Arvingen dök upp efter försäljningen av lägenheten. Vad gör man om arvtagaren har gått i arv men inte registrerat äganderätt? Kommer Olga att få betalt för sina utgifter?

Om arvlåtaren har gått i arv, men inte registrerat äganderätt, måste han i alla fall göra detta om han avser att behålla den av arvlåtaren förvärvade egendomen och på något sätt förfoga över den. Naturligtvis, först och främst, gäller detta förfarande för ärvd fastighet. Det kan vara en lägenhet, ett privat hus, ett sommarhus, ett garage eller en tomt. Det är fastigheter som kräver obligatorisk registrering av äganderätt i Rosreestr.

Från det ögonblick då testatorn dör, oavsett om han lämnade ett testamente eller inte, har hans arvingar 6 månader på sig att kontakta en notarie och ansöka om ett arvsintyg. Den uteblivna perioden kan endast förlängas genom rättsligt förfarande. Men i domstol måste du bevisa med dokument att orsaken till att tidsfristen inte var giltig, ett ogrundat uttalande räcker inte.

Faktum är att för att få äganderätt till en lägenhet, tomt eller hus måste du gå igenom två separata procedurer:

1. Skaffa ett arvsbevis. För att göra detta, kontakta ett notariekontor, helst på platsen för den ärvda egendomen.
2. Omregistrera fastigheten i ditt namn i Rosreestr, uppvisa ett arvsintyg.

Arvingar inser inte alltid att det inte räcker att bara genomföra det första steget, eftersom det andra också är ett obligatoriskt förfarande. Vid mottagandet av intyget blir egendomen arvingarnas egendom. De kommer dock att ha rätt att förfoga över det på vilket sätt som helst (donera, sälja, testamentera, etc.) först efter att ha mottagit ett utdrag från Unified State Register som bekräftar omregistreringen av äganderätten.

Fram till den 15 juni 2015 gällde ett annat förfarande för att bekräfta ägande av fastigheter i Ryska federationen. Ägaren var skyldig att skaffa ett intyg om äganderätten till fastigheten, vilket var ett bevis på hans rättigheter i alla instanser. Med ikraftträdandet av federal lag nr 360 har situationen förändrats, nu är det enda beviset ett utdrag från Unified State Register utfärdat av Rosreestr (dess territoriella indelning).

Går det att bo i lägenhet om ägandet inte har omregistrerats?

Ingenting hindrar arvingar från att fortsätta bo i en avliden släktings hus om de ingår i testamentet eller är arvingar enligt lag. Från det ögonblick då testatorn dör, faller ansvaret att betala för verktyg på deras axlar.

Att försena förfarandet för registrering av äganderätt till fastigheter riskerar att andra släktingar kan dyka upp och göra sina anspråk på arvet. Tvister av denna typ löses ofta i domstol när följande beaktas:

1. Anledningen som hindrade anhöriga från att ge sig till känna tidigare. Om de ansökte efter utgången av 6 månader från testatorns dödsdatum, måste de bevisa giltigheten av skälen för att missa tidsfristen och lagligheten av deras anspråk i domstol.
2. Vem som faktiskt accepterade arvet och vad de gjorde med det.
3. Vem har betalat elräkningar sedan hans död?
4. Vem betalade av arvlåtarens skulder, om några.

I den ryska lagstiftningen finns en presumtion om faktisk godtagande av ett arv. Detta är en ordning enligt vilken den som fortsätter att underhålla den avlidnes egendom, ta hand om den (bor i lägenhet eller hus, sköter om marken) erkänns som att han faktiskt tagit emot arvet.

Våra advokater vet Svaret på din fråga

eller via telefon:

Frågan ligger inte på tomgång, särskilt inte när arvingarna inte har för avsikt att använda den ärvda bostaden, utan vill sälja den omedelbart. Enligt art. 209 i den ryska federationens civillagstiftning har endast dess ägare rätt att förfoga över egendom med lagliga medel. Det verkar som om en konflikt uppstår när den som tagit emot arvet redan äger fastigheten, men inte kan sälja den.

Detta är verkligen sant. Det är omöjligt att sälja en lägenhet registrerad i en avliden persons namn. En rimlig köpare skulle aldrig köpa en sådan lägenhet eller hus. För att registrera en lägenhet i köparens namn måste du skicka in ett köp- och försäljningsavtal till Rosreestr, samt ett utdrag från Unified State Register som bekräftar säljarens ägande. Och eftersom det inte gjordes någon omregistrering kommer paketet med dokument att vara ofullständigt.

Situationen är liknande med ett testamente. Du kan inte ta med egendom i ditt testamente som inte står i ditt namn. För att ett testamente ska få laga kraft måste det innehålla alla uppgifter som rör boende.

Om du på dagen för upprättandet av testamentet inte har ett utdrag från Unified State Register som bekräftar äganderätten till fastigheten, gör dess införande i dokumentets text det ogiltigt.

Hur lång tid tar det att omregistrera äganderätten?

Lagen begränsar strikt tidpunkten för arv, endast 6 månader efter mottagandet av testatorns dödsattest. Resultatet av detta rättsliga förfarande kommer att bli mottagandet av ett intyg om arv. Fram till omregistreringen av äganderätten fungerar detta dokument som bevis för arvtagaren om lagligheten av hans bostad i lägenheten eller privata huset.

Notarius publicus är skyldig att förvara verkställda handlingar i 75 år. Under hela denna tid kan vem som helst kontakta den och få bekräftelse på det arvsförfarande som har skett. Även om du förlorar det ursprungliga utfärdade certifikatet kan det återställas när som helst genom att begära en kopia.

Vad betyder det här? Om att du har 75 år på dig att omregistrera fastigheten i ditt namn. Om du betalar skatter och elräkningar i tid, behöver du inte skynda dig att registrera lägenheten själv. Om du inte tänker göra dig av med den inom en snar framtid är det fullt möjligt att fördröja det. Själva omregistreringsförfarandet tar nu lite tid - i genomsnitt upp till 2 veckor. I det här fallet kan dokument lämnas in för registrering inte bara till den lokala territoriella divisionen av Rosreestr, utan också till den lokala MFC, och även använda tjänsterna från den ryska posten.

Bland de lägenheter som sålts på marknaden finns de som gått i arv. Dessa objekt har ett dåligt rykte bland marknadsaktörer. Poängen här handlar naturligtvis inte om spöken. Det faktum att arvtagaren som sålde lägenheten till dig säger att han är den enda och att det inte finns några andra utmanare, som det visar sig, betyder ingenting. Föreställ dig - du köpte en lägenhet av en person som ärvt den, du bor tyst i den, och plötsligt, som en djävul ur en snusdosa, hoppar en person ut och förklarar sig vara en annan arvtagare till fastigheten du köpte. Vad händer då? Denna (och relaterade) frågor kommer att försöka besvaras.

Den här artikeln är ett referens- och informationsmaterial; all information i den presenteras i informationssyfte och endast i informationssyfte.

Var kommer arvingarna ifrån?
Låt oss börja med lagarna. Avsnitt V i civillagen ägnas åt problemet som intresserar oss - det kallas "Arvslag", det innehåller artiklar från 1110 till 1185. Art. 1111 ("Arvsgrunder") och förklarar att "arv utförs genom testamente och enligt lag." För att uttrycka det på ett mer förståeligt språk betyder det att en person har rätt att "signa av" sin egendom till vem som helst, men om det inte finns något testamente så följer arv lagen. Även om denna regel, som det visar sig, inte är orubblig: Art. 1148 och 1149 skisserar kretsen av personer (handikappade försörjande av arvlåtaren, hans funktionshindrade make och föräldrar, minderåriga barn) som har rätt att ärva den så kallade obligatoriska andelen - den tilldelas alltid, även om det finns ett testamente inte i deras gunst. Det är knappast meningsfullt att citera ovanstående artiklar i civillagen här i detalj (på grund av extrem detaljerad), men alla lägenhetsköpare rekommenderas starkt att komma ihåg denna kategori av arvingar.

Om det inte finns något testamente, eller domstolen har förklarat det ogiltigt (också för övrigt ett underbart kryphål), så är det som händer enligt lagen. Det finns ett koncept med "arvssekvens" - arvingarna är uppdelade i flera köer som anges i art. 1142-1145 och 1148 civillagen. Första prioritet är arvlåtarens barn, make och föräldrar. Den andra är bröder och systrar. Den tredje är föräldrarnas bröder och systrar (fastrar och farbröder). Och så vidare, till det sjunde stadiet - ju större antal, desto mer avlägsna släktingar. Och den allmänna principen går ut på att prioritet ges till de närmaste släktingarna, de ärver egendom sinsemellan i lika delar, och efterföljande får ingenting. Det finns en änka och son till arvlåtaren - de delar arvet mellan sig. Om det finns en son och en bror, ärver bara sonen, och brodern (hans tur nästa) är inte skyldig någonting.

Akta dig för barn och föräldrar
I praktiken är den mest talrika kategorin testatorns barn- från andra äktenskap, oäkta. "Sociala traditioner är sådana att när makar skiljer sig blir barn i regel kvar hos sin mamma", förklarar Vadim Martynenko, chef för sekundärmarknadsavdelningen på Rescor Corporation. – Det betyder att om arvet kom från en kvinna kan man med stor sannolikhet säga att alla hennes arvingar bodde i närheten och är kända. Men om en man dog... Det finns ingen säkerhet att han inte har en oäkta son som bor i en annan stad - det finns inte en enda databas som skulle garantera att den känner till alla sådana detaljer."

Föräldrar kan oftast placeras på andra plats. "En situation som ibland uppstår", säger Veronika Pankova, ordförande för IDA-kommittén för skydd av konsumenträttigheter, generaldirektör för Penaty Agency. – Föräldrar är inte alls intresserade av sina barn och betalar inte barnbidrag. Och sedan, om dessa barn dog före dem, gör de anspråk på sin egendom.”

Det finns också berättelser om bröder och systrar. "Det här är en verklig situation som vi nyligen stött på", säger Veronika Pankova. – Två systrar bodde i Moskva, och deras bror bodde i en annan stad. En av kvinnorna dog och hennes syster och bror borde ha efterträtt henne. Men muskoviten bestämde sig för att göra det annorlunda: hon gick in i arvet och informerade notarien att det inte fanns några andra arvingar. Och själv ledde hon sin bror vid näsan i tre hela år: hon sa till honom att allt var bra med hennes syster och skickade hälsningar.”

Han kan dyka upp om 10 år
Okej, vi har reda ut det faktum att oväntade arvingar kan dyka upp. Men varför dyker de ibland upp så sent – ​​ibland till och med 5-6 år efter försäljningen av lägenheten? Poängen här är att art. 1154 i den ryska federationens civillag slår fast att en ansökan om godkännande av ett arv måste lämnas in "inom sex månader från dagen för öppnandet av arvet" (som arvlåtarens död känsligt kallas på juridiskt språk). Men redan härnäst kommer Art. 1155, som säger att tidsfristen kan återställas "om arvingen inte kände till och inte borde ha känt till arvets öppnande eller missat denna tidsfrist av andra giltiga skäl." En sådan arvinge måste gå till domstol "inom sex månader efter att skälen för att missa denna period har upphört."

"Av goda skäl", säger Olga Irich, biträdande chef för avdelningens juridiska avdelning LLC "Investment Company MGSN"- domstolarna erkänner en allvarlig sjukdom, ett hjälplöst tillstånd, analfabetism, etc.”

Men det mest pansarbrytande argumentet är "jag visste inte." Låt oss föreställa oss en situation: en person som dog i Moskva någonstans i Khabarovsk har ett oäkta barn som för närvarande är 5 år gammal. Det här barnet kan ta reda på vem hans far var, och att den här pappan lämnade en lägenhet på 20 år - och då, strikt enligt lagen, kommer han att ha rätt att komma till Moskva och förklara sina rättigheter.

Det är därför som den period efter vilken lägenhetsköparen kunde torka nervsvetten från pannan och säga att uppkomsten av oväntade arvingar nu är utesluten, existerar i princip inte. "Vi kan säga att det första året är mycket alarmerande, och efter 3-5 år minskar sannolikheten för en sådan händelse kraftigt", säger Veronika Pankova ("Penates"). "Men teoretiskt sett kan ingenting uteslutas vare sig om 10 eller 20 år."

Varför skakar de personen som köpte bostaden?
Okej, vår oväntade arvinge har rätt till arv. Men varför riktar han sina anspråk till den nuvarande ägaren av lägenheten - en person som tack vare Högsta domstolens lätta hand, som antog ett "historiskt" beslut våren 2003, idag kallar alla honom för "bona fide" köpare"? Är det inte klokare att "skaka" dina egna skrupelfria släktingar - de som en gång accepterade arvet, med vetskapen om att det fanns andra legitima fordringsägare? Det skulle vara så både i samvetet och i sinnet...

I livet är tyvärr allt annorlunda. "Att göra anspråk mot den nuvarande ägaren är ofta den enda chansen för lurade arvingar att få något", säger Maxim Katalov, chef för den nya typen av fastighetsbyrå "Open Company". "Det är inte lätt att samla in pengar från släktingar, men lägenheten är här, säker och frisk."

Vad kräver de: en lägenhet eller en plånbok?
Anspråk görs, och specifikt för lägenheten, bekräftar Veronika Pankova ("Penates"). ”Det finns situationer när den lurade målsäganden är nöjd med att han får lite pengar från den nuvarande ägaren av fastigheten. Men det händer också att han ställer frågan väldigt hårt och kräver bara en lägenhet. Förklaringen är enkel: fastighetspriserna har stigit dramatiskt de senaste åren. Det som en gång såldes för 50 tusen dollar (och följaktligen kan en lurad arvinge kräva en del av detta belopp från sina släktingar), kostar idag 200 tusen. Och domstolarna, tyvärr, beslutar ibland att vräka - jag känner till sådana prejudikat."

Vad ska köparen göra?
Generellt sett är det inte lätt att försvara sig – speciellt eftersom den motsatta sidan visar på fyndighet och kunskap om lagarna. "Jag har ibland en känsla av att det finns en verklig konspiration mellan arvingarna", säger Veronika Pankova ("Penates"). – Här är en situation nyligen: en man som dog i Moskva hade en son i en stad och en brorson i en annan. Brorsonen var den första som kom försiktigt för att samla in arvet, och sonen "väntade i bakhåll" tills lägenheten såldes. Det faktum att han visste allt perfekt bevisas av det faktum att han ansökte om arvet till en notarie i hans Khabarovsk dagen innan sexmånadersperiodens utgång.

Men när du köper en lägenhet av en arvinge kan du fortfarande skydda dig själv om du följer marknadens vanliga säkerhetsregler. Kontrollera allt, var inte blyg för att ställa olika frågor, försök att få så många olika papper som möjligt. "Om lägenheten tillhör säljaren på grundval av ett arvsbevis tar vi alltid en attesterad skyldighet från säljaren", säger Olga Irich (MGSN). "Kärnan i detta dokument är att säljaren garanterar att han inte känner till andra arvingar, och om de dyker upp, åtar han sig att lösa alla ekonomiska problem med dem självständigt, utan att involvera en ny ägare."

"God tro är något som i allmänhet inte behöver bevisas för köparen", konstaterar Maxim Katalov ("Öppet företag"). – Men alla typer av intyg, deklarationer och dokument bekräftar att frågan studerats, och inga skäl för att vägra affären identifierades. Och vice versa, om fakta upptäcks om att köparen kände till eller kunde ha känt till problemet, men ändå köpt lägenheten, och kanske missbrukat situationen (till exempel köpt till ett lågt pris) - i det här fallet kan köparen förlora hans status som ”bona fide köpare” .

Här - vi talar på egen hand - kan vi tillägga att vi för inte så länge sedan skrev om "bona fide köparen", och mycket i den artikeln ekar dagens ämne. " ".

Sammanfattning
Du måste skydda dig från fenomenet med oväntade arvingar i köpstadiet och inte senare. Och det viktigaste beslutet att fatta i detta skede är att köpa en lägenhet eller inte köpa. Men försök först skaka ut så mycket information som möjligt från arvtagaren som säljer lägenheten och begär garantier.

Du kan köpa en lägenhet om:
- säljaren ger en attesterad skyldighet att han själv ska ta hand om sina anhöriga.

Du bör vägra att köpa om:
- säljaren inger inte förtroende för dig, döljer tydligt något om sina släktingar och vill inte ge några garantier;
- erbjuder en lägenhet till ett klart reducerat pris, som inte finns på marknaden.

Innan du köper fastighet av säljaren som den har gått i arv till, mät sju gånger. En sådan lägenhet är inte bara "rysk roulette", utan ett riktigt svärd av Damokles som kan falla på dig i form av oväntade släktingar om ett år, två eller till och med tjugo år. Men ofta erbjuds sådana erbjudanden på marknaden med 20-30% rabatt, lägenheterna själva har ett bra läge och andra "fördelar". Ingen vill missa en sådan chans, så låt oss försöka ta reda på vad farorna är och om det finns ett sätt att undvika dem.

Illustration: Irina Fateeva

Till höger om sväng

Arvingar kan vara av två "typer": enligt testamente och enligt lag. Det senare betyder att om det inte finns något testamente, distribueras all egendom i enlighet med den ryska federationens civillag. I 2 kap. 63 anger att det finns flera släktlinjer: den första (och viktigaste) omfattar den avlidnes make, barn och föräldrar, den andra - bröder och systrar, den tredje - mostrar och farbröder, etc. (allt detta beskrivs i detalj i artiklarna 1142-1145 och 1148 i civillagen). Huvudprincipen är att den som är "kärare" får allt, eller så delar de lika om båda (till exempel en änka och son) tillhör den första arvslinjen. Om arvlåtaren (på arvsrättens märkligt klingande språk, avser denna term den som testamenterar sin egendom) självständigt vill förfoga över sin egendom, så anges hans testamente i testamentet, och där kan han skriva ut och dela allt han har förvärvat som hans hjärta önskar (kapitel 62 i den ryska federationens civillag).

Viktig: Det är värt att nämna omedelbart att det, med tanke på artiklarna och den ryska federationens civillagstiftning, finns en viss krets av släktingar som inte ens genom testamente kan arvslösas! Bland dem: funktionshindrade anhöriga till den avlidne, funktionshindrade makar och föräldrar, såväl som minderåriga barn som är skyldiga att få minst hälften av den andel som var och en av dem är skyldiga vid arv enligt lag (klausul 1 i artikel 1149 i civillagen). Den ryska federationen).

Är lagen alltid rätt?

Frågan om sårbarheten hos en bona fide köpare för "överraskningar" i form av oäkta barn till den avlidne eller barn från andra äktenskap är mycket akut, eftersom dessa "plötsliga" arvingar har full rätt till egendom och kan dyka upp på tröskeln av din lägenhet inte bara om ett år, utan också om tjugo. Inte ens den ryska federationens civillag, som säger att en ansökan om godkännande av ett arv måste lämnas in "inom sex månader" från testatorns dödsdatum, förvirrar ingen, eftersom artikel 1155 punkt 1 i civilrätten Ryska federationens kod säger att rätten att acceptera ett arv kan återställas, om arvlåtaren inte kände till öppningen av arvet(det vill säga arvlåtarens död), och när han fick reda på det hade han återigen 6 månader kvar på sig att lämna in ansökan. Det vill säga, om ett barn var 5 år när hans far dog, och 15 år senare fick han reda på att han hade egendom, så kan en vuxen son lätt gå till domstol och kräva sin del.

I sådana fall är domstolen skyldig att tillgodose arvlåtarens ansökan, och han kan mycket väl ta tillbaka sin lägenhet (eller begära pengar för att avstå från arvsrätten), men samtidigt, under väntetiden, kostnaden för lägenhet kan öka rejält. Köp- och försäljningstransaktionen av en lägenhet avbryts av domstolen och i teorin måste säljaren, genom domstolsbeslut, återlämna alla pengar till köparen, men hur många svårigheter kommer det att vara: indexering av beloppet med hänsyn till inflationen , pengarna går att använda, säljaren har dött/försvunnit/gått, han har ingen ekonomi, ingen egendom som går att sälja osv.

Lagen kan inte på något sätt skydda dig från utseendet av nypräglade släktingar som äger lägenheten.

Nu om något riktigt sorgligt. Man tror att om den nya köparen inte längre har någon bostad, och en ny arvinge har dykt upp, är det omöjligt att vräka köparen som hamnar i en besvärlig bostadssituation. Men i pressen och rättspraxis kan man hitta fall där människor bokstavligen kastades ut på gatan med den ungefärliga formuleringen "lägenhetssäljaren är skyldig, stämma honom" utan någon ekonomisk ersättning. Och ingen bryr sig förstås om att det inte längre går att hitta en säljare. Det finns några sätt att komma ur denna situation:

• förhandla med arvingen om en viss summa pengar så att han avstår från sina anspråk;
• skriva en ansökan om en lägenhet enligt ett kontrakt;
• försök att involvera förmynderskaps- och förvaltarskapsmyndigheterna i ärendet om du har minderåriga barn. Deras rätt till en enda bostad skyddas extremt strikt, och detta kan hjälpa till att försena tiden medan du stämmer säljaren.

Lagen kan med andra ord inte på något sätt skydda mot uppkomsten av nypräglade släktingar som äger en lägenhet, eftersom notarier inte är skyldiga att kontrollera arvingarnas krets. Bara om du har mycket tur och kan bevisa att denna person kände till dödsfallet och helt enkelt inte gjorde anspråk på rätten till lägenheten under de första sex månaderna (avtjänade tid i fängelse / var på en lång affärsresa / var lat). Men det är speciella fall som måste analyseras separat.

Jag testamenterar detta...

Ett testamente som ett dokument är intressant eftersom det i de flesta människors medvetande är en viss uppsättning orubbliga instruktioner från den avlidne, som definierar vad, till vem och med vilket belopp som ska betalas. Men i verkligheten är allt inte så enkelt, eftersom lagen ofta står över viljan.

För det första finns det obligatoriska arvingar - anhöriga, makar och föräldrar, som är skyldiga att ta emot minst hälften av den andel som skulle vara skyldig var och en av dem om de ärvs enligt lag (klausul 1 i artikel 1149 i den ryska federationens civillagstiftning). ).

För det andra finns det nästan alltid bland arvingarna missnöjda släktingar som försöker bevisa att testamentet är falskt eller att testatorn var galen, berusad och otillräcklig när han skrev det. Det händer trots allt ofta att somliga ansöker om en lägenhet, men anvisar den till andra – en ny sambo eller en granne som tog hand om arvlåtaren resten av livet.

Köparen av en "dålig" lägenhet förblir i själva verket den enda ekonomiskt ansvariga personen.

För det tredje kunde det lätt visa sig att arvlåtaren upprättat ett senare testamente, som enligt lagen upphäver alla tidigare, men inte informerat någon om det. Eller tvärtom, han sammanställde det för så länge sedan att han inte längre minns det, men under tiden var det lagligt och stod och väntade i kulisserna i en av hans släktingars kassaskåp.

Viktig: i dessa tre fall (om du köpte fastigheter från en sådan arvinge; käranden lyckas bevisa att testamentet är falskt eller att testatorn var i otillräckligt skick när han undertecknade det, det vill säga enligt artikel 1131 i civillagen i Ryssland, testamentet förklarades ogiltigt; ett senare testamente hittades), sedan återlämnas pengarna till köparen och lägenheten till säljaren.

För det fjärde finns det olika ärftliga nyanser, såsom testamentarisk vägran. Enkelt uttryckt anvisade testatorn lägenheten till sin son, men under förutsättning att hans mamma eller moster skulle bo i den resten av livet. Efter att ha köpt en sådan lägenhet av din son kommer du inte att kunna vräka resten av dina släktingar därifrån.

Och det ska tilläggas att alla krav kommer att riktas mot ägaren av lägenheten, och inte mot säljaren. Det är oerhört svårt att återkräva pengar från säljaren och samtidigt från en släkting, och det är inte omedelbart klart för vad exakt, eftersom han inte visste om existensen av ett annat testamente, eller en oäkta son, eller något annat, och sålde lägenheten som en vanlig ägare, och köparen av den "dåliga" lägenheten förblir i själva verket den enda ekonomiskt ansvariga personen. Särskilt för sådana fall, i ett antal fastighetsmäklare, tas en attesterad skyldighet från säljaren att denne garanterar att han inte känner till andra arvingar, och om de plötsligt dyker upp regleras alla ekonomiska frågor endast mellan dem, utan den nya ägarens deltagande i dessa gräl. Men vad ska man göra om den olyckliga personen köpte lägenheten på egen hand eller om säljaren försvann? Det finns ett stort antal fallgropar och speciella situationer.

Hur skyddar man sig?

Egentligen inte på något sätt. Det maximala som kan göras är att följa ett antal regler för att så fullständigt som möjligt fastställa kretsen av potentiella arvingar. Ja, ovanstående råd om att begära en attesterad skyldighet från säljaren kan skydda dig från onödiga problem, men tyvärr ger det inte heller någon 100% garanti. Dessutom vore det trevligt:

• Ta utdrag från Unified State Register, som innehåller all information om fastighetstransaktioner under de senaste två decennierna och om alla påföljder som ålagts lägenheten. Vad händer om det är pantsatt till banken eller leasas under lång tid?
• Begär ett utdrag ur husboken, där du som minimum kan se sambo eller andra registrerade släktingar.
• Prata med dina grannar.
• Kontrollera om den avlidne har arvingar med obligatorisk andel (anhöriga, minderåriga barn, makar och föräldrar).
• Om det finns avslag på arv till förmån för en släkting, ta reda på vilken anledning, och ännu bättre - be om ett attesterat avslag.
• På notariebyrån kan du få information om testamentariska avslag – oavsett om de fanns där eller inte.
• Var dubbelt uppmärksam på de som kommer för att skriva under köpe- och köpebrevet med en fullmakt från arvtagaren. Och det skulle inte skada att kontrollera arvingens dokument på passkontoret.
• Glöm inte att be om dödsattesten från ägaren av lägenheten. Tänk om han bara försvann?
• Lär dig mer om den så kallade titelförsäkringen, d.v.s. försäkring mot förlust av egendomsrätt. Fördelen här är att försäkringsbolaget är med i köp- och försäljningsprocessen och även kontrollerar alla handlingar. Om hon anser att transaktionen är riskabel kommer hon att vägra att försäkra, och detta är redan en väckarklocka för köparen och kanske till och med en anledning att avbryta transaktionen.

Alla ovanstående rekommendationer är naturligtvis mycket lättare att lista på papper än att faktiskt vänta i alla köer och gå igenom nio cirklar av byråkratiskt helvete, men om lägenheten säljs till ett pris 20-30% under marknadspriset eller i ett idealiskt område för dig kan det vara vettigt att besluta om detta. Om ett sådant köp inte lovar någon särskild ekonomisk fördel, är det säkrare att rikta uppmärksamheten mot mer "transparenta" föremål.

Viktig: om en lägenhet säljs i all hast och till ett fyndpris är detta en anledning att vara försiktig, eftersom det är mycket möjligt att bedragare är på jobbet här. Det händer att de på olika sätt skriver om testamentet till en dummyperson (eller får en allmän fullmakt) och försöker sälja lägenheten så snabbt som möjligt, innan de anhöriga får reda på arvlåtarens död. Det händer att bedragare förfalskar ett gåvoavtal, som förmodas upprättats under ägarens livstid, så att egendomen inte blir en del av arvsmassan (ett annat fruktansvärt begrepp från arvslagstiftningen, vilket betyder en uppsättning äganderätter och skyldigheter som går från arvlåtaren till arvingen). Så var försiktig!

Andrey Shenin

För att sälja en ärvd lägenhet måste du först officiellt gå i arv, och sedan registrera äganderätten till lägenheten. Först efter att ha slutfört dessa procedurer kan du börja söka efter en köpare och samla in de nödvändiga dokumenten.

För försäljning av ärvda bostadslokaler som ägs av mindre än 3 år(om det ärvs efter 1 januari 2016 - mindre än 5 år), det finns ett behov av att betala inkomstskatt(NDFL). Den ska inte förväxlas med den som tidigare debiterats efter att ha registrerat ett arv i den egna fastigheten (nu annullerad). Vid försäljning av fast egendom som erhållits som arv görs dessutom avsättningar skatteförmåner.

Innan köparen fattar ett köpbeslut bör köparen se till:

• i frånvaro;
• de finns i lager.

Efter slutförandet är en sådan transaktion föremål för statlig registrering i Rosreestr.

När kan man sälja en lägenhet efter arv

Du kan sälja en lägenhet som överlåtits genom arv direkt efter att du fått den. ägandebevis- annars kommer en sådan transaktion att anses ogiltig. För att göra detta måste du kontakta Rosreestr med vad du redan har fått från notarie, samt följande dokument:

• ansökan om registrering av äganderätt (fylls i i Rosreestr vid inlämning av handlingar);
• arvingens identifikationsdokument (pass);
• matrikelpass för lägenheten;
• kvitto på betalning av den statliga registreringsavgiften till ett belopp av 2000 rub.

Uppmärksamhet

1. För att göra detta måste du först skriftligen meddela alla deltagare i det gemensamma delade ägandet om din önskan att sälja delen av den ärvda lägenheten, med angivande av pris och andra försäljningsvillkor.
2. Samtliga delägares avslag antecknas i skrift.
3. Om inom en månad från dagen för mottagandet av meddelandet om försäljning har deltagarna i delat ägande inte bekräftat sin önskan att köpa den andel som säljs, avslag accepteras automatiskt.

I händelse av överträdelse av detta förfarande kommer varje delägare att ha rätt att lämna in en yrkandeanmälan till domstol om överlåtelse av rätt att köpa bostad.

Information

Under 2016, statsdumans deputerade från LDPR-fraktionen ett förslag gjordes handla om tvångsförsäljning lägenhet ärvt i andelar. I det här fallet, om arvingarna inom sex månader inte självständigt kan besluta om den enda ägaren eller hitta en köpare, kommer lägenheten att bli föremål för tvångsförsäljning genom en auktion. Behållningen kommer att fördelas mellan arvingarna i enlighet med deras andelar.

Enligt ställföreträdare kommer en sådan åtgärd att minska frekvensen av familjetvister kring arvsgods och minska riskerna för bedrägerier i situationer där en av arvingarna skapar förutsättningar som är olämpliga för andra ägare att bo i för att bli ensam ägare till bostadslokaler.

Förfarande för att sälja en lägenhet

Innan du säljer en lägenhet som tagits emot genom arv, enligt den civila lagstiftningen i Ryska federationen, måste den framtida säljaren först gå igenom statlig registrering av äganderätt(Artikel 131 i den ryska federationens civillag) på grundval av vad som redan har mottagits. Efter att ha fått ett intyg om äganderätten till lägenheten från registreringskammaren kan du börja söka efter en köpare och slutföra en transaktion enligt ett försäljningskontrakt.

För att sälja en ärvd lägenhet behöver du samla in följande lista över dokument:

• avtal om försäljning av en lägenhet;
• pass för personer som deltar i transaktionen;
• dokument från Rosreestr:
  • intyg om statlig registrering av äganderätt;
  • ett utdrag från Unified State Register som bekräftar frånvaron av arresteringar eller belastningar på lägenheten;
• matrikelpass, lägenhetsplan (beställs från BKB);
• ett intyg från bostadsavdelningen som bekräftar att det inte finns några skulder på elräkningar;
• ett utdrag ur husboken (om frånvaro av registrerade personer i lägenheten).

För din information

Makens samtycke krävs inte i detta fall, eftersom all egendom som tas emot genom arv är inte makarnas gemensamma egendom.

Innan en transaktion genomförs bör den framtida köparen av sådan fastighet fråga säljaren om tillgången på ärvd egendom för andelen. Om sådana personer hittas är det lämpligt att skaffa en officiell från dem innan du köper eller säljer.

Försäljningskontrakt

För att sälja en lägenhet upprättas en affär mellan säljaren och köparen köpekontrakt i enkel skriftlig form.

• I detta fall rekommenderas det att ange i kontraktstexten lägenhetens fulla marknadsvärde, inklusive tidigare betald deposition (om någon). Detta är viktigt på grund av det faktum att om en kontroversiell situation uppstår under rättsliga förfaranden, kommer köparen att kunna kräva endast det belopp som angavs i köp- och försäljningsavtalet, och inte något "faktiskt betalt" belopp, vars belopp har ännu inte bevisats i en domstol.
• Ofta, för att undvika behovet eller minska dess storlek vid försäljning av en lägenhet som har varit ägd i mindre än 3 år, på initiativ av säljaren, kostnaden för boende enligt köp- och försäljningsavtalet anges som underskattad upp till ett belopp av 1 miljon rubel(när det inte finns något behov av att betala inkomstskatt alls).

För att höja skatteavgifterna från den 1 januari 2016 till fastighetstransaktioner till ett pris som är väsentligt annorlunda nedåt från dess marknadspris kommer den skatt som ska betalas att beräknas inte från det pris som anges i försäljningsavtalet, utan baserat på lägenhetens fastighetsvärde(nära marknaden), multiplicerat med en reduktionsfaktor på 0,7.

Obligatoriska delar av ovanstående avtal är:

• information om parterna i transaktionen;
• kostnaden för lägenheten;
• information om lägenheten (adress, teknisk information som motsvarar matrikelpasset);
• löptid och metod för överföring av pengar.

Efter att ha diskuterat alla villkor och löst kontroversiella frågor, undertecknas kontraktet av båda parter, och transaktionen kommer att bli föremål för statlig registrering, som anses avslutad från det ögonblicket.

Registrering av transaktionen i Rosreestr

Efter undertecknande av köp- och försäljningsavtalet är det obligatoriskt lämna in en ansökan till Rosreestr om statlig registrering av transaktionen. Det kan lämnas in personligen, skickas via post, genom en advokat eller genom ett multifunktionellt center (MFC).

Utöver ansökan till Rosreestr tillhandahålls följande:

• säljarens och köparens pass;
• köp- och försäljningsavtal och undertecknad handling om godkännande och överlåtelse av lägenheten;
• mottagande av betalning av statlig tull av köparen till ett belopp av 2000 rubel.

Statlig registrering utförs inom 10 arbetsdagar från dagen för mottagandet av ansökan och de nödvändiga dokumenten (klausul 3 i artikel 13 i federal lag nr 122-FZ av den 21 juli 1997). I vissa fall kan registreringen avbrytas eller avbrytas.

Erbjudanden av detta slag, jämfört med resten av marknadssegmentet, är ganska attraktiva, eftersom de säljs till ett pris som är 20 eller till och med 30 % lägre. Dessutom är läget och förutsättningarna också bra, så många vill köpa sådan bostadsyta. Allt är dock inte så rosa som det verkar vid första anblicken!

Laglighet av arv

Så om en lägenhet köptes och plötsligt efter en tid dyker upp en arvinge som hävdar samma kvadratmeter, måste du börja ta itu med problemet med ett "kallt" huvud och kunskap om lagen.

Arvingar till en lägenhet kan deklareras både de första åren och efter 15-20 år, vilket är ganska naturligt, eftersom det finns två typer av arvingar. Den första är laglig. Enligt den ryska federationens civillag, kapitel 63, finns det en sekvens av släktingar som ärver egendom. Den andra typen är genom vilja. Egendomen delas av arvlåtaren efter hans önskemål, kap. 62 i Ryska federationens civillagstiftning.

Även informationen i artikel 1154 i Rysslands civillagstiftning, som säger att ett ansökningsdokument för arv av egendom, som ges sex månader från testatorns dödsdatum, inte garanterar att lägenheten kommer att finnas kvar hos köparen . När allt kommer omkring i art. 1155, punkt 1 i den ryska federationens civillagstiftning säger att arvsrätten återställs om arvingen inte var medveten om öppnandet av arvet. I det här fallet avbryter domstolen köp- och försäljningstransaktionen, varefter säljaren måste återlämna lägenhetens penningvärde till köparen, men här uppstår många svårigheter i form av indexering av beloppet, med hänsyn till inflation, spenderade medel av säljaren, bristande ekonomi m.m.

I den här situationen finns det flera upplösningsalternativ:

• en överenskommelse med den meddelade arvingen om att en viss summa pengar ska betalas till honom, varefter han avstår från sina anspråk till kvadratmeter;
• fylla i en ansökan om bostadsyta enligt samhällskontrakt. anställning;
• Om köparen har minderåriga barn kan du kontakta förmynderskapsmyndigheterna.

Funktioner i ett testamente

En testamentarisk handling anger ett regelverk enligt vilka den avlidnes egendom ska delas. Men lagen följer inte alltid dessa riktlinjer.

1. Det finns arvingar i form av anhöriga, minderåriga barn, makar och föräldrar som har rätt till ½ andel av det lagliga arvet (klausul 1 i artikel 1149 i den ryska federationens civillag).
2. Bland arvtagarna finns ofta de som vill bevisa att testamentshandlingen är falsk, eftersom testatorn var sjuk när han skrev på den.
3. Det kan också hända att den tidigare ägaren gjort ett annat senare testamente, vilket upphäver det tidigare.
4. Det förekommer att testamentstagaren vid upprättandet av en testamente angett att hustrun och modern också ska bo i den ärvda lägenheten som till exempel anvisats till en son för resten av hans liv. I det här fallet kommer det att vara omöjligt att vräka dem.

Om käranden i de tre första alternativen bevisar att testamentedokumentet är förfalskat eller irrelevant, förklaras det ogiltigt, därför får köparen tillbaka sina pengar och säljaren får sin lägenhet.

Det är också viktigt att förstå att alla anspråk riktas till fastighetsägaren, inte säljaren. För att på något sätt skydda köparen från problem under köpet tar fastighetsbyråer en skyldighet från säljaren, certifierad av en notarie, att han inte känner till några arvingar. Det vill säga om en annan arvinge dyker upp kommer alla ekonomiska frågor att lösas mellan honom och de nya släktingarna utan köparens medverkan.

Skyddsmetoder

En ny köpare kan skydda sig från att hamna i en sådan obehaglig situation genom att begränsa kretsen av potentiella arvingar på följande sätt:

• få utdrag från Unified State Register som innehåller information om alla transaktioner och belastningar som utförs med denna fastighet;
• bekanta dig med ett utdrag ur husregistret för att kontrollera närvaron av sambo och andra släktingar som tidigare registrerats i lägenheten;
• ta reda på om den avlidne har arvingar som kräver en obligatorisk andel (i form av funktionshindrade, minderåriga barn, föräldrar etc.);
• noggrant närma sig undertecknandet av köpebrevet och köpet genom fullmakt från arvingen;
• kontrollera fastighetsägarens dödsattest.