Pengalihan hak untuk menuntut berdasarkan perjanjian konstruksi bersama. Perjanjian pengalihan hak tagih atas suatu rumah susun Batas waktu pendaftaran pengalihan ddu

Cara mendaftarkan perjanjian pengalihan hak tagih berdasarkan perjanjian keikutsertaan dalam pembangunan bersama (jika izin mendirikan bangunan diterbitkan setelah 01/04/2005)

Pendaftaran negara atas hak atas real estat dan transaksi dengannya adalah tindakan hukum pengakuan dan pengukuhan oleh negara atas terjadinya, pembatasan (pembebanan), pengalihan dan penghentian hak atas real estat. Pendaftaran negara merupakan satu-satunya bukti adanya hak terdaftar.

Urutan tindakan pemohon

Dokumen apa saja yang diperlukan

1. Permohonan pendaftaran negara:

• perjanjian pengalihan hak klaim berdasarkan perjanjian partisipasi dalam konstruksi bersama - diwakili oleh para pihak dalam perjanjian;
• hipotek karena hukum - diwakili oleh orang yang kepadanya hak tersebut diberikan (pemberi hipotek), atau perwakilan bank, lembaga kredit lain, atau badan hukum lain (penerima hipotek) dalam hal pembayaran konstruksi dilakukan seluruhnya atau sebagian menggunakan kredit atau dana pinjaman.

Apabila perjanjian itu dinotariskan, maka permohonan pendaftaran negara dapat diajukan oleh notaris yang mengesahkan perjanjian itu atau pembantunya. Apabila permohonan diajukan oleh wakil dari pihak (para pihak) yang bertransaksi, yaitu penerima gadai, maka perlu menyerahkan surat kuasa yang diaktakan. Formulir aplikasi dapat diunduh dari situs web Rosreestr dan diperoleh dari kantor Rosreestr, Kamar Kadaster, dan MFC.

2. Dokumen identitas pemohon.

3. Perjanjian terdaftar untuk partisipasi dalam konstruksi bersama(asli, dikembalikan ke pemohon).

4. Perjanjian pengalihan hak tagih dengan segala perubahan dan lampirannya(jika perjanjian dibuat dalam bentuk tertulis sederhana - asli, minimal 2 rangkap; jika perjanjian diaktakan - minimal 2 rangkap, salah satunya asli).

Untuk badan hukum Selain itu, Anda memerlukan dokumen konstituen (asli atau salinan yang dilegalisir oleh notaris atau pimpinan badan hukum), serta dokumen yang menegaskan wewenang perwakilan badan hukum untuk bertindak atas namanya (salinan asli atau yang diaktakan). Bagi badan hukum, mungkin diperlukan keputusan pejabat yang berwenang dari badan hukum tersebut untuk menyetujui suatu transaksi besar atau transaksi yang ada kepentingannya.

Dokumen-dokumen berikut mungkin diperlukan:

• Jika perjanjian ditandatangani oleh perwakilan salah satu pihak dalam perjanjian - dokumen yang menegaskan kewenangan perwakilan untuk menandatangani perjanjian (asli dan salinan).
• Jika hipotek timbul karena hukum - perjanjian dari mana timbul kewajiban yang dijamin dengan hipotek (asli dan salinan).
• Jika hipotek dibuat pada saat hipotek timbul karena hukum - hipotek dan surat-surat yang disebutkan dalam hipotek sebagai lampirannya (asli dan salinan).
• Jika penugasan dilakukan sebelum harga penuh kontrak dibayar bersamaan dengan pengalihan hutang kepada peserta baru dalam konstruksi bersama - persetujuan tertulis dari pengembang untuk pengalihan hak klaim berdasarkan kontrak (asli dan salinan).
• Jika hak tagih berdasarkan perjanjian keikutsertaan dalam pembangunan bersama dijaminkan, persetujuan tertulis dari penerima hipotek untuk pengalihan hak tagih (asli dan salinan).

Untuk individu Anda mungkin memerlukan:

• Persetujuan yang dinotariskan dari pasangan lain untuk membuat perjanjian atau dokumen yang menunjukkan bahwa properti yang dibuat tidak menjadi milik bersama pasangan (perjanjian pranikah, perjanjian pembagian harta bersama pasangan, keputusan pengadilan tentang pembagian harta). dan penentuan bagian pasangan - asli dan salinan; keputusan pengadilan - salinan dalam 2 salinan).
• Izin dari otoritas perwalian dan perwalian untuk penugasan oleh perwakilan hukum atas hak untuk menuntut berdasarkan perjanjian, jika peserta dalam konstruksi bersama adalah anak di bawah umur (di bawah 14 tahun) atau tidak kompeten, untuk penugasan kepada anak di bawah umur (dari 14 tahun lama) atau peserta dalam pembangunan bersama yang mempunyai kapasitas hukum terbatas atas hak untuk menuntut berdasarkan perjanjian untuk ikut serta dalam pembangunan bersama.

Pemohon secara opsional dapat menyerahkan dokumen yang mengkonfirmasi pembayaran biaya negara. Jika konfirmasi pembayaran biaya belum diterima dari pemohon, Rosreestr akan memintanya dalam kerangka sistem interaksi informasi antardepartemen*. Jika informasi tentang pembayaran tidak tersedia dalam Sistem Informasi Negara tentang pembayaran negara bagian dan kota, dokumen pendaftaran hak tidak akan dipertimbangkan dan akan dikembalikan kepada pemohon.

* Anda dapat memeriksa kemungkinan memperoleh konfirmasi pembayaran bea negara melalui kerja sama antardepartemen di situs web Rosreestr, dari operator pusat panggilan atau dari spesialis di kantor.

Ketentuan penyediaan dan biaya layanan

Untuk pendaftaran perjanjian pengalihan hak klaim berdasarkan perjanjian partisipasi dalam konstruksi bersama untuk individu dan badan hukum, dikenakan biaya negara sebesar 200 rubel, dibagi dengan jumlah pihak dalam perjanjian. Secara hukum, tidak ada biaya negara yang dikenakan untuk mendaftarkan hipotek.

Perjanjian asli dengan tanda tangan pendaftaran diberikan kepada pemohon dalam waktu tidak lebih dari 18 hari kalender sejak tanggal diterimanya permohonan dan dokumen oleh badan yang melakukan pendaftaran hak negara. Jika keputusan dibuat untuk menolak pendaftaran negara, pemberitahuan penolakan tersebut harus dikirimkan kepada pemohon tidak lebih dari 5 hari setelah berakhirnya jangka waktu pendaftaran yang ditetapkan.

Kemungkinan alasan untuk menangguhkan pendaftaran hak negara:

• kurangnya dokumen atau informasi yang diperlukan yang diminta melalui permintaan antardepartemen;
• panitera negara mempunyai keraguan tentang adanya dasar pendaftaran hak negara, keaslian dokumen yang diserahkan atau keandalan informasi yang tercantum di dalamnya;
• pernyataan tertulis dari para pihak yang bertransaksi atau perwakilannya;
• penerimaan putusan atau keputusan pengadilan, termasuk larangan tindakan pendaftaran.

Kemungkinan alasan penolakan pendaftaran negara:

• orang yang tidak patut mengajukan permohonan pendaftaran negara;
• dokumen yang diserahkan baik bentuk maupun isinya tidak memenuhi persyaratan peraturan perundang-undangan yang berlaku;
• dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran negara belum diserahkan, jika kewajiban penyerahannya ada pada pemohon;
• terdapat pertentangan antara hak yang dinyatakan dan hak yang sudah didaftarkan;
• tanggapan otoritas negara atau badan pemerintah daerah terhadap permintaan antardepartemen menunjukkan tidak adanya dokumen dan informasi yang diperlukan untuk pendaftaran hak negara, jika dokumen terkait tidak diserahkan oleh pemohon atas inisiatifnya sendiri.

Untuk informasi rinci, kunjungi situs web Rosreestr atau hubungi spesialis di kantor.

Cara mengirimkan dokumen

Anda dapat mendaftarkan perjanjian tentang pengalihan hak klaim berdasarkan perjanjian partisipasi dalam konstruksi bersama dengan salah satu cara berikut:

1. Hubungi kantor Rosreestr atau Kamar Kadaster.

Buatlah janji terlebih dahulu:

• di situs resmi Rosreestr di bagian “Kantor dan Penerimaan”;
• melalui satu nomor pusat panggilan Rosreestr.

2. Kirimkan dokumen ke pusat multifungsi untuk penyediaan layanan negara bagian dan kota (MFC). Pastikan MFC menyediakan layanan ini.

3. Kirimkan dokumen notaris melalui surat dengan uraian lampiran dan pemberitahuan pengiriman ke kantor Rosreestr atau Kamar Kadaster di lokasi properti.

4. Kirimkan aplikasi dan dokumen yang diperlukan, ditandatangani secara elektronik, di situs web Rosreestr di bagian “Layanan Elektronik”*.

* Periksa kemungkinan penyediaan dokumen untuk layanan ini secara elektronik di situs web Rosreestr, dengan operator pusat panggilan atau dengan spesialis di kantor.

Anda dapat dengan cepat melacak status pertimbangan aplikasi Anda menggunakan layanan elektronik “Memeriksa status permintaan” di situs web Rosreestr, terlepas dari bagaimana Anda mengirimkan dokumen.

Departemen Pemantauan dan Peningkatan Kualitas Pelayanan Publik Rosreestr

Jumlah kasus penugasan klaim baru-baru ini meningkat, Rosreestr mencatat peningkatan ini dari bulan ke bulan. Namun, risiko tertentu biasanya dikaitkan dengan jenis transaksi ini. Kasus yang semakin sering terjadi adalah kontraktor yang menerima apartemen sebagai pembayaran dari pengembang tidak memenuhi kewajibannya kepada perusahaan konstruksi, sehingga mengakibatkan berakhirnya perjanjian pengalihan, dan kemudian apartemen tersebut dikembalikan ke pengadilan. Para ahli memberi tahu kami cara melindungi diri dari situasi seperti itu.

Bagi mereka yang berencana membeli apartemen di gedung baru, ada tiga opsi yang terbuka hari ini. Pertama, menandatangani perjanjian penyertaan bersama dalam pembangunan secara langsung dengan pengembang. Kedua, Anda dapat menjadi pemilik apartemen di gedung baru dengan membuat perjanjian pengalihan hak tagih dengan orang yang membeli apartemen tersebut dari pengembang untuk tujuan investasi. Pilihan ketiga adalah ketika kesepakatan tentang pengalihan hak klaim dibuat dengan kontraktor yang melakukan pekerjaan konstruksi dan pemasangan di lokasi.

Situasi paling umum saat ini adalah ketika penjual adalah kontraktor.

Kekhasan pengalihan hak tagih berdasarkan suatu perjanjian penyertaan saham dalam pembangunan adalah sebagai akibat dari transaksi itu, keabsahan perjanjian penyertaan saham yang pertama tidak berakhir, hanya mengubah pembeli (bukan investor asli). , orang baru menjadi itu). Hak dan kewajiban investor asli dialihkan kepada pembeli, sedangkan semua ketentuan kontrak pertama (batas waktu pengerjaan, harga apartemen, dan masa garansi) tetap sama. Penugasan tersebut dimungkinkan setelah pendaftaran negara atas perjanjian penyertaan saham dan sebelum sertifikat pengalihan dan penerimaan apartemen ini ditandatangani. Seperti halnya perjanjian penyertaan saham, penyerahan hak harus melalui pendaftaran negara.

Tidak perlu mengoordinasikan penugasan dengan pengembang (pengecualian adalah ketika perjanjian penyertaan saham memuat klausul bahwa pengalihan klaim tidak mungkin dilakukan tanpa persetujuan pengembang). Tetapi setelah perjanjian pengalihan hak didaftarkan, pembeli harus memberitahukan kepada pengembang bahwa hak atas benda itu telah berpindah kepadanya. Untuk melakukan ini, pemberitahuan tertulis sederhana dikirimkan ke perusahaan konstruksi. Dokumen ini harus memuat informasi tentang peserta pertama dalam konstruksi bersama dan investor baru. Disarankan untuk melampirkan salinan perjanjian penugasan pada pemberitahuan.

Dua jenis tugas

Menurut Undang-Undang N 214-FZ “Tentang Partisipasi dalam Pembangunan Bersama Gedung Apartemen”, penugasan dimungkinkan dalam dua kasus: setelah pembayaran penuh harga kontrak atau dengan pengalihan utang secara simultan kepada peserta baru dalam pembangunan bersama.

1. Jika pembayaran berdasarkan kontrak telah dilakukan secara penuh, sertifikat pembayaran penuh akan diperlukan untuk pendaftaran.

2. Apabila peserta pembangunan pertama belum melunasi lunas, maka bersamaan dengan penyerahan tersebut, sisa utangnya beralih kepada pembeli. Pengalihan utang kepada orang lain hanya dapat dilakukan dengan persetujuan kreditur. Dalam hal ini, pendaftaran negara akan memerlukan persetujuan tertulis dari pengembang untuk penugasan tersebut. Jika persetujuan tidak ada dalam daftar dokumen yang diserahkan, ini adalah alasan untuk menangguhkan pendaftaran negara atas perjanjian penugasan.

Paket dokumen untuk transaksi

Semua dokumen yang diperlukan untuk pengalihan hak dibagi menjadi dokumen yang diperlukan untuk mendaftarkan transaksi di Rosreestr, dan dokumen yang perlu dikumpulkan pembeli untuk melindungi haknya di masa depan.

Dokumen yang diperlukan untuk Rosreestr (semua dokumen disediakan dalam dua salinan: asli dan salinan):

1) dokumen yang mengkonfirmasi pembayaran berdasarkan perjanjian, atau dokumen yang mengkonfirmasi pengalihan utang secara simultan ke pihak pengakuisisi baru;

2) persetujuan tertulis dari pengembang untuk mengalihkan hak tagih berdasarkan perjanjian (jika hal ini ditentukan dalam perjanjian penyertaan modal, dan juga jika pengalihan tersebut terjadi dengan pengalihan utang secara simultan kepada pembeli);

3) persetujuan notaris dari pasangan;

4) apabila hak tagih digadaikan, maka harus ada persetujuan tertulis dari penerima gadai;

5) perjanjian yang menjadi dasar timbulnya kewajiban yang dijamin dengan hipotek (untuk mendaftarkan perjanjian pengalihan, dua pihak dalam perjanjian mengajukan permohonan ke Rosreestr);

6) persetujuan penguasa perwalian dan perwalian untuk pengalihan hak tagih berdasarkan kontrak, jika peserta dalam pembangunan bersama adalah anak di bawah umur (tidak mampu).

Dokumen yang diperlukan oleh pembeli

Saat membeli apartemen dari kontraktor, pembeli harus memperhatikan dua hal utama: apakah kontraktor benar-benar berhak untuk membuang objek tersebut dan apakah pembayaran telah dilakukan berdasarkan kontrak.

Sebagai aturan, kontrak dibuat antara kontraktor dan pengembang, diikuti dengan penggantian biaya pekerjaan yang dilakukan secara bertahap sebagai pembayaran untuk objek yang dibeli. Ketika pekerjaan ini diselesaikan berdasarkan dua perjanjian ini: perjanjian penyertaan modal dan kontrak kerja, maka dilakukan penggantian kerugian.

Ada dua kemungkinan kasus di sini. Yang pertama adalah ketika apartemen didaftarkan ulang ke kontraktor (perjanjian tentang pengalihan hak klaim atau perjanjian tentang partisipasi dalam konstruksi bersama, terdaftar di Rosreestr, telah dibuat).

“Dalam situasi ini, semuanya cukup sederhana,” jelas Yulia Mikhailova, pengacara di kantor hukum Soyuz. - Dengan menggunakan kutipan dari Unified State Register of Rights to Real Estate (USRP), diperiksa apakah penjual benar-benar pemegang hak cipta, apakah ada pembatasan atau pembebanan atas hak klaim.

Sebaiknya tanyakan kepada pengembang apakah pembayaran telah dilakukan, sebagai aturan, kontraktor harus memiliki perjanjian terdaftar dan sertifikat pembayaran. Jika ada pemegang hak cipta sebelumnya, maka harus ada dokumen konfirmasi pembayarannya kepada pemegang hak cipta sebelumnya, begitu seterusnya hingga pembayaran kepada pengembang. Jika pembayaran dilakukan dengan saling mengimbangi klaim, Anda harus meminta salinan perjanjian tersebut. Hal ini akan melindungi pembeli dari tuntutan hukum dari penjual sebelumnya. Perhatian khusus harus diberikan pada kondisi yang wajib untuk kontrak jenis ini. Tanpa mereka, kontrak akan dianggap tidak selesai. Karena hak tagih timbul dari perjanjian keikutsertaan dalam pembangunan bersama, maka semua rincian perjanjian tersebut (nomor dan tanggal kesimpulan, serta informasi lain yang memungkinkan kita untuk menetapkan ruang lingkup klaim yang dialihkan) harus dicantumkan dalam perjanjian penugasan.”

Kedua, kontraktor tidak mempunyai hak hukum untuk menuntut sehubungan dengan proyek pembangunan bersama, rumah susun itu terdaftar pada pengembang atau pihak ketiga.

“Dalam hal ini, pembeli perlu memberi perhatian khusus pada momen transfer dana,” kata Yulia Mikhailova. - Jika apartemen terdaftar pada pengembang, Anda tidak hanya memerlukan sertifikat, tetapi juga dokumen lain (kwitansi tunai dan cek) untuk mengonfirmasi pembayaran. Jika rumah susun itu didaftarkan kepada orang perseorangan, maka orang itulah yang harus mengeluarkan tanda terima penerimaan dana. Saya ingin menarik perhatian pembeli secara khusus pada fakta bahwa ketika melakukan transaksi, perlu mempelajari dokumentasi pengembang: izin pengembangan, dokumentasi desain dan semua perubahan yang dilakukan pada isinya. Surat-surat yang menegaskan bahwa pengembang berhak memiliki tanah tersebut. Dalam situasi sulit, seorang pengacara harus disewa.”

Sesuai dengan Pasal 17 Undang-Undang Federal No. 214-FZ, perjanjian pengalihan hak klaim berdasarkan perjanjian konstruksi bersama harus didaftarkan secara wajib di Rosreestr. Perjanjian penugasan dianggap selesai hanya sejak saat pendaftaran negara.

Elena Khamardyuk, Kepala Departemen Pengawasan Konstruksi Bersama dari Dinas Pengawasan Konstruksi dan Pengendalian Perumahan:

Saat membeli benda dari kontraktor, warga harus memahami dokumen apa saja yang diperlukan untuk transaksi tersebut, sehingga jika timbul litigasi di kemudian hari, mereka dapat mempertahankan haknya di pengadilan. Tidak hanya diperlukan sertifikat dari pengembang tentang pekerjaan yang dilakukan oleh kontraktor di fasilitas pengembang, tetapi juga semua dokumen keuangan yang mengkonfirmasi penyelesaian antara pengembang dan badan hukum tempat apartemen dipindahkan (penggantian klaim bersama, bentuk pekerjaan yang dilakukan), karena surat keterangan dari pengembang tentang pekerjaan yang dilakukan oleh kontraktor bukan merupakan dokumen keuangan. Dan jika timbul situasi ketika pengembang menyerahkan tempat tersebut, menandatangani perjanjian penyertaan saham dengan kontraktor, dan karena alasan tertentu kontraktor tidak memenuhi kewajibannya, pekerjaan belum selesai, dan properti telah dialihkan kepada individu, itu akan melindungi kepentingan pemegang saham.

Ekaterina Shelavina, Wakil Kepala Departemen Pendaftaran Penyertaan Modal dalam Pembangunan Kantor Rosreestr Wilayah Krasnoyarsk:

Baru-baru ini semakin banyak kasus ketika pendaftaran transaksi yang melibatkan pengalihan hak klaim ditangguhkan. Dan meskipun situasi seperti itu, sebagai suatu peraturan, diselesaikan, para pihak menyiapkan dokumen yang diperlukan dan pendaftaran dilakukan, pembeli menghabiskan seluruh bulan ini, sementara penugasan ditangguhkan, dengan antisipasi yang gugup.

Dalam praktiknya, pembeli sering kali tidak memeriksa ketentuan kontrak atau persetujuan pengembang untuk mengalihkan properti; hal ini menyebabkan penangguhan pendaftaran. Kami mengajukan permintaan kepada pengembang, dan jika pengembang tidak memberikan persetujuan atas penugasan tersebut, tetapi hal ini ditentukan oleh ketentuan perjanjian, maka pendaftaran perjanjian akan ditolak.

Pembeli perlu membaca dengan cermat isi kontrak pertama untuk partisipasi bersama dalam konstruksi, syarat-syarat yang disepakati dengan investor asli, dan memastikan tidak ada beban (hipotek) di apartemen. Jika ada beberapa konsesi, pastikan pembayaran telah dilakukan untuk semuanya.

Bagaimanapun, Anda harus ingat bahwa semua hak atas objek tersebut muncul hanya sejak saat pendaftaran, sampai ada entri dalam register, tidak peduli apa klaim penjual, ini hanya kata-katanya, dia benar-benar dapat membuangnya. mengajukan keberatan hanya setelah entri muncul di Daftar Negara Bersatu.

Jumlah kasus penugasan klaim baru-baru ini meningkat, Rosreestr mencatat peningkatan ini dari bulan ke bulan. Namun, risiko tertentu biasanya dikaitkan dengan jenis transaksi ini. Kasus yang semakin sering terjadi adalah kontraktor yang menerima apartemen sebagai pembayaran dari pengembang tidak memenuhi kewajibannya kepada perusahaan konstruksi, sehingga mengakibatkan berakhirnya perjanjian pengalihan, dan kemudian apartemen tersebut dikembalikan ke pengadilan. Para ahli memberi tahu kami cara melindungi diri dari situasi seperti itu.

Bagi mereka yang berencana membeli apartemen di gedung baru, ada tiga opsi yang terbuka hari ini. Pertama, menandatangani perjanjian penyertaan bersama dalam pembangunan secara langsung dengan pengembang. Kedua, Anda dapat menjadi pemilik apartemen di gedung baru dengan membuat perjanjian pengalihan hak tagih dengan orang yang membeli apartemen tersebut dari pengembang untuk tujuan investasi. Pilihan ketiga adalah ketika kesepakatan tentang pengalihan hak klaim dibuat dengan kontraktor yang melakukan pekerjaan konstruksi dan pemasangan di lokasi.

Situasi paling umum saat ini adalah ketika penjual adalah kontraktor.

Kekhasan pengalihan hak tagih berdasarkan suatu perjanjian penyertaan saham dalam pembangunan adalah sebagai akibat dari transaksi itu, keabsahan perjanjian penyertaan saham yang pertama tidak berakhir, hanya mengubah pembeli (bukan investor asli). , orang baru menjadi itu). Hak dan kewajiban investor asli dialihkan kepada pembeli, sedangkan semua ketentuan kontrak pertama (batas waktu pengerjaan, harga apartemen, dan masa garansi) tetap sama. Penugasan tersebut dimungkinkan setelah pendaftaran negara atas perjanjian penyertaan saham dan sebelum sertifikat pengalihan dan penerimaan apartemen ini ditandatangani. Seperti halnya perjanjian penyertaan saham, penyerahan hak harus melalui pendaftaran negara.

Tidak perlu mengoordinasikan penugasan dengan pengembang (pengecualian adalah ketika perjanjian penyertaan saham memuat klausul bahwa pengalihan klaim tidak mungkin dilakukan tanpa persetujuan pengembang). Tetapi setelah perjanjian pengalihan hak didaftarkan, pembeli harus memberitahukan kepada pengembang bahwa hak atas benda itu telah berpindah kepadanya. Untuk melakukan ini, pemberitahuan tertulis sederhana dikirimkan ke perusahaan konstruksi. Dokumen ini harus memuat informasi tentang peserta pertama dalam konstruksi bersama dan investor baru. Disarankan untuk melampirkan salinan perjanjian penugasan pada pemberitahuan.

Dua jenis tugas

Menurut Undang-Undang N 214-FZ “Tentang Partisipasi dalam Pembangunan Bersama Gedung Apartemen”, penugasan dimungkinkan dalam dua kasus: setelah pembayaran penuh harga kontrak atau dengan pengalihan utang secara simultan kepada peserta baru dalam pembangunan bersama.

1. Jika pembayaran berdasarkan kontrak telah dilakukan secara penuh, sertifikat pembayaran penuh akan diperlukan untuk pendaftaran.

2. Apabila peserta pembangunan pertama belum melunasi lunas, maka bersamaan dengan penyerahan tersebut, sisa utangnya beralih kepada pembeli. Pengalihan utang kepada orang lain hanya dapat dilakukan dengan persetujuan kreditur. Dalam hal ini, pendaftaran negara akan memerlukan persetujuan tertulis dari pengembang untuk penugasan tersebut. Jika persetujuan tidak ada dalam daftar dokumen yang diserahkan, ini adalah alasan untuk menangguhkan pendaftaran negara atas perjanjian penugasan.

Paket dokumen untuk transaksi

Semua dokumen yang diperlukan untuk pengalihan hak dibagi menjadi dokumen yang diperlukan untuk mendaftarkan transaksi di Rosreestr, dan dokumen yang perlu dikumpulkan pembeli untuk melindungi haknya di masa depan.

Dokumen yang diperlukan untuk Rosreestr (semua dokumen disediakan dalam dua salinan: asli dan salinan):

1) dokumen yang mengkonfirmasi pembayaran berdasarkan perjanjian, atau dokumen yang mengkonfirmasi pengalihan utang secara simultan ke pihak pengakuisisi baru;

2) persetujuan tertulis dari pengembang untuk mengalihkan hak tagih berdasarkan perjanjian (jika hal ini ditentukan dalam perjanjian penyertaan modal, dan juga jika pengalihan tersebut terjadi dengan pengalihan utang secara simultan kepada pembeli);

3) persetujuan notaris dari pasangan;

4) apabila hak tagih digadaikan, maka harus ada persetujuan tertulis dari penerima gadai;

5) perjanjian yang menjadi dasar timbulnya kewajiban yang dijamin dengan hipotek (untuk mendaftarkan perjanjian pengalihan, dua pihak dalam perjanjian mengajukan permohonan ke Rosreestr);

6) persetujuan penguasa perwalian dan perwalian untuk pengalihan hak tagih berdasarkan kontrak, jika peserta dalam pembangunan bersama adalah anak di bawah umur (tidak mampu).

Dokumen yang diperlukan oleh pembeli

Saat membeli apartemen dari kontraktor, pembeli harus memperhatikan dua hal utama: apakah kontraktor benar-benar berhak untuk membuang objek tersebut dan apakah pembayaran telah dilakukan berdasarkan kontrak.

Sebagai aturan, kontrak dibuat antara kontraktor dan pengembang, diikuti dengan penggantian biaya pekerjaan yang dilakukan secara bertahap sebagai pembayaran untuk objek yang dibeli. Ketika pekerjaan ini diselesaikan berdasarkan dua perjanjian ini: perjanjian penyertaan modal dan kontrak kerja, maka dilakukan penggantian kerugian.

Ada dua kemungkinan kasus di sini. Yang pertama adalah ketika apartemen didaftarkan ulang ke kontraktor (perjanjian tentang pengalihan hak klaim atau perjanjian tentang partisipasi dalam konstruksi bersama, terdaftar di Rosreestr, telah dibuat).

“Dalam situasi ini, semuanya cukup sederhana,” jelas Yulia Mikhailova, pengacara di kantor hukum Soyuz. - Dengan menggunakan kutipan dari Unified State Register of Rights to Real Estate (USRP), diperiksa apakah penjual benar-benar pemegang hak cipta, apakah ada pembatasan atau pembebanan atas hak klaim.

Sebaiknya tanyakan kepada pengembang apakah pembayaran telah dilakukan, sebagai aturan, kontraktor harus memiliki perjanjian terdaftar dan sertifikat pembayaran. Jika ada pemegang hak cipta sebelumnya, maka harus ada dokumen konfirmasi pembayarannya kepada pemegang hak cipta sebelumnya, begitu seterusnya hingga pembayaran kepada pengembang. Jika pembayaran dilakukan dengan saling mengimbangi klaim, Anda harus meminta salinan perjanjian tersebut. Hal ini akan melindungi pembeli dari tuntutan hukum dari penjual sebelumnya. Perhatian khusus harus diberikan pada kondisi yang wajib untuk kontrak jenis ini. Tanpa mereka, kontrak akan dianggap tidak selesai. Karena hak tagih timbul dari perjanjian keikutsertaan dalam pembangunan bersama, maka semua rincian perjanjian tersebut (nomor dan tanggal kesimpulan, serta informasi lain yang memungkinkan kita untuk menetapkan ruang lingkup klaim yang dialihkan) harus dicantumkan dalam perjanjian penugasan.”

Kedua, kontraktor tidak mempunyai hak hukum untuk menuntut sehubungan dengan proyek pembangunan bersama, rumah susun itu terdaftar pada pengembang atau pihak ketiga.

“Dalam hal ini, pembeli perlu memberi perhatian khusus pada momen transfer dana,” kata Yulia Mikhailova. - Jika apartemen terdaftar pada pengembang, Anda tidak hanya memerlukan sertifikat, tetapi juga dokumen lain (kwitansi tunai dan cek) untuk mengonfirmasi pembayaran. Jika rumah susun itu didaftarkan kepada orang perseorangan, maka orang itulah yang harus mengeluarkan tanda terima penerimaan dana. Saya ingin menarik perhatian pembeli secara khusus pada fakta bahwa ketika melakukan transaksi, perlu mempelajari dokumentasi pengembang: izin pengembangan, dokumentasi desain dan semua perubahan yang dilakukan pada isinya. Surat-surat yang menegaskan bahwa pengembang berhak memiliki tanah tersebut. Dalam situasi sulit, seorang pengacara harus disewa.”

Sesuai dengan Pasal 17 Undang-Undang Federal No. 214-FZ, perjanjian pengalihan hak klaim berdasarkan perjanjian konstruksi bersama harus didaftarkan secara wajib di Rosreestr. Perjanjian penugasan dianggap selesai hanya sejak saat pendaftaran negara.

Elena Khamardyuk, Kepala Departemen Pengawasan Konstruksi Bersama dari Dinas Pengawasan Konstruksi dan Pengendalian Perumahan:

Saat membeli benda dari kontraktor, warga harus memahami dokumen apa saja yang diperlukan untuk transaksi tersebut, sehingga jika timbul litigasi di kemudian hari, mereka dapat mempertahankan haknya di pengadilan. Tidak hanya diperlukan sertifikat dari pengembang tentang pekerjaan yang dilakukan oleh kontraktor di fasilitas pengembang, tetapi juga semua dokumen keuangan yang mengkonfirmasi penyelesaian antara pengembang dan badan hukum tempat apartemen dipindahkan (penggantian klaim bersama, bentuk pekerjaan yang dilakukan), karena surat keterangan dari pengembang tentang pekerjaan yang dilakukan oleh kontraktor bukan merupakan dokumen keuangan. Dan jika timbul situasi ketika pengembang menyerahkan tempat tersebut, menandatangani perjanjian penyertaan saham dengan kontraktor, dan karena alasan tertentu kontraktor tidak memenuhi kewajibannya, pekerjaan belum selesai, dan properti telah dialihkan kepada individu, itu akan melindungi kepentingan pemegang saham.

Ekaterina Shelavina, Wakil Kepala Departemen Pendaftaran Penyertaan Modal dalam Pembangunan Kantor Rosreestr Wilayah Krasnoyarsk:

Baru-baru ini semakin banyak kasus ketika pendaftaran transaksi yang melibatkan pengalihan hak klaim ditangguhkan. Dan meskipun situasi seperti itu, sebagai suatu peraturan, diselesaikan, para pihak menyiapkan dokumen yang diperlukan dan pendaftaran dilakukan, pembeli menghabiskan seluruh bulan ini, sementara penugasan ditangguhkan, dengan antisipasi yang gugup.

Dalam praktiknya, pembeli sering kali tidak memeriksa ketentuan kontrak atau persetujuan pengembang untuk mengalihkan properti; hal ini menyebabkan penangguhan pendaftaran. Kami mengajukan permintaan kepada pengembang, dan jika pengembang tidak memberikan persetujuan atas penugasan tersebut, tetapi hal ini ditentukan oleh ketentuan perjanjian, maka pendaftaran perjanjian akan ditolak.

Pembeli perlu membaca dengan cermat isi kontrak pertama untuk partisipasi bersama dalam konstruksi, syarat-syarat yang disepakati dengan investor asli, dan memastikan tidak ada beban (hipotek) di apartemen. Jika ada beberapa konsesi, pastikan pembayaran telah dilakukan untuk semuanya.

Bagaimanapun, Anda harus ingat bahwa semua hak atas objek tersebut muncul hanya sejak saat pendaftaran, sampai ada entri dalam register, tidak peduli apa klaim penjual, ini hanya kata-katanya, dia benar-benar dapat membuangnya. mengajukan keberatan hanya setelah entri muncul di Daftar Negara Bersatu.

Mari kita cari tahu apa yang perlu Anda perhatikan saat menyusun dokumen dan bagaimana menghindari risiko yang terkait dengan pembelian real estat berdasarkan skema ini.

Singkat dan to the point

Kontrak pengalihan hak tagih, atau sebaliknya - pengalihan, pada umumnya diatur dalam Pasal 382-390 Bab 24 KUH Perdata Federasi Rusia (Kode Sipil Federasi Rusia). Sehubungan dengan pembangunan perumahan bersama, jenis transaksi ini dijelaskan dalam Pasal 11 Undang-Undang Federal-214 “Tentang partisipasi dalam pembangunan perumahan bersama…”.

Undang-undang tersebut tidak satupun yang memuat daftar persyaratan khusus mengenai bentuk perjanjian yang dibuat oleh para pihak. Satu hal yang jelas dari KUH Perdata Federasi Rusia: dokumen tersebut harus dibuat secara tertulis oleh penjual (pemberi hak) dan pembeli (penerima hak). Tak heran jika variasi “kreativitas” para pihak sangat beragam.

Anda harus membaca perjanjian penyertaan modal dengan cermat. Pertama, hak atas perumahan masa depan hanya dapat dialihkan selama jangka waktu yang ditentukan dalam Undang-Undang Federal-214. Hal ini dapat dilakukan sejak pendaftaran negara DDU, yang ditandatangani dengan pemegang saham pertama, dan sampai diterimanya kunci apartemen berdasarkan akta pengalihan dan penerimaan. Artinya, DDU harus memiliki stempel yang menunjukkan pendaftarannya pada otoritas Rosreestr.

Kedua, teks DDU memuat klausul yang menjelaskan tata cara pengalihan hak tagih di bawahnya. Secara teori, penugasan mungkin sepenuhnya dilarang. Benar, agen penjual mengakui bahwa mereka belum pernah menghadapi situasi seperti itu.

Pembeli harus menyimpan perjanjian penugasan asli, DDU, serta dokumen yang mengkonfirmasi penyelesaian moneter penjual dengan pengembang.

Sebagai aturan, pengembang mengizinkan kesimpulan dari perjanjian tentang pengalihan hak dalam kondisi tertentu - membebankan komisi sebesar 1-5% dari biaya objek yang dibeli. Biasanya, biaya-biaya ini ditanggung oleh pembeli, atau - berdasarkan kesepakatan - para pihak membaginya di antara mereka sendiri. Penugasan itu sendiri dilakukan dengan partisipasi pengembang, yaitu dibuat perjanjian tripartit, yang juga ditandatangani oleh perwakilan perusahaan konstruksi. Tentu saja, fakta pembayaran komisi harus dikonfirmasi oleh dokumen yang akan tetap ada pada pembeli setelah transaksi selesai.

Jarang terjadi, tetapi pengembang tidak memerlukan kompensasi. Maka dia hanya perlu diberitahu tentang perubahan pemegang saham. Perjanjian penugasan harus memuat klausul yang mengatur siapa sebenarnya (pemberi tugas atau penerima hak) dan dalam jangka waktu berapa akan memberi tahu perusahaan konstruksi tentang “penggantian pemain”. Jika tidak, pembeli mungkin mengalami masalah di akhir - ketika ia menerima perumahan yang sudah jadi dari pengembang.

Masalah uang

Menurut paragraf 1 Pasal 11 Undang-Undang Federal 214, pengalihan hak klaim berdasarkan perjanjian hanya diperbolehkan setelah peserta dalam konstruksi bersama telah membayar seluruh harga perumahan yang sedang dibangun atau setelah pengalihan hutang kepada pemegang saham baru. Pilihan yang ideal adalah pemberi tugas berhasil membayar penuh. Maka yang tersisa, sebagaimana telah disebutkan, hanyalah meminta dari dia dan pengembang dokumen yang mengonfirmasi fakta ini.

Teks: Elena Denisenko Foto: Alexei Alexandronok