sangat penting untuk melakukan jenis perbaikan saat ini di apartemen gedung yang disewa: pengecatan - $ 2500, penggantian karpet di 5 apartemen - $ 1750, perbaikan pasokan air jaringan - $ 2200.

Karakteristik elemen dengan masa pakai yang singkat:

Biaya reproduksi bangunan adalah $545.930. Kehidupan pelayanan fisik - 5 tahun. Total umur bangunan adalah 60 tahun. Jumlah apartemen di gedung itu adalah 20 tahun. Biaya upgrade peralatan rumah tangga - $ 12.000. Biaya peralatan rumah tangga yang ada adalah $7370. Kehilangan pendapatan dari satu apartemen karena denah lantai yang buruk adalah $10, karena kedekatannya dengan pabrik industri - $15.

Pengganda sewa gulungan untuk sektor pasar real estat ini adalah 5.

Perkiraan biaya sebidang tanah adalah $ 50.000.

1. Kerusakan fisik

A. Dapat dilepas:

lukisan - $ 2500;

penggantian karpet di 5 apartemen - $1750;

perbaikan sistem pipa - $ 2200.

TOTAL kerusakan fisik yang dapat dilepas - $6450.

B. Komponen jangka pendek yang tidak dapat dilepas:

B. Komponen jangka panjang yang tidak dapat dilepas:

Biaya reproduksi bangunan adalah $545.930.

Minus: dapat diperbaiki secara fisik - $ 6450

Biaya reproduksi jangka pendek baru - $ 166.650

Biaya untuk mereproduksi elemen jangka panjang yang baru:

545930 – 6450 – 166650 = 372830 $

Tingkat keausan komponen jangka panjang yang tidak dapat dilepas:

372830 * 5/60 = 31068 $

2. Keausan fungsional:

A. Dapat diperbaiki:

Peningkatan Peralatan ($ 12.000) – Biaya Peralatan yang Ada ($ 7.370) = $ 4.630

B. Tidak dapat diperbaiki:

Kerugian sewa karena denah lantai yang buruk:

3. Keausan eksternal atau ekonomis:

Kerugian sewa karena dekat dengan perusahaan industri:

Biaya reproduksi lagi - $ 545.930

Minus: dapat dilepas secara fisik - $ 6450

jangka pendek yang tidak dapat diperbaiki – $31.700

jangka panjang yang tidak dapat diperbaiki - $ 31.068

dapat diperbaiki secara fungsional - $ 4630

secara fungsional tidak dapat diperbaiki - $ 12.000

pakaian luar - $ 18,000

Biaya penuh bangunan, dengan mempertimbangkan penyusutan - $ 442.082

Perkiraan biaya area - $ 50,000

Total harga - $ 492.082

Tentukan jenis dan jumlah keausan untuk elemen berikut dengan masa pakai yang singkat:

Akumulasi penyusutan \u003d Usia aktual / periode norma * 100

Penyusutan vel-on \u003d St-t *% penyusutan

Dalam hal ini, ini adalah keausan fisik yang tidak dapat dipulihkan dalam elemen berumur pendek, yang nilainya 9983

Tentukan keausan fisik yang tidak dapat diubah dari elemen dengan masa pakai yang lama, jika biaya reproduksi objek adalah $ 174.900. Biaya menghilangkan keausan fisik - $ 2.000. Total biaya item umur pendek $20.600.

Umur sebenarnya benda tersebut adalah 10 tahun, dan total umur fisiknya adalah 75 tahun.

174900 – 2000 – 20600 = 152300 $

izf = 152300 × 10 / 75 = $20306.67

Fasilitas penyimpanan memiliki umur aktual 12 tahun dan estimasi sisa masa manfaat 48 tahun. Biaya untuk segera mengganti karpet di ruang kantor adalah $1.000. Platform pemuatan karena pengoperasian yang buruk mengalami keausan fisik 25% di atas normal, dan masa pakai standarnya adalah 30 tahun. Biaya perbaikan platform adalah $2.500. Estimasi masa manfaat atap, sistem kelistrikan dan peralatan mekanik adalah 18 tahun. Bagian dari kabel perlu diganti, yang akan menelan biaya $ 3.000. Berapa jumlah keausan fisik yang tidak dapat diubah?

Penyusutan fatal = penyusutan elemen jangka panjang + elemen bangunan jangka pendek = 1250+2001= 3251

1000 rubel - pakaian fisik yang dapat dilepas

Bangunan yang dinilai membutuhkan pemulihan segera bagian atap yang bocor dan pekerjaan pengecatan. Tentukan jumlah keausan, jika biaya penggantian atap adalah $2500, pengecatan adalah $1500, biaya atap yang diperlukan adalah $500 dan pengecatan adalah $1500. Jenis keausan apa yang terjadi dalam kasus ini?

Dalam hal ini, ini adalah penyusutan fisik yang dapat dilepas, yang nilainya sama dengan jumlah yang dihabiskan untuk perbaikan. Perbaikan meliputi biaya pembuatan atap dan pengecatan, serta pengecatan atap.

Diketahui bahwa standar modern memerlukan pemasangan AC di gedung, yang tidak tersedia di objek yang dinilai. Memasang AC di gedung yang ada akan menelan biaya $ 1.500 dan $ 1.100 di gedung baru.

Menentukan jumlah dan jenis penyusutan.

Dalam hal ini, ini adalah keausan fungsional yang dapat diperbaiki, yang nilainya $ 400. ($ 1500 - $ 1100).

Perlengkapan listrik yang dipasang di gedung dinilai belum memenuhi standar pasar modern. Tentukan jenis dan besarnya penyusutan, jika biaya penggantian perlengkapan listrik yang ada adalah $3.500, penyusutan fisiknya adalah $2.000. Biaya pembongkaran perlengkapan listrik adalah $1.000 dan biaya pemasangan perlengkapan listrik baru adalah $1.500.

Dalam hal ini, ini adalah penyusutan fungsional yang dapat diperbaiki, yang nilainya adalah $ 4000 ((3500-2000) + 1000 + 1500).

Gedung perkantoran yang dinilai memiliki luas gudang 500 m2. Dari sudut pandang penggunaan terbaik saat ini, disarankan untuk menggunakan area ini sebagai ruang kantor. Tentukan jenis dan besarnya penyusutan, jika biaya penggantian gudang adalah $8.000. Keausan fisik - $ 500. Biaya melikuidasi gudang adalah $800.

Dalam hal ini, ini adalah keausan fungsional yang dapat diperbaiki, yang nilainya $ 8300.

Properti yang dinilai tidak memiliki sistem pencegah kebakaran, yang mengakibatkan hilangnya pendapatan sebesar $2.000. Tentukan jenis dan besarnya penyusutan, jika bentuk kapitalisasi untuk benda-benda tersebut adalah 10%. Biaya pemasangan sistem pemadam kebakaran selama pembangunan gedung baru adalah $15.000.

Ada peningkatan $2.000 dalam pendapatan. Peningkatan kapitalisasi dalam NHD pada tingkat kapitalisasi 10% akan menjadi $20.000.

20000 – 15000 = 5000 $

Pendekatan Perbandingan:

BPM = Harga jual / pendapatan tahunan (bulanan, dll.)

Pengganda sewa kotor - konsep dan tipe. Klasifikasi dan fitur kategori "Pengganda sewa kotor" 2017, 2018.

Latihan 1

Mari kita hitung pengganda sewa kotor pada Tabel 1.

Tabel 1 - Perhitungan pengganda sewa kotor

Nilai properti sama dengan produk dari sewa properti yang dinilai dan pengganda sewa kotor:

Nilai properti, dihitung berdasarkan nilai rata-rata pengganda sewa kotor, berjumlah 1977850 rubel, dan berdasarkan nilai median - 1925000 rubel. Kami rata-rata nilai yang diperoleh dari nilai pasar objek:

Tugas 2

Kami menghitung persentase penyusutan bangunan sebagai rasio usia efektifnya dengan periode kehidupan ekonomi:

Biaya bangunan dihitung sebagai selisih antara total biaya reproduksi dan jumlah penyusutan:

Nilai properti akan sama dengan jumlah nilai bangunan dan nilai tanah:

Dengan demikian, jumlah penyusutan adalah 2.593,75 ribu rubel, biaya bangunan adalah 1556,25 ribu rubel, dan nilai real estat adalah 3056,25 ribu rubel.

Tugas 3

Mari kita hitung pendapatan dari menyewakan kompleks perumahan pada tabel 2.

Tabel 2 - Perhitungan pendapatan dari sewa properti

Indeks		Arti
Jumlah apartemen di kompleks perumahan
Sewa bulanan untuk satu apartemen, gosok.
Potensi pendapatan kotor, ribuan rubel
Faktor beban
Tingkat koleksi
Pendapatan kotor aktual, ribuan rubel
Biaya per manajer, ribu rubel
Biaya tetap, ribuan rubel
Biaya variabel, ribuan rubel
Alokasi ke cadangan untuk penggantian, ribuan rubel
Total biaya
Pendapatan operasional bersih, ribuan rubel

Potensi pendapatan kotor tahunan sama dengan produk jumlah apartemen dengan sewa bulanan dan jumlah bulan.

Faktor beban ditentukan oleh rumus:

di mana - bagian apartemen di mana perubahan penyewa terjadi sepanjang tahun;

jangka waktu untuk mencari penyewa baru;

Jumlah periode sewa per tahun.

Koefisien penagihan pembayaran ditentukan berdasarkan persentase kredit macet.

Pendapatan kotor aktual dihitung sebagai produk dari pendapatan kotor potensial dan faktor pemuatan dan pengumpulan.

Selanjutnya, kami menentukan jumlah biaya operasional untuk menyewakan kompleks perumahan. Biaya tenaga kerja manajer terdiri dari sewa apartemen yang dia tempati dan jumlah balas jasa. Kalikan pengeluaran bulanan untuk manajer dengan 12 untuk mendapatkan jumlah pengeluaran tahunan.

Besarnya biaya variabel ditentukan berdasarkan jumlah apartemen, load factor dan besarnya biaya variabel untuk setiap apartemen yang ditempati. sewa depresiasi ekonomi hipotek

Kami menghitung pengurangan cadangan pengganti sebagai 3% dari pendapatan kotor aktual.

Kemudian kami menentukan jumlah total pengeluaran dan pendapatan operasional bersih (sama dengan selisih antara pendapatan kotor aktual dan jumlah pengeluaran).

Karena direncanakan untuk menarik pinjaman untuk membeli kompleks perumahan, kami akan menghitung rasio kapitalisasi menggunakan metode grup investasi. Untuk ini kami menggunakan rumus berikut:

di mana rasio kapitalisasi total;

Rasio utang hipotek;

Hipotek konstan;

Tingkat pengembalian ekuitas.

Kami menentukan konstanta hipotek sesuai dengan tabel enam fungsi bunga majemuk sebagai kontribusi terhadap depresiasi unit moneter.

Perkiraan nilai suatu objek real estat didefinisikan sebagai rasio pendapatan operasional bersih dengan rasio kapitalisasi:

Potensi pendapatan sewa kotor dari real estat adalah

28800 ribu rubel per tahun, pendapatan kotor aktual adalah 27.701,8 ribu rubel, pendapatan operasional bersih adalah 19.655,9 ribu rubel. Rasio kapitalisasi adalah 23,92%, dan perkiraan biaya kompleks perumahan adalah 82.173,5 ribu rubel.

Dalam penilaian massal, seperti penilaian individu, tiga metode digunakan, berdasarkan tiga pendekatan berbeda untuk penilaian real estat: metode perbandingan penjualan, metode biaya penggantian, dan metode pendapatan. Metode perbandingan penjualan Metode perbandingan penjualan memodelkan perilaku pasar dengan membandingkan properti yang dinilai dengan properti serupa yang baru saja ditangani. Dalam penilaian dengan metode ini, diasumsikan kepemilikan mutlak. Untuk metode perbandingan penjualan, model penilaian memiliki bentuk umum sebagai berikut: V = f (X 1 ,X 2 ,...,X n), dimana V adalah estimasi nilai pasar (X 1 ...X n) - karakteristik properti (misalnya - luas bangunan, jenis dinding, dll.) Ada bentuk representasi yang lebih tradisional dari model metode perbandingan penjualan, yang dapat diotomatisasi dan dikalibrasi pada data pasar menggunakan teknik penilaian massal : V = S c + ADJ c , dimana V adalah biaya penilaian pasar S c - harga objek perbandingan ADJ c - perubahan total, dengan memperhitungkan perbedaan antara objek perbandingan dan objek yang dievaluasi. Untuk analisis komputer, keberadaan database yang representatif diasumsikan, jumlah catatan yang harus melebihi jumlah faktor signifikan dengan kira-kira urutan besarnya. Pada prinsipnya, awalnya informasi dikumpulkan pada jumlah maksimum parameter objek. Di masa depan, parameter tersebut dipilih yang sampelnya cukup representatif dan signifikan dalam model. Setelah pembentukan database dan pembuatan variabel dari faktor-faktor signifikan, jenis model dipilih (kita akan fokus di bawah). Langkah selanjutnya adalah memilih kalibrasi model, beberapa teknik digunakan di sini:

1. Analisis penjualan berpasangan
2. Analisis regresi berganda
3. Metode estimasi adaptif (prosedur umpan balik)

Komponen penting dari metode perbandingan penjualan adalah penentuan penyesuaian, yang secara umum dapat dikelompokkan (tidak termasuk penilaian tanah) menjadi tiga jenis:

• koreksi untuk karakteristik bangunan (termasuk penyusutan)
• koreksi lokasi
• amandemen ketentuan transaksi (yang paling penting adalah amandemen waktu).

Pada tahap ini, kami memperoleh ekspresi matematika untuk nilai objek, tergantung pada sejumlah faktor (diwakili oleh satu set variabel). Hasilnya tidak apriori (terutama dalam hal nilai kuantitatif koreksi) dan membutuhkan pendekatan kritis. metode pendapatan Metode pendapatan didasarkan pada penentuan nilai properti tergantung pada pendapatan yang diharapkan dari operasi dan kapitalisasinya. Dengan demikian, metode ini dapat diterapkan pada penilaian real estat yang menghasilkan pendapatan. Metode pendapatan didasarkan pada asumsi bahwa nilai suatu objek secara langsung tergantung pada ukuran, durasi, dan tingkat keandalan pendapatan dari pengoperasian objek. Metode pendapatan didasarkan pada asumsi bahwa penerimaan di masa depan bernilai kurang dari jumlah yang sama dari uang yang ada saat ini. Tingkat "preferensi sementara" ini dapat dilihat sebagai fungsi dari empat faktor: persepsi penurunan daya beli (inflasi), penurunan likuiditas aset, biaya modal atau manajemen kredit, dan risiko. Berdasarkan analisis faktor-faktor ini, tingkat kapitalisasi ditetapkan. Dalam penilaian massal untuk metode ini, database dibentuk dengan informasi yang diperlukan tentang objek real estat. Mirip dengan metode perbandingan penjualan, jenis model dipilih dan kalibrasi dilakukan. Namun, hasil akhirnya, tergantung pada tugasnya, mungkin tingkat kapitalisasi dan biaya objek dan kemungkinan pendapatannya. Metode biaya Metode biaya hanya berlaku untuk lahan terbangun (atau perbaikan lainnya). Segera, kami mencatat bahwa dengan pendekatan ini, nilai tanah diperkirakan dengan membandingkan penjualan. Metode biaya didasarkan pada prinsip substitusi, yang menurutnya biaya properti sama dengan biaya perolehan properti dengan utilitas yang setara. Kavling tanah tersebut dinilai bebas untuk dikembangkan sesuai dengan penggunaan yang paling efisien. Selanjutnya, karena nilai pasar memperhitungkan keadaan bangunan saat ini dan kondisi lainnya, untuk menentukannya, akumulasi penyusutan, yang menyatakan hilangnya utilitas properti yang dinilai, dikurangkan dari total biaya penggantian (biaya penggantian). Banyaknya penawaran serupa di segmen perumahan real estate memungkinkan semua pelaku pasar untuk menentukan harga sebenarnya dari sebuah apartemen berdasarkan perbandingan sederhana. Di sektor komersial, tugas ini diperumit oleh kurangnya premis yang identik untuk analisis.

Solusi untuk masalah ini adalah penggunaan metode sewa kotor, yang memungkinkan Anda untuk menentukan biaya suatu objek untuk tujuan apa pun. Dalam penilaian kompleks, real estat komersial, MVR disebut yang terbaik dari metode yang diusulkan, memungkinkan Anda untuk menentukan nilai sebenarnya dari tempat dengan kesalahan minimum.

Hubungan indikator yang berlaku untuk perhitungan tercermin dalam pengganda sewa kotor (GRM). Ciri utama dari indikator yang digunakan adalah penilaian berlangsung sesuai dengan tujuan dan fungsi bangunan. Analisis lokasi, penyelesaian dan biaya operasi yang terkait dengan pemeliharaan struktur dalam perhitungan ini tidak termasuk.

Langkah-langkah metode

Penentuan indikator sewa bruto dibagi menjadi beberapa tahap. Semua pekerjaan dapat secara kondisional dibagi menjadi langkah-langkah berikut:

• Pemilihan tempat untuk menentukan pengganda sewa kotor.
• Perhitungan langsung GRM. Pada tahap ini, nilai setiap properti yang dipilih dibagi dengan perkiraan pendapatan sewa. Tugas utama makelar adalah menentukan secara akurat jumlah total sewa untuk tahun itu. Rumus perhitungan: GRM=PV/ PGR, di mana PV adalah biaya objek, PGR adalah potensi biaya sewa.
• Data yang diperoleh selama perhitungan pengganda diringkas di antara mereka sendiri dan dibagi dengan jumlah objek real estat yang dianalisis. Hasil perhitungan akan menjadi indikator dari metode gross rent.
• Menentukan harga real estat. Pada tahap ini, pendapatan sewa potensial atau aktual harus dikalikan dengan koefisien yang diperoleh saat menghitung MVR. Jika sewa tidak dapat dihitung, penilai dapat menerapkan rata-rata pasar.

Penerapan praktis dari metode ini

Penggunaan metode sewa kotor, meskipun kemudahan dengan akses terbatas ke informasi tentang objek serupa, tidak selalu dibenarkan. Faktor negatif dalam perhitungan MVR antara lain:

• penggunaan metode penilaian semacam itu, sepenuhnya, dibenarkan hanya jika pasar real estat aktif, jika terjadi penurunan, informasi untuk analisis tidak akan cukup;
• perhitungan tidak menilai risiko objek dan pengembalian modal yang dikeluarkan;
• tidak ada penyesuaian untuk lansekap, lokasi dan biaya operasi untuk memelihara fasilitas.

Jika kekurangan tersebut tidak berdampak signifikan pada nilai akhir, maka metode sewa kotor menjadi cara yang paling akurat untuk menentukan harga pasar sebenarnya dari properti yang dibeli atau dijual.

Pengganda sewa kotor - Ini adalah indikator yang mencerminkan rasio harga jual dan pendapatan kotor properti. Pengganda sewa kotor diterapkan pada properti yang pendapatan kotor potensial atau aktualnya dapat diestimasi secara andal. Indikator ini dihitung untuk objek real estat serupa dan digunakan sebagai pengganda untuk indikator yang memadai dari objek yang dievaluasi.

Pengganda sewa kotor (GRM ) adalah rasio harga jual dengan potensi pendapatan kotor atau pendapatan aktual.

BPM = atau BPM =

Kemungkinan nilai pasar dari properti yang dinilai dihitung dengan rumus:

Co \u003d PVDots (DVDots) × VPMav atau

Co \u003d PVDots (DVDots) × (Tsa1 / PVD1 + ... + Tsan / PVDp): n,

Co - perkiraan nilai pasar dari properti yang dinilai;

GPV - potensi pendapatan kotor;

DVD - pendapatan kotor aktual;

GRM - pengganda sewa kotor;

Tsa - harga jual properti serupa;

Ots - objek yang dinilai;

a - properti serupa;

n adalah jumlah analog yang digunakan.

Untuk menerapkan metode ini, Anda harus:

1) memperkirakan pendapatan kotor pasar yang dihasilkan oleh fasilitas;

2) untuk menentukan rasio pendapatan kotor dari properti yang dinilai dengan harga jual untuk penjualan analog yang sebanding;

3) mengalikan pendapatan kotor dari objek yang dinilai dengan nilai rata-rata BPM untuk analog.

Contoh perhitungan BPM

Metodenya cukup sederhana, tetapi membutuhkan kepatuhan dengan kondisi seperti keberadaan pasar real estat yang berkembang dan aktif, kemampuan untuk memperoleh informasi pasar dan ekonomi yang andal. Kerugian dari metode ini termasuk ketidakmungkinan mencapai komparabilitas penuh dari objek yang dinilai dan analog, serta dampak pada nilai pasar dari besarnya biaya operasi.

Peran BPM dapat dilakukan dengan rasio kapitalisasi umum (CCR).

Rasio kapitalisasi keseluruhan diterapkan pada pendapatan operasional bersih properti. Rasio kapitalisasi total (CCR) ditentukan oleh rasio pendapatan operasional bersih (NOR) dari rekan sebanding dengan harganya.

OKC =

Pemilihan analog yang sebanding dengan objek yang dievaluasi dilakukan di segmen pasar real estat yang sesuai; identifikasi objek mencakup parameter seperti tingkat risiko, tingkat pendapatan, dll.

Kemungkinan harga jual objek penilaian akan ditentukan oleh rumus

Co \u003d CHODots / OKKsr atau

Co \u003d CHODots / (CHOD1 / C1 + ... + CHODn / Cn): n,

Co - perkiraan harga pasar dari objek penilaian;

CHOD - pendapatan operasional bersih;

Tsa - harga analog;

Ots - objek yang dinilai; a - analog;

n adalah jumlah analog yang digunakan untuk evaluasi.

Contoh perhitungan OKC

Syarat untuk menerapkan pendekatan komparatif:

1. Objek tidak boleh unik.

2. Informasi harus lengkap, termasuk syarat-syarat untuk melakukan transaksi.

3. Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai analogi sebanding dari properti yang dinilai harus sebanding.

Jenis penyesuaian

Penyesuaian persentase dibuat dengan cara mengalikan harga jual suatu benda analog atau satuan perbandingannya dengan koefisien yang mencerminkan derajat perbedaan sifat benda analog dengan benda yang dievaluasi. Jika objek yang dinilai lebih baik daripada analog yang sebanding, maka koefisien yang meningkat ditambahkan ke harga yang terakhir, jika lebih buruk - yang menurun.

Penyesuaian Biaya:

a) koreksi mutlak, diperkenalkan ke unit perbandingan, mengubah harga benda-analog yang dijual dengan jumlah tertentu, yang mengevaluasi perbedaan karakteristik benda-analog dan objek yang dievaluasi. Koreksi positif dilakukan jika objek yang dinilai lebih baik daripada analog yang sebanding, negatif, jika lebih buruk;

b) penyesuaian moneter, berkontribusi pada harga objek analog yang dijual secara keseluruhan, mengubahnya dengan jumlah tertentu, di mana perbedaan karakteristik diperkirakan.

Penyesuaian persentase kumulatif ditentukan dengan mengalikan semua penyesuaian persentase individu.

Perubahan dalam bentuk pengelompokan umum biasanya digunakan di pasar real estat yang berkembang di mana terdapat sejumlah besar penjualan. Penyesuaian kumulatif dibuat dalam grup properti yang sebanding yang dipilih.

Keuntungan dari pendekatan komparatif:

1. Biaya akhir mencerminkan pendapat penjual dan pembeli pada umumnya.

2. Harga jual mencerminkan perubahan kondisi keuangan dan inflasi.

3. Dibenarkan secara statistik.

4. Penyesuaian dilakukan untuk perbedaan objek yang dibandingkan.

5. Relatif mudah digunakan dan memberikan hasil yang dapat diandalkan.

Kekurangan pendekatan komparatif:

1. Perbedaan penjualan.

2. Kesulitan dalam mengumpulkan informasi tentang harga jual yang praktis.

3. Kesulitan dalam mengumpulkan informasi tentang syarat-syarat khusus transaksi.

4. Ketergantungan pada aktivitas pasar.

5. Ketergantungan pada stabilitas pasar.

6. Kesulitan merekonsiliasi data pada penjualan yang berbeda secara signifikan.