قرارداد رهن (وثیقه) ساختمان و سازه. مشکلات رهن ساختمان های غیر مسکونی (امکان) اخذ وام با وثیقه ساختمان، با زمین چه باید کرد

فرم سند «قرارداد وثیقه ملکی» به عنوان «قرارداد وام، قرارداد رهن» اشاره دارد. یک پیوند به سند را در آن ذخیره کنید شبکه های اجتماعییا آن را در رایانه خود دانلود کنید.

قرارداد
رهن ملک (رهن)

_____________________________ 200___

____________________________________________________________________________,
(نام شرکت)
در شخص ________________________________________________________________

عمل بر اساس _________________________________________________________________،
که از این پس به عنوان متعهد، و _________________________________________________________________ نامیده می شود،
(نام شرکت)
در شخص _________________________________________________________________
(نام خانوادگی، حروف اول، سمت)
عمل بر اساس ________________________________________________،
(منشور، مقررات، وکالتنامه)
که از این پس متعهدله نامیده می شود، این قرارداد را به شرح زیر منعقد کرده اند:

1. موضوع موافقتنامه

1.1. موضوع این موافقتنامه، رهن به متعهد اموال غیرمنقول متعلق به متعهد به حق مالکیت و حق اجاره به قطعه زمین مربوطه است که این ملک در آن واقع شده است (از این پس «موضوع تعهد شده» نامیده می شود. ).
1.2. موضوع تعهد عبارت است از:
1.2.1. ملک متعلق به متعهدله در حق مالکیت ساختمانی به مساحت ___________ متر مربع است. م، به آدرس: ________________________________________________،
(به حروف)
تحت شماره موجودی مطابق رونوشتی از توضیح دفتر منطقه ای موجودی فنی ____________________________ به تاریخ "___" ____________________ ____، تالیف "___" _____________________ ____ که جزء لاینفک موافقتنامه است (پیوست شماره 1).
محدوده ساختمان مشمول موضوع وثیقه مطابق با رونوشتی از نقشه های طبقات دفتر منطقه ای موجودی فنی _________________________________________ به تاریخ «_____________________________________________________ ______________ _____________ ____________ ____________ _______________ ____________________________________________________________________ سرزمینی دفتر نقشه های طبقات دفتر فنی موجودی فنی سرزمینی تعیین می شود. .
1.2.2. حق اجاره یک قطعه زمین با مساحتی که ساختمان رهنی واقع در آن را به طور عملکردی تأمین می کند، به مساحت ____________ (_____________________________________) متر مربع. متر مطابق با طرح زمین، که بخشی جدایی ناپذیر از این توافقنامه است (پیوست شماره 3).
1.3. مالکیت متعهد بر ساختمان مندرج در بند. 1.2.1 این موافقتنامه، با گواهی ثبت دولتی حقوق ___________ به تاریخ ___________، شماره ______________، سری ______________ تایید شده است، همانطور که در ثبت احوال دولتی حقوق املاک و معاملات با آن "___" ____، ثبت تایید شده است. شماره _____________ (شماره کالای ثبت نام).
1.4. حق اجاره متعهد به قطعه زمین مشخص شده در زیر. 1.2.2 قرارداد، توسط قرارداد اجاره برای قطعه زمین شماره ________________ به تاریخ "___" ____________________ ____، منعقد شده از _______________ برای مدت حداکثر تا ____________ تایید شده و در دفتر ثبت _______________ به شماره _________ به تاریخ __________ به ثبت رسیده است. " _______________ ____.
1.5. مقدار موجودی مشخص شده در زیر 1.2.1 دارایی ____________________ روبل است که توسط گواهی شماره _____ به تاریخ "__" ____________ ___ صادر شده توسط BTI سرزمینی ___________ تایید شده است.

1.6. قیمت استاندارد زمین مشخص شده در زیر. 1.2.2 این قرارداد، مطابق با ___________________، در روز امضای قرارداد، مبلغ ______________________ روبل، بر اساس نرخ مالیات بر زمین ____________________ روبل در هکتار است.
1.7. موضوع تعهد به طور کلی توسط طرفین به مبلغ ______________________ دلار آمریکا تخمین زده می شود که از تاریخ امضای این موافقتنامه به نرخ مبادله بانک مرکزی فدراسیون روسیه ____________________ روبل است.
1.8. تعهد بعدی موضوع تعهد بدون رضایت کتبی متعهد مجاز نمی باشد.
1.9. موضوع گرو در حال استفاده و در انبار نزد متعهد است.

2. تعهدات، انجام آنها
امن

2.1. موضوع تعهد تضمین کننده اجرای تعهدات ________________________________ (از این پس "قرض گیرنده") به ________________________________ طبق قرارداد وام شماره ____________________ مورخ "___" __________________ ____ (از این پس "قرضه‌گیر" نامیده می‌شود) را تضمین می‌کند. ، که از لحظه امضاء لازم الاجرا می باشد و تا زمان بازپرداخت کامل مبلغ وام و پرداخت سود آن معتبر می باشد، تعهدات به ______________________________________ طبق ضمانت نامه شماره ________ مورخ «___» ___________________ ____ در صورت جزئی بودن. برای انجام تعهد مقرر در قرارداد وام، وثیقه در مبلغ اصلی خود باقی می ماند تا زمانی که تعهد تضمین شده به طور کامل انجام شود.
2.2. ____________________________ وام به مبلغ ______________________________ (___________________________________________________) دلار آمریکا به مدت ______ سال به وام گیرنده می دهد. مقدار اعتبار
(به حروف)
صادر شده ظرف سه روز بانکی از تاریخ ثبت این قرارداد و قرارداد تعهد به شماره ______ به تاریخ "___" ____________________ ____ در ______________________
2.3. نرخ بهرهوام ____٪ در سال است.
2.4. نرخ سود افزایش یافته ___٪ در سال از میزان بدهی معوق برای هر روز تاخیر است.
2.5. هدف از اعطای وام: ________________________________.

3. ضمانت نامه های طرفین
3.1. متعهد کننده نشان می دهد و تضمین می کند که:
3.1.1. طبق اختیاراتی که در اسناد تأسیس آن تعیین شده است عمل می کند.
3.1.2. مالک کامل و قانونی حقوق موضوع وثیقه است. تا زمان انعقاد قرارداد، موضوع وثیقه مستثنی نشده است، تعهد نشده است، مورد اختلاف یا بازداشت نیست، مشمول حقوق اشخاص ثالث نمی شود، حقوق اجاره دهنده مورد مناقشه کسی نیست. که توسط اطلاعات Unified تایید شده است ثبت دولتیحقوق شماره ____________ مورخ «___» ___________ ____ صادر شده توسط _________________________________________________________________________________.
3.1.3. هیچ اعتراضی به تحمیل قطعه زمین به وثیقه وجود ندارد که توسط ______________________________ تایید می شود.
3.1.4. موضوع رهن دارای خاصیت نمی باشد که در نتیجه تجلی آن موجب تلف یا ضرر و زیان آن شود.

4. حقوق و تعهدات طرفین
4.1. متعهد مکلف است:
4.1.1. عدم انجام اقداماتی که مستلزم فسخ حق رهن یا کاهش ارزش مال مورد وثیقه باشد.
4.1.2. اقدامات لازم را برای محافظت از موضوع تعهد در برابر تعرض اشخاص ثالث اتخاذ کنید.
4.1.3. متعهدله را از بازرسی موضوع وثیقه در طول مدت این قرارداد منع نکنید.
4.1.4. به متعهد ضمانت کنید که وثیقه منتقل شده تا زمانی که تعهد تضمین شده توسط وثیقه به طور کامل انجام نشود، مجدداً تعهد داده نخواهد شد.
4.1.5. اطلاعات مربوط به تغییراتی که با تعهد رخ داده است، در مورد تجاوزات اشخاص ثالث به تعهد، در مورد تهدید از دست دادن یا آسیب رساندن به تعهد، فوراً به متعهدله اطلاع دهید.
4.1.6. بدون رضایت کتبی متعهد، موضوع وثیقه را به اشخاص ثالث واگذار یا بیگانه نکنید.
4.1.7. تمام اقدامات لازم برای اطمینان از ایمنی تعهد، از جمله تعمیرات فعلی و عمده آن را انجام دهید.
4.1.8. خطر از دست دادن تصادفی یا آسیب تصادفی به وثیقه را تحمل کنید.
4.2. متعهد حق دارد:
4.2.1. مالکیت و استفاده از اموال وثیقه شده مطابق با هدف مستقیم آن و دریافت درآمد حاصل از استفاده از موضوع تعهد با اطمینان از ایمنی آن.
4.2.2. در صورت بازپرداخت زودهنگام تعهدی که توسط وثیقه تضمین شده است، سلب مالکیت موضوع وثیقه را متوقف کنید.
4.3. متعهد حق دارد:
4.3.1. با توجه به مدارک و در واقع موجود بودن، شرایط و شرایط استفاده از تعهد را بررسی کنید.
4.3.2. متعهدله را ملزم به انجام اقدامات لازم برای حفظ موضوع تعهد کنید که توسط قانون فعلی فدراسیون روسیه پیش بینی شده است. متعهد حق دارد در مواردی که قانون پیش بینی کرده است، قبل از موعد مقرر برای ایفای تعهد تضمین شده توسط وثیقه، نسبت به موضوع رهن سلب مالکیت کند. فدراسیون روسیه.
4.3.3. در موردی که در آن ادعایی برای اموالی که موضوع وثیقه تحت قرارداد است در نظر گرفته می شود، به عنوان شخص ثالث عمل کنید.

5. پیش گفتار موضوع تعهد

5.1. در صورتی که وام گیرنده تعهدات مندرج در شرایط قرارداد وام را انجام ندهد، پس از انقضای ___________ پس از تاریخ سررسید اجرای این تعهدات، متعهد حق دارد از موضوع وثیقه سلب مالکیت کند، از جمله: شرایط پرداخت بهره برای استفاده از وام.
5.2. سلب مالکیت موضوع تعهد با تصمیم دادگاه مطابق با قوانین فعلی فدراسیون روسیه انجام می شود.
5.3. گرو اشیاء مستغلات تضمین کننده الزامات متعهد است قرارداد وامبه میزانی که در زمان اجرای واقعی آنها توسط وام گیرنده وجود داشته باشد، از جمله بهره، افزایش سود برای تأخیر در پرداخت و همچنین بازپرداخت هزینه های جمع آوری و فروش اموال تعهد شده.
مبلغ دریافتی از فروش موضوع وثیقه برای بازپرداخت بدهی طبق قرارداد قرضه به ترتیب زیر استفاده می شود:
الف) برای بازپرداخت هزینه های قانونی و سایر هزینه های وصول بدهی.
ب) پرداخت جریمه و جریمه.
ج) برای پرداخت سود معوق وام.
د) پرداخت سود مدت دار.
ه) پرداخت وام های معوق.
ه) پرداخت بدهی فوری وام.

6. شرایط اضافی

6.1. این موافقتنامه طبق روال تعیین شده مشمول ثبت است و از لحظه ثبت آن لازم الاجرا تلقی می شود.
6.2. پس از ثبت این قرارداد، که شامل تأیید با ایجاد یک نوشته ثبتی ویژه بر روی موافقتنامه است، یک اصل قرارداد به متعهد و دیگری به متعهدکننده منتقل می شود.
6.3. اصلاح و فسخ این موافقتنامه با توافق طرفین به روش مقرر در قانون با انعقاد یک موافقتنامه اضافی که توسط یک دفتر اسناد رسمی تأیید شده و مطابق روال تعیین شده توسط قانون فدراسیون روسیه ثبت شده است، انجام می شود.
6.4. هزینه های اجرا، اسناد رسمی و ثبت این قرارداد با توافق طرفین به متعهد واگذار می شود.
7. مسئولیت های طرفین

7.1. در صورت عدم انجام یا اجرای نادرست تعهدات مندرج در این موافقتنامه، طرفین مطابق با قوانین فعلی فدراسیون روسیه مسئول خواهند بود.
7.2. در صورت تخلف متعهد از بند 1.8 یا بند فرعی در بند 4.1.6 این قرارداد، متعهدله موظف به پرداخت جریمه متعهد به مبلغ ________% (_________________________ درصد) خواهد بود.
(به حروف)
از ارزش مورد تعهد مشخص شده در بند 1.7 موافقتنامه.
جریمه توسط متعهدله ظرف پنج روز کاری از تاریخ دریافت درخواست کتبی از متعهد برای پرداخت جریمه پرداخت می شود. پرداخت جریمه متعهد را از انجام تعهدات خود در قرارداد خلع نمی کند.
8. مدت قرارداد

8.1. این موافقتنامه از لحظه ثبت دولتی آن طبق روال تعیین شده توسط قانون فدراسیون روسیه لازم الاجرا می شود و تا زمان انجام کامل تعهدات وام گیرنده تحت قرارداد وام و متعهد کننده طبق این توافق نامه معتبر است.

9. مقررات نهایی

9.1. کلیه اختلافات ناشی از روند اجرای این موافقتنامه به منظور ایجاد یک راه حل قابل قبول متقابل توسط طرفین مورد بررسی اولیه قرار خواهد گرفت. در صورت عدم حصول توافق، اختلاف در ________________________________________________ حل و فصل خواهد شد
(بازه زمانی)
با قوانین فعلی فدراسیون روسیه.
9.2. اگر یکی از طرفین آدرس خود را تغییر دهد، موظف است به دیگری اطلاع دهد
قبل از ثبت نام ایالتی تغییرات مربوطه در اسناد تشکیل دهنده، اما حداکثر تا _________ (__________________________________________) روزهای تقویم از تاریخ تغییر واقعی جزئیات بانکی.
در صورتی که یکی از طرفین مشخصات بانکی را تغییر دهد، موظف است قبل از لازم الاجرا شدن تغییرات، این موضوع را به طرف دیگر اطلاع دهد، اما حداکثر تا تاریخ _______ (________________)
(به حروف)
روزهای تقویم از تاریخ تغییر واقعی جزئیات بانک.
9.3. هر گونه اطلاعیه و سایر ارتباطات ارسال شده توسط طرفین به یکدیگر طبق این موافقتنامه باید به صورت کتبی و توسط یک شخص مجاز امضا شود. در صورتی که چنین اعلان یا پیامی از طریق پیک ارسال شده باشد و به جزئیات مشخص شده در این توافق نامه فکس شود، به درستی ارسال شده است.
9.4. این قرارداد بخشی جدایی ناپذیر از قرارداد وام شماره ________________ به تاریخ "___" _____________ ____ و قرارداد ضمانت نامه شماره _________ به تاریخ "___" _______________ ____ می باشد.
9.5. این قرارداد در سه نسخه تنظیم شده است - یک نسخه برای هر یک از طرفین، یک نسخه در پرونده های دفتر اسناد رسمی نگهداری می شود.

وثیقه به عنوان یکی از راه های تضمین تراکنش استفاده می شود. اگر شیء ملکی باشد، مفاد قرارداد وثیقه بستگی به نوع شیء دارد. یک قرارداد نمونه به شما در آماده سازی کمک می کند.

در مقاله بخوانید:

چه قوانینی بر رهن املاک حاکم است؟

معاملات وثیقه املاک و مستغلات معاملاتی هستند که تابع قوانین قانون مدنی فدراسیون روسیه و همچنین هنجارهای قانون رهن هستند. از مقاله یاد خواهید گرفت:

• مشخصات چنین معاملاتی از جمله شرایطی که در آن قطعه زمین از اموال دولتی یا شهرداری موضوع وثیقه قرار می گیرد چیست.
• چه شرایطی باید رعایت شود تا دادگاه قرارداد رهن ملک را منعقد شده تشخیص دهد.
• در این موارد تأیید تعهد به عنوان معامله عمده ضروری است.

برای تهیه یک معامله، نمونه قرارداد مفید است.

وثیقه مال غیر منقول (قرارداد رهن) قراردادی است که به موجب آن متعهدله بستانکار نسبت به سایر طلبکاران متعهد مزیت دارد. ویژگی در این واقعیت نهفته است که این روابط ناشی از تعهدی است که توسط وام مسکن تضمین شده است (قسمت 1، ماده 1 "در مورد رهن (وثیقه املاک)"، که از این پس به عنوان قانون شماره 102-FZ نامیده می شود).

قرارداد وثیقه املاک و مستغلات را به متعهدنده پرداخت می کند:

• بدهی تحت یک قرارداد وام یا تعهدات دیگر (کلا یا جزئی)؛
• ضررها و/یا جریمه ها (جریمه ها، جریمه ها) به دلیل عدم انجام، تأخیر در انجام یا سایر اجرای نادرست تعهد تضمین شده توسط وام مسکن؛
• بهره برای سوء استفاده از پول دیگران؛
• هزینه های دادگاه و سایر هزینه هایی که خواهان در نتیجه درخواست حمایت از حق متحمل شده است.
• هزینه های فروش اموال وثیقه (ماده 3 قانون شماره 102-FZ)؛
• مبالغ بیمه اموال وثیقه، مالیات بر آن (ماده 4 قانون شماره 102-FZ).

موضوع وثیقه ملکی اموالی است که حقوق آن طبق قوانین ثبت دولتی املاک و معاملات با آن رسمیت می یابد. چنین دارایی عبارت است از:

• قطعات (به استثنای زمین های متعلق به املاک دولتی یا شهرداری و قطعاتی با مساحت کمتر از حداقل اندازه، که قوانین دیگری برای آنها اعمال می شود، ماده 63 قانون شماره 102-FZ).
• شرکت ها، ساختمان ها، سازه ها و سایر املاک و مستغلات (از جمله ساخت و ساز در حال انجام، مشمول قانون)؛
• ساختمان های مسکونی، آپارتمان ها و همچنین قطعات آنها از یک یا چند اتاق مجزا (حکم تجدیدنظر دادگاه شهر مسکو مورخ 14 دسامبر 2017 در پرونده شماره 33-46315/2017).
• ویلاها، خانه های باغ، گاراژها و سایر ساختمان های مصرف کننده؛
• کشتی های هوایی و دریایی؛
• فضاهای پارکینگ (ماده 5 قانون شماره 102-FZ).

قانون امکان تعیین قطعه اموال دولتی یا شهرداری را به عنوان موضوع وثیقه تحت یک قرارداد رهنی فراهم می کند. چنین زمین هایی باید برای موارد زیر در نظر گرفته شوند:

• ساخت و ساز مسکن؛
• توسعه یکپارچه برای ساخت و ساز مسکن

آنها برای اطمینان از بازگشت وجوه منتقل می شوند سازمان اعتباریتوسعه این زمین ها را از طریق ساخت تاسیسات زیرساختی مهندسی فراهم می کند (ماده 62.1 قانون شماره 102-FZ).

هنگام رهن ملک چه شرایطی در قرارداد گنجانده شده است؟

وثیقه املاک معامله ای است که به صورت کتبی تنظیم و ثبت می شود (ماده 9 قانون شماره 102-FZ). اگر طرفین قاعده ثبت را رعایت نکنند، دادگاه قرارداد را باطل می کند ().

طرفین اشاره می کنند:

• موضوع رهن؛
• ارزیابی؛
• ماهیت، میزان و مدت اجرای تعهد (بند 1، ماده 9 قانون شماره 102-FZ). قرارداد باید شامل اطلاعاتی در مورد ملکی باشد که با وام مسکن تضمین شده است.

در صورتی که تعهد به صورت اقساطی انجام شود، لازم است شرایط هر مرحله، مبالغ پرداخت ها یا شرایطی که امکان تعیین چنین مبالغی را فراهم می کند ذکر شود (بند 4 و 5، ماده 9 قانون شماره 102-FZ). همچنین، طرفین حق دارند روش و روش فروش اموال وثیقه را هنگام سلب مسئولیت با تصمیم دادگاه مشخص کنند (بند 1.1. ماده 9 قانون شماره 102-FZ).

بدین ترتیب دادگاه قرارداد رهنی را منعقد شده تشخیص داد. موضوع معامله عبارت بودند از:

• 327/6494 سهام یک ساختمان غیر مسکونی - الحاق به یک مجتمع خدمات مصرفی، به مساحت کل 649.4 متر مربع. متر
• 1/20 سهم زمین به مساحت 920 متر مربع. متر

دادگاه در نظر گرفت که طرفین در مورد تمام شرایط اساسی توافق کردند، توافق از نظر شکل و محتوا مطابق با قانون است ().

در مورد دیگری نیز دادگاه عقد را معامله صحیح دانسته است. سندی که طرف برای ثبت نام دولتی ارائه کرد حاوی اطلاعات لازم بود. آنها امکان شناسایی شی را فراهم کردند: نام، منطقه، مکان، شماره کاداستر وجود داشت. طرفین اطلاعاتی را در مورد ثبت حق در قرارداد با استفاده از نام USRR ، تاریخ ها و تعداد ثبت نام دولتی ().

مدت قرارداد رهن ملک توسط طرفین مستقلاً تعیین می شود. در عین حال، دوره ای که وام دهنده برای آن وجوه قرض گرفته شده را ارائه می دهد، مدت قرارداد نیست. اینها بازه های زمانی متفاوتی هستند.

به عنوان مثال، طرفین قرارداد وام منعقد کردند. آنها همچنین برای تضمین تعهد اصلی، یک قرارداد تعهد املاک امضا کردند. وام گیرنده (رهن) بدهی و بهره را بابت استفاده از مبلغ مسترد نکرده است. او معتقد بود که وام دهنده (رهن) حق وصول را از دست داده است، زیرا مدت قرارداد به پایان رسیده است. اما وام گیرنده شرایط وام و اعتبار قرارداد را اشتباه گرفته است. هیچ دلیلی برای فسخ تعهد وجود نداشت (ماده 352 قانون مدنی فدراسیون روسیه). دادگاه بدهی، بهره، ضبط و همچنین اموال تعهد شده را توقیف کرد (حکم تجدید نظر دادگاه منطقه ای نووسیبیرسک در تاریخ 31 اکتبر 2017 در پرونده شماره 33-10458/2017).

در چه مواردی لازم است قرارداد رهن ملک به عنوان معامله عمده تایید شود

تراکنش اصلی یک یا چند تراکنش مرتبط است که:

• خارج از محدوده فعالیت های عادی تجاری؛
• مربوط به ارزش ملک به میزان 25 درصد یا بیشتر ارزش کتابدارایی های شرکت ( , ).

بنابراین، اگر معامله در رهن ملک دارای این شرایط باشد، باید تایید شود. اما در صورتی که معامله عمده نباشد، دادگاه اجازه اعتراض به معامله ای را که روال تایید آن نقض شده است را نخواهد داد.

به عنوان مثال، بانک به دادگاه رفت و طبق قراردادهای وام مطالبه بدهی کرد. متهم دعوی متقابل داد. وی خواستار باطل بودن قراردادهای ضمانت و وثیقه و اعمال تبعات بطلان معاملات شد. دادگاه دعوای اصلی را پذیرفت و دعوای متقابل را رد کرد. دادگاه ترازنامه شرکت متهم را مورد بررسی قرار داد و دریافت که با در نظر گرفتن نتایج مالی، معامله به دسته معاملات بزرگ تعلق ندارد (تصمیم دادگاه داوری منطقه ولگا-ویاتکا مورخ 23 مارس 2017 شماره F01-424 / 2017 در مورد شماره A38-6821 / 2015).

اثبات مشروعیت یک معامله در صورتی امکان پذیر است که تأیید کنید:

• شرکت مبلغی را دریافت کرد که معادل اموال واگذار شده است.
• معامله تجاری به جلوگیری از ضررهای بزرگ کمک کرد.
• این معامله اگرچه سودآور نبود، اما بخشی از معاملات مرتبط با یک هدف اقتصادی بود که در نتیجه آن شرکت قرار بود منتفع شود (بند 3).

فایل های پیوست شده

• قرارداد رهن قطعه زمین.doc

1. موضوع موافقتنامه

1.1. بر اساس این قرارداد، متعهد می پذیرد، و وام گیرنده-متعهد به عنوان تضمین بازپرداخت وام طبق قرارداد وام شماره "" 2020، که بین و برای مبلغ روبل برای یک دوره منعقد شده است، انتقال می دهد. آپارتمان متعلق به وی در حق مالکیت واقع در:. طرفین هزینه آپارتمان را به مبلغ روبل تعیین کردند.

1.2. آپارتمان (آدرس: ) متعلق به وام گیرنده - متعهد بر اساس .

1.3. آپارتمان مشخص شده در بند 1.1 در تمام مدت این قرارداد نزد وام گیرنده - متعهد باقی می ماند.

2. حقوق و تعهدات طرفین

2.1. وام گیرنده متعهد متعهد است:

• به طور مشترک با متعهد برای ثبت این توافقنامه به روشی که توسط قانون فعلی فدراسیون روسیه مقرر شده است.
• انجام اقدامات مناسب برای حفظ آپارتمان، از جمله تعمیرات فعلی و اساسی؛
• پرداخت های مورد نیاز آب و برق؛
• به درخواست متعهد، کپی های محضری اسنادی که مالکیت وام گیرنده-متعهد را تأیید می کند به آپارتمان رهنی به او منتقل کنید.
• ضمانت اینکه در روز انعقاد این قرارداد آپارتمانی که در این قرارداد مشخص شده است با حق مالکیت متعلق به وی بوده و به موجب قراردادهای دیگر موضوع رهن نباشد و به دلایل دیگر توسط اشخاص ثالث قابل نقل و انتقال نباشد، مورد اختلاف نیست. و بازداشت نیست؛
• بلافاصله متعهدله را از قصد اجاره موضوع تعهد یا به عنوان تعهد برای انجام تعهدی که در این قرارداد پیش بینی نشده است مطلع کنید.

2.1.1. وام گیرنده - متعهد حق دارد:

• مالکیت و استفاده از آپارتمان رهنی مطابق با هدف آن؛
• با رضایت کتبی متعهد، موضوع وثیقه را با انتقال به متعهدله به متعهدله به موجب تعهد تضمین شده توسط وثیقه یا اجاره دادن آن، دفع کند.

2.2. متعهدله مکلف است:

• به طور مشترک با وام گیرنده - متعهد برای ثبت این توافقنامه به روشی که توسط قانون فعلی فدراسیون روسیه مقرر شده است.
• تمام هزینه های ثبت این قرارداد را بپردازید.

2.3. رهن حق دارد:

• با توجه به اسناد و مدارک و در واقع موجود بودن، وضعیت و شرایط آپارتمان رهنی را بررسی کنید.
• از وام گیرنده متعهد بخواهد که اقدامات لازم را برای حفظ موضوع تعهد در شرایط مناسب انجام دهد.
• از هر شخصی خواستار توقف تجاوز به آپارتمان رهنی شده و تهدید از دست دادن یا آسیب آن شود.

2.4. متعهد، بدون توافق اضافی، حق سلب مالکیت در موضوع تعهد را به دست می آورد (بند 1.1 این قرارداد)، در صورتی که در زمان سررسید اجرای تعهد تضمین شده توسط وثیقه، انجام نشود، یا زمانی که به موجب قانون، متعهد حق دارد زودتر وصول کند.

3. شرایط خاص

3.1. موضوع گرو طبق این قرارداد (آپارتمان) ممکن است با توافق طرفین با ملک دیگری جایگزین شود. توافق طرفین در مورد جایگزینی اموال تعهد شده به صورت کتبی مطابق با قوانین فعلی فدراسیون روسیه تنظیم شده است و بخشی جدایی ناپذیر از این توافقنامه است.

3.2. روابط طرفین که مستقیماً توسط این توافقنامه تنظیم نشده است، توسط قوانین فعلی فدراسیون روسیه تنظیم می شود.

3.3. وثیقه مطالبات متعهدله را تا حدی تضمین می کند که تا زمان تحقق واقعی آنها وجود داشته باشد، از جمله سود، زیان های ناشی از تاخیر در اجرا، و همچنین جریمه ها و غیره.

3.4. در صورت ایفای نسبی تعهدی که توسط وام گیرنده-متعهدکننده تعهد تضمین شده توسط وثیقه انجام شود، وثیقه در حجم اصلی خود تا زمان ایفای کامل تعهد تضمین شده توسط وی حفظ می شود.

3.5. اگر مالکیت آپارتمان رهن شده به شخص ثالث منتقل شود، وثیقه به قوت خود باقی است.

3.6. کلیه هزینه های ثبت این قرارداد به عهده متعهدله می باشد.

4. رویه حل و فصل اختلافات و دعاوی

4.1. اختلافات و دعاوی ناشی از این قرارداد توسط طرفین از طریق مذاکره حل و فصل می شود.

4.2. در صورت عدم دستیابی به توافق از طریق مذاکره، اختلافات و اختلافات طبق قوانین فدراسیون روسیه در دادگاه حل و فصل می شود.

5. اصلاح، فسخ و فسخ قرارداد

5.1. اصلاح و فسخ این قرارداد با توافق طرفین انجام می شود.

5.2. این قرارداد فسخ می شود:

• پس از خاتمه تعهد تضمین شده توسط وثیقه؛
• پس از انتقال حق موضوع وثیقه به متعهد.
• پس از دستیابی به رضایت کتبی طرفین برای فسخ این قرارداد.

6. مدت قرارداد

6.1. این توافقنامه از لحظه ثبت دولتی آن لازم الاجرا می شود و تا زمان اجرای کامل شرایط توافق نامه معتبر است.

6.2. مدت قرارداد با توافق طرفین قابل تمدید است.

6.3. این توافقنامه در دو نسخه با همان قوت قانونی - یک نسخه برای هر یک از طرفین ساخته شده است.

6.4. پیوست های قرارداد:

1. عمل ارزیابی ارزش آپارتمان.
2. اسنادی که مالکیت وام گیرنده - متعهد به این آپارتمان را تأیید می کند.

7. آدرس و مشخصات حقوقی طرفین

رهن دارثبت نام: آدرس پستی: سری پاسپورت: شماره: صادر شده توسط: توسط: تلفن:

وام گیرنده - متعهدژور. آدرس: آدرس پستی: TIN: KPP: بانک: تسویه حساب/حساب: تصحیح/حساب: BIC:

8. امضای طرفین

گرو _________________

وام گیرنده - متعهد _________________

توافقنامه شماره
گرو املاک
________________________________________________________________ "____" ___________ _____
___________________________________________________________________________________
(نام شرکت)
که از این پس "متعهد" نامیده می شود، با نمایندگی ________________________________________________

(موقعیت، نام خانوادگی، نام، نام خانوادگی)
اقدام بر اساس _________________________________________________________________، از یک سو،
(منشور)
و ________________________________________________________________________________,
(نام شرکت)
که از این پس به عنوان "متعهد" با نمایندگی _________________________________________________ شناخته می شود.
__________________________________________________________________________________________
(نام و نام خانوادگی)
از سوی دیگر، بر اساس _________________________________________________
(منشور)
این قرارداد را به شرح زیر منعقد کرده اند:
1. موضوع موافقتنامه
1.1 موضوع این قرارداد وثیقه نزد متعهد ملک است
به متعهد حق مالکیت اموال غیر منقول و حق اجاره به قطعه زمین مربوطه که این ملک در آن واقع شده است (از این پس به عنوان "موضوع تعهد شده" نامیده می شود).
1.2. موضوع تعهد عبارت است از:
1.2.1. عین مستغلات حق مالکیت متعهد بنایی است به مساحت
() مربع متر، در نشانی:، در زیر شماره موجودی طبق رونوشتی از توضیح اداره منطقه ای فهرست فنی __________ به تاریخ «______» __________، تالیف «_____» _______ ___، که جزء لاینفک توافقنامه است. پیوست شماره 1).
محدوده ساختمان مشمول موضوع تعهد مطابق با رونوشتی از نقشه های طبقه بندی دفتر منطقه ای موجودی فنی _____________ به تاریخ «____» _________ ____ تعیین می شود که جزء لاینفک این موافقتنامه است (پیوست شماره 2). .
1.2.2. حق اجاره قطعه زمین با مساحتی که ساختمان رهنی واقع در آن را به صورت (_____) متر مربع تامین می کند. متر مطابق با طرح زمین، که بخشی جدایی ناپذیر از این توافقنامه است (پیوست شماره 3).
1.3. مالکیت متعهد بر ساختمان مندرج در بند. 1.2.1 این قرارداد، بر اساس توافقنامه شماره مورخ " "،
(خرید و فروش، خصوصی سازی و ...)
که توسط ثبت نام دولتی به شماره _____ (اداره اداره ثبت املاک) تایید شده است.
از "" g. (گواهی ثبت دولتی حقوق از "____" ______ ___ g.).
1.4. حق اجاره متعهد به قطعه زمین مشخص شده در زیر ص. 1.2.2 قرارداد، توسط قرارداد اجاره زمین به شماره "____" _____ ___، منعقد شده با
برای یک دوره تا "" ___
1.5. مقدار موجودی مشخص شده در زیر 1.2.1 از شی املاک و مستغلات (____) روبل است،
که توسط گواهی شماره مورخ " "، صادر شده توسط منطقه BTI تایید شده است.
1.6. موضوع تعهد به طور کلی توسط طرفین به دلار آمریکا تخمین زده می شود
(____) روبل به نرخ ارز بانک مرکزی فدراسیون روسیه از تاریخ امضای این موافقتنامه.
1.7. تعهد بعدی موضوع تعهد بدون رضایت کتبی متعهد مجاز نمی باشد.
1.8. موضوع تعهد در استفاده و تصرف متعهد باقی می ماند.
2. تعهداتی که ایفای آنها با وثیقه است
2.1. موضوع تعهد تضمین کننده اجرای تعهدات متعهد به متعهد است که طبق قرارداد وام شماره مورخ "____" _____ ___ (از این پس "قرارداد اعتباری" نامیده می شود) که از لحظه انعقاد آن لازم الاجرا می شود. امضا شده و تا زمان بازپرداخت کامل مبلغ وام و پرداخت سود آن معتبر است. در صورت انجام جزئی تعهد مقرر در قرارداد قرض الحسنه، وثیقه تا زمان انجام کامل وجه تضمین شده در مبلغ اصلی باقی می ماند. تعهد. موافقت نامه وام بخشی جدایی ناپذیر از این قرارداد است.

2.2. مبلغ وام (____) دلار آمریکا است.
مبلغ وام ظرف سه روز بانکی از تاریخ ثبت این قرارداد نزد مراجع ثبت املاک صادر می شود.
2.3. نرخ بهره وام در سال ٪٪ است.
3. نمایندگی ها و ضمانت نامه ها
3.1. متعهد کننده نشان می دهد و تضمین می کند که:
3.1.1 طبق اختیاراتی که در اسناد تأسیس آن تعیین شده است عمل می کند.
3.1.2 مالک کامل و قانونی حقوق موضوع وثیقه است. تا زمان انعقاد قرارداد، موضوع وثیقه بیگانه نشده است، تعهد نشده است، مورد مناقشه یا بازداشت نیست، حقوق اشخاص ثالث تحمیل نشده است، حقوق اجاره دهنده مورد مناقشه کسی نیست.
3.1.3 اعتراض به تصدی یک قطعه زمین توسط _________________________________________________________________________________
(مالک زمین)
در دسترس نیست، که توسط _________________________________________________________________ تایید شده است.
(گواهی (یا موافقت نامه) مالک زمین)
3.1.4 موضوع وثیقه دارای هیچ گونه اموالی نیست که منجر به تلف، خسارت یا خسارت آن شود.
4. حقوق و تعهدات طرفین
4.1. متعهد مکلف است:
4.1.1 از انجام اقداماتی که منجر به فسخ حق وثیقه یا کاهش ارزش مال وثیقه می شود خودداری کنید.
4.1.2 اقدامات لازم را برای محافظت از موضوع تعهد در برابر تجاوزات اشخاص ثالث اتخاذ کنید.
4.1.3 مانع از بازرسی متعهد به موضوع تعهد در طول مدت این قرارداد نشود.
4.1.4 به متعهد ضمانت کنید که اقلام وثیقه منتقل شده تا زمانی که تعهد تضمین شده توسط وثیقه به طور کامل انجام نشود، مجدداً تعهد داده نخواهد شد.
4.1.5 فوراً اطلاعات مربوط به تغییراتی که با تعهد رخ داده است، در مورد تجاوزات اشخاص ثالث به تعهد، در مورد تهدید از دست دادن یا آسیب رساندن به تعهد، به متعهد اطلاع دهید.
4.1.6 موضوع وثیقه را بدون رضایت کتبی متعهد به اشخاص ثالث بیگانه یا واگذار نکنید.
4.1.7 تمام اقدامات لازم برای اطمینان از ایمنی تعهد، از جمله تعمیرات فعلی و اساسی آن را انجام دهید.
4.1.8 خطر از دست دادن تصادفی یا آسیب تصادفی به وثیقه را تحمل کنید.
4.2 متعهد حق دارد:
4.2.1 مالکیت و استفاده از اموال وثیقه شده مطابق با هدف مستقیم آن و دریافت درآمد حاصل از استفاده از موضوع تعهد با اطمینان از ایمنی آن.
4.2.2 در صورت بازپرداخت زودهنگام تعهد تضمین شده توسط وثیقه، توقف موضوع وثیقه را متوقف کنید.
4.3 متعهد حق دارد:
4.3.1 بررسی مدارک و در واقع موجود بودن، شرایط و شرایط استفاده از تعهد.
4.3.2 متعهد را ملزم به انجام اقدامات پیش بینی شده توسط قانون فعلی فدراسیون روسیه، لازم برای حفظ تعهد کنید. متعهد حق دارد قبل از موعد مقرر برای اجرای تعهد تضمین شده توسط وثیقه در مواردی که توسط قانون فدراسیون روسیه پیش بینی شده است، موضوع تعهد را سلب کند.
4.3.3 در موردی که در آن ادعایی برای اموالی که موضوع وثیقه تحت قرارداد است در حال بررسی است، به عنوان شخص ثالث عمل کنید.
5. تصرف در موضوع رهن
5.1. متعهد حق دارد در صورت عدم ایفای تعهدات مندرج در شرایط قرارداد قرض توسط متعهد، پس از انقضای ________________________________ نسبت به موضوع تعهد اقدام کند.
پس از سررسید انجام این تعهدات، از جمله: در صورت عدم پرداخت یا عدم پرداخت به موقع مبلغ اصل بدهی به طور کلی یا جزئی و همچنین در صورت تخلف از شرایط پرداخت سود. استفاده از وام
5.2. سلب مالکیت موضوع تعهد با تصمیم دادگاه مطابق با قوانین فعلی فدراسیون روسیه انجام می شود.
5.3. وثیقه اشیاء مستغلات الزامات متعهدله تحت قرارداد قرض را تا حدی تضمین می کند که در زمان اجرای واقعی آنها توسط متعهدکننده وجود داشته باشد، از جمله بهره، افزایش سود برای تأخیر پرداخت و همچنین بازپرداخت هزینه های مربوط به جمع آوری و فروش اموال وثیقه.
مبلغ دریافتی از فروش موضوع وثیقه برای بازپرداخت بدهی طبق قرارداد قرضه به ترتیب زیر استفاده می شود:
- برای بازپرداخت دادگاه و سایر هزینه های وصول بدهی.
- پرداخت جریمه و جریمه؛
- برای پرداخت سود معوق برای استفاده از وام؛
- برای پرداخت سود فوری؛
- پرداخت وام های معوق؛
- پرداخت بدهی فوری وام.
6. شرایط اضافی
6.1 این توافقنامه مشمول ثبت به روش مقرر می باشد و از لحظه ثبت لازم الاجرا تلقی می شود.
6.2 اصلاح و خاتمه این موافقتنامه با توافق طرفین به روش مقرر در قانون با انعقاد توافق نامه اضافی ثبت شده به روش مقرر در قانون فدراسیون روسیه انجام می شود.
6.3 هزینه های اجرا و ثبت این قرارداد با توافق طرفین به متعهد واگذار می شود.
7. مسئولیت طرفین
7.1. در صورت عدم انجام یا اجرای نادرست تعهدات مندرج در این موافقتنامه، طرفین مطابق با قوانین فعلی فدراسیون روسیه مسئول خواهند بود.
8. مدت قرارداد
8.1. این موافقتنامه از لحظه ثبت دولتی آن طبق روال تعیین شده توسط قانون فدراسیون روسیه لازم الاجرا می شود و تا زمان اجرای کامل تعهدات متعهد طبق توافقنامه اصلی معتبر است.
9. مقررات نهایی
9.1 کلیه اختلافات ناشی از روند اجرای این توافقنامه به منظور ایجاد راه حل قابل قبول دوجانبه توسط طرفین به طور مقدماتی بررسی می شود. اگر توافق حاصل نشود، اختلاف طبق قوانین فعلی فدراسیون روسیه حل خواهد شد.
9.2 اگر یکی از طرفین مشخصات بانکی یا سایر مشخصات را تغییر دهد، موظف است قبل از اعمال تغییرات، به طرف دیگر اطلاع دهد، اما حداکثر تا () روز تقویمی از تاریخ تغییر واقعی جزئیات.
9.3. هر گونه اطلاعیه و سایر ارتباطات ارسال شده توسط طرفین به یکدیگر طبق این موافقتنامه باید به صورت کتبی و توسط یک شخص مجاز امضا شود. در صورتی که چنین اعلان یا پیامی از طریق پیک ارسال شده باشد و به جزئیات مشخص شده در بخش 10 این توافق نامه فکس شده باشد، به درستی ارسال شده است.
9.4 این توافقنامه در سه نسخه - یک نسخه برای هر یک از طرفین، یک نسخه برای مقامات ثبت دولتی حقوق املاک و مستغلات ساخته شده است.
10. آدرس حقوقی و سایر مشخصات طرفین
متعهد: متعهد:
نام
نام سازمان
سازمان های
آدرس حقوقی آدرس حقوقی
TIN
کد OKPO کد OKPO
f/s f/s
در بانک در بانک مرکزی بانک مرکزی
BIC
نام و نام خانوادگی. نام و نام خانوادگی.
امضا
m.p. M.P.

قانون مدنی فعلی چندین راه را برای اطمینان از انجام تعهد ارائه می دهد. بنابراین، با توجه به هنر. 329 قانون مدنی فدراسیون روسیه، اجرای تعهد ممکن است با جریمه، تعهد، حفظ اموال بدهکار، ضمانت، تضمین شود. تضمین بانکی، سپرده و به طرق دیگری که در قانون یا قرارداد پیش بینی شده است.

در بین روش های ذکر شده برای تأمین تعهدات، وثیقه ملکی که منشأ آن در حقوق روم است، جایگاه ویژه ای دارد.

با توجه به هنر. ماده 334 قانون مدنی فدراسیون روسیه، به موجب وثیقه، طلبکار تحت تعهد تضمین شده توسط وثیقه (متعهد) این حق را دارد که در صورت عدم انجام این تعهد توسط بدهکار، رضایت از ارزش دریافت کند. از اموال وثیقه، عمدتاً بر سایر طلبکاران شخصی که مالک این ملک (متعهد) است، به استثنای مواردی که قانون تعیین می کند.

این مقاله تعدادی از مسائل مشکل ساز را که در آنها منعکس شده است، تجزیه و تحلیل خواهد کرد رویه قضایی.

اولین موضوع مربوط به وضعیت متعهد و اینکه چه کسی می تواند در نقش او عمل کند.

متأسفانه اکثر کارآفرینان رویکردی بسیار سطحی برای حل این موضوع دارند.

در همان زمان، مطابق با هنر. 335 قانون مدنی فدراسیون روسیه متعهد می تواند هم خود بدهکار و هم شخص ثالث باشد، در حالی که، بند 2 همان ماده نادیده گرفته شده است. در همین حال، در بند 2 هنر. 335 قانون مدنی فدراسیون روسیه مقرر می دارد که فقط صاحب آن یا شخصی که حق مدیریت اقتصادی آن را دارد می تواند وثیقه یک چیز باشد.

این عبارت برای حل مسئله اعتبار قرارداد رهن منعقده بین طرفین ضروری است. در واقع، اگر در زمان انعقاد رهن، متعهد، مالک مال مورد رهن نباشد، عقد باطل (باطل) است.

این موضوع بارها مورد توجه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه قرار گرفته است. بله در فرمان هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه در 30 مه 2000 N 5210/99یادآوری می کند: "براساس مفهوم ماده 335 قانون مدنی فدراسیون روسیه، شرط لازم برای متعهد است. وجود حق مالکیت بر مال مورد رهن یا حق مدیریت اقتصادی آن.

AT فرمان هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه در 13 اوت 1996 N 3238/96همچنین خاطرنشان می شود که شرط لازم برای صحت قرارداد وثیقه، موجود بودن موضوع وثیقه نزد متعهدکننده بر حق مالکیت (مدیریت اقتصادی) در روز انعقاد قرارداد رهن است.

از سوی دیگر، هنگام تجزیه و تحلیل این مشکل، باید در نظر داشت که قانون مدنی فدراسیون روسیه نیز اجازه گرو اموالی را می دهد که فقط توسط متعهد در آینده به دست می آید. بنابراین، طبق بند 6 هنر. ماده 340 قانون مدنی فدراسیون روسیه با قرارداد وثیقه و در رابطه با وثیقه ناشی از قانون، قانون ممکن است وثیقه ای از اشیا و حقوق مالکیتی را که متعهد در آینده به دست خواهد آورد، پیش بینی کند. ادبیات علمی همچنین به غیرقابل انکار نتیجه‌گیری‌های فوق هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه توجه می‌کند (به عنوان مثال، به تفسیر قسمت اول قانون مدنی فدراسیون روسیه، ویرایش شده توسط Sadikov O.N.، 2 مراجعه کنید. ویرایش، 1997، ص 591). علاوه بر این، در نامه اطلاعاتی هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه مورخ 15 ژانویه 1998 N 26 "بررسی رویه حل و فصل اختلافات مربوط به درخواست دادگاه های داوری از هنجارهای قانون مدنی روسیه". فدراسيون در وثيقه» وثيقه اموال «آينده» نيز مجاز است ضمن جلب توجه به دو نكته: .

الف) در چنین شرایطی از زمانی که متعهد مال مربوطه را تحصیل می کند، حق وثیقه از متعهد ناشی می شود.

ب) در قرارداد وثیقه باید شرایط حاکم بر رویه و روش تحدید حدود اموال موضوع وثیقه در صورت وصول آن توسط متعهن مشخص شود.

بنابراین، ابهام خاصی بین دو ماده قانون مدنی فدراسیون روسیه (مواد 340 و 335 قانون مدنی فدراسیون روسیه) وجود دارد که باعث ایجاد یک رویه قضایی بسیار گسترده و بحث برانگیز در این مورد شد. بنابراین، به منظور جلوگیری از دعوای احتمالی و با در نظر گرفتن عملکرد هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه در موارد خاص، می توان به طرفین موارد زیر را توصیه کرد.

هنگام انعقاد قرارداد وثیقه لازم است از متعهد مدرکی مطالبه شود که اموالی که در وثیقه وی قرار گرفته است به حق مالکیت متعلق به او باشد. به عنوان مثال، اگر متعهدکننده نشان دهد که موضوع وثیقه اتومبیل‌هایی هستند که فقط در آینده آنها را به دست می‌آورد (حتی اگر طبق یک قرارداد تأمین از قبل منعقد شده با شخص ثالث)، در صورت امکان، چنین تعهدی باید ترک شود. در غیر این صورت، احتمال بسیار زیادی وجود دارد که قرارداد وثیقه باطل اعلام شود (ماده 168 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

در عین حال، باید در نظر داشت که "آرامش"های خاصی توسط قوانین خاصی در مورد املاک ایجاد شده است. بنابراین، قانون فدرال 16 ژوئیه 1998 N 102-FZ "در مورد رهن (وثیقه املاک)" (مواد 5 و 76) امکان تعهد ساخت و ساز املاک و مستغلات را که در زمینی اختصاص داده شده برای ساخت و ساز در در حال انجام است، مجاز دانست. روش تعیین شده توسط قانون فدراسیون روسیه و همچنین مواد و تجهیزاتی که برای ساخت و ساز آماده شده است.

بدون شک، این هنجار به توسعه وام مسکن کمک خواهد کرد.

مشکل دوم نیز مستقیماً مربوط به وضعیت متعهد است.

ما در مورد امکان رهن مال توسط شخصی صحبت می کنیم که در تعهد اصلی (یعنی شخص ثالث) بدهکار نیست.

به نظر می رسد که پاسخ به این سوال فقط می تواند مثبت باشد.

بله هنر 335 قانون مدنی فدراسیون روسیه مستقیماً مقرر کرد که هم خود بدهکار و هم شخص ثالث می توانند متعهد دارایی باشند، یعنی. شخصی که به موجب تعهد اصلی مدیون نیست. هیچ گونه منعی برای مشارکت در تعهد اشخاص ثالث و قانون فدراسیون روسیه "در مورد تعهد" ندارد.

در همین حال، عملکرد دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه به نتایج بسیار غیر منتظره ای منجر می شود. بنابراین، به عنوان مثال، موضوع تجزیه و تحلیل در یکی از قطعنامه های دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه، سؤال از اعتبار قرارداد وثیقه به دلیل این واقعیت است که متعهد شخص ثالث است و نه خود بدهکار. (لازم به ذکر است که توافق نامه تجزیه و تحلیل شده در سال 1994 منعقد شد ، یعنی حتی قبل از لازم الاجرا شدن قانون مدنی جدید فدراسیون روسیه ، اما با در نظر گرفتن این واقعیت که عبارت قانون روسیه فدراسیون "در تعهد" سال 1992 و مفاد قانون مدنی فدراسیون روسیه در مورد تعهد از نظر تعیین وضعیت متعهدله یکسان است، بدون شک مرتبط است. این امر به ویژه توسط تعدادی از آزمایشات انجام شده توسط نویسنده این مقاله در دادگاه داوری مسکو، که در آن قطعنامه مذکور از دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه بسیار فعال توسط طرفین مورد استفاده قرار گرفت).

در این فرمان ( قطعنامه هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه در 10 مارس 1998 N 7422/97)هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه به عنوان دلایل احتمالی برای به رسمیت شناختن قرارداد تعهد به عنوان بی اعتبار، به دو نکته اصلی اشاره کرد:

"در عین حال، لازم است یک ارزیابی حقوقی از قرارداد تعهد مورخ 1 فوریه 1994 برای انطباق آن با قانون فدراسیون روسیه "در مورد تعهد" ارائه شود و در مورد قانونی بودن یا غیرقانونی بودن این معامله نتیجه گیری شود. با توجه به اینکه معامله توسط مدیر یک شرکت سهامی بسته انجام شده است بدون رضایت سهامداران یا هیئت مدیره شرکت و در واقع با هدف تامین تعهدات شخص ثالث است. ربطی به جامعه نداره در نهایت چنین معامله ای ممکن است منجر به واگذاری بلاعوض اموال شرکت بدون رضایت سهامداران شود.»

نکته دوم جالب نیست (نتیجه گیری):

علاوه بر این، لازم است اسناد محلی کارخانه شن منبسط رسی CJSC مورد تجزیه و تحلیل قرار گیرد، اساسنامه شرکت از نظر انطباق با قوانین مربوط به شرکت های سهامی مورد ارزیابی قرار گیرد و در مورد حدود اختیارات مدیر شرکت نتیجه گیری شود. این شرکت، کسی که مالک اموال خود نیست، بنابراین نمی تواند خودسرانه این اموال را تصرف کند.

در واقع، نتایج کاملا غیر منتظره.

در این میان، به نظر می رسد نظر هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه بسیار مبهم است.

واقعیت این است که نه در قانون فدراسیون روسیه "در مورد تعهد" و نه در هنر. 335 قانون مدنی فدراسیون روسیه و سایر مقررات حاکم بر روابط وثیقه، نیازی به هیچ گونه پیوند (به عنوان مثال، اقتصادی، مشارکت متقابل در سرمایه، و غیره) بین سازمان ها به منظور تبدیل شدن شخص ثالث به وثیقه ذکر نکرده اند. ویژگی.

علاوه بر این، دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه در واقع اختیارات مدیر کل را محدود می کند و او را ملزم به هماهنگی چنین معاملاتی با سهامداران می کند. این در حالی است که صلاحیت مجمع عمومی به وضوح در قانون مشخص شده است و سهامداران چنین حقی برای کنترل ندارند، هیچکس حق دخالت در فعالیت های جاری مدیر را ندارد، که او حق دارد توسط او انجام دهد. بر اساس دستورالعمل های مستقیم قانون (ماده 69 قانون فدرال "در مورد شرکت های سهامی"). در صورتی که معامله ای که منعقد می شود، معامله عمده یا معامله ای نباشد که در آن منفعتی وجود داشته باشد، مدیر کل حق دارد بدون دستور یا رضایت کسی آن را منعقد کند.

البته، هیچ نتیجه گیری عجولانه ای نباید گرفت، زیرا اولاً، قطعنامه مذکور از دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه توافق نامه ای را تجزیه و تحلیل می کند که حتی قبل از لازم الاجرا شدن قانون مدنی جدید فدراسیون روسیه منعقد شده است. علاوه بر این، موارد زیادی وجود دارد که هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه در مورد دیگران (در بسیاری از موارد مشابه) با تصمیم خود در مورد موضوع تعهد که توسط شخص ثالث ارائه شده است، سلب شده است.

اما در عین حال «مورد» فوق می تواند مورد استفاده متعهد یا بدهکار بی وجدان قرار گیرد تا از توقیف مال مورد وثیقه جلوگیری شود. و با توجه به رویه متناقض دادگاه های ما، هیچ کس نمی تواند تضمین کند که این استدلال بلافاصله رد خواهد شد.

در پایان، من مایلم بر روی یک مشکل بسیار فوری دیگر برای شرکت کنندگان در روابط جانبی صحبت کنم.

در این اثر، هنر. 340 قانون مدنی فدراسیون روسیه در رابطه با تجزیه و تحلیل امکان گرو گذاشتن اموال آینده. با عبارت بند 3 هنر کمتر سؤالی مطرح نمی شود. 340 قانون مدنی فدراسیون روسیه.

طبق بند 3 هنر. 340 قانون مدنی فدراسیون روسیه، رهن یک ساختمان یا سازه تنها با رهن همزمان با توافق یکسان زمینی که این ساختمان یا سازه در آن قرار دارد، یا بخشی از این قطعه که به طور عملکردی آن را فراهم می کند مجاز است. شیء وثیقه یا حق اجاره این قطعه یا قسمت مربوط به آن متعلق به متعهد است.

بنابراین، گرو گذاشتن ساختمان بدون وثیقه همزمان زمینی که در آن واقع شده است، مجاز نیست.

این قاعده کاملاً معقول است، زیرا امکان گرو گذاشتن ساختمان (ساختار) را که همانطور که بود، "در هوا" را حذف می کند.

مشکل متفاوت است. در فرمول بندی مفهوم "ساختمان" که بحث های زیادی را به همراه داشت.

در واقع، نحوه تفسیر مفاد هنر. 340 قانون مدنی فدراسیون روسیه، در مورد تعهد یک ساختمان (ساختار) صحبت می کند. به عنوان یک کل ساختمان یا به عنوان بخشی از آن. این از اهمیت عملی زیادی برخوردار است: از این گذشته، زمانی که کل ساختمان رهن می شود، یک چیز است، پس نیاز به رهن همزمان زمینی که این ساختمان در آن قرار دارد هنوز قابل درک است. و اگر قسمتی از ساختمان گذاشته شود. مثلاً طبقه اولش (در عمل این مورد بیشتر رایج است) آیا در این مورد هم باید زمین را رهن کرد؟

این موضوع به ویژه برای شهر مسکو مهم است، جایی که، همانطور که شناخته شده است، زمین، به عنوان یک قاعده کلی، فقط در اختیار صاحبان ساختمان ها است، و نه مالکیت. بر این اساس، در مورد رهن، مثلاً قسمتی از ساختمان، از جمله نیاز به جلب رضایت مسکومزم برای رهن حق اجاره زمین وجود دارد (ماده 615 قانون مدنی. فدراسیون روسیه).

خوانش تحت اللفظی هنر. 340 قانون مدنی فدراسیون روسیه به ما اجازه می دهد نتیجه بگیریم که فقط در مورد رهن یک ساختمان یا سازه، به طور کلی (یعنی کل ساختمان یا سازه) حق اجاره زمین در زمین است. که در آن قرار دارند نیز مشمول تعهد است. ضمناً اگر از رهن اجباری قسمتی از زمین به نسبت قسمت رهنی ساختمان اقدام کنیم، در عمل موضوع واقعاً می تواند به حد پوچی برسد که مثلاً وثیقه حق اجاره باشد. آن سهم از زمین، که مطابق با سهم محل در ساختمان است.

از طرف دیگر، این رویکرد امکان دور زدن (استثنا) هنجار قانون مدنی در مورد الزام به رهن زمین را فراهم می کند: - با تقسیم موضوع رهن و حذف از ساختمان، به عنوان مثال، اماکن کم اهمیت آن. بر این اساس از نظر حقوقی نه کل ساختمان بلکه فقط قسمتی از آن رهن می شود (در واقع به طور کلی در حال رهن است) که امکان عدم رهن حق اجاره زمین را فراهم می کند. در عمل، چنین "ترفندهایی" در حال حاضر بسیار فعال استفاده می شود.

به نظر می رسد در شرایط فعلی برای حل نهایی مشکل باید به رویه قضایی روی آورد.

تجزیه و تحلیل روش مشابه، از جمله رویه دادگاه داوری فدرال منطقه مسکو و دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه، به این نتیجه می رسد که حتی اگر فقط یک قطعه زمین (یا بخشی از آن) را رهن کرد، ضروری است. بخشی از ساختمان تعهد شده است (مثلاً طبقه اول آن).

بنابراین، برای مثال، در فرمان هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه مورخ 08.12.98 N 5046/98اختلاف در مورد بطلان قرارداد در مورد تعهد اماکن غیر مسکونی واقع در طبقه 1 ساختمان مورد بررسی قرار گرفت.

بدوای اول و تجدیدنظر در استنکاف از اقامه دعوی مبنی بر بطلان رهن، از این جهت استنباط کردند که معامله رهن اماکن غیرمسکونی که جزء ساختمان است، مستلزم رهن همزمان زمین نیست. طرح. توافق نامه در مورد تعهد اماکن غیر مسکونی توسط کمیته املاک مسکو ثبت شد و در دفتر موجودی فنی در نظر گرفته شد، بنابراین هیچ دلیلی برای بی اعتبار بودن این قرارداد وجود ندارد.

در همین حال، هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه این استدلال های دادگاه ها را غیرقابل دفاع تشخیص داد و متذکر شد که موافقت نامه وثیقه اماکن مورد مناقشه را به ادعای شخص مربوطه باطل می داند و شاکی مناسب در این مورد است. با توجه به، دادگاه تجدید نظر به طور منطقی بند 3 ماده 340 قانون مدنی فدراسیون روسیه را اعمال کرد که طبق آن رهن یک ساختمان یا سازه فقط با رهن همزمان با همان توافق قطعه زمینی که این ساختمان یا ساختمان در آن قرار دارد مجاز است. سازه واقع شده است یا قسمتی از این قطعه که به طور عملکردی شیء وثیقه را تأمین می کند یا از حق اجاره این قطعه یا قسمت مربوط به آن متعلق به متعهد است.

بنابراین، هنگام اعمال مفاد هنر. 340 قانون مدنی فدراسیون روسیه، در عمل، باید از تفسیر گسترده ای از این هنجارها استفاده کرد و در یک قطعه زمین وام مسکن صادر کرد، حتی اگر تنها بخشی از آن تحت قرارداد تعهد ساختمان تعهد شده باشد.

در عین حال، باید در نظر داشت که اگر متعهد به دلیل اینکه مالک یا مستاجر نبوده، زمین را وثیقه نکرده باشد، دلیلی برای بی اعتبار دانستن قرارداد وثیقه برای اماکن (ساختمان) وجود ندارد. این قطعه زمین در زمان انعقاد قرارداد تعهد. در این صورت، هنگام توقیف چنین ساختمان یا محوطه ای، شخصی که این ملک را به مالکیت در می آورد، حق استفاده از قطعه زمین را به همان شرایط و به همان میزان مالک (متعهد) املاک سابق، به دست می آورد (ماده 69). قانون فدرال "در مورد وام مسکن"، بند 45 قطعنامه پلنوم دادگاه عالیفدراسیون روسیه و پلنوم دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه مورخ 1 ژوئیه 1996 N 6/8 "در مورد برخی از مسائل مربوط به اعمال قسمت اول قانون مدنی فدراسیون روسیه").

ماکسیم اسمیرنوف، وکیل سرویس مطبوعاتی شرکت گارانت