Vilka är skatterna för att hyra en lägenhet (bostad)? Bostadsuthyrning: på jakt efter maximal lönsamhet Lönsamhet från att hyra en lägenhet

Enligt lagen är ägaren, som hyr ut personlig bostadsyta, skyldig att betala skatt till staten. Idag är räntan 13 %, men nästa år är en ökning möjlig.

Beskattningen gäller alla personer, både fysiska och juridiska, som gör vinst.

Åtföljs av mottagandet av materiella förmåner.

Därför måste ägaren betala skatt med ett belopp av 13 % för privatpersoner eller 6 % för enskilda företagare.

Det är obligatoriskt att upprätta och registrera om lokalen hyrs ut för mer än 12 månader.

Efter att ha kommit överens om överföringen av rätten att använda lägenheten eller huset till hyresgästen, måste båda parter i transaktionen säkerställa den i ett skriftligt kontrakt.

Uthyrning och uthyrning ska inte blandas ihop, eftersom det i båda fallen upprättas olika typer av kontrakt.

Sidorna kallas hyresvärden och hyresgästen. Detta avtal ger ytterligare boende i den enskilde-arbetsgivarens lokaler och medlemmar av hans familj, till exempel.

När man upprättar ett kontrakt är det nödvändigt att ta hänsyn till eventuella svårigheter, kontroversiella punkter. Det ska finnas en beskrivning av fastigheten som finns i lokalen, dess utseende, villkoren för att lösa tvister, avsluta transaktionen och så vidare.

Det ifyllda kontraktet ska registreras. Denna procedur utförs FTS och stadsförvaltning.

För detta behöver du dokument:

• , för bostäder;
• civila pass för parterna i avtalet;
• till lokalerna;
• 3 exemplar av kontraktet;
• hyresvärdens utlåtande;
• fullmakt, om åtgärderna inte utförs av ägaren;
• kvitto betalt.

Registreringen tar lite mer tid 2 veckor. Du kan skicka in ett paket med dokument själv, skicka det med ett värdefullt brev med en lista över bilagor eller online.

Om bostäder kommer att hyras under en period på mindre än 12 månader, kan kontraktet inte registreras (artikel 609 i den ryska federationens civillag).

Beräkning av personlig inkomstskatt från ägaren vid uthyrning av bostad

Oavsett om du är registrerad eller inte, ägaren ska betala skatt till statsbudgeten, eftersom det gör en vinst (föremål för beskattning).

För att fastställa beloppet som ska betalas måste en månatlig betalning anges i kontraktet.

Detta görs en gång om året. Tidsfristen för att betala personlig inkomstskatt 2015-2016 är satt till maj året efter det år då lägenheten hyrdes ut.

Deklarationen godkänns av skattekontoret på bostadsorten för bostadsägaren. Den nuvarande skattesatsen är 13% .

Om skatten inte betalas kan skattemyndigheten böta ägaren för ett stort belopp.

Ägaren av lägenheten gör beräkningen av skatten på egen hand. Deklarationsformuläret måste hämtas från samma federala skattetjänst.

Vid beräkning av beloppet måste följande nyanser beaktas:

Anställda av Federal Tax Service kommer att ge ägaren av lokalerna detaljer för betalning.

Skattebeloppet beräknas enligt följande formel:

H \u003d A * C * 13 %,

H- Skattebeloppet som ska betalas.
MEN- hyra (anges i kontraktet);
FRÅN- antalet månader under vilka lägenheten hyrdes ut;
13% - Skattesats för 2015.

Om lägenheten är upplåten specifikt, det vill säga till en juridisk person, ska hyresvärden själv innehålla skatten. Det lägger bara till 13% till hyran. Staten utser honom till skatteombud i sådana förhållanden.

Förfarandet för att betala personlig inkomstskatt på inkomst från uthyrning av bostad

Efter att ha fyllt i deklarationen och bifogat kontraktet och personliga dokument till den, besök skattekontoret. Fråga anställda om bankuppgifter.

Du kan göra en betalning och genom posten. Du kan också praktiskt taget betala för det ifyllda kvittot via vilken bank som helst online från ditt bankkonto.

Du kan betala skatten en gång per år eller genom att göra förskottsbetalningar inom 12 månader. Huvudsaken är att ägaren senast i maj innevarande år efter rapporteringen har helt betalat av skatteavgifterna.

Om ägaren är registrerad som företagare måste han också lämna in en deklaration till Federal Tax Service. Men förutom skatt, försäkringsbetalningar till Ryska federationens pensionsfond, som överstiger 30 tusen rubel per år.

Vid användning av patent betalar en enskild företagare sin kostnad och 50 % försäkringsersättning.

Är hyresgästen belagd med skatter och avgifter?

Den som hyr lokalen betalar inte skatt.

Hans enda skyldighet är att betala hyran till hyresvärden i tid och i sin helhet. Om avtalet innehåller en klausul om nödvändighet blir detta obligatoriskt även för boende.

Ett undantag är fallet när det står i själva kontraktstexten skatten ska betalas av hyresgästen.

Då är företaget skatteombud för sin anställde och betalar skatt i stället för ägaren av lokalen, men på dennes bekostnad.

Konsekvenser för husägaren vid vägran att registrera kontraktet och utebliven skatt

Om fastigheten är uthyrd för mer än ett år, kontrakt måste registreras.

Skattebeloppet kan sänkas avsevärt genom att registrera sig som enskild företagare. När en företagare väljer en "förenkling" så inkluderar hans skyldigheter att betala för allt 6 % av erhållen vinst.

Om det görs utan registrering av kontraktet och följaktligen utan att betala skatt, kommer ägaren att straffas.

Naturligtvis kommer sanktioner endast att tillämpas om den federala skattetjänsten på något sätt blir medveten om detta faktum.

Om deklarationen inte har lämnats in och skatten har betalats, står ägaren inför en straffavgift - ett vite på 5 % av vinstbeloppet specificeras i deklarationen för varje månad av försening (artikel 119 i Ryska federationens skattelag).

Om även efter böterna inte ägaren betalar skatten, kommer påföljderna att öka med ytterligare en 20 % av det belopp som inte ingår i budgeten. Lägsta böter är 1000 rubel.

Dessutom kan även straffrättsligt ansvar för skatteförnimmelse åläggas ägaren av lägenheten. Det inträffar i händelse av att skatter är dolda i särskilt stor skala ( över 600 tusen rubel), som ägaren fick betala upp till 3 år.

Artikel 198 i den ryska federationens strafflag bestämmer bötesbeloppet i detta fall - 100-300 tusen rubel. Ett alternativt alternativ är tvångsarbete i upp till 12 månader, gripande, fängelse i upp till ett år.

Men för att få tillbaka den faktiska skatten och / eller böterna måste skattekontoret bevisa i domstol faktumet av olaglig uthyrning. I praktiken är sådana fall sällsynta.

Även om en anställd vid polisen eller åklagarmyndigheten kommer till lägenheten och är intresserad av personerna som bor i bostaden, är det mycket svårt att bevisa anställningsförhållandet.

Invånarna presenterar sig ofta som vänner, släktingar och bekanta.

Dokument som bekräftar överföringen av pengar, ofta ingen upprättar, begränsade till muntliga överenskommelser.

Om hyresvärden ändå inte vill betala skatten bör du inte begränsa dig till ett muntligt avtal.

mer ändamålsenligt ingå ett avtal för vederlagsfritt bruk, vilket garanterar åtminstone fastighetens och lokalens säkerhet i sin ursprungliga form.

Annars kan ägaren inte få betalning, hitta en skuld eller trasiga möbler i lägenheten.

Video: Hur beräknar man hyresinkomstskatt?

Programmet förklarar vilka skatteplikter ägaren-hyresgästen måste betala.

Det diskuteras med vilket belopp och under vilken tidsperiod personlig inkomstskatt betalas på hyresintäkter, hur förfarandet för att lämna in deklaration och själva betalningen av skatten går till, hur ägaren minimerar den skatt som ska betalas.

Bostäder i Moskva är så dyra, och avkastningen från att hyra lägenheter är så låg att det kan motivera investeringen först efter decennier

Text: Nadezhda Nikolaeva

För ryssar har köp av fastighet alltid ansetts vara en pålitlig investering av fria medel. Faktum är att 5-10 år på en växande marknad var det en lönsam tillgång för investerare. Men nu, när fallet i fastighetspriserna ersätts av stagnation, och utvecklarna inte längre drömmer om stigande priser, är ett sådant köp mycket riskabelt. Och om man tar hänsyn till de nya reglerna för beräkning av skatt vid vidareförsäljning kan investeraren gå med förlust.

För närvarande lämnas investerare att bara lita på hyresintäkter - de medel som kan erhållas från uthyrning av bostäder. Elite.RU-portalen bestämde sig för att ta reda på från representanter för fastighetsbyråer om det är motiverat att köpa en lägenhet specifikt för uthyrning eller om marknaden förblir hos icke-professionella hyresvärdar.

Direktör för Elitfastighetsavdelningen Est-a-Tet Anna Karpova

– Lönsamheten från uthyrningsverksamheten i högprissegment såg, även under perioden med marknadstillväxt, ganska blygsam ut. Om man jämför med europeiska städer, så nådde avkastningen från uthyrning i vissa 7-8% per år. Under de "feta" åren i Moskva översteg denna siffra inte 5% per år. Hittills varierar avkastningen på dyra hyreslägenheter inom 2-4 % per år, och återbetalningstiden är från 20 år.

Det är omöjligt att kalla uthyrningsverksamheten i premium- och elitsegmentet lönsam

För att beräkna avkastningen tas någon idealisk formel - köpeskillingen divideras med den genomsnittliga hyreskostnaden. Totalt, med betalning av verktyg, kan alla kostnader för att underhålla en lägenhet per månad nå upp till 80 tusen rubel. Till exempel är återbetalningen för en trerummare cirka 35 år. Det är alltså omöjligt att kalla uthyrningsverksamheten i premium- och elitsegmentet lönsam, men det är en stabil månadsinkomst.

Nu finns det nästan inga köpare av nya byggnader på marknaden som är fast övertygade om att de kommer att hyra ut den köpta lägenheten och ägna sig åt professionell uthyrning. De flesta av våra kunder bestämmer hur de ska använda fastigheten redan när de får nycklarna – om de ska bo där själva eller bosätta vuxna barn, sälja vidare eller hyra ut den.

Point Estate Managing Partner Pavel Treivas

– Före krisen var bruket att hyra ut mycket mer utbrett. Idag finns det praktiskt taget inga människor som är villiga att investera i en instabil och lågavkastande verksamhet. Under de senaste två åren har den privata uthyrningsverksamheten tappat mycket av sin lönsamhet inom alla marknadssegment. Avkastningen från 7-8% 2007 har nu sjunkit till 3-4%. Och om vi tar hänsyn till driftstopp (tiden då lägenheten lämnas utan hyresgäster), vilket händer om ägaren överskattar hyresnivån, sjunker den till 2-3%.

Det bör noteras att under de senaste två åren i elitsegmentet på hyresmarknaden har alla betalningar gjorts i rubel. Och om tidigare ägaren, som hyrde en lägenhet för 5 tusen dollar i månaden, fick 155 tusen rubel, fortsätter han idag att hyra den för 155 tusen rubel i månaden, men hans inkomst är bara 2,4 tusen dollar.

Risken att investera i köp, reparation och marknadsföring av din fastighet och sedan stå utan hyresgäster är mycket stor

Situationen förvärras av ett överflöd av erbjudanden från ägare som vill hyra ut bostäder. Idag hyrs också en lägenhet ut av investerare som väntar på att marknaden ska börja växa och fastigheter kan säljas till ett högre pris. Det finns dock ganska många på marknaden som hyr lägenheter som de ärvt till exempel av sin mormor. De genomför inga fastighetsaffärer för att öka lönsamheten, de köper, säljer inte, "spelar" inte på marknadsprisfluktuationer, de får helt enkelt en liten stabil hyresinkomst. Därför är risken att investera i köp, reparation och marknadsföring av din fastighet, och sedan stå utan hyresgäster, mycket stor.

Direktör för avdelningen för Elite Real Estate "Metrium Group" Ilya Menzhunov

– Hyresmarknaden är i en djup kris, under det senaste året har snitträntan minskat med 15 %. Som ett resultat överstiger avkastningen från uthyrning, till exempel i ekonomiklassen, inte 4-6% per år. Och högbudgetsegmentet lider på grund av den minskade effektiva efterfrågan och sanktioner, vilket tvingade många västerländska företag att sluta samarbeta med Ryssland.

I dagens verklighet är en bankinsättning en mer lönsam investering

Internationella företag började återkalla sina anställda, nämligen expats utgjorde ryggraden i hyresgästerna. Detsamma gäller inhemska affärsmän och toppchefer från regionerna som hyrt lägenheter för tjänsteresor. Som ett resultat av detta minskade också investeringsefterfrågan.

I den nuvarande verkligheten är en mer lönsam investering en bankinsättning, vars avkastning varierar från 7 % till 12 %. Därför blir lägenheter för uthyrning som regel en konservativ investering som syftar till att spara snarare än att öka medel. Och som ett resultat av den nuvarande situationen överstiger inte andelen investeringstransaktioner idag 10%.

TWEED generaldirektör Irina Mogilatova

– I elitsegmentet köper inte mer än 5 % av köparna lägenheter med sikte på att hyra ut. Motiven för sådana klienter kan vara olika. Till exempel hade vi en kund som köpte flera lägenheter i Moskva och åkte för att bo utomlands. Hennes mamma, som blev kvar i Ryssland, lever på pengarna från hyran. Det händer att fastigheter köps in för framtida bruk av små barn, och för att lägenheten inte ska stå stilla hyrs den ut. Jag skulle jämföra uthyrningsverksamheten med en bankdeposition. Även om återbetalningen av uthyrningsverksamheten förstås är ganska lång. Till exempel, om du hyr ut ett hem för en miljon dollar och tjänar 60 000 dollar per år, kommer det att ta cirka 20 år att betala tillbaka investeringen. I genomsnitt är återbetalningstiden för elitföretag från 10 till 15 år.

Elena Kulikova, chef för Savills leasingavdelning i Ryssland

– De flesta av våra kunder-hyresvärdar är ägare som betraktar investeringar för uthyrning som ett visst steg som löser deras aktuella problem: sparande, investeringar för vidareförsäljning, tillfällig uthyrning av lägenheter köpta till dem själva, barn eller föräldrar, etc. Under de senaste fyra åren , marknadens genomsnittliga avkastning på högbudgetlägenheter för uthyrning har minskat med 1 % och ligger nu på 4 % per år. Samtidigt talar vi om förstorade "uppskattningar", det vill säga utan att ta hänsyn till skatter.

Managing Partner för Vetenskapsakademien Spencer Estate Vadim Lamin

– Enligt min mening är en special att hyra nu helt olönsam. Naturligtvis, om en framgångsrik variant av en lägenhet har dykt upp, där till exempel barn kommer att bosätta sig om fem år, varför inte, eller ungefär liknande alternativ. Faktum är att för att få minst 5% lönsamhet måste du försöka mycket hårt för att optimera processen.

Dessutom blir situationen värre - hyrespriserna växer åtminstone inte, till skillnad från elräkningar och skatter. Den senaste tiden har näringslivet och elitsegmentet sjunkit markant. Först och främst på grund av den minskade effektiva efterfrågan. Feta tider, då 10-12% lönsamhet var normen, har långa och, verkar det som, oåterkalleligt försvunnit.

– Idag har andelen investeringsköp minskat något inom alla segment. I slutet av 2014, i masssegmentet, kunde andelen investerare nå 40 %, nu är den cirka 14 % i businessklassen och 33 % i ekonomi- och komfortklassen. Samtidigt är det svårt att peka ut andelen av dem som tänker sätta den i drift och som tänker hyra ut den.

Bara de som ärvt lägenheten står kvar i svart

Hyresavkastningen sjunker. Detta påverkades av en minskning av befolkningens allmänna solvens under krisen - någon förlorade sitt jobb, tvingades flytta från Moskva till regionen eller återvända till regionerna, och så vidare, det vill säga det fanns färre potentiella hyresgäster. Det finns inget sätt att helt och hållet inkludera kostnaden för att betala skatt (köp av patent eller personlig inkomstskatt) i hyrespriset - detta kan alienera majoriteten av hyresgästerna (i första hand i masshyressegmentet, förstås).

Alla är väl medvetna om att fastighetsmarknaden just nu är i kris. Men ändå hyr majoriteten av lägenhetsägarna fortfarande ut sina bostäder till hyresgäster – för dem är detta ytterligare en inkomstkälla. Så hur exakt beräknas skatten för att hyra ut en lägenhet? Vilket ansvar har överträdarna? Låt oss diskutera detta mer i detalj.

Hur hyrs en fastighet ut?

Om du äger en bostad och vill hyra ut den ska du följa följande ordning.

Ingående av ett avtal

Utifrån bestämmelserna i lagkrav måste avtalet mellan båda parter formaliseras skriftligen - som ett kontrakt. Det finns ingen strikt definierad form, men den bör bestå av:

1. Avtalets föremål - det vill säga lägenheter (rum). Avtalet ska innehålla en uppgift om fullständig adress.
2. Beräkningsordning. Den här kolumnen inkluderar betalningsbeloppet och tidpunkten för betalningarna. Oftast betalar hyresgästen månadsvis (men kvartalsvis betalning är också möjlig). Beloppet måste fastställas. Du kan också beräkna hyran tack vare kalkylerna.
3. Uppgifter om parterna (personuppgifter, registreringsadress, TIN).
4. Datum och platser där avtalet träffas.

Det är möjligt att ta med andra uppgifter i kontraktet – om de är viktiga för dig.

Hur länge kan ett sådant avtal gälla?

Var noga med att skriva ner tidsperioden för dess giltighet i kontraktet. Som regel ingås de för en period av 30 dagar till 5 år. Om löptiden inte är specificerad kommer den maximala löptiden på 5 år att beaktas. Därför måste detta ögonblick anges tydligt.

Ange villkoren för förtida uppsägning av kontraktet.

Efter att kontraktet är upprättat måste båda parter sätta sina underskrifter. Därefter blir dokumentet juridiskt bindande. Ingenting behöver attesteras.

Om avtalet är långsiktigt måste det registreras hos Rosreestr. Om detta inte görs kan de kontrollerande myndigheterna bli intresserade av dig. Om du vill slippa betala skatt, teckna ett avtal på 10 månader.

En handling som återspeglar acceptans och överlåtelse av bostad

Vid överlåtelse av bostad enligt ett hyresavtal är en lämplig lag obligatorisk upprättad. Den ska ha det datum då hyresgästen flyttade in. Det är bättre att ange allt som finns i bostaden - för att skydda dina intressen.

Betalningsbevis

Efter att ha undertecknat avtalet och överfört bostaden till hyresgästens användning har du rätt att kräva betalningar från honom (baserat på de angivna villkoren). Det är bäst att registrera varje överföring av medel skriftligt - på så sätt kan du undvika olika tvister. Betalning enligt avtalet kan ske enligt följande:

1. Hyresgästen ger dig beloppet i dina händer. En sådan överföring måste utföras med ett kvitto. Den anger belopp och datum, sedan måste båda parter skriva under. Således bekräftas följande faktum: hyresgästen betalade, du fick pengarna.
2. Det finns ett alternativ med kvitto på pengar till ditt nuvarande konto i form av en banköverföring. Det här alternativet har vissa fördelar: du behöver inte tilldela personlig tid och träffa hyresgästen, en bankinstitution är ansvarig för att intyga betalningskvitton och order - med andra ord är det här alternativet mycket mer tillförlitligt än ett kvitto.

Det måste sägas att de uppenbara fördelarna med icke-kontanta betalningar inte spelar någon roll: ägarna föredrar att köra upp till hyresgästerna personligen (till sitt eget boende). Samtidigt kontrollerar de om allt är bra med deras fastighet.

Utöver hyresbetalningar måste hyresgästerna betala för alla typer av verktyg - detta måste återspeglas i kvittot. På så sätt slipper du fel i beräkningar.

Skatt på att hyra lägenhet: allt om dokumentation, beräkningar och tidsintervall för betalning

Om du bestämmer dig för att hyra ut din egen lägenhet måste du betala skatt. Det finns en mängd olika beskattningsalternativ för att hyra en lägenhet - låt oss nu prata i detalj om de mest grundläggande.

Vilka är skatterna på att hyra ut en lägenhet?

Betalning av personlig inkomstskatt

Denna metod är den mest bekväma, eftersom hyresvärden i denna situation inte behöver registrera något. Ingen ytterligare dokumentation behövs. En deklaration upprättas helt enkelt med hjälp av en särskild blankett. Detta följs av dess inlämnande till skattemyndigheten. En speciell blankett kan tas på följande sätt:

• Genom att själv ansöka om blankett hos skattemyndigheten på bostadsorten. För att fylla i det, använd ett speciellt prov - det kommer att tillhandahållas till dig på plats.
• Det finns ett alternativ att ladda ner formuläret med hjälp av den officiella webbplatsen för IFTS och fylla i det själv.
• Det sista sättet är att registrera sig på Federal Tax Services webbplats, fylla i formuläret via det "personliga kontot" och skicka det via e-post.

Det är inte så svårt att skriva en deklaration. Du speglar dina personuppgifter i dokumentet, anger inkomsten från att hyra en lägenhet. Föreskriv hela avgiften - 13%.

I det här förfarandet är det viktigaste att lämna in deklarationen och betalningen av skatt i tid:

1. En ifylld handling i särskild form för 2017 ska lämnas in till skattemyndigheten före den 30 april 2018.
2. Skatten ska vara betald före den 15 juli 2018.

IP på USN

Ett annat alternativ för laglig uthyrning av bostäder enligt ett hyresavtal är registrering av en IP med hjälp av det förenklade skattesystemet. Denna metod har både fördelar och nackdelar. Det verkar som att du kommer att behöva betala inte 13%, utan bara 6%. Men i det här fallet måste du betala ett fast belopp till Ryska federationens pensionsfond varje år - 23 000 rubel. Det kommer också att bli obligatoriskt att gå igenom registreringsprocessen, och detta:

• insamling av dokumentation (id-kort, ansökningar);
• betalning av statlig tull 800 rubel;
• skicka dokumentation till skattemyndigheten på platsen för registreringsprocessen (på valfri metod - vilken du föredrar);
• kvartalsvis betalning av förskottsbetalningar - 6% av hyresbeloppet.

Om dokumentationen är korrekt ifylld kommer du efter 3 dagar att få ett registreringsdokument och göra en lämplig inmatning i Rosreestr.

Efter det gör vi allt som nämnts tidigare - vi fyller i formuläret för det förenklade skattesystemet, vi beräknar avgiften (endast nu till en annan taxa). Överföring av pengar till budgeten - per kvartal.

Inkomst från att hyra en lägenhet innebär betalning av både en schablonskatt och ett bidrag till en utombudgetartad organisation (om du är en enskild företagare). Om bostad hyrs av dig personligen - utan att registrera den arbetande personalen, måste du betala 23 153 rubel. Eventuella bidrag måste överföras före årets slut - senast den 31 december. Efter en lika kvartalsvis betalning av avgifter är en nedsättning av skattebeloppet möjlig. Räntan kommer att vara 6%. Skatteavdrag för att hyra lägenhet görs enligt följande:

1. Kvartalsavgifter.
2. Inlämning av den slutliga deklarationen som visar alla betalningar som överförts till fonder utanför budgeten.
3. Skatteberäkning med 6 % skattesats.
4. De överförda försäkringspremierna dras av från skattebeloppet.
5. Skillnaden ska betalas enligt samma scenario som förskottsbetalningen.

Med tanke på den enorma mängden kostnader och registreringsprocessen kan detta alternativ knappast kallas lönsamt för ägaren av lokalen.

Hyresvärd på patent

Skatten för att hyra ut bostad kan betalas enligt följande – genom att utfärda patent. Nyansen i att förvärva ett patent ligger i "förskottsbetalningen" av avgiften. Med andra ord betalas den potentiella årliga vinsten. Denna möjlighet föreskrivs uttryckligen i lagen. Ryska Federationen. Storleken bestäms av den lokala förvaltningen. Du kan köpa patent för alla aktiviteter. Den är giltig i sex månader eller ett år.

Förvärv av ett patent är möjligt först efter att IP har utfärdats. Gå sedan till den lokala IFTS. Utfärdandet av ett patent tar inte mer än fem arbetsdagar. Den träder i kraft från och med datumet för utfärdandet.

PSN kan användas av lägenhetsägare som hyr ut inte en utan ett visst antal bostadslokaler. Med andra ord de som tjänar mycket. Nyansen är denna: skattebasen (trolig förmån) har ofta en högre skattesats. Och även om storleken på basen var begränsad till 1 000 000 av Rysslands lagstiftning, har lokala myndigheter möjlighet att öka den 10 gånger för de som är enskilda företagare.

Att hyra en lägenhet utan att betala skatt

Det finns en mängd olika alternativ för hur man inte ska betala skatt på att hyra en lägenhet.

Det är till exempel möjligt att överlåta en lägenhet enligt ett hyresavtal för en period som är mindre än ett år - det här är det enklaste alternativet. Detta kommer att kräva korrekt utarbetande av kontraktet.

Den första egenskapen som måste beaktas vid upprättandet av detta avtal är att det måste vara registrerat hos Rosreestr. Detta kommer att behövas i situationen om kontraktet är långsiktigt. Efter att ha lämnat in en ansökan om registreringsprocessen bör du förvänta dig överföring av dina personuppgifter till skattekontoret. Således kommer du att bli skyldig att betala en årlig betalning på 13% av den totala vinsten.

Denna situation löses på ett ganska enkelt sätt - ett hyresavtal ingås för 8 månader. Och det är allt, skatten för att hyra ut bostad behöver inte längre betalas.

Skriv följande i avtalet:

1. Det datum då avtalet upprättades.
2. Personuppgifter från båda parter.
3. Uthyrningstid - högst 11 månader.
4. Beloppet och förfarandet för överföring av medel.
5. Vilka skyldigheter och rättigheter har varje part?
6. Vilka påföljder kommer att utdömas om poängen överträds.
7. Hur kan betalningsbeloppet ändras?

Som ni ser finns det alternativ för att inte betala skatt på att hyra ut bostad.

Hur kan du annars undvika att betala

På flera sätt:

1. Ovanstående - ingående av ett avtal för 363 dagar. Denna tidsperiod är den maximala för hyra.

Många ägare av bostadslokaler försäkrar sig genom att teckna ett avtal med kunden, vars löptid är 10 månader. Nej.

En viktig punkt - tidsperioden för avtalet måste vara kortare än ett år.

2. Ingående av ett avtal om användning på fri basis. Detta är ytterligare ett sätt att undvika konflikter med tillsynsmyndigheter.

Det speglar samma krav som i ett vanligt kontrakt mellan en hyresvärd och en hyresgäst. Med ett undantag återspeglar de inte ett specifikt belopp, eftersom ett sådant dokument gör det möjligt att bo i en lägenhet utan att betala någonting. I en sådan situation kommer varken brottsbekämpande myndigheter eller skatteverket att fånga hyresvärden på att få pengar från hyresgästen. Det vill säga, de kommer inte att anklaga en person för att dölja sin egen inkomst.

Men den här metoden, som gör att du inte kan betala skatt på att hyra en lägenhet, är en allvarlig risk. Om betalningen diskuteras muntligt finns det en chans att stöta på en hyresgäst - en bedragare.

3. Du kan förstöra all dokumentation.

Deklarationen lämnas till skattemyndigheten från januari till april. När denna tidsperiod är slut, förstör du bara dokumentationen och ingår ett nytt avtal.

4. Det är möjligt att inte sluta avtal med hyresgästen.

Det finns inget undertecknat avtal - det betyder att det inte finns några medel. Med andra ord, ägaren av bostaden har helt enkelt inga skulder till staten. Men detta är ett mycket riskabelt alternativ - och inte bara för hyresvärden, utan även för hyresgästen. I en sådan situation kan ingen garantera betalning och genomförandet av sådana avtal.

Nu vet du mycket väl inte bara hur du ska betala skatt för att hyra en lägenhet, utan också i vilka situationer det kan undvikas.

Vilken typ av ansvar är möjligt vid utebliven skatt

Vi har tidigare beskrivit förfarandet för att formalisera ett hyresavtal och genomfört en jämförande analys av vilken skatt på att hyra en lägenhet för en privatperson som skulle vara mer fördelaktigt specifikt i din situation.

Men alla är väl medvetna om att endast ett fåtal ägare av bostadslokaler interagerar med myndigheterna på laglig grund. Ett stort antal ägare försöker dölja sina vinster och själva faktumet att hyra. Sådana värdar föreskriver inte på något sätt fördelen som erhålls på formuläret. Vad är risken för överträdare av Ryska federationens lagstiftning i en sådan situation?

Hur överträdare identifieras

Att hyra en bostad av en privatperson och inte betala skatt kan offentliggöras med hjälp av grannar. Om hyresgästerna bullrar, stör resten av de boende i huset, gör olika störningar i entrén, kan du vara säker på följande:

• Varje medveten granne kommer att rapportera situationen till polisen utan att misslyckas.
• Även sådan information kan överföras till myndigheterna av offentliga institutioner som ansvarar för att säkerställa ordning (naturligtvis om de finns).

Omedelbart efter att ha fått information om potentiella illegala aktiviteter bör man förvänta sig hans ankomst. Han kommer att förhöra alla grannar, ta reda på vem som bor var. Det vill säga, det kommer att beräkna potentiella illegala hyresgäster.

Därefter kallas ägaren till lokalen till ett samtal. Hans personliga dokumentation och rättigheter kontrolleras, vilket bekräftar att han är ägare till fastigheten. All information återspeglas i form av skriftliga uttalanden och förklaringar. Om dessa uppgifter räcker för att bevisa olagligheten i att hyra ut bostad, överförs uppgifterna till den lokala skattemyndigheten.

Ett annat alternativ för att identifiera en gärningsman som inte betalar skatt för att hyra en lägenhet är att använda databasen Rosreestr. Det är i det som registreringsprocessen för hyresavtal genomförs, vars tidsperiod är mer än ett år. Samtidigt kan husägaren, som vi redan har sagt tidigare, sluta ett avtal för en kortare tid – till exempel på 10 månader.

Viktig poäng: varken den federala lagen, inte heller Ryska federationens civillag föreskriver obligatorisk registrering av ett hyresavtal.

Några ord om vad som sägs i denna fråga i rättspraxis

Om Federal Tax Service har allvarliga dokumentära skäl som tyder på en överträdelse, överförs ärendet till domstolen.

Om skatteverket inte har ett hyresavtal

Om företrädare för skatteorganisationen inte har stödbevisning – det vill säga själva hyresavtalet, blir det svårt för dem att bevisa att hyresavtalet faktiskt existerar.

Grunden i en sådan situation för åklagaren framförde följande - grannarnas vittnesmål. De senare säger att det finns medborgare som inte har uppehållstillstånd där. Frekventa byten av hyresgäster rapporteras.

Många "företagsamma" ägare av bostadslokaler i en sådan situation uppger ofta följande: det finns släktingar i lokalerna, och de har all rätt att inte betala för boende (det vill säga allt ligger inom lagen).

Men då måste ägaren av lägenheten vara beredd på det faktum att domstolen kommer att kräva att bevisa släktskapet. Det är värt att notera en så viktig nyans: bedrägeri i domstol är ett möjligt ansvar för att ge falskt vittnesmål. Så detta rekommenderas inte.

Och trots allt ovan rapporterar bestämmelserna i rättspraxis att grannarnas "uppsägningar" nästan aldrig blir bevis på hyresbostäder.

Om skatteverket äger arrendeavtalet

Det här är en svårare situation. Men även här finns det olika sätt beteende, eftersom det faktum att medlen överfördes ännu inte har bevisats. Detta kan göras vid mottagande av pengaöverföringar på kort. Om en person får pengar "kontant", bekräftar inte betalningen för att hyra en lägenhet i en sådan situation någonting (det bör inte heller finnas några kvitton). Som regel försöker kränkande hyresvärdar alltid att formalisera ett avtal om gratis användning. Du behöver med andra ord inte betala något för det. Faktum är att ägaren av lokalen får pengar från hyresgästerna direkt – det vill säga kontant. Det finns ingen dokumentation för denna situation.

Utdömande av straff, böter. Att ta till straffansvar

Och även om det ibland inte är så lätt att bevisa att en person går med vinst genom att illegalt hyra ut en bostad, så uppstår sådana situationer. Vad ska gärningsmannen vara beredd på?

Huvudanspråket från myndigheterna är följande:ägaren till lokalen fick en vinst, men delade den inte med staten. Skatteinspektionens första krav, som bevisade förekomsten av ett hyresavtal, är återbetalning av skulder på alla betalningar. Detta belopp kommer att kompletteras med följande betalningar:

1. Påföljder för att skatten inte betalats. Detta är 20 % av den uteblivna avgiften.
2. Påföljder för underlåtenhet att lämna in en deklaration. Det är 5 % för alla försenade månader. Inlämning av dokumentet måste ske senast den 30 april. Om du den 1 september innevarande år betalar av skulden på avgifter för det föregående, tvingas du betala ytterligare ett vite. Men böterna får inte överstiga 30 % av skulden.
3. Påföljder för sena skattebetalningar. Beräkningen av indikatorn utförs på följande sätt: för vilken dag som helst, från och med den dag då den senaste betalningen gjordes (denna bestämmelse är skriven i

Ryska federationens skattelag) och fram till den dag då betalningen görs i efterhand. För att beräkna straffavgiften används följande formel: P = 10,5% / 300, där 10,5 är centralbankens refinansieringsränta.

Om överträdelsen av lagbestämmelserna erkänns som upprepad, följer skärpningen av ansvaret. Överträdaren kommer att tvingas betala dubbelt så mycket som det borde vara.

I den här artikeln berättade vi om vilken skatt du behöver betala för att hyra en lägenhet, och vilket ansvar som väntar på lagöverträdare. Således vet du nu hur du betalar skatt för att hyra en lägenhet (och i vilka situationer det inte är nödvändigt att betala den), samt vilka alternativ och nyanser av betalningen är.

Det finns olika beskattningsmöjligheter för att hyra lägenhet, som beror på om du är enskild företagare eller privatperson.

Det finns två sätt att få inkomst från bostadsfastigheter – genom en lönsam försäljning och uthyrning av bostäder. Dessutom, om vi i det första fallet talar om ett engångskvitto av medel, så kan fastighetsägaren i det andra fallet räkna med långsiktig passiv inkomst, vilket gör denna strategi likadan som att placera besparingar på en bankinsättning.

Men ryssarna anser uthyrning av bostäder mer än effektivt sätt inkomster än bankinlåning. Enligt resultaten från omröstningar av analytiska centrum Nationell byrå finansiell forskning, utnämnde medborgarna köp av fastigheter som den mest tillförlitliga investeringen (49%). "Köpare som väljer uthyrningsvägen får ett visst belopp från månad till månad, men samtidigt är återbetalningstiden 15-18 år lång", säger Natalia Kuznetsova, generaldirektör för fastighetsbyrån Bon Ton.

Enligt INCOM-Nedvizhimost hyrs för närvarande 44 644 bostadsfastigheter ut endast inom Moskvas gamla gränser, varav 88 % är lägenheter och 12 % är rum. Under året ökade det totala utbudet med 27,5 %. Det vill säga att antalet moskoviter som hyr bostäder har ökat med drygt en fjärdedel under denna period.

”Tillväxten i hyresutbudet är ett bevis på den sociala otryggheten hos ett betydande skikt av befolkningen. För många blir faktiskt uthyrning av bostäder den huvudsakliga inkomstkällan”, kommenterar Oksana Polyakova, biträdande direktör för INCOM-Nedvizhimost lägenhetsuthyrningsavdelning.

Enligt Miel-Arenda är enrumslägenheter idag de mest efterfrågade på hyresmarknaden. Mer än 30 % av alla hyresgäster letar efter just ett sådant boendeformat, även om under krisen också andelen rum på hyresmarknaden ökade.

Hyresgäst med bolån

De främsta anledningarna till rentierstrategins popularitet är volatiliteten i valutor och bolån. I samband med rubelns försvagning vägrar många säljare att sälja objektet till förmån för att hyra ut det. Dessutom har majoriteten av lägenheter som köpts för efterleverans nyligen förvärvats med hjälp av inteckningslån, säger Oksana Polyakova.

För uthyrning överväger köpare oftast alternativ i Moskva med ett bekvämt läge och närhet till tunnelbanan, företräde ges till färdiga lägenheter.

Investerarnas glöd avtog dock gradvis allt eftersom bostadsmarknaden utvecklades moderna Ryssland. Idag, enligt Natalia Kuznetsova, är andelen investeringstransaktioner på den primära marknaden upp till 4-5%. Som jämförelse: enligt CIAN var andelen investeringstransaktioner i nya byggnader för ett år sedan 9 % och i början av 2000-talet nådde den 35 %.

"Problemet med den här strategin är den långa återbetalningstiden. Avkastningen är upp till 7 % per år (för projekt i komfortklass), vilket inte täcker den verkliga inflationsnivån”, tror Kuznetsova.

Samtidigt kan inlåning enligt henne inte kallas ett mer lönsamt alternativ – deras genomsnittliga marknadsavkastning är ganska jämförbar med avkastningen från att hyra ut bostäder.

Deposition eller lägenhet

Företaget "BEST-Novostroy" jämförde lönsamheten från leasing med lönsamheten från att placera medel på deposition.

"Med hänsyn till fluktuationer i räntor på rubelinsättningar och förändringar i genomsnittliga budgetar för köp av ett objekt (som jämförelse tog vi en 2-rumslägenhet i en ny byggnad), förblir lönsamheten från att hyra nästan jämförbar med lönsamheten från placering på en insättning," kommenterade styrelseordföranden för företaget " BEST-Novostroy" Irina Dobrokhotova.

Men glöm inte detaljerna. Insättaren får den högsta räntan om han inte tar ut dem och inte fyller på depositionen före utgångsdatumet, medan medlen från uthyrningen kan spenderas månadsvis för deras egna behov, eller de kan skickas till en påfylld deposition. Därmed kan ägaren av lägenheten få en dubbel förmån, noterar Dobrokhotova.

Men att hyra en lägenhet har sina baksidor, sa hon. Dessa är behovet av att betala personlig inkomstskatt (den kan sänkas från 13% till 6% genom att förvärva ett patent eller agera som enskild företagare), behovet av att betala fastighetsskatt, samt avskrivningskostnader (pågående reparationer). Också bland nackdelarna är risken för inkomstbortfall vid tidig uppsägning av kontraktet med hyresgäster. Ombudsavgifter kan tillkomma om lägenheten hyrs ut genom mäklare.

För att inte betala en provision till en mäklare letar vissa hyresvärdar efter hyresgäster genom att lägga upp annonser på webbplatser, meddela vänner och bekanta, etc. Men detta blir mindre och mindre populärt: hyresvärdar får reda på att de kan betjänas gratis av fastighetsbyråer med en egen databas över fastigheter.

Enligt INCOM-Nedvizhimost har således andelen oberoende hyresvärdar under tre år minskat med 25 procentenheter till 20 %. Hösten 2015 var det 45%, ett år senare - 32%, och 2017 - bara 27% av husägarna försökte agera på egen hand.

Glöm inte nackdelarna med att placera medel på insättning. Om licensen återkallas eller banken går i konkurs kvarstår risken för utebliven återbetalning av insättningen vid placering av ett belopp över 1,4 miljoner rubel. En annan betydande nackdel är omöjligheten av uttag eller förlust av intresse vid ett tidigt uttag av medel från insättningen.

Medan experter argumenterar och jämför lönsamheten för en bankdeposition och att hyra en lägenhet, har hyresbostadsmarknaden börjat en gradvis återhämtning efter krisen - i augusti visade det en ökning av priserna. "Den genomsnittliga kostnaden för att hyra 1-rumslägenheter i ekonomiklass i augusti 2018 uppgick till 31 670 rubel, vilket är 5,96% högre än den genomsnittliga kostnaden för liknande lägenheter i augusti 2017", kommenterade Maria Zhukova, direktör för MIEL-Arenda.

*För de 30 största bankerna, data från Ryska federationens centralbank **Data från bnMAP.pro

En gratis lägenhet kan hyras ut, det är nödvändigt att betala skatt från att hyra en lägenhet. Hur man korrekt betalar skatt från att hyra en lägenhet, och hur man sparar pengar på det? Sådana frågor är av intresse för varje ägare.

Vilka är hyresskatterna?

Ägaren av en lägenhet kan vara både en individ och en juridisk person. Men hyran är i alla fall en merinkomst. Därför ska skatt betalas på det.
Om hyresgästen av lägenheten är en fysisk person ska han betala inkomstskatt på hyran. Dess sats är 13% för invånare i vårt land och 30% för icke-invånare.

Om hyresgästen är en juridisk person, finns det flera alternativ:

• Om företaget tillämpar det "förenklade", så är hyran inkomst, och skatten betalas beroende på skattebasen;
• Om företaget tillämpar det allmänna beskattningssystemet är hyran inkomst som ökar beskattningsunderlaget i inkomstskattehänseende.

Om hyresgästen är en privatperson

Om hyresgästen av bostaden är en individ, måste han (ägaren - hyresgästen) betala inkomstskatt på hyran för lägenheten. Som ett alternativ - registrera en enskild företagare och betala en enda skatt på ett förenklat system, eller köpa patent för att hyra ut din lägenhet.

Ägaren av lägenheten ska sluta ett hyresavtal med hyresgästerna. De ägare som inte vill göra detta bör tänka på att för brottsbekämpande myndigheter är detta skatteflykt.

Från skattemyndighetens sida har systemet för att spåra icke-betalare ännu inte blivit helt felsökt. Men, de vidtar alla möjliga åtgärder för att minska antalet "smygare" varje år.
Naturligtvis vill ingen ta del av sina pengar. Och betala skatt till staten. Men det finns flera sätt att spara på skatten.

Inkomstskatt

Den procentuella skattesatsen är 13% för invånare i vårt land och 30% för icke-bosatta - personer som är bosatta i vårt land mindre än 183 dagar om året.
Rapportering till skattemyndigheten krävs varje år. Senast den 30 april året efter det år då hyran erhölls. Ägaren av lägenheten ska lämna deklaration.

Om ägaren inte betalar skatten i tid av skäl utanför hans kontroll, måste han betala böter på 20 % av det obetalda skattebeloppet (klausul 1, artikel 122 i Ryska federationens skattelag) . Om ägaren medvetet inte betalar inkomstskatt från att hyra en lägenhet, kommer böterna redan att vara 40% av det obetalda beloppet (klausul 3, artikel 122 i Ryska federationens skattelag). Vid flera års utebliven betalning kan bötesbeloppet och skatten vara ganska stora.

Förenklat skattesystem som ett sätt att spara egna pengar

För att spara sina pengar kan ägaren av lägenheten registrera en enskild företagare. Det är inte alls svårt att göra det här. Välj "förenklat" som skattesystem, och skattebasen är inkomsten för enskilda företagare.

Sparandet i personliga fonder är alltså betydande. Men inkomstskatt ska betalas en gång per år, och vid tillämpning av det förenklade skattesystemet är det nödvändigt att göra förskottsskatt varje kvartal. Deklarationen ska också lämnas in senast den 30 april.

Förskottsbetalningar beräknas periodiserat från början av året för ett kvartal, därefter för ett halvår, sedan för 9 månader. Om en enskild företagare ger bidrag till PFR och FSS, har han rätt att minska den skattepliktiga inkomsten med beloppet av sådana betalningar som gjorts under den aktuella perioden. Beloppet som ska reduceras är lika med 100 % av alla betalningar.

Förskottsbeloppet är lika med produkten av hela hyran för kvartalet och räntan. Med korrekt beräkning och betalning av förskottsbetalningar bör den årliga deklarationen spegla det belopp som faktiskt har betalats av ägaren.

För att skatteunderlaget ska beräknas korrekt måste den enskilde företagaren, som också är ägare till lägenheten, föra en bok över inkomster och utgifter. Detta är nödvändigt för skatteändamål.

Köpa patent som skatt på att hyra lägenhet

Det finns ett annat sätt att spara pengar. Detta är skattesystemets patentsystem. För detta är det också nödvändigt att registrera en IP.

För att använda ett sådant system behöver du köpa patent på hyresbostäder. Skattebeloppet beräknas som 6 % av den beräknade årsinkomsten från genomförandet av en viss typ av verksamhet. I det här fallet att hyra ett hus.

Vet du inte dina rättigheter?

Den förväntade inkomsten från en viss verksamhet fastställs på lagstiftningsnivå. Till exempel, i Moskva, 2014, är den årliga beräknade inkomsten för att beräkna skatten på patentbeskattningssystemet för uthyrning av bostäder 1 miljon rubel. Detta anges i Moskvalagen av den 20 november 2013 nr 62 "Om ändringar av art. 1 i Moskva daterad 31 oktober 2012 nr 53 "Om patentsystemet för beskattning".

Följaktligen kommer skattebeloppet att vara lika med 60 000 rubel per år (1 miljon * 6%) för en oberoende fastighet. Det finns 2 eller fler lägenheter i fastigheten, och därmed ökar skattebeloppet flera gånger.

Ett patent köps för högst ett år. Detta anges i punkt 5 i art. 346. 45 i Ryska federationens skattelag. Det beror också på hur mycket skatt som ska betalas. Om ett patent förvärvas för en period på mindre än ett år, kommer det skattebelopp som ska betalas att vara lika med produkten av skatten för månaden och antalet månader för vilket patentet köptes. För tydlighetens skull kan ett exempel ges.

Patentet köps i 7 månader. Då kommer skattebeloppet att vara lika med (60 000 / 12 månader) * 7 = 35 000 rubel.

Den löptid som ett patent köps för beror också på betalningstiden. Detta anges i art. 346.51 i Ryska federationens skattelag. Om ett patent köps för en period av mindre än sex månader, ska hela skatten betalas inom 25 dagar efter köpet av patentet.

Om ett patent förvärvas för en period av sex månader till ett år, betalas skatten i två steg:

• Inom 25 dagar efter köpet ska 1/3 av den totala skatten betalas:
• Och en månad före utgången av skatteperioden, betala 2/3 av den totala skatten.

Det finns inget behov av att lämna in en skattedeklaration enligt detta skattesystem.

Om ägaren av lägenheten är en juridisk person

Om en juridisk person bestämmer sig för att hyra en lägenhet, måste hyresavtalet ingås utan att misslyckas. Det måste ange hur betalningar för hyra kommer att tas emot av ägaren - månadsvis, kvartalsvis, i lika stora belopp eller i delbetalningar. Detta är nödvändigt för att korrekt återspegla den erhållna inkomsten för beräkning av inkomstskatt.

Om ett företag tillämpar det förenklade skattesystemet är bestämmelserna för att betala skatt desamma som för enskilda företagare. Det är bara nödvändigt att lämna in en skattedeklaration till besiktningen senast den 31 mars nästa år.
Vid tillämpning av det allmänna beskattningssystemet betalar företaget inkomstskatt.

Om uthyrning av bostadslokaler är huvudverksamheten juridisk enhet, då är hyresintäkter inkomst från försäljning (artikel 249 i Ryska federationens skattelag). I det här fallet är det skattemässigt viktigt att korrekt redovisa inkomst, det vill säga hyra.

För korrekt beskattning av organisationer vid beräkning av inkomstskatt redovisas inkomster i den redovisningsperiod som de ska vara, oavsett när det faktiska mottagandet av medel för uthyrning skedde. Om det i avtalet står att hyran betalas en gång i månaden fram till den 20:e dagen, så intäktsförs den varje månad.
Om uthyrning av en lägenhet inte är huvudverksamheten, kommer hyran att redovisas som icke-driftsinkomst (klausul 4, artikel 250 i Ryska federationens skattelag).

Alla utgifter som hyresgästen står för för underhåll av lägenheten är driftskostnader, enligt paragraferna. 1 s. 1 art. 265 i Ryska federationens skattelag. I samma utgifter ingår avskrivningen av lägenheten. De minskar skatteunderlaget för att beräkna inkomstskatt.

Inkomstskattesats - 20% av den faktiska vinsten. Samtidigt dras 2% av till den federala budgeten och de återstående 18% - till budgeten för ämnet i federationen där företaget bedriver sin huvudsakliga verksamhet.

Glöm inte att det också är nödvändigt att lämna en inkomstdeklaration varje kvartal. Detta ska göras inom 4 veckor efter kvartalets slut. Den årliga deklarationen måste lämnas in senast den 28 mars nästa år (klausul 3 och klausul 4 i artikel 289 i Ryska federationens skattelag).

I slutet av varje kvartal överlämnas deklarationen till besiktningen på dess plats.

Glöm inte momsen. Det betalas från varje hyra, med 20 %.