Du kan sälja en lägenhet som har bolån. Säljer en lägenhet med bolån. De viktigaste frågorna som säljare har. Funktioner för att sälja inteckning fastigheter

Du köper en lägenhet med bolån, det går ett par år – och det kommer ett tillskott till familjen. Eller ett annat jobb med annan lön. Eller ett superlönsamt köpalternativ dök upp. Och du har ett lån på 20 år... Hur säljer man en lägenhet med bolån, så att allt är i enlighet med lagen, och inte underpris? Är detta ens möjligt? Ja. Dessutom finns det flera alternativ för en sådan försäljning. Låt oss prata om dem.

Kärnan i ett bolån är att banken ger ut det till dig som säkerhet för lägenheten du köper. Detta kallas att belasta din nyförvärvade fastighet. Efter köp av bostad skickas panten på den till kreditinstitutet för förvaring och ligger kvar där tills du betalar tillbaka lånet.

Alla rättigheter för inteckningsdeltagare specificeras i den federala lagen "Om inteckning (fastighetspant)" (daterad 16 juli 1998 nr 102-FZ). Artikel 29 i detta dokument tillåter köparen av fastigheten att använda den för dess avsedda ändamål. Dvs bo i lägenhet, registrera alla du vill i den, hyra ut bostad osv.

Men när det gäller avyttring av egendom (rätten att sälja) finns det några finesser. I artikel 37 anges att en lägenhet kan överlåtas, även genom försäljning, men endast med panthavarens samtycke. Det betyder att med vilken försäljningsmetod som helst kommer det första steget att vara att kontakta banken. Annars kan transaktionen ifrågasättas, och fastigheten kommer att bli bankens egendom - artikel 301 i den ryska federationens civillag säger oss detta.

Verkliga historier:

"Jag hade ett bolån till en monstruös ränta - jag tror det var 14,8 % - i en liten bank. När 150 tusen återstod orkade jag inte längre bo i en enrummare, så jag bestämde mig för att sälja den. Jag sa inte till varken banken eller köparen något för att inte dra på mig. Jag tog en pant, betalade av bolånet, tog bort belastningen och registrerade det som köp och försäljning. Det svåraste var att övertala köparen att vänta en vecka på affären.”

Vem säljer lägenheter med bolån och varför?

Av de många anledningarna till att människor försöker sälja en lägenhet för vilken bolånet ännu inte har betalats, noterar vi de viktigaste:

• Oförmåga att sköta bolånet. Husägaren har förlorat sitt jobb eller annan inkomstkälla och kan inte längre göra stora månatliga betalningar.
• Viljan (och förmågan) att förbättra levnadsvillkoren. I år har tillväxten i utlåningen för bostadsköp i Ryska federationen redan överstigit 30%, och räntan sjunker. Nya möjligheter dyker upp. Att sälja en lägenhet ger de medel som saknas för att köpa en ny, större bostadsyta.
• Familje- eller hemförhållanden. Skilsmässa, bröllop, dåliga grannar, betydande brister i lägenheten avslöjade (inte nödvändigtvis sprickor i väggarna - kanske en förändring av kollektivtrafikvägar eller byggandet av ett bullrigt köpcentrum intill).

Vem köper lägenheter med bolån?

I 99 procent av fallen säljs en belastad lägenhet som läggs ut till försäljning till ett avsevärt reducerat pris. För en erfaren mäklare är sådana erbjudanden en bonanza, så oftast är de de första att svara på annonser. Dessutom är fastighetsspecialister riskabla människor, för en god vinsts skull är några av dem villiga att betala i förskott. Och om du går med på att flytta priset med 20-30 procent från marknadspriset kan du använda den akuta inlösentjänsten.

Dessutom kan fastighetsmäklare (naturligtvis erfarna och kompetenta) vara användbara om du behöver övertyga tvivlande och rädda köpare. Det är de sistnämnda, som inte har stora summor pengar, utan vill köpa en större och bättre lägenhet, som är den andra kategorin bostadsköpare med bolån. De går med på en komplex affär för 10 procents rabatt på marknadspriset, men föredrar att ledas av en erfaren specialist.

En annan grupp köpare är kännare av bostäder i specifika hus. Om din intecknade lägenhet ligger i ett bostadskomplex där halva staden vill bo, då finns det inget att oroa sig för: det kommer att finnas människor som är villiga att acceptera ett erbjudande med en belastning.

Sätt att sälja en lägenhet med bolån

Som nämnts ovan är det omöjligt att sälja en lägenhet med belastning genom att ett vanligt köp- och försäljningsavtal ingås. Alla sätt att sälja på ett eller annat sätt börjar med en resa till banken.

Det finns fyra alternativ för att sälja intecknad egendom:

1. Tidig betalning av bolån
2. Försäljning med återbetalning av bolån under transaktionen
3. Säljer en lägenhet tillsammans med en bolåneskuld
4. Försäljning av bostäder via bank

Tidig betalning av bolån

Denna metod är den enklaste ur förståelsesynpunkt och den svåraste ur synvinkel att hitta köpare, eftersom du behöver en köpare med kontanter. Transaktionsschemat är som följer: du tar en insättning från köparen, betalar dem resten av lånet, tar bort belastningen och säljer lägenheten fri från bankens anspråk.

Stadier av registrering:

• Vi inhämtar bankens medgivande att sälja den intecknade fastigheten. I vissa fall kommer du dock att behöva ange orsaken till förtida återbetalning av bolånet.
• Vi upprättar ett preliminärt köp- och försäljningsavtal med köparen och försäkrar notarien att det kommer att skydda båda parters intressen. Det är viktigt att återspegla i avtalet att köparen betalar tillbaka lånet för ägaren av lägenheten och resterande del av skulden betalas som ett förskott eller en deposition (det är bättre för säljaren att ansöka om en deposition, eftersom om affären misslyckas på grund av köparens fel, depositionen förblir hos säljaren av lägenheten); Detta är en viktig punkt: den tillåter (åtminstone teoretiskt) tillbaka depositionen om säljaren plötsligt ändrar sig om att skiljas från lägenheten, eller något händer honom.
• Vi registrerar alla som är folkbokförda i lägenheten, inklusive ägaren. Minderåriga ingår också i denna lista. Avgörandet av frågan med förmynderskapsmyndigheterna sker som vid en vanlig transaktion.
• Vi tar en insättning från köparen motsvarande beloppet av saldot på bolånet (du kan ta mer, men köparen är sannolikt inte generös).
• Vi sätter in det mottagna beloppet på banken, stänger bolånet och tar bort belastningen.
• Vi undertecknar kontraktet och registrerar äganderätten i registreringskammaren.
• Resterande belopp får vi från köparen.

fördelar

Alla steg i transaktionen är enkla och begripliga för alla parter. Dessutom är detta det snabbaste sättet att sälja; tiden begränsas endast av tidpunkten för de nödvändiga förfarandena i banken och statliga myndigheter. Du är inte beroende av bankens beslut.

Minus

Detta är den mest riskfyllda formen av att sälja en belånad lägenhet för köparen. När som helst efter att ha överfört insättningen och tagit bort belastningen kan säljaren vägra transaktionen, sluta kommunicera, gå till sjukhuset, dö, och det kommer att vara mycket svårt att tvinga honom eller hans arvingar att lämna tillbaka pengarna. Notarisering av kontraktet kommer att vara på köparens sida, men att lösa frågan genom domstolen kan avsevärt försena tidsramen.

Tillämpningsområde

Det är just på grund av risken att förtida återbetalning av bolånet via köparen är ett relativt sällsynt alternativ, och det används mer vid försäljning av nya bostäder som är under uppförande.

Verkliga historier:

”Vi sålde lägenheten genom förtida återbetalning. De sänkte priset med 20 %, ett bra område, utmärkt renovering - kort sagt, de hittade en familj. Vi hade fortfarande 450 000 rubel kvar att betala enligt bolåneavtalet med Delta Credit. Köpare vägrade betala kontant och överförde själva till vårt konto. Det tog mer än en timme att vänta på att banken skulle förbereda dokument för att undanröja belastningen. Köparna skakade som ett löv. De lät oss inte ens gå ut för att röka; hysterin började genast: "Tänk om du inte kommer tillbaka!" Vi satt och pratade om allt i världen för att lindra spänningar."

Försäljning med återbetalning av bolån under transaktionen

Ett alternativ där banken deltar i transaktionen som direkt mottagare av insättningen. Själva transaktionen utförs av säljaren (helst med inblandning av en bekant mäklare eller på rekommendationer från hans vänner). Ett utmärkande drag är användningen, eller snarare två.

Stadier av registrering:

• Vi inhämtar bankens medgivande att sälja den intecknade fastigheten.
• Tillsammans med banken bestämmer vi storleken på den återstående skulden.
• Köparen placerar pengar i två celler: en för banken (till beloppet av det obetalda bolånet), den andra (saldot) för säljaren.
• Köp- och försäljningsavtalet är undertecknat och transaktionen registreras i Rosreestr.
• När överlåtelsen av äganderätten är registrerad överförs inteckningsskyldigheten till köparen, och säljaren får pengar från den första cellen för att betala av resten av bolåneskulden.
• Sedan utfärdar banken till köparen en återbetald inteckning i lägenheten, för vilken han får ett utdrag från Unified State Register of Real Estate om avsaknaden av en belastning. Vanligtvis händer allt detta på MFC.
• Efter att ha uppfyllt ovanstående villkor får säljaren tillgång till den andra cellen med de återstående pengarna.

fördelar

Den säkraste transaktionen. Säljaren är säker på att köparen inte kommer att gå någonstans, eftersom han redan har betalat banken. Köparen vet att han i händelse av force majeure kommer att kunna återlämna pengarna som betalats till säljarens bank. Banken är garanterad att få full betalning av hypotekslånet och fungerar som en garant för transaktionen i detta system.

Minus

Banken kontrollerar faktiskt transaktionen. Alla deadlines och specifika datum fastställs på begäran av kreditinstitutet. Detta är inte alltid bekvämt.

Tillämpningsområde

Den vanligaste typen av bostadsförsäljning, används i både primära och sekundära fastigheter.

Verkliga historier:

”Efter att ha sålt min ettrumslägenhet hittade jag en bra tvårumslägenhet, men med en börda. Först var det läskigt, men när jag lyckades slå av ytterligare 70 från ett pris som låg 200 tusen under marknaden bestämde jag mig för att ta en risk. Säljaren fick kredit från Uralsib Bank. Han fick betala ungefär 300 tusen. Han lovade att han skulle ta lånet, betala av bolånet och vi skulle göra det som ett vanligt köp och försäljning, men det gick inte. Som ett resultat hyrde vi två celler i samma Uralsib. I den ena lägger jag pengar till banken (de där 300-tusen), i den andra - pengar till säljaren. Förutsättningarna för varje cell var olika. Bankboxen kunde öppnas efter att jag fått ett ägarbevis med hävning. Säljaren betalade av lånet och tog bort inskrivningen. Efter att jag fått ett rent intyg öppnades en låda med resterande pengar. I slutändan är alla nöjda, alla är lugna - det mest rimliga upplägget idag tycker jag"

Säljer en lägenhet tillsammans med en bolåneskuld

"Återlån" är ett mycket vanligt system som används när köparen inte har tillräckliga medel för köpet. Till en sådan köpare, tillsammans med lägenheten, överförs den tidigare ägarens inteckningsförpliktelser - ibland på samma villkor, ibland på olika (banken utvärderar den nya låntagaren i enlighet med dess standarder). För den säljande parten är detta ett sätt att skilja sig från fastigheten på acceptabla villkor och utan alltför stor rabatt. För köparen är det en möjlighet att köpa bostad till bättre villkor än med ett konventionellt bolån.

Köparen ansöker om bolån på vanligt sätt. Efter godkännande av önskat belopp väljs en intecknad lägenhet som objekt. Om säljarens inteckning har tagits av samma bank, fattas ett grundläggande beslut om tillåtligheten av omregistrering av säkerheten. Om lägenheten togs som bolån från en annan bank övervägs möjligheten till refinansiering (den ”nya” banken agerar som köpare).

Kreditinstitutet kommer själv att omregistrera inteckningsrättigheterna till lägenheten i Rosreestr.

Stadier av registrering

• Vi informerar banken om vår önskan att sälja den belånade lägenheten och betala tillbaka lånet i förtid.
• Vi hittar (eller banken rekommenderar) köpare som är villiga att ta ett bolån i vår lägenhet. Deras handpenning i kontanter får inte vara mindre än det återstående utestående lånebeloppet.
• Vi sluter ett depositionsavtal med köparen och får det attesterat av en notarie. I detta dokument är det nödvändigt att ange från vilken bank bolånet för vilket lägenheten köps tas.
• Köparen gör en handpenning för att betala av säljarens bolåneskuld. Det bästa alternativet är när pengarna överförs direkt till en bankanställd.
• Ta bort belastningen från lägenheten. Förfarandet beror på banken. Någonstans (till exempel i Sberbank) tar en representant för ett kreditinstitut inteckningen direkt till MFC- eller registreringskammaren, medan någonstans säljaren måste ta pappren själv. Borttagandet av belastningen utförs inom 3 dagar, detta är en gratis tjänst, du behöver bara betala för ett utdrag från Unified State Register of Real Estate, som nu ersätter ägarcertifikatet.
• Vi lämnar in ett paket med dokument (läs listan nedan) till banken där köparen ska ta ett bolån.
• Vi går igenom processen för att utvärdera lägenheten till salu.
• Om allt är i sin ordning och banken har godkänt transaktionen för köparen, undertecknar vi köp- och försäljningsavtalet, registrerar äganderätten och får resterande belopp från köparen (eller dennes bank).

fördelar

Eftersom banken är aktivt involverad i transaktionen minimeras riskerna för parterna. Köparen får möjlighet att köpa en lägenhet på kredit till ett relativt lågt pris.

Minus

I den här transaktionen är det inte lätt att få pengarna att gå ihop: för att säljaren ska hitta en köpare har denne som insättning ett belopp som motsvarar säljarens låneskuld, så att banken (eller två banker) går med på att formalisera transaktionen... Oftast utförs sådana transaktioner av fastighetsbyråer ackrediterade av banker. Deras tjänster kostar ibland mycket pengar.

Tillämpningsområde

Nästan alla transaktioner där köparen förlitar sig på ett hypotekslån vid köp av en intecknad lägenhet fortsätter enligt detta system.

Verkliga historier:

”Jag skilde mig från min man och försäljningen av den intecknade lägenheten blev oundviklig. Jag bestämde mig för att sälja den själv. Jag skickade in en ansökan till banken. Där sa de till mig att detta var en formalitet och de vägrar inte någon. Bankspecialisten sa att jag kan sälja genom att betala av bolånet innan transaktionen är slutförd med köparens pengar, eller genom att överföra bolånet till köparen som vill ta ett bostadslån från samma bank. Jag skickade in annonser och satte priset på den lägre nivån - det fanns bara en lägenhet billigare än min på Avito i vårt område. Två köpare dök genast upp. Den första - med riktiga pengar, den andra - med ett godkänt bolån i vår bank. De med kontanter hoppade snabbt ut – de var rädda för att betala av mitt lån åt mig. Och köpare med bolån gick igenom till slutet. Pengarna placerades i två celler (en för banken, den andra för mig och min exman). Vi gick till registreringskammaren tillsammans med köparna och en bankrepresentant. Efter 5 dagar fick vi utdrag från Unified State Register of Real Estate, vi kom till banken med dem, tog ett intyg om en stängd inteckning och öppnade vår cell. Det tog exakt en månad att göra allt.”

Försäljning av bostäder via bank

Om du ställs inför den fjärde metoden att sälja en intecknad lägenhet är det dåligt. Det gäller om det är allvarliga förseningar på lånet, eller låntagaren har informerat banken om omöjligheten att betala bolånet. En förutsättning är att inhämta samtycke från kreditinstitutet (eller företaget till vilket skulden såldes), samt låntagaren. Det senare har vanligtvis inga alternativ. Transaktionen är säker för både säljaren och köparen. Bostäder säljs genom auktion på specialiserade webbplatser.

Stadier av registrering:

• Vi inhämtar bankens medgivande för att sälja den intecknade fastigheten (med största sannolikhet kommer banken eller de själva att kräva att du lämnar ett försäljningserbjudande).
• Vi tecknar avtal om försäljning av fastigheten av bankens strukturer.
• Banken utvärderar lägenheten, lägger ut den på auktion och hittar en köpare. Denna process kan fortsätta under lång tid och åtföljas av en gradvis minskning av priset. Säljaren kan inte invända i detta fall.
• Två celler används: i en placerar köparen ett belopp som motsvarar det obetalda lånet, i den andra - pengar avsedda för säljaren. Om du nyligen tog ett bolån, kanske det inte finns något i den andra cellen.
• Efter att ha ingått ett köp- och försäljningsavtal (undertecknat av säljaren och köparen), samt ett preliminärt avtal mellan banken och köparen, skickar kreditinstitutet handlingar till Rosreestr för att undanröja belastningen. Banken öppnar ett värdeskåp.
• Äganderätten till lägenheten registreras. Säljaren öppnar cellen.

fördelar

Säljaren behöver inte oroa sig för någonting, banken gör allt själv. Transaktionen är säker för alla inblandade parter.

Minus

Priset är oftast mycket kraftigt underskattat, eftersom banken bara är intresserad av att returnera de lånade pengarna, den bryr sig lite om lägenhetssäljarens intressen. Ofta är intäkterna från försäljningen lika med det återstående saldot av bolånet.

Tillämpningsområde

Lägenheter med problematisk bolån. Banker säljer intecknade fastigheter endast när alla andra metoder för att arbeta med låntagaren redan är uttömda.

Verkliga historier:

”Vi betalade bolånet i ungefär tre år, sedan var jag tvungen att sluta mitt jobb. Det fanns inget sätt att göra en betalning på 21 000 i månaden. Lägenheten lades så småningom ut på auktion. Vi hade tur - de köpte det nästan omedelbart, och priset tillät oss att stänga bolånet och få ytterligare 400 tusen i händerna."

Handlingar för att sälja en lägenhet med bolån

För att transaktionen ska gå igenom utan problem måste säljaren förbereda det nödvändiga paketet med dokument i förväg. Det kommer att vara olika för olika alternativ för att sälja en belånad lägenhet, och vi kommer att tillhandahålla en komplett lista här:

1. Pass för alla ägare av fastigheten som säljs (för minderåriga under 14 år - födelsebevis).
2. Ett utdrag från Unified State Register of Real Estate (USRN) för lägenheten som säljs - det kommer att bekräfta att du är ägaren och att bostaden är fri från belastningar.
3. Tekniskt pass för lägenheten. Om det inte finns där, skynda dig och beställ via BTI eller MFC, eftersom detta dokument inte färdigställs snabbt.
4. Intyg om blankett nr 9 (utdrag ur husregistret) - det återspeglar listan över personer som är registrerade i lägenheten. Om det vid försäljningstillfället finns minst ett namn där, kommer banken att avsluta affären.
5. Ett intyg från förvaltningsbolaget eller villaägarföreningen som bekräftar att det inte finns någon skuld på elräkningar.
6. Om det finns minderåriga bland ägarna måste du få tillstånd att sälja från förmyndarmyndigheterna. De ger det bara om affären inte försämrar barnets levnadsvillkor. Följaktligen kommer det att vara nödvändigt att inte lämna in dokument inte bara för försäljning av en lägenhet, utan också för köp av en ny. Observera: tillstånd ges endast med deltagande av båda föräldrarna (vårdnadshavare, adoptivföräldrar) i processen, även om de är frånskilda och bor i olika delar av världen. Granskningstiden för ansökan är 14 dagar.
7. En lägenhet som köpts under äktenskapet, men som är registrerad i en av makarnas namn, kan inte säljas utan den andra makens samtycke, även om familjen officiellt har splittrats. Samtycke måste erhållas från en notarie (kostnaden är cirka 1 500 rubel, beroende på region).
8. Lägenhetsvärderingsintyg. Det företag som utför värderingen rekommenderas vanligtvis av banken själv. Hon måste i alla fall ha tillstånd för att tillhandahålla sådana tjänster. Kostnaden för bedömningen, beroende på region, är vanligtvis 3-5 tusen rubel.

Vanliga frågor om att sälja en lägenhet med bolån

Hur betalas skatter vid försäljning av en belånad lägenhet?

– Skatteregleringen är densamma som för vanliga bostäder: har du ägt kvadratmeterna i mer än tre år betalar du ingenting vid försäljning för vilken summa som helst. Men om du har ägt lägenheten i mindre än tre år, och du säljer den till ett högre pris än du köpte den för, måste du betala en skatt på 13% (du kan få ett avdrag på 1 miljon rubel en gång). Det kommer inte att vara möjligt att kringgå, eftersom transaktionen kontrolleras av banken, och beloppet i köp- och försäljningsavtalet kommer att anges korrekt. För fastigheter köpta efter 1 januari 2016 är upplåtelsetiden för skattebefrielse satt till 5 år.

Är det möjligt att sälja en lägenhet som tagits på ett militärt inteckning?

– Kort sagt: det är möjligt, men svårt. Militära inteckningar regleras av en särskild lag - nr 117-FZ "Om spar- och inteckningssystemet för bostäder för militär personal" daterad 20 augusti 2004. Enligt detta dokument förblir en lägenhet som köpts med ett riktat lån från försvarsministeriet pantsatt inte bara till banken utan också till militäravdelningen tills lånebeloppet är återbetalat eller tills mottagaren har fullgjort 20 års militärtjänst. Oftast handlar försäljningsförfarandet om att hitta medel för att återbetala ett riktat bostadslån. Annars är allt detsamma som i det första alternativet som beskrivs ovan: Rosvoenipoteka meddelas om önskan att sälja bostaden, skulden betalas av, belastningen tas bort, sedan ingås ett vanligt försäljningskontrakt med köparen.

Hur säljer man en intecknad lägenhet köpt med moderns kapital?

– Den största svårigheten vid en sådan försäljning kommer att vara behovet av att tilldela barnen aktier (föräldrarna undertecknar motsvarande skyldighet hos notarie när de registrerar kapitalet). Sällan kommer en köpare, efter att ha betalat handpenningen för att betala av bolånet, vänta tills du registrerar aktierna. Dessutom måste du i det här fallet samordna affären med förmynderskapsmyndigheterna, som kommer att kräva, tillsammans med dokumenten för bostaden som säljs, att ge information om fastigheten som köps (barnens andelar ska inte minska ). Därför tar föräldrar idag oftast risker: de säljer belånade bostäder utan att registrera sina barns andelar i det. Under de senaste tre åren har Ryska federationens pensionsfond kraftigt intensifierat kontrollen över den riktade användningen av moderskapital, så sådana åtgärder kan hota upphävandet av affären. Dessutom, om barn, när de fyller 18 år, bestämmer sig för att protestera mot beslutet av sina föräldrar, som "glömde" att tilldela aktier, kommer köpet och försäljningen också att betraktas som olagligt.

Vilka risker kan säljaren och köparen ställas inför när de handlar med en intecknad lägenhet?

– Säljaren riskerar praktiskt taget ingenting. Bankens panträtt är registrerad i Rosreestr, vilket innebär att ingen kan beröva en person sitt boende förrän belastningen hävts och transaktionen är genomförd.

Men det finns många risker för köparen. Om säljaren inte har fått bankens medgivande att sälja kan transaktionen ifrågasättas. Teoretiskt sett har säljaren, efter att ha tagit emot insättningen och tagit bort belastningen, möjligheten att "hoppa av", och att få pengar från honom kommer att vara problematiskt. Dessutom gör han inte nödvändigtvis detta medvetet. Det kan till exempel uppstå problem med lagfartshandlingar, med förmynderskapsmyndigheter och så vidare. Force majeure-förhållanden kan uppstå: sjukdom, dödsfall, brand - man vet aldrig antalet force majeure-fall! Återigen kommer det att vara förenat med enorma svårigheter att returnera depositionen.

På grund av de höga kostnaderna för fastigheter kan inte alla medborgare köpa en lägenhet, så de köper ofta bostäder med hypotekslån. Den låga nivån av transparens i processen och uppskjuten betalning för fastigheter leder till att många tror att säljarens risker vid försäljning av en lägenhet med bolån är flera gånger högre än en vanlig kontantförsäljning.

Hypotekslåneförfarande

För att förstå vilka risker och fallgropar som finns vid köp av fastighet med bolån måste du känna till bankens handlingsalgoritm från den dag du ansöker om ett lån tills medlen överförs till säljarens bankkonto.

Låt oss titta på de enskilda stadierna av transaktionen:

• kontrollera tillståndet och förekomsten av belastningar, bedöma fastighetens skick och marknadspris;
• preliminära förfaranden innan en transaktion avslutas;
• registrering av en belastning på äganderätten till en lägenhet;
• överlåtelse av hela det belopp som anges i bolåneavtalet.

Gransknings- och utvärderingsprocesser

Detta steg är ett av de viktigaste, eftersom det är baserat på resultatet av inspektionen att banken fattar ett beslut om likviditeten för bostäder, dess verkliga pris och möjligheten till en transaktion på den.

En revision av en lägenhets tekniska skick inkluderar inspektion och bedömning av:

• byggnadskonstruktioner och golv, skiljeväggar;
• kommunikationsnätverk, värme- och vattenförsörjningsanordningar;
• dörr- och fönsteröppningar;
• elektriska ledningar, uttag och strömbrytare.

Besiktningen av lägenheten sker i två steg: först inspekteras den av möjliga köpare och sedan av en representant för långivaren.

Vid försäljning av sekundärbostäder på ett bolån inkluderar säljarens risker i detta skede en möjlig inspektion av bostaden och dess layout för överensstämmelse med teknisk dokumentation, eftersom inte alla lägenheter har genomgått ombyggnader som har legaliserats på lämpligt sätt.

Algoritm för att sälja en lägenhet med bolån

Låt oss i detalj förstå steg-för-steg-åtgärderna för att slutföra transaktionen. En sådan hypoteksförsäljning är strikt reglerad i lag, så varje medborgare kommer att kunna förstå systemet. Med en sådan transaktion är de potentiella riskerna för säljaren och köparen minimala.

Algoritm för att sälja ett hem med bolån:

1. Säljaren och köparen kommer överens om nyanserna i bolånetransaktionen.
2. Ett preliminärt avtal ingås, köparen gör en insättning och säljaren skriver ett kvitto på den mottagna summan.
3. Värdering av lägenheten av en oberoende expert.
4. Köparen förser säljaren med de handlingar som banken kräver, detta krävs för att minimera risken för bedrägeri från säljarens sida.
5. Efter att banken godkänt transaktionen sluts huvudavtalet mellan parterna på i förväg överenskomna villkor.
6. Transaktionen är registrerad i Rosreestr.
7. Köparen får ett utdrag från Rosreestr om äganderätten till lägenheten.
8. Båda parter går till banken, som överför det belopp som avtalats i avtalet till säljarens konto. Samtidigt upprättas ett bolåneavtal med köparen.

Risker vid uppskattning av värde

Om bostaden är i gott skick och lämpar sig att flytta in och bo i så gör banken en oberoende expertbedömning av kostnaden för kvadratmeter. Värderingsexperten väljs uteslutande av bankinstitutet.

Närvaron av följande parametrar minskar avsevärt marknadspriset på en lägenhet:

• obekvämt läge - avstånd från tunnelbanan eller transporthållplatser, stormarknader;
• byggnadens ålder - om byggnaden byggdes för länge sedan, anses tillståndet för kommunikationer och tak inte vara av mycket hög kvalitet.

Efter en sådan bedömning utfärdas en slutsats om högsta möjliga pris på fastigheten, rapporten överlämnas till säljaren, köparen och skickas till banken. På så sätt kan du undvika att höja priset på konstgjord väg av säljaren.

Risker vid överföring av medel

Vid försäljning av bostad med bolån finns det även möjliga risker för säljaren vid överföring av ekonomi. Efter att ha genomfört alla steg bestämmer banken sig för att slutföra transaktionen. Ett bolåneavtal ingås mellan banken och köparen, på grundval av vilket lägenheten omedelbart överförs till honom och pengarna krediteras säljarens konto. Men innan detta är statlig registrering av den nya ägarens äganderätt nödvändig.

Perioden mellan överföringen av äganderätten och det faktiska mottagandet av pengar verkar extremt riskabelt för många medborgare.

Vi noterar dock att det under 2017 finns en lagbestämmelse gällande inteckningar, enligt vilken högst 10 kalenderdagar avsätts för överföring av pengar efter omregistrering av äganderätt. Om pengarna inte överförs förklaras transaktionen ogiltig, och bostaden går tillbaka till den tidigare ägaren.

Ta emot pengar utan risker

Vid överföring via banköverföring i händelse av förlust av pengar kan dess rörelse spåras och ögonblicket där den gick till fel adress kan hittas.

När du betalar kontant finns det fler risker för säljaren:

• de överförda finanserna kan vara förfalskade, sedlarnas äkthet kan endast verifieras hos ett bankinstitut;
• När du betalar kontant kommer banken inte att kunna ge hjälp till husägaren, eftersom representanter för bankinstitutet inte är närvarande vid överföring av kontanter.

Säljarens risker vid försäljning av lägenhet med bolån

En av de viktigaste riskerna för en säljare är att inte ta emot pengar efter att transaktionen har slutförts, men när man säljer ett hem med ett inteckningslån minimeras sådana risker:

• transaktionen är under noggrann kontroll av banken, i princip överför banken själv pengar till säljaren och kontrollerar denna process;
• när du sätter in pengar i ett kassaskåp eller överför dem till ett speciellt konto är det redan säljarens egendom; allt som krävs är en bekräftelse på äganderätten;
• Om pengar inte tas emot på säljarens konto kan transaktionen ifrågasättas i domstol och förklaras olaglig, varefter lägenheten återlämnas till säljaren.

Andra risker för säljaren föreligger om banken inte har fattat ett positivt beslut om bolånet. Det finns många skäl till avslag, men säkerhetstjänsten avslöjar dem inte. Då ligger säljarens risker endast i behovet av att returnera insättningsbeloppet, eftersom transaktionen inte ägde rum på köparens fel utan på bankens fel.

Det är olagligt för köparen att kräva att panten återlämnas med dubbelt belopp, eftersom säljaren inte avsäger sig sin återlämnandeskyldighet. Därför, för att förhindra risker, rekommenderas inte säljaren att spendera de medel som erhållits som en insättning i förväg.

Video om möjliga risker

Så processen att sälja en lägenhet på ett bolån är utformad för att minimera riskerna för båda parter i avtalet. Om pengar överförs av en bank, reduceras riskerna för utebliven betalning eller betalning med förfalskade räkningar till noll. Mer verkliga risker uppstår om banken ännu inte har fattat ett positivt beslut om att utfärda ett hypotekslån och säljaren redan har lyckats spendera den mottagna insättningen.

Att sälja en lägenhet med bolån är vanligt på fastighetsmarknaden då det är en möjlighet för unga familjer som inte har att skaffa bostad.

Men denna process för säljare skiljer sig något från ett standardköp och försäljning. Därför kräver det särskild uppmärksamhet.

Går det att sälja en lägenhet med bolån?

Hypotekslån är en form av kontantlån som ges till medborgare med säkerhet i fastigheter, vilket fungerar som en garanti för återbetalning av mottagna belopp.

Baserat på detta ger bankinstituten villigt lån för köp av bostäder, som automatiskt blir föremål för säkerhet (inteckning). Det vill säga, efter att ha fullgjort sina skyldigheter blir låntagare fulla husägare.

Bankerna där låntagare ansöker ger pengar inte bara för köp av bostäder i nybyggnad (primär fastighetsmarknad) utan även till de som ägs av andra medborgare (sekundär bostadsmarknad). Därför kan vilken ägare som helst sälja en lägenhet med bolån.

Det kan omedelbart noteras att provkontraktet för försäljning och köp av en lägenhet på ett inteckning inte skiljer sig från det vanliga. Bankinstitut är inte inskrivna i dem som parter i transaktionen.

Det är viktigt att veta att försäljning av bostad på pant kräver obligatorisk registrering av äganderätt till köparen.

Säljarens risker vid försäljning av lägenhet med bolån

Naturligtvis är de flesta medborgare som bestämmer sig för att sälja sitt hem med en inteckning intresserade av de möjliga riskerna med en sådan transaktion.

Den etablerade rättspraxisen för sådana transaktioner indikerar att det inte finns några sådana transaktioner för säljare alls. Detta beror på det faktum att det finns ett visst förfarande för att kontrollera en lägenhet eller annan bostadsfastighet av banken, samt bristen på kontakt vid överföringen av medel mellan säljaren och köparen.

Enkelt uttryckt kontrollerar bankens säkerhetstjänst först köparen med avseende på solvens, och sedan själva fastigheten med avseende på belastningar (gripande, inteckning, pantsättning), dess tekniska skick, tillgången på relevanta dokument och värdering.

Om låntagaren är pålitlig och fastigheten uppfyller tillförlitlighetskraven, överför banken självständigt pengar till säljarens konto, och de kommer garanterat att anlända. Det vill säga bedrägliga handlingar från köparens sida är helt uteslutna.

Detta system gör transaktionen säker från alla håll. Den enda nackdelen för säljaren när en lägenhet säljs genom ett bolån är oförmågan att överdebitera.

Att på konstgjord väg blåsa upp kostnaden för en lägenhet med bolån är en risk för säljaren. Detta beror på det faktum att kreditinstitutet förpliktar den framtida köparen att göra en regulatorisk bedömning av bostadskostnaden, vilket görs av en licensierad specialist.

Och exakt det belopp som anges i värderingsrapporten kommer att överföras till säljaren.

Dessa är för- och nackdelarna med att sälja en bostad med bolån.

Det är viktigt att veta, att det vid sådana transaktioner finns risk för förlust av depositionen, som kommer att överföras till säljaren av köparen. I alla fall, före försäljningen, undertecknas ett preliminärt avtal, och först då börjar banken genomföra en inspektion. Om lånet vägras betyder det att köparen automatiskt inte kan slutföra transaktionen, och insättningen returneras inte till honom.

Försäljningsförfarande

Förfarandet för att sälja bostadslokaler med en inteckning skiljer sig något från liknande transaktioner som utförs utan användning av lån.

Dess skillnad är att banken ger pengarna, så denna transaktion kännetecknas av några funktioner, som kommer att diskuteras nedan i form av steg-för-steg-instruktioner.

Steg-för-steg-instruktion

För att den framtida säljaren i en sådan transaktion ska veta i detalj sina rättigheter och skyldigheter, hur man säljer en lägenhet med ett inteckningslån, tillhandahålls steg-för-steg-instruktioner.

1. Först och främst måste du förbereda alla nödvändiga dokument. En lista över dem kommer att ges nedan.
2. Sedan bör du träffa köparen och diskutera detaljerna i transaktionen. Han måste informera om att han ska köpa bostad med ett bolån och först besiktiga själva lägenheten. För detta ändamål är det bättre att göra detta i närvaro av en specialist som noggrant kommer att undersöka kommunikationen och fastighetens allmänna tillstånd. Detta steg kommer att skydda både köparen och säljaren från en eventuell bankvägran att låna på grund av lägenhetens dåliga skick.
3. Nästa steg. När alla överenskommelser har träffats ska parterna underteckna ett preliminärt köp- och försäljningsavtal. Detta är ett obligatoriskt krav, eftersom en insättning på grundval av det överförs och den visas till bankinstitutet, vilket är grunden för att starta en inspektion av låntagaren och fastigheten.
4. Nästa bankinstitut(hans representanter) kontakta säljaren och diskutera med den sistnämnde en specifik tidpunkt då de kan inspektera bostadslokalen med sin specialist, och köparen måste på egen bekostnad kontakta en licensierad värderingsman och från honom få ett intyg om marknadsvärdering ( värde) av bostadslokalen, och försäkra hans.
5. Om köpare, säljare och bank är nöjda med allt, då ett köp- och försäljningsavtal tecknas, och säljaren överförs erforderligt belopp till sitt konto, eller lämnas kontant i bankens kassadisk. Det vill säga att försäljningen av en lägenhet eller andra bostadslokaler håller på att formaliseras.

Så här går försäljningen av fastigheter med bolån till, som du kan se är det inget komplicerat med det.

Det är viktigt att förstå att olika banker får ställa egna tilläggskrav på bolåneförsäkring.

Lista över nödvändiga dokument

Förfarandet för att sälja fastigheter innebär att man samlar in de nödvändiga dokumenten. Om en fastighetsmäklare är involverad i att lösa detta problem, kommer han att samla in dem.

Om säljaren bestämmer sig för att spara betydligt, har han rätt att utarbeta förköpsdokument.

Listan över nödvändiga dokument för försäljning av en lägenhet från säljaren kommer att vara följande:

• intyg om äganderätt eller annat dokument som bekräftar detta faktum (till exempel en kommunal order om lägenheten har privatiserats);
• ett utdrag ur det statliga registret som anger att det inte finns några arresteringar, utfästelser eller andra restriktioner för bostadsfastigheter;
• teknisk dokumentation (pass, matrikelfil), om det har skett ombyggnader, måste den uppdateras;
• ett utdrag ur husregistret, passkontor om antalet registrerade personer;
• ett intyg från allmännyttiga företag om att det inte finns någon skuld på allmännyttiga tjänster för bostaden;
• om fastigheter säljs där ett barn eller annan vårdbehövande bor eller är folkbokförd (till exempel en funktionshindrad person av första eller andra gruppen), så krävs tillstånd från förmynderskapsmyndigheten att de inte är emot försäljningen;
• Om bostadslokalerna tillhör flera ägare, behövs deras skriftliga, attesterade tillstånd att avyttra lägenheten eller huset, eftersom de kommer att få medel som motsvarar deras andelar.

Köparen kommer själv att vara skyldig att lämna en värderingsrapport för den köpta fastigheten samt försäkra fastigheten.

Det är viktigt att notera, att funktionerna i sådana dokument som ett registreringsbevis (utdrag ur husregistret), såväl som ett dokument om frånvaro av skulder för allmännyttiga tjänster, har en begränsad giltighetstid på högst 2-3 månader. Därför är det bättre att beställa dem innan du slutför en transaktion.

Några nyanser av sådana transaktioner

I princip är det, som framgår av ovanstående, inget komplicerat i att sälja en lägenhet med bolån. Men det finns skillnader i behandlingen av ett sådant lån i vissa stora banker, och frågorna om militära inteckningar och försäljningen av en lägenhet som redan är utlovad till ett låneinstitut förtjänar särskild uppmärksamhet.

Hur man säljer en lägenhet med bolån genom VTB 24

VTB 24 är en av de största bankerna, så många medborgare använder sina låneprogram för att köpa ett hem med ett bolån. Därför är många intresserade av frågan om hur bostäder köps med deltagande av VTB 24-låneprogram.

Denna bank ställer minimikrav för fastigheten och erbjuder sina kunder kreditmedel som utfärdas i bankens kassa eller direkt överföras till kontot. Om pengar utfärdas i kassan behöver du inte betala ränta för att ta ut dem, det vill säga att köparen får hela beloppet utan provision. Detta är en fördelaktig fördel.

Men på grund av att banken inte kontrollerar sina låntagare lika noga som andra institutioner är räntorna på sådana lån höga.

Det är viktigt att förstå att de bästa kreditvillkoren vid VTB 24 (minimiränta) ges till de medborgare som har lön eller andra kreditkort öppna i denna bank.

I Sberbank

Sberbank är också den största banken och en betydande del av befolkningen vänder sig till dess filialer för att köpa bostäder på kredit.

Dess program kännetecknas av låga räntor, men strikta krav på låntagare. Dessutom är det lönsamt att ta ett militärt inteckning från denna finansinstitution (det är en officiell partner till staten), samt att köpa bostäder som redan är säkrade av andra banker (inteckningar).

Men den enda nackdelen är att medlen för lägenheten överförs till säljarens bankkort, så för att undvika en stor kontantuttagsavgift är det bättre för den senare att öppna ett konto hos detta kreditinstitut.

Det är viktigt att veta, att säljaren och köparen i vissa fall sinsemellan kan komma överens om att denne ska ersätta de medel som förlorats vid uttag till den tidigare ägaren.

Till en militär inteckning

En militär inteckning för säljaren av en lägenhet ställer några ytterligare krav för hans bostadslokaler. Detta beror på det faktum att detta program är utformat för en lång period, plus att militära bostäder måste uppfylla vissa kriterier.

Dessa inkluderar följande krav:

• Bostadslokalerna måste ha all kommunikation, det vill säga ansluten till ett centraliserat värmesystem, avlopp, vattenförsörjning, gasförsörjning;
• huset där lägenheten är belägen ska inte klassificeras som osäkert eller föremål för rivning;
• alla bärande strukturer i en flervåningsbyggnad och bostadslokaler måste vara i gott skick och inte erkännas som osäkra;
• Själva flervåningshuset ska stå på tegel-, armerad betong- eller kakelgrund (fundament), som inte bör ha betydande slitage.

Privata hus måste ha alla avlopps- och VVS-komponenter (toalett, badrum, tvättställ), ett fungerande tak och strukturella element. Om en sådan bostadslokal enligt bedömningen kräver större reparationer kommer lånet inte att ges.

Dessutom finns det ytterligare en funktion som säljaren bör vara medveten om. Efter att ha undertecknat det preliminära avtalet kommer han inte att omedelbart kunna ta emot insättningen, eftersom dessa medel dras från köparens sparkonto och överförs till säljarens bankkonto inom 7 dagar.

Denna tidsperiod används också för att värdera fastigheter. Specialisten bestämmer kostnaden och dess tekniska skick. Därför, för att sälja en lägenhet med en militär inteckning, måste du spendera mer tid på processen att fylla i alla dokument.

Hur säljer man en intecknad lägenhet?

Om säljaren bestämmer sig för att sälja ett hem som är under en inteckning, bör han bekanta sig med de ytterligare nyanserna av en sådan transaktion.

Första nyansenär att du först måste meddela banken som har lagt ut inteckningen på bostadsområdet om dina avsikter, och få deras samtycke till detta förfarande.

Andra nyansenär att säljaren ska skaffa ett intyg om att han inte har någon skuld på lånet och lämna det till köparen om denne tar ett hypotekslån från en annan bank.

Medlen för sådan fastighet kommer att överföras till säljaren efter det att den återstående räntan och lånebeloppet, som han var tvungen att betala tillbaka enligt schemat vid försäljningstillfället, har dragits från dem.

Viktigt att komma ihåg, att det förekommer situationer att bankinstitutet efter upprättande av köp- och försäljningsavtal för fastighet som tagits på inteckning inte överlåter medlen, fastän ägandet redan har registrerats i den nya ägarens namn. Det finns ingen anledning att få panik, du behöver bara kontakta det statliga registret och informera dess tjänstemän om att medlen inte har överförts. De är automatiskt skyldiga att avbryta registreringen av äganderätten och återställa den till säljaren.

Att sälja en lägenhet med bolån är inte svårt. Du måste samla in det nödvändiga paketet med dokument, utvärdera det och sedan få köp- och försäljningsavtalet certifierat av en notarie. Pengarna för den sålda bostaden kommer att överföras av banken där köparen tagit ett bostadslån.

Välkommen! Går det att sälja en lägenhet med bolån och hur gör man det på rätt sätt? Idag fortsätter vi att svara på frågor från våra läsare och i det här inlägget kommer vi att prata om huruvida det är möjligt att sälja en lägenhet köpt med ett bolån, hur man säljer en lägenhet med ett bolån, och du kommer också att lära dig alla nyanser när du registrerar en lägenhet genom bolån.

Det finns flera anledningar till att sälja en lägenhet som fortfarande har ett bolån:

1. Oförmåga för låntagaren att betala månatliga avbetalningar. I det här fallet kommer att sälja en lägenhet med ett bolån vara en utmärkt väg ut ur situationen: låntagaren kommer inte att ha skuld till banken.
2. Detta är ett utbyte på grund av familjeexpansion eller skilsmässa. Att sälja en lägenhet med ett bolån blir helt enkelt nödvändigt i det här fallet.

En lägenhet med bolån är bankens säkerhet, så för att sälja den måste du inhämta tillstånd från finansinstitutet som har gett ut lånet till dig. Om du inte vet hur man säljer en intecknad lägenhet, ta först reda på om banken ger dig tillstånd att göra det.

För det första drar banken nytta av försäljningen av lägenheten med ett inteckningslån och följaktligen full återbetalning av hypoteksskulden från din sida, så det är osannolikt att förbjuda en sådan transaktion om du inte längre kan betala tillbaka lånet.

Men för det andra, om banken säljer din intecknade bostad och betalar tillbaka bolånet, kommer den att förlora sin ränta, och det kan vara en anledning till vägran. Banken kan också vägra om du har kränkt dess rättigheter till pantfastigheten - du har till exempel genomfört ombyggnad av ett bolån.

Du kan vara hundra procent säker på bankens samtycke om försäljningen av en intecknad lägenhet anges i ditt låneavtal, men det är sällsynt.

Men inga svårigheter med att förköpa en lägenhet med bolån kan jämföras med de eventuella rättstvister som säkert kommer att uppstå om du helt enkelt slutar betala månadshyra. Därför, om du inte längre har råd med stora månatliga betalningar, sälj lägenheten som är under belåning så snabbt som möjligt.

Det finns 4 vanligaste sätten att sälja en lägenhet med bolån:

1. Förtida återbetalning på egen bekostnad;
2. Förtida återbetalning på köparens bekostnad;
3. Förtida återbetalning på bekostnad av en fastighetsbyrå;
4. Försäljning under ett speciellt bankprogram.

På egen bekostnad

Summan av kardemumman: du skaffar självständigt pengar i beloppet av den återstående skulden till banken och betalar av dem. Därefter tar du bort belastningen och kan säkert sälja din fastighet. För att återbetala ett lån kan du använda det om inkomsten tillåter, för vid beräkning av solvens kommer nuvarande förpliktelser att beaktas.

• Det är svårt att hitta en tillräcklig mängd på egen hand;
• När man ansöker om lån eller lån är det svårt att kvalificera sig för ett stort belopp på grund av befintliga förpliktelser.

Du kan snabbt och lagligt stänga ditt bolån och ta bort belastningen för försäljning

På köparens bekostnad

Summan av kardemumman: du hittar en köpare som går med på att köpa en lägenhet som tagits på ett bolån. Köparen ger dig ett belopp med vilket det är möjligt att betala tillbaka din skuld i förväg (ett kvitto utfärdas till köparen på detta belopp). Låntagaren som säljer lägenheten betalar tillbaka i förtid och avslutar lånet. Sedan tar han bort belastningen och säljer lägenheten till köparen (inteckning för resterande är möjlig).

• Det är svårt att hitta en köpare som är villig att köpa en lägenhet med en belastning;
• Alla köpare har inte tillräckligt med pengar för att ta bort panten på fastigheten.
• Köparen kommer att begära rabatt på sådana bostäder.

• Juridisk transaktion
• Förmån för köparen

Genom en fastighetsmäklare

Summan av kardemumman: en fastighetsbyrå utfärdar ett lån till säljaren till ett belopp av lånebeloppet. Efter detta tas pantinskrivningen bort från lägenheten och lägenheten säljs.

• Ganska hög ränta på lånet från 18% per år;
• Utgifter för fastighetstjänster.

• Bra för en låntagare som helt enkelt inte har tid att självständigt sälja säkerheter fastigheter.
• Fördelaktigt vid flytt.
• Du behöver inte kontakta banken för att ansöka om ett lån.

Särskilt bankprogram

Summan av kardemumman: för en köpare som kan köpa ut en intecknad lägenhet genom ett bolån, finns det särskilda program i bankerna. Den potentiella låntagaren tillhandahåller ett standardpaket med dokument och väntar på godkännande av ansökan för den specifika lägenhet som redan har hittats, som är i stället för samma bank. Därefter utfärdas ett lån till köparen och samtidigt återbetalning av säljarens skuld till banken, och efter det registreras transaktionen i rättvisa.

• Alla banker verkar inte under ett sådant program;
• Båda bolånen måste vara från samma bank;
• Registreringsförfarandet är komplext och alla bankanställda är inte kompetenta.
• Det är svårt att hitta en köpare.

• Lagligt försäljningssystem.

Steg-för-steg-instruktioner för att slutföra en försäljning

Nu vet du redan svaret på frågan: är det möjligt att sälja en intecknad lägenhet på kredit? Ja, detta kan göras och det finns fyra alternativ för hur man gör det. Därefter kommer vi att titta på steg-för-steg-instruktionerna , hur man säljer en lägenhet köpt med bolån med banklån.

Ett vanligt sätt att sälja en lägenhet till en insolvent låntagare är genom refinansiering – det vill säga banken säljer pantlägenheten. Genomsnittliga marknadsvillkor för försäljning av sådana fastigheter är följande:

• Bostäder: sekundära och primära marknader;
• Belopp: från 300 000;
• Räntesats: från 10,75 %;
• Återbetalningstid: upp till 30 år;
• Handpenning: från 15%;

Standardpaket med dokument för applikationen:

• Ansökan om bolån;
• Pass;
• SNILS;
• Ett intyg som bekräftar din inkomstnivå eller skattedeklaration för det senaste året;
• En kopia eller utdrag ur arbetsboken;
• Militärt ID (för män under 27 år).
• Vigselbevis och födelsebevis (om tillämpligt).

Samtidigt får vi inte glömma att banken när som helst kan kräva ytterligare handlingar av dig.

Hur man säljer en lägenhet med en inteckning på kredit? Du kan ansöka om lån för pantsatt fastighet i valfri bankfilial som du väljer. För att göra detta måste köparen utföra följande algoritm för åtgärder:

1. Skicka in en låneansökan – i vissa banker kan detta göras online.
2. Banken fattar beslut om ansökan inom 5 arbetsdagar i genomsnitt.
3. Efter att ansökan är godkänd väljer du en lägenhet
4. Om lägenheten är belastad ska bolånet först betalas tillbaka med någon av ovanstående metoder. har beskrivits i detalj tidigare.
5. Ta med de nödvändiga dokumenten till närmaste bankkontor för det valda alternativet:

• För sekundära köpare: preliminärt avtal, säljarens pass, bostadsbevis, värdering, fastighetspass, utdrag ur husregistret, grundavtal och andra dokument på begäran av banken, kvitto för första betalningen.
• För det primära: dd, säljarens pass, dokument för betalning av dd, överlåtelse av fordran.

1. Få bekräftelse på riktigheten av dokument och slutligt godkännande.
2. Teckna försäkring och ingå ett låneavtal.
3. Registrera transaktionen i det ryska registret.

Hur sker en oberoende försäljning av en bank?

Hur går försäljningen till i det här fallet? Om du inte betalar tillbaka lånet under lång tid och inte omstrukturerar en sådan skuld, kan banken ta bort lägenheten från låntagaren och självständigt sälja den i enlighet med lagen.

Det finns två alternativ:

1. Banken blir genom domstolsbeslut eller avtal med låntagaren ägare till fastigheten och säljer den efter eget gottfinnande. I det här fallet kan låntagaren fortfarande ha en skuld till banken som kommer att behöva betalas tillbaka. Detta beror på en skillnad i pris eller om det fanns ett lån i utländsk valuta och växelkursen skjutit i höjden. Detta alternativ är det mest ofördelaktiga för låntagaren eftersom... banken kommer att sälja sådana fastigheter betydligt under marknaden.
2. Kunden hittar själv en köpare och säljer självständigt lägenheten till eget pris. Alternativet är mer lönsamt. Vi pratade om det ovan.

Går det att sälja en lägenhet köpt med bolån för bra pengar? Med tanke på det faktum att köpare på fastighetsmarknaden inte gillar lägenheter med belastningar, är det ganska logiskt att pantsatta fastigheter kostar mycket mindre än någon annan. Experter noterar att skillnaden kan nå 25%.

Värdet på säkerhetsegendomen bestäms av banken och styrs i denna fråga av följande faktorer:

• Mängden totala skulder som låntagaren har (inklusive straffavgifter, straffavgifter och räntor);
• Varaktigheten av låntagarens förseningar i bolånebetalningar;
• Bostadens skick m.m.

Det är viktigt att förstå att banker som regel använder sig av en fastighetsmäklare när de säljer sina säkerheter mot kontanter. Hur mycket en lägenhet med bolån ska säljas för bestäms till stor del av hans professionalitet.

Praxis visar också att en belånad lägenhet i gott skick och med utmärkta egenskaper kan säljas för hela marknadsvärdet, och om lägenheten köptes i en ny byggnad och vid försäljningstillfället är den fullt utrustad, till och med dyrare än den ursprungliga. kosta. Detta kan vara fördelaktigt för till exempel att sälja en lägenhet under en skilsmässa.

Bankens krav på att sälja pantlägenheten innehåller möjligheter för låntagaren att undvika detta. Det har förekommit fall då en låntagare tvingats lägga ut sin lägenhet till försäljning och medvetet blåste upp dess värde så mycket att den helt enkelt inte kunde säljas. Denna tid räckte för att låntagaren skulle återställa sin ekonomiska ställning och fortsätta att betala sitt bolån ordentligt och regelbundet.

Allt detta gäller dock endast de fall då försäljningen av en lägenhet med bolån genomförs frivilligt. I vissa fall, när det är omöjligt att få en försäljning från låntagaren från banken, kan finansinstitutet ta tillbaka sina säkerheter i domstol.

I det här fallet kommer lägenheten att gå under klubban och mycket billigare än den kunde ha sålts. Och om bankens kostnader för sådana förfaranden inte täcks efter försäljningen av säkerheten i fastigheten, kommer banken att ha all rätt att samla in skulden från låntagaren, även med hjälp av domstolen.

Ta inte saker till det extrema. Det skulle finnas en önskan om att kunna betala av skulden. Du kanske inte har hört, men det finns. Statligt stöd når 1,5 miljoner rubel. Läs mer i vårt tidigare inlägg.

Moderns kapital

Men du kanske inte vill sälja din bostad, men du har svårt att betala av skulden. Ett av sätten att behålla en lägenhet som säkerhet från banken, som det inte längre går att betala bolånet för, är. Vanligtvis tillhandahålls det på en riktad basis. Om dessa villkor passar dig kan du ansöka om det i följande steg:

1. Skicka in en ansökan till närmaste Pensionsfondkontor. I ansökan måste du ange uppgifter om mottagaren av moderskapskapital.
2. Inom två månader överför pensionskassan moderskapskapitalmedel till banken.

Således får du moderskapskapitalfonder inte i delar, utan i sin helhet.

För-och nackdelar

Naturligtvis verkar sådana operationer ganska riskabla för köpare - allt kan hända. Om fördelarna med att köpa en lägenhet med en belastning är uppenbara (lågt pris, bolåneräntan är mycket lägre), måste du vara uppmärksam på nackdelarna.

Köpa fastighet med bolån:

För det första är det ganska riskabelt för köparen att betala tillbaka bolåneskulden för säljaren av lägenheten. Om det inte på något sätt är dokumenterat att köparen har några rättigheter till lägenheten, så kan säljaren helt enkelt använda sin förskottsbetalning, ta bort belastningen från lägenheten och använda den efter eget gottfinnande - panten är borttagen, han kan göra absolut alla transaktioner med den. Därför kan köparen skydda sig själv endast om han samarbetar inte med en individ, utan med en bank eller byrå.

För det andra medför omregistrering av en lägenhet om den har panträtt och undanröjande av inskrivningen därifrån merkostnader för köparen.

För det tredje bör köparen inte betala pengarna till låntagaren innan deras affär har godkänts. Det kan trots allt visa sig att säljaren är förhindrad att ta sina pengar av ett finansinstitut på grund av en vägran att acceptera transaktionen. Kanske är denna risk fördelaktig för köparen - han kan lagligt ta både medlen och den köpta lägenheten för sig själv, men denna situation medför oundvikliga förfaranden.

Vid försäljning av en lägenhet med bolån omfattar säljarens risker vanligtvis:

• Köparen vägrar transaktionen när pengar redan har satts in på banken. Detta medför en skyldighet att lämna tillbaka dem, och detta kommer att bli problematiskt.
• Bankens vägran att ge ut lån för en lägenhet till köparen.

Om du har problem med en sådan transaktion och du behöver sälja eller köpa din egen bostad under bolån rekommenderar vi att du först rådgör med vår advokat. Ställ en fråga till honom i en speciell form. Det finns för närvarande en gratis kampanj.

Prenumerera på projektuppdateringar och tryck på knapparna för dina favoritnätverk.

De flesta har inte tillräcklig ekonomisk trygghet för att köpa en lägenhet. De köper det genom att få ett banklån. På grund av detta är den köpta lägenheten en garanti för att lånet och räntan återbetalas. Under hela tiden för återbetalning av skulden "fryss" ägandet av den förvärvade fastigheten av banken. Ägaren har inte full kontroll över lägenheten.

Insättningar på fastigheter och deras borttagande ska registreras hos staten. Vid slutförande av transaktioner för lägenheter förs uppgifter in i det statliga rättighetsregistret. För vilken lägenhet som helst kan köparen få information om förekomsten av belastningar på den.

Att sälja en belånad lägenhet är inte särskilt lönsamt. Säljaren måste sänka priset på grund av att fastighetens attraktivitet är betydligt lägre jämfört med vanliga lägenheter. Dessutom ökar moral- och tidskostnaderna avsevärt. Du måste ingå många avtal med banken, registreringskammaren och notarie.

Gynnsamma villkor för säljaren skapas först när priset på bostäder stiger på fastighetsmarknaden.

Sätt att sälja en lägenhet med bolån

Lägenhetslånet gäller i 10-20 år. Under denna period vill många förbättra sina levnadsvillkor genom att köpa större bostäder. Alternativen kan variera. Även om fastigheten är under bolån står fastigheten i köparens namn och denne kan sälja den trots begränsningarna. Det finns flera sådana metoder. Alla ovanstående scheman innebär en viss ordning av åtgärder.

Förtida återbetalning av skuld före köp och försäljning

Situationen är mycket enkel: bolånet är ett hinder för försäljningen och det måste avslutas genom att betala av skulden. Då blir det möjligt att sälja lägenheten utan tredje part. I en sådan situation är huvudfrågan att hitta den nödvändiga summan pengar.

Familjen som tagit bostad på kredit har inte sådana medel. Annars skulle hon ha köpt den direkt och skulle inte behöva betala för mycket ränta. Släktingar eller vänner kan komma till undsättning och låna ut pengar under tiden tills lägenheten tas ut ur bolånet och säljaren får betalning efter att affären är genomförd.

Annat Köparen kan köpa bostaden, om han är mycket intresserad av det. Motiveringen till detta kan vara önskan att bo i området eller ett godtagbart pris på bostad.

Alla aktiviteter för försäljning av en lägenhet kan påbörjas efter att ha fått bankens medgivande. Allt beror på hur avtalet med låntagaren är uppgjort. Förhållandena kan variera. En av dem är perioden efter vilken du kan börja sälja. Annars måste låntagaren betala minst 50 % av bolånet. Säljaren ska alltså före försäljningen underrätta kreditinstitutet om sina avsikter.

Låntagarens huvuduppgift är att hitta en köpare som är villig att betala för den belastade fastigheten. För att påbörja försäljningen måste alla boende checka ut från lägenheten..

När ett avtal med banken ingås får säljaren 100 % förskottsbetalning från köparen i följande alternativ:

• kontanter (den mest osannolika och osäkra metoden);
• till säljarens konto i banken som utfärdade lånet;
• köparen sätter in det belopp som krävs för att återbetala lånet, varefter banken omedelbart upphäver förbudet mot överlåtelse av fastigheter.

Innan du sluter en affär måste du se till att det inte finns någon påföljd för att betala tillbaka lånet i förtid. Om det är betydande blir hela evenemanget olönsamt för säljaren. Att betala tillbaka skulden med köparens pengar skapar dessutom en viss risk för denne. En sådan operation kan endast utföras av en säljare som har ett avtalsförhållande med banken.

Att involvera en långivare i en transaktion som tredje part

Skyddet av båda parters rättigheter säkerställs genom att en borgenärsbank deltar i försäljningen. Närvaron av en mellanhand i transaktionen övertygar köparen att göra en förskottsbetalning, varefter förbudet mot överlåtelse av fastigheter hävs och köp och försäljning formaliseras. Även om köparen sätter in pengar för att återbetala lånet på säljarens konto, meddelas långivaren om transaktionen, vilket förhindrar bedrägerier.

Delvis är köparens rättigheter skyddade när han upprättar ett borgensavtal och officiellt betalar tillbaka säljarens lån för egen räkning. Han har alltså rätt att kräva återbetalning av skulden.

Transaktionen kan genomföras på två sätt, varefter köparen får äganderätten till lägenheten utan belastning:

1. Borttagande av säkerhet från fastigheter innan äganderätten övergår till köparen

Efter att ha fått bankens samtycke till transaktionen placerar köparen pengar för lägenheten i 2 bankfack hos borgenärsbanken. I en lägger han mängden skuld för inteckningen, och i nästa - de återstående medlen. Först efter detta tecknas köp- och försäljningsavtal och ansökningar lämnas till registreringskammaren. Efter att ha mottagit dokument som bekräftar köparens äganderätt kan banken dra tillbaka lånebeloppet från bankboxen. Säljaren sitter kvar med resten av pengarna från 2:a cellen, som han kan disponera efter eget gottfinnande.

1. Preliminär registrering av köp- och försäljningsavtalet

Efter att ha slutfört köp- och försäljningsavtalet i förväg ger köparen säljaren ett förskott på lånebeloppet. Säljaren betalar tillbaka lånet med detta belopp. Sedan tar banken bort belastningen från lägenheten och utfärdar en handling som visar att bolånet är betald. Därefter registreras äganderätten hos den federala migrationstjänsten för köparen, som sedan betalar återstoden av beloppet till säljaren och övertar rättigheterna för ägaren av lägenheten.

Byte av låntagare

Även om det är sällsynt kan banken ersätta låntagaren på lånet. Orsaken kan vara problem med betalningar som uppstått hos den ursprungliga låntagaren. Det vanligaste alternativet är när köparen tar ett lån från samma bank. Efter att ha förklarat skälen skickas en framställning till långivaren med den nya låntagarens dokument. Paketet är exakt detsamma som säljaren hade när han tog lånet. Det inkluderar dokument som styrker identitet, ekonomisk status, rättskapacitet och civilstånd.

I detta fall genomförs försäljning av inteckningsförpliktelser. Ersättningsbeloppet till säljaren förhandlas separat. Ordningen gäller om köparen inte har tillräckligt med medel för att betala det återstående lånet.

Banken går inte alltid med på att godkänna en ny låntagare, eftersom denne kanske inte har tillräckligt med inkomst.

Om beslutet är positivt ingås ett låneavtal med den nya låntagaren och medel avsätts för att betala av säljarens skuld. Inteckning och äganderätt överförs sedan till den nya ägaren.

Räntan som ackumulerats betalas av säljaren, eftersom den inte har något med kostnaden för lägenheten att göra. Detta är en betalning till banken för att ge ett lån.

När nuvärdet av bostaden överstiger summan av skulden och lånet betalas av betalas mellanskillnaden mellan dem till säljaren. I vissa fall blir detta fördelaktigt för honom om fastigheter har stigit i pris.

Situationen kan vara annorlunda när bostadsköparen får lån från en annan bank. I det här fallet går inte alltid säljarens borgenär med på en sådan transaktion, eftersom det inte är lönsamt för honom på grund av bristen i ränta.

Ett extremfall är en borgenärs tvångsförsäljning av en lägenhet. Men detta är den sista utvägen som banken tar till när lägenhetsinnehavaren inte kan betala tillbaka bolånet och hitta en ny låntagare. I det här fallet letar banken ensidigt efter en ny köpare till lägenheten som tar över panthavarens rättigheter. Om intäkterna från försäljningen inte täcker skuldbeloppet, är låntagaren skyldig att lägga till de saknade medlen. Denna metod är den mest olönsamma för honom och bör inte komma till detta.

Slutsats

Försäljningen av en lägenhet med en belastning skiljer sig från den vanliga i närvaro av en tredje part i transaktionen i form av en borgenärsbank. Rysk lagstiftning förbjuder försäljning av endast lägenheter som har beslagtagits eller ligger i en förfallen byggnad.

Om du fortfarande har frågor om försäljning av fastighet som är belastad med bolån, så står vår jourhavande jurist redo att kostnadsfritt ge dig råd direkt på hemsidan. Ställ bara din fråga i formuläret nedan och vänta på svar.