Pasar perumahan primer saat ini sedang mengalami krisis yang mendalam: dalam enam bulan pertama tahun 2016 saja, 1.600 perusahaan konstruksi bangkrut di Rusia, yang dua kali lebih tinggi dibandingkan periode yang sama tahun lalu.

Menurut statistik lembaga pemeringkat kompleks konstruksi (RASK), sekitar 2.700 pengembang bangkrut pada tahun 2015. Angka ini lima kali lipat lebih tinggi dibandingkan tahun 2014. Para ahli memberikan perkiraan yang mengecewakan untuk tahun ini, dan harus dikatakan bahwa mereka dibenarkan.

Mengapa pembangun meninggalkan pasar real estat utama

Konsekuensi utama dari pengembang yang meninggalkan pasar, tentu saja, adalah peningkatan jumlah pemegang ekuitas yang tertipu, peningkatan jumlah konstruksi yang belum selesai di Rusia secara keseluruhan. Selain itu, volume komisioning perumahan menurun karena penurunan kepercayaan publik dalam pembangunan bersama. Dalam hal permintaan untuk perumahan primer, tidak ada booming sekarang. Seringkali, pengembang yang telah menyelesaikan konstruksi dihadapkan pada masalah penjualan apartemen di gedung baru.

Alasan utama meningkatnya jumlah kebangkrutan di industri konstruksi, tentu saja, adalah krisis ekonomi. Biaya konstruksi menjadi tidak wajar karena menurunnya daya beli masyarakat. Dalam kondisi seperti itu, paling sulit bagi organisasi kecil untuk tetap bertahan, adalah keluarnya mereka secara massal dari pasar yang kami amati. Pengembang besar menyesuaikan rencana mereka, meninggalkan proyek skala besar, karena itu mereka terus berfungsi.

Sayangnya, kita seharusnya tidak mengharapkan perbaikan situasi di tahun 2017. Stabilisasi ekonomi akan terjadi secara bertahap, masing-masing, dan lonjakan tajam tidak diharapkan dalam industri konstruksi. Segera setelah ekonomi kembali normal dan situasi keuangan Rusia akan memungkinkan mereka untuk mendekati pembelian perumahan dengan ketidaknyamanan keuangan yang dapat ditoleransi, jumlah kebangkrutan akan berkurang secara signifikan. Tapi ini adalah prospek yang jauh - mungkin hanya pada paruh kedua tahun 2017 tren positif di area ini akan terlihat.

Hukum kepailitan: bagaimana prosedurnya?

Pengakuan sebuah organisasi konstruksi sebagai bangkrut melibatkan komisi oleh para pendirinya dari sejumlah tindakan untuk pelaksanaan prosedur yang efektif. Pertama-tama, para pendiri harus memahami bahwa pembayaran hutang organisasi dapat melampaui modal dasar. Padahal, menurut UU Kepailitan, para pendiri dapat dilibatkan sebagai debitur anak perusahaan. Tentu saja, pertama-tama, CEO perusahaan harus bertanggung jawab, tetapi setelah dia mereka juga dapat beralih ke para pendiri. Proses pembuktian adanya hubungan kausal antara tindakan pendiri dan kepailitan cukup rumit, sehingga praktek membawa mereka ke tanggung jawab anak jarang, tetapi orang harus menyadari potensi kemungkinan seperti itu.

Tahap pertama kepailitan adalah prosedur pengawasan. Ini ditandai dengan pembatasan hak-hak badan pengatur organisasi dan pendirinya. Menurut undang-undang kepailitan, transaksi yang dilakukan selama prosedur pengawasan harus disepakati dengan manajer sementara. Pada saat yang sama, para pendiri memiliki hak untuk menantang transaksi besar dan transaksi dengan kepentingan di pengadilan. Dengan demikian, mereka terus menjalankan fungsi pengendalian.

Prosedur pemantauan tidak hanya mencakup pembatasan, tetapi juga membebankan kewajiban tertentu pada pendiri. Jadi, mereka perlu mengadakan rapat umum untuk menyelesaikan masalah kemungkinan cara kepuasan klaim kreditur. Masalah ini diangkat ke hadapan para pendiri oleh badan manajemen debitur dalam waktu 10 hari sejak tanggal pengenalan prosedur pemantauan. Efektivitas proses kepailitan tergantung pada keputusan para pendiri, karena pemenuhan persyaratan kreditur adalah salah satu tujuan prioritas prosedur. Para pendiri dapat memulai penerbitan saham tambahan, memberikan bantuan keuangan secara sukarela atau menggunakan bantuan orang lain, mengajukan permohonan rehabilitasi keuangan.

Peran manajer arbitrase dalam prosedur kepailitan

Sebagian besar peserta dalam kasus kebangkrutan, sebagai suatu peraturan, adalah kreditur. Kepentingan yang saling bertentangan antara kreditur dan debitur pada akhirnya tidak akan memungkinkan prosedur kepailitan yang efektif jika tidak ada figur sentral dalam kasus tersebut - seorang manajer arbitrase. Kepailitan bukanlah suatu keadaan yang khas baik bagi kreditur maupun debitur, sehingga kebutuhan akan hubungan antara mereka yang memiliki pengetahuan khusus di bidang kepailitan tidak diragukan lagi.

Pengakuan sebuah organisasi konstruksi sebagai bangkrut melibatkan komisi oleh para pendirinya dari sejumlah tindakan untuk pelaksanaan prosedur yang efektif.

Manajer arbitrase adalah orang yang memantau perkembangan kasus kepailitan pada setiap tahap. Berbicara tentang kebangkrutan organisasi konstruksi, perlu untuk memilih beberapa tugas karakteristik manajer arbitrase dari kategori kasus ini, yang menentukan peran dominannya:

Pemberitahuan peserta konstruksi tentang dimulainya tahap baru prosedur kepailitan;

Pemberitahuan kepada pemegang saham tentang kemungkinan pengajuan klaim mereka kepada pengembang, serta kemungkinan pemutusan kontrak;

Memberikan persetujuan secara tertulis kepada debitur untuk melakukan tindakan tertentu (biasanya menyangkut transaksi);

Melibatkan penilai untuk menilai harta debitur, kerugian yang dialami oleh peserta konstruksi sehubungan dengan pelanggaran pengembang terhadap kewajibannya;

Memelihara daftar kreditur;

Membuka rekening bank khusus untuk membiayai objek konstruksi yang sedang berlangsung setelah pemutusan kekuasaan kepala organisasi konstruksi;

Menyelenggarakan pertemuan peserta konstruksi;

Mengangkat di hadapan pemegang saham masalah mengajukan permohonan ke pengadilan dengan petisi untuk transfer objek konstruksi yang sedang berlangsung atau untuk transfer kepemilikan tempat tinggal kepada peserta konstruksi;

Menginformasikan kepada peserta konstruksi tentang ciri-ciri pembentukan dan fungsi koperasi perumahan;

Persiapan kesimpulan tentang kemungkinan pembayaran kembali klaim peserta konstruksi dengan mentransfer objek konstruksi yang belum selesai atau dengan mentransfer kepemilikan tempat tinggal kepada peserta konstruksi;

melaksanakan pendaftaran negara peralihan hak dari pengembang kepada koperasi perumahan;

Pengalihan properti dan kewajiban perusahaan konstruksi yang pailit kepada pengembang baru yang telah menyatakan keinginan yang sesuai dalam bentuk yang disediakan oleh Undang-Undang Kepailitan.

Dengan demikian, interaksi dengan manajer arbitrase di kedua sisi prosedur kepailitan cukup dekat dan harus tetap demikian.

Pada saat yang sama, baik pemegang saham maupun pemegang saham memiliki hak untuk mengajukan gugatan ke pengadilan arbitrase atas tindakan manajer arbitrase yang menurut pendapat mereka melanggar hak dan kepentingan.

Apa yang harus dilakukan pemegang saham jika pengembang bangkrut?

Pemegang saham, memasuki situasi kebangkrutan pengembang, harus mematuhi taktik berikut:

Mengajukan permohonan ke pengadilan arbitrase yang mempertimbangkan perkara kepailitan dengan permohonan untuk memasukkan tagihan pemindahan tempat tinggal atau tagihan moneter dalam daftar tagihan kreditur;

Berperan aktif dalam proses kepailitan, yaitu menghadiri rapat-rapat peserta konstruksi, rapat umum para kreditur untuk membela kepentingannya;

Membentuk kelompok inisiatif yang akan mempertahankan posisi umum pemegang saham pengembang tertentu di badan negara bagian, pemerintah daerah, menerapkan tuas pengaruh administratif dan publik pada pengembang, mencari dukungan hukum yang memenuhi syarat;

Gunakan tidak hanya cara-cara dasar, tetapi juga alternatif untuk melindungi hak-hak Anda, misalnya, untuk dimasukkan dalam daftar warga negara yang: tunai terlibat dalam pembangunan gedung apartemen dan yang haknya dilanggar, yang ada di setiap subjek Federasi Rusia.

Tak ayal, pertentangan kepentingan pihak-pihak yang terlibat dalam kasus kepailitan, termasuk perusahaan konstruksi, menimbulkan beberapa kendala dalam prosesnya. Pertama-tama penting untuk mencapai konsensus di masing-masing pihak - ini masuk lagi berlaku untuk debitur. Hanya dengan menggabungkan kekuatan, adalah mungkin untuk mencapai kepuasan kebutuhan mereka secara penuh. Juga, jangan abaikan komunikasi dengan manajer arbitrase, yang dirancang untuk menyelaraskan hubungan para pihak dalam prosedur dan membuatnya seefisien mungkin.

Secara umum, masalah kebangkrutan organisasi konstruksi adalah fenomena alami bagi negara Rusia, yang telah melalui jalur transformasi ekonomi yang begitu sulit di tahun 90-an. Keberadaannya tidak dapat disangkal, satu-satunya yang dapat dilakukan dalam situasi ini adalah meningkatkan efektivitas pelaksanaannya dalam rangka mengurangi ketegangan sosial di masyarakat.

Pengembang percaya bahwa prasyarat tertentu telah dibuat untuk pemulihan pasar perumahan sedini 2017. Ramalan penuh optimisme - diasumsikan bahwa dalam jangka menengah, volume konstruksi perumahan real estate akan tumbuh 5-8 persen per tahun. Pakar independen lebih menahan diri dalam penilaian mereka. Mereka mengingatkan bahwa pasar dibebani dengan banyak masalah yang harus segera diselesaikan.

Jangkauan meteran

Pada 2016, 79,8 juta meter persegi perumahan dibangun di Rusia. Indikatornya masih awal dan akan disesuaikan setelah semua daerah melaporkan gedung baru yang sudah beroperasi. Hasil akhir diharapkan menjadi sekitar 81 juta meter persegi. Rekor tahun lalu - 85,3 juta meter persegi - pembangun gagal mengulang. Dengan demikian, "kekurangan" akan menjadi sekitar 6 persen.

Namun, ini hampir tidak bisa disebut kegagalan. Pada Agustus tahun lalu, kepala Kementerian Konstruksi tidak mengesampingkan bahwa volume komisioning perumahan tidak akan melebihi 76-77 juta meter persegi. Alasan pesimisme kuat - pada paruh pertama tahun ini hanya 31,5 juta meter persegi perumahan yang dibangun, yang merupakan 9,2 persen lebih rendah dari pada periode yang sama tahun 2015. Tapi pembangun memberikan kejutan, secara signifikan mengurangi kesenjangan selama dua kuartal terakhir.

Ada kemungkinan bahwa sekarang perlu untuk merevisi perkiraan departemen jangka menengah, yang menurutnya 81 juta meter persegi seharusnya dicapai pada tahun 2017. Pada 2018, direncanakan untuk membangun 88 juta meter persegi perumahan, dan pada 2019 - 94 juta. Di masa depan, tugasnya adalah membawa indikator kunci ini menjadi 140 juta.

Perpisahan dengan dukungan negara

Penghentian program hipotek bersubsidi negara, yang diumumkan oleh Wakil Perdana Menteri Pertama pada 1 Februari pada pertemuan dengan Presiden, tentu saja tidak mengejutkan para pelaku pasar. “Kami hanya berusaha untuk memastikan bahwa tingkat peminjam tidak lebih dari 12 persen. Program ini telah memenuhi tugasnya, kami tidak memperpanjangnya sekarang, kami berharap selama tahun 2017, seiring dengan penurunan suku bunga utama, suku bunga bank umum lainnya juga akan turun. Dan hipotek akan lebih terjangkau bagi warga kami, ”kata Shuvalov. Menurut perhitungan pemerintah, masa depan yang lebih cerah akan datang pada 2018, ketika suku bunga KPR akan turun menjadi 7-8 persen. Pengembang dan warga biasa yang ingin menyelesaikan masalah perumahan mereka hari ini hidup dengan janji-janji ini.

Perbedaan prakiraan

Tidak ada konsensus di antara para ahli independen mengenai apakah industri konstruksi mampu mencapai lintasan pertumbuhan pada tahun 2017. Irina Paruleva, ahli keuangan ACG Gradient Alfa, percaya bahwa dalam kasus ini adalah tepat untuk berbicara tentang harapan beberapa perbaikan di pasar real estat. Pertama-tama - pasar primer. “Ada harapan untuk peningkatan permintaan. Sehubungan dengan stabilisasi di bidang ekonomi dan munculnya prasyarat untuk penguatan rubel, dapat diasumsikan bahwa orang yang memiliki tabungan dalam mata uang asing akan ingin mentransfernya ke aset lain, dan ini merangsang permintaan konsumen, termasuk di pasar real estat, mungkin di segmen premium juga,” kata Paruleva.

Pertumbuhan pembangunan perumahan di segmen ekonomi, menurutnya, akan ditopang oleh program penyaluran kredit. Tingkat kunci diturunkan pada bulan September 2016 sebesar 0,5 persen, dan ada harapan bahwa tren ini akan terus berlanjut. “Kami telah berulang kali mendengar pernyataan dari pilar pasar hipotek, khususnya dari, bahwa suku bunga hipotek akan diturunkan,” kenang Paruleva.

Direktur Institut Analisis Strategis FBK tidak setuju dengan kesimpulan ini. Dia mencermati statistik Desember, industri konstruksi mencatat penurunan 5,4 persen, sedangkan rata-rata tahun lalu minus 4,3 persen. Volume konstruksi rumah individu menurun lebih dari 10 persen, dan penurunan sekitar 3 persen tercatat dalam konstruksi perumahan industri.

Nikolaev menjelaskan hal ini dengan penurunan permintaan konsumen, 5,9 persen pada 2016, dengan maksimum pada Desember 6,1 persen. “Pembangun memasuki tahun 2017 dengan proses negatif yang semakin dalam, meskipun ada perubahan positif yang muncul dalam perekonomian. Mengingat semua ini, tiga tahun ke depan menunggu pemulihan pasar tidak sepadan. Orang-orang semakin miskin, industri itu sendiri terus menurun,” Nikolaev menyimpulkan.

Mitra, Kepala Real Estat. Bumi. Konstruksi” firma hukum VEGAS LEX mengingatkan masalah lama yang tidak dapat diselesaikan. Yang pertama adalah kebangkrutan. “Sayangnya, tidak ada jalan keluar dari ini. Baik perusahaan kecil maupun pemain besar, seperti ", tidak luput dari kebangkrutan," kata pakar tersebut. Subjek sakit lainnya adalah plot tanah yang diperoleh sebelumnya tetapi tidak digunakan. Undang-undangnya sedemikian rupa sehingga sangat sulit untuk mengembalikannya ke peredaran dengan mentransfernya ke pengembang lain.

Keputusan pihak berwenang mengenai pengembangan wilayah yang terintegrasi dan pengembangan bekas zona industri merupakan sinyal yang baik bagi pengembang, Chumachenko percaya. Selain itu, pada bulan Januari undang-undang baru mulai berlaku, yang dengannya sistem terpadu pendaftaran kadaster dan pendaftaran hak atas real estat dibentuk.

Tidak likuid akan pergi dengan diskon

Pavel Bryzgalov, Direktur Pengembangan Strategis Pemimpin Perusahaan Jaringan Federal, setuju bahwa renovasi zona industri di kota-kota besar akan membantu pembangun. Untuk itu, katanya, ada peningkatan pasokan di Moskow. Namun, dia siap untuk mempertimbangkan bahwa krisis telah turun dalam sejarah hanya dengan reservasi. “Efek dari basis rendah dipicu, di mana pertumbuhan tampaknya sangat besar, tetapi, pada kenyataannya, sekarang pasar Moskow kembali ke volume sebelum krisis. Pasar wilayah Moskow berada pada tingkat kejenuhan,” kata Bryzgalov.

Faktor penting lain yang mempengaruhi pasar, menurutnya, adalah transisi produk, fakta bahwa perumahan kelas ekonomi dan kenyamanan akan dibangun dengan elemen kelas bisnis. Pada saat yang sama, pengembang yang menjual perumahan lama harus menawarkannya dengan diskon yang serius.

Foto: Alexander Koryakov / Kommersant

Vladislav Melnikov, Wakil Presiden Senior dan Kepala proyek IFC Match Point, juga mengatakan bahwa kesulitan tetap ada. “Situasi di pasar gedung baru di ibu kota tidak mudah, karena semuanya diperumit oleh persaingan yang tinggi dan volume pasokan yang besar. Dalam hal ini, seseorang seharusnya tidak mengharapkan kenaikan harga yang tajam atau tidak teratur - penyesuaiannya tidak akan signifikan dan progresif, sebagian besar disebabkan oleh kenaikan harga bahan bangunan," katanya.

Menurut Melnikov, meskipun program negara untuk mensubsidi hipotek telah berakhir, suku bunga di banyak bank utama sudah berada pada tingkat sebelum krisis dan tidak melebihi 11 persen per tahun. Ini adalah kelebihan bank dan pengembang yang tertarik dengan ketersediaan pinjaman hipotek. Berperan dan menurunkan suku bunga utama oleh Bank Sentral. "Jika sepanjang tahun turun lebih banyak, maka suku bunga KPR juga akan direvisi," yakin Melnikov.

Sepertinya semua hal buruk sudah berakhir. 2017 tidak akan menjadi tahun yang mudah bagi perusahaan konstruksi, wakil presiden pertama Opora Rossii yakin. “Permintaan real estat masih sangat rendah, tahun ini hanya stabil, tetapi jika kita berbicara tentang real estat perumahan, mungkin ada penurunan lagi karena penghentian dukungan negara untuk hipotek. Runtuhnya tidak perlu ditunggu, sejak tahun 2015 lalu, juga awal tahun 2016. Tidak ada prasyarat atau bahkan peluang untuk keruntuhan, karena tidak ada tempat untuk jatuh lebih rendah, ”katanya.

Seagal juga tidak mengharapkan kebangkrutan besar-besaran dari pengembang, karena perusahaan paling stabil yang memiliki proyek yang sedang dikerjakan dalam portofolio mereka tetap ada di pasar. Namun, posisi keuangan pengembang besar sekalipun, menurut dia, dapat memburuk, dan tidak semua perusahaan kecil akan bertahan hingga masa pemulihan.

Volume Bulanan pekerjaan konstruksi di Rusia memang masih menurun, namun menurut prakiraan pada 2017 mendatang, penurunan ini pasti akan melambat. Fakta bahwa ini bukan tren sementara juga dibuktikan dengan fakta bahwa "dasar" dari krisis ada di belakang kita dan situasinya akan stabil dalam dua tahun ke depan.

konstruksi perumahan
Menurut IndexBox, pasar konstruksi perumahan pada tahun 2017 akan berkembang di bawah pengaruh faktor-faktor berikut: sedikit penurunan dalam konstruksi perumahan (-1,5%) dan sedikit peningkatan pada segmen non-perumahan (+6%). Penting untuk dipahami bahwa pada tahun 2016 volume penurunan di kedua segmen tersebut mencapai 16-20% dari perkiraan 25%. Artinya, penurunan yang sebenarnya tidak sebesar yang diharapkan. Oleh karena itu, penurunan yang diharapkan di segmen real estat sebesar 1,5% sebenarnya mungkin sedikit meningkat. Selain itu, pasar real estat akan terpengaruh oleh penurunan volume investasi, termasuk yang asing.

Menurut para ahli, pasar real estat sangat inersia: dua tahun diharapkan antara puncak krisis dan pembangunan yang lancar. Pengembang dengan rasa sakit di hati mereka mengingat Desember 2015, ketika pasar perumahan utama tumbuh karena kejutan mata uang: warga yang memiliki dana gratis menginvestasikan mereka dalam pembelian apartemen. Saat ini, sebagian besar konstruksi perumahan dilakukan pada tahap konstruksi lantai atas. Setelah mengalami rekor volume commissioning perumahan pada tahun 2015, stagnasi pada tahun 2016,
pasar harus berputar kembali pada tahun 2017 sebelum terobosan. Selama dua tahun terakhir, negara telah menyediakan pasar konstruksi dengan "penopang" - telah menjadi tingkat bunga yang rendah untuk pembelian perumahan yang sedang dibangun. Mempertimbangkan fakta bahwa pada tahun 2017 "penopang" direncanakan akan diambil, kemunduran kecil dalam kondisi seperti itu dapat dianggap hampir meningkat.
Diasumsikan bahwa tanpa dukungan pemerintah, pasar akan bergerak dengan mengorbankan pembeli yang berencana membeli apartemen tanpa menarik dana hipotek tambahan.

Hampir setengah dari investasi di Rusia terkait dengan segmen konstruksi, sementara selama periode krisis pangsa investasi dalam konstruksi tumbuh

Bagaimana kalau tidak ada hipotek?
Setelah diskusi panjang di tingkat federal, diputuskan bahwa subsidi hipotek tidak boleh diperpanjang. Tetapi! Pada akhir 2016, suku bunga mulai turun secara bertahap bahkan tanpa “penopang” – berkat penurunan suku bunga utama Bank Sentral menjadi 10% per tahun.

Menurut pusat analisis AHML, saat ini tingkat rata-rata di bawah program subsidi adalah 11,42%. Pada saat yang sama, tingkat rata-rata untuk bangunan baru tanpa dukungan negara adalah 12,9, untuk perumahan sekunder - 13,1%. Para ahli menjelaskan penurunan tarif di masa lalu dengan meningkatnya persaingan antar bank dan peningkatan produk keuangan mereka oleh pemain kunci di segmen ini. Pemotongan suku bunga pada bulan Oktober menetapkan tren umum untuk seluruh pasar, dan pada 2017 mendatang hanya akan meningkat. Selain menurunkan suku bunga, bank, bersama dengan pengembang, telah mengembangkan program khusus– merekalah yang akan mendukung pasar konstruksi tahun depan.
Diasumsikan bahwa tingkat suku bunga akan kembali ke level tahun 2014, ketika rata-rata mencapai 12 hingga 13% di seluruh negeri. Ada juga prasyarat untuk pengurangan yang lebih besar - untuk ini, penurunan suku bunga oleh Bank Sentral setengah poin persentase akan menjadi alasan yang cukup. AHML juga mengharapkan pengurangan lebih lanjut: karena Bank Rusia mencapai target inflasi 4%, tingkat hipotek akan terus menurun dan dapat mencapai 11-11,5% pada akhir tahun depan. Tingkat hipotek diharapkan turun di bawah 10% pada 2018. Namun, agensi tidak mengesampingkan bahwa pada awal 2017, sedikit kenaikan tarif dan pengembalian terbalik mereka masih dimungkinkan. Baik bank maupun pengembang sudah mengetahui lonjakan sementara ini. Kemungkinan besar, mereka akan ditawari "mekanisme kompensasi" dalam bentuk promosi dan penawaran khusus.

Mempopulerkan KPR adalah salah satu tugas pemerintah. Hal ini dikemukakan oleh Vladimir Putin, menyimpulkan hasil tahun ini di industri konstruksi. Presiden menekankan bahwa suku bunga hipotek tidak boleh lebih rendah dari suku bunga utama Bank Sentral Federasi Rusia, namun, ada hipotek preferensial di Rusia, dan pemerintah akan berusaha untuk menyebarkan praktik mendukung kategori peminjam tertentu.

Selain itu, promosi KPR merupakan salah satu tugas pemerintah. Hal ini dikemukakan oleh Vladimir Putin, menyimpulkan hasil tahun ini di industri konstruksi. Presiden menekankan bahwa suku bunga hipotek tidak boleh lebih rendah dari suku bunga utama Bank Sentral Federasi Rusia, namun, ada hipotek preferensial di Rusia, dan pemerintah akan berusaha untuk menyebarkan praktik mendukung kategori peminjam tertentu.

Presiden menekankan bahwa sekarang tingkat hipotek rata-rata di Rusia adalah 12,5%, tetapi untuk penerima manfaat dapat dikurangi menjadi 10,5%, dan di beberapa daerah bahkan di bawah tingkat ini. “Praktek memberikan dukungan kepada kategori warga tertentu yang membeli perumahan secara kredit akan terus menyebar,” tegas Vladimir Vladimirovich. Dia juga berjanji untuk mengembangkan sistem sewa dan layanan perumahan di negara itu.

Konstruksi non-perumahan
Pada akhir 2016, volume commissioning bangunan non-hunian meningkat sebesar 3%. Ini mendefinisikan tren tahun 2017, di mana pangsa bangunan pertanian dan komersial akan meningkat. Jika setelah krisis tahun 2008 terjadi kekurangan ruang ritel dan kantor di pasar, maka pada tahun 2017 permintaan ini sepenuhnya terpenuhi, sehingga sebagian sumber daya digunakan untuk segmen bangunan industri, yang umumnya positif untuk pertumbuhan ekonomi lebih lanjut. Sanksi balasan juga berkontribusi dalam hal ini: merekalah yang menciptakan kondisi untuk pembangunan Pertanian. Pembangunan fasilitas sosial menunjukkan penurunan, hal ini disebabkan pemotongan anggaran belanja.

Jika setelah krisis tahun 2008 terjadi kekurangan ritel dan ruang kantor di pasar, maka pada tahun 2017 permintaan ini sepenuhnya terpenuhi, sehingga sebagian dari sumber daya masuk ke segmen tersebut.
bangunan industri, yang umumnya positif untuk pertumbuhan ekonomi lebih lanjut. Ini juga difasilitasi oleh sanksi balasan

Hampir setengah dari investasi di Rusia terkait dengan segmen konstruksi, sementara pada saat krisis pangsa investasi dalam konstruksi tumbuh. Pada 2015–16, hampir 12 miliar rubel diinvestasikan di segmen ini, yang merupakan setengah dari semua investasi dalam aset tetap selama periode yang sama. Diharapkan pada tahun 2017 dinamika ini semakin meningkat dan investasi di segmen modal tetap mencapai 2/3. Rata-rata, pertumbuhan investasi akan menjadi 3,8% per tahun. Namun, pengurangan sinkron dalam pengeluaran di sektor publik pada tahun 2017 akan mencapai 23% dan akan berdampak negatif pada daya tarik dana investasi yang besar.

Menurut perkiraan ekonom, di tahun-tahun mendatang, mulai dari 2017, struktur investasi dalam ekonomi Rusia akan berubah, dengan sekitar seperempat dari dana yang diinvestasikan dihabiskan untuk konstruksi. Bahkan, pada tahun 2019, industri konstruksi diperkirakan akan kembali ke level 2014: baik permintaan maupun penawaran. Dan 2017 akan menjadi titik balik dalam cerita ini.

Materi menggunakan data dari www.indexbox.ru, www.dom.rf, AHML, http://www.sberbank.ru

NB-BANTUAN

JSC "Agency for Housing Mortgage Lending" (AHML) - didirikan dengan keputusan pemerintah Federasi Rusia, 100% saham AHML milik
Pemerintah Federasi Rusia diwakili oleh Badan Federal untuk Manajemen Properti Negara.
Pada tahun 2015, atas dasar AHML, sebuah lembaga pembangunan tunggal di sektor perumahan telah dibuat. Ini termasuk anak perusahaan AHML: OJSC AFZhS, OFO SK AHML dan Dana Bantuan Pembangunan Perumahan (RHD Fund).
Pada 1 September 2016, Yayasan RHD dilikuidasi, fungsinya dialihkan ke Institut Terpadu untuk Pembangunan di Sektor Perumahan.
Di antara tugas-tugas Institut Terpadu untuk Pembangunan di Perumahan
mengurangi risiko di pasar perumahan dan hipotek, merangsang pembangunan perumahan yang terjangkau, mengembangkan mekanisme pembiayaan fasilitas infrastruktur rekayasa, menerapkan langkah-langkah dukungan anti-krisis di pasar perumahan dan hipotek. Selain itu, tugasnya meliputi pengembangan pasar perumahan sewa dengan menarik investasi kolektif dan perbaikan lingkungan perkotaan yang komprehensif.

Ide proyek. Selama lebih dari 15 tahun, melakukan pemantauan harian dan mempelajari secara rinci ekonomi Rusia dan segmen individualnya, spesialis INFOline muncul dengan ide untuk membuat produk unik - rangkaian studi komprehensif tentang industri utama Federasi Rusia. Materi analisis meliputi dinamika perkembangan industri selama 5 tahun terakhir dan prospek perkembangan tiga tahun ke depan dalam bidang-bidang berikut:

• "Industri konstruksi Rusia";
• "Industri transportasi Rusia";
• "Kompleks agroindustri Rusia";
• "Industri makanan dan pasar makanan Rusia";
• "Kompleks Bahan Bakar dan Energi Rusia";
• "Pasar Ritel Makanan dan Barang Konsumen di Rusia";
• "Ritel Non-Makanan dan Pasar Barang Konsumen Rusia".

Studi dibuat sesuai dengan metodologi dan struktur tunggal, yang memungkinkan tidak hanya memperoleh data terperinci dalam satu industri, tetapi juga menganalisis dan membandingkan indikator perkembangan industri satu sama lain.

PERHATIAN! Studi diterbitkan dalam format inovatif untuk presentasi elektronik yang nyaman: ini adalah format optimal, yang, selain materi tekstual, mencakup sejumlah besar materi grafis (gambar, diagram, tabel), serta hyperlink ke sebagian besar dokumen peraturan penting dan situs web perusahaan.

Relevansi studi “Industri konstruksi di Rusia. Prospek pembangunan 2017-2019”. Industri konstruksi di Rusia sedang melalui salah satu periode tersulit dalam sejarahnya. Pada tahun 90-an abad XX, negara memperoleh momentum tinggi dalam konstruksi: pada tahun 1987, 72,8 juta meter persegi ditugaskan. m real estat perumahan, dan setelah 13 tahun, volume komisioning perumahan telah lebih dari setengahnya - menjadi 30,3 juta meter persegi. Kemudian, setelah mengatasi konsekuensi dari krisis ekonomi tahun 2009, permintaan akan perumahan meningkat secara signifikan, dan perkembangan pinjaman hipotek mendorong peningkatan penjualan perumahan bertingkat: pada tahun 2014, 84,2 juta meter persegi dioperasikan. m ruang perumahan, dan pada 2015 - 85,3 juta meter persegi. m, yang merupakan angka tertinggi dalam sejarah Rusia. Setelah rekor volume commissioning perumahan pada tahun 2015, penurunan dimulai, yang berjumlah lebih dari 6% pada tahun 2016 dan akan berlanjut pada tahun 2017. Tren serupa diamati dalam konstruksi non-perumahan, di mana satu-satunya segmen dengan dinamika positif investasi dan commissioning fasilitas adalah konstruksi bangunan dan struktur untuk kompleks agroindustri. Untuk memahami mengapa industri konstruksi kembali mengalami resesi dan seberapa dalam itu, kami melakukan studi komprehensif terhadap industri, yang memengaruhi semua segmennya. Dengan bantuan produk yang diusulkan, Anda dapat membandingkan dinamika perkembangan dan indikator perusahaan Anda dengan indikator industri dan indikator pemimpin, mengevaluasi peserta dalam peringkat perusahaan terbesar di industri dan menentukan area prioritas untuk pengembangan bisnis.

Tujuan penelitian:

• analisis keadaan industri konstruksi secara keseluruhan dan segmen individu berdasarkan jenis objek (perumahan, industri, infrastruktur, konstruksi komersial);
• pembentukan peringkat pengembang dalam hal commissioning perumahan, peringkat pengembang real estat ritel;
• identifikasi dan deskripsi proyek investasi dan konstruksi terbesar yang sedang berjalan menurut segmen industri;
• uraian peristiwa terpenting dalam industri konstruksi dalam konteks segmen pasar, perusahaan, jenis objek, serta tahapan pelaksanaan siklus pengembangan;
• analisis perubahan peraturan negara tentang industri (adopsi dan pemberlakuan dokumen peraturan utama);
• analisis dinamika perkembangan industri bahan bangunan (bahan dinding potong, bahan bukan logam, semen dan lain-lain) dan proyek investasi pada segmen produksi bahan bangunan;
• penyusunan skenario prakiraan perkembangan industri konstruksi dan industri bahan bangunan.

Petunjuk penggunaan hasil penelitian: pemasaran dan perencanaan strategis. Untuk analisis komprehensif industri konstruksi dan industri bahan bangunan, serta untuk benchmarking dan analisis kompetitif perusahaan.

Kerangka waktu studi: dinamika berbagai indikator industri sejak 2011, statistik umum nasional dan regional tahun 2016 (volume commissioning real estat perumahan dan non-perumahan, fasilitas infrastruktur, indikator dasar industri konstruksi, volume produksi dan penjualan bahan bangunan ), prospek pengembangan tahun 2017-2019. (indikator makroekonomi Rusia, implementasi proyek investasi, perubahan dalam kerangka peraturan).

Syarat studi: triwulan II 2017.

Manfaat Penelitian. Dalam studi tersebut, selain analisis terperinci tentang perkembangan industri, Anda akan menemukan:

• peringkat industri terkemuka yang dibentuk oleh analis INFOline:
  • peringkat pengembang terbesar di pasar real estat perumahan INFOLINE BUILDING RUSSIA TOP;
  • peringkat pemilik dan pengembang terbesar Pusat perbelanjaan INFOLINE DEVELOPER RUSIA TOP-10;
  • deskripsi proyek terbesar yang sedang berlangsung dalam konstruksi perumahan (termasuk proyek untuk pengembangan wilayah yang terintegrasi dan pembangunan aglomerasi perkotaan baru);
  • deskripsi proyek terbesar yang sedang berjalan dalam pembangunan infrastruktur;
  • kondisi skenario dan prakiraan perkembangan industri konstruksi;
  • informasi tentang dinamika produksi dan penjualan bahan bangunan dari tahun ke tahun, termasuk alasan peningkatan tajam produksi bahan non-logam pada tahun 2016.

Tugas dan struktur studi per bagian:

Bagian I. Indikator utama industri konstruksi: analisis volume pekerjaan konstruksi, commissioning bangunan tempat tinggal dan non-perumahan, indikator pinjaman hipotek, pinjaman kepada perusahaan konstruksi, dinamika kegiatan bisnis mereka.

Bagian II. Acara industri utama: cakupan perubahan di bidang legislatif dalam industri konstruksi, peristiwa di bidang dukungan negara untuk industri, melacak merger dan akuisisi besar di bidang konstruksi dan produksi bahan bangunan, pengunduran diri penting dan penunjukan.

Bagian III. Indikator utama segmen industri konstruksi: deskripsi keadaan semua bidang industri (perumahan, industri, infrastruktur, konstruksi komersial, produksi bahan bangunan).

Bagian IV. Prospek pengembangan industri konstruksi: gambaran skenario perkembangan industri konstruksi sampai dengan tahun 2019 dan prakiraan perkembangan industri konstruksi dan industri bahan bangunan.

Pengalaman kerja dan referensi: INFOLine telah menerapkan survei yang ditugaskan untuk klien dan telah menerbitkan survei inisiatif di pasar konstruksi sejak 2010. Pelanggan reguler kami lebih dari 100 konstruksi dan perusahaan investasi, serta perusahaan yang berpartisipasi di pasar bahan bangunan, termasuk pengembang dan perusahaan konstruksi terbesar (IKEA Mos, Adamant Holding, Glavstroy Corporation dan LSR Group), produsen bahan bangunan terkemuka (KNAUF, Eurocement , HOLCIM Group, LAFARGE, Pobeda LSR , Bata Wienerberger, Solusi Baja Severstal, RUUKKI Rus, PSK Pulkovo, Electroshield Pabrik Samara), perusahaan keuangan (Sberbank, Alfa-Bank, VTB).

Sumber informasi:

• data dari Layanan Statistik Negara Federal, Badan Federal untuk Konstruksi dan Perumahan dan Utilitas Umum, Badan Pinjaman Hipotek Perumahan, Kementerian Pembangunan Ekonomi Federasi Rusia, Kementerian Pembangunan Daerah Federasi Rusia, Kementerian Konstruksi Federasi Rusia, database perdagangan luar negeri PBB, portal Administrasi Presiden, data dari peternakan Dana Bantuan Reformasi Perumahan dan Komunal;
• Basis data INFOLine tentang topik "Proyek investasi dalam konstruksi industri Federasi Rusia", "Proyek investasi dalam infrastruktur transportasi Federasi Rusia", "Proyek investasi dalam teknik sipil Federasi Rusia", "Proyek investasi dalam teknik infrastruktur Federasi Rusia"
• produk INFOLine lainnya: "2000 pusat perbelanjaan di 30 kota terbesar Rusia", "Pasar struktur logam Federasi Rusia", "Industri semen Federasi Rusia", "Produksi dan konsumsi batu pecah di Federasi Rusia", "Produksi dan pasar batu bata silikat dan keramik", "Industri konstruksi Rusia »;
• data perusahaan konstruksi terbesar (materi situs web, siaran pers);
• materi dari lebih dari 5.000 media Rusia (pers federal dan regional, kantor berita, media elektronik), serta pers industri.

Bagaimana perekonomian domestik akan berperilaku di tahun mendatang? Mungkin tak terduga...

Satu tahun lagi krisis akan segera berakhir. Akan seperti apa tahun 2017? Pendapat berbeda. Beberapa percaya bahwa pertumbuhan pemulihan akan dimulai, yang lain bahwa ekonomi akan terus stagnan. Dengan bantuan para ahli, kami akan mencoba mencari tahu apa yang menanti kami.

Optimis dari luar negeri

Ini mungkin mengejutkan beberapa orang, tetapi organisasi asing optimis tentang ekonomi Rusia: mereka memprediksi pertumbuhan dengan spread 0,5 hingga 1,5%.

Para ahli dari Bank Dunia paling optimis: menurut perkiraan mereka, itu akan tumbuh sebesar 1,5%. Ini akan terjadi, pertama-tama, karena pertumbuhan aktivitas konsumen, inflasi yang lebih rendah dan peningkatan investasi, para bankir dunia percaya.

Organisasi untuk Kerjasama Ekonomi dan Pembangunan lebih pesimis: para ahli OECD memperkirakan pertumbuhan hanya setengah persen. Faktornya hampir sama: peningkatan permintaan konsumen dan investasi.

Perkiraan IMF ditambah 1,1%. Hasil ini akan dipengaruhi oleh pertumbuhan permintaan konsumen, membaiknya kondisi pembiayaan domestik dan stabilisasi harga minyak.

Perkiraan Standard & Poors untuk 2017 ditambah 1,4% terhadap PDB. Analis S&P menemukan tiga faktor positif: peningkatan moderat dalam harga minyak, peningkatan produksi dan peningkatan konsumsi rumah tangga.

Agensi Moody's juga membuat perkiraan yang murah hati: itu "memberi" pertumbuhan ekonomi Rusia 1,5%. Menurut para analis, tidak ada guncangan eksternal baru yang diharapkan, investasi akan tumbuh, kualitas aset di sistem perbankan akan membaik, dan kebijakan substitusi impor akan membuahkan hasil.

Namun, prospek ekonomi dan struktur domestik dinilai positif. Dengan demikian, Kementerian Pembangunan Ekonomi Federasi Rusia percaya bahwa itu akan tumbuh 0,8% sederhana. Menurut pejabat departemen, acara yang menggembirakan ini akan terjadi karena pertumbuhan ekspor dan peningkatan stok.

Dalam skenario dasar Bank Rusia, pertumbuhan ekonomi berfluktuasi pada kisaran 0,5-1%. Dalam banyak hal, Bank Sentral mengaitkan jasa masa depan ini dengan dirinya sendiri, yang menunjukkan bahwa hasil ini dapat dicapai melalui kebijakan moneter yang berhasil ditempuh. Bank Sentral juga mengharapkan peningkatan aktivitas konsumsi dan investasi.

Krisis struktural yang dalam

Pandangan yang jauh lebih pesimistis diambil oleh para ahli independen Rusia. Misalnya, direktur Institut Analisis Strategis FBK Igor Nikolaev bahwa analisis yang dilakukan oleh organisasi yang dipimpinnya memungkinkan kita untuk menyimpulkan: pada tahun 2017, PDB tidak akan tumbuh, tetapi akan turun 1%.

Ada sejumlah alasan untuk pesimisme semacam itu. Penurunan pendapatan riil penduduk terus berlanjut, yang membuat pertumbuhan konsumsi menjadi tidak realistis. Dinamika negatif investasi dalam aset tetap tetap ada - ini terkait dengan situasi ekonomi dan geopolitik yang tidak pasti.

Menurut analis FBK, harapan untuk pertumbuhan harga minyak tidak berdasar: siklus super harga tinggi telah berakhir, dan tidak ada faktor yang menunjukkan tren sebaliknya. Sanksi, yang kemungkinan tidak akan dicabut pada 2017, mempersulit perusahaan Rusia untuk mengakses pasar pembiayaan asing murah. Dan jika demikian, maka tidak ada alasan untuk mengharapkan pertumbuhan ekonomi.

Tapi ini lebih merupakan lapisan peristiwa yang dangkal. Namun, mereka juga memiliki subteks yang lebih dalam. Krisis struktural yang mendalam terus berlanjut di Rusia. Harga minyak yang tinggi memungkinkan untuk menetralisir dampaknya, tetapi dengan harga bahan baku yang rendah, pertanyaan yang tak terhindarkan muncul: apakah pertumbuhan mungkin pada prinsipnya?

Krisis struktural tidak hanya disebabkan oleh warisan Soviet, tetapi juga oleh alasan lain. Igor Nikolaev mendaftar yang utama: kebijakan ekonomi dan sosial yang salah pada periode terakhir, keterlambatan reformasi yang mendesak, sifat ekonomi berbasis sumber daya, dan rendahnya pangsa usaha kecil dan menengah.

Tanpa reformasi struktural, tidak ada harapan untuk perubahan. Namun pemerintah tidak menyebut mengatasi ketimpangan struktural sebagai tugas utama. kebijakan ekonomi.

“Dengan ketidakseimbangan struktural, ekonomi beradaptasi dengan situasi, dalam beberapa kasus bahkan beberapa pertumbuhan dimungkinkan, tetapi tidak dapat keluar dari krisis,” simpul Igor Nikolaev.

Jebakan pengembangan tengah

Pesimis dengan masa depan dan Wakil Ketua Dewan VEB Sergei Vasiliev. Menurutnya, kami memperkirakan stagnasi untuk jangka waktu 3-5 tahun. Tidak ada jalan keluar tanpa peningkatan investasi, jadi Anda perlu memikirkan di mana mendapatkannya. Namun sejauh ini, pihak berwenang belum menunjukkan pemikiran positif tentang masalah ini.

Agar investasi muncul, sistem keuangan yang memadai harus dibangun di negara ini, mengingatkan Mr. Vasiliev. Ada banyak uang dalam perekonomian, tetapi tidak ada mekanisme yang cukup efektif untuk mengubahnya menjadi investasi modal. Bank terutama terlibat dalam pinjaman jangka pendek, dana pensiun non-negara diblokir oleh keputusan terbaru.

Namun, ada harapan bahwa jika inflasi turun, investasi perusahaan itu sendiri akan meningkat. Namun jika tidak ada aliran modal, maka peluang pertumbuhan investasi akan sangat terbatas.

Dan investasi Rusia sangat dibutuhkan untuk mengatasi jebakan pembangunan menengah yang telah dialami negara tersebut. Esensinya adalah bahwa transisi dari pembangunan industri tradisional ke pembangunan inovatif sudah terlambat, yang pasti akan diikuti oleh peningkatan produktivitas tenaga kerja.

Perkembangan ini disertai dengan arus tenaga kerja yang intensif, peningkatan kisaran barang-barang manufaktur, terutama yang inovatif.

Menurut Sergei Vasiliev, adalah salah untuk mengatakan bahwa pemerintah tidak memahami tantangan ini - ini adalah upaya untuk menciptakan ekonomi baru. Tetapi dalam kasus terbaik, hasil dapat diharapkan tidak lebih awal dari empat tahun kemudian.

Ekonomi yang layak

Hal yang paling mengejutkan tentang ekonomi Rusia adalah vitalitasnya, kata kepala Pusat Penelitian Kebijakan Ekonomi di Fakultas Ekonomi Universitas Negeri Moskow. Oleg Buklemishev. Apapun yang dilakukan untuk itu, ia beradaptasi dengan lingkungannya. Ini terjadi, pertama-tama, dengan mengorbankan sektor usaha kecil dan menengah.

Dan ini bukan yang pertama kali terjadi. Setelah default pada 1999, IMF memperkirakan penurunan 10 persen. Dan ekonomi naik. Kemudian pemerintah Primakov-Maslyukov tidak ada yang mulai rusak, dan bisnis percaya pada prospeknya.

Pemerintah saat ini, menurut pakar dari Moscow State University, sengaja merusak perekonomian.

— Ekonomi telah mencapai batas perkembangannya, — menekankan ekonom. - Dan bagian itu, yang bisa disebut hidup, bersandar pada kebijakan negara: membekukan tabungan pensiun, suku bunga pinjaman yang tinggi. Akibatnya, tidak ada uang lama.

Dalam desainnya saat ini, ekonomi telah melewati puncaknya. Bahkan untuk mencapai pertumbuhan 2%, diperlukan perubahan besar.

“Secara umum, sudah waktunya bagi kita untuk memahami bahwa dalam kondisi saat ini, perkiraan tentang apakah ekonomi akan tumbuh sedikit atau turun sedikit tidak masuk akal,” yakin mantan Menteri Ekonomi Rusia itu. Andrey Nechaev. “Targetnya mencapai pertumbuhan minimal 4 persen. Itu nyata, tetapi dengan implementasi program reformasi yang besar.

Realitas baru dari kompleks konstruksi

Industri konstruksi sangat penting bagi perekonomian. Hampir dua pertiga dari investasi kami dalam modal tetap terkait dengan konstruksi. Namun, sumber pendanaan akan berubah. Seperti yang diperkirakan para ahli, nilai dana sendiri akan meningkat karena penurunan daya tarik sumber kredit. Pentingnya faktor-faktor seperti profitabilitas dan periode pengembalian proyek akan sangat meningkat.

Di sektor konstruksi perumahan, faktor yang menentukan adalah permintaan. Dan itu sangat tergantung pada keadaan pinjaman hipotek. Menurut CEO AHML Alexander Plutnik, ada cadangan besar untuk menurunkan suku bunga. Bersama kami, hanya 20-25% dari jumlah total pinjaman yang diberikan kepada pembangun - sisanya berakhir di kantong perantara.

Sementara itu, pinjaman hipotek merupakan cadangan besar untuk pengembangan industri konstruksi. Hipotek telah tumbuh 22 kali sejak 2004! Tidak ada segmen ekonomi negara lain yang menunjukkan hasil serupa.

Tetapi sangat penting untuk mencapai penurunan suku bunga, Alexander Plutnik menekankan. Setiap titik penurunan mereka meningkatkan jumlah peminjam potensial. Pada akhir tahun 2017, biaya pinjaman rata-rata dapat turun menjadi 10%. Dan pada tingkat 9%, dalam beberapa tahun, komisioning tahunan perumahan dapat mencapai 100 juta meter persegi. m.

Banyak di sini tergantung pada Bank Sentral, pada apakah regulator akan mampu mengatasi inflasi dan mengurangi suku bunga utama. Tetapi sama pentingnya untuk meningkatkan mekanisme pemberian pinjaman: proses ini harus menghilangkan perantara yang tidak perlu.

Pada saat yang sama, perekonomian secara keseluruhan masih dalam keadaan tidak menentu. Seperti yang diringkas Igor Nikolaev, harapan untuk bangkitnya kembali permintaan konsumen dan investasi lebih didasarkan pada keinginan agar hal ini terjadi, dan bukan pada prasyarat objektif. Dan dalam kondisi semua ketidakseimbangan dalam ekonomi Rusia, dengan harga minyak yang relatif rendah dan penerapan sanksi, transisi ke pertumbuhan, sayangnya, tidak diharapkan.

Tampaknya semuanya logis dan benar. Tetapi mari kita ingat bahwa ekonomi sering berperilaku dengan cara yang tidak diperkirakan oleh para analis. Dia memiliki kepribadian yang tidak terduga.

Vladimir GURVICH