Орон сууц зарсны дараа өв залгамжлагч гарч ирэв. Өв залгамжлагч өв залгамжлалд орсон боловч өмчлөх эрхээ бүртгүүлээгүй бол яах вэ? Ольга зардлаа төлөх үү?

Өв залгамжлагч өв залгамжлалд орсон боловч өмчлөх эрхээ бүртгүүлээгүй бол өвлөгчөөс олж авсан эд хөрөнгөө ямар нэгэн байдлаар авч үлдэх, захиран зарцуулах гэж байгаа бол ямар ч тохиолдолд үүнийг хийх ёстой. Мэдээжийн хэрэг, юуны түрүүнд энэ журам нь өвлөн авсан үл хөдлөх хөрөнгөд хамаарна. Энэ нь орон сууц, хувийн байшин, зуслангийн байшин, гарааш, газар байж болно. Энэ нь Rosreestr-д өмчийн эрхийг заавал бүртгүүлэх шаардлагатай үл хөдлөх хөрөнгө юм.

Өв залгамжлагч нас барснаас хойш гэрээслэл үлдээсэн эсэхээс үл хамааран түүний өв залгамжлагчид нотариатын байгууллагад хандаж, өвлөх эрхийн гэрчилгээ авах хүсэлт гаргах 6 сарын хугацаатай. Алдагдсан хугацааг зөвхөн шүүхийн журмаар сунгаж болно. Гэсэн хэдий ч шүүх дээр та эцсийн хугацааг алдсан шалтгаан нь үнэхээр хүчинтэй байсан гэдгийг баримт бичгээр нотлох шаардлагатай бөгөөд үндэслэлгүй мэдэгдэл хангалттай байх болно.

Үнэн хэрэгтээ орон сууц, газар, байшин өмчлөхийн тулд та хоёр тусдаа процедурыг давах ёстой.

1. Өв залгамжлалын гэрчилгээ авах. Үүнийг хийхийн тулд өвлөн авсан эд хөрөнгийн байршилд байгаа нотариатын газартай холбоо барина уу.
2. Өв залгамжлалын гэрчилгээг үзүүлэн Росреестр дэх үл хөдлөх хөрөнгийг өөрийн нэр дээр дахин бүртгүүлнэ үү.

Өв залгамжлагчид зөвхөн эхний шатыг дуусгах нь хангалтгүй гэдгийг үргэлж ойлгодоггүй, учир нь хоёр дахь нь бас заавал байх ёстой журам юм. Гэрчилгээг хүлээн авсны дараа эд хөрөнгө нь өв залгамжлагчдын өмч болно. Харин өмчлөх эрхийг дахин бүртгүүлсэн тухай Улсын нэгдсэн бүртгэлээс авсан хуулбарыг хүлээн авсны дараа л ямар нэгэн байдлаар захиран зарцуулах (хандивлах, худалдах, гэрээслэх гэх мэт) эрхтэй болно.

2015 оны 6-р сарын 15 хүртэл ОХУ-д үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөлийг баталгаажуулах өөр журам үйлчилж байсан. Өмчлөгч нь өмчлөх эрхийн гэрчилгээ авах шаардлагатай байсан бөгөөд энэ нь түүний эрхийг бүх тохиолдолд нотлох баримт юм. Холбооны № 360 хууль хүчин төгөлдөр болсноор нөхцөл байдал өөрчлөгдсөн бөгөөд одоо цорын ганц нотолгоо бол Росреестр (түүний нутаг дэвсгэрийн хэлтэс) ​​-ээс гаргасан Улсын нэгдсэн бүртгэлээс авсан хуулбар юм.

Өмчлөлийг дахин бүртгүүлээгүй тохиолдолд орон сууцанд амьдрах боломжтой юу?

Өв залгамжлагч нь гэрээслэлд багтсан эсвэл хуулийн дагуу өв залгамжлагч бол нас барсан хамаатан садныхаа гэрт үргэлжлүүлэн амьдрахад юу ч саад болохгүй. Гэрээслэгч нас барснаас хойш нийтийн үйлчилгээний төлбөрийг төлөх үүрэг нь тэдний мөрөн дээр ногддог.

Үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөлийг бүртгэх журмыг хойшлуулах нь бусад хамаатан садан нь ирж, өв залгамжлалдаа нэхэмжлэл гаргах эрсдэлтэй. Энэ төрлийн маргааныг ихэвчлэн дараахь зүйлийг харгалзан шүүхээр шийдвэрлэдэг.

1. Хамаатан садан нь өөрсдийгөө эрт мэдэгдэхэд саад болсон шалтгаан. Хэрэв тэд гэрээслэгч нас барснаас хойш 6 сар өнгөрсний дараа өргөдөл гаргасан бол хугацаа алдсан шалтгаан, нэхэмжлэлийн шаардлага нь хууль ёсны эсэхийг шүүхэд нотлох ёстой.
2. Өв залгамжлалыг хэн хүлээн авч, юу хийсэн бэ.
3. Түүнийг нас барснаас хойш нийтийн үйлчилгээний төлбөрийг хэн төлж байсан бэ?
4. Гэрээслэгчийн өрийг хэн төлсөн, хэрэв байгаа бол.

ОХУ-ын хууль тогтоомжид өв залгамжлалыг бодитоор хүлээн зөвшөөрөх таамаглал байдаг. Энэ бол нас барсан хүний ​​эд хөрөнгийг үргэлжлүүлэн хадгалах, түүнийг асран хамгаалах (орон сууц, байшинд амьдардаг, газар хариуцдаг) хүнийг өв залгамжлалыг хүлээн авсан гэж хүлээн зөвшөөрсөн тушаал юм.

Манай хуульчид мэдэж байгаа Таны асуултын хариулт

эсвэл утсаар:

Асуулт нь хоосон биш, ялангуяа өв залгамжлагчид өвлөн авсан орон сууцыг ашиглах бодолгүй байгаа ч нэн даруй зарахыг хүсч байна. Урлагийн дагуу. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 209-д зааснаар зөвхөн өмчлөгч нь эд хөрөнгийг хууль ёсны дагуу захиран зарцуулах эрхтэй. Өв залгамжлалыг хүлээн авсан хүн аль хэдийн өмч хөрөнгөө эзэмшиж байгаа ч зарж чадахгүй бол зөрчилдөөн үүсдэг бололтой.

Энэ үнэхээр үнэн. Нас барсан хүний ​​нэр дээр бүртгэлтэй байрыг зарах боломжгүй. Боломжийн худалдан авагч хэзээ ч ийм орон сууц, байшин худалдаж авахгүй. Худалдан авагчийн нэр дээр орон сууц бүртгүүлэхийн тулд та Rosreestr-д худалдах, худалдах гэрээ, мөн худалдагчийн өмчлөлийг баталгаажуулсан улсын нэгдсэн бүртгэлээс авсан хуулбарыг өгөх шаардлагатай. Мөн дахин бүртгүүлээгүй тул баримт бичгийн багц дутуу байх болно.

Нөхцөл байдал хүсэл зоригтой төстэй юм. Та өөрийн нэр дээр байхгүй эд хөрөнгийг гэрээслэлдээ оруулах боломжгүй. Гэрээслэл нь хууль ёсны хүчинтэй болохын тулд орон сууцтай холбоотой бүх мэдээллийг агуулсан байх ёстой.

Хэрэв гэрээслэлийг боловсруулах өдөр танд үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөлийг баталгаажуулсан Улсын нэгдсэн бүртгэлээс авсан хуулбар байхгүй бол түүнийг баримт бичгийн текстэд оруулсан нь түүнийг хүчингүй болгоно.

Өмчлөлийг дахин бүртгүүлэхэд хэр хугацаа шаардагдах вэ?

Хууль нь өв залгамжлагчийн нас барсны гэрчилгээг авснаас хойш 6 сарын дараа өв залгамжлах хугацааг хатуу хязгаарладаг. Энэхүү хуулийн процедурын үр дүн нь өв залгамжлалын гэрчилгээг хүлээн авах болно. Эд хөрөнгийн эрхийг дахин бүртгүүлэх хүртэл энэхүү баримт бичиг нь өв залгамжлагчид орон сууц эсвэл хувийн байшинд оршин суугаа хууль ёсных нь нотлох баримт болдог.

Нотариатын газар нь гүйцэтгэсэн баримт бичгийг 75 жил хадгалах үүрэгтэй. Энэ бүх хугацаанд хэн ч түүнтэй холбогдож, өв залгамжлах журмын баталгааг хүлээн авах боломжтой. Та эх олгосон гэрчилгээгээ алдсан ч хуулбарыг хүссэн үедээ хүссэн үедээ сэргээж болно.

Энэ юу гэсэн үг вэ?Өөрийн нэр дээр байгаа эд хөрөнгийг дахин бүртгүүлэхэд 75 жил байгаа тухай. Хэрэв та татвар, нийтийн үйлчилгээний төлбөрөө цаг тухайд нь төлдөг бол орон сууцаа өөрөө бүртгүүлэх гэж яарах хэрэггүй. Хэрэв та ойрын хугацаанд устгах бодолгүй байгаа бол үүнийг хойшлуулах бүрэн боломжтой. Дахин бүртгүүлэх журам нь өөрөө бага зэрэг хугацаа шаарддаг - дунджаар 2 долоо хоног хүртэл. Энэ тохиолдолд баримт бичгийг зөвхөн Росреестрийн орон нутгийн нутаг дэвсгэрийн хэлтэст төдийгүй орон нутгийн MFC-д бүртгүүлэхээс гадна Оросын шуудангийн үйлчилгээг ашиглах боломжтой.

Зах зээл дээр зарагдаж байгаа орон сууцнуудын дунд өвлөгдөж ирсэн орон сууцнууд бий. Эдгээр объектууд зах зээлд оролцогчдын дунд муу нэр хүндтэй байдаг. Энд гол санаа нь мэдээжийн хэрэг сүнсний тухай биш юм. Танд байраа зарж байгаа өв залгамжлагч нь ганцаараа, өөр өрсөлдөгч байхгүй гэж байгаа нь юу ч биш гэсэн үг. Төсөөлөөд үз дээ, чи түүнийг өвлөн авсан хүнээс орон сууц худалдаж аваад, дотор нь чимээгүйхэн амьдарч байтал гэнэт нэг хүн хөөрөгнөөс гарсан чөтгөр шиг үсрэн гарч ирээд таны худалдаж авсан эд хөрөнгийн өөр өв залгамжлагч гэж өөрийгөө зарлав. Тэгээд яах вэ? Энэ (болон холбогдох) асуултуудад хариулт өгөхийг хичээх болно.

Энэхүү нийтлэл нь лавлагаа, мэдээллийн материал бөгөөд бүх мэдээллийг мэдээллийн зорилгоор танилцуулсан бөгөөд зөвхөн мэдээллийн зорилгоор зориулагдсан болно.

Өв залгамжлагчид хаанаас ирдэг вэ?
Хуулиас эхэлье. Иргэний хуулийн V хэсэг нь бидний сонирхож буй асуудалд зориулагдсан - үүнийг "Өв залгамжлалын тухай хууль" гэж нэрлэдэг бөгөөд 1110-аас 1185 хүртэлх зүйлийг багтаасан болно. Урлаг. 1111 (“Өв залгамжлах үндэслэл”) ба “Өв залгамжлал нь гэрээслэл, хуулиар явагдана” гэж тунхагласан. Үүнийг илүү ойлгомжтой хэлээр тайлбарлавал, энэ нь хүн өөрийн өмч хөрөнгөө хэн нэгэнд "гарын үсэг зурах" эрхтэй, гэхдээ гэрээслэл байхгүй бол өв залгамжлал нь хуульд нийцдэг гэсэн үг юм. Хэдийгээр энэ дүрэм нь хөдлөшгүй биш юм: Урлаг. 1148, 1149-д заавал байх ёстой хувийг өвлөх эрхтэй хүмүүсийн (өвлүүлэгчийн хөгжлийн бэрхшээлтэй хүмүүс, түүний хөгжлийн бэрхшээлтэй эхнэр, нөхөр, эцэг эх, насанд хүрээгүй хүүхдүүд) тоймлодог - гэрээслэл байхгүй байсан ч үүнийг үргэлж хуваарилдаг. тэдний таалалд. Иргэний хуулийн дээрх зүйлүүдийг энд нэг бүрчлэн дурдах нь утгагүй юм (хэтэрхий ярвигтай учраас), гэхдээ бүх орон сууц худалдан авагчид энэ ангиллын өв залгамжлагчдыг санаж байхыг зөвлөж байна.

Хэрэв хүсэл зориг байхгүй, эсвэл шүүх үүнийг хүчингүй гэж зарласан бол (бас дашрамд хэлэхэд, гайхалтай цоорхой) бол юу болох нь хуулийн дагуу. "Өв залгамжлалын дараалал" гэсэн ойлголт байдаг - өв залгамжлагчид Урлагт жагсаасан хэд хэдэн дараалалд хуваагддаг. 1142-1145, 1148 Иргэний хууль. Эхний ээлжинд өвлүүлэгчийн үр хүүхэд, эхнэр, нөхөр, эцэг эх байна. Хоёр дахь нь ах, эгч нар юм. Гурав дахь нь эцэг эхийн ах, эгч (авга эгч, авга эгч) юм. Гэх мэтээр, долоо дахь үе шат хүртэл - тоо нь их байх тусам холын хамаатан садан болно. Мөн ерөнхий зарчим нь хамгийн ойрын хамаатан садандаа давуу эрх олгодог; тэд өмч хөрөнгийг өөр хоорондоо тэнцүү хувь хэмжээгээр өвлөн авдаг бөгөөд дараагийнх нь юу ч авдаггүй. Өв залгамжлагчийн бэлэвсэн эхнэр, хүү байдаг - тэд өвийг өөр хоорондоо хуваадаг. Хүү, ах хоёр байвал хүү нь л өвлөгдөнө, ах нь (дараагийн ээлж) ямар ч өргүй.

Хүүхэд, эцэг эхээс болгоомжил
Практикт хамгийн олон тооны ангилал байдаг гэрээслэгчийн хүүхдүүд- бусад гэрлэлтээс, хууль бус. "Нийгмийн уламжлал нь эхнэр, нөхөр салсан тохиолдолд хүүхдүүд нь дүрмээр бол ээжтэйгээ үлддэг" гэж тайлбарлав. Вадим Мартыненко, Rescor корпорацийн хоёрдогч зах зээлийн газрын захирал. - Энэ нь хэрэв өв залгамжлал нь эмэгтэй хүнээс ирсэн бол түүний өв залгамжлагч нь бүгд ойролцоо амьдардаг байсан, мэддэг байх магадлал өндөртэй гэж хэлж болно. Гэхдээ хэрэв хүн нас барсан бол ... Түүний өөр хотод амьдардаг хууль бус хүү байхгүй гэдэгт эргэлзэхгүй байна - энэ бүх нарийн ширийн зүйлийг мэддэг мэдээллийн сан байдаггүй."

Эцэг эхчүүд ихэвчлэн хоёрдугаарт ордог. "Заримдаа тохиолддог нөхцөл байдал" гэж хэлэв ОУХА-ны Хэрэглэгчийн эрхийг хамгаалах хорооны дарга, Пенати агентлагийн ерөнхий захирал Вероника Панкова. - Эцэг эхчүүд хүүхдээ огт сонирхдоггүй, тэтгэлэг өгдөггүй. Тэгээд хэрэв эдгээр хүүхдүүд тэднээс өмнө нас барвал эд хөрөнгөө нэхэмжилнэ."

Үүнтэй холбоотой түүхүүд бас бий ах эгч нар. Вероника Панкова "Энэ бол бидний саяхан тулгарсан бодит нөхцөл байдал" гэж хэлэв. - Хоёр эгч Москвад, ах нь өөр хотод амьдардаг байсан. Эмэгтэйчүүдийн нэг нь нас барсан бөгөөд түүний эгч, дүү хоёр нь түүнийг залгамжлах ёстой байв. Гэхдээ москвич үүнийг өөрөөр хийхээр шийдсэн: тэр өв залгамжлалдаа орж, өөр өв залгамжлагчид байхгүй гэж нотариатад мэдэгдэв. Тэгээд тэр өөрөө дүүгээ бүтэн гурван жил хамраас нь хөтлөөд эгчдээ бүх зүйл сайхан байна гэж хэлээд мэндчилгээ илгээсэн."

Тэр 10 жилийн дараа гарч ирж магадгүй юм
За яахав, бид гэнэтийн өв залгамжлагчид гарч ирж магадгүй гэдгийг цэгцэлсэн. Гэхдээ яагаад заримдаа ийм оройтсон, заримдаа бүр орон сууц зарснаас хойш 5-6 жилийн дараа гарч ирдэг вэ? Энд байгаа гол зүйл бол Урлаг. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 1154-т өв залгамжлалыг хүлээн авах өргөдлийг "өв нээгдсэн өдрөөс хойш зургаан сарын дотор" өгөх ёстой гэж заасан байдаг (өв залгамжлагчийн нас баралтыг хуулийн хэлээр нарийн гэж нэрлэдэг). Гэхдээ аль хэдийн дараа нь Урлаг гарч ирэв. 1155 дугаар зүйлд "хэрэв өв залгамжлагч өв нээгдэх талаар мэдээгүй, мэдээгүй эсвэл бусад хүндэтгэн үзэх шалтгаанаар энэ хугацааг өнгөрөөсөн бол" хугацааг сэргээж болно гэж заасан. Ийм өв залгамжлагч "энэ хугацааг өнгөрөөсөн шалтгаан арилснаас хойш зургаан сарын дотор" шүүхэд хандах ёстой.

"Сайн шалтгаантай" гэж хэлэв Тус газрын хуулийн хэлтсийн орлогч дарга Ольга Ирич "Хөрөнгө оруулалтын компани MGSN" ХХК- Шүүхүүд хүнд өвчин, арчаагүй байдал, бичиг үсэг үл мэдэх гэх мэтийг хүлээн зөвшөөрдөг.

Гэхдээ хамгийн зэвүүн маргаан бол "Би мэдээгүй". Нөхцөл байдлыг төсөөлөөд үз дээ: Москвад Хабаровскийн хаа нэгтээ нас барсан хүн одоо 5 настай хууль бус хүүхэдтэй. Энэ хүүхэд аав нь хэн байсан, энэ аав 20 жилийн дараа орон сууцаа орхисон гэдгийг олж мэдэх боломжтой - дараа нь хуулийн дагуу Москвад ирж, эрхээ мэдүүлэх эрхтэй болно.

Тийм ч учраас орон сууц худалдан авагч духан дээрх мэдрэлийн хөлсөө арчиж, гэнэтийн өв залгамжлагчид гарч ирэхийг үгүйсгэх хугацаа зарчмын хувьд байдаггүй. Вероника Панкова ("Пенатс") "Эхний жил маш их түгшүүртэй байсан бөгөөд 3-5 жилийн дараа ийм үйл явдлын магадлал эрс буурдаг гэж бид хэлж чадна" гэж хэлэв. "Гэхдээ онолын хувьд 10 эсвэл 20 жилийн дараа юу ч үгүйсгэх аргагүй."

Байр худалдаж авсан хүнийг яагаад сэгсэрч байгаа юм бэ?
За, бидний санаанд оромгүй өв залгамжлагч өвлөх эрхтэй. Гэтэл 2003 оны хавар “түүхэн” шийдвэр гаргасан Дээд шүүхийн хөнгөн гарын ачаар өнөөдөр хүн бүр түүнийг “үнэч шударга” хэмээн цоллуулж буй орон сууцны одоогийн эзэнд хандаж, яагаад гомдол гаргаж байна вэ? худалдан авагч"? Өөр хууль ёсны нэхэмжлэгч байдгийг мэдсээр байж өв залгамжлалыг хүлээн авсан өөрийн увайгүй хамаатан саднаа "сэгсрэх" нь илүү ухаалаг хэрэг биш гэж үү? Ухамсрын хувьд ч, оюун ухаанд ч ийм байх болно ...

Амьдралд харамсалтай нь бүх зүйл өөр байдаг. "Одоогийн өмчлөгчийн эсрэг нэхэмжлэл гаргах нь ихэвчлэн хууртагдсан өв залгамжлагчид ямар нэгэн зүйл авах цорын ганц боломж юм" гэж хэлэв. Максим Каталов, "Нээлттэй компани" шинэ төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагийн захирал. Хамаатан саднаасаа мөнгө цуглуулна гэдэг амаргүй, гэхдээ байр нь энд, аюулгүй, эрүүл байна."

Тэдэнд юу хэрэгтэй вэ: орон сууц эсвэл хэтэвч?
Нэхэмжлэл гаргаж байна, ялангуяа орон сууцны талаар Вероника Панкова ("Пенат") баталж байна. “Мэхлэгдсэн нэхэмжлэгч нь одоогийн өмчлөгчөөс тодорхой хэмжээний мөнгө авсандаа сэтгэл хангалуун байх тохиолдол бий. Гэхдээ тэр асуултыг маш хатуу тавьж, зөвхөн орон сууц шаардах тохиолдол гардаг. Тайлбар нь энгийн: сүүлийн хэдэн жилийн хугацаанд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ огцом өссөн. Нэгэн цагт 50 мянган доллараар зарагдсан зүйл (түүний дагуу хууран мэхэлсэн өв залгамжлагч хамаатан саднаасаа энэ хэмжээний хувийг шаардаж болно) өнөөдөр 200 мянган үнэтэй байна. Харамсалтай нь шүүх заримдаа албадан нүүлгэх шийдвэр гаргадаг - би ийм жишээг мэднэ."

Худалдан авагч юу хийх ёстой вэ?
Ерөнхийдөө эсрэг тал нь авхаалж самбаа, хуулийн мэдлэгийг харуулдаг тул өөрийгөө хамгаалах нь тийм ч хялбар биш юм. "Надад заримдаа өв залгамжлагчдын хооронд жинхэнэ хуйвалдаан байгаа юм шиг санагддаг" гэж Вероника Панкова ("Пентес") хэлэв. - Саяхан болсон нөхцөл байдал: Москвад нас барсан хүн нэг хотод хүүтэй, өөр хотод ач хүүтэй байсан. Зээ хүү нь өв хөрөнгөө авахаар хамгийн түрүүнд ухаалгаар ирж, хүү нь байраа зартал “отолтонд суусан”. Зургаан сарын хугацаа дуусахын өмнөх өдөр өөрийн Хабаровск хотын нотариатад өв залгамжлах хүсэлт гаргасан нь бүх зүйлийг төгс мэддэг байсан нь нотлогдож байна.

Гэхдээ өв залгамжлагчаас орон сууц худалдаж авахдаа зах зээлийн стандарт аюулгүй байдлын дүрмийг дагаж мөрдвөл өөрийгөө хамгаалах боломжтой. Бүгдийг шалга, өөр асуулт асуухаас бүү ич, аль болох олон янзын цаас авахыг хичээ. Ольга Ирич (MGSN) "Хэрэв орон сууц нь өв залгамжлалын гэрчилгээний үндсэн дээр худалдагчийн эзэмшилд байгаа бол бид худалдагчаас нотариатаар баталгаажуулсан үүрэг хүлээнэ" гэж хэлэв. "Энэ баримт бичгийн мөн чанар нь худалдагч нь бусад өв залгамжлагчдыг мэдэхгүй гэдгээ баталж байгаа бөгөөд хэрэв тэд гарч ирвэл санхүүгийн бүх асуудлыг шинэ өмчлөгчийг оролцуулалгүйгээр бие даан шийдвэрлэх үүрэгтэй."

Максим Каталов ("Нээлттэй компани") "Сайн итгэл бол ерөнхийдөө худалдан авагчдад нотлох шаардлагагүй зүйл юм" гэж тэмдэглэв. -Гэхдээ бүх төрлийн гэрчилгээ, мэдүүлэг, баримт бичгүүд асуудлыг судалсан гэдгийг баталж, гэрээнээс татгалзах үндэслэл тогтоогдоогүй. Мөн эсрэгээр, хэрэв худалдан авагч асуудлын талаар мэдэж байсан эсвэл мэдэж байсан боловч орон сууц худалдаж авсан хэвээр байгаа, мөн нөхцөл байдлыг урвуулан ашигласан (жишээлбэл, хямд үнээр худалдаж авсан) баримтууд илэрсэн бол энэ тохиолдолд худалдан авагч алдаж магадгүй юм. түүний статус нь "үнэн сэтгэлтэй худалдан авагч" .

Энд бид бие даан ярьж байна - бид "үнэнч шударга худалдан авагч" -ын талаар удалгүй бичсэн бөгөөд энэ нийтлэлийн ихэнх нь өнөөдрийн сэдэвтэй нийцэж байгааг нэмж хэлж болно. "".

Дүгнэлт
Та худалдан авалтын үе шатанд гэнэтийн өв залгамжлагчдын үзэгдлээс өөрийгөө хамгаалах хэрэгтэй бөгөөд хожим нь биш. Мөн энэ үе шатанд гаргах гол шийдвэр бол орон сууц худалдаж авах эсвэл авахгүй байх явдал юм. Гэхдээ эхлээд орон сууцаа зарж буй өв залгамжлагчаас аль болох их мэдээлэл гаргаж, баталгаа шаардахыг хичээгээрэй.

Та дараах тохиолдолд орон сууц худалдаж авах боломжтой.
- худалдагч нь хамаатан садантайгаа өөрөө харьцах болно гэсэн нотариатаар баталгаажуулсан үүрэг хүлээсэн.

Та дараах тохиолдолд худалдан авахаас татгалзах хэрэгтэй.
- худалдагч танд итгэх итгэлийг төрүүлдэггүй, хамаатан садныхаа талаар ямар нэг зүйлийг нууж байгаа бөгөөд ямар ч баталгаа өгөхийг хүсэхгүй байна;
- зах зээл дээр байхгүй тодорхой хямд үнээр байр санал болгож байна.

Үл хөдлөх хөрөнгөө өвлөн авсан худалдагчаас худалдаж авахаасаа өмнө долоон удаа хэмжинэ. Ийм орон сууц нь зөвхөн "Оросын рулет" биш, харин нэг жил, хоёр, тэр байтугай хорин жилийн дараа гэнэтийн хамаатан садны хэлбэрээр таныг унах боломжтой Дамоклийн жинхэнэ илд юм. Гэхдээ ихэнхдээ зах зээл дээрх ийм саналыг 20-30% -ийн хөнгөлөлттэй үнээр санал болгодог, орон сууцнууд өөрсдөө байршил сайтай, бусад "давуу талууд" байдаг. Ийм боломжийг хэн ч алдахыг хүсэхгүй байгаа тул ямар аюул заналхийлж, түүнээс зайлсхийх арга зам байгаа эсэхийг олж мэдье.

Зураг: Ирина Фатеева

Эргэлтийн баруун талд

Өв залгамжлагчид гэрээслэл болон хуулиар хоёр төрлийн байж болно. Сүүлийнх нь хэрэв хүсэл зориг байхгүй бол бүх эд хөрөнгийг ОХУ-ын Иргэний хуулийн дагуу хуваарилна гэсэн үг юм. ch-д. 63-т хамаатан садны хэд хэдэн мөр байдаг гэж заасан байдаг: эхний (хамгийн чухал) нь талийгаачийн эхнэр, нөхөр, хүүхдүүд, эцэг эх, хоёрдугаарт - ах, эгч, гуравдугаарт - авга эгч, авга эгч нар гэх мэт. (энэ бүхнийг Иргэний хуулийн 1142-1145, 1148 дугаар зүйлд дэлгэрэнгүй тайлбарласан болно). Гол зарчим бол "илүү эрхэм" хүн бүх зүйлийг авах, эсвэл хоёулаа (жишээлбэл, бэлэвсэн эхнэр, хүү) өв залгамжлалын эхний мөрөнд хамаарах бол тэнцүү хуваадаг. Хэрэв өв залгамжлагч (өв залгамжлалын хуулийн хачирхалтай үг хэллэгээр энэ нэр томъёо нь өмч хөрөнгөө гэрээслэн үлдээсэн хүнийг хэлдэг) өмч хөрөнгөө бие даан захиран зарцуулахыг хүсч байвал гэрээслэлд түүний хүсэл зоригийг зааж өгсөн бөгөөд тэнд бичээд хувааж болно. түүний зүрх сэтгэлийн хүссэнээр олж авсан бүх зүйл (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 62-р бүлэг).

Чухал:ОХУ-ын Иргэний хуулийн зүйл, заалтын дагуу гэрээслэлээр ч өв залгамжлах боломжгүй хамаатан садны тодорхой хүрээлэл байгааг нэн даруй хэлэх нь зүйтэй юм! Үүнд: нас барсан хүний ​​хөгжлийн бэрхшээлтэй хүмүүс, тахир дутуу эхнэр, нөхөр, эцэг эх, түүнчлэн хууль тогтоомжоор өв залгамжлалаар өвлөхдөө тус бүрд нь ноогдох хувийг авах ёстой насанд хүрээгүй хүүхдүүд (Иргэний хуулийн 1149 дүгээр зүйлийн 1 дэх хэсэг). Оросын Холбооны Улс).

Хууль үргэлж зөв байдаг уу?

Эдгээр "гэнэтийн" өв залгамжлагчид эд хөрөнгийн бүрэн эрхтэй бөгөөд босгон дээр гарч ирэх боломжтой тул талийгаачийн хууль бус хүүхдүүд эсвэл бусад гэрлэлтийн хүүхдүүд хэлбэрээр "гэнэтийн" худалдан авагчийн эмзэг байдлын асуудал маш хурцаар тавигдаж байна. Таны орон сууцны зөвхөн нэг жилийн дотор төдийгүй хорин жилийн дараа. Өв залгамжлагч нас барснаас хойш "зургаан сарын дотор" өвийг хүлээн авах өргөдлөө өгөх ёстой гэж заасан ОХУ-ын Иргэний хуульд ч гэсэн Иргэний хуулийн 1155 дугаар зүйлийн 1 дэх хэсэгт зааснаар хэнийг ч төөрөгдүүлдэггүй. ОХУ-ын хуульд өвийг хүлээн авах эрхийг сэргээж болно гэж заасан байдаг. өв залгамжлагч өв нээгдэх талаар мэдээгүй бол(өөрөөр хэлбэл, гэрээслэгч нас барсан), тэр мэдээд өргөдөл гаргахад дахин 6 сарын хугацаа үлджээ. Өөрөөр хэлбэл, эцэг нь нас барахад хүүхэд 5 настай байсан бөгөөд 15 жилийн дараа тэр өмч хөрөнгөтэй гэдгээ мэдсэн бол насанд хүрсэн хүү шүүх дээр амархан очиж, хувиа нэхэж болно.

Ийм тохиолдолд шүүх өв залгамжлагчийн өргөдлийг хангах үүрэгтэй бөгөөд тэр орон сууцаа буцааж авах боломжтой (эсвэл өв залгамжлах эрхээсээ татгалзахын тулд мөнгө нэхэх боломжтой), гэхдээ хүлээлгийн хугацаанд орон сууцны үнэ мэдэгдэхүйц нэмэгдэх боломжтой байв. Орон сууц худалдан авах, худалдах гүйлгээг шүүх хүчингүй болгож, онолын хувьд худалдагч нь шүүхийн шийдвэрээр бүх мөнгөө худалдан авагчид буцааж өгөх ёстой, гэхдээ хичнээн хүндрэл гарах вэ: инфляцийг харгалзан үнийн дүнг индексжүүлэх. , мөнгө зарцуулж болно, худалдагч нь нас барсан/алга болсон/ орхисон, түүнд санхүү байхгүй, зарагдах хөрөнгө байхгүй гэх мэт.

Хууль нь таныг орон сууцыг шинээр байгуулсан хамаатан садныхаа дүр төрхөөс хамгаалж чадахгүй.

Одоо үнэхээр гунигтай зүйлийн талаар. Хэрэв шинэ худалдан авагч орон сууцгүй болж, шинэ өв залгамжлагч гарч ирвэл орон сууцны эвгүй байдалд орсон худалдан авагчийг албадан гаргах боломжгүй гэж үздэг. Гэтэл “орон сууцны худалдагч буруутай, түүнийг шүүхэд өг” гэсэн утгатай үг хэллэгээр ямар ч санхүүгийн нөхөн төлбөргүйгээр гудамжинд гаргасан тохиолдол хэвлэл, шүүхийн практикт таарч байна. Мөн хэн ч худалдагч олох боломжгүй болсон нь мэдээжийн хэрэг. Энэ байдлаас гарах хэд хэдэн арга бий:

• нэхэмжлэлээсээ татгалзахын тулд өв залгамжлагчтай тодорхой хэмжээний мөнгө авахаар тохиролцох;
• гэрээний дагуу орон сууц авах өргөдөл бичих;
• Хэрэв та насанд хүрээгүй хүүхэдтэй бол асран хамгаалах, асран хамгаалагчийн байгууллагыг уг хэрэгт татан оролцуулахыг хичээ. Тэдний нэг гэртэй байх эрхийг маш хатуу хамгаалдаг бөгөөд энэ нь худалдагчийг шүүхэд өгөх хугацааг хойшлуулахад тусална.

Өөрөөр хэлбэл, нотариатчид өв залгамжлагчдын хүрээг шалгах шаардлагагүй тул шинээр гэрлэсэн хамаатан садан нь орон сууцтай болохоос ямар ч байдлаар хамгаалж чадахгүй. Хэрэв та маш азтай бөгөөд энэ хүн нас барсан тухай мэдэж байсан бөгөөд эхний зургаан сарын хугацаанд орон сууц авах эрхээ аваагүй гэдгийг нотолж чадвал (шоронд ял эдэлсэн / удаан хугацаагаар томилолтоор явсан / залхуу байсан). Гэхдээ эдгээр нь тусад нь дүн шинжилгээ хийх шаардлагатай онцгой тохиолдлууд юм.

Би үүнийг гэрээсэлж байна ...

Гэрээслэл нь баримт бичгийн хувьд сонирхолтой байдаг, учир нь ихэнх хүмүүсийн оюун санаанд энэ нь нас барсан хүний ​​​​хувьд юу, хэнд, ямар хэмжээгээр төлөх ёстойг тодорхойлсон тодорхой зааврын багц юм. Гэвч бодит байдал дээр бүх зүйл тийм ч хялбар биш, учир нь хууль нь хүсэл зоригоос дээгүүр байдаг.

Нэгдүгээрт, албадан өв залгамжлагчид байдаг - асрамжийн хүмүүс, эхнэр, нөхөр, эцэг эх нь хуулиар өвлөн авсан тохиолдолд тус бүрд нь ноогдох хувьцааны хагасаас доошгүй хувийг авах үүрэгтэй (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 1149-р зүйлийн 1 дэх хэсэг). ).

Хоёрдугаарт, өв залгамжлагчдын дунд бараг үргэлж сэтгэл дундуур байгаа хамаатан садан нь гэрээслэлийг хуурамч эсвэл гэрээслэгчийг бичихдээ галзуу, согтуу, дутуу байсан гэдгийг батлахыг оролддог. Эцсийн эцэст, зарим хүмүүс орон сууц авах хүсэлт гаргасан ч бусад хүмүүст - гэрээслэгчийг насан туршдаа харж байсан шинэ нийтлэг эхнэр эсвэл хөршдөө хуваарилах нь олонтаа тохиолддог.

"Муу" орон сууцны худалдан авагч нь үнэндээ санхүүгийн хариуцлагатай цорын ганц хүн хэвээр байна.

Гуравдугаарт, гэрээслэгч нь хуульд заасны дагуу өмнөх бүх гэрээслэлийг цуцалсан боловч энэ талаар хэнд ч мэдэгдээгүй хожим гэрээслэл хийсэн нь амархан гарч ирж магадгүй юм. Эсвэл бүр эсрэгээрээ тэр үүнийг эртнээс эмхэтгэсэн тул тэр энэ тухай санахаа больсон, гэхдээ энэ нь хууль ёсны бөгөөд хамаатан садныхаа аль нэгнийх нь сейфэнд хүлээж байв.

Чухал:эдгээр гурван тохиолдолд (хэрэв та ийм өв залгамжлагчаас үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авсан бол нэхэмжлэгч гэрээслэл хуурамч эсвэл гэрээслэгч гарын үсэг зурахдаа тохиромжгүй нөхцөл байдалд байсныг нотлох боломжтой, өөрөөр хэлбэл Иргэний хуулийн 1131 дүгээр зүйлд заасны дагуу). ОХУ-д гэрээслэлийг хүчингүйд тооцсон; хожим нь гэрээслэл олдсон), дараа нь мөнгийг худалдан авагчид, орон сууцыг худалдагчид буцааж өгнө.

Дөрөвдүгээрт, гэрээслэлээс татгалзах гэх мэт төрөл бүрийн удамшлын нюансууд байдаг. Энгийнээр хэлбэл, гэрээслэгч нь хүүдээ орон сууцыг даалгасан боловч ээж эсвэл нагац эгч нь насан туршдаа амьдрах нөхцөлтэй. Хүүгээсээ ийм байр авсан болохоор бусад хамаатнуудаа тэндээс хөөж гаргах боломжгүй.

Мөн бүх нэхэмжлэлийг худалдагчийн эсрэг бус харин орон сууцны өмчлөгчийн эсрэг гаргах болно гэдгийг нэмж хэлэх ёстой. Худалдагчаас болон хамаатан саднаасаа мөнгө буцааж авах нь туйлын хэцүү бөгөөд яг юу нь тодорхойгүй байна, учир нь тэр өөр гэрээслэл, хууль бус хүү эсвэл өөр ямар нэгэн зүйл байгааг мэдээгүй, мөн жирийн өмчлөгчийн хувиар байраа зарж байсан бөгөөд "муу" орон сууцны худалдан авагч нь үнэндээ санхүүгийн хариуцлагатай цорын ганц хүн хэвээр байна. Ялангуяа ийм тохиолдлын хувьд хэд хэдэн үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагт худалдагчаас бусад өв залгамжлагчдын талаар мэдэхгүй гэдгээ нотариатаар баталгаажуулсан үүрэг хүлээдэг бөгөөд хэрэв тэд гэнэт гарч ирвэл санхүүгийн бүх асуудлыг зөвхөн тэдний хооронд зохицуулдаг. эдгээр хэрүүл маргаанд шинэ эзэмшигчийн оролцоо. Гэхдээ азгүй хүн өөрөө байр худалдаж авсан эсвэл худалдагч алга болсон бол яах вэ? Маш олон тооны бэрхшээл, онцгой нөхцөл байдал байдаг.

Өөрийгөө хэрхэн хамгаалах вэ?

Үнэндээ бол арга ч үгүй. Боломжит өв залгамжлагчдын тойргийг аль болох бүрэн тогтоохын тулд хэд хэдэн дүрмийг дагаж мөрдөх нь хамгийн дээд тал нь юм. Тийм ээ, худалдагчаас нотариатаар гэрчлүүлсэн үүрэг хүлээх тухай дээрх зөвлөгөө нь таныг шаардлагагүй асуудлаас хамгаалж чадна, гэхдээ харамсалтай нь энэ нь бас 100% баталгаа өгдөггүй. Нэмж дурдахад сайхан байх болно:

• Сүүлийн хорин жилийн хугацаанд үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээ, орон сууцанд ногдуулсан бүх торгуулийн талаархи бүх мэдээллийг агуулсан Улсын нэгдсэн бүртгэлээс хуулбарыг авна уу. Банкны барьцаанд тавьсан эсвэл урт хугацаагаар түрээслүүлсэн бол яах вэ?
• Хамгийн багаар бодоход та жирийн эхнэр эсвэл бусад бүртгэлтэй хамаатан саднаа харж болох байшингийн бүртгэлээс хуулбарыг хүсэх.
• Хөршүүдтэйгээ ярилц.
• Нас барсан хүн заавал хувь эзэмшдэг өв залгамжлагчидтай (хэрэглэгч, насанд хүрээгүй хүүхэд, эхнэр, нөхөр, эцэг эх) байгаа эсэхийг шалгах.
• Хэрэв нэг хамаатан садныхаа төлөө өв залгамжлалаас татгалзсан бол ямар шалтгаанаар олж мэдэх, бүр илүү дээр нь нотариатаар гэрчлүүлсэн татгалзах хүсэлт гарга.
• Нотариатын газарт та гэрээслэлээс татгалзсан тухай мэдээлэл авах боломжтой - тэнд байсан эсэхээс үл хамааран.
• Өв залгамжлагчийн итгэмжлэлээр худалдах, худалдан авах гэрээнд гарын үсэг зурахаар ирсэн хүмүүст давхар анхаарал хандуулаарай. Паспортын газар өв залгамжлагчийн бичиг баримтыг өөрөө шалгахад гэмгүй.
• Орон сууцны эзний нас барсны гэрчилгээг асуухаа бүү мартаарай. Тэр зүгээр л алга болчихвол яах вэ?
• Гарчгийн даатгалын тухай илүү ихийг олж мэдэх, i.e. эд хөрөнгийн эрхээ алдахаас хамгаалах даатгал. Энд давуу тал нь даатгалын компани нь худалдан авах, худалдах үйл явцад оролцдог, мөн бүх бичиг баримтыг шалгадаг. Хэрэв тэр гүйлгээг эрсдэлтэй гэж үзвэл даатгалд хамрагдахаас татгалзах бөгөөд энэ нь худалдан авагчийн сэрэмжлүүлэг, магадгүй гүйлгээг цуцлах шалтгаан болж магадгүй юм.

Дээр дурдсан бүх зөвлөмжүүд нь мэдээжийн хэрэг бүх дараалалд зогсож, хүнд суртлын тамын есөн тойрог замаар явахаас илүү цаасан дээр жагсаахад илүү хялбар байдаг, гэхдээ хэрэв орон сууц зах зээлийн үнээс 20-30% доогуур үнээр зарагдсан бол эсвэл Таны хувьд хамгийн тохиромжтой газар бол үүнийг шийдэх нь утга учиртай байж магадгүй юм. Хэрэв ийм худалдан авалт нь санхүүгийн тодорхой ашиг тусыг өгөхгүй бол илүү "ил тод" объект руу анхаарлаа хандуулах нь илүү аюулгүй юм.

Чухал:Хэрэв орон сууц яаралтай, хямд үнээр зарагдсан бол энэ нь болгоомжтой байх шалтгаан юм, учир нь энд луйварчид ажиллаж магадгүй юм. Төрөл төрөгсөд нь гэрээслэгчийн үхлийн талаар мэдэхээс өмнө янз бүрийн аргаар хуурамч хүнд гэрээслэл бичиж (эсвэл ерөнхий итгэмжлэл хүлээн авах) болон орон сууцыг аль болох хурдан зарахыг хичээдэг. Луйварчид өмч хөрөнгө нь өв залгамжлалын нэг хэсэг болохгүйн тулд өмчлөгчийн амьд байх хугацаанд хийсэн бэлэглэлийн гэрээг хуурамчаар үйлддэг (өв залгамжлалын хуулиас өөр нэг аймшигт нэр томъёо нь өв залгамжлагчаас өвлөгчөөс өөрт шилжих эд хөрөнгийн эрх, үүргийн багц гэсэн үг юм. өв залгамжлагч). Тиймээс болгоомжтой байгаарай!

Андрей Шенин

Өв залгамжлагдсан байраа зарахын тулд эхлээд албан ёсоор авах ёстой өв залгамжлалд орох, дараа нь орон сууцны өмчлөлийг бүртгүүлнэ. Зөвхөн эдгээр процедурыг дуусгасны дараа та худалдан авагч хайж эхлэх, шаардлагатай бичиг баримтыг цуглуулах боломжтой.

Өмчлөлийн өвлөн авсан орон сууцны байрыг худалдах зорилгоор 3 жилээс бага(2016 оны 1-р сарын 1-ээс хойш өвлөн авсан бол - 5 жилээс бага), төлөх шаардлагатай байна орлогын албан татвар(NDFL). Өв залгамжлалыг өөрийн өмчлөлд бүртгүүлсний дараа өмнө нь хурааж авсан (одоо хүчингүй болсон) гэж андуурч болохгүй. Үүнээс гадна өв залгамжлалаар хүлээн авсан үл хөдлөх хөрөнгийг зарахдаа заалтуудыг тавьдаг татварын хөнгөлөлт.

Худалдан авах шийдвэр гаргахаасаа өмнө худалдан авагч дараахь зүйлийг анхаарч үзэх хэрэгтэй.

• байхгүй үед;
• тэд нөөцөд байна.

Дүгнэлт хийсний дараа ийм гүйлгээ нь хамаарна улсын бүртгэлРосреестр хотод.

Өв залгамжлаад орон сууцаа хэзээ зарж болох вэ

Өв залгамжлалаар дамжсан байраа хүлээн авмагцаа шууд зарж болно. өмчлөлийн гэрчилгээ- эс тэгвээс ийм хэлцлийг хүчингүйд тооцно. Үүнийг хийхийн тулд та нотариатаас хүлээн авсан зүйл, мөн дараахь баримт бичгүүдийг Росреестртэй холбоо барина уу.

• эд хөрөнгийн эрхийг бүртгүүлэх өргөдөл (баримт бичгийг бүрдүүлэхдээ Rosreestr-д бөглөнө);
• өв залгамжлагчийн үнэмлэх (паспорт);
• орон сууцны кадастрын паспорт;
• хэмжээний улсын бүртгэлийн хураамж төлсөн баримт 2000 рубль.

Анхаар

1. Үүнийг хийхийн тулд та эхлээд нийтлэг өмчлөлийн бүх оролцогчдод өвлөн авсан орон сууцныхаа хэсгийг худалдах хүсэлтэй байгаагаа бичгээр мэдэгдэх ёстой бөгөөд үнэ болон худалдах бусад нөхцлийг зааж өгнө.
2. Бүх хамтран өмчлөгчдийн татгалзлыг бүртгэсэн бичгээр.
3. Хэрэв сарын доторХудалдах тухай мэдэгдлийг хүлээн авсан өдрөөс хойш дундын өмчлөлд оролцогчид зарж буй хувьцааг худалдаж авах хүсэлтэй байгаагаа батлаагүй; татгалзлыг автоматаар хүлээн авна.

Энэ журмыг зөрчсөн тохиолдолд хамтран өмчлөгч нь мэдүүлэх эрхтэй a шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн мэдэгдэлорон сууц худалдан авах эрхийг шилжүүлэх тухай.

Мэдээлэл

2016 онд ЛДПР фракцийн Төрийн Думын депутатууд санал тавьсантухай албадан худалдаххувьцаанд өвлөн авсан орон сууц. Энэ тохиолдолд зургаан сарын дотор өв залгамжлагчид цорын ганц өмчлөгчийг бие даан шийдэж чадахгүй эсвэл худалдан авагч олох боломжгүй бол орон сууцыг дуудлага худалдаагаар албадан худалдах болно. Орлогыг өв залгамжлагчид эзэмшиж буй хувьцааных нь дагуу хуваана.

Төлөөлөгчдийн үзэж байгаагаар ийм арга хэмжээ нь өв залгамжлагчийн гэр бүлийн маргааны давтамжийг бууруулж, өв залгамжлагчдын аль нэг нь орон сууцны цорын ганц өмчлөгч болохын тулд бусад өмчлөгчдийн амьдрахад тохиромжгүй нөхцлийг бүрдүүлсэн тохиолдолд залилан мэхлэх эрсдлийг бууруулна.

Орон сууц худалдах журам

Өв залгамжлалаар хүлээн авсан орон сууцыг зарахаас өмнө ОХУ-ын иргэний хууль тогтоомжийн дагуу ирээдүйн худалдагч эхлээд үүнийг хийх ёстой. эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэл(ОХУ-ын Иргэний хуулийн 131-р зүйл) аль хэдийн хүлээн авсан зүйл дээр үндэслэн. Бүртгэлийн танхимаас орон сууцны өмчлөлийн гэрчилгээг хүлээн авсны дараа та худалдан авагч хайж, борлуулалтын гэрээний дагуу гүйлгээ хийж болно.

Өв залгамжлагдсан орон сууцаа зарахын тулд дараахь зүйлийг цуглуулах шаардлагатай баримт бичгийн жагсаалт:

• орон сууц худалдах гэрээ;
• гүйлгээнд оролцож буй хүмүүсийн паспорт;
• Rosreestr-ийн баримт бичиг:
  • эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ;
  • орон сууцанд баривчлах, түгжрэл байхгүйг баталгаажуулсан улсын нэгдсэн бүртгэлээс авсан хуулбар;
• кадастрын паспорт, орон сууцны төлөвлөгөө (BTI-аас захиалах);
• нийтийн үйлчилгээний төлбөрийн өргүй болохыг баталгаажуулсан орон сууцны хэлтсийн гэрчилгээ;
• байшингийн бүртгэлийн хуулбар (орон сууцанд бүртгэлтэй хүмүүс байхгүй тухай).

Мэдээллийн хувьд

Өв залгамжлалаар хүлээн авсан аливаа эд хөрөнгө учраас энэ тохиолдолд эхнэр, нөхөр хоёрын зөвшөөрөл шаардлагагүй бишэхнэр, нөхөр хоёрын дундын өмч.

Ийм үл хөдлөх хөрөнгийн ирээдүйн худалдан авагч нь гүйлгээ хийхээс өмнө худалдагчаас тухайн хувьцаанд өвлөн авсан эд хөрөнгө байгаа эсэхийг асуух ёстой. Хэрэв ийм хүмүүс олдвол худалдаж авах, худалдахаасаа өмнө тэднээс албан ёсны зөвшөөрөл авах нь зүйтэй.

Худалдах гэрээ

Орон сууц зарахын тулд худалдагч, худалдан авагч хоёрын хооронд гэрээ байгуулдаг худалдах гэрэээнгийн бичгийн хэлбэрээр.

• Энэ тохиолдолд гэрээний текстэнд зааж өгөхийг зөвлөж байна орон сууцны зах зээлийн бүрэн үнэ, өмнө нь төлсөн барьцаа (хэрэв байгаа бол). Энэ нь шүүх хуралдааны явцад маргаантай нөхцөл байдал үүссэн тохиолдолд худалдан авагч нь зөвхөн худалдан авах, худалдах гэрээнд заасан дүнг шаардах боломжтой болохоос бус "бодитоор төлсөн" дүнг шаардах боломжтой тул энэ нь чухал юм. шүүхээр нотлогдоогүй байна.
• Ихэнхдээ 3-аас доош жил эзэмшиж байсан орон сууцыг худалдах шаардлагагүй, эсвэл хэмжээг нь багасгахын тулд худалдагчийн санаачилгаар худалдах, худалдах гэрээний дагуу орон сууцны үнийг дутуу үнэлэгдсэн гэж заасанхүртэл хэмжээ 1 сая рубль(орлогын татвар төлөх шаардлагагүй үед).

Татварын хураамжийг 2016 оны 1 дүгээр сарын 1-ний өдрөөс эрс өөр үнээр үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээнд нэмэгдүүлэх зорилгоор доошоотүүний зах зээлийн үнээс төлөх татварыг худалдах гэрээнд заасан үнээс бус харин үндэслэн тооцно орон сууцны кадастрын үнэ цэнэ(зах зээлд ойр), 0.7-ийн бууралтын коэффициентээр үржүүлсэн.

Дээрх гэрээний заавал байх ёстой элементүүд нь:

• хэлцлийн талуудын талаарх мэдээлэл;
• орон сууцны өртөг;
• орон сууцны тухай мэдээлэл (кадастрын паспорттой харгалзах хаяг, техникийн мэдээлэл);
• мөнгө шилжүүлэх хугацаа, арга.

Бүх нөхцөлийг хэлэлцэж, маргаантай асуудлыг шийдвэрлэсний дараа гэрээнд хоёр тал гарын үсэг зурж, хэлцлийг тухайн үеэс эхлэн хийсэн гэж тооцож улсын бүртгэлд хамруулна.

Rosreestr дахь гүйлгээг бүртгэх

Худалдах, худалдах гэрээнд гарын үсэг зурсны дараа энэ нь заавал байх ёстой Rosreestr-д өргөдөл гаргаххэлцлийн улсын бүртгэлийн тухай. Үүнийг биечлэн, шуудангаар, өмгөөлөгчөөр эсвэл олон үйлдэлт төвөөр (MFC) илгээж болно.

Rosreestr-д өргөдөл гаргахаас гадна дараахь зүйлийг өгсөн болно.

• худалдагч, худалдан авагчийн паспорт;
• орон сууц худалдан авах, худалдах гэрээ, орон сууцыг хүлээн авах, шилжүүлэх тухай гарын үсэг зурсан акт;
• хэмжээгээр худалдан авагч улсын татвар төлсөн баримт 2000 рубль.

Улсын бүртгэлийг дотор нь явуулдаг Ажлын 10 өдөрөргөдөл, шаардлагатай бичиг баримтыг хүлээн авсан өдрөөс (1997 оны 7-р сарын 21-ний өдрийн 122-ФЗ-ийн Холбооны хуулийн 13 дугаар зүйлийн 3 дахь хэсэг). Зарим тохиолдолд бүртгэлийг түдгэлзүүлж, цуцалж болно.

Зах зээлийн бусад сегменттэй харьцуулахад ийм төрлийн саналууд нь 20, бүр 30% хямд үнээр зарагддаг тул нэлээд сонирхолтой байдаг. Дээрээс нь байршил, нөхцөл нь ч сайн учраас ийм амьдрах орон зай авах хүсэлтэй хүмүүс олон байна. Гэсэн хэдий ч бүх зүйл анх харахад тийм ч ягаан биш юм!

Өв залгамжлалын хууль ёсны байдал

Тиймээс, хэрэв орон сууц худалдаж авсан бол гэнэтхэн хэсэг хугацааны дараа өв залгамжлагч ижил квадрат метр талбайг нэхэмжилж байгаа бол та "сайн" толгойтой, хуулийн мэдлэгтэй байж асуудлыг шийдэж эхлэх хэрэгтэй.

Орон сууцны өв залгамжлагчийг эхний жилүүдэд болон 15-20 жилийн дараа зарлаж болно, энэ нь хоёр төрлийн өв залгамжлагч байдаг тул энэ нь байгалийн юм. Эхнийх нь хууль ёсных. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 63-р бүлэгт зааснаар хамаатан садан нь эд хөрөнгийг өвлөн авах дараалал байдаг. Хоёрдахь төрөл нь хүсэл зоригоор. Өмч хөрөнгийг гэрээслэгч өөрийн хүслийн дагуу хуваадаг, Ч. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 62.

ОХУ-ын Иргэний хуулийн 1154-р зүйлд заасан, гэрээслэгч нас барснаас хойш зургаан сарын дараа олгогдсон эд хөрөнгийг өвлөх өргөдлийн баримт бичиг нь орон сууц худалдан авагчид үлдэх баталгаа болохгүй. . Эцсийн эцэст Урлагт. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 1155 дугаар зүйлийн 1 дэх хэсэгт өв залгамжлагч өв нээгдсэнийг мэдээгүй бол өв залгамжлах эрхийг сэргээнэ гэж заасан байдаг. Энэ тохиолдолд шүүх худалдан авах, худалдах гүйлгээг цуцалж, дараа нь худалдагч нь орон сууцны мөнгөн дүнг худалдан авагчид буцааж өгөх ёстой боловч инфляци, зарцуулсан хөрөнгийг харгалзан үнийн дүнг индексжүүлэх хэлбэрээр энд олон бэрхшээл гарч ирдэг. худалдагчаас, санхүүгийн хомсдол гэх мэт.

Энэ тохиолдолд шийдвэрлэх хэд хэдэн сонголт байдаг:

• зарласан өв залгамжлагчтай байгуулсан гэрээ, түүнд тодорхой хэмжээний мөнгө төлж, дараа нь тэрээр квадрат метрийн нэхэмжлэлээсээ татгалзах болно;
• нийгмийн гэрээний дагуу орон сууцны өргөдлийг бөглөнө үү. ажилд авах;
• Хэрэв худалдан авагч насанд хүрээгүй хүүхэдтэй бол та асран хамгаалагчтай холбоо барьж болно.

Хүсэл зоригийн онцлог

Гэрээслэлийн баримт бичиг нь нас барсан хүний ​​эд хөрөнгийг хуваах дүрэм журмыг тогтоодог. Гэсэн хэдий ч хууль нь эдгээр удирдамжийг тэр бүр дагаж мөрддөггүй.

1. Хууль ёсны өвийн ½ хувийг авах эрхтэй (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 1149 дүгээр зүйлийн 1 дэх хэсэг) асран хамгаалагч, насанд хүрээгүй хүүхэд, эхнэр, нөхөр, эцэг эхийн хэлбэрээр өв залгамжлагчид байдаг.
2. Өв залгамжлагчийн дунд гэрээслэлийн баримт бичигт гарын үсэг зурахдаа өвдөж байсан тул түүний хуурамч болохыг нотлохыг хүсдэг хүмүүс ихэвчлэн байдаг.
3. Өмнөх эзэмшигч нь хожим нь өөр гэрээслэл хийсэн бөгөөд энэ нь өмнөхийг хүчингүй болгож магадгүй юм.
4. Гэрээслэлийн баримт бичгийг бүрдүүлэхдээ гэрээслэгч нь эхнэр, ээж нь өвлөн авсан орон сууцанд, жишээлбэл, хүүдээ насан туршдаа амьдрах ёстой гэж заасан байдаг. Энэ тохиолдолд тэднийг нүүлгэх боломжгүй болно.

Хэрэв эхний гурван хувилбарт нэхэмжлэгч гэрээслэлийн баримт бичиг хуурамч эсвэл хамааралгүй болохыг нотолсон тохиолдолд түүнийг хүчингүйд тооцсон тул худалдан авагч мөнгөө буцааж, худалдагч орон сууцаа авна.

Бүх нэхэмжлэлийг худалдагчид бус харин өмчлөгчид ханддаг гэдгийг ойлгох нь чухал. Худалдан авагчийг ямар нэгэн байдлаар худалдан авах явцад бэрхшээлээс хамгаалахын тулд үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагууд худалдагчаас ямар ч өв залгамжлагчийн талаар мэдэхгүй гэдгээ нотариатаар баталгаажуулсан үүрэг хүлээдэг. Өөрөөр хэлбэл, өөр өв залгамжлагч гарч ирвэл түүний болон шинэ хамаатан садны хооронд санхүүгийн бүх асуудлыг худалдан авагчийн оролцоогүйгээр шийдвэрлэх болно.

Хамгаалах аргууд

Шинэ худалдан авагч дараахь байдлаар боломжит өв залгамжлагчдын хүрээг хумих замаар ийм таагүй нөхцөл байдалд орохоос өөрийгөө хамгаалж чадна.

• энэ үл хөдлөх хөрөнгөтэй хийсэн бүх гүйлгээ, ачааллын талаархи мэдээллийг агуулсан улсын нэгдсэн бүртгэлээс хуулбар авах;
• орон сууцанд урьд нь бүртгүүлсэн нийтлэг түншүүд болон бусад хамаатан садан байгаа эсэхийг шалгахын тулд байшингийн бүртгэлийн хуудасны хуулбартай танилцах;
• нас барсан хүн заавал хувь эзэмшүүлэх өв залгамжлагчид (хөгжлийн бэрхшээлтэй хүмүүс, насанд хүрээгүй хүүхдүүд, эцэг эх гэх мэт) байгаа эсэхийг олж мэдэх;
• өв залгамжлагчийн итгэмжлэлээр худалдах, худалдан авах тухай актад гарын үсэг зурахдаа анхааралтай хандах;
• өмчлөгчийн нас барсан гэрчилгээг шалгах.