Rekapitalisasi dalam penilaian tarif sewa bangunan. Penerapan metode kapitalisasi untuk menghitung sewa tahunan. Jenis penyesuaian penilaian real estat dan urutan penerapannya

Ekspresi yang menghubungkan tarif sewa dan pendapatan operasional bersih adalah:

NOI = AC * (1 – Kerugian) – Biaya

Di mana:
AC – Tarif sewa, rubel per tahun;
Kerugian – bagian pendapatan sewa yang hilang karena kekosongan dan tidak adanya pembayaran;
Biaya adalah biaya pemilik saat ini untuk mengoperasikan tempat yang disewa.

Berdasarkan rasio tersebut, para Penilai yang berpraktek dalam menentukan tarif sewa berdasarkan besarnya pendapatan operasional bersih sering melakukan kesalahan sebagai berikut:

Secara matematis, umpan baliknya terlihat seperti ini:

AC = (NOI + Biaya)/(1 – Kerugian)

Namun rumus ini bertentangan dengan arti ekonomi dari parameter yang terlibat dalam rumus ini. Faktanya, jika menggunakan rumus NOI, kami memperhitungkan jumlah kerugian yang sebenarnya mengurangi jumlah pendapatan operasional bersih. Penggunaan rumus ini sah.

Jika kita menggunakan rumus Tarif Sewa (RA), maka membagi jumlah arus bersih dan biaya yang dibutuhkan dengan nilai “1 – Kerugian” secara ekonomi berarti tarif sewa tumbuh sebanding dengan pertumbuhan lowongan dan non-pembayaran, yang jelas tidak masuk akal secara ekonomi. Sebaliknya, ketika dihadapkan pada kekosongan di pasar sewa riil, pemilik akan terpaksa menurunkan tarif sewa, yang secara obyektif akan menyebabkan penurunan nilai pasar aset atau penurunan tingkat kapitalisasi pasar. karena penurunan tingkat profitabilitas yang dibutuhkan. Tidak ada alasan tarif sewa naik seiring dengan meningkatnya kerugian akibat kekosongan dan tidak dibayarnya, sehingga hubungan lain antara tarif sewa dengan jumlah pendapatan operasional bersih adalah benar, yaitu:

AC = NOI + Biaya

Hubungan ini dalam praktiknya tercermin dalam pendekatan yang berlaku, yang menurutnya pemilik sering kali memasukkan biaya mereka ke dalam tarif sewa. Namun, kontrak seringkali menetapkan bahwa biaya tidak termasuk dalam tarif sewa, namun disajikan kepada penyewa secara terpisah.

Sesuai dengan ini, rumusnya mengambil bentuk yang lebih sederhana:

Rumus ini terlihat tidak biasa dari sudut pandang analisis pendapatan objek penilaian, dimana Penilai terbiasa memperhitungkan lowongan dan biaya. Namun, perlu diingat bahwa kami menentukan profitabilitas minimum yang disyaratkan oleh tolok ukur biaya, dan tidak melakukan analisis pendapatan.

Apa gunanya memperkirakan profitabilitas minimum?

Perlu diingat bahwa profitabilitas maksimum bergantung sepenuhnya pada situasi pasar, yang akan kami perhitungkan dalam kerangka pendekatan komparatif, dan pada keputusan pemilik, yang tidak terikat oleh penilaian ini, di artian ia dapat menetapkan tarif sewa di atas nilai yang ditentukan oleh Penilai. Pengembalian yang disyaratkan tidak dapat diorientasikan ke arah maksimum; menurut definisinya, pengembalian tersebut diorientasikan ke arah minimum.

Pendapatan yang dapat diterima oleh pemilik suatu properti. seringkali sulit untuk ditentukan. Dihitung berdasarkan uang sewa penuh yang diterima pemilik properti. Nilai properti ditentukan dengan mengalikan tingkat kapitalisasi dengan sewa tahunan. Tingkat kapitalisasi sama dengan jumlah tahun pendapatan untuk mengkompensasi nilai properti. Jadi, misalnya dengan pendapatan 40% per tahun, tingkat kapitalisasinya adalah 1/0,4 = 2,5; untuk 50% per tahun - masing-masing 1/0,5 = 2,0. Misalnya, sewa tahunan sebuah kantor adalah 600 ribu rubel, maka dengan pendapatan yang diharapkan oleh pemilik kantor hanya dalam bentuk sewa sebesar 24% per tahun (sama dengan tingkat pembiayaan kembali), biaya real estat () akan menjadi menjadi:

Jika pemilik properti berencana menerima pendapatan dari sumber lain (selain sewa), pendapatan tersebut juga diperhitungkan saat menentukan nilai properti dan kemudian dijumlahkan. Metode pendapatan juga dapat digunakan berdasarkan asumsi bahwa pemilik properti selalu menerima jumlah sewa yang konstan. Dalam hal ini, pilihan-pilihan untuk mengubah harga sewa di bawah pengaruh kondisi pasar tidak dipertimbangkan, meskipun hal tersebut selalu terjadi dalam praktik nyata. Namun perubahan harga sewa ini merupakan aspek penting bagi pemilik properti karena ingin terlindungi dari inflasi dan keadaan tak terduga lainnya. Teknik penghitungan nilai suatu properti real estate dapat disajikan sebagai berikut:

Tiga jenis standar pendapatan ditentukan: awal, saat ini dan masa depan:

Pendapatan ditentukan dengan mempertimbangkan risiko;

Menganalisis penjualan objek yang sebanding di pasar real estat;

Kapitalisasi sewa dihitung menggunakan tingkat kapitalisasi pendapatan tertentu;

Pendapatan didiskontokan dengan mempertimbangkan tingkat kapitalisasi pasar (rata-rata) untuk mengetahui nilai properti saat ini.

Sebagai contoh, perhatikan situasi berikut. Perusahaan menempati gedung perkantoran dengan hak kepemilikan penuh. Gedung tersebut disewakan selama 5 tahun dengan kemungkinan revisi sewa setiap tahunnya. Sewa awal adalah 600 ribu rubel. di tahun. Tingkat refinancing bank adalah 55%. Artinya pemilik berhak mengharapkan pendapatan (dengan memperhitungkan risiko) minimal 55% per tahun. Dalam hal ini, biaya perolehan properti ( ) ditentukan oleh rasio sewa bersih ( ) dengan persentase pendapatan yang diharapkan

Ini adalah contoh paling sederhana. Di sini nilai sewa mencerminkan tingkatnya saat ini. Selain itu, asumsi dibuat bahwa nilai ini akan tetap di masa depan dan penyewa akan membayar sewa secara konsisten dan biaya pengelolaan tidak akan berubah. Tinjauan rutin terhadap sewa setiap tahun memungkinkan Anda mempertahankannya pada tingkat yang diinginkan. Tingkat pendapatan, yang dikonfirmasi dengan menganalisis data pasar (berdasarkan penjualan terkini), dapat mencerminkan tingkat ekspektasi pemilik properti.

Untuk menghilangkan kemungkinan kesalahan, penilai harus melakukan tiga operasi:

1.Tentukan nilai kotor properti tersebut(DI DALAM). Untuk tujuan ini, biaya sewa tahunan dihitung terlebih dahulu ( ) berdasarkan analisis harga jual barang sejenis dan kondisi pasar; kemudian biaya (P), biaya pengelolaan (U), besarnya sewa tanah, dan tingkat pengembalian investasi dalam persentase (P) diperhitungkan. Kemudian:

2. Tentukan semua biaya pengembangan. Biaya pengembangan properti meliputi:

· biaya jasa desainer, arsitek, konsultan konstruksi dan insinyur (bisa 10-15% dari biaya konstruksi, tergantung kompleksitas bangunan);

· biaya untuk memperoleh izin mendirikan bangunan dan berbagai persetujuan;

· biaya pembersihan dan penyiapan lokasi (diperhitungkan berdasarkan data aktual pada saat pekerjaan);

· biaya konstruksi (kontrak konstruksi), biaya bahan dengan memperhitungkan inflasi (item pengeluaran ini ditetapkan menurut data aktual pada setiap periode pelaporan);

· biaya pembuatan lanskap (ditentukan dengan cara yang sama seperti dua jenis sebelumnya);

· biaya lainnya. Merupakan kebiasaan untuk memasukkan biaya tambahan sebesar 5% jika terjadi pengeluaran tak terduga (untuk periklanan, pemasaran, dan beberapa lainnya);

· biaya untuk layanan yang termasuk dalam total biaya pengeluaran; pendapatan dan risiko pengembang. Biasanya pengembang (pemilik) memasukkan pendapatannya dan premi risiko ke dalam total biaya. Jumlah ini dapat berupa persentase tertentu dari biaya modal proyek pembangunan yang telah selesai atau total biaya bangunan. Tingkat profitabilitas dan risiko dinilai berdasarkan kombinasi kondisi persaingan di pasar tanah, kompleksitas proyek investasi terhadap keandalan pendapatan yang diterima di masa depan, serta tingkat prestise proyek dan kepercayaan terhadap profitabilitasnya.

3. Hitung biaya sebidang tanah dan profitabilitas. Biaya kotor pengadaan tanah dapat diperoleh dengan mengurangkan biaya kotor properti dari total biaya proyek pengembangan real estat. Nilai bersih properti real estat ditentukan dengan mengurangkan biaya perolehan tanah dari nilai yang dihasilkan. Hasilnya mencirikan tingkat minimum profitabilitas proyek.

Kesalahan utama saat menilai real estat menggunakan pendekatan pendapatan:

1. Nilai pasar sewa dihitung menurut metode peraturan (termasuk metode badan pengelola barang milik negara).

2. Tidak ada analisis perbandingan tingkat tarif sewa. Analoginya belum teridentifikasi, tidak ada sumber.

3. Tarif sewa pasar ditentukan berdasarkan perjanjian sewa yang ada tanpa menganalisis kesesuaian dengan data pasar.

4. Mereka tidak membedakan jenis tarif sewa menurut analoginya: kotor, bersih, dll, serta adanya PPN.

5. Area sewa tidak dialokasikan.

6. Perjanjian sewa jangka panjang tidak diperhitungkan.

7. Inflasi atau metode akuntansi yang salah tidak diperhitungkan.

8. Memasukkan biaya penyusutan dan biaya modal dalam beban usaha, tidak termasuk pajak tanah dan pajak bumi dan bangunan dalam beban usaha, yang mengakibatkan jumlah beban usaha yang tidak wajar.

9. Perhitungan dilakukan tanpa memperhitungkan NEI.

10. Pemilihan periode perkiraan tidak dibenarkan.

11. Mereka melupakan biaya pengembalian.

12. Tidak ada pembenaran atas biaya modal dalam metode OSE.

13. Tidak ada perhitungan rasio kapitalisasi dan tingkat diskonto.

14. Jenis arus kas tidak sesuai dengan tingkat diskonto (tingkat kapitalisasi).

15. Penggunaan kapitalisasi langsung pada kasus yang tidak tepat.

16. Penolakan penggunaan pendekatan pendapatan untuk objek yang sedang dibangun.

17. Parameter lain yang digunakan (tarif sewa, rasio pemanfaatan ruang yang kurang, biaya perbaikan dan rekonstruksi, tingkat kapitalisasi), dan parameter yang digunakan dalam perhitungan di bagian “Analisis penggunaan terbaik dan paling efektif.”

Dalam kondisi ekonomi pasar yang berkembang secara dinamis di Federasi Rusia, serta kurangnya dana untuk membeli aset dari pengusaha, masalah penilaian sewa real estat dan properti lainnya untuk menjalankan bisnis menjadi relevan.

Pendekatan yang digunakan untuk memperkirakan biaya sewa

Untuk menentukan biaya sewa di pasar real estate, para ahli menggunakan pendekatan berikut:

1.Pendekatan komparatif termasuk metode:

• Harga pasar yang sebanding (analisis penjualan komparatif);
• Implementasi selanjutnya;
• Harga jual produk sekunder.

Saat menilai sewa , Seperti halnya penilaian real estat pada umumnya, metodologi harga pasar yang sebanding adalah hal yang sangat penting. Dalam menentukan harga sewa, para ahli menggunakan harga penawaran dan permintaan. Dalam praktik nyata, sulit memperoleh informasi mengenai harga transaksi. Selain itu, perlu dicatat bahwa terdapat tujuan untuk meminimalkan pajak lessor, yang mengakibatkan harga rendah tercermin dalam kontrak. Analisis penjualan komparatif berlaku untuk, serta untuk evaluasi bangunan untuk keperluan tempat tinggal. Kemungkinan menggunakan metode harga yang sebanding memungkinkan Anda untuk tidak menggunakan metode dan pendekatan lain.

Namun, jika perlu menghitung biaya sewa bangunan yang sangat besar yang tidak ada analognya, para ahli menggunakan metode harga jual selanjutnya. Metode ini tergolong pendekatan komparatif karena didasarkan pada informasi harga “eceran” di pasar, yang digunakan untuk menghitung harga grosir di pasar dengan menyesuaikan profitabilitas pengecer dalam harga eceran. Metode ini dimaksudkan terutama untuk menghitung nilai pasar suatu barang untuk penjualan grosir.

Manfaat pendekatan komparatif adalah mencerminkan sudut pandang pasar. Kerugian dari pendekatan komparatif adalah penerapannya yang terbatas pada banyak jenis real estat.

2. Pendekatan biaya mencakup satu metode – metode kompensasi biaya, terdiri dari beberapa metode:

• Rekapitalisasi;
• Depresiasi ekonomi;
• Pengganda sewa kotor.

Inti dari metode ini adalah bahwa lessor mengkompensasi biaya yang dikeluarkannya terkait dengan perolehan properti dan sewanya. Pemilik rumah tidak hanya harus mengganti biaya, tetapi juga menerima pendapatan.

Yang paling umum adalah metode rekapitalisasi, yang menentukan sewa sebagai berikut:

1. Perhitungan nilai properti yang disewakan, menurut metode standar penilaian properti jenis ini;
2. Penetapan rasio kapitalisasi;
3. Penentuan pendapatan operasional (bersih) (produk nilai properti dengan rasio kapitalisasi);
4. Perhitungan biaya lessor (pajak, pengoperasian fasilitas);
5. Perhitungan pendapatan kotor (jumlah biaya operasional dan pendapatan pemilik rumah);
6. Perhitungan sewa (jumlah pendapatan kotor dan kerugian karena tidak dibayar).

Kerugian dari metode kompensasi biaya:

• Metode ini hanya bermanfaat bagi lessor;
• Metode ini berlaku untuk properti yang memberikan pendapatan tetap;
• Metode tersebut menyebabkan perlunya disewakan.

3. Pendekatan pendapatan digunakan ketika tidak mungkin untuk mengevaluasi sewa menggunakan pendekatan komparatif dan biaya (misalnya, evaluasi sumur minyak).

Urutan penghitungan sewa dengan pendekatan pendapatan:

1. Penetapan proyeksi pendapatan dari kegiatan penyewa;
2. Mempersiapkan perkiraan biaya penyewa;
3. Menetapkan standar profitabilitas sewa berdasarkan statistik kegiatan perusahaan sejenis;
4. Perhitungan profitabilitas pekerjaan penyewa;
5. Perhitungan keuntungan (pendapatan) penyewa;
6. Perhitungan sewa (selisih pendapatan dengan jumlah biaya dan keuntungan penyewa).

Penggunaan pendekatan pendapatan untuk menghitung harga jasa dan barang tidak diatur oleh Kode Pajak Federasi Rusia. Penilai menggunakan pendekatan pendapatan hanya jika tidak mungkin menggunakan pendekatan komparatif dan biaya.

Dengan demikian, penilaian sewa merupakan proses yang kompleks dan memakan waktu, keandalan hasil penilaian ditentukan oleh kualifikasi penilai.

Saat menentukan rasio kapitalisasi, baik keuntungan yang diterima dari pengoperasian properti maupun penggantian modal tetap (rekapitalisasi) yang dikeluarkan untuk perolehan properti diperhitungkan.

Ada tiga metode rekapitalisasi (pemulihan jumlah yang diinvestasikan), yaitu. penentuan komponen kedua (Rof) dari rasio kapitalisasi: metode Ring, Inwood dan Hoskold.

1. Pemulihan Modal Garis Lurus, atau metode Cincin. Menurut Ring, pengembalian jumlah pokok modal yang ditanamkan terjadi setiap tahun dalam bagian yang sama, yang besarnya sama dengan jumlah modal yang ditanamkan pada awalnya.

Perhitungannya dilakukan dengan rumus: RO = YON + YOF = YON + 1/n,

dimana YON adalah bunga modal (tingkat pengembalian investasi, tingkat diskonto, tingkat bunga); YOF adalah tingkat pengembalian modal. n – jumlah tahun;

Faktor dana pemulihan untuk rekapitalisasi garis lurus ditentukan dengan membagi satu dengan jumlah periode. Dalam kasus pembatas, ketika n→∞, RO = YO, yaitu Semakin panjang periode laba, maka komponen rekapitalisasinya semakin kecil. Model ekonominya adalah hotel yang “menua”.

2. Rekapitalisasi selama pembentukan dana kompensasi pada tingkat pengembalian investasi (rekapitalisasi anuitas seragam menurut Inwood). Rasio rekapitalisasi sebagai salah satu komponen rasio kapitalisasi sama dengan faktor dana pengganti (SFF) pada tingkat bunga yang sama dengan investasi. Perhitungannya menggunakan rumus RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Yrisk).

Metode Inwood didasarkan pada asumsi berikut:

1. Pendapatan tahunan di YO tidak mempengaruhi jumlah pokok investasi dan dengan demikian dapat dibelanjakan oleh pemiliknya.

2. Jumlah rekapitalisasi tahunan harus diinvestasikan kembali pada YO per tahun sehingga jumlah pokok investasi tidak berubah.

Bagian dari total aliran pendapatan adalah laba bersih, yaitu. laba atas investasi. Bagian lain dari aliran pendapatan memberikan penggantian atau pengembalian modal.

Besarnya premi rekapitalisasi tergantung pada durasi (jangka waktu) penerimaan aliran pendapatan n dan tingkat suku bunga YO. Semakin lama periode penerimaan aliran pendapatan, semakin rendah koefisiennya. Dalam batasnya, karena n cenderung tak terhingga, ia berubah menjadi nol, dan tingkat kapitalisasi merosot menjadi tingkat pengembalian modal (RO = YO).

Metode rekapitalisasi ini dapat digunakan dalam kondisi Rusia untuk properti real estat yang menghasilkan pendapatan rendah namun stabil.

3. Rekapitalisasi dalam pembentukan dana kompensasi dengan tingkat bunga bebas risiko atau metode Hoskold. Dalam beberapa kasus, suatu investasi sangat menguntungkan sehingga kecil kemungkinannya untuk diinvestasikan kembali pada tingkat bunga yang sama dengan investasi awal (misalnya, ladang emas atau minyak). Untuk dana yang diinvestasikan kembali, dimungkinkan untuk menerima pendapatan pada tingkat bunga yang lebih rendah dan bebas risiko bersyarat.

Perhitungannya akan terlihat seperti ini:

RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Y bebas risiko).

Metode Hoskold sering digunakan dalam analisis investasi.

________________

Rasio kapitalisasi yang diperoleh dari ketiga metode tersebut berbeda besarnya. Rasio kapitalisasi mencerminkan tingkat risiko berinvestasi pada properti tertentu. Oleh karena itu, kita dapat menyimpulkan bahwa perhitungan rekapitalisasi investasi yang lebih berisiko harus dilakukan dengan menggunakan metode Ring, dan yang kurang berisiko - dengan menggunakan metode Inwood.

Rekapitalisasi parsial. Investasi mungkin kehilangan sebagian nilainya kurang dari 100%. Dalam hal ini, tingkat rekapitalisasi hanya sebagian kecil dari tingkat penuh, dan sebagian dari rekapitalisasi diperoleh dari hasil penjualan kembali properti dan bukan seluruhnya dari pendapatan saat ini.

Perlu dicatat bahwa metode rekapitalisasi yang dipilih, yang didasarkan pada perubahan struktur pendapatan, sangat mempengaruhi sisa pendapatan dan nilai properti secara keseluruhan. Jadi, dalam segala hal dimana diperkirakan akan terjadi penurunan (kerugian) nilai modal suatu penanaman modal, maka rekapitalisasi harus dilakukan dari hasil, karena tidak dapat diperoleh dari jumlah yang diterima dari penjualan harta tersebut.

Contoh aset real estate (rekapitalisasi dengan metode Ring): hotel tua; bangunan tempat tinggal yang menua, gedung perkantoran dan ritel.

Rekapitalisasi dengan metode Inwood diperlukan bila direncanakan untuk memperoleh pendapatan yang stabil dalam jangka waktu yang cukup panjang (sewa jangka panjang dengan tarif bersih tetap dengan hak untuk membeli properti (opsi) pada akhir masa sewa dengan harga tetap. harga kurang dari biaya modal yang diinvestasikan oleh pemilik di properti, atau hipotek yang menyerap diri sendiri).

Rekapitalisasi menurut Hoskold digunakan untuk segmen sempit pasar real estat, di mana investasi mendatangkan keuntungan berlebih.

3.5.3. Pendekatan pendapatan

Pendekatan pendapatan didasarkan pada kenyataan bahwa nilai properti di mana modal diinvestasikan harus sesuai dengan penilaian saat ini terhadap kualitas dan kuantitas pendapatan yang mampu dihasilkan oleh properti tersebut.

Kapitalisasi pendapatan adalah proses yang menentukan hubungan antara pendapatan masa depan dan nilai suatu benda saat ini.

Rumus dasar pendekatan pendapatan (Gbr. 3.5):

Atau dimana

C (V) - nilai properti;

BH (I) - pendapatan yang diharapkan dari properti yang dinilai. Pendapatan biasanya mengacu pada pendapatan operasional bersih yang mampu dihasilkan suatu properti selama suatu periode;

K (R) - tingkat pengembalian atau keuntungan - adalah koefisien atau tingkat kapitalisasi.

Tingkat kapitalisasi- tingkat pengembalian, mencerminkan hubungan antara pendapatan dan nilai objek penilaian.

Tingkat kapitalisasi- Ini adalah rasio nilai pasar properti terhadap pendapatan bersih yang dihasilkannya.

Nilai diskon- tingkat bunga majemuk, yang diterapkan ketika menghitung ulang pada titik waktu tertentu nilai arus kas yang timbul dari penggunaan properti.

Beras. 3.5. Model kapitalisasi pendapatan

Tahapan pendekatan pendapatan:

1. Perhitungan pendapatan kotor dari penggunaan suatu benda berdasarkan analisis tarif dan tarif yang berlaku di pasar sewa untuk benda-benda yang sebanding.

2. Penilaian kerugian akibat hunian yang tidak lengkap (sewa) dan tidak tertagihnya pembayaran sewa dilakukan berdasarkan analisis pasar dan sifat dinamikanya sehubungan dengan real estat yang dinilai. Jumlah yang dihitung dengan cara ini dikurangkan dari pendapatan kotor, dan angka yang dihasilkan adalah pendapatan kotor sebenarnya.

3. Perhitungan biaya yang berhubungan dengan subjek penilaian:

Operasional (pemeliharaan) – biaya pengoperasian fasilitas;

Tetap – biaya pembayaran utang usaha (bunga pinjaman, depresiasi, pajak, dll.);

Cadangan adalah biaya pembelian (penggantian) aksesori untuk suatu properti.

4. Penetapan besarnya pendapatan bersih dari penjualan benda tersebut.

5. Perhitungan rasio kapitalisasi.

Pendekatan pendapatan memperkirakan nilai real estat saat ini sebagai nilai sekarang dari arus kas masa depan, yaitu. mencerminkan:
- kualitas dan kuantitas pendapatan yang dapat dihasilkan suatu properti selama umur layanannya;
- risiko khusus baik untuk objek yang dinilai maupun wilayahnya.

Pendekatan pendapatan digunakan untuk menentukan:
- nilai investasi, karena calon penanam modal tidak akan membayar lebih untuk suatu objek daripada nilai sekarang dari pendapatan masa depan dari objek tersebut;
- nilai pasar.

Dalam kerangka pendekatan pendapatan, salah satu dari dua metode dapat digunakan:
- kapitalisasi pendapatan langsung;
- arus kas yang didiskontokan.

3.5.3.1. Metode kapitalisasi pendapatan

Bila menggunakan metode kapitalisasi pendapatan, pendapatan untuk satu periode waktu diubah menjadi nilai real estat, dan bila menggunakan metode arus kas yang didiskontokan, pendapatan dari tujuan penggunaannya untuk beberapa tahun perkiraan, serta hasil dari penjualan kembali. properti pada akhir periode perkiraan, dikonversi.

Kelebihan dan kekurangan metode ini ditentukan berdasarkan kriteria berikut:

Kemampuan untuk mencerminkan niat sebenarnya dari potensi
pembeli (investor);

Jenis, kualitas dan luasnya informasi yang menjadi dasar analisis;

Kemampuan untuk memperhitungkan fluktuasi persaingan;

Kemampuan untuk memperhitungkan ciri-ciri khusus suatu objek yang mempengaruhi
berdasarkan biayanya (lokasi, ukuran, potensi keuntungan).

Metode kapitalisasi pendapatan digunakan jika:

Aliran pendapatan stabil dalam jangka waktu yang panjang dan menunjukkan nilai positif yang signifikan;

Aliran pendapatan tumbuh dengan kecepatan yang stabil dan moderat. Hasil yang diperoleh dengan metode ini terdiri dari biaya bangunan, struktur dan biaya sebidang tanah, yaitu. adalah biaya seluruh properti. Rumus dasar perhitungannya adalah sebagai berikut:

Atau dimana

C - nilai properti (unit moneter);

CC - rasio kapitalisasi (%).

Jadi, metode kapitalisasi pendapatan adalah penentuan nilai real estat melalui konversi pendapatan operasional bersih (NOI) tahunan (atau rata-rata tahunan) menjadi nilai saat ini.

Saat menerapkan metode ini, hal-hal berikut harus diperhatikan: kondisi yang membatasi:

Ketidakstabilan aliran pendapatan;

Jika properti sedang dalam rekonstruksi atau sedang dibangun.

Masalah utama dari metode ini

1. Metode ini tidak direkomendasikan untuk digunakan bila properti memerlukan rekonstruksi yang signifikan atau dalam keadaan konstruksi belum selesai, mis. Tidak mungkin mencapai tingkat pendapatan yang stabil dalam waktu dekat.

2. Dalam kondisi Rusia, masalah utama yang dihadapi penilai adalah “keburaman informasi” pasar real estat, terutama kurangnya informasi tentang transaksi nyata untuk penjualan dan penyewaan real estat, biaya operasional, dan kurangnya statistik informasi load factor pada masing-masing segmen pasar di berbagai wilayah. Akibatnya, penghitungan NRR dan tingkat kapitalisasi menjadi tugas yang sangat kompleks.

Tahapan utama prosedur penilaian dengan metode kapitalisasi:

1) penentuan pendapatan tahunan yang diharapkan (atau rata-rata tahunan), sebagai pendapatan yang dihasilkan oleh properti dalam penggunaan terbaik dan paling efisien;

2) perhitungan tingkat kapitalisasi;

3) menentukan nilai suatu properti berdasarkan pendapatan operasional bersih dan rasio kapitalisasi dengan membagi NPV dengan rasio kapitalisasi.

Potensi Pendapatan Kotor (GPI)- pendapatan yang dapat diterima dari real estate dengan penggunaan 100% tanpa memperhitungkan segala kerugian dan pengeluaran. PPV tergantung pada luas properti yang dinilai dan tarif sewa yang ditetapkan dan dihitung dengan rumus:

, Di mana

S - luas yang bisa disewa, m2;

cm - tarif sewa per 1 m2.

Pendapatan Bruto Aktual (DVD)- ini adalah potensi pendapatan kotor dikurangi kerugian akibat kurang dimanfaatkannya ruang dan saat mengumpulkan uang sewa, dengan tambahan pendapatan lain dari penggunaan pasar normal properti:

DVD = PVD – Kerugian + Pendapatan lain-lain

Pendapatan operasional bersih (NOI)- pendapatan kotor aktual dikurangi biaya operasional (OR) untuk tahun tersebut (tidak termasuk penyusutan):

CHOD = DVD – ATAU.

Biaya operasional adalah biaya yang diperlukan untuk memastikan berfungsinya properti secara normal dan reproduksi pendapatan kotor aktual.

Perhitungan rasio kapitalisasi.

Ada beberapa metode untuk menentukan rasio kapitalisasi:
memperhitungkan penggantian biaya modal (disesuaikan dengan perubahan nilai aset);
metode investasi terkait, atau teknik kelompok investasi;
metode kapitalisasi langsung.

Penentuan rasio kapitalisasi dengan mempertimbangkan penggantian biaya modal.

Rasio kapitalisasi terdiri dari dua bagian:
1) tingkat pengembalian investasi (modal), yaitu imbalan yang harus dibayarkan kepada investor atas penggunaan dana, dengan mempertimbangkan risiko dan faktor lain yang terkait dengan investasi tertentu;
2) tingkat pengembalian modal, yaitu pembayaran kembali jumlah investasi awal. Selain itu, elemen rasio kapitalisasi ini hanya berlaku untuk bagian aset yang dapat disusutkan.

Tingkat pengembalian modal dibangun dengan menggunakan metode konstruksi kumulatif:
+ Tingkat pengembalian bebas risiko +
+ Premi risiko +
+ Investasi di real estat +
+ Premi untuk likuiditas real estat yang rendah +
+ Penghargaan untuk manajemen investasi.

Tingkat pengembalian bebas risiko - tingkat bunga atas aset yang sangat likuid, mis. Ini adalah tingkat yang mencerminkan “peluang pasar aktual untuk menginvestasikan dana perusahaan dan individu tanpa risiko tidak dapat dikembalikan.” Hasil OFZ dan VEB sering dianggap sebagai tingkat bebas risiko.

Dalam proses penilaian, harus diingat bahwa kurs bebas risiko nominal dan riil dapat berupa rubel dan mata uang asing. Saat menghitung ulang kurs nominal menjadi kurs riil dan sebaliknya, disarankan untuk menggunakan rumus ekonom dan matematikawan Amerika I. Fisher, yang ia peroleh pada tahun 30-an abad ke-20:

; Di mana

Rн – tarif nominal;
Rр – kurs riil;
Jinf – indeks inflasi (tingkat inflasi tahunan).

Saat menghitung nilai tukar mata uang bebas risiko, disarankan untuk melakukan penyesuaian menggunakan rumus Fisher dengan mempertimbangkan indeks inflasi dolar, dan saat menentukan nilai tukar bebas risiko rubel, indeks inflasi rubel.

Mengonversi tingkat pengembalian rubel ke nilai dolar atau sebaliknya dapat dilakukan dengan menggunakan rumus berikut:

Dr, Dv - tingkat pendapatan rubel atau mata uang asing;

Kurs – nilai tukar, %.

Perhitungan berbagai komponen premi risiko:

premi untuk likuiditas rendah. Saat menghitung komponen ini, ketidakmungkinan pengembalian segera atas investasi yang dilakukan di properti diperhitungkan, dan ini dapat diambil pada tingkat inflasi dolar untuk waktu pemaparan tipikal objek yang serupa dengan yang dinilai di pasar;

premi risiko investasi di bidang real estat. Dalam hal ini, kemungkinan hilangnya nilai konsumen objek secara tidak sengaja diperhitungkan, dan premi dapat diterima sebesar premi asuransi di perusahaan asuransi dengan kategori keandalan tertinggi;

premi untuk pengelolaan investasi. Semakin berisiko dan kompleks suatu investasi, semakin diperlukan manajemen yang kompeten. Disarankan untuk menghitung premi untuk pengelolaan investasi dengan mempertimbangkan koefisien underload dan kerugian saat menagih pembayaran sewa.

Metode investasi terkait, atau teknik kelompok investasi.

Jika properti dibeli menggunakan ekuitas dan modal pinjaman, rasio kapitalisasi harus memenuhi persyaratan pengembalian untuk kedua bagian investasi. Nilai rasio ditentukan oleh metode investasi yang bersangkutan, atau teknik kelompok investasi.

Rasio kapitalisasi modal pinjaman disebut konstanta hipotek dan dihitung menggunakan rumus berikut:

Rm – konstanta hipotek;
LAKUKAN – pembayaran tahunan;
K – jumlah pinjaman hipotek.

Konstanta hipotek ditentukan oleh tabel enam fungsi bunga majemuk: sama dengan jumlah tingkat bunga dan faktor dana kompensasi atau sama dengan faktor kontribusi per unit penyusutan.

Tingkat kapitalisasi ekuitas disebut konstanta hipotek dan dihitung menggunakan rumus berikut:

Rc – rasio kapitalisasi ekuitas;
PTCF – arus kas tahunan sebelum pajak;
Ks adalah jumlah modal ekuitas.

Rasio kapitalisasi keseluruhan ditentukan sebagai rata-rata tertimbang:

M – rasio utang hipotek.

Jika diperkirakan terjadi perubahan nilai suatu aset, maka pengembalian sejumlah pokok modal (proses rekapitalisasi) perlu diperhitungkan dalam rasio kapitalisasi. Tingkat pengembalian modal disebut rasio rekapitalisasi di beberapa sumber. Untuk mengembalikan investasi awal, sebagian pendapatan operasional bersih disisihkan dalam dana pemulihan dengan tingkat bunga R - tingkat bunga rekapitalisasi.

Ada tiga cara penggantian modal yang diinvestasikan:
pengembalian modal secara garis lurus (Metode dering);
pengembalian modal sesuai dengan dana pengganti dan tingkat pengembalian investasi (Metode dalam kayu). Kadang-kadang disebut metode anuitas;
pengembalian modal berdasarkan dana kompensasi dan tingkat bunga bebas risiko (Metode Hoskold).

Metode dering.

Cara ini cocok digunakan jika diharapkan jumlah pokok akan dilunasi dalam angsuran yang sama. Tingkat pengembalian modal tahunan dihitung dengan membagi 100% nilai aset dengan sisa masa manfaatnya, yaitu. Ini adalah kebalikan dari umur layanan aset. Tingkat pengembalian adalah bagian tahunan dari modal awal yang ditempatkan dalam dana kompensasi bebas bunga:

n – sisa umur ekonomis;
Ry – tingkat pengembalian investasi.

Contoh.

Ketentuan investasi:
jangka waktu - 5 tahun;
R - tingkat pengembalian investasi 12%;
jumlah modal yang diinvestasikan dalam real estat adalah $10.000.

Larutan. Metode cincin. Tingkat pengembalian modal garis lurus tahunan adalah 20%, karena dalam 5 tahun 100% aset akan dihapuskan (100: 5 = 20). Dalam hal ini, rasio kapitalisasi adalah 32% (12% + 20% = 32%).

Penggantian jumlah pokok modal, dengan mempertimbangkan tingkat pengembalian investasi yang disyaratkan, tercermin dalam tabel. 3.4.

Tabel 3.4

Pengembalian modal yang diinvestasikan menggunakan metode Ring (USD)

	Saldo investasi pada awal periode	Penggantian investasi	Pengembalian modal yang diinvestasikan (12%)	Jumlah pemasukan

Pengembalian modal terjadi dalam jumlah yang sama sepanjang umur properti.

Metode dalam kayu digunakan jika pengembalian modal diinvestasikan kembali pada tingkat pengembalian investasi. Dalam hal ini, tingkat pengembalian sebagai komponen rasio kapitalisasi sama dengan faktor dana pengganti pada tingkat bunga yang sama dengan investasi:

Di mana SFF- faktor dana kompensasi;

kamu=R(tingkat pengembalian investasi).

Penggantian modal yang diinvestasikan dengan metode ini disajikan pada tabel. 3.5.

Contoh.

Ketentuan investasi:

Durasi - 5 tahun;

Pengembalian investasi - 12%.

Larutan. Tingkat kapitalisasi dihitung sebagai penjumlahan dari tingkat pengembalian investasi sebesar 0,12 dan faktor dana kompensasi (untuk 12%, 5 tahun) sebesar 0,1574097. Tingkat kapitalisasi adalah 0,2774097 jika diambil dari kolom “Kontribusi penyusutan” (12%, 5 tahun).

Tabel 3.5

Pemulihan modal yang diinvestasikan menggunakan metode Inwood

	Saldo jumlah pokok pada awal tahun, dolar.	Jumlah total kompensasi	Termasuk
			% pada modal	kompensasi jumlah pokok

Metode Hoskold. Digunakan ketika tingkat pengembalian investasi awal agak tinggi, sehingga kecil kemungkinannya untuk melakukan investasi ulang pada tingkat yang sama. Untuk dana yang diinvestasikan kembali, diasumsikan bahwa pendapatan akan diterima pada tingkat bebas risiko:

dimana Yb adalah tingkat bunga bebas risiko.

Contoh. Proyek investasi memberikan pengembalian investasi (modal) tahunan sebesar 12% selama 5 tahun. Jumlah pengembalian investasi dapat diinvestasikan kembali dengan aman pada tingkat 6%.

Larutan. Jika tingkat pengembalian modal adalah 0,1773964 yang merupakan faktor pemulihan 6% selama 5 tahun, maka tingkat kapitalisasi adalah 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Jika diperkirakan suatu investasi hanya akan kehilangan sebagian nilainya, maka rasio kapitalisasi dihitung sedikit berbeda, karena modal dilunasi melalui penjualan kembali real estat, dan sebagian lagi melalui pendapatan saat ini.

Keuntungan metode kapitalisasi pendapatan adalah metode ini secara langsung mencerminkan kondisi pasar, karena ketika diterapkan, biasanya sejumlah besar transaksi real estat dianalisis dari sudut pandang hubungan antara pendapatan dan nilai, dan juga ketika menghitung pendapatan yang dikapitalisasi, a laporan laba rugi hipotetis dibuat, prinsip dasarnya adalah asumsi tingkat pasar eksploitasi real estat.

Kekurangan Metode kapitalisasi pendapatan adalah:
penerapannya sulit bila tidak ada informasi tentang transaksi pasar;
Cara ini tidak disarankan untuk digunakan jika benda tersebut belum selesai, belum mencapai tingkat pendapatan yang stabil, atau rusak parah akibat force majeure dan memerlukan rekonstruksi yang serius.

3.5.3.2. Metode Arus Kas yang Didiskon

Metode arus kas yang didiskontokan (DCF) lebih kompleks, terperinci dan memungkinkan Anda mengevaluasi suatu objek jika menerima arus kas yang tidak stabil darinya, dengan memodelkan ciri-ciri karakteristik penerimaannya. Metode DCF digunakan ketika:
arus kas masa depan diperkirakan akan berbeda secara signifikan dengan arus kas saat ini;
terdapat data yang membenarkan besarnya arus kas masa depan dari real estat;
arus pendapatan dan pengeluaran bersifat musiman;
properti yang dinilai adalah fasilitas komersial multifungsi besar;
properti tersebut sedang dibangun atau baru dibangun dan dioperasikan (atau dioperasikan).

Metode DCF memperkirakan nilai real estat berdasarkan nilai sekarang pendapatan, yang terdiri dari proyeksi arus kas dan nilai sisa.

Untuk menghitung DCF, diperlukan data berikut:
durasi periode perkiraan;
perkiraan nilai arus kas, termasuk pengembalian;
Nilai diskon.

Algoritma perhitungan untuk metode DCF.

1. Penentuan periode perkiraan. Dalam praktik penilaian internasional, periode perkiraan rata-rata adalah 5-10 tahun, sedangkan untuk Rusia, nilai tipikalnya adalah periode 3-5 tahun. Ini adalah periode realistis dimana perkiraan yang masuk akal dapat dibuat.

2. Meramalkan nilai arus kas.

Saat menilai real estat menggunakan metode DCF, beberapa jenis pendapatan dari properti dihitung:
1) potensi pendapatan kotor;
2) penghasilan bruto sebenarnya;
3) pendapatan operasional bersih;
4) arus kas sebelum pajak;
5) arus kas setelah pajak.

Dalam praktiknya, penilai Rusia mendiskon pendapatan alih-alih arus kas:
CHOD (menunjukkan bahwa harta tersebut diterima karena tidak dibebani kewajiban hutang),
arus kas bersih dikurangi biaya operasional, pajak tanah dan rekonstruksi,
Penghasilan kena pajak.

Perlu diperhatikan bahwa arus kaslah yang perlu didiskontokan, karena:
arus kas tidak terlalu fluktuatif seperti laba;
konsep “arus kas” mengkorelasikan arus masuk dan keluar dana, dengan mempertimbangkan item moneter seperti “investasi modal” dan “kewajiban utang”, yang tidak termasuk dalam perhitungan keuntungan;
indikator laba mengkorelasikan pendapatan yang diterima pada suatu periode tertentu dengan biaya-biaya yang dikeluarkan pada periode yang sama, tanpa memperhatikan penerimaan atau pengeluaran dana yang sebenarnya;
arus kas adalah indikator hasil yang dicapai baik bagi pemilik sendiri maupun bagi pihak eksternal dan pihak lawan - klien, kreditor, pemasok, dll., karena mencerminkan ketersediaan dana tertentu secara konstan di rekening pemilik.

Fitur penghitungan arus kas saat menggunakan metode DCF.

1. Pajak bumi dan bangunan (pajak real estat), yang terdiri dari pajak tanah dan pajak bumi dan bangunan, harus dikurangkan dari penghasilan bruto yang sebenarnya sebagai bagian dari biaya operasional.

2. Depresiasi ekonomi dan pajak bukanlah pembayaran tunai yang sebenarnya, jadi tidak perlu memperhitungkan depresiasi saat memperkirakan pendapatan.

4. Pembayaran pembayaran pinjaman (pembayaran bunga dan pembayaran utang) harus dikurangkan dari pendapatan operasional bersih jika nilai investasi properti dinilai (untuk investor tertentu). Saat menilai nilai pasar suatu properti, tidak perlu mengurangi pembayaran pembayaran pinjaman.

5. Pengeluaran usaha pemilik properti harus dikurangkan dari pendapatan kotor sebenarnya jika diarahkan
untuk mempertahankan karakteristik yang diperlukan dari objek tersebut.

Dengan demikian, Darus kas (CF) untuk real estat dihitung sebagai berikut:
1. DV sama dengan jumlah PV dikurangi kerugian akibat kekosongan dan pemungutan sewa serta penghasilan lain-lain;
2. NAV sama dengan DV dikurangi OR dan pengeluaran usaha pemilik real estat yang berkaitan dengan real estat;
3. DP sebelum pajak sama dengan jumlah NPV dikurangi penanaman modal dan biaya pembayaran pinjaman dan pertumbuhan pinjaman.
4. DP sama dengan DP sebelum pajak dikurangi pembayaran pajak penghasilan pemilik properti.

Tahap penting berikutnya adalah menghitung biaya pengembalian. Biaya pengembalian dapat diprediksi dengan menggunakan:
1) menetapkan harga jual berdasarkan analisis keadaan pasar saat ini, pemantauan nilai barang serupa dan asumsi mengenai keadaan barang di masa depan;
2) membuat asumsi mengenai perubahan nilai real estat selama masa kepemilikan;
3) kapitalisasi pendapatan untuk tahun berikutnya pada akhir periode perkiraan, dengan menggunakan tingkat kapitalisasi yang dihitung secara independen.

Menentukan tingkat diskonto.“Tingkat diskonto adalah faktor yang digunakan untuk menghitung nilai sekarang dari sejumlah uang yang diterima atau dibayarkan di masa depan.”

Tingkat diskonto harus mencerminkan hubungan risiko-pengembalian, serta berbagai jenis risiko yang melekat pada properti (tingkat kapitalisasi).

Karena cukup sulit untuk mengidentifikasi komponen non-inflasi untuk real estat, akan lebih mudah bagi penilai untuk menggunakan tingkat diskonto nominal, karena dalam hal ini, perkiraan arus kas dan perubahan nilai properti sudah mencakup ekspektasi inflasi.

Hasil penghitungan nilai sekarang arus kas masa depan secara nominal dan riil adalah sama. Arus kas dan tingkat diskonto harus sesuai satu sama lain dan dihitung dengan cara yang sama.

Dalam praktik Barat, metode berikut digunakan untuk menghitung tingkat diskonto:
1) metode konstruksi kumulatif;
2) metode membandingkan investasi alternatif;
3) metode isolasi;
4) metode pemantauan.

Metode konstruksi kumulatif didasarkan pada premis bahwa tingkat diskonto merupakan fungsi risiko dan dihitung sebagai jumlah seluruh risiko yang melekat pada setiap properti tertentu.

Tingkat diskon = Tingkat bebas risiko + Premi risiko.

Premi risiko dihitung dengan menjumlahkan nilai risiko yang melekat pada suatu properti.

Metode seleksi- tingkat diskonto, sebagai tingkat bunga majemuk, dihitung berdasarkan data transaksi yang diselesaikan dengan objek serupa di pasar real estat.

Algoritma yang biasa digunakan untuk menghitung tingkat diskonto menggunakan metode alokasi adalah sebagai berikut:
pemodelan untuk setiap objek analog selama periode waktu tertentu sesuai dengan skenario penggunaan aliran pendapatan dan pengeluaran yang terbaik dan paling efektif;
perhitungan tingkat pengembalian investasi suatu objek;
mengolah hasil yang diperoleh dengan metode statistik atau pakar yang dapat diterima untuk membawa karakteristik analisis pada objek yang dinilai.

Metode pemantauan didasarkan pada pemantauan pasar secara berkala, melacak indikator ekonomi utama investasi real estat berdasarkan data transaksi. Informasi tersebut perlu dikumpulkan di berbagai segmen pasar dan dipublikasikan secara berkala. Data tersebut berfungsi sebagai panduan bagi penilai dan memungkinkan dilakukannya perbandingan kualitatif dari indikator perhitungan yang diperoleh dengan rata-rata pasar, memeriksa validitas berbagai jenis asumsi.

Perhitungan nilai suatu properti dengan metode DCF dilakukan dengan menggunakan rumus:

; Di mana

PV – nilai saat ini;
Ci – arus kas periode t;
Ini adalah tingkat diskonto arus kas periode t;
M – nilai sisa.

Nilai sisa, atau nilai pengembalian, harus didiskontokan (berdasarkan faktor tahun perkiraan terakhir) dan ditambahkan ke jumlah nilai sekarang arus kas.

Jadi, nilai propertinya adalah = Nilai sekarang dari proyeksi arus kas + Nilai sekarang dari nilai sisa (pembalikan).

Sebelumnya