Ипотекийн зээлтэй байр зарах боломжтой. Ипотекийн зээлээр байр зарна. Борлуулагчдын гол асуултууд. Ипотекийн үл хөдлөх хөрөнгийг худалдах онцлог

Та ипотекийн зээлээр орон сууц худалдаж авбал хэдэн жил өнгөрөх болно - тэгээд гэр бүлд нэмэгдэл бий болно. Эсвэл өөр цалинтай өөр ажил. Эсвэл маш ашигтай худалдан авалтын сонголт гарч ирэв. Мөн та 20 жилийн хугацаатай зээлтэй... Ипотекийн зээлээр орон сууцаа яаж худалдах вэ, бүх зүйл хуулийн дагуу болохоос биш дутуу биш байх вэ? Энэ нь бүр боломжтой юу? Тиймээ. Түүнээс гадна ийм борлуулалт хийх хэд хэдэн сонголт байдаг. Тэдний тухай ярилцъя.

Ипотекийн зээлийн мөн чанар нь таны худалдан авч буй орон сууцны барьцаанд банк олгож байгаа явдал юм. Үүнийг шинээр олж авсан эд хөрөнгөө дарамтлах гэж нэрлэдэг. Орон сууц худалдаж авсны дараа ипотекийн зээлийг зээлийн байгууллагад хадгалахаар илгээж, зээлээ төлөх хүртэл тэнд үлдэнэ.

Ипотекийн зээлд оролцогчдын бүх эрхийг "Ипотекийн (үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны) тухай" холбооны хуульд заасан (1998 оны 7-р сарын 16-ны өдрийн № 102-FZ). Энэхүү баримт бичгийн 29-р зүйлд үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан авагчид зориулалтын дагуу ашиглахыг зөвшөөрдөг. Энэ нь орон сууцанд амьдрах, хүссэн бүхнээ бүртгүүлэх, орон сууц түрээслэх гэх мэт.

Харин эд хөрөнгийг захиран зарцуулах тухайд (худалдах эрх) зарим нарийн ширийн зүйлс байдаг. 37 дугаар зүйлд орон сууцыг худалдах замаар, гэхдээ зөвхөн барьцаалагчийн зөвшөөрлөөр өмчлөх боломжтой гэж заасан. Энэ нь борлуулалтын аль ч аргыг ашиглахын тулд эхний алхам нь банктай холбоо тогтоох явдал юм. Үгүй бол гүйлгээг маргаж болох бөгөөд эд хөрөнгө нь банкны өмч болно - ОХУ-ын Иргэний хуулийн 301-р зүйлд энэ тухай өгүүлдэг.

Бодит түүхүүд:

“Би нэг жижиг банкинд асар их хүүтэй орон сууцны зээл авсан - миний бодлоор энэ нь 14.8% байсан. 150 мянга үлдчихээд нэг өрөө байранд амьдрах хүч чадалгүй болсон тул зарахаар шийдсэн. Би хөлөө чирэхгүйн тулд банк болон худалдан авагчид юу ч хэлээгүй. Барьцаа бариад, ипотекийн зээлээ төлж, ачааллыг арилгаж, худалдах, худалдан авах гэж бүртгүүлсэн. Хамгийн хэцүү зүйл бол худалдан авагчийг хэлэлцээрийг долоо хоног хүлээхийг ятгах явдал байв."

Ипотекийн зээлээр орон сууцыг хэн, яагаад зардаг вэ?

Хүмүүс ипотекийн зээлээ төлөөгүй байгаа орон сууцаа зарах гэж оролддог олон шалтгаанаас бид голыг нь тэмдэглэж байна.

• Ипотекийн зээлд үйлчлэх боломжгүй. Гэрийн эзэн ажилгүй болсон эсвэл өөр орлогын эх үүсвэргүй болсон тул сар бүр их хэмжээний төлбөр хийх боломжгүй болсон.
• Амьдралын нөхцлийг сайжруулах хүсэл (болон чадвар). Энэ жил ОХУ-д орон сууц худалдан авах зээлийн өсөлт аль хэдийн 30% -иас давж, зээлийн хүү буурч байна. Шинэ боломжууд гарч ирж байна. Орон сууц зарах нь шинэ, илүү том орон сууц худалдаж авахад дутагдаж буй хөрөнгөө өгдөг.
• Гэр бүлийн эсвэл гэр бүлийн нөхцөл байдал. Гэр бүл салалт, хурим, муу хөршүүд, орон сууцны мэдэгдэхүйц дутагдал илэрсэн (хананд хагарах албагүй - нийтийн тээврийн маршрутыг өөрчлөх эсвэл хажууд нь дуу чимээ ихтэй худалдааны төв барих).

Ипотекийн зээлээр хэн орон сууц худалдаж авдаг вэ?

99 хувьд нь худалдаанд гаргасан барьцаалагдсан орон сууц нэлээд хямд үнээр зарагддаг. Туршлагатай реалторын хувьд ийм саналууд нь өгөөжтэй байдаг тул ихэнхдээ зар сурталчилгаанд хамгийн түрүүнд хариу өгдөг. Нэмж дурдахад үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжилтнүүд эрсдэлтэй хүмүүс бөгөөд сайн ашиг олохын тулд тэдний зарим нь урьдчилж төлөхөд бэлэн байдаг. Мөн зах зээлийн үнээс 20-30 хувиар үнээ шилжүүлэхийг зөвшөөрвөл яаралтай эргүүлэн авах үйлчилгээг ашиглах боломжтой.

Түүнчлэн, хэрэв та эргэлзэж, айдастай худалдан авагчдыг итгүүлэх шаардлагатай бол реалторууд (мэдээжийн хэрэг, туршлагатай, чадварлаг) ашигтай байж болно. Ипотекийн зээлээр орон сууц худалдан авагчдын хоёрдугаар ангилалд багтах их хэмжээний мөнгөгүй мөртлөө илүү том, илүү сайн орон сууц худалдаж авах хүсэлтэй сүүлийнх нь юм. Тэд зах зээлийн үнээс 10 хувь хөнгөлөх цогц хэлцлийг зөвшөөрч байгаа ч туршлагатай мэргэжилтний гараар удирдуулахыг илүүд үздэг.

Худалдан авагчдын өөр нэг хэсэг нь тодорхой байшинд байрлах орон сууцыг мэддэг хүмүүс юм. Хэрэв таны барьцаалсан орон сууц хотын тал хувь нь амьдрахыг хүсч буй орон сууцны хороололд байрладаг бол санаа зовох зүйлгүй: дарамттай саналыг хүлээж авах хүсэлтэй хүмүүс байх болно.

Ипотекийн зээлээр орон сууц худалдах арга замууд

Дээр дурдсанчлан байнгын худалдан авах, худалдах гэрээ байгуулснаар даацтай орон сууц худалдах боломжгүй. Ямар нэгэн байдлаар зарах ямар ч арга нь банк руу аялахаас эхэлнэ.

Ипотекийн үл хөдлөх хөрөнгийг худалдах 4 сонголт байдаг.

1. Ипотекийн зээлийг эрт төлөх
2. Гүйлгээний явцад ипотекийн зээлийн эргэн төлөлтөөр худалдах
3. Ипотекийн зээлийн хамт байр зарна
4. Ипотекийн орон сууцыг банкаар худалдах

Ипотекийн зээлийг эрт төлөх

Энэ арга нь ойлголцлын үүднээс хамгийн энгийн, худалдан авагч олох талаасаа хамгийн хэцүү, учир нь танд бэлэн мөнгөтэй худалдан авагч хэрэгтэй. Гүйлгээний схем нь дараах байдалтай байна: та худалдан авагчаас барьцаа авч, зээлийн үлдэгдлийг төлж, ачааллыг арилгаж, орон сууцыг банкны нэхэмжлэлээс ангид зарна.

Бүртгэлийн үе шатууд:

• Бид барьцаанд тавьсан үл хөдлөх хөрөнгийг худалдах банкны зөвшөөрлийг авдаг. Гэсэн хэдий ч зарим тохиолдолд ипотекийн зээлийг эрт төлөх болсон шалтгааныг зааж өгөх шаардлагатай болно.
• Бид худалдан авагчтай урьдчилан худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулж, энэ нь хоёр талын эрх ашгийг хамгаалах болно гэдгийг нотариатаар баталгаажуулдаг. Худалдан авагч нь орон сууцны өмчлөгчийн зээлийг төлж, өрийн үлдэгдлийг урьдчилгаа эсвэл барьцаа хэлбэрээр төлнө гэдгийг гэрээнд тусгах нь чухал (худалдагч нь барьцаалах хүсэлт гаргасан нь дээр. Худалдан авагчийн буруугаас болж хэлцэл бүтэлгүйтсэн, барьцаа нь орон сууцны худалдагчид үлдэнэ); Энэ нь чухал зүйл юм: хэрэв худалдагч байрнаас салах тухай бодлоо гэнэт өөрчилсөн тохиолдолд (наад зах нь онолын хувьд) барьцаагаа буцааж өгөх боломжийг олгодог. эсвэл түүнд ямар нэгэн зүйл тохиолдсон.
• Орон сууцанд бүртгүүлсэн хүн бүр, түүний дотор өмчлөгчийг бүртгэдэг. Насанд хүрээгүй хүүхдүүд ч энэ жагсаалтад багтдаг. Асран хамгаалагчийн байгууллагатай асуудлыг шийдвэрлэх нь ердийн гүйлгээний нэгэн адил явагддаг.
• Бид худалдан авагчаас ипотекийн зээлийн үлдэгдэлтэй тэнцэх хэмжээний барьцаа авдаг (та илүү ихийг авч болно, гэхдээ худалдан авагч өгөөмөр байх магадлал багатай).
• Бид хүлээн авсан мөнгөө банкинд байршуулж, орон сууцны зээлийг хааж, ачааллыг арилгана.
• Гэрээнд гарын үсэг зурж, өмчлөлийн шилжүүлгийг бүртгэлийн танхимд бүртгэдэг.
• Үлдсэн мөнгийг бид худалдан авагчаас авдаг.

давуу тал

Гүйлгээний бүх үе шатууд нь энгийн бөгөөд бүх талуудад ойлгомжтой байдаг. Нэмж дурдахад энэ нь зарах хамгийн хурдан арга бөгөөд цаг хугацаа нь зөвхөн банк, төрийн байгууллагуудад шаардлагатай журмын хугацаанд хязгаарлагддаг. Та банкны шийдвэрээс хамаарахгүй.

Сул талууд

Энэ нь худалдан авагчийн хувьд ипотекийн байрыг худалдах хамгийн эрсдэлтэй хэлбэр юм. Хадгаламжийг шилжүүлж, ачааллыг арилгасны дараа ямар ч үед худалдагч гүйлгээнээс татгалзаж, харилцахаа больж, эмнэлэгт очиж, нас барах боломжтой бөгөөд түүнийг болон түүний өв залгамжлагчдыг мөнгөө буцааж өгөхийг албадах нь маш хэцүү байх болно. Гэрээг нотариатаар гэрчлэх нь худалдан авагчийн талд байх боловч шүүхээр дамжуулан асуудлыг шийдвэрлэх нь хугацааг ихээхэн удаашруулж болзошгүй юм.

Хэрэглээний хамрах хүрээ

Худалдан авагчаар дамжуулан ипотекийн зээлийг эрт төлөх нь харьцангуй ховор сонголт бөгөөд баригдаж буй шинэ орон сууцыг зарахдаа илүү их ашиглагддаг эрсдэлтэй байдаг.

Бодит түүхүүд:

“Бид орон сууцаа эрт төлөх замаар зарсан. Тэд үнийг 20% -иар бууруулсан, сайн талбай, маш сайн засвар үйлчилгээ - товчхондоо тэд гэр бүлээ олсон. Бид Delta Credit-тэй байгуулсан моргейжийн гэрээний дагуу төлөх ёстой 450,000 рубль үлдсэн. Худалдан авагчид бэлнээр төлөхөөс татгалзаж, өөрсдөө манай данс руу шилжүүлсэн. Банкны ачааллыг арилгах бичиг баримт бүрдүүлэхийг хүлээхэд цаг гаруй хугацаа зарцуулсан. Худалдан авагчид навчис шиг чичирч байв. Тэд биднийг тамхи татахыг ч зөвшөөрөөгүй бөгөөд тэр даруйдаа "Чи эргэж ирэхгүй бол яах вэ!" Бид хурцадмал байдлаас ангижрахын тулд дэлхийн бүх зүйлийн талаар ярилцаж суусан."

Гүйлгээний явцад ипотекийн зээлийн эргэн төлөлтөөр худалдах

Банк нь хадгаламжийн шууд хүлээн авагчийн хувиар гүйлгээнд оролцох сонголт. Гүйлгээг өөрөө худалдагч хийдэг (танил риэлторын оролцоо эсвэл найз нөхдийнхөө зөвлөмжийн дагуу). Онцлог шинж чанар нь хэрэглээ, эс тэгвээс хоёр юм.

Бүртгэлийн үе шатууд:

• Бид барьцаанд тавьсан үл хөдлөх хөрөнгийг худалдах банкны зөвшөөрлийг авдаг.
• Банктай хамтран бид үлдсэн өрийн хэмжээг тодорхойлдог.
• Худалдан авагч мөнгөө хоёр нүдэнд хийнэ: нэг нь банкинд (төлөгдөөгүй ипотекийн зээлийн хэмжээгээр), хоёр дахь нь (үлдэгдэл) худалдагчид.
• Худалдан авах, худалдах гэрээнд гарын үсэг зурж, гүйлгээг Rosreestr-д бүртгүүлсэн.
• Өмчлөлийн шилжилтийг бүртгэсний дараа ипотекийн үүрэг нь худалдан авагчид шилжиж, худалдагч нь орон сууцны зээлийн үлдэгдлийг төлөхийн тулд эхний нүднээс мөнгө хүлээн авдаг.
• Дараа нь банк худалдан авагчид орон сууцанд эргэн төлөгдөх ипотекийн зээл олгож, түүнд үл хөдлөх хөрөнгийн улсын нэгдсэн бүртгэлээс дарамт байхгүй тухай хуулбарыг авдаг. Ихэнхдээ энэ бүхэн MFC-д тохиолддог.
• Дээрх нөхцлийг хангасны дараа худалдагч үлдсэн мөнгөөр ​​хоёр дахь нүд рүү нэвтрэх эрхтэй болно.

давуу тал

Хамгийн найдвартай гүйлгээ. Худалдагч нь банкинд мөнгө төлсөн тул худалдан авагч хаашаа ч явахгүй гэдэгт итгэлтэй байна. Худалдан авагч нь давагдашгүй хүчин зүйл тохиолдсон тохиолдолд худалдагчийн банкинд төлсөн мөнгөө буцааж өгөх боломжтой гэдгээ мэддэг. Банк нь ипотекийн зээлийн төлбөрийг бүрэн авах баталгаатай бөгөөд энэхүү схемийн дагуу гүйлгээний баталгааны үүрэг гүйцэтгэдэг.

Сул талууд

Банк үнэндээ гүйлгээг хянадаг. Бүх эцсийн хугацаа, тодорхой огноог зээлийн байгууллагын хүсэлтээр тогтоодог. Энэ нь үргэлж тохиромжтой байдаггүй.

Хэрэглээний хамрах хүрээ

Үндсэн болон хоёрдогч үл хөдлөх хөрөнгийн аль алинд нь ашиглагддаг ипотекийн орон сууцны борлуулалтын хамгийн түгээмэл төрөл.

Бодит түүхүүд:

“Нэг өрөө байраа зараад гайгүй хоёр өрөө байр олсон ч ачаалал ихтэй. Эхэндээ аймшигтай байсан ч зах зээлээс 200 мянгаар доогуур үнээр дахин 70-ыг унагаж чадсаныхаа дараа эрсдэлд орохоор шийдсэн. Худалдагч нь Уралсиб банкнаас зээл авсан. Тэр 300 мянга шиг мөнгө төлөх ёстой байсан. Тэр зээлээ авч, орон сууцны зээлээ төлж, бид үүнийг ердийн худалдан авалт, борлуулалтын хэлбэрээр хийнэ гэж амласан боловч бүтсэнгүй. Үүний үр дүнд бид нэг Уралсибын хоёр үүрийг түрээслэв. Нэгд нь би банкинд мөнгө (тэр 300 сондгой мянга), нөгөөд нь худалдагчийн мөнгө тавьсан. Эс бүрийн нөхцөл өөр өөр байсан. Банкны хайрцгийг би өмчлөлийн гэрчилгээ авсны дараа онгойлгож болно. Худалдагч зээлээ төлж, ачааллыг арилгасан. Би цэвэрхэн гэрчилгээ авсны дараа үлдсэн мөнгөтэй хайрцаг нээгдсэн. Эцэст нь бүгд аз жаргалтай, бүгд тайван байна - өнөөдрийн хамгийн боломжийн схем гэж би бодож байна"

Ипотекийн зээлийн хамт байр зарна

"Дахин зээлэх" нь худалдан авагчид худалдан авалт хийхэд хангалттай мөнгө байхгүй тохиолдолд ашиглагддаг маш түгээмэл схем юм. Ийм худалдан авагчид орон сууцны хамт өмнөх өмчлөгчийн моргейжийн үүргийг шилжүүлдэг - заримдаа ижил нөхцөлөөр, заримдаа өөр өөр нөхцөлөөр (банк шинэ зээлдэгчийг өөрийн стандартын дагуу үнэлдэг). Худалдах талын хувьд энэ нь зөвшөөрөгдсөн нөхцөлөөр, хэт хөнгөлөлтгүйгээр үл хөдлөх хөрөнгөө салгах арга юм. Худалдан авагчийн хувьд энэ нь ердийн ипотекийн зээлээс илүү сайн нөхцөлөөр байр худалдаж авах боломж юм.

Худалдан авагч нь ердийн журмаар ипотекийн зээл авах хүсэлт гаргадаг. Хүссэн дүнгээ баталсны дараа ипотекийн орон сууцыг объектоор сонгодог. Хэрэв худалдагчийн ипотекийн зээлийг тухайн банкнаас авсан бол барьцааны хөрөнгийг дахин бүртгүүлэх боломжтой эсэх талаар үндсэн шийдвэр гарна. Хэрэв орон сууцыг өөр банкнаас ипотекийн зээлээр авсан бол дахин санхүүжүүлэх боломжийг авч үзнэ ("шинэ" банк нь худалдан авагчийн үүрэг гүйцэтгэдэг).

Зээлийн байгууллага өөрөө Росреестр дэх орон сууцны ипотекийн эрхийг дахин бүртгүүлнэ.

Бүртгэлийн үе шатууд

• Ипотекийн байраа зарж, зээлээ эрт төлөх хүсэлтэй байгаагаа банкинд мэдэгдэнэ.
• Манай орон сууцыг ипотекийн зээлээр авах хүсэлтэй худалдан авагчдыг бид олж (эсвэл банк зөвлөж байна). Тэдний урьдчилгаа төлбөр нь зээлийн үлдэгдэл төлбөрөөс багагүй байх ёстой.
• Бид худалдан авагчтай хадгаламжийн гэрээ байгуулж, нотариатаар баталгаажуулдаг. Энэ баримт бичигт орон сууц худалдаж авсан ипотекийн зээлийг аль банкнаас авсан болохыг зааж өгөх шаардлагатай.
• Худалдан авагч нь худалдагчийн ипотекийн зээлийг төлөхийн тулд урьдчилгаа төлбөр төлдөг. Хамгийн сайн сонголт бол мөнгийг банкны ажилтан руу шууд шилжүүлэх явдал юм.
• Орон сууцны ачааллыг арилгах. Процедур нь банкнаас хамаарна. Хаа нэгтээ (жишээлбэл, Сбербанканд) зээлийн байгууллагын төлөөлөгч ипотекийн зээлийг MFC эсвэл бүртгэлийн танхимд шууд авчирдаг бол хаа нэгтээ худалдагч өөрөө баримт бичгийг авах ёстой. Ачаалал арилгах ажлыг 3 хоногийн дотор хийдэг, энэ бол үнэ төлбөргүй үйлчилгээ бөгөөд та зөвхөн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг орлуулж байгаа Үл хөдлөх хөрөнгийн улсын нэгдсэн бүртгэлээс авсан хуулбарыг төлөх шаардлагатай болно.
• Бид баримт бичгийн багцыг (доорх жагсаалтыг уншина уу) худалдан авагч ипотекийн зээл авах гэж байгаа банкинд илгээдэг.
• Худалдах орон сууцанд үнэлгээ өгөх ажлыг хийж байна.
• Хэрэв бүх зүйл эмх цэгцтэй байгаа бөгөөд банк худалдан авагчийн гүйлгээг зөвшөөрсөн бол бид худалдан авах, худалдах гэрээнд гарын үсэг зурж, өмчлөлийн шилжүүлгийг бүртгэж, худалдан авагчаас (эсвэл түүний банкнаас) үлдсэн дүнг хүлээн авна.

давуу тал

Банк нь гүйлгээнд идэвхтэй оролцдог тул талуудын эрсдэлийг багасгадаг. Худалдан авагч нь орон сууцыг харьцангуй хямд үнээр зээлээр авах боломжийг олж авдаг.

Сул талууд

Энэ гүйлгээнд мөнгө олох нь тийм ч хялбар биш юм: худалдагч худалдан авагчаа олохын тулд сүүлийнх нь худалдагчийн зээлийн өртэй тэнцэх хэмжээний хадгаламжтай байх тул банк (эсвэл хоёр банк) албан ёсны болгохыг зөвшөөрөв. гүйлгээ... Ихэнхдээ ийм үйл ажиллагааг банкаар итгэмжлэгдсэн үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагууд хийдэг. Тэдний үйлчилгээ заримдаа маш их мөнгө шаарддаг.

Хэрэглээний хамрах хүрээ

Ипотекийн орон сууц худалдан авахдаа худалдан авагч ипотекийн зээлэнд тулгуурласан бараг бүх гүйлгээ энэ схемийн дагуу явагддаг.

Бодит түүхүүд:

“Би нөхрөөсөө салсан тул барьцаанд байсан байраа зарах нь гарцаагүй болсон. Би өөрөө зарахаар шийдсэн. Би банкинд өргөдөл гаргасан. Тэнд тэд надад үүнийг албан ёсны зүйл гэж хэлсэн бөгөөд тэд хэнээс ч татгалздаггүй. Худалдан авагчийн мөнгөөр ​​гүйлгээ дуусахаас өмнө орон сууцны зээлээ төлж, эсвэл тухайн банкнаас орон сууцны зээл авах хүсэлтэй худалдан авагчид ипотекийн зээлээ шилжүүлж зарах боломжтой гэж банкны мэргэжилтэн хэлсэн. Би зар сурталчилгаа явуулж, үнийг доод түвшинд тавьсан - манай нутагт Авито дээр надаас хямд ганцхан байр байсан. Хоёр худалдан авагч тэр даруй гарч ирэв. Эхнийх нь - бодит мөнгөөр, хоёр дахь нь - манай банкинд батлагдсан орон сууцны зээлтэй. Бэлэн мөнгөтэй хүмүүс хурдан гарав - тэд миний зээлийг төлөхөөс айж байв. Мөн ипотекийн зээлтэй худалдан авагчид эцсээ хүртэл явсан. Мөнгийг хоёр нүдэнд (нэг нь банкинд, хоёр дахь нь надад болон хуучин нөхөрт) хийсэн. Бид худалдан авагчид болон банкны төлөөлөгчийн хамт бүртгэлийн танхимд очсон. Бид 5 хоногийн дараа Үл хөдлөх хөрөнгийн улсын нэгдсэн бүртгэлээс хуулбар авч, тэдэнтэй хамт банкинд ирж, битүү орон сууцны зээлийн гэрчилгээ авч, үүрээ нээв. Бүх зүйлийг хийхэд яг нэг сар зарцуулсан” гэж хэлжээ.

Ипотекийн орон сууцыг банкаар худалдах

Хэрэв та ипотекийн байрыг зарах дөрөв дэх аргатай тулгарвал бүх зүйл муу байна. Зээлд ноцтой саатал гарсан, эсвэл зээлдэгч ипотекийн зээлийг төлөх боломжгүй талаар банкинд мэдэгдсэн тохиолдолд хамаарна. Үүний урьдчилсан нөхцөл бол зээлийн байгууллага (эсвэл өрийг худалдсан компани), зээлдэгчийн зөвшөөрөл авах явдал юм. Сүүлийнх нь ихэвчлэн сонголтгүй байдаг. Гүйлгээ нь худалдагч болон худалдан авагчийн аль алинд нь аюулгүй байдаг. Орон сууцыг тусгайлсан интернет сайтууд дээр дуудлага худалдаагаар зардаг.

Бүртгэлийн үе шатууд:

• Бид барьцаалсан үл хөдлөх хөрөнгийг худалдах банкны зөвшөөрлийг авдаг (хамгийн их магадлалтай, банк эсвэл тэд өөрсдөө зарах санал гаргахыг шаардах болно).
• Бид банкны бүтцээр үл хөдлөх хөрөнгийг худалдах гэрээнд гарын үсэг зурдаг.
• Банк орон сууцыг үнэлж, дуудлага худалдаанд оруулж, худалдан авагчаа олдог. Энэ үйл явц удаан хугацаанд үргэлжилж, үнэ аажмаар буурах боломжтой. Энэ тохиолдолд худалдагч эсэргүүцэж чадахгүй.
• Хоёр нүдийг ашигладаг: нэгд нь худалдан авагч нь төлөгдөөгүй зээлтэй тэнцэх хэмжээний мөнгийг байршуулдаг, хоёрдугаарт - худалдагчид зориулагдсан мөнгө. Хэрэв та саяхан моргежийн зээл авсан бол хоёр дахь нүдэнд юу ч байхгүй байж магадгүй юм.
• Худалдан авах, худалдах гэрээ (худалдагч ба худалдан авагч гарын үсэг зурсан), түүнчлэн банк ба худалдан авагчийн хооронд урьдчилсан гэрээ байгуулсны дараа зээлийн байгууллага нь ачааллыг арилгахын тулд Росреестр руу баримт бичгийг илгээдэг. Банк нь сейф нээдэг.
• Орон сууцны өмчлөлийн шилжүүлгийг бүртгэсэн. Худалдагч нүдийг нээнэ.

давуу тал

Худалдагч юунд ч санаа зовох хэрэггүй, банк өөрөө бүгдийг хийх болно. Гүйлгээ нь оролцогч бүх талуудад аюулгүй байдаг.

Сул талууд

Банк зөвхөн зээлсэн мөнгөө буцааж өгөх сонирхолтой байдаг тул үнийг ихэвчлэн дутуу үнэлдэг, орон сууцны худалдагчийн эрх ашгийг төдийлөн анхаардаггүй. Ихэнхдээ борлуулалтаас олсон орлого нь ипотекийн зээлийн үлдэгдэлтэй тэнцдэг.

Хэрэглээний хамрах хүрээ

Асуудалтай ипотекийн зээлтэй орон сууц. Зээлдэгчтэй ажиллах бусад бүх арга аль хэдийн дууссан үед л банкууд барьцаалсан үл хөдлөх хөрөнгийг зардаг.

Бодит түүхүүд:

“Бид гурван жил орчим ипотекийн зээлээ төлсөн, тэгээд би ажлаасаа гарахад хүрсэн. Сарын 21 мянгыг төлөх боломж байгаагүй. Эцэст нь уг байрыг дуудлага худалдаанд оруулсан. Бид азтай байсан - тэд бараг тэр даруй худалдаж авсан бөгөөд үнэ нь ипотекийн зээлийг хааж, дахин 400 мянгыг гартаа авах боломжийг бидэнд олгосон."

Ипотекийн зээлээр орон сууц худалдах бичиг баримт

Гүйлгээ саадгүй явагдахын тулд худалдагч шаардлагатай баримт бичгийн багцыг урьдчилан бэлтгэх ёстой. Ипотекийн орон сууцыг худалдах өөр өөр хувилбаруудын хувьд энэ нь өөр байх бөгөөд бид энд бүрэн жагсаалтыг өгөх болно.

1. Худалдсан эд хөрөнгийн бүх өмчлөгчийн паспорт (14 нас хүрээгүй насанд хүрээгүй хүмүүст - төрсний гэрчилгээ).
2. Борлуулж буй орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн улсын нэгдсэн бүртгэлээс (USRN) авсан хуулбар - энэ нь таныг өмчлөгч бөгөөд орон сууц нь дарамтгүй гэдгийг батлах болно.
3. Орон сууцны техникийн паспорт. Хэрэв байхгүй бол энэ баримт бичиг хурдан дуусаагүй тул BTI эсвэл MFC-ээр дамжуулан яаравчлаарай.
4. 9-р маягтын гэрчилгээ (байшингийн бүртгэлээс авсан хуулбар) - энэ нь орон сууцанд бүртгэгдсэн хүмүүсийн жагсаалтыг тусгасан болно. Хэрэв худалдах үед дор хаяж нэг нэр байгаа бол банк хэлцлийг хаадаг.
5. Удирдлагын компани эсвэл орон сууцны өмчлөгчдийн холбооноос нийтийн үйлчилгээний төлбөрийн өргүй болохыг баталгаажуулсан гэрчилгээ.
6. Өмчлөгчдийн дунд насанд хүрээгүй хүүхдүүд байгаа бол асран хамгаалагчийн байгууллагаас худалдах зөвшөөрөл авах шаардлагатай. Гэрээ нь хүүхдийн амьдралын нөхцөлийг дордуулахгүй тохиолдолд л тэд үүнийг өгөх болно. Үүний дагуу зөвхөн орон сууц худалдах төдийгүй шинэ байр худалдаж авахдаа бичиг баримт бүрдүүлэх шаардлагагүй болно. Анхаарна уу: Гэрлэлтээ цуцлуулж, дэлхийн өөр өөр хэсэгт амьдардаг байсан ч эцэг эх (асран хамгаалагч, үрчлэн авсан эцэг эх) хоёулангийнх нь оролцоотойгоор зөвшөөрөл олгоно. Өргөдлийг хянан үзэх хугацаа 14 хоног байна.
7. Гэрлэлтийн үеэр худалдаж авсан, гэхдээ эхнэр, нөхөр хоёрын аль нэгнийх нь нэр дээр бүртгүүлсэн орон сууцыг хоёр дахь эхнэр / нөхөр, түүний дотор гэр бүл албан ёсоор салсан бол түүний зөвшөөрөлгүйгээр зарж болохгүй. Зөвшөөрлийг нотариатаас авах ёстой (бүс нутгаас хамаарч зардал нь ойролцоогоор 1500 рубль).
8. Орон сууцны үнэлгээний гэрчилгээ. Үнэлгээ хийдэг компанийг ихэвчлэн банк өөрөө санал болгодог. Ямар ч тохиолдолд тэр ийм үйлчилгээ үзүүлэх тусгай зөвшөөрөлтэй байх ёстой. Үнэлгээний өртөг нь бүс нутгаас хамааран ихэвчлэн 3-5 мянган рубль байдаг.

Ипотекийн зээлээр орон сууц зарах талаар байнга асуудаг асуултууд

Ипотекийн байрыг зарахдаа татварыг хэрхэн төлдөг вэ?

– Татварын зохицуулалт нь энгийн орон сууцныхтай адил: хэрэв та метр квадратаа 3-аас дээш жил эзэмшсэн бол ямар ч үнээр зарахдаа юу ч төлөхгүй. Харин та орон сууцаа 3 жил хүрэхгүй хугацаанд эзэмшиж, худалдаж авсан үнээсээ өндөр үнээр зарсан бол 13 хувийн татвар төлөх ёстой (1 сая рублийн суутгал нэг удаа авах боломжтой). Гүйлгээ нь банкаар хянагддаг, худалдах, худалдах гэрээнд мөнгөн дүнг зөв бичсэн байх тул зайлсхийх боломжгүй. Дашрамд дурдахад, 2016 оны нэгдүгээр сарын 1-нээс хойш худалдан авсан үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд татвараас чөлөөлөх эдлэх хугацааг 5 жил гэж тогтоосон.

Цэргийн ипотекийн зээлээр авсан байраа зарах боломжтой юу?

- Товчхондоо: боломжтой, гэхдээ хэцүү. Цэргийн орон сууцны зээлийг тусгай хуулиар зохицуулдаг - 2004 оны 8-р сарын 20-ны өдрийн 117-ФЗ "Цэргийн албан хаагчдын орон сууцны хадгаламж, моргейжийн тогтолцооны тухай". Энэхүү баримт бичгийн дагуу БХЯ-ны зорилтот зээлээр худалдаж авсан орон сууц нь зээлийн төлбөрийг барагдуулах хүртэл буюу тухайн орон сууцыг 20 жил цэргийн алба хааж дуустал зөвхөн банкны бус, Цэргийн газрын барьцаанд байх болно. Ихэнхдээ борлуулалтын журам нь зорилтот орон сууцны зээлийг төлөх хөрөнгө олох явдал юм. Үгүй бол бүх зүйл дээр дурдсан эхний хувилбартай адил байна: Росвоенипотека байшингаа зарах хүсэлтэй байгаагаа мэдэгдэж, өрийн үлдэгдлийг төлж, ачааллыг арилгаж, дараа нь худалдан авагчтай байнгын борлуулалтын гэрээ байгуулна.

Эхийн хөрөнгөөр ​​худалдаж авсан ипотекийн орон сууцыг хэрхэн зарах вэ?

- Ийм борлуулалтын хамгийн том бэрхшээл бол хүүхдүүдэд хувьцаа хуваарилах хэрэгцээ юм (эцэг эх нь хөрөнгөө бүртгүүлэхдээ нотариатаар холбогдох үүрэгт гарын үсэг зурдаг). Худалдан авагч орон сууцны зээлээ төлөхийн тулд урьдчилгаа төлбөрөө төлсний дараа хувьцаагаа бүртгүүлэх хүртэл хүлээх нь ховор. Нэмж дурдахад, энэ тохиолдолд та асран хамгаалагчийн эрх бүхий байгууллагатай тохиролцох шаардлагатай бөгөөд тэд зарж буй орон сууцны баримт бичгийн хамт худалдаж авсан хөрөнгийн талаархи мэдээллийг өгөхийг шаардах болно (хүүхдийн хувьцаа буурах ёсгүй). ). Тиймээс өнөөдөр эцэг эхчүүд ихэвчлэн эрсдэлд ордог: тэд хүүхдийнхээ хувьцааг бүртгүүлэхгүйгээр барьцаалсан орон сууцыг зардаг. Сүүлийн гурван жилийн хугацаанд ОХУ-ын Тэтгэврийн сан эхийн капиталын зорилтот ашиглалтад тавих хяналтыг эрс эрчимжүүлсэн тул ийм үйлдэл нь хэлцлийг цуцлах аюулд хүргэж болзошгүй юм. Түүнчлэн 18 нас хүрсэн хүүхдүүд хувьцаа олгохоо “мартсан” эцэг эхийнхээ шийдвэрийг эсэргүүцэхээр шийдсэн бол худалдан авах, худалдах нь хууль бусд тооцогдоно.

Ипотекийн орон сууцны гүйлгээ хийхэд худалдагч, худалдан авагч ямар эрсдэлтэй тулгарч болох вэ?

- Худалдагч бараг юу ч эрсдэлгүй. Банкны барьцааны эрх нь Росреестрт бүртгэгдсэн бөгөөд энэ нь дарамтыг арилгаж, гүйлгээг дуусгах хүртэл хэн ч хүнийг орон сууцнаас нь хасч чадахгүй гэсэн үг юм.

Гэхдээ худалдан авагчийн хувьд эрсдэл маш их байдаг. Хэрэв худалдагч нь худалдах банкны зөвшөөрлийг аваагүй бол гүйлгээг эсэргүүцэж болно. Онолын хувьд, худалдагч нь барьцаагаа хүлээн авч, ачааллыг арилгасны дараа "үсрэх" боломжтой бөгөөд түүнээс мөнгө авах нь асуудалтай байх болно. Түүнээс гадна тэр үүнийг санаатайгаар хийх албагүй. Жишээлбэл, эрхийн бичиг баримт, асран хамгаалагчийн эрх бүхий байгууллага гэх мэт асуудал үүсч болно. Давагдашгүй хүчин зүйлийн нөхцөл байдал үүсч болзошгүй: өвчин, үхэл, гал түймэр - та давагдашгүй хүчин зүйлийн тохиолдлын тоог хэзээ ч мэдэхгүй! Дахин хэлэхэд, ордыг буцааж өгөх нь асар их бэрхшээлтэй тулгарах болно.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ өндөр учраас бүх иргэд орон сууц худалдан авах боломжгүй тул ипотекийн зээлээр орон сууц худалдан авах нь элбэг. Үйл явцын ил тод байдал бага, үл хөдлөх хөрөнгийн төлбөрийг хойшлуулсан нь ипотекийн зээлээр орон сууц худалдах үед худалдагчийн эрсдэл нь ердийн бэлэн мөнгөний борлуулалтаас хэд дахин их байдаг гэж олон хүн үзэж байна.

Ипотекийн зээл олгох журам

Ипотекийн зээлээр үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахад ямар эрсдэл, бэрхшээл тулгардагийг ойлгохын тулд зээл авах хүсэлт гаргасан өдрөөс эхлэн худалдагчийн данс руу мөнгө шилжүүлэх хүртэлх банкны үйл ажиллагааны алгоритмыг мэдэх хэрэгтэй.

Гүйлгээний бие даасан үе шатуудыг авч үзье.

• нөхцөл байдал, ачаалал байгаа эсэхийг шалгах, эд хөрөнгийн нөхцөл байдал, зах зээлийн үнийг үнэлэх;
• хэлцэл хийхээс өмнөх урьдчилсан журам;
• орон сууцны өмчлөлийн дарамтыг бүртгэх;
• ипотекийн гэрээнд заасан бүрэн дүнг шилжүүлэх.

Хяналт, үнэлгээний үйл явц

Шалгалтын үр дүнд үндэслэн банк орон сууцны хөрвөх чадвар, бодит үнэ, гүйлгээ хийх боломжтой эсэх талаар шийдвэр гаргадаг тул энэ үе шат нь гол үе шатуудын нэг юм.

Орон сууцны техникийн нөхцөл байдлын аудит нь дараахь зүйлийг шалгаж, үнэлдэг.

• барилгын бүтэц ба шал, хуваалт;
• холбооны сүлжээ, халаалт, усан хангамжийн төхөөрөмж;
• хаалга, цонхны нүх;
• цахилгааны утас, залгуур, унтраалга.

Орон сууцны үзлэгийг хоёр үе шаттайгаар явуулдаг: эхлээд боломжит худалдан авагчид, дараа нь зээлдүүлэгчийн төлөөлөгч шалгана.

Хоёрдогч орон сууцыг ипотекийн зээлээр худалдах тохиолдолд энэ үе шатанд худалдагчийн эрсдэлд орон сууц, түүний зохион байгуулалтыг техникийн баримт бичигт нийцэж байгаа эсэхийг шалгах зэрэг орно, учир нь бүх орон сууц зохих ёсоор хуульчлагдсан дахин төлөвлөлтөд хамрагдаагүй болно.

Ипотекийн зээлээр орон сууц худалдах алгоритм

Гүйлгээг дуусгах алхам алхмаар үйлдлүүдийг нарийвчлан авч үзье. Ийм ипотекийн борлуулалтыг хуулиар хатуу зохицуулдаг тул иргэн бүр схемийг ойлгох боломжтой болно. Ийм гүйлгээ хийснээр худалдагч болон худалдан авагчийн болзошгүй эрсдэл хамгийн бага байна.

Ипотекийн зээлээр орон сууц зарах алгоритм:

1. Худалдагч, худалдан авагч хоёр моргейжийн гүйлгээний нарийн ширийн зүйлийн талаар тохиролцоонд хүрдэг.
2. Урьдчилсан гэрээ байгуулж, худалдан авагч нь барьцаа хийж, худалдагч нь хүлээн авсан мөнгөний төлбөрийн баримт бичдэг.
3. Бие даасан шинжээчийн орон сууцны үнэлгээ.
4. Худалдан авагч нь худалдагчийг залилан мэхлэх эрсдэлийг багасгахын тулд банкнаас шаардлагатай бичиг баримтыг худалдагчид өгдөг.
5. Банк гүйлгээг зөвшөөрсний дараа талуудын хооронд урьдчилан тохиролцсон нөхцөлөөр үндсэн гэрээг байгуулна.
6. Гүйлгээ нь Rosreestr-д бүртгэгдсэн.
7. Худалдан авагч нь Росреестрээс орон сууцны өмчлөлийн талаархи хуулбарыг авдаг.
8. Хоёр тал гэрээнд тохирсон дүнг худалдагчийн данс руу шилжүүлдэг банк руу очдог. Үүний зэрэгцээ худалдан авагчтай моргейжийн зээлийн гэрээг байгуулдаг.

Үнэ цэнийг тооцох эрсдэл

Хэрэв орон сууцны нөхцөл байдал сайн, нүүж, амьдрахад тохиромжтой бол банк метр квадратын өртөгт хөндлөнгийн шинжээчийн үнэлгээ хийдэг. Үнэлгээний шинжээчийг зөвхөн банкны байгууллага сонгодог.

Дараахь үзүүлэлтүүд байгаа нь орон сууцны зах зээлийн үнийг эрс бууруулдаг.

• тохиромжгүй байршил - метро эсвэл тээврийн зогсоол, супермаркетаас хол зай;
• барилгын нас - хэрэв барилга нь удаан хугацааны өмнө баригдсан бол харилцаа холбоо, таазны байдал тийм ч өндөр чанартай биш гэж тооцогддог.

Ийм үнэлгээ хийсний дараа үл хөдлөх хөрөнгийн боломжит үнийн талаархи дүгнэлтийг гаргаж, тайланг худалдагч, худалдан авагчид хүлээлгэн өгч, банк руу илгээдэг. Ингэснээр та худалдагчаас үнийг зохиомлоор өсгөхөөс зайлсхийх боломжтой.

Мөнгө шилжүүлэх үед эрсдэл

Орон сууцыг ипотекийн зээлээр зарахдаа мөнгө шилжүүлэх үе шатанд худалдагчийн хувьд эрсдэл гарч болзошгүй. Бүх үе шатыг дуусгасны дараа банк гүйлгээ хийхээр шийднэ. Банк болон худалдан авагчийн хооронд ипотекийн гэрээ байгуулагдаж, үүний үндсэн дээр орон сууцыг нэн даруй түүнд шилжүүлж, мөнгийг худалдагчийн дансанд шилжүүлдэг. Гэхдээ үүнээс өмнө шинэ өмчлөгчийн эд хөрөнгийн эрхийг улсын бүртгэлд бүртгүүлэх шаардлагатай.

Өмчлөх эрх шилжүүлэхээс мөнгө хүлээн авах хүртэлх хугацаа олон иргэдэд маш эрсдэлтэй санагддаг.

Гэсэн хэдий ч 2017 онд ипотекийн зээлийн тухай хуулийн заалт байгаа бөгөөд үүний дагуу эд хөрөнгийн эрхийг дахин бүртгүүлсний дараа мөнгө шилжүүлэхэд хуанлийн 10 хоногоос илүүгүй хугацаа хуваарилагдсан болохыг бид тэмдэглэж байна. Мөнгө шилжүүлэхгүй бол гүйлгээг хүчингүйд тооцож, орон сууц өмнөх эзэмшигчид буцаж очно.

Эрсдэлгүйгээр хөрөнгө хүлээн авах

Мөнгө алдсан тохиолдолд банкны шилжүүлгээр шилжүүлэхдээ түүний хөдөлгөөнийг хянаж, буруу хаяг руу очсон мөчийг олж мэдэх боломжтой.

Бэлэн мөнгөөр ​​төлөх үед худалдагчийн хувьд илүү эрсдэлтэй байдаг.

• шилжүүлсэн мөнгө нь хуурамч байж болзошгүй, мөнгөн тэмдэгтийн жинхэнэ эсэхийг зөвхөн банкны байгууллагад шалгаж болно;
• Бэлэн мөнгөөр ​​төлбөр хийхдээ банкны байгууллагын төлөөлөгчид бэлэн мөнгө шилжүүлэх үед байхгүй тул банк нь байшингийн эзэнд тусламж үзүүлэх боломжгүй болно.

Ипотекийн зээлээр орон сууц худалдах үед худалдагчийн эрсдэл

Худалдагчийн хувьд хамгийн чухал эрсдэлүүдийн нэг бол гүйлгээ дууссаны дараа мөнгө хүлээн авахгүй байх явдал боловч орон сууцыг ипотекийн зээлээр зарахдаа ийм эрсдэлийг багасгадаг.

• гүйлгээ нь банкны нарийн хяналтанд байдаг, үндсэндээ банк өөрөө худалдагч руу мөнгө шилжүүлж, энэ үйл явцыг хянадаг;
• сейфийн хайрцагт мөнгө хийх эсвэл тусгай данс руу шилжүүлэхдээ энэ нь аль хэдийн худалдагчийн өмч болсон, шаардлагатай бүх зүйл бол өмчлөлийн баталгаа юм;
• Хэрэв худалдагчийн дансанд мөнгө орж ирээгүй бол гүйлгээг шүүхэд эсэргүүцэж, хууль бус гэж зарлаж, дараа нь орон сууцыг худалдагчид буцааж өгнө.

Банк ипотекийн зээлийн талаар эерэг шийдвэр гаргаагүй тохиолдолд худалдагчийн хувьд бусад эрсдэлүүд бий. Татгалзах олон шалтгаан байгаа ч хамгаалалтын алба үүнийг задруулдаггүй. Дараа нь гүйлгээ нь худалдан авагчийн буруугаас биш, харин банкны буруугаас болж хийгээгүй тул худалдагчийн эрсдэл нь зөвхөн хадгаламжийн дүнг буцааж өгөх хэрэгцээнд л оршдог.

Худалдагч нь буцаах үүргээсээ татгалзаагүй тул худалдан авагч нь барьцааны мөнгийг хоёр дахин их хэмжээгээр буцааж өгөхийг шаардах нь хууль бус юм. Тиймээс эрсдэлээс урьдчилан сэргийлэхийн тулд худалдагч урьдчилгаа төлбөр болгон авсан мөнгөө зарцуулахыг зөвлөдөггүй.

Боломжит эрсдлийн тухай видео

Тиймээс орон сууцыг ипотекийн зээлээр худалдах үйл явц нь гэрээний хоёр талын эрсдэлийг багасгах зорилготой юм. Хэрэв банкнаас мөнгө шилжүүлсэн бол төлбөрөө хийхгүй байх эсвэл хуурамч дэвсгэртээр төлбөр хийх эрсдэл тэг болж буурна. Хэрэв банк ипотекийн зээл олгох талаар эерэг шийдвэр гаргаагүй байгаа бөгөөд худалдагч хүлээн авсан хадгаламжаа зарцуулж чадсан бол илүү бодит эрсдэл гарч ирнэ.

Орон сууцгүй залуу гэр бүлд орон сууцтай болох боломж байдаг тул үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд ипотекийн зээлээр орон сууц худалдах нь элбэг байдаг.

Гэхдээ худалдагчдад зориулсан энэ үйл явц нь ердийн худалдан авалт, борлуулалтаас арай өөр юм. Тиймээс энэ нь онцгой анхаарал шаарддаг.

Ипотекийн зээлээр орон сууц зарах боломжтой юу?

Ипотекийн зээл гэдэг нь иргэдэд үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалан олгосон бэлэн мөнгөний зээлийн нэг хэлбэр бөгөөд авсан мөнгөө эргэн төлөх баталгаа болдог.

Үүний үндсэн дээр банкны байгууллагууд орон сууц худалдан авахад зориулж зээл өгөхөд бэлэн байдаг бөгөөд энэ нь автоматаар барьцаа (ипотек) болдог. Өөрөөр хэлбэл, үүргээ бүрэн биелүүлсний дараа зээлдэгчид орон сууцны бүрэн эзэн болдог.

Зээлдэгчдийн өргөдөл гаргаж буй банкууд нь зөвхөн шинэ барилгад (үл хөдлөх хөрөнгийн анхдагч зах зээл) орон сууц худалдаж авахад төдийгүй бусад иргэдийн өмчлөлд (хоёрдогч орон сууцны зах зээл) мөнгө өгдөг. Тиймээс ямар ч өмчлөгч ипотекийн зээлээр байраа зарах боломжтой.

Ипотекийн зээлээр орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээний жишээ нь стандартаас ялгаатай биш гэдгийг нэн даруй тэмдэглэж болно. Банкны байгууллагуудыг гүйлгээний тал гэж бичээгүй болно.

Мэдэх нь чухалипотекийн зээлээр орон сууц худалдах нь худалдан авагчийн өмчлөх эрхийг заавал бүртгүүлэх шаардлагатай.

Ипотекийн зээлээр орон сууц худалдах үед худалдагчийн эрсдэл

Мэдээжийн хэрэг, ипотекийн зээлээр орон сууцаа зарахаар шийдсэн иргэдийн ихэнх нь ийм гүйлгээний болзошгүй эрсдэлийг сонирхож байна.

Ийм гүйлгээний хууль эрх зүйн тогтсон практик нь худалдагчдад ийм гүйлгээ огт байдаггүйг харуулж байна. Энэ нь банкнаас орон сууц болон бусад орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийг шалгах тодорхой журам байдаг, мөн худалдагч, худалдан авагч хоёрын хооронд мөнгө шилжүүлэхэд холбоогүй байдагтай холбоотой юм.

Энгийнээр хэлбэл, банкны аюулгүй байдлын алба эхлээд худалдан авагчийн төлбөрийн чадварыг шалгадаг бөгөөд дараа нь эд хөрөнгө өөрөө дарамт (баривчлах, барьцаалах, барьцаалах), техникийн нөхцөл байдал, холбогдох баримт бичгийн бэлэн байдал, үнэлгээ зэргийг шалгадаг.

Хэрэв зээлдэгч найдвартай, үл хөдлөх хөрөнгө нь найдвартай байдлын шаардлагыг хангасан бол банк нь худалдагчийн данс руу бие даан мөнгө шилжүүлдэг бөгөөд тэд ирэх баталгаатай болно. Өөрөөр хэлбэл, худалдан авагчийн залилан мэхлэх үйлдлийг бүрэн хассан болно.

Энэхүү схем нь гүйлгээг бүх талаас нь аюулгүй болгодог. Орон сууцыг ипотекийн зээлээр зарах үед худалдагчийн цорын ганц сул тал бол нэмэлт төлбөр хийх боломжгүй юм.

Ипотекийн зээлтэй орон сууцны үнийг зохиомлоор өсгөх нь худалдагчийн хувьд эрсдэлтэй. Энэ нь зээлийн байгууллага ирээдүйн худалдан авагчид орон сууцны үнийн зохицуулалтын үнэлгээг хийх үүрэг хүлээсэнтэй холбоотой бөгөөд үүнийг тусгай зөвшөөрөлтэй мэргэжилтэн хийдэг.

Мөн үнэлгээний тайланд заасан дүнг худалдагчид шилжүүлэх болно.

Эдгээр нь ипотекийн зээлээр орон сууц худалдах давуу болон сул талууд юм.

Мэдэх нь чухал, ийм гүйлгээнд хадгаламжаа алдах эрсдэлтэй бөгөөд худалдан авагч нь худалдагчид шилжүүлэх болно. Ямар ч тохиолдолд борлуулалт хийхээс өмнө урьдчилсан гэрээ байгуулж, зөвхөн дараа нь банк шалгалт хийж эхэлдэг. Хэрэв зээл авахаас татгалзвал худалдан авагч автоматаар гүйлгээг хийж чадахгүй, хадгаламж түүнд буцааж өгөхгүй гэсэн үг юм.

Борлуулалтын журам

Орон сууцны байрыг ипотекийн зээлээр зарах журам нь зээл ашиглахгүйгээр хийгдсэн ижил төстэй гүйлгээнээс арай өөр юм.

Үүний ялгаа нь банк мөнгө өгдөг тул энэ гүйлгээ нь зарим онцлог шинж чанартай байдаг бөгөөд үүнийг алхам алхмаар зааварчилгааны хэлбэрээр доор авч үзэх болно.

Алхам алхмаар зааварчилгаа

Ирээдүйн худалдагч ийм гүйлгээ хийхдээ өөрийн эрх, үүргээ нарийвчлан мэдэхийн тулд орон сууцыг ипотекийн зээлээр хэрхэн зарах талаар алхам алхмаар зааварчилгааг өгсөн болно.

1. Юуны өмнө та шаардлагатай бүх бичиг баримтыг бэлтгэх хэрэгтэй. Тэдгээрийн жагсаалтыг доор өгөх болно.
2. Дараа нь та худалдан авагчтай уулзаж, гүйлгээний нарийн ширийн зүйлийг ярилцах хэрэгтэй. Тэрээр ипотекийн зээлээр орон сууц худалдаж авах гэж байгаагаа мэдэгдэж, эхлээд орон сууцаа өөрөө шалгах ёстой. Энэ зорилгоор харилцаа холбоо, эд хөрөнгийн ерөнхий байдлыг сайтар шалгаж үзэх мэргэжилтний дэргэд үүнийг хийх нь дээр. Энэ алхам нь худалдан авагч, худалдагч хоёрыг орон сууцны нөхцөл муу байгаагаас банкнаас зээл авахаас татгалзахаас хамгаалах болно.
3. Дараагийн алхам. Бүх тохиролцоонд хүрсэн үед талууд урьдчилан худалдах, худалдан авах гэрээнд гарын үсэг зурах ёстой. Энэ нь заавал байх ёстой шаардлага бөгөөд үүний үндсэн дээр хадгаламжийг шилжүүлж, банкны байгууллагад үзүүлдэг бөгөөд энэ нь зээлдэгч болон эд хөрөнгийг шалгаж эхлэх үндэс суурь болдог.
4. Дараагийн банкны байгууллага(түүний төлөөлөгчид) худалдагчтай холбоо барьж, орон сууцны байрыг мэргэжилтэнтэйгээ шалгаж үзэх боломжтой тодорхой цагийг ярилцаж, худалдан авагч нь өөрийн зардлаар лицензтэй үнэлгээчинтэй холбоо барьж, түүнээс зах зээлийн үнэлгээний гэрчилгээ авах ёстой. үнэ) орон сууцны байр, түүний даатгал.
5. Хэрэв худалдан авагч, худалдагч, банк бүх зүйлд сэтгэл хангалуун байвал худалдах, худалдан авах гэрээнд гарын үсэг зурсан, мөн худалдагч шаардлагатай дүнг данс руугаа шилжүүлж, эсвэл банкны кассанд бэлнээр өгнө. Өөрөөр хэлбэл, орон сууц эсвэл бусад орон сууцны байрыг худалдах ажлыг албан ёсоор хийж байна.

Ипотекийн зээлээр үл хөдлөх хөрөнгө зарах нь ийм байдлаар явагддаг бөгөөд таны харж байгаагаар үүнд төвөгтэй зүйл байхгүй.

Ойлгох нь чухалөөр өөр банкууд ипотекийн даатгалд нэмэлт шаардлага тавьж болно.

Шаардлагатай баримт бичгийн жагсаалт

Аливаа үл хөдлөх хөрөнгийг худалдах журам нь шаардлагатай бичиг баримтыг цуглуулах явдал юм. Хэрэв энэ асуудлыг шийдвэрлэхэд реалтор оролцож байгаа бол тэр тэднийг цуглуулна.

Хэрэв худалдагч ихээхэн хэмнэлт гаргахаар шийдсэн бол борлуулалтын өмнөх баримт бичгийг бэлтгэх эрхтэй.

Худалдагчаас орон сууц худалдахад шаардлагатай баримт бичгийн жагсаалт дараах байдалтай байна.

• өмчлөлийн гэрчилгээ эсвэл энэ баримтыг баталгаажуулсан бусад баримт бичиг (жишээлбэл, орон сууц хувьчлагдсан бол хотын захирамж);
• орон сууцны үл хөдлөх эд хөрөнгийг баривчлах, барьцаалах болон бусад хязгаарлалт байхгүй тухай улсын бүртгэлээс авсан хуулбар;
• техникийн баримт бичиг (паспорт, кадастрын файл), хэрэв дахин төлөвлөлт хийгдсэн бол түүнийг шинэчлэх шаардлагатай;
• бүртгүүлсэн хүмүүсийн тоо, байшингийн бүртгэл, паспортын газраас авсан хуулбар;
• орон сууцанд нийтийн аж ахуйн үйлчилгээний өр байхгүй гэсэн нийтийн үйлчилгээний компаниудын гэрчилгээ;
• хэрэв хүүхэд эсвэл асран халамжлах шаардлагатай бусад хүн амьдардаг, эсвэл бүртгэлтэй (жишээлбэл, нэг, хоёрдугаар бүлгийн хөгжлийн бэрхшээлтэй хүн) үл хөдлөх хөрөнгө зарагдсан бол түүнийг худалдахыг эсэргүүцэхгүй байхын тулд асран хамгаалагчийн байгууллагаас зөвшөөрөл авах шаардлагатай;
• Хэрэв орон сууцны байр нь хэд хэдэн өмчлөгчийн эзэмшилд байгаа бол орон сууц, байшинг эзэмшүүлэхийн тулд тэдний бичгээр, нотариатаар гэрчлүүлсэн зөвшөөрөл шаардлагатай, учир нь тэд хувьцаатайгаа тэнцэх хэмжээний мөнгө авах болно.

Худалдан авагч өөрөө худалдаж авсан үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний тайланг гаргаж өгөх, мөн эд хөрөнгийг даатгуулах шаардлагатай болно.

Үүнийг анхаарах нь чухал юмБүртгэлийн гэрчилгээ (байшингийн бүртгэлээс авсан хуулбар), түүнчлэн нийтийн үйлчилгээний өргүй тухай баримт бичиг зэрэг баримт бичгийн хүчинтэй байх хугацаа нь 2-3 сараас илүүгүй байна. Тиймээс гүйлгээ хийхээсээ өмнө тэдгээрийг захиалах нь дээр.

Ийм гүйлгээний зарим нюансууд

Зарчмын хувьд, дээр дурдсанаас харахад орон сууцыг ипотекийн зээлээр зарахад төвөгтэй зүйл байхгүй. Гэхдээ зарим томоохон банкуудад ийм зээлийг боловсруулахад ялгаатай байдаг бөгөөд цэргийн моргейжийн асуудал, зээлийн байгууллагад аль хэдийн барьцаалагдсан орон сууцыг худалдах асуудал онцгой анхаарал хандуулах ёстой.

ВТБ 24-ээр дамжуулан моргейжийн зээлээр орон сууцыг хэрхэн зарах вэ

ВТБ 24 бол хамгийн том банкуудын нэг тул олон иргэд ипотекийн зээлээр орон сууц худалдаж авахдаа зээлийн хөтөлбөрийг ашигладаг. Тиймээс олон хүн ВТБ 24 зээлийн хөтөлбөрийн оролцоотойгоор орон сууц хэрхэн худалдаж авдаг вэ гэсэн асуултыг сонирхож байна.

Энэ банк нь үл хөдлөх хөрөнгөд тавигдах хамгийн бага шаардлагыг тогтоож, харилцагчдадаа банкны кассаас олгосон эсвэл данс руу шууд шилжүүлсэн зээлийн хөрөнгийг санал болгодог. Хэрэв кассан дээр мөнгө олгосон бол түүнийг бэлэн мөнгө болгоход хүү төлөх шаардлагагүй, өөрөөр хэлбэл худалдан авагч бүх дүнг комиссгүйгээр авах болно. Энэ бол ашигтай давуу тал юм.

Гэвч банк бусад байгууллага шиг зээлдэгчдээ нягт нямбай шалгадаггүйгээс ийм зээлийн хүү өндөр байдаг.

Ойлгох нь чухал VTB 24-ийн зээлийн хамгийн сайн нөхцөлийг (хамгийн бага хүү) энэ банкинд цалин эсвэл бусад зээлийн карттай иргэдэд олгодог.

Сбербанк дээр

Сбербанк бол хамгийн том банк бөгөөд хүн амын нэлээд хэсэг нь зээлээр орон сууц худалдаж авахын тулд салбарууд руугаа ханддаг.

Түүний хөтөлбөрүүд нь бага хүүтэй боловч зээлдэгчдэд хатуу шаардлага тавьдаг. Нэмж дурдахад, энэ санхүүгийн байгууллагаас цэргийн моргейжийн зээл авах (энэ нь төрийн албан ёсны түнш), мөн бусад банкаар баталгаажсан орон сууц (ипотек) худалдаж авах нь ашигтай байдаг.

Гэхдээ цорын ганц дутагдалтай тал нь орон сууцны мөнгийг худалдагчийн банкны карт руу шилжүүлдэг тул их хэмжээний бэлэн мөнгө авахаас зайлсхийхийн тулд энэ зээлийн байгууллагад данс нээлгэх нь дээр.

Мэдэх нь чухал, зарим тохиолдолд худалдагч болон худалдан авагч хоёр өөр хоорондоо тохиролцож, хуучин эзэмшигчид мөнгө шилжүүлэх явцад алдагдсан мөнгийг нөхөх болно.

Цэргийн барьцаанд

Орон сууц худалдагчийн цэргийн моргейжийн зээл нь түүний орон сууцны байранд зарим нэмэлт шаардлагыг тавьдаг. Энэ нь энэхүү хөтөлбөр нь урт хугацааны туршид зориулагдсан бөгөөд цэргийн орон сууц нь тодорхой шалгуурыг хангасан байх ёстойтой холбоотой юм.

Үүнд дараахь шаардлагууд орно.

• орон сууцны байр нь бүх харилцаа холбоо, өөрөөр хэлбэл төвлөрсөн халаалтын систем, ариутгах татуурга, усан хангамж, хийн хангамжид холбогдсон байх ёстой;
• орон сууц байгаа байшин нь аюултай, нураах боломжгүй гэж ангилагдах ёсгүй;
• олон давхар барилга, орон сууцны бүх даацын бүтэц нь сайн нөхцөлд байх ёстой бөгөөд аюултай гэж хүлээн зөвшөөрөгдөөгүй;
• Олон давхар барилга нь өөрөө тоосго, төмөр бетон эсвэл плитаны суурь (суурь) дээр зогсох ёстой бөгөөд энэ нь мэдэгдэхүйц элэгдэлд орохгүй байх ёстой.

Хувийн байшин нь бохир ус, сантехникийн бүх бүрэлдэхүүн хэсэг (жорлон, угаалгын өрөө, угаалгын сав), ажлын дээвэр, бүтцийн элементүүдтэй байх ёстой. Үнэлгээний дагуу ийм орон сууцны байранд их засвар хийх шаардлагатай бол зээл олгохгүй.

Түүнчлэн, худалдагчийн мэдэж байх ёстой өөр нэг онцлог шинж чанар байдаг.Урьдчилсан гэрээнд гарын үсэг зурсны дараа тэр мөнгөө шууд хүлээн авах боломжгүй, учир нь эдгээр мөнгийг худалдан авагчийн хадгаламжаас гаргаж, худалдагчийн данс руу 7 хоногийн дотор шилжүүлдэг.

Энэ хугацааг үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд мөн ашигладаг. Мэргэжилтэн нь өртөг, түүний техникийн нөхцөл байдлыг тодорхойлдог. Тиймээс цэргийн моргейжийн зээлээр орон сууц зарахын тулд бүх бичиг баримтыг бүрдүүлэх үйл явцад илүү их цаг зарцуулах хэрэгтэй.

Ипотекийн байрыг хэрхэн зарах вэ?

Хэрэв худалдагч ипотекийн зээлээр байраа зарахаар шийдсэн бол ийм гүйлгээний нэмэлт нюансуудтай танилцах хэрэгтэй.

Эхний нюансЮуны өмнө та өөрийн хүсэл зоригийн талаар орон сууцны барилгад дарамт учруулсан банкинд мэдэгдэж, энэ журмыг хэрэгжүүлэх зөвшөөрлийг авах хэрэгтэй.

Хоёрдахь нюансХудалдагч нь зээлийн өргүй гэсэн гэрчилгээ авч, өөр банкнаас ипотекийн зээл авсан тохиолдолд худалдан авагчид өгөх ёстой.

Ийм үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгийг худалдагчаас борлуулах үед хуваарийн дагуу төлөх ёстой байсан хүү, зээлийн үлдэгдлийг хассаны дараа шилжүүлнэ.

Санах нь чухалИпотекийн зээлээр авсан үл хөдлөх хөрөнгийг худалдах, худалдах гэрээ байгуулсны дараа банкны байгууллага мөнгөө шилжүүлэхгүй байх тохиолдол байдаг боловч өмчлөлийг шинэ өмчлөгчийн нэр дээр бүртгүүлсэн байдаг. Сандарч, сандрах шаардлагагүй, улсын бүртгэлд хандаж, мөнгө шилжүүлээгүй гэдгийг албаныханд нь мэдэгдэхэд л хангалттай. Тэд өмчлөлийн бүртгэлийг автоматаар цуцалж, худалдагчид буцааж өгөх үүрэгтэй.

Ипотекийн зээлээр орон сууц зарах нь тийм ч хэцүү биш юм. Та шаардлагатай баримт бичгийн багцыг цуглуулж, үнэлж, дараа нь худалдах, худалдан авах гэрээг нотариатаар баталгаажуулах хэрэгтэй. Худалдсан байрны мөнгийг худалдан авагчийн ипотекийн зээл авсан банк шилжүүлнэ.

Тавтай морил! Ипотекийн зээлээр орон сууц зарах боломжтой юу, яаж зөв хийх вэ? Өнөөдөр бид уншигчдынхаа асуултад үргэлжлүүлэн хариулж байгаа бөгөөд энэ нийтлэлд бид ипотекийн зээлээр худалдаж авсан орон сууцыг зарах боломжтой эсэх, орон сууцыг ипотекийн зээлээр хэрхэн зарах талаар ярилцах болно. ипотекийн зээлээр орон сууц.

Ипотекийн зээлтэй байгаа орон сууцыг зарах хэд хэдэн шалтгаан бий.

1. Зээлдэгч сар бүр төлбөрөө төлөх боломжгүй. Энэ тохиолдолд орон сууцыг ипотекийн зээлээр зарах нь нөхцөл байдлаас гарах маш сайн арга зам байх болно: зээлдэгч банкинд өргүй болно.
2. Энэ бол гэр бүлийн тэлэлт эсвэл салалтаас үүдэлтэй солилцоо юм. Энэ тохиолдолд орон сууцыг ипотекийн зээлээр зарах нь зүгээр л зайлшгүй шаардлагатай болно.

Ипотекийн зээлтэй орон сууц нь банкны барьцаа тул түүнийг зарахын тулд зээл олгосон санхүүгийн байгууллагаас зөвшөөрөл авах шаардлагатай. Хэрэв та ипотекийн байраа хэрхэн зарахаа мэдэхгүй байгаа бол эхлээд банк танд зөвшөөрөл өгөх эсэхийг олж мэдээрэй.

Нэгдүгээрт, банк нь орон сууцыг ипотекийн зээлээр зарж, үүний дагуу ипотекийн зээлийг бүрэн төлж барагдуулахаас ашиг хүртэх тул зээлээ төлж чадахгүй бол ийм гүйлгээг хориглох нь юу л бол.

Харин хоёрдугаарт, банк таны барьцаанд тавьсан байраа зараад зээлээ төлчихвөл хүүгээ алдах тул татгалзах шалтгаан болж магадгүй. Хэрэв та барьцаа хөрөнгийн эрхээ зөрчсөн бол банк татгалзаж болно - жишээлбэл, та моргейжийн зээлийг дахин төлөвлөх ажлыг хийсэн.

Хэрэв таны зээлийн гэрээнд барьцаалагдсан орон сууцыг худалдах тухай заасан бол та банкны зөвшөөрөлд зуун хувь итгэлтэй байж болно, гэхдээ энэ нь ховор тохиолддог.

Гэхдээ ипотекийн зээлээр орон сууцыг урьдчилан худалдах ямар ч бэрхшээлийг сарын түрээсийн төлбөрөө зогсоовол гарч болох шүүх хуралтай харьцуулж болохгүй. Тиймээс, хэрэв та сар бүр их хэмжээний төлбөр төлөх боломжгүй бол ипотекийн зээлэнд байгаа байраа аль болох хурдан зараарай.

Орон сууцыг ипотекийн зээлээр зарах хамгийн түгээмэл 4 арга байдаг.

1. Өөрийн зардлаар эрт төлөх;
2. Худалдан авагчийн зардлаар эрт төлөх;
3. Үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагийн зардлаар эрт төлөх;
4. Банкны тусгай хөтөлбөрийн дагуу худалдаа.

Өөрийн зардлаар

Хамгийн гол нь: та банкинд үлдсэн өрийн хэмжээгээр бие даан мөнгө босгож, төлнө. Үүний дараа та ачааллыг арилгаж, үл хөдлөх хөрөнгөө найдвартай зарж болно. Зээлийг төлөхийн тулд орлого зөвшөөрвөл та үүнийг ашиглаж болно, учир нь төлбөрийн чадварыг тооцохдоо одоогийн өр төлбөрийг харгалзан үзэх болно.

• Өөртөө хангалттай хэмжээг олоход хэцүү байдаг;
• Зээл, зээл авах хүсэлт гаргахдаа өмнө хүлээсэн үүргийнхээ улмаас их хэмжээний зээл авахад хүндрэлтэй байдаг.

Та ипотекийн зээлээ хурдан, хууль ёсны дагуу хааж, борлуулалтын ачааллыг арилгах боломжтой

Худалдан авагчийн зардлаар

Хамгийн гол нь: ипотекийн зээлээр авсан орон сууцыг худалдаж авахыг зөвшөөрсөн худалдан авагч олддог. Худалдан авагч нь таны өрийг хугацаанаас нь өмнө төлөх боломжтой хэмжээг өгдөг (энэ дүнгийн баримтыг худалдан авагчид өгдөг). Орон сууцаа зарж байгаа зээлдэгч эрт эргэн төлөлт хийж, зээлээ хаадаг. Дараа нь тэр ачааллыг арилгаж, орон сууцыг худалдан авагчид зарна (үлдэгдэлд зориулж моргежийн зээл авах боломжтой).

• Ачаалалтай орон сууц худалдан авах хүсэлтэй худалдан авагч олоход хэцүү байдаг;
• Бүх худалдан авагчид үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааг арилгах хангалттай мөнгө байдаггүй.
• Худалдан авагч ийм орон сууцанд хөнгөлөлт үзүүлэхийг хүсэх болно.

• Хууль ёсны гүйлгээ
• Худалдан авагчийн ашиг тус

Үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагаар дамжуулан

Дүгнэлт: үл хөдлөх хөрөнгийн агентлаг нь худалдагчид зээлийн үлдэгдлийн хэмжээгээр зээл олгодог. Үүний дараа орон сууцнаас ипотекийн зээлийн дарамтыг арилгаж, орон сууцаа зардаг.

• Жилийн 18% -иас нэлээд өндөр хүүтэй зээлийн хүү;
• Үл хөдлөх хөрөнгийн үйлчилгээний зардал.

• Барьцааны үл хөдлөх хөрөнгөө бие даан зарах цаг завгүй зээлдэгчийн хувьд сайн.
• Хөдлөхөд ашигтай.
• Зээл авахын тулд банкинд хандах шаардлагагүй.

Банкны тусгай хөтөлбөр

Дүгнэлт: ипотекийн зээлээр орон сууц худалдаж авах боломжтой худалдан авагчийн хувьд банкуудад тусгай хөтөлбөрүүд байдаг. Боломжит зээлдэгч нь стандарт баримт бичгийн багцыг бүрдүүлж, тухайн банкны оронд аль хэдийн олдсон тодорхой орон сууцны өргөдлийг батлахыг хүлээж байна. Дараа нь худалдан авагчид зээл олгож, худалдагчийн банкинд төлөх өрийг нэгэн зэрэг төлж, дараа нь гүйлгээг шүүхэд бүртгэнэ.

• Бүх банкууд ийм хөтөлбөрийн дагуу ажилладаггүй;
• Ипотекийн зээл хоёулаа нэг банкнаас байх ёстой;
• Бүртгэлийн журам нь нарийн төвөгтэй бөгөөд бүх банкны ажилтнууд чадварлаг байдаггүй.
• Худалдан авагч олоход хэцүү байдаг.

• Хууль ёсны борлуулалтын схем.

Борлуулалтыг дуусгах алхам алхмаар зааварчилгаа

Одоо та асуултын хариултыг аль хэдийн мэдэж байгаа: ипотекийн орон сууцыг зээлээр зарах боломжтой юу? Тиймээ, үүнийг хийж болох бөгөөд үүнийг хэрхэн хийх дөрвөн сонголт бий. Дараа нь бид алхам алхмаар зааварчилгааг авч үзэх болно , банкны зээлээр ипотекийн зээлээр авсан байраа хэрхэн зарах вэ.

Төлбөрийн чадваргүй зээлдэгчид орон сууц худалдах нийтлэг арга бол дахин санхүүжүүлэх явдал юм, өөрөөр хэлбэл банк барьцааны байрыг зардаг. Ийм үл хөдлөх хөрөнгийг борлуулах зах зээлийн дундаж нөхцөл дараах байдалтай байна.

• Орон сууц: хоёрдогч болон анхдагч зах зээл;
• Дүн: 300,000-аас;
• Зээлийн хүү: 10.75%;
• эргэн төлөгдөх хугацаа: 30 жил хүртэл;
• Урьдчилгаа төлбөр: 15% -иас;

Өргөдөл гаргахад зориулсан стандарт баримт бичгийн багц:

• Ипотекийн зээл авах өргөдөл;
• Паспорт;
• SNILS;
• Таны сүүлийн жилийн орлого, татварын тайлангийн түвшинг баталгаажуулсан гэрчилгээ;
• Ажлын номноос хуулбар эсвэл хуулбар;
• Цэргийн үнэмлэх (27-аас доош насны эрэгтэйчүүдэд).
• Гэрлэлтийн болон төрсний гэрчилгээ (хэрэв байгаа бол).

Үүний зэрэгцээ банк хэзээ ч танаас нэмэлт бичиг баримт шаардаж болно гэдгийг мартаж болохгүй.

Орон сууцыг ипотекийн зээлээр хэрхэн зарах вэ? Та өөрийн сонгосон банкны аль ч салбарт барьцаалагдсан үл хөдлөх хөрөнгийн зээлд хамрагдах боломжтой. Үүнийг хийхийн тулд худалдан авагч дараахь үйлдлийн алгоритмыг гүйцэтгэх шаардлагатай.

1. Зээлийн өргөдөл гаргах - зарим банкуудад үүнийг онлайнаар хийх боломжтой.
2. Банк дунджаар ажлын 5 хоногийн дотор өргөдлийн шийдвэр гаргадаг.
3. Өргөдөл батлагдсаны дараа орон сууцаа сонгоно
4. Орон сууц нь ачаалал ихтэй байгаа бол эхлээд дээрх аргуудын аль нэгийг ашиглан ипотекийн зээлийг төлөх ёстой. өмнө нь дэлгэрэнгүй тайлбарласан.
5. Сонгосон сонголтыг авахын тулд шаардлагатай бичиг баримтыг хамгийн ойрын банкны салбарт авчирна уу.

• Хоёрдогч худалдан авагчдын хувьд: урьдчилсан гэрээ, худалдагчийн паспорт, орон сууцны гэрчилгээ, үнэлгээ, кадастрын паспорт, байшингийн бүртгэлийн хуулбар, үндсэн гэрээ болон банкны хүсэлтээр бусад баримт бичиг, анхны төлбөрийн баримт.
• Анхан шатны хувьд: dd, худалдагчийн паспорт, dd төлөх баримт бичиг, нэхэмжлэлийн эрх шилжүүлэх.

1. Баримт бичгийн үнэн зөвийг баталгаажуулах, эцсийн зөвшөөрөл авах.
2. Даатгалд хамрагдаж, зээлийн гэрээ байгуулна.
3. Гүйлгээг Оросын бүртгэлд бүртгүүлнэ үү.

Банкны бие даасан борлуулалт хэрхэн явагддаг вэ?

Энэ тохиолдолд борлуулалт хэрхэн явагдах вэ? Хэрэв та зээлээ удаан хугацаанд төлөөгүй, ийм өрийн бүтцийн өөрчлөлт хийхгүй бол банк зээлдэгчээс орон сууцыг авч, хуулийн дагуу бие даан зарах боломжтой.

Хоёр сонголт байна:

1. Банк нь шүүхийн шийдвэр эсвэл зээлдэгчтэй тохиролцсоны дагуу тухайн эд хөрөнгийн өмчлөгч болж, өөрийн үзэмжээр худалддаг. Энэ тохиолдолд зээлдэгч банкинд төлөх өртэй хэвээр байж болно. Энэ нь үнийн зөрүү, эсвэл гадаад валютаар ипотекийн зээл авсан, валютын ханш огцом өссөнтэй холбоотой. Энэ сонголт нь зээлдэгчийн хувьд хамгийн сул тал юм, учир нь... банк ийм үл хөдлөх хөрөнгийг зах зээлээс хамаагүй доогуур зарах болно.
2. Үйлчлүүлэгч өөрөө худалдан авагчаа олж, орон сууцыг өөрийн үнээр бие даан зардаг. Сонголт нь илүү ашигтай байдаг. Бид энэ тухай дээр ярьсан.

Ипотекийн зээлээр авсан байраа сайн мөнгөөр ​​зарах боломжтой юу? Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээрх худалдан авагчид дарамттай орон сууцанд дургүй байдаг тул барьцаалагдсан үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ бусадтай харьцуулахад хамаагүй бага байдаг нь логик юм. Мэргэжилтнүүд ялгаа нь 25% хүрч чадна гэж тэмдэглэжээ.

Барьцааны хөрөнгийн үнэ цэнийг банк тодорхойлдог бөгөөд энэ асуудалд дараахь хүчин зүйлүүдийг үндэслэнэ.

• Зээлдэгчийн нийт өрийн хэмжээ (торгууль, торгууль, хүү орно);
• Зээлдэгч ипотекийн зээлийн төлбөрийг хойшлуулсан хугацаа;
• Орон сууцны нөхцөл байдал гэх мэт.

Дүрмээр бол банкууд барьцаалагдсан үл хөдлөх хөрөнгөө бэлэн мөнгөөр ​​зарахдаа реалторын үйлчилгээг ашигладаг гэдгийг ойлгох нь чухал. Ипотекийн зээлтэй орон сууц ямар үнээр зарагдах вэ гэдэг нь түүний мэргэжлийн ур чадвараас ихээхэн хамаардаг.

Ипотекийн нөхцөл сайтай, маш сайн шинж чанартай орон сууцыг зах зээлийн үнээр нь бүрэн үнээр зарах боломжтойг практик нотолж байгаа бөгөөд хэрэв орон сууцыг шинэ байранд худалдаж авсан бөгөөд худалдах үед бүрэн тоноглогдсон, анхныхаасаа ч илүү үнэтэй байдаг. зардал. Энэ нь жишээлбэл, гэр бүл салалтын үеэр орон сууц зарахад ашигтай байж болно.

Банкны барьцааны байрыг худалдах шаардлага нь зээлдэгчийн хувьд үүнээс зайлсхийх боломжуудыг агуулж байгаа юм. Зээлдэгч орон сууцаа худалдахаар шахаж, зарах боломжгүй болтлоо зориудаар үнээ хөөрөгдөх тохиолдол гарч байсан. Энэ хугацаа нь зээлдэгч санхүүгийн байдлаа сэргээж, орон сууцны зээлээ зөв, тогтмол төлөхөд хангалттай байсан.

Гэсэн хэдий ч энэ бүхэн нь ипотекийн зээлтэй орон сууцыг сайн дураараа худалдах тохиолдолд л хамаарна. Зарим тохиолдолд зээлдэгчээс банкнаас борлуулалт хийх боломжгүй тохиолдолд санхүүгийн байгууллага шүүхээр барьцаа хөрөнгөө буцааж авах боломжтой.

Энэ тохиолдолд орон сууц нь зарагдаж байснаас хамаагүй хямд байх болно. Хэрэв барьцааны үл хөдлөх хөрөнгийг зарсны дараа банкны ийм ажиллагааны зардлыг нөхөхгүй бол банк шүүхийн тусламжтайгаар ч гэсэн зээлдэгчээс өрийн үлдэгдлийг авах бүрэн эрхтэй болно.

Аливаа зүйлийг хэт туйлшруулж болохгүй. Өрөө төлж чадах юмсан гэсэн хүсэл байх байсан. Та сонсоогүй байж магадгүй, гэхдээ энэ нь байдаг. Төрийн дэмжлэг 1.5 сая рубль хүрдэг. Дэлгэрэнгүйг манай өмнөх нийтлэлээс уншина уу.

Эхийн капитал

Гэхдээ магадгүй та байраа зарахыг хүсэхгүй байгаа ч өрөө төлөхөд хэцүү байна. Ипотекийн зээлээ төлөх боломжгүй болсон орон сууцаа банкны барьцаанд байлгах нэг арга зам. Дүрмээр бол үүнийг зорилтот түвшинд өгдөг. Хэрэв эдгээр нөхцөлүүд танд тохирсон бол та дараах хэдэн алхамаар өргөдөл гаргаж болно.

1. Тэтгэврийн сангийн хамгийн ойрын салбарт өргөдөл гаргана уу. Өргөдөлд та жирэмсний капиталыг хүлээн авагчийн дэлгэрэнгүй мэдээллийг зааж өгөх ёстой.
2. Хоёр сарын дотор Тэтгэврийн сан нь жирэмсний капиталын хөрөнгийг банкинд шилжүүлдэг.

Тиймээс та жирэмсний капиталын хөрөнгийг хэсэгчлэн биш, харин бүхэлд нь авдаг.

Сайн болон сул талууд

Мэдээжийн хэрэг, ийм үйл ажиллагаа нь худалдан авагчдад нэлээд эрсдэлтэй мэт санагддаг - юу ч тохиолдож болно. Ачаалалтай орон сууц худалдаж авахын давуу тал нь тодорхой бол (бага үнэ, ипотекийн зээлийн хүү хамаагүй бага) сул тал дээр анхаарлаа хандуулах хэрэгтэй.

Ипотекийн зээлээр үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах:

Нэгдүгээрт, орон сууц худалдагчийн ипотекийн зээлийг төлөх нь худалдан авагчийн хувьд нэлээд эрсдэлтэй байдаг. Хэрэв худалдан авагч орон сууцанд ямар нэгэн эрх байгаа нь ямар нэгэн байдлаар нотлогдоогүй бол худалдагч урьдчилгаа төлбөрөө зүгээр л ашиглаж, орон сууцны ачааллыг арилгаж, өөрийн үзэмжээр ашиглах боломжтой - барьцааг арилгасан, тэр хийж болно. үүнтэй хийсэн ямар ч гүйлгээ. Тиймээс худалдан авагч хувь хүнтэй биш, банк, агентлагтай хамтран ажиллаж байж өөрийгөө хамгаалж чадна.

Хоёрдугаарт, орон сууц нь ипотекийн зээлтэй бол түүнийг дахин бүртгүүлэх, түүний ачааллыг арилгах нь худалдан авагчийн нэмэлт зардалд хүргэдэг.

Гуравдугаарт, худалдан авагч нь гэрээ батлагдахаас өмнө зээлдэгчид төлөх ёстой мөнгөө төлөх ёсгүй. Эцсийн эцэст, гүйлгээг хүлээн авахаас татгалзсаны улмаас худалдагчийг санхүүгийн байгууллага мөнгөө авахаас сэргийлж магадгүй юм. Магадгүй энэ эрсдэл нь худалдан авагчийн хувьд ашигтай байж болох юм - тэр мөнгө болон худалдаж авсан орон сууцыг хоёуланг нь хууль ёсны дагуу авч болно, гэхдээ энэ нөхцөл байдал нь зайлшгүй шүүх хуралдааныг шаарддаг.

Орон сууцыг ипотекийн зээлээр зарахдаа худалдагчийн эрсдэлд ихэвчлэн дараахь зүйлс орно.

• Банкинд мөнгө байршуулсан тохиолдолд худалдан авагч гүйлгээ хийхээс татгалздаг. Энэ нь тэднийг буцааж өгөх үүрэгтэй бөгөөд энэ нь асуудалтай байх болно.
• Банк худалдан авагчид орон сууцны зээл олгохоос татгалзсан.

Хэрэв танд ийм гүйлгээ хийхэд хүндрэлтэй байгаа бөгөөд та орон сууцаа моргейжийн зээлээр худалдах эсвэл худалдаж авах шаардлагатай бол эхлээд манай хуульчтай зөвлөлдөхийг зөвлөж байна. Түүнд тусгай хэлбэрээр асуулт асуу. Одоогоор үнэгүй сурталчилгаа явагдаж байна.

Төслийн шинэчлэлтүүдэд бүртгүүлж, дуртай сүлжээнийхээ товчлууруудыг дарна уу.

Ихэнх хүмүүс орон сууц худалдан авахад хангалттай санхүүгийн баталгаагүй байдаг. Тэд банкны зээлээр худалдаж авдаг. Үүнээс үүдэн худалдаж авсан орон сууц нь зээл, хүүгээ барагдуулах баталгаа болж байгаа юм. Өр барагдуулах бүх хугацаанд олж авсан эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг банк "царцаасан". Эзэмшигч нь орон сууцанд бүрэн хяналт тавьдаггүй.

Үл хөдлөх хөрөнгийн дарамт, түүнийг арилгах нь улсын бүртгэлд хамрагдах ёстой. Орон сууцны гүйлгээ хийхдээ эрхийн улсын бүртгэлд мэдээлэл оруулдаг. Аливаа орон сууцны хувьд худалдан авагч нь үүн дээр ачаалал байгаа эсэх талаар мэдээлэл авах боломжтой.

Ипотекийн байр зарах нь тийм ч ашигтай биш. Хөрөнгийн үзэмж нь энгийн орон сууцтай харьцуулахад хамаагүй доогуур байгаа тул худалдагч үнийг бууруулах шаардлагатай болжээ. Үүнээс гадна ёс суртахууны болон цаг хугацааны зардал ихээхэн нэмэгддэг. Банк, бүртгэлийн танхим, нотариаттай олон гэрээ хийх ёстой.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр орон сууцны үнэ өсөхөд л худалдагчийн таатай нөхцөл бүрддэг.

Ипотекийн зээлээр орон сууц худалдах арга замууд

Орон сууцны зээл нь 10-20 жилийн хугацаатай. Энэ хугацаанд олон хүн том орон сууц худалдаж авах замаар амьдрах нөхцөлөө сайжруулахыг хүсдэг. Сонголтууд өөр байж болно. Хэдийгээр үл хөдлөх хөрөнгө нь ипотекийн зээлтэй байсан ч худалдан авагчийн нэр дээр байгаа бөгөөд тэрээр хязгаарлалтыг үл харгалзан зарах боломжтой. Ийм хэд хэдэн арга байдаг. Дээрх бүх схемүүд нь тодорхой үйл ажиллагааны дарааллыг илэрхийлдэг.

Худалдан авах, борлуулахаас өмнө өрийг эрт төлөх

Нөхцөл байдал маш энгийн: ипотекийн зээл нь борлуулалтад саад болж байгаа бөгөөд энэ нь өрийг төлөх замаар хаагдах ёстой. Дараа нь орон сууцыг гуравдагч этгээдгүйгээр зарах боломжтой болно. Ийм нөхцөлд хамгийн гол асуудал бол шаардлагатай мөнгийг олох явдал юм.

Зээлээр байр авсан айлд тийм хөрөнгө байхгүй. Тэгэхгүй бол тэр даруйдаа худалдаж аваад хүүгээ хэтрүүлэхгүй байх байсан. Хамаатан садан, найз нөхөд нь аврах ажилд ирж, орон сууцыг ипотекийн зээлээс гаргаж, гүйлгээ дууссаны дараа худалдагч төлбөрөө хүлээн авах хүртэлх хугацаанд мөнгө зээлж болно.

Үгүй бол Худалдан авагч нь байшин худалдаж авах боломжтой, хэрэв тэр үүнийг маш их сонирхож байгаа бол. Үүний сэдэл нь тухайн бүс нутагт амьдрах хүсэл эсвэл орон сууцны хүлээн зөвшөөрөгдсөн үнэ байж болно.

Орон сууц худалдах бүх үйл ажиллагаа нь банкны зөвшөөрлийг авсны дараа эхлэх боломжтой. Зээлдэгчтэй байгуулсан гэрээг хэрхэн яаж байгуулахаас бүх зүйл шалтгаална. Нөхцөл байдал өөр байж болно. Үүний нэг нь та зарж эхлэх хугацаа юм. Үгүй бол зээлдэгч орон сууцны зээлийн 50-иас доошгүй хувийг төлөх ёстой. Тиймээс худалдахаасаа өмнө худалдагч зээлийн байгууллагад өөрийн хүсэл зоригийн талаар мэдэгдэх ёстой.

Зээлдэгчийн гол ажил бол барьцаалагдсан эд хөрөнгийн төлбөрийг төлөх хүсэлтэй худалдан авагч олох явдал юм. Борлуулалт эхлэхийн тулд бүх оршин суугчид орон сууцнаас гарах ёстой..

Банктай гэрээ байгуулахдаа худалдагч нь худалдан авагчаас 100% урьдчилгаа төлбөрийг дараахь хувилбараар авна.

• бэлэн мөнгө (хамгийн магадлал багатай, аюултай арга);
• зээл олгосон банк дахь худалдагчийн данс руу;
• Худалдан авагч зээлээ төлөхийн тулд шаардлагатай хэмжээний мөнгийг байршуулж, үүний дараа банк үл хөдлөх хөрөнгөө шилжүүлэх хоригийг даруй цуцална.

Хэлэлцээр хийхээсээ өмнө зээлийг хугацаанаас нь өмнө төлөхөд торгууль байхгүй эсэхийг шалгах хэрэгтэй. Хэрэв энэ нь ач холбогдолтой бол бүх үйл явдал нь худалдагчийн хувьд ашиггүй болно. Түүнчлэн худалдан авагчийн мөнгөөр ​​өрөө төлж байгаа нь түүнд тодорхой эрсдэлийг бий болгодог. Ийм ажиллагааг зөвхөн банктай гэрээний харилцаатай худалдагч хийж болно.

Зээлдүүлэгчийг гуравдагч этгээдээр гүйлгээнд татан оролцуулах

Зээлдүүлэгч банкийг худалдаанд татан оролцуулснаар хоёр талын эрхийг хамгаалах баталгаа болдог. Гүйлгээнд зуучлагч байгаа нь худалдан авагчийг урьдчилгаа төлбөр хийхийг ятгаж, үүний дараа үл хөдлөх хөрөнгийг өмчлөхөд тавьсан хоригийг цуцалж, худалдан авах, худалдах үйл ажиллагааг албан ёсоор баталгаажуулдаг. Хэдийгээр худалдан авагч зээлээ төлөхийн тулд худалдагчийн дансанд мөнгө байршуулдаг ч гүйлгээний талаар зээлдүүлэгчид мэдэгдэж, залилан мэхлэхээс сэргийлдэг.

Батлан ​​даалтын гэрээ байгуулж, худалдагчийн зээлийг өөрийн нэрийн өмнөөс албан ёсоор төлж барагдуулах үед худалдан авагчийн эрх хэсэгчлэн хамгаалагдсан байдаг. Тиймээс тэр өрийг төлөхийг шаардах эрхтэй.

Гүйлгээг хоёр аргаар хийж болох бөгөөд үүний дараа худалдан авагч орон сууцыг ямар ч дарамтгүйгээр эзэмшинэ.

1. Өмчлөлийг худалдан авагчид шилжүүлэхээс өмнө үл хөдлөх хөрөнгөөс барьцаа хөрөнгийг зайлуулах

Банкнаас гүйлгээ хийх зөвшөөрлийг хүлээн авсны дараа худалдан авагч орон сууцны мөнгийг зээлдүүлэгч банкны 2 хадгаламжийн хайрцагт байрлуулна. Нэгд нь тэрээр ипотекийн зээлийн өрийн хэмжээг, дараагийнх нь үлдсэн хөрөнгийг тавьдаг. Үүний дараа л худалдан авах, худалдах гэрээ байгуулж, бүртгэлийн танхимд өргөдөл гаргадаг. Худалдан авагчийн өмчлөх эрхийг баталгаажуулсан баримт бичгийг хүлээн авсны дараа банк зээлийн эргэн төлөлтийн дүнг хадгаламжийн хайрцагнаас авах боломжтой. Худалдагч 2-р үүрээс үлдсэн мөнгөтэй үлдэж, өөрийн үзэмжээр захиран зарцуулах боломжтой.

1. Худалдан авах, худалдах гэрээний урьдчилсан бүртгэл

Худалдан авах, худалдах гэрээг урьдчилан хийж дуусгасны дараа худалдан авагч нь худалдагчид зээлийн үлдэгдлийн хэмжээгээр урьдчилгаа өгдөг. Энэ мөнгөөр ​​худалдагч зээлээ төлдөг. Дараа нь банк орон сууцны зээлийг төлсөн гэсэн баримт бичгийг гаргаж, орон сууцны ачааллыг арилгадаг. Дараа нь худалдан авагчийн өмчлөх эрхийг Холбооны цагаачлалын албанд бүртгүүлж, дараа нь тухайн орон сууцны үлдэгдлийг худалдагчид төлж, орон сууцны өмчлөгчийн эрхийг хүлээнэ.

Зээлдэгчийг солих

Хэдийгээр ховор боловч банк зээлдэгчийг зээлээр сольж болно. Үүний шалтгаан нь анхны зээлдэгчтэй холбоотой төлбөртэй холбоотой асуудал байж болно. Хамгийн түгээмэл сонголт бол худалдан авагч нэг банкнаас зээл авах явдал юм. Шалтгааныг тайлбарласны дараа шинэ зээлдэгчийн бичиг баримтын хамт зээлдүүлэгчид өргөдөл гаргана. Боодол нь худалдагч зээл авахдаа байсантай яг адилхан. Үүнд иргэний үнэмлэх, санхүүгийн байдал, эрх зүйн чадамж, гэр бүлийн байдлыг баталгаажуулсан баримт бичиг орно.

Энэ тохиолдолд ипотекийн үүргийн борлуулалтыг гүйцэтгэдэг. Худалдагчид олгох нөхөн төлбөрийн хэмжээг тусад нь тохиролцдог. Үлдсэн зээлээ төлөхөд худалдан авагчид хангалттай хөрөнгө байхгүй тохиолдолд уг схем хэрэгжинэ.

Банк нь шинэ зээлдэгчийг батлахыг тэр бүр зөвшөөрдөггүй, учир нь тэр хангалттай орлогогүй байж магадгүй юм.

Шийдвэр эерэг гарсан тохиолдолд шинэ зээлдэгчтэй зээлийн гэрээ байгуулж, худалдагчийн өрийг төлөхөд хөрөнгө хуваарилдаг. Дараа нь ипотекийн зээл, өмчлөх эрхийг шинэ эзэмшигчид шилжүүлнэ.

Хуримтлагдсан хүүг худалдагч төлдөг, учир нь энэ нь байрны үнэтэй ямар ч холбоогүй юм. Энэ нь зээл олгосон банкинд төлөх төлбөр юм.

Орон сууцны одоогийн үнэ нь өрийн нийлбэрээс давж, зээлээ төлсөн тохиолдолд тэдгээрийн зөрүүг худалдагчид төлдөг. Зарим тохиолдолд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ өссөн тохиолдолд энэ нь түүнд ашигтай байдаг.

Орон сууц худалдан авагч өөр банкнаас зээл авах үед нөхцөл байдал өөр байж болно. Энэ тохиолдолд худалдагчийн зээлдүүлэгч ийм хэлцлийг үргэлж зөвшөөрдөггүй, учир нь хүүгийн хомсдолоос болж түүнд ашиггүй байдаг.

Зээлдүүлэгч нь орон сууцыг албадан худалдсан нь онцгой тохиолдол юм. Гэхдээ энэ нь орон сууцны эзэн ипотекийн зээлээ төлж чадахгүй, шинэ зээлдэгч олох боломжгүй үед банкны хамгийн сүүлчийн арга хэмжээ юм. Энэ тохиолдолд банк дангаараа орон сууцанд шинэ худалдан авагч хайж, барьцаалагчийн эрхийг авдаг. Хэрэв түүнийг борлуулснаас олсон орлого нь өрийн хэмжээг нөхөхгүй бол зээлдэгч дутагдаж буй хөрөнгийг нэмэх үүрэгтэй. Энэ арга нь түүний хувьд хамгийн ашиггүй бөгөөд үүнд хүрч болохгүй.

Дүгнэлт

Ачаалал бүхий орон сууцыг худалдах нь зээлдүүлэгч банк хэлбэрээр хийсэн гүйлгээнд гуравдагч этгээдийн оролцоотойгоор ердийнхөөс ялгаатай. ОХУ-ын хууль тогтоомжид зөвхөн барьцаалагдсан эсвэл эвдэрсэн байранд байрлах орон сууцыг зарахыг хориглодог.

Хэрэв танд ипотекийн зээлээр барьцаалагдсан үл хөдлөх хөрөнгө худалдах талаар асуулт байгаа бол манай жижүүр хуульч танд вэбсайт дээр шууд үнэ төлбөргүй зөвлөгөө өгөхөд бэлэн байна. Доорх маягтаар асуултаа асуугаад хариултаа хүлээнэ үү.