Reikalavimo teisės perleidimas pagal bendrą statybos sutartį. Reikalavimo teisių į butą perleidimo sutartis Perleidimo įregistravimo terminas ddu

Kaip įregistruoti reikalavimo teisių perleidimo sutartį pagal dalyvavimo bendroje statyboje sutartį (jei statybos leidimas išduotas po 2005-01-04)

Teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo valstybinė registracija yra teisės į nekilnojamąjį turtą atsiradimo, apribojimo (suvaržymo), perleidimo ir pasibaigimo valstybės pripažinimo ir patvirtinimo teisės aktas. Valstybinė registracija yra vienintelis registruotos teisės egzistavimo įrodymas.

Pareiškėjo veiksmų seka

Kokie dokumentai reikalingi

1. Valstybinės registracijos paraiška:

• reikalavimo teisių perleidimo sutartys pagal dalyvavimo bendroje statyboje sutartį - atstovaujamos sutarties šalių;
• hipoteka pagal įstatymą - atstovaujama asmens, kuriam perleidžiamos teisės (įkaito davėjas), arba banko, kitos kredito organizacijos, ar kito juridinio asmens atstovas (hipotekos kreditorius), tais atvejais, kai už statybą apmokama visa arba iš dalies naudojant kreditą arba skolintas lėšas.

Jeigu sutartis patvirtinta notaro, prašymą dėl valstybinės registracijos gali pateikti sutartį patvirtinęs notaras arba jo padėjėjas. Jeigu prašymą pateikia sandorio šalies (šalių) atstovas, įkaito turėtojas, būtina pateikti notaro patvirtintą įgaliojimą. Paraiškos formą galima atsisiųsti iš Rosreestr svetainės ir gauti iš Rosreestr, Kadastro rūmų ir MFC biurų.

2. Pareiškėjo asmens dokumentas.

3. Įregistruota dalyvavimo bendroje statyboje sutartis(originalas, grąžintas pareiškėjui).

4. Reikalavimo teisės perleidimo sutartis su visais pakeitimais ir priedais(jei sutartis sudaryta paprasta rašytine forma - originalas, ne mažiau kaip 2 kopijos; jei sutartis patvirtinta notaro - ne mažiau kaip 2 kopijos, iš kurių vienas yra originalas).

Juridiniams asmenims Be to, Jums reikės steigimo dokumentų (originalo arba notaro ar juridinio asmens vadovo patvirtintos kopijos), taip pat dokumentų, patvirtinančių juridinio asmens atstovo įgaliojimus veikti jo vardu (originalas arba notaro patvirtinta kopija). Juridiniams asmenims gali prireikti juridinio asmens kompetentingos institucijos sprendimo patvirtinti didelį sandorį arba sandorį, kuriuo yra suinteresuota.

Gali prireikti šių dokumentų:

• Jeigu sutartį pasirašo sutarties šalies atstovas – dokumentas, patvirtinantis atstovo įgaliojimus pasirašyti sutartį (originalas ir kopija).
• Jeigu hipoteka atsiranda įstatymo galia – susitarimas, iš kurio atsirado hipoteka užtikrinta prievolė (originalas ir kopija).
• Jeigu hipoteka surašoma, kai hipoteka atsiranda įstatymo galia – hipoteka ir hipotekoje nurodyti dokumentai kaip priedai (originalas ir kopija).
• Jei perleidimas atliekamas prieš sumokėjus visą sutarties kainą kartu su skolos perkėlimu naujam bendros statybos dalyviui – rašytinis vystytojo sutikimas perleisti reikalavimo teisę pagal sutartį (originalas ir kopija).
• Jeigu įkeistos reikalavimo teisės pagal dalyvavimo bendroje statyboje sutartį, rašytinis hipotekos kreditoriaus sutikimas dėl reikalavimo teisės perleidimo (originalas ir kopija).

Asmenims jums gali prireikti:

• Notaro patvirtintas kito sutuoktinio sutikimas sudaryti sutartį arba dokumentas, nurodantis, kad kuriamas turtas netampa bendrąja jungtine sutuoktinių nuosavybe (vedybos sutartis, sutartis dėl bendro sutuoktinių turto padalijimo, teismo sprendimas dėl turto padalijimo). ir sutuoktinių dalių nustatymas – originalas ir kopija; teismo sprendimas – kopijos 2 egzemplioriais).
• Globos ir rūpybos institucijos leidimas perleisti teisėtiems atstovams reikalavimo teisę pagal sutartį, jei bendros statybos dalyvis yra nepilnametis (iki 14 metų) arba nekompetentingas, perleisti nepilnamečiams (nuo 14 metų). senas) arba ribotai veiksnus bendros statybos dalyvis, turintis teisę reikalauti pagal sutartį dalyvauti bendroje statyboje.

Pareiškėjas pasirinktinai gali pateikti valstybės rinkliavos sumokėjimą patvirtinantį dokumentą. Jei iš pareiškėjo nebuvo gautas patvirtinimas apie mokesčio sumokėjimą, Rosreestr to paprašys per tarpžinybinės informacijos sąveikos sistemą*. Jeigu Valstybės ir savivaldybių mokėjimų informacinėje sistemoje informacijos apie mokėjimą nėra, teisių įregistravimo dokumentai nebus svarstomi ir grąžinami pareiškėjui.

* Galimybę gauti patvirtinimą apie valstybės rinkliavos sumokėjimą galite bendradarbiaujant tarpžinybiniais ryšiais „Rosreestr“ svetainėje, iš skambučių centro operatoriaus arba iš biuro specialisto.

Paslaugų teikimo sąlygos ir kaina

Už reikalavimo teisių perleidimo sutarties pagal dalyvavimo bendroje statyboje fiziniams ir juridiniams asmenims perleidimo sutarties įregistravimą imama 200 rublių valstybės rinkliava, padalinta iš sutarties šalių skaičiaus. Pagal įstatymą už hipotekos įregistravimą valstybės rinkliava nėra imama.

Sutarties originalas su registracijos parašu pareiškėjui išduodamas ne vėliau kaip per 18 kalendorinių dienų nuo paraiškos ir dokumentų gavimo valstybinėje teisių registravimo įstaigoje dienos. Priėmus sprendimą atsisakyti valstybinės registracijos, pranešimas apie tokį atsisakymą pareiškėjui turi būti išsiųstas ne vėliau kaip per 5 dienas nuo nustatyto registracijos laikotarpio pabaigos.

Galimos valstybinės teisių registracijos sustabdymo priežastys:

• reikalingų dokumentų ar informacijos, kurios reikalaujama pagal tarpžinybinius prašymus, trūkumas;
• valstybiniam registratoriui kyla abejonių dėl valstybinės teisių registravimo pagrindų egzistavimo, pateiktų dokumentų tikrumo ar juose nurodytos informacijos patikimumo;
• rašytinis sandorio šalies (-ių) ar jų atstovų pareiškimas;
• teismo nutarties ar sprendimo gavimas, įskaitant draudimą atlikti registracijos veiksmus.

Galimos valstybinės registracijos atsisakymo priežastys:

• netinkamas asmuo kreipėsi dėl valstybinės registracijos;
• pateikti dokumentai forma ar turiniu neatitinka galiojančių teisės aktų reikalavimų;
• nepateikti valstybinei registracijai reikalingi dokumentai, jeigu pareiga juos pateikti tenka pareiškėjui;
• yra prieštaravimų tarp deklaruotų ir jau įregistruotų teisių;
• valstybės institucijos ar vietos valdžios institucijos atsakyme į tarpžinybinį prašymą nurodoma, kad nėra dokumento ir informacijos, reikalingos valstybinei teisių registracijai, jei atitinkamo dokumento pareiškėjas nepateikia savo iniciatyva.

Norėdami gauti išsamesnės informacijos, apsilankykite Rosreestr svetainėje arba kreipkitės į biuro specialistą.

Kaip pateikti dokumentus

Reikalavimo teisių perleidimo sutartį pagal dalyvavimo bendroje statyboje sutartį galite registruoti vienu iš šių būdų:

1. Kreipkitės į Rosreestr biurą arba Kadastro rūmus.

Susitarkite iš anksto:

• oficialioje Rosreestr svetainėje skiltyje „Biurai ir priėmimai“;
• per vieną Rosreestr skambučių centro numerį.

2. Pateikite dokumentus daugiafunkciam valstybės ir savivaldybių paslaugų teikimo centrui (MFC). Įsitikinkite, kad MFC teikia šią paslaugą.

3. Siųskite notaro patvirtintus dokumentus paštu su priedo aprašymu ir pranešimu apie pristatymą į Rosreestr biurą arba Kadastro rūmus turto buvimo vietoje.

4. Pateikite paraišką ir reikiamus dokumentus, pasirašytus elektroniniu būdu, Rosreestr svetainės skiltyje „Elektroninės paslaugos“*.

* Patikrinkite galimybę pateikti dokumentus šiai paslaugai elektroniniu būdu Rosreestr svetainėje, su skambučių centro operatoriumi arba biuro specialistu.

Nepriklausomai nuo to, kaip pateikėte dokumentus, galite greitai stebėti savo paraiškos nagrinėjimo būseną naudodami elektroninę paslaugą „Prašymo būsenos tikrinimas“ svetainėje „Rosreestr“.

Rosreestr viešųjų paslaugų kokybės stebėjimo ir gerinimo departamentas

Pastaruoju metu pretenzijų perleidimo atvejų skaičius auga, Rosreestr fiksuoja šį padidėjimą kas mėnesį. Tačiau tam tikra rizika paprastai yra susijusi su tokio tipo sandoriais. Dažnėja atvejai, kai rangovas, gavęs butą kaip atlyginimą iš vystytojo, nevykdo savo įsipareigojimų statybos bendrovei, dėl to nutraukiama pavedimo sutartis, o po to butas grąžinamas teismui. Ekspertai pasakojo, kaip apsisaugoti nuo tokių situacijų.

Planuojantiems įsigyti butą naujame name šiandien atsiveria trys variantai. Pirmiausia tiesiogiai su kūrėju pasirašykite sutartį dėl bendro dalyvavimo statybose. Antra, buto naujame name savininku galite tapti sudarę reikalavimo teisės perleidimo sutartį su asmeniu, kuris šį butą pirko iš vystytojo investavimo tikslu. Trečias variantas – kai su rangovu, kuris objekte atlieka statybos ir montavimo darbus, sudaroma reikalavimo teisės perleidimo sutartis.

Šiandien dažniausiai pasitaiko situacijos, kai pardavėjas yra rangovas.

Reikalavimo teisės perleidimo pagal akcijų dalyvavimo statyboje sutartį ypatumas yra tas, kad dėl tokio sandorio pirmosios akcijų dalyvavimo sutarties galiojimas nenutrūksta, tik pasikeičia pirkėjas (vietoj pradinio investuotojo). , juo tampa naujas žmogus). Pradinio investuotojo teisės ir pareigos pereina pirkėjui, o visos pirmosios sutarties sąlygos (darbų terminai, buto kaina ir garantinis laikotarpis) išlieka tos pačios. Pavedimas galimas valstybiškai įregistravus akcijų dalyvavimo sutartį ir iki šio buto perdavimo-priėmimo akto pasirašymo. Kaip ir akcijų dalyvavimo sutartis, teisių perleidimas yra valstybinės registracijos reikalas.

Perleidimo su vystytoju derinti nereikia (išimtis yra atvejai, kai akcijų dalyvavimo sutartyje yra išlyga, kad reikalavimo perleidimas neįmanomas be vystytojo sutikimo). Bet po teisių perleidimo sutarties įregistravimo pirkėjas privalo pranešti vystytojui, kad jam perėjo teisės į objektą. Norėdami tai padaryti, statybos įmonei išsiunčiamas paprastas raštiškas pranešimas. Šiame dokumente turi būti informacija apie pirmąjį bendros statybos dalyvį ir naują investuotoją. Prie pranešimo patartina pridėti pavedimo sutarties kopiją.

Dviejų tipų užduotys

Pagal įstatymą Nr. 214-FZ „Dėl dalyvavimo bendroje daugiabučių namų statyboje“ perleidimas galimas dviem atvejais: sumokėjus visą sutarties kainą arba kartu pervedant skolą naujam bendros statybos dalyviui.

1. Jei pagal sutartį buvo sumokėtas visas mokėjimas, registracijai reikės viso mokėjimo pažymėjimo.

2. Jei pirmasis statybos dalyvis visiškai nesumokėjo, kartu su pavedimu skolos likutis pervedamas pirkėjui. Skolos perkėlimas kitam asmeniui galimas tik kreditoriaus sutikimu. Tokiu atveju valstybinei registracijai reikės raštiško kūrėjo sutikimo su užduotimi. Jeigu sutikimo nėra pateiktų dokumentų sąraše, tai yra pagrindas stabdyti pavedimo sutarties valstybinę registraciją.

Dokumentų paketas sandoriui

Visi dokumentai, reikalingi teisėms perleisti, yra suskirstyti į tuos, kurie reikalingi sandoriui įregistruoti Rosreestr, ir tuos, kuriuos pirkėjas turi surinkti, kad ateityje apsaugotų savo teises.

Rosreestr reikalingi dokumentai (visi dokumentai pateikiami dviem egzemplioriais: originalas ir kopija):

1) dokumentas, patvirtinantis mokėjimą pagal sutartį, arba dokumentus, patvirtinančius tuo pačiu metu skolos perkėlimą naujam pirkėjui;

2) rašytinis vystytojo sutikimas perleisti reikalavimo teisę pagal sutartį (jei tai numatyta dalyvavimo nuosavame kapitale sutartyje, taip pat jei perleidimas įvyksta kartu perduodant skolą pirkėjui);

3) notaro patvirtintas sutuoktinio sutikimas;

4) jeigu įkeista reikalavimo teisė – rašytinis įkaito turėtojo sutikimas;

5) sutartis, kurios pagrindu atsirado hipoteka užtikrinta prievolė (pavedimo sutarčiai įregistruoti į Rosreestr kreipiasi dvi sutarties šalys);

6) globos ir rūpybos institucijų sutikimas perleisti reikalavimo teises pagal sutartį, jeigu bendros statybos dalyvis yra nepilnametis (neveiksnus).

Pirkėjo reikalaujami dokumentai

Perkant butą iš rangovo, pirkėją turėtų dominti du pagrindiniai dalykai: ar rangovas tikrai turi teisę disponuoti šiuo objektu ir ar buvo sumokėta pagal sutartį.

Paprastai tarp rangovo ir užsakovo sudaroma sutartis, po kurios laipsniškai įskaitoma atliktų darbų kaina kaip apmokėjimas už įsigytus objektus. Kadangi šis darbas baigiamas pagal šias dvi sutartis: akcinio kapitalo susitarimą ir darbo sutartį, atliekamas įskaitymas.

Čia galimi du atvejai. Pirmasis – kai butas perregistruojamas rangovui (sudaroma reikalavimo teisės perleidimo sutartis arba sutartis dėl dalyvavimo bendroje statyboje, registruota Rosreestr).

„Šioje situacijoje viskas gana paprasta“, – aiškina „Sojuz“ advokatų kontoros teisininkė Julija Michailova. - Naudojant Vieningo valstybinio nekilnojamojo turto teisių registro (USRP) išrašą, patikrinama, ar pardavėjas tikrai yra autorių teisių savininkas, ar nėra reikalavimo teisės apribojimų ar suvaržymų.

Verta paklausti vystytojo, ar buvo atsiskaityta, paprastai rangovas rankoje turi turėti registruotą sutartį ir mokėjimo pažymas. Jei yra ankstesnių autorių teisių turėtojų, turi būti dokumentai, patvirtinantys jų mokėjimą ankstesniems autorių teisių turėtojams ir tt iki apmokėjimo kūrėjui. Jei mokėjimas buvo atliktas užskaitant abipusius reikalavimus, turite reikalauti tokių susitarimų kopijos. Tai apsaugos pirkėjus nuo ankstesnių pardavėjų teisinių pretenzijų. Ypatingas dėmesys turėtų būti skiriamas tokio tipo sutarčių privalomoms sąlygoms. Be jų, sutartis bus laikoma nesudaryta. Kadangi reikalavimo teisė kyla iš dalyvavimo bendroje statyboje sutarties, visos minėtos sutarties rekvizitai (numeris ir sudarymo data, taip pat kita informacija, leidžianti nustatyti perleistų reikalavimų apimtį) turi būti nurodyti pavedimo sutartis“.

Antrasis atvejis – kai rangovai neturi teisinės reikalavimo teisės dėl bendros statybos projekto, butas įregistruotas pas vystytoją ar trečiąjį asmenį.

„Tokiu atveju pirkėjas turi atkreipti ypatingą dėmesį į lėšų pervedimo momentą“, - sako Julija Michailova. - Jeigu butas registruotas pas vystytoją, reikia pareikalauti ne tik pažymos, bet ir kito dokumento (kasos kvito ir čekio) apmokėjimui patvirtinti. Jeigu butas įregistruotas fiziniam asmeniui, tai būtent šis asmuo turi išduoti lėšų gavimo kvitą. Ypač noriu atkreipti pirkėjų dėmesį į tai, kad sudarant sandorį būtina išstudijuoti vystytojo dokumentaciją: statybos leidimą, projektinę dokumentaciją ir visus jos turinio pakeitimus. Dokumentai, patvirtinantys, kad užsakovas turi teisę turėti žemę. Esant sudėtingoms situacijoms, reikėtų samdyti advokatą“.

Pagal federalinio įstatymo Nr. 214-FZ 17 straipsnį reikalavimo teisės perleidimo pagal bendros statybos sutartį sutartis privaloma įregistruoti Rosreestr. Pavedimo sutartis laikoma sudaryta tik nuo valstybinės registracijos momento.

Elena Khamardyuk, Statybos priežiūros ir būsto kontrolės tarnybos Bendros statybos priežiūros skyriaus vedėjas:

Piliečiai, pirkdami objektus iš rangovų, turi suprasti, kokie dokumentai reikalingi tokiam sandoriui, kad ateityje kilus bylinėjimuisi savo teises galėtų apginti teisme. Reikalaujama ne tik turėti statytojo pažymą apie rangovo atliktus darbus statytojo objektuose, bet ir visus finansinius dokumentus, patvirtinančius vystytojo ir juridinio asmens, kuriam butas perleistas, atsiskaitymus (tarpusavio reikalavimų įskaitymas, atliktų darbų formos), nes vystytojo pažyma apie rangovo atliktus darbus nėra finansinis dokumentas. O jei susiklosto situacija, kai vystytojas atsisakė patalpų, pasirašė dalinio dalyvavimo sutartį su rangovu, o šis dėl kokių nors priežasčių neįvykdė savo įsipareigojimų, darbai nebuvo baigti, o turtas jau buvo priskirtas fiziniam asmeniui, jis apgins akcininko interesus.

Jekaterina Šelavina, Akcinio dalyvavimo statant Rosreestr biurą Krasnojarsko teritorijoje registravimo skyriaus vedėjo pavaduotojas:

Pastaruoju metu pastebimai padaugėjo atvejų, kai sustabdoma reikalavimo teisės perleidimo sandorio registracija. Ir nors tokios situacijos, kaip taisyklė, išsprendžiamos, šalys surašo reikiamus dokumentus ir atlieka registraciją, pirkėjas visą šį mėnesį, kol užduotis sustabdoma, praleidžia nervingai laukdamas.

Praktikoje pirkėjai dažnai netikrina nei sutarties sąlygų, nei vystytojo sutikimo perleisti turtą, todėl registracija sustabdoma. Pateikiame užklausą vystytojui, o jei vystytojas nedavė sutikimo pavedimui, bet tai numato sutarties sąlygos, sutartį registruoti bus atsisakyta.

Pirkėjas turi atidžiai perskaityti pirmosios sutarties dėl bendro dalyvavimo statybose turinį, sąlygas, kuriomis ji buvo sudaryta su pirminiu investuotoju, ir įsitikinti, kad butui nėra suvaržymų (hipotekos). Jei buvo keletas nuolaidų, įsitikinkite, kad buvo sumokėta už visas.

Bet kokiu atveju reikia atsiminti, kad visos teisės į objektą atsiranda tik nuo įregistravimo momento, kol nėra įrašo registre, nesvarbu, ką pardavėjas teigtų, tai tik jo žodžiai, jis tikrai gali disponuoti tik po to, kai vieningame valstybės registre atsiranda įrašas.

Pastaruoju metu pretenzijų perleidimo atvejų skaičius auga, Rosreestr fiksuoja šį padidėjimą kas mėnesį. Tačiau tam tikra rizika paprastai yra susijusi su tokio tipo sandoriais. Dažnėja atvejai, kai rangovas, gavęs butą kaip atlyginimą iš vystytojo, nevykdo savo įsipareigojimų statybos bendrovei, dėl to nutraukiama pavedimo sutartis, o po to butas grąžinamas teismui. Ekspertai pasakojo, kaip apsisaugoti nuo tokių situacijų.

Planuojantiems įsigyti butą naujame name šiandien atsiveria trys variantai. Pirmiausia tiesiogiai su kūrėju pasirašykite sutartį dėl bendro dalyvavimo statybose. Antra, buto naujame name savininku galite tapti sudarę reikalavimo teisės perleidimo sutartį su asmeniu, kuris šį butą pirko iš vystytojo investavimo tikslu. Trečias variantas – kai su rangovu, kuris objekte atlieka statybos ir montavimo darbus, sudaroma reikalavimo teisės perleidimo sutartis.

Šiandien dažniausiai pasitaiko situacijos, kai pardavėjas yra rangovas.

Reikalavimo teisės perleidimo pagal akcijų dalyvavimo statyboje sutartį ypatumas yra tas, kad dėl tokio sandorio pirmosios akcijų dalyvavimo sutarties galiojimas nenutrūksta, tik pasikeičia pirkėjas (vietoj pradinio investuotojo). , juo tampa naujas žmogus). Pradinio investuotojo teisės ir pareigos pereina pirkėjui, o visos pirmosios sutarties sąlygos (darbų terminai, buto kaina ir garantinis laikotarpis) išlieka tos pačios. Pavedimas galimas valstybiškai įregistravus akcijų dalyvavimo sutartį ir iki šio buto perdavimo-priėmimo akto pasirašymo. Kaip ir akcijų dalyvavimo sutartis, teisių perleidimas yra valstybinės registracijos reikalas.

Perleidimo su vystytoju derinti nereikia (išimtis yra atvejai, kai akcijų dalyvavimo sutartyje yra išlyga, kad reikalavimo perleidimas neįmanomas be vystytojo sutikimo). Bet po teisių perleidimo sutarties įregistravimo pirkėjas privalo pranešti vystytojui, kad jam perėjo teisės į objektą. Norėdami tai padaryti, statybos įmonei išsiunčiamas paprastas raštiškas pranešimas. Šiame dokumente turi būti informacija apie pirmąjį bendros statybos dalyvį ir naują investuotoją. Prie pranešimo patartina pridėti pavedimo sutarties kopiją.

Dviejų tipų užduotys

Pagal įstatymą Nr. 214-FZ „Dėl dalyvavimo bendroje daugiabučių namų statyboje“ perleidimas galimas dviem atvejais: sumokėjus visą sutarties kainą arba kartu pervedant skolą naujam bendros statybos dalyviui.

1. Jei pagal sutartį buvo sumokėtas visas mokėjimas, registracijai reikės viso mokėjimo pažymėjimo.

2. Jei pirmasis statybos dalyvis visiškai nesumokėjo, kartu su pavedimu skolos likutis pervedamas pirkėjui. Skolos perkėlimas kitam asmeniui galimas tik kreditoriaus sutikimu. Tokiu atveju valstybinei registracijai reikės raštiško kūrėjo sutikimo su užduotimi. Jeigu sutikimo nėra pateiktų dokumentų sąraše, tai yra pagrindas stabdyti pavedimo sutarties valstybinę registraciją.

Dokumentų paketas sandoriui

Visi dokumentai, reikalingi teisėms perleisti, yra suskirstyti į tuos, kurie reikalingi sandoriui įregistruoti Rosreestr, ir tuos, kuriuos pirkėjas turi surinkti, kad ateityje apsaugotų savo teises.

Rosreestr reikalingi dokumentai (visi dokumentai pateikiami dviem egzemplioriais: originalas ir kopija):

1) dokumentas, patvirtinantis mokėjimą pagal sutartį, arba dokumentus, patvirtinančius tuo pačiu metu skolos perkėlimą naujam pirkėjui;

2) rašytinis vystytojo sutikimas perleisti reikalavimo teisę pagal sutartį (jei tai numatyta dalyvavimo nuosavame kapitale sutartyje, taip pat jei perleidimas įvyksta kartu perduodant skolą pirkėjui);

3) notaro patvirtintas sutuoktinio sutikimas;

4) jeigu įkeista reikalavimo teisė – rašytinis įkaito turėtojo sutikimas;

5) sutartis, kurios pagrindu atsirado hipoteka užtikrinta prievolė (pavedimo sutarčiai įregistruoti į Rosreestr kreipiasi dvi sutarties šalys);

6) globos ir rūpybos institucijų sutikimas perleisti reikalavimo teises pagal sutartį, jeigu bendros statybos dalyvis yra nepilnametis (neveiksnus).

Pirkėjo reikalaujami dokumentai

Perkant butą iš rangovo, pirkėją turėtų dominti du pagrindiniai dalykai: ar rangovas tikrai turi teisę disponuoti šiuo objektu ir ar buvo sumokėta pagal sutartį.

Paprastai tarp rangovo ir užsakovo sudaroma sutartis, po kurios laipsniškai įskaitoma atliktų darbų kaina kaip apmokėjimas už įsigytus objektus. Kadangi šis darbas baigiamas pagal šias dvi sutartis: akcinio kapitalo susitarimą ir darbo sutartį, atliekamas įskaitymas.

Čia galimi du atvejai. Pirmasis – kai butas perregistruojamas rangovui (sudaroma reikalavimo teisės perleidimo sutartis arba sutartis dėl dalyvavimo bendroje statyboje, registruota Rosreestr).

„Šioje situacijoje viskas gana paprasta“, – aiškina „Sojuz“ advokatų kontoros teisininkė Julija Michailova. - Naudojant Vieningo valstybinio nekilnojamojo turto teisių registro (USRP) išrašą, patikrinama, ar pardavėjas tikrai yra autorių teisių savininkas, ar nėra reikalavimo teisės apribojimų ar suvaržymų.

Verta paklausti vystytojo, ar buvo atsiskaityta, paprastai rangovas rankoje turi turėti registruotą sutartį ir mokėjimo pažymas. Jei yra ankstesnių autorių teisių turėtojų, turi būti dokumentai, patvirtinantys jų mokėjimą ankstesniems autorių teisių turėtojams ir tt iki apmokėjimo kūrėjui. Jei mokėjimas buvo atliktas užskaitant abipusius reikalavimus, turite reikalauti tokių susitarimų kopijos. Tai apsaugos pirkėjus nuo ankstesnių pardavėjų teisinių pretenzijų. Ypatingas dėmesys turėtų būti skiriamas tokio tipo sutarčių privalomoms sąlygoms. Be jų, sutartis bus laikoma nesudaryta. Kadangi reikalavimo teisė kyla iš dalyvavimo bendroje statyboje sutarties, visos minėtos sutarties rekvizitai (numeris ir sudarymo data, taip pat kita informacija, leidžianti nustatyti perleistų reikalavimų apimtį) turi būti nurodyti pavedimo sutartis“.

Antrasis atvejis – kai rangovai neturi teisinės reikalavimo teisės dėl bendros statybos projekto, butas įregistruotas pas vystytoją ar trečiąjį asmenį.

„Tokiu atveju pirkėjas turi atkreipti ypatingą dėmesį į lėšų pervedimo momentą“, - sako Julija Michailova. - Jeigu butas registruotas pas vystytoją, reikia pareikalauti ne tik pažymos, bet ir kito dokumento (kasos kvito ir čekio) apmokėjimui patvirtinti. Jeigu butas įregistruotas fiziniam asmeniui, tai būtent šis asmuo turi išduoti lėšų gavimo kvitą. Ypač noriu atkreipti pirkėjų dėmesį į tai, kad sudarant sandorį būtina išstudijuoti vystytojo dokumentaciją: statybos leidimą, projektinę dokumentaciją ir visus jos turinio pakeitimus. Dokumentai, patvirtinantys, kad užsakovas turi teisę turėti žemę. Esant sudėtingoms situacijoms, reikėtų samdyti advokatą“.

Pagal federalinio įstatymo Nr. 214-FZ 17 straipsnį reikalavimo teisės perleidimo pagal bendros statybos sutartį sutartis privaloma įregistruoti Rosreestr. Pavedimo sutartis laikoma sudaryta tik nuo valstybinės registracijos momento.

Elena Khamardyuk, Statybos priežiūros ir būsto kontrolės tarnybos Bendros statybos priežiūros skyriaus vedėjas:

Piliečiai, pirkdami objektus iš rangovų, turi suprasti, kokie dokumentai reikalingi tokiam sandoriui, kad ateityje kilus bylinėjimuisi savo teises galėtų apginti teisme. Reikalaujama ne tik turėti statytojo pažymą apie rangovo atliktus darbus statytojo objektuose, bet ir visus finansinius dokumentus, patvirtinančius vystytojo ir juridinio asmens, kuriam butas perleistas, atsiskaitymus (tarpusavio reikalavimų įskaitymas, atliktų darbų formos), nes vystytojo pažyma apie rangovo atliktus darbus nėra finansinis dokumentas. O jei susiklosto situacija, kai vystytojas atsisakė patalpų, pasirašė dalinio dalyvavimo sutartį su rangovu, o šis dėl kokių nors priežasčių neįvykdė savo įsipareigojimų, darbai nebuvo baigti, o turtas jau buvo priskirtas fiziniam asmeniui, jis apgins akcininko interesus.

Jekaterina Šelavina, Akcinio dalyvavimo statant Rosreestr biurą Krasnojarsko teritorijoje registravimo skyriaus vedėjo pavaduotojas:

Pastaruoju metu pastebimai padaugėjo atvejų, kai sustabdoma reikalavimo teisės perleidimo sandorio registracija. Ir nors tokios situacijos, kaip taisyklė, išsprendžiamos, šalys surašo reikiamus dokumentus ir atlieka registraciją, pirkėjas visą šį mėnesį, kol užduotis sustabdoma, praleidžia nervingai laukdamas.

Praktikoje pirkėjai dažnai netikrina nei sutarties sąlygų, nei vystytojo sutikimo perleisti turtą, todėl registracija sustabdoma. Pateikiame užklausą vystytojui, o jei vystytojas nedavė sutikimo pavedimui, bet tai numato sutarties sąlygos, sutartį registruoti bus atsisakyta.

Pirkėjas turi atidžiai perskaityti pirmosios sutarties dėl bendro dalyvavimo statybose turinį, sąlygas, kuriomis ji buvo sudaryta su pirminiu investuotoju, ir įsitikinti, kad butui nėra suvaržymų (hipotekos). Jei buvo keletas nuolaidų, įsitikinkite, kad buvo sumokėta už visas.

Bet kokiu atveju reikia atsiminti, kad visos teisės į objektą atsiranda tik nuo įregistravimo momento, kol nėra įrašo registre, nesvarbu, ką pardavėjas teigtų, tai tik jo žodžiai, jis tikrai gali disponuoti tik po to, kai vieningame valstybės registre atsiranda įrašas.

Išsiaiškinkime, į ką reikia atkreipti dėmesį rengiant dokumentą ir kaip išvengti rizikos, susijusios su nekilnojamojo turto pirkimu pagal šią schemą.

Trumpai ir tiksliai

Reikalavimo teisių perleidimo ar kitaip – ​​perleidimo sutartį paprastai reglamentuoja Rusijos Federacijos civilinio kodekso (Rusijos Federacijos civilinis kodeksas) 24 skyriaus 382–390 straipsniai. Kalbant apie bendrojo kapitalo būsto statybą, tokio tipo sandoriai aprašyti Federalinio įstatymo-214 „Dėl dalyvavimo bendrojo kapitalo statyboje...“ 11 straipsnyje.

Nė viename iš šių įstatymų nėra konkrečių reikalavimų šalių sudarytai sutarties formai sąrašo. Iš Rusijos Federacijos civilinio kodekso aišku viena: dokumentą pardavėjas (perdavėjas) ir pirkėjas (perėmėjas) turi sudaryti raštu. Nenuostabu, kad partijų „kūrybiškumo“ variacijos yra labai įvairios.

Ne mažiau atidžiai turėtumėte perskaityti dalyvavimo akcijoje sutartį. Pirma, jūs galite priskirti teises į būsimą būstą tik per laikotarpį, nurodytą Federaliniame įstatyme-214. Tai galima padaryti nuo DDU valstybinės registracijos, kuri buvo pasirašyta su pirmuoju akcininku, momento ir iki buto raktų gavimo pagal perdavimo-priėmimo aktą. Tai yra, DDU turi turėti antspaudą, nurodantį jo registraciją Rosreestr institucijoje.

Antra, DDU tekste yra punktas, apibrėžiantis reikalavimo teisių pagal jį perleidimo tvarką. Grynai teoriškai paskyrimas gali būti visiškai uždraustas. Tiesa, maklininkai pripažįsta, kad su tokia situacija nėra susidūrę.

Pirkėjas privalo pasilikti pavedimo sutarties originalus DDU, taip pat dokumentus, patvirtinančius pardavėjo piniginius atsiskaitymus su kūrėju.

Paprastai kūrėjas leidžia sudaryti sutartį dėl teisių perleidimo tam tikromis sąlygomis - imdamas 1–5% komisinį mokestį nuo įsigyto objekto kainos. Paprastai šias išlaidas padengia pirkėjas arba, susitarus, šalys jas pasidalija tarpusavyje. Pati užduotis atliekama dalyvaujant užsakovui, tai yra sudaroma trišalė sutartis, kurią taip pat pasirašo statybos įmonės atstovas. Natūralu, kad komisinio mokesčio sumokėjimo faktas turi būti patvirtintas dokumentu, kuris liks pirkėjui po sandorio užbaigimo.

Retai, bet pasitaiko, kad kūrėjas nereikalauja atlygio. Tada jam tiesiog reikėtų pranešti apie akcininko pasikeitimą. Pavedimo sutartyje turi būti punktas, nurodantis, kas tiksliai (perdavėjas ar perėmėjas) ir per kokį laikotarpį praneš statybų bendrovei apie „žaidėjų pakeitimą“. Priešingu atveju pirkėjas gali turėti problemų pačioje pabaigoje – kai iš vystytojo gaus gatavą būstą.

Pinigų klausimas

Pagal Federalinio įstatymo 214 11 straipsnio 1 dalį reikalavimo teises pagal sutartį perleisti leidžiama tik bendros statybos dalyviui sumokėjus visą statomo būsto kainą arba perleidus skolą naujam akcininkui. Idealus variantas yra tai, kad perdavėjas sugebėjo sumokėti visą sumą. Tada belieka, kaip jau minėta, pareikalauti iš jo ir kūrėjo dokumentų, patvirtinančių šį faktą.

Tekstas: Elena Denisenko Nuotrauka: Aleksejus Aleksandronokas