Kapitalo atkūrimas vertinant pastatų nuomos įkainius. Kapitalizavimo metodo taikymas metiniam nuomos mokesčiui skaičiuoti. Nekilnojamojo turto vertinimo koregavimų rūšys ir jų taikymo seka

Išraiška, jungianti nuomos tarifą ir grynąsias veiklos pajamas:

NOI = AC * (1 – nuostoliai) – sąnaudos

Kur:
AC – Nuomos kaina, rubliai per metus;
Nuostoliai – nuomos pajamų dalis, prarasta dėl laisvų darbo vietų ir nemokėjimo;
Išlaidos – tai einamosios savininko išlaidos, susijusios su nuomojamų patalpų eksploatavimu.

Remdamiesi šiuo koeficientu, praktikuojantys vertintojai, nustatydami nuomos tarifą pagal grynųjų veiklos pajamų sumą, dažnai daro tokią klaidą:

Matematiškai atsiliepimai atrodo taip:

AC = (NOI + išlaidos) / (1 – nuostoliai)

Tačiau ši formulė prieštarauja šioje formulėje dalyvaujančių parametrų ekonominei prasmei. Tiesą sakant, naudojant NOI formulę, mes atsižvelgiame į nuostolių sumą, kuri iš tikrųjų sumažina tikrąją grynųjų veiklos pajamų sumą. Toks formulės naudojimas yra teisėtas.

Jei naudosime nuomos tarifo (RA) formulę, tai reikalingo grynojo srauto ir sąnaudų sumos padalijimas iš reikšmės „1 – Nuostoliai“ ekonomiškai reiškia, kad nuomos tarifai auga proporcingai laisvų darbo vietų augimui ir nemokėjimams, kuri aiškiai neturi ekonominės prasmės. Priešingai, susidūręs su laisvomis darbo vietomis realioje nuomos rinkoje, savininkas bus priverstas sumažinti nuomos tarifą, o tai objektyviai lems arba turto rinkos vertės sumažėjimą, arba atitinkamą rinkos kapitalizacijos normos sumažėjimą. dėl sumažėjusio reikiamo pelningumo lygio. Nuomos tarifams kilti didėjant nuostoliams dėl laisvų darbo vietų ir nemokėjimo nėra jokios priežasties, todėl teisingas yra kitas ryšys tarp nuomos tarifo ir grynųjų veiklos pajamų dydžio, būtent:

AC = NOI + išlaidos

Šis ryšys praktikoje išreiškiamas vyraujančiu požiūriu, pagal kurį savininkai dažnai įtraukia savo išlaidas į nuomos kainą. Tačiau sutartyje dažnai numatyta, kad išlaidos neįskaičiuojamos į nuomos kainą, o pateikiamos nuomininkui atskirai.

Atsižvelgiant į tai, formulė įgauna dar paprastesnę formą:

Ši formulė neįprastai atrodo vertinimo objekto pajamų analizės požiūriu, kur Vertintojai įpratę atsižvelgti ir į laisvas darbo vietas, ir į išlaidas. Tačiau būtina atsižvelgti į tai, kad mes nustatome minimalų pelningumą, kurio reikalauja sąnaudų etalonas, o ne atliekame pajamų analizę.

Kokia prasmė vertinti minimalų pelningumą?

Reikėtų atsižvelgti į tai, kad maksimalus pelningumas visiškai priklauso nuo rinkos situacijos, į kurią mes atsižvelgsime taikydami lyginamąjį metodą, ir nuo savininko, kurio šis vertinimas nesaistomas, sprendimo jausmas, kad jis gali nustatyti nuomos tarifą, viršijantį Vertintojo nustatytą vertę. Reikalinga grąža negali būti orientuota į maksimumą, ji pagal savo apibrėžimą yra orientuota į minimumą.

Pajamos, kurias gali gauti nekilnojamojo turto savininkas. dažnai sunku nustatyti. Jis apskaičiuojamas pagal visą nuomos mokestį, kurį gauna turto savininkas. Turto kaina nustatoma kapitalizavimo normą padauginus iš metinės nuomos mokesčio. Kapitalizavimo norma yra lygi pajamų metų skaičiui, siekiant kompensuoti turto kainą. Taigi, pavyzdžiui, kai pajamos yra 40% per metus, kapitalizacijos koeficientas bus 1/0,4 = 2,5; už 50% per metus – atitinkamai 1/0,5 = 2,0. Pavyzdžiui, metinis biuro nuomos mokestis yra 600 tūkstančių rublių, tada, kai biuro savininkas tikisi pajamų, kurių tikisi iš nuomos 24% per metus (lygus refinansavimo normai), nekilnojamojo turto kaina () būti:

Jeigu turto savininkas planuoja gauti pajamų iš kitų šaltinių (išskyrus nuomą), į jas taip pat atsižvelgiama nustatant turto vertę, o po to sumuojamos. Taip pat galima naudoti pajamų metodą, remiantis prielaida, kad turto savininkas visada gauna pastovaus dydžio nuomos mokestį. Šia prasme nėra svarstomos galimybės keisti nuomos mokesčius, veikiant rinkos sąlygoms, nors realiai jų būtinai pasitaiko. Tačiau šie nuomos pakeitimai yra svarbus aspektas turto savininkui, nes jis nori būti apsaugotas nuo infliacijos ir kitų nenumatytų aplinkybių. Nekilnojamojo turto vertės apskaičiavimo metodika gali būti pateikta taip:

Nustatomi trys pajamų standartai: pradiniai, esami ir būsimi:

Pajamos nustatomos atsižvelgiant į rizikas;

Analizuoja palyginamus objektų pardavimus nekilnojamojo turto rinkoje;

Nuomos kapitalizacija apskaičiuojama naudojant konkrečią pajamų kapitalizacijos normą;

Pajamos diskontuojamos atsižvelgiant į rinkos (vidutinį) kapitalizacijos koeficientą, siekiant nustatyti esamą turto vertę.

Kaip pavyzdį apsvarstykite šią situaciją. Įmonė valdo biurų pastatą su visomis nuosavybės teisėmis. Pastatas išnuomotas 5 metams su galimybe kasmet tikslinti nuomos kainą. Pradinė nuomos kaina buvo 600 tūkstančių rublių. metais. Banko refinansavimo norma yra 55 proc. Tai reiškia, kad savininkas turi teisę tikėtis pajamų (atsižvelgiant į riziką) ne mažiau kaip 55% per metus. Šiuo atveju turto įsigijimo išlaidos ( ) nustatomas pagal grynosios nuomos koeficientą ( ) iki numatomo pajamų procento

Tai paprasčiausias pavyzdys. Čia nuomos vertė atspindi dabartinį jos lygį. Be to, daroma prielaida, kad ši vertė išliks ir ateityje ir nuomininkas nuolat mokės nuomą, o valdymo kaštai nesikeis. Reguliarus nuomos kainos peržiūra kiekvienais metais leidžia išlaikyti ją norimame lygyje. Pajamų lygis, patvirtintas analizuojant rinkos duomenis (remiantis naujausiais pardavimais), gali atspindėti nekilnojamojo turto savininko lūkesčių lygį.

Kad pašalintų galimas klaidas, vertintojas turi atlikti tris operacijas:

1.Nustatykite bendrąją turto vertę(IN). Tam pirmiausia apskaičiuojama metinės nuomos kaina ( ) remiantis panašių objektų pardavimo kainų ir rinkos sąlygų analize; tada atsižvelgiama į išlaidas (P), valdymo išlaidas (U), žemės nuomos sumą ir investicijų grąžos normą procentais (P). Tada:

2. Nustatykite visas plėtros išlaidas.Į nekilnojamojo turto plėtros išlaidas įeina:

· projektuotojų, architektų, statybos konsultantų ir inžinierių paslaugų kaina (gali būti 10-15% statybos kainos, priklausomai nuo pastato sudėtingumo);

· statybos leidimo ir įvairių pritarimų gavimo išlaidos;

· aikštelės valymo ir paruošimo išlaidos (apskaičiuotos pagal faktinius duomenis darbo metu);

· statybos (statybos rangos) savikaina, medžiagų kaina atsižvelgiant į infliaciją (šis sąnaudų straipsnis fiksuojamas pagal faktinius kiekvieno ataskaitinio laikotarpio duomenis);

· kraštovaizdžio kūrimo išlaidos (nustatomos taip pat, kaip ir du ankstesni tipai);

· kitos išlaidos. Esant nenumatytoms išlaidoms (reklamai, rinkodarai ir kai kurioms kitoms) įprasta įtraukti 5% papildomų išlaidų;

· mokesčiai už paslaugas, kurie yra įskaičiuoti į bendrą išlaidų savikainą; kūrėjo pajamos ir rizika. Paprastai kūrėjas (savininkas) savo pajamas ir rizikos premiją įtraukia į visas išlaidas. Ši suma gali būti tam tikras procentas nuo užbaigto plėtros projekto kapitalo sąnaudų arba visos pastato kainos. Pelningumo ir rizikos lygis vertinamas atsižvelgiant į konkurencinių sąlygų žemės rinkoje derinį, investicinio projekto sudėtingumą į gautų pajamų patikimumą ateityje, taip pat į projekto prestižo lygį ir pasitikėjimą jo pelningumas.

3. Apskaičiuokite žemės sklypo kainą ir pelningumą. Bruto žemės įsigijimo savikainą galima rasti iš bendros nekilnojamojo turto plėtros projekto kainos atėmus bruto turto kainą. Nekilnojamojo turto grynoji vertė nustatoma iš gautos vertės atimant žemės įsigijimo išlaidas. Rezultatas apibūdina minimalų projekto pelningumo lygį.

Pagrindinės klaidos vertinant nekilnojamąjį turtą pajamų metodu:

1. Nuomos rinkos vertė apskaičiuojama pagal reguliavimo metodus (taip pat ir valstybės turto valdymo organų).

2. Nėra lyginamosios nuomos tarifų lygio analizės. Analogai nenustatyti, šaltinių nėra.

3. Rinkos nuomos tarifas nustatomas remiantis esamomis nuomos sutartimis, neanalizuojant atitikimo rinkos duomenims.

4. Jie neskiria nuomos tarifo rūšies pagal analogus: bruto, neto ir pan., taip pat PVM buvimą.

5. Nuomos plotas neskiriamas.

6. Į sudarytas ilgalaikės nuomos sutartis neatsižvelgiama.

7. Neatsižvelgiama į infliaciją ar neteisingus jos apskaitos metodus.

8. Nusidėvėjimo ir kapitalo sąnaudų įtraukimas į veiklos sąnaudas, žemės mokesčio ir nekilnojamojo turto mokesčio neįtraukimas į veiklos sąnaudas, dėl ko susidaro nepagrįstai didelės veiklos sąnaudos.

9. Skaičiavimai atliekami neatsižvelgiant į NEI.

10. Prognozuojamo laikotarpio pasirinkimas nėra pagrįstas.

11. Jie pamiršta apie grąžinimo išlaidas.

12. Taikant OSE metodą kapitalo sąnaudos nėra pateisinamos.

13. Kapitalizacijos koeficientas ir diskonto norma nėra skaičiuojami.

14. Pinigų srauto tipas neatitinka diskonto normos (kapitalizacijos normos).

15. Tiesioginės didžiosios raidės naudojimas netinkamais atvejais.

16. Atsisakymas taikyti pajamų metodą statomiems objektams.

17. Naudojami kiti parametrai (nuomos tarifas, patalpų neišnaudojimo koeficientas, remonto ir rekonstrukcijos kaštai, kapitalizacijos koeficientas), ir tie, kurie buvo naudojami atliekant skaičiavimus skyriuje „Geriausio ir efektyviausio panaudojimo analizė“.

Dinamiškai besivystančios rinkos ekonomikos Rusijos Federacijoje sąlygomis, taip pat trūkstant lėšų turtui iš verslininkų įsigyti, aktualus nekilnojamojo ir kito turto verslui nuomos vertinimo klausimas.

Nuomos išlaidoms įvertinti naudojami metodai

Norėdami nustatyti nuomos kainą nekilnojamojo turto rinkoje, ekspertai taiko šiuos metodus:

1.Lyginamasis požiūris apima metodus:

• Palyginamos rinkos kainos (lyginamoji pardavimų analizė);
• Vėlesnis įgyvendinimas;
• Antrinių produktų pardavimo kainos.

Vertinant nuomos sutartį , Kaip ir apskritai vertinant nekilnojamąjį turtą, palyginamos rinkos kainos metodika yra itin svarbi. Nustatydami nuomos kainą ekspertai remiasi pasiūlos ir paklausos kainomis. Realiai sunku gauti informacijos apie sandorių kainas. Be to, reikia atkreipti dėmesį į tai, kad yra siekiama sumažinti nuomotojo mokesčius, o tai reiškia, kad sutartyse atsispindi žemos kainos. Lyginamoji pardavimų analizė taikoma ir gyvenamosios paskirties pastatų vertinimui. Galimybė naudoti palyginamųjų kainų metodą leidžia nenaudoti kitų metodų ir metodų.

Tačiau jei reikia skaičiuoti labai didelių pastatų, kuriems nėra analogų, nuomos kainą, ekspertai taiko vėlesnį pardavimo kainos metodą. Metodas priskiriamas lyginamajam metodui, nes remiasi informacija apie „mažmenines“ rinkos kainas, kurios naudojamos skaičiuojant didmeninę kainą rinkoje, koreguojant perpardavėjo pelningumą mažmeninėse kainose. Metodas visų pirma skirtas didmeninei prekybai skirtų prekių rinkos vertei apskaičiuoti.

Lyginamojo metodo pranašumas yra tas, kad jis atspindi rinkos požiūrį. Lyginamojo metodo trūkumas yra tas, kad jis taikomas tik daugeliui nekilnojamojo turto tipų.

2. Kaštų metodas apima vieną metodą – išlaidų kompensavimo metodą, kurį sudaro keli metodai:

• Kapitalo atkūrimas;
• Ekonominis nusidėvėjimas;
• Bruto nuomos koeficientas.

Metodų esmė ta, kad nuomotojas kompensuoja jo patirtas išlaidas, susijusias su turto įsigijimu ir jo nuoma. Nuomotojas turi ne tik kompensuoti išlaidas, bet ir gauti pajamų.

Labiausiai paplitęs yra kapitalo atkūrimo metodas, pagal kurį nuomos mokestis nustatomas taip:

1. Nuomojamo turto vertės apskaičiavimas pagal šios rūšies turto vertinimo standartų metodus;
2. Kapitalizacijos koeficiento nustatymas;
3. Veiklos pajamų (grynųjų) nustatymas (turto vertės produktas pagal kapitalizacijos koeficientą);
4. Nuomotojo išlaidų apskaičiavimas (mokesčiai, objekto eksploatacija);
5. Bendrųjų pajamų apskaičiavimas (veiklos išlaidų ir nuomotojo pajamų suma);
6. Nuomos mokesčio apskaičiavimas (bendrųjų pajamų ir nuostolių dėl nemokėjimo suma).

Išlaidų kompensavimo metodo trūkumai:

• Metodas naudingas tik nuomotojui;
• Metodas taikomas turtui, kuris teikia nuolatines pajamas;
• Metodas sukelia poreikį išsinuomoti.

3. Pajamų metodas naudojamas, kai neįmanoma įvertinti nuomos sutarčių taikant lyginamąjį ir sąnaudų metodus (pavyzdžiui, vertinant naftos gręžinius).

Nuomos mokesčio apskaičiavimo seka naudojant pajamų metodą:

1. Planuojamų pajamų iš nuomininko veiklos nustatymas;
2. Nuomininko išlaidų prognozės parengimas;
3. Nuomos pelningumo standartų nustatymas remiantis panašių įmonių veiklos statistika;
4. Nuomininko darbo pelningumo skaičiavimas;
5. Nuomininko pelno (pajamų) apskaičiavimas;
6. Nuomos mokesčio apskaičiavimas (skirtumas tarp pajamų ir nuomininko išlaidų sumos ir pelno).

Pajamų metodo naudojimas paslaugų ir prekių kainai apskaičiuoti nenumatytas Rusijos Federacijos mokesčių kodekse. Vertintojai pajamų metodą taiko tik tada, kai neįmanoma taikyti lyginamojo ir sąnaudų metodų.

Taigi nuomos vertinimas yra sudėtingas, daug darbo reikalaujantis procesas, vertinimo rezultatų patikimumą lemia vertintojo kvalifikacija.

Nustatant kapitalizacijos koeficientą, atsižvelgiama ir į pelną, gautą iš turto eksploatavimo, ir į pagrindinio kapitalo kompensavimą (rekapitalizavimą), išleistą turtui įsigyti.

Yra trys rekapitalizacijos (investuotos sumos susigrąžinimo) būdai, t.y. nustatant antrąją kapitalizacijos koeficiento dedamąją (Rof): Ring, Inwood ir Hoskold metodą.

1. Tiesios linijos kapitalo atkūrimas arba žiedo metodas. Žiedo teigimu, pagrindinės investuoto kapitalo sumos grąža kasmet vyksta lygiomis dalimis, kurių dydis yra lygus iš pradžių investuoto kapitalo dydžiui.

Skaičiavimas atliekamas pagal formulę: RO = YON + YOF = YON + 1/n,

kur YON yra kapitalo palūkanos (investicijų grąžos norma, diskonto norma, palūkanų norma); YOF yra kapitalo grąžos norma. n – metų skaičius;

Tiesinio kapitalo atkūrimo atkūrimo fondo koeficientas nustatomas padalijus vieną iš laikotarpių skaičiaus. Ribiniu atveju, kai n→∞, RO = YO, t.y. Kuo ilgesnis uždarbio laikotarpis, tuo mažesnė kapitalo atkūrimo dalis. Ekonominis modelis yra „senstantis“ viešbutis.

2. Kapitalo atkūrimas formuojant kompensacinį fondą pagal investicijų grąžos normą (vienodas anuiteto rekapitalizavimas pagal Inwood). Kapitalo atkūrimo koeficientas, kaip kapitalizacijos koeficiento komponentas, yra lygus pakeitimo fondo veiksniui (SFF) taikant tokią pačią palūkanų normą kaip ir investicija. Skaičiavimas atliekamas naudojant formulę RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Yrisk).

Inwood metodas pagrįstas šiomis prielaidomis:

1. YO metinės pajamos neturi įtakos pagrindinei investicijų sumai, todėl savininkas jas gali išleisti.

2. Metinės kapitalo atkūrimo sumos turi būti reinvestuojamos YO per metus, kad pagrindinė investicijos suma liktų nepakitusi.

Dalis viso pajamų srauto yra grynosios pajamos, t.y. investicijų grąža. Kita pajamų srauto dalis suteikia kapitalo kompensavimą arba grąžinimą.

Kapitalizacijos premijos dydis priklauso nuo pajamų srauto n gavimo trukmės (termino) ir palūkanų normos YO lygio. Kuo ilgesnis pajamų srauto gavimo laikotarpis, tuo koeficientas mažesnis. Riboje, kai n linksta į begalybę, ji virsta nuliu, o kapitalizavimo norma išsigimsta į kapitalo grąžos normą (RO = YO).

Šis kapitalo atkūrimo metodas Rusijos sąlygomis gali būti naudojamas nekilnojamajam turtui, kuris generuoja mažas, bet stabilias pajamas.

3. Kapitalo atkūrimas formuojant kompensavimo fondą nerizikinga palūkanų norma arba Hoskoldo metodu. Kai kuriais atvejais investicija yra tokia pelninga, kad manoma, kad mažai tikėtina, kad ji bus reinvestuota už tokią pačią palūkanų normą kaip ir pradinė investicija (pavyzdžiui, aukso ar naftos telkinys). Už reinvestuotas lėšas galima gauti pajamų už mažesnę, sąlyginai nerizikingą palūkanų normą.

Skaičiavimas atrodys taip:

RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = be rizikos).

Investicijų analizėje dažnai naudojamas Hoskoldo metodas.

________________

Kapitalizacijos koeficientai, gauti taikant tris metodus, skiriasi dydžiu. Kapitalizacijos koeficientas atspindi investavimo į konkretų turtą rizikos laipsnį. Todėl galime daryti išvadą, kad rizikingesnių investicijų rekapitalizavimo skaičiavimai turėtų būti atliekami žiedo metodu, o mažiau rizikingų – Inwood metodu.

Dalinis kapitalo atkūrimas. Investicijos gali prarasti dalį savo vertės mažiau nei 100 proc. Šiuo atveju kapitalo atkūrimo norma yra tik dalis visos normos, o dalis kapitalo atkūrimo gaunama iš pajamų, gautų perpardavus turtą, o ne iš einamųjų pajamų.

Pažymėtina, kad pasirinktas kapitalo atkūrimo būdas, pagrįstas pajamų struktūros pasikeitimu, labai įtakoja likutines pajamas ir viso turto vertę. Taigi visais atvejais, kai tikimasi investicijos kapitalo vertės sumažėjimo (nuostolių), kapitalo atkūrimas turi būti atliekamas iš pajamų, nes jos negalima gauti iš sumos, gautos pardavus turtą.

Tokio nekilnojamojo turto pavyzdžiai (kapitalizavimas žiedo metodu): senstantys viešbučiai; senstantys gyvenamieji pastatai, biurų ir prekybos pastatai.

Kapitalo atkūrimas taikant Inwood metodą būtinas, kai planuojama gauti stabilių pajamų per pakankamai ilgą laikotarpį (ilgalaikė nuoma už fiksuotą grynąją palūkanų normą su teise įsigyti turtą (pasirinkimas) nuomos termino pabaigoje už fiksuotą kaina yra mažesnė nei kapitalo, kurį savininkas investavo į turtą, kaina arba savarankiškos hipotekos).

Kapitalo atkūrimas pagal Hoskoldą naudojamas siauram nekilnojamojo turto rinkos segmentui, kur investicijos atneša perteklinį pelną.

3.5.3. Pajamų metodas

Pajamų metodas yra pagrįsta tuo, kad turto, į kurį investuojamas kapitalas, vertė turi atitikti dabartinį pajamų, kurias šis turtas gali gauti, kokybės ir kiekio įvertinimą.

Pajamų kapitalizavimas yra procesas, nustatantis ryšį tarp būsimų pajamų ir esamos objekto vertės.

Pagrindinė pajamų metodo formulė (3.5 pav.):

Arba kur

C (V) - turto vertė;

BH (I) – numatomos pajamos iš vertinamo turto. Pajamos paprastai reiškia grynąsias veiklos pajamas, kurias turtas gali gauti per tam tikrą laikotarpį;

K (R) – grąžos arba pelno norma – yra koeficientas arba kapitalizacijos norma.

Kapitalizacijos norma- grąžos norma, atspindinti pajamų ir vertinimo objekto vertės ryšį.

Kapitalizacijos norma– Tai yra turto rinkos vertės ir jo gaunamų grynųjų pajamų santykis.

Nuolaidos dydis- sudėtinių palūkanų norma, kuri taikoma tam tikru momentu perskaičiuojant pinigų srautų, atsirandančių naudojant turtą, vertę.

Ryžiai. 3.5. Pajamų kapitalizavimo modelis

Pajamų metodo etapai:

1. Bendrųjų pajamų iš objekto naudojimo apskaičiavimas, remiantis lyginamųjų objektų dabartinių įkainių ir tarifų nuomos rinkoje analize.

2. Nuostolių dėl nepilno apgyvendinimo (nuomos) ir nesurinktų nuomos įmokų vertinimas atliekamas remiantis rinkos analize ir jos dinamikos pobūdžiu vertinamo nekilnojamojo turto atžvilgiu. Taip apskaičiuota suma atimama iš bendrųjų pajamų, o gautas skaičius yra faktinės bendrosios pajamos.

3. Su vertinimo dalyku susijusių išlaidų apskaičiavimas:

Eksploatacijos (priežiūros) – objekto eksploatavimo išlaidos;

Fiksuotos – mokėtinos sąskaitų aptarnavimo išlaidos (paskolų palūkanos, nusidėvėjimas, mokesčiai ir kt.);

Atsargos – tai turto priedų pirkimo (keitimo) išlaidos.

4. Grynųjų pajamų iš objekto pardavimo dydžio nustatymas.

5. Kapitalizacijos koeficiento apskaičiavimas.

Taikant pajamų metodą nekilnojamojo turto dabartinė vertė įvertinama kaip būsimų pinigų srautų dabartinė vertė, t.y. atspindi:
- pajamų, kurias turtas gali atnešti per savo tarnavimo laiką, kokybė ir kiekis;
- rizikos, būdingos tiek vertinamam objektui, tiek regionui.

Pajamų metodas naudojamas nustatant:
- investicijų vertė, kadangi potencialus investuotojas nemokės už objektą daugiau nei būsimų pajamų iš šio objekto dabartinė vertė;
- rinkos vertė.

Taikant pajamų metodą, galima naudoti vieną iš dviejų būdų:
- tiesioginė pajamų kapitalizacija;
- diskontuoti pinigų srautai.

3.5.3.1. Pajamų kapitalizavimo metodas

Taikant pajamų kapitalizavimo metodą, vieno laikotarpio pajamos konvertuojamos į nekilnojamojo turto vertę, o taikant diskontuotų pinigų srautų metodą – pajamos iš jo naudojimo pagal paskirtį keleto prognozuojamų metų, taip pat pajamos, gautos perpardavus nekilnojamąjį turtą. turtas prognozuojamo laikotarpio pabaigoje, yra konvertuojami.

Metodo privalumai ir trūkumai nustatomi pagal šiuos kriterijus:

Gebėjimas atspindėti tikruosius potencialo ketinimus
pirkėjas (investuotojas);

Informacijos, kuria grindžiama analizė, tipas, kokybė ir apimtis;

Gebėjimas atsižvelgti į konkurencijos svyravimus;

Gebėjimas atsižvelgti į specifines objekto savybes, kurios daro įtaką
apie jo kainą (vietovę, dydį, galimą pelningumą).

Pajamų kapitalizavimo metodas naudojamas, jei:

Pajamų srautai ilgą laiką yra stabilūs ir rodo didelę teigiamą vertę;

Pajamų srautai auga pastoviu, vidutiniu tempu. Šiuo metodu gautas rezultatas susideda iš pastatų, statinių savikainos ir žemės sklypo savikainos, t.y. yra viso turto kaina. Pagrindinė skaičiavimo formulė yra tokia:

Arba kur

C - turto kaina (piniginiais vienetais);

CC – kapitalizacijos koeficientas (%).

Taigi pajamų kapitalizavimo metodas yra nekilnojamojo turto vertės nustatymas per metines (arba vidutines metines) grynąsias veiklos pajamas (NOI) konvertuojant į dabartinę vertę.

Taikant šį metodą reikia atsižvelgti į šiuos dalykus: ribojančias sąlygas:

Pajamų srautų nestabilumas;

Jei turtas yra rekonstruojamas arba statomas.

Pagrindinės šio metodo problemos

1. Metodas nerekomenduojamas naudoti, kai turtas reikalauja esminės rekonstrukcijos arba yra nebaigtos statybos būklės, t.y. Artimiausiu metu pasiekti stabilių pajamų lygio neįmanoma.

2. Rusijos sąlygomis pagrindinė problema, su kuria susiduria vertintojas, yra nekilnojamojo turto rinkos „informacijos neskaidrumas“, pirmiausia informacijos apie realius nekilnojamojo turto pardavimo ir nuomos sandorius, veiklos sąnaudas, statistikos stoka. informacija apie apkrovos koeficientą kiekviename rinkos segmente skirtinguose regionuose. Todėl NRR ir kapitalizavimo normos apskaičiavimas tampa labai sudėtinga užduotimi.

Pagrindiniai vertinimo procedūros taikant kapitalizavimo metodą etapai:

1) numatomų metinių (arba vidutinių metinių) pajamų, kaip geriausiai ir efektyviausiai naudojant turtą generuojamų pajamų, nustatymas;

2) kapitalizacijos normos apskaičiavimas;

3) turto vertės nustatymas pagal grynąsias veiklos pajamas ir kapitalizacijos koeficientą, padalijus NPV iš kapitalizacijos koeficiento.

Potencialios bendrosios pajamos (GPI)- pajamos, kurias galima gauti iš nekilnojamojo turto jį naudojant 100 proc., neatsižvelgiant į visus nuostolius ir išlaidas. PPV priklauso nuo vertinamo turto ploto ir nustatyto nuomos tarifo ir apskaičiuojamas pagal formulę:

, Kur

S - nuomojamas plotas, m2;

cm - nuomos kaina už 1 m2.

Faktinės bendrosios pajamos (DVD)- tai yra galimos bendrosios pajamos, atėmus nuostolius dėl nepakankamo ploto panaudojimo ir renkant nuomą, pridėjus kitas pajamas iš įprasto nekilnojamojo turto naudojimo rinkoje:

DVD = PVD – Nuostoliai + Kitos pajamos

Grynosios veiklos pajamos (NOI)- faktinės bendrosios pajamos, atėmus veiklos sąnaudas (AR) per metus (neįskaitant nusidėvėjimo):

CHOD = DVD – ARBA.

Eksploatacinės išlaidos – tai išlaidos, būtinos normaliam turto funkcionavimui ir faktinių bendrųjų pajamų atkūrimui užtikrinti.

Kapitalizacijos koeficiento skaičiavimas.

Yra keli kapitalizavimo normos nustatymo būdai:
atsižvelgiant į kapitalo sąnaudų kompensavimą (pakoreguotą pagal turto vertės pokyčius);
susieto investavimo metodas arba investicijų grupės metodas;
tiesioginio didžiųjų raidžių rašymo metodas.

Kapitalizavimo koeficiento nustatymas atsižvelgiant į kapitalo sąnaudų kompensavimą.

Kapitalizacijos koeficientą sudaro dvi dalys:
1) investicijų grąžos (kapitalo) norma, kuri yra kompensacija, kuri turi būti išmokėta investuotojui už lėšų panaudojimą, atsižvelgiant į riziką ir kitus su konkrečiomis investicijomis susijusius veiksnius;
2) kapitalo grąžos normos, t.y. pradinės investicijos sumos grąžinimas. Be to, šis kapitalizacijos koeficiento elementas taikomas tik nudėvimajai turto daliai.

Kapitalo grąžos norma apskaičiuojama naudojant kaupiamosios konstrukcijos metodą:
+ Nerizikinga grąžos norma +
+ Rizikos įmokos +
+ Investicijos į nekilnojamąjį turtą +
+ Priemokos už mažą nekilnojamojo turto likvidumą +
+ Apdovanojimai už investicijų valdymą.

Nerizikinga grąžos norma - palūkanų norma už labai likvidų turtą, t.y. Tai yra norma, kuri atspindi „faktines rinkos galimybes investuoti įmonių ir asmenų lėšas be jokios grąžos rizikos“. OFZ ir VEB pajamingumas dažnai laikomas nerizikinga norma.

Vertinimo procese būtina atsižvelgti į tai, kad nominalios ir realios nerizikingos normos gali būti tiek rubliai, tiek užsienio valiuta. Perskaičiuojant nominalią normą į tikrąją ir atvirkščiai, patartina naudoti amerikiečių ekonomisto ir matematiko I. Fisherio formulę, kurią jis išvedė dar XX amžiaus 30-aisiais:

; Kur

Rн – nominali norma;
Rр – realus kursas;
Jinf – infliacijos indeksas (metinis infliacijos lygis).

Skaičiuojant nerizikingą užsienio valiutos kursą, tikslinga koreguoti naudojant Fišerio formulę, atsižvelgiant į dolerio infliacijos indeksą, o nustatant nerizikingą rublio kursą – rublio infliacijos indeksą.

Rublio grąžos normą konvertuoti į dolerio kursą arba atvirkščiai galima naudojant šias formules:

Dr, Dv - rublio arba užsienio valiutos pajamų norma;

Kurs – valiutos kursas, %.

Įvairių rizikos premijos komponentų apskaičiavimas:

priemoka už mažą likvidumą. Skaičiuojant šią dedamąją, atsižvelgiama į tai, kad investicijos, padarytos į nekilnojamąjį turtą, negrąžinamos iš karto ir gali būti paimtos dolerio infliacijos lygiu, būdingam objektų, panašių į vertinamus rinkoje, ekspozicijos laikui;

rizikos premija investicijos į nekilnojamąjį turtą. Tokiu atveju atsižvelgiama į galimybę atsitiktinai prarasti objekto vartojamąją vertę, o įmoka gali būti priimta draudimo įmokų dydžiu aukščiausios patikimumo kategorijos draudimo įmonėse;

priemoka už investicijų valdymą. Kuo rizikingesnė ir sudėtingesnė investicija, tuo reikia kompetentingesnio valdymo. Priemoką už investicijų valdymą patartina skaičiuoti atsižvelgiant į perkrovos ir nuostolių koeficientą renkant nuomos mokesčius.

Susieto investavimo metodas arba investicijų grupės metodas.

Jei turtas perkamas naudojant nuosavą ir skolintą kapitalą, kapitalizacijos koeficientas turi atitikti abiejų investicijos dalių grąžos reikalavimus. Koeficiento vertė nustatoma pagal atitinkamą investavimo metodą arba investicinės grupės metodą.

Skolinto kapitalo kapitalizacijos koeficientas vadinamas hipotekos konstanta ir apskaičiuojamas pagal šią formulę:

Rm – hipotekos konstanta;
DO – metinės išmokos;
K – būsto paskolos suma.

Hipotekos konstanta nustatoma pagal šešių sudėtinių palūkanų funkcijų lentelę: ji lygi palūkanų normos ir kompensavimo fondo koeficiento sumai arba lygi nusidėvėjimo vieneto įnašo koeficientui.

Nuosavybės kapitalo kapitalizacijos norma vadinama hipotekos konstanta ir apskaičiuojama pagal šią formulę:

Rc – nuosavybės kapitalizacijos koeficientas;
PTCF – metinis pinigų srautas prieš mokesčius;
Ks yra nuosavo kapitalo dydis.

Bendras kapitalizacijos koeficientas nustatomas kaip svertinis vidurkis:

M – hipotekos skolos koeficientas.

Jei numatomas turto vertės pokytis, tada kapitalizacijos koeficiente būtina atsižvelgti į pagrindinės kapitalo sumos grąžą (kapitalizacijos procesą). Kapitalo grąžos norma kai kuriuose šaltiniuose vadinama kapitalo atkūrimo koeficientu. Norint grąžinti pradinę investiciją, dalis grynųjų veiklos pajamų atidedama į atkūrimo fondą su R palūkanų norma – rekapitalizacijos palūkanų norma.

Yra trys būdai investuoto kapitalo grąžinimas:
tiesioginė kapitalo grąža (Žiedo metodas);
kapitalo grąža pagal pakeitimo fondą ir investicijų grąžos normą (Inwood metodas). Jis kartais vadinamas anuiteto metodu;
kapitalo grąža, pagrįsta kompensavimo fondu ir nerizikinga palūkanų norma (Hoskoldo metodas).

Žiedo metodas.

Šį metodą tikslinga naudoti, kai tikimasi, kad pagrindinė suma bus grąžinta lygiomis dalimis. Metinė kapitalo grąžos norma apskaičiuojama 100% turto vertės padalijus iš jo likusio naudingo tarnavimo laiko, t.y. Tai yra turto tarnavimo laiko abipusis dydis. Grąžos norma yra metinė pradinio kapitalo dalis, įdėta į beprocentinį kompensavimo fondą:

n – likęs ūkinis gyvenimas;
Ry – investicijų grąžos norma.

Pavyzdys.

Investavimo sąlygos:
terminas - 5 metai;
R - investicijų grąžos norma 12%;
į nekilnojamąjį turtą investuoto kapitalo suma yra 10 000 USD.

Sprendimas. Žiedo metodas. Metinė tiesinė kapitalo grąžos norma bus 20%, nes per 5 metus bus nurašyta 100% turto (100: 5 = 20). Šiuo atveju kapitalizacijos koeficientas bus 32% (12% + 20% = 32%).

Pagrindinės kapitalo sumos kompensavimas, atsižvelgiant į reikalaujamą investicijų grąžos normą, atsispindi lentelėje. 3.4.

3.4 lentelė

Investuoto kapitalo grąža naudojant žiedo metodą (USD)

	Investicijų likutis laikotarpio pradžioje	Investicijų kompensavimas	Investuoto kapitalo grąža (12 proc.)	Bendros pajamos

Kapitalo grąža vyksta lygiomis dalimis per visą turto gyvavimo laikotarpį.

Inwood metodas naudojamas, jei kapitalo grąža reinvestuojama pagal investicijos grąžos normą. Šiuo atveju grąžos norma, kaip kapitalizacijos koeficiento sudedamoji dalis, yra lygi pakeitimo fondo veiksniui, esant tokiai pat palūkanų normai kaip ir investicijoms:

Kur SFF- kompensacijos fondo faktorius;

Y=R(investicijų grąžos norma).

Investuoto kapitalo kompensavimas šiuo metodu pateiktas lentelėje. 3.5.

Pavyzdys.

Investavimo sąlygos:

Trukmė - 5 metai;

Investicijų grąža – 12%.

Sprendimas. Kapitalizacijos norma apskaičiuojama kaip investicijų grąžos normos 0,12 ir kompensavimo fondo koeficiento (12%, 5 metams) 0,1574097 suma. Kapitalizavimo norma yra 0,2774097, jei paimta iš stulpelio „Įnašas į nusidėvėjimą“ (12%, 5 metai).

3.5 lentelė

Investuoto kapitalo atgavimas Inwood metodu

	Pagrindinės sumos likutis metų pradžioje, doleriai.	Bendra kompensacijos suma	Įskaitant
			% nuo kapitalo	kompensacija pagrindinė suma

Hoskoldo metodas. Naudojama, kai pradinės investicijos grąžos norma yra šiek tiek didelė, todėl reinvestavimas tokiu pat greičiu yra mažai tikėtinas. Reinvestuotų lėšų atveju daroma prielaida, kad pajamos bus gautos nerizikinga norma:

kur Yb yra nerizikinga palūkanų norma.

Pavyzdys. Investiciniame projekte numatyta metinė 12% investicijų (kapitalo) grąža 5 metams. Investicijų grąža gali būti saugiai reinvestuojama 6 proc.

Sprendimas. Jei kapitalo grąžos norma yra 0,1773964, tai yra 6% susigrąžinimo koeficientas per 5 metus, tada kapitalizacijos norma yra 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Jei prognozuojama, kad investicija neteks tik dalies vertės, tai kapitalizacijos koeficientas skaičiuojamas kiek kitaip, nes kapitalas grąžinamas perparduodant nekilnojamąjį turtą, o iš dalies – einamosiomis pajamomis.

Privalumai pajamų kapitalizavimo metodas yra tas, kad šis metodas tiesiogiai atspindi rinkos sąlygas, nes jį taikant dažniausiai yra analizuojamas didelis nekilnojamojo turto sandorių skaičius pajamų ir vertės santykio požiūriu, o taip pat skaičiuojant kapitalizuotas pajamas, sudaroma hipotetinė pelno (nuostolių) ataskaita, kurios pagrindinis principas yra nekilnojamojo turto eksploatavimo rinkos lygio prielaida.

Trūkumai Pajamų kapitalizavimo metodas yra toks:
jį pritaikyti sunku, kai nėra informacijos apie rinkos sandorius;
Metodas nerekomenduojamas naudoti, jei objektas yra nebaigtas statyti, nepasiekęs stabilių pajamų lygio arba buvo rimtai sugadintas dėl force majeure ir reikalauja rimtos rekonstrukcijos.

3.5.3.2. Diskontuotų pinigų srautų metodas

Diskontuotų pinigų srautų (DCF) metodas yra sudėtingesnis, detalesnis ir leidžia įvertinti objektą tuo atveju, kai iš jo gaunami nestabilūs pinigų srautai, modeliuojant būdingus jų gavimo požymius. DCF metodas naudojamas, kai:
tikimasi, kad būsimi pinigų srautai labai skirsis nuo dabartinių;
yra duomenų, pagrindžiančių būsimų pinigų srautų iš nekilnojamojo turto dydį;
pajamų ir išlaidų srautai yra sezoniniai;
vertinamas turtas yra didelis daugiafunkcis komercinis objektas;
turtas yra statomas arba ką tik pastatytas ir pradedamas eksploatuoti (arba pradedamas eksploatuoti).

DCF metodas įvertina nekilnojamojo turto vertę pagal dabartinę pajamų vertę, kurią sudaro prognozuojami pinigų srautai ir likutinė vertė.

Norint apskaičiuoti DCF, reikalingi šie duomenys:
prognozuojamo laikotarpio trukmė;
prognozuojamos pinigų srautų vertės, įskaitant grąžinimą;
nuolaidos dydis.

DCF metodo skaičiavimo algoritmas.

1. Prognozuojamo laikotarpio nustatymas. Tarptautinėje vertinimo praktikoje vidutinis prognozavimo laikotarpis yra 5–10 metų, o Rusijai – 3–5 metų laikotarpis. Tai realus laikotarpis, kuriam galima padaryti pagrįstą prognozę.

2. Pinigų srautų verčių prognozavimas.

Vertinant nekilnojamąjį turtą DCF metodu, skaičiuojamos kelių rūšių pajamos iš turto:
1) potencialios bendrosios pajamos;
2) faktinės bendrosios pajamos;
3) grynosios veiklos pajamos;
4) pinigų srautas prieš mokesčius;
5) pinigų srautas atskaičius mokesčius.

Praktiškai Rusijos vertintojai diskontuoja pajamas, o ne pinigų srautus:
CHOD (nurodantis, kad turtas priimtas kaip neapkrautas skoliniais įsipareigojimais),
grynasis pinigų srautas, atėmus veiklos išlaidas, žemės mokestį ir rekonstrukciją,
apmokestinamos pajamos.

Būtina atsižvelgti į tai, kad diskontuoti reikia pinigų srautą, nes:
pinigų srautai nėra tokie nepastovūs kaip pelnas;
„pinigų srauto“ sąvoka koreliuoja lėšų įplaukas ir nutekėjimus, atsižvelgiant į tokius piniginius straipsnius kaip „kapitalo investicijos“ ir „skoliniai įsipareigojimai“, kurie neįtraukiami skaičiuojant pelną;
pelno rodiklis koreliuoja per tam tikrą laikotarpį gautas pajamas su tuo pačiu laikotarpiu patirtomis išlaidomis, neatsižvelgiant į faktines lėšų įplaukas ar išlaidas;
pinigų srautas yra pasiektų rezultatų rodiklis tiek pačiam savininkui, tiek išorės šalims ir sandorio šalims - klientams, kreditoriams, tiekėjams ir kt., nes jis atspindi nuolatinį tam tikrų lėšų buvimą savininko sąskaitose.

Pinigų srautų skaičiavimo ypatumai naudojant DCF metodą.

1. Nekilnojamojo turto mokestis (nekilnojamojo turto mokestis), susidedantis iš žemės mokesčio ir nekilnojamojo turto mokesčio, turi būti atimamas iš faktinių bendrųjų pajamų kaip veiklos sąnaudų dalis.

2. Ekonominis ir mokestinis nusidėvėjimas nėra tikras piniginis mokėjimas, todėl prognozuojant pajamas atsižvelgti į nusidėvėjimą nėra būtina.

4. Paskolos aptarnavimo įmokos (palūkanos ir skolų grąžinimas) turi būti atimamos iš grynųjų veiklos pajamų, jei vertinama turto investicinė vertė (konkrečiam investuotojui). Vertinant turto rinkos vertę, nereikia atimti paskolos aptarnavimo įmokų.

5. Turto savininko verslo išlaidos turi būti atimamos iš faktinių bendrųjų pajamų, jei jos yra nukreiptos
išlaikyti būtinas objekto savybes.

Taigi, dpinigų srautas (CF) nekilnojamajam turtui apskaičiuojamas taip:
1. DV lygi PV sumai atėmus nuostolius dėl laisvos vietos ir nuomos bei kitų pajamų surinkimo;
2. GAV lygi DV atėmus OR ir nekilnojamojo turto savininko verslo išlaidas, susijusias su nekilnojamuoju turtu;
3. DP prieš mokesčius yra lygus NPV sumai, atėmus kapitalo investicijas ir išlaidas paskolai ir paskolos augimui aptarnauti.
4. DP lygus DP prieš mokesčius atėmus turto savininko pajamų mokesčio įmokas.

Kitas svarbus etapas yra grąžinimo išlaidų apskaičiavimas. Atkūrimo kainą galima numatyti naudojant:
1) pardavimo kainos nustatymas remiantis esamos rinkos būklės analize, panašių objektų savikainos stebėjimu ir prielaidomis dėl būsimos objekto būklės;
2) prielaidų dėl nekilnojamojo turto vertės pokyčių per nuosavybės laikotarpį darymas;
3) metų, einančių po prognozuojamojo laikotarpio pabaigos metų, pajamų kapitalizavimas, naudojant savarankiškai apskaičiuotą kapitalizacijos normą.

Diskonto normos nustatymas."Diskonto norma yra veiksnys, naudojamas apskaičiuoti gautos ar sumokėtos pinigų sumos dabartinę vertę ateityje."

Diskonto norma turėtų atspindėti rizikos ir grąžos santykį, taip pat įvairias turtui būdingas rizikos rūšis (kapitalizacijos norma).

Kadangi nekilnojamojo turto neinfliacinę dedamąją nustatyti gana sunku, vertintojui patogiau naudoti nominalią diskonto normą, kadangi tokiu atveju pinigų srautų ir turto vertės pokyčių prognozėse jau yra numatyti ir infliacijos lūkesčiai.

Būsimų pinigų srautų dabartinės vertės nominaliąja ir realiąja verte apskaičiavimo rezultatai yra vienodi. Pinigų srautai ir diskonto norma turi atitikti viena kitą ir būti skaičiuojama vienodai.

Vakarų praktikoje diskonto normai apskaičiuoti naudojami šie metodai:
1) kaupiamasis statybos būdas;
2) alternatyvių investicijų palyginimo metodas;
3) izoliavimo būdas;
4) stebėjimo metodas.

Kaupiamasis statybos metodas yra pagrįsta prielaida, kad diskonto norma yra rizikos funkcija ir apskaičiuojama kaip visų rizikų, būdingų kiekvienam konkrečiam turtui, suma.

Diskonto norma = nerizikinga norma + rizikos premija.

Rizikos premija apskaičiuojama susumavus tam tikro turto rizikos vertes.

Atrankos metodas- diskonto norma, kaip sudėtinė palūkanų norma, apskaičiuojama remiantis duomenimis apie atliktas operacijas su panašiais objektais nekilnojamojo turto rinkoje.

Įprastas diskonto normos apskaičiavimo paskirstymo metodu algoritmas yra toks:
modeliavimas kiekvienam analoginiam objektui per tam tikrą laikotarpį pagal geriausio ir efektyviausio pajamų ir išlaidų srautų panaudojimo scenarijų;
objekto investicijų grąžos normos apskaičiavimas;
apdoroti gautus rezultatus bet kokiu priimtinu statistiniu ar ekspertiniu metodu, kad analizės ypatybės būtų pateiktos vertinamam objektui.

Stebėjimo metodas yra pagrįsta nuolatiniu rinkos stebėjimu, seka pagrindinius investicijų į nekilnojamąjį turtą ekonominius rodiklius remiantis sandorių duomenimis. Tokia informacija turi būti renkama įvairiuose rinkos segmentuose ir reguliariai skelbiama. Tokie duomenys pasitarnauja kaip vadovas vertintojui ir leidžia kokybiškai palyginti gautus apskaičiuotus rodiklius su rinkos vidurkiu, patikrinti įvairių prielaidų pagrįstumą.

Turto vertės apskaičiavimas naudojant DCF metodą atliekamas pagal formulę:

; Kur

PV – dabartinė vertė;
Ci – t laikotarpio pinigų srautas;
Tai t laikotarpio pinigų srautų diskonto norma;
M – likutinė vertė.

Likutinė vertė arba grąžinimo vertė turi būti diskontuota (paskutinių prognozuojamų metų koeficientu) ir pridedama prie dabartinių pinigų srautų verčių sumos.

Taigi turto vertė = Prognozuojamų pinigų srautų dabartinė vertė + Likutinės vertės dabartinė vertė (grąžinimas).

Ankstesnis