Fizinis pagrįstumas

Bendras sklypo plotas yra nereikšmingas, sklypo matmenys 34x50 m, sklypas yra nustatytoje plėtros zonoje, užstatymo tipas – užkarda. Būtina atsižvelgti į gretimų pastatų insoliacijos lygį, todėl sklypo užstatymo plotas virš 2 aukšto lygio neturi viršyti 400 kv.m. Antrasis apribojimas – būtinybė dalį pastato fasado statyti pagal gretimo gyvenamojo namo stilių, kuris iš dalies buvo prarastas per karą. Pastato aukštis bus mažesnis už leistinus 28-33 metrus ir bus ribojamas kaimyninio gyvenamojo namo aukščio, todėl pastato aukštis virš žemės paviršiaus neviršys 5 aukštų. Statant pastatą būtina numatyti patekimą į kiemą per analizuojamą aikštelę, o tai taip pat nustato pastato išdėstymo sklype apribojimus. Turimais duomenimis, inžineriniai tinklai yra išdėstyti palei teritorijos perimetrą, todėl tinklų išsidėstymas nebus kliūtis statinio išdėstymui.

Finansinis pagrįstumas

Projektą planuojama finansuoti savo lėšomis dėl dabartinių aukštų paskolų palūkanų normų. Palūkanos už paskolas dideliems plėtotojams yra 18–20% ir teikiamos trejų iki penkerių metų laikotarpiui, daugiausia gyvenamųjų namų projektams (pavyzdžiui, RBI projektas). Paskolos verslininkams, perkantiems nuomojamas patalpas, atviruose šaltiniuose skelbiamų bankų duomenimis, bus:

Bankas "Sankt Peterburgas" - refinansavimo norma + 9%, t.y. Šiuo metu 20 proc

VTB 24 yra pasirengusi suteikti paskolas su įsigytu nekilnojamuoju turtu 17-21 proc.

„Moskommertsbank“ duomenimis, vidutinė palūkanų norma kokybiškam skolininkui bus apie 20 proc.

Taigi, skaičiuojant projekto finansinius rodiklius, kaip projekto grąžos normą patartina imti esamas 20% paskolos normas.

Ekonominis tikslingumas

Ekonominio pagrįstumo analizė nustato, kurie teisiškai leistini ir fiziškai įmanomi naudojimo būdai bus priimtini

pajamas sklypo savininkui tiek, kiek „pagrįstai įmanoma“ naudoti žemę

atsižvelgiant į pasiūlos ir paklausos santykio pobūdį tam tikroje rinkoje.

Pagrindinis ekonominio pagrįstumo kriterijus : NPV(CF)>0.

Taip pat reikėtų atsižvelgti į galimą vertinamos žemės vietą.

Žemės vieta yra laikoma pagrindiniu veiksniu, lemiančiu jos vertę. Įjungta

Žemės sklypo vietos potencialui pirmiausia įtakos turi supančios žemėnaudos ypatybės.

Vertinimo turto vietos aplinkos analizės duomenimis, teritorija

plėtros požiūriu perspektyviausia yra žemės sklypo vieta

moderni visuomeninė ir verslo zona rajone dėl planuojamų pramoninių teritorijų pertvarkymo projektų ir vietos šalia metro stoties. Atsižvelgiant į tai, kad projekte numatytas pastatyto objekto komercinis naudojimas, iš galimų funkcijų sąrašo buvo išbrauktos socialinės funkcijos, kurios negeneruoja didelių nuomos pajamų.

Dėl nedidelio sklypo ploto ir jos buvimo kvartale su tankiais žemos kokybės gyvenamaisiais pastatais, taip pat dėl ​​mažų pajamų iš patalpų nuomos sporto funkcijai, sporto komplekso funkcija turėtų būti neįtraukta. iš funkcijų sąrašo.

Viešbučių projektai yra sudėtingiausi, palyginti su kitomis investicijomis į pelningą nekilnojamąjį turtą. Jų statyba reikalauja kelis kartus didesnių išlaidų nei verslo centro statyba, o atsiperkamumas labai priklauso nuo efektyvaus viešbučių ir turizmo valdymo. Atsižvelgiant į pastato ploto ir galimo statyti pastato aukščio apribojimus, bendras objekto plotas neviršys 1900-2000 kv.m., todėl bus galima įrengti tik mini viešbutį su maždaug 50 kambarių. būti patalpintas svetainėje. Kadangi svetainė yra netoli metro stoties, netoli miesto centro, pėsčiomis nuo Nevos krantinės, taip pat netoli Suomijos stoties, patartina apsvarstyti galimybę svetainėje pastatyti mini viešbutį, kurių tiksliniai klientai galėtų būti turistai ir verslininkai iš Suomijos, apsistojantys mūsų mieste geležinkeliu.

Artimiausioje nagrinėjamos teritorijos aplinkoje nėra modernių prekybos centrų ir nedidelių prekybos kompleksų, o tai nulemta aplinkos plėtros pobūdžio. Prekybos įmonės yra įkurtose patalpose pirmuosiuose gyvenamųjų ir biurų pastatų aukštuose. Dėl konkrečios sklypo vietos, būsimojo pastato architektūros reikalavimų, taip pat automobilių stovėjimo vietų suteikimo ir prekybos objektų pakrovimo zonų išdėstymo reikalavimų, nedidelio prekybos centro statyba yra neįgyvendinama. analizuojamame žemės sklype. Prekybinės patalpos metro zonose yra labai paklausios tarp nuomininkų net ir krizės metu, ką liudija visų sklypo apsuptų įmontuotų prekybinių patalpų užimtumas. Todėl prekybos funkcija gali būti įtraukta į objektą kaip papildoma funkcija.

Privataus daugiadisciplininio medicinos centro funkcijos įtraukimas į įstaigą įmanomas dėl to, kad apylinkėse yra traukos centrų – specializuotų gydymo įstaigų. Kadangi privatūs medicinos centrai dažniausiai nuomoja nedidelius plotus, o didelių tinklų klinikos mieliau perka nekilnojamąjį turtą, medicinos centro įkūrimas gali būti vertinamas kaip papildoma būsimo pastato funkcija.

Taigi teisiškai leistina, fiziškai, finansiškai ir ekonomiškai tikslinga statyti biurų ar viešbučio pastatą su šiomis susijusiomis funkcijomis: automobilių stovėjimo aikštelė arba automobilių stovėjimo aikštelė, mažmeninė prekyba, medicinos centras.

Maksimalus efektyvumas

Veiksmingiausias svetainės naudojimo būdas vadinamas

kuri suteikia didžiausią vertę. Šiuo atveju nustatoma

efektyviausias iš aukščiau pateiktų variantų:

verslo centras su antžemine automobilių stovėjimo aikštele,

verslo centras su įmontuota ir pritvirtinta automobilių stovėjimo aikštele

verslo centras su antžemine automobilių stovėjimo aikštele ir įmontuotomis prekybinėmis patalpomis

mini viešbutis su antžemine automobilių stovėjimo aikštele

3.3. Geriausio ir efektyviausio sąlyginai laisvos vietos naudojimo varianto nustatymas

Skaičiavimo algoritmas:

1. Žemės sklypo naudojimo galimybės, atsižvelgiant į esamus apribojimus, žemės naudojimo ir plėtros normas bei taisykles

2. Tobulinimo kaina – statybos kaštai ( standartai: UPVS, UPBS

VR; arba rinkos duomenis).

3. Objekto savikaina

4. Žemės kaina VL=Vо–VB => maks, Kur VL- žemės kaina, Vo–

turto rinkos vertė (gerinimas + žemė), VB – tobulinimo kaina.

Geriausio ir efektyviausio žemės sklypo panaudojimo kriterijus,

kaip nemokama, yra didžiausia žemės vertė. Žemės vertę galima sužinoti, pavyzdžiui, naudojant gavybos techniką.

Šiame darbe žemės sklypo vertei nustatyti buvo naudojamas kapitalizavimo pagal grąžos normą metodas ir likutinis metodas.

Pajamų metodas nustato nekilnojamojo turto vertę sumažindamas numatomas būsimas pajamas iki jų dabartinės vertės vertinimo metu. Pajamų metodas derina pagrįstus būsimų pajamų ir išlaidų skaičiavimus su investuotojų reikalavimais dėl galutinės grąžos. Galutinės grąžos reikalavimai atspindi rizikos skirtumus, įskaitant turto tipą, vietą, regionines rinkos sąlygas ir galimybes ir kt.

Grąžos normos kapitalizavimo metodas pagal nuosavybės teisės į turtą laikotarpį, pajamų šaltinių rūšį ir jų gavimo dažnumą. Kiekvienas pajamų gavimas, įskaitant pajamas iš perpardavimo, yra diskontuojamas (ty konvertuojamas diskonto norma į dabartinę vertę). Be to, diskonto norma, kuri daugiausia priklauso nuo rizikos, gali skirtis kiekvienai pajamų rūšiai. Diskonto norma parenkama atsižvelgiant į kapitalo rinkų būklę, investuotojų lūkesčius ir norus.

Pagrindiniai vertinimo procedūros etapai naudojant šį metodą:

Tipinio vertinamo laikymo laikotarpio (prognozuojamo laikotarpio) pagrindimas

Nekilnojamasis turtas;

prognozuoti periodinius pinigų srautus iki laikymo laikotarpio pabaigos,

kiekvienam laikotarpiui būtina nustatyti:

IPg – potencialios bendrosios pajamos(tai visos bendrosios pajamos iš nekilnojamojo turto

išnuomojus visas patalpas ir laiku sumokėjus nuomos mokestį

visų nuomininkų mokėjimai);

Pvz – efektyvios bendrosios pajamos(atsižvelgiama į galimus nuostolius iš laikinai tuščių patalpų ir nuostolius renkant nuomos mokesčius);

E – eksploatavimo išlaidos (objekto eksploatavimo išlaidos);

Io – grynosios veiklos pajamos(skirtumas tarp efektyvių bendrųjų pajamų ir veiklos sąnaudų);

tinkamos grąžos normos (diskonto normos) apskaičiavimas periodiniams pinigų srautams ( Y);

atitinkamo kapitalizacijos koeficiento apskaičiavimas ( Rn);

vertinamo objekto apvertimo kaštų skaičiavimas prognozuojamo laikotarpio pabaigoje

(už paskutinius laikymo laikotarpio metus);

grynųjų veiklos pajamų ir grąžinimo sąnaudų dabartinės vertės apskaičiavimas

diskontuojant juos naudojant atitinkamą diskonto normą;

rinkos vertės apskaičiavimas sumuojant einamąsias pinigines vertes

srautus ir grąžinimo išlaidas.

Matematinė išraiška vertinamo turto rinkos vertei nustatyti

savybė pavaizduota tokia formule:

Kur Vo– turto rinkos vertė pajamų metodo rėmuose;

Ioi– i laikotarpio grynosios veiklos pajamos (i =1,...,n);

Y– kapitalo grąžos norma (diskonto norma);

n– paskutiniai prognozuojamo laikotarpio metai;

Von– objekto atkūrimo kaina paskutiniais prognozuojamo laikotarpio metais.

Autorius dauguma efektyvus naudoti generuoja... Leningrad ( Šv-Peterburgas). Pirmoji... Balakovskaja, Kalininskaja ir... principas naudoti geriausias esamas... materialines vertybes - žemė sklypai, pastatai ir... plotas jo išdėstymas. Kaip rezultatas analizė ...

Siųsti savo gerą darbą žinių bazėje yra paprasta. Naudokite žemiau esančią formą

Studentai, magistrantai, jaunieji mokslininkai, kurie naudojasi žinių baze savo studijose ir darbe, bus jums labai dėkingi.

Paskelbta http://www.allbest.ru/

Testas

Efektyviausio žemės sklypų naudojimo analizė

• 1. Būtinybė išanalizuoti efektyviausią žemės sklypų naudojimą
• 2. Efektyviausio žemės naudojimo analizės kriterijai
• 3. Efektyviausio žemės naudojimo vertinimo metodai
• Literatūra
• 1. Būtinybė išanalizuoti efektyviausią panaudojimąžemės sklypai
• Kadangi vertinimo veiklos praktikoje dažniausiai nustatoma tiriamo turto rinkos vertė, efektyviausio panaudojimo analizė atskleidžia pelningiausią ir konkurencingiausią konkretaus turto naudojimo būdą.
• Visų rūšių turto sandoriams, pagrįstiems rinkos verte, reikia tinkamai įvertinti ir atidžiai išanalizuoti investuotojų ir kitų rinkos dalyvių ekonominę elgseną.
• Rinkos elgesio įtaka asmenų, įmonių, valdžios institucijų finansiniams sprendimams diktuoja efektyviausio nekilnojamojo turto panaudojimo koncepciją. Rinkos veiksniai lemia rinkos vertę, todėl rinkos jėgų poreikiai nekilnojamajam turtui yra svarbūs nustatant geriausią panaudojimą.
• Bet kurio nekilnojamojo turto savikainos pagrindas yra žemės sklypo kaina. Jame esantys pastatai ir statiniai gali būti keičiami, tačiau pagrindinės aikštelės charakteristikos dažniausiai išlieka tos pačios. Tuo pačiu metu konkrečios svetainės pajamos priklauso nuo jos naudojimo efektyvumo. Investuotojas, rinkdamasis žemės sklypą konkrečioje rinkoje, supranta, kad įvairių sklypų kainos skirtumas paaiškinamas jų kokybinėmis savybėmis.
• Efektyviausio turto panaudojimo analizė apima detalų rinkos situacijos, vertinamo turto savybių tyrimą, rinkos paklausų variantų, atitinkančių vertinamo turto parametrus, nustatymą, kiekvieno pasirinkimo pelningumo apskaičiavimą. ir įvertinant turto vertę kiekvienam panaudojimo variantui. Taigi galutinę išvadą apie efektyviausią naudojimą galima padaryti tik apskaičiavus išlaidas.
• Geriausias ir efektyviausias turto naudojimas – teisiškai įmanomas ir tinkamai suprojektuotas, fiziškai įmanomas, tinkamais finansiniais ištekliais aprūpintas ir maksimalią vertę užtikrinantis laisvo ar išplėtoto žemės sklypo naudojimas.
• Optimalų žemės sklypo naudojimą lemia konkrečios rinkos, kuriai priklauso vertinamas turtas, konkuruojantys veiksniai, o ne subjektyvios savininko, vystytojo ar vertintojo spekuliacijos rezultatas.
• Todėl efektyviausio panaudojimo analizė ir parinkimas iš tikrųjų yra vertinamam objektui reikšmingų rinkos veiksnių ekonominis tyrimas.
• Rinkos veiksniai, pagal kuriuos formuluojama išvada apie efektyviausią nekilnojamojo turto naudojimą vertinimo dieną, yra atsižvelgiama į bendrą surinktų ir analizuojamų duomenų rinkinį, siekiant nustatyti turto vertę. Todėl didžiausios vertės naudojimas gali būti kvalifikuojamas kaip pagrindas, kuriuo grindžiama rinkos vertė.
• Jei vertinamas turtas yra susijęs su vėlesniu asmeniniu naudojimu ar nuoma, tada pagrindinė jų motyvacija skaičiuojant vertę bus sumažinta iki iš to kylančių objekto vartotojiškų savybių (pajamų, prestižo ir privatumo ir kt.). Investavimo motyvacijoje, be gaunamų pajamų dydžio ir kapitalo sukaupimo, atsižvelgiama į tokius argumentus kaip mokesčių lengvatos ir projekto įgyvendinamumas.
• Paprastai geriausio naudojimo analizė atliekama naudojant keletą alternatyvių variantų ir apima šias sritis:
• - Rinkos analizė;
• - pasirinkimo galimybių analizė;
• - efektyviausio naudojimo analizė.
• Išvardintos analizės sritys reikalauja visapusiško toliau nurodytų klausimų tyrimo.
• Rinkos analizė apima alternatyvių esamų naudojimo galimybių paklausos nustatymą, siekiant ištirti pasiūlą ir paklausą, rinkos pajėgumus, nuomos tarifų dinamiką ir kt. už kiekvieną variantą.
• Galimybių analizė apima pagrindinių išlaidų komponentų apskaičiavimą: pajamų srautą ir kapitalizavimo normas, kad būtų galima nustatyti kiekvienos teisiškai įmanomos ir fiziškai įmanomos galimybės kintamąją vertę.
• Efektyviausio panaudojimo analizė apima kiekvieno varianto įgyvendinimo detalųjį planą, atsižvelgiant į konkrečius rinkos dalyvius, projekto įgyvendinimo laiką, finansavimo šaltinius, kad būtų parinktas variantas, užtikrinantis maksimalų vertinamo objekto našumą.

2. Efektyviausio žemės naudojimo analizės kriterijai

Veiksmingiausio vertinamo turto panaudojimo variantas turi atitikti keturis kriterijus – tai:

- teisinis priimtinumas;

- fizinės galimybės;

- finansinis saugumas;

- maksimalus produktyvumas.

Šių kriterijų svarstymo seka analizuojant įvairius nekilnojamojo turto panaudojimo variantus, siekiant pasirinkti efektyviausią, dažniausiai atitinka aukščiau pateiktą. Pirmiausia atsižvelgiama į teisinį priimtinumą ir fizinį pagrįstumą, po to – finansinį gyvybingumą ir maksimalų produktyvumą. Tokia analizės procedūros seka susidarė dėl to, kad veiksmingiausias panaudojimo atvejis, net ir turint reikiamą finansavimą, nėra įmanomas, jei tai yra teisiškai uždrausta arba neįmanoma fiziškai įgyvendinti.

Teisinis priimtinumas

Pirmiausia visais atvejais patikrinamas kiekvieno nagrinėjamo naudojimo atvejo teisinis priimtinumas. Tačiau optimalaus turto naudojimo nereikėtų painioti su teisės aktų reikalavimu naudoti turtą pagal paskirtį.

Vertintojas peržiūri privačius apribojimus, zonavimo taisykles, statybos kodeksus, istorinio išsaugojimo taisykles ir aplinkosaugos įstatymus, kurie gali pakeisti konkrečius galimus naudojimo būdus.

Efektyviausio nekilnojamojo turto panaudojimo pasirinkimui įtakos gali turėti ilgalaikės nuomos sutartys. Likusiu nuomos laikotarpiu turtu naudojamasi pagal nuomos sutarties sąlygas. Jei veiksmingiausią turto naudojimą riboja nuomos sutartis, tai turėtų būti atsispindi vertinimo ataskaitoje.

Pavyzdžiui, jei nekilnojamasis turtas yra apribotas žemės nuomos sutartimi, kuri baigiasi ilgiau nei 12 metų, tada statyti naują pastatą, kurio ekonominis tarnavimo laikas yra 40 metų, gali būti ekonomiškai netikslinga.

Be to, būtina atsižvelgti į galimus apribojimus, kurie gali būti įtraukti į nekilnojamojo turto pirkimo sutartį. Šie apribojimai gali būti susiję su tam tikromis naudojimo sritimis, nurodant statinių vietą žemės sklype, statinių parametrus, naudojamų statybinių medžiagų rūšį. Jei akto apribojimai prieštarauja bendresnėms teisinėms nuostatoms, pavyzdžiui, statybos normatyvams, tada dažniausiai atsižvelgiama į maksimalų apribojimą.

Statybos taisyklės gali atgrasyti nuo žemės plėtros su efektyviausiais pastatais, jei dėl jų padidės statybos sąnaudos, kad atitiktų techninius standartus.

Tai galiausiai trukdo vystytis teritorijoms. Kai kuriose srityse statybos kodeksai naudojami siekiant pažaboti naujos statybos ir apriboti augimą.

Dabartinės žemės naudojimo taisyklės yra skirtos aplinkos apsaugai. Vertintojai turi atsižvelgti į oro ir vandens švaros standartus, taip pat į visuomenės nuomonę apie siūlomus plėtros projektus. Kaip pavyzdį galime pateikti tam tikro aukštų pastatų statybą, gaisro pertraukas, insoliacijos reikalavimus.

Naudojimo galimybė, kurią vertės nustatymo dieną draudžia įstatymai, gali būti svarstoma tolesniuose analizės etapuose tik tuo atveju, jei vertintojas ketina pakeisti esamus standartus. . Tačiau teisės aktų, statybos kodeksų, zonavimo taisyklių ir kt. pasikeitimų tikimybė niekada nėra 100% tikra.

Fizinis pagrįstumas

Veiksmingiausio nekilnojamojo turto naudojimo varianto pasirinkimas turėtų būti pagrįstas jo fizinėmis galimybėmis.

Fiziniai pagrįstumo kriterijai – dydis, forma, plotas, dizainas, grunto sąlygos ir įvažiavimo į vietą keliai bei stichinių nelaimių (pvz., potvynio ar žemės drebėjimo) rizika – turi įtakos siūlomam žemės naudojimui.

Galutinis žemės sklypo naudingumas priklauso nuo jo dydžio ir formos. Kai kurios parinktys suteikia didžiausią efektą tik naudojant tam tikro dydžio plotą. Šiuo atveju būtina nustatyti galimybę plėsti esamą žemės sklypą, nes kai kurie sklypai gali neturėti galimybės plėstis.

Sklypų forma turi įtakos galutiniam našumui, nes netaisyklingos formos žemės sklypo sukūrimo kaštai gali būti didesni, o tai dar labiau sumažina jo naudingumą, lyginant su sklypais lygiais kraštais.

Panašiai, privažiavimo keliai į sklypą ir komunalines paslaugas padidina jos galutinį produktyvumą, nes sutaupoma ją plėtojant. Taigi laisvi valymo įrenginių pajėgumai riboja siūlomo efektyvaus plėtros varianto fizinius matmenis.

Žemės sklypo topografinės arba grunto savybės atsispindi sklypo funkciniame naudingume. Neigiami aspektai, kuriuos nustato vertintojas, apsunkina jo kūrimą arba padidina plėtros išlaidas. Kadangi visos rinkoje esančios aikštelės konkuruoja tarpusavyje, vertinama svetainė gali būti netinkama efektyviausiam naudojimui, nes yra prastesnė už kitas vietovei būdingas svetaines.

Analizuojant fizinį efektyvaus naudojimo varianto pagrįstumą, būtina atsižvelgti į pastatų ir konstrukcijų būklę, kad būtų galima naujai nustatyti jų tolesnio eksploatavimo galimybę. Jei pastatus reikia pertvarkyti siekiant užtikrinti optimalų naudojimą, reikėtų apskaičiuoti tam reikalingas išlaidas ir palyginti su galutiniu pelningumu. Paprastai nekilnojamojo turto atnaujinimo kaina priklauso nuo fizinės turto būklės ir vietos.

Finansinis saugumas

Kitas naudojimo būdų pasirinkimo etapas – finansinio saugumo analizė. Pasirinkimo sandoris laikomas finansiškai perspektyviu, jei jis suteikia veiklos pajamas, lygias arba didesnes nei veiklos sąnaudos, finansavimo išlaidos ir reikalaujama kapitalo grąžos schema. Taigi visi naudojimo būdai, galintys duoti teigiamų pajamų, laikomi finansiškai įmanomu.

Jei naudojimo būdas nėra susijęs su nuolatinių pajamų iš eksploatavimo gavimu, tada analizei parenkami tie variantai, kuriais sukuriamas nekilnojamasis turtas, kurio kaina yra lygi arba didesnė už šio naujo tipo objekto statybos ar rekonstrukcijos išlaidas. Vertintojas turi palyginti kapitalo prieaugį arba pajamas iš turto naudojimo su patirtomis kapitalo išlaidomis. Jeigu pajamos yra mažesnės už išlaidas arba jas viršija tik nežymiai, toks panaudojimas laikomas finansiškai neįgyvendinamu.

Norint įvertinti naudojimo būdus, generuojančius reguliarias veiklos pajamas, vertintojas kiekvienam iš jų apskaičiuoja bendras grynąsias veiklos pajamas, individualią investuoto kapitalo grąžos normą ir žemei priskirtinų pajamų dydį. Jei grynosios pajamos atitinka reikalaujamą investicijų grąžą ir užtikrina reikiamą žemės grąžą, naudojimas yra finansiškai pagrįstas.

Akivaizdu, kad finansiškai pagrįstų naudojimo būdų nustatymas grindžiamas paklausos, pasiūlos ir vietos analize.

Maksimalus produktyvumas

Maksimalus našumas yra didžiausia žemės sklypo vertė kaip tokio, neatsižvelgiant į tai, ar jis yra laisvas (faktiškai ar sąlygiškai), ar užstatytas. Taigi šio kriterijaus įgyvendinimas apima iš visų teisėtai leidžiamų, fiziškai įgyvendinamų ir teigiamas pajamas teikiančių naudojimo būdo, suteikiančio didžiausią nekilnojamojo turto pagrindo - žemės sklypo vertę, pasirinkimą.

Galimas efektyviausio žemės naudojimo variantas atspindi ilgalaikę, kruopščiai parengtą ir gana specifinę žemėnaudos programą, susijusią su normaliu pastatų ir statinių eksploatavimu. Tarnavimo laikas priklauso nuo pastato tipo, statybos darbų kokybės ir kitų faktorių.

Didžiausias žemės sklypo našumas nustatomas susiejant jo pajamų dydį su rinkos reikalaujama kapitalizacijos norma tam tikroms naudojimo rūšims. Tačiau priklausomai nuo pasirinkto turto naudojimo būdo, žemės vertės nustatymo būdas gali skirtis. Metodo pasirinkimas priklauso nuo vertinamo turto tikrosios paskirties perorientavimo laipsnio, svarstomo pasirinkimo sandorio rizikos lygio, reikalaujamos grąžos normos ir kapitalo atkūrimo laikotarpio bei siūlomo pasirinkimo įgyvendinimo laiko. už naudojimąsi turtu.

Veiksmingiausia yra ta naudojimo rūšis, kuri užtikrina didžiausią žemės pelningumą. Visų metodų, naudojamų nustatant žemės sklypo vertę, siekiant pasirinkti efektyviausią variantą, pagrindas yra vadinamoji likutinė technika. Pajamos iš žemės laikomos balansu tarp visų nekilnojamojo turto generuojamų pajamų ir tų pajamų sumų, kurios gaunamos pritraukiant darbo jėgą, kapitalą, ilgalaikį turtą (veikiančius pastatus ir statinius).

Žemės sklypo kaina savo ruožtu yra skirtumas tarp bendros viso turto kainos ir pastatų likutinės vertės arba jų statybos sąnaudų.

Geriausias nekilnojamojo turto panaudojimas gali būti pasiektas esamų pastatų pagrindu arba iš esmės naujų pagerinimų statyba, dėl kurios žemės sklypas turi būti laikomas laisvu. Remdamiesi tuo, vertintojai, analizuodami geriausią nekilnojamojo turto panaudojimą, taiko du metodus:

- efektyviausias svetainės naudojimas kaip neužstatytas;

- efektyviausias svetainės naudojimas kaip užstatytas.

Egzistuoja šios pagrindinės priežastys, kodėl veiksmingiausias žemės panaudojimas laikomas neužstatytu:

1. Nekilnojamojo turto vertės išskyrimas tik žemės sklypo vertės.

2. Palyginamo pardavimo metodo naudojimas išvystytai žemei įvertinti.

3. Vertės praradimo dėl išorinio senėjimo apskaičiavimas.

4. Žemės, kaip nekilnojamojo turto dalies, tikrosios vertės, kuri nėra optimali tam tikrai vietai, įvertinimas.

Veiksmingiausio užstatymo naudojimo analizė atliekama dėl dviejų priežasčių:

1. Didžiausią bendrą investuoto kapitalo grąžą užtikrinančio turto naudojimo būdo nustatymas.

2. Rinkoje esančių tos pačios paskirties nekilnojamojo turto objektų, kurių naudojimo efektyvumas yra panašus, identifikavimas.

Panagrinėkime skirtumą tarp efektyviausio sklypo be pastatų naudojimo ir nekilnojamojo turto su pastatais, naudodamiesi pramoninio nekilnojamojo turto, kuris išskiria toksines emisijas, pavyzdžiu. Teritorija, kurioje yra nagrinėjamas objektas, dėl savo gamtinių ypatybių yra vystoma kaip priemiesčio gyvenamoji teritorija.

Didžiausias sklypo be pastatų naudojimo efektyvumas greičiausiai bus pagrįstas jos naudojimu gyvenamajam kotedžui. Tokiu atveju kainuos esamo objekto nugriovimas ir utilizavimas. Praktiškai potencialus nekilnojamojo turto savininkas sklypą pertvarkys tik tuo atveju, jei pastatų likutinė vertė yra maža.

Atsižvelgiant į tai, kiek laiko arti pasirinktas naudojimo būdas, kuriam reikia naujos statybos, yra iki vertinimo datos, esamas naudojimo būdas gali būti laikomas tarpiniu naudojimo būdu. Taigi, jei pagal miesto žemės išplėtimo planą kotedžų statyba analizuojamą žemės sklypą pasieks per penkerius metus, o esamų pastatų nugriovimo ir naujo kotedžo statybai reikalingas laikotarpis yra vieneri metai, -esamos pramoninės nuosavybės metų eksploatavimas laikomas tarpiniu naudojimu.

Tačiau jei konkurencinis paklausos lygis pramoniniam naudojimui yra didesnis, tikėtina, kad efektyviausias turto panaudojimas gali būti esamos paskirties išlaikymas, atliekant būtinus aplinkosaugos darbus už susijusias išlaidas.

Nekilnojamojo turto vertinimo teorija reikalauja išnagrinėti žemės sklypą, darant prielaidą, kad jame nėra pastatų, net jei sklypas yra sukurtas, kad būtų galima nustatyti, ar dabartinis naudojimas yra paklausus ir ar jį reikėtų tęsti, ar jį pakeisti.

Vertinamo turto, kaip neužstatomo žemės sklypo, geriausio ir efektyviausio panaudojimo nustatymo metodas grindžiamas prielaida, kad jame nėra statinių arba juos galima nugriauti. Dėl to žemės vertė nustatoma remiantis galimų naudojimo būdų, užtikrinančių nekilnojamojo turto pelningumą, parinkimu bei NT parametrų parinkimu pagal konkrečią paskirtį.

Galimybė naudoti žemės sklypą kaip neužstatytą yra dviejų pagrindinių tipų:

1. Žemės sklypo naudojimas spekuliacijai, tai yra jo pardavimas be pagerinimų investuotojui, kuris vėliau jį plėtos pagal rinkos reikalavimus arba savo pageidavimus. Ši parinktis taikoma, kai nekilnojamojo turto rinkos yra perpildytos.

2. Žemės sklypo su naujais pastatais ir statiniais plėtra, įskaitant:

- kūrimas be tarpinio naudojimo, jei svarstomas naujas panaudojimo variantas, priimtinas rinkos analizės dieną;

- plėtra su tarpiniu naudojimu apima laikiną esamo naudojimo varianto išsaugojimą, kol naujas variantas taps paklausus rinkoje, remiantis rinkos situacijos prognoze;

- žemės sklypo padalijimas ar sujungimas siekiant kuo efektyvesnio naudojimo;

- sklypo plėtra su naujais pastatais, panašiais į esamą objektą pagal paskirtį ir fizinius parametrus.

Dažniausia situacija vertinant nekilnojamąjį turtą pagal neužstatytą sklypą – sąlyginis jo neužstatymas. Taip yra dėl to, kad analizuojamoje vietoje yra pastatas, kuris turi įtakos turto vertei. Šiuo atveju veiksmingiausio sklypo, kaip neužstatytos, naudojimo varianto pasirinkimas priimamas kaip investicinis planas sprendimo priėmimo etape.

Šiuo atveju vertintojas turi atsakyti į keletą klausimų:

1. Kaip galima naudoti žemės sklypą, jei jis realiai neužstatytas arba gali būti atlaisvintas nuo esamų pastatų?

2. Kokio tipo pastatai ar kiti pasirinktą paskirtį palaikantys statiniai gali būti statomi šioje žemėje, atsižvelgiant į jos fizines ir kitas savybes ir per kokį laikotarpį?

3. Ar esamas naudojimas turėtų būti laikomas tarpiniu?

Pavyzdžiui, jei reikia atlikti statybos darbus, kad žemė būtų naudojama efektyviausiai, vertintojas turėtų nustatyti:

- esamų pastatų griovimo išlaidos;

- efektyviausio turto naudojimo būdas (biuras, viešbutis, sandėlis ir kt.), atitinkantis esamus rinkos standartus ir apimantis elementus pačiomis priimtiniausiomis kainomis;

- optimalių pastatų, kurie turėtų būti statomi, siekiant maksimaliai išnaudoti galimas sklypo charakteristikas, charakteristikos (aukštų skaičius, optimalus funkcinių mazgų plotas, šių blokų skaičius ir kt.);

- nuomos ir veiklos sąnaudų lygis;

- statomų pastatų kaina, atsižvelgiant į finansavimo išlaidas.

Veiksmingiausio žemės naudojimo kaip užstatyto priėmimas apima esamų pastatų išsaugojimą analizuojamoje vietoje. Galimybė naudoti žemės sklypą kaip užstatytą yra dviejų pagrindinių tipų:

1. esamos vertinamo turto paskirties išlaikymas;

2. keičiant esamą vertinamo turto paskirtį.

Abiem atvejais atsižvelgiama į poreikį ir galimybę:

- esamos nekilnojamojo turto teikiamų paslaugų apimties ir kokybės palaikymas;

- atlikti pastatų rekonstrukcijos statybos darbus, siekiant pagerinti jų klasę ir keisti nuomos įkainius;

- atlikti statybos darbus, siekiant išplėsti plotą papildomais priestatais arba papildomų aukštų statyba;

- esamų plotų sumažinimas dėl dalinio griovimo.

Vertintojas, lygindamas esamą žemės sklype esančių statinių naudojimo variantą su optimaliu užstatymo variantu, turi gauti atsakymą į šiuos klausimus:

1. Ar patartina toliau eksploatuoti pastatą esamos būklės?

2. Kurį pastato rekonstrukcijos variantą rinktis: rekonstrukciją, išplėtimą, dalinį griovimą?

3. Kaip ir per kokį laikotarpį bus susigrąžintos išlaidos?

Optimaliausias pastatų naudojimo variantas užtikrins maksimalią investicijoms patrauklaus nekilnojamojo turto kainą, atsižvelgiant į grąžos normą, nustatytą pagal pasirinkto varianto riziką. Akivaizdu, kad rizikos išlaikant esamą turto naudojimo paskirtį ir skirtingus pertvarkymo variantus nebus vienodos.

Vertinimo ataskaitoje turi būti atskirtas geriausias neišvystytos teritorijos panaudojimas nuo geriausio sukurtos teritorijos naudojimo. Vertinimo ataskaitoje turi būti aiškiai nurodytas, paaiškintas ir pagrįstas kiekvieno naudojimo tikslas ir išvada.

3. Efektyviausio žemės naudojimo vertinimo metodai

žemės sklypo statybos kapitalizacija

Veiksmingiausio vertinamo turto naudojimo varianto nustatymas apima nuoseklų šių etapų įgyvendinimą:

1. Visų galimų neužstatyto sklypo ar sklypo su pastatais efektyviausio panaudojimo variantų analizė pagal esamą rinkos situaciją vertinimo dieną ir jos keitimo perspektyvas.

2. Pasirinktų variantų teisinio priimtinumo patikrinimas.

3. Pasirinktų variantų fizinio pagrįstumo patikrinimas.

4. Pasirinktų variantų finansinio gyvybingumo įvertinimas.

5. Efektyviausio nekilnojamojo turto naudojimo varianto parinkimas, užtikrinantis maksimalų jo produktyvumą.

Maksimalaus našumo įvertinimas priklauso nuo efektyviausio nekilnojamojo turto panaudojimo nustatymo. Jeigu žemės sklypas laikomas neužstatytu, tuomet, atsižvelgiant į kapitalizavimo normos įvertinimą, galima taikyti tris būdus.

Pirmasis metodas:Žemės sklypas laikomas neužstatytu, skiriasi žemės ir pastatų kapitalizacijos normos.

1. Sąlygiškai laisvo žemės sklypo su konkrečios paskirties pastatais ir statiniais plėtojimo kainos nustatymas, atsižvelgiant į rinkos paklausą ir pasiūlą.

3. Koregavimas siekiant atsižvelgti į apkrovos koeficientą ir surinkimo nuostolius.

4. Galimybės gauti kitas pajamas ir jų dydžio nustatymas.

5. Faktinių bendrųjų pajamų įvertinimas.

6. Eksploatacijos išlaidų apskaičiavimas.

7. Kapitalo sąnaudų rezervų apskaičiavimas.

8. Grynųjų veiklos pajamų apskaičiavimas.

9. Pastatų kapitalizacijos koeficiento apskaičiavimas.

10. Pastatytų pastatų ir statinių gaunamų pajamų įvertinimas.

11.Pajamų, priskirtinų žemei, apskaičiavimas.

12.Žemės sklypo kapitalizacijos koeficiento apskaičiavimas.

13.Žemės sklypo vertės įvertinimas iš žemės gaunamų pajamų kapitalizavimo metodu.

Antrasis metodas:Žemės sklypas laikomas neužstatytu, pastatų ir žemės kapitalizacijos normos vienodos.

1. Sąlygiškai laisvo žemės sklypo su konkrečios paskirties pastatais ir statiniais plėtojimo kainos nustatymas, atsižvelgiant į rinkos paklausą ir pasiūlą.

2. Potencialių bendrųjų pajamų apskaičiavimas.

3. Koregavimas atsižvelgiant į apkrovos koeficientą ir nuostolius renkant mokėjimus bei kitų pajamų dydį.

4. Faktinių bendrųjų pajamų įvertinimas.

5. Veiklos sąnaudų ir kapitalo sąnaudų rezervų apskaičiavimas.

6. Bendrų grynųjų veiklos pajamų apskaičiavimas.

7. Vertinamo turto bendro kapitalizacijos koeficiento apskaičiavimas.

8. Nekilnojamojo turto vertinimas grynųjų veiklos pajamų, gautų iš nekilnojamojo turto, kapitalizavimo metodu.

9. Žemės sklypo, kaip pajamų, vertės kaip skirtumo tarp numatomos turto vertės ir pagerinimo išlaidų.

Trečias metodas:Žemės sklypas laikomas neužstatytu, o parduodamo turto pagal paskirtį rinkos kaina yra žinoma:

1. Nustatoma baigto konkrečios paskirties nekilnojamojo turto, kurį galima statyti analizuojamame žemės sklype, rinkos vertė.

2. Skaičiuojama statybos kaina, įskaitant vystytojo pelną.

3. Žemės sklypo vertė apskaičiuojama kaip skirtumas tarp turto pardavimo kainos ir bendrų išlaidų.

Ketvirtas metodas:Žemės sklypas laikomas užstatytas, pastatus reikia šiek tiek patobulinti:

4. Objekto tobulinimo išlaidų apskaičiavimas.

5. Nekilnojamojo turto vertės padidėjimo apskaičiavimas atsižvelgiant į atliktus pagerinimus.

Penktas metodas:Žemės sklypas laikomas užstatytu ir nereikalauja rekonstrukcijos:

1. Nekilnojamojo turto generuojamų grynųjų veiklos pajamų apskaičiavimas.

2. Bendrojo kapitalizacijos koeficiento nustatymas.

3. Nekilnojamojo turto vertinimas grynųjų veiklos pajamų kapitalizavimo metodu.

Literatūra

1. Bobrova N.P. Kai kurie žemės vertinimo teorijos ir praktikos aspektai: Mokomasis ir metodinis vadovas. -M. 2004.- 112 p.

2. Vasilenko S.S. „Žemės vertinimo principų raida reformuojant žemės santykius Rusijoje“, ZAO „Ekonomika“ leidykla, M. – 2006 m.;

3. Varlamovas A.A., Sevostjanovas A.V. Žemės kadastras: 6 tomuose 5 tomas: Žemės ir kito nekilnojamojo turto vertinimas. - M., 2008. - 265 p.

4. Medvedeva O.E. „Žemės ūkio paskirties žemės ir kitos žemės ūkio paskirties nuosavybės vertės įvertinimas“, Tarptautinė vertinimo ir konsultavimo akademija, M. – 2005 m.;

5. Nanazashvili I.Kh., Litovchenko V.A. Žemės turto kadastras ir vertinimas: Vadovėlis. M., 2007. - 88 p.

6. Petrovas V.I. Žemės sklypų vertinimas. Pamoka. - 2-asis leidimas, pataisytas ir papildomas. M.: 2008. - 224 p.

7. Prorvich V.A. „Žemės vertinimas Maskvoje: modeliai, algoritmai, praktinė patirtis“, leidykla „Ekonomika“, M. – 1996 m.;

8. Prorvichas V.A., Kuznecovas V.N., Semenova E.A. ir kt.. Urbanizuotų žemių vertinimas. - M. 2004.- 776

9. Rumjantsevas F.P., Khavinas D.V., Bobylevas V.V., Nozdrinas V.V. Žemės vertinimas: Vadovėlis. Nižnij Novgorodas, 2013. - 279 p.

10. Serija "Teisinės konsultacijos" Mokėjimas už žemę. Žemės vertinimas. Komentarai. Paaiškinimai. Klausimai ir atsakymai. M. 2008. 414 p.

11. Amelin O.A. Istorinė patirtis vertinant žemės sklypus Rusijoje // Nuosavybės santykiai Rusijos Federacijoje. 2011. Nr 11. P. 67-71.

12. Artamonovas I.V. Žemės rinkos vertės nustatymo sudėtingumo klausimu // Irkutsko valstybinės ekonomikos akademijos (Baikalo valstybinio ekonomikos ir teisės universiteto) žinios. 2013. Nr. 2. P. 30.

13. Gubina V.S. Žemės ūkio paskirties žemės vertinimas investiciniais tikslais // Mokslas ir verslas: plėtros būdai. 2013. Nr.10 (28). 83-87 p.

14. Kovaleva A.M., Dvoryadkin K.S. Koregavimų skaičiavimo metodai taikant lyginamąjį žemės sklypų vertinimo metodą // International Journal of Applied and Fundamental Research. 2015. Nr.4-1. 112-115 p.

15. Lamertas D.A. Išsivysčiusių šalių žemės išteklių valdymo sistemos ir vertinimas // Interexpo Geo-Siberia. 2014. T. 3. Nr. 2. P. 3-11.

16. Popova I.V., Zorinas A.V. Vertinimo veiklos reglamentavimo ir organizavimo problemos žemės naudojimo srityje // Ekonomika ir šiuolaikinė vadyba: teorija ir praktika. 2014. Nr.34. P.191-196.

17. Rabinovičius L.M. Žemės ištekliai kaip efektyvios ekonomikos plėtros veiksnys // Vestnik ASTU. Serija: Ekonomika. 2013. Nr.2. P.45-51

18. Taradanovas R.A. Kompensacijos dydžio nustatymas paimamo valstybės ar savivaldybės poreikiams sklypo savininkui // Įstatymas. 2014. Nr.2. 79 - 84 p

Paskelbta Allbest.ru

Panašūs dokumentai

Svetainės vertės vertinimo principai. Bendrosios rekomendacijos vertinimams atlikti. Pagrindiniai išlaidų veiksniai. Paskirstymo metodo taikymas užstatytų žemės sklypų vertinimui. Žemės nuomos mokesčio kapitalizavimo būdas. Neužstatytų teritorijų vertinimas.

paskaita, pridėta 2012-05-04


Minsko miesto žemėtvarkos ir geodezijos tarnybos veiklos analizė, tvarkant žemės sklypų tarnybinį žemėlapį. Darbas su sluoksniais T-FLEX GIS programinės įrangos pakete. Žemės sklypų suteikimo tvarka ir sąlygos. Žemės verslo vykdymas.

praktikos ataskaita, pridėta 2017-04-04


Bendroji žemės sklypų civilinės apyvartos charakteristika. Žemės sklypų, kaip civilinės apyvartos objekto, samprata ir teisinis režimas. Rusijos žemės rinkos formavimosi istorija. Žemės apyvartos plėtros Rusijoje kryptys.

baigiamasis darbas, pridėtas 2010-12-07


Žemės, kaip gamybos priemonės, ypatumai. Žemės išteklių vaidmuo žemės ūkyje. Žemės ūkio įmonių ekonominės plėtros sąlygų ir ypatybių analizė. Žemės išteklių ir efektyvaus jų naudojimo perspektyvų įvertinimas.

kursinis darbas, pridėtas 2009-10-07


Žemės sklypo, kaip nekilnojamojo turto objekto, charakteristikos, žemės kategorijos ir jų klasifikavimo kriterijai. Nekilnojamojo turto rinkos Bratsko mieste analizė, tiriamos vietos aprašymas, jos efektyviausio naudojimo srities įvertinimas ir parinkimas.

kursinis darbas, pridėtas 2010-03-07


Žemės išteklių naudojimo ūkyje statistinės analizės teorinis pagrindimas. Statistinė žemės išteklių naudojimo OJSC RAO Alekseevskoye analizė. Žemės naudojimo rodikliai.

kursinis darbas, pridėtas 2007-09-07


Pagrindas atlikti žemės matavimus. Geodezinė atrama žemės matavimams. Aikštelės ribų nustatymas ant žemės. Žemės sklypo apžiūra, stalinis apdirbimas, nekilnojamojo turto vertinimas. Žemės rinkos analizė. Objekto vertės nustatymas.

kursinis darbas, pridėtas 2015-06-01


Žemės perskirstymo ir žemės sklypų ribų sutvarkymo kaimo gyvenvietės teritorijoje projektinių pasiūlymų rengimas. Žemės sklypų, žemės naudmenų, žemės ūkio paskirties žemės valdų charakteristikos ir įvertinimas.

kursinis darbas, pridėtas 2016-08-01


Žemės rinkos vertės vertinimo principai, veiksniai ir metodai. Žemės turto kadastras ir vertinimas. Neužstatytų ir užstatytų žemės sklypų klasifikacija, jų kadastrinė registracija, inžinerinė, statybinė ir eksploatacinės charakteristikos.

testas, pridėtas 2017-05-01


Žemės valstybinio kadastrinio vertinimo poreikis. Žemės išteklių naudojimo charakteristikos skiriant valstybinės žemės vertinimą pagal regiono pavyzdį (Maskvos sritis, Chimkai). Veiksniai, lemiantys optimalų žemės panaudojimą.

2. Nekilnojamojo turto vertinimas

2.7. Žemės vertinimo ypatumai

2.7.3. Geriausio ir efektyviausio žemės naudojimo analizė

Vertinant žemės sklypą, būtina nustatyti jo geriausio ir efektyviausio panaudojimo variantą, kurį lemia daugybės veiksnių sąveika.

Geriausio naudojimo analizė apima alternatyvių žemės sklypo naudojimo būdų (užstatymo, plėtros) tyrimą ir optimaliausio parinkimą. Čia atsižvelgiama į vietos perspektyvas, rinkos paklausos būklę, plėtros kaštus, numatomų pajamų stabilumą ir kt.

Vertinant turto, kurį sudaro žemės sklypas ir pastatai, vertę, didelė reikšmė teikiama, visų pirma, galimai laisvo žemės sklypo ir, antra, žemės sklypo su esamais pagerinimais geriausio naudojimo analizei.

Numanomo laisvo žemės sklypo analizė yra būtinas jo vertės nustatymo žingsnis, kuris grindžiamas pelningiausio sklypo naudojimo varianto nustatymu.

Žemės sklypo su esamais pagerinimais analizė apima sprendimo dėl žemės sklypo nugriovimo, modernizavimo ar esamų pagerinimų išsaugojimo, siekiant užtikrinti maksimalų turto pelningumą, priėmimą.

Tikėtinas ir pelningiausias svetainės naudojimas užtikrina didžiausią jos vertę. Naudojimo atvejai turi būti teisėti, fiziškai įmanomi ir ekonomiški.

Įvardinkime pagrindinius veiksnius, lemiančius optimalų žemės naudojimą:

1) vieta – veiksnys, turintis didelę įtaką žemės sklypo savikainai (atsižvelgiama į vietos perspektyvas, transporto pasiekiamumą, aplinkos pobūdį);

2) rinkos paklausa – veiksnys, atspindintis pasiūlos ir paklausos ryšį rinkoje;

3) finansinis pagrįstumas - projekto galimybė gauti pajamų iš žemės sklypo naudojimo, kurių pakaktų investuotojų išlaidoms kompensuoti ir numatomam pelnui užtikrinti;

4) sklypo fizinis tinkamumas – patobulinimų perspektyva – dydis, topografija, dirvožemio kokybė, klimatas, aikštelės inžinerinės-geologinės ir hidrogeologinės charakteristikos, esamas zonavimas, aplinkos parametrai ir kt.;

5) technologinis pagrįstumas ir fizinis pagrįstumas – projekto kokybės, sąnaudų ir laiko, stichinių nelaimių tikimybės, transporto prieinamumo, galimybės prisijungti prie komunalinių paslaugų santykio analizė, atsižvelgiant į sklypo dydį ir formą, pavyzdžiui, pramoninio objekto statybai dydis gali būti mažas;

6) įstatyminis (teisinis) leistinumas - galimybės naudotis žemės sklypu atitikimas galiojančiiems teisės aktams. Nustatyti atlikus statybos ir aplinkosaugos standartų analizę, aukštų skaičiaus apribojimus, laikinus statybos draudimus tam tikroje vietoje, sunkumus istorinės miesto plėtros srityje, galimus taisyklių pakeitimus, atitiktį zonavimo taisyklės, neigiamos vietos gyventojų nuotaikos;

Kitaip tariant, fizinė galimybė reiškia tokį galimą naudojimą, kuris atitinka žemės sklypo dydį, formą ir kraštovaizdį bei dirvožemio ypatybes. Be to, būtina atsižvelgti į komunikacijų buvimą arba galimybę juos nutiesti.

1. Ar numatytas naudojimas yra pagrįstas ir tikėtinas?

2. Ar naudojimas yra teisėtas, ar yra pagrįsta tikimybė, kad bus gautas teisinis dokumentas dėl naudojimo teisės?

3. Ar turtas fiziškai tinkamas naudoti?

4. Ar numatytas naudojimas yra finansiškai pagrįstas?

Bandymo parinktis parodyta 1 lentelėje.

Kai analizė parodo, kad vienas ar keli naudojimo atvejai yra pagrįstai tikėtini, patikrinamas jų pagrįstumas finansiniu požiūriu. Veiksmingiausiu naudojimu laikomas toks naudojimas, kai objektas turės didžiausią vertę ir atitinka kitus reikalavimus.

Būtent šiame etape ir prasideda pagrindiniai sunkumai vertintojams, nes čia prasideda vertinimo metodikos klausimai, o kaip žinia, metodikos klausimai MCO nenagrinėjami. Šiuolaikiniai leidiniai apie nekilnojamojo turto vertinimą taip pat neatsako į šį klausimą, ir toliau įvairiais būdais kartoja gerai žinomas 90-ųjų vadovėlių nuostatas.

Savo ruožtu praktiniuose vertinimuose praktikuojama šio svarbiausio vertinimo etapo pakeitimas nuorodomis į savo nuomonę, kaip taisyklė, siekiant pateisinti esamą nuosavybės naudojimą. Tačiau dėl mūsų nekilnojamojo turto rinkos perėjimo į naują plėtros etapą to akivaizdžiai nepakanka. Iš tiesų, net IVS teigiama, kad „rinkose, kurioms būdingas didelis nepastovumas arba didelis pasiūlos ir paklausos disbalansas, veiksmingiausias turto panaudojimas gali būti išsaugoti jį būsimam naudojimui“ arba „tarpiniam naudojimui“ tuo atveju, kai „naudojama žemė ir zonavimas keičiasi“. Tačiau pastaruoju metu valdžia atliko kai kuriuos darbus, kuriais siekiama sukurti civilizuotą nekilnojamojo turto rinką, o profesionalus nekilnojamojo turto vertintojas neturi teisės neatsižvelgti į šiuos pokyčius.

Visų pirma kalbame apie urbanistinį miestų zonavimą. Kai nėra zonavimo, nustatant NEI neįmanoma įvertinti teisinis priimtinumasįvairios paskirties objektų statyba pasirinktame žemės sklype. Ankstesniais metais leidimą naudoti žemę plėtrai valdininkai duodavo pagal savo planus. Teritorijų suskirstymas į zonas suponuoja įstatymiškai nustatytas įvairias žemės naudojimo rūšis, kurių ribose statytojas pats nustato statybos objektą, atsižvelgdamas į planuojamo projekto ekonominį naudingumą.

Analizuodamas NEI, tą patį darbą turi atlikti ir nekilnojamojo turto vertintojas, o tam turi išmanyti urbanistikos srities teisės aktus bei įsisavinti plėtros veiklos ekonominės analizės metodus.

Deja, mūsų nekilnojamojo turto vertintojais laikomi žmonės, išklausę trumpalaikius kursus, kuriuose šie klausimai net neaptariami. Kažkodėl susiformavome gana paviršutinišką požiūrį į nekilnojamojo turto vertinimą. Šiuo atžvilgiu norėčiau pacituoti keletą ištraukų iš MCO:

• „1.7 Visos ICSD šalys narės tai pripažįsta nekilnojamojo turto vertinimas reikalauja specialaus išsilavinimo, išsilavinimo ir patirties“.(MP1 MSO)
• « Nekilnojamasis turtas sudaro didelę pasaulio turto dalį ir jos Vertinimas yra esminis pasaulio nekilnojamojo turto ir finansų rinkų gyvybingumo veiksnys"(Turto rūšys" IVS 2003 p.83)
• „...Tinkamas šių standartų (MSA) supratimas ir taikymas neišvengiamai prisidės prie tarptautinių ir vietinių nekilnojamojo turto sandorių gyvybingumo, be kitų investavimo alternatyvų ir sumažins sukčiavimo ir piktnaudžiavimo atvejį"(MR 1 MSO, 195 p.)

Paskutinė citata ypač aktuali mūsų šaliai. Į nekilnojamojo turto rinką pasipylė didžiuliai naftos doleriai, užtikrinantys nuolatinį jos augimą. Tuo pačiu metu maždaug 75% viso pelningo nekilnojamojo turto yra valstybės nuosavybė ir valdomas pareigūnų. Nuosavybės teisių į šiuos objektus perleidimas pagal įstatymą vykdomas tik nepriklausomo vertinimo būdu. Todėl vis svarbesnis profesionalių nekilnojamojo turto vertintojų vaidmuo, kuriems, vadovaujantis MCO, keliami aukštesni reikalavimai tiek profesionalumo, tiek elgesio kodekso laikymosi atžvilgiu.

Nuo 2004 metų gruodžio 30 dienos mūsų šalyje galioja naujas Miesto planavimo kodeksas. Pagal jį kelyje iš atviro lauko į statybvietę galima išskirti keturis žingsnius:

• teritorijų planavimas,
• miesto planavimo zonavimas,
• teritorijos planavimas
• kapitalinių statybos projektų projektavimas, statyba ir rekonstrukcija.

Sklypų paskirstymas turėtų prasidėti nuo teritorinio planavimo, kurio metu federalinės, regioninės ir vietos valdžios institucijos nustatys būsto, infrastruktūros, pramonės ir žemės ūkio statybos sritis. Federalinių valdžios institucijų parengtos teritorijų planavimo schemos siunčiamos Rusijos Federaciją sudarančių subjektų ir savivaldybių, kurių teritorijoms jos priklauso, aukščiausioms vykdomosioms institucijoms. Dėl dokumentų reikia susitarti per tris mėnesius. Jei per šį laikotarpį iš regioninių ar savivaldybių institucijų negaunama atitinkamos išvados, dokumentai laikomi patvirtintais „pagal nutylėjimą“.

Po teritorijų planavimo valdžios institucijos turi atlikti miestų zonavimą. Dėl to kiekvienos savivaldybės teritorijoje bus nustatytos teritorinės zonos ir nustatyti urbanistiniai reglamentai. Vyriausybė šiai užduočiai atlikti skyrė penkerius metus – iki 2010 m. sausio 1 d. Iki šios datos turi būti parengtos gyvenviečių teritorijoms ir tarpgyvenvinėms vietovėms, jeigu jos yra vystomos, žemės naudojimo taisyklės. Išsamus taisyklių turinys išdėstytas kodekse. Nuo 2010 metų pradžios, nesant šių dokumentų, neleidžiama išduoti statybos leidimų.

Tada dėl zonavimo paskirstytos teritorijos turi būti suplanuotos. Pastarasis apima zonos padalijimą į blokus, mikrorajonus ir kitus elementus, taip pat ribų nustatymą plėtros vietoms. Planavimas turi būti atliekamas atsižvelgiant į užstatytus ir tuščius plotus. Ši užduotis taip pat gula ant vietos valdžios pečių ir vietos biudžeto. Be to, vietos valdžios institucijos nuspręs, koks dokumentų rinkinys yra būtinas planuojant teritoriją.

Kiekvienam žemės sklypui planavimo metu turi būti priskirti reglamentai, kokiai paskirčiai jame galima statyti statinį. Be jo paskirties, bus nurodytas jo aukštų skaičius, įdubos kontūras, plotas ir kt.

Tačiau miesto planavimo kodeksų kūrimo darbams reikia didelių lėšų ir aukštos kvalifikacijos darbuotojų įtraukimo į šį darbą. Atitinkamai, darbai šia kryptimi vykdomi vėluojant. Netgi pažangiausiame miesto planavimo veiklos informacinės paramos srityje Maskvoje Miestų planavimo kodeksas dar nepriimtas (nors pagal planus jis turėtų būti parengtas 2006 m. pabaigoje Maskvos vyriausybės įsakymu). 2005 m. gruodžio 28 d. N 2664-RP).

Maskvoje vis dar galioja Urbanistikos kadastras, kuriuo remdamasis vertintojas gali išbandyti NEI. Pagal 2004 m. gruodžio 15 d. Maskvos įstatymą Nr. 88 „Dėl Maskvos miesto urbanistikos kadastro“ „Urbanų planavimo kadastras sudaromas ir tvarkomas informacinės paramos urbanistikos veiklai miesto teritorijoje. Maskvos miestas. Informacija iš urbanistikos kadastro yra atviro pobūdžio ir teikiama visiems suinteresuotiems asmenims pagal jų rašytinius prašymus, išskyrus valstybės paslaptį sudarančią informaciją. Maskvos miesto urbanistikos kadastro tarnyba pagal pageidavimą išduoda kadastro pažymą, kurioje atsispindi miesto planavimo reguliavimo linijų („raudonos linijos“), topografinio plano, miestų zonavimo schemos, magistralinių inžinerinių tinklų ir statinių vieta. , administracinis-teritorinis suskirstymas, gamtos kompleksas, paminklosauginių zonų istorija ir kultūra, pirminis leidimas, urbanistinė ir projektinė dokumentacija, duomenys apie architektūros ir urbanistikos sprendinių tvirtinimą, Maskvos centrinės administracinės apygardos istorinio ir architektūrinio tyrimo medžiaga tt Kadastro pažyma sudaryta remiantis patvirtinta Maskvos bendrojo plėtros plano laikotarpiui iki 2020 m. medžiaga.

Norint nustatyti NEI, svarbi informacija pateikiama šiuose žinyno skyriuose:

• gamybos zonų plėtros ir pertvarkymo schema,
• funkcinis zonavimas,
• pastatų zonavimas,
• inžinerinių tinklų ir statinių išdėstymo planas.

Pateiksime informacijos iš kadastro pažymėjimo pavyzdį, susijusį su viena iš Maskvos pramoninių zonų.

Funkcinio zonavimo schema: 1001 ketvirtis. Specializuotos administracinės ir verslo paskirties kvartalas (B1) - administracinės ir verslo teritorijos užima daugiau nei 25% teritorijos, o kitų tipų teritorijos - mažiau nei 25% teritorijos. Tuo pačiu metu savivaldybės, sandėliavimo, pramonės ir specialios paskirties plotai turėtų užimti ne daugiau kaip 10% teritorijos.

Statybos zonavimo schema: 2130 kvartalas. Mišraus kontrastingo aukštų skaičiaus vidutinio tankumo pastatų kvartalas, vidutinis užstatymo tankis užstatytų sklypų teritorijoje daugiau kaip 5 tūkst. kv.m/ha ir ne daugiau 10 tūkst. kv.m/ha, mažaaukščio ir daugiaaukščio užstatymo plotai užima daugiau nei trečdalį teritorijos, o kitokio pobūdžio užstatymo plotai – mažiau nei po trečdalį teritorijos.

Taigi informacija iš kadastro pažymos yra pagrindas parenkant galimus plėtros variantus analizei, siekiant nustatyti NEI. Todėl, sudarant nekilnojamojo turto vertinimo sutartį, vertinimo sutartyje būtina numatyti užsakovo pareigą pateikti rangovui kadastro pažymą iš Miesto planavimo kadastro arba išrašą iš Miesto planavimo kodekso, kai jis yra priimtas.

Urbanistinio planavimo reglamentavimo klausimai skirtinguose miestuose turi savo specifiką, o nekilnojamojo turto vertintojas turi juos gerai išmanyti, kitaip profesionalaus nekilnojamojo turto vertinimo atlikti neįmanoma.

Nustačius galimus užstatymo variantus ir apytikslius pastatų parametrus pagal aukštų skaičių ir plotus, reikia parinkti objektų analogus, pavyzdžiui, pagal RSS-2007, ir pereiti tiesiai prie žemės vertės rodiklių skaičiavimo, kad būtų parinkti efektyviausi. sprendimas. Šiandien nėra rekomendacijų dėl šių skaičiavimų metodikos. Kiekvienas vertintojas sugalvoja savo požiūrį į skaičiavimus ir dažnai daro grubių klaidų, dėl kurių priimami neteisingi sprendimai.

NEI nustatymo etape atliekamų skaičiavimų ypatybė yra poreikis laikytis dviejų prieštaraujančių reikalavimų. Viena vertus, norint pasiekti priimtiną tikslumą, būtina atlikti pakankamai detalius skaičiavimus, kita vertus, šie skaičiavimai turi būti kuo paprastesni. Nekilnojamojo turto vertintojui reikia ypatingų įgūdžių, kad surastų tą „malonią vietą“ ir įtikinamai atliktų šią pagrindinę nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitos dalį. Apskritai nekilnojamojo turto vertintojo profesionalumą galima įvertinti pagal tai, kaip jis atlieka NEI analizę.

Norint kompetentingai išspręsti šiuos klausimus, būtina kreiptis į vystymosi teoriją ir praktiką. Išsivysčiusiose rinkose ši teorija buvo gana gerai išvystyta ir įrodė savo efektyvumą didelės konkurencijos nekilnojamojo turto rinkoje sąlygomis. Deja, plėtros klausimams skiriame labai mažai dėmesio. Be to, šios sąvokos net neturime savo teisės aktuose ir norminiuose dokumentuose. Mes jį pakeitėme tokiomis sąvokomis kaip „kūrėjas“, „investuotojas-kūrėjas“, „užsakovas“ ir kt. Dėl šios painiavos kyla didelių sąnaudų ir kyla problemų statybos metu. Apgauti akcininkai yra neaiškių įstatymų formuluočių ir nesupratimo apie vystytojo vaidmenį kuriant ar rekonstruojant nekilnojamąjį turtą pasekmė.

Straipsnio formatas neleidžia plačiau nagrinėti šių klausimų, jie atsispindės ruošiamoje spaudai knygoje. Atkreipkime dėmesį tik į tai, kad vystytojas yra pagrindinis veikėjas NT tobulinimo procese, prisiima visą projekto riziką ir gauna šią riziką atitinkantį pelną ar nuostolius. Be to, šį pelną jis gauna paskutinis, įvykdęs visus projekto dalyvių reikalavimus, o šį esminį principą stebi visi projekto dalyviai ir reguliavimo institucijos. Jei, kaip čia dažnai nutinka, plėtotojui pavyksta gauti pelną anksčiau, tai yra ilgalaikiai statybų projektai ir apgauti investuotojai. Norime to ar ne, rinkos dėsniai ir didėjanti konkurencija nekilnojamojo turto rinkoje lems, kad šio principo bus paisoma. Ir kūrėjas bus profesionalas, o ne, kaip dabar, bankinės struktūros, gamyklos, tyrimų institutai, statybininkai ir t.t.

Taigi, savo skaičiavimuose turime laikytis pirmojo principo: pagrindinis žaidėjas yra kūrėjas, o jis paskutinis gauna pelną. Čia tikslinga pasilikti ties vertintojų diskusijomis apie „verslininko pelną“ vertinant nekilnojamąjį turtą ir visų pirma prie klausimo, apie kurį verslininką skaičiuojant šį parametrą kalbame. Daugybė tokių žinomų mokslininkų ir vertintojų praktikų kaip Ozerovas E.S., Gribovsky S.V., Tarasevičius E.I., Yaskevich E.E., Kozyras Yu.V., Zelenskis Yu.V. darbų yra skirti verslininko pelnui vertinant nekilnojamąjį turtą. . ir tt Tačiau šiuo klausimu vis dar nėra aiškumo.

Dažniausiai praktiniuose vertinimuose šis pelnas apibrėžiamas kaip alternatyvieji kaštai arba palūkanos už į projektą investuotą kapitalą, o mes kalbame apie vystytojo pelną. Tačiau kūrėjas, kaip taisyklė, yra profesionalas, kuris valdo kūrimo procesą ir neinvestuoja į projektą. Jei tokios investicijos yra, jos yra nereikšmingos. Jis investuoja į projektą savo darbą, žinias, įgūdžius, užmegztus ryšius, tai yra nematerialųjį turtą. Kaip tada apskaičiuoti jo pelną? O ar tai pelnas, kurį turėtume nustatyti nekilnojamojo turto vertinimo procese?

Plėtros teorijoje ir praktikoje šis klausimas išspręstas taip. Investicijos į plėtros projektą susideda iš projekto pritraukto nuosavo kapitalo (30-40 proc. visų investicijų), kuriame gali dalyvauti vystytojas, ir paskolos statybai, kurią dažniausiai išduoda bankai ar kitos kredito organizacijos. Be to, paskola statybai išduodama tik investavus į projektą nuosavą kapitalą ir su sąlyga, kad jį reinvestuos su ilgalaike paskola po to, kai būstą planuoja įsigyti nuomininkai. Taigi verslininko pelnas yra projekto nuosavo kapitalo grąža, o vystytojo pelnas, kaip taisyklė, yra 50% perviršinio pelno, įvykdžius investuotojų į akcijas pelno reikalavimus.

Plėtros projekto pinigų srauto pavyzdys, kai žemės sklypo savininkas gauna pajamas tam tikro procento plotų forma pagerintame nekilnojamajame turte (investicinis projektas) parodytas grafike.

Ką dar gali paimti vertintojai iš plėtros teorijos ir praktikos nustatydami NEI ir įvertindami nekilnojamąjį turtą?

1. Statybos paskolos ypatumai. Jis išduodamas padidintu tarifu tik investavus į projektą nuosavą kapitalą. Ji padengia projekto einamąsias išlaidas. Tokiu atveju palūkanos priskaičiuojamos, bet negrąžinamos. Palūkanos ir pagrindinė paskolos dalis grąžinama, kai projektas reinvestuojamas su ilgalaike paskola po to, kai turtas užpildomas nuomininkais arba parduotas.

2. Ilgalaikė paskola. Išduoda instituciniai skolintojai, tokie kaip REIT (nekilnojamojo turto patikos fondai), nekilnojamojo turto investiciniai fondai, pensijų fondai, draudimo bendrovės ir kt. Didžiausia paskolos suma nustatoma kaip minimali dviejų parametrų reikšmė: LTV – paskolos dalis nekilnojamojo turto savikainoje (60-70%) ir DCR – skolos padengimo koeficientas (lėšų, skirtų skolos aptarnavimui NOI). ).

3. Pastatomo pajamas generuojančio turto užpildymas įvyksta ne akimirksniu, o per tam tikrą laikotarpį, priklausomai nuo rinkos būklės. Per šį laikotarpį skaičiavimo modelyje būtina atsižvelgti į eksploatacijos sąnaudas ir statybos paskolos aptarnavimą. Sąmatai paprastai neatsižvelgia į šias išlaidas, todėl projekto išlaidos neįvertinamos.

NEI nustatymo žemės sklypo sąlygoms laisvu vienoje iš planuojamų rekonstruoti Maskvos pramoninių zonų ir atsižvelgiant į minėtus požymius pavyzdys pateiktas 2 lentelėje.

Kaip matyti iš skaičiavimo lentelės, nė vienas skaičiavimo variantas neturi aiškaus pranašumo žemės nuomos teisių kainos atžvilgiu. Reikia atsiminti, kad šių skaičiavimų tikslumas yra mažas ir visi skaičiavimo rezultatai yra skaičiavimo paklaidos ribose.

Atlikdami šiuos deterministinius skaičiavimus manėme, kad visi įvesties parametrai yra fiksuoti. Tiesą sakant, jie yra tam tikrame diapazone. Šiam skaičiavimo etapui netikslinga naudoti tikimybinius metodus dėl didelio jų sudėtingumo.

Per pastaruosius kelerius metus autorius nagrinėjo opcionų kainodaros teorijos taikymą nekilnojamojo turto vertinimo tikslais. Darbe /4/ pirmą kartą buvo pasiūlyta NEI nustatyti naudoti modifikuotą Black-Scholes techniką. Tolesniuose darbuose /5-7/ ši tema buvo išplėtota ir perkelta į metodikos lygmenį su rekomendacijomis skaičiavimo modelio įvesties parametrams nustatyti.

Išsamus teorijos ir metodologijos pristatymas taip pat nepatenka į šio straipsnio taikymo sritį. Pateikiame tik skaičiavimų, atliktų naudojant šį metodą, taikomą mūsų pavyzdyje, rezultatus.

Kaip matyti iš lentelės, atsižvelgiant į pasirinkimo ypatybes, išryškėjo aiškūs pranašumai nagrinėjamame žemės sklype biurų pastato ir gyvenamojo komplekso statybos variantams. Vertintojas turi priimti galutinį sprendimą dėl NEI, remdamasis visa jo turima informacija.

Išvada

Šis straipsnis skirtas išryškinti problemas, su kuriomis susiduria praktikuojantys nekilnojamojo turto vertintojai nustatydami NEI ir pateikti keletą teorinių bei praktinių rekomendacijų. Žinoma, kai kurie išdėstyti svarstymai yra ginčytini. Tačiau svarbu apie juos kalbėti, o ne nutylėti.

Šiandienos augančioje nekilnojamojo turto rinkoje labai svarbu turėti federalinį nekilnojamojo turto vertinimo standartą, kaip teigia MCO, „...sumažinti sukčiavimo ir piktnaudžiavimo atvejį“. Daugybė bandymų sukurti tokį standartą mūsų šalyje dar neatnešė sėkmės ir, kiek žinau, nėra net sutarto tokio standarto projekto.

Mūsų akyse vykstantis perėjimas prie savireguliacijos turėtų priversti SRO atidžiau spręsti šią problemą, tačiau tam reikia kažkaip suvienyti nekilnojamojo turto vertinimo srities specialistus, kurių šalyje yra pakankamai, tačiau jie yra skirtinguose SRO ir miestuose.

Literatūra

1. Friedman D., Ordway N. Pajamas generuojančio nekilnojamojo turto analizė ir vertinimas. Per. iš anglų kalbos, - M.: “Delo LTD”, 1995. - 480 p.
2. Harrison G. Nekilnojamojo turto vertinimas. Pamoka. Per. iš anglų kalbos - M.: RIO Mosobluprpolitigraphizdata, 1994. - 231 p.
3. Korostelevas S.P. Nekilnojamojo turto vertinimo teorijos ir praktikos pagrindai. Pamoka. - M.: Rusų verslo literatūra, 1998. - 224 p.
4. Grabovyi P.G., Korostelev S.P. Turto vertinimas. 1 dalis. Nekilnojamojo turto vertinimas. Pamoka. - M.: MGSU-ROOS, 2003. - 180 p.
5. Korostelevas S.P., Konoshenko M.V. Investicinių ir statybos projektų efektyvumo vertinimas naudojant opcionų kainodaros teoriją. /Esė apie ekonomikos teoriją. Faktinės problemos. II dalis. Vadovaujantis bendrajai N.Yu. Jaskova. Rusijos viešojo administravimo akademijos prie Rusijos Federacijos prezidento konsultacijų centras MAGMU, M.: 2006, p. 52-94.
6. Korostelevas S.P. , Konošenko M.V. Opciono kainodaros teorijos taikymas vertinant nekilnojamąjį turtą ir verslą „Statybos ir būsto bei komunalinių paslaugų komplekso formavimo ir plėtros problemos ir perspektyvos Rusijoje“ Sk. tr/Maskva valstybė stato. Universitetas: MGSU, 2004, 28-32 p.
7. Konošenko M.V. Investicinių ir statybos projektų ekonominio naudingumo analizės metodinis pagrindas, atsižvelgiant į jų pasirenkamas charakteristikas. Ekonomikos mokslų kandidato disertacijos santrauka, M: 2007 m.