وارث پس از فروش آپارتمان ظاهر شد. اگر ورثه وارد ارث شده، اما مالکیت را ثبت نکرده است، چه باید کرد؟ آیا اولگا برای هزینه های او پرداخت می شود؟

اگر ورثه وارد ارث شده باشد، اما مالکیت را ثبت نکرده باشد، در هر صورت اگر قصد حفظ مال مکتسب از موصی را داشته باشد و به هر نحوی در آن تصرف کند، باید این کار را انجام دهد. البته قبل از هر چیز این رویه در مورد املاک موروثی اعمال می شود. این می تواند یک آپارتمان، یک خانه خصوصی، یک خانه تابستانی، یک گاراژ یا یک قطعه زمین باشد. این املاک و مستغلات است که نیاز به ثبت اجباری حقوق مالکیت در Rosreestr دارد.

وراث از لحظه فوت موصی اعم از اینکه وصیتی به جا گذاشته باشد یا نداشته باشد 6 ماه فرصت دارند تا با دفاتر اسناد رسمی تماس گرفته و برای صدور گواهی حصر وراثت اقدام کنند. مهلت از دست رفته تنها با رویه قضایی قابل تمدید است. با این حال، در دادگاه باید با اسناد و مدارک ثابت کنید که دلیل از دست دادن مهلت واقعا معتبر بوده است؛ اظهارات بی اساس کافی نخواهد بود.

در واقع، برای به دست آوردن مالکیت یک آپارتمان، قطعه زمین یا خانه، باید دو روش جداگانه را طی کنید:

1. گواهی انحصار وراثت بگیرید. برای این کار با دفتر اسناد رسمی و ترجیحاً در محل ملک موروثی تماس بگیرید.
2. با ارائه گواهی وراثت ملک را مجدداً به نام خود در Rosreestr ثبت کنید.

وراث همیشه متوجه نمی شوند که تکمیل مرحله اول کافی نیست، زیرا مرحله دوم نیز یک رویه اجباری است. پس از وصول گواهی، ملک به مالکیت ورثه تبدیل می شود. با این حال، آنها حق دارند آن را به هر نحوی (اهدا، فروش، وصیت، و غیره) دفع کنند، تنها پس از دریافت عصاره ای از ثبت دولت متحد که ثبت مجدد مالکیت را تأیید می کند.

تا 15 ژوئن 2015، رویه متفاوتی برای تأیید مالکیت املاک و مستغلات در فدراسیون روسیه وجود داشت. مالک ملزم به اخذ گواهی مالکیت ملک بود که در همه موارد گواهی بر حق او بود. با لازم الاجرا شدن قانون فدرال شماره 360، وضعیت تغییر کرده است؛ اکنون تنها مدرک، عصاره ای از ثبت نام یکپارچه ایالت است که توسط Rosreestr (تقسیم سرزمینی آن) صادر شده است.

آیا در صورت عدم ثبت مجدد مالکیت امکان اقامت در آپارتمان وجود دارد؟

هیچ چیز مانع از ادامه زندگی وراث در خانه یکی از بستگان متوفی نمی شود که در وصیت نامه گنجانده شده یا وارث قانونی باشند. از لحظه فوت وصی، مسئولیت پرداخت آب و برق بر دوش آنها می افتد.

تأخیر در روند ثبت مالکیت املاک و مستغلات این واقعیت را به خطر می اندازد که سایر بستگان ممکن است حاضر شوند و مطالبات خود را نسبت به ارث مطرح کنند. اختلافات از این نوع اغلب با در نظر گرفتن موارد زیر در دادگاه حل می شود:

1. دلیلی که باعث شد اقوام زودتر خود را معرفی نکنند. در صورتی که پس از انقضای 6 ماه از تاریخ فوت موصی له درخواست داده باشند، باید صحت دلایل عدم مهلت و قانونی بودن مطالبات خود را در دادگاه ثابت کنند.
2. چه کسانی واقعاً ارث را پذیرفتند و با آن چه کردند.
3. چه کسی از زمان مرگ او قبوض آب و برق را پرداخت کرده است؟
4. چه کسی دیون موصی را در صورت وجود پرداخت کرد.

در قوانین روسیه فرضی برای پذیرش واقعی وراثت وجود دارد. این دستوری است که بر اساس آن کسی که به حفظ اموال متوفی ادامه می دهد، از آن مراقبت می کند (زندگی در آپارتمان یا خانه، مراقبت از زمین) به عنوان پذیرفته شده واقعی وراثت شناخته می شود.

وکلای ما می دانند جواب سوال شما

یا با تلفن:

سوال بیکار نیست، مخصوصاً زمانی که وراث قصد استفاده از مسکن موروثی را ندارند، بلکه می خواهند بلافاصله آن را بفروشند. با توجه به هنر. 209 قانون مدنی فدراسیون روسیه، فقط صاحب آن حق دارد اموال را از طریق ابزار قانونی دفع کند. به نظر می رسد زمانی که شخصی که وراثت را پذیرفته است مالکیت ملک را دارد، اما نمی تواند آن را بفروشد، درگیری ایجاد می شود.

این واقعا درست است. فروش آپارتمانی که به نام شخص متوفی ثبت شده است غیرممکن است. یک خریدار معقول هرگز چنین آپارتمان یا خانه ای را نمی خرید. برای ثبت آپارتمان به نام خریدار، باید قرارداد خرید و فروش را به Rosreestr و همچنین عصاره ای از ثبت نام یکپارچه ایالتی که مالکیت فروشنده را تأیید می کند، ارسال کنید. و از آنجایی که ثبت نام مجدد صورت نگرفته است، بسته مدارک ناقص خواهد بود.

در مورد اراده هم وضع به همین منوال است. شما نمی توانید ملکی را در وصیت نامه خود وارد کنید که به نام شما نیست. برای اینکه وصیت نامه قدرت قانونی پیدا کند، باید حاوی تمام اطلاعات مربوط به مسکن باشد.

اگر در تاریخ تنظیم وصیت نامه عصاره ای از ثبت نام یکپارچه ایالتی که مالکیت ملک را تأیید می کند نداشته باشید، درج آن در متن سند آن را باطل می کند.

ثبت مجدد مالکیت چقدر طول می کشد؟

قانون زمان ارث را فقط 6 ماه پس از دریافت گواهی فوت موصی به شدت محدود می کند. نتیجه این روال قانونی وصول سند انحصار وراثت خواهد بود. تا زمان ثبت مجدد حقوق مالکیت، این سند به عنوان دلیلی برای وارث قانونی بودن اقامت خود در آپارتمان یا خانه شخصی است.

دفتر اسناد رسمی موظف است اسناد اجرا شده را به مدت 75 سال نگهداری کند. در تمام این مدت، هر کسی می تواند با آن تماس بگیرد و تاییدیه روند وراثت انجام شده را دریافت کند. حتی اگر گواهی صادر شده اصلی را گم کنید، می توان آن را در هر زمان با درخواست کپی بازیابی کرد.

این یعنی چی؟در مورد اینکه 75 سال فرصت دارید ملک را مجددا به نام خود ثبت کنید. اگر مالیات و قبوض آب و برق را به موقع پرداخت می کنید، دیگر لازم نیست خودتان برای ثبت آپارتمان عجله کنید. اگر قصد ندارید در آینده نزدیک آن را دور بریزید، کاملاً ممکن است آن را به تاخیر بیندازید. خود روش ثبت نام مجدد اکنون کمی زمان می برد - به طور متوسط ​​تا 2 هفته. در این مورد، اسناد را می توان برای ثبت نام نه تنها به بخش محلی Rosreestr، بلکه به MFC محلی نیز ارسال کرد و همچنین از خدمات پست روسیه استفاده کرد.

در میان آپارتمان های فروخته شده در بازار، آپارتمان هایی هستند که به ارث رسیده اند. این اشیا در میان فعالان بازار شهرت بدی دارند. البته نکته اینجا در مورد ارواح نیست. این که وارثی که آپارتمان را به شما می‌فروشد می‌گوید که او تنها است و مدعی دیگری وجود ندارد، همانطور که معلوم است، معنایی ندارد. تصور کنید - شما یک آپارتمان را از شخصی خریداری کرده اید که آن را به ارث برده است، در آرامی در آن زندگی می کنید، و ناگهان، مانند یک شیطان از یک جعبه دمنوش، شخصی بیرون می پرد و خود را وارث دیگری برای ملکی که خریداری کرده اید، اعلام می کند. بعدش چی شد؟ سعی خواهد شد به این سؤالات (و مرتبط) پاسخ داده شود.

این مقاله یک منبع مرجع و اطلاعاتی است و تمام اطلاعات موجود در آن برای مقاصد اطلاعاتی ارائه شده است و فقط برای اهداف اطلاعاتی است.

وراث از کجا می آیند؟
بیایید با قوانین شروع کنیم. بخش پنجم قانون مدنی به مشکلی اختصاص دارد که به ما علاقه مند است - آن را "قانون ارث" می نامند، شامل موادی از 1110 تا 1185 است. 1111 ("مبانی ارث") و اعلام می کند که "ارث به موجب وصیت و قانون انجام می شود." به زبان قابل فهم تر، این بدان معناست که شخص حق دارد دارایی خود را به هر کسی «امضا» کند، اما اگر وصیتی وجود نداشته باشد، ارث از قانون پیروی می کند. گرچه این قاعده، چنانکه معلوم است، تزلزل ناپذیر نیست: هنر. 1148 و 1149 دایره افراد (وابستگان معلول موصی، همسر و والدین معلول او، فرزندان صغیر) که حق ارث به اصطلاح سهم واجب را دارند - همیشه تخصیص داده می شود، حتی اگر اراده ای در آن وجود نداشته باشد. به نفع آنها به سختی منطقی است که مواد فوق قانون مدنی را در اینجا به تفصیل استناد کنیم (به دلیل پرحرفی شدید)، با این حال، به همه خریداران آپارتمان اکیداً توصیه می شود که این دسته از وراث را به خاطر بسپارند.

اگر وصیت نامه ای وجود نداشته باشد، یا دادگاه آن را باطل اعلام کرده باشد (همچنین، اتفاقاً یک خلاء فوق العاده است)، پس آنچه اتفاق می افتد طبق قانون است. مفهوم "توالی وراثت" وجود دارد - وراث به چندین صف فهرست شده در هنر تقسیم می شوند. 1142-1145 و 1148 قانون مدنی. اولویت اول فرزندان، همسر و پدر و مادر موصی است. دومی برادران و خواهران هستند. سومی برادران و خواهران پدر و مادر (خاله و عمه) هستند. و به همین ترتیب، تا مرحله هفتم - هر چه تعداد بیشتر باشد، اقوام دورتر. و اصل کلی به این خلاصه می‌شود که اولویت با نزدیک‌ترین خویشاوندان است؛ آن‌ها به نسبت مساوی اموالی را در بین خود به ارث می‌برند، و افراد بعدی چیزی دریافت نمی‌کنند. یک بیوه و پسر موصی وجود دارد - آنها ارث را بین خود تقسیم می کنند. اگر پسر و برادری باشد فقط پسر ارث می برد و برادر (بعد نوبت او) بدهکار نیست.

مراقب فرزندان و والدین باشید
در عمل، پرتعدادترین دسته است فرزندان وصی- از ازدواج های دیگر، نامشروع. توضیح می‌دهد: «سنت‌های اجتماعی به گونه‌ای است که وقتی همسران طلاق می‌گیرند، قاعدتاً فرزندان نزد مادرشان می‌مانند». وادیم مارتیننکو، مدیر بخش بازار ثانویه شرکت Rescor. - به این معنی که اگر ارث از یک زن باشد، به احتمال زیاد می توان گفت که تمام ورثه او در نزدیکی زندگی می کرده اند و معلوم است. اما اگر مردی بمیرد... هیچ یقینی وجود ندارد که او پسر نامشروعی ندارد که در شهر دیگری زندگی کند - هیچ پایگاه داده ای وجود ندارد که تضمین کند همه این جزئیات را می داند.

والدین اغلب می توانند در رتبه دوم قرار گیرند. می گوید: «موقعیتی که گاهی پیش می آید ورونیکا پانکووا، رئیس کمیته IDA برای حمایت از حقوق مصرف کننده، مدیر کل آژانس مجازات. - والدین اصلاً علاقه ای به فرزندان خود ندارند و نفقه فرزند را پرداخت نمی کنند. و سپس، اگر این کودکان قبل از آنها بمیرند، ادعای مالکیت خود را دارند.»

داستان هایی نیز در این رابطه وجود دارد برادر و خواهر. ورونیکا پانکووا می گوید: «این یک وضعیت واقعی است که اخیراً با آن مواجه شدیم. - دو خواهر در مسکو زندگی می کردند و برادر آنها در شهر دیگری زندگی می کردند. یکی از زنان فوت کرد و خواهر و برادرش باید جانشین او می شدند. اما مسکووی تصمیم گرفت این کار را متفاوت انجام دهد: او وارد ارث شد و به دفتر اسناد رسمی اطلاع داد که وارث دیگری وجود ندارد. و خود او سه سال تمام از بینی برادرش گرفت: به او گفت که همه چیز با خواهرش خوب است و درود فرستاد.

ممکن است 10 سال دیگر ظاهر شود
خوب، خوب، ما این واقعیت را که ممکن است وارثان غیرمنتظره ظاهر شوند، حل کرده ایم. اما چرا گاهی اوقات اینقدر دیر ظاهر می شوند - گاهی اوقات حتی 5-6 سال پس از فروش آپارتمان؟ نکته اینجاست که هنر. 1154 قانون مدنی فدراسیون روسیه مقرر می دارد که درخواست پذیرش وراثت باید "در عرض شش ماه از تاریخ افتتاح وراثت" ارسال شود (همانطور که مرگ موصی به ظرافت در زبان قانونی نامیده می شود). اما در حال حاضر بعدی هنر است. 1155، که می‌گوید «اگر ورثه از گشایش ترکه اطلاع نداشته و نمی‌بایست بداند یا به دلایل موجه دیگر این مهلت را از دست داده است» می‌تواند اعاده شود. چنین وارثی باید «طی شش ماه پس از پایان یافتن دلایل فقدان این مدت» به دادگاه مراجعه کند.

می گوید: «به دلایل خوب اولگا ایریچ، معاون بخش حقوقی این بخش LLC "شرکت سرمایه گذاری MGSN"- دادگاه ها بیماری سخت، وضعیت درمانده، بی سوادی و غیره را تشخیص می دهند.

اما مهم‌ترین استدلال این است که «نمی‌دانستم». بیایید شرایطی را تصور کنیم: فردی که در مسکو در جایی در خاباروفسک فوت کرده است فرزند نامشروعی دارد که در حال حاضر 5 ساله است. این کودک می تواند بفهمد که پدرش چه کسی بوده است و این پدر در 20 سال یک آپارتمان را ترک کرده است - و پس از آن، دقیقاً طبق قانون، او حق خواهد داشت به مسکو بیاید و حقوق خود را اعلام کند.

به همین دلیل است که مدتی که پس از آن خریدار آپارتمان می تواند عرق عصبی را از پیشانی خود پاک کند و بگوید که اکنون ظهور وراث غیر منتظره منتفی است، اصولاً وجود ندارد. ورونیکا پانکووا ("Penates") می گوید: "می توان گفت که سال اول بسیار نگران کننده است و پس از 3-5 سال احتمال چنین رویدادی به شدت کاهش می یابد." اما از نظر تئوری، هیچ چیز را نمی توان در 10 یا 20 سال رد کرد.

چرا کسی را که خانه را خریده تکان می دهند؟
خوب، وارث غیرمنتظره ما حق ارث دارد. اما چرا او ادعاهای خود را به صاحب فعلی آپارتمان - شخصی که به لطف دست سبک دیوان عالی که در بهار سال 2003 یک تصمیم "تاریخی" را اتخاذ کرد، امروز همه او را "خوبی" خطاب می کند. خریدار»؟ آیا عاقلانه تر نیست که خویشاوندان بی وجدان خود را "تکان دهید" - کسانی که در یک زمان ارث را پذیرفتند، زیرا می دانستند که مدعیان قانونی دیگری وجود دارد؟ هم از نظر وجدان و هم در ذهن اینطور است...

در زندگی متاسفانه همه چیز متفاوت است. می‌گوید: «اقدام به ادعای مالک فعلی اغلب تنها فرصتی است که وراث فریب خورده چیزی را دریافت کنند.» ماکسیم کاتالوف، مدیر نوع جدید آژانس املاک و مستغلات "شرکت باز". جمع آوری پول از اقوام آسان نیست، اما آپارتمان اینجاست، سالم و سالم است.

آنها به چه چیزی نیاز دارند: یک آپارتمان یا یک کیف پول؟
ورونیکا پانکووا ("Penates") ادعاها را تأیید می کند، و به طور خاص برای آپارتمان. شرایطی وجود دارد که شاکی فریب خورده راضی می شود که مقداری پول از صاحب فعلی ملک دریافت می کند. اما همچنین اتفاق می افتد که او این سوال را بسیار سخت مطرح می کند و فقط یک آپارتمان می خواهد. توضیح ساده است: قیمت ملک در چند سال گذشته به طرز چشمگیری افزایش یافته است. آنچه زمانی به قیمت 50 هزار دلار فروخته می شد (و بر این اساس، وارث فریب خورده می تواند سهمی از این مبلغ را از بستگان خود مطالبه کند)، امروز 200 هزار دلار قیمت دارد. و دادگاه ها، متأسفانه، گاهی اوقات تصمیم به اخراج می گیرند - من چنین سابقه هایی را می شناسم.

خریدار باید چه کار کند؟
به طور کلی، دفاع از خود آسان نیست - به خصوص که طرف مقابل تدبیر و دانش قوانین را نشان می دهد. ورونیکا پانکووا ("Penates") می گوید: "من گاهی اوقات احساس می کنم که یک توطئه واقعی بین وارثان وجود دارد." - این یک وضعیت اخیر است: مردی که در مسکو درگذشت یک پسر در یک شهر و یک برادرزاده در شهر دیگر داشت. برادرزاده اولین کسی بود که با احتیاط برای جمع آوری ارث آمد و پسر "در کمین" منتظر ماند تا آپارتمان فروخته شود. این واقعیت که او همه چیز را کاملاً می دانست، گواه این واقعیت است که او یک روز قبل از انقضای مهلت شش ماهه به یک دفتر اسناد رسمی در خاباروفسک خود تقاضای ارث داده است.

اما هنگام خرید یک آپارتمان از یک وارث، اگر قوانین ایمنی استاندارد بازار را رعایت کنید، همچنان می توانید از خود محافظت کنید. همه چیز را بررسی کنید، از پرسیدن سؤالات مختلف خجالتی نباشید، سعی کنید تا آنجا که ممکن است مقالات مختلف را دریافت کنید. اولگا ایریچ (MGSN) می گوید: "اگر آپارتمان بر اساس گواهی وراثت به فروشنده تعلق دارد، ما همیشه تعهد محضری از فروشنده می گیریم." ماهیت این سند این است که فروشنده تضمین می‌کند که از سایر وراث بی‌اطلاع است و در صورت ظهور، متعهد می‌شود که بدون دخالت مالک جدید، کلیه مسائل مالی را مستقلاً با آنها حل کند.»

ماکسیم کاتالوف ("شرکت باز") خاطرنشان می کند: "حسن نیت چیزی است که به طور کلی نیازی به اثبات آن برای خریدار ندارد." - اما انواع گواهی ها، اظهارنامه ها و مدارک تایید می کند که موضوع بررسی شده و هیچ دلیلی برای امتناع از معامله مشخص نشده است. و بالعکس، اگر حقایقی کشف شود که خریدار می‌دانست یا می‌توانست از مشکل اطلاع داشته باشد، اما با این حال آپارتمان را خریده و شاید از موقعیت سوء استفاده کرده است (مثلاً با قیمت پایین خریداری کرده است) - در این صورت، خریدار ممکن است ضرر کند. وضعیت او به عنوان یک "خریدار با ایمان"

در اینجا - ما به تنهایی صحبت می کنیم - می توانیم اضافه کنیم که چندی پیش در مورد "خریدار با ایمان" نوشتیم، و بسیاری از آن مقاله به موضوع امروز منعکس می شود. " ".

خلاصه
شما باید در مرحله خرید و نه بعداً از پدیده وارثان غیر منتظره محافظت کنید. و تصمیم اصلی در این مرحله خرید یا عدم خرید آپارتمان است. اما ابتدا سعی کنید تا حد امکان اطلاعات بیشتری را از وارث فروشنده آپارتمان دریافت کنید و ضمانت نامه بخواهید.

شما می توانید یک آپارتمان بخرید اگر:
- فروشنده تعهد محضری می دهد که خودش با بستگانش معامله کند.

شما باید از خرید خودداری کنید اگر:
- فروشنده به شما اعتماد نمی کند، به وضوح چیزی را در مورد بستگان خود پنهان می کند و نمی خواهد هیچ تضمینی بدهد.
- آپارتمانی را با قیمت کاملاً کاهش یافته ارائه می دهد که در بازار موجود نیست.

قبل از خرید ملک از فروشنده ای که به او ارث رسیده است، هفت بار اندازه گیری کنید. چنین آپارتمانی فقط "رولت روسی" نیست، بلکه یک شمشیر واقعی داموکلس است که می تواند در یک سال، دو یا حتی بیست سال به شکل بستگان غیرمنتظره روی شما بیفتد. اما اغلب چنین پیشنهاداتی در بازار با 20-30٪ تخفیف ارائه می شود ، خود آپارتمان ها دارای موقعیت مکانی خوب و سایر "مزایا" هستند. هیچ کس نمی خواهد چنین فرصتی را از دست بدهد، بنابراین بیایید سعی کنیم بفهمیم که خطرات چیست و آیا راهی برای اجتناب از آنها وجود دارد یا خیر.

تصویر: ایرینا فاتیوا

از سمت راست

وارثان می توانند بر دو نوع باشند: به موجب وصیت و قانون. مورد دوم به این معنی است که اگر اراده وجود نداشته باشد، تمام دارایی مطابق با قانون مدنی فدراسیون روسیه توزیع می شود. در فصل 63 بیان می کند که چندین خط از خویشاوندان وجود دارد: اولین (و مهمترین) شامل همسر، فرزندان و والدین متوفی، دوم - برادران و خواهران، سوم - خاله ها و عموها و غیره است. (همه اینها به تفصیل در مواد 1142-1145 و 1148 قانون مدنی آمده است). اصل اصلی این است که هر کس "عزیزتر" باشد، همه چیز را به دست می آورد، یا اگر هر دو (مثلاً یک بیوه و پسر) از ردیف اول ارث باشند، آن را به طور مساوی تقسیم می کنند. اگر موصی (در زبان عجیب حقوق ارث، به کسی که وصیت می کند) بخواهد مستقلاً در اموال خود تصرف کند، وصیت او در وصیت نامه قید می شود و در آنجا می تواند بنویسد و تقسیم کند. هر آنچه را که او به دلخواه خود به دست آورده است (فصل 62 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

مهم:لازم به ذکر است که با توجه به مواد و قانون مدنی فدراسیون روسیه، حلقه خاصی از بستگان وجود دارد که حتی با اراده نمی توان آنها را از ارث برد! از جمله: معلولان تحت تکفل متوفی، همسران و والدین از کارافتاده و همچنین فرزندان صغیری که به موجب قانون وراثت هر یک از آنها حداقل نصف سهم الشرکه را دریافت کنند (بند 1 ماده 1149 قانون مدنی. فدراسیون روسیه).

آیا قانون همیشه درست است؟

موضوع آسیب پذیری یک خریدار با حسن نیت از "غافلگیری" در قالب فرزندان نامشروع متوفی یا فرزندان حاصل از ازدواج های دیگر بسیار حاد است، زیرا این وراث "ناگهانی" دارای حقوق کامل بر دارایی هستند و می توانند در آستانه حضور داشته باشند. آپارتمان شما نه تنها در یک سال، بلکه در بیست. حتی قانون مدنی فدراسیون روسیه، که بیان می کند که درخواست پذیرش وراثت باید "در عرض شش ماه" از تاریخ فوت موصی تسلیم شود، کسی را گیج نمی کند، زیرا بند 1 ماده 1155 مدنی قانون فدراسیون روسیه می گوید که حق پذیرش وراثت قابل بازیابی است. اگر ورثه از گشایش ترکه اطلاع نداشته باشد(یعنی فوت موصی) و وقتی متوجه شد باز 6 ماه فرصت داشت تا درخواست بدهد. یعنی اگر بچه ای 5 ساله بود که پدرش فوت کرد و 15 سال بعد متوجه شد که دارایی است، پسر بالغ به راحتی می تواند به دادگاه مراجعه کند و سهم خود را مطالبه کند.

در چنین مواردی دادگاه موظف است درخواست ورثه را برآورده کند و او ممکن است آپارتمان خود را پس بگیرد (یا برای انصراف از حق ارث مطالبه کند)، اما در عین حال در طول مدت انتظار، هزینه آپارتمان می تواند به طور جدی افزایش یابد. معامله خرید و فروش یک آپارتمان توسط دادگاه لغو می شود و از نظر تئوری، فروشنده با تصمیم دادگاه باید تمام پول را به خریدار برگرداند، اما چقدر مشکلات وجود خواهد داشت: نمایه سازی مبلغ با در نظر گرفتن تورم. ، پول را می توان خرج کرد، فروشنده مرده / ناپدید شده / رفته است، مالی ندارد، اموال قابل فروش ندارد و غیره.

قانون به هیچ وجه نمی تواند از شما در برابر ظاهر اقوام تازه متولد شده ای که مالک آپارتمان هستند محافظت کند.

حالا در مورد چیزی واقعا غم انگیز. اعتقاد بر این است که اگر خریدار جدید دیگر مسکن نداشته باشد و وارث جدیدی ظاهر شود، نمی توان خریدار را که در وضعیت نامناسب مسکن قرار می گیرد بیرون کرد. با این حال، در مطبوعات و رویه قضایی می توان مواردی را یافت که افراد را به معنای واقعی کلمه به خیابان انداختند با عبارت تقریبی "فروشنده آپارتمان مقصر است، از او شکایت کنید" بدون هیچ غرامت مالی. و هیچ کس، البته، اهمیت نمی دهد که دیگر نمی توان فروشنده ای پیدا کرد. چند راه برای خروج از این وضعیت وجود دارد:

• با ورثه برای مبلغ معینی مذاکره کنید تا از مطالبات خود صرف نظر کند.
• یک درخواست برای آپارتمان تحت قرارداد بنویسید.
• در صورت داشتن فرزندان صغیر سعی کنید مقامات قیمومیت و قیمومیت را در این مورد مشارکت دهید. حق آنها برای داشتن خانه مجردی به شدت محافظت می شود و این می تواند به تاخیر در زمان شکایت از فروشنده کمک کند.

به عبارت دیگر، قانون به هیچ وجه نمی تواند از ظاهر اقوام تازه کار صاحب یک آپارتمان محافظت کند، زیرا دفاتر اسناد رسمی ملزم به بررسی دایره وراث نیستند. فقط در صورتی که خیلی خوش شانس باشید و بتوانید ثابت کنید که این شخص از مرگ اطلاع داشته و به سادگی در طول شش ماه اول ادعای حق داشتن آپارتمان نداشته است (مدت زمان گذراندن در زندان / در یک سفر کاری طولانی بود / تنبل بود). اما اینها موارد خاصی هستند که باید جداگانه تحلیل شوند.

وصیت می کنم این ...

وصیت نامه به عنوان یک سند جالب است زیرا در ذهن اکثر مردم مجموعه خاصی از دستورات تزلزل ناپذیر متوفی است که مشخص می کند چه چیزی، به چه کسی و به چه میزان است. اما در واقعیت، همه چیز به این سادگی نیست، زیرا قانون اغلب بالاتر از اراده است.

اولاً، وراث اجباری - وابستگان، همسران و والدین وجود دارند که موظفند حداقل نیمی از سهمی را که در صورت به ارث بردن قانون به هر یک از آنها تعلق می گیرد، دریافت کنند (بند 1 ماده 1149 قانون مدنی فدراسیون روسیه). ).

ثانیاً، تقریباً همیشه در بین وراث، اقوام ناراضی وجود دارند که سعی می کنند ثابت کنند که وصیت نامه جعلی است یا اینکه وصیت کننده هنگام نوشتن آن دیوانه، مست و ناکافی بوده است. از این گذشته ، اغلب اتفاق می افتد که برخی از افراد برای یک آپارتمان درخواست می کنند ، اما آن را به دیگران اختصاص می دهند - یک همسر عادی یا همسایه ای که تا پایان عمر از وصی مراقبت می کرد.

خریدار یک آپارتمان "بد" در واقع تنها فرد مسئول مالی است.

ثالثاً به راحتی معلوم می شود که وصیت کننده بعداً وصیت کرده است که طبق قانون تمام وصیت نامه های قبلی را لغو می کند اما به کسی در مورد آن اطلاعی نداده است. یا برعکس خیلی وقت پیش آن را جمع آوری کرده بود که دیگر یادش نیست، اما در عین حال قانونی بود و در گاوصندوق یکی از بستگانش در بال منتظر بود.

مهم:در این سه مورد (اگر از چنین وارثی مال خریده باشید، خواهان ثابت کند که وصیت نامه جعلی بوده یا در هنگام امضای موصی، وضعیت نامناسبی داشته است، یعنی طبق ماده 1131 قانون مدنی. فدراسیون روسیه، وصیت نامه باطل اعلام شد؛ وصیت نامه بعدی پیدا شد)، سپس پول به خریدار و آپارتمان به فروشنده بازگردانده می شود.

رابعاً، ظرایف ارثی مختلفی مانند امتناع وصیت وجود دارد. به زبان ساده، وصی این آپارتمان را به پسرش واگذار کرد، اما به شرطی که مادر یا عمه اش تا آخر عمر در آن زندگی کنند. با خرید چنین آپارتمانی از پسر خود، نمی توانید بقیه بستگان خود را از آنجا بیرون کنید.

و باید اضافه کرد که کلیه دعاوی علیه مالک آپارتمان مطرح می شود نه فروشنده. پس گرفتن پول از فروشنده و در عین حال از یکی از بستگان بسیار دشوار است و بلافاصله مشخص نیست که دقیقاً برای چه چیزی، زیرا او از وجود وصیت دیگری، یا پسر نامشروع یا چیز دیگری اطلاعی نداشت. و به عنوان یک مالک عادی آپارتمان را می فروخت و خریدار آپارتمان "بد" در واقع تنها فرد مسئول مالی باقی می ماند. مخصوصاً برای چنین مواردی در تعدادی از بنگاه های معاملات ملکی تعهد محضری از فروشنده گرفته می شود که ضمانت می کند از سایر وراث اطلاعی نداشته باشد و در صورت حضور ناگهانی همه مسائل مالی فقط بین آنها تنظیم می شود بدون اینکه مشارکت مالک جدید در این دعواها. اما اگر فرد نگون بخت خود آپارتمان را خرید یا فروشنده ناپدید شد چه باید کرد؟ تعداد زیادی از دام ها و موقعیت های خاص وجود دارد.

چگونه از خود محافظت کنیم؟

در واقع، به هیچ وجه. حداکثر کاری که می توان انجام داد پیروی از تعدادی قوانین به منظور ایجاد تا حد امکان کامل دایره وراث بالقوه است. بله، توصیه فوق در مورد درخواست تعهد محضری از فروشنده می تواند شما را از مشکلات غیر ضروری مصون دارد، اما متأسفانه ضمانت 100% نیز ارائه نمی دهد. علاوه بر این خوب خواهد بود:

• گزیده هایی از ثبت نام یکپارچه ایالتی را که حاوی تمام اطلاعات مربوط به معاملات املاک و مستغلات در دو دهه گذشته و در مورد تمام مجازات های اعمال شده بر آپارتمان است، در نظر بگیرید. اگر در وثیقه بانک باشد یا برای مدت طولانی اجاره داده شود چه؟
• درخواست عصاره ای از ثبت خانه کنید، جایی که حداقل می توانید همسران عادی یا سایر اقوام ثبت شده را ببینید.
• با همسایگان خود صحبت کنید.
• بررسی کنید که آیا متوفی دارای وراث دارای سهم اجباری (وابستگان، فرزندان صغیر، همسران و والدین) است یا خیر.
• اگر امتناع از ارث به نفع یکی از بستگان وجود دارد، به چه دلیل و حتی بهتر از آن - درخواست امتناع محضری کنید.
• در دفتر اسناد رسمی می توانید اطلاعاتی در مورد امتناع وصیت - اعم از اینکه آنها آنجا بودند یا نبودند - به دست آورید.
• به کسانی که با وکالت نامه ای از ورثه برای امضای سند خرید و فروش مراجعه می کنند توجه مضاعف داشته باشید. و بررسی مدارک خود وارث در اداره گذرنامه ضرری ندارد.
• درخواست گواهی فوت صاحب آپارتمان را فراموش نکنید. اگر او فقط گم شده باشد چه؟
• درباره بیمه به اصطلاح عنوان، i.e. بیمه از دست دادن حقوق مالکیت مزیت در اینجا این است که شرکت بیمه درگیر فرآیند خرید و فروش بوده و تمامی مدارک را نیز بررسی می کند. اگر او معامله را مخاطره آمیز بداند، از بیمه کردن خودداری می کند و این در حال حاضر زنگ خطری برای خریدار است و شاید حتی دلیلی برای لغو معامله باشد.

البته فهرست کردن همه توصیه‌های بالا بر روی کاغذ بسیار ساده‌تر از این است که در تمام صف‌ها منتظر بمانید و از 9 دایره جهنم بوروکراتیک عبور کنید، اما اگر آپارتمان با قیمتی 20 تا 30 درصد کمتر از قیمت بازار فروخته شود. در یک منطقه ایده آل برای شما، ممکن است منطقی باشد که در این مورد تصمیم بگیرید. اگر چنین خریدی هیچ سود مالی خاصی را وعده نمی دهد، ایمن تر است که توجه خود را به اشیاء "شفاف" تر معطوف کنید.

مهم:اگر یک آپارتمان با عجله و با قیمت مقرون به صرفه فروخته می شود، این دلیلی برای احتیاط است، زیرا این امکان وجود دارد که کلاهبرداران در اینجا کار کنند. این اتفاق می افتد که به روش های مختلف وصیت نامه را به یک شخص ساختگی بازنویسی می کنند (یا وکالت نامه کلی دریافت می کنند) و سعی می کنند قبل از اینکه بستگان از مرگ موصی مطلع شوند آپارتمان را در اسرع وقت بفروشند. این اتفاق می افتد که کلاهبرداران قرارداد هدیه ای را جعل می کنند، که ظاهراً در طول زندگی مالک تنظیم شده است، به طوری که ملک بخشی از توده ارث نمی شود (اصطلاح وحشتناک دیگری از قانون ارث، به معنای مجموعه ای از حقوق و تعهدات مالکیتی است که از موصی له وارث). خیلی مراقب باش!

آندری شنین

برای فروش آپارتمان موروثی ابتدا باید به صورت رسمی وارد ارث شود، و سپس مالکیت آپارتمان را ثبت کنید. فقط پس از تکمیل این مراحل می توانید شروع به جستجوی خریدار و جمع آوری اسناد لازم کنید.

برای فروش اماکن مسکونی ارثی متعلق به کمتر از 3 سال(اگر بعد از 1 ژانویه 2016 به ارث رسیده باشد - کمتر از 5 سال)، نیاز به پرداخت وجود دارد مالیات بر درآمد(NDFL). نباید با موردی که قبلاً پس از ثبت وراثت در دارایی خود (اکنون لغو شده) شارژ شده است اشتباه گرفته شود. علاوه بر این، هنگام فروش املاک و مستغلات دریافت شده به عنوان ارث، پیش بینی هایی انجام می شود مزایای مالیاتی.

قبل از تصمیم گیری برای خرید، خریدار باید مطمئن شود:

• در غیاب؛
• آنها در انبار هستند.

پس از انعقاد، چنین معامله ای مشمول ثبت نام ایالتیدر Rosreestr.

چه زمانی می توانید آپارتمان را پس از وراثت بفروشید؟

شما می توانید آپارتمانی را که به صورت ارثی منتقل شده است، بلافاصله پس از دریافت آن بفروشید. گواهی های مالکیت- در غیر این صورت چنین معامله ای باطل تلقی می شود. برای انجام این کار، باید با آنچه قبلاً از دفتر اسناد رسمی دریافت کرده اید و همچنین اسناد زیر با Rosreestr تماس بگیرید:

• درخواست ثبت حقوق مالکیت (که باید هنگام ارسال اسناد در Rosreestr پر شود).
• مدرک شناسایی وارث (گذرنامه)؛
• گذرنامه کاداستر برای آپارتمان؛
• رسید پرداخت هزینه ثبت نام دولتی به مبلغ 2000 روبل.

توجه

1. برای انجام این کار، ابتدا باید با ذکر قیمت و سایر شرایط فروش، تمایل خود به فروش بخشی از آپارتمان موروثی را به کلیه شرکت کنندگان در مالکیت مشترک مشاع اعلام کنید.
2. امتناع کلیه مالکین ثبت می شود در نوشتار.
3. اگر ظرف یک ماهاز تاریخ دریافت آگهی فروش، شرکت کنندگان در مالکیت مشترک تمایل خود را برای خرید سهم فروخته شده تأیید نکرده اند. امتناع به طور خودکار پذیرفته می شود.

در صورت تخلف از این رویه، هر یک از مالکین حق ثبت الف بیانیه دعوی به دادگاهدر مورد انتقال حقوق خرید مسکن.

اطلاعات

در سال 2016، نمایندگان دومای ایالتی از جناح LDPR پیشنهادی ارائه شددر باره فروش اجباریآپارتمان به صورت سهام به ارث رسیده است. در این صورت، اگر ورثه در مدت شش ماه نتوانند مستقلاً در مورد مالک انحصاری تصمیم بگیرند یا خریدار پیدا کنند، آپارتمان از طریق مزایده به فروش اجباری تبدیل می شود. عواید حاصله به نسبت سهم وراث بین وراث تقسیم خواهد شد.

به گفته نمایندگان، چنین اقدامی باعث کاهش فراوانی اختلافات خانوادگی پیرامون اموال موروثی و کاهش خطرات کلاهبرداری در شرایطی می شود که یکی از وراث شرایط نامناسبی را برای سکونت سایر مالکان ایجاد می کند تا تنها مالک اماکن مسکونی شود.

مراحل فروش آپارتمان

قبل از فروش آپارتمان دریافت شده توسط ارث، طبق قانون مدنی فدراسیون روسیه، فروشنده آینده باید ابتدا از ثبت دولتی حقوق مالکیت(ماده 131 قانون مدنی فدراسیون روسیه) بر اساس آنچه قبلاً دریافت شده است. پس از دریافت گواهی مالکیت آپارتمان از اتاق ثبت، می توانید جستجوی خریدار و انجام معامله تحت قرارداد فروش را آغاز کنید.

برای فروش آپارتمان موروثی باید موارد زیر را جمع آوری کنید لیست اسناد:

• قرارداد فروش یک آپارتمان؛
• گذرنامه افراد شرکت کننده در معامله؛
• اسناد از Rosreestr:
  • گواهی ثبت دولتی حقوق مالکیت؛
  • عصاره ای از ثبت نام یکپارچه ایالتی که عدم دستگیری یا فشار در آپارتمان را تأیید می کند.
• گذرنامه کاداستر، طرح آپارتمان (با سفارش از BTI)؛
• گواهی از اداره مسکن مبنی بر عدم وجود بدهی در قبوض آب و برق؛
• عصاره ای از ثبت خانه (در مورد عدم حضور افراد ثبت نام شده در آپارتمان).

جهت اطلاع شما

رضایت همسر در این مورد مورد نیاز نیست، زیرا هر اموالی که از طریق ارث دریافت می شود نیستدارایی مشترک زوجین

قبل از تکمیل معامله، خریدار آینده چنین املاک و مستغلاتی باید از فروشنده در مورد وجود اموال ارثی برای سهم سؤال کند. در صورت یافتن چنین افرادی، توصیه می شود قبل از خرید یا فروش، از آنها یک رسمی دریافت کنید.

قرارداد فروش

برای فروش آپارتمان، معامله ای بین فروشنده و خریدار منعقد می شود قرارداد فروشبه صورت نوشتاری ساده

• در این مورد، توصیه می شود در متن قرارداد ذکر شود قیمت کامل آپارتمان در بازار، از جمله سپرده پرداخت شده قبلی (در صورت وجود). این امر از آن جهت حائز اهمیت است که در صورت بروز وضعیت بحث برانگیز در جریان رسیدگی های حقوقی، خریدار تنها می تواند مبلغی را که در قرارداد خرید و فروش مشخص شده است مطالبه کند و نه مقداری از مبلغ «واقعاً پرداخت شده» را که مبلغ آن است. هنوز در دادگاه ثابت نشده است
• اغلب به منظور اجتناب از نیاز یا کاهش متراژ آن هنگام فروش آپارتمانی که کمتر از 3 سال از مالکیت آن می گذرد، به ابتکار فروشنده، هزینه مسکن طبق قرارداد خرید و فروش به عنوان دست کم گرفته شده نشان داده شده استتا مقداری از 1 میلیون روبل(زمانی که اصلاً نیازی به پرداخت مالیات بر درآمد نباشد).

به منظور افزایش هزینه های مالیاتی از 1 ژانویه 2016 به معاملات املاک و مستغلات با قیمت قابل توجهی متفاوت رو به پاییناز قیمت بازار آن، مالیات قابل پرداخت نه از قیمت تعیین شده در قرارداد فروش، بلکه بر اساس محاسبه می شود. ارزش کاداستر آپارتمان(نزدیک به بازار)، ضرب در ضریب کاهش 0.7.

عناصر الزامی توافق نامه فوق عبارتند از:

• اطلاعات مربوط به طرفین معامله؛
• هزینه آپارتمان؛
• اطلاعات در مورد آپارتمان (آدرس، اطلاعات فنی مربوط به گذرنامه کاداستر)؛
• مدت و روش انتقال پول

پس از بررسی کلیه شرایط و حل مسائل مورد بحث، قرارداد توسط دو طرف امضا می شود و معامله مشمول ثبت دولتی خواهد بود که از آن لحظه منعقد شده تلقی می شود.

ثبت معامله در Rosreestr

پس از امضای قرارداد خرید و فروش الزامی است درخواستی را به Rosreestr ارسال کنیددر ثبت دولتی معامله می توان آن را شخصا، از طریق پست، از طریق یک وکیل یا از طریق یک مرکز چند منظوره (MFC) ارسال کرد.

علاوه بر برنامه Rosreestr، موارد زیر ارائه شده است:

• گذرنامه فروشنده و خریدار؛
• قرارداد خرید و فروش و امضای قبولی و انتقال آپارتمان.
• رسید پرداخت حقوق دولتی توسط خریدار به مبلغ 2000 روبل.

ثبت نام دولتی در داخل انجام می شود 10 روز کاریاز تاریخ دریافت درخواست و مدارک مورد نیاز (بند 3 ماده 13 قانون فدرال شماره 122-FZ از 21 ژوئیه 1997). در برخی موارد ممکن است ثبت نام به حالت تعلیق درآید یا لغو شود.

پیشنهادهایی با این ماهیت، در مقایسه با بقیه بخش‌های بازار، کاملاً جذاب هستند، زیرا با قیمتی 20 یا حتی 30 درصد کمتر فروخته می‌شوند. علاوه بر این، موقعیت و شرایط نیز خوب است، بنابراین بسیاری از افراد مایل به خرید چنین فضای زندگی هستند. با این حال، همه چیز آنقدر که در نگاه اول به نظر می رسد گلگون نیست!

قانونی بودن ارث

بنابراین، اگر یک آپارتمان خریداری شده است، و ناگهان پس از مدتی وارثی ظاهر می شود که همان متر مربع را ادعا می کند، باید با یک سر "باحال" و آگاهی از قانون شروع به رسیدگی به مشکل کنید.

وراث یک آپارتمان را می توان هم در سال های اول و هم بعد از 15-20 سال اعلام کرد که کاملا طبیعی است زیرا دو نوع وراث وجود دارد. اولی قانونی است. طبق قانون مدنی فدراسیون روسیه، فصل 63، یک توالی از اقوام وجود دارد که دارایی را به ارث می برند. نوع دوم با اراده است. مال توسط موصی به میل او تقسیم می شود، چ. 62 قانون مدنی فدراسیون روسیه.

حتی اطلاعات مندرج در ماده 1154 قانون مدنی روسیه، که بیان می کند که سند درخواستی برای وراثت ملک، که شش ماه از تاریخ فوت موصی ارائه می شود، تضمین نمی کند که آپارتمان نزد خریدار باقی بماند. . پس از همه، در هنر. 1155، بند 1 قانون مدنی فدراسیون روسیه می گوید که در صورتی که وارث از باز شدن وراثت آگاه نباشد، حق ارث احیا می شود. در این مورد، دادگاه معامله خرید و فروش را لغو می کند و پس از آن فروشنده باید ارزش پولی آپارتمان را به خریدار برگرداند، اما مشکلات زیادی در اینجا به شکل نمایه سازی مبلغ با در نظر گرفتن تورم، وجوه صرف شده ایجاد می شود. توسط فروشنده، کمبود مالی و غیره

در این شرایط، چندین گزینه وضوح وجود دارد:

• توافق با وارث اعلام شده مبنی بر اینکه مبلغ معینی به او پرداخت می شود و پس از آن وی از مطالبات خود به متر مربع چشم پوشی می کند.
• درخواست فضای زندگی تحت یک قرارداد اجتماعی را پر کنید. استخدام؛
• اگر خریدار دارای فرزندان خردسال است، می توانید با مقامات سرپرستی تماس بگیرید.

ویژگی های یک وصیت نامه

وصیت نامه مجموعه قوانینی را تعیین می کند که طبق آن باید اموال متوفی تقسیم شود. با این حال، قانون همیشه از این دستورالعمل ها پیروی نمی کند.

1. وارثانی در قالب افراد تحت تکفل، فرزندان خردسال، همسران و والدینی وجود دارند که حق دارند نصف سهم ارث قانونی را داشته باشند (بند 1 ماده 1149 قانون مدنی فدراسیون روسیه).
2. در بین وراث اغلب کسانی هستند که می خواهند جعلی بودن سند وصیت نامه را ثابت کنند، زیرا موصی در هنگام امضای آن بیمار بوده است.
3. همچنین ممکن است اتفاق بیفتد که مالک قبلی وصیت بعدی دیگری کرده است که وصیت قبلی را لغو می کند.
4. اتفاق می افتد که هنگام تنظیم سند وصیت نامه ، وصیت کننده نشان می دهد که زن و مادر نیز باید تا پایان عمر در آپارتمان ارثی که به عنوان مثال به یک پسر اختصاص داده شده است ، زندگی کنند. در این صورت اخراج آنها غیرممکن خواهد بود.

اگر در سه گزینه اول شاکی ثابت کند که سند وصیتی جعلی یا بی ربط است، آن را باطل اعلام می کنند، بنابراین خریدار پول خود را پس می گیرد و فروشنده آپارتمان خود را می گیرد.

همچنین درک این نکته مهم است که تمام ادعاها متوجه مالک ملک است نه فروشنده. آژانس های املاک و مستغلات برای اینکه به نحوی از خریدار در برابر مشکلات حین خرید محافظت کنند، با تأیید یک دفتر اسناد رسمی از فروشنده تعهد می گیرند که از هیچ وراثی خبر ندارد. یعنی در صورت ظهور ورثه دیگری تمامی مسائل مالی بین او و اقارب جدید بدون مشارکت خریدار حل و فصل می شود.

روش های حفاظت

یک خریدار جدید می تواند با محدود کردن دایره وراث بالقوه به روش های زیر از خود در برابر قرار گرفتن در چنین وضعیت ناخوشایندی محافظت کند:

• دریافت گزیده ای از ثبت نام یکپارچه ایالتی حاوی اطلاعات مربوط به کلیه معاملات و بارهای انجام شده با این املاک و مستغلات.
• برای بررسی حضور شرکای عادی و سایر بستگانی که قبلاً در آپارتمان ثبت نام کرده اند، با عصاره ای از ثبت خانه آشنا شوید.
• دریابید که آیا متوفی دارای وراثی است که مدعی سهم واجب هستند (در قالب افراد معلول، فرزندان صغیر، والدین و غیره).
• با دقت به امضای سند خرید و فروش توسط وکالت از وارث نزدیک شوید.
• گواهی فوت صاحب ملک را بررسی کنید.