ظهر الوريث بعد بيع الشقة. ماذا تفعل إذا دخل الوريث في الميراث لكنه لم يسجل الملكية؟ هل سيتم دفع تكاليف أولجا لمصاريفها؟

إذا دخل الوريث في الميراث، لكنه لم يسجل ملكية، فعليه القيام بذلك في جميع الأحوال إذا كان ينوي الاحتفاظ بالممتلكات المكتسبة من الموصي والتصرف فيها بأي شكل من الأشكال. وبطبيعة الحال، أولا وقبل كل شيء، ينطبق هذا الإجراء على العقارات الموروثة. يمكن أن تكون شقة أو منزل خاص أو منزل صيفي أو مرآب أو قطعة أرض. إنها العقارات التي تتطلب التسجيل الإلزامي لحقوق الملكية في Rosreestr.

من لحظة وفاة الموصي، سواء ترك وصية أم لا، يكون أمام ورثته 6 أشهر للاتصال بمكتب كاتب العدل والتقدم بطلب للحصول على شهادة الميراث. لا يمكن تمديد الفترة الضائعة إلا عن طريق الإجراءات القضائية. ومع ذلك، سيتعين عليك في المحكمة أن تثبت بالمستندات أن سبب عدم الالتزام بالموعد النهائي كان صحيحًا بالفعل، ولن يكون البيان الذي لا أساس له كافيًا.

في الواقع، للحصول على ملكية شقة أو قطعة أرض أو منزل، يجب أن تمر بإجراءين منفصلين:

1. الحصول على شهادة الميراث. للقيام بذلك، اتصل بمكتب كاتب العدل، ويفضل أن يكون ذلك في موقع العقار الموروث.
2. أعد تسجيل العقار باسمك في Rosreestr، مع تقديم شهادة الميراث.

لا يدرك الورثة دائمًا أنه لا يكفي إكمال المرحلة الأولى فقط، لأن الثانية هي أيضًا إجراء إلزامي. وعند استلام الشهادة يصبح العقار ملكاً للورثة. ومع ذلك، لن يكون لهم الحق في التصرف فيه بأي شكل من الأشكال (التبرع، البيع، التوريث، وما إلى ذلك) إلا بعد الحصول على مستخرج من سجل الدولة الموحد يؤكد إعادة تسجيل الملكية.

حتى 15 يونيو 2015، كان هناك إجراء مختلف لتأكيد ملكية العقارات ساري المفعول في الاتحاد الروسي. ويشترط على المالك الحصول على شهادة ملكية العقار، والتي تعتبر دليلا على حقوقه في جميع الأحوال. مع دخول القانون الاتحادي رقم 360 حيز التنفيذ، تغير الوضع، والدليل الوحيد الآن هو مقتطف من سجل الدولة الموحد الصادر عن Rosreestr (قسمها الإقليمي).

هل من الممكن العيش في شقة إذا لم يتم إعادة تسجيل الملكية؟

لا شيء يمنع الورثة من الاستمرار في العيش في منزل قريب متوفى إذا كانوا مدرجين في الوصية أو كانوا ورثة بموجب القانون. منذ وفاة الموصي، تقع على عاتقهم مسؤولية دفع تكاليف المرافق.

إن تأخير إجراءات تسجيل ملكية العقارات يخاطر بحقيقة أن أقارب آخرين قد يظهرون ويطالبون بالميراث. غالبًا ما يتم حل النزاعات من هذا النوع في المحكمة عندما يتم أخذ ما يلي بعين الاعتبار:

1. السبب الذي منع الأقارب من الكشف عن أنفسهم في وقت سابق. إذا تقدموا بطلب بعد انقضاء 6 أشهر من تاريخ وفاة الموصي، فسيتعين عليهم أن يثبتوا أمام المحكمة صحة أسباب عدم الالتزام بالموعد النهائي ومشروعية مطالباتهم.
2. من الذي قبل فعلا الميراث وماذا فعلوا به.
3. من كان يدفع فواتير الخدمات منذ وفاته؟
4. من قام بسداد ديون الموصي إن وجدت.

في التشريع الروسي هناك افتراض القبول الفعلي للميراث. هذا أمر يتم بموجبه الاعتراف بالشخص الذي يستمر في الحفاظ على ممتلكات المتوفى، والاعتناء بها (العيش في شقة أو منزل، والاعتناء بالأرض) على أنه قد قبل الميراث بالفعل.

محامونا يعرفون الجواب على سؤالك

أو عن طريق الهاتف:

والسؤال ليس خاملا، خاصة عندما لا يكون الورثة ينوون الانتفاع بالسكن الموروث، بل يريدون بيعه فورا. وفقا للفن. 209 من القانون المدني للاتحاد الروسي، يحق لمالكها فقط التصرف في الممتلكات بالوسائل القانونية. يبدو أن الصراع ينشأ عندما يكون الشخص الذي قبل الميراث يمتلك العقار بالفعل، لكنه لا يستطيع بيعه.

وهذا صحيح بالفعل. لا يجوز بيع شقة مسجلة باسم شخص متوفى. لن يشتري المشتري المعقول مثل هذه الشقة أو المنزل أبدًا. لتسجيل شقة باسم المشتري، يجب عليك تقديم اتفاقية الشراء والبيع إلى Rosreestr، بالإضافة إلى مقتطف من سجل الدولة الموحد يؤكد ملكية البائع. وبما أنه لم يكن هناك إعادة تسجيل، فإن حزمة الوثائق ستكون غير مكتملة.

الوضع مشابه مع الإرادة. لا يمكنك تضمين ممتلكات في وصيتك ليست باسمك. ولكي تكتسب الوصية القوة القانونية، يجب أن تحتوي على جميع المعلومات المتعلقة بالسكن.

إذا لم يكن لديك في تاريخ إعداد الوصية مقتطف من سجل الدولة الموحد يؤكد ملكية العقار، فإن إدراجه في نص الوثيقة يجعله باطلا.

كم من الوقت يستغرق إعادة تسجيل الملكية؟

يحدد القانون بشكل صارم توقيت الميراث، بعد 6 أشهر فقط من استلام شهادة وفاة الموصي. ستكون نتيجة هذا الإجراء القانوني استلام شهادة الميراث. حتى إعادة تسجيل حقوق الملكية، تكون هذه الوثيقة بمثابة دليل للوريث على شرعية إقامته في شقة أو منزل خاص.

مكتب كاتب العدل ملزم بتخزين المستندات المنفذة لمدة 75 عامًا. خلال هذا الوقت بأكمله، يمكن لأي شخص الاتصال به والحصول على تأكيد لإجراءات الميراث التي حدثت. حتى لو فقدت الشهادة الأصلية الصادرة، فمن الممكن استعادتها في أي وقت عن طريق طلب نسخة.

ماذا يعني هذا؟عن حقيقة أن لديك 75 سنة لإعادة تسجيل العقار باسمك. إذا كنت تدفع الضرائب وفواتير الخدمات في الوقت المحدد، فلن تضطر إلى التسرع في تسجيل الشقة بنفسك. إذا كنت لا تنوي التخلص منه في المستقبل القريب، فمن الممكن تأخيره. يستغرق إجراء إعادة التسجيل نفسه الآن بعض الوقت - في المتوسط ​​يصل إلى أسبوعين. في هذه الحالة، يمكن تقديم المستندات للتسجيل ليس فقط إلى التقسيم الإقليمي المحلي لـ Rosreestr، ولكن أيضًا إلى MFC المحلي، وكذلك استخدام خدمات البريد الروسي.

ومن بين الشقق المباعة في السوق، هناك تلك التي ورثت. تتمتع هذه الأشياء بسمعة سيئة بين المشاركين في السوق. النقطة هنا، بالطبع، لا تتعلق بالأشباح. حقيقة أن الوريث الذي يبيع لك الشقة يقول إنه الوحيد ولا يوجد متنافسون آخرون، كما اتضح، لا يعني شيئًا. تخيل - لقد اشتريت شقة من شخص ورثها، وتعيش فيها بهدوء، وفجأة، مثل الشيطان من صندوق السعوط، يقفز الشخص ويعلن نفسه وريثًا آخر للعقار الذي اشتريته. ماذا بعد؟ ستحاول الإجابة على هذه الأسئلة (والأسئلة ذات الصلة).

هذه المقالة هي مادة مرجعية وإعلامية، وجميع المعلومات الواردة فيها مقدمة لأغراض إعلامية وهي لأغراض إعلامية فقط.

من أين يأتي الورثة؟
لنبدأ بالقوانين. القسم الخامس من القانون المدني مخصص للمشكلة التي تهمنا - ويسمى "قانون الميراث" ويتضمن المواد من 1110 إلى 1185. 1111 ("أسباب الميراث") ويعلن أن "الميراث يتم بالإرادة والقانون". وبعبارة أكثر قابلية للفهم، فهذا يعني أن الشخص لديه الحق في "التوقيع" على ممتلكاته لأي شخص، ولكن إذا لم تكن هناك وصية، فإن الميراث يتبع القانون. على الرغم من أن هذه القاعدة، كما اتضح، ليست ثابتة: الفن. تحدد 1148 و1149 دائرة الأشخاص (المُعالين المعاقين للموصي، وزوجته ووالديه المعاقين، والأطفال القصر) الذين لهم الحق في وراثة ما يسمى بالحصة الإلزامية - يتم تخصيصها دائمًا، حتى لو لم تكن هناك وصية صالحهم. من غير المنطقي أن نذكر هنا بالتفصيل المواد المذكورة أعلاه من القانون المدني (بسبب الإسهاب الشديد)، ومع ذلك، يوصى بشدة جميع مشتري الشقق بتذكر هذه الفئة من الورثة.

إذا لم تكن هناك وصية، أو حكمت المحكمة ببطلانها (وأيضا بالمناسبة ثغرة رائعة)، فإن ما يحدث هو وفقا للقانون. هناك مفهوم "تسلسل الميراث" - ينقسم الورثة إلى عدة قوائم انتظار مدرجة في الفن. 1142-1145 و1148 القانون المدني. الأولوية الأولى هي لأبناء الموصي وزوجه ووالديه. والثاني هو الإخوة والأخوات. والثالث: إخوة وأخوات الوالدين (العمات والأعمام). وهكذا حتى المرحلة السابعة - كلما زاد العدد، زاد عدد الأقارب. والمبدأ العام يتلخص في حقيقة أن الأولوية تعطى لأقرب الأقارب، فهم يرثون الممتلكات فيما بينهم بحصص متساوية، ولا يحصل اللاحقون على أي شيء. هناك أرملة وابن الموصي - يقسمون الميراث فيما بينهم. إذا كان هناك ابن وأخ، يرث الابن وحده، وليس للأخ (الذي يليه) أي شيء.

احذروا الأطفال والآباء
في الممارسة العملية، الفئة الأكثر عددا هي أبناء الموصي- من زيجات أخرى غير شرعية. "التقاليد الاجتماعية هي أنه عندما يتم الطلاق بين الزوجين، يبقى الأطفال، كقاعدة عامة، مع أمهم"، يوضح ذلك فاديم مارتينينكو، مدير قسم السوق الثانوية في شركة Rescor. - وهذا يعني أنه إذا جاء الميراث من امرأة، فيمكن القول بدرجة عالية من الاحتمال أن جميع ورثتها يسكنون بالقرب منها ومعروفين. لكن إذا مات رجل... فليس من المؤكد أنه ليس لديه ابن غير شرعي يعيش في مدينة أخرى، ولا توجد قاعدة بيانات واحدة تضمن أنها تعرف كل هذه التفاصيل.

يمكن للوالدين أن يحتلوا المرتبة الثانية في أغلب الأحيان. يقول: "حالة تحدث أحيانًا". فيرونيكا بانكوفا، رئيسة لجنة حماية حقوق المستهلك التابعة للمؤسسة الدولية للتنمية، والمدير العام لوكالة العقوبات. - الآباء غير مهتمين على الإطلاق بأطفالهم ولا يدفعون نفقة الطفل. وبعد ذلك، إذا مات هؤلاء الأطفال قبلهم، فإنهم يطالبون بممتلكاتهم.

هناك أيضًا قصص تتضمن الاخوة والاخوات. تقول فيرونيكا بانكوفا: "هذا موقف حقيقي واجهناه مؤخرًا". - تعيش شقيقتان في موسكو، ويعيش شقيقهما في مدينة أخرى. ماتت إحدى النساء وكان ينبغي أن يخلفها أختها وأخوها. لكن سكان موسكو قرروا القيام بذلك بشكل مختلف: دخلت في الميراث وأبلغت كاتب العدل أنه لا يوجد ورثة آخرون. وقد قادت هي نفسها شقيقها من أنفه لمدة ثلاث سنوات كاملة، وأخبرته أن أختها على ما يرام وأرسلت لها السلام.

قد يظهر بعد 10 سنوات
حسنًا، حسنًا، لقد اكتشفنا حقيقة احتمال ظهور ورثة غير متوقعين. ولكن لماذا تظهر أحيانًا متأخرة جدًا - وأحيانًا حتى بعد 5-6 سنوات من بيع الشقة؟ النقطة هنا هي أن الفن. 1154 من القانون المدني للاتحاد الروسي ينص على أنه يجب تقديم طلب قبول الميراث "في غضون ستة أشهر من تاريخ فتح الميراث" (كما يتم استدعاء وفاة الموصي بدقة في اللغة القانونية). ولكن بعد ذلك يأتي الفن. 1155، التي تنص على أنه يمكن استعادة الموعد النهائي “إذا لم يكن الوريث يعلم ولا ينبغي له أن يعلم بفتح الميراث أو فاته هذا الموعد لأسباب وجيهة أخرى”. ويجب أن يذهب مثل هذا الوريث إلى المحكمة "في غضون ستة أشهر بعد زوال أسباب فقدان هذه الفترة".

يقول: "لأسباب وجيهة". أولغا إيريش، نائبة رئيس القسم القانوني بالدائرة جمعية ذات مسؤولية محدودة "شركة الاستثمار إم جي إس إن"- تعترف المحاكم بمرض خطير، وحالة من العجز، والأمية، وما إلى ذلك."

لكن الحجة الأكثر قوة هي "لم أكن أعرف". لنتخيل موقفًا: الشخص الذي توفي في موسكو في مكان ما في خاباروفسك لديه طفل غير شرعي يبلغ من العمر حاليًا 5 سنوات. يمكن لهذا الطفل أن يعرف من هو والده، وأن هذا الأب ترك الشقة منذ 20 عامًا - وبعد ذلك، وفقًا للقانون، سيكون له الحق في المجيء إلى موسكو وإعلان حقوقه.

ولهذا السبب فإن الفترة التي يمكن بعدها لمشتري الشقة أن يمسح العرق العصبي من جبهته ويقول إن ظهور ورثة غير متوقعين مستبعد الآن، غير موجود من حيث المبدأ. تقول فيرونيكا بانكوفا ("بيناتس"): "يمكننا القول أن السنة الأولى مثيرة للقلق للغاية، وبعد 3-5 سنوات، تنخفض احتمالية حدوث مثل هذا الحدث بشكل حاد". "ولكن من الناحية النظرية، لا يمكن استبعاد أي شيء سواء خلال 10 أو 20 عامًا."

لماذا يهزون الشخص الذي اشترى المنزل؟
حسنًا، وريثنا غير المتوقع له الحق في الميراث. ولكن لماذا يوجه ادعاءاته إلى المالك الحالي للشقة - وهو الشخص الذي، بفضل اليد الخفيفة للمحكمة العليا، التي اعتمدت قرارا "تاريخيا" في ربيع عام 2003، يسميه الجميع اليوم "حسن النية" المشتري"؟ أليس من الحكمة "هز" أقاربك عديمي الضمير - أولئك الذين قبلوا الميراث في وقت ما، مع العلم أن هناك مطالبين شرعيين آخرين؟ سيكون الأمر كذلك في الضمير والعقل..

في الحياة، لسوء الحظ، كل شيء مختلف. يقول: "إن تقديم مطالبات ضد المالك الحالي غالبًا ما يكون الفرصة الوحيدة للورثة المخدوعين للحصول على شيء ما". مكسيم كاتالوف، مدير النوع الجديد من الوكالة العقارية "الشركة المفتوحة". "ليس من السهل جمع المال من الأقارب، لكن الشقة هنا آمنة وسليمة."

ماذا يحتاجون: شقة أم محفظة؟
تؤكد فيرونيكا بانكوفا (“بيناتيس”) أن المطالبات جارية، وتحديدًا فيما يتعلق بالشقة. "هناك حالات يقتنع فيها المدعي المخدوع بأنه يتلقى بعض المال من المالك الحالي للعقار. ولكن يحدث أيضًا أنه يطرح السؤال بقسوة شديدة، ويطالب فقط بشقة. والتفسير بسيط: فقد ارتفعت أسعار العقارات بشكل كبير على مدى الأعوام القليلة الماضية. ما تم بيعه ذات مرة مقابل 50 ألف دولار (وبالتالي يمكن للوريث المخدوع أن يطلب حصة من هذا المبلغ من أقاربه) يكلف اليوم 200 ألف. وللأسف، تقرر المحاكم أحيانًا الإخلاء، وأنا أعرف مثل هذه السوابق".

ماذا يجب على المشتري أن يفعل؟
بشكل عام، ليس من السهل الدفاع عن نفسك - خاصة وأن الجانب الآخر يظهر الحيلة ومعرفة القوانين. تقول فيرونيكا بانكوفا ("بيناتيس"): "أحيانًا أشعر أن هناك مؤامرة حقيقية بين الورثة". - إليك موقفًا حديثًا: رجل مات في موسكو كان له ابن في مدينة وابن أخ في مدينة أخرى. كان ابن الأخ أول من جاء بحكمة ليحصل على الميراث، وكان الابن "ينتظر في كمين" حتى يتم بيع الشقة. إن حقيقة أنه يعرف كل شيء تمامًا تتجلى في حقيقة أنه قدم طلبًا للحصول على الميراث إلى كاتب عدل في خاباروفسك في اليوم السابق لانتهاء فترة الستة أشهر.

ولكن عند شراء شقة من وريث، لا يزال بإمكانك حماية نفسك إذا اتبعت قواعد سلامة السوق القياسية. تحقق من كل شيء، ولا تخجل من طرح أسئلة مختلفة، وحاول الحصول على أكبر عدد ممكن من الأوراق المختلفة. تقول أولغا إيريش (MGSN): "إذا كانت الشقة مملوكة للبائع على أساس شهادة الميراث، فإننا دائمًا نأخذ التزامًا موثقًا من البائع". "جوهر هذه الوثيقة هو أن البائع يضمن أنه ليس على علم بالورثة الآخرين، وإذا ظهروا، فإنه يتعهد بحل جميع المسائل المالية معهم بشكل مستقل، دون إشراك مالك جديد".

يقول مكسيم كاتالوف ("الشركة المفتوحة"): "إن حسن النية هو أمر لا يحتاج عمومًا إلى إثباته للمشتري". - لكن كافة أنواع الشهادات والإقرارات والمستندات تؤكد أن الموضوع تمت دراسته، ولم يتم تحديد أسباب رفض الصفقة. والعكس صحيح، إذا تم اكتشاف حقائق مفادها أن المشتري كان على علم بالمشكلة أو كان من الممكن أن يكون على علم بها، ولكنه مع ذلك اشترى الشقة، وربما أساء استخدام الوضع (على سبيل المثال، اشترى بسعر منخفض) - في هذه الحالة، قد يخسر المشتري وضعه باعتباره "المشتري حسن النية".

هنا - نحن نتحدث بمفردنا - يمكننا أن نضيف أننا كتبنا منذ وقت ليس ببعيد عن "المشتري حسن النية"، والكثير في هذا المقال يردد موضوع اليوم. "".

ملخص
عليك أن تحمي نفسك من ظاهرة الورثة غير المتوقعين في مرحلة الشراء وليس لاحقا. والقرار الرئيسي الذي يجب اتخاذه في هذه المرحلة هو شراء شقة أو عدم شرائها. لكن حاول أولاً الحصول على أكبر قدر ممكن من المعلومات من الوريث الذي يبيع الشقة واطلب الضمانات.

يمكنك شراء شقة إذا:
- يقدم البائع التزامًا موثقًا بأنه سيتعامل مع أقاربه بنفسه.

يجب عليك رفض الشراء إذا:
- البائع لا يلهمك بالثقة، ومن الواضح أنه يخفي شيئًا عن أقاربه ولا يريد تقديم أي ضمانات؛
- يعرض شقة بسعر مخفض بشكل واضح وهو غير متوفر في السوق.

قبل أن تشتري عقارا من البائع الذي ورثته، قم بالقياس سبعة أضعاف. مثل هذه الشقة ليست مجرد "الروليت الروسية" ، بل هي سيف ديموقليس الحقيقي الذي يمكن أن يقع عليك في شكل أقارب غير متوقعين خلال عام أو عامين أو حتى عشرين عامًا. ولكن في كثير من الأحيان يتم تقديم هذه العروض في السوق بخصم 20-30٪، والشقق نفسها تتمتع بموقع جيد و"مزايا" أخرى. لا أحد يريد تفويت مثل هذه الفرصة، لذلك دعونا نحاول معرفة المخاطر وما إذا كانت هناك طريقة لتجنبها.

رسم توضيحي: إيرينا فاتيفا

عن طريق يمين المنعطف

يمكن أن يكون الورثة من "نوعين": بالوصية والقانون. وهذا يعني أنه في حالة عدم وجود وصية، يتم توزيع جميع الممتلكات وفقا للقانون المدني للاتحاد الروسي. بوصة. تنص المادة 63 على أن هناك عدة خطوط من الأقارب: الأول (والأهم) يشمل زوج المتوفى وأولاده ووالديه، والثاني - الإخوة والأخوات، والثالث - العمات والأعمام، وما إلى ذلك. (كل هذا موصوف بالتفصيل في المواد 1142-1145 و 1148 من القانون المدني). المبدأ الأساسي هو أن من هو "عزيز" يحصل على كل شيء، أو يقسمونه بالتساوي إذا كان كلاهما (على سبيل المثال، الأرملة والابن) ينتميان إلى السطر الأول من الميراث. إذا كان الموصي (في لغة قانون الميراث الغريبة، يشير هذا المصطلح إلى من يورث ممتلكاته) يريد التصرف بشكل مستقل في ممتلكاته، فإن وصيته مبينة في الوصية، وهناك يمكنه الكتابة والتقسيم كل ما اكتسبه حسب رغبة قلبه ( الفصل 62 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

مهم:تجدر الإشارة على الفور إلى أنه في ضوء المواد والقانون المدني للاتحاد الروسي، هناك دائرة معينة من الأقارب الذين لا يمكن حرمانهم من الميراث حتى بالإرادة! من بينهم: المُعالون المعاقون للمتوفى، والأزواج والآباء المعاقين، وكذلك الأطفال القصر الذين يتعين عليهم الحصول على نصف الحصة المستحقة لكل منهم على الأقل عند الميراث بموجب القانون (الفقرة 1 من المادة 1149 من القانون المدني الاتحاد الروسي).

هل القانون دائما على حق؟

إن مسألة ضعف المشتري حسن النية من "المفاجآت" في شكل أطفال غير شرعيين للمتوفى أو أطفال من زيجات أخرى حادة للغاية، لأن هؤلاء الورثة "المفاجئين" لديهم حقوق كاملة في الملكية ويمكن أن يظهروا على العتبة شقتك ليس فقط في عام واحد، ولكن أيضا في عشرين. حتى القانون المدني للاتحاد الروسي، الذي ينص على أنه يجب تقديم طلب قبول الميراث "في غضون ستة أشهر" من تاريخ وفاة الموصي، لا يربك أحدا، منذ الفقرة 1 من المادة 1155 من القانون المدني ينص قانون الاتحاد الروسي على إمكانية استعادة الحق في قبول الميراث، إذا لم يعلم الوريث بافتتاح الميراث(أي وفاة الموصي)، وعندما اكتشف ذلك، كان لديه مرة أخرى 6 أشهر لتقديم الطلب. وهذا هو، إذا كان الطفل يبلغ من العمر 5 سنوات عندما توفي والده، وبعد 15 عاما اكتشف أن لديه ممتلكات، فيمكن للابن البالغ أن يذهب بسهولة إلى المحكمة ويطالب بحصته.

في مثل هذه الحالات، تلتزم المحكمة بتلبية طلب الوريث، ويجوز له استعادة شقته (أو طلب المال للتخلي عن حق الميراث)، ولكن في الوقت نفسه، خلال فترة الانتظار، تكلفة شقة يمكن أن تزيد بشكل خطير. تم إلغاء صفقة شراء وبيع شقة من قبل المحكمة، ومن الناحية النظرية، يجب على البائع، بقرار من المحكمة، إعادة جميع الأموال إلى المشتري، ولكن كم عدد الصعوبات التي ستنشأ: فهرسة المبلغ مع مراعاة التضخم ، يمكن إنفاق المال، مات البائع / اختفى / رحل، ليس لديه مال، لا عقار يمكن بيعه، إلخ.

لا يمكن للقانون أن يحميك بأي شكل من الأشكال من ظهور أقارب جدد يمتلكون الشقة.

الآن عن شيء محزن حقا. من المعتقد أنه إذا لم يعد لدى المشتري الجديد أي مسكن، وظهر وريث جديد، فمن المستحيل طرد المشتري الذي وجد نفسه في وضع سكني حرج. ومع ذلك، في الصحافة والممارسة القضائية، من الممكن العثور على حالات تم فيها إلقاء الناس حرفيا في الشارع مع الصياغة التقريبية "بائع الشقة هو المسؤول، مقاضاته" دون أي تعويض مالي. ولا أحد بالطبع يهتم بأنه لم يعد من الممكن العثور على بائع. هناك طرق قليلة للخروج من هذا الوضع:

• التفاوض مع الوريث للحصول على مبلغ معين من المال حتى يتخلى عن مطالباته؛
• كتابة طلب للحصول على شقة بموجب العقد؛
• حاول إشراك سلطات الوصاية والوصاية في القضية إذا كان لديك أطفال قاصرون. حقهم في منزل واحد محمي بشكل صارم للغاية، وهذا يمكن أن يساعد في تأخير الوقت أثناء مقاضاة البائع.

بمعنى آخر، لا يمكن للقانون أن يحمي بأي شكل من الأشكال من ظهور الأقارب الجدد الذين يمتلكون شقة، حيث لا يُطلب من كتاب العدل التحقق من دائرة الورثة. فقط إذا كنت محظوظًا جدًا ويمكنك إثبات أن هذا الشخص كان على علم بالوفاة ولم يطالب ببساطة بالحق في الشقة خلال الأشهر الستة الأولى (قضى فترة في السجن / كان في رحلة عمل طويلة / كان كسولًا). لكن هذه حالات خاصة يجب تحليلها بشكل منفصل.

أورث هذا...

الوصية كوثيقة مثيرة للاهتمام لأنها في أذهان معظم الناس عبارة عن مجموعة معينة من التعليمات التي لا تتزعزع للمتوفى، والتي تحدد ما هو مستحق ولمن وبأي مبلغ. ولكن في الواقع، كل شيء ليس بهذه البساطة، لأن القانون غالبا ما يقف فوق الإرادة.

أولاً، هناك ورثة إلزاميون - المُعالون والأزواج والآباء، الذين يُلزمون بالحصول على نصف الحصة على الأقل التي ستكون مستحقة لكل منهم إذا ورثها القانون (البند 1 من المادة 1149 من القانون المدني للاتحاد الروسي ).

ثانيًا، يوجد دائمًا بين الورثة أقارب غير راضين يحاولون إثبات أن الوصية مزيفة أو أن الموصي كان مجنونًا وسكرًا وغير كاف عندما كتبها. بعد كل شيء، غالبا ما يحدث أن يتقدم بعض الأشخاص بطلب للحصول على شقة، لكنهم يعينونها للآخرين - زوجة مدنية جديدة أو جار يعتني بالموصي لبقية حياته.

ويظل مشتري الشقة "السيئة" في الواقع هو الشخص الوحيد المسؤول مالياً.

ثالثا، قد يتبين بسهولة أن الموصي قدم وصية لاحقة، والتي بموجب القانون تلغي جميع الوصايا السابقة، لكنه لم يخبر أحدا عنها. أو على العكس من ذلك، قام بتجميعها منذ فترة طويلة لدرجة أنه لم يعد يتذكرها، ولكن في الوقت نفسه، كان قانونيا وكان ينتظر في الأجنحة في خزنة أحد أقاربه.

مهم:في هذه الحالات الثلاث (إذا اشتريت عقارًا من هذا الوريث؛ تمكن المدعي من إثبات أن الوصية مزيفة أو أن الموصي كان في حالة غير مناسبة عندما وقع عليها، أي وفقًا للمادة 1131 من القانون المدني للدولة) في الاتحاد الروسي، تم إعلان بطلان الوصية، وتم العثور على وصية لاحقة)، ثم يتم إرجاع الأموال إلى المشتري، والشقة إلى البائع.

رابعا، هناك فروق دقيقة وراثية مختلفة، مثل رفض الوصية. وببساطة، قام الموصي بتخصيص الشقة لابنه، ولكن بشرط أن تعيش فيها والدته أو عمته بقية حياتهم. بعد أن اشتريت مثل هذه الشقة من ابنك، لن تتمكن من إخلاء بقية أقاربك من هناك.

ويجب أن يضاف أن جميع الدعاوى سترفع ضد صاحب الشقة وليس ضد البائع. من الصعب للغاية استرداد الأموال من البائع وفي نفس الوقت من أحد الأقارب، ولا يتضح على الفور سبب ذلك بالضبط، لأنه لم يكن يعلم بوجود وصية أخرى، أو ابن غير شرعي، أو أي شيء آخر، وكان يبيع الشقة كمالك عادي، ويبقى مشتري الشقة “السيئة” في الواقع الشخص الوحيد المسؤول مالياً. وخاصة في مثل هذه الحالات، ففي عدد من الوكالات العقارية، يتم أخذ التزام موثق من البائع بأنه يضمن عدم علمه بورثة آخرين، وإذا ظهروا فجأة، يتم تنظيم جميع المسائل المالية بينهم فقط، دون مشاركة المالك الجديد في هذه المشاحنات. ولكن ماذا تفعل إذا اشترى البائس الشقة بنفسه أو اختفى البائع؟ هناك عدد كبير من المزالق والمواقف الخاصة.

كيف تحمي نفسك؟

في الواقع، لا مفر. الحد الأقصى الذي يمكن القيام به هو اتباع عدد من القواعد من أجل إنشاء دائرة الورثة المحتملين على أكمل وجه قدر الإمكان. نعم، النصيحة المذكورة أعلاه بشأن طلب التزام موثق من البائع يمكن أن تحميك من المشاكل غير الضرورية، ولكنها للأسف لا توفر أيضًا ضمانًا بنسبة 100٪. بالإضافة إلى ذلك سيكون من الجميل:

• خذ مقتطفات من سجل الدولة الموحد الذي يحتوي على جميع المعلومات عن المعاملات العقارية على مدى العقدين الماضيين وعن جميع العقوبات المفروضة على الشقة. وماذا لو كانت مرهونة للبنك أو مؤجرة لمدة طويلة؟
• اطلب مقتطفًا من سجل المنزل، حيث يمكنك على الأقل رؤية زوجات القانون العام أو الأقارب المسجلين الآخرين.
• التحدث مع جيرانك.
• التحقق مما إذا كان للمتوفى ورثة بحصة إلزامية (المعالين والأبناء القصر والأزواج والوالدين).
• إذا كان هناك رفض للميراث لصالح أحد الأقارب، فاكتشف السبب، بل والأفضل - اطلب رفضًا موثقًا.
• في مكتب كاتب العدل يمكنك الحصول على معلومات حول رفض الوصية - سواء كان هناك أم لا.
• كن منتبهًا بشكل مضاعف لأولئك الذين يأتون للتوقيع على سند البيع والشراء بتوكيل من الوريث. ولن يضر التحقق من وثائق الوريث نفسه في مكتب الجوازات.
• ولا تنس أن تطلب شهادة وفاة صاحب الشقة. ماذا لو اختفى للتو؟
• تعرف على المزيد حول ما يسمى بتأمين الملكية، أي. التأمين ضد فقدان حقوق الملكية. الميزة هنا هي أن شركة التأمين تشارك في عملية الشراء والبيع وتقوم أيضًا بفحص جميع المستندات. إذا اعتبرت الصفقة محفوفة بالمخاطر، فسوف ترفض التأمين، وهذه بالفعل دعوة للاستيقاظ للمشتري، وربما حتى سبب لإلغاء المعاملة.

من المؤكد أن إدراج جميع التوصيات المذكورة أعلاه على الورق أسهل بكثير من الانتظار فعليًا في جميع قوائم الانتظار والمرور عبر تسع دوائر من الجحيم البيروقراطي، ولكن إذا تم بيع الشقة بسعر أقل بنسبة 20-30٪ من سعر السوق أو في منطقة مثالية بالنسبة لك، قد يكون من المنطقي اتخاذ قرار بشأن هذا الأمر. إذا لم يعد هذا الشراء بأي فائدة مالية معينة، فمن الآمن تحويل انتباهك إلى أشياء أكثر "شفافية".

مهم:إذا تم بيع الشقة على عجل وبسعر منافس، فهذا سبب للقلق، لأنه من المحتمل جدًا أن يعمل المحتالون هنا. يحدث أنهم بطرق مختلفة يعيدون كتابة الوصية لشخص وهمي (أو يحصلون على توكيل عام) ويحاولون بيع الشقة في أسرع وقت ممكن، قبل أن يعلم الأقارب بوفاة الموصي. يحدث أن يقوم المحتالون بتزوير اتفاقية هدية، من المفترض أنها تم إعدادها خلال حياة المالك، بحيث لا تصبح الممتلكات جزءًا من كتلة الميراث (مصطلح رهيب آخر من قانون الميراث، ويعني مجموعة من حقوق الملكية والالتزامات التي تنتقل من الموصي إلى الوريث). لذا كن حذرا!

أندريه شينين

لبيع شقة موروثة، يجب عليك أولا رسميا الدخول في الميراث، ومن ثم تسجيل ملكية الشقة. فقط بعد الانتهاء من هذه الإجراءات يمكنك البدء في البحث عن مشتري وجمع المستندات اللازمة.

لبيع المباني السكنية الموروثة المملوكة ل أقل من 3 سنوات(إذا ورثت بعد 1 يناير 2016 - أقل من 5 سنوات)، هناك حاجة للدفع ضريبة الدخل(ندفل). لا ينبغي الخلط بينه وبين ما تم تحصيله سابقًا بعد تسجيل الميراث في الممتلكات الخاصة (تم إلغاؤه الآن). بالإضافة إلى ذلك، عند بيع العقارات المستلمة كميراث، يتم اتخاذ المخصصات المزايا الضريبية.

قبل اتخاذ قرار الشراء يجب على المشتري التأكد مما يلي:

• غيابيا؛
• هم في المخزون.

بعد إبرام مثل هذه الصفقة تخضع ل تسجيل الدولةفي روزريستر.

متى يمكنك بيع الشقة بعد الميراث؟

يمكنك بيع الشقة الموروثة مباشرة بعد استلامها. شهادات الملكية- وإلا فإن هذه المعاملة تعتبر باطلة. للقيام بذلك، تحتاج إلى الاتصال بـ Rosreestr بما تلقيته بالفعل من كاتب العدل، بالإضافة إلى المستندات التالية:

• طلب تسجيل حقوق الملكية (يتم ملؤه في Rosreestr عند تقديم المستندات)؛
• وثيقة هوية الوريث (جواز السفر) ؛
• جواز السفر المساحي للشقة.
• إيصال دفع رسوم تسجيل الدولة بمبلغ 2000 فرك.

انتباه

1. للقيام بذلك، تحتاج أولا إلى إخطار كتابي لجميع المشاركين في الملكية المشتركة المشتركة برغبتك في بيع جزء من الشقة الموروثة، مع الإشارة إلى السعر وشروط البيع الأخرى.
2. يتم تسجيل رفض جميع المالكين المشاركين في الكتابة.
3. لو خلال شهرمن تاريخ استلام إشعار البيع، لم يؤكد المشاركون في الملكية المشتركة رغبتهم في شراء الحصة المباعة، يتم قبول الرفض تلقائيا.

في حالة انتهاك هذا الإجراء، سيكون لأي مالك مشارك الحق في تقديم شكوى بيان المطالبة إلى المحكمةبشأن نقل حقوق شراء المساكن.

معلومة

في عام 2016، نواب مجلس الدوما من فصيل LDPR تم تقديم اقتراحعن البيع الإجباريشقة ورثت في الأسهم. في هذه الحالة، إذا لم يتمكن الورثة في غضون ستة أشهر من اتخاذ قرار مستقل بشأن المالك الوحيد أو العثور على مشتري، فستخضع الشقة للبيع القسري من خلال المزاد. وتقسم العائدات بين الورثة بحسب حصصهم.

وبحسب النواب، فإن مثل هذا الإجراء سيقلل من تكرار النزاعات العائلية حول الممتلكات الموروثة ويقلل من مخاطر الاحتيال في الحالات التي يخلق فيها أحد الورثة ظروفًا غير مناسبة للمالكين الآخرين للعيش فيها من أجل أن يصبحوا المالك الوحيد للمباني السكنية.

إجراءات بيع شقة

قبل بيع شقة تم الحصول عليها بالميراث، وفقًا للتشريع المدني للاتحاد الروسي، يجب على البائع المستقبلي أن يمر أولاً تسجيل الدولة لحقوق الملكية(المادة 131 من القانون المدني للاتحاد الروسي) على أساس ما تم استلامه بالفعل. بعد الحصول على شهادة ملكية الشقة من غرفة التسجيل، يمكنك البدء في البحث عن مشتري وإتمام المعاملة بموجب عقد البيع.

لبيع شقة موروثة، عليك جمع ما يلي قائمة الملفات:

• عقد بيع شقة؛
• جوازات سفر الأشخاص المشاركين في المعاملة؛
• وثائق من روزريستر:
  • شهادة تسجيل الدولة لحقوق الملكية؛
  • مقتطف من سجل الدولة الموحد يؤكد عدم وجود اعتقالات أو أعباء على الشقة؛
• جواز السفر المساحي، خطة الشقة (يتم طلبها من BTI)؛
• شهادة من إدارة الإسكان تؤكد عدم وجود ديون على فواتير الخدمات؛
• مستخرج من سجل المنزل (حول عدم وجود أشخاص مسجلين في الشقة).

لمعلوماتك

موافقة الزوج غير مطلوبة في هذه الحالة، لأن أي ممتلكات يتم الحصول عليها عن طريق الميراث ليسالملكية المشتركة للزوجين.

قبل إتمام الصفقة، يجب على المشتري المستقبلي لمثل هذه العقارات أن يسأل البائع عن مدى توفر الممتلكات الموروثة للحصة. وفي حالة العثور على هؤلاء الأشخاص، فمن المستحسن الحصول على تصريح رسمي منهم قبل الشراء أو البيع.

عقد البيع

لبيع شقة، يتم عقد صفقة بين البائع والمشتري عقد البيعفي شكل مكتوب بسيط.

• وفي هذه الحالة يوصى بالإشارة في نص العقد القيمة السوقية الكاملة للشقةبما في ذلك الوديعة المدفوعة مسبقًا (إن وجدت). هذا مهم لأنه إذا نشأ موقف مثير للجدل أثناء المحاكمة، فسيتمكن المشتري من المطالبة فقط بالمبلغ المحدد في اتفاقية البيع، وليس بعض المبلغ "المدفوع فعليًا"، وهو المبلغ الذي لم يتم إثباته في المحكمة بعد.
• في كثير من الأحيان، لتجنب الحاجة أو تقليل حجمها عند بيع شقة مملوكة منذ أقل من 3 سنوات، بمبادرة من البائع، تكلفة السكن بموجب اتفاقية الشراء والبيع تمت الإشارة إليه على أنه تم الاستهانة بهتصل إلى مبلغ 1 مليون روبل(عندما لا تكون هناك حاجة لدفع ضريبة الدخل على الإطلاق).

وذلك من أجل زيادة الرسوم الضريبية اعتباراً من 1 يناير 2016 على المعاملات العقارية بسعر مختلف بشكل كبير إلى الأسفلمن سعر السوق، سيتم احتساب الضريبة المستحقة ليس من السعر المحدد في عقد البيع، ولكن على أساس القيمة المساحية للشقة(قريبة من السوق) مضروبة في عامل تخفيض قدره 0.7.

العناصر الإلزامية للاتفاقية المذكورة أعلاه هي:

• معلومات عن أطراف الصفقة؛
• تكلفة الشقة
• معلومات عن الشقة (العنوان، المعلومات الفنية المقابلة لجواز السفر المساحي)؛
• مصطلح وطريقة تحويل الأموال.

وبعد مناقشة جميع الشروط وحل القضايا المثيرة للجدل، يتم توقيع العقد من قبل الطرفين، وستخضع الصفقة لتسجيل الدولة، وتعتبر مبرمة منذ تلك اللحظة.

تسجيل الصفقة في Rosreestr

بعد التوقيع على اتفاقية الشراء والبيع، يصبح ذلك إلزاميا تقديم طلب إلى Rosreestrعلى تسجيل الدولة للمعاملة. ويمكن تقديمها شخصياً، أو إرسالها بالبريد، أو عن طريق محامٍ، أو عن طريق مركز متعدد الوظائف (MFC).

بالإضافة إلى التقديم على Rosreestr، يتم توفير ما يلي:

• جواز سفر البائع والمشتري؛
• اتفاقية الشراء والبيع وتوقيع قبول ونقل الشقة؛
• استلام دفع واجب الدولة من قبل المشتري بمبلغ 2000 روبل.

يتم تسجيل الدولة داخل 10 أيام عملمن تاريخ استلام الطلب والمستندات المطلوبة (البند 3 من المادة 13 من القانون الاتحادي رقم 122-FZ المؤرخ 21 يوليو 1997). في بعض الحالات، قد يتم تعليق التسجيل أو إلغاؤه.

تعتبر العروض من هذا النوع، مقارنة ببقية قطاعات السوق، جذابة للغاية، حيث يتم بيعها بسعر أقل بنسبة 20 أو حتى 30٪. بالإضافة إلى ذلك، الموقع والظروف جيدة أيضًا، لذلك يرغب الكثير من الناس في شراء مساحة المعيشة هذه. ومع ذلك، ليس كل شيء ورديًا كما يبدو للوهلة الأولى!

مشروعية الميراث

لذلك، إذا تم شراء شقة، وفجأة بعد فترة من الوقت ظهر وريث يطالب بنفس الأمتار المربعة، فأنت بحاجة إلى البدء في التعامل مع المشكلة برأس "رائع" ومعرفة بالقانون.

يمكن إعلان ورثة الشقة في السنوات الأولى وبعد 15-20 سنة، وهو أمر طبيعي تماما، حيث يوجد نوعان من الورثة. الأول قانوني. وفقا للقانون المدني للاتحاد الروسي، الفصل 63، هناك تسلسل من الأقارب في وراثة الممتلكات. والنوع الثاني يكون بالإرادة. ويقسم العقار على الموصي حسب رغبته، الفصل. 62 من القانون المدني للاتحاد الروسي.

حتى المعلومات الواردة في المادة 1154 من القانون المدني لروسيا، والتي تنص على أن وثيقة طلب وراثة الممتلكات، والتي تعطى ستة أشهر من تاريخ وفاة الموصي، لا تضمن بقاء الشقة مع المشتري . بعد كل شيء، في الفن. تنص الفقرة 1 من المادة 1155 من القانون المدني للاتحاد الروسي على استعادة حق الميراث إذا لم يكن الوريث على علم بافتتاح الميراث. وفي هذه الحالة تقوم المحكمة بإلغاء صفقة البيع والشراء، وبعد ذلك يجب على البائع إعادة القيمة النقدية للشقة إلى المشتري، ولكن تنشأ هنا صعوبات كثيرة في شكل فهرسة المبلغ مع مراعاة التضخم والأموال المنفقة من قبل البائع، ونقص التمويل، وما إلى ذلك.

في هذه الحالة، هناك عدة خيارات للحل:

• اتفاق مع الوريث المعلن على دفع مبلغ معين له، وبعد ذلك يتخلى عن مطالباته بالمتر المربع؛
• ملء طلب للحصول على مساحة للعيش بموجب عقد اجتماعي. توظيف؛
• إذا كان لدى المشتري أطفال قاصرين، فيمكنك الاتصال بسلطات الوصاية.

ملامح الإرادة

تحدد وثيقة الوصية مجموعة من القواعد التي سيتم بموجبها تقسيم ممتلكات المتوفى. ومع ذلك، فإن القانون لا يتبع دائمًا هذه المبادئ التوجيهية.

1. هناك ورثة على شكل معالين وأطفال قاصرين وأزواج وأولياء أمور يحق لهم الحصول على نصف حصة الميراث القانوني (البند 1 من المادة 1149 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
2. ومن بين الورثة غالبا ما يكون هناك من يريد إثبات زيف وثيقة الوصية، حيث كان الموصي مريضا عند التوقيع عليها.
3. قد يحدث أيضًا أن المالك السابق قام بعمل وصية أخرى لاحقًا، مما يلغي الوصية السابقة.
4. ويحدث أنه عند إعداد وثيقة وصية، أشار الموصي إلى أن الزوجة والأم يجب أن تعيشا أيضًا في الشقة الموروثة المخصصة، على سبيل المثال، للابن لبقية حياته. في هذه الحالة، سيكون من المستحيل طردهم.

إذا أثبت المدعي في الخيارات الثلاثة الأولى أن وثيقة الوصية مزورة أو غير ذات صلة، فسيتم اعتبارها غير صالحة، وبالتالي يسترد المشتري أمواله، ويحصل البائع على شقته.

ومن المهم أيضًا أن نفهم أن جميع المطالبات موجهة إلى مالك العقار، وليس البائع. من أجل حماية المشتري بطريقة أو بأخرى من المشاكل أثناء عملية الشراء، تأخذ الوكالات العقارية التزامًا من البائع، مصدقًا من كاتب عدل، بأنه لا يعرف أي ورثة. أي أنه في حالة ظهور وريث آخر سيتم تسوية جميع المسائل المالية بينه وبين الأقارب الجدد دون مشاركة المشتري.

طرق الحماية

يمكن للمشتري الجديد حماية نفسه من الوقوع في مثل هذا الوضع غير السار من خلال تضييق دائرة الورثة المحتملين بالطرق التالية:

• الحصول على مقتطفات من سجل الدولة الموحد الذي يحتوي على معلومات حول جميع المعاملات والأعباء التي تتم مع هذا العقار؛
• تعرف على مقتطف من سجل المنزل للتحقق من وجود شركاء القانون العام والأقارب الآخرين المسجلين مسبقًا في الشقة؛
• معرفة ما إذا كان للمتوفى ورثة يطالبون بحصة إلزامية (على شكل أشخاص معاقين، أطفال قاصرين، الوالدين، إلخ)؛
• الاقتراب بعناية من توقيع عقد البيع والشراء بالوكالة عن الوريث؛
• التحقق من شهادة وفاة مالك العقار.