Ahli warisnya muncul setelah penjualan apartemen. Apa yang harus dilakukan jika ahli waris sudah mewariskan, tetapi belum mendaftarkan kepemilikannya? Akankah Olga dibayar untuk pengeluarannya?

Jika ahli waris telah mengadakan suatu warisan, tetapi belum mendaftarkan hak milik, maka ia tetap harus melakukan hal itu jika ia bermaksud untuk mempertahankan harta yang diperoleh dari pewaris dan membuangnya dengan cara apa pun. Tentu saja, pertama-tama, prosedur ini berlaku untuk real estate warisan. Ini bisa berupa apartemen, rumah pribadi, rumah musim panas, garasi, atau sebidang tanah. Ini adalah real estat yang memerlukan pendaftaran wajib hak milik di Rosreestr.

Sejak pewaris meninggal dunia, baik ia meninggalkan wasiat atau tidak, ahli warisnya mempunyai waktu 6 bulan untuk menghubungi kantor notaris dan mengajukan sertifikat warisan. Jangka waktu yang terlewat hanya dapat diperpanjang berdasarkan prosedur peradilan. Namun, di pengadilan Anda harus membuktikan dengan dokumen bahwa alasan melewatkan tenggat waktu itu benar-benar sah, pernyataan yang tidak berdasar saja tidak akan cukup.

Padahal, untuk memperoleh kepemilikan atas apartemen, tanah, atau rumah, Anda harus melalui dua prosedur tersendiri:

1. Dapatkan sertifikat warisan. Untuk melakukan ini, hubungi kantor notaris, sebaiknya di lokasi harta warisan.
2. Daftarkan ulang properti atas nama Anda di Rosreestr, dengan menunjukkan sertifikat warisan.

Ahli waris tidak selalu menyadari bahwa menyelesaikan tahap pertama saja tidak cukup, karena tahap kedua juga merupakan prosedur wajib. Dengan diterimanya akta tersebut, maka harta tersebut menjadi milik ahli waris. Namun, mereka berhak untuk membuangnya dengan cara apa pun (menyumbangkan, menjual, mewariskan, dll.) hanya setelah menerima kutipan dari Daftar Negara Bersatu yang mengonfirmasi pendaftaran ulang kepemilikan.

Hingga 15 Juni 2015, prosedur berbeda untuk mengonfirmasi kepemilikan real estat berlaku di Federasi Rusia. Pemiliknya diharuskan memperoleh sertifikat kepemilikan atas properti tersebut, yang merupakan bukti haknya dalam segala hal. Dengan berlakunya Undang-Undang Federal No. 360, situasinya telah berubah, sekarang satu-satunya bukti adalah kutipan dari Daftar Negara Bersatu yang dikeluarkan oleh Rosreestr (divisi teritorialnya).

Apakah mungkin tinggal di apartemen jika kepemilikannya belum didaftarkan ulang?

Tidak ada sesuatu pun yang menghalangi ahli waris untuk tetap tinggal di rumah kerabatnya yang telah meninggal, jika mereka termasuk dalam wasiat atau ahli waris menurut hukum. Sejak pewaris meninggal dunia, tanggung jawab untuk membayar utilitas berada di pundak mereka.

Menunda prosedur pendaftaran kepemilikan real estat berisiko menyebabkan kerabat lain mungkin muncul dan mengajukan klaim atas warisan. Perselisihan jenis ini sering kali diselesaikan di pengadilan dengan mempertimbangkan hal-hal berikut:

1. Alasan yang menghalangi kerabat untuk membuat diri mereka diketahui lebih awal. Apabila mereka mengajukan permohonan setelah lewat waktu 6 bulan sejak tanggal meninggalnya pewaris, maka mereka harus membuktikan di pengadilan keabsahan alasan terlewatnya batas waktu dan keabsahan tuntutannya.
2. Siapa sebenarnya yang menerima warisan itu dan apa yang mereka lakukan dengannya.
3. Siapa yang membayar tagihan listrik sejak kematiannya?
4. Siapa yang melunasi hutang pewaris, jika ada.

Dalam undang-undang Rusia ada anggapan penerimaan warisan yang sebenarnya. Ini adalah perintah yang menurutnya siapa yang tetap memelihara harta benda orang yang meninggal, merawatnya (tinggal di rumah susun atau rumah, mengurus tanah) diakui benar-benar menerima warisan.

Pengacara kami tahu Jawaban atas pertanyaan Anda

atau Melalui telepon:

Pertanyaan tersebut bukan iseng, apalagi ketika ahli waris tidak berniat menggunakan rumah warisan, melainkan ingin segera menjualnya. Menurut Seni. 209 KUH Perdata Federasi Rusia, hanya pemiliknya yang berhak membuang properti dengan cara yang sah. Tampaknya konflik muncul ketika orang yang menerima warisan sudah memiliki harta itu, tetapi tidak bisa menjualnya.

Ini memang benar. Tidak mungkin menjual apartemen yang didaftarkan atas nama orang yang sudah meninggal. Pembeli yang berakal sehat tidak akan pernah membeli apartemen atau rumah seperti itu. Untuk mendaftarkan apartemen atas nama pembeli, Anda harus menyerahkan perjanjian jual beli ke Rosreestr, serta ekstrak dari Daftar Negara Bersatu yang mengonfirmasi kepemilikan penjual. Dan karena tidak ada registrasi ulang, paket dokumen menjadi tidak lengkap.

Situasi serupa terjadi dengan wasiat. Anda tidak dapat memasukkan dalam wasiat Anda harta benda yang bukan atas nama Anda. Agar suatu wasiat mempunyai kekuatan hukum, maka harus memuat segala keterangan yang berkaitan dengan perumahan.

Jika pada tanggal pembuatan surat wasiat Anda tidak memiliki kutipan dari Daftar Negara Bersatu yang menegaskan kepemilikan properti, maka pencantumannya dalam teks dokumen membuatnya batal.

Berapa lama waktu yang diperlukan untuk melakukan registrasi ulang kepemilikan?

Undang-undang secara tegas membatasi waktu pewarisan, hanya 6 bulan setelah diterimanya akta kematian pewaris. Hasil dari prosedur hukum ini adalah diterimanya sertifikat warisan. Sampai dengan pendaftaran ulang hak milik, surat ini berfungsi sebagai bukti bagi ahli waris tentang keabsahan tempat tinggalnya di rumah susun atau rumah pribadi.

Kantor Notaris wajib menyimpan akta-akta yang telah ditandatangani selama 75 tahun. Selama ini siapa pun dapat menghubunginya dan menerima konfirmasi tentang tata cara pewarisan yang telah berlangsung. Sekalipun Anda kehilangan sertifikat asli yang diterbitkan, sertifikat tersebut dapat dipulihkan kapan saja dengan meminta salinannya.

Apa artinya ini? Tentang fakta bahwa Anda memiliki waktu 75 tahun untuk mendaftarkan ulang properti atas nama Anda. Jika Anda membayar pajak dan tagihan listrik tepat waktu, maka Anda tidak perlu terburu-buru mendaftarkan apartemen sendiri. Jika Anda tidak berniat membuangnya dalam waktu dekat, sangat mungkin untuk menundanya. Prosedur registrasi ulangnya sendiri kini memakan waktu yang tidak sedikit - rata-rata hingga 2 minggu. Dalam hal ini, dokumen dapat diserahkan untuk pendaftaran tidak hanya ke divisi teritorial lokal Rosreestr, tetapi juga ke MFC lokal, serta menggunakan layanan dari Russian Post.

Di antara apartemen yang dijual di pasaran, ada yang merupakan warisan. Benda-benda ini memiliki reputasi buruk di kalangan pelaku pasar. Intinya di sini tentu saja bukan tentang hantu. Fakta bahwa ahli waris yang menjual apartemen kepada Anda mengatakan bahwa dialah satu-satunya dan tidak ada pesaing lain, ternyata, tidak berarti apa-apa. Bayangkan - Anda membeli sebuah apartemen dari seseorang yang mewarisinya, Anda tinggal dengan tenang di dalamnya, dan tiba-tiba, seperti setan yang keluar dari kotak tembakau, seseorang melompat keluar dan menyatakan dirinya sebagai pewaris lain dari properti yang Anda beli. Lalu bagaimana? Pertanyaan ini (dan terkait) akan mencoba dijawab.

Artikel ini adalah bahan referensi dan informasi, semua informasi di dalamnya disajikan untuk tujuan informasi dan hanya untuk tujuan informasi saja.

Ahli warisnya dari mana?
Mari kita mulai dengan hukum. Bagian V KUH Perdata dikhususkan untuk masalah yang menarik bagi kita - disebut “Hukum Waris”, yang mencakup pasal-pasal dari 1110 hingga 1185. Art. 1111 (“Dasar-Dasar Warisan”) dan menyatakan bahwa “warisan dilaksanakan karena kemauan dan hukum.” Kalau lebih mudah dipahami, artinya seseorang mempunyai hak untuk “menyerahkan” hartanya kepada siapapun, tetapi jika tidak ada kemauan, maka pewarisan mengikuti hukum. Meskipun aturan ini ternyata tidak tergoyahkan: Art. 1148 dan 1149 menguraikan lingkaran orang-orang (tanggungan pewaris yang cacat, pasangan dan orang tuanya yang cacat, anak-anak di bawah umur) yang mempunyai hak untuk mewarisi apa yang disebut bagian wajib - itu selalu dialokasikan, bahkan jika ada wasiat tidak di kebaikan mereka. Hampir tidak masuk akal untuk mengutip pasal-pasal KUH Perdata di atas di sini secara rinci (karena terlalu bertele-tele), namun semua pembeli apartemen sangat disarankan untuk mengingat kategori ahli waris ini.

Jika tidak ada kemauan, atau pengadilan menyatakannya tidak sah (juga, omong-omong, ada celah yang luar biasa), maka yang terjadi adalah menurut hukum. Ada konsep "urutan warisan" - ahli waris dibagi menjadi beberapa antrian yang tercantum dalam Art. 1142-1145 dan 1148 KUHPerdata. Prioritas pertama adalah anak, pasangan dan orang tua pewaris. Yang kedua adalah saudara laki-laki dan perempuan. Yang ketiga adalah saudara laki-laki dan perempuan dari orang tua (bibi dan paman). Begitu seterusnya hingga tahap ketujuh - semakin besar jumlahnya, semakin jauh kerabatnya. Dan prinsip umumnya adalah bahwa prioritas diberikan kepada kerabat terdekat; mereka mewarisi properti di antara mereka sendiri dalam bagian yang sama, dan yang berikutnya tidak menerima apa pun. Ada seorang janda dan anak pewaris - mereka membagi warisan di antara mereka sendiri. Jika ada seorang anak laki-laki dan seorang saudara laki-laki, maka hanya anak laki-laki saja yang mendapat warisan, dan saudara laki-laki tersebut (giliran berikutnya) tidak berhutang apapun.

Waspadalah terhadap anak-anak dan orang tua
Dalam praktiknya, kategori yang paling banyak adalah anak pewaris- dari perkawinan lain, tidak sah. “Tradisi sosial sedemikian rupa sehingga ketika pasangan bercerai, anak-anak biasanya tetap bersama ibu mereka,” jelasnya Vadim Martynenko, Direktur Departemen Pasar Sekunder Rescor Corporation. - Artinya, jika harta warisan berasal dari seorang perempuan, maka dapat dikatakan besar kemungkinannya bahwa semua ahli warisnya tinggal berdekatan dan diketahui. Namun jika seseorang meninggal… Tidak ada kepastian bahwa ia tidak mempunyai anak haram yang tinggal di kota lain – tidak ada satu database pun yang dapat menjamin bahwa database tersebut mengetahui semua detail tersebut.”

Orang tua bisa menduduki peringkat kedua paling sering. “Situasi yang terkadang terjadi,” katanya Veronika Pankova, Ketua Komite IDA untuk Perlindungan Hak Konsumen, Direktur Jenderal Badan Penaty. - Orang tua sama sekali tidak tertarik pada anaknya dan tidak membayar tunjangan anak. Dan kemudian, jika anak-anak ini meninggal sebelum mereka, mereka berhak atas harta benda mereka.”

Ada juga cerita yang melibatkan kakak beradik. “Ini adalah situasi nyata yang baru-baru ini kami hadapi,” kata Veronika Pankova. - Dua saudara perempuan tinggal di Moskow, dan saudara laki-laki mereka tinggal di kota lain. Salah satu wanita tersebut meninggal, dan saudara perempuan serta saudara laki-lakinya seharusnya menggantikannya. Tetapi orang Moskow itu memutuskan untuk melakukannya secara berbeda: dia memasukkan warisan dan memberi tahu notaris bahwa tidak ada ahli waris lainnya. Dan dia sendiri yang membimbing saudara laki-lakinya selama tiga tahun penuh: dia mengatakan kepadanya bahwa semuanya baik-baik saja dengan saudara perempuannya, dan mengirim salam.”

Dia mungkin muncul dalam 10 tahun
Baiklah, kami telah memilah fakta bahwa ahli waris yang tidak terduga mungkin muncul. Namun mengapa terkadang mereka muncul sangat terlambat - terkadang bahkan 5-6 tahun setelah penjualan apartemen? Intinya di sini adalah Art. 1154 KUH Perdata Federasi Rusia menetapkan bahwa permohonan penerimaan warisan harus diajukan “dalam waktu enam bulan sejak tanggal pembukaan warisan” (sebagaimana kematian pewaris disebut dengan halus dalam bahasa hukum). Tapi selanjutnya adalah Art. 1155, yang menyatakan bahwa jangka waktu tersebut dapat dipulihkan “jika ahli waris tidak mengetahui dan seharusnya tidak mengetahui tentang pembukaan warisan atau melewatkan jangka waktu tersebut karena alasan-alasan lain yang sah.” Ahli waris tersebut harus mengajukan permohonan ke pengadilan “dalam waktu enam bulan setelah alasan untuk melewatkan jangka waktu tersebut berakhir”.

“Untuk alasan yang bagus,” kata Olga Irich, wakil kepala departemen hukum departemen tersebut LLC "Perusahaan Investasi MGSN"- pengadilan mengakui penyakit serius, keadaan tidak berdaya, buta huruf, dll.”

Namun argumen yang paling menusuk adalah “Saya tidak tahu.” Mari kita bayangkan sebuah situasi: seseorang yang meninggal di Moskow di suatu tempat di Khabarovsk memiliki seorang anak haram yang saat ini berusia 5 tahun. Anak ini dapat mengetahui siapa ayahnya, dan bahwa ayah tersebut meninggalkan apartemennya pada usia 20 tahun - dan kemudian, menurut hukum, dia berhak datang ke Moskow dan menyatakan haknya.

Itulah sebabnya periode setelah pembeli apartemen dapat menyeka keringat gugup dari dahinya dan mengatakan bahwa kemunculan ahli waris yang tidak terduga sekarang dikecualikan, pada prinsipnya tidak ada. “Dapat dikatakan bahwa tahun pertama sangat mengkhawatirkan, dan setelah 3-5 tahun kemungkinan kejadian seperti itu menurun tajam,” kata Veronika Pankova (“Penates”). “Tetapi secara teoritis, tidak ada yang bisa dikesampingkan dalam 10 atau 20 tahun.”

Mengapa mereka mengguncang orang yang membeli rumah tersebut?
Oke, ahli waris kita yang tak terduga berhak atas warisan. Tetapi mengapa dia menyampaikan klaimnya kepada pemilik apartemen saat ini - seseorang yang, berkat tangan ringan Mahkamah Agung, yang mengadopsi keputusan "bersejarah" pada musim semi tahun 2003, hari ini semua orang memanggilnya "bonafide pembeli"? Bukankah lebih bijaksana untuk “mengguncang” kerabat Anda yang tidak bermoral - mereka yang pernah menerima warisan, mengetahui bahwa ada penggugat sah lainnya? Itu akan terjadi baik dalam hati nurani maupun pikiran...

Sayangnya, dalam hidup, segalanya berbeda. “Mengajukan klaim terhadap pemilik saat ini seringkali merupakan satu-satunya kesempatan bagi ahli waris yang tertipu untuk mendapatkan sesuatu,” katanya Maxim Katalov, direktur agen real estat tipe baru "Perusahaan Terbuka". “Tidak mudah mengumpulkan uang dari kerabat, tapi apartemennya ada di sini, aman dan sehat.”

Apa yang mereka perlukan: apartemen atau dompet?
Klaim sedang dibuat, dan khusus untuk apartemen, Veronika Pankova (“Penates”) menegaskan. “Ada situasi ketika penggugat yang tertipu merasa puas bahwa dia menerima sejumlah uang dari pemilik properti saat ini. Tetapi kebetulan dia mengajukan pertanyaan itu dengan sangat kasar, hanya menuntut sebuah apartemen. Penjelasannya sederhana: harga properti telah meningkat drastis selama beberapa tahun terakhir. Apa yang dulunya dijual seharga 50 ribu dolar (dan karenanya ahli waris yang tertipu dapat meminta bagian dari jumlah ini dari kerabatnya), sekarang berharga 200 ribu. Dan sayangnya, pengadilan terkadang memutuskan untuk melakukan penggusuran – saya tahu preseden seperti itu.”

Apa yang harus dilakukan pembeli?
Secara umum, tidak mudah untuk membela diri - terutama karena pihak lawan menunjukkan kecerdikan dan pengetahuan tentang hukum. “Saya terkadang merasa ada konspirasi nyata di antara ahli waris,” kata Veronika Pankova (“Penates”). - Inilah situasi terkini: seorang pria yang meninggal di Moskow memiliki seorang putra di satu kota dan seorang keponakan di kota lain. Keponakannya adalah orang pertama yang datang dengan hati-hati untuk mengambil warisan, dan putranya “menunggu dalam penyergapan” sampai apartemen itu dijual. Fakta bahwa dia mengetahui segalanya dengan sempurna dibuktikan dengan fakta bahwa dia mengajukan permohonan warisan kepada notaris di Khabarovsk sehari sebelum berakhirnya jangka waktu enam bulan.”

Namun saat membeli apartemen dari ahli waris, Anda tetap dapat melindungi diri sendiri jika mengikuti aturan standar keamanan pasar. Periksa semuanya, jangan malu untuk mengajukan pertanyaan yang berbeda, usahakan untuk mendapatkan makalah yang berbeda sebanyak mungkin. “Jika apartemen itu milik penjual berdasarkan akta waris, kami selalu mengambil kewajiban notaris dari penjual,” kata Olga Irich (MGSN). “Inti dari dokumen ini adalah penjual menjamin bahwa dia tidak mengetahui adanya ahli waris lainnya, dan jika mereka muncul, dia berjanji untuk menyelesaikan semua masalah keuangan dengan mereka secara mandiri, tanpa melibatkan pemilik baru.”

“Itikad baik adalah sesuatu yang secara umum tidak perlu dibuktikan kepada pembeli,” kata Maxim Katalov (“Perusahaan Terbuka”). - Tetapi semua jenis sertifikat, deklarasi dan dokumen mengkonfirmasi bahwa masalah tersebut telah dipelajari, dan tidak ada alasan untuk menolak kesepakatan yang diidentifikasi. Begitu pula sebaliknya, jika ditemukan fakta bahwa pembeli mengetahui atau seharusnya mengetahui masalahnya, namun tetap membeli apartemen tersebut, dan mungkin menyalahgunakan keadaan tersebut (misalnya membeli dengan harga murah) - dalam hal ini pembeli dapat rugi. statusnya sebagai “pembeli yang bonafide”.

Di sini - kami berbicara sendiri - kami dapat menambahkan bahwa belum lama ini kami menulis tentang "pembeli yang bonafide", dan banyak artikel yang mencerminkan topik hari ini. " ".

Ringkasan
Anda perlu melindungi diri dari fenomena ahli waris yang tidak terduga pada tahap pembelian dan bukan setelahnya. Dan keputusan utama yang harus diambil pada tahap ini adalah membeli apartemen atau tidak. Tapi pertama-tama, cobalah untuk mendapatkan informasi sebanyak mungkin dari ahli waris yang menjual apartemen dan meminta jaminan.

Anda dapat membeli apartemen jika:
- penjual memberikan kewajiban notaris bahwa dia akan mengurus sendiri kerabatnya.

Anda harus menolak untuk membeli jika:
- penjual tidak menimbulkan kepercayaan pada Anda, jelas-jelas menyembunyikan sesuatu tentang kerabatnya dan tidak ingin memberikan jaminan apa pun;
- menawarkan apartemen dengan harga yang jelas lebih rendah, yang tidak tersedia di pasar.

Sebelum Anda membeli real estat dari penjual yang mewarisinya, ukurlah tujuh kali. Apartemen seperti itu bukan hanya “rolet Rusia”, tetapi pedang Damocles sungguhan yang dapat menimpa Anda dalam bentuk kerabat tak terduga dalam satu, dua, atau bahkan dua puluh tahun. Namun seringkali penawaran seperti itu di pasar ditawarkan dengan diskon 20-30%, apartemen itu sendiri memiliki lokasi yang bagus dan “kelebihan” lainnya. Tak seorang pun ingin melewatkan kesempatan seperti itu, jadi mari kita coba mencari tahu apa bahayanya dan apakah ada cara untuk menghindarinya.

Ilustrasi: Irina Fateeva

Di belokan kanan

Ahli waris dapat terdiri dari dua “jenis”: berdasarkan wasiat dan berdasarkan hukum. Yang terakhir berarti bahwa jika tidak ada kemauan, maka semua properti didistribusikan sesuai dengan KUH Perdata Federasi Rusia. Dalam bab. 63 menyatakan bahwa ada beberapa garis kerabat: yang pertama (dan yang paling penting) termasuk pasangan, anak-anak dan orang tua almarhum, yang kedua - saudara laki-laki dan perempuan, yang ketiga - bibi dan paman, dll. (semuanya dijelaskan secara rinci dalam Pasal 1142-1145 dan 1148 KUH Perdata). Prinsip utamanya adalah siapa yang “lebih disayang” mendapat segalanya, atau mereka membaginya sama rata jika keduanya (misalnya janda dan anak laki-laki) termasuk dalam garis warisan pertama. Jika pewaris (dalam bahasa hukum waris yang kedengarannya aneh, istilah ini mengacu pada orang yang mewariskan hartanya) ingin secara mandiri membuang hartanya, maka wasiatnya dicantumkan dalam wasiat, dan di sana ia dapat menuliskan dan membaginya. segala sesuatu yang diperolehnya sesuai keinginan hatinya ( Bab 62 KUH Perdata Federasi Rusia).

Penting: Perlu segera disebutkan bahwa, mengingat pasal-pasal dan KUH Perdata Federasi Rusia, ada lingkaran kerabat tertentu yang tidak dapat dicabut hak warisnya bahkan dengan kemauan! Diantaranya: tanggungan cacat dari orang yang meninggal, pasangan dan orang tua yang cacat, serta anak-anak di bawah umur yang wajib menerima sekurang-kurangnya setengah dari bagian yang menjadi hak mereka masing-masing dalam pewarisan karena undang-undang (Ayat 1 Pasal 1149 KUHPerdata) Federasi Rusia).

Apakah hukum selalu benar?

Persoalan rentannya pembeli yang bonafid terhadap “kejutan” berupa anak haram dari almarhum atau anak dari perkawinan lain sangatlah akut, karena ahli waris “mendadak” tersebut mempunyai hak penuh atas harta benda dan dapat hadir di ambang pintu. apartemen Anda tidak hanya dalam satu tahun, tetapi juga dalam dua puluh. Bahkan KUH Perdata Federasi Rusia, yang menyatakan bahwa permohonan penerimaan warisan harus diajukan “dalam waktu enam bulan” sejak tanggal kematian pewaris, tidak membingungkan siapa pun, karena ayat 1 Pasal 1155 Kitab Undang-undang Perdata Kode Federasi Rusia menyatakan bahwa hak untuk menerima warisan dapat dipulihkan, jika ahli waris tidak mengetahui tentang pembukaan warisan(yaitu meninggalnya pewaris), dan ketika dia mengetahuinya, dia kembali mempunyai waktu 6 bulan lagi untuk mengajukan permohonan. Artinya, jika seorang anak berumur 5 tahun ketika ayahnya meninggal, dan 15 tahun kemudian ia mengetahui bahwa ia mempunyai harta benda, maka seorang anak laki-laki yang sudah dewasa dapat dengan mudah pergi ke pengadilan dan menuntut bagiannya.

Dalam hal demikian, pengadilan wajib mengabulkan permohonan ahli waris, dan ia boleh saja mengambil kembali rumah susunnya (atau meminta uang untuk melepaskan hak waris), tetapi pada saat yang sama, selama masa tunggu, biaya warisan. apartemen bisa meningkat secara serius. Transaksi pembelian dan penjualan apartemen dibatalkan oleh pengadilan dan, secara teori, penjual, dengan keputusan pengadilan, harus mengembalikan semua uangnya kepada pembeli, tetapi berapa banyak kesulitan yang akan timbul: indeksasi jumlah dengan mempertimbangkan inflasi , uangnya bisa dibelanjakan, penjualnya meninggal/menghilang/pergi, tidak mempunyai keuangan, tidak ada harta benda yang dapat dijual, dan sebagainya.

Undang-undang sama sekali tidak dapat melindungi Anda dari munculnya kerabat baru yang memiliki apartemen.

Sekarang tentang sesuatu yang sangat menyedihkan. Diyakini bahwa jika pembeli baru tidak lagi memiliki rumah, dan ahli waris baru telah muncul, tidak mungkin untuk mengusir pembeli yang berada dalam situasi perumahan yang canggung. Namun, dalam pers dan praktik peradilan, kita dapat menemukan kasus-kasus di mana orang-orang benar-benar diusir ke jalan dengan kata-kata kasar “penjual apartemen yang harus disalahkan, tuntut dia” tanpa kompensasi finansial apa pun. Dan tentu saja tidak ada seorang pun yang peduli bahwa penjual tidak dapat lagi ditemukan. Ada beberapa jalan keluar dari situasi ini:

• berunding dengan ahli waris untuk sejumlah uang tertentu agar ia melepaskan tuntutannya;
• menulis aplikasi untuk apartemen berdasarkan kontrak;
• cobalah untuk melibatkan otoritas perwalian dan perwalian dalam kasus ini jika Anda memiliki anak di bawah umur. Hak mereka atas satu rumah dilindungi dengan sangat ketat, dan ini dapat membantu menunda waktu saat Anda menuntut penjual.

Dengan kata lain, undang-undang sama sekali tidak dapat melindungi munculnya kerabat baru pemilik rumah susun, karena notaris tidak wajib memeriksa lingkaran ahli waris. Hanya jika Anda sangat beruntung dan dapat membuktikan bahwa orang tersebut mengetahui tentang kematian tersebut dan tidak mengklaim hak atas apartemen selama enam bulan pertama (menjalani masa penjara / sedang dalam perjalanan bisnis yang panjang / malas). Namun ini adalah kasus khusus yang perlu dianalisis secara terpisah.

aku mewariskan ini...

Surat wasiat sebagai sebuah dokumen menarik karena dalam benak kebanyakan orang itu adalah seperangkat instruksi yang tak tergoyahkan dari orang yang meninggal, yang menjelaskan apa, kepada siapa dan berapa jumlah yang harus dibayar. Namun kenyataannya, segala sesuatunya tidak sesederhana itu, karena seringkali hukum berada di atas kemauan.

Pertama, ada ahli waris wajib - tanggungan, pasangan dan orang tua, yang wajib menerima sekurang-kurangnya setengah dari bagian yang menjadi hak mereka masing-masing jika diwarisi menurut hukum (klausul 1 Pasal 1149 KUH Perdata Federasi Rusia). ).

Kedua, hampir selalu di antara ahli waris ada sanak saudara yang tidak puas yang berusaha membuktikan bahwa wasiat itu palsu atau pewarisnya gila, mabuk, dan tidak mampu pada saat menulisnya. Lagi pula, sering terjadi bahwa beberapa orang melamar sebuah apartemen, tetapi menugaskannya kepada orang lain - istri ipar baru atau tetangga yang merawat pewaris selama sisa hidupnya.

Faktanya, pembeli apartemen yang "buruk" tetap menjadi satu-satunya orang yang bertanggung jawab secara finansial.

Ketiga, dapat dengan mudah ternyata pewaris membuat wasiat kemudian, yang menurut undang-undang membatalkan semua wasiat sebelumnya, tetapi tidak memberitahukannya kepada siapa pun. Atau sebaliknya, dia menyusunnya begitu lama sehingga dia tidak ingat lagi, tetapi sementara itu sah dan menunggu di sayap di brankas salah satu kerabatnya.

Penting: dalam ketiga perkara tersebut (bila membeli harta benda dari ahli waris itu; penggugat berhasil membuktikan bahwa wasiat itu palsu atau pewaris dalam keadaan tidak layak pada waktu menandatanganinya, yaitu menurut Pasal 1131 KUHPerdata Federasi Rusia, surat wasiat itu dinyatakan tidak sah; surat wasiat itu ditemukan kemudian), kemudian uangnya dikembalikan kepada pembeli, dan apartemen itu kepada penjual.

Keempat, adanya berbagai nuansa turun temurun, seperti penolakan wasiat. Sederhananya, pewaris mewariskan rumah susun itu kepada putranya, tetapi dengan syarat ibu atau bibinya akan tinggal di sana seumur hidup mereka. Setelah membeli apartemen seperti itu dari putra Anda, Anda tidak akan bisa mengusir kerabat Anda yang lain dari sana.

Dan harus ditambahkan bahwa semua tuntutan akan diajukan terhadap pemilik apartemen, dan bukan terhadap penjual. Sangat sulit sekali untuk mendapatkan kembali uang dari penjual dan sekaligus dari kerabat, dan tidak segera jelas untuk apa sebenarnya, karena dia tidak mengetahui adanya wasiat lain, atau anak haram, atau apa pun. dan menjual apartemen itu sebagai pemilik biasa, dan pembeli apartemen yang "buruk", pada kenyataannya, tetap menjadi satu-satunya orang yang bertanggung jawab secara finansial. Khusus untuk kasus seperti ini, di beberapa agen real estate, penjual mengambil kewajiban notaris bahwa ia menjamin bahwa ia tidak mengetahui tentang ahli waris lainnya, dan jika mereka tiba-tiba muncul, semua masalah keuangan diatur hanya di antara mereka, tanpa partisipasi pemilik baru dalam pertengkaran ini. Tetapi apa yang harus dilakukan jika orang malang itu membeli apartemennya sendiri atau penjualnya menghilang? Ada banyak sekali jebakan dan situasi khusus.

Bagaimana cara melindungi diri sendiri?

Faktanya, tidak mungkin. Maksimal yang bisa dilakukan adalah dengan mengikuti sejumlah aturan guna membentuk semaksimal mungkin lingkaran calon ahli waris. Ya, nasihat di atas tentang meminta kewajiban notaris dari penjual dapat melindungi Anda dari masalah yang tidak perlu, namun sayangnya juga tidak memberikan jaminan 100%. Selain itu, alangkah baiknya:

• Ambil kutipan dari Daftar Negara Bersatu, yang berisi semua informasi tentang transaksi real estat selama dua dekade terakhir dan tentang semua denda yang dikenakan pada apartemen. Bagaimana jika dijaminkan ke bank atau disewakan untuk jangka waktu lama?
• Mintalah kutipan dari daftar rumah, di mana, setidaknya, Anda dapat melihat istri mertua atau kerabat terdaftar lainnya.
• Bicaralah dengan tetangga Anda.
• Periksa apakah almarhum mempunyai ahli waris dengan bagian wajib (tanggungan, anak di bawah umur, suami/istri dan orang tua).
• Jika ada penolakan warisan demi salah satu kerabat, cari tahu alasannya, dan bahkan lebih baik lagi, mintalah penolakan yang diaktakan.
• Di kantor notaris Anda dapat memperoleh informasi tentang penolakan wasiat - apakah ada atau tidak.
• Berhati-hatilah terhadap mereka yang datang untuk menandatangani akta jual beli dengan surat kuasa dari ahli waris. Dan tidak ada salahnya untuk memeriksa sendiri dokumen ahli waris di kantor paspor.
• Jangan lupa untuk meminta akta kematian pemilik apartemen. Bagaimana jika dia hilang begitu saja?
• Pelajari lebih lanjut tentang apa yang disebut asuransi kepemilikan, yaitu. asuransi terhadap hilangnya hak milik. Keuntungannya di sini adalah perusahaan asuransi terlibat dalam proses jual beli dan juga memeriksa semua dokumen. Jika dia menganggap transaksi tersebut berisiko, dia akan menolak untuk mengasuransikan, dan ini sudah menjadi peringatan bagi pembeli dan, mungkin, bahkan alasan untuk membatalkan transaksi.

Semua rekomendasi di atas tentu saja jauh lebih mudah untuk dicantumkan di atas kertas daripada harus menunggu di semua antrian dan melewati sembilan lingkaran neraka birokrasi, namun jika apartemen tersebut dijual dengan harga 20-30% di bawah harga pasar atau di area yang ideal untuk Anda, mungkin masuk akal untuk memutuskan hal ini. Jika pembelian semacam itu tidak menjanjikan keuntungan finansial tertentu, lebih aman mengalihkan perhatian Anda ke objek yang lebih “transparan”.

Penting: jika sebuah apartemen dijual secara terburu-buru dan dengan harga murah, hal ini perlu diwaspadai, karena besar kemungkinan ada penipu yang bekerja di sini. Kebetulan dengan cara yang berbeda mereka menulis ulang surat wasiat kepada orang palsu (atau menerima surat kuasa umum) dan mencoba menjual apartemen itu secepat mungkin, sebelum kerabat mengetahui tentang kematian pewaris. Kebetulan para penipu memalsukan perjanjian hibah, yang konon dibuat selama pemiliknya masih hidup, sehingga harta itu tidak menjadi bagian dari harta warisan (istilah buruk lainnya dari hukum waris, yang berarti seperangkat hak milik dan kewajiban yang berpindah dari pewaris ke ahli waris). Jadi berhati-hatilah!

Andrey Shenin

Untuk menjual apartemen warisan, Anda harus terlebih dahulu secara resmi masuk ke dalam warisan, lalu daftarkan kepemilikan apartemen. Hanya setelah menyelesaikan prosedur ini Anda dapat mulai mencari pembeli dan mengumpulkan dokumen yang diperlukan.

Untuk penjualan tempat tinggal warisan milik kurang dari 3 tahun(jika diwarisi setelah 1 Januari 2016 - kurang dari 5 tahun), ada kebutuhan untuk membayar pajak penghasilan(NDFL). Berbeda dengan yang dibebankan sebelumnya setelah mendaftarkan warisan atas harta milik sendiri (sekarang dibatalkan). Selain itu, ketika menjual real estat yang diterima sebagai warisan, dibuat ketentuan manfaat pajak.

Sebelum mengambil keputusan pembelian, pembeli harus memastikan:

• dalam ketidakhadiran;
• mereka tersedia.

Setelah kesimpulan, transaksi tersebut tunduk pendaftaran negara di Rosreestr.

Kapan Anda bisa menjual apartemen setelah mewarisi

Anda dapat menjual apartemen yang diwariskan segera setelah menerimanya. sertifikat kepemilikan- jika tidak, transaksi tersebut akan dianggap tidak sah. Untuk melakukan ini, Anda perlu menghubungi Rosreestr dengan apa yang telah Anda terima dari notaris, serta dokumen-dokumen berikut:

• permohonan pendaftaran hak milik (harus diisi di Rosreestr saat menyerahkan dokumen);
• dokumen identitas ahli waris (paspor);
• paspor kadaster untuk apartemen;
• penerimaan pembayaran biaya pendaftaran negara sebesar 2000 gosok.

Perhatian

1. Untuk melakukan ini, Anda harus terlebih dahulu memberi tahu secara tertulis semua peserta dalam kepemilikan bersama tentang keinginan Anda untuk menjual bagian dari apartemen warisan, yang menunjukkan harga dan ketentuan penjualan lainnya.
2. Penolakan semua pemilik bersama dicatat secara tertulis.
3. Jika dalam satu bulan sejak tanggal diterimanya pemberitahuan penjualan, para peserta kepemilikan bersama belum menegaskan keinginannya untuk membeli saham yang dijual, penolakan diterima secara otomatis.

Jika terjadi pelanggaran terhadap prosedur ini, setiap pemilik bersama berhak untuk mengajukan a pernyataan tuntutan ke pengadilan tentang pengalihan hak untuk membeli perumahan.

Informasi

Pada tahun 2016, wakil Duma Negara dari fraksi LDPR sebuah proposal dibuat tentang penjualan wajib apartemen yang diwarisi dalam bentuk saham. Dalam hal ini, apabila dalam waktu enam bulan ahli waris tidak dapat secara mandiri menentukan pemilik tunggal atau mencari pembeli, maka rumah susun tersebut akan dijual paksa melalui lelang. Hasil tersebut akan dibagi kepada para ahli waris sesuai dengan bagiannya.

Menurut para deputi, tindakan seperti itu akan mengurangi frekuensi perselisihan keluarga seputar harta warisan dan mengurangi risiko penipuan dalam situasi di mana salah satu ahli waris menciptakan kondisi yang tidak cocok untuk ditinggali oleh pemilik lain untuk menjadi pemilik tunggal tempat tinggal.

Tata cara menjual apartemen

Sebelum menjual apartemen yang diwarisi, menurut undang-undang sipil Federasi Rusia, penjual masa depan harus terlebih dahulu melaluinya pendaftaran negara atas hak milik(Pasal 131 KUH Perdata Federasi Rusia) berdasarkan apa yang telah diterima. Setelah menerima sertifikat kepemilikan apartemen dari ruang pendaftaran, Anda dapat mulai mencari pembeli dan menyelesaikan transaksi berdasarkan kontrak penjualan.

Untuk menjual apartemen warisan, Anda perlu mengumpulkan yang berikut ini daftar dokumen:

• kontrak penjualan apartemen;
• paspor orang yang berpartisipasi dalam transaksi;
• dokumen dari Rosreestr:
  • sertifikat pendaftaran negara atas hak milik;
  • kutipan dari Daftar Negara Bersatu yang mengkonfirmasi tidak adanya penangkapan atau pembebanan pada apartemen;
• paspor kadaster, denah apartemen (dipesan dari BTI);
• sertifikat dari departemen perumahan yang menyatakan bahwa tidak ada hutang pada tagihan utilitas;
• kutipan dari daftar rumah (tentang tidak adanya orang yang terdaftar di apartemen).

Untuk informasi anda

Persetujuan dari pasangan tidak diperlukan dalam hal ini, karena setiap properti diterima melalui warisan tidak harta bersama pasangan.

Sebelum menyelesaikan transaksi, calon pembeli real estat tersebut harus bertanya kepada penjual tentang ketersediaan harta warisan untuk bagian tersebut. Jika orang-orang tersebut ditemukan, disarankan untuk mendapatkan orang resmi dari mereka sebelum membeli atau menjual.

Kontrak penjualan

Untuk menjual apartemen, dibuat kesepakatan antara penjual dan pembeli kontrak penjualan dalam bentuk tulisan sederhana.

• Dalam hal ini, disarankan untuk menunjukkannya dalam teks kontrak nilai pasar penuh apartemen, termasuk deposit yang telah dibayarkan sebelumnya (jika ada). Hal ini penting karena jika timbul situasi kontroversial selama persidangan, pembeli hanya dapat menuntut jumlah yang ditentukan dalam perjanjian jual beli, dan bukan jumlah yang “sebenarnya dibayar”, yang jumlahnya belum bisa dibuktikan di pengadilan.
• Seringkali, untuk menghindari kebutuhan atau mengurangi ukurannya ketika menjual apartemen yang telah dimiliki kurang dari 3 tahun, atas inisiatif penjual, harga rumah berdasarkan perjanjian jual beli diindikasikan sebagai diremehkan hingga sejumlah 1 juta rubel(ketika tidak perlu membayar pajak penghasilan sama sekali).

Untuk meningkatkan biaya pajak mulai 1 Januari 2016 untuk transaksi real estate dengan harga yang berbeda secara signifikan ke bawah dari harga pasarannya, maka pajak yang terutang akan dihitung bukan dari harga yang ditentukan dalam akad jual beli, melainkan berdasarkan nilai kadaster apartemen(dekat dengan pasar), dikalikan dengan faktor reduksi sebesar 0,7.

Unsur wajib perjanjian di atas adalah:

• informasi tentang para pihak yang bertransaksi;
• biaya apartemen;
• informasi tentang apartemen (alamat, informasi teknis sesuai dengan paspor kadaster);
• syarat dan cara transfer uang.

Setelah membahas semua persyaratan dan menyelesaikan masalah kontroversial, kontrak ditandatangani oleh kedua belah pihak, dan transaksi tersebut akan tunduk pada pendaftaran negara, dan dianggap selesai sejak saat itu.

Pendaftaran transaksi di Rosreestr

Setelah menandatangani perjanjian jual beli, itu wajib mengajukan aplikasi ke Rosreestr pada pendaftaran negara atas transaksi tersebut. Dapat diserahkan secara langsung, dikirim melalui pos, melalui pengacara, atau melalui pusat multifungsi (MFC).

Selain aplikasi ke Rosreestr, disediakan:

• paspor penjual dan pembeli;
• perjanjian jual beli dan menandatangani akta penerimaan dan pemindahan rumah susun;
• penerimaan pembayaran bea negara oleh pembeli sebesar 2000 rubel.

Pendaftaran negara dilakukan di dalam 10 hari kerja sejak tanggal diterimanya permohonan dan dokumen yang diperlukan (klausul 3 Pasal 13 Undang-Undang Federal No. 122-FZ tanggal 21 Juli 1997). Dalam beberapa kasus, pendaftaran dapat ditangguhkan atau dibatalkan.

Penawaran seperti ini, dibandingkan segmen pasar lainnya, cukup menarik karena dijual dengan harga 20 bahkan 30% lebih rendah. Selain itu, lokasi dan kondisinya juga bagus sehingga banyak orang yang ingin membeli tempat tinggal seperti itu. Namun, tidak semuanya seindah kelihatannya pada pandangan pertama!

Legalitas warisan

Jadi, jika sebuah apartemen dibeli, dan tiba-tiba setelah jangka waktu tertentu muncul ahli waris yang mengklaim meter persegi yang sama, maka Anda harus mulai menangani masalah tersebut dengan kepala dingin dan pengetahuan hukum.

Ahli waris suatu rumah susun dapat dinyatakan baik pada tahun-tahun pertama maupun setelah 15-20 tahun, hal ini wajar saja, karena ada dua jenis ahli waris. Yang pertama adalah sah. Menurut KUH Perdata Federasi Rusia, Bab 63, ada urutan kerabat yang mewarisi harta warisan. Tipe kedua adalah karena kemauan. Harta itu dibagi oleh pewaris menurut keinginannya, Ch. 62 KUH Perdata Federasi Rusia.

Bahkan keterangan dalam Pasal 1154 KUH Perdata Rusia yang menyatakan bahwa surat permohonan pewarisan harta yang diberikan enam bulan sejak tanggal meninggalnya pewaris, tidak menjamin bahwa rumah susun itu akan tetap menjadi milik pembeli. . Memang, dalam Art. 1155, paragraf 1 KUH Perdata Federasi Rusia menyatakan bahwa hak waris dipulihkan jika ahli waris tidak mengetahui pembukaan warisan. Dalam hal ini pengadilan membatalkan transaksi jual beli, setelah itu penjual harus mengembalikan nilai moneter apartemen kepada pembeli, namun banyak kesulitan yang muncul di sini berupa indeksasi jumlah, dengan mempertimbangkan inflasi, dana yang dikeluarkan. oleh penjual, kekurangan keuangan, dll.

Dalam situasi ini, ada beberapa opsi penyelesaian:

• perjanjian dengan ahli waris yang diumumkan bahwa sejumlah uang akan dibayarkan kepadanya, setelah itu ia akan melepaskan klaimnya atas meter persegi;
• mengisi aplikasi untuk tempat tinggal di bawah kontrak sosial. mempekerjakan;
• Jika pembeli memiliki anak di bawah umur, Anda dapat menghubungi otoritas perwalian.

Ciri-ciri wasiat

Sebuah dokumen wasiat menetapkan seperangkat aturan yang mengatur pembagian harta milik orang yang meninggal. Namun, undang-undang tidak selalu mengikuti pedoman ini.

1. Ada ahli waris berupa tanggungan, anak di bawah umur, suami istri dan orang tua yang berhak atas ½ bagian dari warisan yang sah (klausul 1 Pasal 1149 KUH Perdata Federasi Rusia).
2. Di kalangan ahli waris seringkali ada yang ingin membuktikan kepalsuan surat wasiat tersebut, karena pewaris sedang sakit pada saat menandatanganinya.
3. Mungkin juga pemilik sebelumnya membuat wasiat lain kemudian, sehingga membatalkan wasiat sebelumnya.
4. Kebetulan ketika membuat surat wasiat, pewaris menyatakan bahwa istri dan ibu juga harus tinggal di rumah warisan yang diberikan, misalnya, kepada anak laki-laki selama sisa hidupnya. Dalam hal ini, tidak mungkin untuk mengusir mereka.

Apabila pada tiga pilihan pertama penggugat membuktikan bahwa surat wasiat itu palsu atau tidak ada, maka dinyatakan tidak sah, oleh karena itu pembeli mendapatkan uangnya kembali, dan penjual mendapatkan apartemennya.

Penting juga untuk dipahami bahwa semua klaim ditujukan kepada pemilik properti, bukan penjual. Untuk melindungi pembeli dari masalah selama pembelian, agen real estat memikul kewajiban dari penjual, yang disahkan oleh notaris, bahwa dia tidak mengetahui tentang ahli warisnya. Artinya, jika ahli waris lain muncul, semua masalah keuangan akan diselesaikan antara dia dan kerabat barunya tanpa partisipasi pembeli.

Metode perlindungan

Pembeli baru dapat melindungi dirinya dari situasi yang tidak menyenangkan dengan mempersempit lingkaran calon ahli waris dengan cara berikut:

• memperoleh ekstrak dari Daftar Negara Bersatu yang berisi informasi tentang semua transaksi dan pembebanan yang dilakukan dengan real estat ini;
• membiasakan diri dengan kutipan dari daftar rumah untuk memeriksa keberadaan mitra ipar dan kerabat lain yang sebelumnya terdaftar di apartemen;
• mengetahui apakah almarhum mempunyai ahli waris yang menuntut bagian wajib (berupa penyandang cacat, anak di bawah umur, orang tua, dan lain-lain);
• dengan hati-hati mendekati penandatanganan akta jual beli dengan kuasa dari ahli waris;
• periksa akta kematian pemilik properti.