Rekapitalisering i bedömningen av hyrespriserna för byggnader. Tillämpning av kapitaliseringsmetoden för beräkning av årshyran. Typer av justeringar i fastighetsvärdering och sekvensen av deras tillämpning

Uttrycket som förbinder hyreskostnaden och driftsnettot är:

NOI = AC * (1 – Förluster) – Kostnader

Var:
AC – Hyrespris, rubel per år;
Förluster – andelen hyresintäkter som går förlorade på grund av vakanser och uteblivna betalningar;
Kostnader är ägarens löpande kostnader för driften av den hyrda lokalen.

Baserat på detta förhållande gör praktiserande värderingsmän, när de bestämmer hyreskostnaden baserat på beloppet av nettodriftsintäkterna, ofta följande misstag:

Matematiskt ser feedbacken ut så här:

AC = (NOI + Kostnader)/(1 – Förluster)

Denna formel motsäger emellertid den ekonomiska innebörden av parametrarna som är involverade i denna formel. Faktum är att när vi använder NOI-formeln tar vi hänsyn till mängden förluster som faktiskt minskar det faktiska beloppet av nettodriftsintäkterna. Denna användning av formeln är laglig.

Om vi ​​använder formeln för hyreskostnaden (RA), då divideras summan av det erforderliga nettoflödet och kostnaderna med värdet "1 – Förluster" ekonomiskt innebär det att hyrespriserna växer i proportion till ökningen av vakanser och uteblivna betalningar, vilket uppenbarligen inte är ekonomiskt meningsfullt. Tvärtom, när ägaren står inför vakanser på den verkliga hyresmarknaden, kommer ägaren att tvingas sänka hyresnivån, vilket objektivt sett kommer att leda antingen till en minskning av tillgångens marknadsvärde eller till en motsvarande minskning av börsvärdet. på grund av en minskning av den erforderliga lönsamhetsnivån. Det finns ingen anledning för hyrespriserna att stiga med ökande förluster från vakanser och uteblivna betalningar, så ett annat förhållande mellan hyreskostnaden och beloppet av driftsöverskottet är korrekt, nämligen:

AC = NOI + Kostnader

Detta samband kommer i praktiken till uttryck i det rådande synsättet, enligt vilket ägare ofta räknar in sina kostnader i hyreskostnaden. I kontraktet föreskrivs dock ofta att kostnader inte ingår i hyrespriset utan presenteras för hyresgästen separat.

I enlighet med detta tar formeln en ännu enklare form:

Denna formel ser ovanlig ut ur inkomstanalyssynpunkt av värderingsobjektet, där Värderingsmän är vana vid att ta hänsyn till både vakanser och kostnader. Det är dock nödvändigt att ta hänsyn till att vi bestämmer den lägsta lönsamheten som krävs av kostnadsriktmärket och inte gör en inkomstanalys.

Vad är poängen med att uppskatta lägsta lönsamhet?

Det bör beaktas att den maximala lönsamheten helt beror på marknadssituationen, som kommer att beaktas av oss inom ramen för det jämförande tillvägagångssättet, och på beslutet av ägaren, som inte är bunden av denna bedömning, i känslan av att han kan sätta hyreskostnaden över det värde som fastställts av Värderingsmannen. Avkastningskravet kan inte orienteras mot maximum, utan själva definitionen är orienterat mot minimum.

Inkomst som kan erhållas av ägaren av en fastighet. ofta svårt att avgöra. Den beräknas utifrån den fulla hyran som fastighetsägaren erhållit. Kostnaden för fastigheten bestäms genom att multiplicera kapitaliseringsgraden med årshyran. Kapitaliseringsgraden är lika med antalet år av inkomst för att kompensera för kostnaden för fastigheten. Så, till exempel, med en inkomst på 40 % per år, blir kapitaliseringsgraden 1/0,4 = 2,5; för 50 % per år - respektive 1/0,5 = 2,0. Till exempel är den årliga hyran för ett kontor 600 tusen rubel, då med den inkomst som förväntas av kontorsägaren endast i form av hyra på 24% per år (lika med refinansieringsräntan), kommer fastighetskostnaden () vara:

Om fastighetsägaren planerar att få inkomster från andra källor (andra än hyra) beaktas de även vid fastställandet av fastighetens värde och summeras sedan. Det är också möjligt att använda inkomstmetoden utifrån antagandet att ägaren av fastigheten alltid får en konstant hyra. I denna mening övervägs inte alternativ för att ändra hyror under påverkan av marknadsförhållandena, även om de nödvändigtvis förekommer i verkligheten. Dessa hyresförändringar är dock en viktig aspekt för fastighetsägaren eftersom denne vill vara skyddad från inflation och andra oförutsedda omständigheter. Tekniken för att beräkna värdet på en fastighet kan presenteras enligt följande:

Tre typer av inkomststandarder bestäms: initial, nuvarande och framtida:

Intäkten bestäms med hänsyn till risker;

Analyserar jämförbar försäljning av objekt på fastighetsmarknaden;

Hyreskapitalisering beräknas med hjälp av en specifik inkomstkapitaliseringsgrad;

Inkomst diskonteras med hänsyn till marknadsvärdet (genomsnittligt) kapitaliseringsgrad för att hitta det aktuella värdet på fastigheten.

Som ett exempel, överväg följande situation. Bolaget besitter en kontorsbyggnad med full äganderätt. Byggnaden hyrdes ut i 5 år med möjlighet till revidering av hyran varje år. Den ursprungliga hyran var 600 tusen rubel. i år. Bankens refinansieringsränta är 55%. Det innebär att ägaren har rätt att förvänta sig en inkomst (med hänsyn till risker) på minst 55 % per år. I detta fall, kostnaden för att förvärva fastigheten ( ) bestäms av förhållandet mellan nettohyran ( ) till förväntad andel av inkomsten

Detta är det enklaste exemplet. Här speglar hyresvärdet dess nuvarande nivå. Dessutom görs antagandet att detta värde kommer att finnas kvar i framtiden och hyresgästen kommer att betala hyra konsekvent och förvaltningskostnaderna kommer inte att förändras. Regelbunden översyn av hyran varje år gör att du kan behålla den på önskad nivå. Inkomstnivån, bekräftad genom att analysera marknadsdata (baserat på senaste försäljningar), kan återspegla nivån på fastighetsägarens förväntningar.

För att eliminera eventuella fel måste värderingsmannen utföra tre operationer:

1.Bestäm fastighetens bruttovärde(I). För detta ändamål beräknas först kostnaden för årshyran ( ) baserat på en analys av försäljningspriser för liknande föremål och marknadsförhållanden; sedan beaktas utgifter (P), förvaltningskostnader (U), markarrendens belopp och investeringsavkastningen i procent (P). Sedan:

2. Bestäm alla utvecklingskostnader. Fastighetsutvecklingskostnaderna inkluderar:

· Kostnaden för tjänster från designers, arkitekter, byggkonsulter och ingenjörer (kan vara 10-15 % av byggkostnaden, beroende på byggnadens komplexitet);

· kostnader för att få bygglov och olika godkännanden;

· kostnader för rengöring och förberedelse av platsen (beräknas baserat på faktiska uppgifter vid tidpunkten för arbetet);

· Byggnadskostnad (entreprenadkontrakt), materialkostnad med hänsyn till inflation (denna utgiftspost är fastställd enligt faktiska uppgifter för varje rapporteringsperiod).

· kostnader för att skapa ett landskap (bestäms på samma sätt som de två tidigare typerna);

· andra kostnader. Det är vanligt att inkludera ytterligare kostnader på 5 % i händelse av oförutsedda utgifter (för reklam, marknadsföring och några andra);

· avgifter för tjänster som ingår i den totala kostnaden för utgifter; utvecklarens inkomster och risker. Vanligtvis inkluderar utvecklaren (ägaren) sin inkomst och en riskpremie i den totala kostnaden. Detta belopp kan vara en viss procentandel av kapitalkostnaden för det avslutade utvecklingsprojektet eller den totala kostnaden för byggnaden. Nivån på lönsamhet och risker bedöms utifrån en kombination av konkurrensförhållanden på markmarknaden, investeringsprojektets komplexitet i tillförlitligheten av de inkomster som erhålls i framtiden, samt projektets prestigenivå och förtroende för dess lönsamhet.

3. Beräkna kostnaden för en tomt och lönsamheten. Bruttokostnaden för markförvärv kan hittas genom att subtrahera fastighetens bruttokostnad från den totala kostnaden för fastighetsutvecklingsprojektet. Nettovärdet av en fastighet bestäms genom att kostnaderna för att förvärva mark dras från det resulterande värdet. Resultatet kännetecknar projektets lägsta lönsamhetsnivå.

De största misstagen när man värderar fastigheter med hjälp av inkomstmetoden:

1. Marknadsvärdet på hyresavtalet beräknas enligt reglerade metoder (inklusive de av statliga fastighetsförvaltningsorgan).

2. Det finns ingen jämförande analys av hyresnivån. Analoger har inte identifierats, det finns inga källor.

3. Marknadshyran bestäms utifrån befintliga hyresavtal utan att analysera efterlevnaden av marknadsdata.

4. De särskiljer inte typen av hyrespris enligt analoger: brutto, netto, etc., samt närvaron av moms.

5. Hyresyta är ej tilldelad.

6. Ingångna långsiktiga hyresavtal beaktas inte.

7. Inflation eller felaktiga redovisningsmetoder beaktas inte.

8. Inklusive avskrivningsavgifter och kapitalkostnader i driftskostnader, exklusive fastighetsskatt och fastighetsskatt i driftkostnader, vilket medför orimliga driftskostnader.

9. Beräkningar utförs utan hänsyn till NEI.

10. Valet av prognosperiod är inte motiverat.

11. De glömmer kostnaderna för återgång.

12. Det finns ingen motivering för kapitalkostnader i OSE-metoden.

13. Det finns ingen beräkning av kapitaliseringsgrad och diskonteringsränta.

14. Typen av kassaflöde motsvarar inte diskonteringsräntan (kapitaliseringsräntan).

15. Användning av direkt versaler i olämpliga fall.

16. Vägran att använda inkomstmetoden för objekt under uppförande.

17. Andra parametrar används (hyra, underutnyttjandegrad, reparations- och återuppbyggnadskostnader, kapitaliseringsgrad) och de som användes i beräkningarna i avsnittet "Analys av den bästa och mest effektiva användningen."

Under förhållandena för en dynamiskt utvecklande marknadsekonomi i Ryska federationen, såväl som brist på medel för att köpa tillgångar från entreprenörer, är frågan om bedömning av uthyrning av fastigheter och annan egendom för att göra affärer relevant.

Metoder som används för att uppskatta hyreskostnaderna

För att bestämma hyreskostnaden på fastighetsmarknaden använder experter följande tillvägagångssätt:

1.Jämförande synsätt inkluderar metoder:

• Jämförbara marknadspriser (jämförande försäljningsanalys);
• Efterföljande implementering;
• Försäljningspriser på sekundära produkter.

Vid bedömning av ett hyreskontrakt , Precis som vid fastighetsvärdering i allmänhet är metodiken för jämförbara marknadspriser av största vikt. Vid fastställandet av hyrespriset använder experter utbud och efterfrågan priser. I praktiken är det svårt att få information om transaktionspriser. Dessutom bör det noteras att det finns mål för att minimera uthyrarens skatter, vilket innebär att låga priser återspeglas i kontrakten. Jämförande försäljningsanalys är tillämplig för såväl som för utvärdering av byggnader för bostadsändamål. Möjligheten att använda metoden för jämförbara priser gör att du inte kan använda andra metoder och tillvägagångssätt.

Men om det är nödvändigt att beräkna hyreskostnaden för mycket stora byggnader för vilka det inte finns några analoger, använder experter den efterföljande försäljningsprismetoden. Metoden klassificeras som ett jämförande tillvägagångssätt eftersom den bygger på information om ”detaljhandelspriser” på marknaden, som används för att beräkna grossistpriset på marknaden genom att justera för återförsäljarens lönsamhet i slutkundspriser. Metoden är i första hand avsedd för att beräkna marknadsvärdet på varor för grossistförsäljning.

Fördelen med det jämförande tillvägagångssättet är att det speglar marknadens synvinkel. Nackdelen med den jämförande metoden är att den är begränsad i sin tillämpning till många typer av fastigheter.

2. Kostnadsmetod inkluderar en metod - kostnadskompensationsmetoden, som består av flera metoder:

• Rekapitalisering;
• Ekonomisk depreciering;
• Bruttohyresmultiplikator.

Kärnan i metoderna är att uthyraren ersätter de kostnader som han ådrar sig i samband med förvärvet av fastigheten och dess arrende. Hyresvärden ska inte bara ersätta kostnaderna, utan även få inkomster.

Den vanligaste är rekapitaliseringsmetoden, som bestämmer hyran enligt följande:

1. Beräkning av värdet på fastigheter för uthyrning, enligt metoderna för värderingsstandarder för fastigheter av denna typ;
2. Fastställande av kapitaliseringskvot;
3. Bestämning av rörelseintäkter (netto) (produkt av fastighetsvärde efter kapitaliseringskvot);
4. Beräkning av uthyrarens kostnader (skatter, drift av anläggningen);
5. Beräkning av bruttoinkomst (summan av driftskostnader och hyresvärdens inkomst);
6. Beräkning av hyra (summan av bruttoinkomst och förluster vid utebliven betalning).

Nackdelar med kostnadskompensationsmetoden:

• Metoden är endast fördelaktig för uthyraren;
• Metoden är tillämplig för egendom som ger permanent inkomst;
• Metoden gör att man behöver leasa.

3. Inkomstmetod används när det är omöjligt att utvärdera hyresavtal med hjälp av jämförande och kostnadsmässiga metoder (till exempel utvärdering av oljekällor).

Sekvensen för att beräkna hyran med hjälp av inkomstmetoden:

1. Fastställande av beräknade intäkter från hyresgästens verksamhet;
2. Upprätta en prognos för hyresgästens kostnader;
3. Fastställande av hyreslönsamhetsstandarder baserade på statistik över liknande företags verksamhet;
4. Beräkning av lönsamheten för hyresgästens arbete;
5. Beräkning av hyresgästens vinst (inkomst);
6. Beräkning av hyra (skillnaden mellan intäkter och mängden kostnader och vinst för hyresgästen).

Användningen av inkomstmetoden för att beräkna priset på tjänster och varor föreskrivs inte i Ryska federationens skattelag. Värderingsmän använder inkomstmetoden endast när det är omöjligt att använda jämförelse- och kostnadsmetoden.

Således är hyresbedömning en komplex, arbetskrävande process, tillförlitligheten av bedömningsresultaten bestäms av värderingsmannens kvalifikationer.

Vid fastställandet av kapitaliseringsgraden beaktas såväl den vinst som erhållits från driften av fastigheten som återbetalningen av fast kapital (rekapitalisering) som lagts ned vid förvärvet av fastigheten.

Det finns tre metoder för rekapitalisering (återvinning av det investerade beloppet), d.v.s. fastställande av den andra komponenten (Rof) av kapitaliseringskvoten: metoden för Ring, Inwood och Hoskold.

1. Straight-Line Capital Recovery, eller Ringmetoden. Enligt Ring sker avkastningen av kapitalbeloppet av investerat kapital årligen i lika stora andelar, vars belopp är lika med beloppet av det initialt investerade kapitalet.

Beräkningen utförs enligt formeln: RO = YON + YOF = YON + 1/n,

där YON är ränta på kapital (ränta på investeringen, diskonteringsränta, ränta); YOF är avkastningen på kapital. n – antal år;

Återvinningsfondfaktorn för en linjär rekapitalisering bestäms genom att dividera en med antalet perioder. I begränsningsfallet, när n→∞, RO = YO, dvs. Ju längre intjäningsperioden är, desto mindre blir rekapitaliseringskomponenten. Den ekonomiska modellen är ett "åldrande" hotell.

2. Rekapitalisering vid bildandet av en ersättningsfond till avkastningsräntan på investeringar (enhetlig annuitetsrekapitalisering enligt Inwood). Rekapitaliseringsgraden, som en del av kapitaliseringsgraden, är lika med ersättningsfondfaktorn (SFF) vid samma ränta som investeringen. Beräkningen görs med formeln RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Yrisk).

Inwood-metoden bygger på följande antaganden:

1. Årsinkomsten i YO påverkar inte investeringens kapitalbelopp och kan således spenderas av ägaren.

2. Årliga rekapitaliseringsbelopp måste återinvesteras till YO per år så att investeringens kapitalbelopp förblir oförändrat.

En del av den totala inkomstströmmen är nettoinkomst, d.v.s. avkastning på investeringar. Den andra delen av inkomstflödet ger återbetalning eller avkastning av kapital.

Storleken på rekapitaliseringspremien beror på varaktigheten (perioden) för att ta emot inkomstströmmen n och nivån på räntan YO. Ju längre period för mottagande av inkomstströmmen, desto lägre koefficient. I gränsen, eftersom n tenderar till oändligheten, blir det noll, och kapitaliseringsgraden degenererar till avkastningen på kapital (RO = YO).

Denna rekapitaliseringsmetod kan användas i ryska förhållanden för fastigheter som genererar låga men stabila inkomster.

3. Rekapitalisering vid bildande av ersättningsfond till riskfri ränta eller Hoskoldmetoden. I vissa fall är en investering så lönsam att det anses osannolikt att den återinvesteras till samma ränta som den ursprungliga investeringen (till exempel ett guld- eller oljefält). För återinvesterade fonder är det möjligt att få intäkter till en lägre villkorligt riskfri ränta.

Beräkningen kommer att se ut så här:

RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Yriskfritt).

Hoskoldmetoden används ofta i investeringsanalyser.

________________

Kapitaliseringskvoterna som erhålls med de tre metoderna skiljer sig åt i storlek. Kapitaliseringsgraden speglar graden av risk för att investera i en viss fastighet. Därför kan vi dra slutsatsen att beräkningar för rekapitalisering av mer riskfyllda investeringar bör göras med Ringmetoden och mindre riskfyllda - med Inwoodmetoden.

Partiell rekapitalisering. Investeringar kan förlora en del av sitt värde med mindre än 100 %. I det här fallet är rekapitaliseringsgraden bara en bråkdel av den fulla räntan, och en del av rekapitaliseringen erhålls från intäkterna från återförsäljningen av fastigheten snarare än helt från nuvarande inkomst.

Det bör noteras att den valda rekapitaliseringsmetoden, som bygger på en förändring av inkomststrukturen, i hög grad påverkar restinkomsten och värdet på fastigheten som helhet. Så i alla fall där en minskning (förlust) i kapitalvärdet på en investering förväntas, måste rekapitalisering tillhandahållas från intäkterna, eftersom det inte kan erhållas från det belopp som erhållits från försäljningen av tillgången.

Exempel på sådana fastighetstillgångar (rekapitalisering med Ringmetoden): åldrande hotell; åldrande bostadshus, kontors- och butiksbyggnader.

Rekapitalisering med Inwood-metoden är nödvändig när det planeras att erhålla stabila inkomster under en tillräckligt lång period (långsiktigt hyresavtal till en fast nettoränta med rätt att köpa fastigheten (option) vid slutet av hyresperioden till en fastställd pris som är lägre än kostnaden för kapital som investerats av ägaren i fastigheten, eller självupptagande inteckningar).

Rekapitalisering enligt Hoskold används för ett smalt segment av fastighetsmarknaden, där investeringar ger övervinster.

3.5.3. Inkomstmetod

Inkomstmetod grundar sig på att värdet av den fastighet i vilken kapital är placerat ska motsvara en aktuell bedömning av kvaliteten och kvantiteten av inkomster som denna fastighet förmår generera.

Kapitalisering av inkomstär en process som bestämmer förhållandet mellan framtida inkomst och nuvärdet av ett objekt.

Grundformeln för inkomstmetoden (Fig. 3.5):

Eller var

C (V) - fastighetsvärde;

BH (I) - förväntad inkomst från fastigheten som taxeras. Inkomst hänvisar vanligtvis till den driftsnetto som en fastighet kan generera under en period;

K (R) - avkastning eller vinst - är en koefficient eller kapitaliseringsgrad.

Kapitaliseringsgrad- avkastning, som återspeglar förhållandet mellan inkomst och värdet på värderingsobjektet.

Kapitaliseringsgrad– Det här är förhållandet mellan marknadsvärdet på fastigheten och nettoinkomsten den genererar.

Diskonteringsränta- den räntesats som tillämpas vid en omräkning av värdet av kassaflöden som härrör från användningen av egendom vid en viss tidpunkt.

Ris. 3.5. Inkomstkapitaliseringsmodell

Stadier av inkomstmetoden:

1. Beräkning av bruttoinkomst från användning av ett objekt baserat på en analys av aktuella taxor och tariffer på hyresmarknaden för jämförbara objekt.

2. Bedömningen av förluster till följd av ofullständig inflyttning (hyra) och ej indrivna hyresbetalningar görs på basis av en analys av marknaden och arten av dess dynamik i förhållande till den fastighet som värderas. Beloppet som beräknas på detta sätt subtraheras från bruttoinkomsten, och den resulterande siffran är den faktiska bruttoinkomsten.

3. Beräkning av kostnader i samband med bedömningsobjektet:

Drift (underhåll) – kostnader för drift av anläggningen;

Fast – kostnader för service av leverantörsskulder (ränta på lån, avskrivningar, skatter etc.);

Reserver är kostnaderna för att köpa (byta ut) tillbehör till en fastighet.

4. Fastställande av nettointäkterna från försäljningen av objektet.

5. Beräkning av kapitaliseringsgrad.

Inkomstansatsen uppskattar nuvärdet av fastigheter som nuvärdet av framtida kassaflöden, d.v.s. speglar:
- Kvaliteten och kvantiteten av inkomster som en fastighet kan ge under sin livslängd;
- risker som är specifika för både objektet som bedöms och regionen.

Inkomstmetoden används för att bestämma:
- investeringsvärde, eftersom en potentiell investerare inte kommer att betala mer för ett objekt än nuvärdet av framtida inkomster från detta objekt;
- marknadspris.

Inom ramen för inkomstsynen är det möjligt att använda en av två metoder:
- direkt kapitalisering av inkomst;
- diskonterade kassaflöden.

3.5.3.1. Inkomstkapitaliseringsmetod

Vid användning av inkomstkapitaliseringsmetoden omvandlas intäkter för en tidsperiod till värdet av fastigheter och vid användning av diskonterade kassaflödesmetoden intäkter från dess avsedda användning under ett antal prognosår, samt intäkter från återförsäljning av en fastighet i slutet av prognosperioden, konverteras.

Fördelarna och nackdelarna med metoden bestäms enligt följande kriterier:

Förmågan att reflektera potentialens faktiska avsikter
köpare (investerare);

Typ, kvalitet och bredd av information som analysen bygger på;

Förmåga att ta hänsyn till konkurrensfluktuationer;

Förmågan att ta hänsyn till de specifika egenskaperna hos ett objekt som påverkar
på dess kostnad (läge, storlek, potentiell lönsamhet).

Inkomstkapitaliseringsmetod används om:

Inkomstströmmarna är stabila över en lång tidsperiod och representerar ett betydande positivt värde;

Inkomstströmmarna växer i en stadig, måttlig takt. Resultatet som erhålls med denna metod består av kostnaden för byggnader, strukturer och kostnaden för tomten, d.v.s. är kostnaden för hela fastigheten. Den grundläggande beräkningsformeln är följande:

Eller var

C - kostnad för fastigheten (monetära enheter);

CC - kapitaliseringsgrad (%).

Sålunda är inkomstkapitaliseringsmetoden bestämningen av värdet på fastigheter genom omvandling av årliga (eller genomsnittliga årliga) driftsnetto (NOI) till nuvärde.

När du använder denna metod måste följande beaktas: begränsande villkor:

Instabilitet i inkomstströmmar;

Om fastigheten är under ombyggnad eller under uppförande.

De största problemen med denna metod

1. Metoden rekommenderas inte för användning när fastigheten kräver betydande ombyggnad eller befinner sig i oavslutad konstruktion, d.v.s. Det är inte möjligt att nå en nivå av stabil inkomst inom en snar framtid.

2. Under ryska förhållanden är det största problemet som värderingsmannen står inför fastighetsmarknadens "informationsopacitet", främst bristen på information om verkliga transaktioner för försäljning och uthyrning av fastigheter, driftskostnader och bristen på statistik information om belastningsfaktor i varje marknadssegment i olika regioner. Som ett resultat blir det en mycket komplex uppgift att beräkna NRR och kapitaliseringsgrad.

De viktigaste stegen i värderingsförfarandet med användning av kapitaliseringsmetoden:

1) bestämning av den förväntade årliga (eller genomsnittliga årsinkomsten), som den inkomst som genereras av fastigheten under dess bästa och mest effektiva användning;

2) beräkning av kapitaliseringsgraden;

3) bestämma värdet av en fastighet baserat på driftsnetto och kapitaliseringsgrad genom att dividera NPV med kapitaliseringskvoten.

Potentiell bruttoinkomst (GPI)- inkomster som kan erhållas från fastigheter med 100 % användning av den utan att ta hänsyn till alla förluster och utgifter. PPV beror på området för fastigheten som bedöms och den fastställda hyreskostnaden och beräknas med formeln:

, Var

S - uthyrningsbar yta, m2;

cm - hyrespris per 1 m2.

Faktisk bruttoinkomst (DVD)- detta är den potentiella bruttoinkomsten minus förluster från underutnyttjande av utrymme och vid indrivning av hyra, med tillägg av andra inkomster från den normala marknadsanvändningen av fastigheten:

DVD = PVD – Förluster + Övriga intäkter

Driftsöverskott (NOI)- faktiska bruttointäkter minus driftskostnader (OR) för året (exklusive avskrivningar):

CHOD = DVD – ELLER.

Driftskostnader är utgifter som är nödvändiga för att säkerställa fastighetens normala funktion och reproduktion av faktiska bruttoinkomster.

Beräkning av kapitaliseringsgrad.

Det finns flera metoder för att bestämma kapitaliseringskvoten:
med hänsyn till återbetalning av kapitalkostnader (justerat för förändringar i tillgångens värde);
länkad investeringsmetod eller investeringsgruppsteknik;
metoden för direkt kapitalisering.

Fastställande av kapitaliseringsgraden med hänsyn tagen till ersättning av kapitalkostnader.

Kapitaliseringskvoten består av två delar:
1) avkastningen på investeringen (kapital), vilket är den ersättning som måste betalas till investeraren för användningen av medel, med hänsyn till risken och andra faktorer som är förknippade med specifika investeringar;
2) kapitalavkastningsräntor, dvs. återbetalning av det ursprungliga investeringsbeloppet. Dessutom gäller denna del av kapitaliseringskvoten endast den avskrivningsbara delen av tillgångarna.

Avkastningen på kapital konstrueras med den kumulativa konstruktionsmetoden:
+ Riskfri avkastning +
+ Riskpremier +
+ Investeringar i fastigheter +
+ Premier för låg fastighetslikviditet +
+ Utmärkelser för investeringsförvaltning.

Riskfri avkastning - ränta på mycket likvida tillgångar, d.v.s. Detta är en kurs som återspeglar "de faktiska marknadsmöjligheterna för att investera företags och individers medel utan någon risk för utebliven avkastning." Avkastningen på OFZ och VEB tas ofta som den riskfria räntan.

I bedömningsprocessen är det nödvändigt att ta hänsyn till att nominella och reala riskfria räntor kan vara både rubel och utländsk valuta. När man räknar om den nominella räntan till den verkliga och vice versa, är det tillrådligt att använda formeln för den amerikanske ekonomen och matematikern I. Fisher, som han härledde tillbaka på 30-talet av 1900-talet:

; Var

Rн – nominell ränta;
Rр – realränta;
Jinf – inflationsindex (årlig inflationstakt).

Vid beräkning av den valutariskfria kursen är det lämpligt att göra en justering med Fisher-formeln med hänsyn till dollarinflationsindexet, och när man bestämmer rubelns riskfria kurs - rubelinflationsindexet.

Att konvertera rubelns avkastning till dollarkursen eller vice versa kan göras med följande formler:

Dr, Dv - inkomstkurs för rubel eller utländsk valuta;

Kurs – växelkurs, %.

Beräkning av de olika komponenterna i riskpremien:

premie för låg likviditet. Vid beräkning av denna komponent beaktas omöjligheten av omedelbar avkastning av investeringar som gjorts i fastigheten, och det kan tas på nivån av dollarinflation för den typiska exponeringstiden för objekt som liknar den som värderas på marknaden;

riskpremie investeringar i fastigheter. I detta fall beaktas möjligheten för oavsiktlig förlust av objektets konsumentvärde, och premien kan accepteras i beloppet av försäkringsavgifter i försäkringsbolag av högsta tillförlitlighetskategori;

premie för investeringsförvaltning. Ju mer riskfylld och komplex investeringen är, desto mer kompetent förvaltning kräver den. Det är tillrådligt att beräkna premien för investeringsförvaltning med hänsyn till koefficienten för underbelastning och förluster vid insamling av hyresbetalningar.

Länkad investeringsmetod, eller investeringsgruppsteknik.

Om en fastighet köps med eget kapital och lånat kapital ska kapitaliseringsgraden uppfylla avkastningskraven för investeringens båda delar. Värdet på förhållandet bestäms av den relaterade investeringsmetoden, eller investeringsgruppstekniken.

Kapitaliseringskvoten för lånat kapital kallas bolånekonstanten och beräknas med följande formel:

Rm – bolånekonstant;
DO – årliga betalningar;
K – bolånebelopp.

Bolånekonstanten bestäms av tabellen över sex funktioner av sammansatt ränta: den är lika med summan av räntan och kompensationsfondfaktorn eller lika med bidragsfaktorn per avskrivningsenhet.

Kapitaliseringsräntan för eget kapital kallas bolånekonstanten och beräknas med följande formel:

Rc – eget kapitalisationsgrad;
PTCF – årligt kassaflöde före skatt;
Ks är mängden eget kapital.

Den totala kapitaliseringsgraden bestäms som ett vägt genomsnitt:

M – bolåneskuldkvot.

Om en förändring i värdet på en tillgång förutsägs, blir det nödvändigt att ta hänsyn till avkastningen av kapitalbeloppet (rekapitaliseringsprocessen) i kapitaliseringskvoten. Avkastningen på kapital kallas i vissa källor rekapitaliseringskvoten. För att återbetala den initiala investeringen avsätts en del av driftsöverskottet i en återvinningsfond med en ränta på R - räntan för rekapitalisering.

Det finns tre sätt återbetalning av investerat kapital:
linjär avkastning av kapital (Ringmetoden);
avkastning av kapital enligt ersättningsfonden och avkastningsgraden på investeringen (Inwood-metoden). Det kallas ibland för annuitetsmetoden;
avkastning av kapital baserat på ersättningsfonden och riskfri ränta (Hoskoldmetoden).

Ringmetod.

Denna metod är lämplig att använda när det förväntas att kapitalbeloppet kommer att återbetalas i lika delar. Den årliga avkastningen på kapital beräknas genom att dividera 100 % av tillgångens värde med dess återstående nyttjandeperiod, d.v.s. Det är det ömsesidiga för tillgångens livslängd. Avkastningsgraden är den årliga andelen av startkapitalet som placerats i den räntefria ersättningsfonden:

n – återstående ekonomisk livslängd.
Ry – avkastning på investeringen.

Exempel.

Investeringsvillkor:
sikt - 5 år;
R - avkastning på investeringen 12 %;
det kapital som investeras i fastigheter är 10 000 USD.

Lösning. Ringens metod. Den årliga linjära avkastningen på kapital kommer att vara 20 %, eftersom 100 % av tillgången om 5 år kommer att skrivas av (100: 5 = 20). I detta fall kommer kapitaliseringsgraden att vara 32 % (12 % + 20 % = 32 %).

Återbetalning av kapitalbeloppet, med hänsyn tagen till avkastningskravet på investeringar, återspeglas i tabellen. 3.4.

Tabell 3.4

Avkastning av investerat kapital med Ringmetoden (USD)

	Investeringsbalans i början av perioden	Återbetalning av investeringar	Avkastning på investerat kapital (12 %)	Total inkomst

Avkastningen av kapital sker i lika delar under hela fastighetens livslängd.

Inwood-metoden används om kapitalavkastningen återinvesteras med avkastningen på investeringen. I detta fall är avkastningen som en komponent av kapitaliseringsgraden lika med ersättningsfondfaktorn till samma ränta som för investeringar:

Var SFF- ersättningsfondfaktor;

Y=R(ränta på investeringen).

Återbetalning av investerat kapital med denna metod presenteras i tabell. 3.5.

Exempel.

Investeringsvillkor:

Varaktighet - 5 år;

Avkastning på investeringen - 12%.

Lösning. Kapitaliseringsgraden beräknas som summan av investeringsavkastningsgraden på 0,12 och kompensationsfondfaktorn (för 12 %, 5 år) på 0,1574097. Kapitaliseringsgraden är 0,2774097, om den tas från kolumnen "Avskrivningsbidrag" (12 %, 5 år).

Tabell 3.5

Återvinning av investerat kapital med Inwood-metoden

	Saldo av kapitalbelopp i början av året, dollar.	Totalt ersättningsbelopp	Inklusive
			% på kapital	ersättning kapitalbelopp

Hoskold-metoden. Används när avkastningen på den initiala investeringen är något hög, vilket gör återinvestering i samma takt osannolik. För återinvesterade fonder antas intäkterna erhållas till en riskfri ränta:

där Yb är den riskfria räntan.

Exempel. Investeringsprojektet ger en årlig avkastning på investeringen (kapital) på 12 % i 5 år. Avkastning på investeringsbelopp kan säkert återinvesteras med en ränta på 6 %.

Lösning. Om kapitalavkastningen är 0,1773964, vilket är återvinningsfaktorn för 6 % över 5 år, så är kapitaliseringsgraden 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Om det förutsägs att investeringen endast kommer att förlora en del av sitt värde, beräknas kapitaliseringsgraden något annorlunda, eftersom kapitalet återbetalas genom återförsäljning av fastigheter, och delvis genom löpande inkomster.

Fördelar inkomstkapitaliseringsmetoden är att denna metod direkt speglar marknadsförhållandena, eftersom när den tillämpas analyseras vanligtvis ett stort antal fastighetstransaktioner utifrån förhållandet mellan inkomst och värde, och även vid beräkning av kapitaliserad inkomst, en hypotetisk resultaträkning upprättas, vars grundprincip är antagandet om marknadsnivån för fastighetsexploatering.

Brister Inkomstkapitaliseringsmetoden är att:
dess tillämpning är svår när det inte finns någon information om marknadstransaktioner;
Metoden rekommenderas inte för användning om objektet är oavslutat, inte har nått en stabil inkomstnivå eller har skadats allvarligt till följd av force majeure och kräver allvarlig rekonstruktion.

3.5.3.2. Rabatterad kassaflödesmetod

Den diskonterade kassaflödesmetoden (DCF) är mer komplex, detaljerad och låter dig utvärdera ett objekt i händelse av att du får instabila kassaflöden från det, genom att modellera de karakteristiska egenskaperna för deras mottagande. DCF-metoden används när:
det förväntas att framtida kassaflöden kommer att skilja sig väsentligt från nuvarande;
det finns data som motiverar storleken på framtida kassaflöden från fastigheter;
inkomst- och kostnadsflöden är säsongsbetonade;
fastigheten som bedöms är en stor multifunktionell kommersiell anläggning;
fastigheten är under uppförande eller nyss byggd och tas i drift (eller tas i drift).

DCF-metoden uppskattar värdet av fastigheter baserat på nuvärdet av inkomsten, bestående av prognostiserade kassaflöden och restvärde.

För att beräkna DCF krävs följande data:
prognosperiodens varaktighet;
prognostiserade värden för kassaflöden, inklusive återföring;
diskonteringsränta.

Beräkningsalgoritm för DCF-metoden.

1. Fastställande av prognosperiod. I internationell bedömningspraxis är den genomsnittliga prognosperioden 5-10 år, för Ryssland är det typiska värdet en period på 3-5 år. Detta är en realistisk period för vilken en rimlig prognos kan göras.

2. Prognostisera kassaflödesbelopp.

Vid värdering av fastigheter med DCF-metoden beräknas flera typer av inkomster från fastigheten:
1) potentiell bruttoinkomst;
2) faktisk bruttoinkomst;
3) driftsnetto;
4) kassaflöde före skatt;
5) kassaflöde efter skatt.

I praktiken diskonterar ryska värderingsmän inkomst istället för kassaflöden:
CHOD (som indikerar att egendomen accepteras som inte belastad med skuldförbindelser),
nettokassaflöde minus driftskostnader, markskatt och återuppbyggnad,
beskattningsbar inkomst.

Det är nödvändigt att ta hänsyn till att det är kassaflödet som måste diskonteras, eftersom:
kassaflöden är inte lika volatila som vinster;
begreppet "kassaflöde" korrelerar inflödet och utflödet av medel, med hänsyn till sådana monetära poster som "kapitalinvesteringar" och "skuldförpliktelser", som inte ingår i beräkningen av vinst;
vinstindikatorn korrelerar inkomster som erhållits under en viss period med utgifter som uppstått under samma period, oavsett faktiska intäkter eller utgifter för medel;
Kassaflödet är en indikator på de resultat som uppnåtts både för ägaren själv och för externa parter och motparter - kunder, fordringsägare, leverantörer etc., eftersom det återspeglar den konstanta tillgången på vissa medel på ägarens konton.

Funktioner för beräkning av kassaflöde vid användning av DCF-metoden.

1. Fastighetsskatt (fastighetsskatt), bestående av fastighetsskatt och fastighetsskatt, ska dras av från faktiska bruttoinkomster som en del av driftskostnaderna.

2. Ekonomiska och skattemässiga avskrivningar är inte en verklig kontant betalning, så det är onödigt att ta hänsyn till avskrivningar vid inkomstprognos.

4. Lånebetalningar (räntebetalningar och amorteringar av skulder) ska dras av från driftsnettot om fastighetens investeringsvärde bedöms (för en specifik investerare). Vid bedömning av marknadsvärdet på en fastighet är det inte nödvändigt att dra av lånebetalningar.

5. Fastighetsägarens affärskostnader ska dras av från den faktiska bruttoinkomsten om de är riktade
för att behålla de nödvändiga egenskaperna hos objektet.

Således, dkassaflöde (CF) för fastigheter beräknas enligt följande:
1. DV är lika med mängden PV minus förluster från vakans och indrivning av hyra och andra inkomster;
2. NAV är lika med DV minus OR och fastighetsägarens affärskostnader relaterade till fastigheter;
3. DP före skatter är lika med beloppet av NPV minus kapitalinvesteringar och kostnader för att sköta lånet och lånetillväxten.
4. DP är lika med DP före skatt minus betalningar för inkomstskatt från fastighetsägaren.

Nästa viktiga steg är att beräkna kostnaden för återgång. Kostnaden för återgång kan förutsägas med hjälp av:
1) tilldelning av ett försäljningspris baserat på en analys av det aktuella tillståndet på marknaden, övervakning av kostnaden för liknande objekt och antaganden om objektets framtida tillstånd;
2) göra antaganden om värdeförändringar på fastigheter under ägandetiden;
3) kapitalisering av inkomster för året efter året för prognosperiodens slut, med användning av en oberoende beräknad kapitaliseringsränta.

Bestämma diskonteringsräntan."En diskonteringsränta är en faktor som används för att beräkna nuvärdet av en summa pengar som tas emot eller betalas i framtiden."

Diskonteringsräntan bör återspegla risk-avkastningsförhållandet, samt de olika typerna av risk som finns i fastigheten (kapitaliseringsgrad).

Eftersom det är ganska svårt att identifiera en icke-inflationär komponent för fastigheter, är det bekvämare för värderingsmannen att använda en nominell diskonteringsränta, eftersom prognoser för kassaflöden och förändringar i fastighetsvärde redan inkluderar inflationsförväntningar i detta fall.

Resultaten av nuvärdet av framtida kassaflöden i nominella och reala termer är desamma. Pengaflöde och diskonteringsräntan ska motsvara varandra och beräknas på samma sätt.

I västerländsk praxis används följande metoder för att beräkna diskonteringsräntan:
1) kumulativ konstruktionsmetod;
2) en metod för att jämföra alternativa investeringar;
3) isoleringsmetod;
4) övervakningsmetod.

Kumulativ konstruktionsmetod bygger på utgångspunkten att diskonteringsräntan är en funktion av risken och beräknas som summan av alla risker som finns i varje specifik fastighet.

Diskonteringsränta = Riskfri ränta + Riskpremie.

Riskpremien beräknas genom att summera riskvärdena som finns i en given fastighet.

Urvalsmetod- diskonteringsräntan, som en sammansatt ränta, beräknas utifrån uppgifter om genomförda transaktioner med liknande objekt på fastighetsmarknaden.

Den vanliga algoritmen för att beräkna diskonteringsräntan med allokeringsmetoden är följande:
modellering för varje analogt objekt under en viss tidsperiod enligt scenariot för den bästa och mest effektiva användningen av inkomst- och kostnadsströmmar;
beräkning av avkastningen på investeringen för ett objekt;
bearbeta de resultat som erhållits med någon godtagbar statistisk eller expertmetod för att föra analysens egenskaper till det föremål som bedöms.

Övervakningsmetod baseras på regelbunden marknadsövervakning och spårar de viktigaste ekonomiska indikatorerna för fastighetsinvesteringar baserat på transaktionsdata. Sådan information måste sammanställas över olika marknadssegment och publiceras regelbundet. Sådana data fungerar som en vägledning för värderingsmannen och möjliggör en kvalitativ jämförelse av de erhållna beräknade indikatorerna med marknadsgenomsnittet, och kontrollerar giltigheten av olika typer av antaganden.

Beräkning av värdet på en egenskap med DCF-metoden utförs med formeln:

; Var

PV – aktuellt värde;
Ci – kassaflöde för period t;
Det är diskonteringsräntan för kassaflödet för period t;
M – restvärde.

Restvärdet, eller reversionsvärdet, måste diskonteras (med faktorn för det senaste prognosåret) och läggas till summan av kassaflödenas nuvärden.

Således är värdet på fastigheten = Nuvärde av prognostiserade kassaflöden + Nuvärde av restvärde (reversion).

Tidigare