امکان سنجی فیزیکی

مساحت کل سایت ناچیز است، ابعاد سایت 34x50 متر است، سایت در منطقه توسعه تاسیس شده قرار دارد، نوع توسعه عمدتا فایروال است. لازم است سطح عایق کاری ساختمان های مجاور در نظر گرفته شود، بنابراین مساحت ساخت و ساز سایت بالاتر از سطح طبقه 2 نباید از 400 متر مربع تجاوز کند. محدودیت دوم نیاز به ساخت بخشی از نمای ساختمان به سبک ساختمان مسکونی مجاور است که در طول جنگ تا حدی از بین رفته است. ارتفاع ساختمان کمتر از 28 تا 33 متر مجاز خواهد بود و با ارتفاع ساختمان مسکونی مجاور محدود می شود، بنابراین ارتفاع ساختمان از سطح زمین از 5 طبقه بیشتر نخواهد شد. هنگام ساخت ساختمان، دسترسی به حیاط از طریق سایت تجزیه و تحلیل شده ضروری است که محدودیت هایی را نیز برای قرار دادن ساختمان در سایت ایجاد می کند. بر اساس داده های موجود، شبکه های تاسیساتی در امتداد محیط قلمرو قرار دارند، بنابراین مکان شبکه ها مانعی برای قرارگیری ساختمان نخواهد بود.

امکان سنجی مالی

با توجه به نرخ بالای وام فعلی، قرار است این پروژه از منابع مالی خودمان تامین شود. بهره وام برای توسعه دهندگان بزرگ 18-20٪ است و برای یک دوره سه تا پنج ساله، عمدتا برای پروژه های مسکونی (به عنوان مثال، یک پروژه توسط RBI) ارائه می شود. طبق اعلام بانک‌های منتشر شده در منابع باز، وام دادن به کارآفرینانی که مکان‌های اجاره‌ای می‌خرند، در محدوده زیر خواهد بود:

بانک "سن پترزبورگ" - نرخ بازپرداخت + 9٪، یعنی. در حال حاضر 20 درصد

VTB 24 آماده ارائه وام های تضمین شده توسط املاک خریداری شده با نرخ های 17-21٪ است.

طبق گفته Moskommertsbank، میانگین نرخ برای یک وام گیرنده با کیفیت حدود 20٪ خواهد بود.

بنابراین، هنگام محاسبه شاخص های مالی پروژه، توصیه می شود نرخ های وام جاری 20٪ را به عنوان نرخ بازده پروژه در نظر بگیرید.

مصلحت اقتصادی

تحلیل امکان‌سنجی اقتصادی مشخص می‌کند که کدام استفاده‌های قانونی مجاز و فیزیکی قابل قبول هستند

درآمد به صاحب سایت، تا حدی که استفاده از زمین «به طور معقولی امکان پذیر باشد».

با در نظر گرفتن ماهیت رابطه بین عرضه و تقاضا در یک بازار معین.

معیار اصلی امکان سنجی اقتصادی : NPV(CF)>0.

موقعیت بالقوه زمین مورد ارزیابی نیز باید در نظر گرفته شود.

موقعیت زمین عامل اصلی تعیین کننده ارزش آن در نظر گرفته می شود. بر

پتانسیل موقعیت مکانی یک قطعه زمین در درجه اول تحت تأثیر ویژگی های نوع کاربری زمین اطراف است.

با توجه به تجزیه و تحلیل زیست محیطی محل ارزیابی املاک، منطقه

موقعیت قطعه زمین از نقطه نظر توسعه امیدوار کننده ترین است

منطقه عمومی و تجاری مدرن منطقه به دلیل پروژه های برنامه ریزی شده توسعه مجدد مناطق صنعتی و قرار گرفتن در نزدیکی ایستگاه مترو. با توجه به اینکه این پروژه استفاده تجاری از تسهیلات ساخته شده را فراهم می کند، عملکردهای اجتماعی که درآمد قابل توجهی از اجاره ایجاد نمی کنند از لیست عملکردهای ممکن حذف شدند.

با توجه به مساحت کوچک سایت و قرار گرفتن آن در یک بلوک با ساختمان های مسکونی متراکم با کیفیت پایین و همچنین به دلیل درآمد کم ناشی از اجاره فضا برای یک عملکرد ورزشی، عملکرد یک مجموعه ورزشی باید حذف شود. از لیست توابع

پروژه های هتل در مقایسه با سایر انواع سرمایه گذاری در املاک سودآور پیچیده ترین هستند. ساخت آنها به هزینه هایی چندین برابر بیشتر از ساخت یک مرکز تجاری نیاز دارد و بازپرداخت آن به طور قابل توجهی به مدیریت موثر هتل و گردشگری بستگی دارد. با در نظر گرفتن محدودیت‌ها در مساحت ساختمان و ارتفاع ساختمان ممکن برای ساخت، مساحت کل تسهیلات از 1900-2000 متر مربع تجاوز نمی‌کند که تنها یک مینی هتل با تقریبا 50 اتاق را می‌دهد. در سایت قرار داده شود. از آنجایی که سایت در نزدیکی ایستگاه مترو، نه چندان دور از مرکز شهر، در فاصله چند قدمی از خاکریز نوا و همچنین نزدیک ایستگاه فنلاند قرار دارد، توصیه می شود امکان قرار دادن یک مینی هتل در سایت را در نظر بگیرید. مشتریان هدف آنها می توانند گردشگران و کارآفرینانی از فنلاند باشند که از طریق راه آهن در شهر ما اقامت دارند.

در اطراف منطقه مورد تجزیه و تحلیل، مراکز خرید مدرن و مجتمع های خرید کوچک وجود ندارد، که به دلیل ماهیت توسعه اطراف است. شرکت های تجاری در ساختمان های ساخته شده در طبقات اول ساختمان های مسکونی و اداری قرار دارند. با توجه به موقعیت مکانی خاص سایت، الزامات معماری ساختمان آینده و همچنین الزامات برای تامین فضای پارکینگ و موقعیت مناطق بارگیری تسهیلات خرده فروشی، ساخت یک مرکز خرید کوچک امکان پذیر نیست. در قطعه زمین مورد تجزیه و تحلیل مکان‌های خرده‌فروشی در مناطق مترو حتی در زمان بحران نیز در میان مستاجران تقاضای زیادی دارند، همانطور که در اشغال تمام مکان‌های خرده‌فروشی ساخته شده در اطراف سایت مشهود است. بنابراین، تابع معامله می تواند به عنوان یک تابع اضافی در شیء گنجانده شود.

گنجاندن عملکرد یک مرکز چند رشته ای پزشکی خصوصی در این مرکز به دلیل وجود مراکز جذب - موسسات پزشکی تخصصی - در اطراف امکان پذیر است. از آنجایی که مراکز پزشکی خصوصی عمدتاً مناطق کوچکی را اجاره می‌کنند و کلینیک‌های زنجیره‌ای بزرگ ترجیح می‌دهند که املاک و مستغلات بخرند، قرار دادن یک مرکز پزشکی را می‌توان به عنوان کارکرد اضافی ساختمان آینده در نظر گرفت.

بنابراین، ساخت یک ساختمان اداری یا هتل با وظایف مرتبط زیر از نظر قانونی مجاز، از نظر فیزیکی، امکان پذیر مالی و اقتصادی امکان پذیر است: پارکینگ یا پارکینگ، خرده فروشی، مرکز پزشکی.

حداکثر بهره وری

موثرترین گزینه برای استفاده از سایت نام دارد

که بیشترین ارزش را ارائه می دهد. در این صورت مشخص می شود

موثرترین گزینه های شکل گرفته در بالا:

مرکز تجاری با پارکینگ سطحی،

مرکز تجاری با پارکینگ توکار و متصل

مرکز تجاری با پارکینگ سطحی و محل خرده فروشی داخلی

مینی هتل با پارکینگ سطحی

3.3. تعیین بهترین و موثرترین گزینه برای استفاده از سایت خالی مشروط

الگوریتم محاسبه:

1. گزینه های استفاده از یک قطعه زمین با در نظر گرفتن محدودیت های موجود، هنجارها و قوانین استفاده از زمین و توسعه

2. هزینه بهبود - هزینه های ساخت ( استانداردها: UPVS، UPBS

VR; یا داده های بازار).

3. هزینه شی

4. هزینه زمین VL=Vо–Vب => حداکثر، جایی که VL- هزینه زمین، Vo–

ارزش بازار ملک (بهسازی + زمین)، Vب - هزینه بهبود

معیار بهترین و کارآمدترین استفاده از یک قطعه زمین،

به عنوان رایگان، حداکثر ارزش زمین است. ارزش زمین را می توان به عنوان مثال با استفاده از تکنیک استخراج پیدا کرد.

در این کار از روش سرمایه گذاری با نرخ بازده و روش باقیمانده برای یافتن ارزش قطعه زمین استفاده شده است.

رویکرد درآمدیارزش املاک و مستغلات را با کاهش درآمد مورد انتظار آتی به ارزش فعلی آنها در زمان ارزیابی تعیین می کند. رویکرد درآمد، محاسبات معقول درآمد و هزینه های آتی را با الزامات سرمایه گذاران برای بازده نهایی ترکیب می کند. الزامات بازده نهایی منعکس کننده تفاوت در ریسک ها، از جمله نوع ملک، موقعیت مکانی، شرایط و فرصت های بازار منطقه ای و غیره است.

روش سرمایه گذاری نرخ بازدهبر اساس مدت مالکیت ملک، نوع جریان درآمد و دفعات دریافت آنها. هر رسید درآمد، از جمله درآمد حاصل از فروش مجدد، تنزیل می شود (یعنی با نرخ تنزیل به ارزش فعلی تبدیل می شود). علاوه بر این، نرخ تنزیل که عمدتاً تابعی از ریسک است، می تواند برای هر نوع درآمد متفاوت باشد. نرخ تنزیل با در نظر گرفتن وضعیت بازار سرمایه، انتظارات و خواسته های سرمایه گذاران انتخاب می شود.

مراحل اصلی فرآیند ارزیابی هنگام استفاده از این روش:

توجیه دوره نگهداری معمولی (دوره پیش بینی) برای ارزش گذاری شده

مشاور املاک؛

پیش‌بینی جریان‌های نقد دوره‌ای تا پایان دوره نگهداری،

برای هر دوره لازم است تعیین شود:

IPg - درآمد ناخالص بالقوه(این کل درآمد ناخالص از املاک و مستغلات است

پس از اجاره کلیه اماکن و پرداخت به موقع اجاره

پرداخت توسط همه مستاجران)؛

به عنوان مثال - درآمد ناخالص موثر(تلفات احتمالی از محل های موقتاً خالی و زیان ها هنگام جمع آوری پرداخت های اجاره را در نظر می گیرد).

E - هزینه های عملیاتی (هزینه های بهره برداری از تاسیسات)؛

آیو - درآمد خالص عملیاتی(تفاوت بین درآمد ناخالص موثر و هزینه های عملیاتی)؛

محاسبه نرخ بازده مناسب (نرخ تنزیل) برای جریان های نقد دوره ای ( Y);

محاسبه نسبت سرمایه مربوطه ( Rn);

محاسبه هزینه معکوس کردن شی ارزیابی شده در پایان دوره پیش بینی

(برای سال آخر دوره برگزاری)؛

محاسبه ارزش جاری درآمد خالص عملیاتی و هزینه های برگشت

با تنزیل آنها با استفاده از نرخ تنزیل مناسب؛

محاسبه ارزش بازار با جمع کردن ارزش های پولی جاری

جریان ها و هزینه های برگشت

بیان ریاضی برای تعیین ارزش بازار ملک مورد ارزیابی

ویژگی با فرمول زیر نشان داده می شود:

جایی که Vo- ارزش بازار ملک در چارچوب رویکرد درآمد؛

Ioi- سود عملیاتی خالص دوره i (i =1,...,n)؛

Y- نرخ بازده سرمایه (نرخ تنزیل)؛

n- سال آخر دوره پیش بینی؛

فون- هزینه برگشت شی در سال آخر دوره پیش بینی.

توسط اکثر تاثير گذار استفاده کنیدتولید... لنینگراد ( سنت-پترزبورگ). اولین ... بالاکوفسکایا، کالینینسایاو... اصل استفاده کنید بهترینموجود ... دارایی های مادی - زمین توطئه ها، ساختمان ها و ... حوزهقرار دادن آن در نتیجه تحلیل و بررسی ...

ارسال کار خوب خود در پایگاه دانش ساده است. از فرم زیر استفاده کنید

دانشجویان، دانشجویان تحصیلات تکمیلی، دانشمندان جوانی که از دانش پایه در تحصیل و کار خود استفاده می کنند از شما بسیار سپاسگزار خواهند بود.

نوشته شده در http://www.allbest.ru/

تست

تجزیه و تحلیل کارآمدترین استفاده از قطعات زمین

• 1. نیاز به تجزیه و تحلیل کارآمدترین استفاده از قطعات زمین
• 2. معیارهای تحلیل کارآمدترین استفاده از زمین
• 3. روش های ارزیابی موثرترین استفاده از زمین
• ادبیات
• 1. نیاز به تجزیه و تحلیل موثرترین استفادهقطعات زمین
• از آنجایی که در عمل فعالیت های ارزیابی، ارزش بازار دارایی موضوع اغلب تعیین می شود، تجزیه و تحلیل مؤثرترین استفاده، سودآورترین و رقابتی ترین نوع استفاده از یک دارایی خاص را نشان می دهد.
• همه انواع معاملات ملک بر اساس ارزش بازار نیازمند ارزیابی کافی و تحلیل دقیق رفتار اقتصادی سرمایه گذاران و سایر فعالان بازار است.
• تأثیر رفتار بازار بر تصمیمات مالی افراد، شرکت ها و مقامات، مفهوم مؤثرترین استفاده از املاک و مستغلات را دیکته می کند. عوامل بازار ارزش بازار را تعیین می‌کنند، بنابراین تقاضای نیروهای بازار در مورد املاک در تعیین بهترین استفاده مهم است.
• مبنای بهای تمام شده هر ملک مستغلات، هزینه قطعه زمین است. ساختمان ها و سازه های واقع در آن ممکن است تغییر کند، اما ویژگی های اصلی سایت معمولاً ثابت می ماند. در عین حال، درآمد یک سایت خاص به کارایی استفاده از آن بستگی دارد. یک سرمایه گذار، هنگام انتخاب یک قطعه زمین در یک بازار خاص، می فهمد که تفاوت در هزینه قطعات مختلف با ویژگی های کیفی آنها توضیح داده می شود.
• تجزیه و تحلیل موثرترین استفاده از یک ملک شامل انجام یک مطالعه دقیق از وضعیت بازار، ویژگی های ملک مورد ارزیابی، شناسایی گزینه های مورد تقاضای بازار که با پارامترهای ملک مورد ارزیابی سازگار است، محاسبه سودآوری هر گزینه است. و تخمین ارزش دارایی برای هر گزینه استفاده. بنابراین، نتیجه گیری نهایی در مورد موثرترین استفاده تنها پس از محاسبه هزینه انجام می شود.
• بهترین و کارآمدترین استفاده از یک ملک، استفاده از یک قطعه زمین خالی یا توسعه یافته است که از نظر قانونی امکان پذیر باشد و به درستی طراحی شده باشد، از نظر فیزیکی امکان پذیر باشد، با منابع مالی مناسب تامین شود و حداکثر ارزش را ارائه دهد.
• استفاده بهینه از یک قطعه زمین توسط عوامل رقابتی بازار خاصی که ملک مورد ارزیابی به آن تعلق دارد تعیین می شود و نتیجه گمانه زنی ذهنی مالک، توسعه دهنده یا ارزیاب نیست.
• بنابراین، تجزیه و تحلیل و انتخاب موثرترین کاربرد، در واقع یک مطالعه اقتصادی عوامل بازار است که برای شی مورد ارزشیابی مهم هستند.
• عوامل بازار مورد استفاده برای نتیجه‌گیری در مورد کارآمدترین استفاده از املاک و مستغلات در تاریخ ارزیابی، در کل داده‌های جمع‌آوری‌شده و تحلیل شده برای تعیین ارزش ملک در نظر گرفته می‌شوند. بنابراین، بیشترین استفاده از ارزش را می توان به عنوان مبنایی تلقی کرد که ارزش بازار بر آن استوار است.
• اگر ملک مورد ارزیابی مستلزم استفاده شخصی یا اجاره بعدی باشد، انگیزه اصلی آنها هنگام محاسبه ارزش به کیفیت های مصرف کننده حاصل از شی (درآمد، اعتبار و حریم خصوصی و غیره) کاهش می یابد. انگیزه سرمایه گذاری علاوه بر میزان درآمد دریافتی و انباشت سرمایه، استدلال هایی مانند مزایای مالیاتی و امکان سنجی پروژه را در نظر می گیرد.
• به طور معمول، بهترین تجزیه و تحلیل استفاده با استفاده از چندین گزینه جایگزین انجام می شود و شامل حوزه های زیر است:
• - تحلیل بازار؛
• - تجزیه و تحلیل امکان سنجی گزینه؛
• - تجزیه و تحلیل موثرترین استفاده
• حوزه های تحلیل ذکر شده مستلزم مطالعه همه جانبه موضوعات زیر است.
• تجزیه و تحلیل بازار شامل تعیین تقاضا برای گزینه های استفاده جایگزین برای موجود به منظور مطالعه عرضه و تقاضا، ظرفیت بازار، پویایی نرخ اجاره و غیره است. برای هر گزینه
• تجزیه و تحلیل امکان سنجی شامل محاسبه مولفه های هزینه اساسی است: جریان درآمد و نرخ سرمایه برای تعیین ارزش متغیر هر گزینه از نظر قانونی و فیزیکی امکان پذیر.
• تجزیه و تحلیل موثرترین استفاده شامل توسعه یک برنامه دقیق برای اجرای هر گزینه، با در نظر گرفتن شرکت کنندگان خاص بازار، زمان پروژه و منابع تامین مالی برای انتخاب گزینه ای است که حداکثر بهره وری از هدف ارزیابی شده را تضمین می کند.

2. معیارهای تحلیل کارآمدترین استفاده از زمین

گزینه برای مؤثرترین استفاده از ملک مورد ارزیابی باید چهار معیار را داشته باشد - اینها عبارتند از:

- پذیرش قانونی؛

- امکان سنجی فیزیکی؛

- امنیت مالی؛

- حداکثر بهره وری

توالی در نظر گرفتن این معیارها در هنگام تجزیه و تحلیل گزینه های مختلف برای استفاده از املاک و مستغلات برای انتخاب مؤثرترین آنها معمولاً با موارد فوق مطابقت دارد. مقبولیت قانونی و امکان سنجی فیزیکی ابتدا در نظر گرفته می شود و پس از آن قابلیت مالی و حداکثر بهره وری در نظر گرفته می شود. این توالی از روش تجزیه و تحلیل به این دلیل است که موثرترین مورد استفاده، حتی در صورت وجود بودجه لازم، در صورتی که از نظر قانونی ممنوع باشد یا اجرای فیزیکی آن غیرممکن باشد، امکان پذیر نیست.

پذیرش قانونی

پذیرش قانونی هر مورد استفاده در نظر گرفته شده ابتدا در همه موارد بررسی می شود. با این حال، استفاده بهینه از ملک نباید با الزام قانونی برای استفاده از ملک برای هدف مورد نظر اشتباه گرفته شود.

ارزیاب محدودیت‌های خصوصی، مقررات منطقه‌بندی، کدهای ساختمانی، مقررات حفظ تاریخی و قوانین زیست‌محیطی را که ممکن است کاربری‌های بالقوه خاص را تغییر دهند، بررسی می‌کند.

انتخاب کارآمدترین استفاده از املاک ممکن است تحت تأثیر قراردادهای اجاره بلند مدت باشد. در طول باقی مانده مدت اجاره، استفاده از ملک تابع شرایط قرارداد اجاره است. اگر مؤثرترین استفاده از یک ملک با وجود اجاره نامه محدود شود، این باید در گزارش ارزیابی منعکس شود.

به عنوان مثال، اگر ملکی با اجاره زمینی که بیش از 12 سال منقضی می‌شود، محدود شود، ممکن است ساخت یک ساختمان جدید با عمر اقتصادی 40 سال از نظر اقتصادی مقرون به صرفه نباشد.

علاوه بر این، لازم است محدودیت‌های احتمالی که ممکن است در قرارداد خرید ملک گنجانده شود، در نظر گرفته شود. این محدودیت ها ممکن است مربوط به مناطق خاصی از استفاده باشد، محل ساختمان ها در یک قطعه زمین، پارامترهای ساختمان ها و نوع مصالح ساختمانی مورد استفاده را مشخص کند. اگر محدودیت‌های سند با مقررات عمومی‌تر قانونی مانند قوانین ساختمان مغایرت داشته باشد، معمولاً حداکثر محدودیت در نظر گرفته می‌شود.

ضوابط ساختمانی در صورتی که هزینه های ساخت و ساز را برای برآورده کردن استانداردهای فنی افزایش دهند، می توانند زمین را از توسعه با کارآمدترین ساختمان ها منع کنند.

این در نهایت مانع توسعه سرزمین ها می شود. در برخی مناطق، از قوانین ساختمانی برای مهار ساخت و سازهای جدید و محدود کردن رشد استفاده می شود.

قوانین فعلی استفاده از زمین با هدف حفاظت از محیط زیست است. ارزیابان باید استانداردهای پاکیزگی هوا و آب و همچنین افکار عمومی را در مورد پروژه های توسعه ای پیشنهادی در نظر بگیرند. به عنوان مثال، می توان به ساخت ساختمان هایی با تعداد مشخصی از طبقات، شکستگی های آتش سوزی و نیازهای تابشی اشاره کرد.

یک گزینه استفاده که توسط قانون در تاریخ ارزش گذاری ممنوع است، تنها در صورتی می تواند در مراحل بعدی تجزیه و تحلیل در نظر گرفته شود که ارزیاب قصد تغییر در استانداردهای موجود را داشته باشد. . با این حال، احتمال تغییر در قوانین، قوانین ساختمان، مقررات منطقه بندی و غیره هرگز 100٪ قطعی نیست.

امکان سنجی فیزیکی

انتخاب موثرترین گزینه برای استفاده از املاک و مستغلات باید بر اساس امکان سنجی فیزیکی آن باشد.

معیارهای امکان سنجی فیزیکی - اندازه، شکل، مساحت، طراحی، شرایط زمین و جاده های دسترسی به سایت، و خطر بلایای طبیعی (مانند سیل یا زلزله) - بر استفاده پیشنهادی از زمین تأثیر می گذارد.

سودمندی نهایی یک قطعه زمین به اندازه و شکل آن بستگی دارد. برخی از گزینه ها تنها بر اساس استفاده از یک منطقه با اندازه خاص بیشترین تأثیر را می دهند. در این مورد، تعیین امکان گسترش قطعه زمین موجود ضروری است، زیرا برخی از قطعات ممکن است پتانسیل توسعه را نداشته باشند.

شکل کرت ها بر بهره وری نهایی تأثیر می گذارد، زیرا هزینه های توسعه یک قطعه زمین با شکل نامنظم می تواند بیشتر باشد، که باعث کاهش بیشتر سودمندی آن در مقایسه با قطعات با ضلع های صاف می شود.

به طور مشابه، وجود جاده های دسترسی به سایت و تاسیسات بهره وری نهایی آن را افزایش می دهد، زیرا صرفه جویی در توسعه آن حاصل می شود. بنابراین، ظرفیت رایگان امکانات درمانی، ابعاد فیزیکی گزینه توسعه کارآمد پیشنهادی را محدود می‌کند.

ویژگی های توپوگرافی یا خاک یک قطعه زمین در کاربرد عملکردی سایت منعکس می شود. جنبه های منفی شناسایی شده توسط ارزیاب توسعه آن را پیچیده یا هزینه های توسعه را افزایش می دهد. از آنجایی که همه سایت‌های موجود در بازار با یکدیگر رقابت می‌کنند، سایت مورد ارزیابی ممکن است برای مؤثرترین استفاده مناسب نباشد، زیرا نسبت به سایر سایت‌های معمولی برای منطقه پایین‌تر است.

در فرآیند تحلیل امکان سنجی فیزیکی یک گزینه استفاده موثر، لازم است وضعیت ساختمان ها و سازه ها را در نظر گرفت تا امکان ادامه بهره برداری آن بر مبنای جدید مشخص شود. اگر ساختمان ها برای اطمینان از استفاده بهینه نیاز به توسعه مجدد دارند، هزینه های مورد نیاز برای این کار باید محاسبه و با سود نهایی مقایسه شود. به طور معمول، هزینه بازسازی یک ملک به وضعیت فیزیکی و موقعیت ملک بستگی دارد.

امنیت مالی

مرحله بعدی انتخاب انواع استفاده، تجزیه و تحلیل امنیت مالی است. یک گزینه در صورتی که درآمد عملیاتی برابر یا بیشتر از هزینه‌های عملیاتی، هزینه‌های تامین مالی و طرح بازده سرمایه مورد نیاز را فراهم کند، از نظر مالی قابل دوام در نظر گرفته می‌شود. بنابراین، تمام استفاده‌هایی که می‌توانند درآمد مثبت ایجاد کنند، از نظر مالی امکان‌پذیر در نظر گرفته می‌شوند.

اگر نوع استفاده مستلزم دریافت درآمد منظم از بهره برداری نباشد، آنگاه آنالیز گزینه هایی را انتخاب می کند که املاک و مستغلات را با هزینه ای برابر یا بیش از هزینه ساخت یا بازسازی تسهیلات برای این نوع کاربری جدید ایجاد می کنند. ارزیاب باید سود سرمایه یا درآمد حاصل از استفاده از دارایی را با مخارج سرمایه ای انجام شده مقایسه کند. اگر درآمد کمتر از هزینه ها باشد یا فقط اندکی بیشتر از آنها باشد، این نوع استفاده از نظر مالی غیرممکن تلقی می شود.

برای ارزیابی کاربری هایی که درآمد منظمی از عملیات ایجاد می کنند، ارزیاب برای هر یک از آنها کل درآمد خالص عملیاتی، نرخ بازده فردی سرمایه سرمایه گذاری شده و میزان درآمد قابل انتساب به زمین را محاسبه می کند. اگر درآمد خالص بازده سرمایه گذاری مورد نیاز را تامین کند و بازده مورد نیاز زمین را تامین کند، استفاده از نظر مالی امکان پذیر است.

بدیهی است که شناسایی کاربری های امکان پذیر مالی بر اساس تحلیل تقاضا، عرضه و مکان است.

حداکثر بهره وری

حداکثر بهره وری بالاترین ارزش قطعه زمین است، صرف نظر از اینکه خالی (در واقع یا مشروط) یا ساخته شده باشد. بنابراین، اجرای این معیار شامل همه موارد مجاز قانونی، فیزیکی قابل اجرا و ارائه درآمد مثبت، انتخاب نوع کاربری است که حداکثر ارزش پایه املاک - قطعه زمین را فراهم می کند.

گزینه بالقوه برای کارآمدترین استفاده از زمین منعکس کننده یک برنامه کاربری طولانی مدت، با دقت توسعه یافته و نسبتاً خاص است که با زندگی عادی ساختمان ها و سازه ها مرتبط است. عمر مفید بستگی به نوع ساختمان، کیفیت کار ساخت و ساز و عوامل دیگر دارد.

حداکثر بهره وری یک قطعه زمین با مرتبط کردن میزان درآمد آن با نرخ سرمایه مورد نیاز بازار برای یک نوع کاربری مشخص تعیین می شود. با این حال، بسته به کاربری انتخاب شده از ملک، روش برای تعیین ارزش زمین ممکن است متفاوت باشد. انتخاب روش به درجه تغییر جهت هدف واقعی ملک مورد ارزیابی، سطح ریسک گزینه مورد نظر، نرخ بازده مورد نیاز و دوره بازیابی سرمایه و زمان اجرای گزینه پیشنهادی بستگی دارد. برای استفاده از ملک

نوع کاربری که بیشترین سودآوری زمین را فراهم می کند موثرترین است. اساس تمام روش های مورد استفاده برای تعیین ارزش یک قطعه زمین به منظور انتخاب موثرترین گزینه، تکنیک به اصطلاح باقی مانده است. درآمد حاصل از زمین به عنوان تعادل بین کل درآمد حاصل از املاک و مقادیر درآمدی که از طریق جذب نیروی کار، سرمایه، دارایی های ثابت (ساختمان ها و سازه های فعال) تأمین می شود، در نظر گرفته می شود.

هزینه یک قطعه زمین به نوبه خود نشان دهنده تفاوت بین هزینه کل کل ملک و ارزش باقیمانده ساختمان ها یا هزینه های ساخت آنها است.

بهترین استفاده از املاک و مستغلات را می توان بر اساس ساختمان های موجود به دست آورد یا شامل ساختن پیشرفت های اساسی جدید است که مستلزم در نظر گرفتن زمین به عنوان خالی است. بر این اساس، ارزیابان هنگام تجزیه و تحلیل بهترین استفاده از املاک و مستغلات از دو تکنیک استفاده می کنند:

- موثرترین استفاده از سایت به عنوان یک سایت توسعه نیافته؛

- موثرترین استفاده از سایت به عنوان یک سایت ساخته شده است.

دلایل اصلی زیر برای تعیین موثرترین کاربری زمین به عنوان توسعه نیافته وجود دارد:

1. انزوا در ارزش املاک و مستغلات ارزش تنها قطعه زمین.

2. استفاده از روش فروش قابل مقایسه برای ارزش گذاری زمین های توسعه یافته.

3. محاسبه افت ارزش ناشی از کهنگی خارجی.

4. ارزیابی ارزش واقعی زمین به عنوان بخشی از یک ملک مستغلات، که برای یک سایت معین بهینه نیست.

تجزیه و تحلیل موثرترین استفاده از یک منطقه ساخته شده به دو دلیل انجام می شود:

1. شناسایی نوع استفاده از ملکی که بیشترین بازده کل سرمایه سرمایه گذاری شده را فراهم می کند.

2. شناسایی اشیاء املاک و مستغلات در بازار با همان هدف با سطح قابل مقایسه بازده استفاده.

بیایید تفاوت بین کارآمدترین استفاده از یک سایت بدون ساختمان و یک ملک با ساختمان ها را با استفاده از مثال املاک صنعتی که دارای انتشارات سمی هستند در نظر بگیریم. منطقه ای که شی مورد تجزیه و تحلیل در آن قرار دارد، به دلیل ویژگی های طبیعی آن، به عنوان یک منطقه مسکونی حومه شهر در حال توسعه است.

حداکثر کارایی استفاده از یک سایت بدون ساختمان به احتمال زیاد بر اساس استفاده از آن به عنوان یک کلبه مسکونی خواهد بود. در این صورت هزینه هایی برای تخریب و دفع تاسیسات موجود خواهد بود. در عمل، یک مالک احتمالی ملک تنها زمانی یک سایت را بازسازی می کند که ارزش باقیمانده ساختمان ها کم باشد.

بسته به اینکه کاربری انتخاب شده که نیاز به ساخت و ساز جدید دارد چقدر به تاریخ ارزش گذاری نزدیک است، کاربری موجود ممکن است یک کاربری میانی در نظر گرفته شود. بنابراین، اگر طبق برنامه توسعه زمین شهری، ساخت کلبه در مدت پنج سال به زمین مورد تجزیه و تحلیل برسد و مدت زمان لازم برای تخریب ساختمان‌های موجود و ساخت کلبه جدید یک سال باشد، بهره برداری یک ساله از مالکیت صنعتی موجود به عنوان کاربری میانی محسوب می شود.

با این حال، اگر سطح رقابتی تقاضا برای مصارف صنعتی بالاتر باشد، احتمالاً مؤثرترین استفاده از اموال ممکن است حفظ کاربری موجود در حین انجام کارهای زیست‌محیطی لازم با هزینه‌های مرتبط باشد.

تئوری ارزیابی املاک مستلزم تجزیه و تحلیل یک قطعه زمین است، با فرض اینکه هیچ ساختمانی در آن وجود نداشته باشد، حتی اگر سایت توسعه یافته باشد، برای تعیین اینکه آیا کاربری فعلی مورد تقاضا است و آیا باید ادامه یابد یا جایگزین شود.

روش تعیین بهترین و موثرترین استفاده از ملک ارزیابی شده به عنوان یک قطعه زمین توسعه نیافته بر این فرض استوار است که ساختمان ندارد یا می تواند در نتیجه تخریب آنها از ساختمان ها پاک شود. در نتیجه، ارزش زمین بر اساس انتخاب کاربری های احتمالی که سودآوری املاک را تضمین می کند، و انتخاب پارامترهای املاک و مستغلات مطابق با یک هدف خاص تعیین می شود.

گزینه استفاده از یک قطعه زمین به عنوان توسعه نیافته دارای دو نوع اصلی است:

1. استفاده از یک قطعه زمین برای سفته بازی، یعنی برای فروش آن بدون پیشرفت به سرمایه‌گذاری که متعاقباً آن را مطابق با نیاز بازار یا ترجیحات خود توسعه می‌دهد. این گزینه زمانی قابل اجرا است که بازارهای املاک و مستغلات بیش از حد اشباع شده باشند.

2. توسعه قطعه زمین با ساختمان ها و سازه های جدید شامل:

- توسعه بدون استفاده میانی، اگر گزینه استفاده جدیدی در نظر گرفته شود، در تاریخ تجزیه و تحلیل توسط بازار پذیرفته شده است.

- توسعه با استفاده میانی مستلزم حفظ موقت گزینه استفاده موجود تا زمانی که گزینه جدید بر اساس پیش بینی وضعیت بازار مورد تقاضا قرار گیرد.

- تقسیم یا ادغام یک قطعه زمین برای دستیابی به کارآمدترین استفاده؛

- توسعه سایت با ساختمان های جدید مشابه از نظر هدف و پارامترهای فیزیکی با امکانات موجود.

رایج ترین وضعیت برای ارزیابی املاک و مستغلات بر اساس یک قطعه توسعه نیافته، عدم توسعه مشروط آن است. این به دلیل وجود یک ساختمان در سایت مورد تجزیه و تحلیل است که بر ارزش ملک تأثیر می گذارد. در این حالت، انتخاب گزینه برای استفاده مؤثرتر از سایت به عنوان توسعه نیافته به شکل طراحی سرمایه گذاری در مرحله تصمیم گیری به خود می گیرد.

در این مورد، ارزیاب باید به تعدادی از سوالات پاسخ دهد:

1. اگر قطعه زمینی واقعا توسعه نیافته و یا بتوان آن را از ساختمان های موجود پاکسازی کرد، چگونه می توان از آن استفاده کرد؟

2. چه نوع ساختمان یا سایر سازه های حمایت کننده کاربری انتخاب شده بر اساس ویژگی های فیزیکی و سایر مشخصات آن و در چه بازه زمانی در این زمین قابل احداث است؟

3. آیا کاربری موجود را باید کاربری موقت دانست؟

به عنوان مثال، اگر کار ساخت و ساز برای دستیابی به کارآمدترین استفاده از زمین مورد نیاز است، ارزیاب باید تعیین کند:

- هزینه های تخریب ساختمان های موجود؛

- نوع مؤثرترین استفاده از ملک (دفتر، هتل، انبار و غیره) مطابق با استانداردهای فعلی بازار و شامل عناصر با مناسب ترین قیمت ها.

- ویژگی های ساختمان های بهینه که باید برای استفاده حداکثری از ویژگی های بالقوه سایت (تعداد طبقات، مساحت بهینه واحدهای عملکردی، تعداد این واحدها و غیره) ساخته شوند.

- سطح اجاره و هزینه های عملیاتی؛

- هزینه ساختمان های در حال ساخت با در نظر گرفتن هزینه های تامین مالی.

دریافت موثرترین کاربری زمین به عنوان ساخته شدهشامل حفظ ساختمان های موجود در سایت تجزیه و تحلیل شده است. گزینه استفاده از یک قطعه زمین به عنوان یک قطعه زمین دارای دو نوع اصلی است:

1. حفظ هدف موجود از اموال مورد ارزیابی.

2. تغییر هدف موجود از ملک مورد ارزیابی.

در هر دو مورد، نیاز و امکان در نظر گرفته می شود:

- حفظ حجم و کیفیت موجود خدمات ارائه شده توسط املاک و مستغلات.

- انجام کار ساخت و ساز در بازسازی ساختمان ها برای بهبود کلاس آنها و تغییر نرخ اجاره.

- انجام کارهای ساختمانی برای گسترش منطقه از طریق الحاقات اضافی یا ساخت طبقات اضافی.

- کاهش مناطق موجود به دلیل تخریب جزئی.

ارزیاب با مقایسه گزینه کاربری موجود برای ساختمان های واقع در قطعه زمین با گزینه ساختمانی بهینه باید به سوالات زیر پاسخ دهد:

1. آیا ادامه فعالیت ساختمان در شرایط فعلی صلاح است؟

2. کدام گزینه بازسازی ساختمان را انتخاب کنم: بازسازی، گسترش، تخریب جزئی؟

3. هزینه ها چگونه و در چه بازه زمانی جبران می شود؟

بهینه ترین گزینه برای استفاده از ساختمان ها حداکثر هزینه املاک و مستغلات جذاب سرمایه گذاری را با در نظر گرفتن نرخ بازده تعیین شده مطابق با ریسک گزینه انتخاب شده تضمین می کند. واضح است که خطرات حفظ کاربری موجود از ملک و گزینه های مختلف توسعه مجدد یکسان نخواهد بود.

گزارش ارزیابی باید بهترین استفاده از سایت را به عنوان توسعه نیافته از بهترین استفاده از سایت در حال توسعه جدا کند. گزارش ارزیابی باید به وضوح هدف و نتیجه گیری را برای هر استفاده مشخص، توضیح و توجیه کند.

3. روش های ارزیابی موثرترین استفاده از زمین

سرمایه گذاری زمین در ساختمان

تعیین مؤثرترین گزینه برای استفاده از اموال مورد ارزیابی شامل اجرای متوالی مراحل زیر است:

1. تجزیه و تحلیل همه گزینه های ممکن برای موثرترین استفاده از یک قطعه توسعه نیافته یا یک قطعه با ساختمان بر اساس وضعیت فعلی بازار در تاریخ ارزیابی و چشم انداز تغییر آن.

2. بررسی صلاحیت قانونی گزینه های منتخب.

3. بررسی امکان سنجی فیزیکی گزینه های انتخاب شده.

4. ارزیابی توان مالی گزینه های انتخاب شده.

5. انتخاب موثرترین گزینه برای استفاده از املاک و مستغلات، اطمینان از حداکثر بهره وری آن.

ارزیابی حداکثر بهره وری به تعیین کارآمدترین استفاده از املاک و مستغلات بستگی دارد. اگر قطعه زمین توسعه نیافته در نظر گرفته شود، بسته به ارزیابی نرخ سرمایه، می توان از سه روش استفاده کرد.

روش اول:قطعه زمین به عنوان توسعه نیافته در نظر گرفته می شود، نرخ سرمایه گذاری برای زمین و ساختمان متفاوت است.

1. تعیین هزینه توسعه یک قطعه زمین خالی مشروط با ساختمان ها و سازه ها برای یک هدف خاص با در نظر گرفتن تقاضا و عرضه بازار.

3. انجام تنظیمات برای محاسبه ضریب بار و تلفات جمع آوری.

4. تعیین امکان تحصیل و میزان سایر درآمدها.

5. برآورد درآمد ناخالص واقعی.

6. محاسبه هزینه های عملیاتی.

7. محاسبه ذخایر هزینه سرمایه.

8. محاسبه درآمد خالص عملیاتی.

9. محاسبه نسبت سرمایه برای ساختمان ها.

10. ارزیابی درآمد حاصل از ساختمان ها و سازه های ساخته شده.

11. محاسبه درآمد قابل انتساب به زمین.

12. محاسبه نسبت سرمایه برای یک قطعه زمین.

13. ارزیابی ارزش یک قطعه زمین با استفاده از روش سرمایه گذاری درآمد حاصل از زمین.

روش دوم:قطعه زمین به عنوان متراکم نشده در نظر گرفته می شود، نرخ سرمایه برای ساختمان و زمین یکسان است.

1. تعیین هزینه توسعه یک قطعه زمین خالی مشروط با ساختمان ها و سازه ها برای یک هدف خاص، با در نظر گرفتن تقاضا و عرضه بازار.

2. محاسبه درآمد ناخالص بالقوه.

3. انجام تعدیل با در نظر گرفتن ضریب بار و زیان در وصول پرداخت ها و میزان سایر درآمدها.

4. برآورد درآمد ناخالص واقعی.

5. محاسبه هزینه های عملیاتی و ذخایر هزینه سرمایه.

6. محاسبه کل درآمد خالص عملیاتی.

7. محاسبه نسبت کل سرمایه برای ملک مورد ارزیابی.

8. ارزش گذاری املاک و مستغلات به روش سرمایه گذاری خالص درآمد عملیاتی ایجاد شده توسط املاک و مستغلات.

9. برآورد ارزش یک قطعه زمین به عنوان درآمد به عنوان تفاوت بین ارزش تخمینی ملک و هزینه های بهسازی.

روش سوم:قطعه زمین غیر متراکم تلقی می شود و قیمت بازار برای فروش ملک برای هدف مورد نظر مشخص است:

1. ارزش بازار یک ملک تمام شده برای یک هدف خاص که می تواند در قطعه زمین مورد تجزیه و تحلیل ساخته شود تعیین می شود.

2. هزینه ساخت با احتساب سود سازنده محاسبه می شود.

3. ارزش یک قطعه زمین به عنوان مابه التفاوت قیمت فروش ملک و کل هزینه ها برآورد می شود.

روش چهارم:زمین به عنوان ساخته شده در نظر گرفته می شود، ساختمان ها نیاز به برخی اصلاحات دارند:

4. محاسبه هزینه های بهبود تاسیسات.

5. محاسبه افزایش ارزش املاک با در نظر گرفتن بهبودهای انجام شده.

روش پنجم:قطعه زمین ساخته شده محسوب می شود و نیازی به بازسازی ندارد:

1. محاسبه درآمد خالص عملیاتی ایجاد شده توسط املاک و مستغلات.

2. تعیین نسبت کل سرمایه.

3. ارزیابی املاک و مستغلات با استفاده از روش سرمایه گذاری خالص درآمد عملیاتی.

ادبیات

1. Bobrova N.P. برخی از جنبه های تئوری و عملی ارزیابی زمین: راهنمای آموزشی و روش شناختی. -م. 2004.- 112 ص.

2. Vasilenko S.S. "تکامل اصول ارزیابی زمین در روند اصلاح روابط زمین در روسیه"، انتشارات ZAO "Ekonomika"، M. - 2006;

3. وارلاموف A.A., Sevostyanov A.V. کاداستر زمین: در 6 جلد جلد 5: ارزش گذاری زمین و سایر املاک. - م.، 2008. - 265 ص.

4. مدودوا O.E. "ارزیابی ارزش زمین کشاورزی و سایر اموال کشاورزی"، آکادمی بین المللی ارزش گذاری و مشاوره، M. - 2005;

5. Nanazashvili I.Kh., Litovchenko V.A. کاداستر و ارزیابی املاک زمین: کتاب درسی. م.، 2007. - 88 ص.

6. پتروف وی.آی. ارزش گذاری قطعات زمین. آموزش. - ویرایش دوم، تجدید نظر شده و اضافی. م.: 2008. - 224 ص.

7. Prorvich V.A. "ارزیابی زمین در مسکو: مدل ها، الگوریتم ها، تجربه عملی"، انتشارات "اقتصاد"، M. - 1996;

8. پرورویچ V.A.، Kuznetsov V.N.، Semenova E.A. ارزیابی اراضی شهری. - M. 2004.- 776

9. رومیانتسف F.P.، Khavin D.V.، Bobylev V.V.، Nozdrin V.V. ارزش گذاری زمین: کتاب درسی. نیژنی نووگورود، 2013. - 279 ص.

10. سری "مشاوره حقوقی" پرداخت زمین. ارزش گذاری زمین نظرات. توضیحات پرسش و پاسخ. M. 2008. 414 ص.

11. Amelin O.A. تجربه تاریخی در ارزیابی قطعات زمین در روسیه // روابط دارایی در فدراسیون روسیه. 1390. شماره 11. ص 67-71.

12. آرتامونوف I.V. در مورد پیچیدگی ارزیابی ارزش بازار زمین // اخبار آکادمی اقتصادی دولتی ایرکوتسک (دانشگاه اقتصاد و حقوق دولتی بایکال). 2013. شماره 2. ص 30.

13. گوبینا وی.اس. ارزیابی زمین کشاورزی برای اهداف سرمایه گذاری // علم و تجارت: راه های توسعه. 2013. شماره 10 (28). ص 83-87.

14. Kovaleva A.M., Dvoryadkin K.S. روشهای محاسبه تعدیل در رویکرد مقایسه ای برای ارزیابی قطعات زمین // مجله بین المللی تحقیقات کاربردی و بنیادی. 2015. شماره 4-1. صص 112-115.

15. Lamert D.A. سیستم های مدیریت و ارزیابی منابع زمین در کشورهای توسعه یافته // Interexpo Geo-Siberia. 2014. ت. 3. شماره 2. ص 3-11.

16. Popova I.V., Zorin A.V. مشکلات تنظیم و سازماندهی فعالیت های ارزش گذاری در زمینه کاربری اراضی // اقتصاد و مدیریت نوین: تئوری و عمل. 2014. شماره 34. ص 191-196.

17. رابینوویچ ال.ام. منابع زمین به عنوان عاملی در توسعه اقتصادی موثر // Vestnik ASTU. سری: اقتصاد. 2013. شماره 2. ص 45-51

18. تارادانوف R.A. تعیین میزان غرامت به صاحب قطعه تصرف شده برای نیازهای ایالتی یا شهرداری // قانون. 2014. شماره 2. ص 79 - 84

ارسال شده در Allbest.ru

اسناد مشابه

اصول ارزیابی ارزش یک سایت توصیه های کلی برای انجام ارزیابی ها عوامل اصلی هزینه استفاده از روش توزیع برای ارزیابی قطعات زمین توسعه یافته. روش سرمایه گذاری اجاره زمین. ارزیابی مناطق توسعه نیافته

سخنرانی، اضافه شده در 05/04/2012


تجزیه و تحلیل فعالیت های مدیریت زمین و خدمات ژئودتیک شهر مینسک، حفظ نقشه وظیفه قطعات زمین. کار با لایه ها در بسته نرم افزاری T-FLEX GIS. طرزالعمل و شرایط تهیه قطعات زمین. انجام تجارت زمین.

گزارش تمرین، اضافه شده در 1396/04/04


مشخصات عمومی گردش ملکی قطعات زمین. مفهوم و رژیم حقوقی قطعات زمین به عنوان موضوع گردش مدنی. تاریخچه شکل گیری بازار زمین روسیه. دستورالعمل های توسعه گردش زمین در روسیه.

پایان نامه، اضافه شده در 12/07/2010


ویژگی های خاص زمین به عنوان وسیله تولید. نقش منابع زمین در کشاورزی. تحلیل شرایط و ویژگی های توسعه اقتصادی بنگاه های کشاورزی. ارزیابی منابع زمین و چشم انداز استفاده موثر از آنها.

کار دوره، اضافه شده در 10/07/2009


ویژگی های یک قطعه زمین به عنوان یک شی ملکی، دسته بندی زمین و معیارهای طبقه بندی آنها. تجزیه و تحلیل بازار املاک و مستغلات در شهر براتسک، شرح سایت مورد مطالعه، ارزیابی و انتخاب منطقه موثرترین استفاده از آن.

کار دوره، اضافه شده در 03/07/2010


اثبات نظری تحلیل آماری استفاده از منابع زمین در اقتصاد. تجزیه و تحلیل آماری استفاده از منابع زمین در OJSC RAO Alekseevskoye. شاخص های کاربری زمین

کار دوره، اضافه شده در 09/07/2007


زمینه های انجام نقشه برداری زمین. پشتیبانی ژئودتیک برای نقشه برداری زمین. تعیین مرزهای سایت بر روی زمین. نقشه برداری یک قطعه زمین، پردازش میز، ارزیابی املاک و مستغلات. تحلیل بازار زمین تعیین ارزش یک شی.

کار دوره، اضافه شده در 06/01/2015


توسعه طرح های پیشنهادی برای توزیع مجدد زمین و ساده سازی مرزهای قطعات زمین در قلمرو یک سکونتگاه روستایی. مشخصات و ارزیابی قطعات زمین، کاربری ها، زمین های کشاورزی.

کار دوره، اضافه شده 01/08/2016


اصول، عوامل و رویکردهای ارزیابی ارزش بازار زمین. کاداستر و ارزیابی اموال زمین. طبقه بندی زمین های توسعه نیافته و ساخته شده، ثبت کاداستر آنها، مشخصات مهندسی، ساخت و ساز و عملیاتی.

تست، اضافه شده در 1396/05/01


نیاز به ارزش گذاری کاداستر دولتی زمین. ویژگی های استفاده از منابع زمین هنگام تعیین ارزیابی زمین دولتی با استفاده از مثال یک منطقه (منطقه مسکو، خیمکی). عوامل تعیین کننده استفاده بهینه از زمین.

2. ارزیابی املاک و مستغلات

2.7. ویژگی های ارزیابی زمین

2.7.3. تجزیه و تحلیل بهترین و کارآمدترین استفاده از زمین

هنگام ارزیابی یک قطعه زمین، لازم است گزینه ای برای بهترین و مؤثرترین استفاده از آن تعیین شود که با تعامل تعدادی از عوامل تعیین می شود.

تحلیل بهترین کاربری شامل مطالعه کاربری های جایگزین (توسعه، توسعه) یک قطعه زمین و انتخاب بهینه آن است. این امر چشم انداز مکان، وضعیت تقاضای بازار، هزینه توسعه، ثبات درآمد مورد انتظار و غیره را در نظر می گیرد.

هنگام ارزیابی ارزش یک ملک متشکل از یک قطعه زمین و ساختمان ها، اهمیت زیادی به تجزیه و تحلیل بهترین استفاده، اولاً از قطعه زمین احتمالاً خالی و ثانیاً به قطعه زمین با پیشرفت های موجود داده می شود.

تجزیه و تحلیل یک قطعه زمین خالی فرضی یک گام ضروری در تعیین ارزش آن است و بر اساس ایجاد سودآورترین گزینه برای استفاده از زمین است.

تجزیه و تحلیل یک قطعه زمین با پیشرفت های موجود شامل تصمیم گیری در مورد تخریب، نوسازی یا حفظ پیشرفت های موجود در قطعه زمین به منظور اطمینان از حداکثر سودآوری ملک است.

احتمال و سودآورترین استفاده از سایت بالاترین ارزش آن را تضمین می کند. موارد استفاده باید قانونی، از نظر فیزیکی امکان پذیر و مقرون به صرفه باشد.

اجازه دهید عوامل اصلی تعیین کننده استفاده بهینه از زمین را نام ببریم:

1) مکان - عاملی که تأثیر عمده ای بر هزینه یک قطعه زمین دارد (چشم انداز مکان، دسترسی حمل و نقل و ماهیت محیط در نظر گرفته می شود).

2) تقاضای بازار - عاملی که منعکس کننده رابطه بین عرضه و تقاضا در بازار است.

3) امکان سنجی مالی - توانایی پروژه برای تأمین درآمد حاصل از استفاده از زمین که برای بازپرداخت هزینه های سرمایه گذاران و اطمینان از سود مورد انتظار کافی است.

4) تناسب فیزیکی سایت - چشم انداز ایجاد بهبود - اندازه، توپوگرافی، کیفیت خاک، آب و هوا، ویژگی های مهندسی-زمین شناسی و هیدروژئولوژیکی سایت، پهنه بندی موجود، پارامترهای محیطی و غیره.

5) امکان سنجی تکنولوژیکی و امکان سنجی فیزیکی - تجزیه و تحلیل رابطه بین کیفیت، هزینه ها و زمان پروژه، احتمال وقوع بلایای طبیعی، دسترسی به حمل و نقل، توانایی اتصال به تاسیسات، با در نظر گرفتن اندازه و شکل سایت، برای مثال، اندازه ممکن است برای ساخت یک تاسیسات صنعتی کوچک باشد.

6) پذیرش قانونی (قانونی) - انطباق گزینه استفاده از قطعه زمین با قانون فعلی. شناسایی شده در نتیجه تجزیه و تحلیل استانداردهای ساختمانی و زیست محیطی، محدودیت در تعداد طبقات، وجود ممنوعیت موقت ساخت و ساز در یک مکان معین، مشکلات در حوزه توسعه تاریخی شهری، تغییرات احتمالی در مقررات، انطباق با قوانین منطقه بندی، احساسات منفی جمعیت محلی؛

به عبارت دیگر، امکان فیزیکی دلالت بر استفاده ممکنی دارد که با اندازه، شکل و چشم‌انداز قطعه زمین و ویژگی‌های خاک مطابقت دارد. علاوه بر این، لازم است وجود ارتباطات یا امکان قرار دادن آنها را در نظر گرفت.

1. آیا استفاده مورد نظر معقول و محتمل است؟

2. آیا استفاده قانونی است یا احتمال منطقی وجود دارد که بتوان سند قانونی برای حق استفاده دریافت کرد؟

3. آیا ملک از نظر فیزیکی مناسب برای استفاده است؟

4. آیا استفاده مورد نظر از نظر مالی امکان پذیر است؟

گزینه تست در جدول 1 نشان داده شده است.

هنگامی که تجزیه و تحلیل نشان داد که یک یا چند مورد استفاده به طور منطقی محتمل است، اعتبار آنها با تأیید می شود دیدگاه مالی. کاربری که در آن ویژگی موضوع حداکثر مقدار را داشته باشد و سایر الزامات را برآورده کند کارآمدترین استفاده در نظر گرفته می شود.

در این مرحله است که مشکلات اصلی برای ارزیابان آغاز می شود، زیرا از اینجاست که سؤالات روش ارزیابی آغاز می شود و همانطور که می دانید در MCO مسائل روش شناسی در نظر گرفته نمی شود. نشریات مدرن در مورد ارزش گذاری املاک نیز به این سوال پاسخ نمی دهند و به روش های مختلف مفاد شناخته شده کتاب های درسی دهه 90 را تکرار می کنند.

به نوبه خود، در ارزیابی های عملی، عمل جایگزینی این مهم ترین مرحله ارزیابی با ارجاع به نظر خود، به عنوان یک قاعده، برای توجیه استفاده موجود از دارایی ادامه می یابد. با این حال، با توجه به انتقال بازار املاک و مستغلات ما به مرحله جدیدی از توسعه، این به وضوح کافی نیست. در واقع، حتی IVS بیان می‌کند که «در بازارهایی که با نوسانات شدید یا عدم تعادل قابل توجه بین عرضه و تقاضا مشخص می‌شود، کارآمدترین استفاده از دارایی ممکن است حفظ آن برای استفاده در آینده باشد» یا «استفاده میانی» در مورد «جایی که کاربری زمین و منطقه بندی در حال تغییر است." با این حال، مقامات اخیراً کارهایی را با هدف ایجاد بازار متمدن املاک انجام داده اند و یک ارزیاب حرفه ای املاک حق ندارد این تغییرات را در نظر نگیرد.

ما در درجه اول در مورد برنامه ریزی شهری منطقه بندی شهرها صحبت می کنیم. هنگامی که منطقه بندی وجود ندارد، ارزیابی NEI در هنگام تعیین غیرممکن است پذیرش قانونیساخت اشیاء برای اهداف مختلف در یک قطعه زمین انتخاب شده. در سال های گذشته مجوز استفاده از زمین برای عمران توسط مسئولان بر اساس برنامه ریزی هایشان داده می شد. منطقه بندی قلمروها مستلزم انواع مختلف استفاده از زمین است که به طور قانونی ایجاد شده است، که در آن خود توسعه دهنده بر اساس کارایی اقتصادی پروژه برنامه ریزی شده، هدف ساخت و ساز را تعیین می کند.

هنگام تجزیه و تحلیل NEI، یک ارزیاب املاک نیز باید همین کار را انجام دهد و برای این کار باید قوانین در زمینه برنامه ریزی شهری را بداند و بر روش های تحلیل اقتصادی فعالیت های توسعه تسلط داشته باشد.

متأسفانه ارزیاب املاک ما افرادی محسوب می شوند که دوره های کوتاه مدتی را گذرانده اند که حتی در مورد این موضوعات بحثی هم نمی شود. بنا به دلایلی، ما یک نگرش نسبتا سطحی نسبت به ارزش گذاری املاک و مستغلات ایجاد کرده ایم. در همین راستا، گزیده‌ای از MCO را نقل می‌کنم:

• 1.7 همه کشورهای عضو ICSD آن را به رسمیت می شناسند ارزیابی املاک مستلزم آموزش، آموزش و تجربه خاصی است.»(MP1 MSO)
• « مشاور املاکسهم قابل توجهی از ثروت جهان و آن را نشان می دهد ارزش گذاری برای دوام اموال جهانی و بازارهای مالی اساسی است"(انواع اموال" IVS 2003 p.83)
• درک صحیح و به کارگیری صحیح این استانداردها (MSAs) به ناچار به دوام معاملات بین المللی و داخلی املاک و مستغلات در میان سایر گزینه های سرمایه گذاری کمک خواهد کرد. باعث کاهش وقوع کلاهبرداری و سوء استفاده خواهد شد(MR 1 MSO ص 195)

نقل قول آخر به ویژه برای کشور ما مرتبط است. دلارهای نفتی هنگفتی به بازار املاک سرازیر شد و رشد مداوم آن را تضمین کرد. در عین حال، تقریباً 75 درصد از کل املاک و مستغلات سودآور در مالکیت دولت است و توسط مقامات اداره می شود. انتقال حقوق مالکیت به این اشیاء، طبق قانون، تنها از طریق ارزیابی مستقل انجام می شود. از این رو، نقش روزافزون ارزیاب‌های حرفه‌ای املاک و مستغلات، که مطابق با MCO، هم از نظر حرفه‌ای بودن و هم از نظر انطباق با آئین‌نامه رفتاری مشمول الزامات افزایشی می‌باشند.

از تاریخ 30 دسامبر 2004، آیین نامه جدید شهرسازی در کشور ما اجرایی شده است. مطابق با آن، چهار مرحله را می توان در مسیر از یک میدان باز تا یک سایت ساختمان تشخیص داد:

• برنامه ریزی سرزمینی،
• پهنه بندی برنامه ریزی شهری،
• برنامه ریزی قلمرو
• طراحی، ساخت و بازسازی پروژه های ساختمانی سرمایه ای.

تخصیص سایت ها باید با برنامه ریزی سرزمینی آغاز شود که طی آن مقامات فدرال، منطقه ای و محلی مناطقی را برای ساخت مسکن، زیرساخت ها، صنعت و کشاورزی شناسایی خواهند کرد. طرح های برنامه ریزی سرزمینی که توسط مقامات فدرال تهیه شده است به بالاترین دستگاه های اجرایی نهادهای تشکیل دهنده فدراسیون روسیه و شهرداری هایی که به قلمرو آنها تعلق دارند ارسال می شود. اسناد باید ظرف سه ماه توافق شود. اگر در این مدت هیچ نتیجه گیری مربوطه از مقامات منطقه ای یا شهرداری دریافت نشود، اسناد "به طور پیش فرض" تایید شده در نظر گرفته می شود.

پس از آمایش سرزمینی، مسئولان باید منطقه بندی شهری را انجام دهند. در نتیجه پهنه های سرزمینی در حریم هر شهرداری تعریف و مقررات شهرسازی وضع خواهد شد. دولت پنج سال فرصت داد تا این کار را انجام دهد - تا 1 ژانویه 2010. قبل از این تاریخ، قوانین استفاده از زمین باید برای قلمروهای شهرک ها و مناطق بین سکونتگاهی، در صورتی که در معرض توسعه هستند، تدوین شود. محتوای دقیق قوانین در کد ذکر شده است. از ابتدای سال 1389 در صورت نبود این اسناد، صدور پروانه ساخت ممنوع است.

سپس قلمروهای اختصاص یافته در نتیجه منطقه بندی باید مشمول برنامه ریزی باشد. مورد دوم شامل تقسیم منطقه به بلوک ها، ریز ناحیه ها و سایر عناصر و همچنین ایجاد مرزها برای سایت های توسعه است. برنامه ریزی باید در رابطه با مناطق ساخته شده و خالی انجام شود. این وظیفه نیز بر دوش مقامات محلی و بودجه محلی است. علاوه بر این، مقامات محلی تصمیم خواهند گرفت که کدام مجموعه از اسناد برای برنامه ریزی قلمرو لازم است.

در طول برنامه ریزی، برای هر قطعه زمین باید مقرراتی در رابطه با هدفی که می توان روی آن ساختمان ساخت، تعیین کرد. علاوه بر هدف آن، تعداد طبقات، کانتور فرورفتگی، مساحت و غیره نشان داده خواهد شد.

با این حال، کار بر روی تدوین کدهای شهرسازی مستلزم اعتبارات قابل توجه و مشارکت پرسنل مجرب در این کار است. بر این اساس کار در این راستا با برنامه ریزی انجام می شود. حتی در پیشرفته ترین شهر در زمینه پشتیبانی اطلاعاتی از فعالیت های برنامه ریزی شهری، مسکو، آیین نامه برنامه ریزی شهری هنوز تصویب نشده است (اگرچه طبق برنامه ریزی ها، باید در پایان سال 2006 به دستور دولت مسکو تدوین شود. مورخ 28 دسامبر 2005 N 2664-RP).

کاداستر برنامه ریزی شهری هنوز در مسکو فعال است و بر اساس آن ارزیاب می تواند NEI را آزمایش کند. مطابق با قانون مسکو 15 دسامبر 2004 شماره 88 "در مورد کاداستر برنامه ریزی شهری شهر مسکو"، "کاداستر برنامه ریزی شهری به منظور پشتیبانی اطلاعاتی از فعالیت های برنامه ریزی شهری در قلمرو ایجاد و نگهداری می شود. شهر مسکو اطلاعات کاداستر شهرسازی ماهیت باز است و طبق درخواست کتبی در اختیار کلیه اشخاص ذینفع به استثنای اطلاعات محرمانه دولتی قرار می گیرد. در صورت درخواست، خدمات کاداستر برنامه ریزی شهری شهر مسکو گواهی کاداستر صادر می کند که منعکس کننده قطعاتی از طرح خطوط مقررات برنامه ریزی شهری ("خطوط قرمز")، طرح توپوگرافی، طرح های منطقه بندی شهری، محل شبکه های اصلی و سازه های شهری است. ، بخش اداری-سرزمینی، مجموعه طبیعی، تاریخ و فرهنگ مناطق حفاظت از بناها، مجوز اولیه، اسناد برنامه ریزی شهری و طراحی، داده های مربوط به تصویب تصمیمات معماری و شهرسازی، مواد بررسی تاریخی و معماری منطقه اداری مرکزی مسکو و غیره. گواهی کاداستر بر اساس مواد مصوب برنامه توسعه عمومی مسکو برای دوره تا سال 2020 تشکیل شد.

برای اهداف تعیین NEI، اطلاعات مهمی در بخش های زیر از راهنما ارائه شده است:

• طرح توسعه و سازماندهی مجدد مناطق تولید،
• منطقه بندی عملکردی،
• منطقه بندی ساختمان،
• طرح چیدمان شبکه ها و سازه های شهری.

اجازه دهید نمونه ای از اطلاعات گواهی کاداستر را در رابطه با یکی از مناطق صنعتی مسکو ارائه دهیم.

طرح منطقه بندی عملکردی: سه ماهه 1001. یک چهارم اهداف تخصصی اداری و تجاری (B1) - مناطق اداری و تجاری بیش از 25٪ از قلمرو را اشغال می کنند، و مناطق دیگر - کمتر از 25٪ هر کدام. در عین حال، مناطق برای اهداف شهری، انبار، صنعتی و ویژه نباید بیش از 10٪ از قلمرو را اشغال کنند.

طرح پهنه بندی ساخت و ساز: سه ماهه 2130. یک چهارم ساختمان های با تراکم متوسط ​​با تعداد طبقات متضاد مختلط، میانگین تراکم ساختمانی در قلمرو قطعات ساخته شده بیش از 5 هزار متر مربع در هکتار و بیش از 10 هزار نیست. مترمربع در هکتار، با مناطق کم‌مرتبه و چند طبقه توسعه، بیش از یک سوم قلمرو را به خود اختصاص داده و مناطقی از انواع دیگر توسعه کمتر از یک سوم قلمرو را اشغال می‌کنند.

بنابراین، اطلاعات از گواهی کاداستر به عنوان مبنایی برای انتخاب گزینه های توسعه احتمالی برای تجزیه و تحلیل به منظور تعیین NEI عمل می کند. بنابراین لازم است در هنگام انعقاد قرارداد ارزیابی املاک، در قرارداد ارزیابی، تعهد مشتری مبنی بر ارائه گواهی کاداستر از کاداستر شهرسازی و یا عصاره قانون شهرسازی شهر به پیمانکار قید شود. به تصویب رسیده است.

مسائل مربوط به مقررات شهرسازی در شهرهای مختلف ویژگی های خاص خود را دارد و یک ارزیاب املاک باید آن ها را به خوبی بشناسد، در غیر این صورت انجام ارزیابی حرفه ای املاک غیرممکن است.

هنگامی که گزینه های احتمالی توسعه و پارامترهای تقریبی ساختمان ها بر اساس تعداد طبقات و مساحت ها مشخص شد، لازم است آنالوگ های اشیاء را انتخاب کنید، به عنوان مثال، طبق RSS-2007، و مستقیماً به محاسبه شاخص های ارزش زمین برای انتخاب مؤثرترین اقدام کنید. راه حل. امروزه هیچ توصیه ای در مورد روش شناسی این محاسبات وجود ندارد. هر ارزیاب رویکردهای خاص خود را برای محاسبات ارائه می کند و اغلب مرتکب اشتباهات فاحشی می شود که منجر به تصمیمات نادرست می شود.

یکی از ویژگی های محاسبات در مرحله تعیین NEI، نیاز به رعایت دو الزام متضاد است. از یک سو، انجام محاسبات با جزئیات کافی برای دستیابی به دقت قابل قبول ضروری است و از سوی دیگر، این محاسبات باید تا حد امکان ساده باشد. برای یافتن آن "نقطه شیرین" و اجرای این بخش اصلی از گزارش ارزیابی املاک و مستغلات، به مهارت خاصی از سوی ارزیاب املاک نیاز است. به طور کلی، حرفه ای بودن یک ارزیاب املاک را می توان با نحوه انجام تحلیل NEI ارزیابی کرد.

برای حل شایسته این مسائل، باید به نظریه و عمل توسعه روی آورد. در کشورهای توسعه یافته بازار، این تئوری به خوبی اجرا شده و در شرایط رقابت بزرگ در بازار املاک و مستغلات کارایی خود را نشان داده است. متأسفانه ما به مسائل توسعه کم توجهی می کنیم. ضمن اینکه ما حتی در اسناد تقنینی و نظارتی خود نیز این مفهوم را نداریم. ما آن را با مفاهیمی مانند "توسعه دهنده"، "سرمایه گذار-توسعه دهنده"، "مشتری" و غیره جایگزین کردیم. این سردرگمی از نظر منجر به هزینه های بالا و مشکلاتی در حین ساخت می شود. سهامداران فریب خورده نتیجه عبارت‌های نامشخص در قوانین و عدم درک نقش توسعه‌دهنده در فرآیند ایجاد یا بازسازی یک ملک است.

قالب این مقاله به ما اجازه نمی دهد که به جزئیات بیشتر در مورد این موضوعات بپردازیم، آنها در کتاب در حال آماده سازی برای چاپ منعکس خواهند شد. بگذارید فقط به این واقعیت توجه کنیم که توسعه‌دهنده بازیگر اصلی در روند بهبود املاک است، تمام ریسک‌های پروژه را متحمل می‌شود و متناسب با این ریسک‌ها سود یا زیان دریافت می‌کند. علاوه بر این، وی این سود را در آخر پس از برآورده ساختن کلیه الزامات شرکت کنندگان در پروژه دریافت می کند و این اصل اساسی توسط کلیه مشارکت کنندگان پروژه و مراجع نظارتی نظارت می شود. اگر، همانطور که اغلب در اینجا اتفاق می افتد، توسعه دهنده موفق شود سود خود را زودتر به دست آورد، در این صورت پروژه های ساختمانی بلند مدت و سرمایه گذاران فریب خورده وجود دارد. چه بخواهیم و چه نخواهیم قوانین بازار و افزایش رقابت در بازار املاک باعث می شود که این اصل رعایت شود. و توسعه‌دهنده یک حرفه‌ای خواهد بود و نه، همانطور که اکنون داریم، ساختارهای بانکی، کارخانه‌ها، موسسات تحقیقاتی، سازندگان و غیره.

بنابراین، در محاسبات خود باید از اصل اول پیروی کنیم: بازیکن اصلی توسعه دهنده است و او آخرین کسی است که سود می برد. در اینجا مناسب است در مورد بحثی که در بین ارزیابان در مورد "سود کارآفرین" هنگام ارزش گذاری املاک و مستغلات مطرح شده است و اول از همه ، در مورد این سوال که هنگام محاسبه این پارامتر در مورد کدام کارآفرین صحبت می کنیم صحبت کنیم. تعداد زیادی از آثار دانشمندان مشهور و متخصصان ارزشیابی مانند Ozerov E.S.، Gribovsky S.V.، Tarasevich E.I.، Yaskevich E.E.، Kozyr Yu.V.، Zelensky Yu.V. به سود یک کارآفرین در املاک و مستغلات اختصاص داده شده است. . و غیره با این حال، هنوز هیچ شفافیتی در مورد این موضوع وجود ندارد.

اغلب، در ارزیابی های عملی، این سود به عنوان هزینه های فرصت یا بهره سرمایه گذاری شده در پروژه تعریف می شود و ما در مورد سود توسعه دهنده صحبت می کنیم. اما یک توسعه دهنده، به طور معمول، حرفه ای است که فرآیند توسعه را مدیریت می کند و در پروژه سرمایه گذاری نمی کند. اگر چنین سرمایه گذاری هایی وجود داشته باشد، ناچیز است. او نیروی کار، دانش، مهارت ها و ارتباطات ایجاد شده خود را در پروژه سرمایه گذاری می کند، یعنی یک دارایی نامشهود. پس چگونه می توان سود او را محاسبه کرد؟ و آیا سودی است که باید در فرآیند ارزیابی املاک و مستغلات تعیین کنیم؟

در تئوری و عملی توسعه، این موضوع به شرح زیر حل می شود. سرمایه گذاری در یک پروژه توسعه شامل سرمایه افزایش یافته پروژه (30 تا 40 درصد کل سرمایه گذاری) است که توسعه دهنده می تواند در آن مشارکت کند و وام ساخت و ساز که معمولاً توسط بانک ها یا سایر سازمان های اعتباری صادر می شود. علاوه بر این، وام ساخت و ساز تنها پس از سرمایه گذاری سهام در پروژه و مشروط به سرمایه گذاری مجدد آن با وام بلندمدت پس از تصرف برنامه ریزی شده ملک توسط مستاجران صادر می شود. بنابراین، سود کارآفرین است بازده حقوق صاحبان سهام پروژهو سود توسعه‌دهنده معمولاً 50٪ سود اضافی پس از برآورده کردن الزامات سود سرمایه‌گذاران سهام است.

نمونه ای از جریان نقدی یک پروژه عمرانی که در آن مالک یک قطعه زمین درآمدی را در قالب درصد معینی از مناطق در املاک بهبود یافته (پروژه سرمایه گذاری) دریافت می کند در نمودار نشان داده شده است.

ارزیابان چه چیز دیگری می توانند از تئوری و عمل توسعه برای اهداف تعیین NEI و ارزش گذاری املاک و مستغلات استفاده کنند؟

1. ویژگی های وام ساخت و ساز. تنها پس از سرمایه گذاری سرمایه خود در پروژه، با نرخ افزایشی صادر می شود. هزینه های جاری پروژه را پوشش می دهد. در این صورت سود تعلق می گیرد، اما بازپرداخت نمی شود. بازپرداخت سود و اصل وام زمانی اتفاق می افتد که پروژه با وام بلندمدت پس از پر شدن ملک با مستاجر یا فروخته شدن ملک، مجدداً سرمایه گذاری شود.

2. وام بلند مدت. صادر شده توسط وام دهندگان نهادی، مانند REIT (تراست املاک و مستغلات)، صندوق های مشترک املاک و مستغلات، صندوق های بازنشستگی، شرکت های بیمه و غیره. حداکثر مبلغ وام به عنوان حداقل ارزش دو پارامتر تعیین می شود: LTV - سهم وام در هزینه املاک (60-70٪) و DCR - نسبت پوشش بدهی (بخشی از وجوه برای خدمات بدهی در NOI). ).

3. پر شدن یک ملک درآمدزای ساخته شده به صورت آنی اتفاق نمی افتد، بلکه در یک دوره معین بسته به وضعیت بازار اتفاق می افتد. در این مدت لازم است در مدل محاسباتی هزینه های هزینه های عملیاتی و سرویس وام ساخت و ساز در نظر گرفته شود. برآوردگران معمولاً این هزینه ها را در نظر نمی گیرند، که منجر به دست کم گرفتن هزینه های پروژه می شود.

نمونه ای از تعیین NEI برای شرایط یک قطعه زمین به عنوان رایگان در یکی از مناطق صنعتی مسکو که برای بازسازی برنامه ریزی شده است و با در نظر گرفتن ویژگی های فوق در جدول 2 آورده شده است.

همانطور که از جدول محاسبات مشاهده می شود، هیچ یک از گزینه های محاسباتی مزیت مشخصی از نظر هزینه حق اجاره زمین ندارند. باید به خاطر داشت که دقت این محاسبات پایین است و تمامی نتایج محاسباتی در محدوده خطای محاسباتی قرار دارند.

هنگام انجام این محاسبات قطعی، ما فرض کردیم که تمام پارامترهای ورودی ثابت هستند. در واقع آنها در محدوده مشخصی قرار دارند. استفاده از روش های احتمالی برای این مرحله از محاسبات به دلیل پیچیدگی زیاد آنها نامناسب است.

در طول چند سال گذشته، نویسنده کاربرد تئوری قیمت گذاری اختیار معامله را برای اهداف ارزیابی املاک و مستغلات مطالعه کرده است. در کار /4/ برای اولین بار استفاده از تکنیک بلک شولز اصلاح شده برای تعیین NEI پیشنهاد شد. در کارهای بعدی /5-7/ این مبحث توسعه یافته و به سطح روش شناسی با توصیه هایی برای تنظیم پارامترهای ورودی مدل محاسباتی آورده شد.

ارائه دقیق تئوری و روش شناسی نیز از حوصله این مقاله خارج است. ما فقط نتایج محاسبات را با استفاده از این روش همانطور که در مثال ما اعمال می شود ارائه می دهیم.

همانطور که از جدول مشاهده می شود، با در نظر گرفتن ویژگی های گزینه، مزایای واضحی برای گزینه های ساخت یک ساختمان اداری و یک مجتمع مسکونی در قطعه زمین مورد بررسی نشان داد. ارزیاب باید بر اساس تمام اطلاعاتی که در اختیار دارد تصمیم نهایی را در مورد NEI بگیرد.

نتیجه

هدف این مقاله برجسته کردن مشکلاتی است که ارزیاب‌های املاک و مستغلات هنگام تعیین NEI با آن مواجه هستند و توصیه‌های نظری و عملی ارائه می‌شود. البته تعدادی از ملاحظات بیان شده قابل بحث است. با این حال، مهم است که در مورد آنها صحبت کنید و آنها را ساکت نکنید.

در بازار رو به رشد امروز املاک و مستغلات، داشتن یک استاندارد فدرال ارزیابی املاک و مستغلات بسیار مهم است تا، همانطور که MCO بیان می کند، "...تعداد تقلب و سوء استفاده را کاهش دهد." تلاش های متعدد برای ایجاد چنین استانداردی در کشور ما هنوز به موفقیت منجر نشده است و تا آنجا که من می دانم حتی پیش نویس توافق شده ای برای چنین استانداردی وجود ندارد.

گذار به خود تنظیمی که در مقابل چشمان ما اتفاق می افتد باید SRO ها را مجبور کند تا با این مشکل برخورد دقیق تری داشته باشند، اما برای این کار لازم است به نحوی متخصصان در زمینه ارزیابی املاک و مستغلات که تعداد کافی از آنها در کشور وجود دارد متحد شوند. آنها در SRO ها و شهرهای مختلف قرار دارند.

ادبیات

1. فریدمن دی.، اردوی ن. تحلیل و ارزیابی املاک و مستغلات درآمدزا. مطابق. از انگلیسی، - M.: "Delo LTD"، 1995. - 480 p.
2. هریسون جی. ارزیابی املاک و مستغلات. آموزش. مطابق. از انگلیسی - M.: RIO Mosobluprpolitigraphizdata, 1994. - 231 p.
3. Korostelev S.P. مبانی تئوری و عملی ارزیابی املاک و مستغلات. آموزش. - م.: ادبیات بازرگانی روسیه، 1998. - 224 ص.
4. Grabovyi P.G.، Korostelev S.P. ارزش گذاری اموال. بخش 1. ارزیابی املاک و مستغلات. آموزش. - M.: MGSU-ROOS، 2003. - 180 p.
5. Korostelev S.P.، Konoshenko M.V. ارزیابی اثربخشی پروژه های سرمایه گذاری و ساخت و ساز با استفاده از تئوری قیمت گذاری اختیار. /مقالات تئوری اقتصادی. مشکلات واقعی قسمت دوم. تحت سردبیری عمومی N.Yu. یاسکووا. مرکز مشاوره MAGMU آکادمی مدیریت دولتی روسیه زیر نظر رئیس جمهور فدراسیون روسیه، M.: 2006، صفحات 52-94.
6. Korostelev S.P. ، کونوشنکو M.V. کاربرد تئوری قیمت گذاری گزینه در ارزیابی املاک و مستغلات و تجارت "مشکلات و چشم انداز شکل گیری و توسعه مجتمع ساخت و ساز مسکن و خدمات عمومی در روسیه" Col. tr/مسکو حالت می سازد. دانشگاه: MGSU، 2004، صص 28-32.
7. کونوشنکو M.V. مبنای روش شناختی برای تجزیه و تحلیل کارایی اقتصادی پروژه های سرمایه گذاری و ساخت و ساز با در نظر گرفتن ویژگی های اختیاری آنها. چکیده پایان نامه برای درجه کاندیدای علوم اقتصادی، م: 1386.