افزایش سرمایه در ارزیابی نرخ اجاره ساختمان ها. استفاده از روش سرمایه گذاری برای محاسبه اجاره بهای سالانه. انواع تعدیل در ارزش گذاری املاک و توالی اعمال آنها

عبارتی که نرخ اجاره و درآمد خالص عملیاتی را به هم مرتبط می کند:

NOI = AC * (1 - ضرر) - ​​هزینه ها

جایی که:
AC - نرخ اجاره، روبل در سال؛
ضرر - سهم درآمد اجاره از دست رفته به دلیل جای خالی و عدم پرداخت.
هزینه ها هزینه های جاری مالک برای بهره برداری از محل اجاره ای است.

بر اساس این نسبت، ارزیاب های عمل کننده هنگام تعیین نرخ اجاره بر اساس میزان درآمد خالص عملیاتی، اغلب اشتباه زیر را مرتکب می شوند:

از نظر ریاضی، بازخورد به این صورت است:

AC = (NOI + هزینه ها)/(1 - ضرر)

با این حال، این فرمول با معنای اقتصادی پارامترهای درگیر در این فرمول در تضاد است. در واقع، هنگام استفاده از فرمول NOI، مقدار زیان هایی را در نظر می گیریم که در واقع میزان واقعی درآمد خالص عملیاتی را کاهش می دهد. این استفاده از فرمول قانونی است.

اگر از فرمول نرخ اجاره (RA) استفاده کنیم، تقسیم مجموع جریان خالص و هزینه‌های مورد نیاز بر مقدار "1 - ضرر" از نظر اقتصادی به این معنی است که نرخ اجاره متناسب با رشد خانه‌های خالی و عدم پرداخت رشد می‌کند. که به وضوح هیچ معنای اقتصادی ندارد. برعکس، در مواجهه با جای خالی در بازار اجاره واقعی، مالک مجبور به کاهش نرخ اجاره خواهد شد که به طور عینی یا به کاهش ارزش بازار دارایی یا کاهش متناظر در نرخ سرمایه بازار منجر می شود. به دلیل کاهش سطح مورد نیاز سودآوری. دلیلی برای افزایش نرخ اجاره با افزایش زیان ناشی از جای خالی و عدم پرداخت وجود ندارد، بنابراین رابطه دیگری بین نرخ اجاره و میزان درآمد خالص عملیاتی صحیح است، یعنی:

AC = NOI + هزینه ها

این ارتباط در عمل در رویکرد رایج بیان می شود که طبق آن مالکان اغلب هزینه های خود را در نرخ اجاره لحاظ می کنند. با این حال، در قرارداد اغلب تصریح می شود که هزینه ها در نرخ اجاره لحاظ نمی شود، بلکه به طور جداگانه به مستاجر ارائه می شود.

مطابق با این، فرمول حتی شکل ساده تری به خود می گیرد:

این فرمول از نقطه نظر تجزیه و تحلیل درآمد شی ارزیابی غیرمعمول به نظر می رسد، جایی که ارزیابی کنندگان عادت دارند هم جای خالی و هم هزینه ها را در نظر بگیرند. با این حال، باید در نظر داشت که ما در حال تعیین حداقل سود مورد نیاز توسط معیار هزینه هستیم و تجزیه و تحلیل درآمد را انجام نمی دهیم.

منظور از برآورد حداقل سود چیست؟

باید در نظر داشت که حداکثر سودآوری کاملاً به وضعیت بازار بستگی دارد که در چارچوب رویکرد مقایسه ای توسط ما در نظر گرفته می شود و به تصمیم مالک که به این ارزیابی متعهد نیست، در این احساس که او می تواند نرخ اجاره را بالاتر از ارزش تعیین شده توسط ارزیاب تعیین کند. بازده مورد نیاز را نمی توان به سمت ماکزیمم جهت گیری کرد؛ طبق تعریف خود به سمت حداقل جهت گیری می شود.

درآمدی که می تواند توسط صاحب یک ملک دریافت شود. اغلب تعیین آن دشوار است. بر اساس اجاره کامل دریافتی صاحب ملک محاسبه می شود. بهای تمام شده ملک با ضرب نرخ سرمایه در اجاره سالانه تعیین می شود. نرخ سرمایه برابر است با تعداد سالهای درآمد برای جبران هزینه ملک. بنابراین، برای مثال، با درآمد 40٪ در سال، نرخ سرمایه 1/0.4 = 2.5 خواهد بود. برای 50٪ در سال - به ترتیب 1/0.5 = 2.0. به عنوان مثال، اجاره سالانه یک دفتر 600 هزار روبل است، سپس با درآمد مورد انتظار صاحب دفتر فقط به صورت اجاره 24٪ در سال (برابر نرخ تامین مالی مجدد)، هزینه املاک و مستغلات () خواهد بود. بودن:

در صورتی که مالک ملک قصد دریافت درآمد از منابع دیگری (غیر از اجاره بها) را داشته باشد، هنگام تعیین ارزش ملک نیز به آنها توجه شده و سپس جمع بندی می شود. همچنین می توان بر اساس این فرض که مالک ملک همواره مبلغ ثابتی از اجاره بها دریافت می کند، از روش درآمد استفاده کرد. از این نظر، گزینه‌هایی برای تغییر اجاره‌بها تحت تأثیر شرایط بازار در نظر گرفته نمی‌شوند، اگرچه لزوماً در عمل واقعی رخ می‌دهند. با این حال، این تغییرات اجاره یک جنبه مهم برای مالک ملک است زیرا او می خواهد از تورم و سایر شرایط پیش بینی نشده محافظت شود. روش محاسبه ارزش املاک را می توان به صورت زیر ارائه کرد:

سه نوع استاندارد درآمد تعیین می شود: اولیه، فعلی و آینده:

درآمد با در نظر گرفتن خطرات تعیین می شود.

تجزیه و تحلیل فروش قابل مقایسه اشیاء در بازار املاک و مستغلات.

سرمایه اجاره با استفاده از نرخ سرمایه مشخص درآمد محاسبه می شود.

درآمد با در نظر گرفتن نرخ سرمایه (متوسط) بازار برای یافتن ارزش فعلی ملک تنزیل می شود.

به عنوان مثال، وضعیت زیر را در نظر بگیرید. این شرکت یک ساختمان اداری با حقوق مالکیت کامل را اشغال می کند. این ساختمان به مدت 5 سال با امکان تجدید نظر در اجاره هر سال اجاره داده شد. اجاره اولیه 600 هزار روبل بود. در سال. نرخ بازپرداخت بانک 55 درصد است. این به این معنی است که مالک حق دارد انتظار درآمد (با در نظر گرفتن خطرات) حداقل 55٪ در سال را داشته باشد. در این صورت هزینه تحصیل ملک ( ) تعیین شده توسط نسبت اجاره خالص ( ) به درصد درآمد مورد انتظار

این ساده ترین مثال است. در اینجا ارزش اجاره منعکس کننده سطح فعلی آن است. علاوه بر این، فرض بر این است که این ارزش در آینده باقی می ماند و مستاجر اجاره بها را به طور مداوم پرداخت می کند و هزینه های مدیریت تغییر نمی کند. بررسی منظم اجاره هر ساله به شما این امکان را می دهد که آن را در سطح مورد نظر حفظ کنید. سطح درآمد، که با تجزیه و تحلیل داده های بازار (بر اساس فروش اخیر) تأیید می شود، می تواند سطح انتظارات مالک ملک را منعکس کند.

برای حذف خطاهای احتمالی، ارزیاب باید سه عملیات را انجام دهد:

1.ارزش ناخالص ملک را تعیین کنید(که در). برای این منظور ابتدا هزینه اجاره سالانه محاسبه می شود ( ) بر اساس تجزیه و تحلیل قیمت های فروش اشیاء مشابه و شرایط بازار؛ سپس هزینه ها (P)، هزینه مدیریت (U)، میزان اجاره زمین و نرخ بازده سرمایه گذاری به عنوان درصد (P) در نظر گرفته می شود. سپس:

2. تمام هزینه های توسعه را تعیین کنید.هزینه های توسعه املاک عبارتند از:

· هزینه خدمات طراحان، معماران، مشاوران ساخت و ساز و مهندسان (بسته به پیچیدگی ساختمان می تواند 10-15٪ هزینه ساخت و ساز باشد).

· هزینه های اخذ مجوز ساخت و ساز و تاییدیه های مختلف.

· هزینه های تمیز کردن و آماده سازی سایت (بر اساس داده های واقعی در زمان کار محاسبه می شود).

· هزینه ساخت و ساز (قرارداد ساخت و ساز)، هزینه مصالح با در نظر گرفتن تورم (این اقلام هزینه بر اساس داده های واقعی در هر دوره گزارش ثابت می شود).

· هزینه های ایجاد یک منظره (به همان روشی که دو نوع قبلی تعیین می شود)؛

· دیگر هزینه ها. مرسوم است که در صورت هزینه های پیش بینی نشده (برای تبلیغات، بازاریابی و برخی دیگر) هزینه های اضافی 5٪ را شامل شود.

· هزینه خدماتی که در هزینه کل هزینه ها لحاظ می شود. درآمد و خطرات توسعه دهنده به طور معمول، توسعه دهنده (مالک) درآمد خود و حق بیمه ریسک را در کل هزینه شامل می شود. این مبلغ ممکن است درصد معینی از هزینه سرمایه پروژه توسعه تکمیل شده یا کل هزینه ساختمان باشد. سطح سودآوری و ریسک بر اساس ترکیبی از شرایط رقابتی در بازار زمین، پیچیدگی پروژه سرمایه گذاری در قابلیت اطمینان درآمد دریافتی در آینده و همچنین سطح اعتبار پروژه و اعتماد به آن ارزیابی می شود. سودآوری آن

3. هزینه یک قطعه زمین و سودآوری را محاسبه کنید.هزینه ناخالص تملک زمین را می توان با کم کردن هزینه ناخالص ملک از کل هزینه پروژه توسعه املاک و مستغلات یافت. ارزش خالص یک ملک مستغلات با کم کردن هزینه های بدست آوردن زمین از ارزش حاصل تعیین می شود. نتیجه حداقل سطح سودآوری پروژه را مشخص می کند.

اشتباهات اصلی هنگام ارزش گذاری املاک و مستغلات با استفاده از رویکرد درآمد:

1. ارزش بازار اجاره بر اساس روش های نظارتی (از جمله روش های سازمان های مدیریت اموال دولتی) محاسبه می شود.

2. هیچ تحلیل مقایسه ای از سطح نرخ اجاره وجود ندارد. آنالوگ ها شناسایی نشده اند، هیچ منبعی وجود ندارد.

3. نرخ اجاره بازار بر اساس قراردادهای اجاره موجود بدون تجزیه و تحلیل مطابقت با داده های بازار تعیین می شود.

4. آنها نوع نرخ اجاره را با توجه به آنالوگ ها متمایز نمی کنند: ناخالص، خالص و غیره و همچنین وجود مالیات بر ارزش افزوده.

5. منطقه اجاره ای اختصاص داده نشده است.

6. قراردادهای اجاره بلند مدت منعقده لحاظ نمی شود.

7. تورم یا روش های نادرست حسابداری برای آن لحاظ نمی شود.

8. از جمله هزینه های استهلاک و هزینه های سرمایه ای در هزینه های عملیاتی، بدون احتساب مالیات زمین و مالیات بر دارایی در هزینه های عملیاتی، که مستلزم مقدار غیر منطقی هزینه های عملیاتی است.

9. محاسبات بدون در نظر گرفتن NEI انجام می شود.

10. انتخاب دوره پیش بینی موجه نیست.

11. هزینه بازگشت را فراموش می کنند.

12. هزینه های سرمایه ای در روش OSE توجیهی ندارد.

13. محاسبه نسبت سرمایه و نرخ تنزیل وجود ندارد.

14. نوع جریان نقدی با نرخ تنزیل (نرخ سرمایه) مطابقت ندارد.

15. استفاده از حروف بزرگ در موارد نامناسب.

16. امتناع از استفاده از رویکرد درآمد برای اشیاء در حال ساخت.

17. سایر پارامترها (نرخ اجاره، نسبت کم استفاده از فضا، هزینه های تعمیر و بازسازی، نرخ سرمایه گذاری) و مواردی که در محاسبات در بخش «تجزیه و تحلیل بهترین و مؤثرترین کاربری» استفاده شده است، استفاده می شود.

در شرایط یک اقتصاد بازار در حال توسعه پویا در فدراسیون روسیه، و همچنین کمبود بودجه برای خرید دارایی از کارآفرینان، موضوع ارزیابی اجاره املاک و مستغلات و سایر اموال برای انجام تجارت مرتبط است.

روش های مورد استفاده برای برآورد هزینه های اجاره

برای تعیین هزینه اجاره در بازار املاک، کارشناسان از روش های زیر استفاده می کنند:

1.رویکرد مقایسه ایشامل روش های:

• قیمت های بازار قابل مقایسه (تحلیل مقایسه ای فروش)؛
• اجرای بعدی؛
• قیمت فروش محصولات ثانویه.

هنگام ارزیابی اجاره نامه , همانند ارزیابی املاک و مستغلات به طور کلی، روش قیمت بازار قابل مقایسه از اهمیت بالایی برخوردار است. هنگام تعیین قیمت اجاره، کارشناسان از قیمت عرضه و تقاضا استفاده می کنند. در عمل واقعی، به دست آوردن اطلاعات در مورد قیمت معاملات دشوار است. علاوه بر این، باید توجه داشت که اهدافی برای به حداقل رساندن مالیات موجر وجود دارد که مستلزم انعکاس قیمت های پایین در قراردادها است. تجزیه و تحلیل فروش مقایسه ای برای ارزیابی ساختمان ها برای اهداف مسکونی و همچنین برای ارزیابی ساختمان ها قابل استفاده است. امکان استفاده از روش قیمت های قابل مقایسه به شما این امکان را می دهد که از روش ها و رویکردهای دیگر استفاده نکنید.

با این حال، در صورت نیاز به محاسبه هزینه اجاره ساختمان های بسیار بزرگ که مشابه آن وجود ندارد، کارشناسان از روش قیمت فروش بعدی استفاده می کنند. این روش به عنوان یک رویکرد مقایسه ای طبقه بندی می شود زیرا بر اساس اطلاعات مربوط به قیمت های "خرده فروشی" در بازار است که برای محاسبه قیمت عمده فروشی در بازار با تعدیل سودآوری فروشنده در قیمت های خرده فروشی استفاده می شود. این روش در درجه اول برای محاسبه ارزش بازار کالاها برای فروش عمده در نظر گرفته شده است.

مزیت رویکرد مقایسه ای این است که دیدگاه بازار را منعکس می کند. نقطه ضعف رویکرد مقایسه ای این است که در کاربرد آن در بسیاری از انواع املاک و مستغلات محدود است.

2. رویکرد هزینهشامل یک روش - روش جبران هزینه، متشکل از چندین روش:

• افزایش سرمایه؛
• کاهش ارزش اقتصادی؛
• چند برابر اجاره ناخالص

ماهیت روش ها این است که موجر هزینه های متحمل شده توسط وی در ارتباط با تحصیل ملک و اجاره آن را جبران می کند. صاحبخانه نه تنها باید هزینه ها را جبران کند، بلکه باید درآمد نیز دریافت کند.

رایج ترین روش افزایش سرمایه است که اجاره بها را به شرح زیر تعیین می کند:

1. محاسبه ارزش ملک برای اجاره با توجه به روشهای استاندارد ارزیابی املاک از این نوع.
2. تعیین نسبت سرمایه;
3. تعیین درآمد عملیاتی (خالص) (محصول ارزش دارایی بر اساس نسبت سرمایه).
4. محاسبه هزینه های موجر (مالیات، بهره برداری تسهیلات)؛
5. محاسبه درآمد ناخالص (مجموع هزینه های عملیاتی و درآمد صاحبخانه)؛
6. محاسبه اجاره بها (مجموع درآمد ناخالص و زیان ناشی از عدم پرداخت).

معایب روش جبران هزینه:

• این روش فقط برای موجر مفید است.
• این روش برای اموالی که درآمد دائمی را فراهم می کند قابل استفاده است.
• روش باعث نیاز به اجاره می شود.

3. رویکرد درآمدزمانی استفاده می شود که ارزیابی اجاره با استفاده از رویکردهای مقایسه ای و هزینه ای غیرممکن باشد (مثلاً ارزیابی چاه های نفت).

ترتیب محاسبه اجاره بها با استفاده از رویکرد درآمد:

1. تعیین درآمد پیش بینی شده از فعالیت های مستاجر؛
2. تهیه پیش‌بینی برای هزینه‌های مستاجر؛
3. ایجاد استانداردهای سودآوری اجاره بر اساس آمار فعالیت شرکتهای مشابه.
4. محاسبه سودآوری کار مستاجر؛
5. محاسبه سود (درآمد) مستاجر؛
6. محاسبه اجاره بها (تفاوت درآمد و میزان هزینه و سود مستاجر).

استفاده از رویکرد درآمد برای محاسبه قیمت خدمات و کالاها توسط قانون مالیات فدراسیون روسیه پیش بینی نشده است. ارزیابان تنها زمانی از رویکرد درآمد استفاده می کنند که استفاده از رویکردهای مقایسه ای و هزینه ای غیرممکن باشد.

بنابراین، ارزیابی اجاره یک فرآیند پیچیده و کار فشرده است؛ قابلیت اطمینان نتایج ارزیابی توسط صلاحیت های ارزیاب تعیین می شود.

هنگام تعیین نسبت سرمایه، هم سود دریافتی از عملیات ملک و هم بازپرداخت سرمایه ثابت (تجدید سرمایه) صرف شده برای تحصیل ملک در نظر گرفته می شود.

سه روش برای افزایش سرمایه (بازیابی مبلغ سرمایه گذاری شده) وجود دارد. تعیین جزء دوم (Rof) نسبت بزرگی: روش Ring، Inwood و Hoskold.

1. بازیابی سرمایه مستقیم یا روش حلقه. به گزارش رینگ، بازگشت مبلغ اصلی سرمایه سرمایه گذاری شده سالانه در سهام مساوی اتفاق می افتد که میزان آن برابر با سرمایه اولیه سرمایه گذاری شده است.

محاسبه طبق فرمول انجام می شود: RO = YON + YOF = YON + 1/n،

که در آن YON بهره سرمایه است (نرخ بازگشت سرمایه، نرخ تنزیل، نرخ بهره)؛ YOF نرخ بازده سرمایه است. n - تعداد سالها؛

فاکتور صندوق بازیابی برای افزایش سرمایه مستقیم با تقسیم یک بر تعداد دوره ها تعیین می شود. در حالت محدود، وقتی n→∞، RO = YO، یعنی. هر چه دوره سود طولانی تر باشد، جزء افزایش سرمایه کمتر است. مدل اقتصادی یک هتل «پیری» است.

2. افزایش سرمایه در حین تشکیل صندوق جبران خسارت به نرخ بازده سرمایه گذاری ها (تجدید سرمایه سالیانه یکنواخت طبق اینوود). نسبت افزایش سرمایه، به عنوان جزئی از نسبت سرمایه، برابر با ضریب صندوق جایگزین (SFF) با همان نرخ بهره سرمایه گذاری است. محاسبه با استفاده از فرمول RO = YON + YOF = YON + SFF (n، YON = Yrisk) انجام می شود.

روش Inwood بر اساس فرضیات زیر است:

1. درآمد سالانه در YO بر مبلغ اصلی سرمایه گذاری تأثیر نمی گذارد و بنابراین می تواند توسط مالک خرج شود.

2. مبالغ افزایش سرمایه سالانه باید مجدداً در YO در سال سرمایه گذاری شود تا مبلغ اصلی سرمایه گذاری بدون تغییر باقی بماند.

بخشی از جریان کل درآمد، درآمد خالص است، یعنی. بازگشت سرمایه گذاری. بخش دیگر جریان درآمد بازپرداخت یا بازگشت سرمایه را فراهم می کند.

مقدار حق بیمه افزایش سرمایه به مدت (مدت) دریافت جریان درآمد n و سطح نرخ بهره YO بستگی دارد. هر چه دوره دریافت جریان درآمد طولانی تر باشد، ضریب آن کمتر است. در حد، زمانی که n به بی نهایت میل می کند، به صفر تبدیل می شود و نرخ سرمایه گذاری به نرخ بازده سرمایه (RO = YO) تنزل می یابد.

این روش افزایش سرمایه را می توان در شرایط روسیه برای املاک و مستغلات که درآمد کم اما پایدار ایجاد می کنند استفاده کرد.

3. افزایش سرمایه در هنگام تشکیل صندوق جبران خسارت با نرخ بهره بدون ریسک یا به روش هوسکولد. در برخی موارد، یک سرمایه گذاری آنقدر سودآور است که بعید به نظر می رسد که با همان نرخ بهره سرمایه گذاری اولیه (مثلاً یک میدان طلا یا نفت) مجدداً سرمایه گذاری شود. برای صندوق‌های سرمایه‌گذاری مجدد، امکان دریافت درآمد با نرخ بهره کمتر و بدون ریسک وجود دارد.

محاسبه به صورت زیر خواهد بود:

RO = YON + YOF = YON + SFF (n، YON = بدون YRIsk).

روش Hoskold اغلب در تجزیه و تحلیل سرمایه گذاری استفاده می شود.

________________

نسبت های سرمایه به دست آمده توسط سه روش در اندازه متفاوت است. نسبت سرمایه نشان دهنده میزان ریسک سرمایه گذاری در یک ملک خاص است. بنابراین، می‌توان نتیجه گرفت که محاسبات برای سرمایه‌گذاری مجدد سرمایه‌گذاری‌های پرریسک‌تر باید با استفاده از روش Ring و با ریسک کمتر - با استفاده از روش Inwood انجام شود.

افزایش سرمایه جزئی سرمایه گذاری ممکن است بخشی از ارزش خود را کمتر از 100٪ از دست بدهد. در این مورد، نرخ افزایش سرمایه تنها کسری از نرخ کامل است، و بخشی از افزایش سرمایه از درآمد حاصل از فروش مجدد ملک به دست می‌آید نه از درآمد فعلی.

لازم به ذکر است که روش افزایش سرمایه انتخاب شده که مبتنی بر تغییر در ساختار درآمد است، به شدت بر درآمد باقیمانده و ارزش کل ملک تأثیر می گذارد. بنابراین، در تمام مواردی که کاهش (زیان) در ارزش سرمایه یک سرمایه‌گذاری انتظار می‌رود، سرمایه‌گذاری مجدد باید از محل درآمد تأمین شود، زیرا نمی‌توان آن را از مبلغ دریافتی از فروش دارایی به دست آورد.

نمونه هایی از این قبیل دارایی های مستغلات (تجدید سرمایه با استفاده از روش رینگ): هتل های قدیمی. ساختمان های مسکونی قدیمی، ساختمان های اداری و خرده فروشی.

افزایش سرمایه با استفاده از روش Inwood زمانی ضروری است که برای دریافت درآمد پایدار در یک دوره به اندازه کافی طولانی برنامه ریزی شده باشد (اجاره بلند مدت با نرخ خالص ثابت با حق خرید ملک (اختیاری) در پایان مدت اجاره در یک دوره ثابت. قیمت کمتر از هزینه سرمایه سرمایه گذاری شده توسط مالک در ملک، یا وام مسکن خود جذب).

طبق گفته هاسکولد، سرمایه‌گذاری مجدد برای بخش محدودی از بازار املاک و مستغلات استفاده می‌شود، جایی که سرمایه‌گذاری‌ها سود اضافی به همراه دارند.

3.5.3. رویکرد درآمدی

رویکرد درآمدیمبتنی بر این واقعیت است که ارزش دارایی که سرمایه در آن سرمایه گذاری شده است باید با ارزیابی فعلی کیفیت و کمیت درآمدی که این دارایی قادر به ایجاد آن است مطابقت داشته باشد.

سرمایه گذاری درآمدفرآیندی است که رابطه بین درآمد آتی و ارزش فعلی یک شی را تعیین می کند.

فرمول اصلی رویکرد درآمد (شکل 3.5):

یا کجا

C (V) - ارزش ملک؛

BH (I) - درآمد مورد انتظار از اموال مورد ارزیابی. درآمد معمولاً به درآمد خالص عملیاتی اطلاق می شود که یک دارایی قادر به ایجاد آن در یک دوره است.

K (R) - نرخ بازده یا سود - یک ضریب یا نرخ سرمایه است.

نرخ سرمایه- نرخ بازده، منعکس کننده رابطه بین درآمد و ارزش شی ارزیابی.

نرخ سرمایه- این نسبت ارزش بازار ملک به درآمد خالص حاصل از آن است.

نرخ نزول- نرخ بهره مرکب، که هنگام محاسبه مجدد در یک نقطه خاص از زمان ارزش جریان های نقدی ناشی از استفاده از دارایی اعمال می شود.

برنج. 3.5. مدل سرمایه گذاری درآمد

مراحل رویکرد درآمد:

1. محاسبه درآمد ناخالص از استفاده از یک شی بر اساس تجزیه و تحلیل نرخ های جاری و تعرفه ها در بازار اجاره برای اشیاء قابل مقایسه.

2. ارزیابی زیان های ناشی از اشغال ناقص (اجاره) و پرداخت های اجاره وصول نشده بر اساس تحلیل بازار و ماهیت پویایی آن در رابطه با املاک و مستغلات در حال ارزش گذاری انجام می شود. مبلغ محاسبه شده به این ترتیب از درآمد ناخالص کسر می شود و رقم حاصل درآمد ناخالص واقعی است.

3. محاسبه هزینه های مرتبط با موضوع ارزیابی:

عملیاتی (نگهداری) - هزینه های بهره برداری از تاسیسات؛

ثابت - هزینه های خدمات حساب های پرداختنی (بهره وام، استهلاک، مالیات و غیره).

رزرو هزینه های خرید (تعویض) لوازم جانبی یک ملک است.

4. تعیین میزان درآمد خالص حاصل از فروش عین.

5. محاسبه نسبت سرمایه.

رویکرد درآمد، ارزش فعلی املاک و مستغلات را به عنوان ارزش فعلی جریان‌های نقدی آتی، یعنی. منعکس می کند:
- کیفیت و کمیت درآمدی که یک ملک می تواند در طول عمر خود به ارمغان بیاورد.
- خطرات خاص هم برای شی مورد ارزیابی و هم برای منطقه.

از رویکرد درآمد برای تعیین موارد زیر استفاده می شود:
- ارزش سرمایه گذاری،از آنجایی که یک سرمایه گذار بالقوه برای یک شی بیشتر از ارزش فعلی درآمد آتی از این شی پرداخت نمی کند.
- ارزش بازار

در چارچوب رویکرد درآمدی، می توان از یکی از دو روش استفاده کرد:
- سرمایه گذاری مستقیم درآمد؛
- جریان های نقدی با تخفیف

3.5.3.1. روش سرمایه گذاری درآمد

هنگام استفاده از روش سرمایه‌گذاری درآمد، درآمد برای یک دوره زمانی به ارزش املاک و با استفاده از روش جریان نقدی تنزیل شده، درآمد حاصل از استفاده مورد نظر برای تعدادی از سال‌های پیش‌بینی شده و همچنین درآمد حاصل از فروش مجدد تبدیل می‌شود. یک ملک در پایان دوره پیش بینی، تبدیل می شوند.

مزایا و معایب روش با توجه به معیارهای زیر تعیین می شود:

توانایی انعکاس نیات واقعی بالقوه
خریدار (سرمایه گذار)؛

نوع، کیفیت و وسعت اطلاعاتی که تجزیه و تحلیل بر آن استوار است.

توانایی در نظر گرفتن نوسانات رقابتی؛

توانایی در نظر گرفتن ویژگی های خاص یک شی که تأثیر می گذارد
هزینه آن (محل، اندازه، سودآوری بالقوه).

روش سرمایه گذاری درآمداستفاده می شود اگر:

جریان های درآمدی در یک دوره زمانی طولانی پایدار هستند و ارزش مثبت قابل توجهی را نشان می دهند.

جریان های درآمدی با سرعتی ثابت و متوسط ​​در حال رشد هستند. نتیجه به دست آمده توسط این روش شامل هزینه ساختمان ها، سازه ها و هزینه قطعه زمین است، یعنی. هزینه کل ملک است. فرمول اصلی محاسبه به شرح زیر است:

یا کجا

ج - بهای تمام شده ملک (واحد پولی).

CC - نسبت سرمایه (%).

بنابراین، روش سرمایه‌گذاری درآمد، تعیین ارزش املاک و مستغلات از طریق تبدیل درآمد خالص عملیاتی سالانه (یا متوسط ​​سالانه) (NOI) به ارزش جاری است.

هنگام استفاده از این روش، موارد زیر باید در نظر گرفته شود: شرایط محدود کننده:

بی ثباتی جریان درآمد؛

اگر ملک در حال بازسازی یا در حال ساخت باشد.

مشکلات اصلی این روش

1. روش برای استفاده زمانی که ملک نیاز به بازسازی قابل توجهی دارد یا در حالت ساخت و ساز ناتمام است، یعنی. رسیدن به سطح درآمد پایدار در آینده نزدیک امکان پذیر نیست.

2. در شرایط روسیه، مشکل اصلی که ارزیاب با آن مواجه است، «مبهم بودن اطلاعات» در بازار املاک و مستغلات است، در درجه اول فقدان اطلاعات در مورد معاملات واقعی برای فروش و اجاره املاک، هزینه های عملیاتی و فقدان آماری. اطلاعات مربوط به ضریب بار در هر بخش بازار در مناطق مختلف. در نتیجه، محاسبه NRR و نرخ سرمایه به یک کار بسیار پیچیده تبدیل می شود.

مراحل اصلی روش ارزیابی با استفاده از روش سرمایه گذاری:

1) تعیین درآمد سالانه مورد انتظار (یا متوسط ​​سالانه) به عنوان درآمد حاصل از ملک تحت بهترین و کارآمدترین استفاده.

2) محاسبه نرخ سرمایه؛

3) تعیین ارزش یک ملک بر اساس درآمد خالص عملیاتی و نسبت سرمایه با تقسیم NPV بر نسبت سرمایه.

درآمد ناخالص بالقوه (GPI)- درآمد قابل دریافت از املاک با استفاده 100% بدون احتساب کلیه زیان ها و هزینه ها. PPV به مساحت ملک مورد ارزیابی و نرخ اجاره تعیین شده بستگی دارد و با استفاده از فرمول محاسبه می شود:

، جایی که

اس - منطقه قابل اجاره، متر مربع؛

سانتی متر - نرخ اجاره به ازای هر 1 متر مربع.

درآمد ناخالص واقعی (DVD)- این درآمد ناخالص بالقوه منهای زیان های ناشی از استفاده ناکافی از فضا و هنگام جمع آوری اجاره است، با اضافه کردن سایر درآمدهای حاصل از استفاده عادی در بازار از ملک:

DVD = PVD - ضرر و زیان + سایر درآمدها

درآمد خالص عملیاتی (NOI)- درآمد ناخالص واقعی منهای هزینه های عملیاتی (OR) برای سال (بدون احتساب استهلاک):

CHOD = DVD – OR.

هزینه های عملیاتی هزینه هایی هستند که برای اطمینان از عملکرد عادی دارایی و بازتولید درآمد ناخالص واقعی ضروری هستند.

محاسبه نسبت سرمایه.

روش های مختلفی برای تعیین نرخ سرمایه وجود دارد:
با در نظر گرفتن بازپرداخت هزینه های سرمایه (تعدیل شده برای تغییرات در ارزش دارایی)؛
روش سرمایه گذاری مرتبط یا تکنیک گروه سرمایه گذاری؛
روش سرمایه گذاری مستقیم

تعیین نسبت سرمایه با در نظر گرفتن بازپرداخت هزینه های سرمایه.

نسبت سرمایه از دو بخش تشکیل شده است:
1) نرخ بازگشت سرمایه (سرمایه) که غرامتی است که باید با در نظر گرفتن ریسک و سایر عوامل مرتبط با سرمایه گذاری خاص به سرمایه گذار برای استفاده از وجوه پرداخت شود.
2) نرخ بازگشت سرمایه، یعنی. بازپرداخت مبلغ سرمایه گذاری اولیه علاوه بر این، این عنصر از نسبت سرمایه فقط برای بخش استهلاک پذیر دارایی ها اعمال می شود.

نرخ بازده سرمایه با استفاده از روش ساخت تجمعی ساخته می شود:
+ نرخ بازده بدون ریسک +
+ حق بیمه ریسک +
+ سرمایه گذاری در املاک +
+ حق بیمه برای نقدینگی کم املاک +
+ جوایز برای مدیریت سرمایه گذاری.

نرخ بازده بدون ریسک - نرخ بهره در دارایی های با نقدشوندگی بالا، به عنوان مثال. این نرخی است که منعکس کننده «فرصت های واقعی بازار برای سرمایه گذاری وجوه شرکت ها و افراد بدون هیچ گونه ریسک عدم بازگشت» است. بازده OFZ و VEB اغلب به عنوان نرخ بدون ریسک در نظر گرفته می شود.

در فرآیند ارزیابی، باید در نظر گرفت که نرخ های اسمی و واقعی بدون ریسک می تواند هم روبل و هم ارز خارجی باشد. هنگام محاسبه مجدد نرخ اسمی به نرخ واقعی و بالعکس، توصیه می شود از فرمول اقتصاددان و ریاضیدان آمریکایی I. Fisher استفاده کنید که او در دهه 30 قرن بیستم به دست آورد:

; جایی که

Rn - نرخ اسمی؛
Rр - نرخ واقعی؛
جینف – شاخص تورم (نرخ تورم سالانه).

هنگام محاسبه نرخ بدون ریسک ارز خارجی، توصیه می شود با استفاده از فرمول فیشر با در نظر گرفتن شاخص تورم دلار، و هنگام تعیین نرخ بدون ریسک روبل - شاخص تورم روبل، تعدیل را انجام دهید.

با استفاده از فرمول های زیر می توان نرخ بازده روبل را به نرخ دلار یا بالعکس تبدیل کرد:

Dr، Dv - نرخ درآمد روبل یا ارز خارجی؛

Kurs – نرخ ارز، ٪.

محاسبه اجزای مختلف حق بیمه ریسک:

حق بیمه برای نقدینگی کمهنگام محاسبه این مؤلفه، عدم امکان بازگشت فوری سرمایه گذاری های انجام شده در ملک در نظر گرفته می شود و می توان آن را در سطح تورم دلار برای زمان معمول قرار گرفتن در معرض اشیا مشابه آنچه در بازار ارزش گذاری می شود در نظر گرفت.

حق بیمه ریسکسرمایه گذاری در املاک و مستغلات در این مورد، احتمال از دست دادن تصادفی ارزش مصرف کننده شی در نظر گرفته می شود و حق بیمه را می توان در میزان سهم بیمه در شرکت های بیمه با بالاترین رده قابل اطمینان پذیرفت.

حق بیمه برای مدیریت سرمایه گذاریهر چه سرمایه گذاری مخاطره آمیزتر و پیچیده تر باشد، به مدیریت شایسته تری نیاز دارد. توصیه می شود که حق بیمه مدیریت سرمایه گذاری را با در نظر گرفتن ضریب زیر بار و زیان هنگام جمع آوری پرداخت های اجاره محاسبه کنید.

روش سرمایه گذاری پیوندی یا تکنیک گروه سرمایه گذاری.

اگر ملکی با استفاده از حقوق صاحبان سهام و سرمایه قرض گرفته شده خریداری شود، نسبت سرمایه باید الزامات بازدهی برای هر دو بخش سرمایه گذاری را برآورده کند. مقدار نسبت با روش سرمایه گذاری مرتبط یا تکنیک گروه سرمایه گذاری تعیین می شود.

نسبت سرمایه برای سرمایه استقراضی ثابت وام مسکن نامیده می شود و با استفاده از فرمول زیر محاسبه می شود:

Rm - ثابت وام مسکن؛
DO - پرداخت های سالانه؛
K - مبلغ وام مسکن.

ثابت وام مسکن با جدول شش تابع بهره مرکب تعیین می شود: برابر با مجموع نرخ بهره و عامل صندوق جبران خسارت یا برابر با ضریب مشارکت در هر واحد استهلاک است.

نرخ سرمایه برای حقوق صاحبان سهام ثابت وام مسکن نامیده می شود و با استفاده از فرمول زیر محاسبه می شود:

Rc - نسبت سرمایه گذاری سهام؛
PTCF - جریان نقدی سالانه قبل از مالیات؛
Ks مقدار سرمایه است.

نسبت کل سرمایه به عنوان میانگین موزون تعیین می شود:

M - نسبت بدهی وام مسکن.

اگر تغییری در ارزش دارایی پیش‌بینی شود، در نظر گرفتن بازده مبلغ اصلی سرمایه (فرایند افزایش سرمایه) در نسبت سرمایه ضروری است. نرخ بازده سرمایه در برخی منابع، نسبت افزایش سرمایه نامیده می شود. برای بازگشت سرمایه اولیه، بخشی از درآمد خالص عملیاتی در صندوق بازیابی با نرخ بهره R - نرخ بهره برای افزایش سرمایه کنار گذاشته می شود.

سه راه وجود دارد بازپرداخت سرمایه سرمایه گذاری شده:
بازگشت مستقیم سرمایه (روش حلقه)؛
بازگشت سرمایه با توجه به صندوق جایگزین و نرخ بازگشت سرمایه (روش اینوود).گاهی اوقات به آن روش سالیانه می گویند.
بازگشت سرمایه بر اساس صندوق جبران خسارت و نرخ بهره بدون ریسک (روش هاسکولد).

روش حلقه.

این روش برای زمانی مناسب است که انتظار می رود اصل مبلغ در اقساط مساوی بازپرداخت شود. نرخ بازده سالانه سرمایه با تقسیم 100٪ ارزش دارایی بر عمر مفید باقیمانده آن محاسبه می شود. این متقابل طول عمر دارایی است. نرخ بازده سهم سالانه سرمایه اولیه است که در صندوق جبران خسارت بدون بهره قرار می گیرد:

n - عمر اقتصادی باقی مانده؛
Ry - نرخ بازگشت سرمایه.

مثال.

شرایط سرمایه گذاری:
مدت - 5 سال؛
آر - نرخ بازگشت سرمایه 12%؛
مقدار سرمایه سرمایه گذاری شده در املاک و مستغلات 10000 دلار است.

راه حل. روش رینگ نرخ بازده مستقیم سالانه سرمایه 20٪ خواهد بود، زیرا در 5 سال 100٪ از دارایی حذف می شود (100: 5 = 20). در این حالت نسبت سرمایه 32% (12% + 20% = 32%) خواهد بود.

بازپرداخت مبلغ اصلی سرمایه با در نظر گرفتن نرخ بازده سرمایه گذاری مورد نیاز، در جدول منعکس شده است. 3.4.

جدول 3.4

بازگشت سرمایه سرمایه گذاری شده با استفاده از روش حلقه (USD)

	تراز سرمایه گذاری در ابتدای دوره	بازپرداخت سرمایه گذاری	بازده سرمایه سرمایه گذاری شده (12%)	درآمد کلی

بازگشت سرمایه در تمام طول عمر دارایی به قسمتهای مساوی انجام می شود.

روش اینووداگر بازده سرمایه با نرخ بازده سرمایه گذاری مجدد سرمایه گذاری شود، استفاده می شود. در این حالت، نرخ بازده به عنوان جزئی از نسبت سرمایه برابر با عامل صندوق جایگزین با همان نرخ بهره برای سرمایه گذاری ها است:

جایی که SFF-عامل صندوق جبران خسارت;

Y=آر(نرخ بازگشت سرمایه).

بازپرداخت سرمایه سرمایه گذاری شده با استفاده از این روش در جدول ارائه شده است. 3.5.

مثال.

شرایط سرمایه گذاری:

مدت زمان - 5 سال؛

بازگشت سرمایه - 12٪.

راه حل. نرخ سرمایه به صورت مجموع نرخ بازده سرمایه گذاری 0.12 و ضریب صندوق جبران خسارت (برای 12٪، 5 سال) 0.1574097 محاسبه می شود. نرخ سرمایه 0.2774097 است، اگر از ستون "سهم برای استهلاک" گرفته شود (12٪، 5 سال).

جدول 3.5

بازیابی سرمایه سرمایه گذاری شده با استفاده از روش Inwood

	مانده مبلغ اصلی در ابتدای سال، دلار.	مبلغ کل غرامت	شامل
			درصد سرمایه	جبران خسارت مقدار اصلی

روش هوسکولد. زمانی استفاده می شود که نرخ بازده سرمایه گذاری اولیه تا حدودی بالا باشد و سرمایه گذاری مجدد با همان نرخ را بعید می کند. برای وجوه سرمایه گذاری مجدد، فرض می شود که درآمد با نرخی بدون ریسک دریافت می شود:

که در آن Yb نرخ بهره بدون ریسک است.

مثال. پروژه سرمایه گذاری سالانه 12% بازگشت سرمایه (سرمایه) را به مدت 5 سال در نظر می گیرد. مبالغ بازده سرمایه‌گذاری را می‌توان با نرخ 6 درصد مجدداً سرمایه‌گذاری کرد.

راه حل. اگر نرخ بازده سرمایه 0.1773964 باشد که ضریب بازیابی 6% در طول 5 سال است، در این صورت نرخ سرمایه 0.2973964 (0.12 + 0.1773964) است.

اگر پیش‌بینی شود که سرمایه‌گذاری فقط بخشی از ارزش خود را از دست می‌دهد، نسبت سرمایه‌گذاری کمی متفاوت محاسبه می‌شود، زیرا سرمایه از طریق فروش مجدد املاک و تا حدودی از طریق درآمد جاری بازپرداخت می‌شود.

مزایایروش سرمایه‌گذاری درآمد به این صورت است که این روش به طور مستقیم شرایط بازار را منعکس می‌کند، زیرا زمانی که از آن استفاده می‌شود، معمولاً تعداد زیادی از معاملات املاک و مستغلات از نقطه نظر رابطه بین درآمد و ارزش تجزیه و تحلیل می‌شوند و همچنین هنگام محاسبه درآمد سرمایه‌ای، یک صورت سود فرضی تهیه می شود که اصل اساسی آن فرض سطح بازار بهره برداری از املاک و مستغلات است.

ایراداتروش سرمایه گذاری به این صورت است که:
هنگامی که اطلاعاتی در مورد معاملات بازار وجود ندارد، کاربرد آن دشوار است.
اگر شی ناتمام باشد، به سطح درآمد پایدار نرسیده باشد یا در نتیجه فورس ماژور آسیب جدی دیده باشد و نیاز به بازسازی جدی داشته باشد، این روش برای استفاده توصیه نمی شود.

3.5.3.2. روش جریان نقدی با تخفیف

روش جریان نقدی تنزیل شده (DCF) پیچیده تر، دقیق تر است و به شما امکان می دهد یک شی را در صورت دریافت جریان های نقدی ناپایدار از آن ارزیابی کنید و ویژگی های مشخصه دریافت آنها را مدل کنید. روش DCF زمانی استفاده می شود که:
انتظار می رود که جریان های نقدی آتی به طور قابل توجهی با جریان های فعلی متفاوت باشد.
داده هایی برای توجیه اندازه جریان های نقدی آتی از املاک و مستغلات وجود دارد.
جریان درآمد و هزینه فصلی است.
ملک مورد ارزیابی یک مرکز تجاری چند منظوره بزرگ است.
ملک در حال ساخت است یا به تازگی ساخته شده و در حال بهره برداری (یا بهره برداری) است.

روش DCF ارزش املاک و مستغلات را بر اساس ارزش فعلی درآمد، متشکل از جریان های نقدی پیش بینی شده و ارزش باقیمانده تخمین می زند.

برای محاسبه DCF، داده های زیر مورد نیاز است:
مدت دوره پیش بینی؛
ارزش های پیش بینی شده جریان های نقدی، از جمله برگشت.
نرخ نزول.

الگوریتم محاسبه برای روش DCF.

1. تعیین دوره پیش بینی. در عمل ارزیابی بین المللی، میانگین دوره پیش بینی 5-10 سال است؛ برای روسیه، مقدار معمول یک دوره 3-5 ساله خواهد بود. این یک دوره واقع بینانه است که می توان برای آن پیش بینی معقولی انجام داد.

2. پیش بینی مقادیر جریان نقدی.

هنگام ارزش گذاری املاک و مستغلات با استفاده از روش DCF، چندین نوع درآمد از ملک محاسبه می شود:
1) درآمد ناخالص بالقوه؛
2) درآمد ناخالص واقعی؛
3) درآمد خالص عملیاتی؛
4) جریان نقدی قبل از مالیات؛
5) جریان نقدی پس از کسر مالیات.

در عمل، ارزیاب های روسی درآمد را به جای جریان های نقدی تخفیف می دهند:
CHOD (نشان دهنده این است که ملک به عنوان فاقد تعهدات بدهی پذیرفته شده است)،
جریان نقدی خالص منهای هزینه های عملیاتی، مالیات زمین و بازسازی،
درآمد مشمول مالیات.

باید در نظر داشت که این جریان نقدی است که باید تنزیل شود، زیرا:
جریان های نقدی به اندازه سود نوسان ندارند.
مفهوم "جریان نقدی" ورودی و خروجی وجوه را با در نظر گرفتن موارد پولی مانند "سرمایه گذاری های سرمایه" و "تعهدات بدهی" که در محاسبه سود لحاظ نمی شود، مرتبط می کند.
شاخص سود، درآمد دریافت شده در یک دوره معین را با هزینه های انجام شده در همان دوره، صرف نظر از دریافت ها یا هزینه های واقعی وجوه مرتبط می کند.
جریان نقدی نشانگر نتایج به دست آمده هم برای خود مالک و هم برای طرف های خارجی و طرفین - مشتریان، طلبکاران، تامین کنندگان و غیره است، زیرا نشان دهنده وجود دائمی وجوه خاص در حساب های مالک است.

ویژگی های محاسبه جریان نقدی هنگام استفاده از روش DCF.

1. مالیات بر دارایی (مالیات بر املاک)، شامل مالیات زمین و مالیات بر دارایی، باید از درآمد ناخالص واقعی به عنوان بخشی از هزینه های عملیاتی کسر شود.

2. استهلاک اقتصادی و مالیاتی یک پرداخت نقدی واقعی نیست، بنابراین در نظر گرفتن استهلاک در هنگام پیش‌بینی درآمد غیرضروری است.

4. در صورت ارزیابی ارزش سرمایه گذاری ملک (برای یک سرمایه گذار خاص) پرداخت های خدمات وام (پرداخت بهره و بازپرداخت بدهی) باید از خالص درآمد عملیاتی کسر شود. هنگام ارزیابی ارزش بازار یک ملک، نیازی به کسر پرداخت های خدمات وام نیست.

5. مخارج تجاری مالک ملک در صورت هدایت باید از درآمد ناخالص واقعی کسر شود.
برای حفظ ویژگی های لازم جسم.

بدین ترتیب، دجریان نقدی (CF) برای املاک و مستغلاتبه صورت زیر محاسبه می شود:
1. DV برابر است با مقدار PV منهای زیان ناشی از خالی بودن و جمع آوری اجاره و سایر درآمدها.
2. NAV برابر است با DV منهای OR و هزینه های تجاری مالک املاک مربوط به املاک.
3. DP قبل از کسر مالیات برابر است با مقدار NPV منهای سرمایه گذاری ها و هزینه های سرمایه ای برای خدمات وام و رشد وام.
4. DP برابر است با DP قبل از کسر مالیات منهای پرداخت مالیات بر درآمد صاحب ملک.

مرحله مهم بعدی محاسبه هزینه برگشت است. هزینه بازگشت را می توان با استفاده از موارد زیر پیش بینی کرد:
1) تعیین قیمت فروش بر اساس تجزیه و تحلیل وضعیت فعلی بازار، نظارت بر هزینه اشیاء مشابه و فرضیات مربوط به وضعیت آینده شی.
2) ایجاد مفروضات در مورد تغییرات در ارزش املاک در طول دوره مالکیت.
3) سرمایه گذاری درآمد برای سال بعد از سال پایان دوره پیش بینی، با استفاده از نرخ سرمایه محاسبه شده مستقل.

تعیین نرخ تنزیل."نرخ تنزیل عاملی است که برای محاسبه ارزش فعلی مبلغی از پول دریافت شده یا پرداخت شده در آینده استفاده می شود."

نرخ تنزیل باید منعکس کننده رابطه ریسک و بازده و همچنین انواع مختلف ریسک ذاتی دارایی باشد (نرخ سرمایه).

از آنجایی که شناسایی یک جزء غیر تورمی برای املاک و مستغلات بسیار دشوار است، استفاده از نرخ تنزیل اسمی برای ارزیاب راحت تر است، زیرا در این مورد، پیش بینی جریان های نقدی و تغییرات ارزش دارایی از قبل شامل انتظارات تورمی است.

نتایج حاصل از محاسبه ارزش فعلی جریان های نقدی آتی به صورت اسمی و واقعی یکسان است. جریان های نقدی و نرخ تنزیل باید با هم مطابقت داشته باشد و به همین ترتیب محاسبه شود.

در عمل غربی، از روش های زیر برای محاسبه نرخ تنزیل استفاده می شود:
1) روش ساخت و ساز تجمعی؛
2) روشی برای مقایسه سرمایه گذاری های جایگزین.
3) روش جداسازی؛
4) روش نظارت

روش ساخت تجمعیبر این فرض استوار است که نرخ تنزیل تابعی از ریسک است و به عنوان مجموع تمام ریسک‌های ذاتی هر دارایی خاص محاسبه می‌شود.

نرخ تنزیل = نرخ بدون ریسک + حق بیمه ریسک.

حق بیمه ریسک با جمع بندی مقادیر ریسک ذاتی در یک دارایی مشخص محاسبه می شود.

روش انتخاب- نرخ تنزیل، به عنوان یک نرخ بهره مرکب، بر اساس داده های معاملات انجام شده با اشیاء مشابه در بازار املاک و مستغلات محاسبه می شود.

الگوریتم معمول برای محاسبه نرخ تنزیل با استفاده از روش تخصیص به شرح زیر است:
مدل سازی برای هر شی آنالوگ در یک دوره زمانی معین با توجه به سناریوی بهترین و موثرترین استفاده از جریان های درآمد و هزینه.
محاسبه نرخ بازگشت سرمایه برای یک شی.
نتایج به‌دست‌آمده را با هر روش آماری یا کارشناسی قابل قبولی پردازش کنید تا ویژگی‌های تجزیه و تحلیل را به شی مورد ارزیابی برساند.

روش نظارتبر اساس نظارت منظم بازار، ردیابی شاخص های اصلی اقتصادی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بر اساس داده های معاملات است. چنین اطلاعاتی باید در بخش های مختلف بازار جمع آوری و به طور منظم منتشر شود. چنین داده هایی به عنوان راهنمایی برای ارزیاب عمل می کند و امکان مقایسه کیفی شاخص های محاسبه شده به دست آمده با میانگین بازار را فراهم می کند و اعتبار انواع مختلف مفروضات را بررسی می کند.

محاسبه مقدار یک ویژگی با استفاده از روش DCF با استفاده از فرمول انجام می شود:

; جایی که

PV - مقدار فعلی؛
Ci – جریان نقدی دوره t;
این نرخ تنزیل برای جریان نقدی دوره t است.
M - مقدار باقیمانده.

ارزش باقیمانده یا ارزش برگشتی باید تنزیل شود (براساس عامل آخرین سال پیش‌بینی شده) و به مجموع ارزش‌های فعلی جریان‌های نقدی اضافه شود.

بنابراین، ارزش دارایی = است ارزش فعلی جریان های نقدی پیش بینی شده + ارزش فعلی ارزش باقیمانده (بازگشت).

قبلی