Lägenhetsindelning. Förfarandet för att dela en lägenhet Hur man delar upp en lägenhet i två separata lägenheter

Vi presenterar för våra läsare ett modernt inredningsprojekt för ett hem beläget i Turin, Italien. Studio Archisbang behandlade sitt arbete med verklig professionalism och skicklighet och inredde de funktionella Twice-lägenheterna.

De handlar om restaurering av de gamla lokalerna som sedan förvandlades till två tvårumslägenheter.

Det första du bör vara uppmärksam på är den ergonomiska och optimerade fördelningen av zoner. Varje bostadsyta presenteras som en enda struktur, där endast visuella gränser existerar.

En av lägenheterna har en mycket intressant designlösning, som lätt kan kallas en höjdpunkt. Med alla rum med träplankgolv innan de öppnar ut mot balkongen står de i skarp kontrast till stenarbetet som fortsätter utanför.

Det är värt att notera att utanför fönstret finns ett magnifikt landskap, där du från ovan kan se panorama av staden, taken på närliggande byggnader och horisontlinjen.

Köken är arrangerade mer intressant designlösningar gjorde det möjligt att bekvämt och funktionellt placera alla vanliga attribut i ett litet område.

Det finns en minimal mängd möbler här, och det är särskilt inbyggt hushållsapparater tar inte heller mycket plats. I en av lägenheterna är detta område tilldelat ett litet hörn med ett fönster, som framhävs av en meterhög skiljevägg.

Kompakt, mysig och lätt, vad mer som behövs för full funktionalitet, vilket mer än väl kompenserar för utrymmesbristen.

Belysning utför också sin funktion, bara detta tillstånd har en något annan betydelse. Lampor installerade under taket har en något annorlunda riktningsvinkel, de är nämligen riktade mot taket.

Detta utökar visuellt rummens gränser och skapar illusioner. Färgpaletten i det här fallet är direkt relaterad till den, eftersom det är den vita färgen i inredningen som mest effektivt kan reflektera ljus.

Trägolvet har en naturlig struktur, även om det är nytt, men det beslutades att inte behandla det med färgämnen för att bevara den ursprungliga strukturen. Mot denna bakgrund ser fragment av det gamla taket och shabby dörrarna mer harmoniska ut.

Vad gäller layouten så kan den faktiskt kallas öppen. Som vi kan se, i mitten av var och en av lägenheterna finns badrum och duschar, som är visuella avgränsare mellan sociala och privata områden.

Designers ser denna lösning som ett slags filter med transparenta partitioner. Övergången är ganska tydlig här, men tack vare den kompetenta implementeringen av material och texturer verkar detta alternativ optimalt.

Layouten innehåller också en liten garderob, och det är det enda blocket som är nästan helt isolerat från resten av utrymmet, med undantag för ett genomskinligt målat glasfönster som låter glimtar av ljus komma in.

Två lägenheter designade enligt samma schema men med olika personligheter. Kontrasten mellan gammalt och nytt är tydligt här, övervägande rena och raka linjer, minimalism och koncishet, spelad av en komplex kombination av olika material och element.

Ställ en fråga till en advokat gratis!

Beskriv kortfattat ditt problem i formuläret, advokat GRATIS förbereder ett svar och ringer upp dig inom 5 minuter! Vi löser alla problem!

Uppdelning eller sammanslutning av lägenheter, är för närvarande en populär tjänst. Särskilt ofta behöver ägare av bostadslägenheter dela upp en befintlig stor lägenhet eller en tvåplanslägenhet i två. Efter delningen kan två lägenheter säljas mycket mer lönsamt än en större yta. Dessutom är efterfrågan på ett- eller tvårumslägenheter eller studiolägenheter för närvarande mycket hög.

Ganska ofta behöver lägenhetsägare också kombinera två lägenheter, till exempel som ligger på samma trappa.

I båda fallen hänför sig dessa aktiviteter till bostadslokaler och regleras av Ryska federationens bostadskod.

För att godkänna sammanslagningen eller uppdelningen av lägenheten kommer du alltså att behöva utveckla lokalerna. I vissa fall kan information krävas om det aktuella tillståndet för byggnadsstrukturerna i lägenheten (lägenheterna) och möjligheten till ombyggnad (ombyggnad).

Det bör noteras att vid sammanläggning av två lägenheter till en uppstår färre problem med att ta fram planlösningar än när man delar upp en befintlig lägenhet i två.

När du kombinerar två lägenheter måste du lägga en befintlig ingång (om så önskas kan du lämna två ingångar) och ombygga lokalerna utan att bryta mot kraven i byggregler och föreskrifter, såväl som sanitära krav. Här uppstår i de flesta fall inga problem du behöver bara uppfylla de grundläggande kraven, nämligen: det är inte tillåtet att placera badrum ovanför vardagsrum och kök, samt att placera kök ovanför vardagsrum.

När du delar lägenheter i två behöver du en separat ingång från den nybildade lägenheten. Väggarna som skiljer lägenheter från trappor är i de flesta fall kapital och därför kommer du att behöva ytterligare utveckling av förstärkningsprojektet, installationen av själva förstärkningen, vilket bör utföras av en specialiserad organisation med utfärdande av ett officiellt dokument som bekräftar genomförande av förstärkningen (dolt arbetsbesiktningsintyg). Dessutom behöver du vid uppdelning av lägenheter tillhandahålla planeringslösningar på ett sådant sätt att dina nybildade badrum inte är placerade ovanför vardagsrum och kök i lägenheterna under, och köket inte är placerat ovanför vardagsrummet i lägenheten på nedre våningen. Det är även nödvändigt med ventilation från badrum och kök och ventilation bör ske i ventilationskanaler avsedda för badrum respektive kök. Det är inte tillåtet att kombinera ventilationskanaler i kök och badrum.

Om du delar en lägenhet på två nivåer i två, måste du dessutom utveckla ett projekt för att täta hålet mellan nivåerna, utföra denna tätning av en specialiserad organisation och bekräfta det med relevanta dokument.

Vid uppdelning av lägenheter måste du installera separata el- och vattenmätare med deras godkännande på föreskrivet sätt. Varje lägenhet kommer att kräva installation av en oberoende elmätare, och lägenheternas strömförsörjningssystem måste vara oberoende.

Uppdelningen av lägenheter är ett ganska vanligt fenomen i moderna Moskva och Moskva-regionen

I 95% av fallen talar vi om närliggande lägenheter belägna "horisontellt". I vår praxis har det dock förekommit fall av separation av tvåvåningslägenheter (vertikal separation av lägenheter).

Uppdelningen av lägenheter utförs enligt två grundläggande principer:

• Dela en tidigare enkel lägenhet i två (med obligatorisk närvaro av två badrum).
• Två lägenheter var tidigare sammankopplade (med godkännande för deras sammanslagning) och ägaren hade ett behov av att dela upp dem igen.

Exempel på tidigare sammanslagna lägenheter:

När vi överväger de grundläggande principerna för att dela lägenheter kommer vi att beskriva fördelarna och nackdelarna med varje alternativ.

Dela en tidigare singellägenhet i två

Det är omedelbart värt att notera det En förutsättning för att dela en lägenhet är närvaron av två badrum(egentligen två VVS-områden) med gemensamma byggnadssteg, varje lägenhet har eget badrum och separat ingång till köket.

Annars är separation omöjlig. Det största problemet som kunderna står inför är att installera ett kök (utöver designen) i en nyskapad lägenhet. Till en början fanns det ju vardagsrum i dess ställe. Du bör först ta hänsyn till ett antal obligatoriska nuvarande standarder och krav för installation av kök:

För det första är det värt att överväga det mest rationella alternativet, enligt experter - att installera en köksnisch (ett extra rum utan matplats, utrustat med en spis med forcerad ventilation) i ett icke-bostadsområde, vanligtvis en korridor eller skafferi.

Förutom den icke-nödvändiga närvaron av naturlig isolering och ljusgenomsläppande skiljeväggar, inkluderar fördelarna med kök av denna typ betydande besparingar i lägenhetsutrymme.

Om frågan om installation av ett fullfjädrat kök är av grundläggande betydelse för kunden, går vi direkt vidare till övervägandet av gällande standarder och krav för installation av kök.

Separering av lägenheter, video:

Köksinstallation är inte möjlig i följande fall:

• Förekomsten av bostadsrum belägna på våningen under den föreslagna platsen för köket.

Överföringen är dock möjlig om: köket flyttas in i rummet utan att någons livsvillkor försämras.

Till exempel är lägenheten belägen på första våningen, eller på 2:a\3:e, men under finns en lokal.

• Gasspis.
• Vid ombyggnad med uppdelningen av en enrumslägenhet kommer installationen av ett kök i det enda vardagsrummet helt enkelt att beröva det dess bostadsstatus, vilket också strider mot nuvarande standarder.
• Det är återigen förbjudet att installera ett kök under badrum och badkar i lägenheter som ligger ovanför, för att undvika försämring av ens egna levnadsvillkor.

Så med kök är frågan mer eller mindre tydlig.

Låt oss gå vidare till nästa viktiga punkt: den nuvarande lagstiftningen anger tydligt följande villkor - tillgång till en separat ingång till varje lägenhet.

Den kan installeras antingen från trappavsatsen, genom att bryta igenom en separat ingång eller genom att stängsla av vestibul, inne i befintlig lägenhet. I det andra fallet, när vi kopplar bort, kommer vi följaktligen att förlora en viss mängd yta. Eftersom det kommer att förbli utanför zonen för båda lägenheterna och kommer att gå till gemensam egendom.

Exempel på lägenhetsdelning:

Planen efter ombyggnaden visar att till följd av uppdelningen av lägenheter blev farstuområdet gemensam egendom. Entrédörrarna till de separerade lägenheterna är placerade i vestibulen och dess yta kan därför inte tas med i den totala bilden av någon av lägenheterna.

Det är värt att tänka på att om vi ordnar en ny entré från trappavsatsen (det första fallet) så kan Bostadsinspektionen klassa denna händelse som berörande gemensam egendom. Och, som en konsekvens, behovet av att få skriftligt medgivande från 2/3 av de boende i huset.

Ovanstående ombyggnad för att separera lägenheter avser komplexa designlösningar. Därför tvingar det oss att utveckla ett komplett paket med designdokumentation. Inklusive både en teknisk slutsats och ett ombyggnadsprojekt, samt samtycke från, som bekräftar möjligheten att genomföra denna ombyggnad.

Låt oss överväga det andra alternativet att dela upp lägenheterna i två (tidigare kombinerade)

Det första du behöver göra är att beställa ett ombyggnadsprojekt för att dela upp lägenheterna. Själva uppdelningen övervägs ofta i samband med uppförande av en mellanvägg mellan lägenheter (om väggen har demonterats helt) eller tätning av en tidigare gjord öppning mellan lägenheter.

Glöm inte heller att återställa den andra ingången till lägenheten, om den tidigare var blockerad. Det positiva med den här typen av ombyggnationer är att det ofta går att klara sig utan att samla in namnunderskrifter från boende om vi pratar om horisontellt angränsande lägenheter.

Om en lägenhet i två plan som är ansluten vertikalt (med en trappa) kopplas bort, kommer de boendes samtycke inte att krävas. Eftersom arbetet utförs inne i lägenheterna och inte påverkar husets gemensamma yta, kommer det att krävas ett bränslepåfyllnings- och påfyllningskomplex från författaren till husprojektet vid tätning av öppningen i taket.

När du delar en lägenhet i två, glöm inte att dela upp de tidigare förenade vattenförsörjnings- och elsystemen. Uppdelningen av elnätet i de två nybildade lägenheterna utförs av Mosenergo. För att göra detta måste ägaren inhämta tillstånd: En gränsdragning "om anslutning av ytterligare elkapacitet." Som ett resultat: två elmätare, en i varje organiserad lägenhet och två personliga konton.

Vattenförsörjningssystemet är uppdelat enligt samma schema: två oberoende uttag är gjorda från stigarna till mätaren. Ägaren måste separera kontot från Mosvodokanal.

Du kan bekanta dig med det redan avslutade projektet för att separera intilliggande lägenheter på webbplatsen i avsnittet "Vårt arbete".

Nedan är ett exempel på separationen av en 4-rumslägenhet i en 15-vånings tegelbyggnad enligt ett individuellt projekt:

På uppdelning av en icke privatiserad lägenhet:

Alla lagliga manipulationer med en icke-privatiserad lägenhet är endast möjliga med skriftligt medgivande från hyresvärden, men om lägenheten ägs av staden är det nästan omöjligt att få överenskommelser från avdelningen för bostadspolitik och stadsförvaltningen.

Dela upp en lägenhet i aktier, dela upp personliga konton

Vid uppdelning av en lägenhet i andelar har det betydelse om lägenheten är kommunal eller gemensam. Om lägenheten är kommunal fördelas andelarna av kommunen. Tilldelning av andel sker efter ansökan från arbetsgivaren. För att förenkla betalningen av allmännyttiga tjänster lämnas en ansökan om uppdelning av personliga konton till förvaltningsbolaget.

Uppdelningen av ett personligt konto, i motsats till vad många tror, ​​bestämmer inte "husets herre", utan är en banal finanspolitisk detalj.

Detaljerade fall om hur denna idé används i praktiken finns på webbplatsen för Investor Club "Territory of Investment".

Idéns relevans

En av de viktigaste principerna för alla fastighetsinvesterare är att dela upp ett stort område i flera små. Att hyra en tvårumslägenhet kommer inte att vara så lönsamt, eftersom skillnaden i hyreskostnader för en ettrumslägenhet och en tvårumslägenhet är liten. Men om du förvandlar en tvårumslägenhet till två ettor kan du nästan fördubbla slutintäkterna från att hyra ut dem.

Studiolägenheter är mest efterfrågade bland moderna ryssar. Livets höga rytmer tvingar människor att arbeta mycket och tillbringa väldigt lite tid hemma. Därför krävs små ytor för boende. Huvudsaken är att lägenheten har allt du behöver:

1. en plats att sova och koppla av;
2. badrum;
3. kök;
4. möbler (soffa, bord, stolar, garderob);
5. praktisk men billig renovering.

När du delar upp en tvårumslägenhet i två ettrumslägenheter behöver du bara följa dessa principer, och då blir det inte svårt att hitta hyresgäster.

Enrumslägenheter är också mer intressanta på grund av sin höga likviditet. Sådana fastigheter är lätta att hyra eller sälja. Men en tvårumslägenhet, även om den inte kostar mycket mer än en ettrumslägenhet, är mindre efterfrågad. Unga människor föredrar att bo i små rum till låg hyra.

Ombyggnad av en lägenhet: vilka svårigheter kan du stöta på?

För att genomföra ovanstående idé är det bättre att köpa en lägenhet i en ny byggnad. Detta gör att du kan välja utformningen av din framtida fastighet i förväg. Det är bättre att bara köpa själva lådan till lägenheten och göra konstruktionen av innerväggarna själv.

Många medborgare lockas av idén om att köpa lägenheter med en öppen planlösning. Ur juridisk synpunkt finns inte en sådan term. Och även om det inte finns några väggar i lägenheten, indikerar planlösningen för BTI eller utvecklaren platser för att placera vardagsrum, kök och badrum.

En gratis layout gör att du kan zonera lägenheten själv, men du måste fortfarande följa de fastställda kraven. Annars kommer det inte att vara möjligt att samordna ändringarna med BKB.

De flesta tvivel och frågor uppstår från behovet av att bygga två kök och badrum. För att fastighetsägarens agerande ska vara lagligt är det nödvändigt att ta hänsyn till många nyanser.

Hur bygger man badrum på rätt sätt?

Rysk lagstiftning tillåter placering av badrum uteslutande ovanför icke-bostäder. Det visar sig att du måste titta på var grannarnas rum nedan ligger. Därför kan lösningar på situationen vara följande:

1. Köper lägenhet på plan 1. Eftersom det finns en källare under kan du placera badrummet var som helst.
2. Placera ett andra badrum i korridoren. I det här fallet kommer toaletten att vara placerad ovanför grannarnas korridor, och därför ovanför lokalerna för icke-bostäder.

Det finns ytterligare ett problem - installationen av avlopp. Det kommer inte att finnas några problem med att installera vattenrör, eftersom de kan placeras var som helst. Men att köra avloppssystemet till en annan del av rummet kommer att vara problematiskt på grund av behovet av att göra en lutning på 5 cm per 1 m rörlängd. En sådan placering kommer att orsaka olägenheter för de boende. För att bli av med problemet kan du välja en av följande lösningar:

1. Om lägenheten ligger på 1:a våningen kan avloppssystemet ledas genom källaren. Du måste först få tillstånd från bostadskontoret eller serviceorganisationen.
2. Köp en avloppspump som skapar tryck i utloppsröret. En sådan anordning kommer att flytta avloppen utan att luta själva röret. I det här fallet kan avloppet placeras var som helst, även nära taket. Kostnaden för en sådan pump är 30 000 rubel och mer om du behöver en enhet som arbetar vid en temperatur på 80 0 C. Om temperaturen på avloppsvattnet inte överstiger 40 0 ​​C, kan pumpen köpas 5 gånger billigare.

I badrummet kommer du att behöva placera en toalett, handfat och duschkabin eller bricka. Det är fullt möjligt att få plats med allt detta på 2 m2.

Korrekt placering av köket

Användning av gas i lägenheter är endast tillåten i särskilt anvisade områden. Kaminen kan inte placeras i vardagsrummet. Därför är det bättre att installera ventilen på gasröret omedelbart och köpa elektriska spisar eller mikrovågor för framtida invånare. Detta kommer inte att göra vardagsrummet till ett kök.

Det finns inget behov av ett separat rum för köket, det räcker med att tilldela utrymme för kylskåp, elektrisk spis och tvättmaskin i rummet. Denna plats gör att vi kan kalla lägenheten en studio.

Samordning med BKB

Den största svårigheten med att genomföra ombyggnaden ligger i att samordna de ändringar som görs med BKB. Innan du går till besiktningen behöver du göra upp en plan för framtida lägenheter. Du kan inte bara rita det för hand. För hjälp måste du kontakta ett särskilt certifierat center. De kommer inte bara att hjälpa dig att upprätta en plan i enlighet med alla krav, utan kommer också att ge råd om förfarandet för att legalisera ombyggnaden.

Endast de företag som har SRO-godkännande kan göra upp en plan för framtida ombyggnad.

Varaktigheten av förberedelserna för ombyggnad är upp till 3 dagar. Kostnaden för arbetet är från 10 000 rubel.

Arbetet kan påbörjas efter tillstånd från Interdepartemental Commission. Först efter detta fattas beslut om att legalisera ombyggnaden. Till följd av detta får fastighetsägaren en motsvarande handling, som ska lämnas till Matrikelkammaren.

På egen risk och risk kan en person utföra olaglig ombyggnad. Men om obehöriga ändringar upptäcks i lägenheten måste allt återställas till sitt ursprungliga tillstånd.

Kostnadsberäkning

Den genomsnittliga kostnaden för en tvårumslägenhet med en yta på 45 m2 i städer med en befolkning på 400 000 - 600 000 rubel är 1 500 000 rubel. Detta kommer att vara den huvudsakliga kostnadsposten. Dessutom kommer pengar att krävas för att reparera lägenheten. Putsning enligt byggregler, kittning av väggar, självutjämnande golv, tapetsering, läggning av linoleum, undertak - allt detta, tillsammans med arbete och material, kommer att kosta minst 200 000 rubel.

Inköp av kylskåp, elektriska spisar, tvättmaskiner, mikrovågsugnar, bord, stolar, soffor kommer att kräva en investering på ytterligare 120 000 rubel.

Att utarbeta en ombyggnadsplan och olika godkännanden kommer att kosta ytterligare 30 000 rubel.

Totala kostnader:~1 850 000 rubel.

Det skulle ha kostat 150 000 rubel mindre att renovera och utrusta en tvårumslägenhet.

Om en investerare inte har det belopp som krävs för att köpa en lägenhet, måste han ta ett bolån från en bank. Låt oss beräkna beloppet för överbetalning med grundläggande villkor:

När du ansöker om ett lån kan ytterligare 880 000 rubel läggas till kostnadsbeloppet. Då blir den totala kostnaden 2 730 000 rubel.

Det är inte nödvändigt att spara det nödvändiga beloppet i flera år för att köpa en lägenhet eller ta ett bolån från en bank. Du kan locka andra att investera genom att dela kostnaderna och mängden inkomster som erhålls proportionellt eller i aktier.

Du kan överväga alternativet att betala av ditt bolån i förtid. I enlighet med den federala lagen "On Mortgage" har banker inte rätt att förbjuda en kund att returnera de lånade pengarna före förfallodagen. Låntagaren kommer inte bara att behöva betala ytterligare provisioner och räntor, utan han kommer också att ha möjlighet att räkna om överbetalningen på lånet i enlighet med perioden för faktisk användning av bankmedel.

Inkomstnivå och återbetalningstid

Låt oss nu bestämma hur mycket mer lönsamt det blir att hyra ut 2 enrumslägenheter istället för en tvårumslägenhet.

Det visar sig att genom att ytterligare investera endast 150 000 rubel i en lägenhet kan du minska återbetalningstiden med 4 år när du ansöker om ett inteckningslån och med 2,4 år när du använder dina egna medel.

Om du vill kan du hyra ut en sådan lägenhet inte månadsvis, utan dagligen. Då kan vinsten bli 1,5–2,5 gånger högre.

Låt oss sammanfatta det

Att göra om en tvårumslägenhet till två ettrumslägenheter är förvisso en lönsam affär. Men när du implementerar det kan många svårigheter uppstå: extra kostnader, behovet av att samordna förändringar i layouten, hitta två hyresgäster istället för en. Men i slutet av dagen kommer entreprenören att snabbt kunna returnera de investerade medlen och börja få stabila passiva inkomster från fastigheter.

Sammanfattningsvis några intressanta videos