یو. گالیاموف کاندیدای علوم اقتصادی، استاد، رئیس گروه. "نظریه اقتصادی. ضریب اجاره ناخالص و نرخ سرمایه: همبستگی و کاربرد در ارزیابی املاک و مستغلات چگونه ضریب اجاره ناخالص محاسبه می شود

وظیفه 10

وظیفه 9

وظیفه 8

وظیفه 7

وظیفه

وظیفه 5

وظیفه 4

وظیفه 3

وظیفه 2

وظیفه 1

1. روش جداسازی شامل. 3 نوع سایش:

زوال جسمانی

سایش عملکردی

سایش خارجی

زوال جسمانی -از دست دادن کیفیت مصرف کننده توسط هدف به دلیل بهره برداری یا عوامل طبیعی (طبیعی).

سایش عملکردینشان دهنده کاهش ارزش یک شی به دلیل ناسازگاری آن با الزامات بازار مدرن برای معماری، زیبایی شناسی، برنامه ریزی فضا، راه حل های طراحی و سایر ویژگی ها است.

سایش خارجی -این کاهش ارزش یک شی به دلیل تغییر در محیط خارجی است: استانداردهای اجتماعی جامعه، شرایط قانونی و مالی و غیره.

سایش فیزیکی و عملکردی به دو دسته قابل جابجایی و غیر قابل تعمیر تقسیم می شود.

سایش قابل جابجایی -نوعی استهلاک که هزینه حذف آن کمتر از ارزش افزوده شیء است

سایش غیرقابل جبران -در مواردی که یا حذف استهلاک غیرممکن باشد و یا هزینه حذف آن بیشتر از ارزش افزوده باشد، در میزان استهلاک لحاظ می شود.

1 ساختمان چند طبقه بدون آسانسور - funkt.

2) سقف در خانه چکه می کند - فیزیکی

3) ساختمان مسکونی در فرودگاه - خارجی

4) هیچ سیستم تهویه مطبوع در دفتر وجود ندارد - funkt.

5) مرکز تجاری بدون آسانسور - عملکرد. و غیره.

رویکرد بهای تمام شده برای ارزیابی اموال

ارزش زمین را با استفاده از روش بهای تمام شده تعیین کنید.

در نتیجه مشاهدات، مشخص شد که انجام انواع تعمیرات جاری در آپارتمان های ساختمان برای اجاره بسیار مهم است: نقاشی - 2500 دلار، تعویض فرش در 5 آپارتمان - 1750 دلار، تعمیر منبع آب. شبکه - 2200 دلار.

ویژگی های عناصر با عمر مفید کوتاه:

هزینه بازسازی ساختمان 545930 دلار است. عمر خدمات فیزیکی - 5 سال. عمر کل ساختمان 60 سال است. تعداد آپارتمان های ساختمان 20 سال می باشد. هزینه ارتقاء تجهیزات خانگی - 12000 دلار. هزینه تجهیزات خانگی موجود 7370 دلار است. از دست دادن درآمد از یک آپارتمان به دلیل پلان طبقه ضعیف 10 دلار است، به دلیل نزدیکی به یک کارخانه صنعتی - 15 دلار.

ضریب اجاره رول برای این بخش از بازار املاک 5 است.

هزینه تخمینی زمین 50000 دلار است.

1. زوال جسمانی

A. قابل جابجایی:

نقاشی - 2500 دلار؛

تعویض فرش در 5 آپارتمان - 1750 دلار;

تعمیر سیستم لوله کشی - 2200 دلار.

کل خرابی فیزیکی قابل جابجایی - 6450 دلار.

ب. اجزای کوتاه مدت غیرقابل جابجایی:

ب. اجزای بلند مدت غیرقابل جابجایی:

هزینه بازسازی ساختمان 545930 دلار است.

منفی: از نظر فیزیکی قابل تعمیر - 6450 دلار

هزینه بازتولید مجدد کوتاه مدت - 166650 دلار

هزینه بازتولید عناصر درازمدت جدید:

545930 – 6450 – 166650 = 372830 $

میزان سایش اجزای بلند مدت غیر قابل جابجایی:

372830 * 5/60 = 31068 $

2. سایش عملکردی:

الف. قابل رفع:

ارتقاء لوازم خانگی (12000 دلار) - هزینه لوازم موجود (7370 دلار) = 4630 دلار

ب- جبران ناپذیر:

ضرر اجاره بها به دلیل پلان ضعیف:

3. سایش خارجی یا اقتصادی:

زیان اجاره بها به دلیل نزدیکی یک شرکت صنعتی:

هزینه تولید مثل دوباره - 545930 دلار

منفی: قابل جابجایی فیزیکی - 6450 دلار

کوتاه مدت جبران ناپذیر – 31700 دلار

درازمدت جبران ناپذیر - 31068 دلار

از نظر عملکردی قابل اصلاح - 4630 دلار

از نظر عملکردی غیر قابل تعمیر - 12000 دلار

پوشیدن خارجی - 18000 دلار

هزینه کامل ساختمان ها با در نظر گرفتن استهلاک - 442,082 دلار

هزینه تخمینی منطقه - 50000 دلار

قیمت کل - 492,082 دلار

نوع و میزان سایش عناصر زیر با عمر مفید کوتاه را تعیین کنید:

استهلاک انباشته \u003d سن واقعی / دوره نرمال * 100

استهلاک Vel-on \u003d St-t *% استهلاک

در این حالت، این یک سایش فیزیکی غیرقابل جبران در عناصر کوتاه مدت است که ارزش آن 9983 است.

اگر هزینه بازتولید شی 174900 دلار باشد، سایش فیزیکی غیرقابل برگشت و پارگی عناصر با عمر مفید طولانی را تعیین کنید. هزینه از بین بردن سایش و پارگی فیزیکی - 2000 دلار. هزینه کل اقلام کوتاه مدت 20600 دلار.

سن واقعی شی 10 سال و کل زندگی فیزیکی 75 سال است.

174900 – 2000 – 20600 = 152300 $

izf = 152300 × 10 / 75 = 20306.67 دلار

تاسیسات ذخیره سازی دارای عمر واقعی 12 سال و عمر مفید باقی مانده تخمینی 48 سال است. هزینه تعویض فوری فرش در فضای اداری 1000 دلار است. سکوهای بارگیری به دلیل عملکرد نامناسب دارای 25 درصد فرسودگی فیزیکی بالاتر از حد معمول هستند و عمر مفید استاندارد آنها 30 سال است. هزینه تعمیر پلت فرم 2500 دلار است. عمر مفید سقف، سیستم برق و تجهیزات مکانیکی 18 سال برآورد شده است. بخشی از سیم کشی نیاز به تعویض دارد که هزینه آن 3000 دلار است. میزان سایش و پارگی فیزیکی غیرقابل برگشت چقدر است؟

استهلاک کشنده = استهلاک عناصر بلند مدت + عناصر ساختمانی کوتاه مدت = 1250+2001 = 3251

1000 روبل - سایش فیزیکی قابل جابجایی

ساختمان ارزیابی شده نیاز به ترمیم فوری بخش های سقف دارای نشتی و کار نقاشی دارد. اگر هزینه تعویض سقف 2500 دلار، رنگ آمیزی 1500 دلار، هزینه سقف لازم 500 دلار و رنگ آمیزی 1500 دلار است، میزان سایش را تعیین کنید. چه نوع سایش در این مورد رخ می دهد؟

در این مورد، این یک استهلاک فیزیکی قابل جابجایی است که ارزش آن برابر با مبلغی است که برای تعمیرات هزینه شده است. تعمیرات شامل هزینه سقف و رنگ آمیزی و همچنین رنگ آمیزی سقف می باشد.

شناخته شدهکه استانداردهای مدرن مستلزم نصب تهویه مطبوع در ساختمان هستند که در شی مورد ارزیابی موجود نیست. نصب کولر گازی در یک ساختمان موجود 1500 دلار و در ساختمان جدید 1100 دلار هزینه دارد.

مقدار و نوع استهلاک را تعیین کنید.

در این مورد، این یک سایش کاربردی قابل تعمیر است که ارزش آن 400 دلار است. (1500 دلار - 1100 دلار).

اتصالات الکتریکی نصب شده در ساختمان ارزیابی شده مطابق با استانداردهای مدرن بازار نیست. نوع و میزان استهلاک را تعیین کنید، اگر هزینه تعویض اتصالات برق موجود 3500 دلار باشد استهلاک فیزیکی آن 2000 دلار است. هزینه برچیدن اتصالات برق 1000 دلار و هزینه نصب اتصالات برق جدید 1500 دلار می باشد.

در این مورد، این یک استهلاک عملکردی قابل اصلاح است که ارزش آن 4000 دلار ((3500-2000) + 1000 + 1500) است.

ساختمان اداری ارزیابی شده دارای انباری به مساحت 500 متر مربع می باشد. از نظر بهترین استفاده امروزه، استفاده از این قسمت به عنوان فضای اداری توصیه می شود. در صورتی که هزینه تعویض انبار 8000 دلار باشد، نوع و میزان استهلاک را تعیین کنید. فرسودگی فیزیکی - 500 دلار. هزینه انحلال انبار 800 دلار است.

در این مورد، این سایش عملکردی قابل اصلاح است که ارزش آن 8300 دلار است.

اموال تحت ارزیابی سیستم اطفاء حریق ندارد و در نتیجه 2000 دلار درآمد از دست می دهد. نوع و مقدار استهلاک را تعیین کنید، اگر شکل سرمایه برای این اشیاء 10٪ باشد. هزینه نصب سیستم اطفاء حریق در حین ساخت ساختمان جدید 15000 دلار می باشد.

2000 دلار افزایش درآمد وجود دارد. افزایش سرمایه در NHD با نرخ سرمایه 10٪ 20000 دلار خواهد بود.

20000 – 15000 = 5000 $

رویکرد مقایسه ای:

BPM = قیمت فروش / درآمد سالانه (ماهانه و غیره).

ضریب اجاره ناخالص - مفهوم و انواع. طبقه بندی و ویژگی های دسته "ضریب اجاره ناخالص" 2017، 2018.

تمرین 1

بیایید ضریب ناخالص اجاره را در جدول 1 محاسبه کنیم.

جدول 1 - محاسبه ضریب اجاره ناخالص

ارزش ملک برابر است با حاصلضرب اجاره بهای ملک مورد ارزیابی و ضریب اجاره ناخالص:

ارزش ملک، محاسبه شده بر اساس ارزش متوسط ​​ضریب اجاره ناخالص، به 1977850 روبل و بر اساس ارزش میانگین - 1925000 روبل است. مقادیر به دست آمده از ارزش بازار شی را میانگین می گیریم:

وظیفه 2

درصد استهلاک ساختمان را به عنوان نسبت سن مؤثر آن به دوره عمر اقتصادی محاسبه می کنیم:

هزینه ساختمان به عنوان تفاوت بین هزینه کل بازتولید و مقدار استهلاک محاسبه می شود:

ارزش ملک برابر با مجموع ارزش ساختمان و ارزش زمین خواهد بود:

بنابراین، مقدار استهلاک 2593.75 هزار روبل، هزینه ساختمان 1556.25 هزار روبل و ارزش املاک و مستغلات 3056.25 هزار روبل بود.

وظیفه 3

درآمد حاصل از اجاره مجتمع مسکونی را در جدول 2 محاسبه می کنیم.

جدول 2 - محاسبات درآمد حاصل از اجاره ملک

نشانگر		معنی
تعداد آپارتمان در مجتمع مسکونی
اجاره ماهانه برای یک آپارتمان، مالش.
درآمد ناخالص بالقوه، هزار روبل
ضریب بار
نرخ جمع آوری
درآمد ناخالص واقعی، هزار روبل
هزینه های هر مدیر، هزار روبل
هزینه های ثابت، هزار روبل
هزینه های متغیر، هزار روبل
تخصیص به ذخیره برای جایگزینی، هزار روبل
مجموع هزینه ها
درآمد خالص عملیاتی، هزار روبل

درآمد ناخالص بالقوه سالانه برابر است با حاصلضرب تعداد آپارتمان ها با اجاره ماهانه و تعداد ماه ها.

ضریب بار با فرمول تعیین می شود:

جایی که - سهم آپارتمان هایی که در طول سال تغییر مستاجر رخ می دهد.

مدت زمان جستجو برای مستاجران جدید؛

تعداد دوره های اجاره در سال.

ضریب وصول پرداخت ها بر اساس درصد بدهی های معوق تعیین می شود.

درآمد ناخالص واقعی به عنوان حاصلضرب درآمد ناخالص بالقوه و عوامل بارگیری و جمع آوری محاسبه می شود.

در مرحله بعد میزان هزینه های عملیاتی برای اجاره مجتمع مسکونی را تعیین می کنیم. هزینه نیروی کار مدیر شامل اجاره آپارتمانی است که در آن اشغال می کند و میزان دستمزد. هزینه های ماهانه مدیر را در 12 ضرب کنید تا میزان هزینه های سالانه به دست آید.

میزان هزینه های متغیر بر اساس تعداد آپارتمان ها، ضریب بار و میزان هزینه های متغیر برای هر آپارتمان اشغال شده تعیین می شود. وام مسکن استهلاک اقتصادی اجاره

ما کسورات ذخیره جایگزین را به عنوان 3٪ از درآمد ناخالص واقعی محاسبه می کنیم.

سپس مقدار کل هزینه ها و درآمد خالص عملیاتی را تعیین می کنیم (برابر تفاوت بین درآمد ناخالص واقعی و مقدار هزینه ها است).

از آنجایی که برای خرید مجتمع مسکونی برای جذب وام برنامه ریزی شده است، نسبت سرمایه را به روش گروه سرمایه گذاری محاسبه می کنیم. برای این کار از فرمول زیر استفاده می کنیم:

نسبت کل سرمایه کجاست.

نسبت بدهی وام مسکن؛

ثابت وام مسکن؛

نرخ بازده حقوق صاحبان سهام.

ما ثابت وام مسکن را با توجه به جدول شش تابع بهره مرکب به عنوان سهمی در کاهش ارزش واحد پولی تعیین می کنیم.

ارزش تخمینی یک شیء املاک و مستغلات به عنوان نسبت درآمد خالص عملیاتی به نسبت سرمایه تعریف می شود:

درآمد ناخالص اجاره بالقوه از املاک و مستغلات است

28800 هزار روبل در سال، درآمد ناخالص واقعی 27،701.8 هزار روبل است، درآمد خالص عملیاتی 19،655.9 هزار روبل است. نسبت سرمایه 23.92٪ است و هزینه تخمینی مجتمع مسکونی 82،173.5 هزار روبل است.

در یک ارزیابی انبوه، مانند ارزیابی فردی، از سه روش مبتنی بر سه رویکرد مختلف برای ارزیابی املاک استفاده می‌شود: روش مقایسه فروش، روش هزینه جایگزینی و روش درآمد. روش مقایسه فروشروش مقایسه فروش، رفتار بازار را با مقایسه اموالی که ارزش گذاری شده اند با املاک مشابهی که اخیراً با آنها برخورد شده است، مدل می کند. در ارزش گذاری با این روش، مالکیت مطلق فرض می شود. برای روش مقایسه فروش، مدل ارزشیابی دارای شکل کلی زیر است: V = f (X 1 ,X 2 ,...,X n) که V تخمین ارزش بازار است (X 1 ...X n) - ویژگی های ملک (به عنوان مثال - مساحت ساختمان، نوع دیوارها و غیره) شکل سنتی تری از نمایش مدل روش مقایسه فروش وجود دارد که می تواند با استفاده از تکنیک های ارزش گذاری انبوه بر روی داده های بازار خودکار و کالیبره شود. : V = S c + ADJ c، که در آن V هزینه ارزش گذاری بازار است S c - قیمت هدف مقایسه ADJ c - کل اصلاحیه، با در نظر گرفتن تفاوت بین موضوع مقایسه و شی مورد ارزیابی. برای تجزیه و تحلیل رایانه ای، وجود یک پایگاه داده نماینده فرض می شود که تعداد رکوردهای آن باید تقریباً یک مرتبه بزرگی از تعداد عوامل مهم بیشتر باشد. در اصل، در ابتدا اطلاعات در مورد حداکثر تعداد پارامترهای شی جمع آوری می شود. در آینده، آن دسته از پارامترها انتخاب می شوند که نمونه به اندازه کافی معرف و در مدل قابل توجه است. پس از تشکیل پایگاه داده و ایجاد متغیرها از عوامل مهم، نوع مدل انتخاب می شود (در ادامه به آن می پردازیم). مرحله بعدی انتخاب کالیبراسیون مدل است، چندین تکنیک در اینجا استفاده می شود:

1. تجزیه و تحلیل فروش زوجی
2. تحلیل رگرسیون چندگانه
3. روش تخمین تطبیقی ​​(رویه بازخورد)

یکی از اجزای مهم روش مقایسه فروش، تعیین تعدیلات است که به طور کلی (به استثنای ارزیابی زمین) را می توان به سه نوع گروه بندی کرد:

• اصلاحات برای مشخصات ساختمان (این شامل استهلاک می شود)
• اصلاحات مکان
• اصلاحات در شرایط معامله (که مهمترین آنها اصلاح برای زمان است).

در این مرحله، بسته به تعدادی از عوامل (که توسط مجموعه ای از متغیرها نمایش داده می شود)، یک عبارت ریاضی برای مقدار شی به دست می آوریم. نتیجه پیشینی نیست (به ویژه از نظر مقادیر کمی اصلاحات) و نیاز به یک رویکرد انتقادی دارد. روش درآمدروش درآمد بر اساس تعیین ارزش یک ملک بسته به درآمد مورد انتظار از بهره برداری و سرمایه گذاری آن است. بنابراین، این روش برای ارزیابی املاک و مستغلات مولد درآمد قابل استفاده است. روش درآمد بر این فرض استوار است که ارزش یک شی به طور مستقیم به اندازه، مدت زمان و درجه قابلیت اطمینان درآمد حاصل از عملیات شی بستگی دارد. روش درآمد بر این فرض استوار است که درآمدهای آتی کمتر از مقدار مساوی پول موجود در حال حاضر ارزش دارند. درجه این "ترجیح موقت" را می توان به عنوان تابعی از چهار عامل در نظر گرفت: کاهش درک شده در قدرت خرید (تورم)، کاهش نقدینگی دارایی، هزینه مدیریت سرمایه یا اعتبار، و ریسک. بر اساس تحلیل این عوامل، نرخ سرمایه گذاری تعیین می شود. در ارزیابی انبوه برای این روش، یک پایگاه داده با اطلاعات لازم در مورد اشیاء املاک تشکیل می شود. مشابه روش مقایسه فروش، یک نوع مدل انتخاب شده و کالیبراسیون انجام می شود. با این حال، نتیجه نهایی، بسته به وظیفه، ممکن است نرخ سرمایه و هزینه اشیاء و درآمد احتمالی آنها باشد. روش هزینهروش هزینه فقط برای زمین های ساخته شده (یا سایر پیشرفت ها) اعمال می شود. بلافاصله متذکر می شویم که با این رویکرد، ارزش زمین با مقایسه فروش تخمین زده می شود. روش بهای تمام شده مبتنی بر اصل جایگزینی است که بر اساس آن بهای تمام شده دارایی برابر با هزینه تحصیل دارایی مطلوبیت معادل است. قطعه زمین مطابق با کارآمدترین کاربری برای توسعه رایگان ارزیابی می شود. علاوه بر این، از آنجایی که ارزش بازار وضعیت فعلی ساختمان و سایر شرایط را در نظر می گیرد، برای تعیین آن، استهلاک انباشته، که بیانگر زیان کاربری ملک مورد ارزیابی است، از کل هزینه جایگزینی (هزینه تعویض) کسر می شود. تعداد پیشنهادات مشابه در بخش املاک مسکونی به همه فعالان بازار اجازه می دهد تا قیمت واقعی یک آپارتمان را بر اساس یک مقایسه ساده تعیین کنند. در بخش تجاری، این کار به دلیل فقدان زمینه های یکسان برای تجزیه و تحلیل پیچیده می شود.

راه حل مشکل استفاده از روش اجاره ناخالص است که به شما امکان می دهد هزینه یک شی با هر هدفی را تعیین کنید. در ارزیابی املاک مجتمع تجاری، MVR بهترین روش پیشنهادی نامیده می شود، به شما امکان می دهد ارزش واقعی محل را با حداقل خطا تعیین کنید.

رابطه شاخص های قابل استفاده برای محاسبات در ضریب اجاره ناخالص (GRM) منعکس می شود. ویژگی اصلی شاخص مورد استفاده این است که ارزیابی با توجه به هدف و عملکرد ساختمان صورت می گیرد. تجزیه و تحلیل مکان، اتمام و هزینه های عملیاتی مرتبط با تعمیر و نگهداری سازه در این محاسبات مستثنی شده است.

مراحل روش

تعیین شاخص اجاره ناخالص به چند مرحله تقسیم می شود. تمام کارها را می توان به صورت مشروط به مراحل زیر تقسیم کرد:

• انتخاب محل برای تعیین ضریب ناخالص اجاره.
• محاسبه مستقیم GRM در این مرحله ارزش هر ملک انتخابی بر درآمد اجاره ای تخمینی تقسیم می شود. وظیفه اصلی مشاور املاک تعیین دقیق کل مبلغ اجاره در سال است. فرمول محاسبه: GRM=PV/PGR، که در آن PV هزینه شی است، PGR هزینه بالقوه اجاره است.
• داده های به دست آمده در محاسبه ضریب بین خودشان خلاصه می شوند و بر تعداد اشیاء املاک تجزیه و تحلیل شده تقسیم می شوند. نتیجه محاسبه نشانگر روش اجاره ناخالص خواهد بود.
• تعیین قیمت ملک. در این مرحله لازم است درآمد بالقوه یا بالفعل اجاره در ضریب به دست آمده در هنگام محاسبه MVR ضرب شود. اگر اجاره بها قابل محاسبه نباشد، ارزیاب ممکن است میانگین بازار را اعمال کند.

کاربرد عملی روش

استفاده از روش اجاره ناخالص، با وجود راحتی با دسترسی محدود به اطلاعات در مورد اشیاء مشابه، همیشه توجیه پذیر نیست. عوامل منفی در محاسبه MVR عبارتند از:

• استفاده از چنین روش ارزیابی، به طور کامل، تنها در صورتی قابل توجیه است که بازار املاک و مستغلات فعال باشد، در صورت کاهش آن، اطلاعات برای تجزیه و تحلیل کافی نخواهد بود.
• محاسبات خطرات اشیاء و بازده سرمایه صرف شده را ارزیابی نمی کند.
• هیچ تنظیمی برای محوطه سازی، مکان و هزینه های عملیاتی برای نگهداری تاسیسات وجود ندارد.

اگر کاستی‌ها تأثیر قابل‌توجهی بر ارزش نهایی نداشته باشد، روش اجاره ناخالص دقیق‌ترین روش برای تعیین قیمت واقعی بازار ملکی است که خریداری یا فروخته می‌شود.

چند برابر اجاره ناخالص - این شاخصی است که نسبت قیمت فروش و درآمد ناخالص ملک را منعکس می کند. ضریب ناخالص اجاره به اشیایی اعمال می شود که می توان درآمد ناخالص بالقوه یا واقعی را به طور قابل اعتماد برآورد کرد. این شاخص برای اشیاء املاک و مستغلات مشابه محاسبه می شود و به عنوان ضریب شاخص مناسب شی مورد ارزیابی استفاده می شود.

ضریب اجاره ناخالص (GRM ) نسبت قیمت فروش به درآمد ناخالص بالقوه یا به درآمد واقعی است.

BPM = یا BPM =

ارزش بازار احتمالی ملک مورد ارزیابی با فرمول محاسبه می شود:

Co \u003d PVDots (DVDots) × VPMav یا

Co \u003d PVDots (DVDots) × (Tsa1 / PVD1 + ... + Tsan / PVDp): n،

شرکت - ارزش تخمینی بازار ملک مورد ارزیابی؛

GPV - درآمد ناخالص بالقوه؛

DVD - درآمد ناخالص واقعی؛

GRM - ضریب اجاره ناخالص؛

Tsa - قیمت فروش ملک مشابه؛

Ots - شی ارزیابی شده.

الف - دارایی مشابه؛

n تعداد آنالوگ های استفاده شده است.

برای اعمال این روش باید:

1) برآورد درآمد ناخالص بازار ایجاد شده توسط تسهیلات؛

2) تعیین نسبت درآمد ناخالص از اموال مورد ارزیابی به قیمت فروش برای فروش قابل مقایسه مشابه.

3) درآمد ناخالص از شی ارزیابی شده را در مقدار متوسط ​​BPM برای آنالوگ ها ضرب کنید.

مثال محاسبه BPM

این روش بسیار ساده است، اما نیاز به رعایت شرایطی مانند وجود یک بازار توسعه یافته و فعال املاک و مستغلات، توانایی به دست آوردن اطلاعات قابل اعتماد بازار و اقتصادی دارد. از معایب روش می توان به عدم امکان دستیابی به مقایسه کامل شی مورد ارزشیابی و آنالوگ ها و همچنین تأثیر بر ارزش بازار بزرگی هزینه های عملیاتی اشاره کرد.

نقش BPM را می توان با نسبت سرمایه مشترک (CCR) انجام داد.

نسبت کل سرمایه به درآمد خالص عملیاتی ملک اعمال می شود. نسبت کل سرمایه (CCR) با نسبت درآمد خالص عملیاتی (NOR) یک همتای قابل مقایسه به قیمت آن تعیین می شود.

OKC =

انتخاب آنالوگ های قابل مقایسه با شی مورد ارزیابی در بخش مربوطه از بازار املاک و مستغلات انجام می شود. شناسایی اشیاء شامل پارامترهایی مانند درجه خطر، سطح درآمد و غیره است.

قیمت فروش احتمالی شی ارزیابی با فرمول تعیین می شود

Co \u003d CHODots / OKKsr یا

Co \u003d CHODots / (CHOD1 / C1 + ... + CHODn / Cn): n،

شرکت - قیمت تخمینی بازار موضوع ارزیابی؛

CHOD - درآمد خالص عملیاتی؛

Tsa - قیمت آنالوگ؛

Ots - شی ارزیابی شده. الف - آنالوگ؛

n تعداد آنالوگ های مورد استفاده برای ارزیابی است.

مثالی از محاسبه OKC

شرایط اعمال رویکرد مقایسه ای:

1. شی نباید منحصر به فرد باشد.

2. اطلاعات باید جامع و شامل شرایط انجام معاملات باشد.

3. عوامل مؤثر بر ارزش آنالوگ های قابل مقایسه اموال مورد ارزیابی باید قابل مقایسه باشند.

انواع تنظیمات

اصلاحات درصدیبا ضرب قیمت فروش یک شی آنالوگ یا واحد مقایسه آن در ضریبی که منعکس کننده درجه تفاوت در ویژگی های یک شی آنالوگ و شی مورد ارزیابی است، ساخته می شوند. اگر شی مورد ارزیابی بهتر از یک آنالوگ قابل مقایسه باشد، ضریب افزایشی به قیمت دومی اضافه می شود، اگر بدتر باشد - یک ضریب کاهشی.

تعدیل هزینه:

الف) اصلاحات مطلق, با معرفی واحد مقایسه، قیمت شی آنالوگ فروخته شده را با مقدار معینی تغییر دهید، که تفاوت در ویژگی های شی آنالوگ و شی مورد ارزیابی را ارزیابی می کند. اگر شی مورد ارزیابی بهتر از آنالوگ قابل مقایسه باشد، تصحیح مثبت انجام می شود، اگر بدتر باشد، تصحیح منفی انجام می شود.

ب) تعدیل های پولی، به قیمت شی آنالوگ فروخته شده به عنوان یک کل کمک کرده است، آن را با مقدار مشخصی تغییر دهید، که در آن تفاوت در ویژگی ها تخمین زده می شود.

تعدیل درصد تجمعی با ضرب تمام تنظیمات درصد فردی تعیین می شود.

اصلاح در فرم گروه بندی کلیمعمولاً در بازار املاک و مستغلات توسعه یافته که در آن تعداد زیادی فروش وجود دارد استفاده می شود. تنظیم تجمعی در گروه انتخاب شده از ویژگی های قابل مقایسه انجام می شود.

مزایای روش مقایسه ای:

1. هزینه نهایی منعکس کننده نظر فروشندگان و خریداران معمولی است.

2. قیمت فروش منعکس کننده تغییرات شرایط مالی و تورم است.

3. توجیه آماری.

4. تنظیمات برای تفاوت در اشیاء مقایسه شده انجام می شود.

5. نسبتا آسان برای استفاده و نتایج قابل اعتماد می دهد.

معایب روش مقایسه ای:

1. تفاوت فروش.

2. مشکل در جمع آوری اطلاعات قیمت های فروش عملی.

3. مشکل در جمع آوری اطلاعات در مورد شرایط خاص معامله.

4. وابستگی به فعالیت بازار.

5. وابستگی به ثبات بازار.

6. مشکل در تطبیق داده ها در مورد فروش متفاوت.