Galite parduoti butą su hipoteka. Parduodamas butas su hipoteka. Pagrindiniai pardavėjų klausimai. Hipotekos nekilnojamojo turto pardavimo ypatybės

Perki butą su būstu, praeis pora metų – ir bus šeimos papildymas. Arba kitą darbą su kitokiu atlyginimu. Arba pasirodė itin pelningas pirkimo variantas. O tu turi paskolą 20 metų... Kaip parduoti butą su hipoteka, kad viskas būtų pagal įstatymus, o ne numušta? Ar tai net įmanoma? Taip. Be to, yra keletas tokio pardavimo variantų. Pakalbėkime apie juos.

Hipotekos esmė ta, kad bankas jums ją išduoda kaip užstatą už perkamą butą. Tai vadinama naujai įsigyto turto suvaržymu. Įsigijus būstą, jo hipoteka siunčiama saugoti į kredito įstaigą ir lieka ten, kol grąžinsite paskolą.

Visos hipotekos dalyvių teisės nurodytos federaliniame įstatyme „Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimo)“ (1998 m. liepos 16 d. Nr. 102-FZ). Šio dokumento 29 straipsnis leidžia turtą pirkėjui naudoti pagal paskirtį. Tai yra, gyvenk bute, registruok jame visus norimus, nuomokis būstą ir pan.

Bet dėl ​​disponavimo turtu (teisės parduoti) yra tam tikrų subtilybių. 37 straipsnyje nurodyta, kad butas gali būti perleistas, taip pat ir parduodant, bet tik su hipotekos davėjo sutikimu. Tai reiškia, kad naudojant bet kokį pardavimo būdą pirmiausia reikia susisiekti su banku. Priešingu atveju sandoris gali būti užginčytas ir turtas taps banko nuosavybe – tai mums sako Rusijos Federacijos civilinio kodekso 301 straipsnis.

Tikros istorijos:

„Turėjau būsto paskolą su milžiniškomis palūkanomis – manau, kad ji buvo 14,8 proc. – viename mažame banke. Kai liko 150 tūkstančių, nebeturėjau jėgų gyventi vieno kambario bute, todėl nusprendžiau jį parduoti. Nieko nesakiau nei bankui, nei pirkėjui, kad netempčiau. Paėmiau užstatą, sumokėjau hipoteką, panaikinau suvaržymą ir įregistravau kaip pirkimą-pardavimą. Sunkiausia buvo įtikinti pirkėją laukti sandorio savaitę“.

Kas parduoda butus su hipoteka ir kodėl?

Iš daugelio priežasčių, kodėl žmonės bando parduoti butą, už kurį dar nesumokėta būsto paskola, atkreipiame dėmesį į pagrindines:

• Nesugebėjimas aptarnauti hipotekos. Būsto savininkas neteko darbo ar kito pajamų šaltinio ir nebegali mokėti didelių mėnesinių įmokų.
• Noras (ir gebėjimas) pagerinti gyvenimo sąlygas. Šiais metais paskolų būstui įsigyti augimas Rusijos Federacijoje jau viršijo 30 proc., o palūkanų norma mažėja. Atsiranda naujų galimybių. Parduodant butą atsiranda trūkstamų lėšų naujam, didesniam gyvenamajam plotui įsigyti.
• Šeimos ar buitinės aplinkybės. Skyrybos, vestuvės, blogi kaimynai, išryškėjo esminiai buto trūkumai (nebūtinai įtrūkimai sienose – gal viešojo transporto maršrutų pakeitimas ar triukšmingo prekybos centro statyba šalia).

Kas perka butus su hipoteka?

99 procentais atvejų parduodamas apsunkintas butas parduodamas gerokai sumažinta kaina. Patyrusiam maklerio atstovui tokie pasiūlymai yra sėkmė, todėl dažniausiai jie pirmieji reaguoja į skelbimus. Be to, nekilnojamojo turto specialistai yra rizikingi žmonės, dėl gero pelno dalis jų nori mokėti avansu. O jei sutinkate kainą perkelti 20-30 procentų nuo rinkos kainos, galite pasinaudoti skubaus išpirkimo paslauga.

Taip pat nekilnojamojo turto agentai (žinoma, patyrę ir kompetentingi) gali būti naudingi, jei reikia įtikinti abejojančius ir bijančius pirkėjus. Būtent pastarieji, neturintys didelių pinigų sumų, bet norintys įsigyti didesnį ir geresnį butą, yra antroji būsto pirkėjų, turinčių būsto paskolą, kategorija. Jie sutinka su kompleksiniu sandoriu už 10 procentų nuolaidą nuo rinkos kainos, tačiau mieliau renkasi patyrusio specialisto ranką.

Kita pirkėjų grupė – būsto konkrečiuose namuose žinovai. Jei jūsų įkeistas butas yra gyvenamajame komplekse, kuriame nori gyventi pusė miesto, tada nėra ko jaudintis: atsiras žmonių, norinčių priimti pasiūlymą su apsunkinimu.

Būdai parduoti butą su hipoteka

Kaip minėta aukščiau, neįmanoma parduoti buto su apsunkinimu sudarant įprastą pirkimo-pardavimo sutartį. Bet koks pardavimo būdas vienaip ar kitaip prasidės kelione į banką.

Yra 4 galimybės parduoti įkeistą turtą:

1. Ankstyvas hipotekos mokėjimas
2. Pardavimas su būsto paskolos grąžinimu sandorio metu
3. Parduodu butą kartu su hipotekos skola
4. Hipotekos būsto pardavimas per banką

Ankstyvas hipotekos mokėjimas

Šis būdas yra paprasčiausias supratimo požiūriu ir sunkiausias pirkėjų paieškos požiūriu, nes reikia pirkėjo su grynaisiais. Sandorio schema yra tokia: paimate iš pirkėjo užstatą, sumokate jam paskolos likutį, pašalinate suvaržymą ir parduodate butą kaip laisvą nuo banko reikalavimų.

Registracijos etapai:

• Gauname banko sutikimą parduoti įkeistą turtą. Tačiau kai kuriais atvejais turėsite nurodyti išankstinio būsto paskolos grąžinimo priežastį.
• Su pirkėju sudarome preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, užtikriname notarą, kad ji apgins abiejų šalių interesus. Sutartyje svarbu atspindėti, kad pirkėjas grąžina paskolą už buto savininką, o skolos likutis sumokamas kaip avansas arba užstatas (pardavėjui geriau kreiptis dėl užstato, nes jei sandoris nepavyksta dėl pirkėjo kaltės, užstatas lieka buto pardavėjui); Tai svarbus momentas: leidžia (bent jau teoriškai) grąžinti užstatą, jei pardavėjas staiga apsigalvo dėl atsiskyrimo su butu, arba jam kas nors atsitinka.
• Registruojame visus bute registruotus, įskaitant ir savininką. Į šį sąrašą įtraukiami ir nepilnamečiai. Klausimas su globos institucijomis sprendžiamas kaip įprastas sandoris.
• Iš pirkėjo imame užstatą, lygų hipotekos paskolos likučiui (galite pasiimti ir daugiau, bet vargu ar pirkėjas bus dosnus).
• Gautą sumą įnešame į banką, uždarome hipoteką, pašaliname suvaržymą.
• Pasirašome sutartį ir registruojame nuosavybės perėjimą registracijos rūmuose.
• Likusią sumą gauname iš pirkėjo.

privalumus

Visi sandorio etapai yra paprasti ir suprantami visoms šalims. Be to, tai greičiausias pardavimo būdas, laiką riboja tik būtinų procedūrų laikas banke ir valstybinėse įstaigose. Jūs nepriklausote nuo banko sprendimo.

Minusai

Tai rizikingiausia pirkėjui įkeisto buto pardavimo forma. Bet kurią akimirką pervedęs užstatą ir pašalinęs apsunkinimą, pardavėjas gali atsisakyti sandorio, nustoti bendrauti, vykti į ligoninę, mirti, o priversti jį ar jo įpėdinius grąžinti pinigus bus labai sunku. Sutarties notaro patvirtinimas bus pirkėjo pusėje, tačiau problemos sprendimas teisme gali gerokai užtrukti.

Taikymo sritis

Kaip tik dėl rizikos ankstyvas būsto paskolos grąžinimas per pirkėją yra gana retas variantas ir juo labiau naudojamasi parduodant statomą naują būstą.

Tikros istorijos:

„Pardavėme butą išankstinio grąžinimo būdu. Kainą sumažino 20%, geras rajonas, puiki renovacija – trumpai tariant, susirado šeimą. Pagal hipotekos sutartį su „Delta Credit“ mums dar liko sumokėti 450 000 rublių. Pirkėjai atsisakė mokėti grynaisiais ir patys pervedė į mūsų sąskaitą. Daugiau nei valandą teko laukti, kol bankas paruoš dokumentus apsunkinimui pašalinti. Pirkėjai drebėjo kaip lapas. Jie net neleido mums išeiti parūkyti, iškart prasidėjo isterija: „O jeigu tu negrįši! Mes sėdėjome ir kalbėjomės apie viską pasaulyje, kad sumažintume įtampą.

Pardavimas su būsto paskolos grąžinimu sandorio metu

Galimybė, kai bankas dalyvauja sandoryje kaip tiesioginis indėlio gavėjas. Patį sandorį atlieka pardavėjas (pageidautina dalyvaujant pažįstamam makleriui arba jo draugų rekomendacijomis). Išskirtinis bruožas yra naudojimas, tiksliau du.

Registracijos etapai:

• Gauname banko sutikimą parduoti įkeistą turtą.
• Kartu su banku nustatome likusios skolos dydį.
• Pirkėjas pinigus deda į dvi ląsteles: vieną – bankui (neapmokėtos hipotekos suma), antrąją (likutį) – pardavėjui.
• Pasirašoma pirkimo-pardavimo sutartis ir sandoris registruojamas Rosreestr.
• Įregistravus nuosavybės teisės perdavimą, hipotekos įsipareigojimas pereina pirkėjui, o pardavėjas gauna pinigus iš pirmos ląstelės, kad apmokėtų hipotekos skolos likutį.
• Tada bankas pirkėjui išduoda grąžintą buto hipoteką, už kurią jis gauna Vieningo valstybinio nekilnojamojo turto registro išrašą apie suvaržymo nebuvimą. Paprastai visa tai vyksta MFC.
• Įvykdęs aukščiau nurodytas sąlygas, pardavėjas su likusiais pinigais gauna prieigą prie antrojo langelio.

privalumus

Saugiausias sandoris. Pardavėjas įsitikinęs, kad pirkėjas niekur nedings, nes jau sumokėjo bankui. Pirkėjas žino, kad įvykus nenugalimos jėgos aplinkybėms, jis galės grąžinti sumokėtus pinigus į pardavėjo banką. Bankas garantuoja, kad gaus visą hipotekos paskolos mokėjimą ir šioje schemoje veikia kaip sandorio garantas.

Minusai

Bankas faktiškai kontroliuoja sandorį. Visi terminai ir konkrečios datos nustatomi kredito įstaigos prašymu. Tai ne visada patogu.

Taikymo sritis

Labiausiai paplitęs hipotekos būsto pardavimo būdas, naudojamas tiek pirminiam, tiek antriniam nekilnojamajam turtui.

Tikros istorijos:

„Pardavęs vieno kambario butą radau gerą dviejų kambarių butą, bet su našta. Iš pradžių buvo baisu, bet kai man pavyko numušti dar 70 nuo 200 tūkst. žemesnės nei rinkos kainos, nusprendžiau surizikuoti. Pardavėjas gavo kreditą iš „Uralsib Bank“. Jis turėjo sumokėti maždaug 300 tūkst. Jis pažadėjo, kad paims paskolą, sumokės būsto paskolą ir mes tai darysime kaip eilinį pirkimą-pardavimą, bet nepavyko. Dėl to mes išsinuomojome dvi kameras tame pačiame Uralsibe. Į vieną dedu pinigus bankui (tuos 300-nelyginius tūkstančius), į kitą - pinigus pardavėjui. Kiekvienos ląstelės sąlygos buvo skirtingos. Banko dėžutę buvo galima atidaryti gavus nuosavybės pažymėjimą su suvaržymu. Pardavėjas sumokėjo paskolą ir pašalino suvaržymą. Gavus švarią pažymą, buvo atidaryta dėžutė su likusiais pinigais. Galų gale visi laimingi, visi ramūs - manau, protingiausia schema šiandien“

Parduodu butą kartu su hipotekos skola

„Perskolinimas“ yra labai dažna schema, naudojama, kai pirkėjas neturi pakankamai lėšų pirkiniui. Tokiam pirkėjui kartu su butu pereina ir ankstesnio savininko hipotekos įsipareigojimai – kartais tomis pačiomis, kartais kitokiomis sąlygomis (bankas naująjį skolininką vertina pagal savo standartus). Parduodančiai šaliai tai yra būdas išsiskirti su turtu priimtinomis sąlygomis ir be per didelės nuolaidos. Pirkėjui tai galimybė įsigyti būstą geresnėmis sąlygomis nei su įprastine būsto paskola.

Pirkėjas kreipiasi dėl hipotekos įprastu būdu. Patvirtinus pageidaujamą sumą, objektu parenkamas įkeistas butas. Jeigu pardavėjo hipoteką paėmė tas pats bankas, priimamas esminis sprendimas dėl užstato perregistravimo leistinumo. Jei butas buvo paimtas kaip hipoteka iš kito banko, svarstoma galimybė refinansuoti (pirkėjo funkciją atlieka „naujas“ bankas).

Pati kredito įstaiga perregistruos hipotekos teises į butą Rosreestr.

Registracijos etapai

• Informuojame banką apie norą parduoti įkeistą butą ir anksčiau laiko grąžinti paskolą.
• Randame (arba bankas rekomenduoja) pirkėjų, norinčių imti hipoteką mūsų butui. Jų pradinė įmoka grynaisiais turi būti ne mažesnė už likusią negrąžintos paskolos sumą.
• Su pirkėju sudarome užstato sutartį ir ją tvirtiname notaro. Šiame dokumente būtina nurodyti, iš kurio banko paimama būsto paskola, už kurią perkamas butas.
• Pirkėjas sumoka pradinį įnašą, kad padengtų pardavėjo hipotekos skolą. Geriausias variantas, kai pinigai pervedami tiesiai banko darbuotojui.
• Suvaržymo pašalinimas iš buto. Procedūra priklauso nuo banko. Kai kur (pavyzdžiui, „Sberbank“) kredito įstaigos atstovas hipoteką atneša tiesiai į MFC ar registracijos rūmus, o kai kur pardavėjas pats turi pasiimti dokumentus. Suvaržymo pašalinimas atliekamas per 3 dienas, tai nemokama paslauga, reikės sumokėti tik už Vieningo valstybinio nekilnojamojo turto registro išrašą, kuris dabar pakeičia nuosavybės teisės liudijimą.
• Pateikiame dokumentų paketą (sąrašą skaitykite žemiau) bankui, kuriame pirkėjas ketina imti hipoteką.
• Vykdome parduodamo buto vertinimo procesą.
• Jei viskas tvarkoje ir bankas patvirtino sandorį pirkėjui, pasirašome pirkimo-pardavimo sutartį, registruojame nuosavybės perėjimą, o likusią sumą gauname iš pirkėjo (ar jo banko).

privalumus

Kadangi bankas aktyviai dalyvauja sandoryje, rizika šalims yra sumažinta iki minimumo. Pirkėjas gauna galimybę įsigyti butą kreditu už palyginti mažą kainą.

Minusai

Šiam sandoriui suvesti galą su galu nelengva: kad pardavėjas surastų pirkėją, pastarasis kaip užstatą turi sumą, lygią pardavėjo paskolos skolai, kad bankas (ar du bankai) sutiktų įforminti. sandorį... Dažniausiai tokias operacijas atlieka bankų akredituotos nekilnojamojo turto agentūros. Jų paslaugos kartais kainuoja daug pinigų.

Taikymo sritis

Beveik visi sandoriai, kuriuose pirkėjas, įsigydamas įkeistą butą, remiasi būsto paskola, vyksta pagal šią schemą.

Tikros istorijos:

„Išsiskyriau su vyru, įkeisto buto pardavimas tapo neišvengiamas. Pats nusprendžiau parduoti. Pateikiau paraišką bankui. Ten man pasakė, kad tai formalumas ir niekam neatsisako. Banko specialistė pasakė, kad galiu parduoti sumokėjus būsto paskolą dar nebaigus sandorio pirkėjo pinigais arba perleisdama būsto paskolą pirkėjui, kuris nori pasiimti būsto paskolą iš to paties banko. Pateikiau skelbimus ir nustačiau kainą žemesniame lygyje - mūsų rajone Avito buvo tik vienas butas pigesnis nei mano. Iš karto atsirado du pirkėjai. Pirmasis – tikrais pinigais, antrasis – su patvirtinta hipoteka mūsų banke. Turintieji grynųjų greitai iššoko – bijojo už mane sumokėti paskolą. O pirkėjai su hipoteka praėjo iki galo. Pinigai buvo įdėti į dvi kameras (viena skirta bankui, antra – man ir buvusiam vyrui). Kartu su pirkėjais ir banko atstovu nuėjome į registracijos kamerą. Po 5 dienų gavome Vieningo valstybinio nekilnojamojo turto registro išrašus, su jais atvykome į banką, paėmėme uždarytos hipotekos pažymą ir atidarėme savo kamerą. Viską padaryti prireikė lygiai mėnesio“.

Hipotekos būsto pardavimas per banką

Jei susiduriate su ketvirtuoju įkeisto buto pardavimo būdu, viskas yra blogai. Jis taikomas, jei labai vėluojama grąžinti paskolą arba skolininkas informavo banką apie negalėjimą sumokėti būsto paskolos. Būtina sąlyga – gauti kredito įstaigos (arba įmonės, kuriai buvo parduota skola), taip pat paskolos gavėjo sutikimą. Pastarasis dažniausiai neturi pasirinkimų. Sandoris yra saugus tiek pardavėjui, tiek pirkėjui. Būstas parduodamas aukcione specializuotose interneto svetainėse.

Registracijos etapai:

• Gauname banko sutikimą parduoti įkeistą turtą (greičiausiai bankas ar jie patys pareikalaus pateikti pasiūlymą parduoti).
• Pasirašome banko struktūrų turto pardavimo sutartį.
• Bankas įvertina butą, pateikia jį aukcione, suranda pirkėją. Šis procesas gali tęstis ilgą laiką ir jį lydėti laipsniškas kainos mažėjimas. Pardavėjas šiuo atveju negali prieštarauti.
• Naudojami du langeliai: į vieną pirkėjas deda sumą, lygią negrąžintai paskolai, į antrąją - pinigus, skirtus pardavėjui. Jei neseniai paėmėte hipoteką, antrame langelyje gali nieko nebūti.
• Sudarius pirkimo-pardavimo sutartį (pasirašė pardavėjas ir pirkėjas), taip pat preliminarią sutartį tarp banko ir pirkėjo, kredito įstaiga išsiunčia dokumentus Rosreestr, kad būtų pašalintas suvaržymas. Bankas atidaro seifą.
• Įregistruotas buto nuosavybės teisės perėjimas. Pardavėjas atidaro langelį.

privalumus

Pardavėjui niekuo rūpintis nereikia, bankas viską padarys pats. Sandoris yra saugus visoms susijusioms šalims.

Minusai

Kaina dažniausiai labai nuvertinama, nes bankas suinteresuotas tik grąžinti pasiskolintus pinigus, jam mažai rūpi buto pardavėjo interesai. Dažnai pajamos iš pardavimo yra lygios likusiam hipotekos likučiui.

Taikymo sritis

Butai su problemine hipoteka. Įkeistą nekilnojamąjį turtą bankai parduoda tik tada, kai jau išnaudoti visi kiti darbo su skolininku būdai.

Tikros istorijos:

„Maždaug trejus metus mokėjome būsto paskolą, tada turėjau mesti darbą. Nebuvo galimybės sumokėti 21 000 per mėnesį. Galiausiai butas buvo pateiktas aukcione. Mums pasisekė – nusipirko beveik iš karto, o kaina leido uždaryti būsto paskolą ir į rankas gauti dar 400 tūkst.“

Buto pardavimo su hipoteka dokumentai

Kad sandoris vyktų be kliūčių, pardavėjas turi iš anksto paruošti reikiamą dokumentų paketą. Įvairūs įkeisto buto pardavimo variantai skirsis, o visą sąrašą pateiksime čia:

1. Visų parduodamo turto savininkų pasai (nepilnamečiams iki 14 metų – gimimo liudijimai).
2. Parduodamo buto išrašas iš Vieningo valstybinio nekilnojamojo turto registro (USRN) – jis patvirtins, kad esate savininkas ir būstas yra be apsunkinimų.
3. Buto techninis pasas. Jei jo nėra, paskubėkite ir užsisakykite per PTI arba MFC, nes šis dokumentas neužpildomas greitai.
4. 9 formos pažyma (namo registro išrašas) - joje atsispindi bute registruotų asmenų sąrašas. Jei pardavimo metu ten yra bent vienas vardas, bankas sandorį užbaigs.
5. Valdymo įmonės arba būsto savininkų bendrijos pažyma, patvirtinanti, kad nėra skolų už komunalines paslaugas.
6. Jei tarp savininkų yra nepilnamečių, turėsite gauti leidimą parduoti iš globos institucijų. Jie duos tik tuo atveju, jei sandoris nepablogins vaiko gyvenimo sąlygų. Atitinkamai, dokumentų nereikės pateikti ne tik parduodant butą, bet ir perkant naują. Atkreipkite dėmesį: leidimas išduodamas tik procese dalyvaujant abiem tėvams (globėjams, įtėviams), net jei jie yra išsiskyrę ir gyvena skirtingose ​​pasaulio vietose. Paraiškos peržiūros laikotarpis yra 14 dienų.
7. Santuokos metu įsigytas, bet vieno iš sutuoktinių vardu registruotas butas negali būti parduodamas be antrojo sutuoktinio sutikimo, taip pat ir tuo atveju, jei šeima oficialiai iširo. Sutikimas turi būti gautas iš notaro (kaina yra apie 1500 rublių, priklausomai nuo regiono).
8. Buto vertinimo pažyma. Vertinimą atliekančią įmonę dažniausiai rekomenduoja pats bankas. Bet kokiu atveju ji privalo turėti licenciją teikti tokias paslaugas. Įvertinimo kaina, priklausomai nuo regiono, paprastai yra 3-5 tūkstančiai rublių.

Dažnai užduodami klausimai apie buto pardavimą su hipoteka

Kaip mokami mokesčiai parduodant įkeistą butą?

– Mokesčių reguliavimas toks pat, kaip ir įprasto būsto: jei kvadratinius metrus valdote ilgiau nei trejus metus, parduodant už jokią sumą nieko nemoki. Bet jei butą valdote mažiau nei trejus metus, o parduodate jį brangiau, nei pirkote, turėsite sumokėti 13% mokestį (vieną kartą galite gauti 1 mln. rublių atskaitą). Išsisukti nepavyks, nes sandorį kontroliuoja bankas, o suma pirkimo-pardavimo sutartyje bus nurodyta teisingai. Beje, nekilnojamajam turtui, įsigytam po 2016 m. sausio 1 d., nustatytas 5 metų valdymo laikotarpis atleisti nuo mokesčio.

Ar galima parduoti butą, paimtą karine hipoteka?

– Trumpai tariant: įmanoma, bet sunku. Karines hipotekas reglamentuoja specialus įstatymas Nr. 117-FZ „Dėl karinio personalo būsto santaupų ir hipotekos sistemos“, priimtas 2004 m. rugpjūčio 20 d. Remiantis šiuo dokumentu, butas, įsigytas panaudojus KAM tikslinę paskolą, lieka įkeistas ne tik bankui, bet ir kariniam skyriui iki paskolos sumos grąžinimo arba tol, kol gavėjas atliks 20 metų karinės tarnybos. Dažniausiai pardavimo procedūra baigiasi ieškant lėšų tikslinei būsto paskolai grąžinti. Kitu atveju viskas yra taip pat, kaip ir pirmiau aprašytame variante: Rosvoenipotekai pranešama apie norą parduoti būstą, sumokamas skolos likutis, pašalinamas suvaržymas, tada su pirkėju sudaroma eilinė pardavimo sutartis.

Kaip parduoti įkeistą butą, įsigytą naudojant motininį kapitalą?

– Didžiausias sunkumas tokiam pardavimui bus poreikis skirti akcijas vaikams (apie atitinkamą įsipareigojimą tėvai pasirašo pas notarą registruodami kapitalą). Retai kada pirkėjas, sumokėjęs pradinį įnašą hipotekai apmokėti, lauks, kol įregistruosite akcijas. Be to, tokiu atveju sandorį turėsite derinti su globos institucijomis, kurios kartu su parduodamo būsto dokumentais pareikalaus pateikti informaciją apie perkamą turtą (vaikų dalys neturėtų mažėti ). Todėl šiandien tėvai dažniausiai rizikuoja: parduoda įkeistą būstą neįregistravę jame savo vaikų akcijų. Per pastaruosius trejus metus Rusijos Federacijos pensijų fondas smarkiai sustiprino tikslinio motiniško kapitalo panaudojimo kontrolę, todėl tokie veiksmai gali kelti grėsmę sandorio atšaukimui. Be to, jei vaikai sulaukę 18 metų nuspręs protestuoti prieš tėvų, „pamiršusių“ skirti akcijas, sprendimą, pirkimas-pardavimas taip pat bus laikomas neteisėtu.

Su kokia rizika gali susidurti pardavėjas ir pirkėjas, sudarydami sandorį dėl įkeisto buto?

– Pardavėjas praktiškai niekuo nerizikuoja. Banko suvaržymo teisės yra įregistruotos Rosreestr, o tai reiškia, kad niekas negali atimti iš žmogaus būsto, kol nebus panaikintas suvaržymas ir nebaigtas sandoris.

Tačiau pirkėjui kyla daug rizikos. Jeigu pardavėjas negavo banko sutikimo parduoti, sandoris gali būti nuginčytas. Teoriškai pardavėjas, gavęs užstatą ir pašalinęs apsunkinimą, turi galimybę „nušokti“, o gauti pinigų iš jo bus problematiška. Be to, nebūtinai jis tai daro sąmoningai. Pavyzdžiui, gali kilti problemų dėl nuosavybės dokumentų, su globos institucijomis ir pan. Gali įvykti nenugalimos jėgos aplinkybės: liga, mirtis, gaisras – niekada nežinote nenugalimos jėgos atvejų skaičiaus! Vėlgi, užstato grąžinimas bus kupinas didžiulių sunkumų.

Dėl brangaus nekilnojamojo turto ne visi piliečiai gali įsigyti butą, todėl dažnai būstą perka naudodamiesi hipotekos paskolomis. Žemas proceso skaidrumas ir atidėtas mokėjimas už nekilnojamąjį turtą lemia tai, kad daugelis mano, kad pardavėjo rizika parduodant butą su hipoteka yra kelis kartus didesnė nei įprasto grynųjų pinigų pardavimo.

Hipotekos paskolos procedūra

Kad suprastumėte, kokios rizikos ir spąstų kyla perkant nekilnojamąjį turtą su hipoteka, turite žinoti banko veiksmų algoritmą nuo kreipimosi dėl paskolos dienos iki lėšų pervedimo į pardavėjo banko sąskaitą.

Pažvelkime į atskirus sandorio etapus:

• suvaržymų būklės ir buvimo patikrinimas, turto būklės ir rinkos kainos įvertinimas;
• išankstinės procedūros prieš sudarant sandorį;
• nuosavybės teisės į butą suvaržymo įregistravimas;
• visos hipotekos sutartyje nurodytos sumos pervedimas.

Peržiūros ir vertinimo procesai

Šis etapas yra vienas pagrindinių, nes pagal patikrinimo rezultatus bankas priima sprendimą dėl būsto likvidumo, realios jo kainos ir sandorio dėl jo galimybės.

Atlikus buto techninės būklės auditą, apžiūrima ir įvertinama:

• statybinės konstrukcijos ir grindys, pertvaros;
• ryšių tinklai, šildymo ir vandens tiekimo įrenginiai;
• durų ir langų angos;
• elektros instaliacija, rozetės ir jungikliai.

Buto apžiūra vyksta dviem etapais: pirmiausia jį apžiūri galimi pirkėjai, o vėliau – paskolos davėjo atstovas.

Parduodant antrinį būstą su hipoteka, pardavėjo rizika šiame etape apima galimą būsto ir jo išplanavimo patikrinimą, ar jis atitinka techninę dokumentaciją, nes ne visi butai buvo tinkamai įteisinti.

Buto pardavimo su hipoteka algoritmas

Leiskite mums išsamiai suprasti, kaip žingsnis po žingsnio atlikti sandorį. Toks būsto paskolos pardavimas yra griežtai reglamentuotas įstatymų, todėl kiekvienas pilietis galės suprasti schemą. Su tokiu sandoriu galima pardavėjo ir pirkėjo rizika yra minimali.

Namo pardavimo su hipoteka algoritmas:

1. Pardavėjas ir pirkėjas susitaria dėl hipotekos sandorio niuansų.
2. Sudaroma preliminari sutartis, pirkėjas sumoka užstatą, o pardavėjas išrašo kvitą apie gautą pinigų sumą.
3. Nepriklausomo eksperto atliktas buto vertinimas.
4. Pirkėjas pateikia pardavėjui banko reikalaujamus dokumentus – tai būtina siekiant sumažinti pardavėjo sukčiavimo riziką.
5. Bankui patvirtinus sandorį, pagrindinė sutartis tarp šalių sudaroma iš anksto sutartomis sąlygomis.
6. Sandoris įregistruotas Rosreestr.
7. Pirkėjas gauna Rosreestr išrašą apie nuosavybės teisę į butą.
8. Abi šalys kreipiasi į banką, kuris sutartyje sutartą sumą perveda į pardavėjo sąskaitą. Kartu su pirkėju sudaroma būsto paskolos sutartis.

Rizika vertinant vertę

Jei būstas yra geros būklės ir tinkamas įsikelti bei gyventi, tuomet bankas atlieka nepriklausomą ekspertinį kvadratinių metrų kainos vertinimą. Vertinimo ekspertą parenka išimtinai banko įstaiga.

Šių parametrų buvimas žymiai sumažina buto rinkos kainą:

• nepatogi vieta – atstumas iki metro ar transporto stotelių, prekybos centrų;
• pastato amžius - jei pastatas statytas seniai, tai komunikacijų ir perdangų būklė vertinama kaip ne itin kokybiška.

Po tokio įvertinimo išduodama išvada dėl maksimalios galimos turto kainos, ataskaita įteikiama pardavėjui, pirkėjui ir išsiunčiama bankui. Taip išvengsite dirbtinio pardavėjo išpūstos kainos.

Rizika pervedant lėšas

Parduodant būstą su hipoteka, finansų pervedimo stadijoje taip pat gali kilti rizika pardavėjui. Baigęs visus etapus, bankas nusprendžia sudaryti operaciją. Tarp banko ir pirkėjo sudaroma hipotekos sutartis, kurios pagrindu butas jam nedelsiant perduodamas, o pinigai įskaitomi į pardavėjo sąskaitą. Tačiau prieš tai būtina valstybinė naujojo savininko nuosavybės teisių registracija.

Laikotarpis nuo nuosavybės teisių perdavimo iki faktinio pinigų gavimo daugeliui piliečių atrodo itin rizikingas.

Tačiau pažymime, kad 2017 metais galioja įstatyminė nuostata dėl hipotekos, pagal kurią pinigų pervedimui po nuosavybės teisių perregistravimo skiriama ne daugiau kaip 10 kalendorinių dienų. Jei pinigai nepervedami, sandoris pripažįstamas negaliojančiu, o būstas grįžta ankstesniam savininkui.

Lėšų gavimas be rizikos

Pervedant banko pavedimu, praradus pinigus, galima sekti jų judėjimą ir rasti momentą, kada jie nukeliavo netinkamu adresu.

Atsiskaitant grynaisiais, pardavėjui kyla didesnė rizika:

• pervestos lėšos gali būti padirbtos, banknotų tikrumą galima patikrinti tik banko įstaigoje;
• Atsiskaitant grynaisiais, bankas negalės padėti būsto savininkui, nes pervedant grynuosius pinigus banko įstaigos atstovai nedalyvauja.

Pardavėjo rizika parduodant butą su hipoteka

Viena reikšmingiausių pardavėjo rizikų yra lėšų negavimas po sandorio įvykdymo, tačiau parduodant būstą su hipoteka tokia rizika sumažinama iki minimumo:

• sandorį atidžiai kontroliuoja bankas, iš esmės pats bankas perveda lėšas pardavėjui ir kontroliuoja šį procesą;
• įnešant pinigus į seifą ar pervedant į specialią sąskaitą, jie jau yra pardavėjo nuosavybė, tereikia nuosavybės teisės patvirtinimo;
• Jei lėšos į pardavėjo sąskaitą negaunamos, sandoris gali būti ginčijamas teisme ir pripažintas neteisėtu, po kurio butas grąžinamas pardavėjui.

Kita rizika pardavėjui kyla, jei bankas nepriėmė teigiamo sprendimo dėl būsto paskolos. Atsisakymo priežasčių yra daug, tačiau saugos tarnyba jų neatskleidžia. Tuomet pardavėjo rizika slypi tik dėl būtinybės grąžinti užstato sumą, nes sandoris įvyko ne dėl pirkėjo, o dėl banko kaltės.

Pirkėjo reikalavimas grąžinti užstatą dvigubai yra neteisėtas, nes pardavėjas savo įsipareigojimo grąžinti neatsisako. Todėl, siekiant išvengti rizikos, pardavėjui nerekomenduojama išleisti lėšų, gautų kaip užstatas iš anksto.

Vaizdo įrašas apie galimą riziką

Taigi, buto pardavimo su hipoteka procesas yra skirtas sumažinti abiejų sutarties šalių riziką. Jei lėšas perveda bankas, neatsiskaitymo ar atsiskaitymo padirbtais vekseliais rizika sumažėja iki nulio. Realesnė rizika atsiranda, jei bankas dar nepriėmė teigiamo sprendimo dėl būsto paskolos išdavimo, o pardavėjas jau spėjo išleisti gautą indėlį.

Buto pardavimas su hipoteka nekilnojamojo turto rinkoje yra įprastas dalykas, nes tai galimybė jaunoms šeimoms, neturinčioms jo, įsigyti būstą.

Tačiau šis pardavėjų procesas šiek tiek skiriasi nuo įprasto pirkimo ir pardavimo. Todėl tam reikia ypatingo dėmesio.

Ar galima parduoti butą su hipoteka?

Hipotekos paskolos yra grynųjų pinigų paskolos, suteiktos piliečiams su nekilnojamuoju turtu, kuri yra gautų sumų grąžinimo garantija.

Tuo remdamosi bankų įstaigos noriai suteikia paskolas būstui įsigyti, kuris automatiškai tampa užstato (hipotekos) objektu. Tai yra, visiškai įvykdę savo įsipareigojimus, skolininkai tampa visateisiais būsto savininkais.

Bankai, į kuriuos kreipiasi skolininkai, duoda pinigų ne tik būstui įsigyti naujuose pastatuose (pirminė nekilnojamojo turto rinka), bet ir tiems, kurie priklauso kitiems piliečiams (antrinė būsto rinka). Todėl bet kuris savininkas gali parduoti butą su hipoteka.

Iš karto galima pastebėti, kad pavyzdinė buto pirkimo-pardavimo sutartis su hipoteka nesiskiria nuo standartinės. Bankinės institucijos juose nėra įrašytos kaip sandorio šalys.

Svarbu žinoti kad parduodant būstą su hipoteka būtina privalomai įregistruoti pirkėjo nuosavybės teises.

Pardavėjo rizika parduodant butą su hipoteka

Žinoma, dauguma piliečių, nusprendusių parduoti būstą su būsto paskola, domisi galima tokio sandorio rizika.

Susiformavusi teisinė praktika dėl tokių sandorių rodo, kad pardavėjams tokių sandorių apskritai nėra. Taip yra dėl to, kad yra tam tikra banko atliekamo buto ar kito gyvenamojo nekilnojamojo turto tikrinimo tvarka, taip pat dėl ​​to, kad nėra kontakto pervedant lėšas tarp pardavėjo ir pirkėjo.

Paprasčiau tariant, banko saugos tarnyba pirmiausia patikrina pirkėjo mokumą, o vėliau ir patį turtą, ar nėra suvaržymų (areštas, hipoteka, įkeitimas), jo techninę būklę, atitinkamų dokumentų prieinamumą, įvertinimą.

Jei paskolos gavėjas yra patikimas, o turtas atitinka patikimumo reikalavimus, tada bankas savarankiškai perveda lėšas į pardavėjo sąskaitą, ir jos garantuojamos. Tai yra, nesąžiningi pirkėjo veiksmai yra visiškai atmesti.

Ši schema užtikrina, kad sandoris būtų saugus iš visų pusių. Vienintelis pardavėjo trūkumas, kai butas parduodamas su hipoteka, yra nesugebėjimas permokėti.

Dirbtinai išpūsti buto kainą su hipoteka yra rizika pardavėjui. Taip yra dėl to, kad kredito įstaiga būsimą pirkėją įpareigoja atlikti būsto kainos norminį vertinimą, kurį atlieka licencijuotas specialistas.

Ir pardavėjui bus pervesta būtent ta suma, kuri nurodyta vertinimo ataskaitoje.

Tai yra būsto pardavimo su hipoteka privalumai ir trūkumai.

Svarbu žinoti, kad atliekant tokius sandorius kyla rizika prarasti užstatą, kurį pirkėjas perves pardavėjui. Bet kokiu atveju prieš pardavimą yra pasirašoma preliminari sutartis ir tik tada bankas pradeda atlikti patikrinimą. Jei paskola atsisakoma, tai reiškia, kad pirkėjas automatiškai negali užbaigti operacijos, o užstatas jam negrąžinamas.

Pardavimo tvarka

Gyvenamųjų patalpų pardavimo su hipoteka tvarka šiek tiek skiriasi nuo panašių sandorių, vykdomų nenaudojant paskolų.

Jo skirtumas yra tas, kad bankas duoda pinigus, todėl ši operacija pasižymi tam tikromis ypatybėmis, kurios bus aptartos toliau žingsnis po žingsnio instrukcijų forma.

Žingsnis po žingsnio instrukcija

Tam, kad būsimasis pardavėjas tokiame sandoryje išsamiai žinotų savo teises ir pareigas, kaip parduoti butą su hipoteka, pateikiamos nuoseklios instrukcijos.

1. Pirmiausia turite paruošti visus reikalingus dokumentus. Jų sąrašas bus pateiktas žemiau.
2. Tada turėtumėte susitikti su pirkėju ir aptarti sandorio detales. Jis turi informuoti, kad ketina pirkti būstą pasinaudodamas būsto paskola, ir pirmiausia apžiūrėti patį butą. Tuo tikslu geriau tai padaryti dalyvaujant specialistui, kuris atidžiai išnagrinės komunikacijas ir bendrą turto būklę. Šis žingsnis apsaugos ir pirkėją, ir pardavėją nuo galimo banko atsisakymo suteikti paskolą dėl prastos buto būklės.
3. Kitas žingsnis. Pasiekusios visus susitarimus šalys turi pasirašyti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį. Tai yra privalomas reikalavimas, nes jo pagrindu pervedamas užstatas ir jis parodomas banko įstaigai, o tai yra pagrindas pradėti skolininko ir turto apžiūrą.
4. Kita banko įstaiga(jo atstovai) susisiekia su pardavėju ir aptars su pastaruoju konkretų laiką, kada su savo specialistu galės apžiūrėti gyvenamąsias patalpas, o pirkėjas savo lėšomis turi kreiptis į licencijuotą vertintoją ir gauti iš jo rinkos vertinimo pažymą ( vertės) gyvenamosios patalpos, ir apdrausti jo.
5. Jei pirkėjas, pardavėjas ir bankas viskuo patenkinti, tada pasirašoma pirkimo-pardavimo sutartis, o pardavėjui reikiama suma pervedama į jo sąskaitą, arba atiduodama grynaisiais banko kasoje. Tai yra, įforminamas buto ar kitų gyvenamųjų patalpų pardavimas.

Taip vyksta nekilnojamojo turto pardavimas su hipoteka, kaip matote, tame nėra nieko sudėtingo.

Svarbu suprasti kad skirtingi bankai gali nustatyti savo papildomus reikalavimus būsto paskolos draudimui.

Reikalingų dokumentų sąrašas

Bet kokio nekilnojamojo turto pardavimo procedūra apima reikalingų dokumentų rinkimą. Jei sprendžiant šią problemą dalyvauja maklerio, jis juos surinks.

Pardavėjui nusprendus gerokai sutaupyti, tuomet jis turi teisę parengti išankstinio pardavimo dokumentus.

Parduodant butą iš pardavėjo būtinų dokumentų sąrašas bus toks:

• nuosavybės teisės liudijimas ar kitas šį faktą patvirtinantis dokumentas (pvz., savivaldybės įsakymas, jei butas buvo privatizuotas);
• valstybės registro išrašas, kuriame nurodyta, kad gyvenamajam nekilnojamajam turtui nėra areštų, įkeitimų ar kitų apribojimų;
• techninė dokumentacija (pasas, kadastro byla), jei buvo pertvarkymų, tuomet ji turi būti atnaujinta;
• išrašą iš namų registro, pasų kasos apie registruotų asmenų skaičių;
• komunalinių paslaugų įmonių pažyma, kad nėra skolos už komunalines paslaugas už būstą;
• jeigu parduodamas nekilnojamasis turtas, kuriame gyvena ar yra registruotas vaikas ar kitas globos reikalingas asmuo (pvz., pirmos ar antros grupės invalidas), tai reikalingas globos institucijos leidimas, kad jis neprieštarautų pardavimui;
• Jei gyvenamoji patalpa priklauso keliems savininkams, tai reikalingas jų raštiškas notaro patvirtintas leidimas perleisti butą ar namą, nes jie gaus lėšas, lygias jų dalims.

Pats pirkėjas privalės pateikti perkamo turto vertinimo ataskaitą, taip pat turtą apdrausti.

Svarbu pažymėti, kad tokių dokumentų, kaip įregistravimo pažyma (namo registro išrašas), taip pat dokumentas apie skolų už komunalines paslaugas nebuvimą, požymiai turi ribotą galiojimo laiką, ne ilgesnį kaip 2-3 mėn. Todėl geriau juos užsisakyti prieš sudarant sandorį.

Kai kurie tokių sandorių niuansai

Iš esmės, kaip matyti iš to, kas išdėstyta aukščiau, parduodant butą su hipotekos paskola nėra nieko sudėtingo. Tačiau kai kuriuose didžiuosiuose bankuose tokios paskolos įforminimas skiriasi, o karinės hipotekos ir buto, kuris jau įkeistas paskolą teikiančiai institucijai, pardavimo klausimai nusipelno ypatingo dėmesio.

Kaip parduoti butą su hipoteka per VTB 24

VTB 24 yra vienas didžiausių bankų, todėl daugelis piliečių naudojasi jo paskolų programomis, kad įsigytų būstą su hipoteka. Todėl daugelis domisi klausimu, kaip perkamas būstas dalyvaujant VTB 24 paskolų programoms.

Šis bankas nustato minimalius reikalavimus turtui ir savo klientams siūlo kredituoti lėšas, išduotas banko kasoje arba tiesiogiai pervestas į sąskaitą. Jei pinigai išduodami kasoje, tada už jų išgryninimą palūkanų mokėti nereikės, tai yra, pirkėjas gaus visą sumą be komisinių. Tai yra naudingas pranašumas.

Bet dėl ​​to, kad bankas netikrina savo skolininkų taip atidžiai, kaip kitos institucijos, tokių paskolų palūkanos yra didelės.

Svarbu suprasti kad geriausios kredito sąlygos VTB 24 (minimalios palūkanos) būtų suteiktos tiems piliečiams, kurie turi šiame banke atidarytas atlyginimo ar kitas kredito korteles.

„Sberbanke“.

„Sberbank“ taip pat yra didžiausias bankas, o nemaža dalis gyventojų kreipiasi į jo filialus norėdami įsigyti būstą kreditu.

Jo programos pasižymi mažomis palūkanomis, tačiau griežtais reikalavimais skolininkams. Be to, iš šios finansinės institucijos (ji yra oficialus valstybės partneris) apsimoka pasiimti karinę hipoteką, taip pat pirkti būstą, kuris jau yra užtikrintas kitų bankų (įkeitimų).

Tačiau vienintelis trūkumas – lėšos už butą pervedamos į pardavėjo banko kortelę, todėl norint išvengti didelio grynųjų pinigų išėmimo mokesčio, pastarajam geriau atsidaryti sąskaitą šioje kredito įstaigoje.

Svarbu žinoti, kad tam tikrais atvejais pardavėjas ir pirkėjas gali susitarti tarpusavyje, kad pastarasis kompensuos buvusiam savininkui išgryninimo metu prarastas lėšas.

Į karinę hipoteką

Karinė hipoteka buto pardavėjui kelia papildomų reikalavimų jo gyvenamosioms patalpoms. Taip yra dėl to, kad ši programa skirta ilgam laikotarpiui, be to, karinis būstas turi atitikti tam tikrus kriterijus.

Tai apima šiuos reikalavimus:

• gyvenamosiose patalpose turi būti visos komunikacijos, tai yra prijungta prie centralizuoto šildymo sistemos, kanalizacijos, vandentiekio, dujų tiekimo;
• namas, kuriame yra butas, neturėtų būti klasifikuojamas kaip nesaugus ar griaunamas;
• visos daugiaaukščio pastato ir gyvenamųjų patalpų laikančiosios konstrukcijos turi būti geros būklės ir nepripažintos nesaugiomis;
• Pats daugiaaukštis pastatas turi stovėti ant mūrinių, gelžbetoninių ar plytelių pamatų (pamatų), kurie neturėtų turėti didelio susidėvėjimo.

Privačiuose namuose turi būti visi kanalizacijos ir santechnikos komponentai (tualetas, vonia, praustuvas), veikiantis stogas ir konstrukciniai elementai. Jeigu, vertinimu, tokiai gyvenamajai patalpai reikės kapitalinio remonto, tuomet paskola nebus suteikta.

Be to, yra dar viena savybė, kurią pardavėjas turėtų žinoti. Pasirašęs preliminariąją sutartį, jis negalės iš karto gauti užstato, nes šios lėšos išimamos iš pirkėjo taupomosios sąskaitos ir pervedamos į pardavėjo banko sąskaitą per 7 dienas.

Šis laikotarpis taip pat naudojamas nekilnojamajam turtui įvertinti. Specialistas nustato kainą ir jos techninę būklę. Todėl norint parduoti butą su karine hipoteka, reikia daugiau laiko skirti visų dokumentų pildymui.

Kaip parduoti įkeistą butą?

Jei pardavėjas nusprendžia parduoti būstą, kuriam taikoma hipoteka, tuomet jis turėtų susipažinti su papildomais tokio sandorio niuansais.

Pirmas niuansas yra tai, kad pirmiausia apie savo ketinimus reikia pranešti gyvenamajai patalpai suvaržymą sukėlusiam bankui ir gauti jo sutikimą šiai procedūrai.

Antras niuansas yra tai, kad pardavėjas turi gauti pažymą, kad jis neturi skolos už paskolą, ir pateikti ją pirkėjui, jei šis ima būsto paskolą iš kito banko.

Lėšos už tokį nekilnojamąjį turtą pardavėjui bus pervestos po to, kai iš jų bus nuskaičiuotos likusios palūkanos ir pagrindinė paskolos dalis, kurią jis turėjo grąžinti pagal grafiką pardavimo metu.

Svarbu prisiminti, kad pasitaiko situacijų, kad surašius hipoteka paimto nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, bankinė įstaiga lėšų neperveda, nors nuosavybė jau įregistruota naujojo savininko vardu. Panikuoti neverta, tereikia kreiptis į valstybės registrą ir pranešti jo pareigūnams, kad lėšos nepervestos. Jie automatiškai įpareigoti panaikinti nuosavybės registraciją ir grąžinti ją pardavėjui.

Parduoti butą su hipoteka nėra sunku. Reikia surinkti reikiamą dokumentų paketą, jį įvertinti, o vėliau pirkimo-pardavimo sutartį patvirtinti pas notarą. Pinigus už parduotą būstą perves bankas, kuriame pirkėjas paėmė būsto paskolą.

Sveiki! Ar galima parduoti butą su hipoteka ir kaip tai padaryti teisingai? Šiandien toliau atsakome į skaitytojų klausimus ir šiame įraše kalbėsime apie tai, ar galima parduoti butą, įsigytą su hipoteka, kaip parduoti butą su hipoteka, taip pat sužinosite visus niuansus registruojant butą. butas per hipoteką.

Yra keletas priežasčių parduoti butą, kuriame vis dar yra hipoteka:

1. Paskolos gavėjas negali mokėti mėnesinių įmokų. Tokiu atveju buto pardavimas su hipoteka bus puiki išeitis iš situacijos: skolininkas neturės skolos bankui.
2. Tai mainai dėl šeimos pagausėjimo ar skyrybų. Buto pardavimas su hipoteka tokiu atveju taps tiesiog būtinas.

Butas su hipoteka yra banko užstatas, todėl norėdami jį parduoti, turite gauti paskolą jums išdavusios finansų įstaigos leidimą. Jei nežinote, kaip parduoti įkeistą butą, pirmiausia pasidomėkite, ar bankas jums tai suteiks leidimą.

Pirma, bankui naudingas buto pardavimas su hipoteka ir atitinkamai pilnas hipotekos skolos grąžinimas iš jūsų pusės, todėl vargu ar uždraus tokį sandorį, jei nebegalite grąžinti paskolos.

Bet, antra, jei bankas parduos jūsų įkeistą būstą ir grąžins hipoteką, jis praras palūkanas, ir tai gali būti atsisakymo priežastis. Bankas taip pat gali atsisakyti, jei pažeidėte jo teises į įkeistą turtą – pavyzdžiui, atlikote hipotekos perplanavimą.

Galite būti šimtu procentų tikri dėl banko sutikimo, jei paskolos sutartyje nurodytas įkeisto buto pardavimas, tačiau tai būna retai.

Tačiau jokie sunkumai iš anksto parduodant butą su hipoteka negali būti lyginami su galimu bylinėjimusi, kuris tikrai kils, jei tiesiog nustosite mokėti mėnesinę nuomą. Todėl jei nebegalite sau leisti didelių mėnesinių įmokų, kuo greičiau parduokite įkeistą butą.

Yra 4 dažniausiai pasitaikantys būdai parduoti butą su hipoteka:

1. Išankstinis grąžinimas savo lėšomis;
2. Išankstinis grąžinimas pirkėjo sąskaita;
3. Išankstinis grąžinimas nekilnojamojo turto agentūros lėšomis;
4. Pardavimas pagal specialią banko programą.

Savo lėšomis

Esmė: jūs savarankiškai surenkate pinigus likusios skolos bankui suma ir ją grąžinate. Po to pašalinsite suvaržymą ir galėsite saugiai parduoti savo turtą. Paskolai grąžinti galite pasinaudoti, jei leidžia pajamos, nes skaičiuojant mokumą bus atsižvelgiama į einamuosius įsipareigojimus.

• Sunku savarankiškai rasti pakankamą sumą;
• Kreipiantis dėl paskolos ar paskolos, sunku gauti didelę sumą dėl esamų įsipareigojimų.

Galite greitai ir teisėtai uždaryti hipoteką ir panaikinti parduodamą apsunkinimą

Pirkėjo sąskaita

Esmė: randate pirkėją, kuris sutinka pirkti butą, paimtą hipoteka. Pirkėjas pateikia jums sumą, su kuria galima grąžinti skolą anksčiau laiko (pirkėjui išduodamas kvitas už šią sumą). Butą parduodantis skolininkas sumoka anksčiau laiko ir nutraukia paskolą. Tada jis panaikina apsunkinimą ir parduoda butą pirkėjui (galima hipoteka už likutį).

• Sunku rasti pirkėją, kuris norėtų pirkti butą su apsunkinimu;
• Ne visi pirkėjai turi pakankamai pinigų, kad nuimtų užstatą nuo turto.
• Tokiam būstui pirkėjas prašys nuolaidos.

• Teisinis sandoris
• Nauda pirkėjui

Per nekilnojamojo turto agentūrą

Esmė: nekilnojamojo turto agentūra išduoda pardavėjui paskolą paskolos likučio sumai. Po to nuo buto nuimamas hipotekos suvaržymas ir butas parduodamas.

• Gana didelės paskolos palūkanos nuo 18% per metus;
• Nekilnojamojo turto paslaugų išlaidos.

• Puikiai tinka skolininkui, kuris tiesiog neturi laiko savarankiškai parduoti užstato nekilnojamojo turto.
• Naudinga judant.
• Norint gauti paskolą, nereikia kreiptis į banką.

Speciali banko programa

Esmė: pirkėjui, kuris gali išsipirkti įkeistą butą per hipoteką, bankuose yra specialios programos. Potencialus paskolos gavėjas pateikia standartinį dokumentų paketą ir laukia, kol bus patvirtinta paraiška dėl konkretaus jau rasto buto, kuris yra vietoje to paties banko. Toliau pirkėjui išduodama paskola ir kartu grąžinama pardavėjo skola bankui, o po to sandoris registruojamas teisingumo tvarka.

• Ne visi bankai veikia pagal tokią programą;
• Abi hipotekos turi būti iš to paties banko;
• Registracijos procedūra yra sudėtinga ir ne visi banko darbuotojai yra kompetentingi.
• Sunku rasti pirkėją.

• Teisinė pardavimo schema.

Žingsnis po žingsnio instrukcijos, kaip užbaigti pardavimą

Dabar jau žinote atsakymą į klausimą: ar įmanoma parduoti įkeistą butą kreditu? Taip, tai galima padaryti ir yra keturios galimybės, kaip tai padaryti. Toliau pažvelgsime į nuoseklias instrukcijas , kaip parduoti butą, įsigytą su hipoteka pasinaudojant banko paskolomis.

Įprastas būdas parduoti butą nemokiam skolininkui yra refinansavimas – tai yra, bankas parduoda užstatą butą. Vidutinės tokio nekilnojamojo turto pardavimo rinkos sąlygos yra šios:

• Būstas: antrinės ir pirminės rinkos;
• Suma: nuo 300 000;
• Palūkanų norma: nuo 10,75%;
• Grąžinimo laikotarpis: iki 30 metų;
• Pradinė įmoka: nuo 15%;

Standartinis paraiškos dokumentų paketas:

• Prašymas dėl hipotekos;
• Pasas;
• SNILS;
• Pažyma, patvirtinanti Jūsų paskutinių metų pajamų lygį arba mokesčių deklaraciją;
• Darbo knygos kopija arba išrašas;
• Karinis ID (vyrams iki 27 m.).
• Santuokos ir gimimo liudijimai (jei yra).

Tuo pačiu neturime pamiršti, kad bankas bet kada gali pareikalauti iš jūsų papildomų dokumentų.

Kaip parduoti butą su hipoteka į kreditą? Kreiptis dėl paskolos nekilnojamajam turtui su užstatu galite kreiptis bet kuriame jūsų pasirinktame banko padalinyje. Norėdami tai padaryti, pirkėjas turi atlikti šį veiksmų algoritmą:

1. Pateikite paskolos paraišką – kai kuriuose bankuose tai galima padaryti internetu.
2. Sprendimą dėl prašymo bankas priima vidutiniškai per 5 darbo dienas.
3. Patvirtinus paraišką, išsirinkite butą
4. Jei butas yra apsunkintas, hipoteka pirmiausia turi būti grąžinta vienu iš aukščiau nurodytų būdų. buvo išsamiai aprašytas anksčiau.
5. Atneškite reikiamus dokumentus į artimiausią banko skyrių pasirinktam variantui:

• Antriniams pirkėjams: preliminari sutartis, pardavėjo pasas, būsto pažymėjimas, įvertinimas, kadastrinis pasas, išrašas iš namo registro, pagrindinė sutartis ir kiti dokumentai banko prašymu, pirmosios įmokos kvitas.
• Pirminiam: dd, pardavėjo pasas, dokumentai dd apmokėjimui, reikalavimo teisių perleidimas.

1. Gaukite patvirtinimą apie dokumentų tikslumą ir galutinį patvirtinimą.
2. Apsidraudkite ir sudarykite paskolos sutartį.
3. Užregistruokite sandorį Rusijos registre.

Kaip vyksta nepriklausomas banko pardavimas?

Kaip šiuo atveju vyksta pardavimas? Jei ilgą laiką negrąžinsite paskolos ir nerestruktūrizuosite tokios skolos, bankas gali atimti butą iš skolininko ir savarankiškai jį parduoti įstatymų nustatyta tvarka.

Yra dvi parinktys:

1. Bankas teismo sprendimu ar susitarimu su paskolos gavėju tampa turto savininku ir parduoda jį savo nuožiūra. Tokiu atveju paskolos gavėjas vis tiek gali turėti skolą bankui, kurią reikės grąžinti. Taip nutinka dėl kainų skirtumo arba dėl hipotekos užsienio valiuta ir valiutos kurso pakilimo. Ši galimybė yra nepalankiausia skolininkui, nes... bankas tokį nekilnojamąjį turtą parduos gerokai žemiau rinkos.
2. Klientas pats susiranda pirkėją ir savarankiškai parduoda butą už savo kainą. Pasirinkimas yra pelningesnis. Apie tai kalbėjome aukščiau.

Ar galima už gerus pinigus parduoti butą, įsigytą su hipoteka? Atsižvelgiant į tai, kad pirkėjai nekilnojamojo turto rinkoje nemėgsta butų su apsunkinimais, visiškai logiška, kad užstatas nekilnojamasis turtas kainuoja daug pigiau nei bet kuris kitas. Specialistai pastebi, kad skirtumas gali siekti 25 proc.

Įkeisto turto vertę nustato bankas ir šiuo klausimu vadovaujasi šiais veiksniais:

• visos skolininko skolos suma (įskaitant netesybas, netesybas ir palūkanas);
• Paskolos gavėjo vėlavimo mokėti būsto paskolą trukmė;
• Būsto būklė ir kt.

Svarbu suprasti, kad parduodami už grynuosius pinigus įkeistą nekilnojamąjį turtą bankai paprastai naudojasi maklerio paslaugomis. Suma, už kurią bus parduotas butas su hipoteka, daugiausia lemia jo profesionalumas.

Praktika taip pat įrodo, kad įkeistas geros būklės ir puikių charakteristikų butas gali būti parduodamas už visą rinkos vertę, o jei butas pirktas naujame name ir pardavimo metu yra pilnai įrengtas, net brangiau nei originalus. kaina. Tai gali būti naudinga, pavyzdžiui, parduodant butą skyrybų metu.

Banko reikalavimas parduoti įkeistą butą suteikia paskolos gavėjui galimybių to išvengti. Yra buvę atvejų, kai paskolos gavėjas buvo priverstas parduoti savo butą ir tyčia taip išpūtė jo vertę, kad jo tiesiog nepavyko parduoti. Šio laiko pakako, kad paskolos gavėjas atkurtų savo finansinę padėtį ir toliau tinkamai ir reguliariai mokėtų būsto paskolą.

Tačiau visa tai galioja tik tais atvejais, kai buto pardavimas su hipoteka vykdomas savanoriškai. Kai kuriais atvejais, kai neįmanoma gauti paskolos iš skolininko iš banko, finansų įstaiga gali atsiimti savo užstatą teisme.

Tokiu atveju butas pateks po plaktuku ir daug pigiau, nei būtų buvę galima parduoti. O jei pardavus įkeistą nekilnojamąjį turtą banko išlaidos tokioms procedūroms nepadengiamos, bankas turės visas teises net ir teismo pagalba išieškoti skolos likutį iš skolininko.

Neimkite dalykų į kraštutinumus. Atsirastų noras mokėti skolą sumokėti. Galbūt negirdėjote, bet jis egzistuoja. Valstybės parama siekia 1,5 milijono rublių. Skaitykite daugiau mūsų ankstesniame įraše.

Motinos kapitalas

Bet galbūt jūs nenorite parduoti savo būsto, bet jums sunku grąžinti skolą. Vienas iš būdų, kaip užstatu iš banko pasilikti butą, už kurį nebeįmanoma mokėti būsto paskolos, yra. Paprastai ji teikiama tikslingai. Jei šios sąlygos jums tinka, galite kreiptis dėl jos atlikdami šiuos kelis veiksmus:

1. Pateikite prašymą artimiausiam Pensijų fondo skyriui. Prašyme turite nurodyti motinystės kapitalo gavėjo duomenis.
2. Per du mėnesius Pensijų fondas perveda į banką motinystės kapitalo lėšas.

Taigi motinystės kapitalo lėšas gaunate ne dalimis, o visas.

Už ir prieš

Natūralu, kad tokios operacijos pirkėjams atrodo gana rizikingos – visko gali nutikti. Jei privalumai perkant butą su apsunkinimu yra akivaizdūs (maža kaina, būsto paskolos palūkanos daug mažesnės), tuomet reikia atkreipti dėmesį į trūkumus.

Nekilnojamojo turto pirkimas pagal hipoteką:

Pirma, grąžinti būsto skolą buto pardavėjui yra gana rizikinga pirkėjui. Jeigu niekaip neįrodyta, kad pirkėjas turi kokių nors teisių į butą, tai pardavėjas gali tiesiog panaudoti savo išankstinį apmokėjimą, nuimti buto apsunkinimą ir juo naudotis savo nuožiūra – užstatas nuimtas, gali padaryti. absoliučiai bet kokie sandoriai su juo. Todėl pirkėjas gali apsisaugoti tik bendradarbiaudamas ne su asmeniu, o su banku ar agentūra.

Antra, buto perregistravimas, jei jis turi hipoteką, ir suvaržymo pašalinimas pirkėjui sukelia papildomų išlaidų.

Trečia, pirkėjas neturėtų mokėti skolininkui pinigų, kol nepatvirtintas jo sandoris. Juk gali pasirodyti, kad pardavėjui pinigų paimti sutrukdo finansų įstaiga dėl atsisakymo priimti sandorį. Galbūt ši rizika yra naudinga pirkėjui – jis gali legaliai pasiimti ir lėšas, ir įsigytą butą, tačiau tokia situacija sukelia neišvengiamus veiksmus.

Parduodant butą su hipoteka, pardavėjo rizika paprastai apima:

• Pirkėjas atsisako sandorio, kai pinigai jau buvo įnešti į banką. Tai reiškia prievolę juos grąžinti, o tai bus problematiška.
• Banko atsisakymas išduoti pirkėjui paskolą butui.

Jei kyla sunkumų atliekant tokį sandorį ir jums reikia parduoti ar įsigyti nuosavą būstą su hipoteka, rekomenduojame pirmiausia pasikonsultuoti su mūsų teisininku. Užduokite jam klausimą specialia forma. Šiuo metu yra nemokama akcija.

Prenumeruokite projekto naujinius ir paspauskite mėgstamų tinklų mygtukus.

Dauguma žmonių neturi pakankamai finansinių garantijų butui įsigyti. Jį perka gavę banko paskolą. Dėl to įsigytas butas yra garantija, kad paskola ir palūkanos bus grąžintos. Visą skolos grąžinimo laikotarpį nuosavybės teisė į įsigytą turtą yra „įšaldoma“ banko. Savininkas visiškai nekontroliuoja buto.

Nekilnojamojo turto suvaržymai ir jų pašalinimas turi būti įregistruoti valstybėje. Sudarant butų sandorius informacija įvedama į valstybinį teisių registrą. Apie bet kurį butą pirkėjas gali gauti informacijos apie jame esančius suvaržymus.

Parduoti įkeistą butą nėra labai pelninga. Pardavėjas turi mažinti kainą dėl to, kad turto patrauklumas yra žymiai mažesnis, palyginti su paprastais butais. Be to, žymiai padidėja moralinės ir laiko sąnaudos. Jūs turite sudaryti daugybę sutarčių su banku, registracijos rūmais ir notaru.

Palankios sąlygos pardavėjui susidaro tik nekilnojamojo turto rinkoje brangstant būstui.

Būdai parduoti butą su hipoteka

Buto paskola galioja 10-20 metų. Šiuo laikotarpiu daugelis nori pagerinti savo gyvenimo sąlygas įsigydami didesnį būstą. Parinktys gali skirtis. Net jei turtas yra įkeistas, turtas yra pirkėjo vardu ir jis gali jį parduoti, nepaisydamas apribojimų. Yra keletas tokių metodų. Visos aukščiau pateiktos schemos reiškia tam tikrą veiksmų tvarką.

Išankstinis skolos grąžinimas prieš perkant ir parduodant

Situacija labai paprasta: būsto paskola yra kliūtis parduoti ir ją reikia uždaryti grąžinant skolą. Tada bus galima parduoti butą be trečiųjų asmenų. Esant tokiai situacijai, pagrindinis klausimas yra rasti reikiamą pinigų sumą.

Būstą kreditu pasiėmusi šeima tokių lėšų neturi. Priešingu atveju ji būtų jį iš karto įsigijusi ir nereikėtų permokėti palūkanų. Giminės ar draugai gali ateiti į pagalbą ir paskolinti lėšų laikotarpiui, kol butas bus paimtas iš hipotekos ir pardavėjas gaus apmokėjimą po sandorio įvykdymo.

Priešingu atveju Pirkėjas gali nusipirkti būstą, jei jam tai labai įdomu. Motyvacija tam gali būti noras gyventi rajone arba priimtina būsto kaina.

Visa veikla, susijusi su buto pardavimu, gali prasidėti gavus banko sutikimą. Viskas priklauso nuo to, kaip sudaroma sutartis su paskolos gavėju. Sąlygos gali skirtis. Vienas iš jų – laikotarpis, po kurio galima pradėti prekiauti. Priešingu atveju paskolos gavėjas turi sumokėti ne mažiau kaip 50% hipotekos. Taigi pardavėjas prieš pardavimą privalo pranešti kredito įstaigai apie savo ketinimus.

Pagrindinė paskolos gavėjo užduotis – surasti pirkėją, pasirengusį sumokėti už apsunkintą turtą. Norėdami pradėti pardavimą, visi gyventojai turi išsiregistruoti iš buto..

Sudarius sutartį su banku, pardavėjas iš pirkėjo gauna 100% avansą šiais būdais:

• grynieji pinigai (labiausiai tikėtinas ir nesaugiausias būdas);
• į pardavėjo sąskaitą banke, kuris išdavė paskolą;
• pirkėjas įneša reikiamą sumą paskolai grąžinti, po to bankas iš karto panaikina draudimą perleisti nekilnojamąjį turtą.

Prieš sudarydami sandorį, turite įsitikinti, kad nėra baudos už paskolos grąžinimą anksčiau laiko. Jei tai reikšminga, visas renginys pardavėjui bus nuostolingas. Be to, skolos grąžinimas pirkėjo pinigais sukuria jam tam tikrą riziką. Tokią operaciją gali atlikti tik pardavėjas, turintis sutartinius santykius su banku.

Skolintojo įtraukimas į sandorį kaip trečioji šalis

Abiejų šalių teisių apsauga užtikrinama parduodant banką kreditorių. Tarpininko buvimas sandoryje įtikina pirkėją sumokėti avansą, po kurio panaikinamas nekilnojamojo turto perleidimo draudimas ir įforminamas pirkimas-pardavimas. Nors pirkėjas perveda lėšas paskolai grąžinti į pardavėjo sąskaitą, skolintojas yra informuojamas apie sandorį, taip užkertant kelią sukčiavimui.

Iš dalies pirkėjo teisės ginamos jam surašant laidavimo sutartį ir oficialiai grąžinant pardavėjui paskolą savo vardu. Taigi jis turi teisę reikalauti grąžinti skolą.

Sandorį galima atlikti dviem būdais, po kurių pirkėjas įgyja nuosavybės teisę į butą be suvaržymo:

1. Užstato pašalinimas iš nekilnojamojo turto prieš perduodant nuosavybę pirkėjui

Pirkėjas, gavęs banko sutikimą sandoriui, pinigus už butą deda į 2 kreditoriaus banko depozitus. Į vieną jis deda skolos sumą už būsto paskolą, o į kitą – likusias lėšas. Tik po to pasirašomos pirkimo-pardavimo sutartys ir pateikiamos paraiškos registracijos rūmams. Bankas, gavęs pirkėjo nuosavybės teises patvirtinančius dokumentus, gali atsiimti paskolos grąžinimo sumą iš depozito dėžutės. Pardavėjui lieka likę pinigai iš 2 kameros, kuriais jis gali disponuoti savo nuožiūra.

1. Preliminari pirkimo-pardavimo sutarties registracija

Iš anksto sudaręs pirkimo-pardavimo sutartį, pirkėjas pardavėjui suteikia paskolos likučio dydžio avansą. Šia suma pardavėjas grąžina paskolą. Tada bankas nuima buto suvaržymą, išduodamas dokumentą, kad hipoteka sumokėta. Tada pirkėjo nuosavybės teisės registruojamos Federalinėje migracijos tarnyboje, kuri vėliau sumoka sumos likutį pardavėjui ir perima buto savininko teises.

Skolininko pakeitimas

Nors ir retai, bankas gali pakeisti paskolos gavėją. Priežastis gali būti mokėjimų problemos, kilusios su pradiniu skolininku. Dažniausias variantas, kai pirkėjas ima paskolą tame pačiame banke. Paaiškinus priežastis, paskolos davėjui pateikiama peticija su naujojo paskolos gavėjo dokumentais. Pakuotė lygiai tokia pati, kokią turėjo pardavėjas paėmęs paskolą. Tai dokumentai, įrodantys asmens tapatybę, turtinę padėtį, veiksnumą ir šeiminę padėtį.

Šiuo atveju vykdomas hipotekos įsipareigojimų pardavimas. Kompensacijos dydis pardavėjui derinamas atskirai. Schema taikoma, jei pirkėjas neturi pakankamai lėšų likusiai paskolai sumokėti.

Bankas ne visada sutinka patvirtinti naują skolininką, nes jis gali neturėti pakankamai pajamų.

Jei sprendimas yra teigiamas, su naujuoju skolininku sudaroma paskolos sutartis ir lėšos skiriamos pardavėjo skolai padengti. Tada hipoteka ir nuosavybės teisė pereina naujam savininkui.

Susikaupusias palūkanas pardavėjas apmoka, nes tai neturi nieko bendra su buto kaina. Tai mokėjimas bankui už paskolos suteikimą.

Esamai būsto vertei viršijus skolos sumą ir grąžinus paskolą, skirtumas tarp jų sumokamas pardavėjui. Kai kuriais atvejais jam tai tampa naudinga, jei pabrango nekilnojamasis turtas.

Situacija gali būti kitokia, kai būsto pirkėjas gauna paskolą iš kito banko. Tokiu atveju pardavėjo kreditorius ne visada sutinka su tokiu sandoriu, nes jis jam nėra pelningas dėl palūkanų trūkumo.

Kraštutinis atvejis – kreditoriaus priverstinis buto pardavimas. Bet tai yra paskutinė išeitis, kurios bankas imasi, kai buto savininkas negali grąžinti būsto paskolos ir susirasti naujo skolininko. Tokiu atveju bankas vienašališkai ieško naujo buto pirkėjo, perimdamas hipotekos kreditoriaus teises. Jei parduotos lėšos nepadengia skolos sumos, skolininkas privalo pridėti trūkstamas lėšas. Šis metodas jam yra pats nenaudingiausias ir neturėtų to daryti.

Išvada

Buto su apsunkinimu pardavimas skiriasi nuo įprasto, kai sandoryje dalyvauja trečiasis asmuo kreditorės banko forma. Rusijos teisės aktai draudžia parduoti tik tuos butus, kurie buvo areštuoti arba yra apgriuvusiame pastate.

Jei vis dar turite klausimų dėl nekilnojamojo turto, apsunkinto hipoteka, pardavimo, mūsų budintis teisininkas yra pasirengęs nemokamai patarti tiesiogiai svetainėje. Tiesiog užduokite savo klausimą žemiau esančioje formoje ir laukite atsakymo.