Pastatų ir statinių hipotekos (įkeitimo) sutartis. Negyvenamųjų pastatų (patalpų) hipotekos problemos Gauti paskolą su pastatu, ką daryti su žeme

Dokumento forma „Nekilnojamojo turto įkeitimo sutartis“ nurodoma antraštėje „Paskolos sutartis, įkeitimo sutartis“. Išsaugokite nuorodą į dokumentą socialiniai tinklai arba atsisiųskite jį į savo kompiuterį.

SUTARTIS
nekilnojamojo turto įkeitimas (hipoteka)

__________________ "___"_________________________ 200___

____________________________________________________________________________,
(įmonės pavadinimas)
_________________________________________________________________________________,

veikdamas pagal _________________________________________________________,
toliau – įkaito davėjas, ir _____________________________________________________________,
(įmonės pavadinimas)
___________________________________________________________________,
(pavardė, inicialai, pareigos)
veikdamas remiantis ___________________________________________________,
(chartija, nuostatai, įgaliojimai)
toliau – įkaito turėtojas, sudarė šią Sutartį taip:

1. SUTARTIES DALYKAS

1.1. Šios Sutarties dalykas – įkaito davėjui priklausančio nekilnojamojo turto nuosavybės teise ir nuomos teise įkeitimas įkaito turėtojui į atitinkamą žemės sklypą, kuriame yra šis turtas (toliau – Įkeitimo subjektas). ).
1.2. Įsipareigojimo objektas yra:
1.2.1. Įkaito davėjui nuosavybės teise priklausantis turtas yra pastatas, kurio plotas ___________ kv. m, adresu: _________________________________________________________,
(žodžiuose)
inventoriniu numeriu pagal Techninių inventorizacijų teritorinio biuro ____________________________ išaiškinimo "_______" _______________________ ____, sudaryto nuo "___" ___________________ ____ kopiją, kuri yra neatskiriama Sutarties dalis (Priedas Nr. 1).
Į įkeitimo dalyką įtraukto pastato ribos nustatomos pagal Teritorinio Techninės inventorizacijos biuro _____________________________________ aukštų planų kopijas, datuotus "____" _________________________ ____, kurie yra neatskiriama šios sutarties dalis (priedas Nr. 2). .
1.2.2. Teisė išsinuomoti žemės sklypą, kurio plotas funkcionaliai užtikrina jame esantį įkeistą pastatą, kurį sudaro ________________ (__________________________________________) kv. m pagal žemės sklypo planą, kuris yra neatskiriama šios sutarties dalis (priedas Nr. 3).
1.3. papunktyje nurodytą pastatą įkaito davėjo nuosavybės teisė. 1.2.1., patvirtina _______________ valstybinės teisių registracijos pažymėjimas ______________, Nr. __________________, serija __________________, kaip įrodoma Vieningame valstybiniame teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo registre "___" ____, registracija Nr._____________ (registro prekės numeris).
1.4. Įkaito davėjo nuomos teisė į žemės sklypą, nurodytą p. Sutarties 1.2.2, patvirtinta Žemės sklypo Nr. ________________ nuomos sutartimi, data "_______" _______________________ _____________, sudaryta nuo _______________ laikotarpiui iki ____________ ir įrašyta _______________ registre Nr. ________________. "____________ ________.
1.5. Atsargų vertė, nurodyta sub. 1.2.1 turto yra ____________________________ rubliai, tai patvirtina ________________________________________________________________________________________________ išduota pažyma Nr.

1.6. Nurodyta standartinė žemės sklypo kaina. 1.2.2 šios Sutarties, vadovaujantis _____________________, Sutarties pasirašymo dieną sudaro ______________________ rublius, remiantis žemės mokesčio tarifu _____________________________________________________________________________________ rubliai rubliai už hektarą.
1.7. Šalys įvertino visą įkeitimo dalyką _____________________ JAV doleriais, tai yra ____________________ rubliai pagal Rusijos Federacijos centrinio banko kursą šios Sutarties pasirašymo dieną.
1.8. Vėlesnis Įkeitimo dalyko įkeitimas be raštiško įkaito turėtojo sutikimo neleidžiamas.
1.9. Įkeitimo dalykas lieka naudojamas ir saugomas pas įkaito davėją.

2. ĮSIPAREIGOJIMAI, KURIŲ VYKDYMAS
SAUGUMAS

2.1. Įkeitimo dalyku užtikrinamas _____________________________________, (toliau – Paskolos gavėjas) įsipareigojimų _____________________________________ pagal Paskolos sutartį Nr. _________________________________ __________________________ __________________ ____ (toliau – Paskolos sutartis) įvykdymas. , kuris įsigalioja nuo jo pasirašymo momento ir galioja iki visiško paskolos sumos grąžinimo ir palūkanų už ją sumokėjimo, įsipareigojimų _________________________________________ pagal laidavimo sutartį Nr. įvykdžius Paskolos sutartimi numatytą prievolę, įkeitimas išlaikomas pradine suma iki visiško užtikrintos prievolės įvykdymo.
2.2. ________________________________ suteikia Paskolos gavėjui ____________________ (____________________________________________________) JAV dolerių paskolą ______ metams. Kredito suma
(žodžiuose)
išduotas per tris banko darbo dienas nuo šios Sutarties ir Įkeitimo sutarties Nr. ______ „___“ ____________________ ________ įregistravimo ______________________ dienos.
2.3. Palūkanų norma paskola yra ____% per metus.
2.4. Padidinta palūkanų norma yra ___% per metus nuo pradelstos skolos sumos už kiekvieną uždelstą dieną.
2.5. Paskolos paskirtis: _____________________________________.

3. ŠALIŲ GARANTIJOS
3.1. Įkaito davėjas pareiškia ir garantuoja, kad:
3.1.1. Veikia pagal savo steigimo dokumentuose nustatytus įgaliojimus.
3.1.2. Yra visiškas ir teisėtas teisių į įkeitimo subjektą savininkas. Iki Sutarties sudarymo Įkeitimo dalykas nebuvo perleistas, neįkeistas, nėra ginčo ar areštuotas, nesuvaržytas trečiųjų asmenų teisėmis, įkaito davėjo nuomos teisių niekas neginčija, o tai patvirtina informacija iš Vieningosios valstybinis registras teisės Nr. ___________ data "___" ___________________________ ________, išduotas _______________________________________________________________________________________.
3.1.3. Prieštaravimų žemės sklypo apsunkinimui įkeitimu nėra, tai patvirtina _________________________________.
3.1.4. Įkeitimo dalykas neturi savybių, dėl kurių jo pasireiškimas gali baigtis jo praradimu, sugadinimu ar sugadinimu.

4. ŠALIŲ TEISĖS IR PAREIGOS
4.1. Įkaito davėjas įsipareigoja:
4.1.1. Nesiimti veiksmų, dėl kurių nutraukiama įkeitimo teisė arba sumažėja įkeisto turto vertė.
4.1.2. Imtis priemonių, reikalingų apsaugoti Įkeitimo subjektą nuo trečiųjų šalių kėsinimosi.
4.1.3. Netrukdo įkaito turėtojui šios Sutarties galiojimo metu apžiūrėti Įkeitimo dalyką.
4.1.4. Garantija įkaito turėtojui, kad perleistas Įkeitimas nebus pakartotinai įkeistas, kol nebus visiškai įvykdyta įkeitimu užtikrinta prievolė.
4.1.5. Nedelsiant pranešti įkaito turėtojui informaciją apie įvykusius įkeitimo daikto pokyčius, apie trečiųjų asmenų kėsinimąsi į įkeitimo daiktą, apie įkeitimo daikto praradimo ar sugadinimo grėsmę.
4.1.6. Neatsisaminti ir neperleisti Įkeitimo dalyko tretiesiems asmenims be raštiško įkaito turėtojo sutikimo.
4.1.7. Imtis visų būtinų priemonių Įkeitimo saugumui užtikrinti, įskaitant einamąjį ir kapitalinį remontą.
4.1.8. Prisiimkite netyčinio Užstato praradimo arba netyčinio sugadinimo riziką.
4.2. Įkaito davėjas turi teisę:
4.2.1. Valdyti ir naudoti įkeistą turtą pagal jo tiesioginę paskirtį ir gauti pajamų už naudojimąsi Įkeitimo dalyku, užtikrinant jo saugumą.
4.2.2. Sustabdyti įkeitimo dalyko išieškojimą anksčiau laiko grąžinus įkeitimu užtikrintą prievolę.
4.3. Įkaito turėtojas turi teisę:
4.3.1. Patikrinkite pagal dokumentus ir faktiškai Įkeitimo prieinamumą, būklę ir naudojimo sąlygas.
4.3.2. Reikalauti, kad įkaito davėjas imtųsi galiojančiuose Rusijos Federacijos teisės aktuose numatytų priemonių, būtinų įkeitimo objektui išsaugoti. Įkaito turėtojas turi teisę įkeitimo dalyką iškeisti iki įkeitimu užtikrintos prievolės įvykdymo termino įstatymų numatytais atvejais. Rusijos Federacija.
4.3.3. Veikti kaip trečioji šalis tuo atveju, kai nagrinėjamas reikalavimas dėl turto, kuris pagal Sutartį yra įkeitimo objektas.

5. ĮKEITIMO DALYKO PRATARMĖ

5.1. Įkaito turėtojas turi teisę įkeisti įkeitimo dalyką tuo atveju, jei Kredito gavėjas neįvykdys Paskolos sutarties sąlygose nurodytų įsipareigojimų, pasibaigus _______________ terminui pasibaigus šių įsipareigojimų įvykdymo terminui, įskaitant: palūkanų už naudojimąsi paskola mokėjimo sąlygos.
5.2. Įkeitimo dalyko išpirkimas vykdomas teismo sprendimu pagal galiojančius Rusijos Federacijos įstatymus.
5.3. Nekilnojamojo turto objektų įkeitimas užtikrina Įkaito turėtojo reikalavimus už paskolos sutartis ta apimtimi, kokia jos yra jų faktinio įvykdymo Kredito gavėjo metu, įskaitant palūkanas, padidintus delspinigius už pavėluotus mokėjimus, taip pat išlaidų už įkeisto turto išieškojimą ir pardavimą kompensavimą.
Suma, gauta pardavus Įkeitimo dalyką, naudojama skolai pagal Paskolos sutartį grąžinti tokia tvarka:
a) teisinėms ir kitoms skolos išieškojimo išlaidoms atlyginti;
b) sumokėti baudas ir netesybas;
c) už pradelstų paskolos palūkanų mokėjimą;
d) mokėti terminuotas palūkanas;
e) apmokėti pradelstas paskolas;
e) sumokėti skubią paskolos skolą.

6. PAPILDOMOS SĄLYGOS

6.1. Ši Sutartis yra registruojama nustatyta tvarka ir laikoma įsigaliojusia nuo jos įregistravimo momento.
6.2. Įregistravus šią Sutartį, kurią sudaro patvirtinimas, padarant Sutartyje specialų registracijos įrašą, vienas Sutarties originalas perduodamas įkaito turėtojui, o kitas – įkaito davėjui.
6.3. Šios Sutarties pakeitimas ir nutraukimas vykdomas Šalių bendru susitarimu įstatymų nustatyta tvarka, sudarant papildomą Sutartį, patvirtintą notaro ir įregistruotą Rusijos Federacijos teisės aktų nustatyta tvarka.
6.4. Šios Sutarties vykdymo, notarinio patvirtinimo ir įregistravimo išlaidos Šalių susitarimu priskiriamos Įkaito davėjui.
7. ŠALIŲ ATSAKOMYBĖS

7.1. Už įsipareigojimų pagal Sutartį nevykdymą ar netinkamą vykdymą Šalys atsako pagal galiojančius Rusijos Federacijos teisės aktus.
7.2. Įkaito davėjui pažeidus 1.8 punkto ar papunkčio nuostatas 4.1.6., įkaito davėjas privalės sumokėti įkaito turėtojui ____________ % (__________________________ proc.) dydžio baudą.
(žodžiuose)
nuo Sutarties 1.7 punkte nurodytos Įkeitimo daikto vertės.
Baudą Įkaito davėjas sumoka per penkias darbo dienas nuo įkaito turėtojo rašytinio prašymo sumokėti baudą gavimo dienos. Baudos sumokėjimas neatleidžia Įkaito davėjo nuo įsipareigojimų pagal Sutartį vykdymo.
8. SUTARTIES TERMINAS

8.1. Sutartis įsigalioja nuo jos valstybinės registracijos Rusijos Federacijos teisės aktų nustatyta tvarka ir galioja iki visiško paskolos gavėjo ir įkaito davėjo įsipareigojimų pagal šią sutartį įvykdymo.

9. BAIGIAMOSIOS NUOSTATOS

9.1. Visi ginčai, kylantys vykdant šią Sutartį, bus preliminariai nagrinėjami Šalių, siekiant rasti abiem pusėms priimtiną sprendimą. Nepasiekus susitarimo, ginčas bus sprendžiamas ________________________________________________ pagal
(laiko tarpas)
pagal galiojančius Rusijos Federacijos įstatymus.
9.2. Vienai iš Šalių pakeitus adresą, ji privalo apie tai pranešti kitai Šaliai
Šalis iki atitinkamų steigiamųjų dokumentų pakeitimų valstybinės registracijos, bet ne vėliau kaip per _____________ (________________________________________________) kalendorines dienas nuo faktinio banko rekvizitų pasikeitimo dienos.
Vienai iš Šalių pakeitus banko rekvizitus, ji privalo apie tai informuoti kitą Šalį iki pakeitimų įsigaliojimo, bet ne vėliau kaip iki _______________________________________
(žodžiuose)
kalendorinių dienų nuo faktinio banko duomenų pasikeitimo dienos.
9.3. Visi pranešimai ir kitoks pranešimai, kuriuos Šalys siunčia viena kitai pagal Sutartį, turi būti pateikti raštu ir pasirašyti įgalioto asmens. Toks pranešimas ar žinutė laikomas tinkamai išsiųstu, jeigu jį pristato kurjeris, faksu šioje Sutartyje nurodytais rekvizitais.
9.4. Ši Sutartis yra neatskiriama Paskolos sutarties Nr. __________________, kurios data yra "___" _________________ ____ ir Garantijos sutarties Nr. _________, data "___" _______________ ____ dalis.
9.5. Ši Sutartis sudaryta trimis egzemplioriais – po vieną egzempliorių kiekvienai iš Šalių, vienas egzempliorius saugomas notaro bylose.

Įkeitimas naudojamas kaip vienas iš sandorio užtikrinimo būdų. Jei objektas yra nekilnojamasis turtas, įkeitimo sutarties turinys priklausys nuo objekto rūšies. Sutarties pavyzdys padės pasiruošti.

Skaitykite straipsnyje:

Kokios taisyklės reglamentuoja nekilnojamojo turto hipoteką?

Nekilnojamojo turto įkeitimo sandoriai yra sandoriai, kuriems taikomos Rusijos Federacijos civilinio kodekso taisyklės, taip pat hipotekos įstatymo normos. Iš straipsnio sužinosite:

• kokia tokių sandorių specifika, įskaitant sąlygas, kuriomis valstybės ar savivaldybių nuosavybės žemės sklypai tampa įkeitimo objektu;
• kokios sąlygos turi būti įvykdytos, kad teismas pripažintų nekilnojamojo turto įkeitimo sutartį sudaryta;
• kokiais atvejais būtinas įkeitimo kaip didelio sandorio patvirtinimas.

Norint paruošti sandorį, naudingas sutarties pavyzdys.

Nekilnojamojo daikto įkeitimas (hipotekos sutartis) – tai susitarimas, pagal kurį įkaito turėtojas-kreditorius turi pranašumą tenkindamas reikalavimą įkaito davėjui-skolininkui prieš kitus įkaito davėjo kreditorius. Specifiškumas slypi tame, kad šie santykiai kyla iš prievolės, kuri užtikrinta hipoteka (1 dalis, 1 straipsnis „Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimo)“, toliau – Įstatymas Nr. 102-FZ).

Nekilnojamojo turto įkeitimo sutartimi įkaito turėtojui numatyta sumokėti:

• skola pagal paskolos sutartį ar kitą įsipareigojimą (visa ar iš dalies);
• nuostoliai ir (ar) netesybos (baudos, netesybos) už hipoteka užtikrintos prievolės nevykdymą, įvykdymo termino praleidimą ar kitokį netinkamą įvykdymą;
• palūkanos už netinkamą svetimų pinigų panaudojimą;
• teismo išlaidos ir kitos išlaidos, kurias ieškovas patyrė kreipdamasis dėl teisės gynimo;
• įkeisto turto pardavimo išlaidos (Įstatymo Nr. 102-FZ 3 str.);
• turto – užstato draudimo sumos, mokesčiai nuo jo (Įstatymo Nr. 102-FZ 4 str.).

Nekilnojamojo turto įkeitimo dalykas yra turtas, kurio teisės įforminamos pagal nekilnojamojo turto ir sandorių su juo valstybinės registracijos taisykles. Tokia nuosavybė yra:

• sklypai (išskyrus žemes iš valstybės ar savivaldybių nuosavybės ir sklypus, kurių plotas mažesnis už minimalų dydį, kuriems taikomos kitos taisyklės, Įstatymo Nr. 102-FZ 63 straipsnis);
• įmonės, pastatai, statiniai ir kitas nekilnojamasis turtas (įskaitant nebaigtą statybą, pagal įstatymą);
• gyvenamieji pastatai, butai, taip pat jų dalys iš vienos ar kelių izoliuotų patalpų (Maskvos miesto teismo 2017 m. gruodžio 14 d. apeliacinė nutartis byloje Nr. 33-46315 / 2017);
• vasarnamiai, sodo namai, garažai ir kiti vartojimo pastatai;
• oro ir jūrų laivai;
• automobilių stovėjimo vietos (Įstatymo Nr. 102-FZ 5 straipsnis).

Įstatymas numato galimybę hipotekos sutartimi įkeitimo dalyku nurodyti valstybės ar savivaldybių turto sklypus. Tokios žemės turėtų būti skirtos:

• būsto statyba;
• integruota plėtra būsto statybai

Jie perduodami siekiant užtikrinti lėšų grąžinimą, kad kredito organizacija numato šių žemių sutvarkymą statant inžinerinės infrastruktūros objektus (Įstatymo Nr. 102-FZ 62 straipsnio 1 dalis).

Kokios sąlygos įtraukiamos į sutartį įkeičiant nekilnojamąjį turtą?

Nekilnojamojo turto įkeitimas – tai sandoris, kuris sudaromas raštu ir registruojamas (Įstatymo Nr. 102-FZ 9 straipsnis). Jei šalys nesilaiko registravimo taisyklės, teismas susitarimą pripažįsta negaliojančiu ().

Šalys nurodo:

• hipotekos dalykas;
• vertinimas;
• prievolės esmė, dydis ir įvykdymo terminas (Įstatymo Nr. 102-FZ 9 str. 1 d.). Sutartyje turi būti informacija apie turtą, kuris yra užtikrintas hipoteka.

Jeigu įsipareigojimas bus vykdomas dalimis, būtina nurodyti kiekvieno etapo terminus, mokėjimų dydžius arba sąlygas, kurios leis tokias sumas nustatyti (Įstatymo Nr. 102-FZ 9 str. 4 ir 5 punktai). Taip pat sandorio šalys turi teisę nurodyti įkeisto turto pardavimo būdą ir tvarką, kai areštuojamas teismo sprendimu (Įstatymo Nr. 102-FZ 1.1 p. 9 str.).

Taigi teismas hipotekos sutartį pripažino sudaryta. Sandorio tema buvo:

• 327/6494 dalys negyvenamojo pastato - vartotojų paslaugų komplekso priestato, kurio bendras plotas 649,4 kv. m;
• 1/20 dalis žemės sklypo, kurio bendras plotas 920 kv. m.

Teismas laikė, kad šalys susitarė dėl visų esminių sąlygų, susitarimas forma ir turiniu atitinka įstatymą ().

Kitu atveju teismas taip pat pripažino sutartį galiojančiu sandoriu. Dokumente, kurį šalis pateikė valstybinei registracijai, buvo būtini duomenys. Jie leido identifikuoti objektą: buvo pavadinimas, plotas, vieta, kadastro numeris. Informaciją apie teisės įregistravimą sutartyje šalys nurodė naudodamos USRR pavadinimą, datas ir valstybinės registracijos įrašo numerį ().

Nekilnojamojo turto įkeitimo sutarties terminą šalys nustato savarankiškai. Tuo pačiu laikotarpis, kuriam skolintojas teikia skolintas lėšas, nėra sutarties terminas. Tai skirtingi laiko tarpai.

Pavyzdžiui, šalys sudarė paskolos sutartį. Jie taip pat pasirašė nekilnojamojo turto įkeitimo sutartį pagrindinei prievolei užtikrinti. Paskolos gavėjas (įkaito davėjas) skolos ir palūkanų už naudojimąsi suma negrąžino. Manė, kad paskolos davėjas (įkaito davėjas) prarado teisę išieškoti, nes buvo pasibaigęs sutarties terminas. Tačiau paskolos gavėjas supainiojo paskolos sąlygas ir sutarties galiojimą. Pagrindo nutraukti įkeitimą nebuvo (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 352 str.). Teismas išieškojo skolą, palūkanas, netesybas, taip pat areštavo įkeistą turtą (2017 m. spalio 31 d. Novosibirsko apygardos teismo apeliacinė nutartis byloje Nr. 33-10458/2017).

Kokiais atvejais reikia tvirtinti nekilnojamojo turto įkeitimo sutartį kaip esminį sandorį

Pagrindinis sandoris yra vienas ar keli susiję sandoriai, kurie:

• už įprastos verslo veiklos ribų;
• susijusi su turto verte 25 ar daugiau procentų suma Knygos vertėįmonės turtas ( , ).

Taigi, jeigu turto įkeitimo sandoris atitinka šias sąlygas, jis turi būti patvirtintas. Tačiau teismas neleis ginčyti sandorio, kurio tvirtinimo procedūra buvo pažeista, jei sandoris nėra esminis.

Pavyzdžiui, bankas kreipėsi į teismą ir pareikalavo skolos pagal paskolos sutartis. Atsakovė pareiškė priešieškinį. Prašė laidavimo ir įkeitimo sutartis pripažinti negaliojančiomis ir taikyti sandorių negaliojimo pasekmes. Teismas patenkino pradinį ieškinį, o priešieškinį atmetė. Teismas, išnagrinėjęs atsakovės įmonės balansą, nustatė, kad, atsižvelgiant į finansinius rezultatus, sandoris nepriskirtinas didelių kategorijai (Volgos-Vjatkos rajono arbitražo teismo 2017 m. kovo 23 d. nutartis Nr. F01-424 / 2017 byloje Nr. A38-6821 / 2015).

Sandorio teisėtumą galima įrodyti, jei patvirtinate, kad:

• įmonė gavo sumą, lygią perleidžiamam turtui;
• verslo sandoris padėjo išvengti didelių nuostolių;
• sandoris, nors ir buvo nuostolingas, buvo tarpusavyje susijusių sandorių, turinčių vieną ekonominį tikslą, dalis, dėl ko įmonė turėjo gauti naudos (3 punktas).

Prikabinti failai

• Žemės sklypo hipotekos sutartis.doc

1. SUTARTIES DALYKAS

1.1. Pagal šią sutartį įkaito turėtojas priima, o paskolos gavėjas-įkaito davėjas kaip paskolos grąžinimo užtikrinimą pagal paskolos sutartį Nr. „“ 2020 m., sudarytą tarp ir už rublių sumą tam tikram laikotarpiui, jam nuosavybės teise priklausantis butas, esantis:. Buto kainą šalys nustatė rubliais.

1.2. pagrindu, butas (adresas: ) nuosavybės teise priklauso paskolos gavėjui-įkaito davėjui.

1.3. 1.1 punkte nurodytas butas visą šios sutarties galiojimo laiką lieka Paskolos gavėjui-įkaito davėjui.

2. ŠALIŲ TEISĖS IR PAREIGOS

2.1. Paskolos gavėjas-įkaito davėjas yra įsipareigojęs:

• kartu su įkaito turėtoju įregistruoti šią sutartį galiojančių Rusijos Federacijos teisės aktų nustatyta tvarka;
• imtis atitinkamų priemonių butui išsaugoti, įskaitant einamąjį ir kapitalinį remontą;
• atlikti reikiamus komunalinius mokėjimus;
• įkaito turėtojo prašymu perduoti jam notaro patvirtintas dokumentų, patvirtinančių paskolos gavėjo-įkaito davėjo nuosavybės teisę į įkeistą butą, kopijas;
• garantija, kad šios sutarties sudarymo dieną šioje sutartyje nurodytas butas priklauso jam nuosavybės teise, o pagal kitas sutartis nėra įkeitimo objektas ir negali būti perleidžiamas kitais pagrindais tretiesiems asmenims, nėra ginčo ir nėra suimtas;
• nedelsiant pranešti Įkaito turėtojui apie ketinimą išnuomoti įkeitimo dalyką arba kaip įkeitimą įvykdyti šioje sutartyje nenumatytą įsipareigojimą.

2.1.1. Skolininkas-įkaito davėjas turi teisę:

• turėti įkeistą butą ir juo naudotis pagal paskirtį;
• rašytiniu įkaito turėtojo sutikimu disponuoti įkeitimo dalyku jį perleidžiant skolos pagal įkeitimu užtikrintą prievolę įgijėjui arba jį išnuomojus.

2.2. Įkaito turėtojas yra įsipareigojęs:

• kartu su paskolos gavėju-įkaito davėju užregistruoti šią sutartį galiojančių Rusijos Federacijos teisės aktų nustatyta tvarka;
• apmokėti visas šios sutarties registravimo išlaidas.

2.3. Hipotekos kreditorius turi teisę:

• patikrinti pagal dokumentus ir faktiškai įkeisto buto prieinamumą, būklę ir sąlygas;
• reikalauti, kad paskolos gavėjas-įkaito davėjas imtųsi priemonių, reikalingų, kad įkeitimo objektas būtų tinkamos būklės;
• reikalauti iš bet kurio asmens nutraukti kėsinimąsi į įkeistą butą, gresiantį jo praradimu ar sugadinimu.

2.4. Įkaito turėtojas be papildomo susitarimo įgyja teisę įkeisti įkeitimo dalyką (šios sutarties 1.1 p.), jeigu suėjus įkeitimu užtikrintos prievolės įvykdymo terminui jis neįvykdytas, arba kai pagal įstatymą įkaito turėtojas turi teisę išieškoti anksčiau.

3. SPECIALIOSIOS SĄLYGOS

3.1. Įkeitimo pagal šią sutartį dalykas (butas) šalių susitarimu gali būti pakeistas kitu turtu. Šalių susitarimas dėl įkeisto turto pakeitimo sudaromas raštu pagal galiojančius Rusijos Federacijos teisės aktus ir yra neatskiriama šios sutarties dalis.

3.2. Šalių santykius, kurių ši sutartis tiesiogiai nereglamentuoja, reglamentuoja galiojantys Rusijos Federacijos teisės aktai.

3.3. Įkeitimu užtikrinami įkaito turėtojo reikalavimai tiek, kiek jie egzistuoja iki jų faktinio patenkinimo momento, įskaitant palūkanas, nuostolius, atsiradusius dėl įvykdymo vėlavimo, taip pat netesybas ir kt.

3.4. Paskolos gavėjui-įkaito davėjui iš dalies įvykdžius įkeitimu užtikrintą prievolę, įkeitimas išsaugomas savo pradine apimtimi iki visiško juo užtikrintos prievolės įvykdymo.

3.5. Įkeitimas lieka galioti, jei nuosavybės teisė į įkeistą butą pereina trečiajam asmeniui.

3.6. Visas šios sutarties registravimo išlaidas apmoka įkaito turėtojas.

4. GINČŲ IR PRETENZIJŲ SPRENDIMO TVARKA

4.1. Iš šios sutarties kylančius ginčus ir pretenzijas šalys sprendžia derybų keliu.

4.2. Nepavykus susitarti derybomis, ginčai ir nesutarimai sprendžiami teisme pagal Rusijos Federacijos įstatymus.

5. SUTARTIES PAKEITIMAS, NUTRAUKIMAS IR NUTRAUKIMAS

5.1. Šios sutarties pakeitimas ir nutraukimas vykdomas bendru šalių susitarimu.

5.2. Ši sutartis nutraukiama:

• pasibaigus įkeitimu užtikrintai prievolei;
• perdavus teisę į įkeitimo dalyką įkaito turėtojui;
• gavus raštišką šalių sutikimą nutraukti šią sutartį.

6. SUTARTIES TERMINAS

6.1. Ši sutartis įsigalioja nuo jos valstybinės registracijos momento ir galioja iki visiško sutarties sąlygų įvykdymo.

6.2. Sutarties terminas gali būti pratęstas šalių susitarimu.

6.3. Sutartis sudaroma dviem egzemplioriais, turinčiais vienodą juridinę galią – po vieną egzempliorių kiekvienai šaliai.

6.4. Sutarties priedai:

1. Buto vertės nustatymo aktas.
2. Paskolos gavėjo-įkaito davėjo nuosavybės teisę į šį butą patvirtinantys dokumentai.

7. TEISINIAI ŠALIŲ ADRESAI IR INFORMACIJA

hipotekos kreditorius Registracija: Pašto adresas: Paso serija: Numeris: Išdavė: Pagal: Telefonas:

Skolininkas-įkeitėjas Jur. adresas: Pašto adresas: TIN: KPP: Bankas: Atsiskaitymas/sąskaita: Kor./sąskaita: BIC:

8. ŠALIŲ PARAŠAI

Pawnee _________________

Skolininkas-įkeitėjas _________________

SUTARTIS Nr.
nekilnojamojo turto įkeitimas
_________________________________________________________________ "____" _______________ _____
___________________________________________________________________________________
(įmonės pavadinimas)
toliau – „Įkeitimo turėtojas“, atstovaujamas _______________________________________________

(pareigos, pavardė, vardas, patronimas)
veikdamas remiantis _________________________________________________________, viena vertus,
(Užsakomųjų)
IR __________________________________________________________________________________________________,
(įmonės pavadinimas)
toliau – „Įkaito davėjas“, atstovaujamas __________________________________________________
__________________________________________________________________________________________
(Pilnas vardas)
veikdamas pagal ________________________________________________________, kita vertus,
(Užsakomųjų)
sudarė šią Sutartį taip:
1. Sutarties dalykas
1.1 Šios Sutarties dalykas – turto įkeitimas įkaito turėtojui
Įkaito davėjui dėl nuosavybės teisės į nekilnojamąjį turtą ir teisės išnuomoti atitinkamą žemės sklypą, kuriame yra šis turtas (toliau – Įkeitimo objektas).
1.2. Įsipareigojimo objektas yra:
1.2.1. Įkaito davėjui nuosavybės teise priklausantis nekilnojamojo turto objektas yra pastatas, kurio plotas
() kv. m, adresu: , inventoriniu numeriu pagal Techninių inventorizacijų teritorinio biuro __________ išrašo „__________“ __________, surašyto „_____“ _______ ___, kopiją, kuri yra neatskiriama Sutarties dalis ( Priedas Nr. 1).
Į įkeitimo dalyką įtraukto pastato ribos nustatomos pagal Teritorinio Techninės inventorizacijos biuro _____________ aukštų planų kopijas, datuotas „____“ _____________ ____, kurios yra neatskiriama šios sutarties dalis (priedas Nr. 2). .
1.2.2. Teisė išsinuomoti žemės sklypą, kurio plotas funkcionaliai užtikrina jame esantį įkeistą pastatą, kurio dydis (_____) kv. m pagal žemės sklypo planą, kuris yra neatskiriama šios sutarties dalis (priedas Nr. 3).
1.3. papunktyje nurodytą pastatą įkaito davėjo nuosavybės teisė. šios Sutarties 1.2.1, priklauso " " Sutarties Nr.
(pirkimas-pardavimas, privatizavimas ir kt.)
tai patvirtina valstybinės registracijos įrašas Nr. _____ (nekilnojamojo turto registravimo tarnybos skyrius)
iš "" g. (valstybinės teisių registracijos pažymėjimas iš "____" ______ ___ g.).
1.4. papunktyje nurodytą žemės sklypą įkaito davėjo nuomos teisė. Sutarties 1.2.2, patvirtina „____“ _____ ___ žemės sklypo nuomos sutartis Nr., sudaryta su
laikotarpiui iki "" ___
1.5. Atsargų vertė, nurodyta sub. 1.2.1 nekilnojamojo turto objekto yra (____) rubliai,
Tai patvirtina teritorinės PTI išduota pažyma Nr.
1.6. Įkeitimo dalyką kaip visumą Šalys įvertina JAV doleriais, o tai yra
(____) rublių pagal Rusijos Federacijos centrinio banko kursą šios Sutarties pasirašymo dieną.
1.7. Vėlesnis Įkeitimo dalyko įkeitimas be raštiško įkaito turėtojo sutikimo neleidžiamas.
1.8. Įkeitimo dalykas lieka įkaito davėjui naudotis ir valdyti.
2. Prievolės, kurių įvykdymas užtikrinamas įkeitimu
2.1. Įkeitimo dalykas užtikrina įkaito davėjo įsipareigojimų įkaito turėtojui įvykdymą pagal „____“ _____ ___ paskolos sutartį Nr. pasirašymo ir galioja iki visiško paskolos sumos grąžinimo ir palūkanų už ją sumokėjimo.Paskolos sutartyje numatytą įsipareigojimą įvykdžius iš dalies, įkeitimas išlaikomas pradine suma iki visiško užstato įvykdymo. įsipareigojimas.Paskolos sutartis yra neatskiriama šios sutarties dalis.

2.2. Paskolos suma yra (____) JAV dolerių.
Paskolos suma išduodama per tris banko darbo dienas nuo šios Sutarties įregistravimo nekilnojamojo turto registravimo institucijose dienos.
2.3. Paskolos palūkanų norma yra % per metus.
3. Pareiškimai ir garantijos
3.1. Įkaito davėjas pareiškia ir garantuoja, kad:
3.1.1 Veikia pagal savo steigimo dokumentuose nustatytus įgaliojimus.
3.1.2 yra visiškas ir teisėtas teisių į įkeitimo subjektą savininkas. Iki Sutarties sudarymo Įkeitimo dalykas nebuvo perleistas, neįkeistas, nėra ginčo ar areštuotas, nėra suvaržytas trečiųjų asmenų teisėmis, įkaito davėjo nuomos teisių niekas neginčija.
3.1.3 Prieštaravimai dėl žemės sklypo įkeitimo suvaržymo ___________________________________________________________________________________________
(žemės savininkas)
nėra, tai patvirtina ______________________________________________________________.
(žemės savininko pažymėjimas (arba sutartis))
3.1.4 Įkeitimo dalykas neturi savybių, dėl kurių jis galėtų būti prarastas, sugadintas ar sugadintas.
4. Šalių teisės ir pareigos
4.1. Įkaito davėjas įsipareigoja:
4.1.1 Nesiimkite veiksmų, dėl kurių baigiasi įkeitimo teisė arba sumažėja įkeisto turto vertė.
4.1.2 Imtis priemonių, reikalingų apsaugoti Įkeitimo subjektą nuo trečiųjų šalių kėsinimosi.
4.1.3 Netrukdyti įkaito turėtojui šios Sutarties galiojimo metu apžiūrėti Įkeitimo dalyką.
4.1.4 Garantuoti įkaito turėtojui, kad perleistas Įkeitimo dalykas nebus pakartotinai įkeistas, kol nebus visiškai įvykdyta įkeitimu užtikrinta prievolė.
4.1.5 Nedelsiant pranešti įkaito turėtojui informaciją apie įvykusius įkeitimo pasikeitimus, trečiųjų asmenų kėsinimąsi į įkeitimą, apie įkeitimo praradimo ar sugadinimo grėsmę.
4.1.6 Neperleisti ir neperleisti Įkeitimo dalyko tretiesiems asmenims be raštiško įkaito turėtojo sutikimo.
4.1.7 Imtis visų būtinų priemonių įkeitimo objekto saugumui užtikrinti, įskaitant jo einamąjį ir kapitalinį remontą.
4.1.8 Prisiimti netyčinio Užstato praradimo arba netyčinio sugadinimo riziką.
4.2 Įkaito davėjas turi teisę:
4.2.1 Įkeistą turtą turėti ir naudoti pagal tiesioginę paskirtį bei gauti pajamų iš įkeitimo objekto naudojimo, užtikrinant jo saugumą.
4.2.2 Sustabdyti įkeitimo dalyko išpirkimą, jei įkeitimu užtikrinta prievolė grąžinama anksčiau.
4.3 Įkaito turėtojas turi teisę:
4.3.1 Patikrinti pagal dokumentus ir faktinį Įkeitimo prieinamumą, būklę ir naudojimo sąlygas.
4.3.2 Reikalauti, kad įkaito davėjas imtųsi galiojančiuose Rusijos Federacijos teisės aktuose numatytų priemonių, būtinų įkeitimui išsaugoti. Įkaito turėtojas Rusijos Federacijos teisės aktų nustatytais atvejais turi teisę įkeisti įkeitimo dalyką iki įkeitimu užtikrintos prievolės įvykdymo termino.
4.3.3 Veikti kaip trečioji šalis tuo atveju, kai nagrinėjamas reikalavimas dėl turto, kuris pagal Sutartį yra įkeitimo objektas.
5. Įkeistas turtas dėl įkeitimo
5.1. Įkaito turėtojas turi teisę įkeisti įkeitimo dalyką, jeigu įkaito davėjas neįvykdo Paskolos sutarties sąlygose nurodytų įsipareigojimų, pasibaigus ________________________________________
pasibaigus šių įsipareigojimų įvykdymo terminui, įskaitant: nesumokėjus arba laiku nesumokėjus visos ar dalies pagrindinės skolos sumos, taip pat pažeidus palūkanų mokėjimo terminus. paskolos panaudojimas.
5.2. Įkeitimo dalyko išpirkimas vykdomas teismo sprendimu pagal galiojančius Rusijos Federacijos įstatymus.
5.3. Nekilnojamojo turto objektų įkeitimu užtikrinami įkaito turėtojo reikalavimai pagal Paskolos sutartį tiek, kiek jie egzistuoja iki jų faktinio įkaito davėjo įvykdymo momento, įskaitant palūkanas, padidintus delspinigius už pavėluotus mokėjimus, taip pat išlaidų už paskolos davėją atlyginimą. įkeisto turto surinkimas ir pardavimas.
Suma, gauta pardavus Įkeitimo dalyką, naudojama skolai pagal Paskolos sutartį grąžinti tokia tvarka:
— teismo ir kitų skolos išieškojimo išlaidų atlyginimui;
- sumokėti baudas ir netesybas;
- už pradelstų palūkanų už naudojimąsi paskola mokėjimą;
- už skubių palūkanų mokėjimą;
- apmokėti pradelstas paskolas;
- sumokėti skubią paskolos skolą.
6. Papildomos sąlygos
6.1 Šią Sutartį reikia registruoti nustatyta tvarka ir ji laikoma įsigaliojusia nuo jos įregistravimo momento.
6.2 Šios Sutarties pakeitimas ir nutraukimas vykdomas šalių susitarimu įstatymų nustatyta tvarka, sudarant papildomą susitarimą, įregistruotą Rusijos Federacijos teisės aktų nustatyta tvarka.
6.3 Šios Sutarties vykdymo ir registravimo išlaidos Šalių susitarimu priskiriamos Įkaito davėjui.
7. Šalių atsakomybė
7.1. Už įsipareigojimų pagal Sutartį nevykdymą ar netinkamą vykdymą Šalys atsako pagal galiojančius Rusijos Federacijos teisės aktus.
8. Sutarties trukmė
8.1. Sutartis įsigalioja nuo jos valstybinės registracijos Rusijos Federacijos teisės aktų nustatyta tvarka ir galioja iki visiško įkaito davėjo įsipareigojimų pagal pagrindinę sutartį įvykdymo.
9. Baigiamosios nuostatos
9.1 Visi ginčai, kylantys vykdant šią Sutartį, bus preliminariai nagrinėjami Šalių, siekiant rasti abiem pusėms priimtiną sprendimą. Jei susitarimo nepavyks pasiekti, ginčas bus sprendžiamas pagal galiojančius Rusijos Federacijos įstatymus.
9.2 Vienai iš Šalių pakeitus banko rekvizitus ar kitus rekvizitus, ji privalo apie tai informuoti kitą Šalį iki pakeitimų įsigaliojimo, bet ne vėliau kaip per () kalendorines dienas nuo faktinio rekvizitų pasikeitimo dienos.
9.3. Visi pranešimai ir kitoks pranešimai, kuriuos Šalys siunčia viena kitai pagal Sutartį, turi būti pateikti raštu ir pasirašyti įgalioto asmens. Toks pranešimas ar žinutė laikomas tinkamai išsiųstu, jeigu jį pristato kurjeris, faksu šios Sutarties 10 skyriuje nurodytais rekvizitais.
9.4 Ši Sutartis sudaryta trimis egzemplioriais – po vieną egzempliorių kiekvienai iš Šalių, po vieną – valstybinėms teisių į nekilnojamąjį turtą registravimo institucijoms.
10. Šalių juridiniai adresai ir kiti rekvizitai
Įkaito davėjas: Įkaito turėtojas:
vardas
Organizacijos pavadinimas
organizacijose
Juridinis adresas Juridinis adresas
TIN
OKPO kodas OKPO kodas
f/s f/s
Banke prie Centrinio banko centrinio banko
BIC
PILNAS VARDAS. PILNAS VARDAS.
Parašas
lyd.p. M.P.

Galiojantys civiliniai teisės aktai numato kelis prievolės įvykdymo užtikrinimo būdus. Taigi, pagal str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 329 straipsniu, prievolės įvykdymas gali būti užtikrintas netesybomis, įkeitimu, skolininko turto sulaikymu, laidavimu, banko garantija, užstatą ir kitais įstatymų ar sutarties numatytais būdais.

Tarp išvardintų prievolių užtikrinimo būdų ypatingą vietą užima romėnų teisėje kilęs turto įkeitimas.

Pagal str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 334 straipsniu, įkeitimo pagrindu kreditorius pagal įkeitimu užtikrintą prievolę (įkaito turėtojas) turi teisę, jei skolininkas neįvykdys šios prievolės, gauti kompensaciją iš įkeitimo. įkeisto turto, daugiausia kitų šio turto savininko (įkaito davėjo) kreditorių, išskyrus įstatymų nustatytas išimtis.

Šiame straipsnyje bus analizuojama keletas probleminių problemų, kurios atsispindi teismų praktika.

Pirmasis klausimas susijęs su įkaito davėjo statusu ir tuo, kas gali atlikti jo vaidmenį.

Deja, dauguma verslininkų labai paviršutiniškai sprendžia šią problemą.

Tuo pačiu, vadovaujantis str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 335 str. Įkaito davėju gali būti ir pats skolininkas, ir trečioji šalis, tačiau nepaisoma to paties straipsnio 2 dalies. Tuo tarpu 2 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 335 straipsnis nustato, kad daikto įkeitėju gali būti tik jo savininkas arba asmuo, turintis ūkinio valdymo teisę.

Ši formuluotė yra esminė sprendžiant tarp šalių sudarytos įkeitimo sutarties galiojimo klausimą. Iš tiesų, jeigu įkaito davėjas įkeitimo sutarties sudarymo metu nėra įkeisto turto savininkas, tai sutartis negalioja (negalioja).

Į tai ne kartą buvo atkreiptas Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo dėmesys. Taip, viduje Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo 2000 m. gegužės 30 d. dekretas N 5210/99 pažymi: „Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 335 straipsnio prasme, būtinas reikalavimas įkaito davėjui yra nuosavybės teisės į įkeistą turtą egzistavimas arba teisė jį ūkiškai valdyti.

AT 1996 m. rugpjūčio 13 d. Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo dekretas N 3238/96 taip pat pažymima, kad būtina įkeitimo sutarties galiojimo sąlyga yra įkeitimo dalyko buvimas su įkaito davėju nuosavybės teise (ūkinis valdymas) įkeitimo sutarties sudarymo dieną.

Kita vertus, nagrinėjant šią problemą, reikia atsižvelgti į tai, kad Rusijos Federacijos civilinis kodeksas leidžia įkeisti ir turtą, kurį įkaito davėjas įgis tik ateityje. Taigi pagal 6 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 340 str. įkeitimo sutartimi, o dėl įkeitimo, atsirandančio įstatymo pagrindu, įstatyme gali būti numatytas daiktų ir turtinių teisių, kurias įkaito davėjas įgis ateityje, įkeitimas. Mokslinėje literatūroje taip pat atkreipiamas dėmesys į aukščiau pateiktų Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo išvadų neginčytinumą (žr., pvz., O. Sadikovo redaguotą Rusijos Federacijos civilinio kodekso pirmosios dalies komentarą 2 leidimas, 1997, p. 591). Be to, Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo 1998 m. sausio 15 d. informaciniame laiške N 26 „Ginčų, susijusių su Rusijos Federacijos civilinio kodekso normų taikymu arbitražo teismuose, sprendimo praktikos apžvalga. Federacija dėl įkeitimo“ taip pat leidžiama įkeisti „būsimą“ turtą, atkreipiant dėmesį į du dalykus: .

a) tokiu atveju įkeitimo teisė įkaito turėtojui atsiranda nuo to momento, kai įkaito davėjas įgyja atitinkamą turtą;

b) įkeitimo sutartyje turi būti nustatytos sąlygos, reglamentuojančios turto, kuris buvo įkeitimo objektas, atribojimo tvarką ir būdą, jeigu jį gautų įkaito davėjas.

Taigi tarp dviejų Rusijos Federacijos civilinio kodekso straipsnių (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 340 ir 335 straipsniai) yra tam tikras dviprasmiškumas, dėl kurio susiformavo labai plati ir prieštaringa teismų praktika šiuo klausimu. Todėl, siekiant išvengti galimo bylinėjimosi ir atsižvelgiant į Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo praktiką konkrečiose bylose, šalims galima rekomenduoti šiuos dalykus.

Sudarant įkeitimo sutartį būtina iš įkaito davėjo išreikalauti įrodymų, kad jo įkeistas turtas priklauso jam nuosavybės teise. Jeigu, pavyzdžiui, įkaito davėjas nurodo, kad įkeitimo objektas yra automobiliai, kuriuos jis įsigys tik ateityje (net jei pagal jau sudarytą tiekimo sutartį su trečiuoju asmeniu), tokio įkeitimo, jei įmanoma, reikėtų atsisakyti. Priešingu atveju yra labai didelė tikimybė, kad įkeitimo sutartis bus pripažinta negaliojančia (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 168 straipsnis).

Kartu reikia nepamiršti, kad tam tikri „atsipalaidavimai“ yra nustatyti specialiuose nekilnojamojo turto teisės aktuose. Taigi 1998 m. liepos 16 d. federalinis įstatymas N 102-FZ „Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimo)“ (5 ir 76 straipsniai) leido įkeisti nebaigtą nekilnojamąjį turtą, pastatytą žemės sklype, skirtame statybai m. Rusijos Federacijos teisės aktų nustatyta tvarka, taip pat statybai paruoštos medžiagos ir įranga.

Be jokios abejonės, ši norma prisidės prie būsto kreditavimo plėtros.

Antroji problema taip pat tiesiogiai susijusi su įkaito davėjo statusu.

Kalbama apie galimybę įkeisti turtą asmeniui, kuris nėra pagrindinės prievolės skolininkas (t.y. trečiasis asmuo).

Atrodytų, kad atsakymas į šį klausimą gali būti tik teigiamas.

Taip, str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 335 straipsnis tiesiogiai nustatė, kad turto įkeitėju gali būti ir pats skolininkas, ir trečiasis asmuo, t.y. asmuo, kuris nėra pagrindinės prievolės skolininkas. Jame nėra draudimo dalyvauti trečiųjų šalių įkeitime ir Rusijos Federacijos įstatyme „Dėl įkeitimo“.

Tuo tarpu Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo praktika veda prie labai netikėtų išvadų. Taigi, pavyzdžiui, viename iš Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo nutarimų buvo nagrinėjamas klausimas dėl įkeitimo sutarties galiojimo dėl to, kad įkaito davėjas buvo trečioji šalis, o ne pats skolininkas. (atkreiptinas dėmesys, kad analizuojama sutartis sudaryta dar 1994 m., t. y. dar prieš įsigaliojant naujajam Rusijos Federacijos civiliniam kodeksui, tačiau atsižvelgiant į tai, kad Rusijos Federacijos įstatymo redakcija 1992 m. federacija „Dėl įkeitimo“ ir Rusijos Federacijos civilinio kodekso nuostatos dėl įkeitimo yra identiškos nustatant įkaito davėjo statusą, tai neabejotinai išlieka aktuali. šio straipsnio autorius Maskvos arbitražo teisme, kuriame šalys labai aktyviai naudojosi minėtu Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo nutarimu).

Šiame nutarime ( Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo 1998 m. kovo 10 d. nutarimas N 7422/97) Kaip galimą pagrindą pripažinti įkeitimo sutartį negaliojančia, Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumas pažymėjo du pagrindinius dalykus:

„Tuo pačiu būtina teisiškai įvertinti 1994 m. vasario 1 d. įkeitimo sutartį dėl jos atitikimo Rusijos Federacijos įstatymui „Dėl įkeitimo“ ir padaryti išvadą dėl šio sandorio teisėtumo ar neteisėtumo. turint omenyje, kad sandorį sudarė uždarosios akcinės bendrovės direktorius be bendrovės akcininkų ar valdybos sutikimo ir iš tikrųjų yra skirtas trečiojo asmens prievolėms užtikrinti, neturintys nieko bendra su visuomene. Galiausiai toks sandoris gali lemti neatlygintiną įmonės turto perleidimą be akcininkų sutikimo“.

Ne mažiau įdomus ir antras punktas (išvada):

„Be to, būtina išanalizuoti UAB „Kemptomolio žvyro gamykla“ lokalinius dokumentus, įvertinti bendrovės įstatus pagal jų atitiktį akcinių bendrovių teisės aktams ir padaryti išvadą apie įmonės direktoriaus įgaliojimus. ši įmonė, kuris nėra savo turto savininkas, todėl negali savavališkai disponuoti šiuo turtu.

Tiesa, gana netikėtos išvados.

Tuo tarpu atrodo, kad pateikta Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo nuomonė yra labai dviprasmiška.

Faktas yra tas, kad nei Rusijos Federacijos įstatyme „Dėl įkeitimo“, nei 10 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 335 straipsnyje ir kituose įkaito santykius reglamentuojančiuose teisės aktuose nėra minima būtinybė turėti kokių nors ryšių (pavyzdžiui, ekonominio, abipusio dalyvavimo kapitale ir kt.) tarp organizacijų tam, kad trečioji šalis galėtų tapti turto įkeitėju. nuosavybė.

Be to, Rusijos Federacijos Aukščiausiasis arbitražo teismas iš tikrųjų susiaurina generalinio direktoriaus įgaliojimus, įpareigojant jį derinti tokius sandorius su akcininkais. Tuo tarpu visuotinio akcininkų susirinkimo kompetencija yra aiškiai apibrėžta Įstatyme ir akcininkai tokios kontrolės teisės neturi, niekas neturi teisės kištis į einamąją direktoriaus veiklą, kurią jis turi teisę vykdyti iki 2010 m. remiantis tiesioginiais įstatymo nurodymais (Federalinio įstatymo „Dėl akcinių bendrovių“ 69 straipsnis). Jeigu sudaromas sandoris nėra didelio masto ar suinteresuotas sandoris, generalinis direktorius turi teisę jį sudaryti be niekieno nurodymų ar sutikimo.

Žinoma, nereikėtų daryti skubotų išvadų, nes, pirma, minėtame Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo nutarime analizuojamas susitarimas, sudarytas dar prieš įsigaliojant naujajam Rusijos Federacijos civiliniam kodeksui, o 2007 m. Be to, yra daug atvejų, kai Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumas dėl kitų (daugeliu panašių bylų) savo sprendimu užblokavo įkeitimo dalyką, kurį suteikė trečioji šalis.

Tačiau tuo pačiu minėtu „atveju“ gali pasinaudoti nesąžiningas įkaito davėjas ar skolininkas, siekdamas išvengti įkeisto turto arešto. O atsižvelgiant į prieštaringą mūsų teismų praktiką, niekas negali garantuoti, kad šis argumentas bus nedelsiant atmestas.

Baigdamas norėčiau trumpai aptarti dar vieną labai aktualią šalutinių santykių dalyviams problemą.

Šiame darbe str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 340 straipsnis, susijęs su būsimo turto įkeitimo galimybės analize. Ne mažiau klausimų kelia ir BK 3 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 340 straipsnis.

Pagal 3 str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 340 straipsniu, pastato ar statinio hipoteka leidžiama tik tuo pačiu metu įkeitus žemės sklypą, kuriame yra šis pastatas ar statinys, arba šio sklypo dalį, kuri funkcionaliai užtikrina įkeistas daiktas, arba teisė išsinuomoti šį sklypą ar atitinkamą įkaito davėjui priklausančią jo dalį.

Taigi negalima įkeisti pastatų, kartu neįkeitus žemės, kurioje jie yra.

Taisyklė visiškai pagrįsta, nes neleidžia įkeisti pastato (statinio), kuris yra tarsi „oras“.

Problema kitokia. formuluojant „pastato“ sąvoką, sukėlusią daug ginčų.

Iš tiesų, kaip aiškinti 2006 m. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 340 str., kalbant apie pastato (statinio) įkeitimą. kaip visas pastatas arba kaip jo dalis. Tai turi didelę praktinę reikšmę: juk vienas dalykas, kai įkeičiamas visas pastatas, tuomet dar suprantamas reikalavimas vienu metu įkeisti žemės sklypą, kuriame yra šis pastatas. O jei dalis pastato paklota. pvz jo pirmas aukstas,(praktikoje toks atvejis tik daznesnis) ar tokiu atveju ir zeme turi buti hipoteka?

Šis klausimas ypač aktualus Maskvos miestui, kuriame, kaip žinoma, žemė paprastai yra pas pastatų savininkus tik nuomos, o ne nuosavybės teise. Atitinkamai, įkeičiant, pavyzdžiui, dalį pastato, be kita ko, reikia gauti Moskomzem sutikimą įkeisti žemės nuomos teisę (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 615 straipsnis).

Pažodinis meno skaitymas. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 340 straipsnis leidžia daryti išvadą, kad tik pastato ar statinio hipotekos atveju apskritai (tai yra viso pastato ar statinio) suteikiama teisė išsinuomoti žemės sklypą. kurioje jie yra, taip pat yra įkeistas. Be to, jei vadovausimės privalomu žemės sklypo dalies, proporcingos hipoteka įkeistai pastato daliai, įkeitimu, tai praktiškai reikalas tikrai gali pasiekti absurdo tašką, kai, pavyzdžiui, įkeičiama nuomos teisė. ta žemės dalis, kuri atitinka pastato patalpų dalį.

Kita vertus, toks požiūris leidžia labai paprastai apeiti (išbraukti) Civilinio kodekso normą dėl pareigos įkeisti žemę: - išskaidant hipotekos dalyką ir iš pastato išskiriant, pavyzdžiui, nereikšmingas jo patalpas. Atitinkamai teisiniu požiūriu bus įkeistas ne visas pastatas, o tik dalis jo (faktiškai įkeičiama visas), kas leis neįkeisti žemės nuomos teisės. Praktikoje tokie „gudrybės“ jau labai aktyviai naudojami.

Atrodo, kad esamoje situacijoje, siekiant galutinai išspręsti problemą, reikėtų atsigręžti į teismų praktiką.

Analizuojant panašią praktiką, įskaitant Maskvos rajono federalinio arbitražo teismo ir Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo praktiką, darytina išvada, kad būtina įkeisti žemės sklypą (ar jo dalį) net jei tik dalis pastato įkeista (pavyzdžiui, pirmas jo aukštas).

Taigi, pavyzdžiui, in Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo dekretas, 1998 12 08 N 5046/98 buvo nagrinėjamas ginčas dėl negyvenamųjų patalpų, esančių pastato 1 aukšte, įkeitimo sutarties pripažinimo negaliojančia.

Atsisakydamos tenkinti reikalavimą dėl įkeitimo sutarties pripažinimo negaliojančia, pirmosios ir apeliacinės instancijos vadovavosi tuo, kad negyvenamosios patalpos, kuri yra pastato dalis, įkeitimo sandoris nereikalauja vienu metu įkeisti žemės sklypo. sklypas. Sutartis dėl negyvenamųjų patalpų įkeitimo buvo įregistruota Maskvos turto komitete ir į ją atsižvelgta techninės inventorizacijos biure, todėl nėra pagrindo šią sutartį pripažinti negaliojančia.

Tuo tarpu Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumas šiuos teismų argumentus pripažino nepagrįstais ir pažymėjo, kad ginčo patalpų įkeitimo sutarties pripažinimas negaliojančia pagal suinteresuoto asmens ieškinį ir tinkamu ieškovu šioje byloje. Atsižvelgiant į tai, kasacinės instancijos teismas pagrįstai taikė Rusijos Federacijos civilinio kodekso 340 straipsnio 3 dalį, pagal kurią pastato ar statinio hipoteka leidžiama tik kartu su hipoteka pagal tą pačią žemės sklypo, kuriame yra šis pastatas arba statinį, sutartį. esantis statinys arba šio sklypo dalis, kuri funkcionaliai suteikia įkeičiamą daiktą, arba teisę išsinuomoti šį sklypą ar atitinkamą įkaito davėjui priklausančią jo dalį.

Taigi, taikant CPK nuostatas. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 340 straipsniu, praktikoje reikėtų vadovautis plačiu šių normų aiškinimu ir įkeisti žemės sklypą, net jei pagal pastato įkeitimo sutartį įkeista tik jo dalis.

Kartu atsižvelgtina ir į tai, kad nėra pagrindo patalpų (pastatų) įkeitimo sutartį pripažinti negaliojančia, jeigu įkaito davėjas neįkeitė žemės sklypo dėl to, kad jis nebuvo žemės sklypo savininkas ar nuomininkas. šį žemės sklypą įkeitimo sutarties sudarymo metu. Šiuo atveju, užvaldant tokį pastatą ar patalpas, šį turtą nuosavybėn įgyjantis asmuo įgyja teisę naudotis žemės sklypu tomis pačiomis sąlygomis ir tokia pat apimtimi, kaip ir buvęs nekilnojamojo turto savininkas (įkaito davėjas) (CK 69 straipsnis). Federalinio įstatymo „Dėl hipotekos“ plenumo nutarimo 45 punktas Aukščiausiasis Teismas Rusijos Federacijos nutarimas ir 1996 m. liepos 1 d. Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo plenumas N 6/8 „Dėl kai kurių klausimų, susijusių su Rusijos Federacijos civilinio kodekso pirmosios dalies taikymu“).

Maksimas Smirnovas, bendrovės „Garant“ spaudos tarnybos teisininkas