Vad kan man förvänta sig efter avskaffandet av lagen om delat byggande? Månadens erbjudanden Ny lag om utvecklare

Avslag på delat byggande kan komma att ske redan i år istället för 1 juli 2019 och försäljning av lägenheter i hus under uppförande kommer att förbjudas helt 2020.

Sådana slutsatser kan dras utifrån den information som hamnade i händerna på affärspressen efter president Vladimir Putins möte med regeringstjänstemän och utvecklare.

Skärpningen av myndigheternas ställning syftar till att skydda medborgarna från skrupelfria utvecklare. Professionella marknadsaktörer säger dock själva att åtgärden kan leda till en ökning av fastighetspriserna och oligopolisering av byggmarknaden.

De allra flesta nya byggnader i Ryssland (cirka 80 %) säljs genom delade byggavtal (DDU), enligt vilka fastigheter byggs på investerarnas (aktieägarnas) bekostnad. Eftersom ett sådant system innebär en risk för medborgarna att förlora pengar och lämnas utan bostad, och gå med i raden av "lurade aktieägare", beslutade myndigheterna att ändra spelreglerna och utesluta ett stort antal investerare från byggprojektet. Enligt olika uppskattningar översteg antalet köpare, med vilka villkoren för aktiekontrakt inte uppfylldes, 100 tusen människor över hela landet, vilket inte kunde annat än varna både federala och regionala myndigheter.

Beslutet att överge delat byggande togs redan 2017, men för att minimera riskerna för en kollaps på marknaden förlängdes processen för övergång till projektfinansiering av sektorn med tre år. Under denna tid var utvecklare tvungna att lära sig att fungera i de nya verkligheterna för projektfinansiering, behärska alla nyanser av interaktion med banker och helt "lämna" medborgarnas medel och skaffa sitt eget kapital.

Enligt de antagna ändringarna i lagen om gemensamt byggande N 214-FZ kommer byggherrar från och med 1 juli 2019 att få medel för sålda lägenheter först efter att bostäderna överlämnats till köpare. Fram till det ögonblicket kommer kundernas pengar att förvaras på speciella bankkonton, oåtkomliga för antingen "byggaren" eller för framtida husägare. Vart i försäkringsbelopp, i händelse av problem, kompenserad från insättningsförsäkringsfonden, är begränsad till 10 miljoner rubel.

Enligt pressen, vid mötet med statschefen, försökte utvecklarna uppnå eftergifter, men allt visade sig precis tvärtom: de måste skynda sig med att avvisa delad konstruktion, eftersom situationen på marknaden blir kritisk .

Oljesuperkraft: Bensinpriserna stiger ytterligare 10 %

Olja på elden lades till av det oroliga företaget Urban Group, i händelse av konkurs som listan över drabbade aktieägare kommer att öka med 16 tusen personer. För tillfället meddelade företaget, som har skulder för 80 miljarder rubel, uppsägningen av fastighetsförsäljning. Byggherren var på randen till konkurs på grund av grova fel och kränkningar i företagets ledningssystem. Enligt rapporter i media talar vi om uttag av medel genom skuggsystem.

"På en krympande marknad, där köparnas solvens minskar, måste många beslut fattas snabbare", förklarade hon i en intervju med Tsargrad. Forskningsdirektör på "Market Information" LLC Svetlana Podchalina. "Allmänt sett kan vi säga att situationen på byggmarknaden liknar det som hände i banksektorn."

Men problemet med lurade aktieägare har alltid varit en prioritet, och under perioden före valet har regeringens uppmärksamhet på det ökat ännu mer, påpekar analytiker från VTB Capital i sin kommentar. Samtidigt konstaterade bolaget att de införda reglerna, i synnerhet förbudet att ta emot betalningar för lägenheter innan bygget är klart och skärpningarna av kraven på byggföretaget, väsentligt förändrar den "ekonomiska grunden för sektorns verksamhet".

Endast två finansieringssystem kommer att vara tillgängliga för utvecklare för tillfället: egna kontanter och kredit. Enligt fru Podchalina måste man ta hänsyn till att få utvecklare bygger på egen bekostnad.

"Om byggherrar var tvungna att finansiera konstruktionen enbart med sina egna medel eller kreditmedel, skulle kostnaden öka med cirka 20%", visar i sin tur, analytiker "VTB Capital" . Enligt deras åsikt ger de nya spelreglerna en konkurrensfördel för stora utvecklare "som har etablerat band med banker och skapar förutsättningar för storskalig konsolidering av sektorn."

Experter är säkra på att myndigheternas beslut kommer att orsaka allvarliga problem för utvecklare och till och med konkurs på marknaden. Först och främst talar vi om små företag. Ytterligare oligopolisering av marknaden kommer att påverka inte bara kostnaderna för nya byggnader, utan också kvaliteten på de bostäder som byggs. Oligopol eliminerar konkurrens, säger analytiker.

"Små utvecklare kommer med stor sannolikhet att lämna marknaden, eftersom de inte kommer att kunna följa de nya reglerna, främst på grund av bristen på medel för konstruktion", säger S. Podchalina . – Samtidigt är bankerna i princip väldigt ovilliga att låna ut även stora och långa framgångsrik historia förekomsten av utvecklare, små utvecklare - ännu mer."

Uppgången i priserna på nya bostäder strider mot de mål som sattes upp av Rysslands president i det nya majdekretet, sade i en intervju med BFM styrelseledamot i Opora Rossii Dmitry Kotrovsky . En av uppgifterna inom ramen för att förbättra medborgarnas liv är framväxten av 40 miljoner kvadratmeter prisvärda bostäder som tas i bruk så att 5 miljoner medborgare kan förbättra sina levnadsvillkor. "Detta korrelerar absolut inte med varandra", hävdar han.

Enligt experten kommer endast en stor aktör att kunna bestämma den marginalitet som i slutändan kommer att göra det möjligt att bilda den slutliga kostnaden för produkten. "Att hålla jämna steg med en sådan möjlighet för andra marknadsaktörer, särskilt de som arbetar i regionerna, tror jag inte att det är möjligt", avslutade jag. herr Kotrovsky .

Det är sant att konsumenten inte kommer att känna alla dessa negativa fenomen omedelbart, under en tid kommer marknaden att existera av tröghet.

"Under 2018-2020 kommer det troligen att finnas en överstockning av marknaden, eftersom många utvecklare försökte börja bygga projekt under utveckling enligt det gamla systemet," förutspår S. Podchalina. - Samtidigt observeras inte den erforderliga efterfrågan från köpare. Först och främst kommer en sådan överstockning att påverka Moskva och Moskva-regionen.

Enligt henne kommer bostadspriserna inte att stiga under det kommande och ett halvt året.

"I dagsläget är det mycket svårt att planera ens två år, eftersom marknaden kommer att förändras, dess terräng och landskap kommer att förändras", tror experten. "Vad vi får i framtiden kommer att bero på hur den förändras och hur stabil det finns kvar." .

Än så länge finns det inga förutsättningar för pristillväxt, och först och främst eftersom det inte finns några förutsättningar för tillväxten av den inhemska efterfrågan på lösningsmedel. Som Tsargrad redan har rapporterat, medan en extern revision pågår i den problematiska Urban Group, gissar experter vem som kommer att plocka upp de "föräldralösa" projekten. Bland dem som utvecklaren vänt sig till för att få hjälp finns Ingrad, PIK och Granel.

Dock i expertgemenskap uttrycka tvivel om utvecklarnas intresse av att rädda Urban Group. I avsaknad av efterfrågan är marknadspositionerna skakiga, och de som vill ta nya risker under förhållanden av instabilitet är på ett minimum.

Utfrågningar om ändringar av lagen om delat byggande hölls i duman. Deputerade föreslog ett antal åtgärder för att uppmuntra utvecklare att snabbt överge försäljningen under DDU

Foto: Evgeny Razumny / Vedomosti / TASS

Från den 1 juli 2019 kommer Ryssland helt att överge det befintliga systemet för att samla in pengar från medborgare i bostadsbyggande. En sådan övergångsperiod från delad konstruktion till projektfinansiering, president Vladimir Putin under en direkt linje den 7 juni. I slutet av maj sa vice premiärminister för konstruktion och regionalpolitik Vitaly Mutko att en stegvis övergång till projektfinansiering kommer att äga rum 2020-2021.

För att lösa problemen med lurade aktieägare måste Ryssland gå till "civiliserade metoder för bostadsbyggande utan att locka medborgarnas medel" och överge aktieägaravtal (DDU), betonade presidenten. Ett civiliserat sätt är att locka till sig banklån för konstruktion och använda spärrade konton, där aktieägarnas pengar förvaras tills bygget av huset är klart. Med dessa pengar kommer utvecklaren att kunna öppna en kreditgräns på banken och använda medlen endast för att finansiera byggandet.

Utfrågningar i statsduman

Den 7 juni höll statsduman utfrågningar om ändringar av lagen om delat byggande. Suppleanter, företrädare för Rysslands byggministerium, utvecklare, banker och offentliga organisationer deltog i utfrågningarna.

Ordförande för statsdumans kommitté för naturresurser, egendom och markrelationer Nikolai Nikolaev tillkännagav behovet av att öka statens roll i byggandet och kontrollen över den. Statsdumans vice Vladimir Zhirinovsky talade också om behovet av att överföra funktionerna för kontroll över byggandet och försäljningen av bostäder till staten. Enligt honom bör medborgarna endast få färdiga bostäder.

"Aktiebyggnadsmarknaden måste vara transparent, för detta är det nödvändigt att gå bort från pannkonstruktionsmetoden. Vi måste stoppa delat byggande i dag, annars kommer pyramiden att fortsätta att växa och en dag kollapsa, sa Vladimir Yakushev, Rysslands minister för konstruktion och bostads- och allmännyttiga tjänster, vid utfrågningen.

Alla byggherrar kommer inte att finnas kvar på byggmarknaden efter skärpningen av kraven på dem och övergången till ett nytt bostadsfinansieringssystem, marknaden kommer att rensas, säger chefen för Bostadsutvecklarnas riksförbund (NOZA) Kirill Kholopik. ”Äventyrare som byggt på måfå, utan att beräkna den ekonomiska modellen, kommer att lämna, eftersom de inte kommer att klara projektutvärderingen i banken. Även icke-professionella företag, som det finns många av, kommer att lämna marknaden. Övergången till projektfinansiering av bostadsbyggande i Ryssland kan leda till en tillfällig minskning av driftsättningen av bostäder i Ryssland”, är experten övertygad.

Problem för aktieägare

"Totalt har vi över 1,1 miljoner delade byggkontrakt i landet, och summan av pengar som finns där är 3,4 biljoner rubel. Det här är enorma medel, och utvecklare använder dem inte alltid effektivt”, sa Vladimir Putin under en direkt linje.

Antalet oroliga hus, där byggandet nu stoppas, växer i Ryssland. "Om det den 1 januari 2018 fanns 836 sådana objekt, eller 1 101 hus, så finns det nu redan 842 objekt, eller 1 261 hus," sa Yakushev. I dessa bostadskomplex av aktieägare som ingår i registret över offer. Tillväxten sker trots att en del av husen håller på att färdigställas: sedan början av året har 67 långsiktiga byggprojekt tagits i drift, och kompenserande åtgärder har vidtagits för 15 av dem, betonade han.

Romaner av lagstiftare

Regeringen och lagstiftarna har utarbetat två stora grupper av ändringsförslag till andra behandlingen av lagen om delat byggande. De gäller både restriktioner för utvecklare under övergångsperioden och frågor om bankstöd för byggande, förklarade Yakushev. Ändringar av lagstiftningen kommer att antas slutgiltigt den 27 juni, specificerade han.

Ett antal ändringsförslag är redan under andra behandlingen. Vid utfrågningarna tillkännagavs dock även nyheter som suppleanterna kommer att behandla i berörda utskott. Från 1 juli 2018 kan utvecklare använda spärrade konton på frivillig basis, och från 1 juli 2019 är det obligatoriskt för alla projekt för vilka kontraktet ingicks efter att Fonden för skydd av aktieägarnas rättigheter skapats.

Lagstiftarna föreslog också en betydande höjning av avgifterna från exploatörer till Fonden för skydd av aktieägarna (kompensationsfonden), som ska säkerställa färdigställandet av bostäder i händelse av att exploatören går i konkurs. Nu är tariffen 1,2 % av kostnaden för varje DDU. Från den 1 oktober kommer avdragen att öka till 3 % och från den 1 januari – upp till 6 %, sa Nikolai Nikolaev. Enligt hans åsikt kommer detta att bli en metod för ekonomiska incitament för utvecklare att byta till spärrade konton. Fonden kommer att fungera till den 1 juni 2019.

Suppleanterna föreslog också att försäkra aktieägarnas medel på spärrade konton hos Deposit Insurance Association (DIA), i likhet med bankinlåning. Det så kallade brandsäkra beloppet kommer att vara 10 miljoner rubel. Det föreslås också att ett löpande konto ska öppnas för varje bygglov, så att utgifterna och överföringen av pengar till byggandet blir helt transparenta, förklarade Nikolaev. Pengar från aktieägare från särskilda konton kommer att överföras till utvecklaren efter att nycklarna har utfärdats till aktieägaren, innan dess kan han använda sina egna och lånade medel, tillade suppleanten.

Lagstiftare föreslog också att minska regelbördan för utvecklare som bytte till spärrade konton. Det föreslås att exploatören ska förbjudas att bedriva verksamhet som inte har samband med genomförandet av bostadsbyggnadsprojekt. Suppleanterna insisterar på att skärpa kraven för utvecklare: förseningen i driftsättningen av ett objekt i tre månader eller mer kan vara anledningen till att vägra att utfärda en slutsats om utvecklarens överensstämmelse.

De lättnade kraven som anges i ändringarna kommer att bidra till att göra övergången smidigare, sa utvecklare och fastighetsmäklare. "För närvarande är det mycket viktigare för företrädare för byggbranschen, banksektorn och marknadsregulatorer att utveckla en gemensam förståelse för hur och under vilka villkor kreditlinjer kommer att öppnas, om räntan på lån för byggnation kommer att vara minskad eller den allmänna marknaden,” kommenterade direktören för marknadsföring och produktutveckling GK "A101" Dmitry Tsvetov.

En smidig avbrytning av delad konstruktion kommer inte att vara smärtfri för marknaden, och en radikal sådan är helt riskabel, anser Dmitry Skvortsov, vice ordförande i styrelsen för juridiska frågor i NDV-gruppen. Enligt hans åsikt, potentiella köpare väntar på en ökning av kostnaden för bostäder med i genomsnitt en fjärdedel, och utvecklare - oundvikliga konkurser. ”Om banken bestämmer sig för om byggherren ska hålla sig flytande eller inte, så kommer de som inte får full finansiering för sitt projekt att tvingas lämna verksamheten. Som ett resultat kan antalet kapitalutvecklare minskas till ett par dussin, om inte ens till ett fåtal, ”tror Skvortsov.

Det som redan har antagits för andra behandlingen

Den mest betydande förändringen är att från och med den 1 juli 2018 införs bankstöd för bostadsbyggande, vilket även gäller de nybyggnationer som redan är under uppförande. Utvecklare kommer inte att kunna ta emot pengar direkt från köpare. De kommer att överföras till utvecklarens löpande konto i det godkända av centralbanken kreditinstitut. Direktförsäljning kommer endast att vara möjlig i beställningshus.

Krav ställs på storleken på byggherrens egna medel och hans medel placerade på konto hos auktoriserad bank (minst 10 % av projektkostnaden för det gemensamma byggobjektet), följer av handlingen. Listan över operationer för vilka köparnas medel som erhållits på kontot kan användas kommer att fastställas av en särskild lag från regeringen om förfarandet för bankstöd.

Regeringen har underlättat villkoren för att attrahera medel från aktieägare för utvecklare av komplexa projekt för utveckling av territoriet. Från och med den 1 juli kommer utvecklare att ges möjlighet att samla in medel från aktieägare för byggande av hus under flera tillstånd samtidigt om bygget är på en plats eller inom gränserna för territoriet för integrerad utveckling, står det i dokumentet.

Det förutsätts att exploatörer som har slutit ett avtal om utveckling av ett bebyggt område, ett avtal om integrerad utveckling eller utveckling av territoriet före den 1 januari 2018, kommer att kunna slutföra bygget utan att ta hänsyn till de krav som träder i kraft den 1 juli. Ändringarna kommer att skapa förutsättningar för att säkerställa stabiliteten på bostadsbyggandemarknaden, följer av dokumentet.

Utvecklare uppmanas att bevilja rätten att locka till sig mållån från moderbolaget för byggande av flerbostadshus och andra fastigheter till ett belopp av högst 20 % av designkostnaden för byggandet av anläggningar för varje utfärdat bygglov till en takt inte överstiga datumet för ingående av avtalet mållån styrränta Bank of Russia, ökade med 2 p.p.

Andrey Komissarov Chef för advokatsamfundet "Komissarov och partners":

Nu kommer utvecklare att förbjudas att attrahera medel från aktieägare direkt, och bankerna kommer att finansiera anläggningarna under uppbyggnad. Den 21 december 2017 godkände premiärminister Dmitrij Medvedev en färdplan för övergången från delat bostadsbyggande till projektfinansiering, utvecklad gemensamt av byggnadsministeriet, finansministeriet, AHML och Rysslands centralbank på uppdrag av president Vladimir Putin. Verksamhetsprogrammet är planerat att genomföras fram till 2021.

Myndigheter förklarar innovationen med behovet av att äntligen lösa problemet med lurade aktieägare: trots skärpningarna av kraven för utvecklare enligt 214-FZ fortsätter anläggningar under uppbyggnad att "frysas" och investerarmedel används för andra ändamål. Statistiken från riksåklagarmyndigheten över kränkningar inom området delad konstruktion är en besvikelse: antalet registrerade brott från 2016 till 2017 ökade med 20 %: från 511 till 634 prejudikat.

Vad är kärnan i förändringarna?

Till skillnad från delad konstruktion, där utvecklaren lockar "gratis" medel från medborgarna, innebär projektfinansiering tillhandahållande av banklån. I schemat "utvecklare-köpare" kommer en mellanlänk att dyka upp - en bank som kommer att samla investerade pengar på konton, hantera finansiella flöden och kontrollera utvecklarens aktiviteter tills byggandet av anläggningen är färdig.

Köparens risker flyttas över till finansinstitutet. I händelse av en försening i byggandet eller i konkurs för byggherren, kommer de investerade pengarna att återföras till investeraren, och anläggningen kan överföras till en mer pålitlig utvecklare.

Själva möjligheten att placera pengar från aktieägare på spärrade konton har getts utvecklare sedan 1 juli 2017 (artikel 15.4–15.5 nr 214-FZ). Inom 3 år kommer byggherren att ha ett val - att använda en ny finansieringsmetod eller ingå avtal om aktieandel. Det antas att efter 2021 kommer villkoret att bli obligatoriskt - aktieägarna kommer inte att betala exploatören direkt, medlen kommer att deponeras av banker tills anläggningen tas i drift, och konstruktionen kommer att utföras på bekostnad av personliga medel byggföretag och pengar från banker, inklusive riktade lån.

Byggministeriets plan kommer att genomföras gradvis - i flera steg. Under 2018 är det planerat att utveckla lagar och stadgar som syftar till att reglera införandet av projektfinansieringsmekanismer. Ändringar kommer att göras i lagen om registrering av fastigheter, om insättningsförsäkring individer, konkurslagstiftning och skattelagstiftning, centralbankens bestämmelser. Först kommer innovationen att "testas" på frivilliga programdeltagare, och "point of no return" för den delade byggreformen, eller dess faktiska ersättning med projektfinansiering, enligt planen, kommer att vara den 1 juli 2019.

Hur förändringarna kommer att påverka marknadsaktörerna

Den kommande reformen inom området för delat byggande har upphetsat marknadsaktörerna. Innovationer är skeptiska inte bara utvecklare, brända fastighetsinvesterare fruktar att det kommer att finnas fallgropar. En anonym undersökning genomfördes på RIA Real Estates webbplats för att identifiera allmänhetens känslor. Endast en femtedel av de som röstade stöder helt förbudet mot delat byggande, 50 % av de tillfrågade är kategoriska, ytterligare 24 % är oroade över ett eventuellt hopp i bostadspriserna.

Utvecklare kanske inte förstår innebörden av en radikal innovation mot bakgrund av en rad skärpande ändringar som redan införts i lagen om DDU senare år. Sedan den 1 juli 2017 har kraven för utvecklare blivit strängare: även nu, i ett antal fall, kan utvecklaren inte ta emot pengar från aktieägare. I synnerhet om det finns i registret över skrupelfria utvecklare, är på väg att likvideras eller går i konkurs, har skulder i skatter och avgifter över 25 % bokfört värde tillgångar. Avsevärt ökade storleken på det auktoriserade kapitalet från 10 000 rubel till tiotals miljoner, beroende på byggvolymen. Ett enhetligt register över utvecklare och en särskild fond för skydd av rättigheterna för deltagare i delad konstruktion dök upp. Om exploatörer under rådande förutsättningar berövas räntefria investeringar av aktieägare, kommer endast stora finansiellt stabila byggorganisationer att finnas kvar på marknaden, som tidigare i god tro uppfyllt sina skyldigheter gentemot aktieägarna. Centralbanken kan ge små och medelstora företag en chans att stanna kvar på marknaden om den erbjuder acceptabla räntor på långfristiga lån, till exempel i området 5-6 %.

Köparnas största oro är prishöjningen på lägenheter i nya byggnader. Konsekvensen av förbudet mot delad byggnation av fastigheter blir förlusten av fördelen med ett förköp, när det i grävningsstadiet är möjligt att köpa bostäder för 20–30 % billigare än det slutliga marknadsvärdet. Dessutom kommer utvecklarna att tvingas överföra kostnaderna i samband med det nya finansieringsförfarandet på köparens axlar, inklusive kostnaderna för boende. Å andra sidan står bankerna för alla risker och köparen riskerar ingenting.

Låneinstituten drar bara nytta av de nya reglerna – genom att öka utlåningsvolymen.

Kanske, för att förhindra massiva konkurser av byggorganisationer och stigande bostadspriser, kommer lagstiftaren att uppmärksamma utländska erfarenheter och ge möjligheten för utvecklare att få pengar i omgångar från depositionskonton när de slutförs byggarbete, och ränta på lån kommer att tillåta att betala efter idrifttagandet av anläggningen.

En köpare som vill satsa på gemensamt byggande bör skynda på och göra det innan reformen. De som redan har tecknat ett aktiebolagsavtal kommer inte att påverkas av ändringarna, eftersom lagen inte har någon retroaktiv verkan.

Välj fragmentet med feltexten och tryck på Ctrl+Enter

Byggorganisationer kommer att kunna få pengar från aktieägare för de lägenheter de har köpt först efter att husen överlämnats. Från och med den 1 juli, ändringar i den federala lagen"Om deltagande i gemensamt byggande...". Den huvudsakliga förändringen i det är utseendet på spärrade konton. På dem kommer bankerna att behålla pengarna från försäljningen av lägenheter fram till slutet av bygget. Och ge byggare räntebärande lån till ett specifikt husprojekt.

Därmed sluter köparen av lägenheten avtal med byggherren om köp av lägenhet i en ny byggnad.

"Detta avtal kommer att registreras hos Rosreestr," förklarade Nikolay Alekseenko det nya systemet, vd Kreditvärderingsinstitut för byggkomplexet. "Samtidigt kommer medlen inte att gå till utvecklaren, utan kommer att placeras på banken på ett särskilt konto."

Utvecklaren kommer att ta emot dem först efter slutförandet av bygget. Så aktieägarnas medel kommer att skyddas från förskingring. Det antas att med övergången till en ny finansiell modell kommer utvecklarna att investera mer av sina egna medel i byggandet. Deras minimivolym föreskrivs i den nya lagen. Utvecklare måste reservera 10 procent av sina egna medel innan bygget påbörjas. Detta kan vara vinsten från genomförandet av redan genomförda projekt.

Och ju mer pengar utvecklaren investerar i verksamheten, desto mindre banklån kommer han att behöva. Ju billigare, vilket innebär att hans lägenheter på marknaden kommer att bli mer konkurrenskraftiga.

Det är lånade pengar som sedan kommer att bli den huvudsakliga finansieringskällan efter övergivandet av delat byggande i Ryssland.

För att pengar under byggandet inte avleds till andra ändamål har ett förbud införts mot att genomföra projekt som inte är relaterade till bostadsbyggande, införandet av obligatoriskt bankstöd för projekt och skärpt kontroll över exploatörens användning av medel.

Inte alla utvecklare kommer omedelbart att byta till spärrade konton från 1 juli. Den här mekanismen införs utan att misslyckas för de objekt för vilka ett avtal om deltagande i delat byggande med den första aktieägaren kommer att lämnas in för statlig registrering efter den 1 juli 2019.

Funktioner i tillämpningen av lagstiftningsexperter "RG" under rubriken "Juridisk rådgivning". Du kan ställa frågor till dem

"Spärrade konton kommer att förbli en sällsynthet inom en snar framtid", säger Maria Litinetskaya, managing partner för Metrium. Dessutom, på grund av det stora antalet projekt som redan har släppts ut på marknaden, kommer köpare att kunna hitta en lägenhet som kan köpas utan att använda spärrade konton i minst två år till, säger Alexander Khrustalev, chef för NDV Group .

En annan sak är att för köparen av ett spärrat konto är det bara mer lönsamt än det nuvarande delade byggförfarandet. Marknadsaktörer säger att det nya finansiella systemet garanterar köpare oöverträffad säkerhet för transaktioner på fastighetsmarknaden med bostäder under uppbyggnad. Faktum är att flera försäkringsmekanismer tillhandahålls på en gång, som lanseras beroende på den situation som har uppstått.

"Om banken har problem, till exempel återkallelse av en licens, garanterar DIA aktieägarna återbetalning av belopp på upp till 10 miljoner rubel", säger Nikolay Alekseenko. "Om byggherren inte kan slutföra konstruktionen kommer pengarna att returneras till köparen eller så kommer banken att ackreditera en ny utvecklare som slutför projektet."

Ändringarna kommer inte bara att garantera en återbetalning, utan också påskynda denna process. Fram till slutet av året kan ändringar relaterade till förfarandet för utvecklare i konkurs införas.

"Proceduren för att dra tillbaka ett objekt för färdigställande kommer att påskyndas," noterar Alexander Khrustalev. Nu kan konkursen pågå i flera år, folk får inte sina pengar, ofullbordade byggnader överförs inte till nybyggnationsorganisationer för färdigställande. Den nya mekanismen skulle kunna säkerställa att medel återbetalas eller överföring av hus till nybyggnadsorganisationer inom tre till fem månader, tror Khrustalev.

Dessutom antog statsduman ändringar som gör det möjligt att komma bort från "panna"-principen i byggandet. Det är en av huvudorsakerna till utseendet på långsiktig konstruktion och kommer att förhindra missbruk av medel byggorganisationer som kommer att bidra till deras finansiella stabilitet. Normen "ett bygglov - ett företag" har också genomgått en förändring. Byggherrar kan nu använda flera bygglov om fastigheterna som säljs är en del av samma projekt.

Han berättade för reportrar om presidentens instruktion att utarbeta möjligheten att övergå från delad konstruktion till projektfinansiering genom bankstöd. Han pratade inte om några specifika datum.

Ministern talade om behovet av att överge delat byggande på sommaren. "Självklart borde vi sträva efter att någon gång komma bort från delat byggande, byta till bankstöd, men detta är inte idag och inte i morgon, medan vår uppgift är att skydda de människor som deltar i delat byggande så mycket som möjligt", sa Men .

Utvecklare använder fortfarande mest lån för att genomföra sina projekt, kommenterar marknadsaktörer. Men aktieägarnas fonder är mycket billigare för dem.

”Här handlar frågan inte om själva projektfinansieringsmekanismen, utan om i vilken takt bankerna lånar ut till utvecklare. Bankmedel för utvecklare idag är en mycket dyrare resurs än aktieägarnas pengar, säger generaldirektören för utvecklingsbolaget Ingrad.

Det finns aktörer på marknaden som bygger bostäder utan att dra till sig bankfinansiering, men de är i minoritet, säger finanschefen för utvecklingsgruppen City-XXI-talet. Dessa är antingen de största företagen, eller företag knutna till bank eller statliga myndigheter, eller företag som noggrant beräknar nivån på kreditbördan och bygger huvudsakligen med egna medel.

Idag bygger bara en fjärdedel av utvecklarna på egen bekostnad, konstaterar Granel Group. De tillägger också att en fullständig övergång till projektfinansiering kan leda till att upp till 90 % av utvecklarna kan lämna marknaden på regional nivå.

"Kostnaden för konstruktion i regionerna är cirka 25 tusen rubel. per kvm. Försäljning i genomsnitt - 35 tusen rubel. per kvm m. Dessa förhållanden är ekonomiskt betungande för regionerna och verksamheten blir olönsam”, säger företaget.

Om vi ​​tar hänsyn till ändringarna av lagen om delad konstruktion, kommer endast finansiellt stabila företag som har vinst inte bara från utveckling att finnas kvar på marknaden, eftersom lönsamheten för denna verksamhet minskar mer och mer varje år, tillägger Andrey Tsvet, Development Direktör för Granel Group.

Vi pratar om ändringar i lagen om delat byggande som träder i kraft den 1 juli 2018. De inför ett förbud mot att få flera bygglov på en gång, ålägger huvudentreprenören, den tekniska kunden och byggherren att ha ett konto i samma bank och gör avräkningar sinsemellan med hjälp av spärrkonton.

"Efter att strikta krav på utvecklare har tillämpats kan vi prata om andra justeringar - strukturen på utvecklingsmarknaden kommer att förändras, varifrån små spelare kommer att lämna, som är för tuffa för de nya spelreglerna. Samtidigt, om det är möjligt att förutsäga en förändring i branschens struktur och konsolidering av företag, är det för tidigt att tala om en minskning av utbudsvolymen, ”delade . Est-a-Tet Key Partner Manager.

Det bör noteras att förra året kraven för minsta storlek auktoriserat kapital för utvecklare som lockar pengar från befolkningen. Storleken på det auktoriserade kapitalet beräknas individuellt för varje utvecklare, beroende på maximal yta alla delade byggprojekt.

Minsta storlek är 2,5 miljoner rubel, med planer på att bygga 1,5 tusen kvadratmeter. Dessutom, om utvecklaren ska bygga 500 tusen kvadratmeter med inblandning av medborgare, bör dess auktoriserade kapital vara minst 1,5 miljarder rubel.

Dessutom undertecknade presidenten i somras en lag om fonden för skydd av aktieägarnas rättigheter (kompensationsfond), som fastställer en enda bidragssats för utvecklare - 1,2% av priset för varje kontrakt med en aktieägare. Samtidigt måste beloppet av utvecklarens egna medel för projektet, som är planerat för genomförande, vara minst 10 % av dess kostnad under hela byggtiden.

Om presidentens nya initiativ genomförs, kommer systemet i själva verket knappast att förändras, eftersom banken finansierar konstruktionen, uppmärksammade Sobolev. Tidsperioden för att använda bankpengar förändras dock.

”Banken kommer att låna ut pengar till mer långsiktigt- de så kallade "långa pengarna". För att få medel från köpare måste utvecklarna först bygga anläggningen. Faktum är att vi pratar om försäljning av lägenheter på samma sätt som sekundärbostäder nu säljs”, sa experten.

Han är övertygad om att vi kan förvänta oss en minskning av antalet företag och ytterligare monopolisering av marknaden. En ökning av kostnaden per kvadratmeter och en ökning av lägenhetspriserna på grund av minskad konkurrens är oundvikliga i detta fall.

Det faktum att kostnaden för bostäder kommer att växa och andra marknadsaktörer är säkra. Projektfinansiering tilldelas med 13-20% per år, vilket, med hänsyn till projektens varaktighet, ger från 20% till 60% överbetalning på lånet. Dessa belopp kommer naturligtvis att återspeglas i priset per kvadratmeter, som kommer att bli mycket dyrare än nu, säger Metrium Groups managing partner.

”För att projektfinansieringen ska fungera måste lånet vara billigt och långsiktigt, men i Ryssland råder det idag akut brist på just sådana investeringar. Och i förhållande till den höga kapitalkostnaden ökar behovet av att påskynda återbetalningen, så det är olönsamt för utvecklare eller banker att engagera sig i långsiktiga och dyra projekt”, anser hon.

Enligt henne är makroekonomisk stabilitet och förutsägbarhet oerhört viktigt för långsiktiga investeringar, främst inom valutamarknad. Det finns inte heller idag, och avsaknaden av garantier för att devalveringen 2014 inte kommer att ske igen är det främsta hindret för införandet av projektfinansiering.

Med full projektfinansiering finns det inget behov av att sälja lägenheter under DDU respektive, endast nya byggnader som tas i drift kommer att dyka upp på marknaden. De blir förstås dyrare än de som säljs i grävningsskedet.

”I nuvarande skede bör övergången till projektfinansiering inte ses som en framtidsutsikt. Det kommer att bli en påverkan på marknaden först när vi ser konkreta steg mot att skapa förutsättningar för utvecklingen av detta byggfinansieringssystem. Nu samexisterar det framgångsrikt med attraktionen av fonder från aktieägare, och enligt min åsikt kommer situationen inte att förändras under de kommande 5-10 åren”, konstaterade experten.

Pavel Poselenov menar också att det inte går att helt gå över till projektfinansiering på kort tid, vi kan prata om fem år eller mer.

Samtidigt är problemet med lurade aktieägare i Ryssland akut. Presidenten tilltalade henne mer än en gång i sina uttalanden. Idag har regionerna tillhandahållit färdplaner för att lösa problemen för nästan 40 000 lurade medborgare.

Men enligt ett antal ställföreträdare är problemet mycket större och vi pratar om 150 000 personer som investerat i husbyggen och inte fått bostad.

Mikhail Men talar om bristen på ordentlig kontroll över delat byggande i regionerna. Han noterar också att det är planerat att inrätta ett enhetligt förfarande för att utöva kontroll inom området för delad konstruktion i alla beståndsdelar i landet och att anförtro kontrollbefogenheter till de statliga byggtillsynsorganen i Ryska federationens konstituerande enheter.

"Detta kommer att säkerställa samtidig kontroll av timingen och kvaliteten på konstruktionen och kontroll av den riktade användningen av medel från aktieägare," citeras ministern för att säga i avdelningens material.