يمكنك بيع شقة عليها رهن عقاري. بيع شقة بالرهن العقاري. الأسئلة الرئيسية التي لدى البائعين. مميزات بيع العقارات بالرهن العقاري

تشتري شقة برهن عقاري، وسوف تمر بضع سنوات - وستكون هناك إضافة إلى العائلة. أو وظيفة أخرى براتب مختلف. أو ظهر خيار شراء مربح للغاية. ولديك قرض لمدة 20 عاما... كيف تبيع شقة برهن عقاري بحيث يكون كل شيء وفق القانون ولا يقوض؟ هل هذا ممكن حتى؟ نعم. علاوة على ذلك، هناك عدة خيارات لمثل هذا البيع. دعونا نتحدث عنهم.

جوهر الرهن العقاري هو أن البنك يصدره لك كضمان للشقة التي تشتريها. وهذا ما يسمى رهن الممتلكات المكتسبة حديثا. بعد شراء منزل، يتم إرسال الرهن العقاري عليه إلى مؤسسة الائتمان للتخزين ويبقى هناك حتى تقوم بسداد القرض.

يتم تحديد جميع حقوق المشاركين في الرهن العقاري في القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (الرهن العقاري)" (بتاريخ 16 يوليو 1998 رقم 102-FZ). تسمح المادة 29 من هذه الوثيقة لمشتري العقار باستخدامه للغرض المقصود منه. أي أن تعيش في شقة، وتسجل فيها كل من تريد، وتؤجر مسكنًا، وما إلى ذلك.

ولكن بالنسبة للتصرف في الممتلكات (الحق في البيع)، هناك بعض التفاصيل الدقيقة. وتنص المادة 37 على أنه لا يجوز التصرف في الشقة، بما في ذلك عن طريق البيع، ولكن إلا بموافقة المرتهن. وهذا يعني أنه مع أي طريقة للبيع، ستكون الخطوة الأولى هي الاتصال بالبنك. خلاف ذلك، قد يتم الطعن في الصفقة، وسوف يصبح العقار ملكا للبنك - هذا ما يخبرنا به المادة 301 من القانون المدني للاتحاد الروسي.

قصص حقيقية:

"لقد حصلت على رهن عقاري بسعر فائدة هائل - أعتقد أنه كان 14.8٪ - في بنك صغير واحد. عندما بقي 150 ألفًا، لم تعد لدي القوة للعيش في شقة من غرفة واحدة، لذلك قررت بيعها. لم أخبر البنك ولا المشتري بأي شيء حتى لا أسحب قدمي. أخذت وديعة، وسددت الرهن العقاري، وأزلت الرهن وسجلته كشراء وبيع. أصعب شيء كان إقناع المشتري بالانتظار لمدة أسبوع للحصول على الصفقة».

من يبيع الشقق بالرهن العقاري ولماذا؟

من بين الأسباب العديدة التي تجعل الناس يحاولون بيع شقة لم يتم دفع قرض الرهن العقاري لها بعد، نلاحظ الأسباب الرئيسية:

• عدم القدرة على خدمة الرهن العقاري. لقد فقد صاحب المنزل وظيفته أو مصدر دخل آخر ولم يعد قادرًا على سداد دفعات شهرية كبيرة.
• الرغبة (والقدرة) على تحسين الظروف المعيشية. هذا العام، تجاوز نمو الإقراض لشراء المنازل في الاتحاد الروسي بالفعل 30٪، وسعر الفائدة آخذ في التناقص. فرص جديدة آخذة في الظهور. بيع شقة يوفر الأموال المفقودة لشراء مساحة معيشة جديدة أكبر.
• الظروف العائلية أو المنزلية. تم الكشف عن الطلاق، الزفاف، الجيران السيئين، عيوب كبيرة في الشقة (ليس بالضرورة تشققات في الجدران - ربما تغيير في طرق النقل العام أو بناء مركز تسوق صاخب مجاور).

من يشتري الشقق بالرهن العقاري؟

في 99 بالمائة من الحالات، يتم بيع الشقة المرهونة المعروضة للبيع بسعر مخفض بشكل كبير. بالنسبة لسمسار عقارات ذي خبرة، تعد هذه العروض بمثابة مكافأة كبيرة، لذلك غالبًا ما يكونون أول من يستجيب للإعلانات. بالإضافة إلى ذلك، فإن المتخصصين في العقارات هم أشخاص محفوفون بالمخاطر، فمن أجل ربح جيد، يكون بعضهم على استعداد للدفع مقدمًا. وإذا وافقت على تحريك السعر بنسبة 20-30 بالمائة من سعر السوق، فيمكنك استخدام خدمة الاسترداد العاجل.

كما يمكن أن يكون السماسرة (بالطبع من ذوي الخبرة والكفاءة) مفيدًا إذا كنت بحاجة إلى إقناع المشترين المتشككين والخائفين. والأخيرون، الذين لا يملكون مبالغ كبيرة، ولكنهم يريدون شراء شقة أكبر وأفضل، هم الفئة الثانية من مشتري المنازل الذين لديهم رهن عقاري. ويوافقون على صفقة معقدة مقابل خصم 10 بالمائة من سعر السوق، لكنهم يفضلون أن تتم إدارتهم بواسطة متخصص ذي خبرة.

مجموعة أخرى من المشترين هم خبراء السكن في منازل محددة. إذا كانت شقتك المرهونة تقع في مجمع سكني حيث يريد نصف المدينة أن يعيش، فلا داعي للقلق: سيكون هناك أشخاص على استعداد لقبول العرض مع الرهن.

طرق بيع شقة بالرهن العقاري

كما ذكر أعلاه، من المستحيل بيع شقة مع عبء من خلال إبرام اتفاقية شراء وبيع منتظمة. أي طريقة للبيع بطريقة أو بأخرى ستبدأ بالذهاب إلى البنك.

هناك 4 خيارات لبيع الممتلكات المرهونة:

1. السداد المبكر للرهن العقاري
2. البيع مع سداد الرهن العقاري أثناء الصفقة
3. بيع شقة مع دين الرهن العقاري
4. بيع المساكن الرهن العقاري عن طريق البنك

السداد المبكر للرهن العقاري

هذه الطريقة هي الأبسط من وجهة نظر الفهم، والأصعب من وجهة نظر العثور على مشترين، لأنك تحتاج إلى مشتري نقداً. مخطط المعاملة هو كما يلي: تأخذ وديعة من المشتري، وتدفع له رصيد القرض، وتزيل الرهن وتبيع الشقة خالية من مطالبات البنك.

مراحل التسجيل:

• نحصل على موافقة البنك لبيع العقار المرهون. ومع ذلك، في بعض الحالات، سوف تحتاج إلى الإشارة إلى سبب السداد المبكر للرهن العقاري.
• نقوم بإعداد اتفاقية شراء وبيع أولية مع المشتري، ونؤكد لكاتب العدل أنها ستحمي مصالح الطرفين. من المهم أن ينعكس في الاتفاقية أن المشتري يسدد القرض لمالك الشقة ويتم دفع رصيد الدين كسلفة أو وديعة (من الأفضل للبائع أن يتقدم بطلب للحصول على وديعة، لأنه إذا كان فشل الصفقة بسبب خطأ المشتري، ويبقى الوديعة لدى بائع الشقة)؛ وهذه نقطة مهمة: فهي تسمح (على الأقل من الناحية النظرية) بإعادة الوديعة إذا غير البائع رأيه فجأة بشأن الانفصال عن الشقة، أو يحدث له شيء
• نقوم بتسجيل جميع المسجلين في الشقة، بما في ذلك المالك. يتم تضمين القاصرين أيضًا في هذه القائمة. تتم تسوية المشكلة مع سلطات الوصاية كما هو الحال في المعاملات العادية.
• نحن نأخذ وديعة من المشتري تساوي مبلغ الرصيد على قرض الرهن العقاري (يمكنك أن تأخذ أكثر، ولكن من غير المرجح أن يكون المشتري سخيا).
• نقوم بإيداع المبلغ المستلم في البنك، وإغلاق الرهن، وإزالة الرهن.
• نقوم بتوقيع العقد وتسجيل نقل الملكية في غرفة التسجيل.
• نستلم المبلغ المتبقي من المشتري.

الايجابيات

جميع مراحل الصفقة بسيطة ومفهومة لجميع الأطراف. بالإضافة إلى أن هذه هي أسرع طريقة للبيع، فالوقت محدود فقط بتوقيت الإجراءات اللازمة في البنك والجهات الحكومية. لا تعتمد على قرار البنك.

السلبيات

هذا هو الشكل الأكثر خطورة لبيع شقة مرهونة للمشتري. في أي لحظة بعد تحويل الوديعة وإزالة الرهن، يمكن للبائع رفض الصفقة، والتوقف عن التواصل، والذهاب إلى المستشفى، والموت، وسيكون من الصعب جدًا إجباره أو إجبار ورثته على إعادة الأموال. سيكون توثيق العقد من جانب المشتري، ولكن حل المشكلة من خلال المحكمة يمكن أن يؤخر الإطار الزمني بشكل كبير.

نطاق التطبيق

وبسبب المخاطرة على وجه التحديد، يعد السداد المبكر للرهن العقاري من خلال المشتري خيارًا نادرًا نسبيًا، ويتم استخدامه بشكل أكبر عند بيع مساكن جديدة قيد الإنشاء.

قصص حقيقية:

"لقد بعنا الشقة من خلال السداد المبكر. لقد خفضوا السعر بنسبة 20٪، ومنطقة جيدة، وتجديد ممتاز - باختصار، وجدوا عائلة. لا يزال لدينا 450 ألف روبل للدفع بموجب اتفاقية الرهن العقاري مع دلتا كريديت. رفض المشترون الدفع نقدًا وقاموا بتحويل المبلغ بأنفسهم إلى حسابنا. استغرق انتظار البنك أكثر من ساعة لإعداد المستندات اللازمة لإزالة العبء. كان المشترون يهتزون مثل ورقة الشجر. لم يسمحوا لنا حتى بالخروج للتدخين، فبدأت حالة هستيرية على الفور: "ماذا لو لم تعد!" جلسنا وتحدثنا عن كل شيء في العالم لتخفيف التوتر".

البيع مع سداد الرهن العقاري أثناء الصفقة

خيار يشارك فيه البنك في المعاملة باعتباره المستلم المباشر للوديعة. يتم تنفيذ المعاملة نفسها من قبل البائع (ويفضل أن يكون ذلك بمشاركة سمسار عقارات مألوف أو بناءً على توصيات أصدقائه). السمة المميزة هي الاستخدام، أو بالأحرى اثنين.

مراحل التسجيل:

• نحصل على موافقة البنك لبيع العقار المرهون.
• بالتعاون مع البنك نحدد مبلغ الدين المتبقي.
• يضع المشتري المال في خليتين: واحدة للبنك (في مبلغ الرهن العقاري غير المدفوع)، والثانية (الرصيد) للبائع.
• تم توقيع اتفاقية الشراء والبيع وتسجيل المعاملة في Rosreestr.
• بمجرد تسجيل نقل الملكية، ينتقل التزام الرهن العقاري إلى المشتري، ويتلقى البائع أموالاً من الخلية الأولى لسداد رصيد دين الرهن العقاري.
• ثم يصدر البنك للمشتري رهنًا عقاريًا مدفوعًا على الشقة، حيث يتلقى مقتطفًا من سجل الدولة الموحد للعقارات حول عدم وجود رهن. عادة ما يحدث كل هذا في MFC.
• بعد استيفاء الشروط المذكورة أعلاه، يحصل البائع على حق الوصول إلى الخلية الثانية بالمال المتبقي.

الايجابيات

الصفقة الأكثر أمانا. البائع واثق من أن المشتري لن يذهب إلى أي مكان، لأنه دفع بالفعل للبنك. يعلم المشتري أنه سيكون قادرًا على إعادة الأموال المدفوعة إلى بنك البائع في حالة القوة القاهرة. يضمن البنك الحصول على السداد الكامل لقرض الرهن العقاري ويعمل كضامن للمعاملة في هذا المخطط.

السلبيات

يتحكم البنك فعليًا في المعاملة. يتم تحديد جميع المواعيد النهائية والتواريخ المحددة بناءً على طلب المؤسسة الائتمانية. هذا ليس مناسبًا دائمًا.

نطاق التطبيق

النوع الأكثر شيوعًا من مبيعات منازل الرهن العقاري، ويستخدم في كل من العقارات الأولية والثانوية.

قصص حقيقية:

"بعد بيع شقتي المكونة من غرفة واحدة، وجدت شقة جيدة مكونة من غرفتين، ولكن بها عبئ. في البداية كان الأمر مخيفًا، لكن عندما تمكنت من التخلص من 70 دولارًا آخر بسعر أقل بمقدار 200 ألف من سعر السوق، قررت المخاطرة. تلقى البائع الائتمان من بنك Uralsib. كان عليه أن يدفع ما يقرب من 300 ألف. لقد وعد بأنه سيأخذ القرض، ويسدد الرهن العقاري، وسنقوم بذلك كعملية شراء وبيع منتظمة، لكن الأمر لم ينجح. ونتيجة لذلك، استأجرنا خليتين في نفس أورالسيب. في أحدهما أضع أموالاً للبنك (هؤلاء الذين يزيد عددهم عن 300 ألف)، وفي الآخر - أموال للبائع. وكانت الظروف لكل خلية مختلفة. يمكن فتح صندوق البنك بعد حصولي على شهادة الملكية مع الرهن. قام البائع بسداد القرض وإزالة الرهن. بعد أن حصلت على شهادة نظيفة، تم فتح صندوق بالمال المتبقي. في النهاية، الجميع سعداء، الجميع هادئون - أعتقد أن هذا هو المخطط الأكثر منطقية اليوم.

بيع شقة مع دين الرهن العقاري

"إعادة الاقتراض" هو مخطط شائع جدًا يستخدم عندما لا يكون لدى المشتري أموال كافية للشراء. يتم نقل التزامات الرهن العقاري للمالك السابق إلى مثل هذا المشتري مع الشقة - أحيانًا بنفس الشروط، وأحيانًا بشروط مختلفة (يقوم البنك بتقييم المقترض الجديد وفقًا لمعاييره). بالنسبة للطرف البائع، هذه طريقة للتخلي عن العقار بشروط مقبولة ودون خصم مفرط. بالنسبة للمشتري، فهي فرصة لشراء منزل بشروط أفضل من الرهن العقاري التقليدي.

يتقدم المشتري بطلب للحصول على رهن عقاري بالطريقة العادية. بعد الموافقة على المبلغ المطلوب، يتم اختيار شقة مرهونة ككائن. إذا تم الحصول على رهن البائع من قبل نفس البنك، يتم اتخاذ قرار أساسي بشأن قبول إعادة تسجيل الضمان. إذا تم الحصول على الشقة كرهن عقاري من بنك آخر، فسيتم النظر في إمكانية إعادة التمويل (يعمل البنك "الجديد" كمشتري).

ستقوم مؤسسة الائتمان نفسها بإعادة تسجيل الامتيازات على الشقة في Rosreestr.

مراحل التسجيل

• نبلغ البنك برغبتنا في بيع الشقة المرهونة وسداد القرض مبكرًا.
• نجد (أو يوصي البنك) مشترين يرغبون في الحصول على شقتنا برهن عقاري. يجب ألا تقل الدفعة الأولى نقدًا عن مبلغ القرض المتبقي.
• نبرم اتفاقية إيداع مع المشتري ونقوم بتصديقها من كاتب العدل. من الضروري في هذه الوثيقة الإشارة إلى البنك الذي يتم سحب قرض الرهن العقاري الذي تم شراء الشقة من أجله.
• يقوم المشتري بدفع دفعة مقدمة لسداد ديون الرهن العقاري للبائع. الخيار الأفضل هو عندما يتم تحويل الأموال مباشرة إلى موظف البنك.
• إزالة العبء عن الشقة. الإجراء يعتمد على البنك. في مكان ما (على سبيل المثال، في Sberbank)، يقوم ممثل مؤسسة ائتمانية بإحضار الرهن العقاري مباشرة إلى MFC أو غرفة التسجيل، بينما يتعين على البائع في مكان ما أن يأخذ الأوراق بنفسه. تتم إزالة العبء في غضون 3 أيام، وهذه خدمة مجانية، سيتعين عليك فقط الدفع مقابل مستخرج من سجل الدولة الموحد للعقارات، والذي يحل الآن محل شهادة الملكية.
• نقوم بتقديم حزمة من المستندات (اقرأ القائمة أدناه) إلى البنك حيث سيحصل المشتري على رهن عقاري.
• نحن نجري عملية تقييم الشقة المعروضة للبيع.
• إذا كان كل شيء على ما يرام ووافق البنك على الصفقة للمشتري، نقوم بتوقيع اتفاقية الشراء والبيع، ونسجل نقل الملكية، ونستلم المبلغ المتبقي من المشتري (أو البنك الخاص به).

الايجابيات

وبما أن البنك يشارك بنشاط في الصفقة، يتم تقليل المخاطر التي يتعرض لها الأطراف. يحصل المشتري على فرصة شراء شقة بالائتمان بسعر منخفض نسبيًا.

السلبيات

في هذه المعاملة، ليس من السهل تغطية نفقاتهم: لكي يتمكن البائع من العثور على مشتري، يكون لدى الأخير كوديعة مبلغ يساوي دين قرض البائع، بحيث يوافق البنك (أو بنكان) على إضفاء الطابع الرسمي الصفقة... في أغلب الأحيان، تتم مثل هذه العمليات من قبل الوكالات العقارية المعتمدة لدى البنوك. خدماتهم تكلف في بعض الأحيان الكثير من المال.

نطاق التطبيق

تقريبًا جميع المعاملات التي يعتمد فيها المشتري على قرض الرهن العقاري عند شراء شقة مرهونة تتم وفقًا لهذا المخطط.

قصص حقيقية:

"لقد طلقت زوجي، وأصبح بيع الشقة المرهونة أمرا لا مفر منه. قررت بيعه بنفسي. لقد قدمت طلبًا إلى البنك. وهناك أخبروني أن هذا إجراء شكلي ولم يرفضوا أحداً. وقال متخصص البنك أنه يمكنني البيع عن طريق سداد الرهن العقاري قبل إتمام الصفقة بأموال المشتري، أو عن طريق تحويل الرهن العقاري إلى المشتري الذي يريد الحصول على قرض سكني من نفس البنك. لقد قدمت إعلانات وحددت السعر عند المستوى الأدنى - لم يكن هناك سوى شقة واحدة أرخص من شقتي في Avito في منطقتنا. ظهر اثنان من المشترين على الفور. الأول - بأموال حقيقية، والثاني - برهن عقاري معتمد في بنكنا. قفز أولئك الذين لديهم أموال نقدية بسرعة - كانوا خائفين من سداد قرضي لي. واستمر المشترون الذين لديهم رهن عقاري حتى النهاية. تم وضع الأموال في زنزانتين (واحدة للبنك والثانية لي ولزوجي السابق). ذهبنا إلى غرفة التسجيل مع المشترين وممثل البنك. بعد 5 أيام تلقينا مقتطفات من سجل الدولة الموحد للعقارات، أتينا معهم إلى البنك، وأخذنا شهادة رهن عقاري مغلق وفتحنا زنزانتنا. لقد استغرق الأمر شهرًا بالضبط للقيام بكل شيء.

بيع المساكن الرهن العقاري عن طريق البنك

إذا واجهت الطريقة الرابعة لبيع شقة مرهونة، فالأمور سيئة. وينطبق ذلك إذا كان هناك تأخيرات خطيرة في سداد القرض، أو أبلغ المقترض البنك باستحالة سداد الرهن العقاري. الشرط الأساسي هو الحصول على موافقة مؤسسة الائتمان (أو الشركة التي تم بيع الدين لها)، وكذلك المقترض. هذا الأخير عادة ليس لديه خيارات. الصفقة آمنة لكل من البائع والمشتري. يتم بيع السكن من خلال المزاد العلني على مواقع الإنترنت المتخصصة.

مراحل التسجيل:

• نحصل على موافقة البنك لبيع الممتلكات المرهونة (على الأرجح، سيطلب منك البنك أو هو نفسه تقديم عرض للبيع).
• نوقع اتفاقية بيع العقار من قبل هياكل البنك.
• يقوم البنك بتقييم الشقة وطرحها للبيع بالمزاد والعثور على مشتري. يمكن أن تستمر هذه العملية لفترة طويلة ويصاحبها انخفاض تدريجي في السعر. ولا يجوز للبائع الاعتراض في هذه الحالة.
• يتم استخدام خليتين: في إحداهما يضع المشتري مبلغًا يساوي القرض غير المدفوع، وفي الثانية - المال المخصص للبائع. إذا حصلت على رهن عقاري مؤخرًا، فقد لا يكون هناك شيء في الزنزانة الثانية.
• بعد إبرام اتفاقية شراء وبيع (موقعة من البائع والمشتري)، بالإضافة إلى اتفاقية أولية بين البنك والمشتري، ترسل المؤسسة الائتمانية المستندات إلى Rosreestr لإزالة الرهن. يقوم البنك بفتح صندوق ودائع آمن.
• يتم تسجيل نقل ملكية الشقة. البائع يفتح الخلية.

الايجابيات

لا داعي للقلق بشأن أي شيء، فالبنك سيفعل كل شيء بنفسه. الصفقة آمنة لجميع الأطراف المعنية.

السلبيات

غالبا ما يتم التقليل من السعر بشكل كبير للغاية، حيث أن البنك مهتم فقط بإعادة الأموال المقترضة، ولا يهتم كثيرا بمصالح بائع الشقة. في كثير من الأحيان تكون عائدات البيع مساوية للرصيد المتبقي من الرهن العقاري.

نطاق التطبيق

الشقق ذات الرهن العقاري المشكل. تبيع البنوك العقارات المرهونة فقط عندما يتم استنفاد جميع طرق العمل الأخرى مع المقترض.

قصص حقيقية:

"لقد دفعنا الرهن العقاري لمدة ثلاث سنوات تقريبًا، ثم اضطررت إلى ترك وظيفتي. لم تكن هناك طريقة لتسديد دفعة قدرها 21000 شهريًا. تم طرح الشقة في النهاية للبيع بالمزاد. لقد كنا محظوظين - لقد اشتروه على الفور تقريبًا، وسمح لنا السعر بإغلاق الرهن العقاري والحصول على 400 ألف أخرى في أيدينا."

وثائق بيع شقة بالرهن العقاري

لكي تتم المعاملة دون أي عوائق، يجب على البائع إعداد حزمة المستندات المطلوبة مسبقًا. سيكون الأمر مختلفًا بالنسبة للخيارات المختلفة لبيع شقة مرهونة، وسنقدم قائمة كاملة هنا:

1. جوازات السفر لجميع أصحاب العقار الذي يتم بيعه (للقاصرين أقل من 14 سنة - شهادات الميلاد).
2. مستخرج من سجل الدولة الموحد للعقارات (USRN) للشقة التي يتم بيعها - سيؤكد أنك المالك وأن السكن خالي من الأعباء.
3. جواز السفر الفني للشقة. إذا لم يكن هناك، اسرع واطلب من خلال BTI أو MFC، لأن هذه الوثيقة لا تكتمل بسرعة.
4. شهادة النموذج رقم 9 (مستخرجة من سجل المنزل) - تعكس قائمة الأشخاص المسجلين في الشقة. إذا كان هناك اسم واحد على الأقل وقت البيع، فسيقوم البنك بإغلاق الصفقة.
5. شهادة من شركة الإدارة أو جمعية أصحاب المنازل تؤكد عدم وجود ديون على فواتير الخدمات.
6. إذا كان هناك قاصرون بين المالكين، فسيتعين عليك الحصول على إذن بالبيع من سلطات الوصاية. ولن يعطوها إلا إذا كانت الصفقة لا تؤدي إلى تفاقم الظروف المعيشية للطفل. وبناء على ذلك، سيكون من الضروري عدم تقديم المستندات ليس فقط لبيع شقة، ولكن أيضا لشراء واحدة جديدة. يرجى ملاحظة: يتم إصدار الإذن فقط بمشاركة كلا الوالدين (الأوصياء، الوالدين بالتبني) في هذه العملية، حتى لو كانوا مطلقين ويعيشون في أجزاء مختلفة من العالم. فترة مراجعة الطلب هي 14 يومًا.
7. لا يمكن بيع الشقة التي تم شراؤها أثناء الزواج، ولكنها مسجلة باسم أحد الزوجين، دون موافقة الزوج الثاني، بما في ذلك في حالة تفكك الأسرة رسميًا. يجب الحصول على موافقة كاتب العدل (التكلفة حوالي 1500 روبل، اعتمادا على المنطقة).
8. شهادة تقييم الشقة. عادةً ما يوصى البنك نفسه بالشركة التي تقوم بالتقييم. وفي كل الأحوال، يجب أن يكون لديها ترخيص لتقديم مثل هذه الخدمات. تكلفة التقييم، اعتمادا على المنطقة، عادة ما تكون 3-5 آلاف روبل.

الأسئلة المتداولة حول بيع شقة بالرهن العقاري

كيف يتم دفع الضرائب عند بيع شقة مرهونة؟

– التنظيم الضريبي هو نفسه بالنسبة للسكن العادي: إذا كنت تملك الأمتار المربعة لأكثر من ثلاث سنوات، فإنك لا تدفع أي شيء عند البيع بأي مبلغ. ولكن إذا كنت تملك الشقة لمدة تقل عن ثلاث سنوات، وقمت ببيعها بسعر أعلى مما اشتريتها به، فسيتعين عليك دفع ضريبة قدرها 13٪ (يمكنك الحصول على خصم قدره مليون روبل مرة واحدة). لن يكون من الممكن التهرب، حيث يتم التحكم في المعاملة من قبل البنك، وسيتم ذكر المبلغ في اتفاقية الشراء والبيع بشكل صحيح. بالمناسبة، بالنسبة للعقارات التي تم شراؤها بعد 1 يناير 2016، تم تحديد فترة الإعفاء الضريبي بـ 5 سنوات.

هل من الممكن بيع شقة مأخوذة على الرهن العقاري العسكري؟

– باختصار: إنه ممكن، ولكنه صعب. يتم تنظيم الرهون العقارية العسكرية بموجب قانون خاص - رقم 117-FZ "بشأن نظام الادخار والرهن العقاري للإسكان العسكريين" بتاريخ 20 أغسطس 2004. وفقًا لهذه الوثيقة، تظل الشقة التي تم شراؤها باستخدام قرض مستهدف من وزارة الدفاع مرهونة ليس فقط للبنك، ولكن أيضًا للإدارة العسكرية حتى يتم سداد مبلغ القرض أو حتى يكمل المتلقي 20 عامًا من الخدمة العسكرية. في أغلب الأحيان، يتم تقليل إجراء البيع إلى إيجاد أموال لسداد قرض الإسكان المستهدف. خلاف ذلك، كل شيء هو نفسه كما في الخيار الأول الموصوف أعلاه: يتم إخطار Rosvoenipoteka بالرغبة في بيع المنزل، ويتم سداد رصيد الدين، وإزالة الرهن، ثم يتم إبرام عقد بيع منتظم مع المشتري.

كيفية بيع شقة مرهونة تم شراؤها باستخدام رأس مال الأم؟

– ستكون الصعوبة الأكبر في مثل هذا البيع هي الحاجة إلى تخصيص أسهم للأطفال (يوقع الوالدان الالتزام المقابل لدى كاتب العدل عند تسجيل رأس المال). نادرًا ما ينتظر المشتري، بعد دفع الدفعة الأولى لسداد الرهن العقاري، حتى تقوم بتسجيل الأسهم. بالإضافة إلى ذلك، في هذه الحالة، سيتعين عليك تنسيق الصفقة مع سلطات الوصاية، التي ستطلب، إلى جانب المستندات الخاصة بالسكن المباع، تقديم معلومات حول العقار الذي يتم شراؤه (يجب ألا تنخفض حصص الأطفال ). لذلك، فإن الآباء اليوم يخاطرون في أغلب الأحيان: فهم يبيعون المساكن المرهونة دون تسجيل أسهم أطفالهم فيها. على مدى السنوات الثلاث الماضية، قام صندوق المعاشات التقاعدية للاتحاد الروسي بتكثيف الرقابة بشكل حاد على الاستخدام المستهدف لرأس مال الأم، لذلك قد تهدد مثل هذه الإجراءات بإلغاء الصفقة. بالإضافة إلى ذلك، إذا قرر الأطفال، عند بلوغهم سن 18 عامًا، الاحتجاج على قرار والديهم، الذين "نسوا" تخصيص الأسهم، فسيتم اعتبار الشراء والبيع غير قانوني أيضًا.

ما هي المخاطر التي يمكن أن يواجهها البائع والمشتري عند التعامل مع شقة مرهونة؟

- البائع لا يخاطر بأي شيء تقريبًا. يتم تسجيل حقوق امتياز البنك في Rosreestr، مما يعني أنه لا يمكن لأحد حرمان أي شخص من مسكنه حتى يتم رفع الرهن وإتمام المعاملة.

ولكن هناك الكثير من المخاطر بالنسبة للمشتري. إذا لم يحصل البائع على موافقة البنك على البيع، فقد يتم الطعن في الصفقة. من الناحية النظرية، فإن البائع، بعد تلقي الوديعة وإزالة الرهن، لديه الفرصة "للقفز"، والحصول على المال منه سيكون مشكلة. علاوة على ذلك، فهو لا يفعل ذلك بالضرورة عمدا. على سبيل المثال، قد تنشأ مشاكل مع مستندات الملكية، مع سلطات الوصاية، وما إلى ذلك. قد تحدث ظروف قاهرة: المرض، الموت، الحريق - أنت لا تعرف أبدًا عدد حالات القوة القاهرة! ومرة أخرى، فإن إعادة الوديعة ستكون محفوفة بصعوبات هائلة.

نظرًا لارتفاع تكلفة العقارات، لا يمكن لجميع المواطنين شراء شقة، لذلك غالبًا ما يشترون المساكن باستخدام قروض الرهن العقاري. يؤدي انخفاض مستوى شفافية العملية والدفع المؤجل للعقارات إلى حقيقة أن الكثيرين يعتقدون أن مخاطر البائع عند بيع شقة برهن عقاري أعلى بعدة مرات من البيع النقدي القياسي.

إجراءات الإقراض العقاري

من أجل فهم المخاطر والمزالق الموجودة عند شراء العقارات برهن عقاري، تحتاج إلى معرفة خوارزمية إجراءات البنك من يوم التقدم بطلب للحصول على قرض حتى يتم تحويل الأموال إلى الحساب البنكي للبائع.

دعونا نلقي نظرة على المراحل الفردية للمعاملة:

• التحقق من حالة ووجود الأعباء، وتقييم حالة العقار وسعره في السوق؛
• الإجراءات الأولية قبل إبرام الصفقة؛
• تسجيل الرهن على ملكية الشقة؛
• تحويل كامل المبلغ المحدد في اتفاقية الرهن العقاري.

عمليات المراجعة والتقييم

هذه المرحلة هي واحدة من المراحل الرئيسية، لأنه بناء على نتائج التفتيش يتخذ البنك قرارا بشأن سيولة السكن وسعره الحقيقي وإمكانية إجراء معاملة عليه.

تشمل مراجعة الحالة الفنية للشقة فحص وتقييم ما يلي:

• هياكل البناء والأرضيات والفواصل.
• شبكات الاتصالات وأجهزة التدفئة وإمدادات المياه؛
• فتحات الأبواب والنوافذ
• الأسلاك الكهربائية والمقابس والمفاتيح.

يتم فحص الشقة على مرحلتين: أولاً يتم فحصها من قبل المشترين المحتملين، ثم من قبل ممثل المُقرض.

في حالة بيع السكن الثانوي برهن عقاري، تشمل مخاطر البائع في هذه المرحلة إجراء فحص محتمل للمسكن وتصميمه للتأكد من امتثاله للوثائق الفنية، حيث لم تخضع جميع الشقق لعمليات إعادة التطوير التي تم تقنينها بشكل مناسب.

خوارزمية لبيع شقة بالرهن العقاري

دعونا نفهم بالتفصيل الإجراءات خطوة بخطوة لإكمال المعاملة. يتم تنظيم مثل هذا البيع للرهن العقاري بشكل صارم بموجب القانون، لذلك سيكون كل مواطن قادرا على فهم المخطط. مع مثل هذه الصفقة، تكون المخاطر المحتملة للبائع والمشتري ضئيلة.

خوارزمية بيع منزل برهن عقاري:

1. يتوصل البائع والمشتري إلى اتفاق بشأن الفروق الدقيقة في معاملة الرهن العقاري.
2. يتم إبرام اتفاق مبدئي، ويقوم المشتري بإيداع وديعة، ويكتب البائع إيصالاً بمبلغ الأموال المستلمة.
3. تقييم الشقة من قبل خبير مستقل.
4. يقوم المشتري بتزويد البائع بالمستندات التي يطلبها البنك، وهذا مطلوب لتقليل مخاطر الاحتيال من جانب البائع.
5. بعد موافقة البنك على الصفقة، يتم إبرام الاتفاقية الرئيسية بين الطرفين وفقًا لشروط متفق عليها مسبقًا.
6. تم تسجيل الصفقة في Rosreestr.
7. يتلقى المشتري مقتطفًا من Rosreestr حول ملكية الشقة.
8. يذهب كلا الطرفين إلى البنك الذي يقوم بتحويل المبلغ المتفق عليه في العقد إلى حساب البائع. وفي الوقت نفسه، يتم إبرام اتفاقية إقراض الرهن العقاري مع المشتري.

المخاطر في تقدير القيمة

إذا كان المسكن في حالة جيدة ومناسب للانتقال والعيش فيه، يقوم البنك بإجراء تقييم خبير مستقل لتكلفة الأمتار المربعة. ويتم اختيار خبير التقييم حصراً من قبل المؤسسة المصرفية.

إن وجود المعلمات التالية يقلل بشكل كبير من سعر السوق للشقة:

• موقع غير مريح - المسافة من محطات المترو أو النقل ومحلات السوبر ماركت.
• عمر المبنى - إذا تم بناء المبنى منذ فترة طويلة، فإن حالة الاتصالات والأسقف تعتبر ليست ذات جودة عالية جدا.

بعد هذا التقييم، يتم إصدار استنتاج بشأن الحد الأقصى لسعر العقار، ويتم تسليم التقرير إلى البائع والمشتري وإرساله إلى البنك. بهذه الطريقة يمكنك تجنب تضخيم السعر بشكل مصطنع من قبل البائع.

المخاطر عند تحويل الأموال

عند بيع منزل برهن عقاري، هناك أيضًا مخاطر محتملة للبائع في مرحلة تحويل الأموال. بعد الانتهاء من كافة المراحل، يقرر البنك إتمام الصفقة. يتم إبرام اتفاقية رهن عقاري بين البنك والمشتري، يتم على أساسها نقل الشقة إليه فورًا، وإيداع الأموال في حساب البائع. ولكن قبل ذلك، من الضروري تسجيل الدولة لحقوق الملكية للمالك الجديد.

تبدو الفترة بين نقل حقوق الملكية والاستلام الفعلي للأموال محفوفة بالمخاطر للغاية بالنسبة للعديد من المواطنين.

ومع ذلك، نلاحظ أنه يوجد في عام 2017 نص قانوني يتعلق بالرهون العقارية، والذي بموجبه يتم تخصيص ما لا يزيد عن 10 أيام تقويمية لتحويل الأموال بعد إعادة تسجيل حقوق الملكية. إذا لم يتم تحويل الأموال، تعتبر المعاملة باطلة، ويعود السكن إلى المالك السابق.

الحصول على الأموال دون مخاطر

عند التحويل عن طريق التحويل البنكي في حالة فقدان الأموال، يمكن تتبع حركتها ومعرفة اللحظة التي ذهبت فيها إلى العنوان الخطأ.

عند الدفع نقدًا، هناك مخاطر أكثر بالنسبة للبائع:

• قد تكون الأموال المحولة مزيفة، ولا يمكن التحقق من صحة الأوراق النقدية إلا في مؤسسة مصرفية؛
• عند الدفع نقدا، لن يتمكن البنك من تقديم المساعدة لصاحب المنزل، حيث أن ممثلي المؤسسة المصرفية غير حاضرين عند تحويل النقد.

مخاطر البائع عند بيع شقة بالرهن العقاري

أحد أهم المخاطر التي يواجهها البائع هو عدم استلام الأموال بعد إتمام الصفقة، ومع ذلك، عند بيع منزل برهن عقاري، يتم تقليل هذه المخاطر إلى الحد الأدنى:

• تخضع المعاملة لرقابة البنك الدقيقة، حيث يقوم البنك نفسه بتحويل الأموال إلى البائع ويتحكم في هذه العملية؛
• عند إيداع الأموال في صندوق ودائع آمن أو تحويلها إلى حساب خاص، فهي بالفعل ملك للبائع، وكل ما هو مطلوب هو تأكيد الملكية؛
• إذا لم يتم استلام الأموال في حساب البائع، فيمكن الطعن في المعاملة في المحكمة وإعلان أنها غير قانونية، وبعد ذلك يتم إرجاع الشقة إلى البائع.

توجد مخاطر أخرى للبائع إذا لم يتخذ البنك قرارًا إيجابيًا بشأن قرض الرهن العقاري. وأسباب الرفض كثيرة لكن جهاز الأمن لا يكشف عنها. ثم تكمن مخاطر البائع فقط في الحاجة إلى إعادة مبلغ الوديعة، لأن المعاملة لم تتم ليس بسبب خطأ المشتري، ولكن بسبب خطأ البنك.

من غير القانوني أن يطلب المشتري إعادة الوديعة بمبلغ مضاعف، لأن البائع لا يتنازل عن التزامه بالعودة. لذلك، لمنع المخاطر، لا ينصح البائع بإنفاق الأموال المستلمة كوديعة مقدمًا.

فيديو عن المخاطر المحتملة

لذلك، تم تصميم عملية بيع شقة بالرهن العقاري لتقليل مخاطر كلا الطرفين في الاتفاقية. إذا تم تحويل الأموال من قبل البنك، فإن مخاطر عدم الدفع أو الدفع بفواتير مزيفة تنخفض إلى الصفر. تظهر المزيد من المخاطر الحقيقية إذا لم يتخذ البنك بعد قرارًا إيجابيًا بشأن إصدار قرض رهن عقاري، وقد تمكن البائع بالفعل من إنفاق الوديعة المستلمة.

يعد بيع شقة بالرهن العقاري أمرًا شائعًا في سوق العقارات، فهو يمثل فرصة للعائلات الشابة التي لا تملك واحدة للحصول على مسكن.

لكن هذه العملية بالنسبة للبائعين تختلف قليلاً عن عملية الشراء والبيع القياسية. ولذلك فهو يتطلب اهتماما خاصا.

هل من الممكن بيع شقة بالرهن العقاري؟

الإقراض العقاري هو شكل من أشكال القروض النقدية التي يتم تقديمها للمواطنين بضمان العقارات، والتي تعمل كضمان لسداد المبالغ المستلمة.

وبناء على ذلك، تقدم المؤسسات المصرفية عن طيب خاطر قروضا لشراء المساكن، والتي تصبح تلقائيا موضوع الضمان (الرهن العقاري). أي أنه بعد الوفاء الكامل بالتزاماتهم، يصبح المقترضون أصحاب منازل كاملة.

البنوك التي يتقدم بها المقترضون تقدم الأموال ليس فقط لشراء المساكن في المباني الجديدة (سوق العقارات الأولية) ولكن أيضًا لتلك المملوكة لمواطنين آخرين (سوق الإسكان الثانوي). لذلك، يمكن لأي مالك بيع شقة برهن عقاري.

يمكن الإشارة على الفور إلى أن نموذج عقد شراء وبيع شقة برهن عقاري لا يختلف عن العقد القياسي. لا يتم كتابة المؤسسات المصرفية فيها كأطراف في المعاملة.

من المهم أن تعرفأن بيع المساكن بالرهن العقاري يتطلب التسجيل الإلزامي لحقوق الملكية للمشتري.

مخاطر البائع عند بيع شقة بالرهن العقاري

وبطبيعة الحال، فإن معظم المواطنين الذين يقررون بيع منازلهم برهن عقاري يهتمون بالمخاطر المحتملة لمثل هذه الصفقة.

تشير الممارسة القانونية المعمول بها في مثل هذه المعاملات إلى عدم وجود مثل هذه المعاملات للبائعين على الإطلاق. ويرجع ذلك إلى وجود إجراء معين لفحص الشقة أو العقارات السكنية الأخرى من قبل البنك، فضلا عن عدم وجود اتصال في تحويل الأموال بين البائع والمشتري.

ببساطة، تقوم خدمة الأمن التابعة للبنك أولاً بفحص ملاءة المشتري، ثم الممتلكات نفسها بحثًا عن الأعباء (الاعتقال والرهن العقاري والتعهد)، وحالتها الفنية، وتوافر المستندات ذات الصلة، والتقييم.

إذا كان المقترض جديرًا بالثقة وكان العقار يفي بمتطلبات الموثوقية، يقوم البنك بشكل مستقل بتحويل الأموال إلى حساب البائع، ويتم ضمان وصولها. وهذا يعني أن الإجراءات الاحتيالية من جانب المشتري مستبعدة تمامًا.

هذا المخطط يجعل المعاملة آمنة من جميع الجهات. العيب الوحيد للبائع عند بيع الشقة من خلال الرهن العقاري هو عدم القدرة على زيادة السعر.

إن تضخيم تكلفة الشقة بشكل مصطنع مع الرهن العقاري يشكل خطرا على البائع. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن المؤسسة الائتمانية تلزم المشتري المستقبلي بإجراء تقييم تنظيمي لتكلفة السكن، وهو ما يقوم به متخصص مرخص.

وسيتم تحويل المبلغ المحدد في تقرير التقييم إلى البائع.

هذه هي إيجابيات وسلبيات بيع منزل بالرهن العقاري.

من المهم أن تعرف، أنه في مثل هذه المعاملات هناك خطر فقدان الوديعة، والتي سيتم تحويلها إلى البائع من قبل المشتري. على أي حال، قبل البيع، يتم توقيع اتفاقية مبدئية، وعندها فقط يبدأ البنك في إجراء التفتيش. إذا تم رفض القرض، فهذا يعني أن المشتري لا يمكنه إكمال المعاملة تلقائيًا، ولا يتم إرجاع الوديعة إليه.

إجراءات المبيعات

يختلف إجراء بيع المباني السكنية برهن عقاري قليلاً عن المعاملات المماثلة التي تتم دون استخدام القروض.

الفرق بينها هو أن البنك يعطي المال، لذلك تتميز هذه المعاملة ببعض الميزات، والتي سيتم مناقشتها أدناه في شكل تعليمات خطوة بخطوة.

تعليمات خطوة بخطوة

لكي يعرف البائع المستقبلي في مثل هذه المعاملة بالتفصيل حقوقه والتزاماته، وكيفية بيع شقة برهن عقاري، يتم توفير تعليمات خطوة بخطوة.

1. أولا وقبل كل شيء، تحتاج إلى إعداد جميع الوثائق اللازمة. سيتم إعطاء قائمة بهم أدناه.
2. ثم يجب عليك مقابلة المشتري ومناقشة تفاصيل الصفقة. يجب عليه إبلاغ أنه سيشتري مسكنًا باستخدام قرض الرهن العقاري، ويقوم أولاً بفحص الشقة نفسها. ولهذا الغرض، من الأفضل القيام بذلك بحضور متخصص يقوم بفحص الاتصالات والحالة العامة للعقار بعناية. ستحمي هذه الخطوة كلا من المشتري والبائع من احتمال رفض البنك للحصول على قرض بسبب الحالة السيئة للشقة.
3. الخطوة التالية. عند التوصل إلى جميع الاتفاقيات، يجب على الأطراف التوقيع على اتفاقية شراء وبيع أولية. وهذا مطلب إلزامي، لأنه على أساسه يتم تحويل الوديعة وإبرازها إلى المؤسسة المصرفية، وهو الأساس لبدء تفتيش المقترض والعقار.
4. المؤسسة المصرفية القادمة(ممثليه) يتواصلون مع البائع ويتناقشون مع الأخير بشأن وقت محدد يمكنهم فيه معاينة المبنى السكني مع المختص الخاص بهم، ويجب على المشتري على نفقته الخاصة التواصل مع مثمن مرخص والحصول منه على شهادة التثمين السوقي ( قيمة) العقار السكني، والتأمين عليه.
5. إذا كان المشتري والبائع والبنك راضين عن كل شيء، إذن تم توقيع اتفاقية الشراء والبيع، ويتم تحويل البائع المبلغ المطلوب إلى حسابه، أو تسليمه نقداً في مكتب النقد بالبنك. وهذا يعني أن بيع شقة أو مباني سكنية أخرى يتم إضفاء الطابع الرسمي عليه.

هذه هي الطريقة التي يتم بها بيع العقارات بالرهن العقاري، كما ترون، لا يوجد شيء معقد في هذا الأمر.

من المهم أن نفهمأنه يجوز للبنوك المختلفة أن تضع متطلباتها الإضافية الخاصة بالتأمين على الرهن العقاري.

قائمة الوثائق المطلوبة

تتضمن إجراءات بيع أي عقار جمع المستندات اللازمة. إذا شارك سمسار عقارات في حل هذه المشكلة، فسوف يقوم بجمعها.

إذا قرر البائع الادخار بشكل كبير، فيحق له إعداد مستندات ما قبل البيع.

قائمة المستندات اللازمة لبيع الشقة من البائع ستكون كما يلي:

• شهادة ملكية، أو وثيقة أخرى تؤكد هذه الحقيقة (على سبيل المثال، أمر بلدي إذا تمت خصخصة الشقة)؛
• مقتطف من سجل الولاية يفيد بعدم وجود اعتقالات أو تعهدات أو قيود أخرى على العقارات السكنية؛
• الوثائق الفنية (جواز السفر، ملف المساحية)، إذا كانت هناك عمليات إعادة تطوير، فيجب تحديثها؛
• مقتطف من سجل المنزل ومكتب الجوازات عن عدد الأشخاص المسجلين؛
• شهادة من شركات المرافق تفيد بعدم وجود دين على خدمات المرافق للإسكان؛
• إذا تم بيع العقارات حيث يعيش أو يتم تسجيل طفل أو شخص آخر يحتاج إلى رعاية (على سبيل المثال، شخص معاق من المجموعة الأولى أو الثانية)، فإن الحصول على إذن من سلطة الوصاية مطلوب بحيث لا يكون ضد البيع؛
• إذا كانت المباني السكنية مملوكة للعديد من المالكين، فيجب الحصول على إذن كتابي موثق بعزل الشقة أو المنزل، حيث سيحصلون على أموال مساوية لأسهمهم.

سيُطلب من المشتري نفسه تقديم تقرير تقييم للعقار الذي تم شراؤه، بالإضافة إلى التأمين على العقار.

ومن المهم أن نلاحظأن ميزات هذه المستندات كشهادة التسجيل (مستخرج من سجل المنزل)، وكذلك وثيقة عدم وجود ديون لخدمات المرافق، لها فترة صلاحية محدودة لا تزيد عن 2-3 أشهر. لذلك، من الأفضل طلبها قبل إبرام الصفقة.

بعض الفروق الدقيقة في مثل هذه المعاملات

من حيث المبدأ، كما يتبين مما سبق، لا يوجد شيء معقد في بيع شقة مع قرض الرهن العقاري. ولكن هناك اختلافات في معالجة مثل هذا القرض في بعض البنوك الكبرى، وقضايا الرهون العقارية العسكرية وبيع الشقة المرهونة بالفعل لمؤسسة الإقراض تستحق اهتماما خاصا.

كيفية بيع شقة برهن عقاري من خلال VTB 24

يعد VTB 24 أحد أكبر البنوك، لذلك يستخدم العديد من المواطنين برامج القروض الخاصة به لشراء منزل برهن عقاري. لذلك، يهتم الكثيرون بمسألة كيفية شراء السكن بمشاركة برامج القروض VTB 24.

يحدد هذا البنك الحد الأدنى من متطلبات العقار ويقدم لعملائه أموالًا ائتمانية صادرة من مكتب النقد بالبنك أو يتم تحويلها مباشرة إلى الحساب. إذا تم إصدار الأموال في مكتب النقد، فلن تضطر إلى دفع فائدة لصرفها، أي أن المشتري سيحصل على المبلغ بأكمله دون عمولة. وهذه ميزة مفيدة.

ولكن نظرًا لحقيقة أن البنك لا يفحص المقترضين بعناية مثل المؤسسات الأخرى، فإن أسعار الفائدة على هذه القروض مرتفعة.

من المهم أن نفهمأن أفضل شروط الائتمان في VTB 24 (الحد الأدنى للفائدة) يتم توفيرها للمواطنين الذين لديهم راتب أو بطاقات ائتمان أخرى مفتوحة مع هذا البنك.

في سبيربنك

يعد Sberbank أيضًا أكبر بنك، ويلجأ جزء كبير من السكان إلى فروعه لشراء المساكن بالائتمان.

وتتميز برامجها بأسعار فائدة منخفضة، ولكن بمتطلبات صارمة للمقترضين. بالإضافة إلى ذلك، من المربح الحصول على رهن عقاري عسكري من هذه المؤسسة المالية (وهي شريك رسمي للدولة)، وكذلك شراء مساكن مضمونة بالفعل من قبل بنوك أخرى (الرهون العقارية).

لكن العيب الوحيد هو أن الأموال المخصصة للشقة يتم تحويلها إلى البطاقة المصرفية للبائع، لذا لتجنب رسوم السحب النقدي الكبيرة، من الأفضل للأخير أن يفتح حسابًا في هذه المؤسسة الائتمانية.

من المهم أن تعرف، أنه في بعض الحالات يمكن للبائع والمشتري الاتفاق فيما بينهما على أن يقوم الأخير بتعويض الأموال المفقودة أثناء صرف الأموال للمالك السابق.

إلى الرهن العقاري العسكري

يقدم الرهن العقاري العسكري لبائع الشقة بعض المتطلبات الإضافية لمقر سكنه. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن هذا البرنامج مصمم لفترة طويلة، بالإضافة إلى أن السكن العسكري يجب أن يستوفي معايير معينة.

وتشمل هذه المتطلبات التالية:

• يجب أن تحتوي المباني السكنية على جميع الاتصالات، أي متصلة بنظام التدفئة المركزية والصرف الصحي وإمدادات المياه وإمدادات الغاز؛
• لا ينبغي تصنيف المنزل الذي تقع فيه الشقة على أنه غير آمن أو عرضة للهدم؛
• يجب أن تكون جميع الهياكل الحاملة للمبنى متعدد الطوابق والمباني السكنية في حالة جيدة وألا يتم الاعتراف بها على أنها غير آمنة؛
• يجب أن يقف المبنى متعدد الطوابق نفسه على أساس من الطوب أو الخرسانة المسلحة أو البلاط (الأساس)، والذي لا ينبغي أن يكون به تآكل كبير.

يجب أن تحتوي المنازل الخاصة على جميع مكونات الصرف الصحي والسباكة (المرحاض والحمام والمغسلة) وسقف العمل والعناصر الهيكلية. إذا كان هذا المبنى السكني، وفقًا للتقييم، يتطلب إصلاحات كبيرة، فلن يتم منح القرض.

هناك أيضًا ميزة أخرى يجب على البائع معرفتها.بعد التوقيع على الاتفاقية المبدئية، لن يتمكن من استلام الوديعة على الفور، حيث يتم سحب هذه الأموال من حساب التوفير الخاص بالمشتري وتحويلها إلى الحساب البنكي للبائع خلال 7 أيام.

تُستخدم هذه الفترة الزمنية أيضًا لتقييم العقارات. يحدد المتخصص التكلفة وحالتها الفنية. لذلك، من أجل بيع شقة برهن عقاري عسكري، عليك قضاء المزيد من الوقت في عملية استكمال جميع المستندات.

كيفية بيع شقة مرهونة؟

إذا قرر البائع بيع منزل تحت الرهن العقاري، فيجب عليه التعرف على الفروق الدقيقة الإضافية لمثل هذه المعاملة.

فارق بسيطهو أنك تحتاج أولاً إلى إخطار البنك الذي وضع الرهن على المبنى السكني بنواياك، والحصول على موافقته على هذا الإجراء.

فارق بسيط الثانيهو أنه يجب على البائع الحصول على شهادة تفيد أنه ليس عليه دين على القرض ويقدمها للمشتري إذا حصل الأخير على قرض رهن عقاري من بنك آخر.

سيتم تحويل أموال هذه العقارات إلى البائع بعد خصم الفوائد المتبقية ورصيد القرض الذي كان عليه سداده وفقًا للجدول الزمني وقت البيع.

من المهم أن نتذكر، أنه في بعض الحالات، بعد إبرام اتفاقية شراء وبيع العقارات التي تم أخذها على الرهن العقاري، لا تقوم المؤسسة المصرفية بتحويل الأموال، على الرغم من أن الملكية قد تم تسجيلها بالفعل باسم المالك الجديد. لا داعي للذعر، ما عليك سوى الاتصال بسجل الدولة وإبلاغ مسؤوليها بأن الأموال لم يتم تحويلها. وهم ملزمون تلقائيًا بإلغاء تسجيل الملكية وإعادتها إلى البائع.

بيع شقة بالرهن العقاري ليس بالأمر الصعب. تحتاج إلى جمع مجموعة المستندات اللازمة وتقييمها ومن ثم الحصول على اتفاقية الشراء والبيع مصدقة من كاتب العدل. سيتم تحويل أموال المنزل المباع من قبل البنك حيث حصل المشتري على قرض رهن عقاري.

مرحباً! هل من الممكن بيع شقة بالرهن العقاري وكيفية القيام بذلك بشكل صحيح؟ نواصل اليوم الإجابة على أسئلة قرائنا وسنتحدث في هذا المنشور عما إذا كان من الممكن بيع شقة تم شراؤها برهن عقاري، وكيفية بيع شقة برهن عقاري، وستتعلم أيضًا جميع الفروق الدقيقة عند تسجيل شقة شقة من خلال الرهن العقاري.

هناك عدة أسباب لبيع شقة لا تزال عليها رهن عقاري:

1. عدم قدرة المقترض على سداد الأقساط الشهرية. في هذه الحالة، سيكون بيع شقة برهن عقاري طريقة ممتازة للخروج من الموقف: لن يكون على المقترض ديون للبنك.
2. وهذا تبادل بسبب توسع الأسرة أو الطلاق. سيصبح بيع شقة برهن عقاري أمرًا ضروريًا في هذه الحالة.

الشقة ذات الرهن العقاري هي ضمانة البنك، لذلك لكي تبيعها، يجب عليك الحصول على إذن من المؤسسة المالية التي أصدرت القرض لك. إذا كنت لا تعرف كيفية بيع شقة مرهونة، فاكتشف أولاً ما إذا كان البنك سيمنحك الإذن للقيام بذلك.

أولاً، يستفيد البنك من بيع الشقة برهن عقاري، وبالتالي السداد الكامل لديون الرهن العقاري من جانبك، لذلك من غير المرجح أن يحظر مثل هذه المعاملة إذا لم يعد بإمكانك سداد القرض.

لكن ثانياً، إذا قام البنك ببيع منزلك المرهون وسداد الرهن العقاري، فسوف يفقد فائدته، وقد يكون هذا سبباً للرفض. يمكن للبنك أيضًا أن يرفض إذا انتهكت حقوقه في الممتلكات الإضافية - على سبيل المثال، قمت بإعادة تطوير الرهن العقاري.

يمكنك أن تكون متأكدًا بنسبة مائة بالمائة من موافقة البنك إذا كان بيع شقة مرهونة محددًا في اتفاقية القرض الخاص بك، لكن هذا نادر.

ولكن لا يمكن مقارنة أي صعوبات في البيع المسبق لشقة برهن عقاري مع الدعاوى القضائية المحتملة التي ستنشأ بالتأكيد إذا توقفت ببساطة عن دفع الإيجار الشهري. لذلك، إذا لم يعد بإمكانك تحمل أقساط شهرية كبيرة، قم ببيع الشقة المرهونة في أسرع وقت ممكن.

هناك 4 طرق شائعة لبيع شقة بالرهن العقاري:

1. السداد المبكر على نفقتك الخاصة؛
2. السداد المبكر على حساب المشتري؛
3. السداد المبكر على حساب وكالة عقارية؛
4. البيع بموجب برنامج بنكي خاص.

على نفقتك الخاصة

خلاصة القول: أنت تقوم بجمع الأموال بشكل مستقل بمبلغ الدين المتبقي للبنك، وسداده. وبعد ذلك تقوم بإزالة العبء ويمكنك بيع الممتلكات الخاصة بك بأمان. لسداد القرض، يمكنك استخدامه إذا سمح الدخل، لأنه عند حساب الملاءة، سيتم أخذ الالتزامات الحالية في الاعتبار.

• من الصعب أن تجد المبلغ الكافي بنفسك؛
• عند التقدم بطلب للحصول على قرض أو قرض، من الصعب التأهل للحصول على مبلغ كبير بسبب الالتزامات القائمة.

يمكنك إغلاق الرهن العقاري الخاص بك بسرعة وبشكل قانوني وإزالة عبء البيع

على نفقة المشتري

خلاصة القول: تجد المشتري الذي يوافق على شراء شقة مأخوذة على الرهن العقاري. يزودك المشتري بالمبلغ الذي يمكنك من خلاله سداد ديونك قبل الموعد المحدد (يتم إصدار إيصال للمشتري بهذا المبلغ). يقوم المقترض الذي يبيع الشقة بسداد القرض مبكرًا وإغلاق القرض. ثم يقوم بإزالة الرهن وبيع الشقة للمشتري (من الممكن رهن الرصيد).

• من الصعب العثور على مشتري يرغب في شراء شقة مع الرهن؛
• ليس لدى جميع المشترين ما يكفي من المال لإزالة الوديعة على العقار.
• سيطلب المشتري خصمًا على هذا السكن.

• معاملة قانونية
• فائدة للمشتري

من خلال وكالة عقارية

خلاصة القول: تقوم وكالة عقارية بإصدار قرض للبائع بمبلغ رصيد القرض. بعد ذلك يتم إزالة عبء الرهن العقاري من الشقة وبيع الشقة.

• معدل فائدة مرتفع جدًا على القرض يبدأ من 18% سنويًا;
• مصاريف الخدمات العقارية.

• جيد للمقترض الذي ليس لديه الوقت لبيع العقارات الإضافية بشكل مستقل.
• مفيد عند التحرك.
• ليست هناك حاجة للاتصال بالبنك لتقديم طلب للحصول على قرض.

برنامج البنك الخاص

خلاصة القول: بالنسبة للمشتري الذي يمكنه شراء شقة مرهونة من خلال الرهن العقاري، هناك برامج خاصة في البنوك. يقدم المقترض المحتمل حزمة قياسية من المستندات وينتظر الموافقة على طلب الشقة المحددة التي تم العثور عليها بالفعل، والتي تكون بدلاً من نفس البنك. بعد ذلك، يتم إصدار قرض للمشتري وسداد دين البائع للبنك في نفس الوقت، وبعد ذلك يتم تسجيل المعاملة في العدالة.

• لا تعمل جميع البنوك بموجب هذا البرنامج؛
• يجب أن يكون كلا الرهنين العقاريين من نفس البنك؛
• إجراءات التسجيل معقدة وليس كل موظفي البنك مختصين.
• من الصعب العثور على مشتري.

• مخطط البيع القانوني.

تعليمات خطوة بخطوة لإتمام عملية البيع

الآن أنت تعرف بالفعل إجابة السؤال: هل من الممكن بيع شقة مرهونة بالدين؟ نعم، يمكن القيام بذلك وهناك أربعة خيارات لكيفية القيام بذلك. بعد ذلك سننظر في التعليمات خطوة بخطوة , كيفية بيع شقة تم شراؤها برهن عقاري باستخدام القروض المصرفية.

إحدى الطرق الشائعة لبيع شقة لمقترض معسر هي من خلال إعادة التمويل - أي أن يقوم البنك ببيع الشقة الإضافية. متوسط ​​ظروف السوق لبيع هذه العقارات هي كما يلي:

• الإسكان: الأسواق الثانوية والأولية؛
• المبلغ: من 300000؛
• سعر الفائدة: من 10.75%؛
• فترة السداد: تصل إلى 30 سنة؛
• الدفعة الأولى: تبدأ من 15%;

الحزمة القياسية من الوثائق للتطبيق:

• طلب الحصول على رهن عقاري؛
• جواز سفر؛
• سنيلز؛
• شهادة تؤكد مستوى دخلك أو إقرارك الضريبي للعام الماضي؛
• نسخة أو مستخرج من كتاب العمل؛
• البطاقة العسكرية (للرجال أقل من 27 سنة).
• شهادات الزواج والولادة (إن وجدت).

وفي الوقت نفسه، يجب ألا ننسى أنه يجوز للبنك في أي وقت أن يطلب منك أي مستندات إضافية.

كيفية بيع شقة مع الرهن العقاري على الائتمان؟ يمكنك التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري مضمون في أي فرع من فروع البنك الذي تختاره. للقيام بذلك، يحتاج المشتري إلى تنفيذ خوارزمية الإجراءات التالية:

1. تقديم طلب قرض - في بعض البنوك يمكن القيام بذلك عبر الإنترنت.
2. يتخذ البنك قرارًا بشأن الطلب خلال 5 أيام عمل في المتوسط.
3. بعد الموافقة على الطلب، اختر شقة
4. إذا كانت الشقة مرهونة، فيجب أولاً سداد الرهن العقاري باستخدام إحدى الطرق المذكورة أعلاه. وقد تم وصفها بالتفصيل سابقا.
5. قم بإحضار المستندات اللازمة إلى أقرب فرع بنك للخيار المحدد:

• للمشترين الثانويين: اتفاقية مبدئية، جواز سفر البائع، شهادة السكن، التثمين، جواز السفر المساحي، مستخرج من سجل المنزل، اتفاقية الأساس وغيرها من الوثائق بناء على طلب البنك، إيصال الدفعة الأولى.
• بالنسبة للملف الأساسي: dd، جواز سفر البائع، وثائق دفع dd، التنازل عن حقوق المطالبة.

1. الحصول على تأكيد بصحة المستندات والموافقة النهائية.
2. الحصول على التأمين والدخول في اتفاقية القرض.
3. قم بتسجيل المعاملة في السجل الروسي.

كيف يتم البيع المستقل من قبل البنك؟

فكيف يتم البيع في هذه الحالة؟ إذا لم تقم بسداد القرض لفترة طويلة ولم تقم بإعادة هيكلة هذه الديون، فيمكن للبنك أن يأخذ الشقة من المقترض ويبيعها بشكل مستقل وفقا للقانون.

هناك خياران:

1. يصبح البنك، بموجب قرار من المحكمة أو بالاتفاق مع المقترض، هو مالك العقار ويبيعه حسب تقديره الخاص. في هذه الحالة، قد يظل المقترض مدينًا للبنك ويجب سداده. يحدث هذا بسبب اختلاف السعر أو إذا كان هناك رهن عقاري بالعملة الأجنبية وارتفع سعر الصرف. هذا الخيار هو الأكثر ضررًا بالنسبة للمقترض لأنه ... سيقوم البنك ببيع هذه العقارات بسعر أقل بكثير من سعر السوق.
2. يجد العميل نفسه مشتريًا ويبيع الشقة بشكل مستقل بالسعر الذي يناسبه. الخيار أكثر ربحية. تحدثنا عن ذلك أعلاه.

هل من الممكن بيع شقة تم شراؤها برهن عقاري مقابل أموال جيدة؟ وبالنظر إلى حقيقة أن المشترين في سوق العقارات لا يحبون الشقق ذات الأعباء، فمن المنطقي تماما أن تكاليف العقارات المضمونة أقل بكثير من أي عقارات أخرى. ويشير الخبراء إلى أن الفارق يمكن أن يصل إلى 25%.

يتم تحديد قيمة الممتلكات الضمانية من قبل البنك ويسترشد في هذا الأمر بالعوامل التالية:

• مبلغ إجمالي الدين المستحق على المقترض (بما في ذلك الغرامات والغرامات والفوائد)؛
• مدة تأخير المقترض في سداد أقساط الرهن العقاري؛
• حالة السكن وما إلى ذلك.

من المهم أن نفهم، كقاعدة عامة، تستخدم البنوك خدمات سمسار عقارات عند بيع عقاراتها الإضافية مقابل النقد. يتم تحديد المبلغ الذي سيتم بيع الشقة به مع الرهن العقاري إلى حد كبير من خلال احترافه.

تثبت الممارسة أيضًا أنه يمكن بيع الشقة المرهونة بحالة جيدة وبخصائص ممتازة مقابل القيمة السوقية الكاملة، وإذا تم شراء الشقة في مبنى جديد وكانت وقت البيع مجهزة بالكامل، بل إنها أغلى من سعرها الأصلي يكلف. يمكن أن يكون هذا مفيدًا، على سبيل المثال، لبيع شقة أثناء الطلاق.

إن اشتراط البنك لبيع شقة الضمان يحتوي على فرص للمقترض لتجنب ذلك. كانت هناك حالات أُجبر فيها المقترض على عرض شقته للبيع وقام بتضخيم قيمتها عمداً لدرجة أنه ببساطة لا يمكن بيعها. وكانت هذه المرة كافية للمقترض لاستعادة وضعه المالي والاستمرار في سداد رهنه العقاري بشكل صحيح ومنتظم.

ومع ذلك، كل هذا ينطبق فقط على الحالات التي يتم فيها بيع شقة برهن عقاري طوعا. في بعض الحالات، عندما يكون من المستحيل الحصول على بيع من المقترض من البنك، يمكن للمؤسسة المالية استعادة ضماناتها في المحكمة.

في هذه الحالة، ستتعرض الشقة للمزاد وستكون أرخص بكثير مما كان يمكن بيعها. وإذا لم تتم تغطية نفقات البنك لهذه الإجراءات بعد بيع العقارات المرهونة، فيكون للبنك كل الحق في تحصيل رصيد الدين من المقترض، ولو بمساعدة المحكمة.

لا تأخذ الأمور إلى أقصى الحدود. ستكون هناك رغبة في أن تكون قادرًا على سداد الديون. ربما لم تسمع به، لكنه موجود. دعم الدولة يصل إلى 1.5 مليون روبل. اقرأ المزيد في مقالتنا السابقة.

رأس مال الأم

ولكن ربما لا ترغب في بيع منزلك، ولكنك تواجه صعوبة في سداد الديون. إحدى طرق الاحتفاظ بالشقة كضمان من البنك، والتي لم يعد من الممكن دفع الرهن العقاري لها، هي. عادة، يتم توفيرها على أساس مستهدف. إذا كانت هذه الشروط تناسبك، يمكنك التقديم عليها من خلال الخطوات القليلة التالية:

1. تقديم الطلب إلى أقرب فرع لصندوق التقاعد. يجب أن تشير في التطبيق إلى تفاصيل المستفيد من رأس مال الأمومة.
2. في غضون شهرين، يقوم صندوق المعاشات التقاعدية بتحويل أموال رأس مال الأمومة إلى البنك.

وبالتالي، فإن أموال رأس مال الأمومة تحصل عليها ليس في أجزاء، ولكن كليا.

إيجابيات وسلبيات

وبطبيعة الحال، تبدو مثل هذه العمليات محفوفة بالمخاطر بالنسبة للمشترين - أي شيء يمكن أن يحدث. إذا كانت مزايا شراء شقة مع الرهن واضحة (السعر المنخفض، والفائدة على الرهن العقاري أقل بكثير)، فأنت بحاجة إلى الانتباه إلى العيوب.

شراء العقارات بالرهن العقاري:

أولا، سداد ديون الرهن العقاري لبائع الشقة أمر محفوف بالمخاطر بالنسبة للمشتري. إذا لم يتم توثيق بأي شكل من الأشكال أن المشتري لديه أي حقوق في الشقة، فيمكن للبائع ببساطة استخدام الدفعة المقدمة، وإزالة العبء من الشقة واستخدامها وفقًا لتقديره الخاص - تمت إزالة الوديعة، ويمكنه إجراء على الاطلاق أي معاملات معها. ولذلك، لا يمكن للمشتري أن يحمي نفسه إلا إذا تعاون ليس مع فرد، بل مع بنك أو وكالة.

ثانياً، إعادة تسجيل الشقة إذا كانت عليها رهن عقاري وإزالة الرهن عنها يترتب عليه تكاليف إضافية على المشتري.

ثالثا، لا ينبغي للمشتري أن يدفع الأموال المستحقة للمقترض قبل الموافقة على صفقته. بعد كل شيء، قد يتبين أن البائع ممنوع من أخذ أمواله من قبل مؤسسة مالية بسبب رفض قبول المعاملة. ربما تكون هذه المخاطرة مفيدة للمشتري - يمكنه أن يأخذ بشكل قانوني كل من الأموال والشقة المشتراة لنفسه، ولكن هذا الوضع يستلزم إجراءات لا مفر منها.

عند بيع شقة بالرهن العقاري، عادة ما تشمل مخاطر البائع ما يلي:

• يرفض المشتري المعاملة عندما يتم إيداع الأموال بالفعل في البنك. وهذا يستلزم الالتزام بإعادتهم، وهذا سيكون مشكلة.
• رفض البنك إصدار قرض لشراء شقة للمشتري.

إذا كنت تواجه صعوبات في مثل هذه المعاملة وتحتاج إلى بيع أو شراء منزلك الخاص بموجب رهن عقاري، فنوصيك باستشارة محامينا أولاً. اسأله سؤالاً بصيغة خاصة. يوجد حاليًا ترقية مجانية.

اشترك في تحديثات المشروع واضغط على أزرار شبكاتك المفضلة.

معظم الناس ليس لديهم ما يكفي من الأمن المالي لشراء شقة. يشترونها عن طريق الحصول على قرض بنكي. ونتيجة لذلك، فإن الشقة المشتراة هي ضمانة لسداد القرض والفائدة. طوال فترة سداد الديون بأكملها، يتم "تجميد" ملكية العقار المكتسب من قبل البنك. المالك ليس لديه السيطرة الكاملة على الشقة.

يجب أن تكون الأعباء على العقارات وإزالتها مسجلة لدى الدولة. عند إبرام المعاملات الخاصة بالشقق، يتم إدخال المعلومات في سجل الحقوق التابع للدولة. بالنسبة لأي شقة يمكن للمشتري الحصول على معلومات حول وجود أعباء عليها.

بيع شقة مرهونة ليس مربحًا جدًا. يتعين على البائع تخفيض السعر لأن جاذبية العقار أقل بكثير مقارنة بالشقق العادية. وبالإضافة إلى ذلك، فإن التكاليف الأخلاقية والوقتية تزيد بشكل كبير. يجب عليك الدخول في العديد من الاتفاقيات مع البنك وغرفة التسجيل وكاتب العدل.

يتم إنشاء الظروف المواتية للبائع فقط عندما يرتفع سعر السكن في سوق العقارات.

طرق بيع شقة بالرهن العقاري

قرض الشقة صالح لمدة 10-20 سنة. خلال هذه الفترة، يرغب الكثيرون في تحسين ظروفهم المعيشية من خلال شراء مساكن أكبر. قد تختلف الخيارات. حتى لو كان العقار مرهونًا، فإن العقار يكون باسم المشتري ويمكنه بيعه رغم القيود. هناك العديد من هذه الأساليب. جميع المخططات المذكورة أعلاه تنطوي على ترتيب معين من الإجراءات.

السداد المبكر للديون قبل الشراء والبيع

الوضع بسيط للغاية: الرهن العقاري عائق أمام البيع ويجب إغلاقه بسداد الدين. ثم يصبح من الممكن بيع الشقة بدون أطراف ثالثة. في مثل هذه الحالة، فإن القضية الرئيسية هي العثور على المبلغ المطلوب من المال.

الأسرة التي حصلت على السكن بالائتمان لا تملك مثل هذه الأموال. وإلا لكانت قد اشترته على الفور ولن تضطر إلى دفع فائدة زائدة. يمكن للأقارب أو الأصدقاء أن يأتوا للإنقاذ ويقرضوا الأموال للفترة حتى يتم إخراج الشقة من الرهن العقاري ويتلقى البائع الدفع بعد اكتمال المعاملة.

خلاف ذلك يمكن للمشتري شراء المنزل، إذا كان مهتمًا جدًا بذلك. قد يكون الدافع وراء ذلك هو الرغبة في العيش في المنطقة أو الحصول على سعر مقبول للسكن.

يمكن البدء بجميع أنشطة بيع الشقة بعد الحصول على موافقة البنك. كل هذا يتوقف على كيفية صياغة الاتفاقية مع المقترض. قد تختلف الشروط. إحداها هي الفترة التي يمكنك بعدها البدء في البيع. وبخلاف ذلك، يجب على المقترض أن يدفع ما لا يقل عن 50٪ من الرهن العقاري. وبالتالي، قبل البيع، يجب على البائع إخطار مؤسسة الائتمان بنواياه.

المهمة الرئيسية للمقترض هي العثور على مشتري مستعد لدفع ثمن الممتلكات المرهونة. لبدء عملية البيع، يجب على جميع السكان تسجيل الخروج من الشقة..

عند إبرام اتفاقية مع البنك، يحصل البائع على دفعة مقدمة بنسبة 100% من المشتري في الخيارات التالية:

• النقد (الطريقة الأكثر احتمالاً وغير الآمنة)؛
• إلى حساب البائع في البنك الذي أصدر القرض؛
• يقوم المشتري بإيداع المبلغ المطلوب لسداد القرض، وبعد ذلك يقوم البنك على الفور برفع الحظر المفروض على التصرف في العقارات.

قبل إبرام الصفقة، عليك التأكد من عدم وجود عقوبة على سداد القرض قبل الموعد المحدد. إذا كان الأمر مهمًا، فسيكون الحدث بأكمله غير مربح للبائع. بالإضافة إلى ذلك، فإن سداد الدين بأموال المشتري يخلق مخاطر معينة بالنسبة له. لا يمكن تنفيذ مثل هذه العملية إلا من قبل البائع الذي لديه علاقة تعاقدية مع البنك.

إشراك المقرض في المعاملة كطرف ثالث

ويتم ضمان حماية حقوق الطرفين من خلال مشاركة البنك الدائن في عملية البيع. إن وجود وسيط في الصفقة يقنع المشتري بدفع دفعة مقدمة، وبعد ذلك يتم رفع الحظر المفروض على التصرف في العقارات وإضفاء الطابع الرسمي على الشراء والبيع. على الرغم من أن المشتري يقوم بإيداع أموال لسداد القرض في حساب البائع، يتم إخطار المُقرض بالمعاملة، وبالتالي منع الاحتيال.

تتم حماية حقوق المشتري جزئيًا عندما يبرم اتفاقية ضمان ويسدد رسميًا قرض البائع نيابةً عنه. لذلك يحق له المطالبة بسداد الدين.

يمكن تنفيذ الصفقة بطريقتين، وبعد ذلك يحصل المشتري على ملكية الشقة دون أي رهن:

1. إزالة الرهن من العقار قبل نقل الملكية إلى المشتري

بعد الحصول على موافقة البنك على الصفقة، يقوم المشتري بوضع أموال الشقة في صندوقي ودائع تابعين للبنك الدائن. في واحدة يضع مبلغ الدين للرهن العقاري، وفي اليوم التالي - الأموال المتبقية. فقط بعد ذلك يتم توقيع اتفاقيات الشراء والبيع وتقديم الطلبات إلى غرفة التسجيل. بعد استلام المستندات التي تؤكد حقوق الملكية للمشتري، يمكن للبنك سحب مبلغ سداد القرض من صندوق الودائع. يُترك للبائع بقية الأموال من الخلية الثانية، والتي يمكنه التصرف فيها وفقًا لتقديره الخاص.

1. التسجيل المبدئي لاتفاقية الشراء والبيع

بعد إتمام اتفاقية الشراء والبيع مقدمًا، يمنح المشتري البائع دفعة مقدمة بمبلغ رصيد القرض. يقوم البائع بسداد القرض بهذا المبلغ. ثم يقوم البنك بإزالة الرهن من الشقة، وإصدار وثيقة تفيد بدفع الرهن العقاري. بعد ذلك، يتم تسجيل حقوق الملكية لدى دائرة الهجرة الفيدرالية للمشتري، الذي يدفع بعد ذلك باقي المبلغ للبائع ويتحمل حقوق مالك الشقة.

استبدال المقترض

على الرغم من ندرة ذلك، يمكن للبنك أن يحل محل المقترض على القرض. قد يكون السبب مشاكل في المدفوعات التي نشأت مع المقترض الأصلي. الخيار الأكثر شيوعًا هو عندما يحصل المشتري على قرض من نفس البنك. وبعد توضيح الأسباب يتم تقديم التماس للمقرض مع مستندات المقترض الجديد. الحزمة هي بالضبط نفس الحزمة التي كان لدى البائع عندما حصل على القرض. وتشمل المستندات التي تثبت الهوية والحالة المالية والأهلية القانونية والحالة الاجتماعية.

في هذه الحالة، يتم بيع التزامات الرهن العقاري. يتم التفاوض على مبلغ التعويض للبائع بشكل منفصل. ينطبق النظام إذا لم يكن لدى المشتري أموال كافية لسداد القرض المتبقي.

لا يوافق البنك دائما على الموافقة على مقترض جديد، لأنه قد لا يكون لديه دخل كاف.

إذا كان القرار إيجابيا، يتم إبرام اتفاقية قرض مع المقترض الجديد وتخصيص الأموال لسداد ديون البائع. ثم يتم نقل الرهن العقاري والملكية إلى المالك الجديد.

يتم دفع الفائدة المتراكمة من قبل البائع، حيث لا علاقة لها بتكلفة الشقة. هذه دفعة للبنك للحصول على قرض.

عندما تتجاوز القيمة الحالية للمنزل مجموع الدين والقرض المدفوع، يتم دفع الفرق بينهما إلى البائع. وفي بعض الحالات يصبح ذلك مفيداً له إذا ارتفعت أسعار العقارات.

قد يكون الوضع مختلفاً عندما يحصل مشتري المنزل على قرض من بنك آخر. وفي هذه الحالة لا يوافق دائن البائع دائما على مثل هذه المعاملة، لأنها ليست مربحة له بسبب نقص الفائدة.

الحالة القصوى هي البيع القسري للشقة من قبل الدائن. ولكن هذا هو الملاذ الأخير الذي يتخذه البنك عندما لا يتمكن صاحب الشقة من سداد الرهن العقاري والعثور على مقترض جديد. في هذه الحالة، يبحث البنك من جانب واحد عن مشتري جديد للشقة، ويتولى حقوق المرتهن. وإذا كان ثمن بيعه لا يغطي مبلغ الدين، يلتزم المقترض بإضافة الأموال المفقودة. هذه الطريقة هي الأكثر ربحية بالنسبة له ولا ينبغي أن تصل إلى هذا الحد.

خاتمة

يختلف بيع الشقة ذات الرهن عن البيع المعتاد في ظل وجود طرف ثالث في المعاملة على شكل بنك دائن. يحظر التشريع الروسي بيع الشقق التي تم الاستيلاء عليها أو الموجودة في مبنى متهدم فقط.

إذا كان لا يزال لديك أسئلة حول بيع العقارات المثقلة بالرهن العقاري، فإن محامينا المناوب على استعداد لتقديم المشورة لك مجانًا مباشرة على الموقع الإلكتروني. فقط اطرح سؤالك في النموذج أدناه وانتظر الإجابة.