شراء شقة في السوق الثانوية: احذروا أيها المجانين! كيفية التحقق من سلامة البائع؟ لا تخجل من طرح الأسئلة المحرجة وطلب المساعدة. "اختبار العقل": هل من الضروري إجراء فحص طبي قبل التعامل مع العقارات؟

في أي معاملات قانونية مدنية بين الأفراد، يلعب دور رئيسي الأهلية القانونيةو الأهلية القانونيةهؤلاء الأفراد أنفسهم - المشاركون في المعاملات.

افتراضيا، يفترض أن كل مواطن بالغ في الاتحاد الروسي يتمتع بكامل قواه يتمتع بالأهلية القانونيةو قادر. خلاف ذلك، ليس له الحق في إجراء المعاملات بشكل مستقل.

وإذا قام بعقد مثل هذه الصفقة ( وقعت عقد بيع وشراء شقة مثلا)، فإن هذه الصفقة تصبح باطلة بمجرد أن يتبين أن بائع الشقة لم يكن لديه السلطة للقيام بذلك أو كان عاجزا .

نحن لا نتحدث عن مشتري الشقة هنا، لأن... سبب لأخذ المال ومن ثم إنهاء الصفقة لسبب ما "العجز" لا يمكن إلا أن يكون من البائع.

الأهلية القانونية المدنية للفرد

الأهلية القانونيةيُطلق على الإنسان قدرته ( بتعبير أدق، إمكانية قانونية) يتمتعون بحقوق مدنية ويتحملون مسؤوليات معينة ينص عليها القانون. أولئك. أن يكون صاحب حقوق والتزامات، وأن يكون موضوعًا للقانون، وفقًا لما يفتح في علامة تبويب جديدة.">المادة 17 من القانون المدني للاتحاد الروسي.

الأهلية القانونيةينشأ المواطن منذ لحظة ولادته، ويتم الاعتراف به على قدم المساواة من قبل جميع مواطني الاتحاد الروسي. الأهلية القانونيةلا يمكن فصلها عن شخصية المواطن. لا يمكنك حرمان الشخص الأهلية القانونية.

وفيما يتعلق بالمعاملات مع الشقق، الأهلية القانونيةالبائع يعني أن لديه حقوق قانونية الحيازة والاستخدام والتخلص شقة.

الأهلية القانونية لبيع شقة

الأهلية القانونيةيشير إلى قدرة الشخص على التصرف بحرية وفقًا لقدرته الأهلية القانونية . هذه التصرفات يمكن أن تخدمه في الحصول على حقوقه، ويمكن أن تمنحه حقوقًا جديدة، ولكنها أيضًا تفرض عليه واجبات ومسؤولية عن أفعاله.

إعلان شخص غير كفء

ولا يمكن إعلان عدم أهلية المواطن إلا بقرار من المحكمة.. يحدث هذا بسبب اضطراب عقلي واضح الشخص وعدم قدرته على فهم معنى أفعاله (يفتح في علامة تبويب جديدة. ">المادة 29 من القانون المدني للاتحاد الروسي). يمكن للمحكمة حرمان مثل هذا الشخص الأهلية القانونية، وتثبيته عليه الوصاية (من بيئته المباشرة، على سبيل المثال).

وصي يصبح الممثل القانوني للجناح، ويقوم بجميع المعاملات المدنية نيابة عنه ولصالحه ( بما في ذلك المعاملات العقارية).

المحكمة تقرر عجز المواطنبناء على النتائج الفحص الطبي الشرعي، الذي قام بتثبيته اضطرابات عقلية خطيرة . الشروع في مثل هذا فحصفيما يتعلق بالمواطن، يمكن لأقاربه أو المدعي العام أو مستشفى الأمراض النفسية (يفتح في علامة تبويب جديدة.">المادة 281 من قانون الإجراءات المدنية).

الخيار الأكثر اعتدالًا الذي تستخدمه المحكمة هو تقييد الأهلية القانونية للمواطن(يفتح في علامة تبويب جديدة.">المادة 30 من القانون المدني للاتحاد الروسي). يحدث هذا عندما لا يكون الشخص قادرًا على التعامل مع إدمانه ( على سبيل المثال، الشرب والمخدرات، وما إلى ذلك.) ونتيجة لذلك يعاني أحباؤه. يمكن للمحكمة الحد من الأهلية القانونية، والتكليف بها الوصاية .

مواطن ذو أهلية قانونية محدودةيمكنه إجراء المعاملات المنزلية الصغيرة بشكل مستقل، ولكن المعاملات الكبيرة ( بما في ذلك بشأن التنازل عن العقارات)، وله الحق في الأداء فقط بموافقة ولي أمرك .

إذا تم الاعتراف بالمواطن من قبل المحكمة غير كفء أو محدودة من قبل المحكمة بالصفة القانونيةفطبقاً للقانون يجب على المحكمة الإخطار بذلك خلال 3 أيام سلطات الوصاية والوصايةفي مكان إقامة المواطن، للتثبت عليه الوصاية أو الوصاية (يفتح في علامة تبويب جديدة.">البند 2 من المادة 34 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

أي المعاملات العقارية، تؤثر حقوق الأشخاص العاجزين أو المحدودين، ولا يتم تنفيذها إلا بإذن كتابي سلطات الوصاية والوصاية.

شهادات ND وPND - ما هي؟

عند بيع شقة، يطلب أصحاب العقارات في بعض الأحيان من البائع القيام بذلك شهادات من ND وPNDمشيراً إلى الرغبة في التأكد من أن البائع كاملاً قادر.

شهادة من ND- هذه شهادة من العلاج من الإدمان الأهلية القانونيةمشكوك فيه.

شهادة من IPA- هذه شهادة من النفسية العصبية المستوصف في مكان إقامة البائع بأنه غير مسجل لديهم. إذا تم إدراجه، فهو كذلك الأهلية القانونيةمشكوك فيه.

لكن! توضيح مهم! إذا كان البائع مسجلاً في اختصار الثانيأو البولي إثيلين عالي الكثافة، هذا لا يقول شيئًا عنه العجز (المحكمة وحدها هي التي يمكنها أن تقرر هذه المسألة)، ولكن الزيادات المرتبطة ممكن العجز.

والوضع المعاكس هو إذا لم يكن هناك قرار من المحكمة وقت إبرام المعاملة العجزالبائع، ثم في وقت لاحق لا يزال هناك خطر تحدي الصفقةلهذا السبب. يجوز للمحكمة التعرف على البائع غير كفءأو الحد من أهليته القانونيةبالفعل بعد الصفقة، واعتبر أنه في وقت إتمامها لم يفهم معنى أفعاله (يفتح في علامة تبويب جديدة.>المادة 177 من القانون المدني للاتحاد الروسي). وهذا بالفعل سبب ل.

أولئك الذين تم تسجيلهم مع اختصار الثانيأو البولي إثيلين عالي الكثافةومن الواضح أن هذا الخطر أعلى. وللحد من هذه المخاطر، يتم أخذ الشهادات المناسبة.

صحيح هناك بشرى سارة لمشتري الشقة: من مارس 2015 الفقرة 2 مما سبق المادة 177 من القانون المدني للاتحاد الروسيمكملاً بشرط يمكن بموجبه التعرف على المعاملة غير صالح، إذا تمت مقاضاة البائع لاحقًا محدودة في القدرات، واعتبر أنه وقت المعاملة لم يكن يفهم معنى أفعاله، و( مهم!) علم المشتري بهذا ( أولئك. رأيت أن البائع كان مريضا عقليا، ولكن لا يزال عقد صفقة معه).

وفي الوقت نفسه، لا تخلط بين المفاهيم "معترف به غير كفء"و "" محدودية الإمكانات"" (الاختلافات - انظر أعلاه).

كيفية تأكيد الأهلية القانونية لبائع الشقة في المعاملة

للتأكيد الأهلية القانونيةالبائع عند التوقيع

كيفية التحقق من بائع العقار للحصول على الأهلية القانونية؟

قلنا في التعليمات السابقة أنه عند التواصل مع البائعين من الفئات المعرضة للخطر، من الضروري أن يزودك بشهادات من IPA و ND. سأتحدث في هذه المقالة بمزيد من التفصيل عن طرق أخرى للتحقق من الأهلية القانونية للمالك.

1. التواصل الشخصي والتعرف على بيئتك المباشرة.

يمكنك فهم مدى كفاءة الشخص من خلال التواصل المباشر. أعتقد أنك ستوافق أيضًا على أنه عند الاتصال الأول، في ظل وجود اضطراب عقلي شديد، من السهل أن نستنتج أن البائع لدينا ليس على ما يرام بشكل واضح. وهذا هو سبب إعلان المحكمة عدم أهليته.
لكي لا تبقى في رأيك فقط فيما يتعلق بكفاية المالك، تحتاج بالتأكيد إلى التحدث مع جيرانه ومعارفه وممثلي إدارة الإسكان وضابط شرطة المنطقة. لن يضر إلقاء نظرة على صفحاته على الشبكات الاجتماعية. إذا كان لديه شذوذات أو انحرافات ملحوظة عن القاعدة، فقد يؤدي ذلك إلى عواقب غير سارة بالنسبة لك.

2. الدليل غير المباشر على صحة البائع.

عند شراء شقة، تواجه مخاطر كبيرة، لذلك لا ينبغي إهمال حتى الأشياء الصغيرة مثل المعلومات التي خضع لها المالك مؤخرًا لفحص طبي للحصول على رخصة سيارة أو قيادة سفينة أو الحصول على سلاح، بالإضافة إلى معلومات حول ما إذا كان قد تلقى هذه الوثائق. هذا هو تأكيدك على أنه قد تم تقييم حالته العقلية رسميًا.

3. نقوم بتصديق المعاملة لدى كاتب العدل.

هذه النقطة إلزامية، حتى لو لم تتمكن من إكمال النقطة الأولى والثانية. عند التصديق على اتفاقية الشراء والبيع، يجب على المحامي التأكد من أن كلا الطرفين، في وقت إبرامها، قادران وعاقلان. وبما أن كاتب العدل يتحمل المسؤولية القانونية والمالية عن أنشطته، فليس من مصلحته أن يغفل عن حقيقة عدم كفاية أحد الأطراف. إذا لزم الأمر، بالإضافة إلى شهادات IDP وND التي تحضرها، يمكنه أن يطلب بشكل مستقل المعلومات التي يحتاجها من سجل الحقوق الموحد للدولة (USRP).

4. الفحص الطبي الرسمي.

إذا كانت هناك شكوك حقيقية بأنك من خلال الدخول في معاملة مع هذا البائع، فإنك تعرض نفسك للخطر بسبب عدم كفايته المحتملة، إذًا لديك أسباب جدية لدعوة أخصائي طبي. سيقوم الطبيب بتقييم حالة البائع وإصدار شهادة رسمية مكتوبة بقدرته على تحمل المسؤولية عن قراراته وأفعاله. ويتم التفتيش في يوم إبرام العقد. بالمناسبة، هذه ممارسة شائعة إذا كان مالك العقار شخصًا مسنًا جدًا.

رفض أو عدم رفض الصفقة؟

حتى لو كنا نحب الشقة حقًا، لكن البائع يتصرف بشكل غريب ويرفض بشكل قاطع الخضوع للتفتيش، فنصيحتي هي عدم المخاطرة بذلك، ورفض الصفقة.
ماذا تقصد بالسلوك الغريب؟
· إذا كان من الواضح أن الشخص يرتدي ملابس غير مناسبة للموقف (على سبيل المثال، لباس امرأة على رجل أو مظهر زي)؛
· يقوم بأفعال غريبة (مطاردة الأرواح، إلقاء التعويذات)؛
· يتحدث عن “أنه يتم التنصت عليه ليل نهار، وقد قام بتركيب عاكسات”.
يمكن أن تكون المظاهر مختلفة، ولكنها عادة ما تكون واضحة.

ومع ذلك، هناك مواقف أخرى، حتى لو كان البائع غريبًا بشكل واضح، فمن الممكن إجراء معاملة بالنسبة لك. وهي إذا كانت هناك وثائق رسمية تقيد حقوقه في القيام بالإجراءات القانونية بشكل مستقل (شهادة ب تحديد الأهلية القانونية أو العجز الكاملمواطن).

للشراء في كلتا الحالتين، يجب عليك الحصول على موافقة ليس فقط مالك العقار، ولكن أيضًا ممثله القانوني. بالإضافة إلى ذلك، يلزم الحصول على إذن من سلطات الوصاية والوصاية. في الحالة الأولى، يقوم البائع بتوقيع المستندات بنفسه مع تأكيد الوصي، وفي الحالة الثانية، يتم التوقيع من قبل الوصي الرسمي.
لذلك، نظرنا إلى الوضع، حيث يمكنك حماية نفسك عند إجراء معاملة مع مواطن عاجز. سأخبرك في الإرشادات التالية ما هي المخاطر التي تنتظرك عند شراء شقة من شخص موثوق به، وليس من المالك شخصيًا.

اعتن بنفسك عند إجراء المعاملات العقارية!
مع خالص التقدير، سفيتلانا أورلينكو.

يعد شراء شقة خطوة مهمة في حياة كل شخص. تختار العديد من العائلات الشابة السكن في المباني الجديدة، وشرائها من شركات البناء، وبالتالي تصبح المالك الأول للشقة. ولكن ليس من الممكن دائمًا شراء غرفة أو شقة بموقع مناسب في مبنى جديد، وعليك البحث عن خيارات لشراء العقارات "بعيدًا عن السيطرة". هناك الكثير من الفروق الدقيقة في مثل هذه الحالة، وسوق العقارات مليء بالمحتالين والبائعين الأميين من الناحية القانونية، بسبب تصرفاتهم التي قد يعاني منها المشتري في النهاية.

لشراء شقة دون مشاكل غير ضرورية، يمكنك اللجوء إلى المهنيين الذين يضمنون التحقق من جميع المستندات والفروق الدقيقة التي قد تؤدي إلى مشاكل. ولكن إذا كنت تقوم بشراء العقارات بنفسك، فسيكون من الجيد معرفة المستندات التي يجب التحقق منها عند شراء شقة، بالإضافة إلى دراسة القواعد المهمة الأخرى التي سيتم مناقشتها في هذه المقالة.

ما هي المستندات التي يجب التحقق منها عند شراء شقة لتحديد الملكية

عند شراء شقة، عليك التحقق من المستندات التي تشير إلى ملكية البائع للعقار. اعتمادًا على كيفية استلام البائع للشقة، ستحتاج إلى الاطلاع على المستندات المختلفة.

إذا تم خصخصة الشقة للبائع، فأنت بحاجة إلى الاطلاع على المستندات التالية:

• جواز السفر الفني، الذي يصف الجوانب الفنية للعقار، بما في ذلك معلومات عن حالة مساحة المعيشة وحجمها؛
• شهادة مسجلة في أحد المكاتب تفيد ملكية البائع للعقار المراد بيعه.

إذا كان السكن الذي تم شراؤه تعاونيًا، فيجب عليك أيضًا التحقق من جواز السفر الفني، ولكن يجب أن يكون لشهادة الملكية شكل مختلف قليلاً وصادرة عن إدارة الإسكان الرئيسية.

إذا كان البائع قد اشترى شقته سابقًا من مالكين آخرين، فتأكد من التحقق من اتفاقية الشراء والبيع، والتي يجب توثيقها وتسجيلها لدى BTI. وإذا حصل البائع على منطقة سكنية بالميراث، فيجب عليه أيضًا الحصول على الوثيقة المقابلة مصدقة من كاتب العدل وفي BTI.

أصعب شيء هو التحقق من المستندات عند شراء شقة حصل عليها البائع نتيجة للإجراءات القانونية. سيكون من الضروري التحقق ليس فقط من قرار المحكمة المسجل في BTI، ولكن أيضًا من العديد من المستندات الأخرى، والتي قد تختلف اعتمادًا على الموقف. ومن هذه الوثائق:

عند إثبات الملكية، يجب عليك الاتصال بـ BTI لطلب الشهادة، وهي خاصية مميزة للشقة. قد تكون هناك مشكلة في الحصول على هذه الشهادة إذا تم إجراء إعادة تطوير في المبنى السكني، وهو ما لم يتم التصديق عليه. من المستحيل بيع الشقق مع إعادة تطوير غير قانونية، وسيحتاج البائع إلى اتباع الإجراء المناسب ودفع غرامة إدارية مقابل التغييرات التي تم إجراؤها على تصميم المبنى.

انتباه:في بعض الحالات، قد يواجه المالك عقوبات جنائية بسبب إعادة تطوير الشقة بشكل غير قانوني.

وفقًا لقوانين الاتحاد الروسي، لا يجوز بيع العقارات إلا لشخص بالغ مؤهل قانونيًا. المشكلة هي أنه ليس كل البائعين يوافقون على تقديم مستندات من العلاج من تعاطي المخدرات والمستوصفات النفسية. إلا أن إحجام البائع عن استلام مثل هذه الشهادات لا يدل على الإطلاق على عجزه، بل ينبغي تنبيه المشتري. هناك عدة طرق لإثبات الأهلية القانونية للبائع إذا رفض الحصول على هذه الشهادات بشكل مستقل:

ومن المهم ملاحظة أنه حتى وجود شهادة من خبير مستقل لن يوفر للمحكمة دليلاً بنسبة 100٪ على الأهلية القانونية للشخص. إذا تم تسجيله في مركز علاج المخدرات وقت بيع الشقة، نتيجة لنزاع قانوني حول الشقة، فقد تصبح هذه الحقيقة مهمة عند اتخاذ القرار. كل حالة فردية، ولكن الحصول على شهادة من خبير مستقل يزيد بشكل كبير من فرص المشتري في الدفاع عن حقوقه في الشقة في المحكمة إذا لزم الأمر.

من المهم أن تسأل عند التحقق من الشقة مستخرج من السجل الموحد للحقوق العقارية. غالبًا ما يكون لدى البائعين هذه الوثيقة معهم، وإذا كان الأمر كذلك، انتبه إلى تاريخ إصدارها، فمن المستحسن أن تكون "حديثة" قدر الإمكان. إذا رغبت في ذلك، يمكن للمشتري أن يطلب استخراج بشكل مستقل. سيسمح لك بمعرفة من لديه حقوق الملكية وما إذا كانت هناك أي أعباء عليها.

يجب عليك أيضا أن تأخذ بالتأكيد مستخرج من سجل المنزلمما سيسمح لك بالتحقق من صحة خصخصة الشقة (إن وجدت). بالإضافة إلى ذلك، سيسمح لك مقتطف من سجل المنزل بمعرفة عدد المعاملات التي تم إجراؤها مع العقارات. ويمكن استخدامه أيضًا لتحديد عدد الأشخاص المسجلين في الشقة.

اطلب من بائع الشقة أن يقدم لك شهادة من مكتب الإسكانأن الشقة ليس عليها ديون لدفع تكاليف السكن والخدمات المجتمعية.

إذا كان القاصرون يعيشون في الشقة، فأنت بحاجة للتأكد من أنهم غير مسجلين هناك. عندما يتم تسجيل القاصرين في العقار الذي تم شراؤه، قد تنشأ مشاكل معهم سلطات الوصاية. تأكد من أنهم على علم ببيع الشقة ويوافقون على إخراج الطفل من العقار وتسجيله في مكان إقامة جديد.

قد يطلب كاتب العدل معلومات من السجل الموحد لحظر التصرف في العقاراتمما سيسمح لك بالتحقق مما إذا كانت الشقة جزءًا من الضمان عند تسجيل التزامات القرض. أيضًا، باستخدام هذه الشهادة، يمكنك تحديد ما إذا كانت الشقة مدرجة في رأس المال المصرح به لمؤسسة أو مؤسسة أو شركة.

إذا كان بائع الشقة قد اشتراها أثناء الزواج فمن الأفضل أن تطلب منه شهادة تؤكد أن الزوج السابق ليس ضد بيع العقار. ومن الناحية المثالية، يمكنك أن تطلب موافقة كتابية على بيع العقاراتمن جميع سكان الشقة حتى لو لم يكونوا مسجلين فيها.

من السهل جدًا التحقق من المستندات بنفسك عند شراء العقارات. غالبًا ما يقوم البائعون أنفسهم بجمع الحد الأقصى من المستندات قبل عرض الشقة على المشتري. في مثل هذه الحالة، انتبه إلى تواريخ الشهادات الصادرة، وإذا تبين أنها قديمة، فاطلب من البائع طلب شهادات جديدة أو القيام بذلك بنفسك.

محامي عقاري لدعم معاملات شراء وبيع الشقق والأراضي والبيوت

استشارة محاماة،
- إجراء المعاملات العقارية الجاهزة

اطرح سؤالاً على المحامي!

اطرح سؤالاً على المحامي!

أو اتصل بنا الآن! نحن على اتصال!

إنه يلعب دورًا مهمًا جدًا في المعاملات العقارية. ليس لبائع الشقة العاجز الحق في الالتزام. إذا تمت، بعد كل شيء، معاملة شراء وبيع، ثم تبين أن البائع غير كفء، فسيتم اعتبار المعاملة غير صالحة.

ويعني أن هذا المواطن يتصرف بحرية ويمارس حقوقه وفقا للقانون. كما تعني قدرة البائع أنه يفهم معنى أفعاله وعواقب أفعاله.

اطرح سؤالاً، نحن متواجدون!

ترك رسالة!

8-921-904-34-26 الخط الساخن للاستشارات المجانية لمحامي العقارات المستقلين في سانت بطرسبرغ

وهذا يعني أنه يمكنه بيع الشقة ويكون مسؤولاً عن الصفقة من خلال التوقيع على شروط اتفاقية شراء وبيع الشقة.

يمكن مساءلة البائع القادر، لكن البائع غير الكفء لا يستطيع ذلك.

لا يمكن اعتبار مواطن الاتحاد الروسي غير مؤهل قانونيًا إلا بقرار من سلطة قضائية. تعترف المحكمة بشخص غير كفء إذا كان يعاني من اضطراب عقلي وغير قادر على فهم معنى أفعاله. تعترف المحكمة بأن المواطن غير كفء وتقيم الوصاية عليه. يتم اختيار الوصي من بين الأقارب والأصدقاء. وفي الوقت نفسه، يعتبر الوصي ممثلاً كاملاً للمواطن العاجز وله الحق في إجراء المعاملات نيابة عنه والتوقيع على المستندات.

بالإضافة إلى ذلك، يتم تمثيل مصالح بائع الشقة العاجز من قبل سلطات الوصاية. لا يجوز السماح بأي معاملات لشراء وبيع العقارات التي يكون مالكها مواطنًا عاجزًا إلا بإذن كتابي من سلطات الوصاية.

كيفية التأكد من الأهلية القانونية لبائع الشقة؟

يتم إثباته من خلال تقديم شهادة من مستوصف المخدرات (ND) ومستوصف الأمراض النفسية العصبية (PND). تثبت الشهادة الأهلية القانونية للمواطن.

شهادة من أحد مراكز العلاج من المخدرات تفيد أن بائع الشقة غير مسجل في مركز العلاج من المخدرات. إذا كانت الشهادة تشير إلى أن بائع الشقة مسجل لدى ND، فهذا يشير على الفور إلى إمكانية ذلك كفاءة بائع الشقة موضع تساؤل.

يتم إصدار شهادة من عيادة الأمراض النفسية والعصبية في مكان إقامة بائع الشقة. ويجب أن يشير أيضًا إلى أن المواطن غير مسجل لديهم. إذا كانت الشهادة تشير إلى أن المواطن مسجل لدى مديرية الأمن الوطني، فقد يكون عاجزا.

وهذا لا يعني تلقائيًا أن بائع الشقة المسجل في ND أو في PND، عاجز. لا يمكن البت في قضايا العجز إلا من قبل المحكمة. ولكن من الواضح أن أمن صفقة الشراء والبيع التي من خلالها البائع ينطوي على مخاطر كبيرة.

حتى لو كان ذلك وقت إبرام الصفقة العقارية الأهلية القانونية لبائع الشقةوقد ثبت ذلك من خلال عدم وجود قرار من المحكمة بشأن عدم أهليته؛ والعواقب هي أن المحكمة قد تعلن عدم أهلية البائع. ويجوز لمحكمة أخرى، بناء على عجز البائع، أن تقضي ببطلان صفقة البيع والشراء.