Fysisk genomförbarhet

Webbplatsens totala yta är obetydlig, platsens dimensioner är 34x50 m, platsen ligger i en etablerad utvecklingszon, typen av utveckling är övervägande brandvägg. Det är nödvändigt att ta hänsyn till nivån på isolering av intilliggande byggnader, därför bör byggområdet på platsen ovanför nivån på andra våningen inte överstiga 400 kvm. Den andra begränsningen är behovet av att bygga en del av byggnadens fasad i stil med det intilliggande bostadshuset, som delvis gick förlorat under kriget. Byggnadens höjd blir mindre än tillåtna 28-33 meter och begränsas av höjden på grannbostadshuset, så höjden på byggnaden kommer inte att överstiga 5 våningar över marknivå. När man bygger en byggnad är det nödvändigt att ge tillgång till gården genom den analyserade platsen, vilket också medför begränsningar för byggnadens placering på platsen. Enligt tillgängliga data är verktygsnätverk belägna längs territoriets omkrets, så platsen för nätverken kommer inte att vara ett hinder för placeringen av byggnaden.

Ekonomisk genomförbarhet

Projektet är planerat att finansieras med egna medel på grund av nuvarande höga utlåningsräntor. Ränta på lån för stora utvecklare är 18-20 % och ges för en period på tre till fem år, främst för bostadsprojekt (till exempel ett projekt av RBI). Utlåning till entreprenörer som köper hyrda lokaler, enligt banker publicerade i öppna källor, kommer att vara i intervallet:

Bank "St Petersburg" - refinansieringsränta + 9%, d.v.s. 20% för närvarande

VTB 24 är redo att ge lån med säkerhet i köpt fastighet till en kurs på 17-21 %

Enligt Moskommertsbank kommer den genomsnittliga räntan för en kvalitetslåntagare att vara cirka 20%.

När man beräknar de finansiella indikatorerna för projektet är det därför lämpligt att ta nuvarande låneräntor på 20 % som avkastningsgrad för projektet.

Ekonomisk ändamålsenlighet

Ekonomisk genomförbarhetsanalys avgör vilka juridiskt tillåtna och fysiskt genomförbara användningar som kommer att ge acceptabla

inkomst till ägaren av tomten, i den mån användningen av marken är ”skäligen möjlig” med

med hänsyn till karaktären av förhållandet mellan utbud och efterfrågan på en given marknad.

Det viktigaste kriteriet för ekonomisk genomförbarhet : NPV(CF)>0.

Den potentiella placeringen av marken som bedöms bör också beaktas.

Placeringen av mark anses vara den viktigaste faktorn som bestämmer dess värde. På

Lokaliseringspotentialen för en markbit påverkas i första hand av egenskaperna hos den omgivande markanvändningstypen.

Enligt miljöanalysen av taxeringsfastighetens läge, området

tomtens läge är ur utvecklingssynpunkt mest lovande

modern offentlig och affärsområde i området på grund av planerade ombyggnadsprojekt av industriområden och läge nära en tunnelbanestation. På grund av att projektet tillhandahåller kommersiell användning av den byggda anläggningen uteslöts sociala funktioner som inte genererar betydande hyresintäkter från listan över möjliga funktioner.

På grund av tomtens lilla yta och dess läge i ett kvarter med täta bostadshus av låg kvalitet, samt på grund av den låga inkomsten från att hyra ut utrymme för en idrottsfunktion, bör funktionen av ett idrottskomplex uteslutas från listan över funktioner.

Hotellprojekt är de mest komplexa jämfört med andra typer av investeringar i lönsamma fastigheter. Deras konstruktion kräver flera gånger högre kostnader än konstruktionen av ett affärscenter, och återbetalningen beror avsevärt på effektiv hotell- och turismledning. Med hänsyn till restriktionerna för byggnadsarean och byggnadens höjd som är möjlig att bygga, kommer anläggningens totala yta inte att överstiga 1900-2000 kvm, vilket endast tillåter ett minihotell med cirka 50 rum ska placeras på platsen. Eftersom platsen ligger nära en tunnelbanestation, inte långt från stadens centrum, inom gångavstånd från Neva-vallen, samt nära Finlands station, är det lämpligt att överväga möjligheten att placera ett minihotell på platsen, vars målkunder kan vara turister och företagare från Finland som vistas i vår stad med järnväg.

I den omedelbara omgivningen av det analyserade området finns inga moderna köpcentrum och små shoppingkomplex, vilket beror på den omgivande bebyggelsens karaktär. Handelsföretag finns i inbyggda lokaler på första våningen i bostads- och kontorsbyggnader. På grund av platsens specifika placering, kraven på arkitekturen för den framtida byggnaden, såväl som kraven på tillhandahållande av parkeringsplatser och placeringen av lastzoner för detaljhandelsanläggningar, är det inte möjligt att bygga ett litet köpcentrum på den analyserade tomten. Butikslokaler i storstadsområden är mycket efterfrågade bland hyresgästerna även under en kris, vilket framgår av beläggningen av alla inbyggda butikslokaler omgivna av tomten. Därför kan handelsfunktionen inkluderas i objektet som en extra funktion.

Inkluderingen av funktionen för ett privat medicinskt multidisciplinärt centrum i anläggningen är möjligt på grund av närvaron av attraktionscentra - specialiserade medicinska institutioner - i det omgivande området. Eftersom privata vårdcentraler hyr mestadels små ytor, och stora kedjekliniker föredrar att köpa fastigheter, kan placeringen av en vårdcentral betraktas som en extra funktion av den framtida byggnaden.

Det är alltså juridiskt tillåtet, fysiskt genomförbart, ekonomiskt genomförbart och ekonomiskt genomförbart att uppföra en kontors- eller hotellbyggnad med följande tillhörande funktioner: parkering eller parkering, handel, vårdcentral.

Maximal effektivitet

Det mest effektiva alternativet för att använda webbplatsen kallas

som ger störst värde. I det här fallet är det bestämt

det mest effektiva av alternativen ovan:

businesscenter med parkeringsplats,

företagscenter med inbyggd och tillhörande parkering

företagscenter med ytparkering och inbyggda butikslokaler

minihotell med ytparkering

3.3. Att bestämma det bästa och mest effektiva alternativet för att använda en villkorligt ledig plats

Beräkningsalgoritm:

1. Alternativ för att använda en tomt, med hänsyn till befintliga begränsningar, normer och regler för markanvändning och utveckling

2. Kostnad för förbättring - byggkostnader ( standarder: UPVS, UPBS

VR; eller marknadsdata).

3. Kostnad för objektet

4. Kostnad för mark VL=V®–VB => max, Var VL– kostnad för mark, Vo–

fastighetens marknadsvärde (förbättring + mark), VB – kostnad för förbättring.

Kriteriet för bästa och mest effektiva användning av en bit mark,

som gratis, är det högsta värdet av marken. Värdet på mark kan till exempel hittas med hjälp av utvinningstekniken.

I detta arbete användes metoden för kapitalisering med avkastningsgraden och restmetoden för att hitta värdet på tomten.

Inkomstmetod bestämmer värdet på fastigheter genom att minska förväntade framtida intäkter till deras nuvarande värde vid värderingstillfället. Inkomstmetoden kombinerar rimliga beräkningar av framtida intäkter och kostnader med investerarnas krav på slutlig avkastning. Slutliga avkastningskrav speglar skillnader i risker, inklusive typ av fastighet, läge, regionala marknadsförhållanden och möjligheter etc.

Kapitaliseringsmetod för avkastningsgrad baserat på ägandetiden av fastigheten, typen av inkomstströmmar och frekvensen av deras mottagande. Varje intäktsinkomst, inklusive inkomst från vidareförsäljning, diskonteras (det vill säga omräknas med diskonteringsräntan till nuvärde). Dessutom kan diskonteringsräntan, som huvudsakligen är en funktion av risk, vara olika för varje inkomstslag. Diskonteringsräntan väljs med hänsyn till tillståndet på kapitalmarknaderna, investerarnas förväntningar och önskemål.

De viktigaste stegen i bedömningsförfarandet när du använder denna metod:

Motivering av den typiska innehavsperioden (prognosperioden) för den värderade

fastighet;

prognostisera periodiska kassaflöden fram till slutet av innehavsperioden,

för varje period är det nödvändigt att bestämma:

IPg – potentiell bruttoinkomst(detta är den totala bruttoinkomsten från fastigheter

vid uthyrning av samtliga lokaler och vid betalning av hyra i rätt tid

betalningar från alla hyresgäster);

t.ex – effektiv bruttoinkomst(tar hänsyn till eventuella förluster från tillfälligt tomma lokaler och förluster vid indrivning av hyresbetalningar);

E – Driftskostnader (kostnader för drift av anläggningen).

Io – driftsnetto(skillnaden mellan effektiva bruttointäkter och driftskostnader);

beräkning av lämplig avkastning (diskonteringsränta) för periodiska kassaflöden ( Y);

beräkning av motsvarande kapitaliseringskvot ( Rn);

beräkning av kostnaden för att vända det bedömda objektet i slutet av prognosperioden

(för det sista året av innehavsperioden);

beräkning av nuvärdet av driftsnettot och reversionskostnader

genom att diskontera dem med en lämplig diskonteringsränta;

beräkning av marknadsvärde genom att summera aktuella penningvärden

flöden och reversionskostnader.

Matematiskt uttryck för att bestämma marknadsvärdet på den fastighet som bedöms

egenskapen representeras av följande formel:

Var Vo– Fastighetens marknadsvärde inom ramen för inkomstsynen;

Ioi– Driftsnetto för period i (i =1,...,n);

Y– avkastning på kapital (diskonteringsränta).

n– sista året av prognosperioden.

Von– kostnad för objektåterföring under det sista året av prognosperioden.

Förbi mest effektiv använda sig av genererar... Leningrad ( helgon-Petersburg). Den första... Balakovskaya, Kalininskaya och... principen använda sig av Det bästa befintliga... materiella tillgångar - landa tomter, byggnader och... område dess placering. Som ett resultat analys ...

Skicka ditt goda arbete i kunskapsbasen är enkelt. Använd formuläret nedan

Studenter, doktorander, unga forskare som använder kunskapsbasen i sina studier och arbete kommer att vara er mycket tacksamma.

Postat på http://www.allbest.ru/

Testa

Analys av den mest effektiva användningen av tomter

• 1. Behovet av att analysera den mest effektiva användningen av tomter
• 2. Kriterier för att analysera den mest effektiva användningen av mark
• 3. Metoder för att bedöma den mest effektiva användningen av mark
• Litteratur
• 1. Behovet av att analysera den mest effektiva användningentomter
• Eftersom i praktiken av värderingsaktiviteter marknadsvärdet för den aktuella fastigheten oftast bestäms, avslöjar analysen av den mest effektiva användningen den mest lönsamma och konkurrenskraftiga typen av användning av en viss fastighet.
• Alla typer av fastighetstransaktioner baserade på marknadsvärde kräver adekvat bedömning och noggrann analys av det ekonomiska beteendet hos investerare och andra marknadsaktörer.
• Marknadsbeteendets inflytande på enskildas, företags och myndigheters ekonomiska beslut dikterar konceptet om den mest effektiva användningen av fastigheter. Marknadsfaktorer bestämmer marknadsvärdet, så marknadskrafternas krav på fastigheter är viktiga för att avgöra den bästa användningen.
• Kostnadsgrunden för eventuell fastighetsfastighet är kostnaden för tomten. Byggnaderna och strukturerna på den kan ändras, men platsens grundläggande egenskaper förblir vanligtvis desamma. Samtidigt beror inkomsten på en viss webbplats på effektiviteten av dess användning. En investerare, när han väljer en tomt på en specifik marknad, förstår att skillnaden i kostnaden för olika tomter förklaras av deras kvalitetsegenskaper.
• Analys av den mest effektiva användningen av en fastighet innebär att genomföra en detaljerad studie av marknadssituationen, egenskaperna hos fastigheten som värderas, identifiera marknadsefterfrågade alternativ som är kompatibla med parametrarna för fastigheten som värderas, beräkna lönsamheten för varje alternativ och uppskatta värdet av fastigheten för varje användningsalternativ. Således kan den slutliga slutsatsen om den mest effektiva användningen göras först efter beräkning av kostnaden.
• Den bästa och mest effektiva användningen av en fastighet är användningen av en ledig eller utvecklad tomt som är juridiskt möjlig och korrekt utformad, fysiskt genomförbar, försedd med lämpliga ekonomiska resurser och ger maximalt värde.
• Den optimala användningen av en bit mark bestäms av de konkurrerande faktorerna på den specifika marknad som fastigheten som värderas tillhör, och är inte resultatet av ägarens, byggherrens eller värderingsmannens subjektiva spekulationer.
• Därför är analysen och valet av den mest effektiva användningen i själva verket en ekonomisk studie av marknadsfaktorer som har betydelse för objektet som värderas.
• Marknadsfaktorer som används för att formulera en slutsats om den mest effektiva användningen av fastigheter vid värderingsdagen beaktas i den övergripande mängden data som samlas in och analyseras för att fastställa värdet på fastigheten. Därför kan den högsta värdeanvändningen kvalificeras som den grund på vilken marknadsvärdet baseras.
• Om fastigheten som värderas involverar efterföljande personlig användning eller uthyrning, kommer deras huvudsakliga motivation vid beräkning av värdet att reduceras till objektets resulterande konsumentkvaliteter (inkomst, prestige och integritet, etc.). Investeringsmotivation tar, utöver mängden mottagen inkomst och kapitalackumulering, hänsyn till sådana argument som skatteförmåner och projektets genomförbarhet.
• Vanligtvis utförs analysen av bästa användning med hjälp av flera alternativa alternativ och inkluderar följande områden:
• - marknadsanalys;
• - Analys av alternativets genomförbarhet.
• - analys av den mest effektiva användningen.
• De listade analysområdena kräver en omfattande studie av följande frågor.
• Marknadsanalys innebär att bestämma efterfrågan på alternativa användningsalternativ till den befintliga för att studera utbud och efterfrågan, marknadskapacitet, dynamiken i hyrespriser, etc. för varje alternativ.
• En genomförbarhetsanalys innebär att man beräknar de underliggande kostnadskomponenterna: intäktsström och kapitaliseringsgrader för att fastställa det rörliga värdet av varje juridiskt genomförbart och fysiskt genomförbart alternativ.
• Analysen av den mest effektiva användningen innefattar utvecklingen av en detaljerad plan för genomförandet av varje alternativ, med hänsyn till specifika marknadsaktörer, tidpunkten för projektet och finansieringskällor för att välja ett alternativ som säkerställer maximal produktivitet för det bedömda objektet.

2. Kriterier för att analysera den mest effektiva användningen av mark

Alternativet för den mest effektiva användningen av fastigheten som bedöms måste uppfylla fyra kriterier - dessa är:

- Laglig tillåtlighet.

- Fysisk genomförbarhet.

- finansiell säkerhet;

- maximal produktivitet.

Sekvensen av övervägande av dessa kriterier under analysen av olika alternativ för att använda fastigheter för att välja den mest effektiva motsvarar vanligtvis ovanstående. Rättslig tillåtlighet och fysisk genomförbarhet övervägs först, följt av ekonomisk bärkraft och maximal produktivitet. Denna sekvens av analysförfarandet beror på det faktum att det mest effektiva användningsfallet, även om nödvändig finansiering finns tillgänglig, inte är genomförbart om det är lagligt förbjudet eller om det är omöjligt att genomföra det fysiskt.

Rättslig tillåtlighet

Den juridiska tillåtligheten av varje övervägt användningsfall kontrolleras först i alla fall. Den optimala användningen av fastigheten ska dock inte förväxlas med lagkravet att använda fastigheten för dess avsedda ändamål.

Värderingsmannen granskar privata begränsningar, zonindelningsregler, byggregler, historiska bevarandeföreskrifter och miljölagar som kan ändra specifika potentiella användningsområden.

Valet av den mest effektiva användningen av fastigheter kan påverkas av förekomsten av långsiktiga hyresavtal. Under återstoden av hyresperioden är användningen av fastigheten föremål för villkoren i hyresavtalet. Om den mest effektiva användningen av en fastighet begränsas av att det finns ett hyresavtal bör detta återspeglas i värderingsrapporten.

Om en fastighet till exempel är begränsad av ett tomträttsavtal som löper ut om mer än 12 år, är det kanske inte ekonomiskt möjligt att uppföra en ny byggnad som har en ekonomisk livslängd på 40 år.

Dessutom är det nödvändigt att ta hänsyn till eventuella begränsningar som kan ingå i avtalet om köp av fastighet. Dessa begränsningar kan gälla vissa användningsområden, specificera placeringen av byggnader på en tomt, parametrar för byggnader och vilken typ av byggmaterial som används. Om handlingsbegränsningar strider mot mer allmänna lagbestämmelser, såsom byggnadsnormer, så beaktas vanligtvis den maximala begränsningen.

Byggregler kan avskräcka mark från att utvecklas med de mest effektiva byggnaderna om de ökar byggkostnaderna för att uppfylla tekniska standarder.

Detta hindrar i slutändan utvecklingen av territorierna. I vissa områden används byggnormer för att stävja nybyggnation och begränsa tillväxten.

Nuvarande regler för markanvändning syftar till att skydda miljön. Värderingsmän måste ta hänsyn till standarder för luft- och vattenrenlighet, samt den allmänna opinionen om föreslagna utvecklingsprojekt. Som exempel kan vi nämna byggnation av byggnader i ett visst antal våningar, brandgator och krav på solinstrålning.

En användningsmöjlighet som är förbjuden enligt lag vid värderingsdagen kan övervägas i ytterligare analyssteg endast om värderingsmannen har för avsikt att göra ändringar i befintliga standarder . Sannolikheten för förändringar i lagstiftning, byggregler, områdesbestämmelser etc. är dock aldrig 100% säker.

Fysisk genomförbarhet

Valet av det mest effektiva alternativet för att använda fastigheter bör baseras på dess fysiska genomförbarhet.

Fysiska genomförbarhetskriterier – storlek, form, område, design, markförhållanden och tillfartsvägar till platsen, och risken för naturkatastrofer (som översvämning eller jordbävning) – påverkar den föreslagna användningen av marken.

Den ultimata nyttan av en tomt beror på dess storlek och form. Vissa alternativ ger den största effekten endast på grundval av att använda ett område av en viss storlek. I det här fallet är det nödvändigt att fastställa möjligheten att utöka den befintliga tomten, eftersom vissa tomter kanske inte har potential för expansion.

Tomternas form påverkar den slutliga produktiviteten, eftersom kostnaderna för att utveckla en oregelbundet formad tomtmark kan vara högre, vilket ytterligare minskar dess användbarhet, jämfört med tomter med släta sidor.

På samma sätt ökar närvaron av tillfartsvägar till platsen och verktyg dess slutproduktivitet, eftersom besparingar uppnås på dess utveckling. Den lediga kapaciteten för behandlingsanläggningar begränsar således de fysiska dimensionerna av det föreslagna effektiva utvecklingsalternativet.

De topografiska eller markmässiga egenskaperna hos en tomt återspeglas i platsens funktionella användbarhet. Negativa aspekter som värderingsmannen identifierat försvårar dess utveckling eller ökar utvecklingskostnaderna. Eftersom alla platser på marknaden konkurrerar med varandra, kanske den plats som utvärderas inte lämpar sig för den mest effektiva användningen, eftersom den är sämre än andra platser som är typiska för området.

I processen för att analysera den fysiska genomförbarheten av ett effektivt användningsfall är det nödvändigt att överväga tillståndet för byggnader och strukturer för att bestämma möjligheten för dess fortsatta drift på en ny grund. Om byggnader behöver byggas om för att säkerställa en optimal användning bör kostnaderna som krävs för detta beräknas och jämföras med den slutliga lönsamheten. Vanligtvis beror kostnaden för att renovera en fastighet på fastighetens fysiska skick och läge.

Finansiell säkerhet

Nästa steg för att välja typer av användning är en analys av ekonomisk säkerhet. En option anses ekonomiskt bärkraftig om den ger rörelseintäkter lika med eller större än driftskostnader, finansieringskostnader och kapitalavkastningskrav. Alla användningar som kan ge positiva intäkter anses alltså vara ekonomiskt genomförbara.

Om typen av användning inte innebär mottagande av regelbundna inkomster från drift, väljer analysen de alternativ som skapar fastigheter till en kostnad som är lika med eller överstiger kostnaden för att bygga eller återuppbygga anläggningen för denna nya typ av användning. Värderingsmannen ska jämföra realisationsvinsten eller inkomsten från användningen av fastigheten med de nedlagda kapitalutgifterna. Om intäkterna är lägre än utgifterna eller endast något överstiger dessa, anses denna typ av användning vara ekonomiskt omöjlig.

För att utvärdera användningar som genererar regelbundna inkomster från driften, beräknar värderingsmannen för var och en av dem den totala driftsnettot, den individuella avkastningen på investerat kapital och mängden inkomst som kan hänföras till marken. Om nettoinkomsten möter avkastningskravet på investeringen och ger avkastningskravet på marken är användningen ekonomiskt genomförbar.

Uppenbarligen är identifieringen av ekonomiskt genomförbara användningar baserad på en analys av efterfrågan, utbud och läge.

Maximal produktivitet

Maximal produktivitet är det högsta värdet på tomten som sådan, oavsett om den är tom (faktiskt eller villkorligt) eller bebyggd. Således innebär genomförandet av detta kriterium, från alla lagligt tillåtna, fysiskt genomförbara och ger en positiv inkomst, valet av den typ av användning som ger det maximala värdet av grunden för fastigheter - tomten.

Det potentiella alternativet för den mest effektiva markanvändningen återspeglar ett långsiktigt, noggrant utvecklat och ganska specifikt markanvändningsprogram kopplat till byggnaders och strukturers normala livslängd. Livslängden beror på typen av byggnad, kvaliteten på byggarbetet och andra faktorer.

Den maximala produktiviteten för en tomt bestäms genom att relatera storleken på dess inkomst till den kapitaliseringsgrad som marknaden kräver för en viss typ av användning. Beroende på vald användning av fastigheten kan dock metoden för att fastställa markens värde vara olika. Valet av metod beror på graden av omorientering av det faktiska syftet med fastigheten som värderas, risknivån för det alternativ som övervägs, avkastningskravet och kapitalåtervinningsperioden och tidpunkten för genomförandet av det föreslagna alternativet för att använda fastigheten.

Den typ av användning som ger störst lönsamhet av marken är den mest effektiva. Grunden för alla metoder som används för att bestämma värdet på en tomt för att välja det mest effektiva alternativet är den så kallade resttekniken. Inkomst från mark betraktas som balansen mellan den totala inkomst som genereras av fastigheter och de inkomstbelopp som tillhandahålls genom att attrahera arbetskraft, kapital, anläggningstillgångar (fungerande byggnader och strukturer).

Kostnaden för en tomt representerar i sin tur skillnaden mellan den totala kostnaden för hela fastigheten och restvärdet på byggnader eller kostnaderna för deras uppförande.

Den bästa användningen av fastigheter kan antingen uppnås på grundval av befintliga byggnader, eller innebära uppförande av i grunden nya förbättringar, vilket kräver att tomten betraktas som ledig. Baserat på detta använder värderingsmän två tekniker när de analyserar den bästa användningen av fastigheter:

- den mest effektiva användningen av webbplatsen som en outvecklad sådan;

- den mest effektiva användningen av webbplatsen som en uppbyggd sådan.

Det finns följande huvudskäl för att bestämma den mest effektiva användningen av mark som obebyggd:

1. Isolering i värdet av fastigheter värdet av endast tomten.

2. Använda den jämförbara försäljningsmetoden för att värdera bebyggd mark.

3. Beräkning av värdeförlust på grund av extern inkurans.

4. Bedömning av det verkliga värdet av mark som en del av en fastighet, vilket inte är optimalt för en viss plats.

Analysen av den mest effektiva användningen av ett bebyggt område görs av två skäl:

1. Identifiering av den typ av användning av fastigheten som ger högst totalavkastning på investerat kapital.

2. Identifiering av fastighetsobjekt på marknaden med samma ändamål med en jämförbar användningseffektivitet.

Låt oss överväga skillnaden mellan den mest effektiva användningen av en plats utan byggnader och en fastighet med byggnader med exemplet med industrifastigheter som har giftiga utsläpp. Området där det analyserade objektet är beläget utvecklas på grund av dess naturliga egenskaper som ett förortsbostadsområde.

Den maximala effektiviteten av att använda en tomt utan byggnader kommer sannolikt att baseras på dess användning som bostadsstuga. I detta fall tillkommer kostnader för rivning och omhändertagande av befintlig anläggning. I praktiken kommer en potentiell fastighetsägare endast att bygga om en tomt om restvärdet på byggnaderna är lågt.

Beroende på hur nära i tiden den valda användningen som kräver nybyggnation ligger till värderingsdagen, kan den befintliga användningen betraktas som en mellanliggande användning. Om sålunda, enligt planen för utbyggnad av stadsmark, stugbyggandet kommer att nå den analyserade tomten inom fem år, och den tid som krävs för rivning av befintliga byggnader och byggande av en ny stuga är ett år, -årsdrift av den befintliga industrifastigheten anses vara en mellananvändning.

Men om den konkurrenskraftiga efterfrågan är högre för industriell användning, är det troligt att den mest effektiva användningen av fastigheten kan vara att behålla den befintliga användningen samtidigt som de nödvändiga miljöarbetena utförs till tillhörande kostnader.

Teorin om fastighetsvärdering kräver analys av en bit mark, förutsatt att det inte finns några byggnader på den, även om platsen är utvecklad, för att avgöra om den nuvarande användningen är efterfrågad och om den ska fortsätta eller ersättas.

Metoden för att bestämma den bästa och mest effektiva användningen av den taxerade fastigheten som obebyggd tomt grundar sig på antagandet att den saknar byggnader eller kan rensas från byggnader till följd av deras rivning. Som ett resultat bestäms värdet av marken baserat på urvalet av möjliga användningar som säkerställer lönsamheten för fastigheter och valet av parametrar för fastigheter i enlighet med ett specifikt syfte.

Alternativet att använda en tomt som obebyggd har två huvudvarianter:

1. Använda en tomt för spekulation, det vill säga för att sälja den utan förbättringar till en investerare som sedan kommer att utveckla den i enlighet med marknadens krav eller sina egna preferenser. Det här alternativet är tillämpligt när fastighetsmarknaderna är övermättade.

2. Utveckling av tomten med nya byggnader och strukturer, inklusive:

- Utveckling utan mellanliggande användning, om ett nytt användningsalternativ övervägs, accepterat av marknaden vid analysdatumet.

- Utveckling med intermediär användning innebär ett tillfälligt bevarande av det befintliga användningsalternativet tills det nya alternativet efterfrågas av marknaden, baserat på prognosen för marknadssituationen.

- uppdelning eller konsolidering av en tomt för att uppnå den mest effektiva användningen;

- utveckling av platsen med nya byggnader som liknar den befintliga anläggningens ändamål och fysiska parametrar.

Den vanligaste situationen för att bedöma fastighet utifrån en obebyggd tomt är dess villkorliga obebyggda. Det beror på att det finns en byggnad på den analyserade platsen, vilket påverkar fastighetens värde. I det här fallet tar valet av alternativet för den mest effektiva användningen av webbplatsen som outvecklad formen av investeringsdesign i beslutsfasen.

I det här fallet måste värderingsmannen svara på ett antal frågor:

1. Hur kan en tomt användas om den inte är bebyggd eller kan rensas från befintliga byggnader?

2. Vilken typ av byggnad eller andra strukturer som stöder den valda användningen kan byggas på denna mark, baserat på dess fysiska och andra egenskaper, och inom vilken tidsram?

3. Bör den befintliga användningen betraktas som en tillfällig användning?

Till exempel, om byggnadsarbete krävs för att uppnå den mest effektiva användningen av marken, bör värderingsmannen fastställa:

- Kostnader för rivning av befintliga byggnader.

- Typ av den mest effektiva användningen av fastigheten (kontor, hotell, lager, etc.), som motsvarar aktuella marknadsstandarder och inkluderar element till de mest rimliga priserna;

- egenskaper hos optimala byggnader som bör uppföras för att maximera användningen av platsens potentiella egenskaper (antal våningar, optimalt område för funktionella enheter, antal av dessa enheter, etc.);

- Hyresnivå och driftskostnader.

- Kostnaden för byggnader som byggs, med hänsyn tagen till finansieringskostnaderna.

Mottagning av den mest effektiva användningen av mark som en bebyggd innebär bevarande av befintliga byggnader på den analyserade platsen. Möjligheten att använda en tomt som en bebyggd har två huvudtyper:

1. bibehålla det befintliga syftet med fastigheten som bedöms;

2. ändring av befintligt ändamål för fastigheten som bedöms.

I båda fallen övervägs behovet och möjligheten:

- Upprätthålla den befintliga volymen och kvaliteten på tjänster som tillhandahålls av fastigheter;

- utföra byggnadsarbeten för återuppbyggnad av byggnader för att förbättra deras klass och ändra hyrespriser;

- utföra byggnadsarbeten för att utöka området genom ytterligare utbyggnader eller byggande av ytterligare våningar;

- minskning av befintliga områden på grund av partiell rivning.

Värderingsmannen, som jämför det befintliga användningsalternativet för byggnader belägna på tomten med det optimala byggnadsalternativet, måste få svar på följande frågor:

1. Är det tillrådligt att fortsätta att driva byggnaden i dess nuvarande skick?

2. Vilket byggnadsalternativ ska jag välja: ombyggnad, utbyggnad, partiell rivning?

3. Hur och inom vilken tidsram kommer kostnaderna att täckas in?

Det mest optimala alternativet för att använda byggnader kommer att säkerställa den maximala kostnaden för investeringsattraktiva fastigheter, med hänsyn till den avkastningsgrad som bestäms i enlighet med risken för det valda alternativet. Det är klart att riskerna med att behålla befintlig användning av fastigheten och olika ombyggnadsmöjligheter inte kommer att vara desamma.

Bedömningsrapporten måste skilja den bästa användningen av webbplatsen som outvecklad från den bästa användningen av webbplatsen som utvecklad. Bedömningsrapporten ska tydligt identifiera, förklara och motivera syftet och slutsatsen för varje användning.

3. Metoder för att bedöma den mest effektiva användningen av mark

mark tomt byggnad kapitalisering

Att bestämma det mest effektiva alternativet för att använda fastigheten som bedöms innebär sekventiell implementering av följande steg:

1. Analys av alla möjliga alternativ för den mest effektiva användningen av en obebyggd tomt eller en tomt med byggnader baserat på den aktuella marknadssituationen vid bedömningsdatumet och utsikterna för dess förändring.

2. Kontrollera att de valda alternativen är tillåtliga enligt lag.

3. Kontrollera den fysiska genomförbarheten av de valda alternativen.

4. Bedömning av de valda alternativens ekonomiska bärkraft.

5. Välja det mest effektiva alternativet för att använda fastigheter, säkerställa dess maximala produktivitet.

Att bedöma maximal produktivitet beror på att fastställa den mest effektiva användningen av fastigheter. Om tomten anses obebyggd kan tre metoder, beroende på bedömningen av kapitaliseringsgraden, användas.

Första metoden: Tomten anses vara obebyggd, kapitaliseringssatserna för mark och byggnader är olika.

1. Fastställa kostnaden för att utveckla en villkorligt ledig tomt med byggnader och strukturer för ett specifikt ändamål, med hänsyn till marknadens efterfrågan och utbud.

3. Göra justeringar för att ta hänsyn till belastningsfaktor och insamlingsförluster.

4. Fastställande av möjligheten att erhålla och storleken på annan inkomst.

5. Uppskattning av faktisk bruttoinkomst.

6. Beräkning av driftskostnader.

7. Beräkning av kapitalkostnadsreserver.

8. Beräkning av driftsöverskott.

9. Beräkning av kapitaliseringsgrad för byggnader.

10.Bedömning av inkomster som genereras av uppförda byggnader och strukturer.

11.Beräkning av inkomst hänförlig till mark.

12.Beräkning av kapitaliseringskvoten för en tomt.

13.Bedömning av värdet av en tomt med hjälp av metoden för att kapitalisera inkomsten som genereras av marken.

Andra metoden: Tomten anses vara obebyggd, kapitaliseringssatserna för byggnader och mark är desamma.

1. Fastställande av kostnaden för att utveckla en villkorligt vakant tomt med byggnader och strukturer för ett specifikt ändamål, med hänsyn till marknadens efterfrågan och utbud.

2. Beräkning av potentiell bruttoinkomst.

3. Att göra justeringar med hänsyn till beläggningsgraden och förlusterna vid indrivning av betalningar och storleken på andra inkomster.

4. Uppskattning av faktisk bruttoinkomst.

5. Beräkning av driftskostnader och kapitalkostnadsreserver.

6. Beräkning av totalt driftsnetto.

7. Beräkning av den totala kapitaliseringsgraden för den fastighet som bedöms.

8. Värdering av fastigheter med metoden för aktivering av driftsnetto som genereras av fastigheter.

9. Uppskattning av värdet av en tomtmark som intäkt som skillnaden mellan fastighetens beräknade värde och kostnaderna för förbättringar.

Tredje metoden: Tomten anses obebyggd och marknadspriset för att sälja fastigheten för dess avsedda ändamål är känt:

1. Marknadsvärdet av en färdig fastighet för ett visst ändamål som kan byggas på den analyserade tomten bestäms.

2. Byggkostnaden beräknas, inklusive byggherrens vinst.

3. Värdet på en tomtmark beräknas som skillnaden mellan fastighetens försäljningspris och totala kostnader.

Fjärde metoden: Tomten anses vara bebyggd, byggnaderna kräver vissa förbättringar:

4. Beräkning av kostnader för förbättring av anläggningen.

5. Beräkning av värdestegringen på fastigheter med beaktande av gjorda förbättringar.

Femte metoden: Tomten anses vara bebyggd och kräver inte ombyggnad:

1. Beräkning av driftsnetto som genereras av fastigheter.

2. Fastställande av den totala kapitaliseringsgraden.

3. Värdering av fastigheter med metoden för aktivering av driftsnetto.

Litteratur

1. Bobrova N.P. Några aspekter av teori och praktik för markvärdering: Utbildnings- och metodhandbok. -M. 2004.- 112 sid.

2. Vasilenko S.S. "Utvecklingen av principerna för markvärdering i processen att reformera markförhållandena i Ryssland", Publishing House of ZAO "Ekonomika", M. - 2006;

3. Varlamov A.A., Sevostyanov A.V. Markmatrikel: I 6 band Volym 5: Värdering av mark och annan fastighet. - M., 2008. - 265 sid.

4. Medvedeva O.E. "Bedömning av värdet av jordbruksmark och annan jordbruksegendom", International Academy of Valuation and Consulting, M. - 2005;

5. Nanazashvili I.Kh., Litovchenko V.A. Matrikel och värdering av markfastighet: Lärobok. M., 2007. - 88 sid.

6. Petrov V.I. Värdering av tomter. Handledning. - 2:a uppl., reviderad och tillägg. M.: 2008. - 224 sid.

7. Prorvich V.A. "Landbedömning i Moskva: modeller, algoritmer, praktisk erfarenhet", Publishing House "Economy", M. - 1996;

8. Prorvich V.A., Kuznetsov V.N., Semenova E.A. Utvärdering av urbaniserade marker. - M. 2004.- 776

9. Rumyantsev F.P., Khavin D.V., Bobylev V.V., Nozdrin V.V. Markvärdering: Lärobok. Nizhny Novgorod, 2013. - 279 sid.

10. Serie "Legal Consultation" Betalning för mark. Markvärdering. Kommentarer. Förklaringar. Frågor och svar. M. 2008. 414 sid.

11. Amelin O.A. Historisk erfarenhet av att bedöma tomter i Ryssland // Fastighetsförhållanden i Ryska federationen. 2011. Nr 11. S. 67-71.

12. Artamonov I.V. På frågan om komplexiteten i att bedöma marknadsvärdet på mark // Nyheter om Irkutsk State Economic Academy (Baikal State University of Economics and Law). 2013. Nr 2. S. 30.

13. Gubina V.S. Värdering av jordbruksmark för investeringsändamål // Vetenskap och näringsliv: utvecklingssätt. 2013. Nr 10 (28). sid. 83-87.

14. Kovaleva A.M., Dvoryadkin K.S. Metoder för att beräkna justeringar i ett jämförande tillvägagångssätt för bedömning av tomter // International Journal of Applied and Fundamental Research. 2015. Nr 4-1. sid. 112-115.

15. Lamert D.A. Ledningssystem och bedömning av markresurser i utvecklade länder // Interexpo Geo-Sibiria. 2014. T. 3. Nr 2. P. 3-11.

16. Popova I.V., Zorin A.V. Problem med reglering och organisation av värderingsverksamhet inom området markanvändning // Ekonomi och modern förvaltning: teori och praktik. 2014. Nr 34. s. 191-196.

17. Rabinovich L.M. Markresurser som en faktor för effektiv ekonomisk utveckling // Vestnik ASTU. Serie: Ekonomi. 2013. Nr 2. S.45-51

18. Taradanov R.A. Fastställande av ersättningsbeloppet till ägaren av en tomt som tagits i beslag för statliga eller kommunala behov // Lag. 2014. Nr 2. S.79 - 84

Postat på Allbest.ru

Liknande dokument

Principer för att bedöma värdet av en plats. Allmänna rekommendationer för att genomföra bedömningar. Huvudsakliga kostnadsfaktorer. Tillämpning av fördelningsmetoden för bedömning av bebyggda tomter. Metod för aktivering av tomträttsavgäld. Värdering av obebyggda områden.

föreläsning, tillagd 2012-04-05


Analys av verksamheten i Minsk City Land Management and Geodetic Service, upprätthållande av en pliktkarta över tomter. Arbeta med lager i mjukvarupaketet T-FLEX GIS. Förfarande och villkor för tillhandahållande av tomtmark. Att bedriva markaffärer.

praktikrapport, tillagd 2017-04-04


Allmänna egenskaper för civil cirkulation av tomter. Konceptet och rättsordningen för tomter som föremål för civil cirkulation. Historien om bildandet av den ryska markmarknaden. Anvisningar för utveckling av markomsättning i Ryssland.

avhandling, tillagd 2010-07-12


Specifika egenskaper hos mark som produktionsmedel. Markresursernas roll i jordbruket. Analys av villkoren och funktionerna i den ekonomiska utvecklingen av jordbruksföretag. Bedömning av markresurser och utsikter för deras effektiva användning.

kursarbete, tillagt 2009-10-07


Egenskaper för en tomt som ett fastighetsobjekt, kategorier av mark och kriterier för deras klassificering. Analys av fastighetsmarknaden i staden Bratsk, beskrivning av platsen som studeras, bedömning och val av området för dess mest effektiva användning.

kursarbete, tillagt 2010-07-03


Teoretisk underbyggnad av statistisk analys av användningen av markresurser i ekonomin. Statistisk analys av användningen av markresurser i OJSC RAO Alekseevskoye. Indikatorer för markanvändning.

kursarbete, tillagd 2007-07-09


Grunder för att utföra lantmäteri. Geodetiskt stöd för lantmäteri. Att bestämma gränserna för platsen på marken. Inmätning av en tomt, skrivbordsbearbetning, fastighetsvärdering. Analys av markmarknaden. Bestämma värdet på ett objekt.

kursarbete, tillagd 2015-01-06


Utveckling av projektförslag för omfördelning av mark och effektivisering av gränserna för tomter på en landsbygdsbosättnings territorium. Egenskaper och bedömning av tomtmark, markanvändning, jordbruksmarkinnehav.

kursarbete, tillagt 2016-08-01


Principer, faktorer och tillvägagångssätt för att bedöma markens marknadsvärde. Matrikel och värdering av markfastighet. Klassificering av obebyggda och bebyggda tomter, deras matrikelregistrering, ingenjörs-, konstruktions- och driftsegenskaper.

test, tillagt 2017-01-05


Behovet av statlig matrikelvärdering av mark. Egenskaper för användningen av markresurser vid tilldelning av statlig markbedömning med hjälp av exemplet på en region (Moskva-regionen, Khimki). Faktorer som bestämmer optimal användning av mark.

2. Fastighetsvärdering

2.7. Drag av markvärdering

2.7.3. Analys av bästa och mest effektiva markanvändning

När man bedömer en tomt är det nödvändigt att bestämma alternativet för dess bästa och mest effektiva användning, vilket bestäms av samverkan mellan ett antal faktorer.

Analys av bästa användning inkluderar att studera alternativa användningsområden (utveckling, utveckling) av en tomt och välja den optimala. Detta tar hänsyn till utsikterna för platsen, marknadsefterfrågan, kostnaden för utveckling, stabiliteten i förväntade inkomster etc.

Vid värderingen av värdet av en fastighet bestående av tomt och byggnader läggs stor vikt vid analysen av det bästa utnyttjandet av dels den förmodligen lediga tomten och dels av tomten med befintliga förbättringar.

Analys av en förmodad ledig tomt är ett nödvändigt steg för att bestämma dess värde, och den bygger på att fastställa det mest lönsamma alternativet för att använda marken.

Analys av en tomt med befintliga förbättringar innebär att man fattar beslut om rivning, modernisering eller bevarande av befintliga förbättringar på tomten för att säkerställa maximal lönsamhet för fastigheten.

Den sannolika och mest lönsamma användningen av sajten säkerställer dess högsta värde. Användningsfall måste vara lagliga, fysiskt genomförbara och kostnadseffektiva.

Låt oss nämna de viktigaste faktorerna som bestämmer den optimala användningen av mark:

1) läge - en faktor som har stor inverkan på kostnaden för en tomt (utsikterna för läget, transporttillgänglighet och miljöns natur beaktas);

2) efterfrågan på marknaden - en faktor som återspeglar förhållandet mellan utbud och efterfrågan på marknaden;

3) ekonomisk genomförbarhet - projektets förmåga att ge intäkter från användningen av tomten, vilket skulle vara tillräckligt för att ersätta investerarnas kostnader och säkerställa den förväntade vinsten;

4) platsens fysiska lämplighet - utsikterna att skapa förbättringar - storlek, topografi, markkvalitet, klimat, tekniska-geologiska och hydrogeologiska egenskaper hos platsen, befintlig zonindelning, miljöparametrar, etc.;

5) teknisk genomförbarhet och fysisk genomförbarhet - analys av förhållandet mellan kvalitet, kostnader och tidpunkt för projektet, sannolikheten för naturkatastrofer, tillgänglighet för transporter, möjligheten att ansluta till verktyg, med hänsyn till platsens storlek och form, till exempel kan storleken vara liten för att bygga en industrianläggning;

6) lagstiftande (rättslig) tillåtlighet - överensstämmelse med alternativet att använda tomten med gällande lagstiftning. Identifieras som ett resultat av en analys av bygg- och miljöstandarder, begränsningar av antalet våningar, förekomsten av tillfälliga byggförbud på en given plats, svårigheter inom området för historisk stadsutveckling, eventuella förändringar i regelverk, efterlevnad av zonindelningsregler, negativa känslor hos lokalbefolkningen;

Fysisk möjlighet innebär med andra ord en sådan möjlig användning som motsvarar tomtens storlek, form och landskap samt markens egenskaper. Dessutom är det nödvändigt att ta hänsyn till närvaron av kommunikation eller möjligheten att lägga dem.

1. Är den avsedda användningen rimlig och trolig?

2. Är användningen laglig eller finns det en rimlig sannolikhet att en juridisk handling för nyttjanderätten kan erhållas?

3. Är fastigheten fysiskt lämplig för användning?

4. Är den avsedda användningen ekonomiskt genomförbar?

Testalternativet visas i tabell 1.

När analysen visar att ett eller flera användningsfall är rimligt sannolika, verifieras deras giltighet med ekonomisk synvinkel. Den användning i vilken den aktuella fastigheten kommer att ha det högsta värdet och som uppfyller övriga krav anses vara den mest effektiva användningen.

Det är i detta skede som de största svårigheterna för värderingsmän börjar, eftersom det är här frågorna om bedömningsmetodik börjar, och som ni vet, behandlas inte metodfrågor i MCO. Moderna publikationer om fastighetsvärdering svarar inte heller på denna fråga, och fortsätter att upprepa på olika sätt de välkända bestämmelserna i läroböcker från 90-talet.

I sin tur fortsätter praxisen att ersätta detta viktigaste bedömningsskede med hänvisningar till den egna åsikten i praktiska bedömningar som regel att motivera den befintliga användningen av fastigheten. Men på grund av övergången av vår fastighetsmarknad till ett nytt utvecklingsstadium är detta uppenbarligen inte tillräckligt. Faktum är att även IVS anger att "på marknader som kännetecknas av extrem volatilitet eller betydande ojämvikt mellan utbud och efterfrågan, kan den mest effektiva användningen av egendom vara att bevara den för framtida användning" eller "mellanvändning" i fallet "där markanvändning och zonindelning är i ett tillstånd av förändring." Myndigheterna har dock nyligen genomfört en del arbete som syftar till att skapa en civiliserad fastighetsmarknad och en professionell fastighetsvärderare har ingen rätt att inte ta hänsyn till dessa förändringar.

Vi talar i första hand om stadsplanering zonindelning av städer. När det inte finns någon zonindelning är det omöjligt att utvärdera NEI när man bestämmer rättslig tillåtlighet byggande av föremål för olika ändamål på en utvald tomtmark. Tidigare år gavs tillstånd att använda mark för exploatering av tjänstemän utifrån deras planer. Zonindelning av territorier förutsätter lagligt fastställda olika typer av markanvändning, inom vilka exploatören själv bestämmer objektet för byggandet, baserat på den ekonomiska effektiviteten av det planerade projektet.

När man analyserar NEI måste en fastighetsvärderingsman också utföra samma arbete, och för detta måste han känna till lagstiftningen inom stadsplanering och behärska metoderna för ekonomisk analys av utvecklingsverksamhet.

Tyvärr anses våra fastighetsvärdare vara personer som gått korttidskurser som inte ens diskuterar dessa frågor. Av någon anledning har vi utvecklat en ganska ytlig inställning till fastighetsvärdering. I detta avseende skulle jag vilja citera några utdrag från MCO:

• ”1.7 Alla medlemsländer i ICSD erkänner det Fastighetsvärdering kräver särskild utbildning, utbildning och erfarenhet.”(MP1 MSO)
• « Fastighet representerar en betydande del av världens rikedom, och dess Värdering är grundläggande för livskraften på globala fastighets- och finansmarknader"(Typer av egendom" IVS 2003 s.83)
• "... Korrekt förståelse och korrekt tillämpning av dessa standarder (MSA) kommer oundvikligen att bidra till lönsamheten för internationella och inhemska fastighetstransaktioner bland andra investeringsalternativ och kommer att minska förekomsten av bedrägerier och missbruk"(MR 1 MSO s. 195)

Det sista citatet är särskilt relevant för vårt land. Enorma petrodollars strömmade in på fastighetsmarknaden, vilket säkerställde dess konstanta tillväxt. Samtidigt är cirka 75 % av all lönsam fastighet i statlig ägo och förvaltas av tjänstemän. Överlåtelsen av äganderätten till dessa objekt, enligt lagen, sker endast genom en oberoende bedömning. Därav den allt viktigare rollen för professionella fastighetsvärderingsmän, som i enlighet med MCO ställs på ökade krav både vad gäller professionalism och vad gäller efterlevnad av uppförandekoden.

Sedan den 30 december 2004 gäller en ny stadsplaneringsbalk i vårt land. I enlighet med den kan fyra steg urskiljas på vägen från ett öppet fält till en byggarbetsplats:

• territoriell planering,
• stadsplanering zonindelning,
• territoriumplanering
• design, konstruktion och återuppbyggnad av kapitalbyggnadsprojekt.

Tilldelningen av platser bör börja med territoriell planering, under vilken federala, regionala och lokala myndigheter kommer att identifiera områden för byggande av bostäder, infrastruktur, industri och jordbruk. Territoriella planeringssystem som utvecklats av de federala myndigheterna skickas till de högsta verkställande organen i de konstituerande enheterna i Ryska federationen och kommuner vars territorier de tillhör. Handlingar måste överenskommas inom tre månader. Om ingen motsvarande slutsats erhålls från regionala eller kommunala myndigheter under denna period, anses dokumentationen godkänd "som standard".

Efter territoriell planering ska myndigheterna genomföra tätortsindelning. Som ett resultat kommer territoriella zoner att definieras på varje kommuns territorium och stadsplaneringsbestämmelser kommer att fastställas. Regeringen gav fem år på sig att slutföra denna uppgift - fram till den 1 januari 2010. Före detta datum måste regler för markanvändning utvecklas för bosättningarnas territorier och områden mellan bosättningar, om de är föremål för utveckling. Det detaljerade innehållet i reglerna framgår av koden. Sedan början av 2010, i avsaknad av dessa dokument, är det inte tillåtet att utfärda bygglov.

Då måste de territorier som tilldelas till följd av zonindelning vara föremål för planering. Det senare innebär att zonen delas upp i block, mikrodistrikt och andra element, samt att gränser för utvecklingsplatser fastställs. Planering ska utföras i förhållande till både bebyggelse och tom. Denna uppgift ligger också på de lokala myndigheternas och den lokala budgetens axlar. Dessutom kommer lokala myndigheter att bestämma vilken uppsättning dokument som är nödvändiga för att planera territoriet.

Vid planeringen ska varje tomt tilldelas föreskrifter om för vilket ändamål en byggnad får uppföras på den. Utöver dess syfte kommer dess antal våningar, urtagets kontur, area etc. att anges.

Arbetet med att ta fram stadsplaneringskoder kräver dock betydande medel och involvering av högt kvalificerad personal i detta arbete. Arbetet i denna riktning pågår därför efter tidsplanen. Även i den mest avancerade staden inom området för informationsstöd för stadsplaneringsverksamhet, Moskva, har stadsplaneringskoden ännu inte antagits (även om den enligt planerna skulle utvecklas i slutet av 2006 på order av Moskvas regering daterad 28 december 2005 N 2664-RP).

Stadsplaneringsregistret är fortfarande i kraft i Moskva, på grundval av vilket värderingsmannen kan testa NEI. I enlighet med Moskvalagen av den 15 december 2004 nr 88 "Om stadsbyggnadsregistret för staden Moskva", "stadsplaneringsregistret skapas och upprätthålls i syfte att tillhandahålla informationsstöd för stadsplaneringsaktiviteter på territoriet för staden Moskva. Information från stadsbyggnadsmatrikeln är öppen till sin karaktär och lämnas till alla berörda parter i enlighet med deras skriftliga önskemål, med undantag för information som utgör en statshemlighet.” På begäran utfärdar stadsbyggnadsregistreringstjänsten i Moskvas stad ett matrikelcertifikat, som återspeglar fragment av planen för stadsplaneringsregleringslinjer ("röda linjer"), topografisk plan, stadsplaneringsplaner, placering av allmännyttiga nätverk och strukturer , administrativ-territoriell indelning, naturkomplex, monumentskyddszoner historia och kultur, initialt tillstånd, stadsplanering och designdokumentation, data om godkännande av arkitektoniska och stadsplaneringsbeslut, material från den historiska och arkitektoniska undersökningen av det centrala administrativa distriktet i Moskva , etc. Matrikelcertifikatet bildades på grundval av det godkända materialet i Moskvas allmänna utvecklingsplan för perioden fram till 2020 av året.

För att fastställa NEI presenteras viktig information i följande avsnitt i hjälpen:

• system för utveckling och omorganisation av produktionszoner,
• funktionell zonindelning,
• byggnadsplanering,
• layoutplan för allmännyttiga nät och strukturer.

Låt oss ge ett exempel på information från ett matrikelcertifikat i förhållande till en av Moskvas industrizoner.

Funktionellt zonindelningssystem: Kvartal 1001. Kvartal av specialiserade administrativa och affärsändamål (B1) - administrativa och affärsområden upptar mer än 25 % av territoriet, och områden av andra typer - mindre än 25 % vardera. Samtidigt bör områden för kommunala, lager, industriella och speciella ändamål inte uppta mer än 10% av territoriet.

Byggplan: Kvartal 2130. Fjärdedel av medeldensitetsbyggnader med blandat kontrastantal våningar, den genomsnittliga byggnadstätheten på de bebyggda tomternas territorium är mer än 5 tusen kvm/ha och inte mer än 10 tusen kvm/ha, med områden med låg- och flervåningstyper av bebyggelse upptar mer än en tredjedel av territoriet, och områden med andra typer av bebyggelse upptar mindre än en tredjedel av territoriet vardera.

Information från fastighetsintyget fungerar således som grund för val av möjliga utvecklingsalternativ för analys för att fastställa NEI. Vid ingående av avtal om taxering av fastighet är det därför nödvändigt att i taxeringsavtalet föreskriva beställarens skyldighet att förse entreprenören med ett fastighetsintyg från Stadsbyggnadsmatrikeln eller ett utdrag ur Stadsbyggnadsbalken för staden när den är antagen.

Frågor om stadsplaneringsreglering i olika städer har sina egna detaljer, och en fastighetsvärderingsman måste känna till dem väl, annars är det omöjligt att göra en professionell fastighetsvärdering.

När möjliga utvecklingsalternativ och ungefärliga parametrar för byggnader efter antal våningar och ytor har bestämts, är det nödvändigt att välja analoger av objekt, till exempel enligt RSS-2007, och fortsätta direkt till att beräkna markvärdesindikatorer för att välja den mest effektiva lösning. Idag finns det inga rekommendationer om metodiken för dessa beräkningar. Varje värderingsman kommer på sina egna beräkningssätt och gör ofta grova misstag som leder till felaktiga beslut.

Ett kännetecken för beräkningarna vid bestämning av NEI är behovet av att uppfylla två motstridiga krav. Dels är det nödvändigt att utföra tillräckligt detaljerade beräkningar för att uppnå acceptabel noggrannhet, dels måste dessa beräkningar vara så enkla som möjligt. Det krävs en speciell skicklighet hos fastighetsvärderingsmannen för att hitta den "sweet spot" och utföra denna kärndel av fastighetsvärderingsrapporten på ett övertygande sätt. Generellt sett kan en fastighetsvärderingsmans professionalitet bedömas genom hur han genomför en NEI-analys.

För att kompetent lösa dessa frågor är det nödvändigt att vända sig till teorin och praktiken för utveckling. I utvecklade marknadsländer har denna teori utarbetats ganska bra och har visat sin effektivitet under förhållanden med stor konkurrens på fastighetsmarknaden. Tyvärr ägnar vi väldigt lite uppmärksamhet åt utvecklingsfrågor. Dessutom har vi inte ens detta koncept i våra lagstiftnings- och regleringsdokument. Vi ersatte det med begrepp som "utvecklare", "investerare-utvecklare", "kund" etc. Denna förvirring i termer leder till höga kostnader och problem under konstruktionen. Bedragna aktieägare är en följd av oklara formuleringar i lagar och bristande förståelse för byggherrens roll i processen att skapa eller rekonstruera en fastighet.

Formatet på den här artikeln tillåter oss inte att uppehålla oss mer i detalj vid dessa frågor; de kommer att återspeglas i boken som förbereds för publicering. Låt oss bara uppmärksamma det faktum att byggherren är huvudaktören i processen att förbättra fastigheter, bär alla risker med projektet och får vinster eller förluster motsvarande dessa risker. Dessutom får han denna vinst sist, efter att ha uppfyllt alla krav från projektdeltagarna, och denna grundläggande princip övervakas av alla projektdeltagare och tillsynsmyndigheter. Om byggherren, som ofta händer här, lyckas få sin vinst tidigare, så finns det långsiktiga byggprojekt och lurade investerare. Oavsett om vi gillar det eller inte kommer marknadens lagar och ökad konkurrens på fastighetsmarknaden att leda till att denna princip kommer att respekteras. Och utvecklaren kommer att vara en professionell, och inte, som vi har nu, bankstrukturer, fabriker, forskningsinstitut, byggare, etc.

Därför måste vi i våra beräkningar följa den första principen: huvudaktören är utvecklaren, och han är den sista som gör vinst. Här är det lämpligt att uppehålla sig vid den diskussion som har utspelats bland värderingsmän om "entreprenörens vinst" vid värdering av fastigheter och först och främst på frågan om vilken entreprenör vi talar om när vi beräknar denna parameter. Ett stort antal verk av så välkända vetenskapsmän och värderingsutövare som Ozerov E.S., Gribovsky S.V., Tarasevich E.I., Yaskevich E.E., Kozyr Yu.V., Zelensky Yu.V. ägnas åt vinsten för en entreprenör inom fastighetsvärdering . etc. Det finns dock fortfarande ingen klarhet i denna fråga.

Oftast, i praktiska bedömningar, definieras denna vinst som alternativkostnader eller ränta på det kapital som investerats i projektet, och vi talar om utvecklarens vinst. Men en utvecklare är i regel ett proffs som styr utvecklingsprocessen och inte investerar i projektet. Om sådana investeringar finns är de obetydliga. Han investerar sitt arbete, sin kunskap, sina färdigheter och sina etablerade kopplingar i projektet, det vill säga en immateriell tillgång. Hur ska man då beräkna sin vinst? Och är det vinsten som vi ska fastställa i fastighetsvärderingsprocessen?

I teorin och praktiken för utveckling löses denna fråga enligt följande. Investeringar i ett utvecklingsprojekt består av projektets insamlade eget kapital (30-40 % av den totala investeringen), som byggherren kan delta i, och ett bygglån, som vanligtvis ges ut av banker eller andra kreditorganisationer. Dessutom utfärdas ett byggnadslån först efter det att eget kapital investerats i projektet och under förutsättning att det återinvesteras med ett långfristigt lån efter att hyresgästerna planerar att utnyttja fastigheten. Således är företagarens vinst avkastning på projektets eget kapital, och utvecklarens vinst är som regel 50 % av övervinsten efter att ha uppfyllt vinstkraven för aktieinvesterare.

Ett exempel på kassaflödet från ett utvecklingsprojekt där ägaren till en tomt får inkomst i form av en viss procentandel av ytor i förbättrad fastighet (investeringsprojekt) visas i grafen.

Vad mer kan värderingsmän ta från teorin och praktiken för utveckling i syfte att fastställa NEI och värdera fastigheter?

1. Funktioner hos ett bygglån. Det ges ut till en ökad kurs först efter att du har investerat ditt eget kapital i projektet. Det täcker de löpande kostnaderna för projektet. I detta fall periodiseras ränta, men inte återbetalas. Återbetalning av ränta och lånebeloppet sker när projektet återinvesteras med ett långfristigt lån efter att fastigheten fyllts med hyresgäster eller fastigheten säljs.

2. Långsiktigt lån. Utfärdat av institutionella långivare, såsom REITs (fastighetsfonder), fastighetsfonder, pensionsfonder, försäkringsbolag etc. Det maximala lånebeloppet bestäms som minimivärdet av två parametrar: LTV - lånets andel av fastighetskostnaden (60-70%) och DCR - skuldtäckningsgraden (en del av medlen för skuldservice i NOI ).

3. Fyllningen av en konstruerad inkomstbringande fastighet sker inte omedelbart, utan under en viss period, beroende på tillståndet på marknaden. Under denna period är det nödvändigt att ta hänsyn till kostnaderna för driftkostnader och service av bygglånet i beräkningsmodellen. Bedömare tar vanligtvis inte hänsyn till dessa kostnader, vilket resulterar i att projektkostnaderna underskattas.

Ett exempel på att bestämma NEI för villkoren för en tomt som fri i en av Moskvas industrizoner som planeras för återuppbyggnad och med hänsyn till ovanstående egenskaper ges i tabell 2.

Som framgår av beräkningstabellen har inget av beräkningsalternativen någon klar fördel i fråga om kostnaden för tomträtt. Man måste komma ihåg att noggrannheten i dessa beräkningar är låg och alla beräkningsresultat ligger inom gränserna för beräkningsfel.

När vi utförde dessa deterministiska beräkningar antog vi att alla ingångsparametrar är fixerade. I själva verket är de inom ett bestämt intervall. Det är olämpligt att använda probabilistiska metoder för detta skede av beräkningar på grund av deras stora komplexitet.

Under de senaste åren har författaren studerat tillämpningen av teorin om optionsprissättning för fastighetsvärdering. I arbetet /4/ föreslogs först att använda den modifierade Black-Scholes-tekniken för att bestämma NEI. I ytterligare arbeten /5-7/ har detta ämne utvecklats och förts till nivån för en metodik med rekommendationer för att ställa in ingångsparametrarna för beräkningsmodellen.

En detaljerad presentation av teorin och metodiken ligger också utanför ramen för denna artikel. Vi presenterar endast resultaten av beräkningar med denna metod som tillämpas på vårt exempel.

Som framgår av tabellen visade med hänsyn till alternativens egenskaper tydliga fördelar för alternativen för att bygga en kontorsbyggnad och ett bostadskomplex på den aktuella tomten. Värderingsmannen måste fatta det slutliga beslutet om NEI baserat på all information som finns tillgänglig för honom.

Slutsats

Den här artikeln syftar till att belysa de problem som praktiserande fastighetsvärderingsmän möter när de bestämmer NEI och ge några teoretiska och praktiska rekommendationer. Naturligtvis är ett antal av de angivna övervägandena diskutabla. Det är dock viktigt att prata om dem och inte tysta ner dem.

I dagens växande fastighetsmarknad är det extremt viktigt att ha en federal fastighetsvärderingsstandard för att, som MCO säger, "...minska förekomsten av bedrägeri och missbruk." Flera försök att skapa en sådan standard i vårt land har ännu inte lett till framgång och så vitt jag vet finns det inte ens ett överenskommet utkast till en sådan standard.

Övergången till självreglering som sker framför våra ögon borde tvinga SRO att ta itu med detta problem närmare, men för detta är det nödvändigt att på något sätt förena specialister inom fastighetsvärderingsområdet, av vilka det finns tillräckligt många i landet, men de finns i olika SRO och städer.

Litteratur

1. Friedman D., Ordway N. Analys och bedömning av inkomstgenererande fastigheter. Per. från engelska, - M.: “Delo LTD”, 1995. - 480 sid.
2. Harrison G. Fastighetsvärdering. Handledning. Per. från engelska - M.: RIO Mosobluprpolitigraphizdata, 1994. - 231 sid.
3. Korostelev S.P. Grunderna i teori och praktik för fastighetsvärdering. Handledning. - M.: Rysk affärslitteratur, 1998. - 224 s.
4. Grabovyi P.G., Korostelev S.P. Fastighetsvärdering. Del 1. Fastighetsvärdering. Handledning. - M.: MGSU-ROOS, 2003. - 180 sid.
5. Korostelev S.P., Konoshenko M.V. Utvärdera effektiviteten av investerings- och byggprojekt med hjälp av teorin om optionsprissättning. /Uppsatser om ekonomisk teori. Faktiska problem. Del II. Under den allmänna redaktionen av N.Yu. Yaskova. Consulting Center MAGMU vid den ryska akademin för offentlig förvaltning under Ryska federationens president, M.: 2006, s. 52-94.
6. Korostelev S.P. , Konosjenko M.V. Tillämpning av teorin om optionsprissättning vid värdering av fastigheter och affärer "Problem och utsikter för bildandet och utvecklingen av bygg- och bostadskomplexet och kommunala tjänster i Ryssland" Coll. tr/Moskva stat bygger. Universitet: MGSU, 2004, s. 28-32.
7. Konosjenko M.V. Metodisk grund för att analysera den ekonomiska effektiviteten av investerings- och byggprojekt, med hänsyn till deras valfria egenskaper. Sammanfattning av avhandlingen för kandidatexamen i ekonomisk vetenskap, M: 2007.