Pirkti butą antrinėje rinkoje: būkite atsargūs, pamišėliai! Kaip patikrinti pardavėjo sveiką protą? Nesidrovėkite užduoti nepatogių klausimų ir prašyti pagalbos. „Sveiko proto testas“: ar prieš sudarant sandorį su nekilnojamuoju turtu būtina atlikti medicininę apžiūrą?

Bet kokiuose civilinės teisės sandoriuose tarp asmenų pagrindinis vaidmuo tenka veiksnumas Ir veiksnumas tie patys asmenys – sandorių dalyviai.

Pagal numatytuosius nustatymus daroma prielaida, kad kiekvienas suaugęs Rusijos Federacijos pilietis yra pilnas turi teisnumą Ir galintis. Priešingu atveju jis neturi teisės savarankiškai vykdyti sandorių.

Ir jei jis sudarytų tokį sandorį ( pasirašė, pavyzdžiui, buto pirkimo–pardavimo sutartį), tuomet šis sandoris netenka galios, kai tik paaiškėja, kad buto Pardavėjas neturėjo tam įgaliojimų arba buvo nedarbingas .

Čia nekalbame apie buto Pirkėją, nes... priežastį paimti pinigus ir nutraukti sandorį dėl priežasties "nedarbingumas" gali būti tik iš Pardavėjo.

Asmens civilinis teisnumas

Teisnumasžmogus vadinamas jo sugebėjimais ( tiksliau, teisinė galimybė) turi civilines teises ir neša tam tikras įstatymų numatytas pareigas. Tie. būti teisių ir pareigų nešėja, būti teisės subjektu, pagal Opens in a new tab.">Rusijos Federacijos civilinio kodekso 17 str.

Teisnumas pilietis atsiranda nuo jo gimimo ir yra vienodai pripažįstamas visų Rusijos Federacijos piliečių. Teisnumas neatsiejamas nuo piliečio asmenybės. Jūs negalite atimti žmogaus veiksnumas.

Kalbant apie sandorius su butais, veiksnumas Pardavėjas reiškia, kad jis turi įstatymines teises turėjimas, naudojimas ir disponavimas butas.

Teisinis veiksnumas parduoti butą

Teisnumas reiškia asmens gebėjimą laisvai veikti pagal savo veiksnumas . Šie veiksmai gali padėti jam realizuoti savo teises, gali suteikti jam naujų teisių, bet ir primesti jam pareigas bei atsakomybę už savo veiksmus.

Asmens pripažinimas neveiksniu

Pilietis gali būti pripažintas neveiksniu TIK teismo sprendimu.. Taip atsitinka dėl akivaizdus psichikos sutrikimas asmuo, ir jo nesugebėjimas suprasti savo veiksmų prasmės (Atsidaro naujame skirtuke.">Rusijos Federacijos civilinio kodekso 29 str.) Teismas gali atimti tokį asmenį veiksnumas, ir įdiekite ant jo globa (pavyzdžiui, iš jo artimiausios aplinkos).

globėjas tampa įstatyminiu globotinio atstovu ir jo vardu bei interesais sudaro visus civilinius sandorius. įskaitant nekilnojamojo turto sandoriai).

Teismas nusprendžia piliečio neveiksnumas remiantis rezultatais teismo medicinos ekspertizė, kuris jį įdiegė rimtų psichikos sutrikimų . Inicijuoti tokius apžiūra piliečio atžvilgiu jo artimieji gali , prokuratūra ar psichiatrijos ligoninė (Atsidaro naujame skirtuke.">Civilinio proceso kodekso 281 str.).

Teismas naudoja švelnesnį variantą piliečio veiksnumo apribojimas(Atsidaro naujame skirtuke.">Rusijos Federacijos civilinio kodekso 30 str.). Taip atsitinka, kai žmogus negali susitvarkyti su savo priklausomybėmis ( pavyzdžiui, gėrimas, narkotikai ir pan.), dėl to kenčia jo artimieji. Teismas gali apriboti savo veiksnumą, ir priskirti jam globa .

Riboto veiksnumo pilietis gali savarankiškai atlikti smulkius namų ūkio sandorius, bet didelius sandorius ( įskaitant dėl nekilnojamojo turto perleidimo), jis turi teisę atlikti tik su savo globėjo sutikimu .

Jeigu pilietis pripažįstamas teismo nekompetentingas arba teismo apribotas veiksnumas, tuomet pagal įstatymą teismas privalo apie tai pranešti per 3 dienas Globos ir rūpybos institucijos piliečio gyvenamojoje vietoje, siekiant įsisteigti per jį globa arba globa (Atidaroma naujame skirtuke.">Rusijos Federacijos civilinio kodekso 34 straipsnio 2 punktas).

Bet koks nekilnojamojo turto sandoriai, turi įtakos neveiksnių ar ribotai veiksniu asmenų teisės, atliekami tik gavus raštišką leidimą Globos ir rūpybos institucijos.

ND ir PND sertifikatai – kas tai?

Parduodant butą maklerių kartais pareikalauja Pardavėjo pažymos iš ND ir PND, nurodydamas norą įsitikinti, kad Pardavėjas yra visiškai galintis.

Pažyma iš ND- tai pažymėjimas iš gydymas vaistais veiksnumas abejotinas.

IPA sertifikatas- tai pažymėjimas iš psichoneurologinis ambulatorijos Pardavėjo gyvenamojoje vietoje, kad jis nėra pas juos registruotas. Jei yra sąraše, vadinasi veiksnumas abejotinas.

Bet! Svarbus paaiškinimas! Jei Pardavėjas yra registruotas ND arba HDPE, tai nieko apie jį nepasako nedarbingumas (Šį klausimą gali spręsti tik teismas), bet padidėjimas susijęs su galimu nedarbingumas.

Ir priešinga situacija - jei sandorio sudarymo metu nebuvo teismo sprendimo dėl nedarbingumas Pardavėjas, vėliau vis tiek yra rizika ginčyti sandorį dėl šios priežasties. Teismas gali pripažinti Pardavėją nekompetentingas arba apriboti jo veiksnumą jau po sandorio sudarymo, ir laikyti, kad jo atlikimo metu nesuprato savo veiksmų prasmės (Atsidaro naujame skirtuke.">Rusijos Federacijos civilinio kodekso 177 str.) Ir tai jau yra priežastis. dėl.

Tie, kurie yra užsiregistravę ND arba HDPEši rizika akivaizdžiai didesnė. Siekiant sumažinti šią riziką, paimami atitinkami sertifikatai.

Tiesa, buto Pirkėjui yra gera žinia: nuo 2015 m. kovo mėn. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 177 straipsnis papildyta sąlyga, kuriai esant sandoris gali būti pripažintas negaliojančiais, jei vėliau Pardavėjui bus iškelta byla ribotas pajėgumas, ir manė, kad sandorio sudarymo metu nesuprato savo veiksmų reikšmės ir ( svarbu!) Pirkėjas apie tai žinojo ( tie. Mačiau, kad Pardavėjas psichiškai nesveikas, bet vis tiek su juo susitarė).

Tuo pačiu metu nepainiokite sąvokų „pripažintas nekompetentingu“ Ir "ribotos talpos" (skirtumai – žr. aukščiau).

Kaip patvirtinti Buto pardavėjo veiksnumą sandoryje

Patvirtinti veiksnumas Pardavėjas pasirašymo metu

Kaip patikrinti nekilnojamojo turto pardavėjo veiksnumą?

Ankstesnėse instrukcijose sakėme, kad bendraujant su Pardavėjais iš rizikos grupių, būtina, kad jis pateiktų Jums IPA ir ND sertifikatus. Šiame straipsnyje plačiau papasakosiu apie kitus savininko veiksnumo patikrinimo būdus.

1. Asmeninis bendravimas ir artimos aplinkos pažinimas.

Tiesiogiai bendraudami galite suprasti, koks adekvatus žmogus. Manau, kad ir Jūs sutiksite, kad jau pirmo kontakto metu, esant sunkiam psichikos sutrikimui, nesunku padaryti išvadą, kad mūsų Pardavėjas aiškiai negaluoja. Ir tai yra pagrindas teismui pripažinti jį neveiksniu.
Kad neliktų vien savo nuomonės dėl savininko adekvatumo, būtinai reikia pasikalbėti su jo kaimynais, pažįstamais, būsto skyriaus atstovais, rajono policijos pareigūnu. Nepakenktų užmesti akį į jo puslapius socialiniuose tinkluose. Jei jis turi keistenybių ar pastebimų nukrypimų nuo normos, tai gali sukelti jums nemalonių pasekmių.

2. Netiesioginiai Pardavėjo sveikatos įrodymai.

Pirkdami butą susiduriate su didele rizika, todėl neturėtumėte pamiršti net tokių smulkmenų, kaip informacija, kad savininkas neseniai buvo patikrintas automobilio pažymėjimui gauti, vairavo laivą ar įsigijo ginklą, taip pat informacijos apie ar jis gavo šiuos dokumentus. Tai yra jūsų patikinimas, kad jo psichinė sveikata buvo oficialiai įvertinta.

3. Sandorį tvirtiname pas notarą.

Šis punktas yra privalomas, net jei negalite užpildyti pirmųjų dviejų. Advokatas, tvirtindamas pirkimo-pardavimo sutartį, turi įsitikinti, kad jos sudarymo metu abi šalys yra veiksnios ir protingos. Kadangi notaras yra teisiškai ir finansiškai atsakingas už savo veiklą, jam nėra naudinga atkreipti dėmesį į vienos iš šalių netinkamumo faktą. Jei reikia, be jūsų atsineštų IDP ir ND sertifikatų, jis gali savarankiškai paprašyti jam reikalingos informacijos iš Vieningo valstybinio teisių registro (USRP).

4. Oficiali medicininė apžiūra.

Jei kyla rimtų įtarimų, kad sudarydami sandorį su šiuo Pardavėju keliate sau pavojų dėl galimo jo netinkamumo, tuomet turite rimtų priežasčių pasikviesti medicinos specialistą. Gydytojas įvertins Pardavėjo būklę ir išduos raštišką oficialų pažymėjimą, patvirtinantį jo gebėjimą prisiimti atsakomybę už savo sprendimus ir veiksmus. Patikra atliekama sutarties sudarymo dieną. Beje, tai įprasta praktika, jei turto savininkas yra labai pagyvenęs žmogus.

Atsisakyti ar neatsisakyti sandorio?

Net jei butas mums labai patinka, bet Pardavėjas keistai elgiasi ir kategoriškai atsisako atlikti apžiūrą, patariu nerizikuoti, atsisakyti sandorio.
Ką reiškia keistas elgesys?
· Jei asmuo yra aiškiai apsirengęs netinkamai situacijai (pavyzdžiui, moteriška suknelė ant vyro ar kostiumo išvaizda);
· atlieka keistus veiksmus (vejasi dvasias, buria);
· kalba apie tai, kad dieną naktį blaškosi, ir jis yra įtaisęs atšvaitus.
Apraiškos gali būti įvairios, tačiau dažniausiai jos yra akivaizdžios.

Tačiau yra ir kitų situacijų, kai, net jei Pardavėjas yra akivaizdžiai keistas, sandoris jums yra įmanomas. Būtent, jei yra oficialių dokumentų, ribojančių jo teises savarankiškai atlikti teisinius veiksmus (pažyma apie b veiksnumo apribojimas arba visiškas neveiksnumas pilietis).

Norėdami įsigyti abiem atvejais, turite gauti ne tik turto savininko, bet ir jo teisėto atstovo sutikimą. Be to, reikalingas globos ir rūpybos institucijų leidimas. Pirmuoju atveju Pardavėjas dokumentus pasirašys pats, gavęs globėjo patvirtinimą, antruoju – oficialus globėjas.
Taigi, pažvelgėme į situaciją, kaip galite apsisaugoti sudarant sandorį su neveiksniu piliečiu. Tolesnėse instrukcijose papasakosiu, kokia rizika jūsų laukia perkant butą iš patikimo asmens, o ne asmeniškai iš savininko.

Pasirūpinkite savimi sudarant nekilnojamojo turto sandorius!
Pagarbiai jūsų Svetlana Orlenko.

Buto pirkimas yra svarbus žingsnis kiekvieno žmogaus gyvenime. Daugelis jaunų šeimų renkasi būstą naujuose pastatuose, pirkdamos jį iš statybų bendrovių, taip tapdamos pirmaisiais buto savininkais. Tačiau ne visada įmanoma nusipirkti patogų kambarį ar butą naujame pastate, todėl tenka ieškoti galimybių įsigyti nekilnojamąjį turtą „iš rankų“. Tokiu atveju yra daug niuansų, o nekilnojamojo turto rinka prisipildo sukčių ir tiesiog teisiškai neraštingų pardavėjų, dėl kurių veiksmų galiausiai gali nukentėti pirkėjas.

Norėdami įsigyti butą be nereikalingų problemų, galite kreiptis į profesionalus, kurie garantuoja visų dokumentų ir niuansų, galinčių sukelti problemų, patikrinimą. Tačiau jei nekilnojamąjį turtą perkate savo jėgomis, vertėtų pasidomėti, kokius dokumentus reikia patikrinti perkant butą, taip pat išstudijuoti kitas svarbias taisykles, kurios bus aptartos šiame straipsnyje.

Kokius dokumentus tikrinti perkant butą norint nustatyti nuosavybės teisę

Perkant butą reikia patikrinti dokumentus, kuriuose nurodoma pardavėjo nuosavybės teisė į turtą. Priklausomai nuo to, kaip pardavėjas gavo butą, reikės pasižiūrėti įvairius dokumentus.

Jeigu butas privatizuojamas pardavėjui, reikia peržiūrėti šiuos dokumentus:

• Techninis pasas, kuriame aprašomi techniniai turto aspektai, įskaitant informaciją apie gyvenamojo ploto būklę ir jo dydį;
• Biure įrašyta pažyma, nurodanti, kad parduodamas turtas priklauso pardavėjui.

Jei įsigytas kooperatyvinis būstas, reikėtų pasitikrinti ir techninį pasą, tačiau nuosavybės pažymėjimas turi būti kiek kitokios formos ir išduotas pagrindinio būsto skyriaus.

Jei pardavėjas anksčiau pirko savo butą iš kitų savininkų, būtinai patikrinkite pirkimo-pardavimo sutartį, kuri turi būti patvirtinta notaro ir įregistruota PTI. Ir jei būsto plotą pardavėjas gavo paveldėjimo būdu, jis taip pat turi turėti atitinkamą dokumentą, patvirtintą notaro ir PTI.

Sunkiausia yra patikrinti dokumentus perkant butą, kurį pardavėjas įsigijo teisminio proceso metu. Tikrinti teks ne tik PTI įregistruotą teismo sprendimą, bet ir daugybę kitų dokumentų, kurie gali skirtis priklausomai nuo situacijos. Tarp šių dokumentų:

Nustačius nuosavybę, reikia kreiptis į PTI ir paprašyti pažymos, kuri yra būdinga butui. Gali kilti problemų gaunant šį sertifikatą, jei gyvenamosiose patalpose buvo atliktas perplanavimas, kuris nebuvo įteisintas. Nelegaliai perplanuotų butų parduoti neįmanoma, o pardavėjas turės laikytis atitinkamos tvarkos ir sumokėti administracinę baudą už atliktus patalpų projekto pakeitimus.

Dėmesio: Kai kuriais atvejais už neteisėtą buto pertvarkymą savininkui gali grėsti baudžiamoji atsakomybė.

Remiantis Rusijos Federacijos įstatymais, parduoti nekilnojamąjį turtą gali tik teisiškai kompetentingas pilnamečiai asmuo. Bėda ta, kad ne visi pardavėjai sutinka pateikti dokumentus iš gydymo nuo narkotikų ir psichologijos ambulatorijų. Tačiau pardavėjo nenoras gauti tokias pažymas visai nerodo jo neveiksnumo, tačiau tai turėtų įspėti pirkėją. Pardavėjo veiksnumą galima nustatyti keliais būdais, jei jis atsisako savarankiškai gauti šiuos sertifikatus:

Svarbu pažymėti, kad net ir nepriklausomo eksperto pažymos buvimas nesuteiks teismui 100% asmens veiksnumo įrodymo. Jeigu buto pardavimo metu jis buvo registruotas narkomanijos centre, kilus teisminiam ginčui dėl buto, šis faktas gali tapti svarbus priimant sprendimą. Kiekvienas atvejis yra individualus, tačiau nepriklausomo eksperto pažyma žymiai padidina pirkėjo galimybes prireikus apginti savo teises į butą teisme.

Svarbu paklausti tikrinant butą išrašas iš Vieningo nekilnojamojo turto teisių registro. Dažnai pardavėjai šį dokumentą turi su savimi, o jei taip yra, atkreipkite dėmesį į jo išdavimo datą, patartina, kad jis būtų kuo „naujausias“. Jei pageidaujama, pirkėjas gali savarankiškai užsisakyti išrašą. Tai leis jums sužinoti, kas turi teises į turtą ir ar nėra jo suvaržymų.

Taip pat būtinai turėtumėte pasiimti išrašas iš namų registro, kuris leis patikrinti buto privatizavimo (jei toks buvo) teisingumą. Be to, namo registro išrašas leis sužinoti su nekilnojamuoju turtu įvykdytų sandorių skaičių. Pagal jį galima nustatyti ir bute registruotų žmonių skaičių.

Paprašykite buto pardavėjo jus pristatyti pažyma iš būsto biuro kad butas neturi skolos už būstą ir komunalines paslaugas.

Jeigu bute gyvena nepilnamečiai, reikia įsitikinti, kad jie ten nėra registruoti. Kai įsigytame turte registruojami nepilnamečiai, gali kilti problemų globos institucijos. Įsitikinkite, kad jie žino apie buto pardavimą ir sutinka, kad vaikas būtų paimtas iš turto ir įregistruotas naujoje gyvenamojoje vietoje.

Notaras gali prašyti informacija iš Vieningo nekilnojamojo turto perleidimo draudimų registro, kuri leis patikrinti, ar butas buvo užstato dalis registruojant paskolos įsipareigojimus. Taip pat naudodamiesi šiuo sertifikatu galite nustatyti, ar butas yra įtrauktas į organizacijos, įmonės ar įmonės įstatinį kapitalą.

Jei butą pardavėjas įsigijo santuokos metu, geriau paprašyti jo pažymos, patvirtinančios, kad buvęs sutuoktinis neprieštarauja turto pardavimui. Be to, idealiu atveju galite reikalauti rašytinį sutikimą parduoti nekilnojamąjį turtą nuo visų buto gyventojų, net jei jie nėra jame registruoti.

Perkant nekilnojamąjį turtą gana paprasta pasitikrinti dokumentus patiems. Neretai pardavėjai patys surenka maksimalų dokumentų paketą prieš parodydami butą pirkėjui. Esant tokiai situacijai, atkreipkite dėmesį į sertifikatų išdavimo datas, o jei paaiškėtų, kad jie pasenę, paprašykite pardavėjo užsakyti naujus arba pasidarykite tai patys.

Nekilnojamojo turto teisininkė, palaikanti butų, žemės, kotedžų pirkimo-pardavimo sandorius

Advokato konsultacijos,
- Nekilnojamojo turto sandorių vykdymas iki galo

Užduokite klausimą advokatui!

Užduokite klausimą advokatui!

Arba paskambinkite mums dabar! Mes palaikome ryšį!

Tai atlieka labai svarbų vaidmenį nekilnojamojo turto sandoryje. Neveiksnus buto pardavėjas neturi teisės įsipareigoti. Jei visgi įvyko pirkimo-pardavimo sandoris, o tada paaiškėjo, kad pardavėjas buvo nekompetentingas, sandoris bus pripažintas negaliojančiu.

Reiškia, kad šis pilietis veikia laisvai ir naudojasi savo teisėmis pagal įstatymus. Pardavėjo pajėgumas taip pat reiškia, kad jis supranta savo veiksmų prasmę ir savo veiksmų pasekmes.

Užduokite klausimą, mes prisijungę!

Palik žinutę!

8-921-904-34-26 Karštoji linija nemokamai konsultuoti nepriklausomus nekilnojamojo turto teisininkus Sankt Peterburge

Tai reiškia, kad jis gali parduoti butą ir yra atsakingas už sandorį pasirašydamas buto pirkimo-pardavimo sutarties sąlygas.

Pajėgus pardavėjas gali būti patrauktas atsakomybėn, bet nekompetentingas pardavėjas – ne.

Rusijos Federacijos pilietis gali būti pripažintas nekompetentingu tik teisminės institucijos sprendimu. Teismas pripažįsta asmenį neveiksniu, jeigu jis turi psichikos sutrikimų ir negali suprasti savo veiksmų reikšmės. Teismas pripažįsta pilietį neveiksniu ir nustato jam globą. Globėjas parenkamas iš artimųjų ir draugų. Kartu globėjas yra pilnateisis neveiksnaus piliečio atstovas ir turi teisę jo vardu atlikti sandorius bei pasirašyti dokumentus.

Be to, neveiksnaus buto pardavėjo interesams atstovauja globos institucijos. Bet kokie nekilnojamojo turto, kurio savininkas yra neveiksnus pilietis, pirkimo-pardavimo sandoriai turi būti leidžiami tik gavus raštišką globos institucijų leidimą.

Kaip patvirtinti buto pardavėjo veiksnumą?

Įrodyta pateikus pažymą iš narkologinio dispanserio (ND), psichoneurologinio dispanserio (PND). Pažyma įrodo piliečio veiksnumą.

Narkotikų gydymo centro pažymoje nurodyta, kad buto pardavėjas nėra registruotas narkomanijos centre. Jei pažymoje nurodyta, kad buto pardavėjas yra registruotas ND, tai iš karto rodo, kad tai galima Kyla klausimas dėl buto pardavėjo kompetencijos.

Pažyma iš psichoneurologijos klinikos išduodama buto pardavėjo gyvenamojoje vietoje. Taip pat turėtų būti nurodyta, kad pilietis nėra pas juos registruotas. Jei pažymoje nurodyta, kad pilietis registruotas PND, jis gali būti neveiksnus.

Tai automatiškai nereiškia, kad buto pardavėjas, registruotas ND ar PND, yra neveiksnus. Neveiksnumo klausimus gali spręsti tik teismas. Tačiau pirkimo-pardavimo sandorio saugumas, kai pardavėjas aiškiai turi didelę riziką.

Net jei nekilnojamojo turto sandorio sudarymo metu buto pardavėjo veiksnumas buvo įrodyta tuo, kad nėra teismo sprendimo dėl jo neveiksnumo, pasekmės yra tokios, kad teismas gali pripažinti pardavėją neveiksniu. O kitas teismas, remdamasis pardavėjo neveiksnumu, gali pripažinti pirkimo-pardavimo sandorį negaliojančiu.