Att köpa en lägenhet på andrahandsmarknaden: var försiktiga, galna människor! Hur kontrollerar man säljarens förnuft? Var inte blyg för att ställa obekväma frågor och be om hjälp. "Sanity test": är det nödvändigt att göra en medicinsk undersökning innan en transaktion med fastigheter?

I alla civilrättsliga transaktioner mellan individer spelar en nyckelroll av rättskapacitet Och rättskapacitet samma individer - deltagare i transaktioner.

Som standard antas det att varje vuxen medborgare i Ryska federationen är helt har rättskapacitet Och kapabel. Annars har han inte rätt att självständigt utföra transaktioner.

Och om han gjorde en sådan affär ( tecknat avtal om försäljning och köp av exempelvis en lägenhet), då denna transaktion blir ogiltig så snart det visar sig att säljaren av lägenheten hade ingen befogenhet att göra det eller var arbetsoförmögen .

Vi pratar inte om köparen av lägenheten här, eftersom... anledning att ta pengarna och sedan avsluta affären av en anledning "oförmåga" kan endast komma från säljaren.

En enskilds civilrättsliga kapacitet

Rättslig kapacitet en person kallas hans förmåga ( närmare bestämt en laglig möjlighet) har medborgerliga rättigheter och bär vissa skyldigheter enligt lag. De där. att vara bärare av rättigheter och skyldigheter, att vara föremål för lag, enligt Öppnas i en ny flik.">Artikel 17 i den ryska federationens civillagstiftning.

Rättslig kapacitet en medborgare uppstår från ögonblicket för hans födelse och erkänns lika av alla medborgare i Ryska federationen. Rättslig kapacitet oskiljaktig från en medborgares personlighet. Du kan inte beröva en person rättskapacitet.

När det gäller transaktioner med lägenheter, rättskapacitet Säljaren menar att han har lagliga rättigheter innehav, användning och förfogande lägenhet.

Rättslig förmåga att sälja en lägenhet

Rättslig kapacitet syftar på en persons förmåga att handla fritt i enlighet med sin egen rättskapacitet . Dessa handlingar kan tjäna honom att förverkliga sina rättigheter, kan ge honom nya rättigheter, men också ålägga honom plikter och ansvar för hans handlingar.

Att förklara en person inkompetent

En medborgare kan ENDAST förklaras rättsligt inkompetent genom ett domstolsbeslut.. Detta sker pga uppenbar psykisk störning en person och hans oförmåga att förstå innebörden av hans handlingar (Öppnas i en ny flik.">Artikel 29 i Rysslands civillagstiftning). Domstolen kan beröva en sådan person rättskapacitet, och installera över den förmynderskap (från sin närmiljö till exempel).

väktare blir avdelningens juridiska ombud och gör alla civila transaktioner för hans räkning och i hans intresse ( inkl. fastighetsaffärer).

Domstolen beslutar om en medborgares oförmåga baserat på resultaten rättsmedicinsk undersökning, som installerade honom allvarliga psykiska störningar . Initiera sådant undersökning i förhållande till en medborgare kan hans anhöriga , åklagare eller psykiatrisk sjukhus (Öppnas i en ny flik.">Artikel 281 i civilprocesslagen).

Ett mildare alternativ som domstolen använder är begränsning av en medborgares rättskapacitet(Öppnas i en ny flik.">Artikel 30 i den ryska federationens civillag. Detta händer när en person inte kan hantera sitt beroende ( till exempel drickande, droger osv.), som ett resultat av vilket hans nära och kära lider. Domstolen kan begränsa sin rättskapacitet, och tilldela över det förmynderskap .

Medborgare med begränsad rättskapacitet kan självständigt utföra små hushållstransaktioner, men stora transaktioner ( inkl. om avyttring av fastigheter), har han rätt att endast utföra med din vårdnadshavares samtycke .

Om en medborgare erkänns av en domstol inkompetent eller begränsas av domstolen i rättskapacitet, då ska rätten enligt lagen meddela detta inom 3 dagar Förmynderskaps- och förvaltarskapsmyndigheter på medborgarens bostadsort, för att etablera sig över honom förmynderskap eller förmynderskap (Öppnas i en ny flik.">Klausul 2 i artikel 34 i den ryska federationens civillag).

Några fastighetsaffärer, påverkar rättigheter för funktionshindrade eller begränsade personer, utförs endast med skriftligt tillstånd Förmynderskaps- och förvaltarskapsmyndigheter.

Certifikat från ND och PND - vad är det?

Vid försäljning av en lägenhet kräver fastighetsmäklare ibland att säljaren gör det certifikat från ND och PND, med hänvisning till önskan att se till att Säljaren är helt kapabel.

Intyg från ND- detta är ett intyg från drogbehandling rättskapacitet tveksamt.

Certifikat från IPA- detta är ett intyg från psykoneurologiska dispensär på Säljarens hemort att han inte är registrerad hos dem. Om det är listat så är det det rättskapacitet tveksamt.

Men! Viktigt förtydligande! Om säljaren är registrerad i ND eller HDPE, det säger ingenting om honom oförmåga (Endast domstolen kan avgöra denna fråga), men ökar i samband med ev oförmåga.

Och den motsatta situationen - om vid tidpunkten för ingåendet av transaktionen fanns det inget domstolsbeslut om oförmåga Säljare, sedan finns det fortfarande en risk utmanar affären av denna anledning. Domstolen kan erkänna säljaren inkompetent eller begränsa sin rättskapacitet redan efter transaktionen och anser att han vid tidpunkten för dess slutförande inte förstod innebörden av sina handlingar (Öppnas i en ny flik.">Artikel 177 i den ryska federationens civillag). Och detta är redan en anledning för.

De som är registrerade hos ND eller HDPE denna risk är uppenbarligen högre. För att minska denna risk tas lämpliga certifikat.

Det är sant att det finns goda nyheter för köparen av lägenheten: från mars 2015, punkt 2 i ovanstående Artikel 177 i den ryska federationens civillag kompletteras med ett villkor under vilket transaktionen kan redovisas ogiltig, om Säljaren därefter stäms begränsad i kapacitet, och ansåg att han vid tidpunkten för transaktionen inte förstod innebörden av sina handlingar, och ( Viktig!) Köparen kände till detta ( de där. Jag såg att säljaren var psykiskt sjuk, men gjorde ändå en affär med honom).

Blanda inte ihop begreppen samtidigt "erkänd som inkompetent" Och "begränsad i kapacitet" (skillnader - se ovan).

Hur man bekräftar lägenhetssäljarens rättskapacitet i en transaktion

Att bekräfta rättskapacitet Säljaren vid undertecknandet

Hur kontrollerar man att säljaren av en fastighet har rättskapacitet?

I de tidigare instruktionerna sa vi att när du kommunicerar med säljare från riskgrupper är det nödvändigt att han förser dig med certifikat från IPA och ND. I den här artikeln kommer jag att prata mer i detalj om andra sätt att kontrollera ägarens rättskapacitet.

1. Personlig kommunikation och att lära känna din närmiljö.

Du kan förstå hur adekvat en person är genom direkt kommunikation. Jag tror att du också kommer att hålla med om att det redan vid första kontakten, i närvaro av en allvarlig psykisk störning, är lätt att dra slutsatsen att vår säljare uppenbart mår dåligt. Och detta är ett skäl för domstolen att förklara honom inkompetent.
För att inte enbart förbli i din åsikt om ägarens lämplighet måste du definitivt prata med hans grannar, bekanta, representanter för bostadsavdelningen och distriktspolisen. Det skulle inte skada att ta en titt på hans sidor på sociala nätverk. Om han har konstigheter eller märkbara avvikelser från normen, kan detta leda till obehagliga konsekvenser för dig.

2. Indirekt bevis på säljarens hälsa.

När du köper en lägenhet ställs du inför betydande risker, så du bör inte försumma ens sådana små saker som information om att ägaren nyligen har genomgått en läkarundersökning för ett bilkort, köra ett fartyg eller skaffa ett vapen, samt information om om han har fått dessa handlingar. Detta är din försäkran om att han har blivit officiellt bedömd för mental hälsa.

3. Vi intygar transaktionen med en notarie.

Denna punkt är obligatorisk, även om du inte kan slutföra de två första. Vid attestering av ett köp- och försäljningsavtal måste advokaten försäkra sig om att båda parter är kapabla och förnuftiga vid ingåendet. Eftersom notarien bär det juridiska och ekonomiska ansvaret för sin verksamhet ligger det inte i hans intresse att tappa uppmärksamheten på det faktum att en av parterna är otillräckliga. Om det behövs, utöver certifikaten från IDP och ND som du tar med, kan han självständigt begära den information han behöver från Unified State Register of Rights (USRP).

4. Officiell läkarundersökning.

Om det finns verkliga misstankar om att du genom att ingå en transaktion med denna säljare utsätter dig själv för risk på grund av hans eventuella otillräcklighet, så har du allvarliga skäl att bjuda in en läkare. Läkaren kommer att bedöma säljarens tillstånd och utfärda ett skriftligt officiellt intyg om hans förmåga att bära ansvar för sina beslut och handlingar. Besiktningen utförs samma dag som kontraktet ingås. Detta är förresten en vanlig praxis om ägaren av fastigheten är en mycket äldre person.

Att vägra eller inte vägra affären?

Även om vi verkligen gillar lägenheten, men Säljaren beter sig konstigt och kategoriskt vägrar att genomgå en besiktning, är mitt råd att inte riskera det, tacka nej till affären.
Vad menar du med konstigt beteende?
· Om en person är uppenbart olämpligt klädd för situationen (till exempel en kvinnas klänning på en man eller en kostymlook);
· utför konstiga handlingar (jagar andar, trollformler);
· talar om att "bli avlyssad dag och natt, och han installerade reflexer."
Manifestationer kan vara olika, men oftast är de uppenbara.

Det finns dock andra situationer när, även om säljaren är uppenbart konstig, en transaktion är möjlig för dig. Nämligen, om det finns officiella dokument som begränsar hans rättigheter att självständigt utföra rättsliga åtgärder (intyg om b begränsning av rättskapacitet eller fullständig oförmåga medborgare).

För att köpa i båda fallen måste du inhämta samtycke från inte bara ägaren av fastigheten, utan också hans juridiska ombud. Dessutom krävs tillstånd från förmynderskaps- och förvaltarskapsmyndigheterna. I det första fallet kommer säljaren att underteckna dokumenten själv med bekräftelse från vårdnadshavaren, i det andra fallet placeras underskriften av den officiella vårdnadshavaren.
Så vi har tittat på situationen, hur du kan skydda dig själv när du gör en transaktion med en arbetsoförmögen medborgare. I följande instruktioner kommer jag att berätta vilka risker som väntar dig när du köper en lägenhet från en pålitlig person, och inte personligen från ägaren.

Ta hand om dig själv när du gör fastighetsaffärer!
Med vänlig hälsning, din Svetlana Orlenko.

Att köpa en lägenhet är ett viktigt steg i varje persons liv. Många unga familjer väljer bostad i nya byggnader, köper det från byggföretag och blir därmed de första ägarna av lägenheten. Men det är inte alltid möjligt att köpa ett bekvämt beläget rum eller lägenhet i en ny byggnad, och du måste leta efter alternativ för att köpa fastigheter "utan hand". Det finns många nyanser i ett sådant fall, och fastighetsmarknaden är fylld av bedragare och helt enkelt juridiskt analfabeter, på grund av vars handlingar köparen i slutändan kan lida.

För att köpa en lägenhet utan onödiga problem kan du vända dig till proffs som garanterar verifiering av alla dokument och nyanser som kan leda till problem. Men om du köper fastigheter på egen hand skulle det vara en bra idé att ta reda på vilka dokument som måste kontrolleras när du köper en lägenhet, samt studera andra viktiga regler som kommer att diskuteras i den här artikeln.

Vilka dokument att kontrollera när du köper en lägenhet för att bestämma ägande

När du köper en lägenhet måste du kontrollera de dokument som anger säljarens ägande av fastigheten. Beroende på hur säljaren tagit emot lägenheten kommer du att behöva titta på olika dokument.

Om lägenheten är privatiserad till säljaren måste du titta på följande dokument:

• Tekniskt pass, som beskriver de tekniska aspekterna av fastigheten, inklusive information om boytans skick och dess storlek;
• Ett intyg registrerat på en byrå som visar att säljaren äger fastigheten som säljs.

Om den köpta bostaden är en andelsbostad bör du också kontrollera det tekniska passet, men ägarbeviset måste ha en något annan form och vara utfärdat av huvudbostadsavdelningen.

Om säljaren tidigare köpt sin lägenhet från andra ägare, se till att kontrollera köp- och försäljningsavtalet, som måste vara attesterat och registrerat hos BKB. Och om bostadsområdet togs emot av säljaren genom arv, måste han också ha motsvarande dokument bestyrkt av en notarie och i BKB.

Det svåraste är att kontrollera dokument vid köp av en lägenhet som förvärvades av säljaren som ett resultat av rättsliga förfaranden. Det kommer att vara nödvändigt att kontrollera inte bara domstolsbeslutet som är registrerat i BKB, utan också många andra dokument, som kan variera beroende på situationen. Bland dessa dokument:

När äganderätten har fastställts måste du kontakta BKB för att begära ett intyg, vilket är en egenskap för lägenheten. Det kan vara problem med att få detta certifikat om ombyggnad genomfördes i bostadslokalen, vilket inte var legaliserat. Det är omöjligt att sälja lägenheter med olaglig ombyggnad, och säljaren måste följa lämplig procedur och betala administrativa böter för ändringar som görs i lokalernas utformning.

Uppmärksamhet: I vissa fall kan ägaren få straffrättsliga påföljder för olaglig ombyggnad av en lägenhet.

Enligt Ryska federationens lagar kan endast en juridiskt behörig vuxen sälja fastigheter. Problemet är att inte alla säljare går med på att tillhandahålla dokument från läkemedelsbehandling och psykologiska apotek. Säljarens ovilja att ta emot sådana certifikat indikerar dock inte alls hans oförmåga, men det bör varna köparen. Det finns flera sätt att fastställa säljarens rättskapacitet om han vägrar att självständigt få dessa certifikat:

Det är viktigt att notera att inte ens närvaron av ett intyg från en oberoende expert kommer att ge domstolen 100 % bevis på en persons rättskapacitet. Om han vid tidpunkten för försäljningen av lägenheten var registrerad på ett läkemedelsbehandlingscenter, till följd av en rättslig tvist om lägenheten, kan detta faktum bli viktigt när man fattar ett beslut. Varje fall är individuellt, men att ha ett intyg från en oberoende expert ökar avsevärt köparens chanser att försvara sina rättigheter till en lägenhet i domstol vid behov.

Det är viktigt att fråga när man kollar en lägenhet utdrag ur det enhetliga registret över fastighetsrättigheter. Ofta har säljare detta dokument med sig, och om så är fallet, var uppmärksam på datumet för dess utfärdande; det är tillrådligt att det är så "senligt" som möjligt. Om så önskas kan köparen självständigt beställa ett utdrag. Det gör att du kan ta reda på vem som har rättigheterna till fastigheten och om det finns några belastningar på den.

Du bör också definitivt ta utdrag ur husregistret, vilket gör att du kan verifiera riktigheten av privatiseringen av lägenheten (om någon ägde rum). Dessutom kommer ett utdrag ur husregistret att låta dig ta reda på antalet transaktioner som utförs med fastigheter. Den kan också användas för att fastställa antalet personer som är registrerade i lägenheten.

Be lägenhetssäljaren presentera dig intyg från bostadskontoret att lägenheten inte har någon skuld att betala för bostad och kommunal service.

Om minderåriga bor i lägenheten måste du se till att de inte är folkbokförda där. När minderåriga är folkbokförda i den köpta fastigheten kan det uppstå problem med förmynderskapsmyndigheter. Se till att de är medvetna om försäljningen av lägenheten och samtycker till att barnet ska tas bort från fastigheten och folkbokföras på en ny bostadsort.

Notarien kan begära uppgifter från det enhetliga registret över förbud mot avyttring av fastigheter, vilket gör att du kan kontrollera om lägenheten var en del av säkerheten vid registrering av låneförpliktelser. Med hjälp av detta certifikat kan du också avgöra om lägenheten ingår i det auktoriserade kapitalet i en organisation, ett företag eller ett företag.

Om säljaren av lägenheten köpte den under äktenskapet, är det bättre att be honom om ett intyg som bekräftar att den före detta maken inte är emot försäljningen av fastigheten. Dessutom, idealiskt, kan du kräva skriftligt medgivande att sälja fastigheter från alla boende i lägenheten, även om de inte är folkbokförda i den.

Det är ganska enkelt att själv kontrollera dokumenten när du köper fastigheter. Ofta samlar säljare själva in det maximala paketet med dokument innan de visar lägenheten för köparen. I en sådan situation, var uppmärksam på datumen för de utfärdade certifikaten, och om de visar sig vara inaktuella, be säljaren att beställa nya eller göra det själv.

Fastighetsadvokat för att stödja transaktioner vid köp och försäljning av lägenheter, mark, stugor

Advokatrådgivning,
- Genomföra nyckelfärdiga fastighetsaffärer

Ställ en fråga till en advokat!

Ställ en fråga till en advokat!

Eller ring oss nu! Vi håller kontakten!

Det spelar en mycket viktig roll i en fastighetsaffär. En omyndig lägenhetssäljare har ingen rätt att binda sig. Om det trots allt har skett en köp- och försäljningstransaktion, och det sedan visar sig att säljaren var inkompetent, kommer transaktionen att ogiltigförklaras.

Innebär att denna medborgare agerar fritt och utövar sina rättigheter i enlighet med lagen. Säljarens kapacitet innebär också att han förstår innebörden av sina handlingar och konsekvenserna av sina handlingar.

Ställ en fråga, vi är online!

Lämna ett meddelande!

8-921-904-34-26 Hotline för kostnadsfria konsultationer av oberoende fastighetsadvokater i St. Petersburg

Det innebär att han kan sälja lägenheten och är ansvarig för transaktionen genom att skriva på villkoren i lägenhetsköp- och försäljningsavtalet.

En kapabel säljare kan hållas ansvarig, men en inkompetent säljare kan inte.

En medborgare i Ryska federationen kan endast förklaras juridiskt inkompetent genom beslut av en rättslig myndighet. Rätten erkänner en person som inkompetent om han har en psykisk störning och inte kan förstå innebörden av hans handlingar. Rätten erkänner medborgaren som inkompetent och fastställer förmynderskap över honom. Vårdnadshavaren väljs bland släktingar och vänner. Samtidigt är vårdnadshavaren en fullfjädrad representant för den arbetsoförmögna medborgaren och har rätt att göra transaktioner för hans räkning och underteckna dokument.

Dessutom företräds den arbetsoförmögna lägenhetssäljarens intressen av förmyndarmyndigheterna. Alla transaktioner för köp och försäljning av fastigheter, vars ägare är en omyndig medborgare, måste endast tillåtas med skriftligt tillstånd från förmyndarmyndigheterna.

Hur bekräftar man rättskapaciteten för säljaren av en lägenhet?

Bevisas genom att tillhandahålla ett intyg från en narcological dispensary (ND), en psykoneurological dispensary (PND). Intyget styrker medborgarens rättskapacitet.

Ett intyg från en behandlingscentral visar att säljaren av lägenheten inte är registrerad på behandlingscentralen. Om intyget visar att säljaren av lägenheten är registrerad hos ND, indikerar detta omedelbart att det är möjligt Lägenhetssäljarens kompetens är ifrågasatt.

Ett intyg från en psykoneurologisk klinik utfärdas på lägenhetssäljarens bostadsort. Det bör också indikera att medborgaren inte är registrerad hos dem. Om intyget indikerar att medborgaren är registrerad hos PND kan han vara arbetsoförmögen.

Detta innebär inte automatiskt att säljaren av lägenheten, som är folkbokförd i ND eller i PND, är arbetsoförmögen. Frågor om arbetsoförmåga kan endast avgöras av domstolen. Men säkerheten för en köp- och försäljningstransaktion genom vilken säljaren uppenbarligen har stora risker.

Även om vid tidpunkten för slutförandet av en fastighetsaffär lägenhetsförsäljarens rättskapacitet bevisades av att det inte finns något domstolsbeslut om hans oförmåga, konsekvenserna blir att domstolen kan förklara säljaren omyndig. Och en annan domstol kan, på grund av säljarens oförmåga, förklara köp- och försäljningstransaktionen ogiltig.