உடல் சாத்தியம்

தளத்தின் மொத்த பரப்பளவு முக்கியமற்றது, தளத்தின் பரிமாணங்கள் 34x50 மீ, தளம் ஒரு நிறுவப்பட்ட வளர்ச்சி மண்டலத்தில் அமைந்துள்ளது, மேம்பாட்டின் வகை முக்கியமாக ஃபயர்வால் ஆகும். அருகிலுள்ள கட்டிடங்களின் இன்சோலேஷன் அளவை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வது அவசியம், எனவே 2 வது மாடியின் மட்டத்திற்கு மேலே உள்ள தளத்தின் கட்டுமானப் பகுதி 400 சதுர மீட்டருக்கு மிகாமல் இருக்க வேண்டும். இரண்டாவது வரம்பு, கட்டிடத்தின் முகப்பின் ஒரு பகுதியை அருகிலுள்ள குடியிருப்பு கட்டிடத்தின் பாணியில் கட்ட வேண்டிய அவசியம், இது போரின் போது ஓரளவு இழந்தது. கட்டிடத்தின் உயரம் அனுமதிக்கப்பட்ட 28-33 மீட்டரை விட குறைவாக இருக்கும் மற்றும் அண்டை குடியிருப்பு கட்டிடத்தின் உயரத்தால் வரையறுக்கப்படும், எனவே கட்டிடத்தின் உயரம் தரை மட்டத்திலிருந்து 5 மாடிகளுக்கு மேல் இருக்காது. ஒரு கட்டிடத்தை கட்டும் போது, ​​பகுப்பாய்வு செய்யப்பட்ட தளத்தின் மூலம் முற்றத்திற்கு அணுகலை வழங்குவது அவசியம், இது தளத்தில் கட்டிடத்தை வைப்பதில் கட்டுப்பாடுகளை விதிக்கிறது. கிடைக்கக்கூடிய தரவுகளின்படி, பயன்பாட்டு நெட்வொர்க்குகள் பிரதேசத்தின் சுற்றளவில் அமைந்துள்ளன, எனவே நெட்வொர்க்குகளின் இருப்பிடம் கட்டிடத்தின் இடத்திற்கு ஒரு தடையாக இருக்காது.

நிதி சாத்தியம்

தற்போதைய அதிக கடன் விகிதங்கள் காரணமாக எங்கள் சொந்த நிதியில் இருந்து இந்த திட்டத்திற்கு நிதியளிக்க திட்டமிடப்பட்டுள்ளது. பெரிய டெவலப்பர்களுக்கான கடன்களுக்கான வட்டி 18-20% மற்றும் மூன்று முதல் ஐந்து வருட காலத்திற்கு வழங்கப்படுகிறது, முக்கியமாக குடியிருப்பு திட்டங்களுக்கு (உதாரணமாக, ரிசர்வ் வங்கியின் திட்டம்). திறந்த மூலங்களில் வெளியிடப்பட்ட வங்கிகளின் படி, குத்தகைக்கு விடப்பட்ட வளாகத்தை வாங்கும் தொழில்முனைவோருக்கு கடன் வழங்குவது வரம்பில் இருக்கும்:

வங்கி "செயின்ட் பீட்டர்ஸ்பர்க்" - மறுநிதியளிப்பு விகிதம் + 9%, அதாவது. தற்போது 20%

VTB 24 17-21% விகிதத்தில் வாங்கிய ரியல் எஸ்டேட் மூலம் பாதுகாக்கப்பட்ட கடன்களை வழங்க தயாராக உள்ளது

Moskommertsbank இன் படி, தரமான கடன் வாங்குபவரின் சராசரி விகிதம் சுமார் 20% ஆக இருக்கும்.

எனவே, திட்டத்தின் நிதி குறிகாட்டிகளை கணக்கிடும் போது, ​​திட்டத்திற்கான வருவாய் விகிதமாக 20% தற்போதைய கடன் விகிதங்களை எடுத்துக்கொள்வது நல்லது.

பொருளாதார வசதி

பொருளாதார சாத்தியக்கூறு பகுப்பாய்வு, சட்டப்பூர்வமாக அனுமதிக்கப்பட்ட மற்றும் உடல் ரீதியாக சாத்தியமான பயன்பாடுகள் ஏற்றுக்கொள்ளக்கூடியவை என்பதை தீர்மானிக்கிறது

தளத்தின் உரிமையாளருக்கு வருமானம், நிலத்தின் பயன்பாடு "நியாயமாக சாத்தியமாகும்" அளவிற்கு

கொடுக்கப்பட்ட சந்தையில் வழங்கலுக்கும் தேவைக்கும் இடையிலான உறவின் தன்மையை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வது.

பொருளாதார சாத்தியக்கூறுகளின் முக்கிய அளவுகோல் : NPV(CF)>0.

மதிப்பிடப்படும் நிலத்தின் சாத்தியமான இடமும் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்பட வேண்டும்.

நிலத்தின் இருப்பிடம் அதன் மதிப்பை நிர்ணயிக்கும் முக்கிய காரணியாக கருதப்படுகிறது. அன்று

ஒரு துண்டு நிலத்தின் இருப்பிட சாத்தியம் முதன்மையாக சுற்றியுள்ள நில பயன்பாட்டு வகையின் பண்புகளால் பாதிக்கப்படுகிறது.

மதிப்பீட்டுச் சொத்தின் இருப்பிடத்தின் சுற்றுச்சூழல் பகுப்பாய்வின் படி, பகுதி

ஒரு வளர்ச்சிக் கண்ணோட்டத்தில் நிலத்தின் இருப்பிடம் மிகவும் நம்பிக்கைக்குரியது

தொழில்துறை பகுதிகள் மற்றும் மெட்ரோ நிலையத்திற்கு அருகில் உள்ள இடம் ஆகியவற்றின் திட்டமிடப்பட்ட மறுவடிவமைப்புத் திட்டங்கள் காரணமாக அப்பகுதியின் நவீன பொது மற்றும் வணிக மண்டலம். கட்டப்பட்ட வசதியின் வணிக பயன்பாட்டிற்கு திட்டம் வழங்குகிறது என்ற உண்மையின் காரணமாக, குறிப்பிடத்தக்க வாடகை வருமானத்தை உருவாக்காத சமூக செயல்பாடுகள் சாத்தியமான செயல்பாடுகளின் பட்டியலிலிருந்து விலக்கப்பட்டன.

தளத்தின் சிறிய பகுதி மற்றும் குறைந்த தரம் கொண்ட அடர்த்தியான குடியிருப்பு கட்டிடங்கள் கொண்ட ஒரு தொகுதியில் அதன் இருப்பிடம், அத்துடன் ஒரு விளையாட்டு விழாவிற்கு இடத்தை வாடகைக்கு எடுப்பதன் மூலம் குறைந்த வருமானம் காரணமாக, ஒரு விளையாட்டு வளாகத்தின் செயல்பாடு விலக்கப்பட வேண்டும். செயல்பாடுகளின் பட்டியலிலிருந்து.

லாபகரமான ரியல் எஸ்டேட்டில் மற்ற வகை முதலீட்டுடன் ஒப்பிடும்போது ஹோட்டல் திட்டங்கள் மிகவும் சிக்கலானவை. அவற்றின் கட்டுமானத்திற்கு ஒரு வணிக மையத்தை நிர்மாணிப்பதை விட பல மடங்கு அதிக செலவு தேவைப்படுகிறது, மேலும் திருப்பிச் செலுத்துவது பயனுள்ள ஹோட்டல் மற்றும் சுற்றுலா நிர்வாகத்தைப் பொறுத்தது. கட்டிடப் பகுதியின் கட்டுப்பாடுகள் மற்றும் கட்டுமானத்திற்கான கட்டிடத்தின் உயரம் ஆகியவற்றைக் கருத்தில் கொண்டு, வசதியின் மொத்த பரப்பளவு 1900-2000 சதுர மீட்டருக்கு மேல் இருக்காது, இது தோராயமாக 50 அறைகள் கொண்ட ஒரு மினி ஹோட்டலை மட்டுமே அனுமதிக்கும். தளத்தில் வைக்க வேண்டும். இந்த தளம் ஒரு மெட்ரோ நிலையத்திற்கு அருகில் அமைந்துள்ளதால், நகர மையத்திலிருந்து வெகு தொலைவில் இல்லை, நெவா கரையிலிருந்து நடந்து செல்லும் தூரத்திலும், பின்லாந்து நிலையத்திற்கு அருகிலும், தளத்தில் ஒரு மினி ஹோட்டலை வைப்பதற்கான வாய்ப்பைக் கருத்தில் கொள்வது நல்லது. பின்லாந்தில் இருந்து சுற்றுலாப் பயணிகள் மற்றும் தொழில்முனைவோர் எங்கள் நகரத்தில் ரயில் மூலம் தங்கியிருக்கும் இலக்கு வாடிக்கையாளர்கள்.

பகுப்பாய்வு செய்யப்பட்ட பகுதியின் உடனடி சூழலில் நவீன ஷாப்பிங் சென்டர்கள் மற்றும் சிறிய வணிக வளாகங்கள் எதுவும் இல்லை, இது சுற்றியுள்ள வளர்ச்சியின் தன்மை காரணமாகும். வர்த்தக நிறுவனங்கள் குடியிருப்பு மற்றும் அலுவலக கட்டிடங்களின் முதல் தளங்களில் உள்ளமைக்கப்பட்ட வளாகத்தில் அமைந்துள்ளன. தளத்தின் குறிப்பிட்ட இடம், எதிர்கால கட்டிடத்தின் கட்டிடக்கலைக்கான தேவைகள் மற்றும் பார்க்கிங் இடங்களை வழங்குவதற்கான தேவைகள் மற்றும் சில்லறை வசதிகளின் ஏற்றுதல் மண்டலங்களின் இருப்பிடம் ஆகியவற்றின் காரணமாக, ஒரு சிறிய ஷாப்பிங் சென்டரை நிர்மாணிப்பது சாத்தியமில்லை. பகுப்பாய்வு செய்யப்பட்ட நிலத்தில். நெருக்கடியின் போது கூட குத்தகைதாரர்களிடையே மெட்ரோ பகுதிகளில் உள்ள சில்லறை விற்பனை வளாகங்களுக்கு அதிக தேவை உள்ளது. எனவே, வர்த்தக செயல்பாடு கூடுதல் செயல்பாடாக பொருளில் சேர்க்கப்படலாம்.

ஒரு தனியார் மருத்துவ பல்துறை மையத்தின் செயல்பாட்டைச் சேர்ப்பது, சுற்றியுள்ள பகுதியில் ஈர்க்கும் மையங்கள் - சிறப்பு மருத்துவ நிறுவனங்கள் - இருப்பதால் சாத்தியமாகும். தனியார் மருத்துவ மையங்கள் பெரும்பாலும் சிறிய பகுதிகளை வாடகைக்கு எடுப்பதால், பெரிய செயின் கிளினிக்குகள் ரியல் எஸ்டேட் வாங்க விரும்புவதால், ஒரு மருத்துவ மையத்தை வைப்பது எதிர்கால கட்டிடத்தின் கூடுதல் செயல்பாடாக கருதப்படலாம்.

எனவே, பின்வரும் தொடர்புடைய செயல்பாடுகளுடன் அலுவலகம் அல்லது ஹோட்டல் கட்டிடத்தை கட்டுவது சட்டப்பூர்வமாக அனுமதிக்கப்படுகிறது, உடல் ரீதியாக சாத்தியமானது, நிதி ரீதியாக சாத்தியமானது மற்றும் பொருளாதார ரீதியாக சாத்தியமானது: பார்க்கிங் அல்லது பார்க்கிங், சில்லறை விற்பனை, மருத்துவ மையம்.

அதிகபட்ச செயல்திறன்

தளத்தைப் பயன்படுத்துவதற்கான மிகவும் பயனுள்ள விருப்பம் அழைக்கப்படுகிறது

இது மிகப்பெரிய மதிப்பை வழங்குகிறது. இந்த வழக்கில் அது தீர்மானிக்கப்படுகிறது

மேலே உருவாக்கப்பட்ட விருப்பங்களில் மிகவும் பயனுள்ளதாக இருக்கும்:

மேற்பரப்பு பார்க்கிங் கொண்ட வணிக மையம்,

உள்ளமைக்கப்பட்ட மற்றும் இணைக்கப்பட்ட பார்க்கிங் கொண்ட வணிக மையம்

மேற்பரப்பு பார்க்கிங் மற்றும் உள்ளமைக்கப்பட்ட சில்லறை விற்பனை வளாகத்துடன் கூடிய வணிக மையம்

மேற்பரப்பு பார்க்கிங் கொண்ட மினி ஹோட்டல்

3.3 நிபந்தனையுடன் காலியாக உள்ள தளத்தைப் பயன்படுத்துவதற்கான சிறந்த மற்றும் மிகவும் பயனுள்ள விருப்பத்தைத் தீர்மானித்தல்

கணக்கீட்டு அல்காரிதம்:

1. நிலத்தைப் பயன்படுத்துவதற்கான விருப்பங்கள், நிலத்தின் பயன்பாடு மற்றும் மேம்பாட்டிற்கான தற்போதைய கட்டுப்பாடுகள், விதிமுறைகள் மற்றும் விதிகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வது

2. மேம்பாட்டிற்கான செலவு - கட்டுமான செலவுகள் ( தரநிலைகள்: UPVS, UPBS

VR; அல்லது சந்தை தரவு).

3. பொருளின் விலை

4. நிலத்தின் விலை VL=Vо–Vபி => அதிகபட்சம், எங்கே VL- நிலத்தின் விலை, Vo–

சொத்தின் சந்தை மதிப்பு (மேம்பாடு + நிலம்), விபி - முன்னேற்றத்திற்கான செலவு.

ஒரு நிலத்தின் சிறந்த மற்றும் திறமையான பயன்பாட்டிற்கான அளவுகோல்,

இலவசம் என்பது நிலத்தின் அதிகபட்ச மதிப்பு. நிலத்தின் மதிப்பைக் காணலாம், எடுத்துக்காட்டாக, பிரித்தெடுக்கும் நுட்பத்தைப் பயன்படுத்தி.

இந்த வேலையில், நிலத்தின் மதிப்பைக் கண்டறிய வருவாய் விகிதம் மற்றும் எஞ்சிய முறை மூலம் மூலதனமயமாக்கல் முறை பயன்படுத்தப்பட்டது.

வருமான அணுகுமுறைரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பை மதிப்பிடும் நேரத்தில் எதிர்பார்க்கப்படும் எதிர்கால வருமானத்தை அவற்றின் தற்போதைய மதிப்பிற்குக் குறைப்பதன் மூலம் தீர்மானிக்கிறது. வருமான அணுகுமுறையானது எதிர்கால வருமானம் மற்றும் செலவுகளின் நியாயமான கணக்கீடுகளை இறுதி வருமானத்திற்கான முதலீட்டாளர்களின் தேவைகளுடன் ஒருங்கிணைக்கிறது. இறுதி வருவாய் தேவைகள், சொத்து வகை, இருப்பிடம், பிராந்திய சந்தை நிலைமைகள் மற்றும் வாய்ப்புகள் போன்றவை உட்பட அபாயங்களில் உள்ள வேறுபாடுகளை பிரதிபலிக்கின்றன.

வருவாய் மூலதனமாக்கல் முறை விகிதம்சொத்தின் உரிமையின் காலம், வருமான ஓட்டங்களின் வகை மற்றும் அவற்றின் ரசீதுகளின் அதிர்வெண் ஆகியவற்றின் அடிப்படையில். மறுவிற்பனையின் வருமானம் உட்பட ஒவ்வொரு வருமான ரசீதும் தள்ளுபடி செய்யப்படுகிறது (அதாவது, தள்ளுபடி விகிதத்தில் தற்போதைய மதிப்புக்கு மாற்றப்படுகிறது). மேலும், தள்ளுபடி விகிதம், இது முக்கியமாக அபாயத்தின் செயல்பாடாகும், ஒவ்வொரு வகை வருமானத்திற்கும் வித்தியாசமாக இருக்கலாம். மூலதனச் சந்தைகளின் நிலை, முதலீட்டாளர்களின் எதிர்பார்ப்புகள் மற்றும் ஆசைகள் ஆகியவற்றைக் கருத்தில் கொண்டு தள்ளுபடி விகிதம் தேர்ந்தெடுக்கப்படுகிறது.

இந்த முறையைப் பயன்படுத்தும் போது மதிப்பீட்டு செயல்முறையின் முக்கிய கட்டங்கள்:

மதிப்பீட்டிற்கான வழக்கமான வைத்திருக்கும் காலத்தை (முன்கணிப்பு காலம்) நியாயப்படுத்துதல்

மனை;

வைத்திருக்கும் காலம் முடிவடையும் வரை காலமுறை பணப்புழக்கங்களை முன்னறிவித்தல்,

ஒவ்வொரு காலத்திற்கும் தீர்மானிக்க வேண்டியது அவசியம்:

ஐபிஜி - சாத்தியமான மொத்த வருமானம்(இது ரியல் எஸ்டேட் மூலம் கிடைக்கும் மொத்த வருமானம்

அனைத்து வளாகங்களையும் குத்தகைக்கு விடுதல் மற்றும் சரியான நேரத்தில் வாடகை செலுத்துதல்

அனைத்து குத்தகைதாரர்களின் கொடுப்பனவுகள்);

அதாவது - பயனுள்ள மொத்த வருமானம்(தற்காலிகமாக காலியாக உள்ள வளாகங்களில் இருந்து ஏற்படக்கூடிய இழப்புகள் மற்றும் வாடகை செலுத்தும் போது ஏற்படும் இழப்புகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறது);

ஈ - இயக்க செலவுகள் (வசதியை இயக்குவதற்கான செலவுகள்);

ஐயோ - நிகர இயக்க வருமானம்(பயனுள்ள மொத்த வருமானம் மற்றும் செயல்பாட்டு செலவுகளுக்கு இடையே உள்ள வேறுபாடு);

குறிப்பிட்ட காலப் பணப்புழக்கங்களுக்கு (தள்ளுபடி விகிதம்) சரியான வருவாய் விகிதத்தைக் கணக்கிடுதல் ( ஒய்);

தொடர்புடைய மூலதன விகிதத்தின் கணக்கீடு ( Rn);

முன்னறிவிப்பு காலத்தின் முடிவில் மதிப்பிடப்பட்ட பொருளை மாற்றுவதற்கான செலவைக் கணக்கிடுதல்

(பிடித்திருக்கும் காலத்தின் கடைசி ஆண்டிற்கு);

நிகர இயக்க வருமானம் மற்றும் தலைகீழ் செலவுகளின் தற்போதைய மதிப்பைக் கணக்கிடுதல்

பொருத்தமான தள்ளுபடி விகிதத்தைப் பயன்படுத்தி அவற்றை தள்ளுபடி செய்வதன் மூலம்;

தற்போதைய பண மதிப்புகளை கூட்டுவதன் மூலம் சந்தை மதிப்பைக் கணக்கிடுதல்

ஓட்டங்கள் மற்றும் மறுசீரமைப்பு செலவுகள்.

மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் சந்தை மதிப்பை நிர்ணயிப்பதற்கான கணித வெளிப்பாடு

சொத்து பின்வரும் சூத்திரத்தால் குறிக்கப்படுகிறது:

எங்கே Vo- வருமான அணுகுமுறையின் கட்டமைப்பிற்குள் சொத்தின் சந்தை மதிப்பு;

ஐயோய்– காலத்தின் நிகர இயக்க வருமானம் i (i =1,...,n);

ஒய்- மூலதனத்தின் மீதான வருவாய் விகிதம் (தள்ளுபடி விகிதம்);

n- முன்னறிவிப்பு காலத்தின் கடைசி ஆண்டு;

வான்- முன்னறிவிப்பு காலத்தின் கடைசி ஆண்டில் பொருள் மாற்றத்திற்கான செலவு.

மூலம் பெரும்பாலான பயனுள்ள பயன்படுத்தஉருவாக்குகிறது... லெனின்கிராட் ( புனிதர்-பீட்டர்ஸ்பர்க்) முதல்... பாலகோவ்ஸ்கயா, கலினின்ஸ்காயாமற்றும்... கொள்கை பயன்படுத்த சிறந்தஇருக்கும்... பொருள் சொத்துக்கள் - நில அடுக்குகள், கட்டிடங்கள் மற்றும்... பகுதிஅதன் இடம். அதன் விளைவாக பகுப்பாய்வு ...

அறிவுத் தளத்தில் உங்கள் நல்ல படைப்பை அனுப்புவது எளிது. கீழே உள்ள படிவத்தைப் பயன்படுத்தவும்

மாணவர்கள், பட்டதாரி மாணவர்கள், தங்கள் படிப்பிலும் வேலையிலும் அறிவுத் தளத்தைப் பயன்படுத்தும் இளம் விஞ்ஞானிகள் உங்களுக்கு மிகவும் நன்றியுள்ளவர்களாக இருப்பார்கள்.

அன்று வெளியிடப்பட்டது http://www.allbest.ru/

சோதனை

நில அடுக்குகளின் மிகவும் திறமையான பயன்பாட்டின் பகுப்பாய்வு

• 1. நில அடுக்குகளின் மிகவும் திறமையான பயன்பாட்டை பகுப்பாய்வு செய்ய வேண்டிய அவசியம்
• 2. நிலத்தின் மிகவும் திறமையான பயன்பாட்டை பகுப்பாய்வு செய்வதற்கான அளவுகோல்கள்
• 3. நிலத்தின் மிகவும் பயனுள்ள பயன்பாட்டை மதிப்பிடுவதற்கான முறைகள்
• இலக்கியம்
• 1. மிகவும் பயனுள்ள பயன்பாட்டை பகுப்பாய்வு செய்ய வேண்டிய அவசியம்நில அடுக்குகள்
• மதிப்பீட்டு நடவடிக்கைகளின் நடைமுறையில் பொருள் சொத்தின் சந்தை மதிப்பு பெரும்பாலும் தீர்மானிக்கப்படுவதால், மிகவும் பயனுள்ள பயன்பாட்டின் பகுப்பாய்வு ஒரு குறிப்பிட்ட சொத்தின் மிகவும் இலாபகரமான மற்றும் போட்டி வகை பயன்பாட்டை வெளிப்படுத்துகிறது.
• சந்தை மதிப்பின் அடிப்படையில் அனைத்து வகையான சொத்து பரிவர்த்தனைகளுக்கும் முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் பிற சந்தை பங்கேற்பாளர்களின் பொருளாதார நடத்தை பற்றிய போதுமான மதிப்பீடு மற்றும் கவனமாக பகுப்பாய்வு தேவைப்படுகிறது.
• தனிநபர்கள், நிறுவனங்கள் மற்றும் அதிகாரிகளின் நிதி முடிவுகளில் சந்தை நடத்தையின் செல்வாக்கு ரியல் எஸ்டேட்டின் மிகவும் பயனுள்ள பயன்பாட்டின் கருத்தை ஆணையிடுகிறது. சந்தைக் காரணிகள் சந்தை மதிப்பைத் தீர்மானிக்கின்றன, எனவே சொத்துக்களின் மீதான சந்தை சக்திகளின் கோரிக்கைகள் சிறந்த பயன்பாட்டைத் தீர்மானிப்பதில் முக்கியமானவை.
• எந்தவொரு ரியல் எஸ்டேட் சொத்தின் விலை அடிப்படையானது நிலத்தின் விலையாகும். அதன் மீது அமைந்துள்ள கட்டிடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகள் மாற்றப்படலாம், ஆனால் தளத்தின் அடிப்படை பண்புகள் பொதுவாக அப்படியே இருக்கும். அதே நேரத்தில், ஒரு குறிப்பிட்ட தளத்தின் வருமானம் அதன் பயன்பாட்டின் செயல்திறனைப் பொறுத்தது. ஒரு முதலீட்டாளர், ஒரு குறிப்பிட்ட சந்தையில் ஒரு நிலத்தை தேர்ந்தெடுக்கும்போது, ​​பல்வேறு அடுக்குகளின் விலையில் உள்ள வேறுபாடு அவற்றின் தரமான பண்புகளால் விளக்கப்படுகிறது என்பதை புரிந்துகொள்கிறார்.
• ஒரு சொத்தின் மிகவும் பயனுள்ள பயன்பாட்டின் பகுப்பாய்வு, சந்தை நிலவரத்தைப் பற்றிய விரிவான ஆய்வை உள்ளடக்கியது, சொத்து மதிப்பு மதிப்பிடப்படுகிறது, சந்தை-கோரிக்கை விருப்பங்களை அடையாளம் காணும் சொத்து மதிப்புகளின் அளவுருக்களுடன் இணக்கமானது, ஒவ்வொரு விருப்பத்தின் லாபத்தையும் கணக்கிடுகிறது. ஒவ்வொரு பயன்பாட்டு விருப்பத்திற்கும் சொத்தின் மதிப்பை மதிப்பிடுதல். எனவே, மிகவும் பயனுள்ள பயன்பாடு பற்றிய இறுதி முடிவு செலவைக் கணக்கிட்ட பின்னரே செய்ய முடியும்.
• ஒரு சொத்தின் சிறந்த மற்றும் திறமையான பயன்பாடானது, சட்டப்பூர்வமாக சாத்தியமான மற்றும் ஒழுங்காக வடிவமைக்கப்பட்ட, உடல் ரீதியாக சாத்தியமான, பொருத்தமான நிதி ஆதாரங்களுடன் வழங்கப்பட்ட மற்றும் அதிகபட்ச மதிப்பை வழங்கும் ஒரு காலியான அல்லது வளர்ந்த நிலத்தை பயன்படுத்துவதாகும்.
• ஒரு நிலத்தின் உகந்த பயன்பாடானது குறிப்பிட்ட சந்தையின் போட்டியிடும் காரணிகளால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது.
• எனவே, மிகவும் பயனுள்ள பயன்பாட்டின் பகுப்பாய்வு மற்றும் தேர்வு, உண்மையில், மதிப்பிடப்படும் பொருளுக்கு குறிப்பிடத்தக்க சந்தை காரணிகளின் பொருளாதார ஆய்வு ஆகும்.
• மதிப்பீட்டு தேதியில் ரியல் எஸ்டேட்டின் மிகவும் திறமையான பயன்பாடு பற்றிய முடிவை உருவாக்க சந்தை காரணிகள் பயன்படுத்தப்படுகின்றன, இது சொத்தின் மதிப்பை தீர்மானிக்க சேகரிக்கப்பட்ட மற்றும் பகுப்பாய்வு செய்யப்பட்ட தரவுகளின் ஒட்டுமொத்த அமைப்பில் கருதப்படுகிறது. எனவே, சந்தை மதிப்பை அடிப்படையாகக் கொண்டதன் அடிப்படையில் அதிக மதிப்புப் பயன்பாடு தகுதி பெறலாம்.
• மதிப்பிடப்படும் சொத்து, அடுத்தடுத்த தனிப்பட்ட பயன்பாடு அல்லது வாடகையை உள்ளடக்கியிருந்தால், மதிப்பைக் கணக்கிடும்போது அவற்றின் முக்கிய உந்துதல் பொருளின் நுகர்வோர் குணங்களுக்கு (வருமானம், கௌரவம் மற்றும் தனியுரிமை போன்றவை) குறைக்கப்படும். முதலீட்டு உந்துதல், பெறப்பட்ட வருமானம் மற்றும் மூலதனக் குவிப்புக்கு கூடுதலாக, வரிச் சலுகைகள் மற்றும் திட்டத்தின் சாத்தியக்கூறுகள் போன்ற வாதங்களை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறது.
• பொதுவாக, சிறந்த பயன்பாட்டு பகுப்பாய்வு பல மாற்று விருப்பங்களைப் பயன்படுத்தி மேற்கொள்ளப்படுகிறது மற்றும் பின்வரும் பகுதிகளை உள்ளடக்கியது:
• - சந்தை பகுப்பாய்வு;
• - விருப்பத்தின் சாத்தியக்கூறு பகுப்பாய்வு;
• - மிகவும் பயனுள்ள பயன்பாட்டின் பகுப்பாய்வு.
• பகுப்பாய்வின் பட்டியலிடப்பட்ட பகுதிகளுக்கு பின்வரும் சிக்கல்களின் விரிவான ஆய்வு தேவைப்படுகிறது.
• சந்தை பகுப்பாய்வு என்பது வழங்கல் மற்றும் தேவை, சந்தை திறன், வாடகை விகிதங்களின் இயக்கவியல் போன்றவற்றை ஆய்வு செய்வதற்காக ஏற்கனவே உள்ளவற்றுக்கு மாற்று பயன்பாட்டு விருப்பங்களுக்கான தேவையை தீர்மானிப்பதை உள்ளடக்குகிறது. ஒவ்வொரு விருப்பத்திற்கும்.
• ஒரு சாத்தியக்கூறு பகுப்பாய்வு என்பது அடிப்படை செலவுக் கூறுகளைக் கணக்கிடுவதை உள்ளடக்குகிறது: வருவாய் ஸ்ட்ரீம் மற்றும் மூலதனமாக்கல் விகிதங்கள் சட்டப்பூர்வமாக சாத்தியமான மற்றும் உடல் ரீதியாக சாத்தியமான ஒவ்வொரு விருப்பத்தின் மாறி மதிப்பைத் தீர்மானிக்க.
• மிகவும் பயனுள்ள பயன்பாட்டின் பகுப்பாய்வு ஒவ்வொரு விருப்பத்தையும் செயல்படுத்துவதற்கான விரிவான திட்டத்தை உருவாக்குகிறது, குறிப்பிட்ட சந்தை பங்கேற்பாளர்கள், திட்டத்தின் நேரம் மற்றும் மதிப்பிடப்பட்ட பொருளின் அதிகபட்ச உற்பத்தித்திறனை உறுதிசெய்யும் ஒரு விருப்பத்தைத் தேர்ந்தெடுப்பதற்கான நிதி ஆதாரங்கள் ஆகியவற்றைக் கருத்தில் கொண்டு.

2. நிலத்தின் மிகவும் திறமையான பயன்பாட்டை பகுப்பாய்வு செய்வதற்கான அளவுகோல்கள்

மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் மிகவும் பயனுள்ள பயன்பாட்டிற்கான விருப்பம் நான்கு அளவுகோல்களை பூர்த்தி செய்ய வேண்டும் - இவை:

- சட்ட அனுமதி;

- உடல் சாத்தியம்;

- பொருளாதார பாதுகாப்பு;

- அதிகபட்ச உற்பத்தித்திறன்.

மிகவும் பயனுள்ள ஒன்றைத் தேர்ந்தெடுப்பதற்கு ரியல் எஸ்டேட்டைப் பயன்படுத்துவதற்கான பல்வேறு விருப்பங்களின் பகுப்பாய்வின் போது இந்த அளவுகோல்களைக் கருத்தில் கொள்ளும் வரிசை பொதுவாக மேலே ஒத்திருக்கிறது. சட்டப்பூர்வ அங்கீகாரம் மற்றும் உடல் சாத்தியம் ஆகியவை முதலில் கருதப்படுகின்றன, அதைத் தொடர்ந்து நிதி நம்பகத்தன்மை மற்றும் அதிகபட்ச உற்பத்தித்திறன். பகுப்பாய்வு செயல்முறையின் இந்த வரிசையானது, தேவையான நிதி கிடைத்தாலும் கூட, சட்டப்பூர்வமாக தடைசெய்யப்பட்டால் அல்லது அதைச் செயல்படுத்துவது சாத்தியமற்றது என்ற உண்மையின் காரணமாக, மிகவும் பயனுள்ள பயன்பாட்டு வழக்கு.

சட்டப்பூர்வ அனுமதி

கருதப்படும் ஒவ்வொரு பயன்பாட்டு வழக்கின் சட்டப்பூர்வ அனுமதி எல்லா நிகழ்வுகளிலும் முதலில் சரிபார்க்கப்படுகிறது. இருப்பினும், சொத்தின் உகந்த பயன்பாடு, சொத்தை அதன் நோக்கத்திற்காகப் பயன்படுத்துவதற்கான சட்டத் தேவையுடன் குழப்பப்படக்கூடாது.

மதிப்பீட்டாளர் தனிப்பட்ட கட்டுப்பாடுகள், மண்டல ஒழுங்குமுறைகள், கட்டிடக் குறியீடுகள், வரலாற்றுப் பாதுகாப்பு விதிமுறைகள் மற்றும் குறிப்பிட்ட சாத்தியமான பயன்பாடுகளை மாற்றக்கூடிய சுற்றுச்சூழல் சட்டங்களை மதிப்பாய்வு செய்கிறார்.

ரியல் எஸ்டேட்டின் மிகவும் திறமையான பயன்பாட்டின் தேர்வு நீண்ட கால குத்தகை ஒப்பந்தங்களின் முன்னிலையில் பாதிக்கப்படலாம். குத்தகை காலத்தின் எஞ்சிய காலத்தில், சொத்தின் பயன்பாடு குத்தகை ஒப்பந்தத்தின் விதிமுறைகளுக்கு உட்பட்டது. ஒரு சொத்தின் மிகவும் பயனுள்ள பயன்பாடு குத்தகையின் இருப்பால் கட்டுப்படுத்தப்பட்டால், இது மதிப்பீட்டு அறிக்கையில் பிரதிபலிக்கப்பட வேண்டும்.

எடுத்துக்காட்டாக, 12 ஆண்டுகளுக்கும் மேலாக காலாவதியாகும் நிலக் குத்தகையின் மூலம் ஒரு சொத்து தடைசெய்யப்பட்டால், 40 வருட பொருளாதார வாழ்க்கை கொண்ட புதிய கட்டிடத்தை கட்டுவது பொருளாதார ரீதியாக சாத்தியமற்றதாக இருக்கலாம்.

கூடுதலாக, ரியல் எஸ்டேட் வாங்குவதற்கான ஒப்பந்தத்தில் சேர்க்கப்படக்கூடிய சாத்தியமான கட்டுப்பாடுகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வது அவசியம். இந்த கட்டுப்பாடுகள் சில பயன்பாட்டுப் பகுதிகளைப் பற்றியதாக இருக்கலாம், நில சதித்திட்டத்தில் கட்டிடங்களின் இருப்பிடம், கட்டிடங்களின் அளவுருக்கள் மற்றும் பயன்படுத்தப்படும் கட்டுமானப் பொருட்களின் வகை ஆகியவற்றைக் குறிப்பிடலாம். பத்திரக் கட்டுப்பாடுகள் கட்டிடக் குறியீடுகள் போன்ற பொதுவான சட்ட விதிகளுடன் முரண்பட்டால், அதிகபட்ச கட்டுப்பாடு பொதுவாக கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படும்.

கட்டிடக் குறியீடுகள், தொழில்நுட்பத் தரங்களைச் சந்திக்க கட்டுமானச் செலவுகளை அதிகரித்தால், நிலம் மிகவும் திறமையான கட்டிடங்களுடன் உருவாக்கப்படுவதைத் தடுக்கலாம்.

இது இறுதியில் பிரதேசங்களின் வளர்ச்சியைத் தடுக்கிறது. சில பகுதிகளில், கட்டிடக் குறியீடுகள் புதிய கட்டுமானத்தைக் கட்டுப்படுத்தவும் வளர்ச்சியைக் கட்டுப்படுத்தவும் பயன்படுத்தப்படுகின்றன.

தற்போதைய நில பயன்பாட்டு விதிகள் சுற்றுச்சூழலைப் பாதுகாப்பதை நோக்கமாகக் கொண்டுள்ளன. மதிப்பீட்டாளர்கள் காற்று மற்றும் நீர் தூய்மைத் தரங்களையும், முன்மொழியப்பட்ட வளர்ச்சித் திட்டங்கள் குறித்த பொதுக் கருத்தையும் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ள வேண்டும். உதாரணமாக, குறிப்பிட்ட எண்ணிக்கையிலான மாடிகளைக் கொண்ட கட்டிடங்களின் கட்டுமானம், தீ முறிவுகள் மற்றும் இன்சோலேஷன் தேவைகளை மேற்கோள் காட்டலாம்.

மதிப்பீட்டாளர் ஏற்கனவே உள்ள தரநிலைகளில் மாற்றங்களைச் செய்ய நினைத்தால் மட்டுமே, மதிப்பீட்டுத் தேதியில் சட்டத்தால் தடைசெய்யப்பட்ட ஒரு பயன்பாட்டு விருப்பம், பகுப்பாய்வின் அடுத்த கட்டங்களில் பரிசீலிக்கப்படும். . இருப்பினும், சட்டம், கட்டிடக் குறியீடுகள், மண்டல ஒழுங்குமுறைகள் போன்றவற்றில் ஏற்படும் மாற்றங்கள் 100% உறுதியாக இருக்காது.

உடல் சாத்தியம்

ரியல் எஸ்டேட்டைப் பயன்படுத்துவதற்கான மிகவும் பயனுள்ள விருப்பத்தின் தேர்வு அதன் உடல் சாத்தியத்தின் அடிப்படையில் இருக்க வேண்டும்.

இயற்பியல் சாத்தியக்கூறு அளவுகோல்கள்-அளவு, வடிவம், பரப்பளவு, வடிவமைப்பு, தரை நிலைமைகள் மற்றும் தளத்திற்கான அணுகல் சாலைகள் மற்றும் இயற்கை பேரழிவுகளின் ஆபத்து (வெள்ளம் அல்லது பூகம்பம் போன்றவை) - நிலத்தின் முன்மொழியப்பட்ட பயன்பாட்டை பாதிக்கிறது.

ஒரு நிலத்தின் இறுதிப் பயன்பாடு அதன் அளவு மற்றும் வடிவத்தைப் பொறுத்தது. சில விருப்பங்கள் ஒரு குறிப்பிட்ட அளவிலான பகுதியைப் பயன்படுத்துவதன் அடிப்படையில் மட்டுமே மிகப்பெரிய விளைவைக் கொடுக்கும். இந்த வழக்கில், தற்போதுள்ள நிலத்தை விரிவுபடுத்துவதற்கான சாத்தியத்தை தீர்மானிக்க வேண்டியது அவசியம், ஏனெனில் சில அடுக்குகள் விரிவாக்க சாத்தியம் இல்லை.

அடுக்குகளின் வடிவம் இறுதி உற்பத்தித்திறனை பாதிக்கிறது, ஏனெனில் ஒரு ஒழுங்கற்ற வடிவ நிலத்தை உருவாக்குவதற்கான செலவுகள் அதிகமாக இருக்கும், இது மென்மையான பக்கங்களைக் கொண்ட அடுக்குகளுடன் ஒப்பிடும்போது அதன் பயனை மேலும் குறைக்கிறது.

இதேபோல், தளம் மற்றும் பயன்பாடுகளுக்கான அணுகல் சாலைகள் இருப்பது அதன் இறுதி உற்பத்தித்திறனை அதிகரிக்கிறது, ஏனெனில் அதன் வளர்ச்சியில் சேமிப்பு அடையப்படுகிறது. எனவே, சிகிச்சை வசதிகளின் இலவச திறன் முன்மொழியப்பட்ட திறமையான மேம்பாட்டு விருப்பத்தின் உடல் பரிமாணங்களை கட்டுப்படுத்துகிறது.

ஒரு நிலத்தின் நிலப்பரப்பு அல்லது மண்ணின் பண்புகள் தளத்தின் செயல்பாட்டு பயன்பாட்டில் பிரதிபலிக்கின்றன. மதிப்பீட்டாளரால் அடையாளம் காணப்பட்ட எதிர்மறை அம்சங்கள் அதன் வளர்ச்சியை சிக்கலாக்குகின்றன அல்லது மேம்பாட்டு செலவுகளை அதிகரிக்கின்றன. சந்தையில் உள்ள அனைத்து தளங்களும் ஒன்றுக்கொன்று போட்டியிடுவதால், மதிப்பிடப்படும் தளம் மிகவும் பயனுள்ள பயன்பாட்டிற்கு ஏற்றதாக இருக்காது, ஏனெனில் இது அந்த பகுதிக்கு பொதுவான மற்ற தளங்களை விட தாழ்வாக உள்ளது.

பயனுள்ள பயன்பாட்டு வழக்கின் இயற்பியல் சாத்தியத்தை பகுப்பாய்வு செய்யும் செயல்பாட்டில், ஒரு புதிய அடிப்படையில் அதன் தொடர்ச்சியான செயல்பாட்டின் சாத்தியத்தை தீர்மானிக்க கட்டிடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகளின் நிலையை கருத்தில் கொள்வது அவசியம். உகந்த பயன்பாட்டை உறுதி செய்வதற்காக கட்டிடங்கள் மறுவடிவமைப்பு செய்யப்பட வேண்டும் என்றால், இதற்குத் தேவையான செலவுகள் கணக்கிடப்பட்டு இறுதி லாபத்துடன் ஒப்பிடப்பட வேண்டும். பொதுவாக, ஒரு சொத்தை புதுப்பிப்பதற்கான செலவு, சொத்தின் உடல் நிலை மற்றும் இருப்பிடத்தைப் பொறுத்தது.

பொருளாதார பாதுகாப்பு

பயன்பாட்டு வகைகளைத் தேர்ந்தெடுப்பதற்கான அடுத்த கட்டம் நிதிப் பாதுகாப்பின் பகுப்பாய்வு ஆகும். இயக்கச் செலவுகள், நிதிச் செலவுகள் மற்றும் மூலதனத் திட்டத்தில் தேவையான வருமானம் ஆகியவற்றைக் காட்டிலும் சமமாகவோ அல்லது அதிகமாகவோ இயக்க வருமானத்தை வழங்கினால், ஒரு விருப்பம் நிதி ரீதியாக சாத்தியமானதாகக் கருதப்படுகிறது. எனவே, நேர்மறையான வருமானத்தை வழங்கக்கூடிய அனைத்து பயன்பாடுகளும் நிதி ரீதியாக சாத்தியமானதாக கருதப்படுகின்றன.

பயன்பாட்டின் வகையானது செயல்பாட்டிலிருந்து வழக்கமான வருமானத்தைப் பெறுவதை உள்ளடக்கவில்லை என்றால், இந்த புதிய வகை பயன்பாட்டிற்கான வசதியை நிர்மாணிக்கும் அல்லது புனரமைக்கும் செலவிற்கு சமமான அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட செலவில் ரியல் எஸ்டேட்டை உருவாக்கும் அந்த விருப்பங்களை பகுப்பாய்வு தேர்ந்தெடுக்கிறது. மதிப்பீட்டாளர் மூலதன ஆதாயங்கள் அல்லது சொத்தின் பயன்பாட்டிலிருந்து பெறப்பட்ட மூலதனச் செலவினத்துடன் ஒப்பிட வேண்டும். வருமானம் செலவுகளை விட குறைவாக இருந்தால் அல்லது அவற்றை சற்று அதிகமாக இருந்தால், இந்த வகையான பயன்பாடு நிதி ரீதியாக சாத்தியமற்றதாக கருதப்படுகிறது.

செயல்பாட்டிலிருந்து வழக்கமான வருமானத்தை உருவாக்கும் பயன்பாடுகளை மதிப்பிடுவதற்கு, அவை ஒவ்வொன்றிற்கும் மதிப்பீட்டாளர் மொத்த நிகர இயக்க வருமானம், முதலீடு செய்யப்பட்ட மூலதனத்தின் தனிப்பட்ட வருவாய் விகிதம் மற்றும் நிலத்திற்குக் காரணமான வருமானத்தின் அளவு ஆகியவற்றைக் கணக்கிடுகிறார். நிகர வருமானம் முதலீட்டில் தேவையான வருவாயை பூர்த்தி செய்து, நிலத்தில் தேவையான வருமானத்தை வழங்கினால், பயன்படுத்த நிதி ரீதியாக சாத்தியமாகும்.

வெளிப்படையாக, நிதி ரீதியாக சாத்தியமான பயன்பாடுகளை அடையாளம் காண்பது தேவை, வழங்கல் மற்றும் இருப்பிடத்தின் பகுப்பாய்வின் அடிப்படையில் அமைந்துள்ளது.

அதிகபட்ச உற்பத்தித்திறன்

நிலம் காலியாக உள்ளதா (உண்மையில் அல்லது நிபந்தனையுடன்) அல்லது கட்டப்பட்டதா என்பதைப் பொருட்படுத்தாமல், அதிகபட்ச உற்பத்தித்திறன் என்பது நிலத்தின் அதிகபட்ச மதிப்பாகும். எனவே, இந்த அளவுகோலைச் செயல்படுத்துவது, சட்டப்பூர்வமாக அனுமதிக்கப்பட்ட, உடல் ரீதியாக செயல்படுத்தக்கூடிய மற்றும் நேர்மறையான வருமானத்தை வழங்குவதை உள்ளடக்கியது, ரியல் எஸ்டேட்டின் அடிப்படையின் அதிகபட்ச மதிப்பை வழங்கும் பயன்பாட்டின் வகையின் தேர்வு - நில சதி.

நிலத்தின் மிகவும் திறமையான பயன்பாட்டிற்கான சாத்தியமான விருப்பம், கட்டிடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகளின் இயல்பான வாழ்க்கையுடன் தொடர்புடைய நீண்ட கால, கவனமாக உருவாக்கப்பட்ட மற்றும் மிகவும் குறிப்பிட்ட நில பயன்பாட்டு திட்டத்தை பிரதிபலிக்கிறது. சேவை வாழ்க்கை கட்டிடத்தின் வகை, கட்டுமானப் பணிகளின் தரம் மற்றும் பிற காரணிகளைப் பொறுத்தது.

ஒரு நிலத்தின் அதிகபட்ச உற்பத்தித்திறன் அதன் வருமானத்தின் அளவை ஒரு குறிப்பிட்ட வகை பயன்பாட்டிற்கு சந்தைக்குத் தேவையான மூலதனமாக்கல் விகிதத்துடன் தொடர்புபடுத்துவதன் மூலம் தீர்மானிக்கப்படுகிறது. இருப்பினும், சொத்தின் தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட பயன்பாட்டைப் பொறுத்து, நிலத்தின் மதிப்பை நிர்ணயிக்கும் முறை வேறுபட்டிருக்கலாம். முறையின் தேர்வு, மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் உண்மையான நோக்கத்தின் மறுசீரமைப்பின் அளவு, பரிசீலனையில் உள்ள விருப்பத்தின் அபாயத்தின் அளவு, தேவையான வருவாய் விகிதம் மற்றும் மூலதன மீட்பு காலம் மற்றும் முன்மொழியப்பட்ட விருப்பத்தை செயல்படுத்தும் நேரம் ஆகியவற்றைப் பொறுத்தது. சொத்தைப் பயன்படுத்துவதற்காக.

நிலத்தின் மிகப்பெரிய லாபத்தை வழங்கும் வகையிலான பயன்பாடு மிகவும் பயனுள்ளதாக இருக்கும். மிகவும் பயனுள்ள விருப்பத்தைத் தேர்ந்தெடுப்பதற்காக ஒரு நிலத்தின் மதிப்பை நிர்ணயிக்கப் பயன்படுத்தப்படும் அனைத்து முறைகளின் அடிப்படையும் எஞ்சிய நுட்பம் என்று அழைக்கப்படுகிறது. நிலத்திலிருந்து கிடைக்கும் வருமானம் ரியல் எஸ்டேட் மூலம் கிடைக்கும் மொத்த வருமானத்திற்கும் உழைப்பு, மூலதனம், நிலையான சொத்துக்கள் (செயல்படும் கட்டிடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகள்) ஈர்ப்பதன் மூலம் வழங்கப்படும் வருமானத்தின் அளவு ஆகியவற்றுக்கு இடையேயான சமநிலையாகக் கருதப்படுகிறது.

ஒரு நில சதித்திட்டத்தின் விலை, முழு சொத்தின் மொத்த செலவு மற்றும் கட்டிடங்களின் எஞ்சிய மதிப்பு அல்லது அவற்றின் கட்டுமான செலவுகளுக்கு இடையிலான வேறுபாட்டைக் குறிக்கிறது.

ரியல் எஸ்டேட்டின் சிறந்த பயன்பாட்டை ஏற்கனவே உள்ள கட்டிடங்களின் அடிப்படையில் அடையலாம் அல்லது அடிப்படையில் புதிய மேம்பாடுகளை நிர்மாணிப்பதில் ஈடுபடலாம், இதற்கு நிலம் காலியாக இருப்பதைக் கருத்தில் கொள்ள வேண்டும். இதன் அடிப்படையில், ரியல் எஸ்டேட்டின் சிறந்த பயன்பாட்டை பகுப்பாய்வு செய்யும் போது மதிப்பீட்டாளர்கள் இரண்டு நுட்பங்களைப் பயன்படுத்துகின்றனர்:

- ஒரு வளர்ச்சியடையாத தளத்தின் மிகவும் பயனுள்ள பயன்பாடு;

- ஒரு உள்ளமைக்கப்பட்ட தளத்தின் மிகவும் பயனுள்ள பயன்பாடு.

வளர்ச்சியடையாத நிலத்தின் மிகவும் பயனுள்ள பயன்பாட்டைத் தீர்மானிக்க பின்வரும் முக்கிய காரணங்கள் உள்ளன:

1. நிலத்தின் மதிப்பை மட்டும் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பில் தனிமைப்படுத்துதல்.

2. வளர்ந்த நிலத்தை மதிப்பிடுவதற்கு ஒப்பிடக்கூடிய விற்பனை முறையைப் பயன்படுத்துதல்.

3. வெளிப்புற வழக்கற்றுப் போனதன் காரணமாக மதிப்பில் ஏற்படும் இழப்பைக் கணக்கிடுதல்.

4. ஒரு ரியல் எஸ்டேட் சொத்தின் ஒரு பகுதியாக நிலத்தின் உண்மையான மதிப்பை மதிப்பீடு செய்தல், இது கொடுக்கப்பட்ட தளத்திற்கு உகந்ததாக இல்லை.

உள்ளமைக்கப்பட்ட பகுதியின் மிகவும் பயனுள்ள பயன்பாட்டின் பகுப்பாய்வு இரண்டு காரணங்களுக்காக செய்யப்படுகிறது:

1. முதலீடு செய்யப்பட்ட மூலதனத்தின் அதிகபட்ச மொத்த வருவாயை வழங்கும் சொத்தின் பயன்பாட்டின் வகையை அடையாளம் காணுதல்.

2. அதே நோக்கத்திற்காக சந்தையில் உள்ள ரியல் எஸ்டேட் பொருள்களை ஒப்பிடக்கூடிய அளவிலான பயன்பாட்டுத் திறனுடன் அடையாளம் காணுதல்.

நச்சு உமிழ்வுகளைக் கொண்ட தொழில்துறை ரியல் எஸ்டேட்டின் உதாரணத்தைப் பயன்படுத்தி கட்டிடங்கள் இல்லாத தளத்தின் மிகவும் திறமையான பயன்பாட்டிற்கும் கட்டிடங்களைக் கொண்ட ஒரு சொத்துக்கும் உள்ள வித்தியாசத்தைக் கருத்தில் கொள்வோம். பகுப்பாய்வு செய்யப்பட்ட பொருள் அமைந்துள்ள பகுதி, அதன் இயற்கையான பண்புகள் காரணமாக, புறநகர் குடியிருப்பு பகுதியாக உருவாக்கப்படுகிறது.

கட்டிடங்கள் இல்லாமல் ஒரு தளத்தைப் பயன்படுத்துவதற்கான அதிகபட்ச செயல்திறன் பெரும்பாலும் குடியிருப்பு குடிசையாக அதன் பயன்பாட்டின் அடிப்படையில் இருக்கும். இந்த வழக்கில், ஏற்கனவே உள்ள வசதிகளை இடித்து அகற்றுவதற்கான செலவுகள் இருக்கும். நடைமுறையில், கட்டிடங்களின் எஞ்சிய மதிப்பு குறைவாக இருந்தால் மட்டுமே சாத்தியமான சொத்து உரிமையாளர் ஒரு தளத்தை மீண்டும் உருவாக்குவார்.

புதிய கட்டுமானம் தேவைப்படும் தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட பயன்பாடு, மதிப்பீட்டு தேதிக்கு எவ்வளவு நெருக்கமாக உள்ளது என்பதைப் பொறுத்து, தற்போதுள்ள பயன்பாடு ஒரு இடைநிலை பயன்பாடாகக் கருதப்படலாம். எனவே, நகர்ப்புற நிலத்தை விரிவுபடுத்துவதற்கான திட்டத்தின் படி, குடிசை கட்டுமானம் ஐந்தாண்டுகளில் பகுப்பாய்வு செய்யப்பட்ட நிலத்தை அடையும் என்றால், ஏற்கனவே உள்ள கட்டிடங்களை இடித்து புதிய குடிசை கட்டுவதற்கு ஒரு வருடம் தேவைப்படும், நான்கு தற்போதுள்ள தொழில்துறை சொத்தின் ஆண்டு செயல்பாடு ஒரு இடைநிலை பயன்பாடாக கருதப்படுகிறது.

எவ்வாறாயினும், தொழில்துறை பயன்பாட்டிற்கான தேவையின் போட்டி நிலை அதிகமாக இருந்தால், தொடர்புடைய செலவில் தேவையான சுற்றுச்சூழல் பணிகளைச் செய்யும்போது, ​​​​தற்போதுள்ள பயன்பாட்டைப் பராமரிப்பதே சொத்தின் மிகவும் பயனுள்ள பயன்பாடாக இருக்கலாம்.

ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் கோட்பாட்டிற்கு ஒரு நிலத்தின் பகுப்பாய்வு தேவைப்படுகிறது, அதில் கட்டிடங்கள் இல்லை என்று கருதி, தளம் உருவாக்கப்பட்டிருந்தாலும், தற்போதைய பயன்பாடு தேவைப்படுகிறதா மற்றும் அதைத் தொடர வேண்டுமா அல்லது மாற்ற வேண்டுமா என்பதை தீர்மானிக்க வேண்டும்.

மதிப்பிடப்பட்ட சொத்தை ஒரு வளர்ச்சியடையாத நில சதியாக சிறந்த மற்றும் மிகவும் பயனுள்ள பயன்பாட்டைத் தீர்மானிக்கும் முறையானது, அதில் கட்டிடங்கள் இல்லை அல்லது அவற்றை இடித்ததன் விளைவாக கட்டிடங்களை அகற்றலாம் என்ற அனுமானத்தின் அடிப்படையில் அமைந்துள்ளது. இதன் விளைவாக, நிலத்தின் மதிப்பு ரியல் எஸ்டேட்டின் லாபத்தை உறுதி செய்யும் சாத்தியமான பயன்பாடுகளின் தேர்வு மற்றும் ஒரு குறிப்பிட்ட நோக்கத்திற்கு ஏற்ப ரியல் எஸ்டேட்டின் அளவுருக்கள் ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் தீர்மானிக்கப்படுகிறது.

ஒரு நிலத்தை வளர்ச்சியடையாததாகப் பயன்படுத்துவதற்கான விருப்பம் இரண்டு முக்கிய வகைகளைக் கொண்டுள்ளது:

1. ஒரு நிலத்தை ஊகங்களுக்குப் பயன்படுத்துதல், அதாவது, சந்தைத் தேவைகள் அல்லது அவரது சொந்த விருப்பங்களுக்கு ஏற்ப அதை அபிவிருத்தி செய்யும் முதலீட்டாளருக்கு முன்னேற்றங்கள் இல்லாமல் விற்பனை செய்தல். ரியல் எஸ்டேட் சந்தைகள் அதிகமாக இருக்கும் போது இந்த விருப்பம் பொருந்தும்.

2. புதிய கட்டிடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகளுடன் கூடிய நிலத்தின் மேம்பாடு, உட்பட:

- இடைநிலை பயன்பாடு இல்லாமல் மேம்பாடு, ஒரு புதிய பயன்பாட்டு விருப்பம் கருதப்பட்டால், பகுப்பாய்வு தேதியில் சந்தையால் ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்டது;

- இடைநிலை பயன்பாட்டுடன் மேம்பாடு என்பது, சந்தை நிலவரத்தின் முன்னறிவிப்பின் அடிப்படையில், புதிய விருப்பம் சந்தையில் தேவைப்படும் வரை, தற்போதுள்ள பயன்பாட்டு விருப்பத்தை தற்காலிகமாகப் பாதுகாப்பதை உள்ளடக்கியது;

- மிகவும் திறமையான பயன்பாட்டை அடைய ஒரு நிலத்தை பிரித்தல் அல்லது ஒருங்கிணைத்தல்;

- தற்போதுள்ள வசதிக்கு ஒத்த நோக்கம் மற்றும் உடல் அளவுருக்கள் போன்ற புதிய கட்டிடங்களுடன் தளத்தின் வளர்ச்சி.

வளர்ச்சியடையாத சதித்திட்டத்தின் அடிப்படையில் ரியல் எஸ்டேட்டை மதிப்பிடுவதற்கான மிகவும் பொதுவான சூழ்நிலை அதன் நிபந்தனையற்ற வளர்ச்சியாகும். பகுப்பாய்வு செய்யப்பட்ட தளத்தில் ஒரு கட்டிடம் இருப்பதால், இது சொத்தின் மதிப்பை பாதிக்கிறது. இந்த வழக்கில், வளர்ச்சியடையாத தளத்தின் மிகவும் பயனுள்ள பயன்பாட்டிற்கான விருப்பத்தின் தேர்வு முடிவெடுக்கும் கட்டத்தில் முதலீட்டு வடிவமைப்பின் வடிவத்தை எடுக்கும்.

இந்த வழக்கில், மதிப்பீட்டாளர் பல கேள்விகளுக்கு பதிலளிக்க வேண்டும்:

1. நிலம் உண்மையில் அபிவிருத்தி செய்யப்படாவிட்டால் அல்லது ஏற்கனவே உள்ள கட்டிடங்களை அகற்றினால் அதை எவ்வாறு பயன்படுத்தலாம்?

2. இந்த நிலத்தில் எந்த வகையான கட்டிடம் அல்லது தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட பயன்பாட்டிற்கு ஆதரவான பிற கட்டமைப்புகள், அதன் உடல் மற்றும் பிற குணாதிசயங்களின் அடிப்படையில், எந்த காலக்கெடுவில் கட்டப்படலாம்?

3. தற்போதுள்ள பயன்பாடு இடைக்கால பயன்பாடாக கருதப்பட வேண்டுமா?

எடுத்துக்காட்டாக, நிலத்தின் மிகவும் திறமையான பயன்பாட்டை அடைய கட்டுமானப் பணிகள் தேவைப்பட்டால், மதிப்பீட்டாளர் தீர்மானிக்க வேண்டும்:

- ஏற்கனவே உள்ள கட்டிடங்களை இடிக்கும் செலவுகள்;

- சொத்து (அலுவலகம், ஹோட்டல், கிடங்கு, முதலியன) மிகவும் பயனுள்ள பயன்பாட்டின் வகை, தற்போதைய சந்தை தரநிலைகளுடன் தொடர்புடையது மற்றும் மிகவும் நியாயமான விலையில் கூறுகள் உட்பட;

- தளத்தின் சாத்தியமான பண்புகளின் பயன்பாட்டை அதிகரிக்க அமைக்கப்பட வேண்டிய உகந்த கட்டிடங்களின் பண்புகள் (மாடிகளின் எண்ணிக்கை, செயல்பாட்டு அலகுகளின் உகந்த பகுதி, இந்த அலகுகளின் எண்ணிக்கை போன்றவை);

- வாடகை மற்றும் இயக்க செலவுகளின் நிலை;

- நிதி செலவுகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டு கட்டப்படும் கட்டிடங்களின் விலை.

நிலத்தை ஒரு கட்டமைக்கப்பட்ட ஒன்றாக மிகவும் திறம்பட பயன்படுத்துவதற்கான வரவேற்புபகுப்பாய்வு செய்யப்பட்ட தளத்தில் இருக்கும் கட்டிடங்களின் பாதுகாப்பை உள்ளடக்கியது. ஒரு நிலத்தை கட்டமைக்கப்பட்ட ஒன்றாகப் பயன்படுத்துவதற்கான விருப்பம் இரண்டு முக்கிய வகைகளைக் கொண்டுள்ளது:

1. மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் தற்போதைய நோக்கத்தை பராமரித்தல்;

2. மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் தற்போதைய நோக்கத்தை மாற்றுதல்.

இரண்டு சந்தர்ப்பங்களிலும், தேவை மற்றும் சாத்தியம் கருதப்படுகின்றன:

- ரியல் எஸ்டேட் வழங்கும் சேவைகளின் தற்போதைய அளவு மற்றும் தரத்தை பராமரித்தல்;

- கட்டிடங்களின் வகுப்பை மேம்படுத்துவதற்கும் வாடகை விகிதங்களை மாற்றுவதற்கும் கட்டிடங்களின் புனரமைப்புக்கான கட்டுமானப் பணிகளை மேற்கொள்வது;

- கூடுதல் நீட்டிப்புகள் அல்லது கூடுதல் தளங்களை நிர்மாணித்தல் மூலம் பகுதியை விரிவுபடுத்துவதற்கான கட்டுமானப் பணிகளை மேற்கொள்வது;

- பகுதி இடிப்பு காரணமாக தற்போதுள்ள பகுதிகளின் குறைப்பு.

மதிப்பீட்டாளர், நில சதித்திட்டத்தில் அமைந்துள்ள கட்டிடங்களுக்கான தற்போதைய பயன்பாட்டு விருப்பத்தை உகந்த கட்டிட விருப்பத்துடன் ஒப்பிட்டு, பின்வரும் கேள்விகளுக்கான பதிலைப் பெற வேண்டும்:

1. கட்டிடத்தை தற்போதைய நிலையில் தொடர்ந்து இயக்குவது நல்லதா?

2. எந்த கட்டிட புனரமைப்பு விருப்பத்தை நான் தேர்வு செய்ய வேண்டும்: புனரமைப்பு, விரிவாக்கம், பகுதி இடிப்பு?

3. செலவுகள் எப்படி, எந்தக் காலக்கட்டத்தில் திரும்பப் பெறப்படும்?

கட்டிடங்களைப் பயன்படுத்துவதற்கான மிகவும் உகந்த விருப்பம் முதலீட்டு கவர்ச்சிகரமான ரியல் எஸ்டேட்டின் அதிகபட்ச செலவை உறுதி செய்யும், தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட விருப்பத்தின் அபாயத்திற்கு ஏற்ப நிர்ணயிக்கப்பட்ட வருவாய் விகிதத்தை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறது. சொத்தின் தற்போதைய பயன்பாடு மற்றும் பல்வேறு மறுவடிவமைப்பு விருப்பங்களை பராமரிப்பதில் உள்ள அபாயங்கள் ஒரே மாதிரியாக இருக்காது என்பது தெளிவாகிறது.

மதிப்பீட்டு அறிக்கையானது, தளத்தின் சிறந்த பயன்பாடானது, வளர்ச்சியடையாத தளத்தின் சிறந்த பயன்பாட்டிலிருந்து உருவாக்கப்பட்டதாக பிரிக்க வேண்டும். மதிப்பீட்டு அறிக்கையானது ஒவ்வொரு பயன்பாட்டிற்கான நோக்கத்தையும் முடிவையும் தெளிவாகக் கண்டறிந்து, விளக்கி, நியாயப்படுத்த வேண்டும்.

3. நிலத்தின் மிகவும் பயனுள்ள பயன்பாட்டை மதிப்பிடுவதற்கான முறைகள்

நில சதி கட்டிடம் மூலதனமாக்கல்

மதிப்பிடப்பட்ட சொத்தைப் பயன்படுத்துவதற்கான மிகவும் பயனுள்ள விருப்பத்தைத் தீர்மானிப்பது பின்வரும் நிலைகளின் வரிசைமுறை செயலாக்கத்தை உள்ளடக்கியது:

1. மதிப்பீட்டின் தேதியில் தற்போதைய சந்தை நிலைமை மற்றும் அதன் மாற்றத்திற்கான வாய்ப்புகள் ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் ஒரு வளர்ச்சியடையாத சதி அல்லது கட்டிடங்களைக் கொண்ட ஒரு சதி மிகவும் பயனுள்ள பயன்பாட்டிற்கான அனைத்து சாத்தியமான விருப்பங்களின் பகுப்பாய்வு.

2. தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட விருப்பங்களின் சட்டப்பூர்வ அனுமதியை சரிபார்க்கிறது.

3. தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட விருப்பங்களின் இயற்பியல் சாத்தியத்தை சரிபார்க்கிறது.

4. தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட விருப்பங்களின் நிதி நம்பகத்தன்மையின் மதிப்பீடு.

5. ரியல் எஸ்டேட்டைப் பயன்படுத்துவதற்கான மிகவும் பயனுள்ள விருப்பத்தைத் தேர்ந்தெடுப்பது, அதன் அதிகபட்ச உற்பத்தித்திறனை உறுதி செய்தல்.

அதிகபட்ச உற்பத்தித்திறனை மதிப்பிடுவது ரியல் எஸ்டேட்டின் மிகவும் திறமையான பயன்பாட்டை தீர்மானிப்பதில் தங்கியுள்ளது. நில சதி வளர்ச்சியடையாததாகக் கருதப்பட்டால், மூலதனமயமாக்கல் வீதத்தின் மதிப்பீட்டைப் பொறுத்து, மூன்று முறைகளைப் பயன்படுத்தலாம்.

முதல் முறை:நிலம் வளர்ச்சியடையாததாகக் கருதப்படுகிறது; நிலம் மற்றும் கட்டிடங்களுக்கான மூலதன விகிதங்கள் வேறுபட்டவை.

1. சந்தை தேவை மற்றும் விநியோகத்தை கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டு, ஒரு குறிப்பிட்ட நோக்கத்திற்காக கட்டிடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகளுடன் நிபந்தனையுடன் காலியாக உள்ள நிலத்தை உருவாக்குவதற்கான செலவை தீர்மானித்தல்.

3. சுமை காரணி மற்றும் சேகரிப்பு இழப்புகள் கணக்கில் சரிசெய்தல்.

4. பெறுவதற்கான சாத்தியக்கூறு மற்றும் பிற வருமானத்தின் அளவை தீர்மானித்தல்.

5. உண்மையான மொத்த வருமானத்தின் மதிப்பீடு.

6. இயக்க செலவுகளின் கணக்கீடு.

7. மூலதன செலவு இருப்பு கணக்கீடு.

8. நிகர இயக்க வருமானத்தின் கணக்கீடு.

9. கட்டிடங்களுக்கான மூலதன விகிதத்தை கணக்கிடுதல்.

10. கட்டப்பட்ட கட்டிடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகள் மூலம் கிடைக்கும் வருமானத்தை மதிப்பீடு செய்தல்.

11. நிலத்திற்குக் காரணமான வருமானத்தைக் கணக்கிடுதல்.

12. நில சதிக்கான மூலதன விகிதத்தை கணக்கிடுதல்.

13. நிலத்தின் மூலம் கிடைக்கும் வருமானத்தை மூலதனமாக்கும் முறையைப் பயன்படுத்தி நிலத்தின் மதிப்பை மதிப்பீடு செய்தல்.

இரண்டாவது முறை:நில சதி வளர்ச்சியடையாததாகக் கருதப்படுகிறது, கட்டிடங்கள் மற்றும் நிலத்திற்கான மூலதன விகிதங்கள் ஒரே மாதிரியாக இருக்கும்.

1. சந்தை தேவை மற்றும் விநியோகத்தை கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டு, ஒரு குறிப்பிட்ட நோக்கத்திற்காக கட்டிடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகளுடன் நிபந்தனையுடன் காலியாக உள்ள நிலத்தை உருவாக்குவதற்கான செலவை தீர்மானித்தல்.

2. சாத்தியமான மொத்த வருமானத்தின் கணக்கீடு.

3. சுமை காரணி மற்றும் கொடுப்பனவுகளைச் சேகரிப்பதில் ஏற்படும் இழப்புகள் மற்றும் பிற வருமானத்தின் அளவு ஆகியவற்றைக் கருத்தில் கொண்டு சரிசெய்தல்.

4. உண்மையான மொத்த வருமானத்தின் மதிப்பீடு.

5. இயக்க செலவுகள் மற்றும் மூலதன செலவு இருப்புகளின் கணக்கீடு.

6. மொத்த நிகர இயக்க வருமானத்தின் கணக்கீடு.

7. மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் ஒட்டுமொத்த மூலதன விகிதத்தின் கணக்கீடு.

8. ரியல் எஸ்டேட் மூலம் உருவாக்கப்பட்ட நிகர இயக்க வருவாயின் மூலதனமாக்கல் முறையின் மூலம் ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பீடு.

9. ஒரு நிலத்தின் மதிப்பை வருமானமாக மதிப்பிடுவது, சொத்தின் மதிப்பிடப்பட்ட மதிப்புக்கும் மேம்பாடுகளின் செலவுகளுக்கும் உள்ள வித்தியாசம்.

மூன்றாவது முறை:நில சதி வளர்ச்சியடையாததாகக் கருதப்படுகிறது, மேலும் அதன் நோக்கத்திற்காக சொத்தை விற்பதற்கான சந்தை விலை அறியப்படுகிறது:

1. பகுப்பாய்வு செய்யப்பட்ட நிலத்தில் கட்டப்பட்ட ஒரு குறிப்பிட்ட நோக்கத்திற்காக முடிக்கப்பட்ட சொத்தின் சந்தை மதிப்பு தீர்மானிக்கப்படுகிறது.

2. டெவலப்பரின் லாபம் உட்பட கட்டுமான செலவு கணக்கிடப்படுகிறது.

3. ஒரு நிலத்தின் மதிப்பானது சொத்தின் விற்பனை விலைக்கும் மொத்த செலவுகளுக்கும் உள்ள வித்தியாசமாக மதிப்பிடப்படுகிறது.

நான்காவது முறை:நிலம் கட்டப்பட்டதாகக் கருதப்படுகிறது; கட்டிடங்களுக்கு சில மேம்பாடுகள் தேவை:

4. வசதியை மேம்படுத்துவதற்கான செலவுகளைக் கணக்கிடுதல்.

5. செய்யப்பட்ட மேம்பாடுகளை கணக்கில் கொண்டு ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பின் அதிகரிப்பைக் கணக்கிடுதல்.

ஐந்தாவது முறை:நிலம் கட்டப்பட்டதாகக் கருதப்படுகிறது மற்றும் புனரமைப்பு தேவையில்லை:

1. ரியல் எஸ்டேட் மூலம் உருவாக்கப்படும் நிகர இயக்க வருமானத்தின் கணக்கீடு.

2. ஒட்டுமொத்த மூலதனமயமாக்கல் விகிதத்தை தீர்மானித்தல்.

3. நிகர இயக்க வருமானத்தின் மூலதனமாக்கல் முறையைப் பயன்படுத்தி ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பீடு.

இலக்கியம்

1. போப்ரோவா என்.பி. நில மதிப்பீட்டின் கோட்பாடு மற்றும் நடைமுறையின் சில அம்சங்கள்: கல்வி மற்றும் வழிமுறை கையேடு. -எம். 2004.- 112 பக்.

2. வாசிலென்கோ எஸ்.எஸ். "ரஷ்யாவில் நில உறவுகளை சீர்திருத்தும் செயல்பாட்டில் நில மதிப்பீட்டின் கொள்கைகளின் பரிணாமம்", ZAO "Ekonomika" பப்ளிஷிங் ஹவுஸ், M. - 2006;

3. வர்லமோவ் ஏ.ஏ., செவோஸ்டியானோவ் ஏ.வி. நிலம் காடாஸ்ட்ரே: 6 தொகுதிகளில் தொகுதி 5: நிலம் மற்றும் பிற ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பீடு. - எம்., 2008. - 265 பக்.

4. மெட்வெடேவா ஓ.இ. "விவசாய நிலம் மற்றும் பிற விவசாயச் சொத்துகளின் மதிப்பின் மதிப்பீடு", சர்வதேச மதிப்பீடு மற்றும் ஆலோசனைக் கழகம், எம். - 2005;

5. நானாசாஷ்விலி I.Kh., Litovchenko V.A. நிலச் சொத்தின் கேடாஸ்ட்ரே மற்றும் மதிப்பீடு: பாடநூல். எம்., 2007. - 88 பக்.

6. பெட்ரோவ் வி.ஐ. நில அடுக்குகளின் மதிப்பீடு. பயிற்சி. - 2வது பதிப்பு., திருத்தப்பட்ட மற்றும் கூடுதல். எம்.: 2008. - 224 பக்.

7. ப்ரோர்விச் வி.ஏ. "மாஸ்கோவில் நில மதிப்பீடு: மாதிரிகள், வழிமுறைகள், நடைமுறை அனுபவம்", பப்ளிஷிங் ஹவுஸ் "பொருளாதாரம்", எம். - 1996;

8. Prorvich V.A., Kuznetsov V.N., Semenova E.A. மற்றும் பிற நகரமயமாக்கப்பட்ட நிலங்களின் மதிப்பீடு. - எம். 2004.- 776

9. Rumyantsev F.P., Khavin D.V., Bobylev V.V., Nozdrin V.V. நில மதிப்பீடு: பாடநூல். நிஸ்னி நோவ்கோரோட், 2013. - 279 பக்.

10. தொடர் "சட்ட ஆலோசனை" நிலத்திற்கான கட்டணம். நில மதிப்பீடு. கருத்துகள். விளக்கங்கள். கேள்விகள் மற்றும் பதில்கள். எம். 2008. 414 பக்.

11. அமெலின் ஓ.ஏ. ரஷ்யாவில் நில அடுக்குகளை மதிப்பிடுவதில் வரலாற்று அனுபவம் // ரஷ்ய கூட்டமைப்பில் சொத்து உறவுகள். 2011. எண். 11. பி. 67-71.

12. ஆர்டமோனோவ் ஐ.வி. நிலத்தின் சந்தை மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கான சிக்கலான பிரச்சினையில் // இர்குட்ஸ்க் மாநில பொருளாதார அகாடமியின் செய்தி (பைக்கால் மாநில பொருளாதாரம் மற்றும் சட்ட பல்கலைக்கழகம்). 2013. எண். 2. பி. 30.

13. குபினா வி.எஸ். முதலீட்டு நோக்கங்களுக்காக விவசாய நிலத்தின் மதிப்பீடு // அறிவியல் மற்றும் வணிகம்: வளர்ச்சிக்கான வழிகள். 2013. எண். 10 (28). பக். 83-87.

14. கோவலேவா ஏ.எம்., டிவோரியாட்கின் கே.எஸ். நில அடுக்குகளை மதிப்பிடுவதற்கான ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையில் சரிசெய்தல்களை கணக்கிடுவதற்கான முறைகள் // பயன்பாட்டு மற்றும் அடிப்படை ஆராய்ச்சியின் சர்வதேச இதழ். 2015. எண் 4-1. பக். 112-115.

15. லாமர்ட் டி.ஏ. வளர்ந்த நாடுகளில் நில வளங்களின் மேலாண்மை அமைப்புகள் மற்றும் மதிப்பீடு // Interexpo Geo-Siberia. 2014. டி. 3. எண் 2. பி. 3-11.

16. போபோவா ஐ.வி., சோரின் ஏ.வி. நில பயன்பாட்டுத் துறையில் மதிப்பீட்டு நடவடிக்கைகளின் ஒழுங்குமுறை மற்றும் அமைப்பின் சிக்கல்கள் // பொருளாதாரம் மற்றும் நவீன மேலாண்மை: கோட்பாடு மற்றும் நடைமுறை. 2014. எண். 34. பி.191-196.

17. ரபினோவிச் எல்.எம். பயனுள்ள பொருளாதார வளர்ச்சிக்கு ஒரு காரணியாக நில வளங்கள் // Vestnik ASTU. தொடர்: பொருளாதாரம். 2013. எண். 2. பி.45-51

18. தரடனோவ் ஆர்.ஏ. மாநில அல்லது நகராட்சி தேவைகளுக்காக கைப்பற்றப்பட்ட சதி உரிமையாளருக்கு இழப்பீட்டுத் தொகையை தீர்மானித்தல் // சட்டம். 2014. எண். 2. பி.79 - 84

Allbest.ru இல் வெளியிடப்பட்டது

இதே போன்ற ஆவணங்கள்

ஒரு தளத்தின் மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கான கோட்பாடுகள். மதிப்பீடுகளை நடத்துவதற்கான பொதுவான பரிந்துரைகள். முக்கிய செலவு காரணிகள். வளர்ந்த நில அடுக்குகளை மதிப்பிடுவதற்கான விநியோக முறையின் பயன்பாடு. தரை வாடகையை மூலதனமாக்குவதற்கான முறை. வளர்ச்சியடையாத பகுதிகளின் மதிப்பீடு.

விரிவுரை, 05/04/2012 சேர்க்கப்பட்டது


மின்ஸ்க் நகர நில மேலாண்மை மற்றும் ஜியோடெடிக் சேவையின் செயல்பாடுகளின் பகுப்பாய்வு, நில அடுக்குகளின் கடமை வரைபடத்தை பராமரித்தல். T-FLEX GIS மென்பொருள் தொகுப்பில் உள்ள அடுக்குகளுடன் பணிபுரிதல். நில அடுக்குகளை வழங்குவதற்கான நடைமுறை மற்றும் நிபந்தனைகள். நில வணிகம் நடத்துதல்.

பயிற்சி அறிக்கை, 04/04/2017 சேர்க்கப்பட்டது


நில அடுக்குகளின் சிவில் சுழற்சியின் பொதுவான பண்புகள். சிவில் புழக்கத்தின் ஒரு பொருளாக நில அடுக்குகளின் கருத்து மற்றும் சட்ட ஆட்சி. ரஷ்ய நில சந்தையின் உருவாக்கம் வரலாறு. ரஷ்யாவில் நில விற்றுமுதல் வளர்ச்சிக்கான திசைகள்.

ஆய்வறிக்கை, 12/07/2010 சேர்க்கப்பட்டது


உற்பத்தி சாதனமாக நிலத்தின் குறிப்பிட்ட அம்சங்கள். விவசாயத்தில் நில வளங்களின் பங்கு. விவசாய நிறுவனங்களின் பொருளாதார வளர்ச்சியின் நிலைமைகள் மற்றும் அம்சங்களின் பகுப்பாய்வு. நில வளங்களின் மதிப்பீடு மற்றும் அவற்றின் பயனுள்ள பயன்பாட்டிற்கான வாய்ப்புகள்.

பாடநெறி வேலை, 10/07/2009 சேர்க்கப்பட்டது


ஒரு ரியல் எஸ்டேட் பொருளாக ஒரு நில சதியின் சிறப்பியல்புகள், நிலத்தின் வகைகள் மற்றும் அவற்றின் வகைப்பாட்டிற்கான அளவுகோல்கள். பிராட்ஸ்க் நகரில் உள்ள ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் பகுப்பாய்வு, ஆய்வின் கீழ் உள்ள தளத்தின் விளக்கம், அதன் மிகவும் பயனுள்ள பயன்பாட்டின் பகுதியை மதிப்பீடு செய்தல் மற்றும் தேர்வு செய்தல்.

பாடநெறி வேலை, 03/07/2010 சேர்க்கப்பட்டது


பொருளாதாரத்தில் நில வளங்களின் பயன்பாட்டின் புள்ளிவிவர பகுப்பாய்வின் தத்துவார்த்த ஆதாரம். OJSC RAO Alekseevskoye இல் நில வளங்களைப் பயன்படுத்துவதற்கான புள்ளிவிவர பகுப்பாய்வு. நில பயன்பாட்டின் குறிகாட்டிகள்.

பாடநெறி வேலை, 09/07/2007 சேர்க்கப்பட்டது


நில அளவை மேற்கொள்வதற்கான அடிப்படைகள். நில அளவீட்டிற்கான புவிசார் ஆதரவு. தரையில் உள்ள தளத்தின் எல்லைகளை தீர்மானித்தல். நிலத்தை ஆய்வு செய்தல், மேசை செயலாக்கம், ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீடு. நில சந்தையின் பகுப்பாய்வு. ஒரு பொருளின் மதிப்பை தீர்மானித்தல்.

பாடநெறி வேலை, 06/01/2015 சேர்க்கப்பட்டது


நிலத்தை மறுபகிர்வு செய்வதற்கான திட்ட முன்மொழிவுகளின் வளர்ச்சி மற்றும் கிராமப்புற குடியேற்றத்தின் பிரதேசத்தில் நில அடுக்குகளின் எல்லைகளை ஒழுங்குபடுத்துதல். நில அடுக்குகள், நில பயன்பாடுகள், விவசாய நிலங்கள் ஆகியவற்றின் பண்புகள் மற்றும் மதிப்பீடு.

பாடநெறி வேலை, 01/08/2016 சேர்க்கப்பட்டது


நிலத்தின் சந்தை மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கான கோட்பாடுகள், காரணிகள் மற்றும் அணுகுமுறைகள். நிலச் சொத்தின் காடாஸ்ட்ரே மற்றும் மதிப்பீடு. வளர்ச்சியடையாத மற்றும் கட்டமைக்கப்பட்ட நில அடுக்குகளின் வகைப்பாடு, அவற்றின் காடாஸ்ட்ரல் பதிவு, பொறியியல், கட்டுமானம் மற்றும் செயல்பாட்டு பண்புகள்.

சோதனை, 05/01/2017 சேர்க்கப்பட்டது


நிலத்தின் மாநில காடாஸ்ட்ரல் மதிப்பீட்டின் தேவை. ஒரு பிராந்தியத்தின் உதாரணத்தைப் பயன்படுத்தி மாநில நில மதிப்பீட்டை ஒதுக்கும்போது நில வளங்களைப் பயன்படுத்துவதற்கான பண்புகள் (மாஸ்கோ பகுதி, கிம்கி). நிலத்தின் உகந்த பயன்பாட்டை தீர்மானிக்கும் காரணிகள்.

2. ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீடு

2.7 நில மதிப்பீட்டின் அம்சங்கள்

2.7.3. நிலத்தின் சிறந்த மற்றும் திறமையான பயன்பாட்டின் பகுப்பாய்வு

ஒரு நில சதியை மதிப்பிடும் போது, ​​அதன் சிறந்த மற்றும் மிகவும் பயனுள்ள பயன்பாட்டிற்கான விருப்பத்தை தீர்மானிக்க வேண்டியது அவசியம், இது பல காரணிகளின் தொடர்பு மூலம் தீர்மானிக்கப்படுகிறது.

சிறந்த பயன்பாட்டு பகுப்பாய்வில் ஒரு நிலத்தின் மாற்றுப் பயன்பாடுகளை (வளர்ச்சி, மேம்பாடு) படிப்பது மற்றும் உகந்த ஒன்றைத் தேர்ந்தெடுப்பது ஆகியவை அடங்கும். இது இருப்பிடத்தின் வாய்ப்புகள், சந்தை தேவையின் நிலை, வளர்ச்சிக்கான செலவு, எதிர்பார்க்கப்படும் வருமானத்தின் ஸ்திரத்தன்மை போன்றவற்றை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறது.

நில சதி மற்றும் கட்டிடங்களைக் கொண்ட ஒரு சொத்தின் மதிப்பை மதிப்பிடும்போது, ​​முதலில், காலியாக உள்ள நிலத்தின் சிறந்த பயன்பாடு மற்றும் இரண்டாவதாக, ஏற்கனவே உள்ள மேம்பாடுகளுடன் கூடிய நிலத்தின் சிறந்த பயன்பாட்டின் பகுப்பாய்வுக்கு அதிக முக்கியத்துவம் கொடுக்கப்படுகிறது.

காலியாக இருப்பதாகக் கூறப்படும் நிலத்தின் பகுப்பாய்வு அதன் மதிப்பை நிர்ணயிப்பதில் அவசியமான படியாகும், மேலும் இது நிலத்தைப் பயன்படுத்துவதற்கான மிகவும் இலாபகரமான விருப்பத்தை நிறுவுவதை அடிப்படையாகக் கொண்டது.

தற்போதுள்ள மேம்பாடுகளுடன் கூடிய நிலத்தின் பகுப்பாய்வில், சொத்தின் அதிகபட்ச லாபத்தை உறுதி செய்வதற்காக நில சதித்திட்டத்தில் இருக்கும் மேம்பாடுகளை இடிப்பு, நவீனமயமாக்கல் அல்லது பாதுகாத்தல் பற்றிய முடிவை எடுப்பது அடங்கும்.

தளத்தின் சாத்தியமான மற்றும் மிகவும் இலாபகரமான பயன்பாடு அதன் மிக உயர்ந்த மதிப்பை உறுதி செய்கிறது. பயன்பாட்டு வழக்குகள் சட்டப்பூர்வமாகவும், உடல் ரீதியாக சாத்தியமானதாகவும், செலவு குறைந்ததாகவும் இருக்க வேண்டும்.

நிலத்தின் உகந்த பயன்பாட்டை தீர்மானிக்கும் முக்கிய காரணிகளை பெயரிடுவோம்:

1) இடம் - ஒரு நிலத்தின் விலையில் பெரும் தாக்கத்தை ஏற்படுத்தும் காரணி (இடத்தின் வாய்ப்புகள், போக்குவரத்து அணுகல் மற்றும் சுற்றுச்சூழலின் தன்மை ஆகியவை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படுகின்றன);

2) சந்தை தேவை - சந்தையில் வழங்கலுக்கும் தேவைக்கும் இடையிலான உறவை பிரதிபலிக்கும் காரணி;

3) நிதி சாத்தியம் - முதலீட்டாளர்களின் செலவுகளை திருப்பிச் செலுத்துவதற்கும், எதிர்பார்க்கப்படும் லாபத்தை உறுதி செய்வதற்கும் போதுமானதாக இருக்கும் நில சதித்திட்டத்தின் பயன்பாட்டிலிருந்து வருமானத்தை வழங்குவதற்கான திட்டத்தின் திறன்;

4) தளத்தின் உடல் பொருத்தம் - மேம்பாடுகளை உருவாக்கும் வாய்ப்பு - அளவு, நிலப்பரப்பு, மண்ணின் தரம், காலநிலை, பொறியியல்-புவியியல் மற்றும் தளத்தின் நீர்நிலை பண்புகள், இருக்கும் மண்டலம், சுற்றுச்சூழல் அளவுருக்கள் போன்றவை.

5) தொழில்நுட்ப சாத்தியக்கூறு மற்றும் இயற்பியல் சாத்தியம் - தரம், செலவுகள் மற்றும் திட்டத்தின் நேரம் ஆகியவற்றுக்கு இடையேயான உறவின் பகுப்பாய்வு, இயற்கை பேரழிவுகளின் சாத்தியம், போக்குவரத்து அணுகல், பயன்பாடுகளுடன் இணைக்கும் திறன், தளத்தின் அளவு மற்றும் வடிவத்தை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வது, எடுத்துக்காட்டாக, ஒரு தொழில்துறை வசதியை நிர்மாணிப்பதற்கான அளவு சிறியதாக இருக்கலாம்;

6) சட்டமன்ற (சட்ட) அனுமதி - தற்போதைய சட்டத்துடன் நிலத்தை பயன்படுத்துவதற்கான விருப்பத்தின் இணக்கம். கட்டுமானம் மற்றும் சுற்றுச்சூழல் தரநிலைகளின் பகுப்பாய்வின் விளைவாக அடையாளம் காணப்பட்டது, தளங்களின் எண்ணிக்கையில் கட்டுப்பாடுகள், ஒரு குறிப்பிட்ட இடத்தில் கட்டுமானத்திற்கு தற்காலிக தடைகள் இருப்பது, வரலாற்று நகர்ப்புற வளர்ச்சியில் உள்ள சிரமங்கள், விதிமுறைகளில் சாத்தியமான மாற்றங்கள், இணக்கம் மண்டல விதிகள், உள்ளூர் மக்களின் எதிர்மறை உணர்வுகள்;

வேறு வார்த்தைகளில் கூறுவதானால், இயற்பியல் சாத்தியம் என்பது நிலத்தின் அளவு, வடிவம் மற்றும் நிலப்பரப்பு மற்றும் மண்ணின் பண்புகளுக்கு ஒத்த சாத்தியமான பயன்பாட்டைக் குறிக்கிறது. கூடுதலாக, தகவல்தொடர்புகளின் இருப்பு அல்லது அவற்றை இடுவதற்கான சாத்தியக்கூறுகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வது அவசியம்.

1. நோக்கம் கொண்ட பயன்பாடு நியாயமானதா மற்றும் சாத்தியமானதா?

2. பயன்பாடு சட்டப்பூர்வமானதா அல்லது பயன்படுத்துவதற்கான உரிமைக்கான சட்ட ஆவணத்தைப் பெறுவதற்கான நியாயமான வாய்ப்பு உள்ளதா?

3. சொத்து பயன்படுத்துவதற்கு உடல் தகுதி உள்ளதா?

4. நோக்கம் கொண்ட பயன்பாடு நிதி ரீதியாக சாத்தியமா?

சோதனை விருப்பம் அட்டவணை 1 இல் காட்டப்பட்டுள்ளது.

ஒன்று அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட பயன்பாட்டு வழக்குகள் நியாயமான முறையில் சாத்தியம் என்று பகுப்பாய்வு காட்டியவுடன், அவற்றின் செல்லுபடியாக்கம் சரிபார்க்கப்படுகிறது நிதிக் கண்ணோட்டம். பொருள் சொத்து அதிகபட்ச மதிப்பைக் கொண்டிருக்கும் மற்றும் பிற தேவைகளைப் பூர்த்தி செய்யும் பயன்பாடு மிகவும் திறமையான பயன்பாடாகக் கருதப்படுகிறது.

இந்த கட்டத்தில்தான் மதிப்பீட்டாளர்களுக்கான முக்கிய சிரமங்கள் தொடங்குகின்றன, ஏனெனில் மதிப்பீட்டு முறையின் கேள்விகள் இங்குதான் தொடங்குகின்றன, மேலும் உங்களுக்குத் தெரிந்தபடி, MCO இல் முறை சிக்கல்கள் கருதப்படுவதில்லை. ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் நவீன வெளியீடுகளும் இந்த கேள்விக்கு பதிலளிக்கவில்லை, 90 களின் பாடப்புத்தகங்களின் நன்கு அறியப்பட்ட விதிகளை பல்வேறு வழிகளில் மீண்டும் மீண்டும் தொடர்கின்றன.

இதையொட்டி, நடைமுறை மதிப்பீடுகளில், இந்த மிக முக்கியமான கட்ட மதிப்பீட்டை ஒருவரின் சொந்தக் கருத்துக்கான குறிப்புகளுடன் மாற்றும் நடைமுறை, ஒரு விதியாக, சொத்தின் தற்போதைய பயன்பாட்டை நியாயப்படுத்த தொடர்கிறது. எவ்வாறாயினும், எங்கள் ரியல் எஸ்டேட் சந்தை வளர்ச்சியின் ஒரு புதிய கட்டத்திற்கு மாறுவதால், இது தெளிவாக போதாது. உண்மையில், "அதிக ஏற்ற இறக்கம் அல்லது வழங்கலுக்கும் தேவைக்கும் இடையே குறிப்பிடத்தக்க சமச்சீரற்ற தன்மையால் வகைப்படுத்தப்படும் சந்தைகளில், சொத்தை எதிர்கால பயன்பாட்டிற்காக பாதுகாப்பதே" அல்லது "இடைநிலை பயன்பாட்டிற்கு" "நில பயன்பாடு மற்றும் மண்டல மாற்றம் ஒரு நிலையில் உள்ளது." இருப்பினும், அதிகாரிகள் சமீபத்தில் ஒரு நாகரிக ரியல் எஸ்டேட் சந்தையை உருவாக்குவதை நோக்கமாகக் கொண்ட சில வேலைகளை மேற்கொண்டனர், மேலும் ஒரு தொழில்முறை ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டாளருக்கு இந்த மாற்றங்களை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ள உரிமை இல்லை.

நாங்கள் முதன்மையாக நகரங்களின் நகர்ப்புற திட்டமிடல் மண்டலத்தைப் பற்றி பேசுகிறோம். மண்டலம் இல்லாதபோது, ​​தீர்மானிக்கும் போது NEI ஐ மதிப்பிடுவது சாத்தியமில்லை சட்ட அனுமதிதேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட நிலத்தில் பல்வேறு நோக்கங்களுக்காக பொருட்களை நிர்மாணித்தல். முந்தைய ஆண்டுகளில், அதிகாரிகள் தங்கள் திட்டங்களின் அடிப்படையில், நிலத்தை மேம்பாட்டுக்கு பயன்படுத்த அனுமதி வழங்கப்பட்டது. பிரதேசங்களின் மண்டலம் சட்டப்பூர்வமாக நிறுவப்பட்ட பல்வேறு வகையான நிலப் பயன்பாட்டை முன்வைக்கிறது, இதில் திட்டமிடப்பட்ட திட்டத்தின் பொருளாதார செயல்திறனின் அடிப்படையில் கட்டுமானத்திற்கான பொருளை டெவலப்பர் தானே தீர்மானிக்கிறார்.

NEI ஐ பகுப்பாய்வு செய்யும் போது, ​​ஒரு ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டாளரும் அதே வேலையைச் செய்ய வேண்டும், இதற்காக அவர் நகர்ப்புற திட்டமிடல் துறையில் சட்டத்தை அறிந்திருக்க வேண்டும் மற்றும் வளர்ச்சி நடவடிக்கைகளின் பொருளாதார பகுப்பாய்வு முறைகளில் தேர்ச்சி பெற வேண்டும்.

துரதிர்ஷ்டவசமாக, எங்கள் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டாளர்கள் இந்த சிக்கல்களைப் பற்றி விவாதிக்காத குறுகிய கால படிப்புகளில் கலந்து கொண்டவர்களாகக் கருதப்படுகிறார்கள். சில காரணங்களால், ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டில் மேலோட்டமான அணுகுமுறையை நாங்கள் உருவாக்கியுள்ளோம். இது சம்பந்தமாக, MCO இலிருந்து சில பகுதிகளை மேற்கோள் காட்ட விரும்புகிறேன்:

• “1.7 ICSD இன் அனைத்து உறுப்பு நாடுகளும் அதை அங்கீகரிக்கின்றன ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டிற்கு சிறப்பு கல்வி, பயிற்சி மற்றும் அனுபவம் தேவை."(MP1 MSO)
• « மனைஉலகின் செல்வத்தின் குறிப்பிடத்தக்க பங்கை பிரதிபலிக்கிறது, மற்றும் அதன் உலகளாவிய சொத்து மற்றும் நிதிச் சந்தைகளின் நம்பகத்தன்மைக்கு மதிப்பீடு அடிப்படையாகும்"(சொத்து வகைகள்" IVS 2003 p.83)
• “...இந்த தரநிலைகளின் (எம்எஸ்ஏ) முறையான புரிதல் மற்றும் முறையான பயன்பாடு தவிர்க்க முடியாமல் சர்வதேச மற்றும் உள்நாட்டு ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளின் நம்பகத்தன்மைக்கு மற்ற முதலீட்டு மாற்றுகள் மற்றும் மோசடி மற்றும் முறைகேடு சம்பவங்களை குறைக்கும்"(எம்ஆர் 1 எம்எஸ்ஓ பக். 195)

கடைசி மேற்கோள் நம் நாட்டிற்கு மிகவும் பொருத்தமானது. பெரிய பெட்ரோடாலர்கள் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் ஊற்றப்பட்டு, அதன் நிலையான வளர்ச்சியை உறுதி செய்தது. அதே நேரத்தில், அனைத்து லாபகரமான ரியல் எஸ்டேட்டில் தோராயமாக 75% மாநில உரிமையில் உள்ளது மற்றும் அதிகாரிகளால் நிர்வகிக்கப்படுகிறது. இந்த பொருட்களுக்கான உரிமையை மாற்றுவது, சட்டத்தின் படி, ஒரு சுயாதீன மதிப்பீட்டின் மூலம் மட்டுமே மேற்கொள்ளப்படுகிறது. எனவே தொழில்முறை ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டாளர்களின் முக்கிய பங்கு, MCO க்கு இணங்க, தொழில்முறை மற்றும் நடத்தை விதிகளுக்கு இணங்குதல் ஆகிய இரண்டிலும் அதிகரித்த தேவைகளுக்கு உட்பட்டது.

டிசம்பர் 30, 2004 முதல், நம் நாட்டில் புதிய நகர திட்டமிடல் குறியீடு நடைமுறையில் உள்ளது. அதற்கு இணங்க, திறந்தவெளியில் இருந்து கட்டிடத் தளத்திற்கு செல்லும் பாதையில் நான்கு படிகளை வேறுபடுத்தி அறியலாம்:

• பிராந்திய திட்டமிடல்,
• நகர்ப்புற திட்டமிடல் மண்டலம்,
• பிரதேச திட்டமிடல்
• மூலதன கட்டுமான திட்டங்களின் வடிவமைப்பு, கட்டுமானம் மற்றும் புனரமைப்பு.

தளங்களின் ஒதுக்கீடு பிராந்திய திட்டமிடலுடன் தொடங்க வேண்டும், இதன் போது கூட்டாட்சி, பிராந்திய மற்றும் உள்ளூர் அதிகாரிகள் வீட்டுவசதி, உள்கட்டமைப்பு, தொழில் மற்றும் விவசாயத்தை நிர்மாணிப்பதற்கான பகுதிகளை அடையாளம் காணும். கூட்டாட்சி அதிகாரிகளால் உருவாக்கப்பட்ட பிராந்திய திட்டமிடல் திட்டங்கள் ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் தொகுதி நிறுவனங்கள் மற்றும் நகராட்சிகளின் மிக உயர்ந்த நிர்வாக அமைப்புகளுக்கு அனுப்பப்படுகின்றன. ஆவணங்கள் மூன்று மாதங்களுக்குள் ஒப்புக் கொள்ளப்பட வேண்டும். இந்த காலகட்டத்தில் பிராந்திய அல்லது நகராட்சி அதிகாரிகளிடமிருந்து எந்த முடிவும் பெறப்படவில்லை என்றால், ஆவணங்கள் "இயல்புநிலையாக" அங்கீகரிக்கப்பட்டதாகக் கருதப்படுகிறது.

பிராந்திய திட்டமிடலுக்குப் பிறகு, அதிகாரிகள் நகர்ப்புற மண்டலத்தை மேற்கொள்ள வேண்டும். இதன் விளைவாக, ஒவ்வொரு நகராட்சியின் பிரதேசத்திலும் பிராந்திய மண்டலங்கள் வரையறுக்கப்பட்டு நகர்ப்புற திட்டமிடல் விதிமுறைகள் நிறுவப்படும். இந்த பணியை முடிக்க அரசாங்கம் ஐந்து ஆண்டுகள் அவகாசம் அளித்தது - ஜனவரி 1, 2010 வரை. இந்த தேதிக்கு முன், குடியேற்றங்கள் மற்றும் இடை-குடியேற்றப் பகுதிகள் வளர்ச்சிக்கு உட்பட்டால், நில பயன்பாட்டு விதிகள் உருவாக்கப்பட வேண்டும். விதிகளின் விரிவான உள்ளடக்கம் குறியீட்டில் அமைக்கப்பட்டுள்ளது. 2010 ஆம் ஆண்டின் தொடக்கத்தில் இருந்து, இந்த ஆவணங்கள் இல்லாத நிலையில், கட்டுமான அனுமதிகளை வழங்குவது அனுமதிக்கப்படவில்லை.

மண்டலத்தின் விளைவாக ஒதுக்கப்பட்ட பிரதேசங்கள் திட்டமிடலுக்கு உட்பட்டதாக இருக்க வேண்டும். பிந்தையது மண்டலத்தை தொகுதிகள், மைக்ரோடிஸ்ட்ரிக்ட்ஸ் மற்றும் பிற கூறுகளாகப் பிரிப்பதுடன், மேம்பாட்டு தளங்களுக்கான எல்லைகளை நிறுவுவதையும் உள்ளடக்கியது. கட்டப்பட்ட மற்றும் காலியான பகுதிகள் தொடர்பாக திட்டமிடல் மேற்கொள்ளப்பட வேண்டும். இந்த பணி உள்ளூர் அதிகாரிகள் மற்றும் உள்ளூர் பட்ஜெட்டின் தோள்களில் விழுகிறது. கூடுதலாக, பிரதேசத்தைத் திட்டமிடுவதற்கு எந்த ஆவணங்களின் தொகுப்பு அவசியம் என்பதை உள்ளூர் அதிகாரிகள் முடிவு செய்வார்கள்.

திட்டமிடலின் போது, ​​ஒவ்வொரு நிலத்தின் மீதும் எந்த நோக்கத்திற்காக ஒரு கட்டிடம் கட்டப்பட வேண்டும் என்பது குறித்த விதிமுறைகளை ஒதுக்க வேண்டும். அதன் நோக்கத்துடன் கூடுதலாக, அதன் தளங்களின் எண்ணிக்கை, இடைவெளியின் விளிம்பு, பகுதி போன்றவை குறிக்கப்படும்.

இருப்பினும், நகர்ப்புற திட்டமிடல் குறியீடுகளை உருவாக்கும் பணிக்கு குறிப்பிடத்தக்க நிதி மற்றும் இந்த பணியில் அதிக தகுதி வாய்ந்த பணியாளர்களின் ஈடுபாடு தேவைப்படுகிறது. அதன்படி, இந்த திசையில் பணிகள் தாமதமாக மேற்கொள்ளப்பட்டு வருகின்றன. நகர்ப்புற திட்டமிடல் நடவடிக்கைகளுக்கான தகவல் ஆதரவுத் துறையில் மிகவும் முன்னேறிய நகரமான மாஸ்கோவில் கூட, நகர்ப்புற திட்டமிடல் குறியீடு இன்னும் ஏற்றுக்கொள்ளப்படவில்லை (திட்டங்களின்படி, இது 2006 ஆம் ஆண்டின் இறுதியில் மாஸ்கோ அரசாங்கத்தின் உத்தரவின்படி உருவாக்கப்பட வேண்டும். டிசம்பர் 28, 2005 N 2664-RP).

மாஸ்கோவில் நகர்ப்புற திட்டமிடல் கேடாஸ்ட்ரே இன்னும் நடைமுறையில் உள்ளது, அதன் அடிப்படையில் மதிப்பீட்டாளர் NEI ஐ சோதிக்க முடியும். டிசம்பர் 15, 2004 ஆம் ஆண்டின் மாஸ்கோ சட்டத்தின்படி எண் 88 "மாஸ்கோ நகரத்தின் நகர்ப்புற திட்டமிடல் காடாஸ்ட்ரில்", "நகர்ப்புற திட்டமிடல் காடாஸ்ட்ர் பிரதேசத்தில் நகர்ப்புற திட்டமிடல் நடவடிக்கைகளுக்கான தகவல் ஆதரவின் நோக்கத்திற்காக உருவாக்கப்பட்டு பராமரிக்கப்படுகிறது. மாஸ்கோ நகரம். நகர்ப்புற திட்டமிடல் காடாஸ்டரின் தகவல்கள் இயற்கையில் திறந்திருக்கும் மற்றும் அனைத்து ஆர்வமுள்ள தரப்பினருக்கும் அவர்களின் எழுத்துப்பூர்வ கோரிக்கைகளுக்கு இணங்க வழங்கப்படுகிறது, மாநில ரகசியத்தை உருவாக்கும் தகவல்களைத் தவிர. கோரிக்கையின் பேரில், மாஸ்கோ நகரத்தின் நகர்ப்புற திட்டமிடல் காடாஸ்ட்ரே சேவையானது ஒரு காடாஸ்ட்ரல் சான்றிதழை வழங்குகிறது, இது நகர்ப்புற திட்டமிடல் ஒழுங்குமுறை கோடுகள் ("சிவப்பு கோடுகள்"), நிலப்பரப்பு திட்டம், நகர்ப்புற மண்டல திட்டங்கள், பயன்பாட்டு முக்கிய நெட்வொர்க்குகள் மற்றும் கட்டமைப்புகள் ஆகியவற்றின் திட்டத்தின் துண்டுகளை பிரதிபலிக்கிறது. , நிர்வாக-பிராந்திய பிரிவு, இயற்கை வளாகம், நினைவுச்சின்ன பாதுகாப்பு மண்டலங்களின் வரலாறு மற்றும் கலாச்சாரம், ஆரம்ப அனுமதி, நகர்ப்புற திட்டமிடல் மற்றும் வடிவமைப்பு ஆவணங்கள், கட்டடக்கலை மற்றும் நகர்ப்புற திட்டமிடல் முடிவுகளின் ஒப்புதலின் தரவு, மாஸ்கோவின் மத்திய நிர்வாக மாவட்டத்தின் வரலாற்று மற்றும் கட்டடக்கலை ஆய்வு பொருட்கள் , முதலியன காடாஸ்ட்ரல் சான்றிதழ் ஆண்டு 2020 வரையிலான காலத்திற்கு மாஸ்கோவின் பொது மேம்பாட்டுத் திட்டத்தின் அங்கீகரிக்கப்பட்ட பொருட்களின் அடிப்படையில் உருவாக்கப்பட்டது.

NEI ஐ தீர்மானிக்கும் நோக்கங்களுக்காக, உதவியின் பின்வரும் பிரிவுகளில் முக்கியமான தகவல்கள் வழங்கப்படுகின்றன:

• உற்பத்தி மண்டலங்களின் வளர்ச்சி மற்றும் மறுசீரமைப்புக்கான திட்டம்,
• செயல்பாட்டு மண்டலம்,
• கட்டிட மண்டலம்,
• பயன்பாட்டு நெட்வொர்க்குகள் மற்றும் கட்டமைப்புகளுக்கான தளவமைப்பு திட்டம்.

மாஸ்கோவின் தொழில்துறை மண்டலங்களில் ஒன்று தொடர்பாக ஒரு காடாஸ்ட்ரல் சான்றிதழின் தகவலின் உதாரணத்தை வழங்குவோம்.

செயல்பாட்டு மண்டல திட்டம்: காலாண்டு 1001. சிறப்பு நிர்வாக மற்றும் வணிக நோக்கங்களின் காலாண்டு (B1) - நிர்வாக மற்றும் வணிகப் பகுதிகள் 25% க்கும் அதிகமான பிரதேசத்தை ஆக்கிரமித்துள்ளன, மற்ற வகைகளின் பகுதிகள் - ஒவ்வொன்றும் 25% க்கும் குறைவாக உள்ளன. அதே நேரத்தில், நகராட்சி, கிடங்கு, தொழில்துறை மற்றும் சிறப்பு நோக்கங்களுக்கான பகுதிகள் 10% க்கும் அதிகமான பிரதேசத்தை ஆக்கிரமிக்கக்கூடாது.

கட்டுமான மண்டல திட்டம்: காலாண்டு 2130. கலப்பு மாறுபட்ட அடுக்கு மாடிகளைக் கொண்ட நடுத்தர அடர்த்தி கட்டிடங்களின் காலாண்டு, கட்டப்பட்ட அடுக்குகளின் பிரதேசத்தில் சராசரி கட்டிட அடர்த்தி 5 ஆயிரம் சதுர மீட்டர்/எக்டர் மற்றும் 10 ஆயிரத்திற்கு மேல் இல்லை sq.m./ha, குறைந்த உயரம் கொண்ட மற்றும் பல-அடுக்கு வகை வளர்ச்சிப் பகுதிகள் மூன்றில் ஒரு பகுதிக்கு மேல் ஆக்கிரமித்துள்ளன, மேலும் மற்ற வகை வளர்ச்சியின் பகுதிகள் ஒவ்வொன்றும் மூன்றில் ஒரு பகுதிக்கும் குறைவாகவே உள்ளன.

எனவே, காடாஸ்ட்ரல் சான்றிதழில் இருந்து தகவல் NEI ஐ நிர்ணயிப்பதற்காக பகுப்பாய்வுக்கான சாத்தியமான மேம்பாட்டு விருப்பங்களைத் தேர்ந்தெடுப்பதற்கான அடிப்படையாக செயல்படுகிறது. எனவே, ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டிற்கான ஒப்பந்தத்தை முடிக்கும் போது, ​​ஒப்பந்தக்காரருக்கு டவுன் பிளானிங் கேடாஸ்டரிலிருந்து காடாஸ்ட்ரல் சான்றிதழை வழங்குவதற்கான வாடிக்கையாளரின் கடமையை மதிப்பிடுவது அல்லது நகரத்தின் நகர திட்டமிடல் குறியீட்டிலிருந்து ஒரு சாற்றை வழங்குவது மதிப்பீட்டு ஒப்பந்தத்தில் அவசியம். அது ஏற்றுக்கொள்ளப்படுகிறது.

வெவ்வேறு நகரங்களில் நகர்ப்புற திட்டமிடல் ஒழுங்குமுறை சிக்கல்கள் அவற்றின் சொந்த பிரத்தியேகங்களைக் கொண்டுள்ளன, மேலும் ஒரு ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டாளர் அவற்றை நன்கு அறிந்திருக்க வேண்டும், இல்லையெனில் தொழில்முறை ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டை நடத்துவது சாத்தியமில்லை.

சாத்தியமான மேம்பாட்டு விருப்பங்கள் மற்றும் மாடிகள் மற்றும் பகுதிகளின் எண்ணிக்கையின் அடிப்படையில் கட்டிடங்களின் தோராயமான அளவுருக்கள் தீர்மானிக்கப்பட்டவுடன், பொருள்களின் ஒப்புமைகளைத் தேர்ந்தெடுப்பது அவசியம், எடுத்துக்காட்டாக, RSS-2007 இன் படி, மற்றும் மிகவும் பயனுள்ளவற்றைத் தேர்ந்தெடுக்க நில மதிப்பு குறிகாட்டிகளை நேரடியாக கணக்கிடுவதற்குச் செல்லவும். தீர்வு. இன்று இந்த கணக்கீடுகளின் வழிமுறையில் எந்த பரிந்துரைகளும் இல்லை. ஒவ்வொரு மதிப்பீட்டாளரும் கணக்கீடுகளுக்கு தனது சொந்த அணுகுமுறைகளைக் கொண்டு வருகிறார்கள், மேலும் தவறான முடிவுகளுக்கு வழிவகுக்கும் மொத்த தவறுகளை அடிக்கடி செய்கிறார்கள்.

NEI ஐ நிர்ணயிக்கும் கட்டத்தில் கணக்கீடுகளின் ஒரு அம்சம் இரண்டு முரண்பட்ட தேவைகளுக்கு இணங்க வேண்டிய அவசியம். ஒருபுறம், ஏற்றுக்கொள்ளக்கூடிய துல்லியத்தை அடைய போதுமான விரிவான கணக்கீடுகளை மேற்கொள்ள வேண்டியது அவசியம், மறுபுறம், இந்த கணக்கீடுகள் முடிந்தவரை எளிமையாக இருக்க வேண்டும். ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டாளர் அந்த "இனிமையான இடத்தை" கண்டுபிடித்து, ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டு அறிக்கையின் இந்த முக்கிய பகுதியை நம்பிக்கையுடன் செயல்படுத்துவதற்கு ஒரு சிறப்புத் திறன் தேவை. பொதுவாக, ஒரு ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டாளரின் நிபுணத்துவத்தை அவர் எப்படி NEI பகுப்பாய்வை நடத்துகிறார் என்பதன் மூலம் மதிப்பிட முடியும்.

இந்த சிக்கல்களை திறமையாக தீர்க்க, வளர்ச்சியின் கோட்பாடு மற்றும் நடைமுறைக்கு திரும்புவது அவசியம். வளர்ந்த சந்தை நாடுகளில், இந்த கோட்பாடு மிகவும் நன்றாக வேலை செய்யப்பட்டுள்ளது மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் பெரும் போட்டியின் நிலைமைகளில் அதன் செயல்திறனைக் காட்டுகிறது. துரதிர்ஷ்டவசமாக, வளர்ச்சிப் பிரச்சினைகளில் நாங்கள் மிகக் குறைந்த கவனம் செலுத்துகிறோம். மேலும், எங்கள் சட்டமன்ற மற்றும் ஒழுங்குமுறை ஆவணங்களில் கூட இந்த கருத்து இல்லை. "டெவலப்பர்", "முதலீட்டாளர்-டெவலப்பர்", "வாடிக்கையாளர்" போன்ற கருத்துகளுடன் அதை மாற்றியுள்ளோம். இந்த குழப்பம் கட்டுமானத்தின் போது அதிக செலவுகள் மற்றும் சிக்கல்களுக்கு வழிவகுக்கிறது. மோசடி செய்யப்பட்ட பங்குதாரர்கள் என்பது சட்டங்களில் உள்ள தெளிவற்ற வார்த்தைகளின் விளைவு மற்றும் ஒரு சொத்தை உருவாக்கும் அல்லது புனரமைக்கும் செயல்பாட்டில் டெவலப்பரின் பங்கைப் பற்றிய புரிதல் இல்லாதது.

இந்த கட்டுரையின் வடிவம் இந்த சிக்கல்களில் இன்னும் விரிவாக வாழ அனுமதிக்காது; அவை வெளியீட்டிற்கு தயாராகும் புத்தகத்தில் பிரதிபலிக்கும். ரியல் எஸ்டேட்டை மேம்படுத்தும் செயல்பாட்டில் டெவலப்பர் முக்கிய நடிகராக இருக்கிறார், திட்டத்தின் அனைத்து அபாயங்களையும் தாங்குகிறார் மற்றும் இந்த அபாயங்களுக்கு ஏற்ற லாபம் அல்லது இழப்புகளைப் பெறுகிறார் என்பதில் மட்டுமே கவனம் செலுத்துவோம். மேலும், திட்ட பங்கேற்பாளர்களின் அனைத்து தேவைகளையும் பூர்த்தி செய்த பிறகு, இந்த லாபத்தை அவர் கடைசியாகப் பெறுகிறார், மேலும் இந்த அடிப்படைக் கொள்கை அனைத்து திட்ட பங்கேற்பாளர்கள் மற்றும் ஒழுங்குமுறை அதிகாரிகளால் கண்காணிக்கப்படுகிறது. இங்கு அடிக்கடி நடப்பது போல், டெவலப்பர் தனது லாபத்தை முன்னதாகவே பெற முடிந்தால், நீண்ட கால கட்டுமானத் திட்டங்கள் மற்றும் ஏமாற்றப்பட்ட முதலீட்டாளர்கள் உள்ளனர். நாம் விரும்பினாலும் விரும்பாவிட்டாலும், சந்தையின் சட்டங்களும், ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் அதிகரித்து வரும் போட்டியும் இந்த கொள்கையை மதிக்கும் உண்மைக்கு வழிவகுக்கும். டெவலப்பர் ஒரு நிபுணராக இருப்பார், இப்போது நம்மிடம் இருப்பது போல் வங்கி கட்டமைப்புகள், தொழிற்சாலைகள், ஆராய்ச்சி நிறுவனங்கள், பில்டர்கள் போன்றவற்றில் இல்லை.

எனவே, எங்கள் கணக்கீடுகளில் நாம் முதல் கொள்கைக்கு இணங்க வேண்டும்: முக்கிய வீரர் டெவலப்பர், மற்றும் அவர் கடைசியாக லாபம் ஈட்டுகிறார். ரியல் எஸ்டேட்டை மதிப்பிடும்போது "தொழில்முனைவோரின் லாபம்" மற்றும் முதலில், இந்த அளவுருவைக் கணக்கிடும்போது நாம் எந்த தொழில்முனைவோரைப் பற்றி பேசுகிறோம் என்ற கேள்விக்கு மதிப்பீட்டாளர்களிடையே வெளிப்பட்ட விவாதத்தில் இங்கு வாழ்வது பொருத்தமானது. Ozerov E.S., Gribovsky S.V., Tarasevich E.I., Yaskevich E.E., Kozyr Yu.V., Zelensky Yu.V. போன்ற நன்கு அறியப்பட்ட விஞ்ஞானிகள் மற்றும் மதிப்பீட்டு பயிற்சியாளர்களின் ஏராளமான படைப்புகள் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டில் ஒரு தொழில்முனைவோரின் லாபத்திற்காக அர்ப்பணிக்கப்பட்டுள்ளன. . முதலியன இருப்பினும், இந்த பிரச்சினையில் இன்னும் தெளிவு இல்லை.

பெரும்பாலும், நடைமுறை மதிப்பீடுகளில், இந்த இலாபமானது வாய்ப்புச் செலவுகள் அல்லது திட்டத்தில் முதலீடு செய்யப்பட்ட மூலதனத்தின் வட்டி என வரையறுக்கப்படுகிறது, மேலும் நாங்கள் டெவலப்பரின் லாபத்தைப் பற்றி பேசுகிறோம். ஆனால் ஒரு டெவலப்பர், ஒரு விதியாக, மேம்பாட்டு செயல்முறையை நிர்வகிக்கும் மற்றும் திட்டத்தில் முதலீடு செய்யாத ஒரு தொழில்முறை. அத்தகைய முதலீடுகள் இருந்தால், அவை அற்பமானவை. அவர் தனது உழைப்பு, அறிவு, திறன்கள் மற்றும் நிறுவப்பட்ட இணைப்புகளை திட்டத்தில் முதலீடு செய்கிறார், அதாவது ஒரு அருவமான சொத்து. பிறகு எப்படி அவருடைய லாபத்தை கணக்கிடுவது? ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டில் நாம் தீர்மானிக்க வேண்டிய லாபம் இதுதானா?

வளர்ச்சியின் கோட்பாடு மற்றும் நடைமுறையில், இந்த சிக்கல் பின்வருமாறு தீர்க்கப்படுகிறது. ஒரு மேம்பாட்டுத் திட்டத்தில் முதலீடுகள், திட்டத்தின் உயர்த்தப்பட்ட ஈக்விட்டி மூலதனம் (மொத்த முதலீட்டில் 30-40%), இதில் டெவலப்பர் பங்கேற்க முடியும், மற்றும் ஒரு கட்டுமானக் கடன், பொதுவாக வங்கிகள் அல்லது பிற கடன் நிறுவனங்களால் வழங்கப்படும். மேலும், திட்டத்தில் ஈக்விட்டியை முதலீடு செய்த பின்னரே கட்டுமானக் கடன் வழங்கப்படுகிறது மற்றும் குத்தகைதாரர்களால் சொத்தை திட்டமிட்டு ஆக்கிரமித்த பிறகு நீண்ட கால கடனுடன் அதன் மறு முதலீட்டிற்கு உட்பட்டது. இதனால், தொழில்முனைவோரின் லாபம் திட்ட ஈக்விட்டி மீதான வருமானம், மற்றும் டெவலப்பரின் லாபம், ஒரு விதியாக, ஈக்விட்டி முதலீட்டாளர்களின் லாபத் தேவைகளைப் பூர்த்தி செய்த பிறகு அதிகப்படியான லாபத்தில் 50% ஆகும்.

மேம்படுத்தப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட்டில் (முதலீட்டுத் திட்டம்) ஒரு குறிப்பிட்ட சதவீத பகுதிகளின் வடிவத்தில் நில சதித்திட்டத்தின் உரிமையாளர் வருமானம் பெறும் ஒரு மேம்பாட்டுத் திட்டத்தின் பணப்புழக்கத்தின் எடுத்துக்காட்டு வரைபடத்தில் காட்டப்பட்டுள்ளது.

NEI ஐ நிர்ணயிப்பதற்கும் ரியல் எஸ்டேட்டை மதிப்பிடுவதற்கும் வளர்ச்சியின் கோட்பாடு மற்றும் நடைமுறையில் இருந்து மதிப்பீட்டாளர்கள் வேறு என்ன எடுக்க முடியும்?

1. கட்டுமானக் கடனின் அம்சங்கள். திட்டத்தில் உங்கள் சொந்த மூலதனத்தை முதலீடு செய்த பின்னரே இது அதிகரித்த விகிதத்தில் வழங்கப்படுகிறது. இது திட்டத்தின் இயக்க செலவுகளை உள்ளடக்கியது. இந்த வழக்கில், வட்டி திரட்டப்படுகிறது, ஆனால் திருப்பிச் செலுத்தப்படவில்லை. குத்தகைதாரர்களால் சொத்து நிரப்பப்பட்ட பிறகு அல்லது சொத்து விற்கப்பட்ட பிறகு திட்டம் நீண்ட கால கடனுடன் மீண்டும் முதலீடு செய்யப்படும்போது வட்டி மற்றும் கடனின் அசல் திருப்பிச் செலுத்துதல் ஏற்படுகிறது.

2. நீண்ட கால கடன். REITகள் (ரியல் எஸ்டேட் அறக்கட்டளைகள்), ரியல் எஸ்டேட் பரஸ்பர நிதிகள், ஓய்வூதிய நிதிகள், காப்பீட்டு நிறுவனங்கள் போன்ற நிறுவன கடன் வழங்குபவர்களால் வழங்கப்படுகிறது. அதிகபட்ச கடன் தொகை இரண்டு அளவுருக்களின் குறைந்தபட்ச மதிப்பாக தீர்மானிக்கப்படுகிறது: LTV - ரியல் எஸ்டேட் செலவில் கடனின் பங்கு (60-70%) மற்றும் DCR - கடன் கவரேஜ் விகிதம் (NOI இல் கடன் சேவைக்கான நிதியின் ஒரு பகுதி )

3. கட்டப்பட்ட வருமானத்தை உருவாக்கும் சொத்தை நிரப்புவது உடனடியாக நிகழாது, ஆனால் ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு, சந்தையின் நிலையைப் பொறுத்து. இந்த காலகட்டத்தில், கணக்கீட்டு மாதிரியில் இயக்க செலவுகள் மற்றும் கட்டுமானக் கடனுக்கு சேவை செய்வதற்கான செலவுகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வது அவசியம். மதிப்பீட்டாளர்கள் பொதுவாக இந்த செலவுகளை கருத்தில் கொள்ள மாட்டார்கள், இதன் விளைவாக திட்ட செலவுகளை குறைத்து மதிப்பிடுகின்றனர்.

புனரமைக்க திட்டமிடப்பட்ட மாஸ்கோ தொழில்துறை மண்டலங்களில் ஒன்றில் இலவசமாக நிலத்தின் நிலத்தின் நிபந்தனைகளுக்கு NEI ஐ தீர்மானிப்பதற்கான எடுத்துக்காட்டு மற்றும் மேலே உள்ள அம்சங்களை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வது அட்டவணை 2 இல் கொடுக்கப்பட்டுள்ளது.

கணக்கீட்டு அட்டவணையில் இருந்து பார்க்க முடிந்தால், நில குத்தகை உரிமைகளின் விலையின் அடிப்படையில் கணக்கீட்டு விருப்பங்கள் எதுவும் தெளிவான நன்மையைக் கொண்டிருக்கவில்லை. இந்த கணக்கீடுகளின் துல்லியம் குறைவாக உள்ளது மற்றும் அனைத்து கணக்கீடு முடிவுகளும் கணக்கீட்டு பிழையின் வரம்பிற்குள் உள்ளன என்பதை நினைவில் கொள்ள வேண்டும்.

இந்த உறுதியான கணக்கீடுகளை மேற்கொள்ளும்போது, ​​அனைத்து உள்ளீட்டு அளவுருக்களும் சரி செய்யப்பட்டுள்ளன என்று நாங்கள் கருதுகிறோம். உண்மையில் அவை ஒரு குறிப்பிட்ட வரம்பில் உள்ளன. கணக்கீடுகளின் இந்த கட்டத்தில் அவற்றின் சிக்கலான தன்மை காரணமாக நிகழ்தகவு முறைகளைப் பயன்படுத்துவது பொருத்தமற்றது.

கடந்த சில ஆண்டுகளாக, ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் நோக்கங்களுக்காக, விருப்ப விலை நிர்ணயக் கோட்பாட்டின் பயன்பாட்டை ஆசிரியர் ஆய்வு செய்துள்ளார். வேலை /4/ இல் NEI ஐ நிர்ணயிக்கும் நோக்கத்திற்காக மாற்றியமைக்கப்பட்ட பிளாக்-ஸ்கோல்ஸ் நுட்பத்தைப் பயன்படுத்த முதலில் முன்மொழியப்பட்டது. மேலும் வேலைகளில் /5-7/ இந்த தலைப்பு உருவாக்கப்பட்டது மற்றும் கணக்கீட்டு மாதிரியின் உள்ளீட்டு அளவுருக்களை அமைப்பதற்கான பரிந்துரைகளுடன் ஒரு முறையின் நிலைக்கு கொண்டு வரப்பட்டது.

கோட்பாடு மற்றும் வழிமுறையின் விரிவான விளக்கமும் இந்தக் கட்டுரையின் எல்லைக்கு அப்பாற்பட்டது. எங்கள் உதாரணத்திற்குப் பயன்படுத்தப்படும் இந்த முறையைப் பயன்படுத்தி கணக்கீடுகளின் முடிவுகளை மட்டுமே நாங்கள் வழங்குகிறோம்.

அட்டவணையில் இருந்து பார்க்க முடிந்தால், விருப்பத்தின் பண்புகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வது, பரிசீலனையில் உள்ள நிலத்தில் அலுவலக கட்டிடம் மற்றும் குடியிருப்பு வளாகத்தை நிர்மாணிப்பதற்கான விருப்பங்களுக்கான தெளிவான நன்மைகளை வெளிப்படுத்தியது. மதிப்பீட்டாளர் அவருக்குக் கிடைக்கும் அனைத்து தகவல்களின் அடிப்படையில் NEI பற்றிய இறுதி முடிவை எடுக்க வேண்டும்.

முடிவுரை

ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டாளர்கள் NEI ஐ நிர்ணயிக்கும் போது மற்றும் சில தத்துவார்த்த மற்றும் நடைமுறை பரிந்துரைகளை வழங்கும் போது எதிர்கொள்ளும் பிரச்சனைகளை முன்னிலைப்படுத்துவதை நோக்கமாகக் கொண்டது இந்தக் கட்டுரை. நிச்சயமாக, கூறப்பட்ட பல கருத்துக்கள் விவாதத்திற்குரியவை. இருப்பினும், அவர்களைப் பற்றி பேசுவது முக்கியம், அவற்றை அமைதியாக்க வேண்டாம்.

இன்றைய வளர்ந்து வரும் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில், MCO கூறுவது போல், "... மோசடி மற்றும் துஷ்பிரயோகத்தின் நிகழ்வைக் குறைக்க" ஒரு கூட்டாட்சி ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டுத் தரத்தை வைத்திருப்பது மிகவும் முக்கியமானது. நம் நாட்டில் இதுபோன்ற ஒரு தரத்தை உருவாக்குவதற்கான பல முயற்சிகள் இன்னும் வெற்றிக்கு வழிவகுக்கவில்லை, எனக்குத் தெரிந்தவரை, அத்தகைய தரத்தின் வரைவு கூட இல்லை.

நம் கண்களுக்கு முன்பாக நிகழும் சுய ஒழுங்குமுறைக்கான மாற்றம் SRO களை இந்த சிக்கலை இன்னும் நெருக்கமாக சமாளிக்க கட்டாயப்படுத்த வேண்டும், ஆனால் இதற்காக எப்படியாவது ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டு துறையில் நிபுணர்களை ஒன்றிணைக்க வேண்டியது அவசியம், அவர்களில் நாட்டில் போதுமானவர்கள் உள்ளனர், ஆனால் அவை வெவ்வேறு SRO மற்றும் நகரங்களில் அமைந்துள்ளன.

இலக்கியம்

1. ப்ரீட்மேன் டி., ஆர்ட்வே என். வருமானம் தரும் ரியல் எஸ்டேட்டின் பகுப்பாய்வு மற்றும் மதிப்பீடு. பெர். ஆங்கிலத்திலிருந்து, - எம்.: "டெலோ லிமிடெட்", 1995. - 480 பக்.
2. ஹாரிசன் ஜி. ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீடு. பயிற்சி. பெர். ஆங்கிலத்தில் இருந்து - எம்.: RIO Mosobluprpolitigraphizdata, 1994. - 231 ப.
3. கொரோஸ்டெலெவ் எஸ்.பி. ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் கோட்பாடு மற்றும் நடைமுறையின் அடிப்படைகள். பயிற்சி. - எம்.: ரஷ்ய வணிக இலக்கியம், 1998. - 224 பக்.
4. Grabovyi P.G., Korostelev S.P. சொத்து மதிப்பீடு. பகுதி 1. ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீடு. பயிற்சி. - எம்.: எம்ஜிஎஸ்யு-ரூஸ், 2003. - 180 பக்.
5. Korostelev S.P., Konoshenko M.V. விருப்பம் விலையிடல் கோட்பாட்டைப் பயன்படுத்தி முதலீடு மற்றும் கட்டுமானத் திட்டங்களின் செயல்திறனை மதிப்பீடு செய்தல். /பொருளாதாரக் கோட்பாடு பற்றிய கட்டுரைகள். உண்மையான பிரச்சனைகள். பகுதி II. N.Yu இன் பொது ஆசிரியர் தலைமையில். யாஸ்கோவா. ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் தலைவரின் கீழ் ரஷ்ய பொது நிர்வாகத்தின் ரஷ்ய அகாடமியின் MAGMU ஆலோசனை மையம், எம்.: 2006, பக். 52-94.
6. கொரோஸ்டெலெவ் எஸ்.பி. , கொனோஷென்கோ எம்.வி. ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் வணிகத்தின் மதிப்பீட்டில் விருப்ப விலைக் கோட்பாட்டின் பயன்பாடு "ரஷ்யாவில் கட்டுமானம் மற்றும் வீட்டுவசதி மற்றும் வகுப்புவாத சேவை வளாகத்தின் உருவாக்கம் மற்றும் மேம்பாட்டிற்கான சிக்கல்கள் மற்றும் வாய்ப்புகள்" கொல். tr/Moscow நிலை கட்டுகிறது. பல்கலைக்கழகம்: MGSU, 2004, பக். 28-32.
7. கொனோஷென்கோ எம்.வி. முதலீடு மற்றும் கட்டுமானத் திட்டங்களின் பொருளாதாரத் திறனை பகுப்பாய்வு செய்வதற்கான வழிமுறை அடிப்படைகள், அவற்றின் விருப்பமான பண்புகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கின்றன. பொருளாதார அறிவியல் வேட்பாளர் பட்டத்திற்கான ஆய்வுக் கட்டுரையின் சுருக்கம், எம்: 2007.