التنازل عن الحق في المطالبة بموجب اتفاقية البناء المشتركة. اتفاقية التنازل عن حقوق المطالبة بالشقة الموعد النهائي لتسجيل التنازل ddu

كيفية تسجيل اتفاقية التنازل عن حقوق المطالبة بموجب اتفاقية المشاركة في البناء المشترك (إذا صدرت رخصة البناء بعد 01/04/2005)

تسجيل الدولة للحقوق في العقارات والمعاملات معها هو إجراء قانوني للاعتراف والتأكيد من قبل الدولة بحدوث وتقييد (رهون) ونقل وإنهاء الحقوق في العقارات. تسجيل الدولة هو الدليل الوحيد على وجود حق مسجل.

تسلسل تصرفات مقدم الطلب

ما هي المستندات المطلوبة

1. طلب ​​تسجيل الدولة:

• اتفاقيات التنازل عن حقوق المطالبات بموجب اتفاقية المشاركة في البناء المشترك - ممثلة بأطراف الاتفاقية؛
• الرهون العقارية بقوة القانون - يمثلها الشخص الذي تم التنازل عن الحقوق له (الراهن)، أو ممثل البنك، أو مؤسسة ائتمانية أخرى، أو أي كيان قانوني آخر (الراهن) في الحالات التي يتم فيها الدفع مقابل البناء بالكامل أو جزئيا باستخدام الائتمان أو الأموال المقترضة.

إذا كانت الاتفاقية موثقة، فيمكن تقديم طلب تسجيل الدولة من قبل كاتب العدل الذي صدق على الاتفاقية أو مساعده. إذا تم تقديم الطلب من قبل ممثل الطرف (الأطراف) في المعاملة، المرتهن، فمن الضروري تقديم توكيل موثق. يمكن تنزيل نموذج الطلب من موقع Rosreestr الإلكتروني والحصول عليه من مكاتب Rosreestr وCadastral Chamber وMFC.

2. وثيقة هوية مقدم الطلب.

3. اتفاقية مسجلة للمشاركة في البناء المشترك(الأصل، عاد إلى مقدم الطلب).

4. الاتفاق على التنازل عن حق المطالبة مع كافة التعديلات والملاحق(إذا كانت الاتفاقية مكتوبة بشكل كتابي بسيط - النسخة الأصلية، نسختان على الأقل؛ إذا كانت الاتفاقية موثقة - نسختان على الأقل، إحداهما هي النسخة الأصلية).

للكيانات القانونيةبالإضافة إلى ذلك، ستحتاج إلى المستندات التأسيسية (الأصل أو نسخة مصدقة من كاتب عدل أو رئيس كيان قانوني)، بالإضافة إلى المستندات التي تؤكد سلطة ممثل كيان قانوني للتصرف نيابة عنه (نسخة أصلية أو موثقة). بالنسبة للكيانات الاعتبارية، قد يتطلب الأمر صدور قرار من السلطة المختصة بالكيان الاعتباري بالموافقة على معاملة كبيرة أو معاملة فيها مصلحة.

قد تكون هناك حاجة إلى الوثائق التالية:

• إذا تم توقيع الاتفاقية من قبل ممثل أحد أطراف الاتفاقية - وثيقة تؤكد صلاحية الممثل في التوقيع على الاتفاقية (الأصل ونسخة).
• إذا نشأ الرهن بقوة القانون - الاتفاقية التي نشأ منها الالتزام المضمون بالرهن (الأصل وصورة).
• إذا تم تحرير الرهن العقاري عندما ينشأ الرهن العقاري بقوة القانون - الرهن العقاري والمستندات المذكورة في الرهن العقاري كمرفقات (الأصل والنسخة).
• إذا تم التنازل قبل دفع السعر الكامل للعقد في وقت واحد مع تحويل الدين إلى مشارك جديد في البناء المشترك - موافقة كتابية من المطور على التنازل عن حق المطالبة بموجب العقد (الأصل والنسخة).
• في حالة التعهد بحقوق المطالبة بموجب اتفاقية المشاركة في البناء المشترك، يتم الحصول على موافقة كتابية من المرتهن على التنازل عن حق المطالبة (الأصل والنسخة).

للأفراد قد تحتاج:

• موافقة موثقة من الزوج الآخر على إبرام اتفاق أو وثيقة تشير إلى أن الممتلكات التي يتم إنشاؤها لا تصبح ملكية مشتركة للزوجين (اتفاقية ما قبل الزواج، اتفاق على تقسيم الممتلكات المشتركة للزوجين، قرار المحكمة بشأن تقسيم الممتلكات وتحديد حصص الزوجين - أصل وصورة؛ قرار المحكمة - صور في نسختين).
• إذن من سلطة الوصاية والوصاية للتنازل من قبل الممثلين القانونيين عن الحق في المطالبة بموجب الاتفاقية، إذا كان المشارك في البناء المشترك قاصرًا (أقل من 14 عامًا) أو غير مؤهل، للتنازل عن القصر (من 14 عامًا) قديم) أو مشارك في البناء المشترك ذو أهلية قانونية محدودة بالحق في المطالبة بموجب اتفاقية المشاركة في البناء المشترك.

يجوز لمقدم الطلب تقديم مستند اختياريًا يؤكد دفع رسوم الدولة. إذا لم يتم استلام تأكيد دفع الرسوم من مقدم الطلب، فسوف تطلب Rosreestr ذلك في إطار نظام تفاعل المعلومات بين الإدارات*. إذا لم تكن المعلومات المتعلقة بالدفع متوفرة في نظام معلومات الدولة بشأن مدفوعات الولاية والبلدية، فلن يتم النظر في وثائق تسجيل الحقوق وسيتم إعادتها إلى مقدم الطلب.

* يمكنك التحقق من إمكانية الحصول على تأكيد دفع واجب الدولة من خلال التعاون بين الإدارات على موقع Rosreestr الإلكتروني، من مشغل مركز الاتصال أو من متخصص في المكتب.

شروط توفير وتكلفة الخدمات

لتسجيل اتفاقية التنازل عن حقوق المطالبة بموجب اتفاقية المشاركة في البناء المشترك للأفراد والكيانات القانونية، يتم فرض رسوم دولة قدرها 200 روبل، مقسومة على عدد الأطراف في الاتفاقية. بموجب القانون، لا يتم فرض أي رسوم حكومية على تسجيل الرهن العقاري.

يتم إصدار الاتفاقية الأصلية مع توقيع التسجيل لمقدم الطلب في غضون ما لا يزيد عن 18 يومًا تقويميًا من تاريخ استلام الطلب والمستندات من قبل الهيئة التي تقوم بتسجيل الحقوق. إذا تم اتخاذ قرار برفض تسجيل الدولة، فيجب إرسال إشعار بهذا الرفض إلى مقدم الطلب في مدة لا تزيد عن 5 أيام بعد نهاية فترة التسجيل المحددة.

الأسباب المحتملة لتعليق تسجيل الدولة للحقوق:

• عدم وجود الوثائق أو المعلومات اللازمة التي تطلبها الطلبات المشتركة بين الإدارات؛
• يكون لدى مسجل الدولة شكوك حول وجود أسباب لتسجيل الدولة للحقوق، أو صحة المستندات المقدمة أو موثوقية المعلومات المحددة فيها؛
• بيان مكتوب من طرف (أطراف) المعاملة أو ممثليهم؛
• استلام حكم أو قرار من المحكمة، بما في ذلك حظر إجراءات التسجيل.

الأسباب المحتملة لرفض تسجيل الدولة:

• تقدم شخص غير مناسب بطلب تسجيل الدولة؛
• المستندات المقدمة في الشكل أو المحتوى لا تتوافق مع متطلبات التشريعات الحالية؛
• لم يتم تقديم المستندات المطلوبة لتسجيل الدولة، إذا كان الالتزام بتقديمها يقع على عاتق مقدم الطلب؛
• هناك تناقضات بين الحقوق المعلنة والمسجلة بالفعل؛
• يشير رد سلطة الدولة أو هيئة الحكم المحلي على طلب مشترك بين الإدارات إلى عدم وجود وثيقة ومعلومات ضرورية لتسجيل الحقوق في الدولة، إذا لم يتم تقديم الوثيقة المقابلة من قبل مقدم الطلب بمبادرة منه.

للحصول على معلومات مفصلة، ​​قم بزيارة موقع Rosreestr أو اتصل بأحد المتخصصين في المكتب.

كيفية تقديم المستندات

يمكنك تسجيل اتفاقية التنازل عن حقوق المطالبة بموجب اتفاقية المشاركة في البناء المشترك بأي من الطرق التالية:

1. اتصل بمكتب Rosreestr أو غرفة المساحة.

تحديد موعد مسبقاً:

• على الموقع الرسمي لـ Rosreestr في قسم "المكاتب وحفلات الاستقبال"؛
• عبر رقم واحد من مركز اتصال Rosreestr.

2. إرسال المستندات إلى المركز متعدد الوظائف لتقديم خدمات الدولة والبلدية (MFC). تأكد من أن MFC يوفر هذه الخدمة.

3. أرسل المستندات الموثقة عن طريق البريد مع وصف المرفق وإخطار التسليم إلى مكتب Rosreestr أو غرفة المساحية في موقع العقار.

4. قم بتقديم طلب والمستندات اللازمة موقعة إلكترونيًا على موقع Rosreestr في قسم "الخدمات الإلكترونية"*.

* تحقق من إمكانية تقديم المستندات الخاصة بهذه الخدمة إلكترونيًا على موقع Rosreestr أو مع مشغل مركز الاتصال أو مع أحد المتخصصين في المكتب.

يمكنك تتبع حالة النظر في طلبك بسرعة باستخدام الخدمة الإلكترونية "التحقق من حالة الطلب" على موقع Rosreestr الإلكتروني، بغض النظر عن كيفية تقديم المستندات.

قسم مراقبة وتحسين جودة الخدمات العامة في Rosreestr

لقد تزايد عدد حالات التنازل عن المطالبات مؤخرًا، وتسجل Rosreestr هذه الزيادة شهرًا بعد شهر. ومع ذلك، عادة ما ترتبط بعض المخاطر بهذا النوع من المعاملات. أصبحت الحالات أكثر تواترا عندما لا يفي المقاول الذي استلم شقة كدفعة من المطور بالتزاماته تجاه شركة البناء، مما يؤدي إلى إنهاء اتفاقية التنازل، وبعد ذلك يتم إرجاع الشقة إلى المحكمة. أخبرنا الخبراء كيف نحمي أنفسنا من مثل هذه المواقف.

بالنسبة لأولئك الذين يخططون لشراء شقة في مبنى جديد، هناك ثلاثة خيارات مفتوحة اليوم. أولاً، قم بتوقيع اتفاقية المشاركة المشتركة في البناء مباشرة مع المطور. ثانيا، يمكنك أن تصبح مالك شقة في مبنى جديد من خلال إبرام اتفاقية التنازل عن حق المطالبة مع الفرد الذي اشترى هذه الشقة من المطور لغرض الاستثمار. الخيار الثالث هو عند إبرام اتفاقية التنازل عن حق المطالبة مع المقاول الذي يقوم بأعمال البناء والتركيب في الموقع.

المواقف الأكثر شيوعًا اليوم هي عندما يكون البائع مقاولًا.

تكمن خصوصية التنازل عن حق المطالبة بموجب اتفاقية مشاركة الأسهم في البناء في أنه نتيجة لمثل هذه المعاملة، لا تنتهي صلاحية اتفاقية المشاركة الأولى، فهي تغير فقط المشتري (بدلاً من المستثمر الأصلي) ، يصبح هو شخص جديد). تنتقل حقوق والتزامات المستثمر الأصلي إلى المشتري، مع بقاء جميع شروط العقد الأول (مواعيد العمل، سعر الشقة وفترة الضمان) كما هي. يكون التنازل ممكنًا بعد تسجيل الدولة لاتفاقية مشاركة الأسهم وقبل توقيع شهادة النقل والقبول لهذه الشقة. تمامًا مثل اتفاقية مشاركة الأسهم، يخضع التنازل عن الحقوق لتسجيل الدولة.

ليست هناك حاجة لتنسيق التنازل مع المطور (الاستثناء هو الحالات التي تحتوي فيها اتفاقية المشاركة في الأسهم على بند مفاده أن التنازل عن المطالبة مستحيل دون موافقة المطور). ولكن بعد تسجيل اتفاقية التنازل عن الحقوق، يجب على المشتري إخطار المطور بأن حقوق الكائن قد تم نقلها إليه. للقيام بذلك، يتم إرسال إشعار كتابي بسيط إلى شركة البناء. يجب أن تحتوي هذه الوثيقة على معلومات حول المشارك الأول في البناء المشترك والمستثمر الجديد. ومن المستحسن إرفاق نسخة من اتفاقية التنازل بالإخطار.

نوعان من التكليف

وفقًا للقانون رقم 214-FZ "بشأن المشاركة في البناء المشترك للمباني السكنية"، يكون التنازل ممكنًا في حالتين: بعد السداد الكامل لسعر العقد أو مع التحويل المتزامن للدين إلى مشارك جديد في البناء المشترك.

1. إذا تم السداد بالكامل بموجب العقد، فستكون هناك حاجة إلى شهادة السداد الكامل للتسجيل.

2. إذا لم يقم المشارك الأول في البناء بالدفع بالكامل، بالتزامن مع التنازل، يتم تحويل رصيد الدين إلى المشتري. لا يجوز نقل الدين إلى شخص آخر إلا بموافقة الدائن. في هذه الحالة، سيتطلب تسجيل الدولة موافقة كتابية من المطور على المهمة. إذا لم تكن الموافقة مدرجة في قائمة المستندات المقدمة، فهذا سبب لتعليق تسجيل الدولة لاتفاقية التنازل.

حزمة من المستندات للمعاملة

تنقسم جميع المستندات المطلوبة لتنازل الحقوق إلى تلك المطلوبة لتسجيل المعاملة في Rosreestr، وتلك التي يحتاج المشتري إلى جمعها من أجل حماية حقوقه في المستقبل.

المستندات المطلوبة لـ Rosreestr (يتم تقديم جميع المستندات في نسختين: النسخة الأصلية والنسخة):

1) مستند يؤكد الدفع بموجب الاتفاقية، أو مستندات تؤكد النقل المتزامن للدين إلى مستحوذ جديد؛

2) موافقة كتابية من المطور على التنازل عن حق المطالبة بموجب الاتفاقية (إذا تم النص على ذلك في اتفاقية المشاركة في رأس المال، وكذلك إذا حدث التنازل مع النقل المتزامن للديون إلى المشتري)؛

3) موافقة موثقة من الزوج؛

4) إذا كان حق المطالبة مرهوناً، موافقة كتابية من المرتهن؛

5) الاتفاقية التي على أساسها نشأ الالتزام المضمون بالرهن العقاري (لتسجيل اتفاقية التنازل، يتقدم طرفان في الاتفاقية إلى Rosreestr)؛

6) موافقة سلطات الوصاية والوصاية على التنازل عن حقوق المطالبة بموجب العقد، إذا كان المشارك في البناء المشترك قاصرًا (عاجزًا).

المستندات المطلوبة من قبل المشتري

عند شراء شقة من مقاول، يجب أن يهتم المشتري بنقطتين رئيسيتين: ما إذا كان المقاول لديه حقًا الحق في التصرف في هذا الكائن وما إذا كان قد تم الدفع بموجب العقد.

كقاعدة عامة، يتم إبرام عقد بين المقاول والمطور، يليه تعويض خطوة بخطوة لتكلفة العمل المنجز كدفعة مقابل العناصر المشتراة. وبما أن هذا العمل قد تم إنجازه بموجب هاتين الاتفاقيتين: اتفاقية المشاركة في رأس المال وعقد العمل، فسيتم إجراء تعويض.

هناك حالتان محتملتان هنا. الأول هو عندما يتم إعادة تسجيل الشقة للمقاول (تم إبرام اتفاقية التنازل عن حق المطالبة أو اتفاقية المشاركة في البناء المشترك المسجلة في Rosreestr).

"في هذه الحالة، كل شيء بسيط للغاية"، تشرح يوليا ميخائيلوفا، المحامية في مكتب سويوز للمحاماة. - باستخدام مقتطف من سجل الدولة الموحد للحقوق في العقارات (USRP)، يتم التحقق مما إذا كان البائع هو حقًا صاحب حقوق الطبع والنشر، وما إذا كانت هناك قيود أو أعباء على حق المطالبة.

يجدر سؤال المطور عما إذا كان قد تم الدفع أم لا؛ كقاعدة عامة، يجب أن يكون لدى المقاول اتفاقية مسجلة وشهادات دفع في متناول اليد. إذا كان هناك أصحاب حقوق طبع ونشر سابقون، فيجب أن تكون هناك مستندات تؤكد دفعهم لأصحاب حقوق الطبع والنشر السابقين، وهكذا حتى السداد للمطور. إذا تم الدفع عن طريق تعويض المطالبات المتبادلة، فيجب عليك طلب نسخة من هذه الاتفاقيات. سيؤدي هذا إلى حماية المشترين من المطالبات القانونية من البائعين السابقين. وينبغي إيلاء اهتمام خاص للشروط الإلزامية للعقود من هذا النوع. وبدونها، سيتم اعتبار العقد غير مبرم. نظرًا لأن حق المطالبة ينشأ من اتفاقية المشاركة في البناء المشترك، فيجب الإشارة إلى جميع تفاصيل الاتفاقية المذكورة (رقم وتاريخ إبرامها، بالإضافة إلى المعلومات الأخرى التي تسمح لنا بتحديد نطاق المطالبات المخصصة) في ملف اتفاق التنازل."

الحالة الثانية هي عندما لا يكون للمقاولين الحق القانوني في المطالبة فيما يتعلق بمشروع البناء المشترك، حيث يتم تسجيل الشقة لدى المطور أو طرف ثالث.

تقول يوليا ميخائيلوفا: "في هذه الحالة، يحتاج المشتري إلى إيلاء اهتمام خاص للحظة تحويل الأموال". - إذا كانت الشقة مسجلة لدى المطور، فلن تحتاج إلى طلب شهادة فحسب، بل تحتاج أيضًا إلى مستند آخر (إيصال نقدي وشيك) لتأكيد الدفع. إذا كانت الشقة مسجلة لفرد، فيجب على هذا الشخص إصدار إيصال لاستلام الأموال. أود بشكل خاص أن ألفت انتباه المشترين إلى حقيقة أنه عند إجراء معاملة، من الضروري دراسة وثائق المطور: تصريح التطوير ووثائق التصميم وجميع التغييرات التي تم إجراؤها على محتواه. الأوراق التي تؤكد حق المطور في تملك الأرض. وفي المواقف الصعبة، ينبغي توكيل محامٍ."

وفقا للمادة 17 من القانون الاتحادي رقم 214-FZ، فإن اتفاقية التنازل عن حق المطالبة بموجب اتفاقية البناء المشترك تخضع للتسجيل الإلزامي في Rosreestr. تعتبر اتفاقية التنازل مبرمة فقط من لحظة تسجيل الدولة.

إيلينا خامارديوك,رئيس قسم الإشراف على البناء المشترك في دائرة الإشراف على البناء ومراقبة المساكن:

عند شراء الأشياء من المقاولين، يجب على المواطنين فهم المستندات اللازمة لمثل هذه الصفقة، حتى يتمكنوا من الدفاع عن حقوقهم في المحكمة في حالة نشوء دعوى قضائية في المستقبل. لا يشترط فقط الحصول على شهادة من المطور حول العمل الذي قام به المقاول في مرافق المطور، ولكن أيضًا جميع المستندات المالية التي تؤكد التسويات بين المطور والكيان القانوني الذي تم نقل الشقة إليه (تعويض المطالبات المتبادلة، أشكال العمل المنجز)، لأن شهادة المطور عن العمل الذي قام به المقاول ليست وثيقة مالية. وإذا نشأ موقف حيث تخلى المطور عن المبنى، ووقع اتفاقية مشاركة مع المقاول، ولسبب ما لم يفِ الأخير بالتزاماته، ولم يكتمل العمل، وتم بالفعل تخصيص العقار لفرد، سوف يحمي مصالح المساهمين.

ايكاترينا شيلافينا,نائب رئيس قسم تسجيل المشاركة في رأس المال في بناء مكتب روسيستر لإقليم كراسنويارسك:

لقد أصبح هناك مؤخرًا عدد متزايد من الحالات التي تم فيها تعليق تسجيل معاملة تنطوي على التنازل عن حق المطالبة. وعلى الرغم من أن مثل هذه المواقف يتم حلها، كقاعدة عامة، تقوم الأطراف بإعداد المستندات اللازمة ويتم التسجيل، يقضي المشتري هذا الشهر بأكمله، بينما يتم تعليق المهمة، في ترقب عصبي.

ومن الناحية العملية، لا يقوم المشترون في كثير من الأحيان بالتحقق من شروط العقد أو موافقة المطور على التنازل عن العقار، مما يؤدي إلى تعليق التسجيل. نقوم بتقديم طلب إلى المطور، وإذا لم يقم المطور بإعطاء الموافقة على التنازل، ولكن ذلك منصوص عليه في شروط الاتفاقية، فسيتم رفض تسجيل الاتفاقية.

يحتاج المشتري إلى قراءة محتويات العقد الأول للمشاركة المشتركة في البناء بعناية، والشروط التي تم إبرامها مع المستثمر الأصلي، والتأكد من عدم وجود أي أعباء (رهون عقارية) على الشقة. إذا كان هناك عدة تنازلات، فتأكد من أن الدفع قد تم للجميع.

في أي حال، عليك أن تتذكر أن جميع الحقوق في الكائن تنشأ فقط من لحظة التسجيل، حتى يكون هناك قيد في السجل، بغض النظر عما يدعيه البائع، فهذه مجرد كلماته، يمكنه حقًا التصرف في كائن فقط بعد ظهور إدخال في سجل الدولة الموحدة.

لقد تزايد عدد حالات التنازل عن المطالبات مؤخرًا، وتسجل Rosreestr هذه الزيادة شهرًا بعد شهر. ومع ذلك، عادة ما ترتبط بعض المخاطر بهذا النوع من المعاملات. أصبحت الحالات أكثر تواترا عندما لا يفي المقاول الذي استلم شقة كدفعة من المطور بالتزاماته تجاه شركة البناء، مما يؤدي إلى إنهاء اتفاقية التنازل، وبعد ذلك يتم إرجاع الشقة إلى المحكمة. أخبرنا الخبراء كيف نحمي أنفسنا من مثل هذه المواقف.

بالنسبة لأولئك الذين يخططون لشراء شقة في مبنى جديد، هناك ثلاثة خيارات مفتوحة اليوم. أولاً، قم بتوقيع اتفاقية المشاركة المشتركة في البناء مباشرة مع المطور. ثانيا، يمكنك أن تصبح مالك شقة في مبنى جديد من خلال إبرام اتفاقية التنازل عن حق المطالبة مع الفرد الذي اشترى هذه الشقة من المطور لغرض الاستثمار. الخيار الثالث هو عند إبرام اتفاقية التنازل عن حق المطالبة مع المقاول الذي يقوم بأعمال البناء والتركيب في الموقع.

المواقف الأكثر شيوعًا اليوم هي عندما يكون البائع مقاولًا.

تكمن خصوصية التنازل عن حق المطالبة بموجب اتفاقية مشاركة الأسهم في البناء في أنه نتيجة لمثل هذه المعاملة، لا تنتهي صلاحية اتفاقية المشاركة الأولى، فهي تغير فقط المشتري (بدلاً من المستثمر الأصلي) ، يصبح هو شخص جديد). تنتقل حقوق والتزامات المستثمر الأصلي إلى المشتري، مع بقاء جميع شروط العقد الأول (مواعيد العمل، سعر الشقة وفترة الضمان) كما هي. يكون التنازل ممكنًا بعد تسجيل الدولة لاتفاقية مشاركة الأسهم وقبل توقيع شهادة النقل والقبول لهذه الشقة. تمامًا مثل اتفاقية مشاركة الأسهم، يخضع التنازل عن الحقوق لتسجيل الدولة.

ليست هناك حاجة لتنسيق التنازل مع المطور (الاستثناء هو الحالات التي تحتوي فيها اتفاقية المشاركة في الأسهم على بند مفاده أن التنازل عن المطالبة مستحيل دون موافقة المطور). ولكن بعد تسجيل اتفاقية التنازل عن الحقوق، يجب على المشتري إخطار المطور بأن حقوق الكائن قد تم نقلها إليه. للقيام بذلك، يتم إرسال إشعار كتابي بسيط إلى شركة البناء. يجب أن تحتوي هذه الوثيقة على معلومات حول المشارك الأول في البناء المشترك والمستثمر الجديد. ومن المستحسن إرفاق نسخة من اتفاقية التنازل بالإخطار.

نوعان من التكليف

وفقًا للقانون رقم 214-FZ "بشأن المشاركة في البناء المشترك للمباني السكنية"، يكون التنازل ممكنًا في حالتين: بعد السداد الكامل لسعر العقد أو مع التحويل المتزامن للدين إلى مشارك جديد في البناء المشترك.

1. إذا تم السداد بالكامل بموجب العقد، فستكون هناك حاجة إلى شهادة السداد الكامل للتسجيل.

2. إذا لم يقم المشارك الأول في البناء بالدفع بالكامل، بالتزامن مع التنازل، يتم تحويل رصيد الدين إلى المشتري. لا يجوز نقل الدين إلى شخص آخر إلا بموافقة الدائن. في هذه الحالة، سيتطلب تسجيل الدولة موافقة كتابية من المطور على المهمة. إذا لم تكن الموافقة مدرجة في قائمة المستندات المقدمة، فهذا سبب لتعليق تسجيل الدولة لاتفاقية التنازل.

حزمة من المستندات للمعاملة

تنقسم جميع المستندات المطلوبة لتنازل الحقوق إلى تلك المطلوبة لتسجيل المعاملة في Rosreestr، وتلك التي يحتاج المشتري إلى جمعها من أجل حماية حقوقه في المستقبل.

المستندات المطلوبة لـ Rosreestr (يتم تقديم جميع المستندات في نسختين: النسخة الأصلية والنسخة):

1) مستند يؤكد الدفع بموجب الاتفاقية، أو مستندات تؤكد النقل المتزامن للدين إلى مستحوذ جديد؛

2) موافقة كتابية من المطور على التنازل عن حق المطالبة بموجب الاتفاقية (إذا تم النص على ذلك في اتفاقية المشاركة في رأس المال، وكذلك إذا حدث التنازل مع النقل المتزامن للديون إلى المشتري)؛

3) موافقة موثقة من الزوج؛

4) إذا كان حق المطالبة مرهوناً، موافقة كتابية من المرتهن؛

5) الاتفاقية التي على أساسها نشأ الالتزام المضمون بالرهن العقاري (لتسجيل اتفاقية التنازل، يتقدم طرفان في الاتفاقية إلى Rosreestr)؛

6) موافقة سلطات الوصاية والوصاية على التنازل عن حقوق المطالبة بموجب العقد، إذا كان المشارك في البناء المشترك قاصرًا (عاجزًا).

المستندات المطلوبة من قبل المشتري

عند شراء شقة من مقاول، يجب أن يهتم المشتري بنقطتين رئيسيتين: ما إذا كان المقاول لديه حقًا الحق في التصرف في هذا الكائن وما إذا كان قد تم الدفع بموجب العقد.

كقاعدة عامة، يتم إبرام عقد بين المقاول والمطور، يليه تعويض خطوة بخطوة لتكلفة العمل المنجز كدفعة مقابل العناصر المشتراة. وبما أن هذا العمل قد تم إنجازه بموجب هاتين الاتفاقيتين: اتفاقية المشاركة في رأس المال وعقد العمل، فسيتم إجراء تعويض.

هناك حالتان محتملتان هنا. الأول هو عندما يتم إعادة تسجيل الشقة للمقاول (تم إبرام اتفاقية التنازل عن حق المطالبة أو اتفاقية المشاركة في البناء المشترك المسجلة في Rosreestr).

"في هذه الحالة، كل شيء بسيط للغاية"، تشرح يوليا ميخائيلوفا، المحامية في مكتب سويوز للمحاماة. - باستخدام مقتطف من سجل الدولة الموحد للحقوق في العقارات (USRP)، يتم التحقق مما إذا كان البائع هو حقًا صاحب حقوق الطبع والنشر، وما إذا كانت هناك قيود أو أعباء على حق المطالبة.

يجدر سؤال المطور عما إذا كان قد تم الدفع أم لا؛ كقاعدة عامة، يجب أن يكون لدى المقاول اتفاقية مسجلة وشهادات دفع في متناول اليد. إذا كان هناك أصحاب حقوق طبع ونشر سابقون، فيجب أن تكون هناك مستندات تؤكد دفعهم لأصحاب حقوق الطبع والنشر السابقين، وهكذا حتى السداد للمطور. إذا تم الدفع عن طريق تعويض المطالبات المتبادلة، فيجب عليك طلب نسخة من هذه الاتفاقيات. سيؤدي هذا إلى حماية المشترين من المطالبات القانونية من البائعين السابقين. وينبغي إيلاء اهتمام خاص للشروط الإلزامية للعقود من هذا النوع. وبدونها، سيتم اعتبار العقد غير مبرم. نظرًا لأن حق المطالبة ينشأ من اتفاقية المشاركة في البناء المشترك، فيجب الإشارة إلى جميع تفاصيل الاتفاقية المذكورة (رقم وتاريخ إبرامها، بالإضافة إلى المعلومات الأخرى التي تسمح لنا بتحديد نطاق المطالبات المخصصة) في ملف اتفاق التنازل."

الحالة الثانية هي عندما لا يكون للمقاولين الحق القانوني في المطالبة فيما يتعلق بمشروع البناء المشترك، حيث يتم تسجيل الشقة لدى المطور أو طرف ثالث.

تقول يوليا ميخائيلوفا: "في هذه الحالة، يحتاج المشتري إلى إيلاء اهتمام خاص للحظة تحويل الأموال". - إذا كانت الشقة مسجلة لدى المطور، فلن تحتاج إلى طلب شهادة فحسب، بل تحتاج أيضًا إلى مستند آخر (إيصال نقدي وشيك) لتأكيد الدفع. إذا كانت الشقة مسجلة لفرد، فيجب على هذا الشخص إصدار إيصال لاستلام الأموال. أود بشكل خاص أن ألفت انتباه المشترين إلى حقيقة أنه عند إجراء معاملة، من الضروري دراسة وثائق المطور: تصريح التطوير ووثائق التصميم وجميع التغييرات التي تم إجراؤها على محتواه. الأوراق التي تؤكد حق المطور في تملك الأرض. وفي المواقف الصعبة، ينبغي توكيل محامٍ."

وفقا للمادة 17 من القانون الاتحادي رقم 214-FZ، فإن اتفاقية التنازل عن حق المطالبة بموجب اتفاقية البناء المشترك تخضع للتسجيل الإلزامي في Rosreestr. تعتبر اتفاقية التنازل مبرمة فقط من لحظة تسجيل الدولة.

إيلينا خامارديوك,رئيس قسم الإشراف على البناء المشترك في دائرة الإشراف على البناء ومراقبة المساكن:

عند شراء الأشياء من المقاولين، يجب على المواطنين فهم المستندات اللازمة لمثل هذه الصفقة، حتى يتمكنوا من الدفاع عن حقوقهم في المحكمة في حالة نشوء دعوى قضائية في المستقبل. لا يشترط فقط الحصول على شهادة من المطور حول العمل الذي قام به المقاول في مرافق المطور، ولكن أيضًا جميع المستندات المالية التي تؤكد التسويات بين المطور والكيان القانوني الذي تم نقل الشقة إليه (تعويض المطالبات المتبادلة، أشكال العمل المنجز)، لأن شهادة المطور عن العمل الذي قام به المقاول ليست وثيقة مالية. وإذا نشأ موقف حيث تخلى المطور عن المبنى، ووقع اتفاقية مشاركة مع المقاول، ولسبب ما لم يفِ الأخير بالتزاماته، ولم يكتمل العمل، وتم بالفعل تخصيص العقار لفرد، سوف يحمي مصالح المساهمين.

ايكاترينا شيلافينا,نائب رئيس قسم تسجيل المشاركة في رأس المال في بناء مكتب روسيستر لإقليم كراسنويارسك:

لقد أصبح هناك مؤخرًا عدد متزايد من الحالات التي تم فيها تعليق تسجيل معاملة تنطوي على التنازل عن حق المطالبة. وعلى الرغم من أن مثل هذه المواقف يتم حلها، كقاعدة عامة، تقوم الأطراف بإعداد المستندات اللازمة ويتم التسجيل، يقضي المشتري هذا الشهر بأكمله، بينما يتم تعليق المهمة، في ترقب عصبي.

ومن الناحية العملية، لا يقوم المشترون في كثير من الأحيان بالتحقق من شروط العقد أو موافقة المطور على التنازل عن العقار، مما يؤدي إلى تعليق التسجيل. نقوم بتقديم طلب إلى المطور، وإذا لم يقم المطور بإعطاء الموافقة على التنازل، ولكن ذلك منصوص عليه في شروط الاتفاقية، فسيتم رفض تسجيل الاتفاقية.

يحتاج المشتري إلى قراءة محتويات العقد الأول للمشاركة المشتركة في البناء بعناية، والشروط التي تم إبرامها مع المستثمر الأصلي، والتأكد من عدم وجود أي أعباء (رهون عقارية) على الشقة. إذا كان هناك عدة تنازلات، فتأكد من أن الدفع قد تم للجميع.

في أي حال، عليك أن تتذكر أن جميع الحقوق في الكائن تنشأ فقط من لحظة التسجيل، حتى يكون هناك قيد في السجل، بغض النظر عما يدعيه البائع، فهذه مجرد كلماته، يمكنه حقًا التصرف في كائن فقط بعد ظهور إدخال في سجل الدولة الموحدة.

دعونا نتعرف على ما يجب الانتباه إليه عند إعداد المستند وكيفية تجنب المخاطر المرتبطة بشراء العقارات بموجب هذا المخطط.

موجز والى النقطة

يتم تنظيم عقد التنازل عن حقوق المطالبة، أو التنازل، بشكل عام بموجب المواد 382-390 من الفصل 24 من القانون المدني للاتحاد الروسي (القانون المدني للاتحاد الروسي). فيما يتعلق ببناء المساكن ذات الأسهم المشتركة، تم وصف هذا النوع من المعاملات في المادة 11 من القانون الاتحادي رقم 214 "بشأن المشاركة في بناء المساكن ذات الأسهم المشتركة...".

لا يحتوي أي من هذه القوانين على قائمة بالمتطلبات المحددة لشكل الاتفاقية التي وضعها الطرفان. هناك شيء واحد واضح من القانون المدني للاتحاد الروسي: يجب أن يتم إبرام الوثيقة من قبل البائع (المحيل) والمشتري (المحال إليه) كتابيًا. ليس من المستغرب أن تكون الاختلافات في "إبداع" الأطراف متنوعة للغاية.

يجب عليك قراءة اتفاقية المشاركة في الأسهم بعناية لا تقل عن ذلك. أولاً، لا يمكنك التنازل عن حقوق السكن المستقبلي إلا خلال الفترة المحددة في القانون الاتحادي رقم 214. يمكن القيام بذلك من لحظة تسجيل حالة DDU، الذي تم توقيعه مع المساهم الأول، وحتى استلام مفاتيح الشقة بموجب شهادة النقل والقبول. وهذا يعني أن DDU يجب أن يكون لديه ختم يشير إلى تسجيله لدى هيئة Rosreestr.

ثانيًا، يحتوي نص DDU على بند يحدد الإجراء الخاص بتعيين حقوق المطالبات بموجبه. من الناحية النظرية البحتة، قد يكون التعيين محظورا تماما. صحيح أن أصحاب العقارات يعترفون بأنهم لم يواجهوا مثل هذا الموقف.

يجب على المشتري الاحتفاظ بالنسخ الأصلية من اتفاقية التنازل، DDU، بالإضافة إلى المستندات التي تؤكد التسويات النقدية للبائع مع المطور.

كقاعدة عامة، يسمح المطور بإبرام اتفاقية بشأن التنازل عن الحقوق في ظل ظروف معينة - فرض عمولة بمبلغ 1-5٪ من تكلفة الكائن الذي تم شراؤه. عادة، يتحمل المشتري هذه التكاليف، أو - بالاتفاق - يتقاسمها الطرفان فيما بينهما. يتم تنفيذ المهمة نفسها بمشاركة المطور، أي أنه يتم إعداد اتفاقية ثلاثية يتم توقيعها أيضًا من قبل ممثل شركة البناء. وبطبيعة الحال، يجب تأكيد حقيقة دفع العمولة من خلال وثيقة ستبقى مع المشتري بعد إتمام الصفقة.

إنه أمر نادر الحدوث، ولكن يحدث أن المطور لا يحتاج إلى تعويض. ثم يجب ببساطة إخطاره بتغيير المساهم. يجب أن تتضمن اتفاقية التنازل بندًا ينظم من بالضبط (المتنازل أو المحال إليه) وفي أي إطار زمني سيخطر شركة البناء بشأن "استبدال اللاعبين". خلاف ذلك، قد يواجه المشتري مشاكل في النهاية - عندما يتلقى السكن النهائي من المطور.

قضية المال

وفقًا للفقرة 1 من المادة 11 من القانون الاتحادي 214، لا يُسمح بالتنازل عن حقوق المطالبة بموجب اتفاقية إلا بعد أن يدفع المشارك في البناء المشترك كامل سعر المسكن قيد الإنشاء أو بعد تحويل الدين إلى مساهم جديد. الخيار المثالي هو أن يتمكن المحيل من السداد بالكامل. ثم كل ما تبقى كما ذكرنا هو أن نطلب منه ومن المطور المستندات التي تؤكد هذه الحقيقة.

النص: إيلينا دينيسينكو الصورة: أليكسي ألكساندرونوك