Överlåtelse av fordran enligt ett delat byggavtal. Avtal om överlåtelse av fordringsrätt till lägenhet Sista datum för registrering av överlåtelsen ddu

Hur man registrerar ett avtal om överlåtelse av fordringsrätter enligt avtal om deltagande i delat byggande (om bygglovet utfärdats efter 2005-01-04)

Statlig registrering av rättigheter till fastigheter och transaktioner med den är en rättslig handling för erkännande och bekräftelse av staten av händelsen, begränsning (belastning), överföring och uppsägning av rättigheter till fastigheter. Statlig registrering är det enda beviset på att det finns en registrerad rättighet.

Den sökandes ordningsföljd

Vilka dokument krävs

1. Ansökan om statlig registrering:

• avtal om överlåtelse av fordringsrätter enligt avtal om deltagande i delat byggande - representerade av avtalsparterna;
• inteckningar enligt lag - företrädd av den person som rättigheterna överlåts till (pantsättare), eller en representant för en bank, annan kreditorganisation eller annan juridisk person (panträttshavare) i de fall betalning för byggandet sker i sin helhet eller delvis med hjälp av kredit eller lånade medel.

Om avtalet är attesterat kan ansökan om statlig registrering lämnas in av den notarie som intygade avtalet eller dennes biträde. Om ansökan lämnas in av en representant för parten (parterna) i transaktionen, panthavaren, är det nödvändigt att lämna in en attesterad fullmakt. Ansökningsformuläret kan laddas ner från Rosreestrs webbplats och erhållas från Rosreestr, Cadastral Chamber och MFC-kontoren.

2. Den sökandes identitetshandling.

3. Registrerat avtal för deltagande i gemensamt byggande(original, återlämnat till sökanden).

4. Avtal om överlåtelse av fordringsrätten med alla ändringar och bilagor(om avtalet görs i enkel skriftlig form - originalet, minst 2 kopior; om avtalet är attesterat - minst 2 kopior, varav ett är originalet).

För juridiska personer Dessutom kommer du att behöva ingående dokument (original eller kopia bestyrkt av en notarie eller chef för en juridisk person), samt dokument som bekräftar behörigheten för en företrädare för en juridisk person att agera för dess räkning (original eller attesterad kopia). För juridiska personer kan det krävas ett beslut av den behöriga myndigheten för den juridiska personen för att godkänna en större transaktion eller en transaktion som det finns ett intresse av.

Följande dokument kan behövas:

• Om avtalet är undertecknat av en företrädare för en part i avtalet - ett dokument som bekräftar representantens befogenhet att underteckna avtalet (original och kopia).
• Om en inteckning uppstår enligt lag - avtalet från vilket förpliktelsen som säkerställs av inteckningen uppstod (original och kopia).
• Om en inteckning upprättas när en inteckning uppkommer enligt lag - inteckningen och de handlingar som nämns i inteckningen som kvarstad (original och kopia).
• Om överlåtelsen görs innan det fulla priset för kontraktet betalas samtidigt med överföringen av skulden till en ny deltagare i delad konstruktion - byggherrens skriftliga medgivande till överlåtelsen av fordringsrätten enligt kontraktet (original och kopia).
• Om fordringsrätten enligt avtalet för deltagande i delat byggande är pantsatt, skall panthavarens skriftliga samtycke till överlåtelse av fordringsrätten (original och kopia).

För privatpersoner kan du behöva:

• Attesterat samtycke från den andra maken för att ingå ett avtal eller en handling som visar att egendomen som skapas inte blir makarnas gemensamma egendom (äktenskapsförord, avtal om bodelning av makarnas gemensamma egendom, domstolsbeslut om bodelning och fastställande av makarnas andelar - original och kopia; domstolsbeslut - kopior i 2 exemplar).
• Tillstånd från förmynderskaps- och förvaltarskapsmyndigheten för överlåtelse av juridiska ombud av rätten att göra anspråk enligt avtalet, om deltagaren i det gemensamma bygget är omyndig (under 14 år) eller inkompetent, för uppdraget till minderåriga (från 14 år) gammal) eller en deltagare i det gemensamma byggandet med begränsad rättskapacitet av rätten att kräva enligt avtalet för deltagande i det gemensamma bygget.

Sökanden kan valfritt lämna in en handling som bekräftar betalningen av den statliga avgiften. Om bekräftelse på betalning av avgiften inte har mottagits från sökanden kommer Rosreestr att begära det inom ramen för det interdepartementala*. Om uppgifter om betalning inte finns att tillgå i Statens informationssystem om statliga och kommunala betalningar kommer handlingar för rättighetsregistrering inte att beaktas och återsändas till sökanden.

* Du kan kontrollera möjligheten att få en bekräftelse på betalning av den statliga tullen genom interdepartementalt samarbete på Rosreestr-webbplatsen, från operatören för callcentret eller från en specialist på kontoret.

Villkor för tillhandahållande och kostnader för tjänster

För registrering av ett avtal om överlåtelse av fordringsrätter enligt ett avtal om deltagande i delad konstruktion för individer och juridiska personer debiteras en statlig avgift på 200 rubel, dividerat med antalet parter i avtalet. Enligt lag tas ingen statlig avgift ut för registrering av bolån.

Det ursprungliga avtalet med registreringssignaturen utfärdas till sökanden inom högst 18 kalenderdagar från dagen för mottagandet av ansökan och dokument av det organ som utför statlig registrering av rättigheter. Om beslut fattas om att vägra statlig registrering ska ett meddelande om sådant avslag skickas till sökanden senast 5 dagar efter utgången av den fastställda registreringsperioden.

Möjliga skäl för att avbryta statlig registrering av rättigheter:

• brist på nödvändiga dokument eller information som efterfrågas genom förfrågningar mellan avdelningar;
• den statliga registratorn har tvivel om förekomsten av skäl för statlig registrering av rättigheter, äktheten av de inlämnade dokumenten eller tillförlitligheten av informationen som anges i dem;
• ett skriftligt uttalande från parten(erna) i transaktionen eller deras representanter;
• mottagande av domstolsbeslut eller beslut, inklusive förbud mot registreringsåtgärder.

Möjliga skäl för att vägra statlig registrering:

• en olämplig person ansökte om statlig registrering;
• de inlämnade dokumenten till form eller innehåll inte överensstämmer med kraven i gällande lagstiftning;
• dokument som krävs för statlig registrering har inte lämnats in, om skyldigheten att lämna in dem ligger på sökanden;
• det finns motsättningar mellan de deklarerade och redan registrerade rättigheterna;
• svaret från en statlig myndighet eller ett lokalt myndighetsorgan på en interdepartementell begäran indikerar avsaknaden av en handling och information som är nödvändig för statlig registrering av rättigheter, om motsvarande handling inte lämnas in av sökanden på eget initiativ.

För detaljerad information, besök Rosreestrs webbplats eller kontakta en specialist på kontoret.

Hur man skickar in dokument

Du kan registrera ett avtal om överlåtelse av fordringsrätt enligt avtal om deltagande i delat byggande på något av följande sätt:

1. Kontakta Rosreestrs kontor eller matrikelkammaren.

Boka tid i förväg:

• på den officiella webbplatsen för Rosreestr i avsnittet "Kontor och mottagningar";
• via ett enda nummer till Rosreestrs callcenter.

2. Skicka in dokument till det multifunktionella centret för tillhandahållande av statliga och kommunala tjänster (MFC). Se till att MFC tillhandahåller denna tjänst.

3. Skicka de attesterade dokumenten per post med en beskrivning av bilagan och ett meddelande om leverans till Rosreestrs kontor eller matrikelkammaren på platsen för fastigheten.

4. Skicka in en ansökan och de nödvändiga dokumenten, undertecknade elektroniskt, på Rosreestrs webbplats i avsnittet "Elektroniska tjänster"*.

* Kontrollera möjligheten att tillhandahålla dokument för denna tjänst elektroniskt på Rosreestr-webbplatsen, med operatören av callcentret eller med en specialist på kontoret.

Du kan snabbt spåra statusen för behandlingen av din ansökan med hjälp av den elektroniska tjänsten "Kontrollera status för en begäran" på Rosreestrs webbplats, oavsett hur du skickade in dokumenten.

Avdelningen för övervakning och förbättring av kvaliteten på offentliga tjänster i Rosreestr

Antalet fall av överlåtelse av anspråk har ökat den senaste tiden; Rosreestr noterar denna ökning månad efter månad. Vissa risker är dock vanligtvis förknippade med denna typ av transaktion. Fall har blivit vanligare då en entreprenör som fått en lägenhet som betalning från en byggherre inte fullgör sina skyldigheter gentemot byggföretaget, vilket medför att upplåtelseavtalet sägs upp, varefter lägenheten återlämnas till domstolen. Experter berättade för oss hur vi skyddar oss från sådana situationer.

För den som planerar att köpa en lägenhet i en ny byggnad finns tre alternativ öppna idag. Skriv först ett avtal om delat deltagande i byggandet direkt med byggherren. För det andra kan du bli ägare till en lägenhet i en ny byggnad genom att ingå ett avtal om överlåtelse av fordringsrätten med en person som köpt denna lägenhet av byggherren i investeringssyfte. Det tredje alternativet är när ett avtal om överlåtelse av fordran träffas med en entreprenör som utför bygg- och installationsarbeten på platsen.

De vanligaste situationerna idag är när säljaren är en entreprenör.

Det speciella med överlåtelsen av fordringsrätten enligt ett aktieägaravtal i konstruktion är att till följd av en sådan transaktion upphör inte giltigheten av det första aktieägaravtalet, det ändrar bara köparen (istället för den ursprungliga investeraren) , en ny person blir det). Den ursprungliga investerarens rättigheter och skyldigheter överförs till köparen, medan alla villkor i det första kontraktet (arbetstider, lägenhetspris och garantiperiod) förblir desamma. Upplåtelsen är möjlig efter statlig registrering av aktieägaravtalet och innan överlåtelse- och acceptbevis för denna lägenhet är undertecknat. Precis som ett aktieandelsavtal är överlåtelsen av rättigheter föremål för statlig registrering.

Det finns inget behov av att samordna uppdraget med exploatören (undantag är fall då aktieägaravtalet innehåller en klausul om att överlåtelse av fordran är omöjlig utan byggherrens samtycke). Men efter att överlåtelseavtalet har registrerats ska köparen meddela exploatören att rättigheterna till objektet har överlåtits till honom. För att göra detta skickas ett enkelt skriftligt meddelande till byggföretaget. Detta dokument ska innehålla information om den första deltagaren i delat byggande och den nya investeraren. Det är lämpligt att bifoga en kopia av uppdragsavtalet till anmälan.

Två typer av uppdrag

Enligt lag nr 214-FZ "Om deltagande i delad konstruktion av flerbostadshus" är ett uppdrag möjligt i två fall: efter full betalning av kontraktspriset eller med samtidig överföring av skulden till en ny deltagare i delad konstruktion.

1. Om betalning enligt avtalet har skett i sin helhet, kommer ett intyg på full betalning att krävas för registrering.

2. Om den första byggdeltagaren inte har betalat i sin helhet, samtidigt med uppdraget, överförs resterande del av skulden till köparen. Överföring av skuld till en annan person är endast möjlig med borgenärens samtycke. I det här fallet kommer statlig registrering att kräva utvecklarens skriftliga medgivande till uppdraget. Om samtycke inte finns i listan över inlämnade handlingar är detta skäl för att avbryta den statliga registreringen av uppdragsavtalet.

Paket med dokument för transaktionen

Alla dokument som krävs för överlåtelse av rättigheter är uppdelade i de som krävs för att registrera transaktionen i Rosreestr, och de som köparen behöver samla in för att skydda sina rättigheter i framtiden.

Dokument som krävs för Rosreestr (alla dokument tillhandahålls i två exemplar: original och kopia):

1) ett dokument som bekräftar betalning enligt avtalet, eller dokument som bekräftar den samtidiga överföringen av skulden till en ny förvärvare;

2) skriftligt medgivande från byggherren att överlåta fordringsrätten enligt avtalet (om detta föreskrivs i avtalet om aktieandel, och även om överlåtelsen sker med samtidig överföring av skuld till köparen);

3) attesterat samtycke från maken;

4) om fordringsrätten är pantsatt, panthavarens skriftliga samtycke;

5) det avtal på grundval av vilket förpliktelsen som säkerställs av inteckningen uppkommit (för att registrera överlåtelseavtalet ansöker två avtalsparter till Rosreestr);

6) samtycke från förmynderskaps- och förvaltarskapsmyndigheterna till överlåtelse av fordringsrätter enligt kontraktet, om deltagaren i delad byggnation är minderårig (omyndig).

Handlingar som krävs av köparen

Vid köp av lägenhet av en entreprenör bör köparen vara intresserad av två huvudpunkter: om entreprenören verkligen har rätt att förfoga över detta objekt och om betalning har skett enligt avtalet.

Som regel ingås ett kontrakt mellan entreprenören och byggherren, följt av en stegvis kompensation av kostnaden för det utförda arbetet som betalning för de köpta objekten. Eftersom detta arbete slutförs under dessa två avtal: ett aktieägaravtal och ett arbetskontrakt görs en kvittning.

Det finns två möjliga fall här. Det första är när lägenheten omregistreras till entreprenören (avtal om överlåtelse av fordringsrätten eller avtal om deltagande i delat byggande, registrerat i Rosreestr, har slutits).

"I den här situationen är allt ganska enkelt", förklarar Yulia Mikhailova, advokat vid Soyuz advokatbyrå. – Med hjälp av ett utdrag ur Unified State Register of Rights to Real Estate (USRP) kontrolleras om säljaren verkligen är upphovsrättsinnehavaren, om det finns begränsningar eller begränsningar i fordringsrätten.

Det är värt att fråga byggherren om betalning skett, entreprenören ska som regel ha ett registrerat avtal och betalningsbevis i handen. Om det finns tidigare upphovsrättsinnehavare måste det finnas dokument som bekräftar deras betalning till de tidigare upphovsrättsinnehavarna, och så vidare tills betalning till utvecklaren. Om betalning har skett genom kvittning av ömsesidiga krav måste du kräva en kopia av sådana avtal. Detta kommer att skydda köpare från rättsliga anspråk från tidigare säljare. Särskild uppmärksamhet bör ägnas åt de obligatoriska villkoren för kontrakt av denna typ. Utan dem kommer avtalet att anses inte ingått. Eftersom fordringsrätten härrör från avtalet om deltagande i delad byggnation, måste alla detaljer i nämnda avtal (nummer och datum för ingåendet samt annan information som gör det möjligt för oss att fastställa omfattningen av de överlåtna fordringarna) anges i uppdragsavtal."

Det andra fallet är när entreprenörerna inte har laglig rätt att kräva anspråk i samband med det gemensamma byggprojektet, lägenheten är registrerad hos byggherren eller en tredje part.

"I det här fallet måste köparen ägna särskild uppmärksamhet åt ögonblicket för överföring av medel", säger Yulia Mikhailova. - Om lägenheten är registrerad hos byggherren behöver du inte bara kräva ett intyg, utan också ett annat dokument (kontantkvitto och check) för att bekräfta betalningen. Om lägenheten är registrerad på en individ, är det denna person som måste utfärda ett kvitto för mottagande av medel. Jag vill särskilt uppmärksamma köpare på det faktum att när man gör en transaktion är det nödvändigt att studera utvecklarens dokumentation: utvecklingstillstånd, designdokumentation och alla ändringar som görs i dess innehåll. Papper som bekräftar att exploatören har rätt att äga marken. I svåra situationer bör en advokat anlitas.”

I enlighet med artikel 17 i federal lag nr 214-FZ är ett avtal om överlåtelse av fordringsrätten enligt ett delat byggavtal föremål för obligatorisk registrering i Rosreestr. Upplåtelseavtalet anses ingått först från tidpunkten för statens registrering.

Elena Khamardyuk, Chef för avdelningen för delad byggnadstillsyn vid avdelningen för byggnadstillsyn och bostadskontroll:

När man köper föremål från entreprenörer måste medborgarna förstå vilka dokument som är nödvändiga för en sådan transaktion, så att om rättstvister uppstår i framtiden kan de försvara sina rättigheter i domstol. Det krävs inte bara ett intyg från byggherren om det arbete som utförs av entreprenören vid byggherrens anläggningar, utan också alla ekonomiska dokument som bekräftar uppgörelser mellan byggherren och den juridiska person till vilken lägenheten överfördes (avräkning av ömsesidiga anspråk, former av utfört arbete), eftersom intyget från byggherren om det arbete som utförts av entreprenören inte är en ekonomisk handling. Och om det uppstår en situation där byggherren gav upp lokalerna, undertecknade ett aktieandelsavtal med entreprenören, och av någon anledning den senare inte uppfyllde sina skyldigheter, var arbetet inte slutfört och fastigheten redan tilldelats en individ, det kommer att skydda aktieägarens intressen.

Ekaterina Shelavina, Biträdande chef för avdelningen för registrering av aktieandelar i konstruktionen av Rosreestr-kontoret för Krasnoyarsk-territoriet:

Det har på senare tid blivit märkbart fler fall där registreringen av en transaktion som innebär överlåtelse av fordringsrätten skjuts upp. Och även om sådana situationer som regel löses, parterna upprättar de nödvändiga dokumenten och registreringen genomförs, spenderar köparen hela denna månad, medan uppdraget avbryts, i nervös förväntan.

I praktiken kontrollerar köpare ofta varken villkoren i kontraktet eller byggherrens samtycke att överlåta fastigheten, vilket leder till att registreringen avbryts. Vi gör en begäran till exploatören, och om byggherren inte har gett sitt samtycke till uppdraget, men det följer av villkoren i avtalet, kommer registrering av avtalet att nekas.

Köparen måste noggrant läsa innehållet i det första kontraktet för delat deltagande i byggandet, villkoren på vilka det ingicks med den ursprungliga investeraren och se till att det inte finns några belastningar (inteckningar) på lägenheten. Om det fanns flera eftergifter, se till att betalning gjordes för alla.

I vilket fall som helst måste du komma ihåg att alla rättigheter till objektet uppstår först från registreringsögonblicket, tills det finns en post i registret, oavsett vad säljaren hävdar, detta är bara hans ord, han kan verkligen förfoga över objekt först efter att en post har dykt upp i Unified State Register.

Antalet fall av överlåtelse av anspråk har ökat den senaste tiden; Rosreestr noterar denna ökning månad efter månad. Vissa risker är dock vanligtvis förknippade med denna typ av transaktion. Fall har blivit vanligare då en entreprenör som fått en lägenhet som betalning från en byggherre inte fullgör sina skyldigheter gentemot byggföretaget, vilket medför att upplåtelseavtalet sägs upp, varefter lägenheten återlämnas till domstolen. Experter berättade för oss hur vi skyddar oss från sådana situationer.

För den som planerar att köpa en lägenhet i en ny byggnad finns tre alternativ öppna idag. Skriv först ett avtal om delat deltagande i byggandet direkt med byggherren. För det andra kan du bli ägare till en lägenhet i en ny byggnad genom att ingå ett avtal om överlåtelse av fordringsrätten med en person som köpt denna lägenhet av byggherren i investeringssyfte. Det tredje alternativet är när ett avtal om överlåtelse av fordran träffas med en entreprenör som utför bygg- och installationsarbeten på platsen.

De vanligaste situationerna idag är när säljaren är en entreprenör.

Det speciella med överlåtelsen av fordringsrätten enligt ett aktieägaravtal i konstruktion är att till följd av en sådan transaktion upphör inte giltigheten av det första aktieägaravtalet, det ändrar bara köparen (istället för den ursprungliga investeraren) , en ny person blir det). Den ursprungliga investerarens rättigheter och skyldigheter överförs till köparen, medan alla villkor i det första kontraktet (arbetstider, lägenhetspris och garantiperiod) förblir desamma. Upplåtelsen är möjlig efter statlig registrering av aktieägaravtalet och innan överlåtelse- och acceptbevis för denna lägenhet är undertecknat. Precis som ett aktieandelsavtal är överlåtelsen av rättigheter föremål för statlig registrering.

Det finns inget behov av att samordna uppdraget med exploatören (undantag är fall då aktieägaravtalet innehåller en klausul om att överlåtelse av fordran är omöjlig utan byggherrens samtycke). Men efter att överlåtelseavtalet har registrerats ska köparen meddela exploatören att rättigheterna till objektet har överlåtits till honom. För att göra detta skickas ett enkelt skriftligt meddelande till byggföretaget. Detta dokument ska innehålla information om den första deltagaren i delat byggande och den nya investeraren. Det är lämpligt att bifoga en kopia av uppdragsavtalet till anmälan.

Två typer av uppdrag

Enligt lag nr 214-FZ "Om deltagande i delad konstruktion av flerbostadshus" är ett uppdrag möjligt i två fall: efter full betalning av kontraktspriset eller med samtidig överföring av skulden till en ny deltagare i delad konstruktion.

1. Om betalning enligt avtalet har skett i sin helhet, kommer ett intyg på full betalning att krävas för registrering.

2. Om den första byggdeltagaren inte har betalat i sin helhet, samtidigt med uppdraget, överförs resterande del av skulden till köparen. Överföring av skuld till en annan person är endast möjlig med borgenärens samtycke. I det här fallet kommer statlig registrering att kräva utvecklarens skriftliga medgivande till uppdraget. Om samtycke inte finns i listan över inlämnade handlingar är detta skäl för att avbryta den statliga registreringen av uppdragsavtalet.

Paket med dokument för transaktionen

Alla dokument som krävs för överlåtelse av rättigheter är uppdelade i de som krävs för att registrera transaktionen i Rosreestr, och de som köparen behöver samla in för att skydda sina rättigheter i framtiden.

Dokument som krävs för Rosreestr (alla dokument tillhandahålls i två exemplar: original och kopia):

1) ett dokument som bekräftar betalning enligt avtalet, eller dokument som bekräftar den samtidiga överföringen av skulden till en ny förvärvare;

2) skriftligt medgivande från byggherren att överlåta fordringsrätten enligt avtalet (om detta föreskrivs i avtalet om aktieandel, och även om överlåtelsen sker med samtidig överföring av skuld till köparen);

3) attesterat samtycke från maken;

4) om fordringsrätten är pantsatt, panthavarens skriftliga samtycke;

5) det avtal på grundval av vilket förpliktelsen som säkerställs av inteckningen uppkommit (för att registrera överlåtelseavtalet ansöker två avtalsparter till Rosreestr);

6) samtycke från förmynderskaps- och förvaltarskapsmyndigheterna till överlåtelse av fordringsrätter enligt kontraktet, om deltagaren i delad byggnation är minderårig (omyndig).

Handlingar som krävs av köparen

Vid köp av lägenhet av en entreprenör bör köparen vara intresserad av två huvudpunkter: om entreprenören verkligen har rätt att förfoga över detta objekt och om betalning har skett enligt avtalet.

Som regel ingås ett kontrakt mellan entreprenören och byggherren, följt av en stegvis kompensation av kostnaden för det utförda arbetet som betalning för de köpta objekten. Eftersom detta arbete slutförs under dessa två avtal: ett aktieägaravtal och ett arbetskontrakt görs en kvittning.

Det finns två möjliga fall här. Det första är när lägenheten omregistreras till entreprenören (avtal om överlåtelse av fordringsrätten eller avtal om deltagande i delat byggande, registrerat i Rosreestr, har slutits).

"I den här situationen är allt ganska enkelt", förklarar Yulia Mikhailova, advokat vid Soyuz advokatbyrå. – Med hjälp av ett utdrag ur Unified State Register of Rights to Real Estate (USRP) kontrolleras om säljaren verkligen är upphovsrättsinnehavaren, om det finns begränsningar eller begränsningar i fordringsrätten.

Det är värt att fråga byggherren om betalning skett, entreprenören ska som regel ha ett registrerat avtal och betalningsbevis i handen. Om det finns tidigare upphovsrättsinnehavare måste det finnas dokument som bekräftar deras betalning till de tidigare upphovsrättsinnehavarna, och så vidare tills betalning till utvecklaren. Om betalning har skett genom kvittning av ömsesidiga krav måste du kräva en kopia av sådana avtal. Detta kommer att skydda köpare från rättsliga anspråk från tidigare säljare. Särskild uppmärksamhet bör ägnas åt de obligatoriska villkoren för kontrakt av denna typ. Utan dem kommer avtalet att anses inte ingått. Eftersom fordringsrätten härrör från avtalet om deltagande i delad byggnation, måste alla detaljer i nämnda avtal (nummer och datum för ingåendet samt annan information som gör det möjligt för oss att fastställa omfattningen av de överlåtna fordringarna) anges i uppdragsavtal."

Det andra fallet är när entreprenörerna inte har laglig rätt att kräva anspråk i samband med det gemensamma byggprojektet, lägenheten är registrerad hos byggherren eller en tredje part.

"I det här fallet måste köparen ägna särskild uppmärksamhet åt ögonblicket för överföring av medel", säger Yulia Mikhailova. - Om lägenheten är registrerad hos byggherren behöver du inte bara kräva ett intyg, utan också ett annat dokument (kontantkvitto och check) för att bekräfta betalningen. Om lägenheten är registrerad på en individ, är det denna person som måste utfärda ett kvitto för mottagande av medel. Jag vill särskilt uppmärksamma köpare på det faktum att när man gör en transaktion är det nödvändigt att studera utvecklarens dokumentation: utvecklingstillstånd, designdokumentation och alla ändringar som görs i dess innehåll. Papper som bekräftar att exploatören har rätt att äga marken. I svåra situationer bör en advokat anlitas.”

I enlighet med artikel 17 i federal lag nr 214-FZ är ett avtal om överlåtelse av fordringsrätten enligt ett delat byggavtal föremål för obligatorisk registrering i Rosreestr. Upplåtelseavtalet anses ingått först från tidpunkten för statens registrering.

Elena Khamardyuk, Chef för avdelningen för delad byggnadstillsyn vid avdelningen för byggnadstillsyn och bostadskontroll:

När man köper föremål från entreprenörer måste medborgarna förstå vilka dokument som är nödvändiga för en sådan transaktion, så att om rättstvister uppstår i framtiden kan de försvara sina rättigheter i domstol. Det krävs inte bara ett intyg från byggherren om det arbete som utförs av entreprenören vid byggherrens anläggningar, utan också alla ekonomiska dokument som bekräftar uppgörelser mellan byggherren och den juridiska person till vilken lägenheten överfördes (avräkning av ömsesidiga anspråk, former av utfört arbete), eftersom intyget från byggherren om det arbete som utförts av entreprenören inte är en ekonomisk handling. Och om det uppstår en situation där byggherren gav upp lokalerna, undertecknade ett aktieandelsavtal med entreprenören, och av någon anledning den senare inte uppfyllde sina skyldigheter, var arbetet inte slutfört och fastigheten redan tilldelats en individ, det kommer att skydda aktieägarens intressen.

Ekaterina Shelavina, Biträdande chef för avdelningen för registrering av aktieandelar i konstruktionen av Rosreestr-kontoret för Krasnoyarsk-territoriet:

Det har på senare tid blivit märkbart fler fall där registreringen av en transaktion som innebär överlåtelse av fordringsrätten skjuts upp. Och även om sådana situationer som regel löses, parterna upprättar de nödvändiga dokumenten och registreringen genomförs, spenderar köparen hela denna månad, medan uppdraget avbryts, i nervös förväntan.

I praktiken kontrollerar köpare ofta varken villkoren i kontraktet eller byggherrens samtycke att överlåta fastigheten, vilket leder till att registreringen avbryts. Vi gör en begäran till exploatören, och om byggherren inte har gett sitt samtycke till uppdraget, men det följer av villkoren i avtalet, kommer registrering av avtalet att nekas.

Köparen måste noggrant läsa innehållet i det första kontraktet för delat deltagande i byggandet, villkoren på vilka det ingicks med den ursprungliga investeraren och se till att det inte finns några belastningar (inteckningar) på lägenheten. Om det fanns flera eftergifter, se till att betalning gjordes för alla.

I vilket fall som helst måste du komma ihåg att alla rättigheter till objektet uppstår först från registreringsögonblicket, tills det finns en post i registret, oavsett vad säljaren hävdar, detta är bara hans ord, han kan verkligen förfoga över objekt först efter att en post har dykt upp i Unified State Register.

Låt oss ta reda på vad du behöver vara uppmärksam på när du upprättar ett dokument och hur du undviker riskerna med att köpa fastigheter enligt detta system.

Kort och rakt på sak

Ett avtal om överlåtelse av fordringsrätter, eller på annat sätt en överlåtelse, regleras i allmänhet av artiklarna 382-390 i kapitel 24 i Ryska federationens civillag (Ryska federationens civillag). När det gäller bostadsbyggande med delat kapital, beskrivs denna typ av transaktion i artikel 11 i federal lag-214 "Om deltagande i byggande med delat kapital...".

Ingen av dessa lagar innehåller en lista över specifika krav för avtalets form som upprättats av parterna. En sak framgår av den ryska federationens civillag: dokumentet måste ingås skriftligen av säljaren (överlåtaren) och köparen (innehavaren). Det är inte förvånande att variationerna i parternas "kreativitet" är mycket olika.

Du bör läsa aktieägaravtalet inte mindre noggrant. För det första kan du tilldela rättigheter till framtida bostäder endast under den period som anges i federal lag-214. Detta kan göras från ögonblicket för statlig registrering av DDU, som undertecknades med den första aktieägaren, och fram till mottagandet av nycklarna till lägenheten under överförings- och acceptansbeviset. Det vill säga att DDU måste ha en stämpel som anger dess registrering hos Rosreestr-myndigheten.

För det andra innehåller texten till DDU en klausul som definierar förfarandet för överlåtelse av fordringsrättigheter enligt den. Rent teoretiskt kan uppdrag vara helt förbjudet. Det är sant att fastighetsmäklare erkänner att de inte har stött på en sådan situation.

Köparen måste behålla originalen av överlåtelseavtalet, DDU, samt dokument som bekräftar säljarens ekonomiska uppgörelser med exploatören.

Som regel tillåter byggherren ingående av ett avtal om överlåtelse av rättigheter under vissa villkor - att ta ut en provision på 1-5% av kostnaden för det köpta objektet. Dessa kostnader bärs vanligtvis av köparen, eller - enligt överenskommelse - delar parterna på dem sinsemellan. Själva uppdraget utförs med medverkan av byggherren, det vill säga att ett trepartsavtal upprättas som också undertecknas av en representant för byggföretaget. Naturligtvis måste betalningen av provisionen bekräftas av ett dokument som kommer att finnas kvar hos köparen efter avslutad transaktion.

Det är sällsynt, men det händer att utvecklaren inte kräver ersättning. Då ska han helt enkelt meddelas om bytet av aktieägare. Upplåtelseavtalet måste innehålla en klausul som reglerar vem exakt (upplåtaren eller överlåtaren) och inom vilken tidsram som kommer att meddela byggföretaget om "byte av spelare." Annars kan köparen få problem alldeles i slutet – när han får färdigt boende av byggherren.

Pengarfråga

Enligt punkt 1 i artikel 11 i federal lag 214 är överlåtelse av fordringsrätter enligt ett avtal tillåten endast efter att deltagaren i delad konstruktion har betalat hela priset för bostaden under uppförande eller efter att ha överfört skulden till en ny aktieägare. Det ideala alternativet är att överlåtaren lyckades betala fullt ut. Sedan återstår, som redan nämnts, bara att begära dokument från honom och utvecklaren som bekräftar detta faktum.

Text: Elena Denisenko Foto: Alexey Alexandronok