عقد الرهن العقاري للمباني والمنشآت. مشاكل الرهن العقاري للمباني غير السكنية (المباني) الحصول على قرض بضمان مبنى ، ما يجب القيام به بالأرض

يشير شكل وثيقة "اتفاقية الرهن العقاري" إلى العنوان "اتفاقية القرض ، اتفاقية الرهن". احفظ ارتباطًا للمستند بتنسيق الشبكات الاجتماعيةأو قم بتنزيله على جهاز الكمبيوتر الخاص بك.

اتفافية
رهن عقاري (رهن عقاري)

__________________ "___" _____________________ 200___

____________________________________________________________________________,
(اسم الشركة)
ممثلا في شخص ________________________________________________________________________،

يتصرف على أساس __________________________________________________ ،
يشار إليه فيما بعد باسم المتعهد ، و _____________________________________________________ ،
(اسم الشركة)
ممثلا في شخص ___________________________________________________________،
(اللقب ، الأحرف الأولى ، المنصب)
يتصرف على أساس ______________________________________________ ،
(ميثاق ، أنظمة ، توكيلات)
والمشار إليه فيما بعد باسم "المتعهد" ، قد دخلوا في هذه الاتفاقية على النحو التالي:

1. موضوع الاتفاقية

1.1 موضوع هذه الاتفاقية هو التعهد للمتعهد بالعقار المملوك للمتعهد على حق الملكية والحق في تأجير قطعة الأرض ذات الصلة التي يقع عليها هذا العقار (يشار إليه فيما بعد باسم "موضوع التعهد" ).
1.2 موضوع التعهد:
1.2.1. الممتلكات التابعة للمتعهد بحق الملكية هي مبنى تبلغ مساحته ___________ مترًا مربعًا. م ، على العنوان: ________________________________________________ ،
(بكلمات)
تحت رقم الجرد وفقًا لنسخة من شرح المكتب الإقليمي للجرد الفني ____________________________ بتاريخ "___" ___________________ ____ ، المُجمع اعتبارًا من "___" ___________________ ____ ، وهو جزء لا يتجزأ من الاتفاقية (الملحق رقم 1).
يتم تحديد حدود المبنى المتضمن في موضوع التعهد وفقًا لنسخ مخططات الطوابق للمكتب الإقليمي للمخزون الفني _________________________________________ بتاريخ "____" _________________________ ____ ، والتي تعد جزءًا لا يتجزأ من هذه الاتفاقية (الملحق رقم 2) .
1.2.2. الحق في استئجار قطعة أرض بمساحة توفر وظيفيًا المبنى المرهون الموجود عليها ، والتي تشكل ____________ (_____________________________________) متر مربع. م وفقاً لخريطة قطعة الأرض التي تعد جزءاً لا يتجزأ من هذه الاتفاقية (ملحق رقم 3).
1.3 ملكية المتعهد للمبنى المحدد في الفقرة الفرعية. 1.2.1 من هذه الاتفاقية ، تم تأكيده من خلال شهادة تسجيل الدولة للحقوق ___________________ بتاريخ __________ ، رقم ______________ ، سلسلة ______________ ، كما يتضح من سجل الدولة الموحد لحقوق العقارات والمعاملات معها "___" ____ ، التسجيل رقم _____________ (تسجيل رقم الصنف).
1.4 حق إيجار المرتهن لقطعة الأرض المحددة في الباطن. 1.2.2 من الاتفاقية ، تم تأكيده من خلال اتفاقية الإيجار لقطعة أرض رقم ________________ بتاريخ "___" ___________________ ____ ، المبرمة من _______________ لمدة تصل إلى ____________ والمسجلة في سجل _______________ تحت رقم _________ بتاريخ "___ "_______________ ____.
1.5 قيمة المخزون المحددة في الفرعي. 1.2.1 من الممتلكات هي ____________________ روبل ، والتي تم تأكيدها من خلال الشهادة رقم _____ بتاريخ "__" _____________ ___ ، الصادرة عن BTI الإقليمية ___________.

1.6 السعر القياسي لقطعة الأرض المحدد في الفرع. 1.2.2 من هذه الاتفاقية ، وفقًا لـ ____________________ ، في يوم توقيع الاتفاقية تبلغ ______________________ روبل ، بناءً على معدل ضريبة الأرض البالغ ____________________ روبل لكل هكتار.
1.7 يقدر الطرفان موضوع التعهد ككل بـ _____________________ دولار أمريكي ، وهو ____________________ روبل بسعر صرف البنك المركزي للاتحاد الروسي اعتبارًا من تاريخ توقيع هذه الاتفاقية.
1.8 لا يجوز التعهد اللاحق لموضوع الرهن دون موافقة خطية من المرتهن.
1.9 موضوع التعهد لا يزال قيد الاستخدام والتخزين مع العهد.

2. الالتزامات ، والأداء الذي
مؤمن

2.1. يضمن موضوع الرهن الوفاء بالتزامات ________________________________ ، (المشار إليها فيما يلي باسم "المقترض") إلى ________________________________ بموجب اتفاقية القرض رقم ___________________ بتاريخ "___" __________________ ____ (يشار إليها فيما بعد باسم "اتفاقية القرض") ، التي تدخل حيز التنفيذ من لحظة توقيعها وهي سارية المفعول حتى السداد الكامل لمبلغ القرض ودفع الفائدة عليه ، الالتزامات إلى ____________________________________ بموجب اتفاقية الضمان رقم ________ المؤرخة "___" __________________ ____. في حالة الجزئية الوفاء بالالتزام المنصوص عليه في اتفاقية القرض ، يتم الاحتفاظ بالرهن في قيمته الأصلية حتى يتم الوفاء بالالتزام المضمون بالكامل.
2.2. ___________________________ يقدم للمقترض قرضًا بمبلغ ____________________ (_______________________________________________) دولار أمريكي لمدة ______ سنوات. مبلغ الائتمان
(بكلمات)
الصادرة خلال ثلاثة أيام مصرفية من تاريخ تسجيل هذه الاتفاقية واتفاقية التعهد رقم ______ بتاريخ "___" ____________________ ____ في ______________________.
2.3. سعر الفائدةعلى القرض ____٪ سنويًا.
2.4 معدل الفائدة المتزايد هو ___٪ سنويًا من مبلغ الدين المتأخر عن كل يوم تأخير.
2.5 الغرض من الإقراض: ________________________________.

3. ضمانات الأطراف
3.1 يقر المتعهد ويضمن ما يلي:
3.1.1. يعمل وفق الصلاحيات التي تحددها وثائق تأسيسه.
3.1.2. هو المالك الكامل والقانوني لحقوق موضوع الرهن. حتى إبرام الاتفاقية ، لم يتم عزل موضوع التعهد ، ولم يتم التعهد به ، ولم يكن محل نزاع أو قيد الاعتقال ، ولم يكن مرهونًا بحقوق الأطراف الثالثة ، ولا يتنازع أي شخص على حقوق الإيجار الخاصة ببرنامج التعهد ، وهو ما تؤكده المعلومات الواردة من الوحدة سجل الدولةالحقوق رقم ___________ بتاريخ "___" _______________________ ____ ، الصادرة عن _________________________________________________________________________________.
3.1.3. لا مانع من رهن قطعة الأرض بالرهن الذي أكده ____________________________.
3.1.4. لا يكون لموضوع الرهن أية ممتلكات قد يؤدي ظهورها إلى ضياعها أو تلفها أو تلفها.

4. حقوق والتزامات الأطراف
4.1 يلتزم المرتهن بما يلي:
4.1.1. عدم اتخاذ الإجراءات التي يترتب عليها إسقاط حق الرهن أو التخفيض في قيمة العقار المرهون.
4.1.2. اتخاذ الإجراءات اللازمة لحماية موضوع التعهد من تعدي الغير.
4.1.3. لا يمنع المرتهن من فحص موضوع التعهد خلال مدة هذه الاتفاقية.
4.1.4. ضمان للمتعهد أن الرهن المحول لن يتم إعادة رهنه حتى الوفاء الكامل بالالتزام المضمون بالرهن.
4.1.5. إخطار التعهد على الفور بالمعلومات المتعلقة بالتغييرات التي حدثت مع التعهد ، وبشأن تجاوزات الأطراف الثالثة على التعهد ، والتهديد بفقدان أو تلف التعهد.
4.1.6. لا تنفر أو تتنازل عن موضوع التعهد لأطراف ثالثة دون الحصول على موافقة كتابية من المرتهن.
4.1.7. اتخاذ جميع التدابير اللازمة لضمان سلامة التعهد ، بما في ذلك الإصلاحات الحالية والجسيمة.
4.1.8. تتحمل مخاطر الخسارة العرضية أو التلف العرضي للضمانات.
4.2 للمرتهن الحق:
4.2.1. تملك واستخدام العقار المرهون بما يتوافق مع غرضه المباشر والحصول على دخل من استخدام موضوع الرهن بما يضمن سلامته.
4.2.2. وقف الرهن عن موضوع الرهن في حالة السداد المبكر للالتزام المضمون بالرهن.
4.3 للمرتهن الحق:
4.3.1. تحقق وفقًا للمستندات وفي الواقع من توافر وشروط وشروط استخدام التعهد.
4.3.2. مطالبة المتعهد باتخاذ الإجراءات ، المنصوص عليها في التشريع الحالي للاتحاد الروسي ، والضرورية للحفاظ على موضوع التعهد. للمتعهد الحق في إلغاء الرهن عن موضوع الرهن قبل تاريخ استحقاق الوفاء بالالتزام المضمون بالرهن في الحالات التي ينص عليها القانون الاتحاد الروسي.
4.3.3. التصرف كطرف ثالث في حالة يتم فيها النظر في مطالبة تتعلق بالممتلكات التي هي موضوع التعهد بموجب الاتفاقية.

5. تقديم موضوع التعهد

5.1 يحق للمتعهد أن يغلق الرهن عن موضوع التعهد في حالة فشل المقترض في الوفاء بالالتزامات المحددة في شروط اتفاقية القرض ، عند انتهاء ___________ بعد تاريخ الاستحقاق للوفاء بهذه الالتزامات ، بما في ذلك: شروط دفع الفائدة مقابل استخدام القرض.
5.2 يتم تنفيذ الرهن على موضوع التعهد بقرار من المحكمة وفقًا للتشريعات الحالية للاتحاد الروسي.
5.3 رهن العقارات يضمن متطلبات الرهن اتفاقية قرضإلى الحد الذي كانت موجودة فيه وقت التنفيذ الفعلي من قبل المقترض ، بما في ذلك الفائدة ، وزيادة الفائدة على المدفوعات المتأخرة ، وكذلك سداد نفقات تحصيل وبيع الممتلكات المرهونة.
يتم استخدام المبلغ المستلم من بيع موضوع الرهن لسداد الدين بموجب اتفاقية القرض بالترتيب التالي:
أ) لتعويض المصاريف القانونية وغيرها لتحصيل الديون ؛
ب) دفع الغرامات والعقوبات ؛
ج) لسداد الفائدة المتأخرة على القرض ؛
د) دفع فائدة لأجل ؛
هـ) لسداد القروض المتأخرة.
هـ) لسداد الدين العاجل على قرض.

6. شروط إضافية

6.1 تخضع هذه الاتفاقية للتسجيل وفقًا للإجراء المتبع وتعتبر أنها دخلت حيز التنفيذ من لحظة تسجيلها.
6.2 بعد تسجيل هذه الاتفاقية ، التي تتكون من شهادة عن طريق تسجيل تسجيل خاص على الاتفاقية ، يتم نقل نسخة أصلية واحدة من الاتفاقية إلى المرتهن ، والأخرى إلى المتعهد.
6.3 يتم تعديل وإنهاء هذه الاتفاقية بالاتفاق المتبادل بين الطرفين بالطريقة المنصوص عليها في القانون من خلال إبرام اتفاقية إضافية مصدق عليها من قبل كاتب عدل ومسجلة وفقًا للإجراءات المنصوص عليها في تشريعات الاتحاد الروسي.
6.4 يتم تعيين تكاليف تنفيذ وتوثيق وتسجيل هذه الاتفاقية باتفاق الطرفين إلى المتعهد.
7. مسؤوليات الأطراف

7.1 في حالة عدم الوفاء بالالتزامات أو الوفاء بها بشكل غير لائق بموجب الاتفاقية ، يكون الطرفان مسؤولين وفقًا للتشريعات الحالية للاتحاد الروسي.
7.2 في حالة مخالفة المتعهد للبند 1.8 أو البند الفرعي 4.1.6 من هذه الاتفاقية ، يلتزم المتعهد بدفع للمتعهد غرامة قدرها ________٪ (________________________________________٪)
(بكلمات)
من قيمة بند التعهد المحدد في البند 1.7 من الاتفاقية.
يدفع المرتهن الغرامة في غضون خمسة أيام عمل من تاريخ استلام التعهد بطلب كتابي لدفع الغرامة. دفع الغرامة لا يعفي المرتهن من الوفاء بالتزاماته بموجب الاتفاقية.
8. مدة العقد

8.1 تدخل الاتفاقية حيز التنفيذ من لحظة تسجيلها رسميًا وفقًا للإجراء المنصوص عليه في تشريعات الاتحاد الروسي ، وهي سارية المفعول حتى الوفاء الكامل بالتزامات المقترض بموجب اتفاقية القرض والمتعهد بموجب هذه الاتفاقية.

9. أحكام نهائية

9.1 سيتم النظر بشكل أولي في جميع النزاعات التي تنشأ في عملية تنفيذ هذه الاتفاقية من قبل الأطراف من أجل تطوير حل مقبول للطرفين. إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق ، فسيتم حل النزاع في __________________________________________ وفقًا لذلك
(فترة زمنية)
مع التشريع الحالي للاتحاد الروسي.
9.2. إذا غيّر أحد الطرفين عنوانه ، فسيتعين عليه إبلاغ الطرف الآخر
قبل تسجيل الدولة للتغييرات ذات الصلة في المستندات التأسيسية ، ولكن في موعد لا يتجاوز _________ (__________________________________________) يومًا من تاريخ التغيير الفعلي في التفاصيل المصرفية.
إذا قام أحد الطرفين بتغيير التفاصيل المصرفية ، فإنه ملزم بإبلاغ الطرف الآخر بذلك قبل أن تدخل التغييرات حيز التنفيذ ، ولكن في موعد لا يتجاوز _______ (_____________________________)
(بكلمات)
أيام تقويمية من تاريخ التغيير الفعلي لتفاصيل البنك.
9.3 يجب أن يكون أي إخطار ومراسلات أخرى يرسلها الطرفان لبعضهما البعض بموجب الاتفاقية مكتوبة وموقعة من قبل شخص مخول. يعتبر هذا الإخطار أو الرسالة مرسلاً بشكل صحيح إذا تم تسليمه عن طريق البريد السريع ، وإرساله بالفاكس إلى التفاصيل المحددة في هذه الاتفاقية.
9.4 هذه الاتفاقية جزء لا يتجزأ من اتفاقية القرض رقم __________________ بتاريخ "___" _____________ ____ واتفاقية الضمان رقم _________ بتاريخ "___" _______________ ____
9.5 تتكون هذه الاتفاقية من ثلاث نسخ - نسخة واحدة لكل طرف ، ويتم الاحتفاظ بنسخة واحدة في ملفات كاتب العدل.

يستخدم التعهد كإحدى طرق تأمين المعاملة. إذا كان الكائن عبارة عن عقار ، فسيعتمد محتوى اتفاقية الرهن على نوع الكائن. ستساعدك اتفاقية نموذجية على التحضير.

اقرأ في المقال:

ما هي القواعد التي تحكم الرهون العقارية على العقارات؟

معاملات الرهن العقاري هي المعاملات التي تخضع لقواعد القانون المدني للاتحاد الروسي وكذلك قواعد قانون الرهن العقاري. من المقال سوف تتعلم:

• ما هي تفاصيل هذه المعاملات ، بما في ذلك الشروط التي بموجبها تصبح قطع الأراضي في ممتلكات الدولة أو البلدية موضوع الرهن ؛
• ما هي الشروط التي يجب استيفاؤها لكي تعترف المحكمة باتفاقية الرهن العقاري كما تم إبرامها ؛
• في الحالات التي يشترط فيها الموافقة على الرهن بصفته صفقة كبرى.

لإعداد صفقة ، يكون نموذج العقد مفيدًا.

التعهد بالممتلكات غير المنقولة (اتفاقية الرهن العقاري) هو اتفاق يتمتع بموجبه الدائن المرتهن بميزة في تلبية المطالبة ضد الدائن المرتهن على الدائنين الآخرين للمتعهد. تكمن الخصوصية في حقيقة أن هذه العلاقات تنشأ من التزام مضمون برهن (الجزء 1 ، المادة 1 "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)" ، المشار إليها فيما بعد بالقانون رقم 102-FZ).

تنص اتفاقية الرهن العقاري على أن يقوم المرتهن بدفع:

• الديون بموجب اتفاقية قرض أو التزام آخر (كليًا أو جزئيًا) ؛
• الخسائر و / أو العقوبات (الغرامات والعقوبات) لعدم الأداء أو التأخير في الأداء أو أي أداء غير لائق لالتزام مضمون برهن عقاري ؛
• الفائدة على إساءة استخدام أموال الآخرين ؛
• تكاليف المحكمة والنفقات الأخرى التي تكبدها المدعي نتيجة تقديم طلب لحماية الحق ؛
• نفقات بيع الممتلكات المرهونة (المادة 3 من القانون رقم 102-FZ) ؛
• مبالغ التأمين على الممتلكات ، والضرائب عليها (المادة 4 من القانون رقم 102-FZ).

موضوع الرهن العقاري هو الملكية ، ويتم إضفاء الطابع الرسمي على الحقوق وفقًا لقواعد الدولة لتسجيل العقارات والمعاملات معها. هذه الخاصية هي:

• قطع الأراضي (باستثناء الأراضي من ممتلكات الولاية أو البلدية والأراضي التي تقل مساحتها عن الحد الأدنى للحجم ، والتي تنطبق عليها قواعد أخرى ، المادة 63 من القانون رقم 102-FZ) ؛
• الشركات والمباني والهياكل والعقارات الأخرى (بما في ذلك البناء قيد التنفيذ ، الخاضعة للقانون) ؛
• المباني السكنية والشقق وأجزائها من غرفة واحدة أو أكثر من الغرف المعزولة (حكم الاستئناف الصادر عن محكمة مدينة موسكو بتاريخ 14 ديسمبر 2017 في القضية رقم 33-46315/2017) ؛
• الأكواخ ومنازل الحدائق والجراجات والمباني الاستهلاكية الأخرى ؛
• السفن الجوية والبحرية
• أماكن وقوف السيارات (المادة 5 من القانون رقم 102-FZ).

ينص القانون على إمكانية تحديد قطع أراضي الدولة أو ممتلكات البلدية كموضوع رهن بموجب اتفاقية الرهن العقاري. يجب أن تكون هذه الأراضي مخصصة لـ:

• بناء المساكن؛
• التنمية المتكاملة لبناء المساكن

يتم تمريرها لضمان عودة الأموال التي منظمة الائتمانينص على ترتيب هذه الأراضي من خلال بناء مرافق البنية التحتية الهندسية (المادة 62.1 من القانون رقم 102-FZ).

ما هي شروط العقد عند رهن العقارات؟

الرهن العقاري هو صفقة يتم كتابتها وتسجيلها (المادة 9 من القانون رقم 102-FZ). إذا لم يمتثل الطرفان لقاعدة التسجيل ، فإن المحكمة تبطل الاتفاقية ().

تشير الأطراف إلى:

• موضوع الرهن العقاري
• تقييم؛
• جوهر الالتزام ومقداره ومدة الوفاء به (البند 1 ، المادة 9 من القانون رقم 102-FZ). يجب أن يتضمن العقد معلومات حول الممتلكات التي يتم تأمينها بالرهن العقاري.

إذا كان الالتزام سيتم الوفاء به على أقساط ، فمن الضروري الإشارة إلى شروط كل مرحلة ، ومبالغ المدفوعات أو الشروط التي ستسمح بتحديد هذه المبالغ (الفقرتان 4 و 5 ، المادة 9 من القانون رقم 102-FZ). كذلك ، يحق للأطراف المقابلة الإشارة إلى طريقة وإجراءات بيع الممتلكات المرهونة عند الحجز بقرار من المحكمة (البند 1.1 المادة 9 من القانون رقم 102-FZ).

وهكذا ، اعترفت المحكمة باتفاق الرهن العقاري كما أبرم. كان موضوع الصفقة:

• 327/6494 سهم لمبنى غير سكني - امتداد لمجمع خدمات استهلاكية بمساحة إجمالية 649.4 متر مربع. م ؛
• 1/20 حصة قطعة الأرض بمساحة إجمالية قدرها 920 مترًا مربعًا. م.

اعتبرت المحكمة أن الطرفين اتفقا على جميع الشروط الأساسية ، والاتفاق في الشكل والمضمون يتوافق مع القانون ().

في قضية أخرى ، اعترفت المحكمة أيضًا بالعقد باعتباره معاملة صالحة. احتوت الوثيقة التي قدمها الحزب للتسجيل الرسمي على البيانات اللازمة. جعلوا من الممكن تحديد الكائن: الاسم والمنطقة والموقع والرقم المساحي كانت موجودة. أشار الأطراف المقابلة إلى معلومات حول تسجيل الحق في العقد باستخدام الاسم من USRR والتواريخ ورقم سجل تسجيل الدولة ().

يتم تحديد مدة اتفاقية الرهن العقاري من قبل الطرفين بشكل مستقل. في نفس الوقت ، الفترة التي يقدم المقرض الأموال المقترضة لها ليست مدة العقد. هذه أطر زمنية مختلفة.

على سبيل المثال ، دخل الطرفان في اتفاقية قرض. كما وقعوا اتفاقية رهن عقاري لتأمين الالتزام الرئيسي. لم يقم المقترض (المرتهن) بإعادة الدين والفائدة مقابل استخدام المبلغ. وأعرب عن اعتقاده أن المُقرض (المُقرض) فقد الحق في التحصيل ، لأن مدة العقد قد انتهت. لكن المقترض خلط بين شروط القرض وصلاحية العقد. لم تكن هناك أسباب لإلغاء التعهد (المادة 352 من القانون المدني للاتحاد الروسي). جمعت المحكمة الديون والفوائد والمصادرة وأيضًا الممنوع من الممتلكات المرهونة (حكم الاستئناف الصادر عن محكمة نوفوسيبيرسك الإقليمية بتاريخ 31 أكتوبر 2017 في القضية رقم 33-10458/2017).

في الحالات التي يكون من الضروري فيها الموافقة على اتفاقية رهن عقاري كمعاملة رئيسية

المعاملة الرئيسية هي واحدة أو أكثر من المعاملات ذات الصلة التي:

• خارج نطاق الأنشطة التجارية العادية ؛
• المرتبطة بقيمة الممتلكات بمبلغ 25 في المائة أو أكثر قيمة الكتابممتلكات الشركة ( ، ).

وعليه ، إذا استوفت الصفقة على رهن العقار هذه الشروط ، فيجب الموافقة عليها. ومع ذلك ، لن تسمح المحكمة بالطعن في المعاملة ، التي تم انتهاك إجراءات الموافقة عليها ، إذا لم تكن المعاملة كبيرة.

على سبيل المثال ، ذهب البنك إلى المحكمة وطالب بالديون بموجب اتفاقيات القروض. قدم المدعى عليه دعوى مضادة. وطالب بإعلان بطلان اتفاقيات الضمان والرهن وتطبيق نتائج بطلان المعاملات. وقبلت المحكمة الدعوى الأصلية ورفضت الدعوى المقابلة. فحصت المحكمة الميزانية العمومية لشركة المدعى عليه ووجدت أنه ، مع مراعاة النتائج المالية ، لا تنتمي الصفقة إلى فئة الصفقات الكبيرة (قرار محكمة التحكيم في مقاطعة فولغا فياتكا بتاريخ 23 مارس 2017 لا F01-424 / 2017 في القضية رقم A38-6821 / 2015).

من الممكن إثبات شرعية المعاملة إذا تأكدت من:

• تلقت الشركة مبلغًا معادلاً للممتلكات المنقولة ؛
• ساعدت الصفقة التجارية في منع الخسائر الكبيرة ؛
• كانت الصفقة ، على الرغم من أنها كانت غير مربحة ، جزءًا من معاملات مترابطة ، لغرض اقتصادي واحد ، كنتيجة لذلك كان من المفترض أن تستفيد الشركة (البند 3).

الملفات المرفقة

• اتفاقية رهن قطعة الأرض. doc

الملكية (الشقق)غرام. ، جواز السفر: سلسلة ، رقم ، صادر عن ، مقيم في العنوان: المشار إليه فيما بعد بـ " دائن مرتهن"، من ناحية ، وفي الشخص الذي يتصرف على أساس ، المشار إليه فيما بعد باسم" المقترض المتعهد"، من ناحية أخرى ، المشار إليها فيما بعد باسم" الأطراف "، قد أبرمت هذه الاتفاقية ، من الآن فصاعدًا" معاهدةحول ما يلي:

1. موضوع الاتفاقية

1.1 وفقًا لهذه الاتفاقية ، يقبل المرتهن ، وتحويلات المقترض والمتعهد كضمان لسداد القرض وفقًا لاتفاقية القرض رقم بتاريخ "" 2020 ، المبرمة بين ولمبلغ الروبل لفترة ، و شقة عائدة له على حق التملك وتقع في:. حدد الطرفان تكلفة الشقة بمبلغ روبل.

1.2 الشقة (العنوان:) مملوكة للمقترض المرهون على أساس.

1.3 تظل الشقة المحددة في البند 1.1 مع المقترض والمتعهد طوال مدة هذه الاتفاقية.

2. حقوق والتزامات الأطراف

2.1. يلتزم المقترض المتعهد:

• بالاشتراك مع المتعهد لتسجيل هذه الاتفاقية بالطريقة المنصوص عليها في التشريع الحالي للاتحاد الروسي ؛
• اتخاذ التدابير المناسبة للحفاظ على الشقة ، بما في ذلك الإصلاحات الحالية والجسيمة ؛
• تسديد مدفوعات المرافق اللازمة ؛
• بناءً على طلب المرتهن ، نقل إليه نسخًا موثقة من المستندات التي تؤكد ملكية المقترض المرهون إلى الشقة المرهونة ؛
• ضمان أنه في يوم إبرام هذه الاتفاقية ، تكون الشقة المحددة في هذه الاتفاقية ملكًا له بموجب حق الملكية ، وليست موضوع تعهد بموجب اتفاقيات أخرى ولا يمكن استبعادها لأسباب أخرى من قبل أطراف ثالثة ، وليست محل نزاع وليس رهن الاعتقال.
• إخطار المتعهد به على الفور بنيته تأجير موضوع الرهن أو كتعهد للوفاء بالتزام غير منصوص عليه في هذه الاتفاقية.

2.1.1. يحق للمقترض-المرتهن:

• امتلاك واستخدام الشقة المرهونة بما يتوافق مع الغرض منها ؛
• بموافقة خطية من المرتهن ، التصرف في موضوع الرهن عن طريق إبعاده عن طريق التحويل إلى المشتري للدين بموجب الالتزام المضمون بالرهن أو عن طريق تأجيره.

2.2. يلتزم المرتهن:

• بالاشتراك مع المقترض والمتعهد لتسجيل هذه الاتفاقية بالطريقة المنصوص عليها في التشريع الحالي للاتحاد الروسي ؛
• دفع جميع تكاليف تسجيل هذه الاتفاقية.

2.3. المرتهن له الحق:

• التحقق من توفر المستندات وحالتها وشروطها وفقًا للوثائق ؛
• مطالبة المقترض والمتعهد باتخاذ التدابير اللازمة للحفاظ على موضوع التعهد في حالة جيدة ؛
• مطالبة أي شخص بوقف التعديات على الشقة المرهونة والتهديد بضياعها أو إتلافها.

2.4 يكتسب المرتهن ، دون اتفاق إضافي ، الحق في إلغاء الرهن بشأن موضوع الرهن (البند 1.1 من هذه الاتفاقية) ، إذا لم يتم الوفاء به في وقت استحقاق الوفاء بالالتزام المضمون بالرهن ، أو عندما يكون للمتعهد ، بموجب القانون ، الحق في تحصيل الرسوم قبل ذلك.

3. شروط خاصة

3.1 يمكن استبدال موضوع الرهن بموجب هذه الاتفاقية (الشقة) بممتلكات أخرى باتفاق الطرفين. تتم صياغة اتفاقية الطرفين بشأن استبدال الممتلكات المرهونة كتابيًا وفقًا للتشريعات الحالية للاتحاد الروسي وهي جزء لا يتجزأ من هذه الاتفاقية.

3.2 العلاقة بين الطرفين ، التي لا تنظمها هذه الاتفاقية بشكل مباشر ، ينظمها التشريع الحالي للاتحاد الروسي.

3.3 يؤمن الرهن مطالبات المرتهن بالقدر الذي توجد فيه بحلول الوقت الذي يتم الوفاء به فعليًا ، بما في ذلك الفوائد والخسائر الناتجة عن التأخير في الأداء ، وكذلك الغرامات وغيرها.

3.4. في حالة الوفاء الجزئي من قبل المقترض المرتهن بالالتزام المضمون بموجب التعهد ، يتم الاحتفاظ بالرهن في حجمه الأصلي حتى الوفاء الكامل بالالتزام المضمون به.

3.5 يظل التعهد ساري المفعول إذا انتقلت ملكية الشقة المرهونة إلى طرف ثالث.

3.6 يتحمل المرتهن جميع نفقات تسجيل هذه الاتفاقية.

4. إجراءات تسوية المنازعات والمطالبات

4.1 يتم حل النزاعات والمطالبات الناشئة عن هذه الاتفاقية من قبل الأطراف من خلال المفاوضات.

4.2 في حالة عدم التوصل إلى اتفاق من خلال المفاوضات ، يجب حل النزاعات والخلافات في المحكمة وفقًا لتشريعات الاتحاد الروسي.

5. تعديل وإنهاء وإنهاء العقد

5.1 يتم تعديل وإنهاء هذه الاتفاقية بالاتفاق المتبادل بين الطرفين.

5.2 تم إنهاء هذه الاتفاقية:

• عند إنهاء الالتزام المضمون بالرهن ؛
• عند نقل الحق إلى موضوع الرهن إلى المرتهن ؛
• عند الوصول إلى موافقة خطية من الطرفين لإنهاء هذه الاتفاقية.

6. مدة العقد

6.1 تدخل هذه الاتفاقية حيز التنفيذ من لحظة تسجيلها لدى الدولة وهي سارية المفعول حتى الإيفاء الكامل بشروط الاتفاقية.

6.2 يجوز تمديد مدة العقد باتفاق الطرفين.

6.3 الاتفاقية مصنوعة من نسختين ، لها نفس القوة القانونية - نسخة واحدة لكل من الطرفين.

6.4 مرفقات العقد:

1. فعل تقدير قيمة الشقة.
2. المستندات التي تثبت ملكية المقترض المتعهد لهذه الشقة.

7. العناوين القانونية وتفاصيل الأطراف

دائن مرتهنالتسجيل: العنوان البريدي: سلسلة جواز السفر: الرقم: صادر عن: بواسطة: الهاتف:

المقترض المتعهدجور. العنوان: العنوان البريدي: TIN: KPP: البنك: التسوية / الحساب: Corr./account: BIC:

8. توقيعات الأطراف

باوني _________________

المقترض المتعهد _________________

رقم الاتفاقية
رهن العقارات
________________________________________________________ "____" ___________ _____
___________________________________________________________________________________
(اسم الشركة)
يشار إليه فيما بعد باسم "المرتهن" ، ويمثله __________________________________________

(المنصب ، اللقب ، الاسم ، اسم الأب)
يتصرف على أساس ___________________________________________________ ، من ناحية ،
(الميثاق)
و ________________________________________________________________________________________،
(اسم الشركة)
يشار إليه فيما بعد باسم "المتعهد" ، ويمثله _____________________________________________
__________________________________________________________________________________________
(الاسم الكامل)
يتصرف على أساس __________________________________________________ ، من ناحية أخرى ،
(الميثاق)
قد أبرموا هذه الاتفاقية على النحو التالي:
1. موضوع الاتفاقية
1.1 موضوع هذه الاتفاقية هو التعهد للمتعهد بالعقار
إلى الراهن على حق ملكية العقارات غير المنقولة والحق في تأجير قطعة الأرض ذات الصلة التي يقع عليها هذا العقار (المشار إليه فيما بعد باسم "موضوع الرهن").
1.2 موضوع التعهد:
1.2.1. الكائن العقاري التابع للمتعهد على حق الملكية هو مبنى تبلغ مساحته
() قدم مربع م ، على العنوان: ، تحت رقم الجرد وفقًا لنسخة من شرح المكتب الإقليمي للمخزون الفني __________ بتاريخ "______" __________ ، المُجمع اعتبارًا من "_____" _______ ___ ، وهو جزء لا يتجزأ من الاتفاقية ( الملحق رقم 1).
يتم تحديد حدود المبنى المتضمن في موضوع التعهد وفقًا لنسخ مخططات الطوابق للمكتب الإقليمي للمخزون الفني _____________ بتاريخ "____" _________ ____ ، والتي تعد جزءًا لا يتجزأ من هذه الاتفاقية (الملحق رقم 2) .
1.2.2. الحق في استئجار قطعة أرض بمساحة تؤمن وظيفياً المبنى المرهون الموجود عليها والتي تشكل (_____) متر مربع. م وفقاً لخريطة قطعة الأرض التي تعد جزءاً لا يتجزأ من هذه الاتفاقية (ملحق رقم 3).
1.3 ملكية المتعهد للمبنى المحدد في الفقرة الفرعية. 1.2.1 من هذه الاتفاقية ، على أساس الاتفاقية رقم بتاريخ "" ،
(شراء وبيع ، خصخصة ، إلخ.)
وهو ما أكده سجل تسجيل الدولة رقم _____ (قسم هيئة التسجيل العقاري)
من "" g. (شهادة تسجيل الحالة للحقوق من "____" ______ ___ g.).
1.4 حق إيجار المستأجر لقطعة الأرض المحددة في subp. 1.2.2 من الاتفاقية ، تم تأكيده من خلال اتفاقية إيجار قطعة الأرض رقم بتاريخ "____" _____ ___ المبرمة مع
لفترة تصل إلى "" ___
1.5 قيمة المخزون المحددة في الفرعي. 1.2.1 من الكائن العقاري هو (____) روبل ،
والتي تم تأكيدها بشهادة رقم مؤرخة "" صادرة عن BTI الإقليمية.
1.6 يتم تقدير موضوع التعهد ككل من قبل الأطراف بالدولار الأمريكي ، وهو
(____) روبل بسعر صرف البنك المركزي للاتحاد الروسي اعتبارًا من تاريخ توقيع هذه الاتفاقية.
1.7 لا يجوز التعهد اللاحق لموضوع الرهن دون موافقة خطية من المرتهن.
1.8 يظل موضوع التعهد في استخدام وحيازة المتعهد.
2. الالتزامات التي يضمن الوفاء بها برهن
2.1. يضمن موضوع التعهد الوفاء بالتزامات المرتهن للمتعهد بموجب اتفاقية القرض رقم بتاريخ "____" _____ ___ (المشار إليها فيما يلي باسم "اتفاقية الائتمان") ، والتي تدخل حيز التنفيذ من لحظة التوقيع وساري المفعول حتى السداد الكامل لمبلغ القرض ودفع الفائدة عليه ، وفي حالة الوفاء الجزئي بالالتزام المنصوص عليه في اتفاقية القرض ، يتم الاحتفاظ بالرهن بالمبلغ الأصلي حتى الوفاء الكامل بالمضمون تعتبر اتفاقية القرض جزءًا لا يتجزأ من هذه الاتفاقية.

2.2. مبلغ القرض (____) دولار أمريكي.
يتم إصدار مبلغ القرض خلال ثلاثة أيام مصرفية من تاريخ تسجيل هذه الاتفاقية لدى سلطات التسجيل العقاري.
2.3 معدل الفائدة على القرض هو٪ سنويا.
3. الإقرارات والضمانات
3.1 يقر المتعهد ويضمن ما يلي:
3.1.1 يتصرف وفقًا للصلاحيات المنصوص عليها في الوثائق التأسيسية.
3.1.2 هو المالك الكامل والقانوني لحقوق موضوع التعهد. حتى إبرام الاتفاقية ، لم يتم عزل موضوع التعهد ، ولم يتم التعهد به ، ولم يكن محل نزاع أو قيد الاعتقال ، ولم يكن مرهونًا بحقوق الأطراف الثالثة ، ولا يتنازع أي شخص على حقوق الإيجار الخاصة بالمتعهد.
3.1.3 الاعتراضات على رهن قطعة الأرض من قبل _________________________________________________________________________________
(صاحب الأرض)
غير متوفر ، وهو ما أكده _________________________________________________________.
(شهادة (أو اتفاقية) من مالك الأرض)
3.1.4 أن لا يكون لموضوع الرهن أية ممتلكات من شأنها أن تؤدي إلى ضياعه أو تلفه أو تلفه.
4. حقوق والتزامات الأطراف
4.1 يلتزم المرتهن بما يلي:
4.1.1 عدم اتخاذ الإجراءات التي تؤدي إلى إسقاط حق الرهن أو تقليل قيمة العقار المرهون.
4.1.2 اتخاذ التدابير اللازمة لحماية موضوع التعهد من تجاوزات الأطراف الثالثة.
4.1.3 عدم منع المرتهن من فحص موضوع التعهد خلال مدة هذه الاتفاقية.
4.1.4 ضمان للمتعهد بأن بند الرهن المحول لن يتم إعادة رهنه حتى يتم الوفاء بالالتزام المضمون من خلال التعهد بالكامل.
4.1.5 إخطار التعهد فورًا بالمعلومات المتعلقة بالتغييرات التي حدثت مع التعهد ، وبشأن تجاوزات الأطراف الثالثة على التعهد ، والتهديد بفقدان أو تلف التعهد.
4.1.6 لا تنفر أو تتنازل عن موضوع التعهد لأطراف ثالثة دون موافقة خطية من المرتهن.
4.1.7 اتخاذ جميع التدابير اللازمة لضمان سلامة موضوع التعهد ، بما في ذلك الإصلاحات الحالية والرئيسية.
4.1.8 تتحمل مخاطر الخسارة العرضية أو التلف العرضي للضمانات.
4.2 للراهن الحق في:
4.2.1 امتلاك واستخدام الممتلكات المرهونة وفقًا لغرضها المباشر والحصول على دخل من استخدام موضوع التعهد ، بما يضمن سلامته.
4.2.2 وقف إغلاق موضوع الرهن في حالة السداد المبكر للالتزام المضمون بالرهن.
4.3 للمرتهن الحق في:
4.3.1 تحقق من المستندات وفي الواقع من توافر وشروط وشروط استخدام التعهد.
4.3.2 مطالبة المتعهد باتخاذ التدابير المنصوص عليها في التشريع الحالي للاتحاد الروسي ، والضرورية للحفاظ على التعهد. للمتعهد الحق في إلغاء الرهن عن موضوع التعهد قبل تاريخ الاستحقاق لأداء الالتزام المضمون بالرهن في الحالات المنصوص عليها في تشريعات الاتحاد الروسي.
4.3.3 التصرف كطرف ثالث في الحالة التي يتم فيها النظر في مطالبة للممتلكات التي هي موضوع التعهد بموجب الاتفاقية.
5. الحجز على موضوع الرهن
5.1 للمتعهد الحق في إلغاء الرهن عن موضوع التعهد في حالة عدم وفاء المرتهن بالالتزامات المحددة في شروط اتفاقية القرض ، بعد انتهاء ________________________________
بعد تاريخ الاستحقاق للوفاء بهذه الالتزامات ، بما في ذلك: في حالة عدم السداد أو السداد المتأخر لمبلغ الدين الأساسي كليًا أو جزئيًا ، وكذلك في حالة انتهاك شروط دفع الفائدة على استخدام القرض.
5.2 يتم تنفيذ الرهن على موضوع التعهد بقرار من المحكمة وفقًا للتشريعات الحالية للاتحاد الروسي.
5.3 يؤمن رهن الأشياء العقارية متطلبات المرتهن بموجب اتفاقية القرض إلى الحد الذي تكون فيه موجودة في وقت تنفيذها الفعلي من قبل المتعهد ، بما في ذلك الفائدة ، وزيادة الفائدة على المدفوعات المتأخرة ، فضلاً عن سداد نفقات تحصيل وبيع العقار المرهون.
يتم استخدام المبلغ المستلم من بيع موضوع الرهن لسداد الدين بموجب اتفاقية القرض بالترتيب التالي:
- لسداد نفقات المحكمة وغيرها من نفقات تحصيل الديون ؛
- لدفع الغرامات والغرامات ؛
- لسداد الفائدة المتأخرة عن استخدام القرض ؛
- لدفع الفائدة العاجلة ؛
- لسداد القروض المتأخرة ؛
- لسداد الديون المستعجلة على قرض.
6. شروط إضافية
6.1 تخضع هذه الاتفاقية للتسجيل بالطريقة المحددة وتعتبر أنها دخلت حيز التنفيذ من لحظة تسجيلها.
6.2 يتم تعديل وإنهاء هذه الاتفاقية بالاتفاق المتبادل بين الطرفين بالطريقة المنصوص عليها في القانون من خلال إبرام اتفاقية إضافية مسجلة بالطريقة المنصوص عليها في تشريعات الاتحاد الروسي.
6.3 يتم تعيين تكاليف تنفيذ وتسجيل هذه الاتفاقية بالاتفاق بين الطرفين على المتعهد.
7. مسؤولية الأطراف
7.1 في حالة عدم الوفاء بالالتزامات أو الوفاء بها بشكل غير لائق بموجب الاتفاقية ، يكون الطرفان مسؤولين وفقًا للتشريعات الحالية للاتحاد الروسي.
8. مدة العقد
8.1 تدخل الاتفاقية حيز التنفيذ من لحظة تسجيلها حالتها وفقًا للإجراء المنصوص عليه في تشريعات الاتحاد الروسي ، وهي سارية المفعول حتى الوفاء الكامل بالتزامات المتعهد بموجب الاتفاقية الرئيسية.
9. أحكام ختامية
9.1 سيتم النظر بشكل أولي في جميع النزاعات الناشئة في عملية تنفيذ هذه الاتفاقية من قبل الأطراف من أجل تطوير حل مقبول للطرفين. إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق ، فسيتم حل النزاع وفقًا للتشريعات الحالية للاتحاد الروسي.
9.2 إذا قام أحد الطرفين بتغيير التفاصيل المصرفية أو تفاصيل أخرى ، فإنه ملزم بإبلاغ الطرف الآخر بذلك قبل أن تصبح التغييرات سارية المفعول ، ولكن في موعد لا يتجاوز () يومًا تقويميًا من تاريخ التغيير الفعلي في التفاصيل.
9.3 يجب أن يكون أي إخطار ومراسلات أخرى يرسلها الطرفان لبعضهما البعض بموجب الاتفاقية مكتوبة وموقعة من قبل شخص مخول. يعتبر هذا الإخطار أو الرسالة مرسلاً بشكل صحيح إذا تم تسليمه عن طريق البريد السريع ، وإرساله بالفاكس إلى التفاصيل المحددة في القسم 10 من هذه الاتفاقية.
9.4 تتكون هذه الاتفاقية من ثلاث نسخ - نسخة واحدة لكل طرف ، ونسخة واحدة لسلطات التسجيل الحكومية لحقوق العقارات.
10. العناوين القانونية والتفاصيل الأخرى للأطراف
تعهد: تعهد:
اسم
اسم المنظمة
المنظمات
العنوان القانوني العنوان القانوني
TIN
كود OKPO كود OKPO
و / ث و / ث
لدى البنك لدى البنك المركزي للبنك المركزي
رمز BIC
الاسم الكامل. الاسم الكامل.
التوقيع
النائب م.

ينص التشريع المدني الحالي على عدة طرق لضمان الوفاء بالالتزام. لذلك ، وفقًا للفن. 329 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يمكن ضمان الوفاء بالالتزام بغرامة ، تعهد ، الاحتفاظ بممتلكات المدين ، ضمان ، ضمان بنكي، الإيداع وبطرق أخرى ينص عليها القانون أو العقد.

يحتل رهن الملكية ، الذي ينشأ في القانون الروماني ، مكانًا خاصًا بين الأساليب المدرجة لتأمين الالتزامات.

حسب الفن. 334 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، بموجب تعهد ، يحق للدائن بموجب الالتزام المضمون بالرهن (المرتهن) ، في حالة عدم وفاء المدين بهذا الالتزام ، الحصول على ترضية من القيمة من الممتلكات المرهونة ، في الغالب على الدائنين الآخرين للشخص الذي يمتلك هذا العقار (الراهن) ، مع استثناءات ينص عليها القانون.

ستحلل هذه المقالة عددًا من المشكلات الإشكالية التي تنعكس في الممارسة القضائية.

المسألة الأولى تتعلق بمكانة المرتهن ومن يمكنه التصرف في دوره.

لسوء الحظ ، فإن معظم رواد الأعمال لديهم نهج سطحي للغاية لحل هذه المشكلة.

في نفس الوقت ، وفقا للفن. 335 من القانون المدني للاتحاد الروسي يمكن أن يكون المتعهد هو المدين نفسه وطرف ثالث ، بينما يتم التغاضي عن الفقرة 2 من نفس المادة. وفي الوقت نفسه ، في الفقرة 2 من الفن. 335 من القانون المدني للاتحاد الروسي ينص على أن صاحبها فقط أو الشخص الذي له حق الإدارة الاقتصادية له يمكن أن يكون متعهدًا بشيء ما.

هذه الصياغة ضرورية لحل مسألة صحة اتفاق التعهد المبرم بين الطرفين. وبالفعل ، إذا لم يكن الراهن مالكًا للعقار المرهون وقت إبرام اتفاقية الرهن ، فإن الاتفاقية غير صالحة (باطلة).

وقد تم لفت انتباه محكمة التحكيم العليا في الاتحاد الروسي إلى هذا الأمر مرارًا وتكرارًا. نعم في المرسوم الصادر عن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 30 مايو 2000 رقم 5210/99ملاحظات: "استنادًا إلى معنى المادة 335 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، فإن الشرط الضروري للمتعهد هو وجود حق الملكية للعقار المرهون أو حق الإدارة الاقتصادية له.

في المرسوم الصادر عن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 13 أغسطس 1996 رقم 3238/96ويلاحظ أيضا أن الشرط الضروري لصحة اتفاقية الرهن هو توافر موضوع الرهن مع الراهن على حق الملكية (الإدارة الاقتصادية) في يوم إبرام اتفاقية الرهن.

من ناحية أخرى ، عند تحليل هذه المشكلة ، يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن القانون المدني للاتحاد الروسي يسمح أيضًا برهن الممتلكات التي سيكتسبها الراهن فقط في المستقبل. لذلك ، وفقا للفقرة 6 من الفن. 340 من القانون المدني للاتحاد الروسي بموجب اتفاقية رهن ، وفيما يتعلق بالتعهد الناشئ على أساس القانون ، قد ينص القانون على رهن الأشياء وحقوق الملكية التي سيكتسبها الراهن في المستقبل. تلفت المؤلفات العلمية الانتباه أيضًا إلى عدم جدال الاستنتاجات المذكورة أعلاه لهيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي (انظر ، على سبيل المثال ، التعليق على الجزء الأول من القانون المدني للاتحاد الروسي ، الذي حرره Sadikov O.N. ، 2 الطبعه ، 1997 ، ص 591). علاوة على ذلك ، في الرسالة الإعلامية الصادرة عن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 15 يناير 1998 ، رقم 26 "مراجعة ممارسة حل النزاعات المتعلقة بتطبيق محاكم التحكيم لقواعد القانون المدني الروسي الاتحاد بشأن تعهد "التعهد" بالممتلكات "المستقبلية" مسموح به أيضا ، مع لفت الانتباه إلى نقطتين:.

أ) في مثل هذه الحالة ، ينشأ حق الرهن من صاحب الرهن منذ اللحظة التي يكتسب فيها الراهن العقار ذي الصلة ؛

ب) يجب أن تحدد اتفاقية الرهن الشروط التي تحكم إجراءات وطريقة تحديد العقار محل الرهن في حال استلامه من قبل الرهن.

وبالتالي ، هناك بعض الغموض بين مادتي القانون المدني للاتحاد الروسي (المادتان 340 و 335 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ، مما أدى إلى ممارسة قضائية واسعة النطاق ومثيرة للجدل بشأن هذه المسألة. لذلك ، من أجل تجنب التقاضي المحتمل ومراعاة ممارسات هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي في قضايا محددة ، يمكن التوصية بالأطراف بما يلي.

عند إبرام اتفاق الرهن ، لا بد من المطالبة من الراهن بإثبات أن العقار المرهون من قبله يعود إليه بحق الملكية. إذا أشار الرهن ، على سبيل المثال ، إلى أن موضوع التعهد عبارة عن سيارات سيحصل عليها فقط في المستقبل (حتى لو كان ذلك بموجب اتفاقية توريد مبرمة بالفعل مع طرف ثالث) ، فيجب التخلي عن هذا التعهد ، إن أمكن. خلافًا لذلك ، هناك احتمال كبير جدًا أن يتم إعلان اتفاقية التعهد باطلة (المادة 168 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

في الوقت نفسه ، يجب ألا يغيب عن البال أن بعض "التخفيفات" قد تم إنشاؤها بموجب تشريعات خاصة تتعلق بالعقارات. وهكذا ، فإن القانون الاتحادي الصادر في 16 يوليو 1998 N 102-FZ "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)" (المادتان 5 و 76) سمح بإمكانية رهن بناء العقارات قيد التنفيذ ، المقامة على قطعة أرض مخصصة للبناء في بالطريقة المنصوص عليها في تشريعات الاتحاد الروسي ، وكذلك المواد والمعدات المعدة للبناء.

مما لا شك فيه أن هذه القاعدة ستساهم في تطوير الإقراض العقاري.

المشكلة الثانية تتعلق مباشرة أيضا بوضع الراهن.

نحن نتحدث عن إمكانية رهن الممتلكات من قبل شخص ليس مدينًا بموجب الالتزام الرئيسي (أي طرف ثالث).

يبدو أن الإجابة على هذا السؤال لا يمكن إلا أن تكون بالإيجاب.

نعم فن. 335 من القانون المدني للاتحاد الروسي ينص بشكل مباشر على أن المدين نفسه وطرف ثالث يمكن أن يكونا راهنين للممتلكات ، أي شخص ليس مدينًا بموجب الالتزام الرئيسي. لا يحتوي على أي حظر على المشاركة في تعهد من أطراف ثالثة وقانون الاتحاد الروسي "بشأن التعهد".

وفي الوقت نفسه ، تؤدي ممارسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي إلى استنتاجات غير متوقعة للغاية. لذلك ، على سبيل المثال ، كان موضوع التحليل في أحد قرارات محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي هو مسألة صحة اتفاقية الرهن نظرًا لأن المرتهن كان طرفًا ثالثًا ، وليس المدين نفسه (تجدر الإشارة إلى أن الاتفاق الذي تم تحليله أبرم في عام 1994 ، أي حتى قبل دخول القانون المدني الجديد للاتحاد الروسي حيز التنفيذ ، مع مراعاة حقيقة أن صياغة القانون الروسي الاتحاد "على التعهد" لعام 1992 وأحكام القانون المدني للاتحاد الروسي بشأن التعهد متطابقة من حيث تحديد وضع التعهد ، ولا شك أنها تظل ذات صلة. وقد تم تأكيد ذلك ، على وجه الخصوص ، من خلال عدد من المحاكمات التي أجراها مؤلف هذا المقال في محكمة التحكيم في موسكو ، حيث تم استخدام قرار محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بنشاط كبير من قبل الأطراف).

في هذا المرسوم ( قرار هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 10 مارس 1998 رقم 7422/97)وكأسباب محتملة للاعتراف بعدم صلاحية اتفاق التعهد ، لاحظت هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي نقطتين رئيسيتين:

"في الوقت نفسه ، من الضروري إجراء تقييم قانوني لاتفاق الرهن المؤرخ 1 شباط / فبراير 1994 لامتثاله لقانون الاتحاد الروسي" بشأن التعهد "والتوصل إلى نتيجة بشأن قانونية أو عدم شرعية هذه الصفقة ، مع مراعاة أن الصفقة تمت من قبل مدير شركة مساهمة مقفلة دون موافقة المساهمين أو مجلس إدارة الشركة ويهدف في الواقع إلى تأمين التزامات طرف ثالث ، لا علاقة له بالمجتمع. في نهاية المطاف ، قد تؤدي مثل هذه الصفقة إلى نقل ملكية الشركة بلا مبرر دون موافقة المساهمين ".

النقطة الثانية (الخاتمة) لا تقل إثارة للاهتمام:

"بالإضافة إلى ذلك ، من الضروري تحليل الوثائق المحلية الخاصة بمصنع الحصى الطيني الموسع CJSC ، وتقييم ميثاق الشركة من حيث امتثالها للتشريعات الخاصة بالشركات المساهمة والتوصل إلى استنتاج حول نطاق صلاحيات مدير هذه الشركة، من ليس مالكًا لممتلكاته ، وبالتالي لا يمكنه التصرف في هذه الممتلكات بشكل تعسفي.

في الواقع ، استنتاجات غير متوقعة.

في غضون ذلك ، يبدو أن الرأي المعطى لهيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي غامض للغاية.

الحقيقة هي أنه لا في قانون الاتحاد الروسي "على التعهد" ، ولا في الفن. 335 من القانون المدني للاتحاد الروسي واللوائح الأخرى التي تحكم علاقات الضمان لا تذكر الحاجة إلى أي روابط (على سبيل المثال ، المشاركة الاقتصادية ، والمشاركة المتبادلة في رأس المال ، وما إلى ذلك) بين المنظمات من أجل أن يصبح طرف ثالث راهنًا لـ منشأه.

بالإضافة إلى ذلك ، فإن محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي تضيق في الواقع صلاحيات المدير العام ، مما يلزمه بتنسيق مثل هذه المعاملات مع المساهمين. وفي الوقت نفسه ، فإن اختصاص الاجتماع العام محدد بوضوح في القانون وليس للمساهمين مثل هذا الحق في السيطرة ، ولا يحق لأحد التدخل في الأنشطة الحالية للمدير ، والتي يحق له القيام بها من خلال بموجب التعليمات المباشرة للقانون (المادة 69 من القانون الاتحادي "بشأن الشركات المساهمة"). إذا لم تكن الصفقة التي تم إبرامها صفقة كبيرة أو معاملة لها مصلحة ، فيحق للمدير العام إبرامها دون تعليمات أو موافقة من أي شخص.

بالطبع ، لا ينبغي استخلاص استنتاجات متسرعة ، لأن القرار المذكور ، أولاً ، الصادر عن محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي ، يحلل اتفاقًا تم إبرامه حتى قبل دخول القانون المدني الجديد للاتحاد الروسي حيز التنفيذ ، وفي بالإضافة إلى ذلك ، هناك العديد من الحالات التي كانت فيها هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بشأن قضايا أخرى (في العديد من الحالات المماثلة) بقراره المحظور بشأن موضوع التعهد ، والذي قدمه طرف ثالث.

ومع ذلك ، في الوقت نفسه ، يمكن استخدام "الحالة" المذكورة أعلاه من قبل متعهد أو مدين عديم الضمير من أجل تجنب حبس الرهن على الممتلكات المرهونة. وبالنظر إلى الممارسة المتناقضة لمحاكمنا ، لا يمكن لأحد أن يضمن رفض هذه الحجة على الفور.

في الختام ، أود أن أتطرق إلى مشكلة أخرى ملحة للغاية للمشاركين في العلاقات الجانبية.

في هذا العمل ، الفن. 340 من القانون المدني للاتحاد الروسي فيما يتعلق بتحليل إمكانية رهن الممتلكات في المستقبل. لا يقل طرح الأسئلة عن صياغة الفقرة 3 من الفن. 340 من القانون المدني للاتحاد الروسي.

وفقا للفقرة 3 من الفن. 340 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، لا يُسمح برهن مبنى أو هيكل إلا برهن عقاري متزامن بموجب نفس اتفاقية قطعة الأرض التي يقع عليها هذا المبنى أو الهيكل ، أو جزء من هذه الأرض يوفر وظيفيًا الكائن المرهون ، أو الحق في إيجار هذه الأرض أو الجزء المقابل لها العائدة إلى المرتهن.

وبالتالي لا يجوز رهن المباني دون تعهد متزامن بالأرض التي تقع عليها.

القاعدة منطقية تمامًا ، لأنها تستبعد إمكانية رهن بناء (هيكل) ، إذا كان ، "في الهواء".

المشكلة مختلفة. في صياغة مفهوم "البناء" ، الأمر الذي أثار الكثير من الجدل.

في الواقع ، كيف نفسر أحكام الفن. 340 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يتحدث عن تعهد بناء (هيكل). كمبنى كامل أو كجزء منه. هذا ذو أهمية عملية كبيرة: بعد كل شيء ، عندما يتم رهن المبنى بأكمله ، فإن شرط الرهن العقاري المتزامن لقطعة الأرض التي يقع عليها هذا المبنى لا يزال مفهومًا. وإذا تم وضع جزء من المبنى. على سبيل المثال ، الطابق الأول (عمليًا هذه الحالة أكثر شيوعًا) هل يجب رهن الأرض في هذه الحالة أيضًا؟

هذه المسألة ذات أهمية خاصة لمدينة موسكو ، حيث ، كما هو معروف ، الأرض ، كقاعدة عامة ، مع أصحاب المباني فقط على حق الإيجار ، وليس الملكية. وفقًا لذلك ، في حالة الرهن العقاري ، على سبيل المثال ، لجزء من مبنى ، هناك ، من بين أمور أخرى ، الحاجة إلى الحصول على موافقة Moskomzem للتعهد بالحق في استئجار الأرض (المادة 615 من القانون المدني لل الاتحاد الروسي).

القراءة الحرفية للفن. 340 من القانون المدني للاتحاد الروسي يسمح لنا باستنتاج أنه فقط في حالة رهن مبنى أو هيكل ، يكون بشكل عام (أي المبنى أو الهيكل بأكمله) الحق في تأجير قطعة الأرض على التي يقعون فيها يخضع أيضًا للتعهد. علاوة على ذلك ، إذا انطلقنا من التعهد الإجباري لجزء من قطعة الأرض يتناسب مع الجزء المرهون من المبنى ، فعندئذ يمكن أن يصل الأمر فعليًا إلى حد العبث ، عندما ، على سبيل المثال ، التعهد بالحق في الإيجار تلك الحصة من الأرض التي تتوافق مع حصة المباني في المبنى.

من ناحية أخرى ، فإن هذا النهج يجعل من الممكن بكل بساطة الالتفاف (استبعاد) قاعدة القانون المدني بشأن الالتزام برهن الأرض: - بتقسيم موضوع الرهن واستبعاد المبنى ، على سبيل المثال ، المباني غير المهمة. وفقًا لذلك ، من وجهة نظر قانونية ، لن يتم رهن المبنى بأكمله ، ولكن جزء منه فقط (في الواقع ، يتم رهنه بالكامل) ، مما يجعل من الممكن عدم التعهد بالحق في استئجار الأرض. في الممارسة العملية ، يتم بالفعل استخدام هذه "الحيل" بنشاط كبير.

يبدو أنه في الوضع الحالي ، من أجل حل المشكلة بشكل نهائي ، ينبغي للمرء أن يلجأ إلى الممارسة القضائية.

يؤدي تحليل ممارسة مماثلة ، بما في ذلك ممارسة محكمة التحكيم الفيدرالية لمنطقة موسكو ومحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي ، إلى استنتاج مفاده أنه من الضروري رهن قطعة أرض (أو جزء منها) حتى لو كان فقط رهن جزء من المبنى (على سبيل المثال ، الطابق الأول).

لذلك ، على سبيل المثال ، في المرسوم الصادر عن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 08.12.98 N 5046/98تم النظر في الخلاف حول إبطال اتفاقية رهن العقارات غير السكنية الواقعة في الطابق الأول من المبنى.

في حالة رفض تلبية المطالبة بالاعتراف بأن اتفاقية الرهن باطلة ، فإن الحالات الأولى والاستئنافية انطلقت من حقيقة أن معاملة رهن المباني غير السكنية ، والتي هي جزء من المبنى ، لا تتطلب رهنًا متزامنًا للأرض حبكة. تم تسجيل الاتفاق على تعهد المباني غير السكنية من قبل لجنة العقارات في موسكو وأخذ في الاعتبار في مكتب الجرد الفني ، وبالتالي لا توجد أسباب للاعتراف بهذه الاتفاقية باطلة.

وفي الوقت نفسه ، أقرت هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بأن حجج المحاكم هذه لا يمكن الدفاع عنها ولاحظت أن الاعتراف بالاتفاق على تعهد الأماكن المتنازع عليها باطل بناءً على مطالبة الشخص المعني وكونه المدعي المناسب في هذا فيما يتعلق ، فإن محكمة النقض طبقت بشكل معقول الفقرة 3 من المادة 340 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، والتي بموجبها لا يُسمح برهن مبنى أو هيكل إلا برهن عقاري متزامن بموجب نفس اتفاقية قطعة الأرض التي يوجد فيها هذا المبنى أو يقع الهيكل ، أو جزء من هذه الأرض يوفر وظيفيًا الشيء المرهون ، أو الحق في تأجير هذه الأرض أو الجزء المقابل لها الذي ينتمي إلى المرتهن.

وهكذا ، عند تطبيق أحكام الفن. 340 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، في الممارسة العملية ، ينبغي للمرء أن ينطلق من تفسير واسع لهذه المعايير وأن يصدر رهنًا على قطعة أرض حتى لو تم التعهد بجزء منها بموجب اتفاقية رهن بناء.

في الوقت نفسه ، يجب ألا يغيب عن الأذهان أنه لا توجد أسباب للاعتراف باتفاقية التعهد للمباني (المباني) باعتبارها غير صالحة إذا لم يتعهد الرهن بقطعة الأرض بسبب حقيقة أنه لم يكن مالكًا أو مستأجرًا. قطعة الأرض هذه وقت إبرام اتفاقية الرهن. في هذه الحالة ، عند منع مثل هذا المبنى أو المبنى ، يكتسب الشخص الذي يكتسب هذا العقار الحق في استخدام قطعة الأرض بنفس الشروط وبنفس القدر مثل المالك السابق (الراهن) للعقار (المادة 69) من القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري" ، الفقرة 45 من قرار الجلسة الكاملة المحكمة العلياللاتحاد الروسي والجلسة المكتملة لمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 1 يوليو 1996 رقم 6/8 "بشأن بعض القضايا المتعلقة بتطبيق الجزء الأول من القانون المدني للاتحاد الروسي").

مكسيم سميرنوف ، محامي الخدمة الصحفية لشركة Garant