خطاب إعلامي من هيئة رئاسة الاتحاد الروسي 66. خطابات إعلامية من هيئة رئاسة الاتحاد الروسي. بدون يوم، ولكن سنة
رسالة إعلامية من هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 11 يناير 2002 رقم 66
نظرة عامة على ممارسة تسوية المنازعات الإيجارية
1. إن الاتفاق بين مالك المبنى وشخص آخر، والذي على أساسه يستخدم الأخير عنصرًا هيكليًا منفصلاً لهذا المبنى لأغراض الإعلان، لا يعد عقد إيجار.
أبرمت الشركة المساهمة اتفاقية مع مالك المبنى، حصلت الشركة على أساسها على حق استخدام سطح هذا المبنى للإعلان.
بعد انتهاء فترة صلاحية هذه الاتفاقية، رفض المالك الشركة المساهمة لإبرام اتفاقية لمدة جديدة، وإبرام اتفاقية مماثلة مع شخص آخر.
اعتقادًا من الشركة المساهمة أن الاتفاق المبرم بينها وبين المالك كان عقد إيجار لسطح المبنى، على أساس المادة 621 من القانون المدني للاتحاد الروسي، رفعت دعوى أمام محكمة التحكيم لنقل الملكية الحقوق والالتزامات بموجب الاتفاقية الثانية. وأشارت الشركة في بيان المطالبة إلى أنها قامت لمدة عامين بتثبيت لوحاتها الإعلانية على السطح وأوفت بالتزامها بسداد المدفوعات بضمير حي.
رفضت المحكمة هذا الادعاء، واعترفت بالمادة 621 من القانون المدني للاتحاد الروسي باعتبارها غير قابلة للتطبيق.
وفي الوقت نفسه، أشار قرار المحكمة إلى أن العلاقات القانونية التي نشأت بين الطرفين والمتعلقة باستخدام المدعي لسطح المبنى الذي يملكه المدعى عليه لأغراض الدعاية ليست مستأجرة، وبالتالي، لا يمكن تنظيمها بالقواعد من الفصل 34 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
في اتخاذ قرارها، انطلقت المحكمة من حقيقة أنه وفقًا للفقرة 1 من المادة 607 من القانون المدني للاتحاد الروسي، فإن الأشياء المستأجرة، بالإضافة إلى تلك المدرجة مباشرة في هذه القاعدة، لا يمكن أن تكون إلا أشياء غير قابلة للاستهلاك . وفي هذه الحالة، فإن نقل الشيء للإيجار يستلزم دائمًا التصرف المؤقت من قبل المالك لحق استخدام هذا الشيء.
وفي الوقت نفسه، يعد السقف عنصرًا هيكليًا للمبنى وليس قطعة عقارية مستقلة يمكن نقلها لاستخدامها بشكل منفصل عن المبنى. لذلك، لا يمكن أن يكون السقف عقارًا مستأجرًا.
وأشارت المحكمة إلى أن تحليل الاتفاق المتنازع عليه يشير إلى أن موضوعه كان إتاحة الفرصة للمدعي لوضع إعلان على سطح مبنى يملكه المدعى عليه مقابل أجر. مثل هذه الاتفاقية لا تتعارض مع القانون المدني للاتحاد الروسي، ويتم تنظيم علاقات الأطراف من خلال الأحكام العامة المتعلقة بالالتزامات والاتفاقيات، وكذلك شروط الاتفاقية نفسها.
2. بالنسبة لاتفاقية تأجير العقارات التي تنص على النقل اللاحق لملكية هذا العقار إلى المستأجر، يتم تطبيق القواعد المتعلقة باتفاقية الشراء والبيع التي تنظم شكل هذه الاتفاقية فقط (البند 3 من المادة 609 والمادة 624 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
رفعت شركة مساهمة مفتوحة (مؤجر) دعوى لدى محكمة التحكيم ضد الشركة ذات المسؤولية المحدودة لتحصيل مبلغ الإيجار المتأخر وإلزام المدعى عليه بإعادة القارب النهري المؤجر له.
بقرار محكمة التحكيم، تم استيفاء المطالبة، حيث أثبتت مواد القضية أن المدعى عليه (المستأجر) انتهك شروط اتفاقية نقل الإيجار في الوقت المناسب. وأشارت المحكمة في حكمها بإعادة السفينة المؤجرة إلى انتهاء مدة الإيجار وإمكانية قيام المؤجر باستعادة ممتلكاته (المادة 622 من القانون).
وطلب المدعى عليه في الاستئناف إلغاء الإجراء القضائي المتعلق باستيفاء المطالبة باستعادة ملكية السفينة. وأشار لدعم موقفه إلى أحكام عقد الإيجار التي تنص على نقل ملكية العقار إلى المستأجر في نهاية مدة الإيجار.
واعتبرت محكمة الاستئناف الشكوى مبررة وقابلة للرضا، مبينة ما يلي.
أبرم الطرفان اتفاقية إيجار لقارب نهري لمدة أربع سنوات مع الحق في شراء العقار المستأجر.
وبموجب شروط الاتفاقية بلغت التكلفة الإجمالية لعقد الإيجار 520 ألف دولار أمريكي، وكانت دفعات الإيجار مستحقة الدفع من قبل المستأجر سنويًا لمدة أربع سنوات ضمن الشروط التي حددتها الاتفاقية بما يعادل الروبل بسعر صرف البنك المركزي الروسي. الاتحاد الروسي في يوم الدفع. بعد سداد آخر دفعة من الإيجار، تصبح السفينة ملكًا للمستأجر.
كان فشل المستأجر في سداد الدفعة السنوية التالية البالغة 94.8 ألف دولار أمريكي (أكثر من 2.5 مليون روبل) بمثابة الأساس الذي دفع المالك لتقديم مطالبة.
بموجب المادة 609 من القانون المدني للاتحاد الروسي، يتم إبرام عقد إيجار للعقار، والذي ينص على النقل اللاحق لملكية هذا العقار إلى المستأجر (المادة 624 من القانون)، بالشكل المنصوص عليه في اتفاقية الشراء والبيع.
على هذا الأساس، تنطبق الفقرة 2 من المادة 489 من القانون المدني للاتحاد الروسي على العلاقات بين الطرفين، والتي بموجبها إذا لم يقم المشتري بالدفع التالي خلال الفترة التي يحددها العقد للبضائع المباعة بالتقسيط ومنقولة إليه، يحق للبائع، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك، رفض عقد التنفيذ والمطالبة بإعادة البضاعة المباعة، باستثناء الحالات التي يتجاوز فيها مبلغ الدفعات المستلمة من المشتري نصف سعر البضاعة .
وبما أن المستأجر دفع أكثر من 355 ألف دولار أمريكي في فترات سابقة، وهو ما يتجاوز نصف تكلفة السفينة (520 ألف دولار أمريكي)، فلم يكن لدى المحكمة الابتدائية أي سبب لإلزام المدعى عليه بإعادة هذه الممتلكات إلى المدعي.
وإزاء ما ورد أعلاه، نقضت محكمة الاستئناف قرار المحكمة الابتدائية في هذا الجزء برفض إعادة السفينة النهرية.
وبناء على نتائج النظر في الطعن بالنقض، تم إلغاء قرار محكمة الاستئناف وتأييد قرار المحكمة الابتدائية.
في الوقت نفسه، لفتت محكمة النقض الانتباه إلى ضرورة التمييز بين مؤسستين مختلفتين - إعادة شراء الممتلكات المستأجرة (المادة 624 من القانون المدني للاتحاد الروسي) وبيع البضائع بالائتمان بشرط الدفع في الأقساط (المادة 489 من القانون).
تشير الفقرة 3 من المادة 609 من القانون المدني للاتحاد الروسي فقط إلى الحاجة، عند إبرام عقد إيجار ينص على النقل اللاحق لملكية العقار المستأجر إلى المستأجر، إلى الاسترشاد بالقواعد المتعلقة بشكل عقد الإيجار اتفاقية شراء وبيع العقار ذي الصلة.
وبالتالي، لا يمكن تطبيق القواعد التي تحكم شراء وبيع البضائع بالائتمان بشرط الدفع بالتقسيط على العلاقات القانونية للأطراف المتعلقة بإعادة شراء الممتلكات المستأجرة.
وفي الحالة قيد النظر، فإن انتهاء عقد الإيجار لا يعني أن السفينة أصبحت ملكا للمستأجر، لأن دفعات الإيجار لم تُدفع بالكامل.
مع الأخذ في الاعتبار هذا الظرف، لاحظت محكمة النقض أنه بحلول الوقت الذي قدم فيه المدعي الطلب المقابل، لم يكن لدى المدعى عليه أي حقوق في الممتلكات المتنازع عليها: لم يتم اكتساب الملكية، وتم إنهاء حق الإيجار بسبب انتهاء مدة الإيجار مصطلحها.
وهكذا، استوفت المحكمة الابتدائية بحق مطالبة المؤجر فيما يتعلق باسترداد الممتلكات على أساس المادة 622 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
3. مدة صلاحية عقد الإيجار للمبنى (المنشأ)، تحدد من اليوم الأول من أي شهر من العام الحالي إلى اليوم الثلاثين (31) من الشهر السابق من العام التالي، لغرض تطبيق الفقرة يتم التعرف على 2 من المادة 651 من القانون على أنها تساوي سنة.
رفع المالك دعوى أمام محكمة التحكيم ضد المستأجر لتحصيل غرامة تعاقدية بسبب التأخر في سداد مدفوعات الإيجار.
وأشار المدعى عليه، معترضاً على الطلب، إلى أن العقوبة التعاقدية غير قابلة للتطبيق، لأن عقد إيجار المبنى الموقع مع المدعي، بموجب المادة 651 من القانون المدني للاتحاد الروسي، لا ينطبق اختتم بسبب عدم وجود تسجيل الدولة.
وبعد أن نظرت محكمة التحكيم في حجج الطرفين، رفضت تلبية المطالبة للأسباب التالية.
وفقًا للفقرة 2 من المادة 651 من القانون، فإن عقد الإيجار للمبنى أو الهيكل المبرم لمدة سنة على الأقل يخضع لتسجيل الدولة ويعتبر مبرمًا منذ لحظة هذا التسجيل.
تم إبرام عقد إيجار مبنى بين المدعي والمدعى عليه، حددت فيه مدة صلاحيته من 1 يونيو 2000 إلى 31 مايو 2001.
فترة صلاحية الاتفاقية هي سنة واحدة بالضبط، وبالتالي فإن هذه الاتفاقية، بموجب الفقرة 2 من المادة 651 من القانون المدني للاتحاد الروسي، كانت خاضعة لتسجيل الدولة، وبسبب عدم وجود مثل هذا، لا يمكن اعتبارها مبرمة .
ومع الأخذ في الاعتبار ما ورد أعلاه، لا يمكن للمؤجر تطبيق الشرط الجزائي التعاقدي.
4. إذا نص عقد الإيجار على أنه ساري المفعول حتى البدء في تعمير العين المؤجرة، اعتبر هذا العقد مبرماً لمدة غير محددة ويتم إنهاؤه وفقاً لأحكام الفقرة الثانية من الفقرة 2 من المادة 610. من القانون المدني للاتحاد الروسي.
رفعت لجنة إدارة الممتلكات (المالك) دعوى قضائية ضد الشركة ذات المسؤولية المحدودة للإخلاء من المباني غير السكنية على أساس المادة 622 من القانون المدني للاتحاد الروسي بسبب انتهاء مدة الإيجار.
وقد تم قبول المطالبة بقرار المحكمة الابتدائية.
وبعد فحص مواد القضية، لاحظت المحكمة أن الطرفين أبرما عقد إيجار لمباني غير سكنية مع فترة صلاحية حتى بدء إعادة بناء المبنى الذي يقع فيه المبنى المستأجر. عند تقديم مطالبة بإخلاء المستأجر، أشار المالك إلى انتهاء مدة عقد الإيجار، منذ أن بدأت عملية إعادة الإعمار المخطط لها للمبنى ذي الصلة، أي حدث حدث مرتبط بانتهاء عقد الإيجار.
بعد تقييم الأدلة المقدمة، توصلت المحكمة إلى استنتاج مفاده أن حقيقة بدء إعادة الإعمار قد تم تأكيدها بالكامل، على وجه الخصوص: تم الانتهاء من إعادة بناء المنازل المجاورة؛ وفي المنطقة المجاورة للمبنى المتنازع عليه، تم العمل على تبديل الاتصالات الموجودة؛ المبنى نفسه منفصل عن إمدادات الطاقة الدائمة وشبكات الهاتف؛ تم إخلاء جميع المستأجرين باستثناء المدعى عليه.
في الاستئناف بالنقض، طلب المستأجر إلغاء قرار المحكمة الابتدائية، حيث أن المحكمة، في رأيه، توصلت بشكل غير قانوني إلى استنتاج مفاده أن حدثا قد وقع مرتبط بانتهاء عقد الإيجار. وبالتالي، لفت مقدم الطلب الانتباه إلى عدم وجود مذكرة من العميل، المستثمر، للقيام بأعمال التحضير والحفر والبناء.
ورفضت محكمة التمييز شكوى المستأجر، مشيرة إلى ما يلي:
إن دراسة مسألة وجود أو عدم وجود حقيقة بدء إعادة إعمار المبنى لن تكون ذات أهمية إلا إذا كان هذا الحدث، بموجب اتفاق مبرم لفترة معينة، هو الأساس للإنهاء المبكر للاتفاقية بناءً على طلب المؤجر (الجزء الثاني من المادة 619 من القانون المدني للاتحاد الروسي) أو أن يرفض الأخير تنفيذ العقد (البند 3 من المادة 450 من القانون).
ومع ذلك، في الوضع قيد النظر، لا يتم تحديد مدة عقد الإيجار من قبل الطرفين. لا يمكن اعتبار شرط صلاحية عقد الإيجار قبل البدء في إعادة بناء المبنى الذي يقع فيه المبنى المستأجر شرطًا محددًا.
وبموجب المادة 190 من القانون المدني للاتحاد الروسي، يمكن تحديد الفترة من خلال الإشارة فقط إلى الحدث الذي يجب أن يحدث حتما، أي أنه لا يعتمد على إرادة الأطراف وأفعالهم.
تم إبرام الاتفاقية المتنازع عليها لفترة غير محددة، وبالتالي، يمكن للمؤجر، على أساس الفقرة 2 من المادة 610 من القانون، إلغاء الاتفاقية في أي وقت عن طريق تحذير المستأجر قبل ثلاثة أشهر.
نظرًا لأن المالك أرسل للمستأجر تحذيرًا بشأن إنهاء العقد، فيمكن اعتبار متطلبات الفقرة الثانية من الفقرة 2 من المادة 610 من القانون المدني للاتحاد الروسي مستوفاة. علاوة على ذلك، في هذه الحالة، لا يهم ما هي الظروف التي حددت نية المؤجر للانسحاب من العقد.
مع الأخذ في الاعتبار أنه بحلول الوقت الذي تقدم فيه المالك بطلب إلى المحكمة، كانت الأشهر الثلاثة المحددة في الفقرة 2 من المادة 610 من القانون المدني للاتحاد الروسي قد انتهت، وقد استجابت المحكمة الابتدائية قانونًا لطلب طرد المستأجر من العقار المباني المتنازع عليها.
5. يجوز إنهاء عقد الإيجار المبرم (المتجدد) لفترة غير محددة للأسباب المنصوص عليها في المادة 619 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
تقدمت لجنة إدارة الأملاك (المالك) بدعوى ضد الشركة ذات المسؤولية المحدودة (المستأجر) لإنهاء عقد إيجار العقار غير السكني وإخلاء المدعى عليه من العقار المذكور.
بموجب حكم المحكمة الابتدائية، تم ترك طلبات إنهاء عقد الإيجار وإخلاء المدعى عليه دون اعتبار بسبب فشل المدعي في الامتثال لإجراءات إنهاء عقد الإيجار المبرم لفترة غير محددة (البند 2) من المادة 610 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
ولما اختلف المدعي مع الإجراء القضائي المذكور، طلب في استئنافه إلغاءه ونظر النزاع في موضوعه، مشيراً إلى استيفائه مقتضيات الباب الثالث من المادة 619 والفقرة 2 من المادة 452 من القانون بشأن إجراءات إنهاء عقد الإيجار.
وخلصت محكمة الاستئناف، بعد نظرها في ملابسات النزاع، إلى ما يلي.
تم إبرام عقد إيجار المباني غير السكنية لمدة سنة واحدة. وبما أنه بعد انتهاء العقد استمر المستأجر في استخدام المباني غير السكنية في ظل عدم وجود اعتراضات من المالك، فقد تم تجديده لأجل غير مسمى.
إن استنتاج المحكمة الابتدائية بأن عقد الإيجار المبرم (المتجدد) لفترة غير محددة لا يمكن إنهاؤه إلا للأسباب المنصوص عليها في الفقرة 2 من المادة 610 من القانون المدني للاتحاد الروسي هو أمر لا يمكن الدفاع عنه، لأن مجرد الحقيقة إن إبرام اتفاقية إيجار لفترة غير محددة لا يحرم المالك من الحق في إنهاء هذه الاتفاقية في حالة حدوث انتهاك كبير لشروطها من قبل المستأجر.
كما يتبين من مواد القضية، قام المالك، على أساس الفقرتين 1 و 3 من الجزء الأول من المادة 619 من القانون المدني للاتحاد الروسي، برفع دعوى قضائية لإنهاء العقد وطرد المستأجر من المبنى المشغول من قبله بسبب انتهاك الأخير الكبير لشروط العقد، بما في ذلك عدم دفع الإيجار لفترة طويلة. وطلب المالك في لائحة الدعوى من المحكمة التأكد من وقائع المخالفات التي ارتكبها المستأجر. قبل الذهاب إلى المحكمة، امتثل المدعي لمتطلبات الجزء الثالث من المادة 619 والفقرة 2 من المادة 452 من القانون، والتي تنظم الإجراءات التمهيدية الإلزامية عند إنهاء العقد.
مع الأخذ في الاعتبار ما سبق، لاحظت محكمة الاستئناف أن المؤجر، عند تحديد لحظة الذهاب إلى المحكمة، كان يسترشد قانونًا بفترة الثلاثين يومًا المنصوص عليها في الفقرة 2 من المادة 452 من القانون المدني للاتحاد الروسي، وليس خلال فترة الثلاثة أشهر المنصوص عليها في الفقرة 2 من المادة 610 من القانون.
وبما أن حقائق انتهاكات شروط عقد الإيجار من قبل المستأجر أثناء المحاكمة في محكمة الاستئناف، تم إلغاء حكم المحكمة الابتدائية وتم استيفاء المطالبات.
6. اتفاق الطرفين على أن شروط عقد الإيجار تنطبق على علاقاتهما القائمة بالفعل قبل إبرامها لا يعني أن الالتزام المباشر للطرفين بالوفاء بشروط عقد الإيجار نشأ قبل إبرام الاتفاقية.
رفع المالك دعوى أمام محكمة التحكيم ضد المستأجر لتحصيل متأخرات الإيجار، وتكلفة تنظيف المنطقة المجاورة للمبنى المستأجر، وكذلك غرامات التأخر في السداد.
واعتراضاً على الادعاء المذكور، أشار المدعى عليه إلى أن طلبات المدعي تتعلق بالفترة التي سبقت إبرام عقد الإيجار، وبالتالي لا يمكن تلبيتها.
في اتخاذ قرارها، استرشدت المحكمة بالفقرة 3 من المادة 425 من القانون المدني للاتحاد الروسي، والتي بموجبها يحق للطرفين إثبات أن شروط الاتفاقية التي أبرموها تنطبق على علاقاتهم التي نشأت قبل إبرام الاتفاق.
تم إبرام عقد إيجار مبنى بين المدعي والمدعى عليه، وافق بموجبه المستأجر على دفع الإيجار الشهري، وكذلك تعويض المالك عن تكاليف تنظيف المنطقة المجاورة للمبنى المستأجر. هناك عقوبة على التأخر في السداد.
تم نقل هذا المبنى إلى المدعى عليه بموجب شهادة نقل وقبول قبل إبرام عقد الإيجار وتم استخدامه فعليًا من قبله خلال هذه الفترة.
في الاتفاقية، أثبت الطرفان أن شروطها تنطبق على العلاقات التي نشأت من تاريخ توقيعهما على قانون قبول ونقل المبنى.
ومع مراعاة ما ورد أعلاه، أقرت المحكمة الابتدائية أن المطالبة مشروطة بالرضا التام.
وألغت محكمة الاستئناف القرار المتعلق بتحصيل الغرامات التعاقدية، وتركته دون تغيير فيما يتعلق بتحصيل الإيجار وتكاليف تنظيف الأرض لفترة الاستخدام الفعلي للمبنى من قبل المدعى عليه. وفي هذه الحالة، اتخذت المحكمة ما يلي.
وفقًا للفقرة 1 من المادة 425 من القانون المدني للاتحاد الروسي، يدخل العقد حيز التنفيذ ويصبح ملزمًا للطرفين منذ لحظة إبرامه.
اتفاق الطرفين على تطبيق شروط التزام المستأجر بدفع الإيجار وتعويض المالك عن تكاليف تنظيف المنطقة المجاورة للمبنى المستأجر على علاقاتهما المنشأة قبل إبرام العقد يشير فقط إلى موافقة المستأجر على دفع ثمن الإيجار الانتفاع الفعلي بالمبنى والنفقات التي تكبدها المؤجر خلال هذه الفترة بالشروط المنصوص عليها في عقد الإيجار، ولا يعني ذلك أن الالتزام المباشر بالوفاء بها نشأ لدى المدعى عليه قبل إبرام الاتفاق نفسه.
وفي هذا الصدد، لم يكن لدى المحكمة الابتدائية أي أسباب للاعتراف بأن المدعى عليه قد انتهك الالتزامات التعاقدية خلال الفترة التي جرت فيها العلاقات الفعلية فقط بين الطرفين، وللوفاء بالمطالبة باسترداد العقوبات التعاقدية عن الفترة السابقة لإبرام العقد. العقد.
7. لا يمكن رفض المطالبة بإخلاء المستأجر فيما يتعلق بإنهاء عقد الإيجار وفقًا للفقرة 2 من المادة 610 من القانون المدني للاتحاد الروسي على أساس أن المالك لم يرسل للمستأجر تحذيرًا ثانيًا حول إنهاء العقد بعد التخلي عن المطالبة الأولية للمالك فيما يتعلق باستئناف الأخير أمام المحكمة قبل الأوان.
تقدمت لجنة إدارة الأملاك (المالك) بدعوى ضد الشركة المساهمة (المستأجر) لإخلاء المبنى غير السكني الذي تشغله الأخيرة.
استندت المطالبة إلى أحكام الفقرة 2 من المادة 610 من القانون المدني للاتحاد الروسي، والتي بموجبها يحق لكل طرف في اتفاقية الإيجار المبرمة لفترة غير محددة إلغاء الاتفاقية في أي وقت امتثالاً مع الإجراء المنصوص عليه في هذه الفقرة.
وبقرار المحكمة الابتدائية، الذي أيده قرار محكمة الاستئناف، تم استيفاء المطالبة.
أثار المدعى عليه (المستأجر) في دعوى النقض مسألة إلغاء الإجراءات القضائية، مشيرًا إلى فشل المدعي في الامتثال لمتطلبات الفقرة 2 من المادة 610 من القانون المدني للاتحاد الروسي بشأن إجراءات إنهاء اتفاقيات الإيجار المبرمة فتره غير محدوده.
وفقاً للفقرة (2) من المادة (610) من القانون، إذا أبرمت اتفاقية إيجار عقاري لمدة غير محددة، يحق لكل طرف إلغاء الاتفاقية في أي وقت عن طريق إخطار الطرف الآخر قبل ثلاثة أشهر.
وكما يلي من مواد القضية، أرسلت لجنة إدارة الممتلكات البلدية إنذاراً للشركة المساهمة بإنهاء عقد الإيجار الذي سبق تجديده لأجل غير مسمى. رفض المستأجر إخلاء المبنى طوعًا.
في البداية، رفع المالك دعوى لإخلاء المستأجر قبل انقضاء مدة الثلاثة أشهر المنصوص عليها في الفقرة 2 من المادة 610 من القانون، وبالتالي تركت المحكمة المطالبة المذكورة دون مقابل.
وقد تم استيفاء المطالبة الحالية التي رفعها المالك ضد المستأجر بعد انقضاء فترة الثلاثة أشهر.
ووفقا للمدعى عليه، المنصوص عليه في الاستئناف، في مثل هذه الحالة كان المالك ملزما بإرسال إنذار جديد للمستأجر بشأن إنهاء عقد الإيجار.
ولم توافق محكمة النقض على حجج المستأجر، مشيرة إلى أنه في هذه الحالة ترك المطالبة دون مقابل لا يبطل التحذير الذي أرسله المالك وفقًا للفقرة 2 من المادة 610 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
ولم تتغير الإجراءات القضائية للدرجتين الأولى والاستئنافية.
8. إذا قام المؤجر بنقل العين المؤجرة إلى المستأجر دون مستندات يحول عدم وجودها دون تشغيل العين المؤجرة، فلا يجوز تحصيل الإيجار.
رفع المالك دعوى أمام محكمة التحكيم ضد المستأجر لتحصيل متأخرات الإيجار والفوائد لاستخدام أموال الآخرين.
قبل اتخاذ القرار في القضية، قدم المدعى عليه دعوى مضادة لإنهاء عقد الإيجار على أساس الفقرة الفرعية 1 من المادة 620 من القانون المدني للاتحاد الروسي، والتي بموجبها، بناء على طلب المستأجر، يمكن للمحكمة إنهاء عقد الإيجار مبكرًا في حالة عدم قيام المؤجر بتوفير العقار لاستخدامه للمستأجر أو خلق عقبات أمام استخدام العقار وفقًا لشروط العقد أو الغرض من العقار.
تنص المادة 611 من القانون على أن المؤجر ملزم بتزويد المستأجر بالعقار في حالة تتوافق مع شروط عقد الإيجار والغرض من العقار. في هذه الحالة، يتم تأجير العقار مع جميع ملحقاته والوثائق ذات الصلة (جواز السفر الفني، شهادة الجودة، وما إلى ذلك)، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك.
وعند النظر في القضية، وجدت محكمة التحكيم أنه تم إبرام اتفاق استئجار طائرة هليكوبتر بين الطرفين.
وتم تسليم المروحية للمستأجر.
لكن في الواقع، لم ولم يكن بإمكان المستأجر استخدام الطائرة المروحية، حيث تم نقلها من قبل المؤجر دون شهادة تسجيل وشهادات صلاحية الطيران (شهادات صلاحية الطائرات للطيران)، والتي يعد توفرها إلزاميا بموجب المواد 33، 36 من القانون الجوي للاتحاد الروسي. وفي حالة عدم وجود هذه الوثائق، لا يسمح للطائرات بالعمل.
ناشد المستأجر المؤجر مرارًا وتكرارًا طلب تزويده بالمستندات اللازمة لتشغيل المروحية.
وبالتالي، فإن المؤجر لم يفي بالالتزام بشكل صحيح، حيث قام بنقل العقار إلى المستأجر في انتهاك للمتطلبات المنصوص عليها في المادة 611 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
وفي هذا الصدد، اعترفت المحكمة بقانونية شرط إنهاء عقد الإيجار على أساس الفقرة 1 من المادة 620 من القانون.
وبما أن المستأجر، بسبب انتهاك المالك للالتزامات التعاقدية، لم يتمكن من استخدام العقار المؤجر (المروحية) وفقًا للغرض منه، فقد تم رفض المطالبة باسترداد الإيجار من المستأجر.
9. لا يجوز للمستأجر الذي لم تنتقل إليه العين المؤجرة أن يطالب به من الغير الذي يقع في نطاق استعماله بالفعل.
رفع المستأجر دعوى أمام محكمة التحكيم لاسترداد المبنى غير السكني المؤجر له من الشخص الذي يشغل المبنى.
لدعم المطالبة، أشار المدعي إلى حقيقة أنه، كمستأجر، هو مالك ملكية المبنى المحدد، وبموجب المادتين 301، 305 من القانون المدني للاتحاد الروسي، لديه الحق في استعادة من حيازة شخص آخر بشكل غير قانوني لأطراف ثالثة.
ووافقت المحكمة الابتدائية على حجج المدعي وقبلت المطالبة.
وقد نقضت محكمة الاستئناف القرار ورفضت الدعوى للأسباب التالية.
تم إبرام عقد الإيجار للمباني غير السكنية المتنازع عليها مع المدعي من قبل لجنة إدارة الممتلكات.
وفقًا للمادة 606 من القانون، بموجب عقد الإيجار، يتعهد المؤجر بتزويد المستأجر بالممتلكات مقابل رسوم للحيازة والاستخدام المؤقت أو للاستخدام المؤقت.
وبالتالي، تقع على عاتق المؤجر مسؤولية نقل الملكية إلى المستأجر.
وبعد أن أثبتت المحكمة أن نقل المالك للعقار إلى المستأجر لم يحدث وأن الأخير لم يستحوذ عليه، خلصت المحكمة إلى أن المستأجر لم يصبح المالك القانوني للعقار المتنازع عليه، وبالتالي، لم يحق لهم استخدام أساليب الملكية للحماية من تصرفات الأطراف الثالثة. يمكن حماية حقوقه وفقًا للفقرة 3 من المادة 611 من القانون المدني للاتحاد الروسي، والتي بموجبها، إذا لم يقدم المؤجر العقار المستأجر إلى المستأجر خلال الفترة المحددة في عقد الإيجار، وإذا كان هذا مدة غير محددة في الاتفاقية، خلال مدة معقولة، يحق للمستأجر أن يطالبه بهذا العقار وفقاً للمادة 398 من القانون ويطالب بالتعويض عن الخسائر الناجمة عن التأخير في التنفيذ، أو المطالبة بفسخ العقد والتعويض عن الخسائر الناجمة عن عدم أدائها.
في ظل هذه الظروف، لا يمكن تلبية مطالبة المدعي، المقدمة مباشرة إلى طرف ثالث يشغل المبنى غير السكني المتنازع عليه.
10. يحق للمؤجر الذي لم يفي بالتزامه بنقل المباني غير السكنية المستأجرة في وقت إبرام العقد أو فترة أخرى يحددها العقد أن يطالب المستأجر بدفع الإيجار فقط بعد النقل الفعلي للغير -المباني السكنية لهذا الأخير.
رفع المالك دعوى أمام محكمة التحكيم ضد المستأجر لتحصيل الإيجار بموجب عقد الإيجار للمباني غير السكنية وغرامات التأخير في السداد.
وفي اعتراضه على المطالبة، أشار المدعى عليه إلى أنه تم نقل جزء فقط من المبنى الذي كان موضوع الإيجار بموجب الاتفاقية إليه. وبما أن المؤجر لم يفي بالتزامه بنقل الملكية، فلم يكن هناك التزام بدفع الإيجار.
واعترفت محكمة التحكيم بأن المطالبة تخضع للرضا جزئيًا، بناءً على ما يلي.
بموجب المواد 606، 611، 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي، فإن التزام المؤجر تجاه المستأجر هو تزويد الأخير بالممتلكات للاستخدام، والتزام المستأجر بدفع مدفوعات مقابل الإيجار. استخدام هذه الخاصية.
وبالتالي، بموجب عقد الإيجار هناك الوفاء بالالتزامات.
وفقًا للفقرة 2 من المادة 328 من القانون، إذا فشل الطرف الملتزم في أداء الالتزام المنصوص عليه في العقد أو كانت هناك ظروف تشير بوضوح إلى أن هذا الأداء لن يتم تنفيذه خلال الفترة المحددة، يجب على الطرف الذي يكمن في الأداء المقابل له الحق في تعليق أداء التزامه أو رفض الوفاء بهذا الالتزام. إذا لم يتم تنفيذ الالتزام المنصوص عليه في العقد بالكامل، يحق للطرف الذي يقع عليه الأداء المضاد تعليق الوفاء بالتزامه أو رفض الأداء في الجزء المقابل للأداء غير المقدم.
أبرم الطرفان اتفاقية إيجار للمباني غير السكنية.
بحلول الوقت الذي تم فيه نقل العقار إلى المستأجر، لم يكن المالك قد قام بإخلاء جزء من المبنى المؤجر له من العقار، وبالتالي لم يقبل المستأجر سوى المساحة الشاغرة بموجب سند الملكية.
قدم المدعي لتحصيل دين الإيجار، محسوبا من لحظة إبرام الاتفاق وفقا لمبلغ الإيجار المحدد في الاتفاق.
ومع ذلك، وفقا للحساب، وهو ملحق للاتفاقية، يتم تحديد مبلغ الإيجار المحدد في الاتفاقية على أساس معدل الإيجار لكل 1 متر مربع من المساحة المستأجرة.
مع الأخذ في الاعتبار ما ورد أعلاه، وكذلك حقيقة أن نقل جميع المباني لم يتم في الوقت الذي أبرم فيه الطرفان الاتفاقية، توصلت المحكمة إلى أن للمؤجر الحق في مطالبة المستأجر بدفع الإيجار من لحظة النقل فقط للمباني التي تم نقلها فعليًا إلى الأخيرة للاستخدام، والتي استوفيت المطالبة جزئيًا فيما يتعلق بها.
11. عند تطبيق الفقرة 3 من المادة 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي، يجب أن تنطلق المحاكم من حقيقة أنه خلال العام يجب أن يظل شرط العقد الذي ينص على مبلغ ثابت من الإيجار أو الإجراء (الآلية) لحسابه دون تغيير .
رفع المستأجر دعوى لدى المؤجر أمام محكمة التحكيم لإبطال شروط عقد الإيجار التي تنص على زيادة المؤجر ربع السنوية لمبلغ الإيجار بفهرسته لمراعاة التضخم، حيث أن هذا الشرط يخالف القاعدة الحتمية الفقرة 3 من المادة 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي، والتي تنص على إمكانية تغيير مبلغ الإيجار بما لا يزيد عن مرة واحدة في السنة.
أيدت المحكمة الابتدائية المطالبة، مشيرة إلى أن الفقرة 3 من المادة 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي تحتوي على قاعدة إلزامية فيما يتعلق بتكرار التغييرات في مبلغ الإيجار، وبالتالي لا يمكن للأطراف تغيير أو إنشاء في التعاقد بشرط مختلف عن الذي ينص عليه هذا المعيار. لذلك، فإن شرط العقد الذي ينص على إمكانية إجراء تغييرات ربع سنوية في مبلغ الإيجار باطل بموجب المادة 168 من القانون لأنه لا يتوافق مع القانون (البند 3 من المادة 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي) .
وقد نقضت محكمة التمييز القرار ورفضت الدعوى للأسباب التالية.
الشرط المثير للجدل في العقد هو أن الإيجار غير محدد بمبلغ ثابت، بل يمكن تحديده، أي يخضع لحساب كل مدة دفع.
وهكذا اتفق الطرفان على شرط مقدار الإيجار، وتحديد طريقة حسابه.
إن التغير الفعلي في مبلغ الإيجار نتيجة تعديل نسبة المقايسة لا يعد تغييرا طبقا للفقرة 3 من المادة 614 من قانون شروط الاتفاق على مبلغ الإيجار، ولكنه يمثل استيفاء هذا المبلغ. حالة.
في مثل هذه الظروف، لا يمكن تلبية المطالبة.
وفي قضية أخرى، رفع المستأجر دعوى أمام محكمة التحكيم لإبطال الاتفاقية الإضافية لعقد الإيجار، والتي تم فيها تحديد سعر الإيجار من قبل الطرفين بمبلغ يعادل مبلغ معين بالعملة الأجنبية.
دعماً للشرط المذكور، أشار المدعي إلى حقيقة أن تحديد مبلغ الإيجار يتعارض مع المادة 140 من القانون المدني للاتحاد الروسي، والتي بموجبها يكون الروبل هو العملة القانونية، والجزء 3 من المادة 614 من القانون، لأنه، في رأي المدعي، يستلزم تغييرات متكررة في مبلغ الإيجار.
ورفضت محكمة التحكيم هذا الادعاء.
في اتخاذ قرارها، استرشدت المحكمة بالفقرة 2 من المادة 317 من القانون المدني للاتحاد الروسي، والتي بموجبها يجوز أن ينص الالتزام النقدي على أنه مستحق الدفع بالروبل بمبلغ يعادل مبلغًا معينًا بالعملة الأجنبية أو بالوحدات النقدية التقليدية
نظرًا لأن هذا التحديد لمبلغ الالتزام النقدي لا يعني أن التنفيذ المباشر للالتزام النقدي يتم بالعملة الأجنبية، فإن حجة المدعي بشأن انتهاك المادة 140 من القانون لا أساس لها من الصحة.
بموجب الفقرة 3 من المادة 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي، وما لم ينص العقد على خلاف ذلك، يجوز تغيير مبلغ الإيجار باتفاق الطرفين خلال الحدود الزمنية المنصوص عليها في العقد، ولكن ليس أكثر من مرة كل سنة.
وفي الحالة قيد النظر، فإن تحديد سعر الإيجار بمبلغ يعادل مبلغاً معيناً بالعملة الأجنبية يعني وضع آلية لحسابه.
ويهدف تحديد الإيجار إلى القضاء على الآثار السلبية للتضخم. لا يعني التغيير في سعر صرف العملات الأجنبية تغييرًا في مبلغ الإيجار وفقًا للفقرة 3 من المادة 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
12. لا يمكن اعتبار فرض تكاليف دفع تكاليف المرافق على المستأجر شكلاً من أشكال الإيجار.
رفعت الشركة المساهمة (المؤجر) دعوى لدى محكمة التحكيم ضد الشركة ذات المسؤولية المحدودة (المستأجر) للاعتراف بعدم إبرام عقد الإيجار للمبنى وطرد المدعى عليه من المبنى المشغول.
وبقرار المحكمة الابتدائية، الذي أيده قرار محكمة الاستئناف، تم استيفاء المطالبة.
وفي الطعن بالنقض أشار المدعى عليه إلى وجود عقد إيجار للمبنى المتنازع عليه وطلب الاعتراف بهذا الاتفاق على أنه مبرم.
وبعد دراسة الاتفاق وملابسات النزاع، وجدت محكمة التمييز أن الخلافات نشأت حول صياغة شروط الاتفاق فيما يتعلق بمبلغ الإيجار.
بموجب الفقرة 1 من المادة 654 من القانون المدني للاتحاد الروسي، يجب أن ينص عقد الإيجار للمبنى أو الهيكل على مبلغ الإيجار. في حالة عدم وجود شرط متفق عليه كتابياً بين الطرفين بشأن مبلغ الإيجار، يعتبر عقد الإيجار للمبنى أو الهيكل غير مبرم.
يعتقد المدعى عليه أن الطرفين قد استوفيا هذا الشرط القانوني، لأنه وفقًا للفقرة 2.4 من الاتفاقية، يلتزم المستأجر بدفع تكاليف المرافق والخدمات المستهدفة الأخرى كإيجار في الوقت المحدد.
إلا أن هذه الصياغة لا يمكن اعتبارها تحديداً لشكل الإيجار ومقداره، لأن المؤجر لا يحصل فعلياً على مقابل للمبنى المؤجر. إن دفع المستأجر مقابل المرافق لا يعني في حد ذاته التعويض عن عقد الإيجار.
وفقًا للفقرة 1 من المادة 654 من القانون المدني للاتحاد الروسي، لا تنطبق قواعد تحديد السعر المنصوص عليها في الفقرة 3 من المادة 424 من القانون على عقد الإيجار لمبنى أو هيكل.
ومع مراعاة هذا الحكم من القانون، أشارت محكمة التمييز إلى أن الاتفاق المتنازع عليه لا يمكن اعتباره مبرماً، وبالتالي فإن قرار المحكمة الابتدائية له ما يبرره.
13. إن الإجازة المبكرة للمباني المستأجرة (قبل إنهاء عقد الإيجار وفقًا للإجراء المعمول به) ليست أساسًا لإنهاء التزام المستأجر بدفع الإيجار.
رفعت الشركة المساهمة (المؤجر) دعوى لدى محكمة التحكيم ضد الشركة ذات المسؤولية المحدودة (المستأجر) لتحصيل الإيجار.
ورفض قرار المحكمة الابتدائية المطالبة بالإشارة إلى أن الإيجار الذي طلبه المدعي قد استحق عن الفترة التي أعقبت إخلاء المدعى عليه فعليا للعين المستأجرة.
وفي استئناف ضد قرار المحكمة، طلب المدعي تلبية طلبه بتحصيل الإيجار، حيث أنه تم استحقاقه قبل إنهاء عقد الإيجار وفقا للإجراءات المعمول بها.
أثناء النظر في الاستئناف، ثبت أنه في وقت ما تم تجديد عقد الإيجار المتنازع عليه لفترة غير محددة وفقًا للفقرة 2 من المادة 621 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
يمكن إنهاء مثل هذه الاتفاقية في أي وقت بمبادرة من كل طرف مع تحذير إلزامي للطرف الآخر قبل ثلاثة أشهر (البند 2 من المادة 610 من القانون).
ومع الأخذ في الاعتبار الظروف المذكورة أعلاه، لاحظت محكمة الاستئناف أنه لمدة ثلاثة أشهر من تاريخ هذا الإنذار، تظل الاتفاقية سارية المفعول لكلا الطرفين. ولذلك فإن رفض المستأجر دفع الإيجار عن المدة المحددة ليس له ما يبرره حتى لو تم إخلاء العقار منه قبل الموعد المحدد، أي قبل انقضاء ثلاثة أشهر.
كان من الممكن إنهاء عقد الإيجار المتنازع عليه والالتزامات المتبادلة للطرفين بشكل مختلف عما يتبع من قواعد الفقرة 2 من المادة 610 من القانون المدني للاتحاد الروسي، إذا اتفق الطرفان على ذلك. ومع ذلك، لا يوجد مثل هذا الاتفاق بين الطرفين ولا يوجد دليل في مواد القضية على أن المستأجر قد تقدم إلى المالك باقتراح مماثل.
لا يوجد أيضًا أي دليل على قيام المستأجر بنقل المبنى إلى المالك حتى إنهاء العقد، والذي يتم تحديده وفقًا لقواعد الفقرة 2 من المادة 610 من القانون المدني للاتحاد الروسي. تم وضع فعل قبول ونقل المباني المتنازع عليها من قبل المؤجر بمشاركة ممثل عن شخص غير مهتم فيما يتعلق برفض المستأجر التوقيع على الفعل، والذي توجد حوله ملاحظة مقابلة في القانون.
ومع مراعاة ما ورد أعلاه، توصلت محكمة الاستئناف إلى أن طلب المالك تحصيل الإيجار حتى انتهاء العقد مشروع، وقبلت المطالبة.
14. يحق للمؤجر الاحتفاظ بالمعدات المملوكة للمستأجر والتي تبقى في العين المؤجرة بعد انتهاء عقد الإيجار، وذلك لضمان التزام المستأجر بدفع إيجار العين.
رفعت الشركة ذات المسؤولية المحدودة دعوى أمام محكمة التحكيم ضد الشركة المساهمة لاستعادة الممتلكات من حيازة شخص آخر بشكل غير قانوني.
على النحو التالي من مواد القضية، تم إبرام اتفاقية إيجار بين الطرفين، بموجبها قام المدعى عليه (المالك) بتأجير أماكن غير سكنية (ورشة التهوية والنقل الهوائي) للمدعي لمدة خمس سنوات. في هذا المبنى، وضع المستأجر المعدات التي تخصه بموجب حق الملكية.
في نهاية فترة الإيجار، لم يقم المدعي بإخلاء المبنى من معداته، مما ينتهك متطلبات المادة 622 من القانون المدني للاتحاد الروسي، والتي بموجبها، عند إنهاء عقد الإيجار، يلتزم المستأجر لإعادة العقار إلى المالك بالحالة التي استلمها بها.
وحاول المدعي بعد ذلك إزالة ممتلكاته، لكن المدعى عليه أعاق المعدات واحتفظ بها.
في رسالة أرسلها إلى المدعي، أشار المدعى عليه إلى أنه يحتجز الممتلكات المملوكة للمدعي على أساس الفقرة 1 من المادة 359 من القانون المدني للاتحاد الروسي فيما يتعلق بفشل الأخير في الوفاء بالتزامه بالدفع الإيجار بالكامل وأنه بعد سداد الدين سيعيد المدعي ممتلكاته.
حكم المحكمة الابتدائية برفض المطالبة بالإشارة إلى الفقرة 1 من المادة 359 من القانون، والتي بموجبها يحق لأي طرف في العقد الاحتفاظ ببند إذا كان له الحق في المطالبة بالدفع أو القيام بإجراءات أخرى المتعلقة بهذا البند.
وطلب المدعي في الاستئناف إلغاء القرار واستيفاء المطالبة، حيث لم يكن لديه أي التزامات تجاه المدعى عليه فيما يتعلق بالمعدات المتنازع عليها. بالإضافة إلى ذلك، لم يتم نقل هذه المعدات إلى المؤجر، بل استخدمها المستأجر نفسه خلال فترة استئجار المبنى.
وأيدت محكمة الاستئناف القرار للأسباب التالية.
إن حجج المدعي حول عدم شرعية الاحتفاظ بمعداته بسبب عدم وجود أي التزامات تجاه المدعى عليه فيما يتعلق بهذه المعدات لا يمكن الدفاع عنها، لأنه بموجب الفقرة الثانية من الفقرة 1 من المادة 359 من القانون المدني للاتحاد الروسي، في العلاقات بين رواد الأعمال، يمكن أن يضمن الاحتفاظ بالأشياء أيضًا التزامات لا تتعلق بالدفع مقابل هذا العنصر أو سداد تكاليفه.
ومع ذلك، لا يحق للدائن أن يحتفظ بممتلكات المدين إلا إذا كان الشيء المتنازع عليه في حوزته بشكل قانوني. ولا يجوز أن يكون احتمال الحبس نتيجة للاستيلاء على أموال المدين رغما عنه.
وفي الحالة قيد النظر، كانت المعدات المتنازع عليها في حوزة المؤجر بناء على إرادة المستأجر في ظل عدم وجود أي أفعال غير مشروعة من جانب المؤجر. الأساس الذي يجعل المعدات في حوزة مالك المبنى هو ترك المستأجر هذه المعدات في المبنى المحدد بعد انتهاء عقد الإيجار، أي بعد فقدان الحق في المبنى المقابل. وبما أن حيازة هذه المعدات لا يمكن اعتبارها غير قانونية، فإنها تسمح بالاحتفاظ بها وفقًا لقواعد الفقرة 1 من المادة 359 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
مع الأخذ في الاعتبار ما ورد أعلاه، لا يمكن تلبية مطالب المدعي (مالك المعدات) لإعادة الممتلكات من حيازة شخص آخر بشكل غير قانوني.
15. إذا وافق المؤجر على التأجير من الباطن ولم يحدد موعداً نهائياً، يحق للمستأجر تجديد عقد الإيجار من الباطن خلال مدة الإيجار دون الحصول على إذن إضافي من المؤجر.
رفعت شركة مساهمة (مستأجر من الباطن) دعوى ضد لجنة إدارة أملاك الدولة (المؤجر) للالتزام بإبرام عقد إيجار للمباني غير السكنية.
لدعم المطالبة المذكورة، أشار المدعي إلى حقيقة أنه شغل المبنى المحدد على أساس اتفاقية إيجار من الباطن، والتي تم إنهاؤها بموجب الفقرة 1 من المادة 618 من القانون المدني للاتحاد الروسي بسبب الإنهاء المبكر من عقد الإيجار. وفقًا لما تنص عليه هذه القاعدة، يحق للمستأجر في هذه الحالة إبرام عقد إيجار معه للعقار الذي كان يستخدمه وفقًا لاتفاقية الإيجار من الباطن، خلال المدة المتبقية من عقد الإيجار من الباطن وفقًا للشروط المقابلة للعقد. شروط عقد الإيجار المنتهي.
وكان المستأجر متورطا في القضية كطرف ثالث.
ورفض قرار المحكمة الابتدائية، الذي أيده قرار محكمة الاستئناف، المطالبة.
في هذه الحالة، انطلقت المحاكم من حقيقة أن مدة اتفاقية الإيجار من الباطن المبرمة بين المدعي (المستأجر من الباطن) وطرف ثالث (المستأجر) بموافقة المدعى عليه (المؤجر) انتهت خلال فترة صلاحية عقد الإيجار. أبرم طرف ثالث عقد إيجار ثانٍ مع المدعي دون الحصول على موافقة المؤجر، وتم إبرام هذه الاتفاقية طوال مدة الإيجار المتبقية.
وفي الاستئناف بالنقض، طلب المدعي، معتبراً أن اتفاق الإيجار من الباطن الثاني لا يتعارض مع القانون، إلغاء الإجراءات القضائية للدرجتين الأولى والاستئنافية واستيفاء المطالبة.
وبعد أن درست محكمة التمييز مواد القضية ووافقت على موقف المدعي، نقضت الإجراءات القضائية المستأنفة وقبلت الدعوى للأسباب التالية.
كما يتبين من مواد القضية، تم إبرام عقد إيجار لمباني غير سكنية لمدة خمس سنوات بين المدعى عليه (المالك) وطرف ثالث (المستأجر). وبعد ذلك، وبموافقة المالك، قام المستأجر بتأجير أحد المباني من الباطن للمدعي.
تحتوي القضية على خطاب من المالك، يتضح منه أنه، بينما سمح للمستأجر بالدخول في اتفاقية إيجار من الباطن مع المدعي، لم يبد أي تحفظات بشأن مدة الإيجار من الباطن.
تم إبرام اتفاقية الإيجار من الباطن مبدئيًا لمدة عام واحد. وبعد هذه الفترة، أبرم الطرفان اتفاقية ثانية لمدة عامين، أي طوال مدة الإيجار المتبقية.
باتفاق الطرفين، تم إنهاء عقد الإيجار مبكرا - قبل سنة ونصف من انتهاء صلاحيته. قام المستأجر بإخلاء المبنى الذي يشغله.
ومع مراعاة الظروف المذكورة أعلاه، أشارت محكمة التمييز إلى أن موافقة المؤجر على التأجير من الباطن تمتد إلى الفترة من لحظة الموافقة حتى انتهاء مدة الإيجار المنصوص عليها في العقد. لذلك، فإن اتفاقية الإيجار من الباطن الثانية صالحة، وكان للمستأجر من الباطن، فيما يتعلق بالإنهاء المبكر لاتفاقية الإيجار، الحق في تقديم الطلب المقابل إلى المؤجر على أساس الفقرة 1 من المادة 618 من القانون المدني لروسيا الاتحاد.
نظرًا لأنه عند تحديد فترة صلاحية اتفاقية الإيجار من الباطن الثانية، لم يتجاوز الطرفان فترة الإيجار التي حددتها اتفاقية الإيجار، فإن طلب المدعي (المستأجر من الباطن) لإجبار المدعى عليه (المؤجر) على إبرام اتفاقية إيجار معه مقابل كامل المدة المتبقية من الإيجار من الباطن قانونية.
16. لا يمكن نقل حق الإيجار من قبل المستأجر إلى شخص آخر إلا بالطرق المنصوص عليها في الفقرة 2 من المادة 615 من القانون المدني للاتحاد الروسي، أي بترتيب إعادة التوظيف ، المساهمة في رأس المال المصرح به لشركة تجارية أو شراكة، والمساهمة في مساهمة في تعاونية الإنتاج.
قامت الشركة المساهمة، على أساس الفقرة 3 من المادة 20 من القانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها"، برفع دعوى أمام محكمة التحكيم ضد لجنة تسجيل حقوق العقارات والمعاملات معه لإبطال قرار رفض تسجيل معاملة التنازل عن حق الإيجار التي أبرمها المدعي (المتنازل له) مع المستأجر السابق وفقًا للمادة 382 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
وفي الوقت نفسه، لفت المدعي الانتباه إلى أنه قبل التنازل عن الحق، كان المستأجر السابق (المتنازل) قد دفع الإيجار طوال فترة الإيجار بأكملها، وتم التنازل عن تكاليف الصيانة والإصلاحات الروتينية للعقار المؤجر من قبل اتفاقية الإيجار للمؤجر (البند 2 من المادة 616 من القانون المدني للاتحاد الروسي). وبالتالي، كما يعتقد المدعي، حصل عن طريق التنازل على حق إيجار "خالص"، غير مثقل بأي التزامات.
وطلب المدعى عليه في رده على الدعوى من المحكمة رفض تلبية المدعي لطلبه، معتبرا أنه في القضية قيد النظر، عند نقل حق الإيجار، تراعى مقتضيات الفقرة 2 من المادة 615 من القانون المدني للمحكمة الجنائية الدولية. تم انتهاك الاتحاد الروسي، وبالتالي فإن رفض التسجيل يتوافق مع أحكام الفقرة 1 من المادة 20 من القانون المذكور.
وبقرار من محكمة التحكيم، تم رفض المطالبة للأسباب التالية.
إن الحق في الإيجار باعتباره الحق في استخدام العقار الذي هو موضوع عقد الإيجار يكون دائمًا مصحوبًا بالتزامات معينة بسبب حقيقة الاستخدام. تنشأ هذه الالتزامات من القانون (المواد 615، 616، 622 من القانون المدني للاتحاد الروسي) أو من اتفاقية وتتعلق بإجراءات وشروط استخدام الممتلكات وصيانتها وكذلك العودة بعد انتهاء عقد الإيجار .
وعلى وجه الخصوص، يلتزم المستأجر باستخدام العين المؤجرة وفقاً لشروط عقد الإيجار، وإذا لم يتم تحديد هذه الشروط في العقد، فوفقاً للغرض من العقار. خلاف ذلك، يحق للمؤجر المطالبة بإنهاء العقد والتعويض عن الخسائر (البندان 1 و 3 من المادة 615 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
بالإضافة إلى ذلك، يلتزم المستأجر بالحفاظ على العقار في حالة جيدة (البند 2 من المادة 616 من القانون). ويظل هذا الالتزام كما هو عندما يتم، بموجب العقد، إسناد تنفيذ الإصلاحات الروتينية وتكبد نفقات صيانة الممتلكات إلى المؤجر (كما في الحالة قيد النظر).
مع الأخذ في الاعتبار ما ورد أعلاه، لاحظت المحكمة أن الفقرة 2 من المادة 615 من القانون المدني للاتحاد الروسي تضع قواعد خاصة لنقل المستأجر حق الإيجار إلى شخص آخر، مع تحديد أشكال هذا النقل لعقد الإيجار، مساهمة في رأس المال المصرح به لشركة تجارية أو شراكة، مساهمة في شركة إنتاجية تعاونية.
نظرًا لعدم نقل حق الإيجار إلى المدعي لأي من الأسباب المذكورة، فإن رفض المدعى عليه تسجيل هذه المعاملة يتوافق مع الفقرة الرابعة من الفقرة 1 من المادة 20 من القانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات مع هو - هي."
17. عند إعادة التوظيف، تظل اتفاقية الإيجار من الباطن سارية المفعول.
رفعت شركة ذات مسؤولية محدودة (مستأجر) دعوى أمام محكمة التحكيم ضد مؤسسة غير حكومية (مستأجر من الباطن) لإخلاء المبنى المشغول.
وقد تم إحضار التعاونية للمشاركة في القضية كطرف ثالث لا يقدم مطالبات مستقلة.
وبقرار محكمة التحكيم، الذي أيده قرار محكمة الاستئناف، تم رفض المطالبة.
وكما يلي من مواد القضية، في عام 1995، أبرمت لجنة إدارة الممتلكات (المؤجر) اتفاقا مع الشركة المساهمة (المستأجر السابق) لتأجير المباني غير السكنية لمدة 25 عاما.
قامت الشركة المساهمة، بموافقة المؤجر، في عام 1998 بتأجير أحد المباني المؤجرة من الباطن لمدة 5 سنوات للمؤسسة (المدعى عليه في هذه القضية).
من كتاب الأنشطة المشتركة: المحاسبة والضرائب المؤلف نيكانوروف ب.سمراجعة ممارسات حل المنازعات المتعلقة بعقود المشاركة في البناء (خطاب إعلامي من هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 25 يوليو 2000 رقم 56) 1. عند تخصيص المباني بموجب اتفاقية البناء المشترك للمبنى الإداري، ينبغي أن تؤخذ في الاعتبار أن تكاليف
من كتاب المحاسبة والضرائب على مصاريف تأمين الموظفين المؤلف نيكانوروف ب.سقانون الاتحاد الروسي بتاريخ 27 نوفمبر 1992 رقم 4015-1 بشأن تنظيم أعمال التأمين في الاتحاد الروسي (بصيغته المعدلة بالقوانين الفيدرالية المؤرخة 31 ديسمبر 1997 رقم 157-FZ بتاريخ 20 نوفمبر 1999 رقم 100). 204-FZ، بتاريخ 21 مارس 2002 رقم 31-FZ، بتاريخ 25.04.2002 رقم 41-FZ، بتاريخ 08.12.2003 رقم 169-FZ، بتاريخ 10.12.2003 رقم 172-FZ، بتاريخ 20.07.2004 لا 67-FZ، بتاريخ 07.03.2005 رقم 12-FZ، بتاريخ 18.07.2005 رقم 90-FZ، بتاريخ 21 يوليو 2005 رقم 104-FZ، بتاريخ
من كتاب تحسين الضرائب: توصيات لدفع الضرائب المؤلف ليرمونتوف يو مالمادة 35. النظر في المنازعات (بصيغتها المعدلة بالقانون الاتحادي رقم 104-FZ المؤرخ 21 يوليو 2005) المنازعات المتعلقة بالتأمين، والمنازعات حول حق كيان التأمين في استخدام الاسم (اسم الشركة)، وكذلك المنازعات المتعلقة على تصرفات هيئة الإشراف على التأمين و
من كتاب بطاقات الدفع: موسوعة الأعمال مشروع المؤلفملحق برسالة المعلومات الصادرة عن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 14 مارس 2006 رقم 106 مراجعة ممارسة النظر من قبل محاكم التحكيم في القضايا المتعلقة بتحصيل الضريبة الاجتماعية الموحدة 1. محكمة التحكيم اعترف بأن المدفوعات لسداد التكاليف التي تكبدها المنفذ في
من كتاب تنظيم العمل من الصفر. من أين تبدأ وكيف تنجح مؤلفقرار هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 16 يناير 2007 رقم 9010/06 هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي تتألف من: رئيس - رئيس محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي أ.أ. إيفانوف، أعضاء هيئة الرئاسة: T.K. Andreeva، V.V. Vitryansky،
من كتاب إنشاء كيان أو قسم قانوني مؤلف سيمينيخين فيتالي فيكتوروفيتشالقسم الرابع الإشعار وحل النزاعات والأحكام النهائية المادة 9. الإشعار1. توفر جهة الإصدار (أو الكيان القانوني المعين من قبلها) وسيلة يمكن من خلالها لحامل البطاقة أن يخطر، على مدار 24 ساعة، بفقدان أو سرقة بياناته الإلكترونية.
من كتاب الأخطاء النموذجية لتنظيم الدولة للاقتصاد مؤلف هازليت هنري ستيوارت11. تسوية المنازعات 11.1. سيبذل المشاركون قصارى جهدهم لحل جميع الخلافات والنزاعات التي قد تنشأ بموجب هذه الاتفاقية، فيما يتعلق بها أو نتيجة تنفيذها، من خلال المفاوضات.11.2. الخلافات والخلافات المستحيلة
من كتاب مراسلات البريد الإلكتروني للأعمال. القواعد الخمس للنجاح مؤلف فوروتينتسيفا تماراتقديم المعلومات للمشاركين من الكيانات التجارية، مع الأخذ في الاعتبار خطاب هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 18 يناير 2011 رقم 144، قامت هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بدمج توضيحاتها بشأن قضايا توفير المعلومات للمشاركين من كيانات الأعمال. التوضيحات الواردة في المعلومات
من كتاب المدفوعات النقدية: مع مراعاة التغييرات الأخيرة في التشريعات مؤلف كورنيتشوك جاليناالفصل الثامن عشر. إلى ماذا تؤدي مراقبة الإيجارات؟إن سيطرة الحكومة على تأجير المنازل والشقق هي شكل خاص من أشكال تنظيم الأسعار. معظم العواقب المترتبة على هذه السيطرة هي في الأساس نفس العواقب المترتبة على تنظيم الأسعار بشكل عام، ولكن بعضها
من كتاب دفع الضرائب والرسوم: كيفية الحصول على تأجيل مؤلف كلوكوفا آنا فالنتينوفنارسالة ردًا على رسالة عدوانية من أحد العملاء، فلنتخيل موقفًا: أنت موظف في إحدى الشركات. تصل رسالة إلى عنوان بريدك الإلكتروني يوبخ فيها المرسل إليه خدمتك ويهدد بقطع العلاقات ويطالب باسترداد الأموال ولا يشعر بالحرج على الإطلاق في الاختيار
من كتاب خطة العمل 100%. استراتيجية وتكتيكات العمل الفعالة بواسطة روندا ابرامز3.4. ممارسة المراجعة القضائية للنزاعات المتعلقة بالمخالفات النقدية يحتاج كل كيان تجاري إلى أن يعرف بوضوح ليس فقط مسؤولياته، ولكن أيضًا مسؤوليات السلطات التنظيمية، والتي يجب عليه الالتزام بها من خلال مساءلة المخالفين.
من كتاب الاستثمارات العقارية مؤلف كيوساكي روبرت تورو4.3. مراجعة الممارسة القضائية دافعي الضرائب (دافع الرسوم)، كما هو منصوص عليه في المادة. 23 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي، ملزم بدفع الضرائب المقررة قانونًا. ينشأ الالتزام بدفع الضرائب ويتغير وينتهي إذا كانت هناك أسباب ينص عليها قانون الضرائب في الاتحاد الروسي أو قانون آخر
من كتاب أهم شيء في العلاقات العامة بواسطة أولت فيليب ج.مقابلة إعلامية إذا كنت تنوي تقديم خطة عمل إلى مصدر تمويل كبير أو معروف، مثل بنك أو شركة رأس مال استثماري، فيمكنك طلب إجراء مقابلة إعلامية "للتعرف"
من كتاب المؤلف8. قاعدة بيرني. كيفية تجنب وحل النزاعات العقارية لقد كنا أصدقاء مع بيرني بيس منذ منتصف السبعينيات. لقد خدم، مثلي، في مشاة البحرية ولعب الرجبي. إذا نظرت إلى سجل بيرني، لم يكن الأمر سهلاً.
من كتاب المؤلفكيفية تجنب النزاعات أفضل دفاع ضد الدعاوى القضائية هو القدرة على تجنب كافة الخلافات والنزاعات. فيما يلي قائمة ببعض الإجراءات التي ستساعدك على تجنب المشاكل.العمل مع وسطاء جيدين وذوي خبرة تعامل دائمًا مع مندوبك فقط
من كتاب المؤلفالنشرة الإخبارية يتم إنشاء رسالة إخبارية - تُترجم حرفيًا كرسالة إخبارية - كمنشور غير رسمي يقدم المعلومات إلى الجمهور المستهدف على فترات منتظمة؛ وهو بالضبط ما تعنيه الأجزاء المكونة له: أي الأخبار،
1. خطاب إعلامي من هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 11 يناير 2002 رقم 66 "مراجعة ممارسة حل المنازعات المتعلقة بالإيجار" // نُشر نص الرسالة في "نشرة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي"، 2002، رقم 3.
2. خطاب إعلامي من هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 5 مايو 1997 رقم 14 "مراجعة ممارسة حل النزاعات المتعلقة بإبرام العقود وتعديلها وإنهائها" // نص المراجعة نُشر في "نشرة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي"، عام 1997، العدد 7.
3. خطاب إعلامي من محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 25 يوليو 2000 رقم 56 "مراجعة ممارسة حل النزاعات المتعلقة بعقود المشاركة في البناء". فقرة 4 // نُشر نص الرسالة في صحيفة "الاقتصاد والحياة"، أغسطس 2000، العدد 34، في "نشرة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي"، 2000، العدد 9.
4. خطاب إعلامي من هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 15 يناير 1999 رقم 39 "مراجعة ممارسة النظر في المنازعات المتعلقة باستخدام خطاب الاعتماد وطرق تحصيل الدفع" // النص نُشرت الرسالة في صحيفة "روسيا المالية" بتاريخ 18-24 مارس 1999 العدد 10 في صحيفة "الاقتصاد والحياة" العدد 13 مارس 1999 في مجلة "الأعمال التنظيمية للمحاسب" بتاريخ 25 مارس 1999 رقم 7، في "نشرة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي"، رقم 4، 1999، في "الملحق الإداري للصحيفة الروسية" بتاريخ 10 أبريل 1999.
5. خطاب محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 29 يوليو 1998 رقم 36 "بشأن بعض قضايا تطبيق قانون الاتحاد الروسي "بشأن استخدام سجلات النقد عند إجراء التسويات النقدية مع السكان" // ونشر نص الرسالة في صحيفة "الاقتصاد والحياة"، سبتمبر 1998، العدد 37، في "نشرة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي"، 1998، العدد 9، في مجلة "الأعمال التنظيمية". للمحاسبين" بتاريخ 1 أكتوبر 1998 عدد 19.
6. قرار محكمة التحكيم الفيدرالية لمنطقة فولغا-فياتكا بتاريخ 7 ديسمبر 2001 رقم A29-5260/01 أ: "البيع بالتسويات من خلال بطاقات الائتمان وبطاقات الدفع الأخرى، وشيكات التسوية المصرفية، والتحويلات مع الحسابات المصرفية نيابةً عن للأفراد، وكذلك نقل السلع (العمل، الخدمات) إلى السكان مقابل سلع أخرى (العمل، الخدمات)."
الأدب
1. أندريفا، ل.شكل العقد وعواقب عدم الالتزام به // العدالة الروسية. - 1999. - العدد 2. - ص 15.
2. أنوخين، V.اتفاقية المقايضة: أسئلة نظرية وممارسة حل النزاعات / V. Anokhin، E. Neznamova // الاقتصاد والقانون. - 2002. -№11.
3. المعاملات الباطلة: العواقب الضريبية // الملحق المحاسبي لصحيفة "الاقتصاد والحياة". - 2000. - يونيو. - إصدار AKDI BP رقم 22.
4. بوجدانوف، إي.في.الخصوصية والأهمية الاجتماعية لاتفاقيات ريادة الأعمال // مجلة القانون الروسي. - 2002. - يناير. - رقم 1.
5. بوزانوف، V.الحق في الشركة كموضوع للتداول المدني // الاقتصاد والقانون. - 2002. - رقم 8.
6. بريزجالين، أ.ف.محاسب وعقد. مدونة العقود التجارية وتدفق المستندات الخاصة بالمؤسسات مع التعليقات القانونية والتحكيمية والضريبية / أ.ف. بريزجالين، ف.ر. بيرنيك، أ.ن. جولوفكين// الضرائب والقانون المالي. - 2001. - العدد 7، 8.
7. جرودتسينا ، إل.يو.التحصيل المتزامن للعقوبات التعاقدية والفوائد لاستخدام أموال الآخرين: مسؤولية مزدوجة؟ // القانون والاقتصاد. - 2003. - رقم 5.
8.دزيوبا، أ.حدود قدرة الأطراف على تحديد شروط العقد والإعفاء من المسؤولية // القانون والاقتصاد. - 2003. - رقم 8.
9. لارينا، ن.كيفية تجنب الأخطاء عند صياغة العقد // القانون والاقتصاد. - 2003. - رقم 11.
10. كوشير، أ.اتفاقيات ما قبل التعاقدية وفقًا للتشريعات الروسية وبعض الأنظمة القانونية الأخرى // الاقتصاد والقانون. - 2002. - رقم 11.
11. سافونوف، م.اتفاقيات الوساطة في الظروف الاقتصادية الروسية الجديدة // مجلة القانون الروسي. - 2003. - رقم 9.
12. سارباش، س.الوفاء بالالتزام التعاقدي من قبل طرف ثالث // الاقتصاد والقانون. - 2003. - رقم 3.
13. سيمينوف، م.شكل مكتوب من المعاملات في القانون المدني الروسي // الاقتصاد والقانون. - 2003. - رقم 2.
14. تسفيتكوف، آي.بعض قضايا الامتثال للشكل المكتوب للعقد // الاقتصاد والقانون. - 2003. - رقم 2.
بدون يوم، ولكن سنة
لقد مر وقت طويل منذ أن اعتمدت هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا في الاتحاد الروسي الرسالة الإعلامية رقم 66 بتاريخ 11 يناير 2002 "مراجعة ممارسة حل النزاعات المتعلقة بالإيجار". هذا التوضيح، الذي يهدف إلى حل الخلافات في الحالات التي لا يمكن فيها القيام بذلك على أساس قراءة حرفية للقانون على العكس من ذلك، أثار أسئلة جديدة.
الوقت الأمثل
كقاعدة عامة، يتم إبرام عقد إيجار المبنى أو الهيكل كتابيًا من خلال إعداد وثيقة واحدة موقعة من الطرفين (البند 1 من المادة 651 من القانون المدني للاتحاد الروسي). تم تحديد استثناء لها في الفقرة 2 من هذه المادة، والتي بموجبها إذا تم إبرام هذه الاتفاقية لمدة سنة واحدة أو أكثر، فمن بين أمور أخرى، فإنها تخضع لتسجيل الدولة وتعتبر مبرمة فقط من اللحظة من هذا التسجيل. ولهذا السبب، كان من الطبيعي أن يفضل المشاركون في المجتمع المدني الدخول في اتفاقيات إيجار للمباني أو الهياكل لمدة تقل عن عام.
لإبرام مثل هذه الاتفاقية لأطول فترة ممكنة، في غياب الحاجة إلى تسجيل الدولة، فإن الصياغة الأكثر استخدامًا في الممارسة التجارية هي الصيغة التي تحدد فترة صلاحيتها من 1 يناير إلى 31 ديسمبر لمدة عام واحد.
وبنفس الطريقة، أصبح من المعتاد تحديد مدة العقد من أي يوم آخر من أي شهر من شهر سنة واحدة إلى اليوم الذي يسبق هذا التاريخ في العام التالي (على سبيل المثال، من 1 فبراير 2000 إلى 31 يناير، 2001). كقاعدة عامة، لم يتم النظر في الفترة التي حددتها المحاكم بهذه الطريقة بالسنة.
رياح التغيير
تغير الوضع بشكل كبير مع ظهور الرسالة المذكورة أعلاه، حيث أوضحت الفقرة 3 منها أن مدة صلاحية عقد الإيجار للمبنى (الهيكل)، تحدد من اليوم الأول من أي شهر من العام الحالي حتى اليوم الثلاثين (الحادي والثلاثين) يوم من الشهر السابق من العام التالي، لغرض تطبيق الفقرة 2 من المادة. يجب الاعتراف بـ 651 من القانون المدني للاتحاد الروسي على أنها تساوي سنة.
أدى اعتماد هذا التوضيح من قبل المحكمة العليا إلى حقيقة أن جميع اتفاقيات الإيجار المبرمة مسبقًا للمباني والهياكل وفقًا للشروط المحددة تم الإعلان عنها على الفور بأنها غير مبرمة مع جميع العواقب القانونية المترتبة على ذلك.
ولنضيف هنا أيضًا العقود التي تم إبرامها دون مراعاة هذا التوضيح لاحقًا، حيث لم يكن قد أصبح بعد معروفًا على نطاق واسع بين المشاركين في المعاملات المدنية.
لا ينبغي لنا أن ننسى العقود التي لا يتمتع أطرافها بالخبرة في التفاصيل القانونية الدقيقة ولا يدركون حتى وجود تفسير حقيقي. وما قيل يكفي لإدراك خطورة الوضع الراهن.
خصم غير قانوني
دعونا نحاول معرفة ما استندت إليه هيئة رئاسة VASRF عند دعم استنتاج المحكمة الابتدائية.
وللأسف فإن نص عقد إيجار العقار نفسه، الذي أثار الخلاف في هذا النزاع، غير متوفر لدينا. وفي ضوء ذلك، لم يبق إلا أن ندرس بعناية نص التفسير الرسمي مرة أخرى.
ومن هذا النص يتضح أن هناك تناقضاً بين التفسير نفسه الذي يشير إلى مدة الاتفاق حتى التاريخ المحدد فيه، وبين مبرره الذي ينص على إبرام الاتفاق في التاريخ المحدد فيه. وقد سبق الإشارة إلى هذا الظرف في الأدب.
لذا، آي. إم. يتحدث أشيخمين عن تناقض هذا النهج مع قواعد اللغة الروسية (أشيخمين آي إم تأجير العقارات. تحليل ممارسة التحكيم في حل النزاعات (دليل عملي لتطبيق التشريعات المدنية والأراضي في الاتحاد الروسي). م. 2006 // اتحاد لاعبي التنس المحترفين "ConsultantPlus").
بدوره، أ.ف. يورش، استنادا إلى المعنى المعجمي لحرف الجر "بواسطة" و"إلى"، يشير إلى أنه "إذا تم استخدام حرف الجر "بواسطة، فإن اليوم الأخير من المدة يخضع لإدراجه في مدة العقد، وإذا كان يتم استخدام حرف الجر "بواسطة"، ولا يتم تضمين هذا اليوم في مدة العقد." (Yorsh A.V. تعليق على رسالة المعلومات الصادرة عن محكمة التحكيم العليا في الاتحاد الروسي بتاريخ 11 يناير 2002 رقم 66 "مراجعة الممارسة" "حل المنازعات المتعلقة بالإيجار" // ممارسة النظر في المنازعات التجارية: تحليل وتعليقات على قرارات الجلسة المكتملة ومراجعات هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا في الاتحاد الروسي. المجلد 1 / تحرير أ.ل. نوفوسيلوفا، ماجستير. Rozhkova.M.، 2007 // SPS "ConsultantPlus").
ومن المثير للاهتمام (يلفت آي إم أشيخمين الانتباه أيضًا إلى هذا) أنه بعد مرور عام، حددت هيئة رئاسة VASRF، في قرارها رقم 9523/02 بتاريخ 14 يناير 2003 في القضية رقم A41-K1-8587/02، الصلاحية فترة الاتفاقية من 17 سبتمبر 2000 وحتى 16 سبتمبر 2001 سارية حتى 15 سبتمبر 2001، مع لفت الانتباه إلى أنه تم استخدام حرف الجر "قبل" فيها بمعنى "لا يشمل التاريخ" باتباع حرف الجر هذا."
ومع ذلك، فقد وجدت المحاكم طريقة أكثر بساطة للخروج من الخلط بين حروف الجر "بواسطة" و"قبل": فهي تلجأ إلى استخدام عبارة "إلى (بواسطة)"، وبذلك تعطي حرفي الجر نفس المعنى، وجوهر الفعل. والذي يتلخص في ما يلي: أن تكون الاتفاقية سارية حتى التاريخ المحدد فيها (انظر على سبيل المثال قرار FAS VSO بتاريخ 02.20.2008 رقم A33-7634/07-F02-331/08) (تم رفض قرار محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 09.94.2008 رقم 4346/08 بشأن إحالة هذه القضية إلى هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي للمراجعة عن طريق الإشراف) ومؤرخ أغسطس 20, 2007 رقم A10-5925/06-F02-5393/07).
يبدو أن استخدام هذه الطريقة غير مقبول، لأنه لا يفي بالفقرة 1 من الفن. 431 من القانون المدني للاتحاد الروسي، أي المعنى الحرفي لحروف الجر "بواسطة" و"إلى"، التي تحمل أحمالًا دلالية مختلفة تمامًا، والتي لفتت هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا في الاتحاد الروسي الانتباه إليها بحق في قرارها القرار المذكور أعلاه.
عند تقييم التفسير الذي تدعمه أعلى محكمة، لا يمكن للمرء أيضًا أن يتجاهل مسألة امتثاله للتشريعات الحالية. حسب معنى الفقرة. 1 بند 1 المادة 192 من القانون المدني للاتحاد الروسي، تنتهي الفترة المحسوبة بالسنوات في نفس الشهر واليوم من العام الأخير من الفترة التي تحدد بدايتها، وفي حالة عدم وجود مثل هذا التاريخ - في اليوم الأخير اليوم من هذا الشهر (الفقرة 3 البند 3 المادة 192 من القانون المدني للاتحاد الروسي). وفي ضوء ذلك، لا يسع المرء إلا أن يتفق مع رأي التلفزيون. كتب بوجاتشيفا، الذي نظر في الفقرة 3 من الرسالة: "إن استنتاج هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا في الاتحاد الروسي ليس دقيقًا تمامًا لأنه لا يفي بقواعد الفقرة 1 من المادة. 192 من القانون المدني بشأن انتهاء الفترة المحسوبة بالسنوات" (القانون المدني. الجزء الثاني: كتاب مدرسي / رئيس التحرير V.P. Mozolin. M.، 2004 // SPS "ConsultantPlus").
على العكس من ذلك، أ.م. تعتبر المحكمة أن استنتاج Erdelevsky صحيح، حيث "تم تحديد تاريخي بداية العقد وانتهائه في هذه الحالة حسب تواريخ التقويم، وليس بانتهاء فترة زمنية (المادة 190 من القانون المدني)" (Erdelevsky) تعليق صباحًا على مراجعة ممارسات حل المنازعات المتعلقة بالإيجار ( خطاب إعلامي من هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا في الاتحاد الروسي بتاريخ 11 يناير 2002 رقم 66) // تم إعداده لـ ATP "ConsultantPlus"). تبدو هذه الحجة غريبة على الأقل، إذ إن تحديد الفترة باستخدام التواريخ التقويمية كان يهدف بالتحديد إلى تجنب إنشاء فترة سنة واحدة بخصم يوم واحد!
الأكثر أهمية هو صياغة البند 3 من الرسالة، والذي بموجبه يتم تحديد فترة صلاحية عقد الإيجار للمبنى (الهيكل) من اليوم الأول من أي شهر من العام الحالي إلى اليوم الثلاثين (31) من عام الشهر السابق من العام التالي، لا يساوي في حد ذاته سنة، أي لغرض تطبيق الفقرة 2 من المادة. يجب الاعتراف بـ 651 من القانون المدني للاتحاد الروسي على هذا النحو.
وبالتالي، هناك استثناء من القواعد العامة لحساب المصطلحات في القانون المدني للفصل 11 من القانون المدني للاتحاد الروسي لأغراض تطبيق الفقرة 2 من الفن. 651 من القانون المدني للاتحاد الروسي، أي لا ينبغي تطبيقها فيما يتعلق بهذه القاعدة! يبدو أنه لا ينبغي تسجيل هذه الإعفاءات في التفسيرات الرسمية للتشريع الحالي، ولكن على المستوى التشريعي، من خلال إدخال التعديلات المناسبة على الفصل 11 من القانون المدني للاتحاد الروسي و (أو) البند 2 من الفن. 651 القانون المدني للاتحاد الروسي.
من الأفضل اللعب بأمان
ومهما كان الأمر، فبينما لا يزال التفسير المذكور في الفقرة 3 من الرسالة ساري المفعول، ليس لدينا خيار سوى أن نختتم بالإشارة إلى بعض ميزات تطبيقه على أرض الواقع.
بادئ ذي بدء، نلاحظ أنه لسبب ما، تعتبر المحاكم أنه من الممكن تطبيق هذا الإعفاء على حالات استئجار قطع الأراضي (البند 2 من المادة 26 من قانون الأراضي في الاتحاد الروسي)، على الرغم من وجود البند 2 من المادة. 651 من القانون المدني للاتحاد الروسي تتحدث فقط عن تأجير المباني والهياكل! (انظر على سبيل المثال قرار الخدمة الفيدرالية لمكافحة الاحتكار بتاريخ 15 أغسطس 2008 رقم F03-A59/08-1/2680، وقرار الخدمة الفيدرالية لمكافحة الاحتكار بتاريخ 19 ديسمبر 2007 رقم A06-2373/2007-9 و بتاريخ 23 أغسطس 2007 رقم A57-14055/06-1).
إن إبرام عقد إيجار للمباني والهياكل لمدة 11 شهرًا، وهو أمر شائع جدًا اليوم، لا يمكن أن يسمى أي شيء آخر غير إعادة التأمين. لتجنب الحاجة إلى تسجيل الدولة لمثل هذه الاتفاقية، يكفي إبرامها لمدة أقل من عام لمدة يومين تقويميين (انظر، على سبيل المثال، قرار الخدمة الفيدرالية لمكافحة الاحتكار لمنطقة شمال كازاخستان بتاريخ مايو 18، 2005 رقم F08-2044/2005، حيث أشارت المحكمة بشكل معقول إلى أن اتفاقية إيجار الأرض المؤرخة في 1 أبريل 2003 لم يتم إبرامها لفترة 31 مارس 2004، ولكن حتى 30 مارس 2004، أي، لمدة تقل عن عام، ولهذا السبب لا تخضع لتسجيل الدولة).
وأخيرا، نؤكد على أن هذا التوضيح لا يفسر من قبل المحاكم تفسيرا ضيقا، بل يطبق بناء على معناه العام. وبالتالي، لا يجوز أن تمتد فترة صلاحية العقد على سنتين تقويميتين، حيث يتم تحديدهما من 1 يناير إلى 31 ديسمبر من أي سنة واحدة.
على الرغم من أن التوضيح يشير إلى الحالة التي تقع فيها مدة العقد خلال عامين تقويميين في وقت واحد، إلا أنه ينطبق أيضًا على الفترة المذكورة أعلاه، أي. يتم أيضًا الاعتراف باتفاقية الإيجار الخاصة بالمبنى أو الهيكل المبرمة لهذه الفترة على أنها مبرمة لمدة عام واحد وتخضع لتسجيل الدولة (انظر، على سبيل المثال، قرارات الخدمة الفيدرالية لمكافحة الاحتكار ZSO بتاريخ 10 أبريل 2008 رقم F04-2090) /2008(2575-A75-39) وتاريخ 26 أغسطس 2003 رقم Ф04/3996-1167/А46-2003، قرارات الخدمة الفيدرالية لمكافحة الاحتكار للمنطقة الشمالية الغربية بتاريخ 25/09/2008 رقم A05-11996 /2007 وتاريخ 04/06/2007 رقم A13-5002/2006-04).
وبنفس الطريقة تطبق المحاكم هذا التوضيح على فترات صلاحية العقود التي لا تقع بدايتها في اليوم الأول من شهر سنة واحدة، ونهايتها - في اليوم المقابل من السنة التالية، وهو ما لا يقع في اليوم الأول من شهر واحد. القرار الثلاثون (الحادي والثلاثون) (قرار FAS DO بتاريخ 08/09/2008 رقم Ф03-А51/08-1/3636، قرار الخدمة الفيدرالية لمكافحة الاحتكار بتاريخ 28/01/2007 رقم А12-2294/06-С14 -5/41، قرار الهيئة الاتحادية لمكافحة الاحتكار للمنطقة الشمالية الغربية بتاريخ 27/03/2007 رقم أ21-7304/2005). ينطبق إجراء مماثل إذا كان تاريخ انتهاء صلاحية مثل هذا الاتفاق يقع في اليوم الأخير من الشهر، وهو اليوم 28 أو 29 (انظر، على سبيل المثال، قرار الخدمة الفيدرالية لمكافحة الاحتكار بتاريخ 28 فبراير 2005 رقم A65-10279/) 04-SG2-24 وقرار الخدمة الفيدرالية لمكافحة الاحتكار NWO بتاريخ 1 نوفمبر 2004 رقم A05-1245/04-30).
إيفسيف إيفسي فيدوروفيتش
محامي، طالب دراسات عليا في الأكاديمية الإنسانية الحديثة
(إردليفسكي إيه إم)
(تم إعداده لنظام ConsultantPlus، 2007)
تم إعداده لنظام ConsultantPlus
تعليق على مراجعة ممارسة القرار
المنازعات المتعلقة بالإيجار
(رسالة إعلامية من هيئة رئاسة الاتحاد الروسي
تم إعداد المادة باستخدام الإجراءات القانونية
إيه إم إرديلفسكي
مقدمة
كما تظهر الإحصاءات، فإن النزاعات المتعلقة بالإيجار، وخاصة تأجير العقارات، لا تزال تحتل مكانا هاما في ممارسة محاكم التحكيم الروسية. من المهم جدًا لضمان اتباع نهج موحد لمحاكم التحكيم لحل مثل هذه النزاعات مراجعة ممارسة حل النزاعات المتعلقة بالإيجار (المشار إليها فيما يلي باسم المراجعة)، والتي تم لفت انتباه محاكم التحكيم إليها من خلال خطاب إعلامي من هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 11 يناير 2002 رقم 66. ومع ذلك، فإن مبررات النتائج غالبًا ما يكون ملخص النتائج هذا غير كامل أو يفتقر إلى الوضوح، وتظهر الاستنتاجات نفسها في بعض الحالات مثيرة للجدل أو متناقضة. وفي الوقت نفسه، من أجل التطبيق الصحيح بمساعدة مراجعة قواعد القانون التي تحكم علاقات الإيجار، من الضروري أن يكون لديك فهم دقيق للمنطق الداخلي للأحكام الفردية للمراجعة، وعلاقتها بأحكام القانون المدني الاتحاد الروسي (المشار إليه فيما يلي بالقانون المدني) واللوائح الأخرى المستخدمة في المراجعة. التعليق التالي سيساعد على تحقيق هذا الهدف.
التعليق على الفقرة 1.
يتلخص جوهر هذا النزاع في تأهيل الاتفاقية بشأن الاستخدام المدفوع لجزء من سطح المبنى. على النحو التالي من الفقرة 1 من المراجعة، لم تعترف المحكمة بمثل هذا الاتفاق كعقد إيجار، ونتيجة لذلك، لم تعتبر أنه من الممكن تطبيق قاعدة الفقرة 1 من الفن. 621 من القانون المدني أنه إذا رفض المؤجر إبرام اتفاقية لمدة جديدة مع المستأجر، ولكن في غضون عام من تاريخ انتهاء الاتفاقية معه أبرم عقد إيجار مع شخص آخر، يحق للمستأجر ، باختياره، للمطالبة أمام المحكمة بنقل الحقوق والالتزامات بموجب الاتفاقية المبرمة والتعويض عن الخسائر الناجمة عن رفض تجديد عقد الإيجار معه، أو التعويض فقط عن هذه الخسائر.
جوهر موقف المحكمة هو أن العناصر الهيكلية للمبنى، والتي تشمل سقف المبنى، ليست أشياء مستقلة عن العقارات (أي أنها ليست أشياء منفصلة غير قابلة للاستهلاك ومحددة بشكل فردي) وبالتالي لا يمكن تأجيرها شاء.
وبطبيعة الحال، ينبغي أن يؤخذ هذا الموقف في الاعتبار، وإذا أراد المستخدم الحصول على حق الأولوية غير المتنازع عليه لإبرام اتفاق على استخدام الشيء أو جزء منه لفترة جديدة، فيجب توفير هذا الحق للمستخدم ل في الاتفاق. في هذه الحالة، سيكون مالك الشيء ملزما بإبرام اتفاقية لفترة جديدة ليس على أساس الفقرة 1 من الفن. 621 من القانون المدني، ولكن على أساس الشروط ذات الصلة باتفاقية استخدام الشيء والأحكام العامة المتعلقة بالالتزامات والعقود.
وفي الوقت نفسه، تجدر الإشارة إلى أن موقف المحكمة في الوقت الحالي لا يبدو متسقًا تمامًا مع نهج المشرع الروسي تجاه موضوع عقد الإيجار. يمكن استخلاص هذا الاستنتاج نتيجة لتحليل بعض معايير قانون الإسكان الجديد في الاتحاد الروسي (المشار إليه فيما يلي باسم قانون الإسكان). لذلك، وفقا للفقرة 1 من الفن. 36 من قانون الإسكان، الملكية المشتركة في مبنى سكني تشمل المباني التي ليست أجزاء من الشقق والمخصصة لخدمة أكثر من غرفة واحدة في مبنى معين، بما في ذلك المهابط بين الشقق والسلالم والمصاعد والمصاعد وغيرها من الأعمدة والممرات والأرضيات التقنية، والسندرات، والأقبية التي توجد بها خطوط المرافق، والمعدات الأخرى التي تخدم أكثر من غرفة واحدة في منزل معين (الطوابق السفلية الفنية)، وكذلك الأسطح التي تحتوي على الهياكل الحاملة وغير الحاملة لمنزل معين، المعدات الميكانيكية والكهربائية والصحية وغيرها الموجودة في هذا المنزل خارج المبنى أو داخله وتخدم أكثر من مبنى قطعة الأرض التي يقع عليها هذا المنزل مع عناصر تنسيق الحدائق والمناظر الطبيعية وغيرها من الأشياء المخصصة للصيانة والتشغيل وتحسين هذا المنزل الواقع على قطعة الأرض المحددة. وبالتالي، يتم تضمين السقف في الملكية المشتركة لمبنى سكني ككائن منفصل.
وفقا للفقرة 4 من الفن. 36 من قانون الإسكان، يمكن نقل ممتلكات الملكية المشتركة في مبنى سكني لاستخدامها إلى أشخاص آخرين إذا كان هذا لا ينتهك الحقوق والمصالح المشروعة للمواطنين والكيانات القانونية. وبما أن هذه القاعدة لا تنص على أي استثناءات للأشياء الفردية ذات الملكية المشتركة، فإن السقف يمكن أن يكون موضوع اتفاق للاستخدام المدفوع وغير المبرر. من الفقرة الفرعية 12، الفقرة 2، المادة. 145 والفقرة الفرعية 3 من الفقرة 2 من الفن. تنص المادة 152 من قانون الإسكان على أن أجزاء من الممتلكات المشتركة في مبنى سكني قد تكون موضوع عقد إيجار. يبدو أنه من قواعد قانون الإسكان هذه يترتب على ذلك أن المشرع الروسي في الوقت الحاضر لا يستبعد إمكانية الإشارة إلى سقف المبنى كموضوع لاتفاقية الإيجار إذا كان شرط البند 3 من الفن. 607 من القانون المدني بشأن اليقين بموضوع عقد الإيجار. وفيما يتعلق بالسقف، فهذا يعني أنه عند نقل جزء من السقف للاستخدام، يجب أن يشير العقد بوضوح إلى حدوده.
تعليق على النقطة 2
قبل الانتقال إلى التحليل القانوني لهذه الفقرة من المراجعة، من المستحسن الانتباه إلى الجانب المالي للعلاقة بين الطرفين، بقدر ما يبدو من الممكن فهمه من ظروف القضية غير الموضحة بشكل كامل. لذلك، أبرم المؤجر والمستأجر اتفاقية إيجار لقارب نهري لمدة أربع سنوات مع الحق في شراء العقار المؤجر. وبحسب شروط الاتفاقية، بلغت التكلفة الإجمالية لعقد الإيجار 520 ألف دولار أمريكي، وكانت دفعات الإيجار تدفع من قبل المستأجر سنويا لمدة أربع سنوات ضمن الشروط التي تحددها الاتفاقية، وبعد سداد دفعة الإيجار الأخيرة، أصبحت السفينة ملكية المستأجر. كما يمكن فهمه من فقرة المراجعة التي تم تحليلها، بحلول الوقت الذي اتخذت فيه المحكمة الابتدائية قرارها، كان الوضع التالي قد تطور في العلاقات بين الطرفين: انتهت فترة الإيجار البالغة أربع سنوات، وكان المستأجر قد دفع فقط 355 من أصل 520 ألف دولار، وبالتالي كان ينبغي أن يكون مجموع الديون 165 ألف دولار.
ماذا طلب المدعي (المالك)؟ وطالب باسترداد مبلغ الإيجار المتأخر من المدعى عليه (المستأجر) وإعادة السفينة. وقضت المحكمة الابتدائية بالمطالبة كاملة، وتحصيل مبلغ الدين من المستأجر لصالح المؤجر، وإلزام المستأجر بإعادة السفينة إلى المؤجر. فيما يتعلق بتحصيل الديون، من الواضح أن المحكمة انطلقت من شروط الاتفاقية، التي نصت على التزام المستأجر بدفع الإيجار المناسب، وفيما يتعلق باستعادة السفينة، انطلقت المحكمة من قاعدة الفن. 622 من القانون المدني، والتي بموجبها، عند إنهاء عقد الإيجار، يلتزم المستأجر بإعادة الممتلكات المؤجرة إلى المؤجر.
يبدو أن القرار قانوني تماما - بعد كل شيء، لم يدفع المستأجر حقا جزءا من مدفوعات الإيجار، مما يعني أنه يجب عليه دفعها؛ بالإضافة إلى ذلك، بسبب عدم اكتمال دفع مدفوعات الإيجار، لم يحصل على ملكية السفينة مطلقًا، وبالتالي، يحق للمؤجر، بصفته المالك، المطالبة بإعادة ممتلكاته. وفي الوقت نفسه، فإن القرار، على الأقل للوهلة الأولى، ملفت للنظر في ظلمه الواضح. كيف نتيجة لهذا القرار، فإن المؤجر، الذي كان مستعدًا للتخلي عنه عند إبرام الاتفاقية إذا دفع المستأجر 520 ألف دولار، سيتلقى الآن هذه الـ 520 ألفًا ويحتفظ في نفس الوقت بملكيته ملكية السفينة؟
من الواضح أن محكمة الاستئناف حاولت المساعدة في استعادة العدالة من خلال اللجوء إلى الفقرة 3 من الفن. 609، الفن. 624 والفقرة 2 من الفن. 489 من القانون المدني، باستخدام البناء المنطقي التالي: حسب البند 3 من الفن. 609 من القانون المدني، يتم إبرام اتفاقية تأجير العقارات، التي تنص على النقل اللاحق لملكية هذا العقار إلى المستأجر (المادة 624 من القانون المدني)، بالشكل المنصوص عليه في اتفاقية الشراء والبيع، وبالتالي، اعتبرت محكمة الاستئناف أن البند 2 ينطبق على العلاقات بين الطرفين. 489 من القانون المدني ، والتي بموجبها ، في حالة بيع البضائع بالائتمان بشرط الدفع بالتقسيط ، لا يقوم المشتري بسداد الدفعة التالية خلال الفترة التي يحددها العقد للبضائع المباعة بالتقسيط و يحق للبائع، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك، رفض تنفيذ العقد والمطالبة بإعادة البضائع المباعة، إلا في الحالات التي يتجاوز فيها مبلغ المدفوعات المستلمة من المشتري نصف سعر العقد. بضائع. وبما أن المستأجر في هذه القضية دفع للمؤجر مبلغ 355 ألف دولار من أصل الـ 520 ألف دولار المطلوبة، أي أكثر من نصف تكلفة السفينة، فإن المحكمة الابتدائية لم يكن لديها أسباب لإلزام المدعى عليه بإعادة هذا العقار إلى المستأجر. مدعى. واسترشاداً بهذا المنطق، ألغت محكمة الاستئناف قرار المحكمة الابتدائية في هذا الجزء، ورفضت إعادة السفينة النهرية. ولو بقي قرار محكمة الاستئناف ساري المفعول، لكان فقط مبلغ الدين هو الذي يجوز تحصيله من المستأجر، ولبقيت السفينة معه. هذا يبدو عادلا تماما.
ومع ذلك، فإن قرار محكمة الاستئناف كان به عيب واضح، ونتيجة لذلك، بناء على نتائج النظر في استئناف النقض، تم إلغاء قرار محكمة الاستئناف وتأييد قرار المحكمة الابتدائية. أشارت محكمة النقض بشكل صحيح إلى الفقرة 3 من الفن. يشير 609 من القانون المدني فقط إلى الحاجة، عند إبرام عقد إيجار ينص على النقل اللاحق لملكية العقار المؤجر إلى المستأجر، إلى الاسترشاد بالقواعد المتعلقة بشكل اتفاقية الشراء والبيع للعقار ذي الصلة وبالتالي فإن علاقات الأطراف المتعلقة باسترداد العين المؤجرة ليست قواعد يجوز تطبيقها لتنظيم شراء وبيع البضائع بالأجل مع شرط السداد بالتقسيط. كما لاحظت محكمة النقض بشكل صحيح أنه في هذه القضية، فإن انتهاء فترة الإيجار لا يعني نقل السفينة إلى ملكية المستأجر، حيث لم يتم دفع دفعات الإيجار بالكامل، وبالتالي، بحلول الوقت الذي قدم فيه المدعي الطلب المقابل، لم يكن لدى المدعى عليه أي حقوق في الممتلكات المتنازع عليها: لم يتم اكتساب حق الملكية، وانتهى حق الإيجار بسبب انتهاء مدته.
لذا، فإن القرار القانوني شكلياً الصادر عن المحكمة الابتدائية وحكم محكمة التمييز يتركان شعوراً بالظلم الواضح، ويثير الحكم العادل لمحكمة الاستئناف شكوكاً جدية حول دوافعه. هل كان من الممكن اتخاذ قرار في هذه الحالة يكون قانونيًا وعادلاً؟ ويبدو أن مثل هذا الحل يمكن اقتراحه.
بادئ ذي بدء، تجدر الإشارة إلى أن تطبيق البند 2 من الفن. 489 من القانون المدني عن طريق القياس مع القانون (البند 1 من المادة 6 من القانون المدني) بالكاد ممكن في الحالة قيد النظر. أولا، المشرع في الفقرة 3 من الفن. تشير المادة 609 من القانون المدني مباشرة إلى أي جزء من اتفاقية الإيجار مع الحق في الشراء يمكن تطبيق قواعد بيع البضائع بالائتمان بشرط الدفع على أقساط. ثانيًا، هذه اتفاقيات مختلفة ولا يمكن استبعاد أن المؤجر، بعد أن أبرم اتفاقية لبيع السفينة بالائتمان، وليس بشروط الإيجار مع حق الشراء، لم يكن ليحدد سعر السفينة وسعرها. شروط خطة التقسيط مختلفة.
دعونا ننتقل إلى الأحكام القليلة في القانون المدني بشأن عقد الإيجار مع حق الشراء. في الفقرة 3 من الفن. 609 من القانون المدني، تسمى هذه الاتفاقية اتفاقية إيجار عقار، والتي تنص على النقل اللاحق لملكية هذا العقار إلى المستأجر. في الفقرة 1 من الفن. تنص المادة 624 من القانون المدني على أن القانون أو عقد الإيجار (كما كان الحال في الحالة قيد النظر) يجوز أن ينص على أن العين المؤجرة تصبح ملكا للمستأجر عند انتهاء مدة الإيجار أو قبل انتهاء مدتها، مع مراعاة قيام المستأجر بدفع كامل سعر الاسترداد المنصوص عليه في الاتفاقية. وبالتالي، فإن خصوصية اتفاقية الإيجار مع خيار الشراء مقارنة باتفاقية الإيجار العادية هي وجود شرط على سعر الشراء، وهو شرط أساسي لمثل هذه الاتفاقية. وفي الوقت نفسه فإن أحد شروط عقد الإيجار هو الشرط الخاص بمبلغ الإيجار، لكن هذا الشرط كقاعدة عامة ليس من الشروط الأساسية لعقد الإيجار.
البند 1 من الفن. تعرف المادة 614 من القانون المدني الإيجار بأنه الدفع مقابل استخدام الممتلكات، وبالتالي فإن المدفوعات بموجب اتفاقية الإيجار العادية لها الوضع القانوني للإيجار مع جميع العواقب المترتبة على ذلك، ولا سيما في شكل التزام المستأجر بدفع الإيجار في الوقت المحدد كما هو منصوص عليه. لأنه في هذه القاعدة. أما بالنسبة لاتفاقية الإيجار مع خيار الشراء، فإن المدفوعات بموجب هذه الاتفاقية لها وضع مزدوج - الإيجار وسعر الشراء. لا يدفع المستأجر ثمن الاسترداد مقابل استخدام العقار المؤجر، بل لاكتساب حقوق الملكية فيه. ولذلك فإن التأسيس في عقد الإيجار مع حق الشراء كسعر الشراء للتكلفة الإجمالية لدفعات الإيجار يعني أن الطرفين اتفقا فقط على المبلغ الإجمالي، الذي يشمل الدفع مقابل استخدام العقار (الإيجار) وقيمة الإيجار. الدفع لشراء الممتلكات في الملكية (سعر الشراء).
وفي الوقت نفسه، مسؤولية المستأجر هي فقط دفع الإيجار. إن دفع ثمن الاسترداد كدفعة مقابل اكتساب العقار إلى الملكية ليس التزامًا على المستأجر، بل هو حق له، وممارسته شرط لنشوء ملكيته للعقار المؤجر (وهذا يختلف عن عقد الإيجار) اتفاق مع حق الشراء من اتفاق شراء وبيع، حيث لا يكون دفع الثمن حقا، بل التزاما على المشتري). إذا لم يتمكن المستأجر لسبب ما أو لم يرغب في استخدام هذا الحق، فإن النتيجة الوحيدة لذلك ستكون استحالة الحصول على ملكية العقار المستأجر. إن خطر عدم وجود في عقد الإيجار مع حق الشراء تحديد دقيق وتحديد حجم الإيجار نفسه وسعر الشراء يتحمله الطرف الذي تتعلق مطالبه أو اعتراضاته بضرورة إثبات هذه الظروف. ولذلك، في الحالة المشار إليها في الفقرة المعلقة من المراجعة، لم يكن كامل المبلغ المنصوص عليه في العقد خاضعًا للاسترداد، ولكن فقط الإيجار بالمعنى الدقيق للكلمة. نظرًا لعدم تحديد هذا الإيجار في العقد، فقد كان يخضع للتحديد وفقًا لقواعد الفقرة 3 من الفن. 424 من القانون المدني، أي أن الإيجار كان خاضعًا للتحصيل بالمبلغ المدفوع في ظروف مماثلة عند إبرام عقد إيجار منتظم (أي عقد إيجار دون الحق في الشراء) لممتلكات مماثلة لفترة مماثلة .
التعليق على الفقرة 3.
تتعلق الفقرة المعلقة من المراجعة بتطبيق قواعد القانون المدني بشأن حساب الشروط جنبًا إلى جنب مع قواعد تسجيل الدولة لاتفاقيات الإيجار للمباني والهياكل. مثل هذه الاتفاقية، بموجب البند 2 من الفن. 651 من القانون المدني، لا يخضع لتسجيل الدولة إلا إذا كان العقد صالحًا لمدة سنة واحدة على الأقل. يعتقد المؤجر أن الاتفاقية المبرمة للفترة من 01/06/2000 إلى 31/05/2001 هي اتفاقية مبرمة لمدة أقل من عام، وبالتالي، لا تتطلب تسجيل الدولة لإبرامها، والمستأجر اعتبرت الاتفاقية المحددة مبرمة لمدة عام واحد بالضبط، وبالتالي تتطلب تسجيل الدولة.
استنتاج المحكمة في هذه القضية صحيح، حيث تم تحديد تاريخي بدء العقد وانتهائه في هذه الحالة بتواريخ تقويمية، وليس بانتهاء فترة زمنية (المادة 190 من القانون المدني). تجدر الإشارة إلى أنه إذا تم إبرام العقد، على سبيل المثال، لمدة سنة واحدة، مع الإشارة إلى 06/01/2000 كتاريخ للبدء، ففي هذه الحالة تبدأ مدة السنة في اليوم التالي بعد هذا التاريخ، أي من 02/06/2000 وتنتهي في تاريخ البدء المقابل للشهر واليوم من السنة الأخيرة من الفترة، أي 01/06/2001 (المادة 191، الفقرة 1 من المادة 192 من القانون المدني). وكذلك فإن مدة العقد المبرم لمدة سنة واحدة ابتداء من 31/05/2000 تبدأ في 2000/06/01 وتنتهي في 2001/05/31 (المادة 191 فقرة 1 من المادة 192 من القانون المدني) ).
التعليق على الفقرة 4.
إذا لم تكن هناك، وقت إبرام العقد، خطة معتمدة لإعادة بناء المبنى (وهو ما كان الحال في هذه الحالة بوضوح)، أي لم يكن أي من الطرفين على علم بما إذا كانت عملية إعادة الإعمار ستبدأ أم لا، فإن يمكن اعتبار عقد الإيجار معاملة تتم بموجب شرط الإلغاء (البند 2 من المادة 157 من القانون المدني). في هذه الحالة، يتم إبرام عقد الإيجار لفترة غير محددة ويتم إنهاؤه فيما يتعلق بحدوث شرط الإلغاء، وفيما يتعلق برفض أي من الطرفين من الاتفاقية وفقًا لقواعد الفقرة 2 من الفن. 610 حارس مرمى. ومع ذلك، إذا كانت هناك بالفعل، وقت إبرام العقد، خطة إعادة إعمار معتمدة، بما في ذلك تاريخ بدايتها، ففي هذه الحالة يجب اعتبار عقد الإيجار مبرمًا لفترة معينة، ويكون تاريخ انتهاء عقد الإيجار هو تاريخ انتهاء عقد الإيجار. تاريخ بدء إعادة الإعمار المشار إليه في الخطة المعتمدة.
التعليق على الفقرة 5.
فيما يتعلق بالفقرة التي تم التعليق عليها في المراجعة، ينبغي للمرء أولاً الانتباه إلى حقيقة أن البند 2 من المادة. 610 من القانون المدني يحدد القواعد ليس للإنهاء، ولكن لإنهاء عقد الإيجار المبرم لفترة غير محددة، في حين أن المادة. تحدد المادة 619 من القانون المدني (مع البند 2 من المادة 450 من القانون المدني) أسباب وإجراءات الإنهاء المبكر لعقد الإيجار. ثانيا، تجدر الإشارة إلى أن قاعدة الفقرة 2 من الفن. 452 من القانون المدني، الذي ينص على التزام الطرف الذي يرغب في إنهاء العقد بالاتصال أولاً بالطرف الآخر لاقتراح إنهاء العقد، لا ينطبق على الحالة التي يكون فيها إنهاء العقد مرتبطًا بالأسباب المحدد في الفن. 619 القانون المدني. في هذه الحالة، القاعدة الخاصة للفن. 619 من القانون المدني، والتي بموجبها يحق للمؤجر أن يطلب الإنهاء المبكر للعقد فقط بعد إرسال تحذير كتابي للمستأجر حول ضرورة الوفاء بالتزامه خلال فترة زمنية معقولة.
ترتبط بعض الشكوك حول صحة نهج المحكمة في حل القضية بتطبيق المادة. 619 من القانون المدني لعقد الإيجار المبرم لفترة غير محددة. والحقيقة هي أن هذه القاعدة تحدد أسباب الإنهاء المبكر لعقد الإيجار. تفترض هذه الصياغة أننا نتحدث عن إنهاء عقد الإيجار الذي يتم تحديد مدته. إذا تم إبرام الاتفاقية لمدة غير محددة، فيحق لكل من الطرفين الانسحاب من الاتفاقية في أي وقت عن طريق إنذار الطرف الآخر مقدمًا بشهر، وعند استئجار العقارات لمدة ثلاثة أشهر، اللجوء إلى المحكمة في هذا الأمر. الحالة غير مطلوبة (البند 2 المادة 610 من القانون المدني). لذلك، يبدو أن الاستئناف لقواعد الفن. 619 من القانون المدني، من الضروري أن يتحول عقد الإيجار المبرم لفترة غير محددة إلى عقد إيجار محدد المدة من خلال الامتثال لقواعد الفقرة 2 من الفن. المادة 610 من القانون المدني، حيث أنه بعد إرسال إنذار للمستأجر بفسخ العقد تصبح مدته مؤكدة (شهر أو ثلاثة أشهر على التوالي من تاريخ استلام المستأجر الإنذار). بعد ذلك، إذا كانت الحاجة إلى إنهاء العقد في المحكمة لا تزال ملحة، فيمكن للمستأجر اللجوء إلى قواعد الفن. 619 القانون المدني. ومع ذلك، مع الأخذ في الاعتبار المواعيد النهائية التي يحددها القانون للنظر في القضايا من قبل محاكم التحكيم والمحاكم ذات الاختصاص العام (والتي لا يتم الالتزام بها دائمًا بشكل صارم، خاصة من قبل المحاكم ذات الاختصاص العام)، يتم العقد بحلول الوقت الذي تنظر فيه المحكمة في القضية سيتم إنهاؤه بالفعل على أساس البند 2 من الفن. 610 من القانون المدني، والتي بموجبها ستخضع الإجراءات للإنهاء.
التعليق على الفقرة 6.
إن قرار محكمة الاستئناف صحيح تمامًا دون أدنى شك. تحصيل العقوبات هو شكل من أشكال المسؤولية المدنية عن الأداء غير السليم للالتزامات. من أجل تحصيل العقوبة، من الضروري أن يفي الطرف بالتزاماته بموجب العقد بشكل غير صحيح. قبل إبرام العقد، لم يكن المستأجر ملزمًا بدفع الإيجار والمدفوعات الأخرى، وبالتالي، لا يمكن أن تكون هناك حقيقة تتعلق بالوفاء غير الصحيح من قبل المستأجر بهذا الالتزام غير الموجود.
إن توسيع شروط العقد لتشمل العلاقات الموجودة سابقًا لا يعني خلق وهم من الحقائق والعلاقات التي لم تكن موجودة قبل إبرام العقد. وفيما يتعلق بالحالة قيد النظر، فإن هذا يعني أن العلاقات المتعلقة باستخدام الممتلكات كانت موجودة بالفعل قبل إبرام العقد، وبالتالي يمكن أن تمتد شروط العقد إليهم، في حين لم تكن هناك علاقة مسؤولية عن التنفيذ غير السليم للعقد. الالتزام بين الطرفين (بسبب عدم وجود الالتزام نفسه)، فيما يتعلق بعدم وجود كائن (علاقة) في حد ذاته، والذي يمكن تطبيق شروط الاتفاقية المبرمة عليها بأثر رجعي.
التعليق على الفقرة 7.
كما أشير في التعليقات على الفقرات السابقة من المراجعة، الفقرة 2 من المادة. يحدد 610 من القانون المدني إجراءات إنهاء عقد الإيجار المبرم لفترة غير محددة بمبادرة من أي من الطرفين. يتم إنهاء العقد من لحظة انتهاء المدة المنصوص عليها في هذه القاعدة دون صدور قرار من المحكمة في هذا الشأن. ترتبط مطالبة الإخلاء بإنهاء عقد الإيجار فقط بقدر ما يحتفظ المستأجر، حتى إنهاء الاتفاقية، بالحق في استخدام المباني المستأجرة، وعلى هذا النحو، لا يمكن إخلاءه. لذلك، لا يمكن لأي إجراءات إجرائية للأطراف أو المحكمة القضاء على العواقب القانونية المدنية لتحذير طرف في عقد الإيجار المبرم لفترة غير محددة بشأن إنهائه.
ويبدو من الخطأ فقط أن تترك المحكمة دعوى الإخلاء دون نظر. يتم تحديد أسباب ترك المطالبة دون مقابل في الفن. 148 ناقلة جنود مدرعة. من الواضح، من بين الأسباب المحددة في هذه القاعدة، كانت المحكمة في ذهنها الأسباب المنصوص عليها في الفقرة 2 من الفن. 148 من APC (لم يمتثل المدعي للمطالبة أو أي إجراء آخر قبل المحاكمة لحل النزاع مع المدعى عليه، إذا كان ذلك منصوصًا عليه في القانون الفيدرالي أو الاتفاقية). إلا أن هذه القاعدة لا تنطبق في هذه الحالة، حيث أن القانون لا ينص على مراعاة أي إجراء تمهيدي لرفع دعوى الإخلاء، كما أن إنهاء عقد الإيجار كما هو موضح أعلاه لا يتطلب اللجوء إلى المحكمة. على الاطلاق. ولذلك، كان ينبغي للمحكمة أن ترفض الدعوى نظرا لأن المدعي لم يكن له الحق في المطالبة بإخلاء المدعى عليه قبل إنهاء عقد الإيجار، الأمر الذي لن يمنع المستأجر من الذهاب إلى المحكمة مرة أخرى بنفس الشيء الطلب فيما يتعلق بحدوث ظرف جديد - انتهاء الفترة المحددة في الفقرة 2 من الفن. 610 حارس مرمى.
التعليق على الفقرة 8.
لا تحتاج هذه الفقرة من المراجعة إلى تعليق، حيث إن ظروف القضية معروضة بشكل كامل بما فيه الكفاية، والجزء التعليلي لقرار المحكمة والاستنتاجات التي توصلت إليها لا يترك أي غموض أو شك فيما يتعلق بالقضية التي تم فحصها وصحة الحكم. تم اتخاذ القرار.
التعليق على الفقرة 9.
هذه النقطة من المراجعة، مثل النقطة السابقة، بالكاد تتطلب تعليقات مفصلة. المستأجر، الذي لم يتم نقل الملكية المؤجرة إليه، لم يكتسب حقًا حالة مالك الملكية وبالتالي لا يمكنه استخدام طرق الحماية الخاصة المنصوص عليها في المادة. فن. 301، 304، 305 القانون المدني. تجدر الإشارة فقط إلى أن المستأجر لم تتح له الفرصة لاستعادة العقار المؤجر من المؤجر، لأن الأخير لم يعد مالك العقار المؤجر - بل كان في حوزة طرف ثالث. ولذلك، لا يمكن للمستأجر أن يلجأ إلا إلى طريقة واحدة من وسائل الحماية القانونية المدنية - وهي المطالبة بإنهاء العقد والتعويض عن الخسائر الناجمة عن عدم تنفيذه، رغم أنه من الصعب للغاية إثبات مقدار الخسائر وعلاقتها السببية بالفشل في التنفيذ. الوفاء بالالتزام في مثل هذه الحالات.
التعليق على الفقرة 10.
في رفض الدعوى، اعتمدت المحكمة على أحكام الفن. 328 من القانون المدني بشأن الوفاء بالالتزامات المضادة. وفقا للفقرة 1 من الفن. 328 المقابل هو وفاء أحد الطرفين بالتزام مشروط، بموجب العقد، بوفاء الطرف الآخر بالتزاماته. على الرغم من أن القرار الذي اتخذته المحكمة في الجزء التشغيلي لا شك فيه، إلا أن الجزء التحفيزي منه لا يسمح لنا بالاتفاق معه بشكل كامل فيما يتعلق بالإشارة إلى الفن. 328 القانون المدني. تخضع المادة 328 من القانون المدني للتطبيق في الحالات التي تكون فيها التزامات كل من طرفي الاتفاقية وهذه الاتفاقية (وليس القانون) يكون الوفاء بأحد الالتزامات مشروطًا بالوفاء بالآخر. وفي الحالة قيد النظر، حدث وضع مختلف قليلا. وفقا للفقرة 1 من الفن. 614 من القانون المدني، الإيجار يعني الدفع مقابل استخدام الممتلكات. حتى يتم نقل العقار، لا يمكن أن يحدث استخدامه، لذلك، حتى يتم نقل العقار إلى المستأجر، لا ينشأ الالتزام بدفع الإيجار (لا استخدام - لا يمكن أن يكون هناك دفع مقابل الاستخدام). وبما أن الالتزام بدفع الإيجار خلال المدة المحددة غير موجود بعد، فلا داعي لتعليق تنفيذه أو التنازل عنه.
التعليق على الفقرة 11.
كلتا الحالتين اللتين تمت مناقشتهما في الفقرة المعلقة من المراجعة تتعلقان بتطبيق الفقرة 3 من المادة. 614 القانون المدني. وهذا المعيار، بسبب غموضه، يستحق اهتماما خاصا. وينص على أنه، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك، يجوز تغيير مبلغ الإيجار باتفاق الطرفين خلال الإطار الزمني المنصوص عليه في العقد، ولكن ليس أكثر من مرة واحدة في السنة. تم ذكر القاعدة بشكل سيء للغاية. من غير الواضح من نصها ما هو نوع الاتفاقية التي تتحدث عنها - اتفاقية تعد أحد أجزاء اتفاقية الإيجار المبرمة، والتي بموجبها لا يمكن أن تحدث تغييرات في الإيجار خلال مدة الاتفاقية أكثر من مرة واحدة في السنة ، أو اتفاقية تغيير مبلغ دفع الإيجار المبرمة كتغيير لعقد قائم. وكما يتبين من الفقرة التي تم التعليق عليها في المراجعة، فقد اختارت محكمة التحكيم خيار التفسير الأول. ويترتب على ذلك أن الأطراف، التي تبرم اتفاقية إيجار تنص على مبلغ ثابت من الإيجار أو إجراء حسابه، ليس لها الحق في توفير تغيير في هذا المبلغ أو الإجراء مقدمًا أكثر من مرة في السنة، أي نحن نتحدث عن حظر التغييرات المتكررة في مبلغ الإيجار في العقد دون تغيير العقد نفسه. ومع ذلك، يمكن للطرفين تغيير الاتفاقية المبرمة بالفعل، بما في ذلك من حيث مبلغ الإيجار، بالاتفاق المتبادل كلما رغبوا في ذلك.
غموض آخر في الفقرة 3 من الفن. المادة 614 من القانون المدني هي أنه من نصها ليس من الواضح تماما ما تشير إليه عبارة "ما لم ينص العقد على خلاف ذلك" - إمكانية تغيير الإيجار خلال فترة صحة العقد من حيث المبدأ أو إلى القاعدة المتعلقة إمكانية تغيير مبلغ الإيجار بما لا يزيد عن مرة واحدة في السنة. وبما أن خيار التفسير الثاني من شأنه أن يضعف تمامًا القيود المفروضة على تكرار التغييرات في مقدار الإيجار المحدد في القاعدة التي تم تحليلها، فيجب رفض هذا التفسير ويجب أن نركز على خيار التفسير الأول. لكن في الخيار الأول يتبين أن العبارة المذكورة زائدة عن الحاجة، لأنه إذا اشترط الأطراف في عقد الإيجار مقدار الأجرة ولم يذكروا شيئا عن تغييرها خلال مدة العقد، فإن هذا المبلغ من الإيجار سيبقى الإيجار دون تغيير طوال الفترة بأكملها دون وجود تعليمات خاصة بهذا الشأن في العقد.
التعليق على الفقرة 12.
الحالة المعروضة في فقرة التعليق من المراجعة ليست واضحة كما قد تبدو. وينطبق الشيء نفسه على قرارات المحكمة الصادرة في هذه القضية. يرجع الغموض الملحوظ إلى حقيقة أنه ليس من الواضح من المراجعة ما هو شكل الدفع مقابل خدمات المرافق التي تمت مناقشتها. إذا دفع المستأجر فقط ثمن المرافق التي استهلكها بالفعل، فإن هذا الدفع لا يمكن اعتباره حقًا مقابلًا للمبنى المستأجر. وفي هذه الحالة لا يحصل المؤجر على شيء مقابل العين المؤجرة، فيكون حكم المحكمة بعدم عقد الإيجار صحيحا.
ولكن هناك موقف آخر ممكن أيضا - قد يتم دفع بعض المرافق وفقا للمعيار، أي بغض النظر عما إذا كانت الخدمات المقابلة تستخدم بالفعل. في هذه الحالة، فإن افتراض المستأجر بالالتزام بدفع ثمن هذه الخدمات يعفي المالك من الالتزام بدفع ثمنها (بعد كل شيء، كان المالك سيتحمل هذه النفقات حتى لو لم يؤجر المبنى ولم استخدمه بنفسه). لذلك، مع خيار الدفع مقابل المرافق، يهتم المستأجر بتأجير المبنى الذي لا يستخدمه بالفعل، على الأقل لتجنب تكبد تكاليف دفع تكاليف المرافق. وبالتالي، فإن إعفاء المستأجر من المالك من دفع النفقات التي سيتعين على المالك تحملها بغض النظر عن الاستخدام الفعلي للخدمات ذات الصلة يخلق عنصر التعويض في اتفاقية الإيجار، وبالتالي يجب الاعتراف بهذه الاتفاقية على أنها مبرمة.
التعليق على الفقرة 13.
وفقا للفن. 622 من القانون المدني (لم يتم ذكر هذه القاعدة في الفقرة المعلقة من المراجعة)، يلتزم المستأجر بإعادة العين المؤجرة إلى المؤجر عند انتهاء عقد الإيجار، وبالتالي يلتزم المؤجر بقبول هذا ملكية. يترتب على جوهر عقد الإيجار أن وفاء المستأجر المبكر بالتزام إعادة العقار غير مقبول (المادة 315 من القانون المدني)، حيث يسمح بإمكانية الإعادة المبكرة للعقار على أساس التعبير الأحادي الجانب إرادة المؤجر تعني إمكانية الإنهاء المبكر (الإنهاء) لعقد الإيجار دون مراعاة قواعد الإنذار المسبق المنصوص عليها في الفقرة .2 ملعقة كبيرة. 610 من القانون المدني، وما بعد قائمة أسباب الإنهاء المبكر للعقد بناء على طلب المستأجر (المادة 620 من القانون المدني). بعد كل شيء، بعد العودة القانونية للعقار المستأجر، يتم فقدان أسباب تحصيل الإيجار الإضافي (لأنه يمثل دفعة مقابل استخدام العقار)، وبالتالي يتم إنهاء عقد الإيجار ككل.
ويترتب على ذلك أن المؤجر غير ملزم بقبول العقار المؤجر قبل انتهاء عقد الإيجار، ولا يحق للمستأجر أن يطلب من المؤجر قبول هذا العقار. وبالتالي، يتم دفع دفعات الإيجار طوال فترة سريان عقد الإيجار بالكامل، حتى لو توقف المستأجر عن استخدام العقار المؤجر فعليًا.
التعليق على الفقرة 14.
فيما يتعلق بهذه الفقرة من المراجعة، تجدر الإشارة إلى ما يلي. أولا، سيكون قرار المحكمة عكس ذلك تماما إذا لم يتصرف الطرفان كرجال أعمال. ثانيا، سيكون قرار المحكمة أيضا عكس ذلك تماما إذا حاول المستأجر إزالة المعدات في الوقت المناسب، أي بعد انتهاء عقد الإيجار مباشرة، ومنعه المؤجر من ذلك.
التعليق على الفقرة 15.
فيما يتعلق بالفقرة التي تم التعليق عليها في المراجعة، ينبغي الانتباه إلى ما يلي. يتلخص جوهر النزاع في ما إذا كانت موافقة المستأجر على تأجير المبنى من الباطن تمتد فقط إلى اتفاقية الإيجار من الباطن (مع فترة الإيجار المقابلة)، والتي طلب المستأجر قبل إبرامها موافقة المؤجر، أو على كامل مدة الإيجار عقد الإيجار.
والحقيقة هي أنه في الفقرة 2 من الفن. تنص المادة 615 من القانون المدني بإيجاز على أن للمستأجر الحق، بموافقة المؤجر، في تأجير العقار المؤجر من الباطن. ومع ذلك، فإن مدة ونطاق هذه الموافقة يعتمد على كيفية طلبها ومنحها.
إذا كانت اتفاقية الإيجار نفسها أو اتفاقية منفصلة بين المؤجر والمستأجر تنص على أن للمستأجر الحق في تأجير العقار من الباطن دون الحصول على موافقة إضافية من المؤجر قبل إبرام اتفاقيات إيجار من الباطن منفصلة، فإن هذا الشرط له معنى الموافقة الواردة في تقدم المؤجر للمستأجر للدخول في اتفاقيات إيجار من الباطن مع أي شخص بموجب أي شروط (بما في ذلك أي فترة خلال مدة عقد الإيجار) - ما يسمى بالموافقة "العامة".
إذا طلب المستأجر موافقة المؤجر على إبرام اتفاقية إيجار من الباطن مع شخص معين، دون إخطار المؤجر بمدة الاتفاقية وشروطها الأخرى، وأعطى المؤجر هذه الموافقة، دون إبداء أي تحفظات بشأن المدة أو الشروط الأخرى اتفاقية الإيجار من الباطن، ثم تمنح الموافقة المستأجر الحق في تأجير العقار من الباطن فقط للشخص المحدد طوال مدة عقد الإيجار (من الواضح، في الفقرة التي تم التعليق عليها من المراجعة، اعتبرت المحكمة أن الموافقة من هذا النوع على وجه التحديد قد تم منحها ).
أخيرًا، إذا طلب المستأجر من المالك الموافقة على إبرام اتفاقية إيجار من الباطن مع شخص معين، مع إرفاق مسودة اتفاقية إيجار من الباطن بالطلب، فإن الموافقة المقدمة من المؤجر تنطبق فقط على تلك الشروط (بما في ذلك مدة الإيجار من الباطن) التي تم تحديدها في المسودة.
انظر أيضًا الفقرة 18 من المراجعة.
التعليق على الفقرة 16.
جوهر السؤال في الحالة قيد النظر هو أن حق الإيجار لا يمكن نقله بشكل خالص، لأن هذا الحق مثقل دائمًا بالتزامات معينة (الامتناع عن استخدام العقار بما يتعارض مع الغرض منه، والحفاظ على العقار في حالة جيدة). شرط) ولا يمكن نقلها بشكل منفصل عنها. وبالتالي، فإن التنازل عن حق الإيجار ممكن فقط من خلال النقل المتزامن للدين (التزامات المستأجر)، أي بطريقة إعادة التأجير، والتي لا يُسمح بها إلا بموافقة المؤجر (الفقرة 2 من المادة 615 من قانون الإيجار) القانون المدني). وبما أنه لم يتم الحصول على مثل هذه الموافقة، فإن استنتاجات المحكمة صحيحة.
التعليق على الفقرة 17.
جوهر المشكلة التي ترتبط بها الحالة المذكورة في الفقرة 17 من المراجعة هو كما يلي. في الفقرة 2 من الفن. 615 ينص على أن القواعد المتعلقة باتفاقيات الإيجار تنطبق على اتفاقيات الإيجار من الباطن، ما لم ينص القانون أو الأفعال القانونية الأخرى على خلاف ذلك. في هذه الحالة، كان السؤال هو ما إذا كانت القاعدة المتعلقة باتفاقية الإيجار المنصوص عليها في الفن. المادة 617 من القانون المدني والتي تسمى “الإبقاء على عقد الإيجار ساري المفعول عند تغير الأطراف”. تنص هذه المقالة على أن نقل الملكية (الإدارة الاقتصادية، والإدارة التشغيلية، والملكية القابلة للتوريث مدى الحياة) للعقار المؤجر إلى شخص آخر لا يشكل سببًا لتغيير عقد الإيجار أو إنهائه. ومن الواضح أن هذه القاعدة حرفيًا لا تنطبق على اتفاقية الإيجار من الباطن، نظرًا لأن الطرف الذي يقدم العقار في اتفاقية الإيجار من الباطن ليس المالك أو أي حامل آخر لحق الملكية (كما هو الحال في اتفاقية الإيجار)، بل المستأجر ، عن من الفن. 617 القانون المدني لم يذكر.
وقد طبقت المحكمة التفسير المنطقي لهذه القاعدة بشكل صحيح آخذة في الاعتبار اسمها. عند استخدام قاعدة الفقرة 2 من الفن. 615 بشأن تطبيق قواعد عقد الإيجار على عقد الإيجار من الباطن، ينبغي افتراض أن هذه القواعد تنطبق على عقد الإيجار من الباطن وفقا لطبيعته القانونية، بما في ذلك التكوين الموضوعي للأطراف المتأصلة في هذه الاتفاقية.
التعليق على الفقرة 18.
في هذه الحالة، أعربت المحكمة بوضوح عن رأيها بشأن مقبولية موافقة المؤجر "العامة" على الإفراج، وتأجير الممتلكات من الباطن، وما إلى ذلك (الفقرة 2 من المادة 615 من القانون المدني). انظر أيضاً التعليق على الفقرة 15 من المراجعة.
التعليق على الفقرة 19.
كما هو مذكور في الفقرة 6 من مراجعة ممارسة حل النزاعات المتعلقة بتطبيق القانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة للحقوق في العقارات والمعاملات معها" (خطاب إعلامي من هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا في روسيا) الاتحاد بتاريخ 16 فبراير 2001 رقم 59)، يتم تسجيل العقارات الناتجة عن عقد الإيجار، ورهون الملكية على حقوق المؤجر الحقيقية في العقارات مع حقوق المستأجر على أساس الفن. 26 من هذا القانون الاتحادي بشأن تسجيل الدولة فقط عند تسجيل عقد إيجار العقارات نفسه. وبالتالي، من خلال تسجيل عقد الإيجار، يتم تسجيل حق الإيجار باعتباره عبئًا على العقارات. حقيقة أن حق الإيجار مسجل كتقييد (رهن) للحقوق في العقارات يتبع أيضًا من الفن. 1 من نفس القانون الاتحادي، الذي ينص على أن القيود (الأعباء) الخاضعة لتسجيل الدولة تعني وجود شروط أو محظورات ينص عليها القانون أو الهيئات المعتمدة بالطريقة المنصوص عليها في القانون والتي تقيد صاحب الحق في ممارسة الملكية أو غيرها حقوق الملكية في كائن عقاري محدد (ارتفاق، رهون عقارية، إدارة الثقة، الإيجار، الاستيلاء على الممتلكات وغيرها).
ولذلك، فإن منطق استدلال المدعي في الفقرة المعلق عليها من المراجعة صحيح بمعنى أنه إذا كان الحق في التأجير من الباطن لا يرهن حق الملكية أو أي حق ملكية آخر في الممتلكات المؤجرة من الباطن، فلن تكون هناك أسباب كافية ل متطلبات تسجيل الدولة لاتفاقية الإيجار من الباطن. لكن حق الإيجار من الباطن لا يزال يعوق حق الملكية، وإن لم يكن بنفس القدر مثل حق الإيجار، لأنه في ظل ظروف معينة يكتسب المستأجر من الباطن حق المطالبة مباشرة ضد المالك. هذا يتبع، على سبيل المثال، من الفن. 618 من القانون المدني، والتي بموجبها، عند الإنهاء المبكر لاتفاقية الإيجار، يحق للمستأجر من الباطن إبرام اتفاقية إيجار معه للعقار الذي كان يستخدمه وفقًا لاتفاقية الإيجار من الباطن، خلال المدة المتبقية من الإيجار من الباطن بالشروط المقابلة لشروط عقد الإيجار المنتهي. وبالتالي، فإن قرار محكمة الاستئناف صحيح ليس فقط من الناحية الشكلية، ولكن أيضًا من حيث الجوهر.
التعليق على الفقرة 20.
لا يتطلب هذا البند من المراجعة تعليقات مفصلة. حتى لو تم إبرام اتفاقية الإيجار من الباطن لفترة غير محددة، فهي صالحة فقط طالما أن اتفاقية الإيجار سارية المفعول. إذا تم إنهاء عقد الإيجار، تعتبر اتفاقية الإيجار من الباطن منتهية أيضًا. إذا تم إنهاء عقد الإيجار مبكرًا، يحق للمستأجر من الباطن المطالبة بإبرام عقد إيجار معه، ولكن ليس الحفاظ على عقد الإيجار من الباطن (المادة 618 من القانون المدني).
التعليق على الفقرة 21.
في هذه الحالة، كان موضوع النزاع هو التحقق من قانونية الإصلاحات الرئيسية التي أجراها المستأجر فيما يتعلق بالحالة الطارئة لنظام التدفئة المركزية، مع تعويض تكلفة الإصلاحات مقابل الإيجار (أي على حساب الإيجار) المالك). إن قرارات المحاكم الابتدائية ومحكمة النقض التي تعترف بهذا الإجراء الذي قام به المستأجر على أنه قانوني تتوافق تمامًا مع القانون.
وفقا للقاعدة العامة للفن. 616 من القانون المدني، يلتزم المؤجر بإجراء إصلاحات كبيرة للعقار المؤجر على نفقته الخاصة. لا يمكن فرض هذا الالتزام على المستأجر إلا في الحالات التي ينص عليها القانون أو الأفعال القانونية الأخرى أو عقد الإيجار. شهادة القبول ليست جزءًا من عقد الإيجار، ولكنها وثيقة تؤكد وفاء المستأجر بالتزامه بنقل العقار إلى المستأجر لاستخدامه في حالة جيدة. لذلك، فإن الإشارة في القانون حول الحالة الطارئة لنظام التدفئة المركزية لا يمكن أن تعني بأي حال من الأحوال موافقة المستأجر على دفع تكاليف إزالتها على نفقته الخاصة. من هذه العلامة، يتبع ذلك فقط أن المؤجر والمستأجر يشهدان بشكل مشترك على حقيقة الحالة الخاطئة للعقار المؤجر، أي حقيقة الوفاء غير السليم من قبل المؤجر بالتزامه بنقل العقار في حالة جيدة.
يجب إجراء الإصلاحات الرئيسية خلال الفترة التي يحددها العقد، وإذا لم تكن محددة في العقد أو كانت ناجمة عن حاجة ملحة (في هذه الحالة، كانت الحاجة الملحة لإصلاحات كبيرة بسبب حادث) - في غضون وقت مناسب. إن إخلال المؤجر بالالتزام بإجراء الإصلاحات الكبرى يمنح المستأجر الحق، باختياره: في إجراء الإصلاحات الكبرى المنصوص عليها في العقد أو الناجمة عن حاجة ملحة، واسترداد تكلفة الإصلاحات من المؤجر أو لتعويضه مقابل الإيجار. المطالبة بتخفيض مماثل في الإيجار؛ المطالبة بإنهاء العقد والتعويض عن الخسائر. في الحالة المذكورة في الفقرة التي تم التعليق عليها من المراجعة، اختار المستأجر بحق الخيار الأول من خيارات السلوك المدرجة.
التعليق على الفقرة 22.
إن صحة موقف محكمة الاستئناف أمر لا شك فيه. ومع ذلك، فيما يتعلق بالحالة المذكورة في هذه الفقرة من المراجعة، ينبغي الانتباه إلى ما يلي. واجهت المحكمة مسألة تحديد الطبيعة القانونية للاتفاق المبرم بين الطرفين بشأن إجراءات المشاركة في تكاليف دفع الكهرباء المستهلكة. كما تظهر الممارسة، غالبا ما يقوم أطراف الاتفاقية، بسبب الجهل القانوني، بتعيين أسماء للاتفاقية المبرمة ولأنفسهم لا تتوافق مع الطبيعة القانونية لهذه الاتفاقية.
في الواقع، لا اسم الاتفاقية ولا أسماء الأطراف تحدد طبيعتها القانونية مسبقًا. إنهم يخلقون فقط الافتراض بأن العقد هو بالضبط نوع العقد الذي يوحي به اسمه. إلا أن هذا الافتراض يدحض إذا كان محتوى العقد (شروطه) يدل على أن هذا العقد عقد من نوع آخر.
يتم تحديد نوع العقد بدقة من خلال محتواه، وليس من خلال اسمه. يتبع هذا، على وجه الخصوص، قواعد تفسير العقد المنصوص عليها في الفن. 431 القانون المدني. ووفقا لهذه المادة، تأخذ المحكمة في الاعتبار، عند تفسير شروط العقد، المعنى الحرفي للألفاظ والعبارات الواردة فيه. ويتم تحديد المعنى الحرفي لشرط العقد، إذا كان غير واضح، بالمقارنة مع المصطلحات الأخرى ومعنى العقد ككل. وبالتالي فإن شروط (أي محتوى) العقد تخضع للتفسير، أي التحليل من أجل تحديد معنى العقد. لا يمكن أن يكون اسم العقد ذا أهمية إلا بقدر ما يمكن استنتاج منه شرط غير منصوص عليه مباشرة في العقد.
على سبيل المثال، قد تتكون الاتفاقية المسماة اتفاقية الشراء والبيع من عبارة واحدة فقط: "يتعهد البائع بنقل شيء معين إلى المشتري". ويترتب على هذا الاتفاق أن البائع يتعهد بنقل هذا الشيء إلى المشتري للملكية (وليس للاستخدام المدفوع أو المجاني)، لأن نقل الملكية إلى الملكية هو الغرض القانوني لاتفاقية الشراء والبيع. أما إذا كانت الاتفاقية، التي تسمى اتفاقية الشراء والبيع، تتكون من عبارة "يتعهد البائع بنقل شيء معين إلى المشتري للاستخدام المؤقت المدفوع الأجر"، فإن مثل هذه الاتفاقية، على الرغم من اسمها، سوف تتحول إلى عقد إيجار . ومع ذلك، إذا كان إبرام مثل هذه الاتفاقية ناتجًا عن سوء فهم لدى أحد أطراف الاتفاقية فيما يتعلق بطبيعتها، فيحق لهذا الطرف المطالبة بإبطال هذه الاتفاقية باعتبارها معاملة تمت تحت تأثير خطأ. (المادة 178 من القانون المدني).
التعليق على الفقرة 23.
هذه النقطة من المراجعة، على الرغم من الصحة الواضحة تماما لاستنتاجات محكمة الاستئناف، لا تزال بحاجة إلى توضيح. في هذه القضية، حاول المدعى عليه استخدام بعض الغموض في الفقرة 1 من المادة لغرض الإثراء غير المشروع على حساب المدعي. المادة 617 من القانون المدني والتي تسمى “الإبقاء على عقد الإيجار ساري المفعول عند تغير الأطراف”.
في الفقرة 1 من الفن. تنص المادة 617 على أن نقل الملكية (الإدارة الاقتصادية، والإدارة التشغيلية، والملكية القابلة للتوريث مدى الحياة) للعقار المؤجر إلى شخص آخر لا يشكل سببًا لتغيير عقد الإيجار أو إنهائه. بناءً على نص الفقرة 1 من الفن. 617، يبدو أن المدعى عليه جادل بشيء من هذا القبيل: "نعم، أصبح شخص آخر مالكًا للعقار المؤجر. ولكن بموجب الفقرة 1 من الفن. 617 من القانون المدني، لا يمكن أن يؤدي هذا الظرف إلى تغيير أو إنهاء عقد الإيجار. وبالتالي فإن عقد الإيجار يبقى بالشكل الذي كان عليه سابقاً، أي بمشاركتي كمؤجر بموجب هذه الاتفاقية».
ما العيب في موقف المتهم هذا؟ والحقيقة هي أن تغيير أطراف العقد ليس تغييرا في العقد نفسه. إن التغيير في العقد لا يعني إلا تغييرا في شروطه، أي تغييرا في محتوى الالتزام التعاقدي. هذا الاستنتاج يتبع من عنوان الفن. 617 من القانون المدني، والذي يترتب عليه أن مفهوم "تغيير الأطراف" لا يشمله مفهوم "تغيير العقد"، وعلى سبيل المثال، من الفقرة 1 من الفن. 453 من القانون المدني، والذي يترتب عليه أن التغيير في العقد يُفهم على أنه تغيير في محتوى الالتزام التعاقدي (شروط العقد).
إن حقيقة أن التغيير في طرف عقد الإيجار الذي يعمل كمؤجر يحدث تلقائيًا عندما يتغير المالك هو ما تشير إليه قواعد الفقرة 1 من الفن. 617 من القانون المدني بشأن الحفاظ على عقد الإيجار في شكله الأصلي عندما يتغير الطرفان والفن. 608 من القانون المدني، والتي بموجبها يعود حق استئجار الممتلكات إلى مالكها. وبالتالي، بما أن عقد الإيجار لا يزال قائما، فهناك أيضا مؤجر له حقوقه الأصيلة، ولا يمكن أن يكون هذا إلا المالك الجديد للعقار.
- غوجي التوت: الفوائد والأضرار وكيفية تناولها
- من الأحياء الفقيرة إلى الرياضة! سيرجي ميرونوف. الرياضي سيرجي ميرونوف (كمال الأجسام): السيرة الذاتية، المعلمات، السيرة الذاتية لنموذج اللياقة البدنية سيرجي ميرونوف
- مراجعة الفيديو! ميخائيل بريجونوف. مقابلة مع ميخائيل بريجونوف ما هو الانضباط الذي قمت به في ألعاب القوى؟
- تحديد الحد الأقصى لاستهلاك الأوكسجين
- رمي الكرة من مسافة بعيدة
- الدوران المنتظم للسفينة حول المحور العمودي
- Tsyplenkov، Denis Ivanovich أسرار ضخ الأسلحة من D Tsyplenkov
- ما هي الدولة التي نشأت فيها صناعة الجبن المطبوخ؟
- كم يبلغ وزن قطعة سنيكرز؟
- كم درجة يجب أن تكون الفودكا؟
- أنواع وأوقات وطرق طبخ المعكرونة
- كيف تتعلم طرح الكسور ذات القواسم المختلفة
- ما هي الشفرة الوراثية وما هي خصائصها؟تحدد الشفرة الوراثية مبدأ تسجيل المعلومات عنها
- التخليق الحيوي للبروتين والأحماض النووية
- إدارة الحماية المدنية
- المشاكل الرئيسية لاستكشاف الإنسان للفضاء مشاكل استكشاف الفضاء خطر على المجتمع
- كل شيء عن مندوب واحد كحد أقصى (1RM) تحديد مندوب واحد كحد أقصى
- توازن الطاقة لأكسدة الأحماض الدهنية المشبعة مع عدد زوجي من ذرات الكربون
- قائمة الأدبيات المستخدمة الكيمياء الحيوية للنشاط العضلي
- الكيمياء الحيوية لنشاط العضلات