Membeli apartemen di pasar sekunder: hati-hati, orang gila! Bagaimana cara memeriksa kewarasan penjual? Jangan malu untuk mengajukan pertanyaan yang canggung dan meminta bantuan. “Tes kewarasan”: apakah perlu melakukan pemeriksaan kesehatan sebelum bertransaksi dengan real estate?

Dalam setiap transaksi hukum perdata antar individu, peran kunci dimainkan oleh kapasitas hukum Dan kapasitas hukum individu yang sama - peserta dalam transaksi.

Secara default, diasumsikan bahwa setiap warga negara dewasa Federasi Rusia sepenuhnya mempunyai kapasitas hukum Dan mampu. Jika tidak, dia tidak berhak melakukan transaksi secara mandiri.

Dan jika dia benar-benar membuat kesepakatan seperti itu ( menandatangani kontrak jual beli apartemen, misalnya), maka transaksi ini menjadi tidak sah segera setelah ternyata Penjual apartemen tersebut tidak mempunyai kewenangan untuk melakukan hal tersebut atau tidak berdaya .

Kami tidak berbicara tentang Pembeli apartemen di sini, karena... alasan untuk mengambil uang dan kemudian mengakhiri kesepakatan karena suatu alasan "ketidakmampuan" hanya bisa dari Penjual.

Kapasitas hukum perdata seseorang

Kapasitas hukum seseorang disebut kemampuannya ( lebih tepatnya, kemungkinan hukum) memiliki hak sipil dan memikul tanggung jawab tertentu yang ditentukan oleh hukum. Itu. menjadi pembawa hak dan kewajiban, menjadi subjek hukum, menurut Buka di tab baru.">Pasal 17 KUH Perdata Federasi Rusia.

Kapasitas hukum seorang warga negara muncul sejak kelahirannya, dan diakui secara setara oleh semua warga negara Federasi Rusia. Kapasitas hukum tidak dapat dipisahkan dari kepribadian seorang warga negara. Anda tidak bisa menghilangkan seseorang kapasitas hukum.

Sehubungan dengan transaksi dengan apartemen, kapasitas hukum Penjual berarti dia mempunyai hak yang sah kepemilikan, penggunaan dan pembuangan Apartemen.

Kapasitas hukum untuk menjual apartemen

Kapasitas hukum mengacu pada kemampuan seseorang untuk bertindak bebas sesuai dengan kemampuannya kapasitas hukum . Perbuatan-perbuatan tersebut dapat membantunya mewujudkan hak-haknya, dapat memberinya hak-hak baru, namun juga membebankan kepadanya tugas dan tanggung jawab atas perbuatan-perbuatannya.

Menyatakan seseorang tidak kompeten

Seorang warga negara HANYA dapat dinyatakan tidak cakap secara hukum berdasarkan keputusan pengadilan.. Hal ini terjadi karena gangguan jiwa yang jelas seseorang, dan ketidakmampuannya untuk memahami arti tindakannya (Buka di tab baru.">Pasal 29 KUH Perdata Federasi Rusia). Pengadilan dapat mencabut orang tersebut kapasitas hukum, dan instal di atasnya perwalian (dari lingkungan terdekatnya, misalnya).

Wali menjadi kuasa hukum anak asuh, dan melakukan segala transaksi perdata atas nama dan kepentingannya ( termasuk. transaksi real estat).

Pengadilan memutuskan ketidakmampuan seorang warga negara berdasarkan hasil pemeriksaan medis forensik, yang menginstalnya gangguan jiwa yang serius . Mulailah seperti itu penyelidikan dalam kaitannya dengan warga negara, kerabatnya bisa , jaksa atau rumah sakit jiwa (Buka di tab baru.">Pasal 281 KUHAP).

Pilihan yang lebih ringan yang digunakan oleh pengadilan adalah pembatasan kapasitas hukum warga negara(Terbuka di tab baru.">Pasal 30 KUH Perdata Federasi Rusia). Ini terjadi ketika seseorang tidak mampu mengatasi kecanduannya ( misalnya minuman keras, narkoba, dan sebagainya.), akibatnya orang yang dicintainya menderita. Pengadilan bisa membatasi kapasitas hukum seseorang, dan tetapkan di atasnya perwalian .

Warga negara dengan kapasitas hukum terbatas dapat secara mandiri melakukan transaksi rumah tangga kecil, tetapi transaksi besar ( termasuk. tentang pemindahtanganan real estat), dia mempunyai hak untuk melakukan saja dengan persetujuan walimu .

Jika seorang warga negara diakui oleh pengadilan tidak kompeten atau dibatasi oleh pengadilan dalam kapasitas hukumnya, maka menurut undang-undang, pengadilan harus memberitahukannya dalam waktu 3 hari Otoritas perwalian dan perwalian di tempat tinggal warga negara, untuk mendirikan atas dirinya perwalian atau perwalian (Terbuka di tab baru.">Klausul 2 Pasal 34 KUH Perdata Federasi Rusia).

Setiap transaksi real estat, mempengaruhi hak-hak orang yang tidak mampu atau terbatas, dilakukan hanya dengan izin tertulis Otoritas perwalian dan perwalian.

Sertifikat dari ND dan PND - apa itu?

Saat menjual apartemen, agen penjual terkadang meminta Penjual untuk melakukannya sertifikat dari ND dan PND, mengutip keinginan untuk memastikan bahwa Penjual sepenuhnya mampu.

Sertifikat dari ND- ini adalah sertifikat dari perawatan obat kapasitas hukum dipertanyakan.

Sertifikat dari IPA- ini adalah sertifikat dari psikoneurologis apotik di tempat tinggal Penjual yang tidak terdaftar pada mereka. Jika terdaftar, maka itu benar kapasitas hukum dipertanyakan.

Tetapi! Klarifikasi penting! Jika Penjual terdaftar di tidak atau HDPE, itu tidak menjelaskan apa pun tentang dia ketidakmampuan (Hanya pengadilan yang dapat memutuskan masalah ini), tetapi peningkatan terkait dengan kemungkinan ketidakmampuan.

Dan sebaliknya - jika pada saat penutupan transaksi belum ada keputusan pengadilan ketidakmampuan Seller, nanti masih ada resikonya menantang kesepakatan itu untuk alasan ini. Pengadilan dapat mengakui Penjual tidak kompeten atau membatasi kapasitas hukumnya sudah setelah transaksi, dan menganggap bahwa pada saat penyelesaiannya dia tidak memahami arti tindakannya (Buka di tab baru.">Pasal 177 KUH Perdata Federasi Rusia). Dan ini sudah menjadi alasannya untuk.

Mereka yang terdaftar tidak atau HDPE risiko ini jelas lebih tinggi. Untuk mengurangi risiko ini, sertifikat yang sesuai diambil.

Benar, ada kabar baik bagi Pembeli apartemen: mulai Maret 2015, paragraf 2 di atas Pasal 177 KUH Perdata Federasi Rusia dilengkapi dengan suatu kondisi dimana transaksi tersebut dapat diakui tidak sah, jika Penjual kemudian digugat terbatas dalam kapasitas, dan menganggap bahwa pada saat transaksi ia tidak memahami maksud perbuatannya, dan ( penting!) Pembeli mengetahui hal ini ( itu. Saya melihat Penjualnya sakit jiwa, tapi tetap membuat kesepakatan dengannya).

Pada saat yang sama, jangan bingung konsepnya "diakui tidak kompeten" Dan "kapasitas terbatas" (perbedaan - lihat di atas).

Bagaimana cara memastikan kapasitas hukum Penjual Apartemen dalam suatu transaksi

Untuk mengkonfirmasi kapasitas hukum Penjual pada saat penandatanganan

Bagaimana cara memeriksa Penjual properti real estate untuk kapasitas hukum?

Dalam instruksi sebelumnya, kami mengatakan bahwa ketika berkomunikasi dengan Penjual dari kelompok risiko, dia perlu memberi Anda sertifikat dari IPA dan ND. Pada artikel ini saya akan membahas lebih detail tentang cara lain untuk memeriksa kapasitas hukum pemilik.

1. Komunikasi pribadi dan mengenal lingkungan terdekat Anda.

Anda dapat memahami seberapa memadai seseorang melalui komunikasi langsung. Saya pikir Anda juga akan setuju bahwa pada kontak pertama, dengan adanya gangguan mental yang parah, mudah untuk menyimpulkan bahwa Penjual kami jelas-jelas tidak sehat. Dan inilah alasan pengadilan untuk menyatakan dia tidak kompeten.
Agar tidak hanya terpaku pada pendapat Anda tentang kecukupan pemiliknya, Anda pasti perlu berbicara dengan tetangganya, kenalannya, perwakilan dari departemen perumahan, dan petugas polisi setempat. Tidak ada salahnya untuk melihat halamannya di jejaring sosial. Jika ia memiliki keanehan atau penyimpangan nyata dari norma, hal ini dapat mengakibatkan konsekuensi yang tidak menyenangkan bagi Anda.

2. Bukti tidak langsung mengenai kesehatan Penjual.

Saat membeli apartemen, Anda dihadapkan pada risiko yang cukup besar, sehingga Anda tidak boleh mengabaikan hal-hal kecil sekalipun seperti informasi bahwa pemiliknya baru saja menjalani pemeriksaan kesehatan untuk mendapatkan SIM, mengemudikan kapal atau memperoleh senjata, serta informasi tentang apakah dia telah menerima dokumen-dokumen ini. Ini adalah jaminan Anda bahwa dia telah diperiksa kesehatan mentalnya secara resmi.

3. Kami mengesahkan transaksi tersebut kepada Notaris.

Poin ini wajib, meskipun Anda tidak dapat menyelesaikan dua poin pertama. Ketika mengesahkan suatu perjanjian jual beli, pengacara harus memastikan bahwa pada saat pembuatannya kedua belah pihak mampu dan waras. Karena notaris memikul tanggung jawab hukum dan keuangan atas kegiatannya, maka tidak ada kepentingannya untuk mengabaikan fakta kekurangan salah satu pihak. Bila perlu, selain surat keterangan dari IDP dan ND yang Anda bawa, ia dapat secara mandiri meminta informasi yang dibutuhkannya dari Unified State Register of Rights (USRP).

4. Pemeriksaan kesehatan resmi.

Jika terdapat kecurigaan nyata bahwa dengan melakukan transaksi dengan Penjual ini, Anda menempatkan diri Anda pada risiko karena kemungkinan kekurangannya, maka Anda memiliki alasan serius untuk mengundang seorang profesional medis. Dokter akan menilai kondisi Penjual dan mengeluarkan surat keterangan resmi tertulis mengenai kesanggupannya memikul tanggung jawab atas keputusan dan tindakannya. Inspeksi dilakukan pada hari penandatanganan kontrak. Omong-omong, ini adalah praktik umum jika pemilik properti adalah orang yang sangat lanjut usia.

Menolak atau tidak menolak kesepakatan itu?

Sekalipun kita sangat menyukai apartemen itu, tetapi Penjualnya bertingkah aneh dan dengan tegas menolak untuk diperiksa, saran saya jangan ambil risiko, tolak kesepakatan.
Apa yang Anda maksud dengan perilaku aneh?
· Jika seseorang jelas-jelas berpakaian tidak pantas untuk situasi tersebut (misalnya, pakaian wanita pada pria atau tampilan kostum);
· melakukan tindakan aneh (mengejar roh, merapal mantra);
· berbicara tentang “disadap siang dan malam, dan dia memasang reflektor.”
Manifestasinya mungkin berbeda, tetapi biasanya terlihat jelas.

Namun, ada situasi lain ketika, meskipun Penjualnya jelas-jelas aneh, transaksi dapat dilakukan untuk Anda. Yaitu apabila terdapat surat-surat resmi yang membatasi haknya untuk melakukan perbuatan hukum secara mandiri (surat keterangan b pembatasan kapasitas hukum atau ketidakmampuan total warga negara).

Untuk membeli dalam kedua kasus tersebut, Anda harus mendapatkan persetujuan tidak hanya dari pemilik properti, tetapi juga perwakilan hukumnya. Selain itu, izin dari otoritas perwalian dan perwalian diperlukan. Dalam kasus pertama, Penjual akan menandatangani sendiri dokumen-dokumen itu dengan konfirmasi dari wali; dalam kasus kedua, tanda tangan ditempatkan oleh wali resmi.
Jadi, kami melihat situasinya, bagaimana Anda dapat melindungi diri Anda sendiri ketika melakukan transaksi dengan warga negara yang tidak mampu. Pada petunjuk berikut ini, saya akan memberi tahu Anda risiko apa saja yang menanti Anda saat membeli apartemen dari orang terpercaya, dan bukan dari pemiliknya secara pribadi.

Jaga diri Anda saat melakukan transaksi real estat!
Hormat kami, Svetlana Orlenko Anda.

Membeli apartemen merupakan langkah penting dalam kehidupan setiap orang. Banyak keluarga muda memilih perumahan di gedung baru, membelinya dari perusahaan konstruksi, sehingga menjadi pemilik pertama apartemen tersebut. Namun tidak selalu mungkin untuk membeli kamar atau apartemen yang berlokasi strategis di gedung baru, dan Anda harus mencari opsi untuk membeli real estat “di luar kendali”. Ada banyak perbedaan dalam kasus seperti itu, dan pasar real estat dipenuhi dengan penipu dan penjual yang buta huruf secara hukum, yang tindakannya pada akhirnya dapat merugikan pembeli.

Untuk membeli apartemen tanpa masalah yang tidak perlu, Anda dapat beralih ke profesional yang menjamin verifikasi semua dokumen dan nuansa yang dapat menimbulkan masalah. Namun jika Anda membeli real estate sendiri, ada baiknya Anda mengetahui dokumen apa saja yang perlu diperiksa saat membeli apartemen, serta mempelajari aturan penting lainnya yang akan dibahas dalam artikel ini.

Dokumen apa yang harus diperiksa saat membeli apartemen untuk menentukan kepemilikan

Saat membeli apartemen, Anda perlu memeriksa dokumen yang menunjukkan kepemilikan penjual atas properti tersebut. Tergantung pada bagaimana penjual menerima apartemen, Anda perlu melihat berbagai dokumen.

Jika apartemen diprivatisasi ke penjual, Anda perlu melihat dokumen-dokumen berikut:

• Paspor teknis, yang menjelaskan aspek teknis properti, termasuk informasi tentang kondisi tempat tinggal dan ukurannya;
• Surat keterangan yang dicatat di suatu biro yang menunjukkan bahwa penjual adalah pemilik barang yang dijual.

Jika perumahan yang dibeli adalah perumahan koperasi, Anda juga harus memeriksa paspor teknisnya, tetapi sertifikat kepemilikan harus memiliki bentuk yang sedikit berbeda dan dikeluarkan oleh departemen perumahan utama.

Jika penjual sebelumnya membeli apartemennya dari pemilik lain, pastikan untuk memeriksa perjanjian jual beli yang harus diaktakan dan didaftarkan di BTI. Dan apabila sebidang perumahan itu diterima oleh penjual melalui warisan, maka ia juga harus mempunyai akta yang bersangkutan yang disahkan oleh notaris dan di BTI.

Yang paling sulit adalah memeriksa dokumen saat membeli apartemen yang diperoleh penjual melalui proses hukum. Penting untuk memeriksa tidak hanya keputusan pengadilan yang terdaftar di BTI, tetapi juga banyak dokumen lainnya, yang mungkin berbeda tergantung situasinya. Di antara dokumen-dokumen tersebut:

Jika kepemilikan sudah pasti, Anda harus menghubungi BTI untuk meminta sertifikat yang menjadi ciri khas apartemen tersebut. Mungkin ada masalah dalam memperoleh sertifikat ini jika pembangunan kembali dilakukan di tempat tinggal yang tidak disahkan. Tidak mungkin menjual apartemen dengan pembangunan kembali ilegal, dan penjual harus mengikuti prosedur yang sesuai dan membayar denda administratif untuk perubahan yang dilakukan pada desain tempat.

Perhatian: Dalam beberapa kasus, pemilik mungkin menghadapi hukuman pidana karena pembangunan kembali apartemen secara ilegal.

Menurut undang-undang Federasi Rusia, hanya orang dewasa yang kompeten secara hukum yang dapat menjual real estat. Masalahnya, tidak semua penjual setuju untuk memberikan dokumen dari apotik pengobatan dan psikologi. Namun, keengganan penjual untuk menerima sertifikat tersebut sama sekali tidak menunjukkan ketidakmampuannya, namun harus mengingatkan pembeli. Ada beberapa cara untuk menetapkan kapasitas hukum penjual jika ia menolak untuk memperoleh sertifikat tersebut secara mandiri:

Penting untuk dicatat bahwa bahkan kehadiran sertifikat dari ahli independen tidak akan memberikan bukti 100% kepada pengadilan tentang kapasitas hukum seseorang. Apabila pada saat penjualan rumah susun ia terdaftar pada suatu pusat pengobatan narkoba, akibat adanya sengketa hukum atas rumah susun tersebut, maka fakta ini dapat menjadi penting dalam pengambilan keputusan. Setiap kasus bersifat individual, namun kehadiran sertifikat dari ahli independen secara signifikan meningkatkan peluang pembeli untuk mempertahankan haknya atas apartemen di pengadilan jika diperlukan.

Penting untuk ditanyakan saat memeriksa apartemen ekstrak dari Daftar Terpadu Hak Real Estat. Seringkali penjual membawa dokumen ini, dan jika demikian, perhatikan tanggal penerbitannya; disarankan agar dokumen ini “sebaru” mungkin. Jika diinginkan, pembeli dapat memesan ekstrak secara mandiri. Ini akan memungkinkan Anda untuk mengetahui siapa yang memiliki hak atas properti dan apakah ada beban yang dikenakan padanya.

Anda juga harus mengambilnya ekstrak dari daftar rumah, yang memungkinkan Anda memverifikasi kebenaran privatisasi apartemen (jika ada). Selain itu, kutipan dari daftar rumah akan memungkinkan Anda mengetahui jumlah transaksi yang dilakukan dengan real estat. Hal ini juga dapat digunakan untuk menentukan jumlah orang yang terdaftar di apartemen.

Minta penjual apartemen untuk memperkenalkan Anda sertifikat dari kantor perumahan bahwa apartemen tidak memiliki hutang untuk membayar perumahan dan layanan komunal.

Jika anak di bawah umur tinggal di apartemen, Anda perlu memastikan bahwa mereka tidak terdaftar di sana. Ketika anak di bawah umur terdaftar di properti yang dibeli, masalah mungkin timbul otoritas perwalian. Pastikan bahwa mereka mengetahui penjualan apartemen tersebut dan setuju bahwa anak tersebut akan dikeluarkan dari properti dan didaftarkan di tempat tinggal baru.

Notaris dapat meminta informasi dari Daftar Terpadu Larangan Pemindahtanganan Real Estat, yang memungkinkan Anda memeriksa apakah apartemen tersebut merupakan bagian dari jaminan saat mendaftarkan kewajiban pinjaman. Selain itu, dengan menggunakan sertifikat ini, Anda dapat menentukan apakah apartemen tersebut termasuk dalam modal dasar suatu organisasi, perusahaan atau perusahaan.

Jika penjual apartemen membelinya selama pernikahan, lebih baik meminta sertifikat yang menyatakan bahwa mantan pasangan tidak menentang penjualan properti tersebut. Selain itu, idealnya, Anda dapat meminta persetujuan tertulis untuk menjual real estat dari seluruh penghuni apartemen, meskipun mereka tidak terdaftar di dalamnya.

Memeriksa sendiri dokumen saat membeli real estat cukup mudah. Seringkali penjual sendiri yang mengumpulkan paket dokumen maksimal sebelum menunjukkan apartemennya kepada pembeli. Dalam situasi seperti ini, perhatikan tanggal penerbitan sertifikat, dan jika ternyata sudah kadaluwarsa, mintalah penjual untuk memesan yang baru atau melakukannya sendiri.

Pengacara real estate untuk mendukung transaksi pembelian dan penjualan apartemen, tanah, cottage

Konsultasi pengacara,
- Melakukan transaksi real estate turnkey

Ajukan pertanyaan kepada pengacara!

Ajukan pertanyaan kepada pengacara!

Atau hubungi kami sekarang juga! Kami sedang berhubungan!

Ini memainkan peran yang sangat penting dalam transaksi real estat. Penjual apartemen yang tidak mampu tidak berhak berkomitmen. Apabila pada akhirnya terjadi suatu transaksi jual beli, dan kemudian ternyata penjualnya tidak cakap, maka transaksi itu dinyatakan tidak sah.

Menyiratkan bahwa warga negara tersebut bertindak bebas dan menjalankan haknya sesuai dengan hukum. Kapasitas penjual juga berarti ia memahami maksud perbuatannya dan akibat perbuatannya.

Ajukan pertanyaan, kami sedang online!

Tinggalkan pesan!

8-921-904-34-26 Hotline untuk konsultasi gratis pengacara real estat independen di St. Petersburg

Artinya, ia dapat menjual apartemen tersebut dan bertanggung jawab atas transaksi tersebut dengan menandatangani syarat-syarat perjanjian jual beli apartemen.

Penjual yang cakap bisa dimintai pertanggungjawaban, tapi penjual yang tidak kompeten tidak bisa.

Seorang warga negara Federasi Rusia dapat dinyatakan tidak kompeten secara hukum hanya dengan keputusan otoritas kehakiman. Pengadilan mengakui seseorang tidak cakap jika ia menderita gangguan jiwa dan tidak mampu memahami maksud perbuatannya. Pengadilan mengakui warga negara sebagai tidak kompeten dan menetapkan perwalian atas dirinya. Wali dipilih dari antara kerabat dan teman. Pada saat yang sama, wali adalah perwakilan penuh dari warga negara yang tidak mampu dan berhak melakukan transaksi atas namanya dan menandatangani dokumen.

Selain itu, kepentingan penjual rumah susun yang tidak mampu diwakili oleh otoritas perwalian. Setiap transaksi pembelian dan penjualan real estat, yang pemiliknya adalah warga negara yang tidak mampu, harus diizinkan hanya dengan izin tertulis dari otoritas perwalian.

Bagaimana cara memastikan kapasitas hukum penjual apartemen?

Dibuktikan dengan memberikan surat keterangan dari apotik narkologi (ND), apotik psikoneurologi (PND). Sertifikat tersebut membuktikan kapasitas hukum warga negara.

Surat keterangan dari pusat pengobatan narkoba menunjukkan bahwa penjual apartemen tidak terdaftar di pusat pengobatan narkoba. Jika sertifikat menunjukkan bahwa penjual apartemen terdaftar di ND, ini segera menunjukkan bahwa hal itu mungkin Kompetensi penjual apartemen dipertanyakan.

Sertifikat dari klinik psikoneurologis dikeluarkan di tempat tinggal penjual apartemen. Ini juga harus menunjukkan bahwa warga negara tersebut tidak terdaftar pada mereka. Jika sertifikat menunjukkan bahwa warga negara tersebut terdaftar di PND, ia mungkin tidak mampu.

Hal ini tidak serta merta berarti penjual rumah susun yang terdaftar di ND atau di PND tidak mampu. Masalah ketidakmampuan hanya dapat diputuskan oleh pengadilan. Namun keamanan suatu transaksi jual beli yang dilakukan penjual jelas mempunyai resiko yang besar.

Sekalipun pada saat menyelesaikan transaksi real estat kapasitas hukum penjual apartemen dibuktikan dengan tidak adanya putusan pengadilan mengenai ketidakmampuannya, akibatnya pengadilan dapat menyatakan penjual tidak cakap. Dan pengadilan lain, atas dasar ketidakmampuan penjual, dapat menyatakan transaksi jual beli itu tidak sah.