Хамтарсан барилгын гэрээгээр шаардах эрхийг шилжүүлэх. Орон сууцанд нэхэмжлэлийн эрх шилжүүлэх тухай гэрээ Өмчлөлийг бүртгэх эцсийн хугацаа ddu

Хуваалцсан барилгад оролцох гэрээний дагуу нэхэмжлэлийн эрх шилжүүлэх гэрээг хэрхэн бүртгэх вэ (хэрэв барилгын зөвшөөрөл 2005 оны 4-р сарын 1-ний өдрөөс хойш гарсан бол)

Үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрх, түүнтэй хийсэн хэлцлийн улсын бүртгэл нь үл хөдлөх хөрөнгийн эрх үүссэн, хязгаарлагдах (даргагдах), шилжүүлэх, дуусгавар болох нөхцөлийг хүлээн зөвшөөрч, баталгаажуулсан эрх зүйн акт юм. Улсын бүртгэл нь бүртгэгдсэн эрх байгаагийн цорын ганц нотолгоо юм.

Өргөдөл гаргагчийн үйлдлийн дараалал

Ямар бичиг баримт шаардлагатай

1. Улсын бүртгэлд бүртгүүлэх өргөдөл:

• хамтын барилгын ажилд оролцох гэрээний дагуу нэхэмжлэлийн эрх шилжүүлэх гэрээ - гэрээний талуудын төлөөлөл;
• Хуулийн дагуу ипотекийн зээл - барилгын төлбөрийг бүхэлд нь эсвэл төлсөн тохиолдолд эрх олгосон этгээд (барьцаалагч), эсвэл банк, бусад зээлийн байгууллага, бусад хуулийн этгээдийн төлөөлөгч (барьцаалагч) төлөөлнө. хэсэгчлэн зээл эсвэл зээлсэн хөрөнгийг ашиглан.

Гэрээг нотариатаар гэрчлүүлсэн бол улсын бүртгэлд бүртгүүлэх хүсэлтийг уг гэрээг гэрчлүүлсэн нотариатч буюу түүний туслах гаргаж болно. Өргөдлийг хэлцлийн тал (талууд)-ын төлөөлөгч буюу барьцаалагч гаргасан бол нотариатаар гэрчлүүлсэн итгэмжлэлийг ирүүлэх шаардлагатай. Өргөдлийн маягтыг Rosreestr вэбсайтаас татаж аваад Rosreestr, Кадастрын танхим, MFC-ийн оффисуудаас авч болно.

2. Өргөдөл гаргагчийн иргэний үнэмлэх.

3. Дундын барилга байгууламжид оролцох гэрээ(эх хувь, өргөдөл гаргагчид буцааж өгсөн).

4. Нэхэмжлэлийн эрх шилжүүлэх тухай бүх нэмэлт, өөрчлөлт, хавсралтын гэрээ(хэрэв гэрээг энгийн бичгээр хийсэн бол - эх хувь, дор хаяж 2 хувь; гэрээг нотариатаар гэрчлүүлсэн бол дор хаяж 2 хувь, тэдгээрийн нэг нь эх хувь).

Хуулийн этгээдийн хувьдНэмж дурдахад та үүсгэн байгуулах баримт бичиг (эх хувь эсвэл нотариатч эсвэл хуулийн этгээдийн тэргүүнээр баталгаажуулсан хуулбар), түүнчлэн хуулийн этгээдийн төлөөлөгчийн нэрийн өмнөөс ажиллах эрхийг баталгаажуулсан баримт бичиг (эх хувь эсвэл нотариатаар гэрчлүүлсэн хуулбар) хэрэгтэй болно. Хуулийн этгээдийн хувьд томоохон хэлцэл, сонирхол бүхий хэлцлийг батлахдаа тухайн хуулийн этгээдийн эрх бүхий байгууллагын шийдвэр шаардлагатай.

Дараах баримт бичиг шаардлагатай байж болно.

• Гэрээнд оролцогч талуудын төлөөлөгч гарын үсэг зурсан бол гэрээнд гарын үсэг зурах төлөөлөгчийн бүрэн эрхийг баталгаажуулсан баримт бичиг (эх хувь, хуулбар).
• Хэрэв ипотекийн зээл хуулийн дагуу үүссэн бол ипотекийн зээлээр баталгаажсан үүрэг үүссэн гэрээ (эх хувь, хуулбар).
• Хуулийн дагуу ипотекийн зээл үүсэх үед ипотекийн зээлийг бүрдүүлж байгаа бол ипотекийн зээл болон хавсралтад заасан баримт бичиг (эх хувь, хуулбар).
• Хуваалцсан барилгын шинэ оролцогчид өрийг шилжүүлэхтэй зэрэгцэн гэрээний бүрэн үнийг төлөхөөс өмнө үүрэг даалгаврыг гүйцэтгэсэн бол гэрээний дагуу шаардах эрхийг шилжүүлэх тухай хөгжүүлэгчийн бичгээр өгсөн зөвшөөрөл (эх хувь, хуулбар).
• Хуваалцсан барилгад оролцох гэрээний дагуу нэхэмжлэлийн эрхийг барьцаалсан бол барьцаалагчийн нэхэмжлэлийн эрхийг шилжүүлэхийг бичгээр өгсөн зөвшөөрөл (эх хувь, хуулбар).

Хувь хүмүүсийн хувьд танд хэрэгтэй байж болно:

• Бүтээж буй эд хөрөнгө нь эхнэр, нөхөр хоёрын дундын өмч болохгүй болохыг нотариатаар гэрчлүүлсэн гэрээ, баримт бичиг (гэрлэлтийн өмнөх гэрээ, эхнэр, нөхөр хоёрын дундын өмчийг хуваах тухай гэрээ, эд хөрөнгө хуваах тухай шүүхийн шийдвэр) эхнэр, нөхөр хоёрын хувьцааг тодорхойлох - эх хувь, хуулбар; шүүхийн шийдвэр - 2 хувь).
• Хуваалцсан барилгын оролцогч нь насанд хүрээгүй (14 нас хүрээгүй) буюу чадваргүй бол гэрээний дагуу шаардах эрхийг хууль ёсны төлөөлөгчдөд шилжүүлэх асран хамгаалах, асран хамгаалах байгууллагаас гаргасан зөвшөөрөл. хуучин) эсхүл дундын барилга угсралтын ажилд оролцох тухай гэрээгээр шаардах эрх зүйн чадамж хязгаарлагдмал оролцогч.

Өргөдөл гаргагч нь улсын хураамж төлсөн тухай баримт бичгийг заавал ирүүлж болно. Өргөдөл гаргагчаас хураамж төлсөн тухай баталгаа ирээгүй бол Росреестр нь хэлтэс хоорондын мэдээллийн харилцан үйлчлэлийн системийн хүрээнд хүсэлт гаргах болно*. Төрийн болон хотын төлбөрийн талаархи төрийн мэдээллийн системд төлбөрийн талаархи мэдээлэл байхгүй бол эрхийн бүртгэлийн баримт бичгийг авч үзэхгүй бөгөөд өргөдөл гаргагчид буцааж өгнө.

* Та Rosreestr вэб сайт, дуудлагын төвийн оператор эсвэл оффисын мэргэжилтэнээс хэлтэс хоорондын хамтын ажиллагаагаар улсын татвар төлсөн баталгааг авах боломжийг шалгаж болно.

Үйлчилгээ үзүүлэх нөхцөл, үйлчилгээний өртөг

Хувь хүн, хуулийн этгээдийн дундын барилга угсралтын ажилд оролцох гэрээний дагуу нэхэмжлэлийн эрх шилжүүлэх гэрээг бүртгэхэд 200 рублийн улсын хураамжийг гэрээний талуудын тоонд хуваана. Хуулиараа ипотекийн зээлийг бүртгүүлэхэд улсын хураамж авдаггүй.

Бүртгэлийн гарын үсэг бүхий гэрээний эх хувийг эрхийн улсын бүртгэлийг эрхэлсэн байгууллага өргөдөл, баримт бичгийг хүлээн авсан өдрөөс хойш хуанлийн 18-аас илүүгүй хоногийн дотор өргөдөл гаргагчид олгоно. Улсын бүртгэлээс татгалзах шийдвэр гарсан тохиолдолд бүртгэлийн хугацаа дууссанаас хойш 5-аас илүүгүй хоногийн дараа өргөдөл гаргагчид татгалзсан тухай мэдэгдлийг илгээнэ.

Эрхийн улсын бүртгэлийг түдгэлзүүлэх боломжит шалтгаанууд:

• хэлтэс хоорондын хүсэлтээр шаардлагатай бичиг баримт, мэдээлэл дутмаг;
• улсын бүртгэгч нь эрхийн улсын бүртгэлд хамрагдах үндэслэл байгаа эсэх, ирүүлсэн баримт бичгийн үнэн зөв, тэдгээрт заасан мэдээллийн найдвартай байдалд эргэлзэж байвал;
• хэлцэлд оролцогч талууд буюу тэдгээрийн төлөөлөгчийн бичгээр гаргасан мэдэгдэл;
• бүртгэлийн үйлдлийг хориглох зэрэг шүүхийн шийдвэр, шийдвэрийг хүлээн авах.

Улсын бүртгэлээс татгалзах боломжит шалтгаанууд:

• зохисгүй этгээд улсын бүртгэлд бүртгүүлэхээр хүсэлт гаргасан;
• ирүүлсэн баримт бичгийн хэлбэр, агуулга нь одоогийн хууль тогтоомжийн шаардлагад нийцээгүй;
• улсын бүртгэлд шаардагдах баримт бичгийг ирүүлээгүй бол тэдгээрийг бүрдүүлэх үүрэг нь өргөдөл гаргагчийн үүрэг хариуцлагад хамаарна;
• мэдүүлсэн болон аль хэдийн бүртгэгдсэн эрхүүдийн хооронд зөрчилдөөн байгаа;
• Төрийн эрх бүхий байгууллага, орон нутгийн засаг захиргааны байгууллага хоорондын хүсэлтийн хариу нь өргөдөл гаргагч өөрийн санаачилгаар холбогдох баримт бичгийг ирүүлээгүй тохиолдолд эрхийн улсын бүртгэлд шаардлагатай баримт бичиг, мэдээлэл байхгүй байгааг илтгэнэ.

Дэлгэрэнгүй мэдээллийг Rosreestr вэбсайтад зочлох эсвэл оффисын мэргэжилтэнтэй холбоо барина уу.

Баримт бичгийг хэрхэн бүрдүүлэх вэ

Хуваалцсан барилгад оролцох гэрээний дагуу нэхэмжлэлийн эрх шилжүүлэх тухай гэрээг та дараах аргуудын аль нэгээр бүртгүүлж болно.

1. Rosreestr эсвэл Кадастрын танхимтай холбоо барина уу.

Урьдчилан цаг товлох:

• Rosreestr-ийн албан ёсны вэбсайт дээр "Оффис ба хүлээн авалт" хэсэгт;
• Rosreestr дуудлагын төвийн нэг дугаараар дамжуулан.

2. Төрийн болон хотын үйлчилгээ үзүүлэх олон талт төвд (MFC) баримт бичгийг ирүүлэх. MFC энэ үйлчилгээг үзүүлж байгаа эсэхийг шалгаарай.

3. Нотариатаар гэрчлүүлсэн баримт бичгийг хавсралтын тодорхойлолт, Росреестрийн оффис эсвэл эд хөрөнгийн байршил дахь Кадастрын танхимд хүргэх мэдэгдлийн хамт шуудангаар илгээнэ үү.

4. Өргөдөл, шаардлагатай бичиг баримтыг Росреестр вэб сайтад цахимаар гарын үсэг зурж, "Цахим үйлчилгээ" хэсэгт оруулна уу.

* Энэ үйлчилгээний баримт бичгийг Rosreestr вэбсайтаас цахим хэлбэрээр, дуудлагын төвийн оператор эсвэл оффисын мэргэжилтэнтэй хамт шалгах боломжтой.

Та баримт бичгийг хэрхэн ирүүлсэнээс үл хамааран Rosreestr вэбсайт дээрх "Хүсэлтийн статусыг шалгах" цахим үйлчилгээг ашиглан өргөдлөө хэлэлцэж буй байдлыг хурдан хянах боломжтой.

Росреестр төрийн үйлчилгээний чанарыг хянах, сайжруулах хэлтэс

Нэхэмжлэл шилжүүлэх тохиолдлын тоо сүүлийн үед нэмэгдэж байгаа бөгөөд Росреестр сар бүр энэ өсөлтийг тэмдэглэж байна. Гэсэн хэдий ч тодорхой эрсдэлүүд ихэвчлэн ийм төрлийн гүйлгээтэй холбоотой байдаг. Барилга гүйцэтгэгчээс орон сууцыг төлбөр болгон авсан гүйцэтгэгч нь барилгын компанийн өмнө хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүйгээс орон сууцыг шилжүүлэн өгөх гэрээг цуцалж, улмаар шүүхэд буцаах тохиолдол ихсэх болсон. Ийм нөхцөл байдлаас өөрсдийгөө хэрхэн хамгаалах талаар мэргэжилтнүүд бидэнд хэлсэн.

Шинэ байранд орон сууц худалдан авахаар төлөвлөж буй иргэдэд өнөөдөр гурван сонголт нээлттэй байна. Нэгдүгээрт, бүтээн байгуулагчтай шууд барилгын ажилд хамтран оролцох гэрээ байгуул. Хоёрдугаарт, хөрөнгө оруулалт хийх зорилгоор уг орон сууцыг бүтээн байгуулагчаас худалдаж авсан иргэнтэй нэхэмжлэлийн эрх шилжүүлэх тухай гэрээ байгуулснаар шинэ байранд орон сууцны өмчлөгч болох боломжтой. Гурав дахь сонголт бол тухайн талбайд барилга угсралтын ажил гүйцэтгэж байгаа гүйцэтгэгчтэй нэхэмжлэлийн эрхийг шилжүүлэх тухай гэрээ байгуулах явдал юм.

Өнөөдөр хамгийн нийтлэг нөхцөл байдал бол худалдагч нь гэрээлэгч байх явдал юм.

Барилга угсралтын ажилд хувь нийлүүлэх гэрээний дагуу шаардах эрхийг шилжүүлэх онцлог нь ийм хэлцлийн үр дүнд хувьцаанд оролцох анхны гэрээний хүчинтэй байх хугацаа дуусгавар болохгүй, зөвхөн худалдан авагчийг өөрчилдөг (анхны хөрөнгө оруулагчийн оронд). , шинэ хүн болно). Анхны хөрөнгө оруулагчийн эрх, үүрэг нь худалдан авагчид шилждэг бол эхний гэрээний бүх нөхцөл (ажлын эцсийн хугацаа, орон сууцны үнэ, баталгаат хугацаа) хэвээр байна. Хувьцааны оролцооны гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлсний дараа, орон сууцыг шилжүүлэх, хүлээн авах гэрчилгээнд гарын үсэг зурахаас өмнө шилжүүлэх боломжтой. Хувь нийлүүлэх гэрээний нэгэн адил эрх шилжүүлэх нь улсын бүртгэлд хамрагдана.

Даалгаврыг хөгжүүлэгчтэй зохицуулах шаардлагагүй (хувьцааны оролцооны гэрээнд хөгжүүлэгчийн зөвшөөрөлгүйгээр нэхэмжлэлийг шилжүүлэх боломжгүй гэсэн заалт орсон тохиолдолд онцгой тохиолдол байдаг). Гэхдээ эрх шилжүүлэх гэрээг бүртгүүлсний дараа худалдан авагч нь тухайн объектын эрх түүнд шилжсэн тухай хөгжүүлэгчид мэдэгдэх ёстой. Үүнийг хийхийн тулд барилгын компанид энгийн бичгээр мэдэгдэл илгээдэг. Энэхүү баримт бичиг нь хамтын барилгын анхны оролцогч болон шинэ хөрөнгө оруулагчийн тухай мэдээллийг агуулсан байх ёстой. Мэдэгдэлд даалгаврын гэрээний хуулбарыг хавсаргах нь зүйтэй.

Хоёр төрлийн даалгавар

"Орон сууцны барилгыг хамтран барихад оролцох тухай" 214-ФЗ хуулийн дагуу гэрээний үнийг бүрэн төлсний дараа эсвэл хамтын барилгын шинэ оролцогчид өрийг нэгэн зэрэг шилжүүлсэн тохиолдолд даалгаврыг өгөх боломжтой.

1. Хэрэв гэрээний дагуу төлбөрийг бүрэн төлсөн бол бүртгүүлэхэд бүрэн төлсөн гэрчилгээ шаардлагатай болно.

2. Барилга угсралтын эхний оролцогч нь даалгаврын дагуу төлбөрөө бүрэн төлөөгүй бол өрийн үлдэгдлийг худалдан авагчид шилжүүлнэ. Өрийг өөр хүнд шилжүүлэх нь зөвхөн зээлдүүлэгчийн зөвшөөрлөөр л боломжтой. Энэ тохиолдолд улсын бүртгэлд хөгжүүлэгчийн бичгээр өгсөн зөвшөөрөл шаардлагатай. Хэрэв ирүүлсэн баримт бичгийн жагсаалтад зөвшөөрөл байхгүй бол энэ нь даалгаврын гэрээний улсын бүртгэлийг түдгэлзүүлэх үндэслэл болно.

Гүйлгээнд зориулсан баримт бичгийн багц

Эрхийг шилжүүлэхэд шаардагдах бүх бичиг баримтыг Rosreestr-д гүйлгээг бүртгүүлэхэд шаардагдах бичиг баримтууд болон ирээдүйд эрхээ хамгаалахын тулд худалдан авагч цуглуулах шаардлагатай гэж хуваана.

Rosreestr-д шаардагдах бичиг баримтууд (бүх баримт бичгүүдийг хоёр хувь: эх ба хуулбар).

1) гэрээний дагуу төлбөрийг баталгаажуулсан баримт бичиг, эсвэл өрийг шинэ худалдан авагчид нэгэн зэрэг шилжүүлснийг баталгаажуулсан баримт бичиг;

2) гэрээний дагуу шаардах эрхийг шилжүүлэх тухай хөгжүүлэгчийн бичгээр өгсөн зөвшөөрөл (хэрэв энэ нь хувьцаанд оролцох гэрээнд тусгагдсан бол, түүнчлэн шилжүүлэг нь өрийг худалдан авагчид нэгэн зэрэг шилжүүлэхтэй холбоотой бол);

3) эхнэр / нөхрийн нотариатаар гэрчлүүлсэн зөвшөөрөл;

4/ шаардах эрхийг барьцаалсан бол барьцаалагчийн бичгээр өгсөн зөвшөөрөл;

5) ипотекийн зээлээр баталгаажсан үүрэг үүссэн гэрээ (даалгаврын гэрээг бүртгүүлэхийн тулд гэрээний хоёр тал Rosreestr-д хандана);

6) дундын барилга угсралтын ажилд оролцогч нь насанд хүрээгүй (чадваргүй) бол гэрээний дагуу нэхэмжлэлийн эрх шилжүүлэхийг асран хамгаалах, асран хамгаалах байгууллагын зөвшөөрөл.

Худалдан авагчийн шаардсан бичиг баримт

Гүйцэтгэгчээс орон сууц худалдаж авахдаа худалдан авагч нь үндсэн хоёр зүйлийг сонирхож байх ёстой: гүйцэтгэгч үнэхээр энэ объектыг захиран зарцуулах эрхтэй эсэх, гэрээний дагуу төлбөрийг хийсэн эсэх.

Дүрмээр бол гүйцэтгэгч болон бүтээн байгуулагчийн хооронд гэрээ байгуулж, дараа нь худалдан авсан объектын төлбөр болгон гүйцэтгэсэн ажлын өртгийг үе шаттайгаар тооцдог. Өмчийн оролцооны гэрээ, ажлын гэрээ гэсэн хоёр гэрээний дагуу энэ ажил дуусч байгаа тул харилцан тооцоо хийдэг.

Энд хоёр боломжит тохиолдол бий. Эхнийх нь орон сууцыг гүйцэтгэгчид дахин бүртгүүлэх үед (нэхэмжлэлийн эрх шилжүүлэх тухай гэрээ эсвэл Росреестрт бүртгэгдсэн дундын барилгын ажилд оролцох гэрээ байгуулагдсан).

"Энэ нөхцөлд бүх зүйл маш энгийн" гэж "Союз" хуулийн оффисын хуульч Юлия Михайлова тайлбарлав. - Үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн улсын нэгдсэн бүртгэлээс (ҮХХБХ) хуулбарыг ашиглан худалдагч нь үнэхээр зохиогчийн эрх эзэмшигч мөн эсэх, нэхэмжлэлийн эрхэд хязгаарлалт, дарамт байгаа эсэхийг шалгадаг.

Төлбөр хийгдсэн эсэхийг хөгжүүлэгчээс асуух нь зүйтэй бөгөөд дүрмээр бол гэрээлэгч нь бүртгэлтэй гэрээ, төлбөрийн гэрчилгээтэй байх ёстой. Өмнөх зохиогчийн эрх эзэмшигчид байгаа бол тэдний өмнөх зохиогчийн эрх эзэмшигчид төлсөн төлбөрийг баталгаажуулсан баримт бичиг байх ёстой, мөн хөгжүүлэгчид төлбөр төлөх хүртэл. Хэрэв харилцан нэхэмжлэлийг нөхөх замаар төлбөр хийсэн бол та ийм гэрээний хуулбарыг шаардах ёстой. Энэ нь худалдан авагчдыг өмнөх худалдагчдын хууль ёсны нэхэмжлэлээс хамгаалах болно. Энэ төрлийн гэрээнд заавал байх нөхцөлүүдэд онцгой анхаарал хандуулах хэрэгтэй. Тэдгээргүйгээр гэрээг байгуулаагүй гэж үзнэ. Нэхэмжлэлийн эрх нь дундын барилга байгууламжид оролцох гэрээнээс үүсдэг тул дээрх гэрээний бүх нарийн ширийн зүйлийг (дүгээр байгуулагдсан дугаар, огноо, түүнчлэн олгосон нэхэмжлэлийн цар хүрээг тогтоох боломжийг олгодог бусад мэдээллийг) заасан байх ёстой. даалгаврын гэрээ.”

Хоёрдахь тохиолдол бол гэрээлэгч нь дундын барилгын төсөлтэй холбогдуулан нэхэмжлэл гаргах хууль ёсны эрхгүй, орон сууц нь барилга гүйцэтгэгч эсвэл гуравдагч этгээдэд бүртгэлтэй байдаг.

"Энэ тохиолдолд худалдан авагч мөнгө шилжүүлэх мөчид онцгой анхаарал хандуулах хэрэгтэй" гэж Юлия Михайлова хэлэв. - Хэрэв орон сууц нь бүтээн байгуулагчид бүртгүүлсэн бол төлбөрийг баталгаажуулахын тулд зөвхөн гэрчилгээ төдийгүй өөр баримт бичиг (бэлэн мөнгөний баримт, чек) шаардах шаардлагатай. Хэрэв орон сууц нь хувь хүнд бүртгэлтэй бол энэ хүн мөнгө хүлээн авсан баримтыг өгөх ёстой. Худалдан авагчдын анхаарлыг гүйлгээ хийхдээ хөгжүүлэгчийн баримт бичгийг судлах шаардлагатай: хөгжүүлэх зөвшөөрөл, дизайны баримт бичиг, түүний агуулгад оруулсан бүх өөрчлөлтийг анхаарч үзэхийг хүсч байна. Бүтээн байгуулагч нь газар эзэмших эрхтэй болохыг баталгаажуулсан баримт бичиг. Хүнд нөхцөлд өмгөөлөгч авах хэрэгтэй” гэсэн юм.

214-ФЗ-ийн Холбооны хуулийн 17-р зүйлд заасны дагуу хамтын барилгын гэрээний дагуу нэхэмжлэлийн эрхийг шилжүүлэх гэрээ нь Rosreestr-д заавал бүртгүүлэх ёстой. Даалгавар олгох гэрээг зөвхөн улсын бүртгэлд бүртгүүлснээс хойш байгуулагдсан гэж үзнэ.

Елена Хамардюк,Барилгын хяналт, орон сууцны хяналтын албаны хамтарсан барилгын хяналтын хэлтсийн дарга:

Гүйцэтгэгчдээс объект худалдаж авахдаа иргэд ийм гүйлгээ хийхэд ямар бичиг баримт шаардлагатайг ойлгох ёстой бөгөөд ингэснээр ирээдүйд маргаан үүсвэл шүүхээр эрхээ хамгаалах боломжтой болно. Зөвхөн барилгын гүйцэтгэгчийн барилга байгууламжид гүйцэтгэсэн ажлын талаар гүйцэтгэгчээс гэрчилгээ авахаас гадна орон сууцыг шилжүүлсэн барилга угсрагч болон хуулийн этгээдийн хоорондын төлбөр тооцоог баталгаажуулсан бүх санхүүгийн баримт бичиг байх шаардлагатай (харилцан нэхэмжлэлийг нөхөх, гүйцэтгэсэн ажлын хэлбэр), учир нь гүйцэтгэгчийн гүйцэтгэсэн ажлын талаархи хөгжүүлэгчийн гэрчилгээ нь санхүүгийн баримт бичиг биш юм. Хэрэв барилга гүйцэтгэгч нь байраа хүлээлгэн өгч, гэрээлэгчтэй хувь нийлүүлэх гэрээ байгуулж, ямар нэг шалтгаанаар үүргээ биелүүлээгүй, ажил дуусаагүй, өмч хөрөнгийг аль хэдийн хувь хүнд шилжүүлсэн нөхцөл байдал үүсвэл, энэ нь хувьцаа эзэмшигчийн эрх ашгийг хамгаалах болно.

Екатерина Шелавина,Красноярскийн нутаг дэвсгэр дэх Росреестрийн газрын барилга угсралтын ажилд өмчийн оролцоог бүртгэх газрын орлогч дарга:

Нэхэмжлэлийн эрх шилжүүлэхтэй холбоотой хэлцлийн бүртгэлийг түдгэлзүүлсэн тохиолдол сүүлийн үед мэдэгдэхүйц нэмэгдэж байна. Дүрмээр бол ийм нөхцөл байдал шийдэгдэж, талууд шаардлагатай бичиг баримтыг бүрдүүлж, бүртгэлийг хийдэг ч худалдан авагч энэ сарын турш томилолтыг түр зогсоож, сандарсан хүлээлтэд зарцуулдаг.

Практикт худалдан авагчид гэрээний нөхцөл эсвэл үл хөдлөх хөрөнгө шилжүүлэх зөвшөөрлийг шалгадаггүй бөгөөд энэ нь бүртгэлийг түдгэлзүүлэхэд хүргэдэг. Бид хөгжүүлэгчид хүсэлт гаргадаг бөгөөд хэрэв хөгжүүлэгч нь даалгаврыг зөвшөөрөөгүй боловч гэрээний нөхцөлөөр заасан бол гэрээг бүртгэхээс татгалзах болно.

Худалдан авагч нь барилгын ажилд хамтран оролцох анхны гэрээний агуулгыг анхааралтай уншиж, анхны хөрөнгө оруулагчтай байгуулсан нөхцөл, орон сууцанд ямар нэгэн дарамт (ипотекийн зээл) байгаа эсэхийг шалгах шаардлагатай. Хэрэв хэд хэдэн хөнгөлөлт байсан бол төлбөрийг бүгдийг нь хийсэн эсэхийг шалгаарай.

Ямар ч тохиолдолд, объектын бүх эрх зөвхөн бүртгүүлсэн үеэс эхлэн бүртгэлд бичилт хийх хүртэл үүсдэг гэдгийг санах хэрэгтэй, худалдагч юу ч хэлсэн хамаагүй, эдгээр нь зөвхөн түүний үг бөгөөд тэр үнэхээр захиран зарцуулах боломжтой. Улсын нэгдсэн бүртгэлд бүртгэл орсоны дараа л эсэргүүцнэ.

Нэхэмжлэл шилжүүлэх тохиолдлын тоо сүүлийн үед нэмэгдэж байгаа бөгөөд Росреестр сар бүр энэ өсөлтийг тэмдэглэж байна. Гэсэн хэдий ч тодорхой эрсдэлүүд ихэвчлэн ийм төрлийн гүйлгээтэй холбоотой байдаг. Барилга гүйцэтгэгчээс орон сууцыг төлбөр болгон авсан гүйцэтгэгч нь барилгын компанийн өмнө хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүйгээс орон сууцыг шилжүүлэн өгөх гэрээг цуцалж, улмаар шүүхэд буцаах тохиолдол ихсэх болсон. Ийм нөхцөл байдлаас өөрсдийгөө хэрхэн хамгаалах талаар мэргэжилтнүүд бидэнд хэлсэн.

Шинэ байранд орон сууц худалдан авахаар төлөвлөж буй иргэдэд өнөөдөр гурван сонголт нээлттэй байна. Нэгдүгээрт, бүтээн байгуулагчтай шууд барилгын ажилд хамтран оролцох гэрээ байгуул. Хоёрдугаарт, хөрөнгө оруулалт хийх зорилгоор уг орон сууцыг бүтээн байгуулагчаас худалдаж авсан иргэнтэй нэхэмжлэлийн эрх шилжүүлэх тухай гэрээ байгуулснаар шинэ байранд орон сууцны өмчлөгч болох боломжтой. Гурав дахь сонголт бол тухайн талбайд барилга угсралтын ажил гүйцэтгэж байгаа гүйцэтгэгчтэй нэхэмжлэлийн эрхийг шилжүүлэх тухай гэрээ байгуулах явдал юм.

Өнөөдөр хамгийн нийтлэг нөхцөл байдал бол худалдагч нь гэрээлэгч байх явдал юм.

Барилга угсралтын ажилд хувь нийлүүлэх гэрээний дагуу шаардах эрхийг шилжүүлэх онцлог нь ийм хэлцлийн үр дүнд хувьцаанд оролцох анхны гэрээний хүчинтэй байх хугацаа дуусгавар болохгүй, зөвхөн худалдан авагчийг өөрчилдөг (анхны хөрөнгө оруулагчийн оронд). , шинэ хүн болно). Анхны хөрөнгө оруулагчийн эрх, үүрэг нь худалдан авагчид шилждэг бол эхний гэрээний бүх нөхцөл (ажлын эцсийн хугацаа, орон сууцны үнэ, баталгаат хугацаа) хэвээр байна. Хувьцааны оролцооны гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлсний дараа, орон сууцыг шилжүүлэх, хүлээн авах гэрчилгээнд гарын үсэг зурахаас өмнө шилжүүлэх боломжтой. Хувь нийлүүлэх гэрээний нэгэн адил эрх шилжүүлэх нь улсын бүртгэлд хамрагдана.

Даалгаврыг хөгжүүлэгчтэй зохицуулах шаардлагагүй (хувьцааны оролцооны гэрээнд хөгжүүлэгчийн зөвшөөрөлгүйгээр нэхэмжлэлийг шилжүүлэх боломжгүй гэсэн заалт орсон тохиолдолд онцгой тохиолдол байдаг). Гэхдээ эрх шилжүүлэх гэрээг бүртгүүлсний дараа худалдан авагч нь тухайн объектын эрх түүнд шилжсэн тухай хөгжүүлэгчид мэдэгдэх ёстой. Үүнийг хийхийн тулд барилгын компанид энгийн бичгээр мэдэгдэл илгээдэг. Энэхүү баримт бичиг нь хамтын барилгын анхны оролцогч болон шинэ хөрөнгө оруулагчийн тухай мэдээллийг агуулсан байх ёстой. Мэдэгдэлд даалгаврын гэрээний хуулбарыг хавсаргах нь зүйтэй.

Хоёр төрлийн даалгавар

"Орон сууцны барилгыг хамтран барихад оролцох тухай" 214-ФЗ хуулийн дагуу гэрээний үнийг бүрэн төлсний дараа эсвэл хамтын барилгын шинэ оролцогчид өрийг нэгэн зэрэг шилжүүлсэн тохиолдолд даалгаврыг өгөх боломжтой.

1. Хэрэв гэрээний дагуу төлбөрийг бүрэн төлсөн бол бүртгүүлэхэд бүрэн төлсөн гэрчилгээ шаардлагатай болно.

2. Барилга угсралтын эхний оролцогч нь даалгаврын дагуу төлбөрөө бүрэн төлөөгүй бол өрийн үлдэгдлийг худалдан авагчид шилжүүлнэ. Өрийг өөр хүнд шилжүүлэх нь зөвхөн зээлдүүлэгчийн зөвшөөрлөөр л боломжтой. Энэ тохиолдолд улсын бүртгэлд хөгжүүлэгчийн бичгээр өгсөн зөвшөөрөл шаардлагатай. Хэрэв ирүүлсэн баримт бичгийн жагсаалтад зөвшөөрөл байхгүй бол энэ нь даалгаврын гэрээний улсын бүртгэлийг түдгэлзүүлэх үндэслэл болно.

Гүйлгээнд зориулсан баримт бичгийн багц

Эрхийг шилжүүлэхэд шаардагдах бүх бичиг баримтыг Rosreestr-д гүйлгээг бүртгүүлэхэд шаардагдах бичиг баримтууд болон ирээдүйд эрхээ хамгаалахын тулд худалдан авагч цуглуулах шаардлагатай гэж хуваана.

Rosreestr-д шаардагдах бичиг баримтууд (бүх баримт бичгүүдийг хоёр хувь: эх ба хуулбар).

1) гэрээний дагуу төлбөрийг баталгаажуулсан баримт бичиг, эсвэл өрийг шинэ худалдан авагчид нэгэн зэрэг шилжүүлснийг баталгаажуулсан баримт бичиг;

2) гэрээний дагуу шаардах эрхийг шилжүүлэх тухай хөгжүүлэгчийн бичгээр өгсөн зөвшөөрөл (хэрэв энэ нь хувьцаанд оролцох гэрээнд тусгагдсан бол, түүнчлэн шилжүүлэг нь өрийг худалдан авагчид нэгэн зэрэг шилжүүлэхтэй холбоотой бол);

3) эхнэр / нөхрийн нотариатаар гэрчлүүлсэн зөвшөөрөл;

4/ шаардах эрхийг барьцаалсан бол барьцаалагчийн бичгээр өгсөн зөвшөөрөл;

5) ипотекийн зээлээр баталгаажсан үүрэг үүссэн гэрээ (даалгаврын гэрээг бүртгүүлэхийн тулд гэрээний хоёр тал Rosreestr-д хандана);

6) дундын барилга угсралтын ажилд оролцогч нь насанд хүрээгүй (чадваргүй) бол гэрээний дагуу нэхэмжлэлийн эрх шилжүүлэхийг асран хамгаалах, асран хамгаалах байгууллагын зөвшөөрөл.

Худалдан авагчийн шаардсан бичиг баримт

Гүйцэтгэгчээс орон сууц худалдаж авахдаа худалдан авагч нь үндсэн хоёр зүйлийг сонирхож байх ёстой: гүйцэтгэгч үнэхээр энэ объектыг захиран зарцуулах эрхтэй эсэх, гэрээний дагуу төлбөрийг хийсэн эсэх.

Дүрмээр бол гүйцэтгэгч болон бүтээн байгуулагчийн хооронд гэрээ байгуулж, дараа нь худалдан авсан объектын төлбөр болгон гүйцэтгэсэн ажлын өртгийг үе шаттайгаар тооцдог. Өмчийн оролцооны гэрээ, ажлын гэрээ гэсэн хоёр гэрээний дагуу энэ ажил дуусч байгаа тул харилцан тооцоо хийдэг.

Энд хоёр боломжит тохиолдол бий. Эхнийх нь орон сууцыг гүйцэтгэгчид дахин бүртгүүлэх үед (нэхэмжлэлийн эрх шилжүүлэх тухай гэрээ эсвэл Росреестрт бүртгэгдсэн дундын барилгын ажилд оролцох гэрээ байгуулагдсан).

"Энэ нөхцөлд бүх зүйл маш энгийн" гэж "Союз" хуулийн оффисын хуульч Юлия Михайлова тайлбарлав. - Үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн улсын нэгдсэн бүртгэлээс (ҮХХБХ) хуулбарыг ашиглан худалдагч нь үнэхээр зохиогчийн эрх эзэмшигч мөн эсэх, нэхэмжлэлийн эрхэд хязгаарлалт, дарамт байгаа эсэхийг шалгадаг.

Төлбөр хийгдсэн эсэхийг хөгжүүлэгчээс асуух нь зүйтэй бөгөөд дүрмээр бол гэрээлэгч нь бүртгэлтэй гэрээ, төлбөрийн гэрчилгээтэй байх ёстой. Өмнөх зохиогчийн эрх эзэмшигчид байгаа бол тэдний өмнөх зохиогчийн эрх эзэмшигчид төлсөн төлбөрийг баталгаажуулсан баримт бичиг байх ёстой, мөн хөгжүүлэгчид төлбөр төлөх хүртэл. Хэрэв харилцан нэхэмжлэлийг нөхөх замаар төлбөр хийсэн бол та ийм гэрээний хуулбарыг шаардах ёстой. Энэ нь худалдан авагчдыг өмнөх худалдагчдын хууль ёсны нэхэмжлэлээс хамгаалах болно. Энэ төрлийн гэрээнд заавал байх нөхцөлүүдэд онцгой анхаарал хандуулах хэрэгтэй. Тэдгээргүйгээр гэрээг байгуулаагүй гэж үзнэ. Нэхэмжлэлийн эрх нь дундын барилга байгууламжид оролцох гэрээнээс үүсдэг тул дээрх гэрээний бүх нарийн ширийн зүйлийг (дүгээр байгуулагдсан дугаар, огноо, түүнчлэн олгосон нэхэмжлэлийн цар хүрээг тогтоох боломжийг олгодог бусад мэдээллийг) заасан байх ёстой. даалгаврын гэрээ.”

Хоёрдахь тохиолдол бол гэрээлэгч нь дундын барилгын төсөлтэй холбогдуулан нэхэмжлэл гаргах хууль ёсны эрхгүй, орон сууц нь барилга гүйцэтгэгч эсвэл гуравдагч этгээдэд бүртгэлтэй байдаг.

"Энэ тохиолдолд худалдан авагч мөнгө шилжүүлэх мөчид онцгой анхаарал хандуулах хэрэгтэй" гэж Юлия Михайлова хэлэв. - Хэрэв орон сууц нь бүтээн байгуулагчид бүртгүүлсэн бол төлбөрийг баталгаажуулахын тулд зөвхөн гэрчилгээ төдийгүй өөр баримт бичиг (бэлэн мөнгөний баримт, чек) шаардах шаардлагатай. Хэрэв орон сууц нь хувь хүнд бүртгэлтэй бол энэ хүн мөнгө хүлээн авсан баримтыг өгөх ёстой. Худалдан авагчдын анхаарлыг гүйлгээ хийхдээ хөгжүүлэгчийн баримт бичгийг судлах шаардлагатай: хөгжүүлэх зөвшөөрөл, дизайны баримт бичиг, түүний агуулгад оруулсан бүх өөрчлөлтийг анхаарч үзэхийг хүсч байна. Бүтээн байгуулагч нь газар эзэмших эрхтэй болохыг баталгаажуулсан баримт бичиг. Хүнд нөхцөлд өмгөөлөгч авах хэрэгтэй” гэсэн юм.

214-ФЗ-ийн Холбооны хуулийн 17-р зүйлд заасны дагуу хамтын барилгын гэрээний дагуу нэхэмжлэлийн эрхийг шилжүүлэх гэрээ нь Rosreestr-д заавал бүртгүүлэх ёстой. Даалгавар олгох гэрээг зөвхөн улсын бүртгэлд бүртгүүлснээс хойш байгуулагдсан гэж үзнэ.

Елена Хамардюк,Барилгын хяналт, орон сууцны хяналтын албаны хамтарсан барилгын хяналтын хэлтсийн дарга:

Гүйцэтгэгчдээс объект худалдаж авахдаа иргэд ийм гүйлгээ хийхэд ямар бичиг баримт шаардлагатайг ойлгох ёстой бөгөөд ингэснээр ирээдүйд маргаан үүсвэл шүүхээр эрхээ хамгаалах боломжтой болно. Зөвхөн барилгын гүйцэтгэгчийн барилга байгууламжид гүйцэтгэсэн ажлын талаар гүйцэтгэгчээс гэрчилгээ авахаас гадна орон сууцыг шилжүүлсэн барилга угсрагч болон хуулийн этгээдийн хоорондын төлбөр тооцоог баталгаажуулсан бүх санхүүгийн баримт бичиг байх шаардлагатай (харилцан нэхэмжлэлийг нөхөх, гүйцэтгэсэн ажлын хэлбэр), учир нь гүйцэтгэгчийн гүйцэтгэсэн ажлын талаархи хөгжүүлэгчийн гэрчилгээ нь санхүүгийн баримт бичиг биш юм. Хэрэв барилга гүйцэтгэгч нь байраа хүлээлгэн өгч, гэрээлэгчтэй хувь нийлүүлэх гэрээ байгуулж, ямар нэг шалтгаанаар үүргээ биелүүлээгүй, ажил дуусаагүй, өмч хөрөнгийг аль хэдийн хувь хүнд шилжүүлсэн нөхцөл байдал үүсвэл, энэ нь хувьцаа эзэмшигчийн эрх ашгийг хамгаалах болно.

Екатерина Шелавина,Красноярскийн нутаг дэвсгэр дэх Росреестрийн газрын барилга угсралтын ажилд өмчийн оролцоог бүртгэх газрын орлогч дарга:

Нэхэмжлэлийн эрх шилжүүлэхтэй холбоотой хэлцлийн бүртгэлийг түдгэлзүүлсэн тохиолдол сүүлийн үед мэдэгдэхүйц нэмэгдэж байна. Дүрмээр бол ийм нөхцөл байдал шийдэгдэж, талууд шаардлагатай бичиг баримтыг бүрдүүлж, бүртгэлийг хийдэг ч худалдан авагч энэ сарын турш томилолтыг түр зогсоож, сандарсан хүлээлтэд зарцуулдаг.

Практикт худалдан авагчид гэрээний нөхцөл эсвэл үл хөдлөх хөрөнгө шилжүүлэх зөвшөөрлийг шалгадаггүй бөгөөд энэ нь бүртгэлийг түдгэлзүүлэхэд хүргэдэг. Бид хөгжүүлэгчид хүсэлт гаргадаг бөгөөд хэрэв хөгжүүлэгч нь даалгаврыг зөвшөөрөөгүй боловч гэрээний нөхцөлөөр заасан бол гэрээг бүртгэхээс татгалзах болно.

Худалдан авагч нь барилгын ажилд хамтран оролцох анхны гэрээний агуулгыг анхааралтай уншиж, анхны хөрөнгө оруулагчтай байгуулсан нөхцөл, орон сууцанд ямар нэгэн дарамт (ипотекийн зээл) байгаа эсэхийг шалгах шаардлагатай. Хэрэв хэд хэдэн хөнгөлөлт байсан бол төлбөрийг бүгдийг нь хийсэн эсэхийг шалгаарай.

Ямар ч тохиолдолд, объектын бүх эрх зөвхөн бүртгүүлсэн үеэс эхлэн бүртгэлд бичилт хийх хүртэл үүсдэг гэдгийг санах хэрэгтэй, худалдагч юу ч хэлсэн хамаагүй, эдгээр нь зөвхөн түүний үг бөгөөд тэр үнэхээр захиран зарцуулах боломжтой. Улсын нэгдсэн бүртгэлд бүртгэл орсоны дараа л эсэргүүцнэ.

Баримт бичгийг бүрдүүлэхдээ юуг анхаарах хэрэгтэй, энэ схемийн дагуу үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахтай холбоотой эрсдэлээс хэрхэн зайлсхийх талаар олж мэдье.

Товч бөгөөд цэг дээр

Нэхэмжлэлийн эрх шилжүүлэх гэрээ, эсхүл өөр хэлбэрээр шилжүүлэх нь ерөнхийдөө ОХУ-ын Иргэний хуулийн (ОХУ-ын Иргэний хууль) 24-р бүлгийн 382-390 дугаар зүйлээр зохицуулагддаг. Хуваалцсан орон сууцны барилгын хувьд энэ төрлийн хэлцлийг Холбооны хуулийн 214 дүгээр зүйлийн 11-р зүйлд "Хувийн өмчийн барилгад оролцох тухай ..."-д тодорхойлсон болно.

Эдгээр хуулийн аль нь ч талуудын байгуулсан гэрээний хэлбэрт тавигдах тодорхой шаардлагуудын жагсаалтыг агуулаагүй болно. ОХУ-ын Иргэний хуулиас нэг зүйл тодорхой байна: баримт бичгийг худалдагч (даалгагч) болон худалдан авагч (төлөөлөгч) бичгээр хийсэн байх ёстой. Талуудын "бүтээлч байдлын" өөрчлөлтүүд маш олон янз байдаг нь гайхах зүйл биш юм.

Та хувьцаанд оролцох гэрээг анхааралтай унших хэрэгтэй. Нэгдүгээрт, та ирээдүйн орон сууцны эрхийг зөвхөн Холбооны хуульд заасан 214-т заасан хугацаанд өгч болно. Энэ нь анхны хувьцаа эзэмшигчтэй гарын үсэг зурсан DDU-ийг улсын бүртгэлд бүртгэх, шилжүүлэх, хүлээн авах гэрчилгээний дагуу орон сууцны түлхүүрийг хүлээн авах хүртэл хийж болно. Өөрөөр хэлбэл, DDU нь Rosreestr-д бүртгүүлсэн тухай тамгатай байх ёстой.

Хоёрдугаарт, DDU-ийн текст нь түүний дагуу нэхэмжлэлийн эрхийг шилжүүлэх журмыг тодорхойлсон заалтыг агуулдаг. Онолын хувьд даалгавар өгөхийг бүрэн хориглож болно. Үнэн, реалторууд ийм нөхцөл байдалтай тулгараагүй гэдгээ хүлээн зөвшөөрдөг.

Худалдан авагч нь даалгаврын гэрээний эх хувь, DDU, түүнчлэн худалдагчийн хөгжүүлэгчтэй мөнгөн төлбөр тооцоог баталгаажуулсан баримт бичгийг хадгалах ёстой.

Дүрмээр бол хөгжүүлэгч нь тодорхой нөхцлөөр эрх шилжүүлэх тухай гэрээ байгуулахыг зөвшөөрдөг - худалдан авсан объектын үнийн дүнгийн 1-5% -ийн шимтгэлийг авдаг. Ихэвчлэн эдгээр зардлыг худалдан авагч хариуцдаг, эсвэл тохиролцсоны дагуу талууд өөр хоорондоо хуваалцдаг. Даалгавар нь өөрөө хөгжүүлэгчийн оролцоотойгоор хийгддэг, өөрөөр хэлбэл гурван талт гэрээ байгуулж, барилгын компанийн төлөөлөгч гарын үсэг зурдаг. Мэдээжийн хэрэг, комиссын төлбөрийг гүйлгээ дууссаны дараа худалдан авагчид үлдэх баримт бичгээр баталгаажуулах ёстой.

Энэ нь ховор боловч хөгжүүлэгч нөхөн төлбөр шаарддаггүй тохиолдол гардаг. Дараа нь түүнд хувьцаа эзэмшигч өөрчлөгдсөн тухай мэдэгдэх ёстой. Даалгаврын гэрээнд "тоглогчдыг солих" тухай барилгын компанид яг хэн (даалгагч эсвэл үүрэг гүйцэтгэгч), ямар хугацаанд мэдэгдэхийг зохицуулах заалт байх ёстой. Үгүй бол худалдан авагч нь хөгжүүлэгчээс дууссан орон сууцыг хүлээн авахдаа эцсийн эцэст асуудалтай байж магадгүй юм.

Мөнгөний асуудал

Холбооны хуулийн 214-р зүйлийн 11-р зүйлийн 1 дэх хэсэгт заасны дагуу гэрээний дагуу нэхэмжлэлийн эрхийг шилжүүлэхийг зөвхөн хамтын барилгын оролцогч баригдаж буй орон сууцны үнийг бүхэлд нь төлсний дараа эсвэл өрийг шинэ хувьцаа эзэмшигчид шилжүүлсний дараа зөвшөөрнө. Хамгийн тохиромжтой сонголт бол даалгагч бүрэн төлж чадсан явдал юм. Дараа нь аль хэдийн дурьдсанчлан үлдсэн зүйл бол түүнээс болон хөгжүүлэгчээс энэ баримтыг баталгаажуулсан баримт бичгийг хүсэх явдал юм.

Текст: Елена Денисенко Зураг: Алексей Александронок