Apa yang diharapkan setelah penghapusan undang-undang tentang konstruksi bersama? Penawaran bulan ini Undang-undang baru tentang pengembang

Penolakan dari pembangunan bersama dapat terjadi pada awal tahun ini, bukan 1 Juli 2019, dan penjualan apartemen di rumah yang sedang dibangun akan sepenuhnya dilarang pada tahun 2020.

Kesimpulan tersebut dapat ditarik berdasarkan informasi yang berakhir di tangan pers bisnis setelah pertemuan Presiden Vladimir Putin dengan pejabat pemerintah dan pengembang.

Pengetatan posisi aparat tersebut bertujuan untuk melindungi warga dari oknum pengembang. Namun, pelaku pasar profesional sendiri mengatakan bahwa ukuran tersebut dapat menyebabkan peningkatan harga real estat dan oligopolisasi pasar konstruksi.

Sebagian besar bangunan baru di Rusia (sekitar 80%) dijual melalui perjanjian konstruksi bersama (DDU), di mana real estat sedang dibangun dengan mengorbankan investor (pemegang saham). Karena skema semacam itu membawa risiko bagi warga negara untuk kehilangan uang dan dibiarkan tanpa perumahan, bergabung dengan jajaran "pemegang ekuitas yang tertipu", pihak berwenang memutuskan untuk mengubah aturan main dan mengecualikan sejumlah besar investor dari proyek konstruksi. Menurut berbagai perkiraan, jumlah pembeli, persyaratan kontrak saham yang tidak dipenuhi, melebihi 100 ribu orang di seluruh negeri, yang tidak bisa tidak memperingatkan otoritas federal dan regional.

Keputusan untuk meninggalkan konstruksi bersama dibuat kembali pada tahun 2017, tetapi untuk meminimalkan risiko keruntuhan pasar, proses transisi ke pembiayaan proyek sektor ini diperpanjang selama tiga tahun. Selama waktu ini, pengembang harus belajar bagaimana berfungsi dalam realitas baru pembiayaan proyek, menguasai semua nuansa interaksi dengan bank dan sepenuhnya "meninggalkan" dana warga dan memperoleh modal mereka sendiri.

Menurut amandemen yang diadopsi pada undang-undang tentang konstruksi bersama N 214-FZ, mulai 1 Juli 2019, pengembang akan menerima dana untuk apartemen yang dijual hanya setelah perumahan diserahkan kepada pembeli. Sampai saat itu, uang klien akan disimpan dalam rekening bank khusus, tidak dapat diakses baik oleh "pembangun" atau pemilik rumah di masa depan. Di mana uang pertanggungan, dalam kasus masalah, kompensasi dari Dana Penjamin Simpanan, dibatasi hingga 10 juta rubel.

Menurut pers, pada pertemuan dengan kepala negara, para pengembang berusaha mencapai konsesi, tetapi semuanya ternyata sebaliknya: mereka harus bergegas dengan penolakan konstruksi bersama, karena situasi di pasar menjadi kritis. .

Negara adikuasa minyak: Harga bensin melonjak 10% lagi

Minyak di atas api ditambahkan oleh perusahaan Urban Group yang bermasalah, dalam hal kebangkrutan yang daftar pemegang ekuitas yang terkena dampak akan meningkat 16 ribu orang. Saat ini, perusahaan, yang memiliki kewajiban sebesar 80 miliar rubel, mengumumkan penghentian penjualan real estat. Pengembang berada di ambang kebangkrutan karena kesalahan besar dan pelanggaran dalam sistem manajemen perusahaan. Menurut laporan media, kita berbicara tentang penarikan dana melalui skema bayangan.

“Di pasar yang menyusut, di mana solvabilitas pembeli menurun, banyak keputusan harus dibuat lebih cepat,” jelasnya dalam sebuah wawancara dengan Tsargrad. Direktur Riset di "Informasi Pasar" LLC Svetlana Podchalina. “Secara umum, kita dapat mengatakan bahwa situasi di pasar konstruksi mirip dengan apa yang terjadi di sektor perbankan.”

Tetapi masalah pemegang ekuitas yang tertipu selalu menjadi prioritas, dan selama periode pra-pemilihan, perhatian pemerintah terhadapnya semakin meningkat, analis VTB Capital menunjukkan dalam komentar mereka. Pada saat yang sama, perusahaan mencatat bahwa aturan yang diperkenalkan, khususnya larangan menerima pembayaran untuk apartemen sebelum konstruksi selesai dan pengetatan persyaratan untuk perusahaan konstruksi, secara signifikan mengubah "dasar ekonomi untuk operasi sektor ini."

Hanya dua skema pembiayaan yang akan tersedia untuk pengembang saat ini: milik sendiri tunai dan kredit. Menurut Ibu Podchalina, harus diperhitungkan bahwa beberapa pengembang membangun dengan biaya sendiri.

"Jika pengembang harus membiayai konstruksi hanya dari dana mereka sendiri atau kredit, biayanya akan meningkat sekitar 20%," mengindikasikan, pada gilirannya, analis "Ibukota VTB" . Menurut pendapat mereka, aturan main yang baru memberikan keunggulan kompetitif bagi pengembang besar "yang telah menjalin hubungan dengan bank, dan menciptakan prasyarat untuk konsolidasi skala besar di sektor ini."

Para ahli yakin bahwa keputusan pihak berwenang akan menyebabkan masalah serius bagi pengembang dan bahkan kebangkrutan di pasar. Pertama-tama, kita berbicara tentang perusahaan kecil. Oligopolisasi pasar lebih lanjut akan mempengaruhi tidak hanya biaya bangunan baru, tetapi juga kualitas perumahan yang sedang dibangun. Oligopoli menghilangkan persaingan, kata para analis.

"Pengembang kecil kemungkinan besar akan meninggalkan pasar, karena mereka tidak akan dapat bermain sesuai aturan baru, terutama karena kurangnya dana untuk konstruksi," kata S. Podchalina . - Pada saat yang sama, bank, pada prinsipnya, sangat enggan untuk meminjamkan bahkan dalam jumlah besar dan jangka panjang sejarah sukses keberadaan pengembang, pengembang kecil - terlebih lagi."

Kenaikan harga perumahan baru bertentangan dengan tujuan yang ditetapkan oleh Presiden Rusia dalam dekrit Mei yang baru, kata dalam sebuah wawancara dengan BFM anggota dewan Opora Rossii Dmitry Kotrovsky . Salah satu tugas dalam rangka peningkatan taraf hidup warga adalah munculnya 40 juta meter persegi perumahan terjangkau yang ditugaskan agar 5 juta warga dapat meningkatkan taraf hidupnya. "Ini sama sekali tidak berkorelasi satu sama lain," bantahnya.

Menurut ahli, hanya pemain utama yang dapat menentukan marginalitas yang pada akhirnya akan memungkinkan untuk membentuk biaya akhir produk. “Untuk mengikuti peluang seperti itu bagi pelaku pasar lainnya, terutama yang bekerja di daerah, saya rasa tidak mungkin,” tutupnya. tuan Kotrovsky .

Benar, konsumen tidak akan langsung merasakan semua fenomena negatif ini, untuk beberapa waktu pasar akan ada dengan inersia.

"Pada 2018-2020, kemungkinan besar pasar akan overstock, karena banyak pengembang mencoba memulai pembangunan proyek yang sedang dikembangkan sesuai dengan skema lama," prediksinya. S. Podchalina. - Pada saat yang sama, volume permintaan yang diperlukan dari pembeli tidak diperhatikan. Pertama-tama, kelebihan stok seperti itu akan mempengaruhi Moskow dan wilayah Moskow.

Menurut dia, akibatnya, dalam satu setengah tahun ke depan, harga rumah tidak akan naik.

"Dalam situasi saat ini, sangat sulit untuk merencanakan bahkan dua tahun, karena pasar akan berubah, medan dan lanskapnya akan berubah. Apa yang kita dapatkan di masa depan akan tergantung pada bagaimana perubahannya dan seberapa stabilnya." itu tetap.” .

Sejauh ini, tidak ada prasyarat untuk pertumbuhan harga, dan pertama-tama, karena tidak ada prasyarat untuk pertumbuhan permintaan pelarut domestik. Seperti yang telah dilaporkan Tsargrad, sementara audit eksternal sedang berlangsung di Urban Group yang bermasalah, para ahli menebak siapa yang akan mengambil proyek "yatim piatu". Di antara mereka yang meminta bantuan pengembang adalah Ingrad, PIK, dan Granel.

Namun, di komunitas ahli mengungkapkan keraguan tentang minat pengembang dalam menyelamatkan Urban Group. Dengan tidak adanya permintaan, posisi pasar goyah, dan mereka yang ingin mengambil risiko baru dalam kondisi ketidakstabilan minimal.

Audiensi tentang amandemen undang-undang tentang konstruksi bersama diadakan di Duma Negara. Para deputi mengusulkan sejumlah langkah untuk mendorong pengembang agar segera meninggalkan penjualan di bawah DDU

Foto: Evgeny Razumny / Vedomosti / TASS

Mulai 1 Juli 2019, Rusia akan sepenuhnya meninggalkan sistem penggalangan dana yang ada dari warga dalam pembangunan perumahan. Seperti masa transisi dari konstruksi bersama ke pembiayaan proyek, Presiden Vladimir Putin saat sambungan langsung pada 7 Juni. Pada akhir Mei, Deputi Perdana Menteri untuk Konstruksi dan Kebijakan Regional Vitaly Mutko mengatakan bahwa transisi bertahap ke pembiayaan proyek akan berlangsung pada 2020-2021.

Untuk memecahkan masalah pemegang ekuitas yang tertipu, Rusia harus menggunakan "metode pembangunan perumahan yang beradab tanpa menarik dana warga" dan mengabaikan perjanjian partisipasi ekuitas (DDU), presiden menekankan. Cara yang beradab adalah dengan menarik pinjaman bank untuk pembangunan dan menggunakan rekening escrow, di mana uang pemegang saham disimpan sampai pembangunan rumah selesai. Dengan uang ini, pengembang akan dapat membuka batas kredit di bank dan menggunakan dana tersebut hanya untuk membiayai konstruksi.

Audiensi di Duma Negara

Pada 7 Juni, Duma Negara mengadakan dengar pendapat tentang amandemen undang-undang tentang konstruksi bersama. Deputi, perwakilan dari Kementerian Konstruksi Rusia, pengembang, bank dan organisasi publik mengambil bagian dalam dengar pendapat.

Ketua Komite Duma Negara untuk Sumber Daya Alam, Properti dan Hubungan Tanah Nikolai Nikolaev mengumumkan perlunya meningkatkan peran negara dalam konstruksi dan kontrol atasnya. Wakil Duma Negara Vladimir Zhirinovsky juga berbicara tentang perlunya mentransfer fungsi kontrol atas pembangunan dan penjualan perumahan ke negara. Menurut dia, warga harus menerima hanya perumahan selesai.

“Pasar konstruksi saham harus transparan, untuk itu perlu menjauh dari metode konstruksi boiler. Kita perlu menghentikan pembangunan bersama hari ini, jika tidak piramida akan terus tumbuh dan suatu hari nanti runtuh, ”kata Vladimir Yakushev, Menteri Konstruksi dan Perumahan dan Utilitas Publik Rusia, di persidangan.

Tidak semua pengembang akan tetap di pasar konstruksi setelah pengetatan persyaratan untuk mereka dan transisi ke skema pembiayaan perumahan baru, pasar akan dibersihkan, kata kepala Asosiasi Nasional Pengembang Perumahan (NOZA) Kirill Kholopik. “Petualang yang membangun sembarangan, tanpa memperhitungkan model keuangan, akan pergi, karena tidak akan bisa lulus evaluasi proyek di bank. Juga, perusahaan non-profesional, yang jumlahnya banyak, akan meninggalkan pasar. Transisi ke pembiayaan proyek konstruksi perumahan di Rusia dapat menyebabkan penurunan sementara dalam commissioning perumahan di Rusia, ”sang ahli yakin.

Masalah pemegang ekuitas

“Secara total, kami memiliki lebih dari 1,1 juta kontrak konstruksi bersama di negara ini, dan jumlah uang yang ada adalah 3,4 triliun rubel. Ini adalah dana yang sangat besar, dan pengembang tidak selalu menggunakannya secara efektif,” kata Vladimir Putin melalui sambungan langsung.

Jumlah rumah bermasalah, di mana konstruksi sekarang dihentikan, tumbuh di Rusia. “Jika pada 1 Januari 2018 ada 836 objek atau 1.101 rumah, sekarang sudah ada 842 objek atau 1.261 rumah,” kata Yakushev. Di kompleks perumahan ini oleh pemegang ekuitas yang dimasukkan dalam daftar korban. Pertumbuhan terjadi meskipun beberapa rumah sedang diselesaikan: sejak awal tahun, 67 proyek konstruksi jangka panjang telah ditugaskan, dan langkah-langkah kompensasi telah diambil untuk 15 di antaranya, ia menekankan.

Novel para legislator

Pemerintah dan legislator telah menyiapkan dua kelompok besar amandemen pembacaan kedua undang-undang tentang konstruksi bersama. Mereka menyangkut pembatasan bagi pengembang selama masa transisi dan masalah dukungan perbankan untuk konstruksi, Yakushev menjelaskan. Amandemen undang-undang itu akhirnya akan diadopsi pada 27 Juni, katanya.

Sejumlah amandemen sudah dalam bacaan kedua. Namun, pada persidangan, hal-hal baru juga diumumkan, yang akan dipertimbangkan oleh para deputi di komite terkait. Mulai 1 Juli 2018, pengembang dapat menggunakan akun escrow secara sukarela, dan mulai 1 Juli 2019, itu wajib untuk semua proyek yang kontraknya diselesaikan setelah pembentukan Dana untuk Perlindungan Hak Pemegang Saham.

Legislator juga mengusulkan peningkatan yang signifikan dalam biaya dari pengembang ke Dana Perlindungan Pemegang Saham (dana kompensasi), yang harus memastikan penyelesaian perumahan jika terjadi kebangkrutan pengembang. Sekarang tarifnya adalah 1,2% dari biaya setiap DDU. Dari 1 Oktober, pengurangan akan meningkat menjadi 3%, dan dari 1 Januari - hingga 6%, kata Nikolai Nikolaev. Menurutnya, ini akan menjadi metode insentif ekonomi bagi pengembang untuk beralih ke escrow account. Dana tersebut akan beroperasi hingga 1 Juni 2019.

Para deputi juga mengusulkan untuk mengasuransikan dana pemegang saham pada rekening escrow dengan Asosiasi Penjamin Simpanan (DIA), mirip dengan deposito bank. Jumlah yang disebut tahan api akan menjadi 10 juta rubel. Juga diusulkan bahwa satu rekening giro harus dibuka untuk setiap izin bangunan, sehingga pengeluaran dan transfer uang untuk konstruksi menjadi benar-benar transparan, Nikolaev menjelaskan. Uang pemegang ekuitas dari rekening khusus akan ditransfer ke pengembang setelah kunci diberikan kepada pemegang ekuitas, sebelum ia dapat menggunakan dananya sendiri dan pinjaman, tambah deputi.

Legislator juga mengusulkan untuk mengurangi beban regulasi pengembang yang beralih ke rekening escrow. Diusulkan untuk melarang pengembang melakukan operasi yang tidak terkait dengan pelaksanaan proyek pembangunan perumahan. Para deputi bersikeras untuk memperketat persyaratan untuk pengembang: keterlambatan dalam menugaskan objek selama tiga bulan atau lebih mungkin menjadi alasan untuk menolak mengeluarkan kesimpulan tentang kesesuaian pengembang.

Pelonggaran persyaratan yang diatur dalam amandemen akan membantu membuat transisi lebih lancar, kata pengembang dan agen penjual. “Saat ini, jauh lebih penting bagi perwakilan industri konstruksi, sektor perbankan, dan regulator pasar untuk mengembangkan pemahaman bersama tentang bagaimana dan dalam kondisi apa jalur kredit akan dibuka, apakah tingkat pinjaman untuk konstruksi akan dikurangi. atau pasar umum,” komentar Direktur Pemasaran dan Pengembangan Produk GK "A101" Dmitry Tsvetov.

Pembatalan mulus konstruksi bersama tidak akan menyakitkan bagi pasar, dan yang radikal benar-benar berisiko, Dmitry Skvortsov, wakil ketua dewan direksi untuk masalah hukum Grup NDV, percaya. Menurutnya, pembeli potensial sedang menunggu peningkatan biaya perumahan dengan rata-rata seperempat, dan pengembang - kebangkrutan tak terelakkan. “Jika bank memutuskan apakah pengembang akan tetap bertahan atau tidak, maka mereka yang tidak menerima pembiayaan penuh untuk proyek mereka akan terpaksa meninggalkan bisnis. Akibatnya, jumlah pengembang modal dapat dikurangi menjadi beberapa lusin, bahkan beberapa, ”percaya Skvortsov.

Apa yang telah diadopsi untuk bacaan kedua

Perubahan paling signifikan adalah mulai 1 Juli 2018, dukungan perbankan untuk pembangunan perumahan diperkenalkan, yang juga berlaku untuk gedung-gedung baru yang sudah dalam pembangunan. Pengembang tidak akan dapat menerima uang langsung dari pembeli. Mereka akan ditransfer ke rekening pengembang saat ini di otorisasi oleh Bank Sentral lembaga kredit. Penjualan langsung hanya dapat dilakukan di rumah yang ditugaskan.

Persyaratan ditetapkan untuk ukuran dana pengembang sendiri dan dananya ditempatkan pada rekening di bank resmi (setidaknya 10% dari biaya proyek dari objek konstruksi bersama), mengikuti dari dokumen. Daftar operasi di mana dana pembeli yang diterima di rekening dapat dibelanjakan akan ditentukan oleh tindakan khusus pemerintah tentang prosedur dukungan perbankan.

Pemerintah telah memfasilitasi kondisi untuk menarik dana dari pemegang ekuitas untuk pengembang proyek kompleks untuk pengembangan wilayah. Mulai 1 Juli, pengembang akan diberikan kesempatan untuk mengumpulkan dana dari pemegang saham untuk pembangunan rumah di bawah beberapa izin sekaligus jika pembangunannya berada di satu lokasi atau dalam batas-batas wilayah pengembangan terpadu, dokumen tersebut menyatakan.

Diasumsikan bahwa pengembang yang telah membuat kesepakatan pengembangan kawasan terbangun, kesepakatan pengembangan atau pengembangan wilayah secara terpadu sebelum 1 Januari 2018, akan dapat menyelesaikan pembangunan tanpa memperhitungkan persyaratan yang mulai berlaku pada 1 Juli. Amandemen akan menciptakan kondisi untuk memastikan stabilitas pasar konstruksi perumahan, mengikuti dari dokumen.

Pengembang diundang untuk memberikan hak untuk menarik pinjaman target dari perusahaan induk untuk pembangunan gedung apartemen dan real estat lainnya dalam jumlah tidak lebih dari 20% dari biaya desain pembangunan fasilitas untuk setiap izin bangunan yang diterbitkan dengan tarif tidak melebihi tanggal penutupan kontrak pinjaman sasaran tingkat kunci Bank Rusia, meningkat 2 hal.

Andrey Komissarov Kepala Asosiasi Pengacara "Komissarov and mitra":

Sekarang pengembang akan dilarang menarik dana dari pemegang saham secara langsung, dan bank akan membiayai fasilitas yang sedang dibangun. Pada 21 Desember 2017, Perdana Menteri Dmitry Medvedev menyetujui peta jalan untuk transisi dari pembangunan perumahan bersama ke pembiayaan proyek, yang dikembangkan bersama oleh Kementerian Konstruksi, Kementerian Keuangan, AHML dan Bank Rusia atas nama Presiden Vladimir Putin. Program kegiatan direncanakan akan dilaksanakan hingga tahun 2021.

Pihak berwenang menjelaskan inovasi dengan kebutuhan untuk akhirnya memecahkan masalah pemegang ekuitas yang tertipu: meskipun ada pengetatan persyaratan untuk pengembang di bawah 214-FZ, fasilitas yang sedang dibangun terus "dibekukan", dan dana investor digunakan untuk tujuan lain. Statistik pelanggaran Kejaksaan Agung di bidang konstruksi bersama mengecewakan: jumlah kejahatan terdaftar dari 2016 hingga 2017 meningkat 20%: dari 511 menjadi 634 preseden.

Apa inti dari perubahan itu?

Tidak seperti konstruksi bersama, di mana pengembang menarik dana "gratis" dari warga, pembiayaan proyek melibatkan penyediaan pinjaman bank. Dalam skema "pembeli-pengembang", tautan perantara akan muncul - bank yang akan mengakumulasikan uang yang diinvestasikan ke dalam rekening, mengelola aliran keuangan, dan mengendalikan aktivitas pengembang hingga selesainya pembangunan fasilitas.

Risiko pembeli dialihkan ke lembaga keuangan. Jika terjadi keterlambatan dalam pembangunan atau kebangkrutan pengembang, uang yang diinvestasikan akan dikembalikan kepada investor, dan fasilitas dapat dialihkan ke pengembang yang lebih andal.

Peluang untuk menempatkan uang dari pemegang ekuitas di rekening escrow telah diberikan kepada pengembang sejak 1 Juli 2017 (Pasal 15.4–15.5 No. 214-FZ). Dalam 3 tahun, pengembang akan memiliki pilihan - untuk menggunakan metode pembiayaan baru atau membuat perjanjian penyertaan modal. Diasumsikan bahwa setelah tahun 2021 kondisi akan menjadi wajib - pemegang ekuitas tidak akan membayar pengembang secara langsung, dana akan disimpan oleh bank sampai fasilitas dioperasikan, dan konstruksi akan dilakukan dengan mengorbankan dana pribadi perusahaan konstruksi dan uang yang diterima dari bank, termasuk pinjaman yang ditargetkan.

Rencana Kementerian Konstruksi akan dilaksanakan secara bertahap - dalam beberapa tahap. Pada tahun 2018, direncanakan untuk mengembangkan undang-undang dan peraturan yang bertujuan mengatur pengenalan mekanisme pembiayaan proyek. Amandemen akan dibuat untuk undang-undang tentang pendaftaran real estat, tentang asuransi simpanan individu, undang-undang kepailitan dan kode pajak, peraturan Bank Sentral. Pertama, inovasi akan “diuji” pada peserta program sukarela, dan “point of no return” untuk reformasi konstruksi bersama, atau penggantian aktualnya dengan pembiayaan proyek, menurut rencana, adalah 1 Juli 2019.

Bagaimana perubahan akan mempengaruhi pelaku pasar

Reformasi yang akan datang di bidang konstruksi bersama telah membuat para pelaku pasar bersemangat. Inovasi skeptis tidak hanya pengembang, investor real estate dibakar takut bahwa akan ada jebakan. Sebuah survei anonim dilakukan di situs RIA Real Estate untuk mengidentifikasi sentimen publik. Hanya seperlima dari mereka yang memberikan suara sepenuhnya mendukung larangan konstruksi bersama, 50% responden kategoris, 24% lainnya khawatir tentang kemungkinan lonjakan harga perumahan.

Pengembang mungkin tidak memahami arti dari inovasi radikal dengan latar belakang serangkaian perubahan pengetatan yang telah diperkenalkan pada undang-undang tentang DDU tahun terakhir. Memang, sejak 1 Juli 2017, persyaratan untuk pengembang menjadi lebih ketat: bahkan sekarang, dalam beberapa kasus, pengembang tidak dapat menerima uang dari pemegang saham. Khususnya, jika dalam daftar pengembang yang tidak bermoral, sedang dalam proses likuidasi atau kebangkrutan, memiliki hutang pajak dan biaya lebih dari 25% nilai buku aktiva. Secara signifikan meningkatkan ukuran modal dasar dari 10.000 rubel menjadi puluhan juta, tergantung pada volume konstruksi. Daftar pengembang terpadu dan dana khusus untuk perlindungan hak-hak peserta dalam konstruksi bersama muncul. Jika, dalam kondisi saat ini, pengembang kehilangan investasi bebas bunga oleh pemegang ekuitas, hanya organisasi konstruksi besar yang stabil secara finansial yang akan tetap berada di pasar, yang sebelumnya memenuhi kewajiban mereka kepada pemegang ekuitas dengan itikad baik. Bank Sentral dapat memberikan kesempatan bagi perusahaan kecil dan menengah untuk tetap berada di pasar jika menawarkan suku bunga yang dapat diterima untuk pinjaman jangka panjang, misalnya, di wilayah 5-6%.

Perhatian utama pembeli adalah kenaikan harga apartemen di gedung-gedung baru. Konsekuensi dari larangan pembangunan bersama real estat adalah hilangnya keuntungan dari pembelian di muka, ketika pada tahap penggalian dimungkinkan untuk membeli perumahan dengan harga 20-30% lebih murah daripada nilai pasar akhir. Selain itu, pengembang akan dipaksa untuk mentransfer biaya yang terkait dengan prosedur pembiayaan baru ke pundak pembeli, termasuk biaya dalam biaya perumahan. Di sisi lain, bank menanggung semua risiko dan pembeli tidak mengambil risiko apa pun.

Lembaga pemberi pinjaman hanya mendapat manfaat dari aturan baru - dengan meningkatkan volume pinjaman.

Mungkin, untuk mencegah kebangkrutan besar-besaran dari organisasi konstruksi dan kenaikan harga perumahan, pembuat undang-undang akan memperhatikan pengalaman asing dan memberikan kemungkinan bagi pengembang untuk menerima uang dalam bentuk angsuran dari rekening escrow saat mereka menyelesaikannya. pekerjaan konstruksi, dan bunga pinjaman akan memungkinkan untuk membayar setelah commissioning fasilitas.

Pembeli yang ingin berinvestasi dalam konstruksi bersama harus segera melakukannya sebelum reformasi. Mereka yang telah menandatangani perjanjian penyertaan modal tidak akan terpengaruh oleh perubahan tersebut, karena undang-undang tersebut tidak berlaku surut.

Pilih fragmen dengan teks kesalahan dan tekan Ctrl+Enter

Organisasi konstruksi akan dapat menerima uang dari pemegang ekuitas untuk apartemen yang telah mereka beli hanya setelah rumah diserahkan. Pada 1 Juli, amandemen untuk hukum federal"Pada partisipasi dalam konstruksi bersama ...". Perubahan utama di dalamnya adalah tampilan escrow account. Pada mereka, bank akan menyimpan uang yang diterima dari penjualan apartemen sampai akhir konstruksi. Dan berikan pinjaman berbunga kepada pembangun untuk proyek rumah tertentu.

Dengan demikian, pembeli apartemen membuat perjanjian dengan pengembang untuk pembelian apartemen di gedung baru.

"Perjanjian ini akan didaftarkan ke Rosreestr," Nikolay Alekseenko menjelaskan sistem baru, CEO Lembaga pemeringkat kompleks konstruksi. “Pada saat yang sama, dana tidak akan masuk ke pengembang, tetapi akan ditempatkan di bank pada rekening khusus.”

Pengembang akan menerimanya hanya setelah konstruksi selesai. Sehingga dana pemegang saham akan terlindungi dari penggelapan. Diasumsikan bahwa dengan transisi ke model keuangan baru, pengembang akan menginvestasikan lebih banyak dana mereka sendiri dalam konstruksi. Volume minimum mereka ditentukan oleh undang-undang baru. Pengembang diharuskan untuk memesan 10 persen dari dana mereka sendiri sebelum konstruksi dimulai. Ini mungkin keuntungan yang diterima dari pelaksanaan proyek yang sudah dilaksanakan.

Dan semakin banyak dana yang diinvestasikan pengembang dalam bisnis, semakin sedikit pinjaman bank yang dibutuhkannya. Semakin murah, yang berarti apartemennya di pasaran akan semakin kompetitif.

Ini adalah uang pinjaman yang kemudian akan menjadi sumber utama pembiayaan setelah ditinggalkannya konstruksi bersama di Rusia.

Agar uang selama konstruksi tidak dialihkan ke tujuan lain, larangan telah dibuat untuk melakukan proyek yang tidak terkait dengan pembangunan perumahan, pengenalan dukungan perbankan wajib untuk proyek dan pengetatan kontrol atas pengeluaran dana oleh pengembang.

Tidak semua pengembang akan segera beralih ke akun escrow mulai 1 Juli. Tanpa gagal, mekanisme ini diperkenalkan untuk objek-objek di mana perjanjian partisipasi dalam konstruksi bersama dengan pemegang saham pertama akan diajukan untuk pendaftaran negara setelah 1 Juli 2019.

Fitur penerapan ahli undang-undang "RG" di bawah judul "Nasihat hukum". Anda dapat mengajukan pertanyaan kepada mereka

"Rekening escrow akan tetap langka dalam waktu dekat," kata Maria Litinetskaya, mitra pengelola Metrium. Selain itu, karena banyaknya proyek yang telah dipasarkan, pembeli akan dapat menemukan apartemen yang dapat dibeli tanpa menggunakan rekening escrow setidaknya selama dua tahun ke depan, kata Alexander Khrustalev, kepala NDV Group .

Hal lain adalah bahwa untuk pembeli rekening escrow itu hanya lebih menguntungkan daripada prosedur konstruksi bersama saat ini. Pelaku pasar mengatakan bahwa skema keuangan baru menjamin pembeli keamanan transaksi yang belum pernah terjadi sebelumnya di pasar real estat dengan perumahan yang sedang dibangun. Bahkan, beberapa mekanisme asuransi disediakan sekaligus, yang diluncurkan tergantung pada situasi yang muncul.

"Jika bank memiliki masalah, misalnya, pencabutan lisensi, DIA menjamin pemegang saham pengembalian jumlah hingga 10 juta rubel," kata Nikolay Alekseenko. "Jika pengembang tidak dapat menyelesaikan konstruksi, uang akan dikembalikan. kepada pembeli atau bank akan mengakreditasi pengembang baru menyelesaikan proyek."

Perubahan tidak hanya menjamin pengembalian dana, tetapi juga mempercepat proses ini. Hingga akhir tahun, perubahan terkait prosedur kepailitan pengembang mungkin akan dilakukan.

"Prosedur penarikan objek untuk penyelesaian akan dipercepat," catat Alexander Khrustalev. Sekarang kebangkrutan dapat berlangsung selama beberapa tahun, orang tidak menerima uang mereka, bangunan yang belum selesai tidak ditransfer ke organisasi konstruksi baru untuk diselesaikan. Mekanisme baru dapat memastikan pengembalian dana atau transfer rumah ke organisasi konstruksi baru dalam waktu tiga sampai lima bulan, Khrustalev percaya.

Selain itu, Duma Negara mengadopsi amandemen yang akan memungkinkan untuk menjauh dari prinsip "boiler" dalam konstruksi. Ini adalah salah satu alasan utama munculnya konstruksi jangka panjang dan akan mencegah penyalahgunaan dana organisasi konstruksi yang akan berkontribusi pada stabilitas keuangan mereka. Norma "satu izin mendirikan bangunan - satu perusahaan" juga mengalami perubahan. Pengembang sekarang dapat menggunakan beberapa izin bangunan jika properti yang dijual adalah bagian dari proyek yang sama.

Dia mengatakan kepada wartawan tentang instruksi presiden untuk mencari kemungkinan transisi dari konstruksi bersama ke pembiayaan proyek melalui dukungan perbankan. Dia tidak berbicara tentang tanggal tertentu.

Menteri berbicara tentang perlunya meninggalkan pembangunan bersama di musim panas. “Tentu saja, kita harus berusaha suatu hari nanti untuk menjauh dari konstruksi bersama, beralih ke dukungan perbankan, tetapi ini bukan hari ini dan bukan besok, sementara tugas kita adalah melindungi orang-orang yang berpartisipasi dalam konstruksi bersama sebanyak mungkin,” kata Men. .

Pengembang sebagian besar masih menggunakan pinjaman untuk mengimplementasikan proyek mereka, komentar pelaku pasar. Tetapi dana pemegang ekuitas jauh lebih murah bagi mereka.

“Di sini pertanyaannya bukan tentang mekanisme pembiayaan proyek itu sendiri, tetapi tentang tingkat pinjaman bank kepada pengembang. Dana bank untuk pengembang saat ini adalah sumber daya yang jauh lebih mahal daripada uang pemegang ekuitas, ”kata direktur umum perusahaan pengembangan Ingrad.

Ada pemain di pasar yang membangun perumahan tanpa menarik pembiayaan bank, tetapi mereka adalah minoritas, kata direktur keuangan kelompok pengembangan abad City-XXI. Ini adalah perusahaan terbesar, atau perusahaan yang berafiliasi dengan perbankan atau lembaga pemerintah, atau perusahaan yang dengan hati-hati menghitung tingkat beban kredit dan membangun terutama dengan dana mereka sendiri.

Saat ini, hanya seperempat pengembang yang membangun dengan biaya sendiri, menurut catatan Granel Group. Mereka juga menambahkan bahwa transisi penuh ke pembiayaan proyek dapat mengarah pada fakta bahwa hingga 90% pengembang dapat meninggalkan pasar di tingkat regional.

“Biaya konstruksi di daerah sekitar 25 ribu rubel. per meter persegi Penjualan rata-rata - 35 ribu rubel. per persegi m. Kondisi ini secara finansial memberatkan daerah dan bisnis menjadi tidak menguntungkan, ”kata perusahaan.

Jika kita memperhitungkan amandemen undang-undang tentang konstruksi bersama, maka hanya perusahaan yang stabil secara finansial yang memiliki keuntungan tidak hanya dari pengembangan yang akan tetap ada di pasar, karena profitabilitas bisnis ini semakin menurun setiap tahun, tambah Andrey Tsvet, Pengembangan Direktur Grup Granel.

Kita berbicara tentang amandemen undang-undang tentang konstruksi bersama, yang akan mulai berlaku pada 1 Juli 2018. Mereka memperkenalkan larangan memperoleh beberapa izin bangunan sekaligus, mewajibkan kontraktor umum, pelanggan teknis dan pengembang untuk memiliki rekening di bank yang sama dan membuat penyelesaian di antara mereka menggunakan rekening escrow.

“Setelah persyaratan ketat diterapkan pada pengembang, kita dapat berbicara tentang penyesuaian lain - struktur pasar pengembangan akan berubah, dari mana pemain kecil akan pergi, yang terlalu tangguh untuk aturan permainan yang baru. Pada saat yang sama, jika mungkin untuk memprediksi perubahan dalam struktur industri dan konsolidasi perusahaan, maka terlalu dini untuk berbicara tentang penurunan volume pasokan, ”dibagikan. Manajer Mitra Utama Est-a-Tet.

Perlu dicatat bahwa tahun lalu persyaratan untuk ukuran minimal modal dasar untuk pengembang menarik dana dari penduduk. Besarnya modal dasar dihitung secara individual untuk setiap pengembang, tergantung pada luas maksimum semua proyek konstruksi bersama.

Ukuran minimum adalah 2,5 juta rubel, dengan rencana untuk membangun 1,5 ribu meter persegi. Apalagi jika pengembang akan membangun 500 ribu meter persegi dengan melibatkan warga, maka modal dasarnya harus setidaknya 1,5 miliar rubel.

Selain itu, musim panas ini, presiden menandatangani undang-undang tentang Dana untuk Perlindungan Hak Pemegang Saham (Dana Kompensasi), yang menetapkan tingkat kontribusi tunggal untuk pengembang - 1,2% dari harga setiap kontrak dengan pemegang saham. Pada saat yang sama, jumlah dana pengembang sendiri untuk proyek yang direncanakan untuk implementasi harus setidaknya 10% dari biayanya selama seluruh periode konstruksi.

Jika inisiatif baru presiden diterapkan, maka skema tersebut, pada kenyataannya, hampir tidak akan berubah, karena bank mendanai pembangunan, Sobolev menarik perhatian. Namun, jangka waktu penggunaan uang bank berubah.

“Bank akan meminjamkan uang untuk lebih jangka panjang- yang disebut "uang panjang". Untuk menerima dana dari pembeli, pengembang harus membangun fasilitas terlebih dahulu. Faktanya, kita berbicara tentang penjualan apartemen dengan cara yang sama seperti perumahan sekunder yang sekarang dijual, ”kata pakar itu.

Dia yakin bahwa kita dapat mengharapkan pengurangan jumlah perusahaan dan monopoli pasar lebih lanjut. Peningkatan biaya per meter persegi dan kenaikan harga apartemen karena berkurangnya persaingan tidak dapat dihindari dalam kasus ini.

Fakta bahwa biaya perumahan akan tumbuh dan pelaku pasar lainnya yakin. Pembiayaan proyek dialokasikan pada 13-20% per tahun, yang, dengan mempertimbangkan durasi proyek, memberikan kelebihan pembayaran pinjaman dari 20% hingga 60%. Jumlah ini, tentu saja, akan tercermin dalam harga per meter persegi, yang akan menjadi jauh lebih mahal dari sekarang, kata Managing Partner Metrium Group.

“Agar pembiayaan proyek berfungsi, pinjaman harus murah dan berjangka panjang, tetapi di Rusia saat ini ada kekurangan akut investasi semacam itu. Dan dalam kondisi biaya modal yang tinggi, kebutuhan untuk mempercepat pengembaliannya meningkat, sehingga tidak menguntungkan bagi pengembang atau bank untuk terlibat dalam proyek jangka panjang dan mahal, “yakinnya.

Menurutnya, stabilitas dan prediktabilitas makroekonomi sangat penting untuk investasi jangka panjang, terutama di pasar valuta asing. Itu juga tidak ada saat ini, dan tidak adanya jaminan bahwa devaluasi 2014 tidak akan terjadi lagi menjadi kendala utama pengenalan pembiayaan proyek.

Dengan pembiayaan proyek penuh, tidak perlu menjual apartemen di bawah DDU, masing-masing, hanya bangunan baru yang dioperasikan yang akan muncul di pasar. Mereka tentu saja akan lebih mahal daripada yang dijual pada tahap penggalian.

“Pada tahap saat ini, transisi ke pembiayaan proyek tidak boleh dianggap sebagai prospek dalam waktu dekat. Dampak ke pasar hanya akan terasa jika kita melihat langkah nyata untuk menciptakan kondisi bagi pengembangan skema pembiayaan konstruksi ini. Sekarang berhasil hidup berdampingan dengan daya tarik dana dari pemegang saham dan, menurut saya, situasinya tidak akan berubah dalam 5-10 tahun ke depan, ”kata ahli.

Pavel Poselenov juga percaya bahwa tidak mungkin untuk sepenuhnya beralih ke pembiayaan proyek dalam waktu singkat, kita dapat berbicara tentang lima tahun atau lebih.

Sementara itu, masalah pemegang saham yang tertipu di Rusia sangat akut. Presiden berbicara kepadanya lebih dari sekali dalam pernyataannya. Saat ini, daerah telah menyediakan peta jalan untuk memecahkan masalah hampir 40.000 warga yang tertipu.

Tetapi menurut sejumlah deputi, masalahnya jauh lebih besar, dan kita berbicara tentang 150.000 orang yang berinvestasi dalam pembangunan rumah dan tidak menerima perumahan.

Mikhail Men berbicara tentang kurangnya kontrol yang tepat atas pembangunan bersama di daerah. Dia juga mencatat bahwa direncanakan untuk menetapkan prosedur terpadu untuk melakukan kontrol di bidang konstruksi bersama di semua entitas konstituen negara dan untuk mempercayakan kekuatan kontrol kepada badan pengawasan konstruksi negara dari entitas konstituen Federasi Rusia.

"Ini akan memastikan kontrol simultan dari waktu dan kualitas konstruksi dan kontrol penggunaan dana yang ditargetkan dari pemegang saham," menteri seperti dikutip dalam materi departemen.