می توانید آپارتمانی را بفروشید که رهن دارد. فروش آپارتمان با رهن. سوالات اصلی که فروشندگان دارند. ویژگی های فروش املاک رهنی

شما یک آپارتمان با وام خرید می کنید، چند سال می گذرد - و به خانواده اضافه می شود. یا شغل دیگری با حقوق متفاوت. یا یک گزینه خرید فوق العاده سودآور پیدا شد. و شما وام 20 ساله دارید ... چگونه آپارتمان را با رهن بفروشیم که همه چیز طبق قانون باشد و زیر بار نرود؟ آیا این حتی ممکن است؟ آره. علاوه بر این، چندین گزینه برای چنین فروش وجود دارد. بیایید در مورد آنها صحبت کنیم.

ماهیت وام مسکن این است که بانک آن را به عنوان وثیقه آپارتمانی که می خرید برای شما صادر می کند. به این می گویند که دارایی تازه به دست آمده شما را تحت فشار قرار دهید. پس از خرید خانه، وام مسکن آن برای نگهداری به موسسه اعتباری ارسال می شود و تا زمان بازپرداخت وام در آنجا باقی می ماند.

کلیه حقوق شرکت کنندگان در وام مسکن در قانون فدرال "در مورد وام مسکن (تعهد املاک و مستغلات)" (تاریخ 16 ژوئیه 1998 شماره 102-FZ) مشخص شده است. ماده 29 این سند به خریدار ملک اجازه می دهد که از آن برای مقاصد مورد نظر استفاده کند. یعنی در یک آپارتمان زندگی کنید، هرکس را که می خواهید در آن ثبت نام کنید، مسکن اجاره دهید و غیره.

اما در مورد واگذاری مال (حق بیع) نکات ظریفی وجود دارد. در ماده 37 آمده است که آپارتمان اعم از بیع قابل واگذاری است اما با رضایت راهن. به این معنی که با هر روش فروش، اولین قدم تماس با بانک خواهد بود. در غیر این صورت، معامله ممکن است مورد اعتراض قرار گیرد و دارایی به مالکیت بانک تبدیل شود - ماده 301 قانون مدنی فدراسیون روسیه این را به ما می گوید.

داستان های واقعی:

من یک وام مسکن با نرخ سود وحشتناکی داشتم - فکر می کنم 14.8٪ بود - در یک بانک کوچک. وقتی 150 هزار باقی ماند، دیگر قدرت زندگی در یک آپارتمان یک اتاقه را نداشتم، بنابراین تصمیم گرفتم آن را بفروشم. نه به بانک و نه به خریدار چیزی نگفتم تا پایم را نکشم. ودیعه گرفتم و رهن را پرداخت کردم و بار را برداشتم و به عنوان خرید و فروش ثبت کردم. سخت ترین کار این بود که خریدار را متقاعد کنیم که یک هفته منتظر معامله بماند.

چه کسی آپارتمان را با رهن می فروشد و چرا؟

از بسیاری از دلایلی که مردم سعی می کنند آپارتمانی را بفروشند که هنوز وام رهنی برای آن پرداخت نشده است، ما به مهمترین آنها اشاره می کنیم:

• عدم توانایی در ارائه خدمات وام مسکن صاحب خانه شغل یا منبع درآمد دیگری را از دست داده است و دیگر قادر به پرداخت ماهانه زیاد نیست.
• تمایل (و توانایی) برای بهبود شرایط زندگی. امسال رشد وام برای خرید خانه در فدراسیون روسیه از 30٪ فراتر رفته است و نرخ بهره در حال کاهش است. فرصت های جدید در حال ظهور است. فروش یک آپارتمان بودجه از دست رفته را برای خرید یک فضای زندگی جدید و بزرگتر فراهم می کند.
• شرایط خانوادگی یا خانگی. طلاق، عروسی، همسایه‌های بد، کاستی‌های قابل توجه آپارتمان آشکار شد (الزاماً ترک در دیوارها نیست - شاید تغییر در مسیرهای حمل و نقل عمومی یا ساخت یک مرکز خرید پر سر و صدا در همسایگی).

چه کسی آپارتمان را با رهن خریداری می کند؟

در 99 درصد موارد، یک آپارتمان تحت فشار که برای فروش گذاشته شده است با قیمت قابل توجهی کاهش یافته فروخته می شود. برای یک مشاور املاک باتجربه، چنین پیشنهاداتی سودآور است، بنابراین اغلب آنها اولین کسانی هستند که به تبلیغات پاسخ می دهند. علاوه بر این، متخصصان املاک و مستغلات افرادی پرخطر هستند؛ برای کسب سود خوب، برخی از آنها حاضر به پرداخت پیش پرداخت هستند. و اگر موافقت کردید که قیمت را 20 تا 30 درصد از قیمت بازار جابجا کنید، می توانید از خدمات بازخرید فوری استفاده کنید.

همچنین در صورت نیاز به متقاعد کردن خریداران شک و ترس، مشاوران املاک (البته با تجربه و شایسته) می توانند مفید باشند. این دومی ها که پول زیادی ندارند، اما می خواهند آپارتمان بزرگتر و بهتری بخرند، دسته دوم خریداران خانه با وام مسکن هستند. آنها با یک معامله پیچیده با 10 درصد تخفیف نسبت به قیمت بازار موافقت می کنند، اما ترجیح می دهند توسط یک متخصص با تجربه هدایت شوند.

گروهی دیگر از خریداران خبره مسکن در خانه های خاص هستند. اگر آپارتمان رهن شده شما در یک مجتمع مسکونی واقع شده است که نیمی از شهر می خواهد در آن زندگی کند، جای نگرانی نیست: افرادی وجود خواهند داشت که مایل به پذیرش یک پیشنهاد با محدودیت هستند.

راه های فروش آپارتمان با رهن

همانطور که در بالا ذکر شد، فروش یک آپارتمان با تحمیل از طریق انعقاد قرارداد خرید و فروش عادی غیرممکن است. هر روشی برای فروش به روشی دیگر با سفر به بانک آغاز می شود.

4 گزینه برای فروش ملک در رهن وجود دارد:

1. پرداخت زودهنگام وام مسکن
2. فروش با بازپرداخت وام مسکن در حین معامله
3. فروش آپارتمان به همراه بدهی رهن
4. فروش مسکن رهنی توسط بانک

پرداخت زودهنگام وام مسکن

این روش از نظر درک ساده ترین و از نظر یافتن خریدار سخت ترین است، زیرا شما نیاز به خریدار با پول نقد دارید. طرح معامله به این صورت است که از خریدار سپرده می‌گیرید، مانده وام را به او می‌پردازید، تکلیف را رفع می‌کنید و آپارتمان را بدون مطالبات بانک می‌فروشید.

مراحل ثبت نام:

• ما رضایت بانک را برای فروش ملک مورد رهن دریافت می کنیم. با این حال، در برخی موارد باید دلیل بازپرداخت زودهنگام وام مسکن را مشخص کنید.
• ما یک قرارداد خرید و فروش اولیه با خریدار تنظیم می کنیم و به سردفتر اطمینان می دهیم که از منافع هر دو طرف محافظت می کند. مهم است که در توافقنامه منعکس شود که خریدار وام را برای صاحب آپارتمان بازپرداخت می کند و مانده بدهی به عنوان پیش پرداخت یا سپرده پرداخت می شود (بهتر است فروشنده برای سپرده درخواست کند، زیرا اگر معامله به دلیل تقصیر خریدار با شکست مواجه می شود، سپرده نزد فروشنده آپارتمان باقی می ماند؛ این یک نکته مهم است: این امکان را می دهد (حداقل از نظر تئوری) اگر فروشنده به طور ناگهانی نظر خود را در مورد جدایی از آپارتمان تغییر دهد، سپرده را بازگرداند. یا اتفاقی برایش می افتد
• ما همه افراد ثبت نام شده در آپارتمان، از جمله مالک را ثبت می کنیم. افراد زیر سن قانونی نیز در این لیست قرار دارند. حل و فصل موضوع با مقامات قیمومیت مانند معامله عادی صورت می گیرد.
• ما از خریدار به اندازه مبلغ موجودی وام رهنی سپرده می گیریم (شما می توانید بیشتر بگیرید، اما بعید است خریدار سخاوتمند باشد).
• مبلغ دریافتی را به بانک واریز می کنیم و رهن را می بندیم و رفع التزام می کنیم.
• ما قرارداد را امضا می کنیم و انتقال مالکیت را در اتاق ثبت ثبت می کنیم.
• مابقی مبلغ را از خریدار دریافت می کنیم.

طرفداران

تمام مراحل معامله برای همه طرفین ساده و قابل درک است. علاوه بر این، این سریع ترین راه برای فروش است؛ زمان تنها با زمان بندی رویه های لازم در بانک و سازمان های دولتی محدود می شود. شما به تصمیم بانک وابسته نیستید.

موارد منفی

این پرخطرترین شکل فروش آپارتمان رهن شده برای خریدار است. فروشنده در هر لحظه پس از انتقال وجه و رفع تحمیل می تواند از معامله امتناع کند، ارتباط را قطع کند، به بیمارستان مراجعه کند، فوت کند و اجبار او یا ورثه اش برای استرداد وجه بسیار مشکل خواهد بود. محضر قرارداد از طرف خریدار خواهد بود، اما حل مشکل از طریق دادگاه می تواند تا حد زیادی بازه زمانی را به تاخیر بیندازد.

دامنه کاربرد

دقیقاً به دلیل این خطر است که بازپرداخت زودهنگام وام مسکن از طریق خریدار یک گزینه نسبتاً نادر است و بیشتر در هنگام فروش مسکن جدید در حال ساخت استفاده می شود.

داستان های واقعی:

ما آپارتمان را از طریق بازپرداخت زودهنگام فروختیم. آنها قیمت را 20٪ کاهش دادند، یک منطقه خوب، بازسازی عالی - به طور خلاصه، آنها یک خانواده پیدا کردند. ما هنوز 450000 روبل باقی مانده بود که طبق قرارداد وام مسکن با دلتا اعتبار پرداخت کنیم. خریداران از پرداخت نقدی خودداری کردند و خودشان آن را به حساب ما واریز کردند. بیش از یک ساعت طول کشید تا بانک اسناد را برای رفع تحمیل آماده کند. خریداران مثل برگ می لرزیدند. حتی اجازه ندادند برای سیگار کشیدن بیرون برویم؛ بلافاصله هیستریک شروع شد: "اگر برنگردی چه می شود!" ما نشستیم و درباره همه چیز در دنیا صحبت کردیم تا تنش را از بین ببریم."

فروش با بازپرداخت وام مسکن در حین معامله

گزینه ای که در آن بانک به عنوان گیرنده مستقیم سپرده در معامله شرکت می کند. معامله به خودی خود توسط فروشنده انجام می شود (ترجیحاً با مشارکت یک مسکن آشنا یا به توصیه دوستانش). یک ویژگی متمایز استفاده، یا بهتر است بگوییم دو است.

مراحل ثبت نام:

• ما رضایت بانک را برای فروش ملک مورد رهن دریافت می کنیم.
• ما به همراه بانک میزان باقی مانده بدهی را تعیین می کنیم.
• خریدار پول را در دو سلول قرار می دهد: یکی برای بانک (به میزان وام مسکن پرداخت نشده)، دوم (موجودی) برای فروشنده.
• قرارداد خرید و فروش امضا شده و معامله در Rosreestr ثبت شده است.
• پس از ثبت انتقال مالکیت، تعهد رهن به خریدار منتقل می شود و فروشنده برای پرداخت مانده بدهی رهن، از سلول اول پول دریافت می کند.
• سپس بانک وام مسکن بازپرداخت شده آپارتمان را برای خریدار صادر می کند، که برای آن عصاره ای از ثبت نام یکپارچه املاک و مستغلات در مورد عدم وجود تعهد دریافت می کند. معمولا همه اینها در MFC اتفاق می افتد.
• پس از احراز شرایط فوق، فروشنده با باقی مانده پول به سلول دوم دسترسی پیدا می کند.

طرفداران

امن ترین معامله فروشنده مطمئن است که خریدار جایی نخواهد رفت، زیرا او قبلاً پول بانک را پرداخت کرده است. خریدار می داند که در صورت بروز فورس ماژور می تواند پول پرداخت شده را به بانک فروشنده بازگرداند. بانک تضمین دریافت کامل وام مسکن را دارد و به عنوان ضامن معامله در این طرح عمل می کند.

موارد منفی

بانک در واقع معامله را کنترل می کند. کلیه مهلت ها و تاریخ های مشخص بنا به درخواست موسسه اعتباری تعیین می شود. این همیشه راحت نیست.

دامنه کاربرد

رایج ترین نوع فروش خانه رهنی است که در املاک اولیه و ثانویه استفاده می شود.

داستان های واقعی:

«بعد از فروش آپارتمان یک اتاقم، یک آپارتمان دو اتاقه خوب پیدا کردم، اما با بار. در ابتدا ترسناک بود، اما وقتی توانستم 70 دستگاه دیگر را از قیمتی که 200 هزار زیر بازار بود حذف کنم، تصمیم گرفتم ریسک کنم. فروشنده از بانک Uralsib اعتبار دریافت کرد. او باید چیزی حدود 300 هزار پرداخت می کرد. او قول داد وام را می گیرد، وام مسکن را پرداخت می کند و به صورت خرید و فروش معمولی این کار را انجام می دهیم، اما نشد. در نتیجه ما دو سلول در همان Uralsib اجاره کردیم. در یکی پول برای بانک قرار دادم (آن 300 هزار نفر) و در دیگری - پول برای فروشنده. شرایط برای هر سلول متفاوت بود. پس از دریافت گواهی مالکیت با تحمیل می توان صندوق بانک را باز کرد. فروشنده وام را پرداخت کرد و بار را برداشت. پس از دریافت گواهی تمیز، یک جعبه با پول باقی مانده باز شد. در پایان، همه خوشحال هستند، همه آرام هستند - من فکر می کنم معقول ترین طرح امروز "

فروش آپارتمان به همراه بدهی رهن

"قرض گرفتن مجدد" یک طرح بسیار رایج است که زمانی استفاده می شود که خریدار بودجه کافی برای خرید ندارد. به چنین خریدار، همراه با آپارتمان، تعهدات وام مسکن مالک قبلی منتقل می شود - گاهی با شرایط یکسان، گاهی اوقات با شرایط مختلف (بانک وام گیرنده جدید را مطابق با استانداردهای خود ارزیابی می کند). برای طرف فروشنده، این راهی برای جدا شدن از ملک با شرایط قابل قبول و بدون تخفیف بیش از حد است. برای خریدار، فرصتی برای خرید خانه با شرایط بهتر نسبت به وام مسکن معمولی است.

خریدار برای وام مسکن به روش عادی درخواست می دهد. پس از تایید مبلغ مورد نظر، یک آپارتمان رهن شده به عنوان موضوع انتخاب می شود. در صورتی که رهن فروشنده توسط همان بانک گرفته شده باشد، در مورد قابل قبول بودن ثبت مجدد وثیقه تصمیم اساسی گرفته می شود. اگر آپارتمان به عنوان رهن از بانک دیگری گرفته شده باشد، امکان تامین مالی مجدد در نظر گرفته می شود (بانک "جدید" به عنوان خریدار عمل می کند).

خود مؤسسه اعتباری حق مالکیت آپارتمان در Rosreestr را مجدداً ثبت می کند.

مراحل ثبت نام

• تمایل خود را برای فروش آپارتمان رهنی و بازپرداخت زودهنگام وام به بانک اعلام می کنیم.
• ما خریدارانی را می‌یابیم (یا بانک توصیه می‌کند) که مایلند آپارتمان ما را با وام مسکن بگیرند. پیش پرداخت آنها به صورت نقدی نباید کمتر از مبلغ باقیمانده وام باشد.
• ما با خریدار قرارداد سپرده منعقد می کنیم و آن را توسط یک دفتر اسناد رسمی تایید می کنیم. در این سند لازم است مشخص شود که وام مسکنی که آپارتمان برای آن خریداری شده است از کدام بانک گرفته شده است.
• خریدار برای پرداخت بدهی وام مسکن فروشنده پیش پرداخت می کند. بهترین گزینه زمانی است که پول به طور مستقیم به کارمند بانک منتقل شود.
• برداشتن بار از آپارتمان. روش بستگی به بانک دارد. در جایی (مثلاً در Sberbank)، نماینده یک موسسه اعتباری وام مسکن را مستقیماً به اتاق MFC یا ثبت نام می آورد، در حالی که در جایی فروشنده باید خودش اوراق را بگیرد. حذف بار در عرض 3 روز انجام می شود، این یک سرویس رایگان است، شما فقط باید برای عصاره ای از ثبت نام یکپارچه املاک و مستغلات بپردازید، که اکنون جایگزین گواهی مالکیت می شود.
• ما بسته ای از اسناد (لیست زیر را بخوانید) به بانکی که خریدار قرار است وام مسکن بگیرد، ارائه می کنیم.
• ما در حال انجام مراحل ارزیابی آپارتمان برای فروش هستیم.
• اگر همه چیز درست باشد و بانک معامله را برای خریدار تایید کرده باشد، قرارداد خرید و فروش را امضا می کنیم، انتقال مالکیت را ثبت می کنیم و مابقی مبلغ را از خریدار (یا بانک او) دریافت می کنیم.

طرفداران

از آنجایی که بانک به طور فعال در معامله مشارکت دارد، خطرات برای طرفین به حداقل می رسد. خریدار این فرصت را پیدا می کند که یک آپارتمان به صورت اعتباری با قیمت نسبتا پایین خریداری کند.

موارد منفی

در این معامله، گذران زندگی آسان نیست: برای اینکه فروشنده خریدار پیدا کند، خریدار مبلغی معادل بدهی وام فروشنده به عنوان سپرده دارد تا بانک (یا دو بانک) با رسمیت کردن موافقت کنند. معامله ... اغلب، چنین عملیاتی توسط آژانس های املاک و مستغلات معتبر توسط بانک ها انجام می شود. خدمات آنها گاهی اوقات هزینه زیادی دارد.

دامنه کاربرد

تقریباً تمام معاملاتی که در آن خریدار هنگام خرید آپارتمان رهنی به وام رهنی متکی است، طبق این طرح انجام می شود.

داستان های واقعی:

من از شوهرم طلاق گرفتم و فروش آپارتمان رهن شده اجتناب ناپذیر شد. تصمیم گرفتم خودم بفروشم. من درخواستی را به بانک ارسال کردم. آنجا به من گفتند که این یک امر تشریفاتی است و هیچ کس را رد نمی کنند. کارشناس بانک گفت که می توانم با پرداخت وام مسکن قبل از انجام معامله با پول خریدار یا با انتقال وام مسکن به خریدار که می خواهد از همان بانک وام مسکن بگیرد، بفروشم. من آگهی ارسال کردم و قیمت را در سطح پایین تر تعیین کردم - فقط یک آپارتمان ارزان تر از من در Avito در منطقه ما وجود داشت. بلافاصله دو خریدار ظاهر شدند. اول - با پول واقعی، دوم - با وام مسکن تایید شده در بانک ما. آنهایی که پول نقد داشتند به سرعت بیرون پریدند - می ترسیدند وام من را برای من بپردازند. و خریداران با وام مسکن تا پایان رفتند. پول در دو سلول (یکی برای بانک، دومی برای من و شوهر سابقم) قرار داده شد. به اتفاق خریداران و نماینده بانک به اتاق ثبت مراجعه کردیم. پس از 5 روز عصاره ای از ثبت واحد دولتی املاک دریافت کردیم، با آنها به بانک آمدیم، گواهی رهن بسته را گرفتیم و سلول خود را باز کردیم. درست یک ماه طول کشید تا همه کارها انجام شود.»

فروش مسکن رهنی توسط بانک

اگر با روش چهارم فروش آپارتمان رهن روبرو هستید، اوضاع بد است. در صورتی اعمال می شود که تأخیر جدی در وام وجود داشته باشد یا وام گیرنده از عدم امکان پرداخت وام مسکن به بانک اطلاع داده باشد. شرط لازم کسب رضایت مؤسسه اعتباری (یا شرکتی که بدهی به آن فروخته شده) و همچنین وام گیرنده است. دومی معمولا هیچ گزینه ای ندارد. معامله هم برای فروشنده و هم برای خریدار امن است. فروش مسکن از طریق مزایده در سایت های تخصصی اینترنتی انجام می شود.

مراحل ثبت نام:

• ما رضایت بانک را برای فروش ملک مورد رهن به دست می آوریم (به احتمال زیاد، بانک یا خودشان از شما می خواهند که پیشنهادی برای فروش ارائه دهید).
• قرارداد فروش ملک توسط سازه های بانک را امضا می کنیم.
• بانک آپارتمان را ارزیابی می کند، آن را به حراج می گذارد و خریدار پیدا می کند. این روند می تواند برای مدت طولانی ادامه یابد و با کاهش تدریجی قیمت همراه شود. فروشنده در این مورد نمی تواند اعتراض کند.
• دو سلول استفاده می شود: در یکی خریدار مبلغی برابر با وام پرداخت نشده قرار می دهد، در دوم - پولی که برای فروشنده در نظر گرفته شده است. اگر اخیراً وام مسکن گرفته اید، ممکن است در سلول دوم چیزی وجود نداشته باشد.
• مؤسسه اعتباری پس از انعقاد قرارداد خرید و فروش (با امضای فروشنده و خریدار) و همچنین توافق اولیه بین بانک و خریدار، اسنادی را به Rosreestr ارسال می کند تا بار را رفع کند. بانک یک صندوق امانات باز می کند.
• انتقال مالکیت آپارتمان ثبت شده است. فروشنده سلول را باز می کند.

طرفداران

فروشنده لازم نیست نگران چیزی باشد، بانک همه کارها را خودش انجام خواهد داد. معامله برای همه طرف های درگیر امن است.

موارد منفی

قیمت اغلب به طور قابل توجهی دست کم گرفته می شود، زیرا بانک فقط علاقه مند به بازگرداندن پول قرض شده است؛ به منافع فروشنده آپارتمان اهمیت چندانی نمی دهد. غالباً درآمد حاصل از فروش برابر با مانده وام مسکن است.

دامنه کاربرد

آپارتمان با رهن مشکل دار. بانک‌ها املاک رهنی را تنها زمانی می‌فروشند که سایر روش‌های کار با وام گیرنده از قبل به پایان رسیده باشد.

داستان های واقعی:

ما حدود سه سال وام مسکن را پرداخت کردیم، سپس مجبور شدم کارم را رها کنم. هیچ راهی برای پرداخت 21000 در ماه وجود نداشت. این آپارتمان در نهایت به حراج گذاشته شد. ما خوش شانس بودیم - آنها تقریباً بلافاصله آن را خریدند و قیمت به ما این امکان را داد که وام مسکن را ببندیم و 400 هزار دیگر در دست داشته باشیم.

اسناد فروش آپارتمان با رهن

برای اینکه معامله بدون مشکل انجام شود، فروشنده باید بسته اسناد مورد نیاز را از قبل آماده کند. برای گزینه های مختلف برای فروش آپارتمان رهن متفاوت خواهد بود و ما لیست کاملی را در اینجا ارائه خواهیم داد:

1. گذرنامه کلیه صاحبان ملک در حال فروش (برای افراد زیر 14 سال - شناسنامه).
2. عصاره ای از ثبت نام واحد دولتی املاک (USRN) برای آپارتمانی که فروخته می شود - تأیید می کند که شما مالک هستید و مسکن عاری از تحمیل است.
3. پاسپورت فنی آپارتمان. اگر آنجا نیست، عجله کنید و از طریق BTI یا MFC سفارش دهید، زیرا این سند به سرعت تکمیل نمی شود.
4. گواهی فرم شماره 9 (عصاره ثبت خانه) - فهرست افراد ثبت شده در آپارتمان را منعکس می کند. اگر در زمان فروش حداقل یک نام وجود داشته باشد، بانک معامله را می بندد.
5. گواهی شرکت مدیریت یا انجمن صاحبان خانه مبنی بر عدم وجود بدهی در قبوض آب و برق.
6. اگر در بین مالکان افراد زیر سن قانونی وجود داشته باشد، باید مجوز فروش را از مقامات سرپرستی دریافت کنید. آنها آن را تنها در صورتی می دهند که این معامله شرایط زندگی کودک را بدتر نکند. بر این اساس، نه تنها برای فروش یک آپارتمان، بلکه برای خرید یک آپارتمان جدید نیز لازم است مدارک ارائه نشود. لطفاً توجه داشته باشید: مجوز فقط با مشارکت هر دو والدین (سرپرست، والدین خوانده) در فرآیند صادر می شود، حتی اگر آنها طلاق گرفته باشند و در نقاط مختلف جهان زندگی کنند. دوره بررسی درخواست 14 روز است.
7. آپارتمانی که در زمان ازدواج خریداری شده، اما به نام یکی از همسران ثبت شده است، بدون رضایت همسر دوم قابل فروش نیست، حتی اگر خانواده رسماً از هم پاشیده باشد. رضایت باید از یک دفتر اسناد رسمی دریافت شود (هزینه حدود 1500 روبل، بسته به منطقه).
8. گواهی ارزیابی آپارتمان. شرکتی که ارزیابی را انجام می دهد معمولاً توسط خود بانک توصیه می شود. در هر صورت، او باید مجوز ارائه چنین خدماتی را داشته باشد. هزینه ارزیابی، بسته به منطقه، معمولا 3-5 هزار روبل است.

سوالات متداول در مورد فروش آپارتمان با رهن

نحوه پرداخت مالیات هنگام فروش آپارتمان رهن چگونه است؟

- مقررات مالیاتی مانند مسکن معمولی است: اگر متر مربع را بیش از سه سال مالکیت داشته باشید، هنگام فروش به هیچ مبلغی چیزی پرداخت نمی کنید. اما اگر کمتر از سه سال مالک آپارتمان هستید و آن را به قیمتی بالاتر از آنچه که آن را خریده اید بفروشید، باید 13٪ مالیات بپردازید (یک بار می توانید 1 میلیون روبل کسر کنید). با توجه به اینکه معامله توسط بانک کنترل می شود و مبلغ در قرارداد خرید و فروش نیز به درستی درج خواهد شد، امکان فرار وجود نخواهد داشت. ضمناً، برای املاک خریداری شده پس از 1 ژانویه 2016، مدت تصدی معافیت مالیاتی 5 سال تعیین شده است.

آیا فروش آپارتمان به صورت رهن نظامی امکان پذیر است؟

- به طور خلاصه: ممکن است، اما دشوار است. وام مسکن نظامی توسط قانون خاصی تنظیم می شود - شماره 117-FZ "در مورد سیستم پس انداز و رهن مسکن برای پرسنل نظامی" مورخ 20 اوت 2004. بر اساس این سند، آپارتمانی که با استفاده از وام هدفمند از وزارت دفاع خریداری شده است، نه تنها در بانک، بلکه تا زمان بازپرداخت مبلغ وام و یا تا پایان 20 سال خدمت گیرنده، در گرو می ماند. اغلب، روند فروش به یافتن بودجه برای بازپرداخت وام مسکن هدفمند می شود. در غیر این صورت، همه چیز مانند گزینه اول است که در بالا توضیح داده شد: Rosvoenipoteka از تمایل به فروش خانه مطلع می شود، مانده بدهی پرداخت می شود، تحمیل برداشته می شود، سپس یک قرارداد فروش عادی با خریدار منعقد می شود.

چگونه می توان آپارتمان رهنی خریداری شده با سرمایه مادری را بفروشد؟

- بزرگترین مشکل در چنین فروش نیاز به تخصیص سهام به فرزندان خواهد بود (والدین تعهد مربوطه را هنگام ثبت سرمایه در دفتر اسناد رسمی امضا می کنند). به ندرت یک خریدار پس از پرداخت پیش پرداخت برای پرداخت وام مسکن، منتظر می ماند تا سهام را ثبت کنید. علاوه بر این، در این مورد، شما باید معامله را با مقامات سرپرستی هماهنگ کنید، که به همراه مدارک مربوط به مسکن در حال فروش، باید اطلاعاتی در مورد ملک خریداری شده ارائه دهند (سهم فرزندان نباید کاهش یابد. ). بنابراین، امروزه والدین اغلب ریسک می کنند: آنها مسکن رهنی را بدون ثبت سهام فرزندان خود در آن می فروشند. طی سه سال گذشته، صندوق بازنشستگی فدراسیون روسیه به شدت کنترل استفاده هدفمند از سرمایه مادری را تشدید کرده است، بنابراین چنین اقداماتی ممکن است لغو معامله را تهدید کند. علاوه بر این، اگر فرزندان پس از رسیدن به 18 سالگی تصمیم به اعتراض به تصمیم والدین خود داشته باشند که تخصیص سهام را فراموش کرده‌اند، خرید و فروش نیز غیرقانونی تلقی می‌شود.

فروشنده و خریدار هنگام معامله آپارتمان رهنی با چه خطراتی روبرو هستند؟

- فروشنده تقریباً هیچ خطری ندارد. حق حبس بانک در Rosreestr ثبت شده است، به این معنی که هیچ کس نمی تواند شخص را از مسکن خود محروم کند تا زمانی که تحمیل برداشته شود و معامله تکمیل شود.

اما خطرات زیادی برای خریدار وجود دارد. اگر فروشنده رضایت بانک را برای فروش دریافت نکرده باشد، ممکن است معامله مورد اعتراض قرار گیرد. از نظر تئوری، فروشنده پس از دریافت سپرده و برداشتن بار، فرصت "پریدن" را دارد و گرفتن پول از او مشکل ساز خواهد بود. علاوه بر این، او لزوماً این کار را عمدا انجام نمی دهد. به عنوان مثال، ممکن است مشکلاتی در مورد اسناد مالکیت، با مقامات سرپرستی و غیره ایجاد شود. شرایط فورس ماژور ممکن است رخ دهد: بیماری، مرگ، آتش سوزی - شما هرگز تعداد موارد فورس ماژور را نمی دانید! باز هم، بازگرداندن سپرده مملو از مشکلات زیادی خواهد بود.

به دلیل هزینه بالای املاک، همه شهروندان نمی توانند آپارتمان بخرند، بنابراین اغلب با استفاده از وام مسکن خرید مسکن می کنند. سطح پایین شفافیت فرآیند و پرداخت معوق برای املاک و مستغلات منجر به این واقعیت می شود که بسیاری بر این باورند که خطرات فروشنده هنگام فروش یک آپارتمان با وام مسکن چندین برابر بیشتر از فروش نقدی استاندارد است.

روش وام مسکن

برای اینکه متوجه شوید هنگام خرید ملک با وام مسکن چه خطرات و مشکلاتی وجود دارد، باید الگوریتم اقدامات بانک را از روز درخواست وام تا زمانی که وجوه به حساب بانکی فروشنده منتقل می‌کنید، بدانید.

بیایید به مراحل جداگانه معامله نگاه کنیم:

• بررسی وضعیت و وجود تحمیل، ارزیابی وضعیت و قیمت بازار ملک.
• مراحل اولیه قبل از انعقاد معامله؛
• ثبت تعهد بر مالکیت یک آپارتمان؛
• انتقال کل مبلغ مشخص شده در قرارداد وام مسکن.

فرآیندهای بررسی و ارزیابی

این مرحله یکی از مراحل اصلی است، زیرا بر اساس نتایج بازرسی است که بانک در مورد نقدینگی مسکن، قیمت واقعی آن و امکان معامله روی آن تصمیم گیری می کند.

ممیزی از وضعیت فنی یک آپارتمان شامل بازرسی و ارزیابی موارد زیر است:

• سازه های ساختمانی و کف، پارتیشن؛
• شبکه های ارتباطی، وسایل گرمایشی و آبرسانی؛
• دهانه در و پنجره؛
• سیم کشی برق، پریز و کلید.

بازرسی آپارتمان در دو مرحله انجام می شود: ابتدا توسط خریداران احتمالی و سپس توسط نماینده وام دهنده بررسی می شود.

در مورد فروش مسکن ثانویه به صورت رهن، خطرات فروشنده در این مرحله شامل بازرسی احتمالی مسکن و چیدمان آن برای مطابقت با اسناد فنی است، زیرا همه آپارتمان ها تحت بازسازی قرار نگرفته اند که به طور مناسب قانونی شده است.

الگوریتم فروش آپارتمان با رهن

اجازه دهید اقدامات گام به گام برای تکمیل تراکنش را با جزئیات درک کنیم. چنین فروش وام مسکن به شدت توسط قانون تنظیم می شود، بنابراین هر شهروند قادر به درک این طرح خواهد بود. با چنین معامله ای، ریسک های بالقوه فروشنده و خریدار به حداقل می رسد.

الگوریتم فروش خانه با رهن:

1. فروشنده و خریدار در مورد تفاوت های ظریف معامله وام مسکن به توافق می رسند.
2. توافق اولیه منعقد می شود، خریدار سپرده گذاری می کند و فروشنده برای مقدار پول دریافتی رسید می نویسد.
3. ارزیابی آپارتمان توسط کارشناس مستقل.
4. خریدار اسناد مورد نیاز بانک را در اختیار فروشنده قرار می دهد؛ این امر برای به حداقل رساندن خطر کلاهبرداری از طرف فروشنده لازم است.
5. پس از تایید بانک معامله، قرارداد اصلی بین طرفین در شرایط از پیش توافق شده منعقد می شود.
6. معامله در Rosreestr ثبت شده است.
7. خریدار عصاره ای از Rosreestr در مورد مالکیت آپارتمان دریافت می کند.
8. هر دو طرف به بانک مراجعه می کنند و بانک مبلغ توافق شده در قرارداد را به حساب فروشنده واریز می کند. در همان زمان، قرارداد وام مسکن با خریدار تنظیم می شود.

خطرات در برآورد ارزش

اگر مسکن در شرایط خوب و مناسب برای جابجایی و سکونت باشد، بانک یک ارزیابی تخصصی مستقل از هزینه متر مربع انجام می دهد. کارشناس ارزشیابی منحصرا توسط موسسه بانکی انتخاب می شود.

وجود پارامترهای زیر به طور قابل توجهی قیمت بازار آپارتمان را کاهش می دهد:

• موقعیت نامناسب - فاصله از مترو یا ایستگاه های حمل و نقل، سوپر مارکت ها؛
• قدمت ساختمان - اگر ساختمان مدت ها پیش ساخته شده باشد، وضعیت ارتباطات و سقف ها از کیفیت بسیار بالایی برخوردار نیست.

پس از چنین ارزیابی، نتیجه گیری در مورد حداکثر قیمت ممکن ملک صادر می شود، گزارش به فروشنده، خریدار تحویل داده می شود و به بانک ارسال می شود. به این ترتیب می توانید از افزایش مصنوعی قیمت توسط فروشنده جلوگیری کنید.

خطرات هنگام انتقال وجوه

هنگام فروش خانه با رهن، خطرات احتمالی نیز برای فروشنده در مرحله انتقال مالی وجود دارد. پس از انجام تمام مراحل، بانک تصمیم به انجام معامله می گیرد. قرارداد وام مسکن بین بانک و خریدار منعقد می شود که بر اساس آن آپارتمان بلافاصله به وی منتقل می شود و پول به حساب فروشنده واریز می شود. اما قبل از این، ثبت دولتی حقوق مالکیت مالک جدید ضروری است.

دوره بین انتقال حقوق مالکیت و دریافت واقعی پول برای بسیاری از شهروندان بسیار خطرناک به نظر می رسد.

اما متذکر می شویم که در سال 1396 در رابطه با وام مسکن یک ماده قانونی وجود دارد که بر اساس آن پس از ثبت مجدد حقوق مالکیت بیش از 10 روز تقویمی برای انتقال وجه اختصاص داده نمی شود. در صورت عدم انتقال وجه، معامله باطل اعلام می شود و مسکن به مالک قبلی برمی گردد.

دریافت وجوه بدون ریسک

هنگام انتقال با حواله بانکی در صورت مفقود شدن پول، می توان حرکت آن را ردیابی کرد و لحظه ای که به آدرس اشتباه رفته است را پیدا کرد.

هنگام پرداخت نقدی، خطرات بیشتری برای فروشنده وجود دارد:

• وجوه مالی منتقل شده ممکن است تقلبی باشد؛ اصالت اسکناس ها فقط در یک موسسه بانکی قابل تأیید است.
• هنگام پرداخت نقدی، بانک نمی تواند به صاحب خانه کمک کند، زیرا نمایندگان مؤسسه بانکی هنگام انتقال پول نقد حضور ندارند.

خطرات فروشنده هنگام فروش آپارتمان با وام مسکن

یکی از مهم ترین خطرات برای فروشنده عدم دریافت وجوه پس از اتمام معامله است، با این حال، هنگام فروش خانه با وام مسکن، چنین خطراتی به حداقل می رسد:

• معامله تحت کنترل دقیق بانک است، اساسا خود بانک وجوه را به فروشنده منتقل می کند و این فرآیند را کنترل می کند.
• هنگام واریز پول به صندوق امانات یا انتقال آن به حساب ویژه، از قبل دارایی فروشنده است؛ تنها چیزی که لازم است تأیید مالکیت است.
• در صورت عدم دریافت وجه به حساب فروشنده، معامله می تواند در دادگاه به چالش کشیده شود و غیرقانونی اعلام شود، پس از آن آپارتمان به فروشنده بازگردانده می شود.

اگر بانک تصمیم مثبتی در مورد وام رهنی نگرفته باشد، خطرات دیگری برای فروشنده وجود دارد. دلایل زیادی برای امتناع وجود دارد، اما سرویس امنیتی آنها را فاش نمی کند. سپس خطرات فروشنده فقط در نیاز به بازگرداندن مبلغ سپرده نهفته است ، زیرا معامله نه به تقصیر خریدار بلکه به تقصیر بانک انجام نشده است.

درخواست خریدار برای استرداد مبلغ دو برابر غیرقانونی است، زیرا فروشنده از تعهد خود برای بازگشت چشم پوشی نمی کند. بنابراین، برای جلوگیری از خطرات، به فروشنده توصیه نمی شود که وجوه دریافتی را به عنوان سپرده پیش پرداخت کند.

ویدیو در مورد خطرات احتمالی

بنابراین، فرآیند فروش یک آپارتمان با وام مسکن به گونه ای طراحی شده است که خطرات هر دو طرف قرارداد را به حداقل برساند. اگر وجوه توسط بانک منتقل شود، خطر عدم پرداخت یا پرداخت با اسکناس های تقلبی به صفر می رسد. اگر بانک هنوز تصمیم مثبتی در مورد صدور وام مسکن نگرفته باشد و فروشنده قبلاً موفق به خرج سپرده دریافتی شده باشد ، خطرات واقعی بیشتری ظاهر می شود.

فروش آپارتمان با رهن در بازار املاک رایج است، زیرا این فرصتی است برای خانواده های جوانی که آپارتمان ندارند تا مسکن بگیرند.

اما این فرآیند برای فروشندگان با خرید و فروش استاندارد کمی متفاوت است. بنابراین توجه ویژه ای را می طلبد.

آیا فروش آپارتمان با رهن امکان پذیر است؟

وام مسکن نوعی وام نقدی است که با تضمین املاک و مستغلات به شهروندان ارائه می شود و به عنوان تضمین بازپرداخت مبالغ دریافتی عمل می کند.

بر این اساس موسسات بانکی با رغبت به خرید مسکن وام می دهند که خود به خود موضوع وثیقه (رهن) می شود. یعنی وام گیرندگان پس از ایفای کامل تعهدات خود مالک کامل خانه می شوند.

بانک‌هایی که وام‌گیرندگان درخواست می‌کنند نه تنها برای خرید مسکن در ساختمان‌های جدید (بازار اولیه املاک) بلکه برای آن‌هایی که متعلق به سایر شهروندان است (بازار دوم مسکن) نیز پول می‌دهند. بنابراین، هر مالکی می تواند یک آپارتمان را با رهن بفروشد.

بلافاصله می توان توجه داشت که نمونه قرارداد خرید و فروش آپارتمان با رهن هیچ تفاوتی با قرارداد استاندارد ندارد. موسسات بانکی به عنوان طرف معامله در آنها نوشته نشده است.

مهم دانستن استکه فروش مسکن به صورت رهن مستلزم ثبت اجباری حقوق مالکیت به خریدار است.

خطرات فروشنده هنگام فروش آپارتمان با وام مسکن

البته اکثر شهروندانی که تصمیم دارند خانه خود را با وام مسکن بفروشند به خطرات احتمالی چنین معامله ای علاقه مند هستند.

رویه قانونی ثابت شده در مورد چنین معاملاتی نشان می دهد که اصلاً چنین معاملاتی برای فروشندگان وجود ندارد. این به این دلیل است که رویه خاصی برای بررسی آپارتمان یا سایر املاک مسکونی توسط بانک وجود دارد و همچنین عدم تماس در انتقال وجه بین فروشنده و خریدار.

به زبان ساده، سرویس حراست بانک ابتدا خریدار را از نظر پرداخت بدهی و سپس خود ملک را از نظر ضمانت (دستگیری، رهن، وثیقه)، وضعیت فنی آن، در دسترس بودن مدارک مربوطه و ارزش گذاری بررسی می کند.

اگر وام گیرنده قابل اعتماد باشد و دارایی دارای الزامات قابلیت اطمینان باشد، بانک به طور مستقل وجوه را به حساب فروشنده منتقل می کند و ورود آنها تضمین می شود. یعنی اقدامات متقلبانه از طرف خریدار کاملاً منتفی است.

این طرح تراکنش را از همه طرف ایمن می کند. تنها عیب فروشنده در هنگام فروخته شدن آپارتمان از طریق رهن، عدم توانایی در شارژ بیش از حد است.

افزایش مصنوعی هزینه یک آپارتمان با رهن برای فروشنده یک ریسک است. این به این دلیل است که موسسه اعتباری خریدار آینده را موظف می کند تا ارزیابی نظارتی هزینه مسکن را انجام دهد که توسط متخصص دارای مجوز انجام می شود.

و دقیقاً مبلغی که در گزارش ارزیابی قید شده است به فروشنده واریز می شود.

اینها مزایا و معایب فروش خانه با رهن هستند.

مهم دانستن است، که در این گونه معاملات خطر از بین رفتن سپرده وجود دارد که توسط خریدار به فروشنده منتقل می شود. در هر صورت، قبل از فروش، قرارداد اولیه امضا می شود و تنها پس از آن بانک شروع به بازرسی می کند. در صورت رد وام، به این معنی است که خریدار به طور خودکار نمی تواند معامله را انجام دهد و سپرده به او بازگردانده نمی شود.

رویه فروش

روش فروش اماکن مسکونی با رهن اندکی با معاملات مشابه انجام شده بدون استفاده از وام متفاوت است.

تفاوت آن در این است که بانک پول را می دهد، بنابراین این تراکنش با ویژگی هایی مشخص می شود که در زیر در قالب دستورالعمل های گام به گام مورد بحث قرار خواهد گرفت.

آموزش گام به گام

برای اینکه فروشنده آینده در چنین معامله ای با جزئیات از حقوق و تعهدات خود مطلع شود، نحوه فروش آپارتمان با وام مسکن، دستورالعمل های گام به گام ارائه شده است.

1. اول از همه، شما باید تمام مدارک لازم را آماده کنید. لیستی از آنها در زیر ارائه خواهد شد.
2. سپس باید با خریدار ملاقات کنید و در مورد جزئیات معامله صحبت کنید. او باید اطلاع دهد که با استفاده از وام مسکن قصد خرید مسکن را دارد و ابتدا خود آپارتمان را بررسی کند. برای این منظور بهتر است با حضور متخصصی که ارتباطات و وضعیت عمومی ملک را به دقت بررسی می کند، این کار را انجام دهید. این مرحله هم خریدار و هم فروشنده را از امتناع احتمالی بانکی از وام به دلیل وضعیت نامناسب آپارتمان محافظت می کند.
3. گام بعدی. وقتی همه توافقات حاصل شد، طرفین باید یک قرارداد خرید و فروش اولیه امضا کنند. این یک الزام اجباری است، زیرا بر اساس آن سپرده ای منتقل می شود و به موسسه بانکی نشان داده می شود که مبنای شروع بازرسی از وام گیرنده و دارایی است.
4. موسسه بانکی بعدی(نمایندگان او) با فروشنده تماس می گیرند و با فروشنده در مورد زمان خاصی که می توانند با متخصص خود محل مسکونی را بازرسی کنند، صحبت می کنند و خریدار با هزینه خود باید با یک ارزیاب دارای مجوز تماس گرفته و گواهی ارزش گذاری بازار را از او دریافت کند. ارزش) محل مسکونی، و او را بیمه کنید.
5. اگر خریدار، فروشنده و بانک از همه چیز راضی هستند، پس قرارداد خرید و فروش امضا می شودو فروشنده مبلغ مورد نیاز را به حساب خود واریز می کند یا به صورت نقدی در صندوق بانک تحویل می گیرد. یعنی فروش آپارتمان یا سایر اماکن مسکونی در حال رسمی شدن است.

فروش ملک با رهن اینگونه انجام می شود؛ همانطور که می بینید هیچ چیز پیچیده ای در آن وجود ندارد.

مهم است که بفهمیمکه بانک های مختلف ممکن است الزامات اضافی خود را برای بیمه وام مسکن تعیین کنند.

لیست مدارک مورد نیاز

روش فروش هر ملک مستلزم جمع آوری اسناد لازم است. اگر یک مشاور املاک درگیر حل این موضوع باشد، آنها را جمع آوری می کند.

اگر فروشنده تصمیم به صرفه جویی قابل توجهی داشته باشد، حق دارد اسناد پیش فروش را تهیه کند.

لیست مدارک لازم برای فروش آپارتمان از فروشنده به شرح زیر خواهد بود:

• گواهی مالکیت یا سند دیگری که این واقعیت را تأیید می کند (به عنوان مثال، دستور شهرداری اگر آپارتمان خصوصی شده باشد).
• عصاره ای از ثبت دولتی مبنی بر اینکه هیچ گونه بازداشت، تعهد یا محدودیت دیگری در مورد املاک مسکونی وجود ندارد.
• اسناد فنی (گذرنامه، پرونده کاداستر)، اگر توسعه مجدد صورت گرفته باشد، باید به روز شود.
• عصاره ای از ثبت خانه، اداره گذرنامه در مورد تعداد افراد ثبت نام شده؛
• گواهی از شرکت های آب و برق مبنی بر اینکه بدهی در مورد خدمات آب و برق مسکن وجود ندارد.
• اگر املاک و مستغلات در جایی فروخته شود که کودک یا فرد دیگری که نیاز به مراقبت دارد زندگی می کند یا ثبت شده است (مثلاً یک معلول از گروه اول یا دوم)، در این صورت مجوز از مقام سرپرستی لازم است که آنها مخالف فروش نباشند.
• اگر محل مسکونی متعلق به چندین مالک باشد، مجوز کتبی و محضری آنها برای بیگانه کردن آپارتمان یا خانه مورد نیاز است، زیرا آنها وجوهی معادل سهام خود دریافت خواهند کرد.

خود خریدار ملزم به ارائه گزارش ارزیابی ملک خریداری شده و همچنین بیمه ملک خواهد بود.

نکته حائز اهمیت است، که ویژگی های چنین اسنادی مانند گواهی ثبت (عصاره از ثبت خانه) و همچنین سندی مبنی بر عدم وجود بدهی برای خدمات آب و برق، مدت اعتبار محدودی بیش از 2-3 ماه ندارد. بنابراین بهتر است قبل از انعقاد معامله آنها را سفارش دهید.

برخی از تفاوت های ظریف چنین معاملات

در اصل، همانطور که از موارد فوق مشاهده می شود، در فروش آپارتمان با وام مسکن هیچ چیز پیچیده ای وجود ندارد. اما در رسیدگی به چنین وامی در برخی از بانک های بزرگ تفاوت هایی وجود دارد و مسائل وام مسکن نظامی و فروش آپارتمانی که قبلاً به یک موسسه وام دهنده تعهد داده شده است شایسته توجه ویژه است.

نحوه فروش آپارتمان با رهن از طریق VTB 24

VTB 24 یکی از بزرگترین بانک ها است، بنابراین بسیاری از شهروندان از برنامه های وام آن برای خرید خانه با وام مسکن استفاده می کنند. بنابراین، بسیاری علاقه مند به این سوال هستند که چگونه مسکن با مشارکت برنامه های وام VTB 24 خریداری می شود.

این بانک حداقل شرایط را برای ملک تعیین می کند و وجوه اعتباری صادر شده در صندوق بانک یا مستقیماً به حساب را به مشتریان خود ارائه می دهد. اگر پول در صندوق نقدی صادر شود، دیگر مجبور نیستید برای نقد کردن آن سود پرداخت کنید، یعنی خریدار کل مبلغ را بدون کارمزد دریافت می کند. این یک مزیت سودمند است.

اما با توجه به اینکه بانک به اندازه سایر موسسات وام گیرندگان خود را بررسی نمی کند، نرخ سود این گونه وام ها بالاست.

مهم است که بفهمیمکه بهترین شرایط اعتباری در VTB 24 (حداقل بهره) برای آن دسته از شهروندانی که دارای حقوق و یا سایر کارت های اعتباری باز در این بانک هستند، ارائه می شود.

در Sberbank

Sberbank همچنین بزرگترین بانک است و بخش قابل توجهی از مردم برای خرید مسکن به شعب آن مراجعه می کنند.

برنامه های آن با نرخ بهره پایین، اما الزامات سختگیرانه برای وام گیرندگان مشخص می شود. علاوه بر این، گرفتن وام مسکن نظامی از این موسسه مالی (این یک شریک رسمی دولت است) و همچنین خرید مسکن که قبلاً توسط سایر بانک ها تضمین شده است (وام مسکن) سودآور است.

اما تنها ایراد آن این است که وجوه آپارتمان به کارت بانکی فروشنده منتقل می شود، بنابراین برای جلوگیری از هزینه برداشت نقدی زیاد، بهتر است دومی در این موسسه اعتباری حساب باز کند.

مهم دانستن است، که در برخی موارد فروشنده و خریدار می توانند بین خود توافق کنند که وجوه از دست رفته در حین وجوه نقد به مالک سابق جبران شود.

به وام مسکن نظامی

رهن نظامی برای فروشنده یک آپارتمان برخی از الزامات اضافی را برای اماکن مسکونی وی ارائه می دهد. این به این دلیل است که این برنامه برای مدت طولانی طراحی شده است، به علاوه مسکن نظامی باید معیارهای خاصی را داشته باشد.

این موارد شامل الزامات زیر است:

• محل مسکونی باید دارای کلیه ارتباطات باشد، یعنی به یک سیستم گرمایش متمرکز، فاضلاب، تامین آب، تامین گاز متصل باشد.
• خانه ای که آپارتمان در آن قرار دارد نباید به عنوان ناامن یا در معرض تخریب طبقه بندی شود.
• کلیه سازه های باربر یک ساختمان چند طبقه و اماکن مسکونی باید در شرایط خوبی باشند و به عنوان ناامن شناخته نشوند.
• خود ساختمان چند طبقه باید روی پایه آجری، بتن مسلح یا کاشی (فنداسیون) قرار گیرد که نباید سایش قابل توجهی داشته باشد.

خانه های خصوصی باید دارای کلیه اجزای فاضلاب و لوله کشی (توالت، حمام، دستشویی)، سقف کار و عناصر سازه ای باشند. اگر طبق ارزیابی، چنین مکان مسکونی نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد، وام داده نخواهد شد.

همچنین، یک ویژگی دیگر وجود دارد که فروشنده باید از آن آگاه باشد.پس از امضای قرارداد اولیه، وی نمی تواند بلافاصله سپرده را دریافت کند، زیرا این وجوه از حساب پس انداز خریدار برداشت می شود و ظرف 7 روز به حساب بانکی فروشنده منتقل می شود.

از این بازه زمانی برای ارزیابی املاک نیز استفاده می شود. متخصص هزینه و شرایط فنی آن را تعیین می کند. بنابراین برای فروش آپارتمان با رهن نظامی باید زمان بیشتری را صرف مراحل تکمیل کلیه مدارک کنید.

چگونه یک آپارتمان رهن بفروشیم؟

اگر فروشنده تصمیم به فروش خانه ای دارد که تحت رهن است، باید خود را با تفاوت های ظریف اضافی چنین معامله ای آشنا کند.

نکته ظریف اولاین است که ابتدا باید به بانکی که بر روی اماکن مسکونی تحمیل کرده است، نیت خود را مطلع کنید و رضایت آنها را با این روش جلب کنید.

نکته ظریف دوماین است که فروشنده باید گواهی عدم بدهی وام دریافت کند و در صورتی که خریدار از بانک دیگری وام رهنی بگیرد، آن را در اختیار خریدار قرار دهد.

وجوه چنین املاکی پس از کسر سود باقیمانده و مانده وام که وی باید طبق برنامه زمان‌بندی در زمان فروش بازپرداخت می‌کرد، به فروشنده منتقل می‌شود.

مهم به یاد داشته باشید، که شرایطی وجود دارد که پس از تنظیم قرارداد خرید و فروش املاکی که در رهن گرفته شده است، موسسه بانکی وجوه را منتقل نمی کند، اگرچه مالکیت قبلاً به نام مالک جدید ثبت شده است. نیازی به وحشت نیست، فقط باید با اداره ثبت دولتی تماس بگیرید و به مقامات آن اطلاع دهید که وجوه منتقل نشده است. آنها به طور خودکار موظف به لغو ثبت مالکیت و بازگرداندن آن به فروشنده هستند.

فروش آپارتمان با رهن کار سختی نیست. باید بسته مدارک لازم را جمع آوری کنید، آن را ارزیابی کنید و سپس قرارداد خرید و فروش را توسط یک دفتر اسناد رسمی تأیید کنید. پول خانه فروخته شده توسط بانکی که خریدار وام رهنی گرفته است منتقل می شود.

خوش آمدی! آیا فروش آپارتمان با رهن امکان پذیر است و چگونه آن را به درستی انجام دهیم؟ امروز ما همچنان به سوالات خوانندگان خود پاسخ می دهیم و در این پست در مورد امکان فروش آپارتمان خریداری شده با رهن، نحوه فروش آپارتمان با رهن صحبت خواهیم کرد و همچنین با تمام تفاوت های ظریف هنگام ثبت نام آشنا خواهید شد. آپارتمان از طریق رهن

دلایل مختلفی برای فروش آپارتمانی که همچنان رهن دارد وجود دارد:

1. عدم توانایی وام گیرنده در پرداخت اقساط ماهانه. در این مورد، فروش یک آپارتمان با وام مسکن یک راه عالی برای خروج از وضعیت خواهد بود: وام گیرنده بدهی به بانک نخواهد داشت.
2. این مبادله به دلیل گسترش خانواده یا طلاق است. فروش یک آپارتمان با وام مسکن در این مورد به سادگی ضروری خواهد بود.

آپارتمان با رهن وثیقه بانک است، بنابراین برای فروش آن باید از موسسه مالی که وام را برای شما صادر کرده است مجوز بگیرید. اگر نمی دانید چگونه یک آپارتمان رهنی بفروشید، ابتدا بدانید که آیا بانک به شما اجازه این کار را می دهد یا خیر.

اولاً، بانک از فروش آپارتمان با رهن و بر این اساس، بازپرداخت کامل بدهی وام مسکن از طرف شما سود می برد، بنابراین در صورت عدم امکان بازپرداخت وام، بعید به نظر می رسد که چنین معامله ای را ممنوع کند.

اما ثانیاً اگر بانک خانه رهنی شما را بفروشد و وام مسکن را بازپرداخت کند، سود خود را از دست می دهد و این ممکن است دلیلی بر امتناع باشد. بانک همچنین می تواند امتناع کند اگر شما حقوق خود را در مورد ملک وثیقه نقض کرده اید - به عنوان مثال، شما توسعه مجدد وام مسکن را انجام داده اید.

اگر فروش آپارتمان رهن شده در قرارداد وام شما مشخص شده باشد، می توانید صد در صد از رضایت بانک مطمئن باشید، اما این اتفاق نادر است.

اما هیچ مشکلی در پیش فروش یک آپارتمان با رهن را نمی توان با دعوای قضایی احتمالی که در صورت توقف پرداخت اجاره ماهانه به وجود می آید، مقایسه کرد. بنابراین، اگر دیگر توانایی پرداخت ماهانه زیاد را ندارید، آپارتمانی را که در رهن است در اسرع وقت بفروشید.

4 روش رایج برای فروش آپارتمان با رهن وجود دارد:

1. بازپرداخت زودهنگام با هزینه شخصی شما؛
2. بازپرداخت زودهنگام به هزینه خریدار؛
3. بازپرداخت زودهنگام با هزینه آژانس املاک و مستغلات؛
4. فروش تحت برنامه ویژه بانک.

با هزینه خودتون

نکته اصلی: شما به طور مستقل به میزان بدهی باقی مانده به بانک پول جمع می کنید و آن را پرداخت می کنید. پس از آن شما بار را حذف می کنید و می توانید با خیال راحت ملک خود را بفروشید. برای بازپرداخت وام، در صورت اجازه درآمد، می توانید از آن استفاده کنید، زیرا هنگام محاسبه پرداخت بدهی، تعهدات جاری در نظر گرفته می شود.

• یافتن مقدار کافی به تنهایی دشوار است.
• هنگام درخواست وام یا وام، به دلیل تعهدات موجود، واجد شرایط بودن برای مبلغ زیادی دشوار است.

شما می توانید به سرعت و به طور قانونی وام مسکن خود را ببندید و بار فروش را حذف کنید

به هزینه خریدار

نکته پایانی: شما خریداری را پیدا می کنید که با خرید یک آپارتمان وام مسکن موافقت می کند. خریدار مبلغی را در اختیار شما قرار می دهد که با آن امکان بازپرداخت بدهی شما پیش از موعد مقرر وجود دارد (در قبال این مبلغ برای خریدار رسید صادر می شود). وام گیرنده ای که آپارتمان را می فروشد، زودتر بازپرداخت می کند و وام را می بندد. سپس ضمانت را برداشته و آپارتمان را به خریدار می فروشد (رهن موجودی امکان پذیر است).

• پیدا کردن خریداری که مایل به خرید یک آپارتمان با محدودیت است دشوار است.
• همه خریداران پول کافی برای حذف سپرده در ملک ندارند.
• خریدار برای چنین مسکنی درخواست تخفیف می کند.

• معامله حقوقی
• منفعت برای خریدار

از طریق آژانس املاک

نکته پایانی: یک آژانس املاک به میزان مانده وام به فروشنده وام می دهد. پس از این، حق رهن از آپارتمان برداشته شده و آپارتمان فروخته می شود.

• نرخ بهره بسیار بالا برای وام از 18٪ در سال.
• هزینه های خدمات املاک و مستغلات.

• برای وام گیرنده ای که به سادگی وقت ندارد مستقل املاک وثیقه را بفروشد خوب است.
• هنگام حرکت مفید است.
• برای درخواست وام نیازی به تماس با بانک نیست.

برنامه ویژه بانک

نکته پایانی: برای خریدار که می تواند آپارتمان رهنی را از طریق رهن خریداری کند، برنامه های ویژه ای در بانک ها وجود دارد. وام گیرنده بالقوه بسته استانداردی از اسناد را ارائه می دهد و منتظر تأیید درخواست آپارتمان خاصی است که قبلاً پیدا شده است که به جای همان بانک است. سپس وام به خریدار و بازپرداخت همزمان بدهی فروشنده به بانک صادر می شود و پس از آن معامله در عدالت ثبت می شود.

• همه بانک ها تحت چنین برنامه ای عمل نمی کنند.
• هر دو وام مسکن باید از یک بانک باشد.
• روند ثبت نام پیچیده است و همه کارمندان بانک صلاحیت ندارند.
• پیدا کردن خریدار سخت است.

• طرح فروش قانونی

دستورالعمل گام به گام برای تکمیل فروش

اکنون پاسخ این سوال را می دانید: آیا می توان آپارتمان رهنی را به صورت اعتباری فروخت؟ بله، این کار قابل انجام است و چهار گزینه برای نحوه انجام آن وجود دارد. در ادامه به دستورالعمل های گام به گام نگاه خواهیم کرد , نحوه فروش آپارتمان خریداری شده با وام مسکن با استفاده از وام بانکی

یک راه متداول برای فروش آپارتمان به وام گیرنده ورشکسته از طریق تامین مالی مجدد است - یعنی بانک آپارتمان وثیقه را می فروشد. میانگین شرایط بازار برای فروش املاک و مستغلات به شرح زیر است:

• مسکن: بازارهای ثانویه و اولیه;
• مبلغ: از 300000;
• نرخ بهره: از 10.75%؛
• دوره بازپرداخت: حداکثر 30 سال؛
• پیش پرداخت: از 15%؛

بسته استاندارد اسناد برای درخواست:

• درخواست وام مسکن؛
• گذرنامه؛
• SNILS;
• گواهی تأیید سطح درآمد یا اظهارنامه مالیاتی شما در سال گذشته؛
• کپی یا گزیده ای از کتاب کار؛
• شناسنامه نظامی (برای مردان زیر 27 سال).
• گواهی ازدواج و تولد (در صورت وجود).

در عین حال، ما نباید فراموش کنیم که بانک در هر زمان ممکن است هر گونه اسناد اضافی را از شما بخواهد.

چگونه یک آپارتمان با رهن به صورت اعتباری بفروشیم؟ شما می توانید برای دریافت وام برای املاک وثیقه شده در هر شعبه بانک مورد نظر خود درخواست دهید. برای انجام این کار، خریدار باید الگوریتم اقدامات زیر را انجام دهد:

1. درخواست وام ارسال کنید - در برخی از بانک ها می توان این کار را به صورت آنلاین انجام داد.
2. بانک به طور متوسط ​​ظرف 5 روز کاری در مورد درخواست تصمیم می گیرد.
3. پس از تایید درخواست، یک آپارتمان را انتخاب کنید
4. در صورت بارگیری آپارتمان، ابتدا باید وام مسکن با یکی از روش های فوق بازپرداخت شود. قبلا به تفصیل توضیح داده شده است.
5. مدارک لازم را برای گزینه انتخابی به نزدیکترین شعبه بانک بیاورید:

• برای خریداران ثانویه: توافق اولیه، گذرنامه فروشنده، گواهی مسکن، ارزیابی، گذرنامه کاداستر، استخراج از دفتر خانه، قرارداد پایه و سایر اسناد به درخواست بانک، رسید برای اولین پرداخت.
• برای اولیه: dd، گذرنامه فروشنده، اسناد برای پرداخت dd، واگذاری حقوق ادعا.

1. دریافت تاییدیه صحت مدارک و تایید نهایی.
2. بیمه نامه بگیرید و قرارداد وام ببندید.
3. معامله را در ثبت روسیه ثبت کنید.

فروش مستقل توسط بانک چگونه انجام می شود؟

فروش در این مورد چگونه انجام می شود؟ اگر وام را برای مدت طولانی بازپرداخت نکنید و چنین بدهی را بازسازی نکنید، بانک می تواند آپارتمان را از وام گیرنده بگیرد و به طور مستقل طبق قانون آن را بفروشد.

دو گزینه وجود دارد:

1. بانک با تصمیم دادگاه یا توافق با وام گیرنده مالک ملک می شود و به تشخیص خود آن را می فروشد. در این حالت، وام گیرنده ممکن است همچنان بدهی به بانک داشته باشد که باید بازپرداخت شود. این به دلیل تفاوت قیمت یا اگر وام مسکن ارزی وجود داشت و نرخ ارز افزایش یافت، رخ می دهد. این گزینه برای وام گیرنده زیان آورترین گزینه است زیرا ... بانک چنین املاک و مستغلاتی را به میزان قابل توجهی پایین تر از بازار خواهد فروخت.
2. مشتری خودش خریدار پیدا می کند و به طور مستقل آپارتمان را به قیمت خودش می فروشد. گزینه سود بیشتری دارد. در بالا در مورد آن صحبت کردیم.

آیا می توان آپارتمان خریداری شده با رهن را با پول خوب فروخت؟ با توجه به این واقعیت که خریداران در بازار املاک و مستغلات آپارتمان های دارای بار را نمی پسندند، کاملاً منطقی است که املاک وثیقه شده بسیار کمتر از سایرین باشد. کارشناسان خاطرنشان می کنند که این تفاوت می تواند به 25٪ برسد.

ارزش اموال وثیقه توسط بانک تعیین می شود و در این مورد با توجه به عوامل زیر هدایت می شود:

• میزان کل بدهی وام گیرنده (شامل جریمه، جریمه و بهره)؛
• مدت تأخیر وام گیرنده در پرداخت وام مسکن؛
• وضعیت مسکن و غیره

درک این نکته مهم است که، به عنوان یک قاعده، بانک ها هنگام فروش املاک وثیقه خود در قبال نقدی، از خدمات مسکن استفاده می کنند. مبلغی که یک آپارتمان با رهن فروخته می شود تا حد زیادی توسط حرفه ای بودن او تعیین می شود.

همچنین عمل ثابت می کند که یک آپارتمان رهن شده در شرایط خوب و با مشخصات عالی می تواند به قیمت تمام شده بازار فروخته شود و اگر آپارتمان در ساختمان جدید خریداری شده باشد و در زمان فروش کاملاً مجهز باشد، حتی گرانتر از اصلی است. هزینه. این می تواند مفید باشد، به عنوان مثال، برای فروش یک آپارتمان در طول طلاق.

الزام بانک به فروش آپارتمان وثیقه فرصت هایی را برای وام گیرنده فراهم می کند تا از این امر اجتناب کند. مواردی وجود داشته است که وام گیرنده مجبور شده است آپارتمان خود را برای فروش بگذارد و عمداً ارزش آن را چنان افزایش دهد که به سادگی قابل فروش نباشد. این مدت برای وام گیرنده کافی بود تا وضعیت مالی خود را احیا کند و به پرداخت صحیح و منظم وام مسکن خود ادامه دهد.

با این حال، همه اینها فقط در مورد مواردی اعمال می شود که فروش یک آپارتمان با وام مسکن به طور داوطلبانه انجام شود. در برخی موارد که امکان فروش از وام گیرنده از بانک وجود ندارد، موسسه مالی می تواند وثیقه خود را در دادگاه پس بگیرد.

در این صورت، آپارتمان زیر چکش خواهد رفت و بسیار ارزان تر از آنچه می توانست فروخته شود. و اگر پس از فروش املاک وثیقه، مخارج بانک برای چنین اقداماتی پوشش داده نشود، بانک تماماً حق دارد که مانده بدهی را حتی با کمک دادگاه از وام گیرنده دریافت کند.

همه چیز را افراط نکنید. تمایل به پرداخت بدهی وجود خواهد داشت. شاید نشنیده باشید، اما وجود دارد. حمایت دولتی به 1.5 میلیون روبل می رسد. ادامه مطلب را در پست قبلی ما بخوانید.

سرمایه مادری

اما شاید شما نمی خواهید خانه خود را بفروشید، اما برای پرداخت بدهی مشکل دارید. یکی از راه های نگهداری آپارتمان به عنوان وثیقه نزد بانک که دیگر امکان پرداخت رهن آن وجود ندارد، می باشد. معمولاً به صورت هدفمند ارائه می شود. اگر این شرایط برای شما مناسب است، می توانید در چند مرحله زیر برای آن درخواست دهید:

1. درخواست را به نزدیکترین شعبه صندوق بازنشستگی ارسال کنید. در برنامه باید جزئیات دریافت کننده سرمایه زایمان را مشخص کنید.
2. ظرف دو ماه، صندوق بازنشستگی وجوه سرمایه زایمان را به بانک منتقل می کند.

بنابراین، شما وجوه سرمایه زایمان را نه به صورت جزئی، بلکه به طور کامل دریافت می کنید.

مزایا و معایب

طبیعتاً چنین عملیاتی برای خریداران کاملاً خطرناک به نظر می رسد - هر چیزی ممکن است رخ دهد. اگر مزایای خرید یک آپارتمان با تحمیل آشکار است (قیمت پایین، سود وام مسکن بسیار کمتر است)، پس باید به معایب آن توجه کنید.

خرید ملک تحت رهن:

اولاً بازپرداخت بدهی وام مسکن برای فروشنده آپارتمان برای خریدار کاملاً مخاطره آمیز است. اگر به هیچ وجه مستند نشده باشد که خریدار دارای حقوقی نسبت به آپارتمان است ، فروشنده می تواند به سادگی از پیش پرداخت خود استفاده کند ، بار را از آپارتمان برداشته و به تشخیص خود از آن استفاده کند - سپرده برداشته شده است ، می تواند انجام دهد. مطلقاً هرگونه معامله با آن. بنابراین، خریدار تنها در صورتی می تواند از خود محافظت کند که نه با یک فرد، بلکه با یک بانک یا آژانس همکاری کند.

ثانیاً ثبت مجدد آپارتمان در صورت داشتن رهن و رفع تحمیل از آن هزینه اضافی برای خریدار به همراه دارد.

ثالثاً، خریدار نباید قبل از تأیید معامله وام، پول بدهی به وام گیرنده را پرداخت کند. پس از همه، ممکن است معلوم شود که فروشنده به دلیل امتناع از پذیرش معامله، توسط یک موسسه مالی از گرفتن پول خود جلوگیری می کند. شاید این خطر برای خریدار مفید باشد - او می تواند به طور قانونی هم وجوه و هم آپارتمان خریداری شده را برای خود بگیرد، اما این وضعیت مستلزم اقدامات اجتناب ناپذیر است.

هنگام فروش آپارتمان با وام مسکن، خطرات فروشنده معمولاً شامل موارد زیر است:

• خریدار زمانی از معامله امتناع می ورزد که پول قبلاً در بانک سپرده شده باشد. این مستلزم تعهد به بازگرداندن آنها است و این مشکل ساز خواهد بود.
• خودداری بانک از اعطای وام آپارتمان به خریدار.

اگر با چنین معامله ای مشکل دارید و باید خانه خود را تحت رهن بفروشید یا بخرید، توصیه می کنیم ابتدا با وکیل ما مشورت کنید. در فرم مخصوص از او سوال بپرسید. در حال حاضر یک تبلیغ رایگان وجود دارد.

در به روز رسانی پروژه مشترک شوید و دکمه های شبکه های مورد علاقه خود را فشار دهید.

اکثر مردم از امنیت مالی کافی برای خرید آپارتمان برخوردار نیستند. با دریافت وام بانکی آن را خریداری می کنند. با توجه به این امر، آپارتمان خریداری شده ضمانت بازپرداخت وام و سود است. برای کل دوره بازپرداخت بدهی، مالکیت اموال به دست آمده توسط بانک "مجموع" است. مالک کنترل کاملی بر آپارتمان ندارد.

تحمیل بر املاک و حذف آنها باید در دولت ثبت شود. هنگام انعقاد معاملات برای آپارتمان ها ، اطلاعات در ثبت نام دولتی حقوق وارد می شود. برای هر آپارتمان، خریدار می تواند اطلاعاتی در مورد وجود بار بر روی آن به دست آورد.

فروش آپارتمان رهن چندان سودی ندارد. به دلیل اینکه جذابیت ملک در مقایسه با آپارتمان های معمولی به میزان قابل توجهی کمتر است، فروشنده مجبور است قیمت را کاهش دهد. علاوه بر این، هزینه های اخلاقی و زمانی به میزان قابل توجهی افزایش می یابد. باید با بانک، اتاق ثبت و سردفتر قراردادهای زیادی منعقد کنید.

شرایط مساعد برای فروشنده تنها زمانی ایجاد می شود که قیمت مسکن در بازار ملک افزایش یابد.

راه های فروش آپارتمان با رهن

اعتبار وام آپارتمان 10-20 سال است. در این دوره، بسیاری می خواهند با خرید مسکن بزرگتر، شرایط زندگی خود را بهبود بخشند. گزینه ها ممکن است متفاوت باشد. حتی اگر ملک تحت رهن باشد، ملک به نام خریدار است و با وجود محدودیت می تواند آن را بفروشد. چندین روش از این دست وجود دارد. همه طرح های فوق مستلزم نظم خاصی از اقدامات است.

بازپرداخت زودهنگام بدهی قبل از خرید و فروش

وضعیت بسیار ساده است: رهن مانع بیع است و باید با پرداخت بدهی بسته شود. سپس فروش آپارتمان بدون شخص ثالث امکان پذیر خواهد شد. در چنین شرایطی مسئله اصلی یافتن مقدار پول مورد نیاز است.

خانواده ای که به صورت نسیه مسکن گرفته اند چنین بودجه ای ندارند. در غیر این صورت، او بلافاصله آن را خریداری می کرد و نیازی به پرداخت سود اضافی نداشت. اقوام یا دوستان می توانند برای مدت زمانی که آپارتمان از رهن خارج شود و فروشنده پس از اتمام معامله، وجه را دریافت کند، کمک کنند و وجوه قرض دهند.

در غیر این صورت خریدار می تواند خانه را خریداری کند، اگر خیلی به آن علاقه دارد. انگیزه این امر ممکن است تمایل به زندگی در منطقه یا قیمت قابل قبول برای مسکن باشد.

کلیه فعالیت های فروش آپارتمان می تواند پس از دریافت رضایت بانک آغاز شود. همه چیز به نحوه تنظیم قرارداد با وام گیرنده بستگی دارد. شرایط ممکن است متفاوت باشد. یکی از آنها دوره ای است که پس از آن می توانید شروع به فروش کنید. در غیر این صورت، وام گیرنده باید حداقل 50 درصد وام مسکن را بپردازد. بنابراین، فروشنده باید قبل از فروش، قصد خود را به موسسه اعتباری اعلام کند.

وظیفه اصلی وام گیرنده یافتن خریداری است که مایل به پرداخت برای اموال محموله است. برای شروع فروش، همه ساکنان باید از آپارتمان خارج شوند..

هنگام انعقاد قرارداد با بانک، فروشنده 100% پیش پرداخت را از خریدار در گزینه های زیر دریافت می کند:

• پول نقد (بعید ترین و ناامن ترین روش)؛
• به حساب فروشنده در بانکی که وام را صادر کرده است؛
• خریدار مبلغ مورد نیاز را برای بازپرداخت وام واریز می کند و پس از آن بانک بلافاصله ممنوعیت واگذاری املاک و مستغلات را لغو می کند.

قبل از انعقاد معامله، باید مطمئن شوید که برای بازپرداخت وام پیش از موعد مقرر جریمه ای وجود ندارد. اگر مهم باشد، کل رویداد برای فروشنده زیان آور خواهد بود. علاوه بر این، بازپرداخت بدهی با پول خریدار ریسک خاصی را برای او ایجاد می کند. چنین عملیاتی را تنها فروشنده ای می تواند انجام دهد که با بانک رابطه قراردادی دارد.

مشارکت دادن وام دهنده در معامله به عنوان شخص ثالث

حمایت از حقوق هر دو طرف با مشارکت بانک بستانکار در فروش تضمین می شود. وجود واسطه در معامله، خریدار را متقاعد به پیش پرداخت می کند و پس از آن ممنوعیت واگذاری املاک برداشته شده و خرید و فروش رسمیت می یابد. اگرچه خریدار وجوهی را برای بازپرداخت وام به حساب فروشنده واریز می کند، اما وام دهنده از معامله مطلع می شود و در نتیجه از تقلب جلوگیری می شود.

تا حدی، حقوق خریدار در هنگام تنظیم قرارداد ضمانت و بازپرداخت رسمی وام فروشنده از طرف خود محفوظ است. پس حق مطالبه بازپرداخت بدهی را دارد.

معامله می تواند به دو صورت انجام شود و پس از آن خریدار مالکیت آپارتمان را بدون تحمیل دریافت می کند:

1. حذف رهن از ملک قبل از انتقال مالکیت به خریدار

خریدار پس از دریافت رضایت بانک نسبت به معامله، پول آپارتمان را در 2 صندوق امانت بانک بستانکار قرار می دهد. در یکی مقدار بدهی را برای وام مسکن قرار می دهد و در دیگری - باقی مانده وجوه. تنها پس از این قرارداد خرید و فروش امضا می شود و درخواست ها به اتاق ثبت ارسال می شود. پس از دریافت مدارک تایید کننده حقوق مالکیت خریدار، بانک می تواند مبلغ بازپرداخت وام را از صندوق سپرده برداشت کند. باقی مانده پول سلول 2 به فروشنده باقی می ماند که به صلاحدید خود می تواند آن را دفع کند.

1. ثبت اولیه قرارداد خرید و فروش

خریدار پس از تکمیل قرارداد خرید و فروش از قبل، مبلغ مانده وام را به فروشنده می دهد. فروشنده با این مبلغ وام را بازپرداخت می کند. سپس بانک با صدور سندی مبنی بر پرداخت وام مسکن، بار را از آپارتمان برداشته است. در مرحله بعد، حقوق مالکیت در سرویس مهاجرت فدرال برای خریدار ثبت می شود، که پس از آن، مانده مبلغ را به فروشنده پرداخت می کند و حقوق صاحب آپارتمان را بر عهده می گیرد.

جایگزینی وام گیرنده

اگرچه نادر است، اما بانک می تواند وام گیرنده را جایگزین وام کند. دلیل ممکن است مشکلات مربوط به پرداخت هایی باشد که با وام گیرنده اصلی ایجاد شده است. رایج ترین گزینه زمانی است که خریدار از همان بانک وام می گیرد. پس از توضیح دلایل، دادخواستی به همراه مدارک وام گیرنده جدید به وام دهنده ارائه می شود. بسته بندی دقیقاً همان بسته ای است که فروشنده در هنگام گرفتن وام داشته است. این شامل مدارکی است که هویت، وضعیت مالی، توانایی قانونی و وضعیت تأهل را اثبات می کند.

در این صورت بیع تعهدات رهنی انجام می شود. مبلغ غرامت به فروشنده به طور جداگانه مذاکره می شود. این طرح در صورتی اعمال می شود که خریدار بودجه کافی برای پرداخت وام باقی مانده را نداشته باشد.

بانک همیشه با تایید یک وام گیرنده جدید موافقت نمی کند، زیرا ممکن است درآمد کافی نداشته باشد.

اگر تصمیم مثبت باشد، قرارداد وام با وام گیرنده جدید منعقد می شود و وجوه برای پرداخت بدهی فروشنده اختصاص می یابد. سپس رهن و مالکیت به مالک جدید منتقل می شود.

سود انباشته شده توسط فروشنده پرداخت می شود، زیرا ربطی به هزینه آپارتمان ندارد. این پرداختی به بانک برای ارائه وام است.

وقتی ارزش فعلی خانه از مجموع بدهی و پرداخت وام بیشتر شود، مابه التفاوت آنها به فروشنده پرداخت می شود. در برخی موارد، اگر املاک و مستغلات گران شده باشد، این برای او مفید است.

زمانی که خریدار مسکن از بانک دیگری وام دریافت می کند، ممکن است وضعیت متفاوت باشد. در این مورد، طلبکار فروشنده همیشه با چنین معامله ای موافقت نمی کند، زیرا به دلیل کسری بهره برای او سودآور نیست.

یک مورد شدید، فروش اجباری یک آپارتمان توسط طلبکار است. اما این آخرین راه حلی است که بانک زمانی انجام می دهد که صاحب آپارتمان نتواند وام مسکن را بازپرداخت کند و وام گیرنده جدیدی پیدا کند. در این صورت بانک به صورت یک طرفه به دنبال خریدار جدید برای آپارتمان می گردد و حقوق وام گیرنده را در اختیار می گیرد. اگر درآمد حاصل از فروش آن کفاف بدهی را ندهد، وام گیرنده موظف است وجوه مفقود شده را اضافه کند. این روش برای او زیان آورترین است و نباید به این نتیجه برسد.

نتیجه

فروش آپارتمان با تحمیل با حضور شخص ثالث در معامله در قالب بانک بستانکار با معمول آن تفاوت دارد. قوانین روسیه فروش تنها آپارتمان هایی را که توقیف شده اند یا در یک ساختمان فرسوده واقع شده اند ممنوع می کند.

اگر هنوز در مورد فروش املاک و مستغلات با رهن سؤالی دارید، وکیل کشیک ما آماده است تا مستقیماً در وب سایت به شما مشاوره دهد. فقط سوال خود را در فرم زیر بپرسید و منتظر پاسخ باشید.