Kelayakan fisik

Luas total tapak tidak signifikan, dimensi tapak 34x50 m, tapak terletak di zona pengembangan yang sudah mapan, jenis pembangunan didominasi firewall. Penting untuk memperhitungkan tingkat insolasi bangunan yang berdekatan, oleh karena itu luas konstruksi situs di atas lantai 2 tidak boleh melebihi 400 meter persegi. Keterbatasan kedua adalah kebutuhan untuk membangun bagian fasad bangunan dengan gaya bangunan tempat tinggal yang berdekatan, yang sebagian hilang selama perang. Ketinggian bangunan akan kurang dari yang diizinkan yaitu 28-33 meter dan akan dibatasi oleh ketinggian bangunan tempat tinggal di sekitarnya, sehingga ketinggian bangunan tidak melebihi 5 lantai di atas permukaan tanah. Saat membangun sebuah bangunan, perlu untuk menyediakan akses ke halaman melalui situs yang dianalisis, yang juga memberlakukan pembatasan penempatan bangunan di situs tersebut. Menurut data yang ada, jaringan utilitas terletak di sepanjang perimeter wilayah, sehingga letak jaringan tidak akan menjadi kendala dalam penempatan bangunan.

Kelayakan Finansial

Proyek ini rencananya akan dibiayai dari dana kami sendiri karena tingginya suku bunga pinjaman saat ini. Bunga pinjaman untuk pengembang besar adalah 18-20% dan diberikan untuk jangka waktu tiga sampai lima tahun, terutama untuk proyek perumahan (misalnya, proyek RBI). Pinjaman kepada pengusaha yang membeli tempat sewaan, menurut bank yang dipublikasikan di sumber terbuka, akan berkisar:

Bank "St. Petersburg" - tingkat pembiayaan kembali + 9%, mis. 20% saat ini

VTB 24 siap memberikan pinjaman yang dijamin dengan pembelian real estat dengan tingkat bunga 17-21%

Menurut Moskommertsbank, tingkat rata-rata untuk peminjam berkualitas adalah sekitar 20%.

Oleh karena itu, ketika menghitung indikator keuangan proyek, disarankan untuk mengambil tingkat pinjaman saat ini sebesar 20% sebagai tingkat pengembalian proyek.

Kemanfaatan ekonomi

Analisis kelayakan ekonomi menentukan penggunaan mana yang diperbolehkan secara hukum dan layak secara fisik yang akan menghasilkan produk yang dapat diterima

pendapatan bagi pemilik situs, sepanjang penggunaan tanah tersebut “cukup memungkinkan” dengan

dengan mempertimbangkan sifat hubungan antara penawaran dan permintaan di pasar tertentu.

Kriteria utama kelayakan ekonomi : NPV(CF)>0.

Potensi lokasi lahan yang dinilai juga harus diperhitungkan.

Lokasi tanah dianggap sebagai faktor utama yang menentukan nilainya. Pada

Potensi lokasi suatu lahan dipengaruhi terutama oleh karakteristik tipe penggunaan lahan disekitarnya.

Menurut analisis lingkungan lokasi Properti Penilaian, kawasan

lokasi kavling paling menjanjikan dari segi pengembangan

zona publik dan bisnis modern di kawasan tersebut karena rencana proyek pembangunan kembali kawasan industri dan lokasi di dekat stasiun metro. Karena proyek ini menyediakan penggunaan komersial dari fasilitas yang dibangun, fungsi sosial yang tidak menghasilkan pendapatan sewa yang signifikan dikeluarkan dari daftar kemungkinan fungsi.

Karena luas tapak yang kecil dan lokasinya yang berada dalam satu blok dengan bangunan tempat tinggal padat yang berkualitas rendah, serta rendahnya pendapatan dari menyewakan ruang untuk fungsi olah raga, maka fungsi kompleks olah raga harus dikecualikan. dari daftar fungsi.

Proyek hotel adalah yang paling rumit dibandingkan dengan jenis investasi lain di real estat yang menguntungkan. Pembangunannya memerlukan biaya beberapa kali lebih tinggi dibandingkan pembangunan pusat bisnis, dan pengembaliannya sangat bergantung pada pengelolaan hotel dan pariwisata yang efektif. Dengan mempertimbangkan batasan luas bangunan dan ketinggian bangunan yang memungkinkan untuk konstruksi, total luas fasilitas tidak akan melebihi 1900-2000 meter persegi, yang hanya memungkinkan hotel mini dengan sekitar 50 kamar. untuk ditempatkan di situs. Karena lokasi tersebut terletak di dekat stasiun metro, tidak jauh dari pusat kota, dalam jarak berjalan kaki dari tanggul Neva, serta dekat Stasiun Finlandia, disarankan untuk mempertimbangkan kemungkinan menempatkan hotel mini di lokasi tersebut, target kliennya adalah turis dan pengusaha dari Finlandia yang tinggal di kota kami dengan kereta api.

Di sekitar wilayah yang dianalisis tidak terdapat pusat perbelanjaan modern dan kompleks perbelanjaan kecil, hal ini disebabkan oleh sifat pembangunan di sekitarnya. Perusahaan perdagangan berlokasi di bangunan built-in di lantai pertama gedung tempat tinggal dan perkantoran. Karena lokasi spesifik lokasi, persyaratan arsitektur bangunan masa depan, serta persyaratan penyediaan tempat parkir dan lokasi zona pemuatan fasilitas ritel, pembangunan pusat perbelanjaan kecil tidak layak. pada sebidang tanah yang dianalisis. Tempat ritel di wilayah metro memiliki permintaan yang tinggi di kalangan penyewa bahkan selama krisis, sebagaimana dibuktikan dengan terisinya semua tempat ritel built-in yang dikelilingi oleh lokasi. Oleh karena itu, fungsi perdagangan dapat dimasukkan ke dalam objek sebagai fungsi tambahan.

Dimasukkannya fungsi pusat multidisiplin medis swasta di fasilitas tersebut dimungkinkan karena adanya pusat daya tarik - institusi medis khusus - di wilayah sekitarnya. Karena pusat kesehatan swasta sebagian besar menyewa area kecil, dan klinik jaringan besar lebih memilih untuk membeli real estat, penempatan pusat kesehatan dapat dianggap sebagai fungsi tambahan dari bangunan masa depan.

Dengan demikian, diperbolehkan secara hukum, layak secara fisik, layak secara finansial dan layak secara ekonomi untuk membangun gedung perkantoran atau hotel dengan fungsi-fungsi terkait sebagai berikut: parkir atau parkir, ritel, pusat kesehatan.

Efisiensi maksimal

Opsi paling efektif untuk menggunakan situs ini disebut

yang memberikan nilai terbesar. Dalam hal ini ditentukan

opsi paling efektif yang dibentuk di atas:

pusat bisnis dengan parkir permukaan,

pusat bisnis dengan parkir built-in dan terlampir

pusat bisnis dengan parkir permukaan dan tempat ritel built-in

hotel mini dengan parkir permukaan

3.3. Penentuan pilihan terbaik dan paling efektif untuk menggunakan situs kosong bersyarat

Algoritma perhitungan:

1. Pilihan penggunaan sebidang tanah, dengan memperhatikan batasan, norma dan aturan penggunaan dan pengembangan lahan yang ada

2. Biaya perbaikan – biaya konstruksi ( standar: UPVS, UPBS

VR; atau data pasar).

3. Harga pokok barang

4. Harga tanah VL=Vо–VB => maks, Di mana VL– biaya tanah, Ya–

nilai pasar properti (perbaikan + tanah), VB – biaya perbaikan.

Kriteria pemanfaatan sebidang tanah yang terbaik dan paling efisien,

sebagai gratis, adalah nilai maksimum tanah. Nilai suatu tanah dapat diketahui, misalnya dengan menggunakan teknik ekstraksi.

Dalam karya ini, metode kapitalisasi dengan tingkat pengembalian dan metode sisa digunakan untuk mencari nilai sebidang tanah.

Pendekatan pendapatan menentukan nilai real estat dengan mengurangi pendapatan masa depan yang diharapkan menjadi nilai saat ini pada saat penilaian. Pendekatan pendapatan menggabungkan perhitungan yang masuk akal atas pendapatan dan pengeluaran di masa depan dengan persyaratan investor untuk mendapatkan keuntungan akhir. Persyaratan pengembalian final mencerminkan perbedaan risiko, termasuk jenis properti, lokasi, kondisi dan peluang pasar regional, dll.

Metode kapitalisasi tingkat pengembalian berdasarkan jangka waktu kepemilikan properti, jenis aliran pendapatan dan frekuensi penerimaannya. Setiap penerimaan pendapatan, termasuk pendapatan dari penjualan kembali, didiskontokan (yaitu, dikonversi pada tingkat diskonto menjadi nilai sekarang). Selain itu, tingkat diskonto, yang sebagian besar merupakan fungsi risiko, dapat berbeda untuk setiap jenis pendapatan. Tingkat diskonto dipilih dengan mempertimbangkan keadaan pasar modal, harapan dan keinginan investor.

Tahapan utama prosedur penilaian bila menggunakan metode ini:

Justifikasi periode kepemilikan tipikal (periode perkiraan) untuk yang dinilai

perumahan;

meramalkan arus kas periodik hingga akhir periode kepemilikan,

untuk setiap periode perlu ditentukan:

IPg – potensi pendapatan kotor(ini adalah total pendapatan kotor dari real estat

setelah menyewa semua tempat dan setelah pembayaran sewa tepat waktu

pembayaran oleh semua penyewa);

Misalnya – pendapatan kotor efektif(memperhitungkan kemungkinan kerugian dari tempat kosong sementara dan kerugian saat menagih pembayaran sewa);

E – biaya operasional (biaya pengoperasian fasilitas);

Io – pendapatan operasional bersih(selisih antara pendapatan kotor efektif dan beban operasional);

perhitungan tingkat pengembalian (discount rate) yang sesuai untuk arus kas periodik ( Y);

perhitungan rasio kapitalisasi yang sesuai ( Rn);

perhitungan biaya pengembalian objek yang dinilai pada akhir periode perkiraan

(untuk tahun terakhir masa kepemilikan);

perhitungan nilai saat ini dari pendapatan operasional bersih dan biaya pengembalian

dengan mendiskontokannya menggunakan tingkat diskonto yang sesuai;

perhitungan nilai pasar dengan menjumlahkan nilai moneter saat ini

arus dan biaya pengembalian.

Ekspresi matematis untuk menentukan nilai pasar dari properti yang dinilai

properti diwakili oleh rumus berikut:

Di mana Ya– nilai pasar properti dalam kerangka pendekatan pendapatan;

Ioi– pendapatan operasional bersih periode i (i =1,...,n);

Y– tingkat pengembalian modal (tingkat diskonto);

N– tahun terakhir periode perkiraan;

Von– biaya pengembalian objek pada tahun terakhir periode perkiraan.

Oleh paling efektif menggunakan menghasilkan... Leningrad ( Santo-Petersburg). Yang pertama... Balakovskaya, Kalininskaya dan... prinsipnya menggunakan terbaik ada... aset material - tanah plot, bangunan dan... daerah penempatannya. Sebagai akibat analisis ...

Mengirimkan karya bagus Anda ke basis pengetahuan itu sederhana. Gunakan formulir di bawah ini

Pelajar, mahasiswa pascasarjana, ilmuwan muda yang menggunakan basis pengetahuan dalam studi dan pekerjaan mereka akan sangat berterima kasih kepada Anda.

Diposting pada http://www.allbest.ru/

Tes

Analisis penggunaan lahan yang paling efisien

• 1. Perlunya menganalisis penggunaan bidang tanah yang paling efisien
• 2. Kriteria analisis penggunaan lahan yang paling efisien
• 3. Metode penilaian penggunaan lahan yang paling efisien
• literatur
• 1. Perlunya menganalisis penggunaan yang paling efektifbidang tanah
• Karena dalam praktik penilaian, nilai pasar properti subjek paling sering ditentukan, analisis penggunaan yang paling efektif mengungkapkan jenis penggunaan properti tertentu yang paling menguntungkan dan kompetitif.
• Segala jenis transaksi properti berdasarkan nilai pasar memerlukan penilaian yang memadai dan analisis yang cermat terhadap perilaku ekonomi investor dan pelaku pasar lainnya.
• Pengaruh perilaku pasar terhadap keputusan keuangan individu, perusahaan, dan otoritas menentukan konsep penggunaan real estat yang paling efektif. Faktor pasar menentukan nilai pasar, sehingga tuntutan kekuatan pasar terhadap properti penting dalam menentukan penggunaan terbaik.
• Dasar biaya setiap properti real estat adalah biaya sebidang tanah. Bangunan dan struktur yang terletak di atasnya dapat diubah, namun karakteristik dasar situs biasanya tetap sama. Pada saat yang sama, pendapatan situs tertentu bergantung pada efisiensi penggunaannya. Seorang investor, ketika memilih sebidang tanah di pasar tertentu, memahami bahwa perbedaan harga berbagai bidang tanah disebabkan oleh karakteristik kualitasnya.
• Analisis penggunaan properti yang paling efektif melibatkan studi terperinci tentang situasi pasar, karakteristik properti yang dinilai, identifikasi opsi yang diminta pasar yang sesuai dengan parameter properti yang dinilai, perhitungan profitabilitas setiap opsi. dan memperkirakan nilai properti untuk setiap opsi penggunaan. Dengan demikian, kesimpulan akhir tentang penggunaan yang paling efektif hanya dapat diambil setelah memperhitungkan biayanya.
• Penggunaan properti yang terbaik dan paling efisien adalah penggunaan sebidang tanah kosong atau dikembangkan yang memungkinkan secara hukum dan dirancang dengan baik, layak secara fisik, dilengkapi dengan sumber daya keuangan yang sesuai dan memberikan nilai maksimum.
• Penggunaan optimal sebidang tanah ditentukan oleh faktor-faktor persaingan di pasar tertentu dimana properti yang dinilai berada, dan bukan merupakan hasil spekulasi subjektif dari pemilik, pengembang atau penilai.
• Oleh karena itu, analisis dan pemilihan penggunaan yang paling efektif sebenarnya merupakan studi ekonomi terhadap faktor-faktor pasar yang penting bagi objek yang dinilai.
• Faktor pasar yang digunakan untuk merumuskan kesimpulan tentang penggunaan real estat yang paling efisien pada tanggal penilaian dipertimbangkan dalam keseluruhan data yang dikumpulkan dan dianalisis untuk menentukan nilai properti. Oleh karena itu, penggunaan nilai tertinggi dapat dikualifikasikan sebagai dasar yang mendasari nilai pasar.
• Jika properti yang dinilai melibatkan penggunaan atau penyewaan pribadi berikutnya, maka motivasi utama mereka ketika menghitung nilai akan direduksi menjadi kualitas konsumen yang dihasilkan dari objek tersebut (pendapatan, prestise dan privasi, dll.). Motivasi investasi, selain jumlah pendapatan yang diterima dan akumulasi modal, juga mempertimbangkan argumen seperti manfaat pajak dan kelayakan proyek.
• Biasanya, analisis penggunaan terbaik dilakukan dengan menggunakan beberapa alternatif pilihan dan mencakup bidang-bidang berikut:
• - Analisis Pasar;
• - Analisis kelayakan opsi;
• - analisis penggunaan yang paling efektif.
• Bidang analisis yang tercantum memerlukan studi komprehensif tentang isu-isu berikut.
• Analisis pasar melibatkan penentuan permintaan akan pilihan penggunaan alternatif dari yang sudah ada untuk mempelajari penawaran dan permintaan, kapasitas pasar, dinamika tarif sewa, dll. untuk setiap opsi.
• Analisis kelayakan melibatkan penghitungan komponen biaya yang mendasarinya: aliran pendapatan dan tingkat kapitalisasi untuk menentukan nilai variabel dari setiap opsi yang layak secara hukum dan layak secara fisik.
• Analisis penggunaan yang paling efektif melibatkan pengembangan rencana rinci untuk implementasi setiap opsi, dengan mempertimbangkan pelaku pasar tertentu, waktu pelaksanaan proyek, dan sumber pembiayaan untuk memilih opsi yang menjamin produktivitas maksimum dari objek yang dinilai.

2. Kriteria analisis penggunaan lahan yang paling efisien

Pilihan penggunaan properti yang dinilai paling efektif harus memenuhi empat kriteria - yaitu:

- penerimaan hukum;

- kelayakan fisik;

- keamanan keuangan;

- produktivitas maksimal.

Urutan pertimbangan kriteria ini ketika menganalisis berbagai pilihan penggunaan real estat untuk memilih yang paling efektif biasanya sesuai dengan hal di atas. Penerimaan secara hukum dan kelayakan fisik dipertimbangkan terlebih dahulu, diikuti oleh kelayakan finansial dan produktivitas maksimum. Urutan prosedur analisis ini disebabkan oleh fakta bahwa kasus penggunaan yang paling efektif, meskipun pendanaan yang diperlukan tersedia, tidak mungkin dilakukan jika dilarang secara hukum atau implementasi fisiknya tidak mungkin dilakukan.

Dapat diterima secara hukum

Penerimaan hukum dari setiap kasus penggunaan yang dipertimbangkan diperiksa terlebih dahulu dalam semua kasus. Namun, penggunaan properti secara optimal tidak boleh disamakan dengan persyaratan hukum untuk menggunakan properti sesuai tujuan yang dimaksudkan.

Penilai meninjau pembatasan swasta, peraturan zonasi, peraturan bangunan, peraturan pelestarian sejarah, dan undang-undang lingkungan yang dapat mengubah potensi penggunaan tertentu.

Pilihan penggunaan real estat yang paling efisien mungkin dipengaruhi oleh adanya perjanjian sewa jangka panjang. Selama sisa masa sewa, penggunaan properti tunduk pada ketentuan perjanjian sewa. Jika penggunaan properti yang paling efektif dibatasi oleh adanya sewa, hal ini harus tercermin dalam laporan penilaian.

Misalnya, jika suatu properti dibatasi oleh masa sewa tanah yang berakhir lebih dari 12 tahun, maka secara ekonomi mungkin tidak layak untuk membangun gedung baru yang mempunyai umur ekonomis 40 tahun.

Selain itu, perlu mempertimbangkan kemungkinan pembatasan yang mungkin termasuk dalam perjanjian pembelian real estat. Pembatasan ini mungkin berlaku untuk area penggunaan tertentu, menentukan lokasi bangunan pada sebidang tanah, parameter bangunan, dan jenis bahan bangunan yang digunakan. Jika pembatasan akta bertentangan dengan ketentuan hukum yang lebih umum, seperti peraturan bangunan, maka pembatasan maksimum biasanya diperhitungkan.

Peraturan bangunan dapat menghambat pengembangan lahan dengan bangunan yang paling efisien jika peraturan tersebut meningkatkan biaya konstruksi untuk memenuhi standar teknis.

Hal ini pada akhirnya menghambat perkembangan wilayah. Di beberapa daerah, peraturan bangunan digunakan untuk membatasi pembangunan baru dan membatasi pertumbuhan.

Aturan penggunaan lahan saat ini ditujukan untuk melindungi lingkungan. Penilai harus mempertimbangkan standar kebersihan udara dan air, serta opini masyarakat terhadap usulan proyek pembangunan. Sebagai contoh, kita dapat menyebutkan konstruksi bangunan dengan jumlah lantai tertentu, sekat bakar, dan persyaratan insolasi.

Pilihan penggunaan yang dilarang oleh undang-undang pada tanggal penilaian dapat dipertimbangkan pada tahap analisis lebih lanjut hanya jika penilai bermaksud untuk melakukan perubahan terhadap standar yang ada. . Namun, kemungkinan perubahan undang-undang, peraturan bangunan, peraturan zonasi, dll. tidak pernah 100% pasti.

Kelayakan fisik

Pilihan penggunaan real estat yang paling efektif harus didasarkan pada kelayakan fisiknya.

Kriteria kelayakan fisik—ukuran, bentuk, luas, desain, kondisi tanah dan jalan akses ke lokasi, serta risiko bencana alam (seperti banjir atau gempa bumi)—mempengaruhi usulan penggunaan lahan.

Kegunaan utama sebidang tanah bergantung pada ukuran dan bentuknya. Beberapa opsi memberikan efek terbesar hanya berdasarkan penggunaan area dengan ukuran tertentu. Dalam hal ini perlu ditentukan kemungkinan perluasan bidang tanah yang ada, karena beberapa bidang tanah mungkin tidak mempunyai potensi untuk diperluas.

Bentuk bidang tanah mempengaruhi produktivitas akhir, karena biaya pengembangan bidang tanah yang bentuknya tidak beraturan bisa lebih tinggi, sehingga semakin mengurangi kegunaannya, dibandingkan dengan bidang tanah yang sisinya licin.

Demikian pula, keberadaan jalan akses ke lokasi dan utilitas akan meningkatkan produktivitas akhir, karena penghematan dapat dicapai dalam pengembangannya. Dengan demikian, kapasitas fasilitas pengolahan yang bebas membatasi dimensi fisik dari opsi pengembangan efisien yang diusulkan.

Karakteristik topografi atau tanah suatu bidang tanah tercermin dalam kegunaan fungsional situs tersebut. Aspek negatif yang diidentifikasi oleh penilai mempersulit pengembangannya atau meningkatkan biaya pengembangan. Karena semua situs di pasar bersaing satu sama lain, situs yang dievaluasi mungkin tidak cocok untuk penggunaan yang paling efektif, karena lebih rendah daripada situs lain yang umum di wilayah tersebut.

Dalam proses menganalisis kelayakan fisik dari suatu pilihan penggunaan yang efektif, perlu untuk mempertimbangkan kondisi bangunan dan struktur untuk menentukan kemungkinan kelanjutan pengoperasiannya dengan dasar yang baru. Jika bangunan perlu dibangun kembali untuk memastikan penggunaan yang optimal, biaya yang diperlukan untuk hal ini harus dihitung dan dibandingkan dengan keuntungan akhir. Biasanya, biaya renovasi sebuah properti bergantung pada kondisi fisik dan lokasi properti.

Keamanan keuangan

Tahap selanjutnya dalam memilih jenis penggunaan adalah analisis keamanan finansial. Suatu opsi dianggap layak secara finansial jika memberikan pendapatan operasional yang sama atau lebih besar dari biaya operasional, biaya pendanaan, dan skema pengembalian modal yang disyaratkan. Dengan demikian, segala pemanfaatan yang dapat memberikan pendapatan positif dianggap layak secara finansial.

Jika jenis penggunaan tidak melibatkan penerimaan pendapatan tetap dari operasi, maka analisis memilih opsi yang menciptakan real estat dengan biaya yang sama dengan atau melebihi biaya pembangunan atau rekonstruksi fasilitas untuk jenis penggunaan baru ini. Penilai harus membandingkan capital gain atau pendapatan dari penggunaan properti dengan belanja modal yang dikeluarkan. Jika pendapatan lebih rendah dari pengeluaran atau hanya sedikit melebihi pengeluaran, penggunaan jenis ini dianggap tidak layak secara finansial.

Untuk mengevaluasi penggunaan yang menghasilkan pendapatan tetap dari pengoperasian, penilai menghitung total pendapatan operasional bersih, tingkat pengembalian individual atas modal yang diinvestasikan, dan jumlah pendapatan yang dapat diatribusikan ke tanah untuk masing-masing penggunaan tersebut. Jika pendapatan bersih memenuhi laba atas investasi yang disyaratkan dan memberikan pengembalian yang disyaratkan atas tanah, maka penggunaan lahan tersebut layak secara finansial.

Jelasnya, identifikasi penggunaan yang layak secara finansial didasarkan pada analisis permintaan, pasokan dan lokasi.

Produktivitas maksimal

Produktivitas maksimum adalah nilai tertinggi dari sebidang tanah, terlepas dari apakah tanah tersebut kosong (sebenarnya atau bersyarat) atau dibangun. Dengan demikian, penerapan kriteria ini melibatkan, dari semua yang diperbolehkan secara hukum, dapat dilaksanakan secara fisik dan memberikan pendapatan positif, pilihan jenis penggunaan yang memberikan nilai maksimum dari dasar real estat - sebidang tanah.

Pilihan potensial untuk penggunaan lahan yang paling efisien mencerminkan program penggunaan lahan jangka panjang, dikembangkan dengan hati-hati, dan cukup spesifik terkait dengan kehidupan normal bangunan dan struktur. Masa pakai tergantung pada jenis bangunan, kualitas pekerjaan konstruksi dan faktor lainnya.

Produktivitas maksimum suatu bidang tanah ditentukan dengan menghubungkan jumlah pendapatannya dengan tingkat kapitalisasi yang dibutuhkan pasar untuk jenis penggunaan tertentu. Namun, tergantung pada penggunaan properti yang dipilih, metode untuk menentukan nilai tanah mungkin berbeda. Pilihan metode tergantung pada tingkat reorientasi tujuan sebenarnya dari properti yang dinilai, tingkat risiko opsi yang dipertimbangkan, tingkat pengembalian yang diperlukan dan periode pemulihan modal, dan waktu implementasi opsi yang diusulkan. untuk menggunakan properti tersebut.

Jenis penggunaan yang memberikan keuntungan terbesar atas lahan adalah yang paling efektif. Dasar dari semua metode yang digunakan untuk menentukan nilai sebidang tanah untuk memilih opsi yang paling efektif adalah apa yang disebut teknik sisa. Pendapatan dari tanah dianggap sebagai keseimbangan antara total pendapatan yang dihasilkan oleh real estat dan jumlah pendapatan yang diperoleh dengan menarik tenaga kerja, modal, aset tetap (bangunan dan struktur yang berfungsi).

Harga sebidang tanah, pada gilirannya, merupakan selisih antara total nilai seluruh properti dan nilai sisa bangunan atau biaya pembangunannya.

Penggunaan real estat yang terbaik dapat dicapai berdasarkan bangunan yang ada, atau melibatkan pembangunan perbaikan baru yang mendasar, yang memerlukan pertimbangan bahwa sebidang tanah sebagai tanah kosong. Berdasarkan hal ini, penilai menggunakan dua teknik ketika menganalisis penggunaan real estat yang terbaik:

- penggunaan situs yang paling efektif sebagai situs yang belum dikembangkan;

- penggunaan situs yang paling efektif sebagai situs bawaan.

Ada alasan utama berikut untuk menentukan penggunaan lahan yang paling efektif sebagai lahan yang belum dikembangkan:

1. Isolasi nilai real estat hanya dengan nilai sebidang tanah.

2. Menggunakan metode penjualan yang sebanding untuk menilai lahan yang dikembangkan.

3. Perhitungan kerugian nilai akibat keusangan eksternal.

4. Penilaian nilai riil tanah sebagai bagian dari properti real estat, yang tidak optimal untuk suatu lokasi tertentu.

Analisis pemanfaatan kawasan terbangun yang paling efektif dilakukan karena dua alasan:

1. Identifikasi jenis penggunaan properti yang memberikan total pengembalian tertinggi atas modal yang diinvestasikan.

2. Identifikasi objek real estate di pasar dengan tujuan yang sama dengan tingkat efisiensi penggunaan yang sebanding.

Mari kita pertimbangkan perbedaan antara penggunaan situs tanpa bangunan yang paling efisien dan properti dengan bangunan menggunakan contoh real estate industri yang memiliki emisi beracun. Kawasan dimana objek yang dianalisis berada, karena sifat alaminya, sedang dikembangkan sebagai kawasan pemukiman pinggiran kota.

Efisiensi maksimum penggunaan situs tanpa bangunan kemungkinan besar akan didasarkan pada penggunaannya sebagai pondok tempat tinggal. Dalam hal ini, akan terdapat biaya pembongkaran dan pembuangan fasilitas yang ada. Dalam praktiknya, calon pemilik properti hanya akan membangun kembali suatu lokasi jika nilai sisa bangunannya rendah.

Tergantung pada seberapa dekat waktu penggunaan yang dipilih yang memerlukan konstruksi baru dengan tanggal penilaian, penggunaan yang ada dapat dianggap sebagai penggunaan antara. Jadi, jika menurut rencana perluasan lahan perkotaan, pembangunan pondok akan mencapai sebidang tanah yang dianalisis dalam waktu lima tahun, dan jangka waktu yang diperlukan untuk pembongkaran bangunan yang ada dan pembangunan pondok baru adalah satu tahun, maka empat tahun. -tahun pengoperasian properti industri yang ada dianggap sebagai penggunaan antara.

Namun, jika tingkat persaingan permintaan untuk keperluan industri lebih tinggi, maka kemungkinan penggunaan properti yang paling efektif adalah mempertahankan penggunaan yang ada sambil melaksanakan pekerjaan lingkungan yang diperlukan dengan biaya yang terkait.

Teori penilaian real estat memerlukan analisis sebidang tanah, dengan asumsi tidak ada bangunan di atasnya, meskipun situs tersebut telah dikembangkan, untuk menentukan apakah penggunaan saat ini diminati dan apakah harus dilanjutkan atau diganti.

Cara menentukan penggunaan yang terbaik dan paling efektif atas properti yang dinilai sebagai sebidang tanah yang belum dikembangkan didasarkan pada asumsi bahwa properti tersebut tidak memiliki bangunan atau dapat dibersihkan dari bangunan akibat pembongkarannya. Akibatnya, nilai tanah ditentukan berdasarkan pemilihan kemungkinan penggunaan yang menjamin profitabilitas real estat, dan pemilihan parameter real estat sesuai dengan tujuan tertentu.

Pilihan untuk menggunakan sebidang tanah yang belum dikembangkan memiliki dua jenis utama:

1. Menggunakan sebidang tanah untuk spekulasi, yaitu untuk dijual tanpa perbaikan kepada penanam modal yang selanjutnya akan mengembangkannya sesuai dengan kebutuhan pasar atau kesukaannya sendiri. Opsi ini berlaku ketika pasar real estat sedang jenuh.

2. Pengembangan bidang tanah dengan bangunan dan bangunan baru, antara lain:

- pengembangan tanpa penggunaan perantara, jika opsi penggunaan baru sedang dipertimbangkan, diterima oleh pasar pada tanggal analisis;

- pengembangan dengan penggunaan antara melibatkan pelestarian sementara opsi penggunaan yang ada sampai opsi baru tersebut diminati pasar, berdasarkan perkiraan situasi pasar;

- pembagian atau konsolidasi sebidang tanah untuk mencapai penggunaan yang paling efisien;

- pengembangan lokasi dengan bangunan baru yang tujuan dan parameter fisiknya serupa dengan fasilitas yang ada.

Situasi paling umum untuk menilai real estat berdasarkan sebidang tanah yang belum dikembangkan adalah keterbelakangan bersyaratnya. Hal ini disebabkan adanya bangunan di lokasi yang dianalisis sehingga mempengaruhi nilai properti. Dalam hal ini, pemilihan opsi untuk penggunaan situs yang paling efektif karena belum dikembangkan dilakukan dalam bentuk desain investasi pada tahap pengambilan keputusan.

Dalam hal ini, penilai perlu menjawab sejumlah pertanyaan:

1. Bagaimana sebidang tanah dapat dimanfaatkan jika sebenarnya tidak dikembangkan atau dapat dibersihkan dari bangunan yang sudah ada?

2. Jenis bangunan atau struktur lain yang mendukung penggunaan yang dipilih apa yang dapat dibangun di atas lahan tersebut, berdasarkan karakteristik fisik dan lainnya, dan dalam jangka waktu berapa?

3. Apakah pemanfaatan yang sudah ada harus dianggap sebagai pemanfaatan sementara?

Misalnya, jika pekerjaan konstruksi diperlukan untuk mencapai penggunaan lahan yang paling efisien, penilai harus menentukan:

- biaya pembongkaran bangunan yang ada;

- jenis penggunaan properti yang paling efektif (kantor, hotel, gudang, dll.), sesuai dengan standar pasar saat ini dan termasuk elemen dengan harga paling masuk akal;

- karakteristik bangunan optimal yang harus didirikan untuk memaksimalkan penggunaan karakteristik potensial lokasi (jumlah lantai, luas unit fungsional yang optimal, jumlah unit tersebut, dll.);

- tingkat biaya sewa dan operasional;

- biaya bangunan yang sedang dibangun, dengan memperhitungkan biaya pembiayaan.

Penerimaan pemanfaatan lahan yang paling efektif sebagai lahan terbangun melibatkan pelestarian bangunan yang ada di lokasi yang dianalisis. Pilihan penggunaan sebidang tanah sebagai lahan terbangun memiliki dua jenis utama:

1. mempertahankan tujuan yang ada dari properti yang dinilai;

2. mengubah tujuan yang ada dari properti yang dinilai.

Dalam kedua kasus tersebut, kebutuhan dan kemungkinan dipertimbangkan:

- mempertahankan volume dan kualitas layanan yang disediakan oleh real estat;

- melaksanakan pekerjaan konstruksi pada rekonstruksi bangunan untuk meningkatkan kelasnya dan mengubah tarif sewa;

- melaksanakan pekerjaan konstruksi untuk memperluas kawasan melalui perluasan tambahan atau pembangunan lantai tambahan;

- pengurangan area yang ada karena pembongkaran sebagian.

Penilai, dengan membandingkan pilihan penggunaan bangunan yang ada pada sebidang tanah dengan pilihan bangunan yang optimal, harus mendapat jawaban atas pertanyaan-pertanyaan berikut:

1. Apakah disarankan untuk tetap mengoperasikan gedung dalam kondisi seperti sekarang?

2. Opsi rekonstruksi bangunan mana yang harus saya pilih: rekonstruksi, perluasan, pembongkaran sebagian?

3. Bagaimana dan dalam jangka waktu berapa biayanya akan diperoleh kembali?

Pilihan paling optimal untuk menggunakan bangunan akan memastikan biaya maksimum real estat yang menarik untuk investasi, dengan mempertimbangkan tingkat pengembalian yang ditentukan sesuai dengan risiko dari opsi yang dipilih. Jelas bahwa risiko mempertahankan penggunaan properti saat ini dan berbagai opsi pembangunan kembali tidak akan sama.

Laporan penilaian harus memisahkan penggunaan terbaik situs yang belum dikembangkan dan penggunaan terbaik situs yang sudah dikembangkan. Laporan penilaian harus secara jelas mengidentifikasi, menjelaskan dan membenarkan tujuan dan kesimpulan untuk setiap penggunaan.

3. Metode penilaian penggunaan lahan yang paling efisien

kapitalisasi bangunan sebidang tanah

Menentukan pilihan paling efektif untuk menggunakan properti yang dinilai melibatkan penerapan tahapan berikut secara berurutan:

1. Analisis semua opsi yang mungkin untuk penggunaan yang paling efektif dari sebidang tanah yang belum dikembangkan atau sebidang tanah dengan bangunan berdasarkan situasi pasar saat ini pada tanggal penilaian dan prospek perubahannya.

2. Memeriksa keabsahan hukum dari opsi yang dipilih.

3. Memeriksa kelayakan fisik dari opsi yang dipilih.

4. Penilaian kelayakan finansial dari opsi yang dipilih.

5. Memilih opsi yang paling efektif untuk menggunakan real estat, memastikan produktivitas maksimumnya.

Menilai produktivitas maksimum bergantung pada penentuan penggunaan real estat yang paling efisien. Jika sebidang tanah dianggap belum dikembangkan, maka tergantung pada penilaian tingkat kapitalisasi, ada tiga metode yang dapat digunakan.

Metode pertama: Kavling tanah dianggap belum dikembangkan, tingkat kapitalisasi tanah dan bangunan berbeda.

1. Penetapan biaya pengembangan sebidang tanah kosong bersyarat dengan bangunan dan bangunan untuk tujuan tertentu, dengan mempertimbangkan permintaan dan penawaran pasar.

3. Melakukan penyesuaian dengan memperhitungkan faktor muatan dan kerugian penagihan.

4. Penetapan kemungkinan memperoleh dan besarnya penghasilan lain-lain.

5. Estimasi pendapatan bruto yang sebenarnya.

6. Perhitungan biaya operasional.

7. Perhitungan cadangan biaya modal.

8. Perhitungan pendapatan operasional bersih.

9. Perhitungan rasio kapitalisasi bangunan.

10.Penilaian pendapatan yang dihasilkan oleh bangunan dan struktur yang dibangun.

11.Perhitungan pendapatan yang dapat diatribusikan pada tanah.

12.Perhitungan rasio kapitalisasi sebidang tanah.

13.Menilai nilai sebidang tanah dengan menggunakan metode kapitalisasi pendapatan yang dihasilkan dari tanah tersebut.

Metode kedua: Kavling tanah dianggap belum dikembangkan, tingkat kapitalisasi bangunan dan tanah sama.

1. Penetapan biaya pengembangan sebidang tanah kosong bersyarat dengan bangunan dan bangunan untuk tujuan tertentu, dengan mempertimbangkan permintaan dan penawaran pasar.

2. Perhitungan potensi pendapatan kotor.

3. Melakukan penyesuaian dengan memperhatikan faktor beban dan kerugian dalam menagih pembayaran serta besarnya pendapatan lain-lain.

4. Estimasi pendapatan bruto yang sebenarnya.

5. Perhitungan biaya operasional dan cadangan biaya modal.

6. Perhitungan total pendapatan operasional bersih.

7. Perhitungan rasio kapitalisasi keseluruhan atas properti yang dinilai.

8. Penilaian real estate dengan menggunakan metode kapitalisasi pendapatan operasional bersih yang dihasilkan oleh real estate.

9. Estimasi nilai sebidang tanah sebagai pendapatan sebagai selisih antara estimasi nilai properti dan biaya perbaikan.

Metode ketiga: Sebidang tanah dianggap belum dikembangkan, dan harga pasar untuk menjual properti untuk tujuan yang dimaksudkan diketahui:

1. Nilai pasar suatu properti jadi untuk tujuan tertentu yang dapat dibangun di atas sebidang tanah yang dianalisis ditentukan.

2. Biaya pembangunan dihitung termasuk keuntungan pengembang.

3. Nilai sebidang tanah diperkirakan sebagai selisih antara harga jual properti dan total biaya.

Metode keempat: Sebidang tanah dianggap sudah dibangun, bangunan memerlukan beberapa perbaikan:

4. Perhitungan biaya perbaikan fasilitas.

5. Perhitungan kenaikan nilai real estat dengan mempertimbangkan perbaikan yang dilakukan.

Metode kelima: Sebidang tanah dianggap sudah terbangun dan tidak memerlukan rekonstruksi:

1. Perhitungan pendapatan operasional bersih yang dihasilkan oleh real estate.

2. Penetapan rasio kapitalisasi secara keseluruhan.

3. Penilaian real estat dengan menggunakan metode kapitalisasi pendapatan operasional bersih.

literatur

1. Bobrova N.P. Beberapa aspek teori dan praktik penilaian tanah: Panduan pendidikan dan metodologi. -M. 2004.- 112 hal.

2. Vasilenko S.S. "Evolusi prinsip-prinsip penilaian tanah dalam proses reformasi hubungan pertanahan di Rusia", Rumah Penerbitan ZAO "Ekonomika", M. - 2006;

3. Varlamov A.A., Sevostyanov A.V. Kadaster tanah: Dalam 6 volume Volume 5: Penilaian tanah dan real estate lainnya. - M., 2008. - 265 hal.

4. Medvedeva O.E. "Penilaian nilai lahan pertanian dan properti pertanian lainnya", International Academy of Valuation and Consulting, M. - 2005;

5. Nanazashvili I.Kh., Litovchenko V.A. Kadaster dan penilaian properti tanah: Buku Teks. M., 2007. - 88 hal.

6.Petrov V.I. Penilaian bidang tanah. tutorial. - Edisi ke-2, direvisi dan tambahan. M.: 2008. - 224 hal.

7. Prorvich V.A. "Penilaian tanah di Moskow: model, algoritma, pengalaman praktis", Rumah Penerbitan "Ekonomi", M. - 1996;

8. Prorvich V.A., Kuznetsov V.N., Semenova E.A. dan lain-lain Penilaian lahan perkotaan. - M.2004.- 776

9. Rumyantsev F.P., Khavin D.V., Bobylev V.V., Nozdrin V.V. Penilaian tanah: Buku Ajar. Nizhny Novgorod, 2013. - 279 hal.

10. Seri "Konsultasi Hukum" Pembayaran tanah. Penilaian tanah. Komentar. Penjelasan. Pertanyaan dan jawaban. M.2008.414 hal.

11. Amelin O.A. Pengalaman sejarah dalam menilai bidang tanah di Rusia // Hubungan properti di Federasi Rusia. 2011. Nomor 11. Hal. 67-71.

12. Artamonov I.V. Tentang kompleksitas penilaian nilai pasar tanah // Berita Akademi Ekonomi Negeri Irkutsk (Universitas Ekonomi dan Hukum Negeri Baikal). 2013. No.2.Hal.30.

13. Gubina V.S. Penilaian lahan pertanian untuk tujuan investasi // Sains dan bisnis: cara pembangunan. 2013. Nomor 10 (28). hal.83-87.

14. Kovaleva A.M., Dvoryadkin K.S. Metode penghitungan penyesuaian dalam pendekatan komparatif penilaian bidang tanah // Jurnal Internasional Penelitian Terapan dan Fundamental. 2015. Nomor 4-1. hal.112-115.

15. Lamert D.A. Sistem pengelolaan dan penilaian sumber daya lahan di negara maju // Interexpo Geo-Siberia. 2014.Jil.3.No.2.Hal.3-11.

16. Popova I.V., Zorin A.V. Masalah regulasi dan organisasi kegiatan penilaian di bidang penggunaan lahan // Ekonomi dan manajemen modern: teori dan praktik. 2014. Nomor 34. Hlm.191-196.

17. Rabinovich L.M. Sumber daya lahan sebagai faktor pembangunan ekonomi yang efektif // Vestnik ASTU. Seri: Ekonomi. 2013. Nomor 2. Hlm.45-51

18. Taradanov R.A. Penentuan jumlah kompensasi kepada pemilik sebidang tanah yang disita untuk kebutuhan negara bagian atau kota // UU. 2014. Nomor 2. Hlm.79 - 84

Diposting di Allbest.ru

Dokumen serupa

Prinsip untuk menilai nilai suatu situs. Rekomendasi umum untuk melakukan penilaian. Faktor biaya utama. Penerapan metode distribusi untuk penilaian bidang tanah yang dikembangkan. Metode kapitalisasi sewa tanah. Penilaian daerah yang belum berkembang.

kuliah, ditambahkan 05/04/2012


Analisis kegiatan Dinas Pengelolaan Pertanahan dan Geodesi Kota Minsk, memelihara peta tugas bidang tanah. Bekerja dengan lapisan dalam paket perangkat lunak T-FLEX GIS. Tata cara dan syarat-syarat penyediaan bidang tanah. Menjalankan usaha pertanahan.

laporan latihan, ditambahkan 04/04/2017


Ciri-ciri umum peredaran perdata bidang tanah. Konsep dan rezim hukum bidang tanah sebagai obyek peredaran perdata. Sejarah pembentukan pasar tanah Rusia. Arah perkembangan pergantian tanah di Rusia.

tesis, ditambahkan 12/07/2010


Ciri-ciri khusus tanah sebagai alat produksi. Peran sumber daya lahan dalam pertanian. Analisis kondisi dan ciri-ciri perkembangan ekonomi usaha pertanian. Penilaian sumber daya lahan dan prospek penggunaannya secara efektif.

tugas kursus, ditambahkan 07/10/2009


Ciri-ciri sebidang tanah sebagai obyek real estat, kategori-kategori tanah dan kriteria klasifikasinya. Analisis pasar real estat di kota Bratsk, deskripsi situs yang diteliti, penilaian dan pemilihan area penggunaan yang paling efektif.

tugas kursus, ditambahkan 03/07/2010


Pembuktian teoritis analisis statistik penggunaan sumber daya lahan dalam perekonomian. Analisis statistik penggunaan sumber daya lahan di OJSC RAO Alekseevskoe. Indikator penggunaan lahan.

tugas kursus, ditambahkan 07/09/2007


Alasan untuk melakukan survei tanah. Dukungan geodetik untuk survei tanah. Penentuan batas tapak di lapangan. Survei bidang tanah, pemrosesan meja, penilaian real estat. Analisis pasar tanah. Menentukan nilai suatu benda.

tugas kursus, ditambahkan 01/06/2015


Penyusunan usulan proyek redistribusi tanah dan penataan batas-batas bidang tanah di wilayah pemukiman pedesaan. Karakteristik dan penilaian bidang tanah, penggunaan lahan, kepemilikan lahan pertanian.

tugas kursus, ditambahkan 01/08/2016


Prinsip, faktor dan pendekatan untuk menilai nilai pasar tanah. Kadaster dan penilaian properti tanah. Klasifikasi bidang tanah yang belum dikembangkan dan dibangun, pendaftaran kadasternya, karakteristik teknik, konstruksi dan operasionalnya.

tes, ditambahkan 01/05/2017


Perlunya penilaian kadaster negara atas tanah. Karakteristik penggunaan sumber daya lahan ketika menugaskan penilaian tanah negara pada contoh suatu wilayah (wilayah Moskow, Khimki). Faktor penentu pemanfaatan lahan secara optimal.

2. Penilaian real estat

2.7. Fitur penilaian tanah

2.7.3. Analisis penggunaan lahan yang terbaik dan efisien

Saat menilai suatu bidang tanah, perlu ditentukan pilihan penggunaan yang terbaik dan paling efektif, yang ditentukan oleh interaksi sejumlah faktor.

Analisis penggunaan terbaik meliputi studi alternatif penggunaan (pengembangan, pengembangan) suatu bidang tanah dan pemilihan yang optimal. Hal ini memperhitungkan prospek lokasi, keadaan permintaan pasar, biaya pembangunan, stabilitas pendapatan yang diharapkan, dll.

Ketika menilai nilai suatu properti yang terdiri dari sebidang tanah dan bangunan, sangat penting diberikan pada analisis penggunaan terbaik, pertama, sebidang tanah yang mungkin kosong dan, kedua, sebidang tanah dengan perbaikan yang ada.

Analisis terhadap sebidang tanah yang seharusnya kosong merupakan langkah penting dalam menentukan nilainya, dan hal ini didasarkan pada penetapan opsi yang paling menguntungkan untuk menggunakan tanah tersebut.

Analisis sebidang tanah dengan perbaikan yang ada melibatkan pengambilan keputusan tentang pembongkaran, modernisasi atau pelestarian perbaikan yang ada pada bidang tanah untuk memastikan keuntungan maksimum dari properti tersebut.

Penggunaan situs yang paling mungkin dan paling menguntungkan memastikan nilai tertingginya. Kasus penggunaan harus legal, layak secara fisik, dan hemat biaya.

Sebutkan faktor-faktor utama yang menentukan pemanfaatan lahan secara optimal:

1) lokasi - faktor yang mempunyai pengaruh besar terhadap biaya sebidang tanah (prospek lokasi, aksesibilitas transportasi, dan sifat lingkungan diperhitungkan);

2) permintaan pasar - faktor yang mencerminkan hubungan antara penawaran dan permintaan di pasar;

3) kelayakan finansial - kemampuan proyek untuk memberikan pendapatan dari penggunaan sebidang tanah, yang cukup untuk mengganti biaya investor dan memastikan keuntungan yang diharapkan;

4) kesesuaian fisik lokasi - prospek untuk menciptakan perbaikan - ukuran, topografi, kualitas tanah, iklim, karakteristik teknik-geologi dan hidrogeologi situs, zonasi yang ada, parameter lingkungan, dll.;

5) kelayakan teknologi dan kelayakan fisik - analisis hubungan antara kualitas, biaya dan waktu pelaksanaan proyek, kemungkinan bencana alam, aksesibilitas transportasi, kemampuan untuk terhubung ke utilitas, dengan mempertimbangkan ukuran dan bentuk situs, misalnya, ukurannya mungkin kecil untuk pembangunan fasilitas industri;

6) penerimaan legislatif (hukum) - kesesuaian pilihan penggunaan sebidang tanah dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Diidentifikasi sebagai hasil analisis standar bangunan dan lingkungan, pembatasan jumlah lantai, adanya larangan sementara pembangunan di lokasi tertentu, kesulitan di kawasan perkembangan kota bersejarah, kemungkinan perubahan peraturan, kepatuhan terhadap aturan zonasi, sentimen negatif masyarakat setempat;

Dengan kata lain, kemungkinan fisik menyiratkan kemungkinan penggunaan yang sesuai dengan ukuran, bentuk dan lanskap bidang tanah, serta karakteristik tanah. Selain itu, perlu memperhitungkan keberadaan komunikasi atau kemungkinan memasangnya.

1. Apakah tujuan penggunaannya masuk akal dan mungkin terjadi?

2. Apakah penggunaan tersebut sah atau adakah kemungkinan yang masuk akal bahwa dokumen hukum mengenai hak penggunaan dapat diperoleh?

3. Apakah properti secara fisik layak untuk digunakan?

4. Apakah penggunaan yang dimaksudkan layak secara finansial?

Opsi pengujian ditunjukkan pada Tabel 1.

Setelah analisis menunjukkan bahwa satu atau lebih kasus penggunaan memiliki kemungkinan yang masuk akal, validitasnya diverifikasi sudut pandang keuangan. Penggunaan di mana properti subjek akan memiliki nilai maksimum dan memenuhi persyaratan lain dianggap sebagai penggunaan yang paling efisien.

Pada tahap inilah kesulitan utama bagi penilai dimulai, karena di sinilah pertanyaan tentang metodologi penilaian dimulai, dan seperti yang Anda ketahui, masalah metodologi tidak dipertimbangkan dalam MCO. Publikasi modern tentang penilaian real estat juga tidak menjawab pertanyaan ini, terus mengulangi dengan berbagai cara ketentuan-ketentuan terkenal dari buku-buku teks tahun 90-an.

Pada gilirannya, dalam penilaian praktis, praktik mengganti tahap penilaian yang paling penting ini dengan referensi pada pendapat sendiri, sebagai suatu peraturan, terus berlanjut untuk membenarkan penggunaan properti yang ada. Namun, karena transisi pasar real estat kita ke tahap perkembangan baru, hal ini jelas tidak cukup. Bahkan IVS menyatakan bahwa “di pasar yang ditandai dengan volatilitas yang ekstrim atau ketidakseimbangan yang signifikan antara penawaran dan permintaan, penggunaan properti yang paling efisien adalah dengan melestarikannya untuk penggunaan di masa depan” atau “penggunaan antara” dalam kasus “dimana penggunaan lahan dan zonasi sedang dalam keadaan berubah." Namun, pihak berwenang baru-baru ini melakukan beberapa pekerjaan yang bertujuan untuk menciptakan pasar real estat yang beradab, dan penilai real estat profesional tidak berhak untuk tidak mempertimbangkan perubahan ini.

Kita terutama berbicara tentang zonasi perencanaan kota. Bila tidak ada zonasi, maka tidak mungkin dilakukan evaluasi NEI pada saat penentuan penerimaan hukum pembangunan benda-benda untuk berbagai keperluan di sebidang tanah tertentu. Pada tahun-tahun sebelumnya, izin penggunaan lahan untuk pembangunan diberikan oleh pejabat berdasarkan rencana mereka. Zonasi wilayah mengandaikan berbagai jenis penggunaan lahan yang ditetapkan secara hukum, di mana pengembang sendiri yang menentukan objek konstruksi, berdasarkan efisiensi ekonomi dari proyek yang direncanakan.

Dalam menganalisis NEI, seorang penilai real estate juga harus melakukan pekerjaan yang sama, dan untuk itu ia harus mengetahui peraturan perundang-undangan di bidang tata kota dan menguasai metode analisis ekonomi kegiatan pembangunan.

Sayangnya, penilai real estat kami dianggap sebagai orang-orang yang telah mengikuti kursus jangka pendek dan bahkan tidak membahas masalah ini. Untuk beberapa alasan, kami telah mengembangkan sikap yang agak dangkal terhadap penilaian real estat. Sehubungan dengan itu, saya ingin mengutip beberapa kutipan dari MCO:

• “1.7 Semua negara anggota ICSD mengakui hal itu penilaian real estat memerlukan pendidikan, pelatihan, dan pengalaman khusus."(MP1MSO)
• « Perumahan mewakili bagian yang signifikan dari kekayaan dunia, dan itu Penilaian merupakan hal mendasar bagi kelangsungan pasar properti dan keuangan global"(Jenis properti" IVS 2003 hal.83)
• “...Pemahaman yang tepat dan penerapan yang tepat atas standar-standar ini (MSA) pasti akan berkontribusi pada kelangsungan transaksi real estate internasional dan domestik di antara alternatif investasi lainnya dan akan mengurangi terjadinya penipuan dan penyalahgunaan“(MR 1 MSO hal.195)

Kutipan terakhir sangat relevan untuk negara kita. Petrodolar dalam jumlah besar mengalir ke pasar real estat, memastikan pertumbuhannya yang konstan. Pada saat yang sama, sekitar 75% dari seluruh real estat yang menguntungkan adalah milik negara dan dikelola oleh pejabat. Pengalihan hak milik atas benda-benda tersebut, menurut undang-undang, hanya dilakukan melalui penilaian mandiri. Oleh karena itu, semakin penting peran penilai real estat profesional, yang, sesuai dengan MCO, tunduk pada peningkatan persyaratan baik dalam hal profesionalisme dan kepatuhan terhadap Kode Etik.

Sejak 30 Desember 2004, Kode Perencanaan Kota yang baru telah berlaku di negara kita. Sesuai dengan itu, empat langkah dapat dibedakan dalam perjalanan dari lapangan terbuka ke lokasi bangunan:

• perencanaan wilayah,
• zonasi perencanaan kota,
• perencanaan wilayah
• desain, konstruksi dan rekonstruksi proyek konstruksi modal.

Alokasi lokasi harus dimulai dengan perencanaan wilayah, di mana otoritas federal, regional dan lokal akan mengidentifikasi area untuk pembangunan perumahan, infrastruktur, industri dan pertanian. Skema perencanaan teritorial yang dikembangkan oleh otoritas federal dikirim ke badan eksekutif tertinggi dari entitas konstituen Federasi Rusia dan kotamadya yang wilayahnya berada. Dokumen harus disetujui dalam waktu tiga bulan. Jika selama periode ini tidak ada kesimpulan terkait yang diterima dari otoritas regional atau kota, maka dokumentasi tersebut dianggap disetujui “secara default”.

Setelah penataan wilayah, pemerintah harus melakukan zonasi perkotaan. Akibatnya, zona teritorial akan ditentukan di wilayah masing-masing kota dan peraturan perencanaan kota akan ditetapkan. Pemerintah memberikan waktu lima tahun untuk menyelesaikan tugas ini - hingga 1 Januari 2010. Sebelum tanggal tersebut, aturan penggunaan lahan harus dikembangkan untuk wilayah pemukiman dan kawasan antar pemukiman, jika akan dibangun. Isi peraturan yang terperinci diatur dalam kode. Sejak awal tahun 2010, tanpa adanya dokumen-dokumen tersebut, penerbitan izin mendirikan bangunan tidak diperbolehkan.

Kemudian wilayah-wilayah yang dialokasikan sebagai hasil zonasi harus direncanakan. Yang terakhir ini melibatkan pembagian zona menjadi blok-blok, distrik mikro dan elemen lainnya, serta penetapan batas-batas lokasi pembangunan. Perencanaan harus dilakukan baik dalam kaitannya dengan kawasan terbangun maupun kosong. Tugas ini juga berada di pundak pemerintah daerah dan anggaran daerah. Selain itu, otoritas lokal akan memutuskan kumpulan dokumen mana yang diperlukan untuk perencanaan wilayah.

Dalam perencanaan, setiap bidang tanah harus ditetapkan peraturan mengenai tujuan didirikannya suatu bangunan di atasnya. Selain tujuannya, jumlah lantai, kontur ceruk, luas, dll. akan ditunjukkan.

Namun, pekerjaan pengembangan kode perencanaan kota membutuhkan dana yang besar dan keterlibatan personel yang berkualifikasi tinggi dalam pekerjaan ini. Oleh karena itu, pekerjaan ke arah ini dilakukan terlambat dari jadwal. Bahkan di kota paling maju di bidang dukungan informasi untuk kegiatan perencanaan kota, Moskow, Kode Perencanaan Kota belum diadopsi (walaupun menurut rencana, kode tersebut harus dikembangkan pada akhir tahun 2006 atas perintah Pemerintah Moskow. tanggal 28 Desember 2005 N 2664-RP).

Kadaster Perencanaan Kota masih berlaku di Moskow, yang menjadi dasar penilai dapat menguji NEI. Sesuai dengan Undang-Undang Moskow tanggal 15 Desember 2004 No. 88 “Tentang Kadaster Perencanaan Kota Kota Moskow”, “Kadaster Perencanaan Kota dibuat dan dipelihara untuk tujuan dukungan informasi bagi kegiatan perencanaan kota di wilayah tersebut. kota Moskow. Informasi kadaster tata kota bersifat terbuka dan diberikan kepada semua pihak yang berkepentingan sesuai dengan permintaan tertulis, kecuali informasi yang merupakan rahasia negara.” Berdasarkan permintaan, Layanan Kadaster Perencanaan Kota Kota Moskow mengeluarkan sertifikat kadaster, yang mencerminkan bagian dari rencana garis peraturan perencanaan kota (“garis merah”), rencana topografi, skema zonasi perkotaan, lokasi jaringan dan struktur utama utilitas , pembagian administratif-teritorial, kompleks alam, zona perlindungan monumen sejarah dan budaya, izin awal, perencanaan kota dan dokumentasi desain, data persetujuan keputusan arsitektur dan perencanaan kota, bahan survei sejarah dan arsitektur Distrik Administratif Pusat Moskow , dll. Sertifikat kadaster dibentuk berdasarkan materi yang disetujui dari Rencana Pembangunan Umum Moskow untuk periode hingga 2020 tahun ini.

Untuk keperluan penentuan NEI, informasi penting disajikan pada bagian bantuan berikut:

• skema pengembangan dan penataan kembali kawasan produksi,
• zonasi fungsional,
• zonasi bangunan,
• rencana tata letak jaringan dan struktur utilitas.

Mari kita beri contoh informasi dari sertifikat kadaster sehubungan dengan salah satu kawasan industri di Moskow.

Skema zonasi fungsional: Kuartal 1001. Kuartal tujuan administrasi dan bisnis khusus (B1) - wilayah administratif dan bisnis menempati lebih dari 25% wilayah, dan wilayah jenis lainnya - masing-masing kurang dari 25%. Pada saat yang sama, area untuk keperluan kota, gudang, industri dan khusus tidak boleh menempati lebih dari 10% wilayah.

Skema zonasi konstruksi: Kuartal 2130. Seperempat bangunan dengan kepadatan sedang dengan jumlah lantai campuran yang kontras, kepadatan bangunan rata-rata di wilayah kavling yang dibangun lebih dari 5 ribu meter persegi/ha dan tidak lebih dari 10 ribu m2/ha, dengan kawasan jenis pembangunan bertingkat rendah dan bertingkat menempati lebih dari sepertiga wilayah, dan kawasan jenis pembangunan lainnya masing-masing menempati kurang dari sepertiga wilayah.

Dengan demikian, informasi dari sertifikat kadaster menjadi dasar pemilihan opsi pengembangan yang memungkinkan untuk dianalisis guna menentukan NEI. Oleh karena itu, ketika membuat perjanjian penilaian real estat, perjanjian penilaian perlu menetapkan kewajiban pelanggan untuk memberikan kepada kontraktor sertifikat kadaster dari Kadaster Perencanaan Kota atau kutipan dari Kode Perencanaan Kota kota ketika itu diadopsi.

Permasalahan peraturan tata kota di berbagai kota memiliki kekhasannya masing-masing, dan penilai real estat perlu mengetahuinya dengan baik, jika tidak maka tidak mungkin melakukan penilaian real estat yang profesional.

Setelah kemungkinan opsi pengembangan dan perkiraan parameter bangunan berdasarkan jumlah lantai dan luas telah ditentukan, perlu untuk memilih analog objek, misalnya, menurut RSS-2007, dan langsung melanjutkan ke penghitungan indikator nilai tanah untuk memilih yang paling efektif. larutan. Saat ini tidak ada rekomendasi mengenai metodologi perhitungan ini. Setiap penilai memiliki pendekatan perhitungannya sendiri, dan sering kali membuat kesalahan besar yang mengarah pada keputusan yang salah.

Ciri perhitungan pada tahap penentuan NEI adalah perlunya memenuhi dua persyaratan yang saling bertentangan. Di satu sisi, perlu dilakukan perhitungan yang cukup rinci untuk mencapai akurasi yang dapat diterima, dan di sisi lain, perhitungan tersebut harus sesederhana mungkin. Dibutuhkan keahlian khusus dari penilai real estat untuk menemukan “titik terbaik” itu dan melaksanakan bagian inti dari laporan penilaian real estat ini dengan meyakinkan. Secara umum, profesionalisme seorang penilai real estate dapat dinilai dari cara ia melakukan analisis NEI.

Untuk mengatasi permasalahan ini secara kompeten, perlu mengacu pada teori dan praktik pembangunan. Di negara-negara pasar maju, teori ini telah dikembangkan dengan cukup baik dan telah menunjukkan keefektifannya dalam menghadapi persaingan yang ketat di pasar real estat. Sayangnya, kita kurang memperhatikan isu-isu pembangunan. Terlebih lagi, kami bahkan tidak memiliki konsep ini dalam dokumen legislatif dan peraturan kami. Kami menggantinya dengan konsep seperti “pengembang”, “pengembang investor”, “pelanggan”, dll. Kebingungan dalam hal ini menyebabkan biaya tinggi dan masalah selama konstruksi. Pemegang saham yang ditipu adalah konsekuensi dari ketidakjelasan kata-kata dalam undang-undang dan kurangnya pemahaman tentang peran pengembang dalam proses pembuatan atau rekonstruksi properti.

Format artikel ini tidak memungkinkan kita untuk membahas permasalahan ini secara lebih rinci, hal tersebut akan tercermin dalam buku yang sedang dipersiapkan untuk diterbitkan. Mari kita perhatikan fakta bahwa pengembang adalah aktor utama dalam proses peningkatan real estat, menanggung semua risiko proyek dan menerima keuntungan atau kerugian terkait dengan risiko tersebut. Selain itu, ia menerima keuntungan ini terakhir, setelah memenuhi semua persyaratan peserta proyek, dan prinsip dasar ini dipantau oleh semua peserta proyek dan otoritas pengatur. Jika, seperti yang sering terjadi di sini, pengembang berhasil memperoleh keuntungan lebih awal, maka ada proyek konstruksi jangka panjang dan investor yang tertipu. Suka atau tidak suka, hukum pasar dan meningkatnya persaingan di pasar real estat akan mengarah pada fakta bahwa prinsip ini akan dipatuhi. Dan pengembangnya akan menjadi seorang profesional, dan bukan, seperti yang kita miliki sekarang, struktur perbankan, pabrik, lembaga penelitian, pembangun, dll.

Jadi, dalam perhitungan kita, kita harus mematuhi prinsip pertama: pemain utama adalah pengembang, dan dialah yang terakhir mendapat untung. Di sini tepat untuk memikirkan diskusi yang terjadi di kalangan penilai tentang “keuntungan pengusaha” ketika menilai real estat dan, pertama-tama, pertanyaan tentang pengusaha mana yang sedang kita bicarakan ketika menghitung parameter ini. Sejumlah besar karya ilmuwan dan praktisi penilaian terkenal seperti Ozerov E.S., Gribovsky S.V., Tarasevich E.I., Yaskevich E.E., Kozyr Yu.V., Zelensky Yu.V. dikhususkan untuk keuntungan seorang pengusaha dalam penilaian real estat . dll. Namun, masih belum ada kejelasan mengenai masalah ini.

Paling sering, dalam penilaian praktis, keuntungan ini didefinisikan sebagai biaya peluang atau bunga atas modal yang diinvestasikan dalam proyek, dan kita berbicara tentang keuntungan pengembang. Namun pengembang, pada umumnya, adalah seorang profesional yang mengelola proses pengembangan dan tidak berinvestasi dalam proyek tersebut. Jika investasi semacam itu ada, jumlahnya tidak signifikan. Dia menginvestasikan tenaga, pengetahuan, keterampilan, dan koneksi yang terjalin dalam proyek tersebut, yaitu aset tidak berwujud. Lalu bagaimana cara menghitung keuntungannya? Dan apakah keuntungan yang harus kita tentukan dalam proses penilaian real estat?

Dalam teori dan praktek pembangunan, permasalahan ini diselesaikan sebagai berikut. Investasi dalam proyek pembangunan terdiri dari peningkatan modal ekuitas proyek (30-40% dari total investasi), di mana pengembang dapat berpartisipasi, dan pinjaman konstruksi, yang biasanya dikeluarkan oleh bank atau lembaga kredit lainnya. Selain itu, pinjaman konstruksi dikeluarkan hanya setelah investasi ekuitas dalam proyek dan dapat diinvestasikan kembali dengan pinjaman jangka panjang setelah rencana hunian properti oleh penyewa. Jadi, keuntungan pengusaha adalah pengembalian ekuitas proyek, dan keuntungan pengembang, sebagai suatu peraturan, adalah 50% dari kelebihan keuntungan setelah memenuhi persyaratan keuntungan investor ekuitas.

Contoh arus kas suatu proyek pembangunan di mana pemilik sebidang tanah menerima pendapatan berupa persentase tertentu dari luas lahan dalam perbaikan real estate (proyek investasi) ditunjukkan pada grafik.

Apa lagi yang bisa diambil penilai dari teori dan praktik pembangunan untuk tujuan menentukan NEI dan menilai real estat?

1. Fitur pinjaman konstruksi. Ini diterbitkan dengan tingkat kenaikan hanya setelah menginvestasikan modal Anda sendiri dalam proyek tersebut. Ini mencakup biaya operasional proyek. Dalam hal ini, bunga masih harus dibayar, tetapi tidak dibayar kembali. Pembayaran kembali bunga dan pokok pinjaman terjadi ketika proyek diinvestasikan kembali dengan pinjaman jangka panjang setelah properti dipenuhi penyewa atau properti dijual.

2. Pinjaman jangka panjang. Diterbitkan oleh pemberi pinjaman institusional, seperti REITs (real estate trust), reksa dana real estat, dana pensiun, perusahaan asuransi, dll. Jumlah pinjaman maksimum ditentukan sebagai nilai minimum dari dua parameter: LTV - bagian pinjaman dalam biaya real estat (60-70%) dan DCR - rasio cakupan utang (bagian dari dana untuk pembayaran utang di NOI ).

3. Pengisian suatu properti yang menghasilkan pendapatan tidak terjadi secara instan, tetapi dalam jangka waktu tertentu, tergantung pada keadaan pasar. Selama periode ini, perlu memperhitungkan biaya biaya operasional dan pembayaran pinjaman konstruksi dalam model perhitungan. Estimator biasanya tidak mempertimbangkan biaya-biaya ini, sehingga mengakibatkan perkiraan biaya proyek terlalu rendah.

Contoh penentuan NEI untuk kondisi sebidang tanah sebagai bebas di salah satu kawasan industri Moskow yang direncanakan untuk rekonstruksi dan dengan mempertimbangkan fitur-fitur di atas diberikan pada Tabel 2.

Terlihat dari tabel perhitungan, tidak ada satupun pilihan perhitungan yang mempunyai keunggulan jelas dalam hal biaya hak sewa tanah. Harus diingat bahwa keakuratan perhitungan ini rendah dan semua hasil perhitungan berada dalam batas kesalahan perhitungan.

Saat melakukan perhitungan deterministik ini, kami berasumsi bahwa semua parameter masukan adalah tetap. Faktanya, mereka berada dalam kisaran tertentu. Tidak tepat menggunakan metode probabilistik untuk tahap perhitungan ini karena kompleksitasnya yang besar.

Selama beberapa tahun terakhir, penulis telah mempelajari penerapan teori penetapan harga opsi untuk tujuan penilaian real estat. Dalam karya /4/ pertama kali diusulkan untuk menggunakan teknik Black-Scholes yang dimodifikasi untuk tujuan menentukan NEI. Dalam karya selanjutnya /5-7/ topik ini dikembangkan dan dibawa ke tingkat metodologi dengan rekomendasi untuk mengatur parameter masukan model perhitungan.

Penjelasan rinci mengenai teori dan metodologi juga berada di luar cakupan artikel ini. Kami hanya menyajikan hasil perhitungan menggunakan metode ini sebagaimana diterapkan pada contoh kami.

Seperti dapat dilihat dari tabel, dengan mempertimbangkan karakteristik opsi, terungkap keuntungan yang jelas dari opsi untuk membangun gedung perkantoran dan kompleks perumahan di sebidang tanah yang dipertimbangkan. Penilai harus membuat keputusan akhir tentang NEI berdasarkan semua informasi yang tersedia baginya.

Kesimpulan

Artikel ini bertujuan untuk menyoroti masalah-masalah yang dihadapi oleh para penilai real estat ketika menentukan NEI dan memberikan beberapa rekomendasi teoritis dan praktis. Tentu saja, sejumlah pertimbangan yang dikemukakan masih bisa diperdebatkan. Namun, penting untuk membicarakannya dan tidak menutup mulut.

Di pasar real estat yang berkembang saat ini, sangatlah penting untuk memiliki standar penilaian real estat federal, seperti yang dinyatakan oleh MCO, “...mengurangi terjadinya penipuan dan penyalahgunaan.” Berbagai upaya untuk menciptakan standar semacam itu di negara kita belum membuahkan hasil dan, sejauh yang saya tahu, bahkan belum ada rancangan standar semacam itu yang disepakati.

Transisi ke pengaturan mandiri yang terjadi di depan mata kita seharusnya memaksa SRO untuk menangani masalah ini lebih dekat, tetapi untuk ini perlu menyatukan spesialis di bidang penilaian real estat, yang jumlahnya cukup banyak di negara ini, tetapi mereka berlokasi di SRO dan kota yang berbeda.

literatur

1. Friedman D., Ordway N. Analisis dan penilaian real estat yang menghasilkan pendapatan. Per. dari bahasa Inggris, - M.: “Delo LTD”, 1995. - 480 hal.
2. Harrison G. Penilaian real estat. tutorial. Per. dari bahasa Inggris - M.: RIO Mosobluprpolitigraphizdata, 1994. - 231 hal.
3. Korostelev S.P. Dasar-dasar teori dan praktik penilaian real estat. tutorial. - M.: Sastra Bisnis Rusia, 1998. - 224 hal.
4. Grabovyi P.G., Korostelev S.P. Penilaian Properti. Bagian 1. Penilaian real estat. tutorial. - M.: MGSU-ROOS, 2003. - 180 hal.
5. Korostelev S.P., Konoshenko M.V. Mengevaluasi efektivitas proyek investasi dan konstruksi menggunakan teori penetapan harga opsi. /Esai tentang teori ekonomi. Masalah sebenarnya. Bagian II. Di bawah redaksi umum N.Yu. Yaskova. Pusat Konsultasi MAGMU dari Akademi Administrasi Publik Rusia di bawah Presiden Federasi Rusia, M.: 2006, hal.52-94.
6. Korostelev S.P. , Konoshenko M.V. Penerapan teori penetapan harga opsi dalam penilaian real estat dan bisnis “Masalah dan prospek pembentukan dan pengembangan kompleks konstruksi dan perumahan dan layanan komunal di Rusia” Coll. tr/Moskow negara membangun. Universitas: MGSU, 2004, hlm.28-32.
7. Konoshenko M.V. Dasar metodologis untuk menganalisis efisiensi ekonomi proyek investasi dan konstruksi, dengan mempertimbangkan karakteristik opsionalnya. Abstrak Disertasi Gelar Calon Ilmu Ekonomi, M: 2007.