Penilaian properti perusahaan untuk tujuan jaminan. Rekomendasi metodologis “Penilaian aset properti untuk tujuan jaminan. Prosedur yang direkomendasikan untuk interaksi antara penilai dan bank

Perkiraan mana yang harus Anda percayai?

Klien membawa laporan dari penilai independen mengenai penilaian properti. Hampir 10 juta rubel. Salinan lisensi dan salinan polis asuransi yang menegaskan asuransi pertanggungjawaban penilai independen terlampir pada laporan. Hanya jumlah tanggung jawab yang terlalu konyol bagi penilai yang menilai objek bernilai jutaan dolar - 100 ribu rubel. Selain itu, ini adalah tanggung jawab umum, dan tanggung jawab untuk satu kasus umumnya sedikit - 10 ribu rubel. Anda pasti berpikir: jika Anda seorang penilai berpengalaman sehingga Anda mengemban tugas menilai objek bernilai jutaan dolar, mengapa Anda menilai tanggung jawab Anda begitu murah? Apakah kamu tidak percaya pada dirimu sendiri? Jika sebelumnya seorang insinyur merancang dan membangun sebuah jembatan, maka dia sendiri yang berdiri di bawah jembatan ini ketika kereta pertama melewatinya - dengan nyawanya dia menjamin bahwa gagasannya bukanlah pekerjaan hack. Dan di sini - 10 ribu rubel. Penilai mungkin bahkan tidak mengunjungi lokasi tersebut—tidak ada satu pun foto dalam laporan tersebut. Dia hanya bisa mengevaluasinya dengan paspor teknis, kalau saja dia pernah melihatnya, kalau tidak, dia bisa saja “menggambarnya”.

Ngomong-ngomong, pada pinjaman yang diterbitkan dengan jaminan real estat yang dinilai, jumlah pokoknya tidak dapat dilunasi. Intinya adalah menyita properti itu. Penilaian kedua dilakukan. Itu sudah dilakukan oleh penilai lain. Bagaimana menurut Anda? Perbedaannya lebih dari dua kali lipat. Apa rasanya?

Apakah menurut Anda penilaian kedua sudah benar? Tidak peduli bagaimana keadaannya. Properti itu tidak dijual dengan harga yang diterima oleh bank - empat kali lebih rendah dari perkiraan awal. Ngomong-ngomong, ada baiknya juga bahwa dalam kasus yang paling umum, penilaian subjek hipotek ditentukan sesuai dengan undang-undang Federasi Rusia dengan kesepakatan antara pemberi hipotek dan penerima hipotek1 (Klausul 3, Pasal 9 dari Hukum Federal “Tentang Hipotek (Ikrar Real Estat)”). Dan hanya dalam beberapa kasus perlu menggunakan jasa penilai independen. Khususnya pada saat pendaftaran hipotek (Pasal 14).

"1. Hipotek pada waktu diterbitkan kepada penerima hipotek asli oleh badan yang menyelenggarakan pendaftaran hipotek negara harus memuat:

9) nilai moneter dari properti di mana hipotek didirikan, dan dalam kasus di mana pendirian hipotek diwajibkan oleh hukum, nilai moneter dari properti tersebut, dikonfirmasi oleh kesimpulan penilai…”

Namun, bahkan dalam kasus di mana undang-undang tidak secara langsung menunjukkan perlunya partisipasi penilai, lembaga kredit masih mengharuskan klien untuk melaporkan penilaian objek individu yang diterima sebagai jaminan, dan kesulitannya di sini terletak pada “sifat tunggalnya” dan likuiditas rendah. Pada saat yang sama, penilaian yang dilakukan oleh spesialis independen, dalam banyak kasus, hanya berfungsi sebagai pedoman dan bukan merupakan fetish yang tidak dapat dilanggar.

Sering terjadi setelah melihat laporan penilaian, Anda memberi tahu klien: "Tidak, teman-teman, ini tidak akan berhasil." Apakah menurut Anda mereka akan lari ke penilai, membawanya ke bank dan dia akan mulai, dengan mulut berbusa, untuk membuktikan kebenaran penilaian tersebut? Tidak terjadi apa-apa. Para “orang” tersebut berangkat dan setengah hari kemudian atau keesokan harinya mereka membawa laporan dari penilai yang sama dengan perkiraan satu setengah kali lebih rendah. Saya ingin menatap mata para penilai ini...

Atau contoh lain. Deposit - peralatan kembang gula. Itu dibeli oleh pemberi gadai setahun yang lalu, dan bukan baru, tapi bekas. Menurut dokumen, harganya begini dan begitu. Penilai setahun kemudian - pada malam pengajuan permohonan pinjaman - menilai peralatan itu dua kali lipat. Pemberi pinjaman, tentu saja, senang: kredit yang dapat diberikan hampir dua kali lipat. Dan karena pinjamannya dua kali lebih besar, itu berarti Anda dapat mengambil bunga lebih banyak. Dan tidak peduli seberapa sering Anda berdebat dengan mereka, semuanya sia-sia.

Jika kita mengandalkan Kode Pajak, kita harus berasumsi bahwa harga yang ditunjukkan oleh para pihak dalam transaksi yang terjadi setahun yang lalu adalah harga pasar sampai terbukti sebaliknya (Pasal 40 Kode Pajak Federasi Rusia):

“Pasal 40 Asas-asas penetapan harga suatu barang, pekerjaan atau jasa untuk keperluan perpajakan

1. Fiskus dalam melakukan pengawasan atas kelengkapan penghitungan pajak berhak memeriksa kebenaran penerapan harga transaksi hanya dalam hal-hal sebagai berikut:

1) untuk transaksi pertukaran komoditi (barter);

3) apabila terdapat penyimpangan lebih dari 20 persen ke atas atau ke bawah dari tingkat harga yang diterapkan oleh Wajib Pajak untuk barang (pekerjaan, jasa) yang identik (homogen) dalam jangka waktu yang singkat.

3. Harga pasar ditentukan dengan memperhatikan ketentuan yang diatur dalam ayat 4–11 pasal ini. Dalam hal ini, harga premium atau diskon biasa diperhitungkan pada saat menyelesaikan transaksi antara pihak yang tidak mempunyai hubungan istimewa. Khususnya diskon yang disebabkan oleh:

fluktuasi musiman dan fluktuasi lainnya dalam permintaan konsumen terhadap barang (pekerjaan, jasa);

hilangnya kualitas atau sifat konsumen lainnya dari barang;

berakhirnya (perkiraan tanggal kadaluarsa) umur simpan atau penjualan barang;

kebijakan pemasaran, termasuk ketika mempromosikan produk baru yang tidak memiliki analogi dengan pasar, serta ketika mempromosikan barang (karya, jasa) ke pasar baru;

penerapan model percobaan dan contoh barang untuk mengenalkannya kepada konsumen.

4. Pasar barang (pekerjaan, jasa) adalah lingkup peredaran barang-barang (pekerjaan, jasa), yang ditentukan berdasarkan kemampuan pembeli (penjual) untuk benar-benar membeli (menjual) produk (pekerjaan, jasa) ) di pasar yang paling dekat dengan pembeli tanpa biaya tambahan yang berarti (penjual) di wilayah Federasi Rusia atau di luar Federasi Rusia.

6. Dalam menentukan identitas suatu barang, khususnya dengan mempertimbangkan ciri-ciri fisik, mutu dan reputasinya di pasar, negara asal dan produsen. Saat menentukan identitas suatu barang, perbedaan kecil dalam penampilannya mungkin tidak diperhitungkan.

7. Dalam menentukan homogenitas suatu barang, kualitasnya, keberadaan merek dagang, reputasi di pasar, dan negara asal diperhitungkan.

8. Saat menentukan harga pasar suatu produk, karya atau jasa, informasi tentang transaksi yang diselesaikan pada saat penjualan produk, karya atau jasa ini dengan barang, karya atau jasa yang identik (homogen) dalam kondisi yang sebanding diperhitungkan. Secara khusus, kondisi transaksi seperti jumlah (volume) barang yang dipasok (misalnya, volume kiriman), tenggat waktu pemenuhan kewajiban, syarat pembayaran yang biasanya diterapkan dalam transaksi jenis ini, serta hal-hal wajar lainnya diperhitungkan. kondisi yang dapat mempengaruhi harga.

Dalam hal ini, syarat-syarat transaksi di pasar barang, pekerjaan atau jasa yang identik (dan jika tidak ada, homogen) diakui sebanding jika perbedaan antara kondisi tersebut tidak mempengaruhi harga barang, pekerjaan atau jasa tersebut secara signifikan. , atau dapat diperhitungkan melalui amandemen.

10. Jika tidak mungkin menggunakan metode harga jual berikutnya (khususnya, karena tidak adanya informasi mengenai harga barang, pekerjaan atau jasa yang kemudian dijual oleh pembeli), digunakan metode biaya, di mana harga pasar dari barang, pekerjaan atau jasa yang dijual oleh penjual ditentukan sebagai penjumlahan biaya produksi barang dan keuntungan biasa untuk bidang kegiatan tersebut. Dalam hal ini, biaya langsung dan tidak langsung yang biasa untuk produksi (pembelian) dan (atau) penjualan barang, pekerjaan atau jasa, biaya biasa untuk transportasi, penyimpanan, asuransi dan biaya serupa lainnya diperhitungkan.

11. Ketika mempertimbangkan suatu perkara, pengadilan berhak mempertimbangkan segala keadaan yang relevan dengan penentuan hasil transaksi, tidak terbatas pada keadaan yang tercantum dalam ayat 4-11 pasal ini.

13. Ketentuan-ketentuan yang diatur dalam ayat 3 dan 10 pasal ini, ketika menentukan harga pasar instrumen keuangan transaksi berjangka dan harga pasar surat berharga, diterapkan dengan mempertimbangkan hal-hal spesifik yang diatur dalam bab Kode ini “Laba ( pendapatan) pajak organisasi.”

Dalam kasus kami, tidak ada yang membuktikan hal sebaliknya mengenai tingkat harga pasar. Peralatannya jarang: hanya ada satu perusahaan penganan di kota, tidak setiap hari membeli peralatan seperti itu, sehingga tidak mungkin membandingkannya dengan transaksi serupa.

Jelas bahwa harga dapat naik karena meningkatnya permintaan terhadap barang-barang tersebut, namun dalam kasus kita, alasan ini hampir tidak perlu mendapat perhatian, karena kita berurusan dengan hampir satu produk yang permintaannya tidak terlalu tinggi.

Selain itu, inflasi mendorong harga barang naik. Dan alasan ini patut mendapat perhatian. Namun peristiwa tersebut tidak terjadi pada awal tahun 90an abad yang lalu, ketika angkanya mencapai “setinggi langit” - 240% atau lebih. Oleh karena itu, bahkan jika inflasi mengkompensasi keausan, hal ini tidak memberikan keuntungan tambahan sebesar 100% per tahun. Ternyata, menjual peralatan ini dan mendapatkan 100% per tahun - profitabilitasnya lumayan. Hanya saja peralatan tersebut diragukan bisa dijual dengan harga segitu. Dan karena penilaian untuk pengalihan suatu objek sebagai jaminan tidak memerlukan penjualan, Anda dapat menarik setidaknya 300% per tahun. Dan mereka menggambar.

Benar, ada keadaan lain di sini. Mari kita kembali ke Pasal 40 Kode Pajak Federasi Rusia. Secara teori, otoritas pajak harus membuktikan sebaliknya—bahwa harga transaksi tidak sesuai dengan tingkat pasar—karena mereka berkepentingan untuk mengenakan pajak tambahan dan denda. Namun dalam praktiknya, pemilik terkadang mencoba membuktikan bahwa harga transaksi tidak sesuai dengan tingkat pasar, dan ia membuktikannya kepada bank, dan bukan kepada otoritas pajak. Dia akan memberitahu mereka sebaliknya. Dengan menawarkan suatu benda sebagai jaminan, yang penentuan harga pasarnya bukanlah tugas yang mudah, pemberi gadai tersebut akan berargumentasi bahwa harga pasar benda tersebut jauh lebih besar daripada yang ditentukan dalam kontrak. Mereka mengatakan bahwa harga yang disepakati adalah untuk fiskus, namun kenyataannya, lebih banyak yang dibayarkan secara tunai melebihi kesepakatan. Jadi, kata mereka, ini adalah harga pasar - bukan tanpa alasan penilai membenarkannya.

Oleh karena itu, pinjaman harus diberikan kepadanya atas dasar bahwa harga agunan sama dengan harga kontrak ditambah “wow”. Tidak selalu mungkin untuk meyakinkan anggota komite kredit bahwa hal ini tidak layak dilakukan. Meski tidak dapat dipungkiri, alasan meremehkan harga kontrak di atas memang bisa saja terjadi.

Pertanyaannya, seberapa bolehkah lembaga perkreditan melakukan praktik seperti itu? Setiap bank memutuskan sendiri hal ini. Ini masalah kehormatan. Sekali Anda berbohong, siapa yang akan mempercayai Anda? Apakah Anda yakin bahwa pemberi gadai yang telah menurunkan harga, yakni benar-benar menipu negara, tidak akan sesekali menipu Anda?

Anda mungkin bertanya, apa hubungannya penilai dengan itu? Mungkin dia tidak melihat harga kontrak, dokumen pembayaran, atau invoice, tapi hanya percaya dengan apa yang dikatakan pemilik properti? Hal ini tidak memberikan penghargaan apa pun kepada penilai, karena bukan tanpa alasan pembuat undang-undang, dalam Pasal 161 KUH Perdata Federasi Rusia, menetapkan norma yang menurutnya transaksi badan hukum antara mereka sendiri dan dengan warga negara harus dilakukan di bentuk tertulis sederhana, kecuali transaksi yang memerlukan notaris. Oleh karena itu dia harus menemui mereka. Dan jika dia melihat dan mengetahui berapa harga yang ditunjukkan di sana, tetapi menganggapnya sebagai “outlier” statistik, maka ini juga menjadi ciri khasnya.

Dalam hal peralatan yang kami pertimbangkan, pinjaman berhasil dikembalikan, dan lebih banyak bunga sebenarnya dikumpulkan, seperti yang diinginkan pemberi pinjaman, tetapi pada pemeriksaan berikutnya kami menemukan catatan sehubungan dengan penerimaan agunan menurut penilaian yang disebut penilai independen. Para kreditor mencoba untuk membenarkan diri mereka sendiri dengan mengatakan bahwa itu adalah kesalahan penilai independen, bahwa dialah yang membawa mereka “ke dalam percabulan.” Namun, dosa ini disalahkan pada kami, dan bukan pada penilai, dan pernyataan tersebut tetap ada dalam laporan inspeksi.

Klien dapat dipahami: semua orang ingin barangnya dihargai dengan harga lebih tinggi. Soalnya, barulah Anda bisa meminta pinjaman yang lebih besar.

Anda juga dapat memahami penilai - jika Anda tidak “menggambar”, siapa yang akan datang kepada Anda untuk mengevaluasi barang mereka. Sebagai upaya terakhir, Anda dapat mengasuransikan diri Anda dengan asuransi pertanggungjawaban dalam jumlah kecil.

Jadi ternyata perlu ada penilai sendiri yang mumpuni yang bisa menilai kurang lebih obyektif, kalau saja kita bisa bicara objektivitas dalam kaitannya dengan penilaian. Sehubungan dengan real estat, tampaknya paling efektif untuk membuat perjanjian dengan perusahaan yang merupakan peserta aktif di pasar real estat, yang memiliki divisi penilai, atau perusahaan penilai yang bersahabat. Berdasarkan perjanjian ini, bank menyanggupi untuk mengirimkan kepada mitra berdasarkan perjanjian tersebut aliran klien yang membutuhkan penilaian properti. Sementara itu, mitra bank menyanggupi, jika terjadi penyitaan suatu properti, untuk menjualnya dalam jangka waktu yang dapat diterima (ditetapkan dalam perjanjian) dan dengan harga yang sesuai dengan harga yang tercantum dalam laporan penilaian. Beritahukan kepada semua calon pemberi hipotek bahwa bank hanya menerima laporan penilaian dari penilai yang dipercayai oleh bank. Jika Anda tidak mau, itu pilihan Anda.

Namun hanya bank, yang mempunyai banyak peminjam potensial, yang dapat berpikir seperti ini. Bank yang berada pada posisi berbeda mungkin harus mengikuti arahan klien dan menerima laporan apa pun, terutama jika klien mengetahui nilainya. Dalam hal ini, yang tersisa hanyalah menawar koefisien agunan. Namun dalam kasus litigasi, ini bukanlah pilihan terbaik. Lebih baik memulai dari laporan yang obyektif. Bagaimana cara menilai objektivitasnya?

Menurut pendapat saya, hanya ada satu jalan keluar - di bank, di salah satu cabangnya, yang diberikan hak untuk meminjamkan secara mandiri, setidaknya harus ada satu orang yang memahami metode dasar penilaian agunan.

Itulah pertanyaan-pertanyaan terkait penilaian berbagai objek agunan yang ingin saya pertimbangkan.

Mengapa nilai pasar dibutuhkan?

Penilai biasanya memberikan angka nilai pasar properti dalam laporannya. Nilai pasar suatu properti secara umum dipahami sebagai harga moneter tertinggi yang dapat diperoleh dari penjualan di pasar yang kompetitif dan terbuka, dengan tunduk pada semua kondisi yang melekat dalam transaksi yang adil. Dalam hal ini diyakini bahwa baik pembeli maupun penjual bertindak wajar, dengan pengetahuan tentang masalah tersebut, dan harga transaksi tidak dipengaruhi oleh insentif asing. Artinya, diasumsikan bahwa:

· salah satu pihak tidak wajib memindahtangankan benda tersebut, dan pihak lain tidak wajib memperolehnya;

· para pihak mengetahui dengan baik subjek transaksi, memiliki pengetahuan yang diperlukan, cukup berhati-hati dan bertindak demi kepentingan mereka sendiri;

· obyek tersebut dipasarkan terbuka dalam bentuk penawaran umum;

· tidak ada paksaan dari pihak manapun untuk menyelesaikan transaksi;

· Pembayaran akan dilakukan secara tunai.

Asumsi pasar yang terbuka dan kompetitif memberikan alasan untuk meyakini bahwa terdapat cukup banyak pembeli dan penjual properti kompetitif yang berinteraksi di pasar ini, dan juga bahwa properti tersebut “familiar” bagi calon pembeli.

Namun pengalaman menunjukkan bahwa nilai pasar merupakan cita-cita yang secara praktis tidak mungkin tercapai, karena asumsi-asumsi yang termasuk dalam definisinya terus-menerus dilanggar dalam transaksi nyata. Ada banyak contoh mengenai hal ini. Bagaimana kita dapat berasumsi bahwa suatu pihak tidak berkewajiban untuk mengalihkan agunan jika pemindahtanganannya adalah satu-satunya cara untuk memuaskan kreditur atas kewajiban pokoknya jika peminjam benar-benar gagal memenuhi syarat-syarat perjanjian pinjaman? Bagaimana kita bisa berbicara tentang tidak adanya paksaan terhadap suatu pihak jika pihak tersebut didorong untuk mengasingkan objek tersebut oleh hukum, mungkin melalui otoritas peradilan dan penegakan hukum, padahal sudah sampai pada penyitaan agunan? Mungkinkah suatu bank yang menerima suatu objek tertentu sebagai jaminan dianggap sebagai pihak yang mengetahui dengan baik subjek transaksi dan mempunyai pengetahuan yang diperlukan tentang subjek tersebut, terutama mengingat Undang-Undang Federal “Tentang Bank dan Kegiatan Perbankan” melarang lembaga kredit terlibat dalam kegiatan produksi, perdagangan dan asuransi? Ternyata staf bank, menurut undang-undang, pasti memiliki pemahaman yang relatif lebih buruk tentang beberapa hal dibandingkan dengan pemiliknya, tetapi bukan karena, seperti yang dikatakan Kozma Prutkov, konsepnya lemah, tetapi karena hal-hal tersebut tidak termasuk dalam jangkauan. konsepnya.

Saya ingat seorang klien yang, tanpa membayar kembali pinjamannya, dengan tegas menolak memberikan dokumen untuk persiapan pra-penjualan real estat. Kami tidak tahu apakah pajak bangunan sudah dibayar, apakah ada tunggakan sewa tanah (tanah disewa dari pemerintah kota), dll. Begitu banyak yang perlu diketahui tentang subjek transaksinya! Hanya di bawah ancaman denda pengadilan, yang secara pribadi diperingatkan oleh hakim kepada klien-terdakwa atas permintaan kami, dokumen-dokumen tersebut diberikan. Ngomong-ngomong, penilai, yang menyiapkan kesimpulan tentang penilaian properti setelah berakhirnya perjanjian pinjaman yang dijamin dengan hipotek, juga tidak memiliki informasi ini.

Apakah pasar selalu terbuka dan kompetitif? Tidak selalu, meskipun tentu saja tergantung pada bank apakah akan menerima objek sebagai jaminan yang likuiditasnya masih banyak yang diinginkan.

Dan siapa yang tidak mengetahui trik-trik menurunkan harga suatu benda ketika melakukan suatu transaksi, baik untuk alasan meringankan beban pajak maupun untuk mengurangi biaya jasa notaris? Namun keadaan yang terakhir ini menjadi kurang relevan setelah ditetapkannya ambang batas atas biaya notaris transaksi real estat.

Ada juga kasus sebaliknya yaitu “meniup gelembung sabun”. Sebuah contoh klasik dijelaskan oleh Profesor Ripley. Siapa pun yang mengetahui undang-undang Rusia dapat menyesuaikan contoh ini dengan kondisi realitas kita. “Perusahaan A mengendalikan empat perusahaan – B, C, D dan E masing-masing menyatakan laba sebesar $250 ribu. Berdasarkan keuntungan perusahaan yang dikendalikannya, Perusahaan A tentu juga menyatakan keuntungan dan sahamnya naik.”2 Jelas bahwa analogi yang diberikan oleh Ripley disederhanakan, tetapi makna umumnya jelas.

Penilaian properti dapat dilakukan untuk berbagai tujuan (misalnya menyelesaikan transaksi pembelian dan penjualan, penyertaan modal dasar, pendaftaran agunan untuk memperoleh pinjaman, dan lain-lain). Kami terutama akan tertarik pada penilaian objek sehubungan dengan pendaftaran gadai dan, secara tidak langsung, penilaian sehubungan dengan kemungkinan penyelesaian transaksi pembelian dan penjualan, jika menyangkut penyitaan atas objek gadai. Tujuan penilaian sampai batas tertentu mempengaruhi keabsahan asumsi tertentu yang terkait dengan penentuan nilai pasar suatu objek. Dengan demikian, apabila menilai untuk keperluan pendaftaran suatu gadai, memang dapat diasumsikan bahwa salah satu pihak tidak wajib memindahtangankan benda itu, dan pihak yang lain tidak wajib memperolehnya, karena hal itu diasumsikan dan terlebih lagi telah dilakukan segala tindakan. untuk memastikan bahwa pinjaman dilunasi tepat waktu (misalnya, kondisi keuangan pemilik properti dianalisis). Jika menyangkut penyitaan properti, asumsi ini sepertinya tidak bisa dibenarkan.

Karena semua alasan di atas, harga transaksi sebenarnya sering kali tidak sesuai dengan nilai pasar yang seharusnya. Timbul pertanyaan: lalu mengapa diperlukan nilai pasar yang jelas-jelas hanya fiksi? Objektivitas macam apa yang bisa kita bicarakan dalam kasus ini?

Pembaca mungkin bertanya apakah akan lebih baik jika laporan tersebut memberikan interval kepercayaan di mana penjual dan pembeli dapat melakukan tawar-menawar? Sayangnya, hal ini tidak mungkin dilakukan karena beberapa alasan.

Pertama, transaksi harus diselesaikan dengan harga tertentu dan spesifik; dalam kasus ekstrim, seperti halnya sekuritas, Anda dapat menunjukkan: “jual dengan harga ini dan itu atau lebih” atau “beli dengan harga ini dan itu atau lebih murah.”

Kedua, Anda dapat menawar dalam jangka waktu yang lama dalam kisaran tersebut, namun masih belum menyepakati satu harga pun dalam kisaran tersebut. Dalam hal ini, transaksi antara kedua pihak tersebut tidak akan terjadi di pasar sekuritas.

Terakhir, ketiga, menurut paragraf 6 surat informasi tertanggal 15 Januari 1998 No. 26 Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia “Tinjauan terhadap praktik pertimbangan perselisihan terkait dengan penerapan norma-norma oleh pengadilan arbitrase KUH Perdata Federasi Rusia tentang janji”, “dukungan” untuk harga jual awal persis dengan harga pasar:

"6. Apabila terjadi perselisihan antara pemberi gadai dan penerima gadai, harga jual awal barang gadai ditetapkan oleh pengadilan berdasarkan harga pasar barang tersebut.

Sebuah bank komersial mengajukan klaim ke pengadilan arbitrase terhadap kemitraan tanggung jawab terbatas untuk penyitaan yudisial atas real estat yang dijaminkan untuk memenuhi kewajiban terdakwa berdasarkan perjanjian pinjaman. Kemitraan tidak keberatan dengan substansi persyaratan yang disebutkan.

Sebagaimana ditemukan oleh pengadilan, ketika menentukan harga suatu barang dalam perjanjian gadai, para pihak melanjutkan dari nilai bukunya menurut sertifikat BTI yang diterima atas permintaan peminjam selama jangka waktu terjalinnya hubungan kontraktual dengan bank atas pinjaman dan sumpah.

Mengingat jangka waktu yang lama sejak diterimanya sertifikat tersebut, serta sebenarnya kenaikan harga barang yang digadaikan, maka tergugat mengajukan permohonan kepada putusan pengadilan untuk menetapkan harga jual awal atas penjualan barang tersebut. bangunan yang dijaminkan sesuai dengan kesimpulan laboratorium forensik regional. Yang terakhir ini, khususnya, menyatakan bahwa nilai pasar dari barang yang dijaminkan meningkat dibandingkan dengan penilaian yang sebelumnya diberikan oleh para pihak dalam perjanjian gadai.

Menurut penggugat yang berkeberatan atas pokok-pokok permohonan tersebut, tidak diperbolehkan menetapkan dalam putusan pengadilan harga jual awal barang yang digadaikan, berbeda dengan penilaiannya dalam perjanjian gadai, tanpa persetujuan penerima gadai.

Ketika mengambil keputusan dalam kasus tersebut, pengadilan arbitrase melanjutkan dari hal berikut.

Sesuai dengan paragraf 3 Pasal 350 KUH Perdata Federasi Rusia, dalam kasus penyitaan objek gadai di pengadilan, pengadilan arbitrase menetapkan harga jual awal dari properti yang dijaminkan untuk dijual di pelelangan umum. Sehubungan dengan hal tersebut, dalil yang dikemukakan oleh penerima gadai mengenai adanya dugaan upaya pemberi gadai untuk secara sepihak mengubah syarat-syarat perjanjian gadai dalam hal penilaian barang gadai tidak sesuai dengan kenyataan.

Menurut persyaratan Pasal 53 Kode Prosedur Arbitrase Federasi Rusia, setiap orang yang berpartisipasi dalam kasus ini harus membuktikan keadaan yang ia rujuk untuk mendukung klaimnya. Selain itu, putusan pengadilan mengenai indikasi harga jual awal barang yang dijaminkan harus didokumentasikan.

Dengan demikian, mengingat dalam pertimbangan sengketa itu penerima gadai tidak membuktikan keabsahan kedudukannya, dan sebaliknya pemberi gadai menyerahkan dokumen-dokumen khusus yang menunjukkan adanya perubahan nilai barang yang menjadi subjeknya. janji, pengadilan arbitrase cukup mengabulkan permintaan tergugat untuk menetapkan harga jual awal barang yang akan dijual sesuai dengan pendapat ahli yang diajukan.

Dalam mengambil keputusan untuk menyita suatu barang yang digadaikan, pengadilan arbitrase harus memperhatikan fakta bahwa indikasi dalam putusan pengadilan tentang harga jual awal barang yang digadaikan, yang berbeda nyata dengan nilai pasarnya pada saat penjualan, selanjutnya dapat mengakibatkan pelanggaran terhadap hak-hak kreditur atau debitur dalam proses penegakan hukum.

Oleh karena itu, jika ketika mempertimbangkan perselisihan-perselisihan ini atas prakarsa salah satu pihak yang berkepentingan, disajikan bukti yang menunjukkan bahwa nilai pasar dari barang yang dijaminkan berbeda secara signifikan dengan penilaian yang dilakukan oleh para pihak dalam perjanjian gadai, pengadilan arbitrase dapat menawarkan kepada orang-orang yang berpartisipasi dalam kasus ini untuk membuat keputusan yang disepakati atau menentukan harga jual awal properti tersebut sesuai dengan bukti yang diajukan, terlepas dari penilaiannya oleh para pihak dalam perjanjian gadai.”

Paragraf surat informasi di atas menjelaskan paragraf 3 Pasal 350 KUH Perdata Federasi Rusia:

"3. Harga jual awal barang yang digadaikan, tempat dimulainya pelelangan, ditentukan dengan putusan pengadilan dalam hal penyitaan barang melalui proses peradilan, atau dengan kesepakatan antara penerima gadai dan pemberi gadai dalam hal lain.”

Jadi, meskipun pembuat undang-undang berbicara tentang harga jual properti yang dijaminkan tanpa menjelaskan mekanisme penetapannya, Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia menetapkan bahwa harga ini harus ditetapkan dengan memperhatikan harga pasar. Dan di sini timbul situasi yang ambigu: hakim pengadilan arbitrase harus mengetahui hukum, tetapi tidak diharuskan menjadi penilai yang berkualifikasi; pada saat yang sama, dialah yang harus menetapkan harga jual awal dalam situasi kontroversial. Anggaplah dia melakukan ini berdasarkan laporan dari penilai yang benar-benar independen. Kemudian kami menerima tiga laporan dari penilai independen: laporan dari penilai salah satu pihak, biasanya pemberi gadai (laporan dilakukan sebelum pinjaman dikeluarkan dan pendaftaran gadai), laporan dari penilai dari pihak lain (dipesan oleh penilai). bank apabila pinjaman tersebut bermasalah dan perkaranya akan dilakukan penyitaan agunan) dan laporan kepada penilai yang disewa oleh pengadilan. Ada kemungkinan ketiga laporan tersebut menunjukkan harga pasar yang berbeda. Jika pengadilan mengambil keputusan berdasarkan laporan penilainya, apakah para pihak dalam keadaan tertentu mempunyai alasan untuk mengakui transaksi yang dilakukan oleh para pihak sebagai tidak sah berdasarkan alasan yang ditentukan dalam Pasal 178 KUH Perdata Rusia? Federasi, menggunakan restitusi bilateral:

“Pasal 178 Tidak sahnya suatu transaksi yang dilakukan karena pengaruh salah paham

1. Kesalahpahaman mengenai sifat transaksi atau identitas atau kualitas subjeknya yang secara signifikan mengurangi kemungkinan penggunaannya untuk tujuan yang dimaksudkan adalah hal yang sangat penting. Kesalahpahaman mengenai motif transaksi tidak signifikan.

2. Selain itu, pihak yang tuntutannya transaksinya dinyatakan tidak sah berhak menuntut ganti rugi dari pihak lain atas kerugian nyata yang ditimbulkannya jika terbukti bahwa kesalahan itu timbul karena kesalahan pihak lain. Jika hal ini tidak terbukti, maka pihak yang tuntutannya transaksinya dinyatakan tidak sah wajib mengganti kerugian pihak lain, atas permintaannya, atas kerugian nyata yang ditimbulkannya, sekalipun kesalahan itu timbul karena keadaan di luar kendali pihak yang bersalah. berpesta."

Yang kami maksud dengan keadaan tertentu, khususnya, adalah perbedaan harga pasar suatu benda pada malam penutupan transaksi dan selama uji coba, melebihi batas yang dapat diterima yang dapat ditentukan oleh keausan, kondisi pengoperasian benda tersebut. , inflasi, dll. selama periode waktu yang lalu.

Perhatikan paragraf 2 paragraf 2 Pasal 178 KUH Perdata Federasi Rusia. Biarkan kesalahpahaman itu muncul berdasarkan laporan penilai independen yang menilai properti sebelum menyelesaikan transaksi. Dalam hal ini menyalahkan pihak lain atas kesalahan yang timbul karena kesalahannya adalah tidak benar, karena penilai bersifat independen, termasuk pihak tersebut. Dalam keadaan ini, menurut alinea yang ditentukan, pihak yang tuntutannya transaksinya dinyatakan tidak sah wajib memberikan ganti rugi kepada pihak lain, atas permintaannya, atas kerugian nyata yang ditimbulkannya, sekalipun kesalahan itu timbul karena keadaan-keadaan di luar itu. kendali pihak yang bersalah. Apakah ini benar dalam kasus kita? Bagaimana jika penilai “menarik” nilai pasar pada malam transaksi atas permintaan pihak lain? Tanggung jawabnya diasuransikan, seperti yang telah kami catat, dengan jumlah yang tidak masuk akal. Cabut dia dari lisensinya? Hal ini mungkin terjadi, tetapi hanya jika penilai bertindak secara tidak sadar, tetapi hal ini tidak mungkin terjadi, karena siapa yang akan menjatuhkan kapak dengan kakinya sendiri. Dan itu tidak akan lebih mudah bagi bank. Oleh karena itu, bank tidak disarankan melakukan kesalahan dalam penilaian agunan, karena dengan mengacu pada Pasal 178 KUH Perdata Federasi Rusia dan menyatakan transaksi tersebut tidak sah di pengadilan, hanya akan melemahkan posisinya.

Akan lebih baik jika penilai menunjukkan harga jual yang paling mungkin, yang ditentukan dengan mempertimbangkan kondisi pasar yang ada, pengetahuan faktual dan perilaku pembeli dan penjual, daripada mengandalkan asumsi yang tidak realistis.

Apa yang diharapkan bank jika agunan, misalnya real estate, tidak terjual secara lelang karena penetapan harga jual awal yang tidak realistis? Jawaban atas pertanyaan untuk properti yang digadaikan ini diberikan oleh Pasal 58 Undang-Undang Federal “Tentang Hipotek (Ikrar Real Estat)”:

“Pasal 58 Menyatakan batalnya pelelangan umum

1. kurang dari dua orang pembeli yang datang ke pelelangan umum;

2) pemenang pelelangan umum tidak membayar harga pembelian dalam jangka waktu yang ditentukan.

Pelelangan umum harus dinyatakan batal selambat-lambatnya pada hari berikutnya setelah salah satu keadaan tertentu terjadi.

2. Aturan undang-undang perdata Federasi Rusia tentang perjanjian jual beli berlaku untuk perjanjian tersebut. Dalam hal ini, hipotek dihentikan.

3. Jika pelelangan umum yang berulang dinyatakan tidak sah karena sebab-sebab yang ditentukan dalam ayat 1 pasal ini, penerima gadai berhak membeli (menahan) barang yang digadaikan dengan harga tidak lebih dari 25 persen lebih rendah dari harga jual awalnya pada harga jual semula. lelang umum pertama dan mengimbangi harga pembelian klaim Anda yang dijamin dengan hipotek properti.

Apabila penerima gadai masih mempunyai barang yang digadaikan, yang menurut sifat dan tujuannya tidak dapat menjadi miliknya, termasuk barang yang mempunyai nilai sejarah, seni atau budaya lain yang penting bagi masyarakat, sebidang tanah, maka ia wajib mengalihkan barang itu dalam waktu satu tahun sesuai dengan ketentuan yang berlaku. dengan Pasal 238 KUH Perdata Federasi Rusia.

5. Apakah hal ini cocok untuk lembaga kredit - untuk menerima properti di neracanya dengan harga 25% lebih rendah dari harga jual awalnya pada lelang umum pertama dan untuk mengimbangi harga ini klaimnya yang dijamin dengan hipotek properti tersebut? Diragukan.

Sekarang mari kita beralih ke pertimbangan metode penilaian berbagai objek agunan. Perlu dicatat bahwa tugas penulis bukanlah untuk menulis manual tentang penilaian agunan; tujuan dari materi ini adalah untuk menunjukkan seberapa subjektif laporan penilai independen dan dari mana subjektivitas ini berasal.

Penilaian surat berharga

Saat mengevaluasi sekuritas, jenis sekuritas, penerbitnya, keberadaan kutipan bursa, dan keberadaan sekuritas ini di pasar keuangan dalam sirkulasi over-the-counter sangatlah penting. Jika suatu surat berharga yang perlu dinilai dikuotasi di pasar terbuka, maka menentukan nilainya tidaklah terlalu sulit, karena harganya sebenarnya sudah ditentukan oleh pasar. Penyimpangan dalam satu arah atau lainnya dimungkinkan karena adanya ketidaksesuaian antara parameter surat berharga (nilai nominal suatu tagihan atau ukuran satu blok saham) dengan nilai pasar rata-rata. Khususnya, jika suatu blok saham yang terlalu besar dilepaskan ke pasar, hal ini sampai batas tertentu dapat mengguncang keseimbangan penawaran dan permintaan, yang akan menyebabkan “penurunan” harga saham-saham tersebut. Oleh karena itu, penjualan paket sekuritas dalam jumlah besar harus disamarkan secara hati-hati, misalnya dengan memecahnya menjadi paket-paket yang lebih kecil dan mencegah kebocoran informasi terkait dengan penjualan paket besar tersebut. Biasanya ini adalah masalah broker - memecah paket besar menjadi paket yang lebih kecil, karena secara umum, semakin tinggi harga penjualan sekuritas, semakin tinggi komisi broker. Tetapi pemiliknya sendiri harus mengingat hal ini, dan jika tidak ada kepercayaan terhadap kompetensi dan profesionalisme broker, maka masuk akal untuk mengalihkan perintah ke broker untuk menjual sekuritas dalam blok yang lebih kecil. Perlu dicatat bahwa pertimbangan-pertimbangan yang disajikan di sini relevan dalam hal memenuhi tuntutan kreditur dengan mengorbankan surat berharga yang dijaminkan. Untuk penilaian suatu surat berharga sebelum dibuatnya suatu perjanjian gadai, apabila pemberi gadai tidak diharuskan untuk mengasingkannya, pertimbangan-pertimbangan tersebut tidak relevan. Penjualan surat berharga selama proses penyitaan merupakan pengecualian, bukan aturan.

Jika sekuritas tidak memiliki kuotasi bursa dan tidak ada informasi mengenai harga beli dan jual di pasar keuangan over-the-counter, maka penilaian nilai pasarnya menjadi jauh lebih rumit. Penilaian dalam hal ini dilakukan berdasarkan analisis kondisi pasar keuangan saat ini, profitabilitas surat berharga yang dinilai, data keandalan emiten dan stabilitas kondisi keuangannya. Kondisi keuangan penerbit dicatat berdasarkan laporan keuangan dan menentukan tingkat diskonto tambahan, yang mencerminkan tingkat risiko menginvestasikan uang pada sekuritas tertentu. Perlu dicatat bahwa harga sekuritas dapat berubah secara dinamis. Oleh karena itu, pada saat berakhirnya perjanjian pinjaman, jika ada kebutuhan untuk menyita agunan, harganya mungkin tidak sesuai dengan harga yang ditetapkan pada akhir perjanjian agunan. Oleh karena itu, selama jangka waktu perjanjian pinjaman, pemantauan terus-menerus terhadap harga berlaku harus dilakukan, dan dalam hal terjadi penurunan nilai surat berharga yang merupakan massa agunan, maka perlu meminta debitur untuk mengisi kembali. massa jaminan. Mirip dengan cara broker melakukan ini saat melayani akun margin. Kemungkinan bank untuk membuat persyaratan seperti itu harus diatur dalam perjanjian pinjaman. Jika persyaratan ini tidak dipenuhi dalam jangka waktu yang ditentukan, bank harus menuntut pelunasan lebih awal atas jumlah pinjaman, setidaknya sebagian, yang juga harus diatur dalam perjanjian. Jika persyaratan ini tidak terpenuhi, bank harus menyediakan pembayaran kembali pinjaman dari hasil penjualan surat berharga.

Penilaian Saham

Mari kita pertimbangkan metode dan pendekatan penilaian saham perusahaan-perusahaan yang tidak dikutip di pasar terbuka, karena harga saham yang dikutip sebenarnya ditentukan oleh pasar. Dalam kebanyakan kasus, harga yang cukup obyektif untuk suatu saham yang tercatat adalah harga penutupan hari perdagangan sebelumnya.

Berbeda dengan saham yang dikuotasi, penilaian terhadap saham perusahaan yang tidak terdaftar di bursa efek memiliki subjektivitas. Tidak mengherankan bahwa dalam keadaan seperti itu, dengan banyaknya penilai, harga pasar juga akan meningkat.

Penilaian saham berdasarkan nilai likuidasi

Menurut paragraf 2 Pasal 31 Undang-Undang Federal "Tentang Perusahaan Saham Gabungan", pemegang saham - pemilik saham biasa perusahaan dapat, sesuai dengan undang-undang tersebut dan piagam perusahaan, berpartisipasi dalam rapat umum pemegang saham dengan hak untuk memberikan suara pada semua masalah dalam kompetensinya, dan juga memiliki hak untuk menerima dividen, dan dalam hal likuidasi perusahaan - hak untuk menerima sebagian dari propertinya. Tata cara pembagian harta perseroan yang dilikuidasi kepada para pemegang saham diatur dalam Pasal 23 undang-undang di atas:

“Pasal 23 Pembagian harta perseroan yang dilikuidasi di antara para pemegang saham

1. Pertama-tama, pembayaran dilakukan atas saham yang harus ditebus sesuai dengan Pasal 75 Undang-Undang Federal ini;

kedua, pembayaran dilakukan atas dividen yang masih harus dibayar tetapi belum dibayarkan atas saham preferen dan nilai likuidasi saham preferen ditentukan oleh piagam perusahaan;

ketiga, harta benda perseroan yang dilikuidasi dibagikan kepada para pemegang saham - pemilik saham biasa dan semua jenis saham preferen.

2. Apabila harta kekayaan perseroan tidak cukup untuk membayar dividen yang masih harus dibayar tetapi belum dibayar dan nilai likuidasi yang ditentukan oleh piagam perseroan kepada seluruh pemegang saham yang mempunyai saham preferen suatu jenis, maka harta itu dibagikan kepada para pemegang saham yang memiliki saham preferen jenis itu. sebanding dengan jumlah saham jenis ini yang mereka miliki.” .

Dalam hal ini, nilai likuidasi saham mengacu pada jumlah yang akan diterima pemegang saham jika perusahaan dilikuidasi dan asetnya dijual secara terpisah kepada pembeli yang berbeda. Jika ternyata nilai likuidasi saham tersebut lebih tinggi dari harga yang bersedia dibayar oleh calon pembeli, maka ternyata tidak ada alasan bagi pemegang saham untuk menjual saham tersebut pada harga yang ditawarkan. pembeli, melainkan menjual aset melalui likuidasi.

Omong-omong, berdasarkan nilai likuidasi, Anda dapat menghitung profitabilitas minimum yang harus dihasilkan oleh kepemilikan suatu saham. Mari kita asumsikan bahwa nilai likuidasi suatu blok saham dapat diinvestasikan dengan pengembalian bebas risiko sebesar 8% per tahun, meskipun kita tidak dapat berbicara tentang kemungkinan investasi bebas risiko di Rusia setelah gagal bayar pada tahun 1998. Jelas bahwa dalam kondisi seperti ini, kepemilikan saham hanya masuk akal jika total pendapatan dividen dan peningkatan nilai pasar melebihi 8% per tahun. Jika kepemilikan saham di suatu perusahaan tidak memberikan keuntungan seperti itu, hanya ada satu hal yang harus dilakukan - harapan untuk likuidasi perusahaan.

Namun di sini harus diingat bahwa sesuai dengan Pasal 49 Undang-Undang Federal “Tentang Perusahaan Saham Gabungan”, keputusan likuidasi dibuat oleh rapat umum pemegang saham hanya atas usulan dewan direksi ( dewan pengawas) perusahaan, kecuali ditentukan lain oleh piagam perusahaan. Keputusan untuk melikuidasi perseroan diambil oleh rapat umum pemegang saham dengan tiga perempat suara mayoritas pemegang saham - pemilik saham dengan hak suara yang ikut serta dalam rapat umum pemegang saham. Oleh karena itu, untuk melaksanakan keputusan likuidasi perseroan, diperlukan kepemilikan saham yang cukup layak.

Nilai likuidasi saham ditentukan berdasarkan nilai realisasi bersih seluruh aset dikurangi kewajiban perusahaan (jangka pendek dan jangka panjang) dan biaya likuidasi. Selain itu, harus diingat bahwa kekayaan perseroan yang dilikuidasi dibagikan kepada para pemegang saham dalam tiga tahap (Ayat 1, Pasal 23).

Sayangnya, dalam menentukan nilai likuidasi suatu saham, perlu dilakukan penilaian terhadap nilai realisasi seluruh aset perusahaan, dan ini bukanlah tugas yang mudah, karena nilai realisasi suatu aset tertentu dalam kasus yang paling umum mungkin tidak sesuai. nilai bukunya. Jika persediaan, pada umumnya, dapat dijual dengan sejumlah keuntungan, maka mesin, mekanisme, dan peralatan produksi biasanya dijual di bawah nilai buku, karena biaya penjualan peralatan bisa sangat tinggi, dan biaya peralatan bekas bisa rendah. Sulit untuk membuat asumsi umum mengenai tanah dan bangunan yang dimiliki, serta “piutang”. Dengan demikian, penilaian saham pada nilai likuidasi mengakibatkan penilaian seluruh aset perusahaan lainnya. Perlu diperhatikan bahwa penilaian setiap aset mempunyai kesalahannya masing-masing, dan dalam proses penjumlahan nilai seluruh aset, sama sekali tidak jelas bahwa kesalahan tersebut akan terkompensasi sepenuhnya dan tidak akan dijumlahkan. ke atas.

Menilai saham berdasarkan nilai buku

Menilai saham berdasarkan nilai buku aset menyederhanakan tugas penilaian sampai batas tertentu. Namun pada saat yang sama, Anda harus menyadari bahwa aset dinilai bukan berdasarkan harga riil, tetapi berdasarkan harga akuntansi, sehingga sangat sulit untuk mengatakan apa kesalahan penilaiannya. Meski demikian, nilai yang diperoleh mungkin bisa menjadi pedoman tertentu.

Mengingat tidak seluruh aset organisasi dibiayai oleh pemegang saham, maka nilai buku saham dihitung berdasarkan nilai buku seluruh aset (tetap dan lancar) dikurangi kewajiban jangka panjang dan jangka pendek organisasi. . Dalam hal ini, nilai buku aset tetap diambil dikurangi penyusutan, yaitu nilai buku bersihnya yang digunakan.

Penilaian saham berdasarkan biaya penggantian

Biaya penggantian adalah jumlah yang akan dikeluarkan jika aset suatu usaha diganti dalam kondisi saat ini dan dengan harga saat ini. Dengan kata lain, jika perusahaan memiliki peralatan yang telah mencapai setengah dari masa pakai yang diharapkan, dan peralatan baru tersebut berharga 2 juta rubel, maka biaya penggantian peralatan tersebut akan menjadi 1 juta rubel.

Dalam penilaian saham berdasarkan biaya penggantian, seluruh aset dinilai sebesar biaya penggantian, kemudian dikurangi kewajiban jangka panjang dan jangka pendek.

Harus diakui bahwa kesulitan utama terletak pada penilaian aset tidak berwujud. Selain itu, mengganti aset perusahaan saja mungkin tidak cukup untuk mereproduksi kesuksesannya. Oleh karena itu, saham tersebut mungkin dinilai terlalu rendah. Namun, mungkin tidak terlalu buruk bagi bank untuk fokus pada penurunan harga: lebih baik memiliki seekor burung di tangan daripada seekor kue di langit. Lebih buruk lagi jika hasil penjualan agunan tidak cukup untuk memenuhi persyaratan kreditur, yaitu bank.

Penilaian berdasarkan return saham

Sejumlah pendekatan penilaian saham didasarkan pada penentuan nilainya sebagai instrumen keuangan yang mampu menghasilkan keuntungan bagi pemiliknya. Cara utama untuk memperoleh keuntungan adalah dengan menerima dividen dan meningkatkan nilai saham terkait dengan peningkatan kinerja keuangan perusahaan, perluasan usaha dan peningkatan nilai aset. Ukuran profitabilitas adalah profitabilitas. Return saham adalah rasio laba per saham terhadap harga saham, yang dinyatakan dalam persentase:

Hasil =

= (laba per saham / harga saham) 5 100%,

dimana laba per saham adalah laba (setelah pajak) dibagi dengan jumlah saham yang diterbitkan; harga saham adalah nilai yang diinginkan.

Karena return adalah rasio pendapatan terhadap harga saham, yang tidak diketahui karena saham tersebut tidak dikutip di pasar terbuka, maka jelas bahwa return tidak dapat ditentukan (satu persamaan dengan dua hal yang tidak diketahui). Oleh karena itu, mereka menggunakan teknik artifisial: mereka mengambil keuntungan atas saham bukan perusahaan yang bersangkutan, tetapi keuntungan atas saham perusahaan serupa yang terdaftar di bursa. Anda dapat mengambil nilai rata-rata. Karena investasi pada saham yang tidak terdaftar di bursa efek cenderung lebih berisiko, maka imbal hasil pada saham tersebut harus lebih tinggi untuk mengkompensasi risiko tersebut.

Setelah menetapkan nilai imbal hasil dan mengetahui pendapatan per saham, Anda dapat menentukan perkiraan harga saham tersebut.

Kerugian dari metode penilaian ini sangat jelas. Pertama, hal ini didasarkan pada apa yang telah terjadi, bukan pada apa yang akan terjadi. Agar penilaian lebih dapat diandalkan, penilaian ini harus didasarkan pada faktor-faktor yang dapat direproduksi di masa depan. Ini berarti bahwa semua pos yang tidak teratur harus dieliminasi ketika menggunakan laba masa lalu untuk memperkirakan laba masa depan; baik pendapatan maupun pengeluaran harus disesuaikan untuk mencerminkan setiap perubahan yang akan dilakukan di masa depan. Kedua, fakta meminjam profitabilitas dari “bahu orang lain” berbicara sendiri. Ketiga, menggelembungkan imbal hasil sebagai kompensasi atas risiko kepemilikan saham yang tidak likuid juga bersifat subyektif.

Penilaian berdasarkan rasio harga-pendapatan

Rasio harga-pendapatan pada dasarnya adalah kebalikan dari profitabilitas, jika profitabilitas tidak dihitung sebagai persentase. Begitu pula jika suatu saham tidak dicatatkan di bursa, maka rasio harga terhadap pendapatan tidak dapat ditentukan. Namun rasio ini diketahui oleh perusahaan-perusahaan yang sahamnya diperdagangkan di bursa. Dengan menanyakan nilai rasio ini, Anda dapat mengetahui harga saham. Tentu saja, nilai rasio harga-pendapatan harus diambil untuk perusahaan-perusahaan yang berada pada sektor industri yang sama dengan perusahaan yang sahamnya dinilai. Anda dapat mengambil nilai rata-rata dari indikator harga-pendapatan atau nilai minimumnya. Nilai yang diterima harus dikurangi sekitar sepertiga untuk mencerminkan rendahnya likuiditas saham:

Nilai pasar 1 saham =

= (pendapatan per saham) 5

5 (rasio harga-pendapatan) 5 (1 – 1/3).

Penilaian berdasarkan pendapatan dividen

Sebagai alternatif, dividen dapat digunakan sebagai dasar penilaian saham. Pembeli diharapkan membayar arus kas yang dihasilkan dari dividen yang akan diterimanya sampai dia menjual saham tersebut. Penjual menerima uang sekarang, menyerahkan pendapatan masa depan dari dividen. Pada saat yang sama, Anda harus menyadari bahwa, pada umumnya, hanya pemegang saham besar yang dapat mempengaruhi distribusi pendapatan perusahaan, termasuk kebijakan dividen.

Hasil dividen adalah rasio, yang dinyatakan dalam persentase, dari jumlah dividen yang dibayarkan atas suatu saham terhadap harga saham tersebut (kami tidak akan memperhitungkan pajak - kami hanya mempertimbangkan pendekatan prinsip):

Hasil dividen = (dividen per 1 saham / harga 1 saham) 5,100%.

Harga 1 saham = (dividen per 1 saham /

pendapatan dividen) 5 100%.

Awalnya, pembeli harus mengevaluasi seberapa teratur perusahaan membayar dividen dan profitabilitas seperti apa yang cocok untuknya. Oleh karena itu, dia dapat menawarkan harga per saham tertentu, namun tidak lebih tinggi. Pembeli kemungkinan besar akan menentukan pilihan imbal hasil berdasarkan hasil dividen saat ini atas saham emiten sejenis. Dalam hal ini, Anda tidak dapat mengandalkan pendapatan dividen suatu perusahaan, tetapi pada nilai rata-rata.

Pada saat yang sama, kita harus berasumsi bahwa karena perusahaan yang “tidak memiliki kuotasi” merupakan investasi yang lebih berisiko dibandingkan dengan perusahaan “yang memiliki kuotasi”, maka pemegang saham mengharapkan pendapatan dividen yang lebih tinggi sebagai imbalan atas penerimaan risiko yang lebih besar. Seberapa tinggi keputusannya tergantung pada pembeli-investor. Dan sesuai dengan keputusan ini, dia menerapkan faktor peningkatan tertentu terhadap pendapatan dividen. Tentu saja, hal ini akan menyebabkan penurunan harga per saham yang dapat ia tawarkan untuk saham tersebut.

Karena nilai penilaian harga saham bergantung pada pendapatan dividen yang dipilih, dan pemilihan pendapatan dividen merupakan proses subjektif, meskipun data pendapatan dividen perusahaan yang terdaftar di bursa tersedia. Objektivitas dalam kondisi seperti itu hanya dapat dibicarakan jika memungkinkan untuk melacak harga saham untuk beberapa transaksi pembelian dan penjualan blok dengan ukuran yang sebanding dalam waktu singkat. (Tetapi kami sedang melihat penilaian saham yang tidak likuid, dan oleh karena itu, menurut definisi, kami tidak akan dapat menganalisis transaksi lainnya.)

Perhatikan juga bahwa menilai suatu saham berdasarkan hasil dividen biasanya mengasumsikan bahwa ekspektasi dividen masa depan saham tersebut akan tetap konstan. Namun, pemegang saham perusahaan yang sedang berkembang dapat mengharapkan kenaikan dividen tahunan secara teratur. Dalam kasus seperti itu, untuk menilai nilai saham, model pertumbuhan dividen digunakan - model Gordon, salah satu parameternya adalah tingkat pertumbuhan dividen tahunan yang diharapkan, yang dinyatakan dalam persentase atau pecahan.

Jika suatu perusahaan tidak membayar dividen kepada pemegang sahamnya, tetapi menginvestasikan kembali seluruh keuntungan yang diterimanya, maka tidak mungkin memperkirakan nilai saham berdasarkan metode yang sedang kita pertimbangkan, karena tidak akan ada pendapatan dividen.

Penilaian berdasarkan arus kas masa depan

Metode ini digunakan ketika pembeli berencana untuk membangun kembali atau memperluas perusahaan. Dalam hal ini, keuntungan yang diharapkan diterima pembeli tidak akan dikaitkan dengan pendapatan dan dividen masa lalu dari perusahaan yang diakuisisi, sehingga penggunaan metode yang dibahas dalam keadaan seperti itu tidak dapat dibenarkan. Dalam situasi seperti ini, harga pembelian dapat dihitung sebagai nilai diskon dari pendapatan masa depan. Sebenarnya yang kita hadapi di sini adalah akuisisi suatu perusahaan, misalnya untuk tujuan merger.

Tentang pengaruh berbagai faktor terhadap harga saham

Jenis saham yang berbeda dapat diberikan hak yang sangat berbeda berdasarkan piagam perusahaan. Perbedaan terbesar adalah antara saham biasa dan saham preferen; penilaian nilainya harus mencerminkan perbedaan statusnya. Jadi, menurut Pasal 32 Undang-Undang Federal “Tentang Perusahaan Saham Gabungan”, pemegang saham - pemilik saham preferen perusahaan tidak memiliki hak untuk memberikan suara pada rapat umum, dengan pengecualian yang jarang terjadi. Pada saat yang sama, piagam perusahaan harus menentukan jumlah dividen dan (atau) nilai yang dibayarkan pada saat likuidasi perusahaan (nilai likuidasi) untuk setiap jenis saham preferen. Besar kecilnya dividen dan nilai likuidasi ditentukan dalam jumlah uang tetap atau sebagai persentase dari nilai nominal saham preferen. Besar kecilnya dividen dan nilai likuidasi saham preferen juga dianggap ditentukan jika piagam perseroan menetapkan tata cara penetapannya. Tentu saja, perbedaan status saham biasa dan saham preferen pasti mempengaruhi nilainya.

Faktor penting lainnya yang mempengaruhi harga saham adalah besar kecilnya kepemilikan saham. Pemegang saham kecil sendiri mempunyai pengaruh yang kecil dalam menentukan kebijakan perusahaan. Pada saat yang sama, nilai saham pengendali biasanya tercermin dalam harga premium yang dimiliki oleh saham kecil. Besaran premi tersebut bisa mencapai 30–40% dari rata-rata harga saham. Hal ini disebabkan oleh fakta bahwa blok saham tersebut memberikan pemiliknya kesempatan untuk benar-benar mengelola urusan perusahaan.

Jika sahamnya besar, tetapi tidak cukup untuk memberikan kendali nyata, maka pasar penjualannya mungkin terbatas, dan akibatnya, kemungkinan harganya mungkin lebih rendah daripada harga saham yang lebih kecil (misalnya, efeknya). dari “penurunan” harga saham yang dikutip). Namun, hal ini berlaku baik untuk saham yang tercatat maupun saham yang tidak dikutip di pasar terbuka.

Faktor lain yang dapat mempengaruhi harga saham adalah jumlah uang investasi yang diharapkan pembeli untuk diinvestasikan pada saham suatu perusahaan. Dapat dimengerti bahwa suatu perusahaan yang mengakuisisi saham pengendali di perusahaan lain lebih tertarik pada pendapatan masa depan daripada jumlah dividen, yang merupakan kepentingan utama investor kecil. Pembeli pengendali adalah investor jangka panjang (biasanya korporasi), sedangkan investor jangka pendek kemungkinan besar adalah spekulator (biasanya investor swasta).

Jangka waktu pembelian saham juga mempengaruhi harga saham.

Suatu perusahaan yang sahamnya dinilai, untuk menghindari pengambilalihan yang tidak bersahabat atau hilangnya kendali, dapat mengambil tindakan tertentu yang akan mengakibatkan perubahan harga saham sehingga mengurangi daya tarik investasinya.

Sebagai kesimpulan, kami mencatat bahwa metode penilaian yang dibahas tidak memungkinkan kami memperoleh harga jual saham yang obyektif; metode tersebut kira-kira menentukan kerangka di mana para pihak dapat melakukan tawar-menawar.

Bersambung.

KEMENTERIAN PENDIDIKAN DAN ILMU PENGETAHUAN FEDERASI RUSIA

UNIVERSITAS EKONOMI NEGARA ROSTOV (RINH)

Departemen Keuangan

Departemen Teknik Keuangan dan Ekonomi

PENDAFTARAN UNTUK PERLINDUNGAN

Kepala Departemen IPPE, Guru Besar, Doktor Ilmu Ekonomi

________________

"______"____2013

PEKERJAAN LULUSAN

pada topik:

“Fitur penilaian agunan untuk keperluan pinjaman hipotek
(menggunakan contoh real estat perumahan di Rostov-on-Don)"

Lengkap

Siswa gr. FK-558

Keahlian Khusus 080105 “Keuangan dan Kredit”

Pengawas ilmiah pekerjaan

Profesor Madya, Ph.D.

pengulas

Profesor Madya, Ph.D.

Departemen Keuangan L.V. Bogoslavtseva

Rostov-on-Don
2013

PERKENALAN………………………………………………………………...…….
BAB 1.	ASPEK TEORITIS PENILAIAN REAL ESTATE UNTUK TUJUAN PINJAMAN KPR………………….	6
	Konsep agunan dalam pinjaman hipotek..................................
	Ciri-ciri real estat perumahan sebagai objek jaminan……….…
	Kekhasan penilaian agunan untuk keperluan pinjaman hipotek……………………………………………………………...………
BAB 2.	PERHITUNGAN BIAYA APARTEMEN TIGA KAMAR UNTUK TUJUAN PINJAMAN KPR……….……..…
	Ciri-ciri Subyek Penilaian……………………………………
	Perhitungan biaya apartemen tiga kamar…………………
BAGIAN 3.	PENINGKATAN PENILAIAN JAMINAN………………….
KESIMPULAN …………………..……………………………………………....
DAFTAR SUMBER YANG DIGUNAKAN……………………………
LAMPIRAN A. Informasi tentang objek yang dinilai ………….………
LAMPIRAN B Area yang berdekatan dengan rumah ………………………
LAMPIRAN B Eksterior rumah dan kondisi pintu masuk ………………
LAMPIRAN D Kondisi ruang tamu, dapur dan lorong ………..……
LAMPIRAN D Kondisi kamar mandi ……………………………….………..
LAMPIRAN G. Informasi tentang analog yang dipilih........................
LAMPIRAN I. Menghitung harga sebuah apartemen dengan menggunakan pendekatan komparatif...

PERKENALAN

Saat ini, dalam konteks stabilisasi perekonomian setelah krisis keuangan dan ekonomi global, tindakan yang bertujuan untuk meningkatkan alat-alat yang memungkinkan, pertama-tama, menyelesaikan masalah-masalah mendesak dalam perekonomian dan masyarakat, menjadi sangat penting. Instrumen tersebut antara lain sistem pinjaman hipotek, yang merupakan bagian dari sistem kredit dan keuangan negara, yang ditujukan untuk menyelesaikan masalah perumahan di masyarakat. Pembentukan sistem pinjaman hipotek yang efektif di negara tersebut telah diidentifikasi di tingkat Pemerintah Federasi Rusia sebagai salah satu bidang prioritas kebijakan negara.

Dalam hal ini, proses penilaian nilai pasar real estat perumahan yang berkualitas tinggi dalam sistem pinjaman hipotek, sebagai salah satu proses tambahan yang menyertainya dalam penerbitan pinjaman hipotek, sangatlah penting. Selain itu, penilaian yang kompeten dan obyektif terhadap nilai real estat perumahan semakin dibutuhkan, dan lembaga penilaian properti, pada gilirannya, memerlukan perbaikan: tidak ada basis informasi untuk penilaian, pelatihan profesional penilai di Rusia belum mencapai tingkat dunia. Faktor-faktor inilah yang menentukan relevansi topik tesis.

Penilaian untuk tujuan agunan adalah salah satu aspek paling relevan dari penggunaan praktis teori penilaian, karena ini adalah salah satu jenis layanan paling populer di pasar penilaian.

Maksud dari suatu penilaian adalah untuk menunjukkan nilai sesungguhnya suatu benda. Bagaimanapun, harga real estat bisa naik atau turun tergantung keadaan pasar.

Tingkat perkembangan masalah. Masalah penilaian agunan dipertimbangkan dalam karya-karya ilmuwan seperti: A.G. Gryaznova, M.A.Fedotova, E.I. Lobanov, A. Baktimirov, M. Trofimova, S. V. Gribovsky dan lainnya. Tindakan regulasi juga digunakan - baik yang bersifat umum maupun yang mengatur kegiatan perbankan. . Ada informasi terkini tentang masalah ini di Internet. Namun, penekanan utama dalam penulisan tesis ini adalah pada terbitan berkala yang membahas masalah peminjaman, termasuk pinjaman hipotek, dengan cukup rinci, dan yang terpenting, data terbaru dan relevan, termasuk statistik, disediakan.

Tujuan dari pekerjaan ini adalah untuk mempelajari dasar hukum dan dasar metodologi untuk menilai agunan di Federasi Rusia, serta untuk menghitung nilai pasar suatu objek untuk keperluan pinjaman hipotek.

Untuk mencapai tujuan ini, tugas-tugas berikut perlu diselesaikan:

- menganalisis landasan teori penilaian real estat untuk tujuan agunan;

- mengilustrasikan penerapan dan keterbatasan metode dan pendekatan dalam menilai real estat untuk tujuan agunan.

- menganalisis informasi awal, mengelompokkan data yang diperoleh, menyusun gambaran singkat pasar real estat pada tanggal penilaian;

- membenarkan dan mengkoordinasikan hasil penilaian nilai pasar bangunan gudang untuk tujuan agunan;

Objek penelitiannya adalah real estate sebagai objek jaminan untuk tujuan pinjaman hipotek.

Subyek penelitiannya adalah bentuk-bentuk spesifik hubungan keuangan dan organisasi yang timbul dalam proses tersebutpenilaian real estat perumahan untuk tujuan pinjaman hipotek.

Peralatan penelitian instrumental dan metodologis. Untuk memperkuat posisi teoritis dan mengembangkan rekomendasi praktis, alat-alat ilmiah digunakan, khususnya metode penelitian seperti observasi, pengelompokan dan perbandingan.

Informasi dan basis empirismenyusun tindakan legislatif Federasi Rusia dan entitas konstituen Federasi Rusia, standar penilaian internasional, Eropa dan nasional, Undang-Undang Federal “Tentang Kegiatan Penilaian di Federasi Rusia” tertanggal 01.01.01; Standar Penilaian Federal “Konsep Umum Penilaian, Pendekatan dan Persyaratan untuk Melakukan Penilaian” (FSO No. 1); Standar Penilaian Federal “Tujuan Penilaian dan Jenis Nilai” (FSO No. 2); Standar penilaian federal “Persyaratan untuk laporan penilaian” (FSO No. 3).Standar Penilaian Federal “Penentuan Nilai Kadaster Objek Real Estat” (FSO No. 4); Standar penilaian federal “Jenis pemeriksaan, prosedur pelaksanaannya, persyaratan pendapat ahli dan prosedur persetujuannya” (FSO No. 5); Standar penilaian federal “Persyaratan untuk tingkat pengetahuan seorang ahli dari organisasi penilai yang mengatur dirinya sendiri (FSO No. 6)”, standar pelaporan keuangan internasional, fakta dan data yang dipublikasikan dalam literatur profesional, sumber daya Internet, bahan analisis. Karya ini terdiri dari tiga bab yang masing-masing bab menjelaskan secara rinci topik skripsi.

Tesis terdiri dari pendahuluan, tiga bab, kesimpulan, daftar bibliografi 45 judul, 7 lampiran, berisi 3 tabel dengan perhitungan objek penilaian, informasi analog.

BAB 1. LANDASAN TEORITIS PENILAIAN REAL ESTATE UNTUK TUJUAN PINJAMAN KPR

1.1 Konsep agunan dalam pinjaman hipotek

Konsep “gadai” sudah dikenal sejak zaman hukum Romawi, yang digunakan sebagai hak atas barang milik orang lain. Pada tahap awal perkembangan hukum Romawi, jenis gadai adalah fidusia, yang maksudnya tidak lebih dari penjualan barang gadai dengan hak untuk membelinya kembali. Jenis agunan lain yang lebih berkembang adalah pignus. Dengan gadai jenis pignus, debitur mengalihkan sesuatu kepada kreditur sebagai jaminan atas utangnya, tetapi tidak menjadi hak milik, seperti halnya fidusia, tetapi menjadi milik.

Bentuk jaminan yang paling sempurna di zaman kita adalah hipotek. Dengan adanya hipotek, barang yang digadaikan tetap menjadi milik pemiliknya dan tidak berpindah kepada pemberi pinjaman. Istilah “hipotek” pertama kali muncul di Yunani pada masa awal VI V. SM e. Orang-orang Yunani kuno menetapkan suatu bentuk tanggung jawab kepada kreditur atas tanahnya. Di perbatasan harta peminjam yang dijadikan jaminan, dipasang sebuah tiang dengan tulisan yang memberitahukan kepada orang lain bahwa harta itu menjamin utangnya. Pilar seperti itu disebut "hipotek", diterjemahkan dari bahasa Yunani kuno sebagai "penopang", "berdiri". Kata "hipotek" masih digunakan dalam beberapa arti. Pertama, kata ini digunakan untuk menunjukkan suatu bentuk gadai yang benda gadainya tetap berada pada penerima gadai, tanpa memandang apakah benda itu bergerak atau tidak bergerak. Kedua, untuk menunjuk suatu hak milik yang khusus atas barang bergerak dan barang tidak bergerak, yang memungkinkan terjaminnya tuntutan kreditur dengan melepaskan barang yang digadaikan. Ketiga, dalam banyak sistem hukum, termasuk sistem hukum Rusia, kata ini digunakan secara eksklusif untuk merujuk pada jaminan real estat.

Dalam hukum Rusia, janji berkembang sangat pesat dan mengalami evolusi yang panjang, mulai dari janji Rusia kuno, di mana jejak fidusia Romawi ditelusuri, hingga janji modern, yang diabadikan dalam Bab. 23 KUHPerdata dan dalam beberapa perbuatan hukum normatif lainnya, dimana bentuk utama gadai adalah gadai dengan harta gadai yang masih menjadi milik pemberi gadai.

Gadai harus dipahami sebagai suatu hubungan hukum di mana kreditur, dalam hal tidak terpenuhinya atau tidak dilaksanakannya kewajiban yang dijamin dengan gadai, berhak menerima pembayaran tunai dari nilai barang yang digadaikan, diutamakan sebelum lainnya. kreditur yang ditetapkan dengan undang-undang (ayat 1 Pasal 334 KUH Perdata).

Gadai mempunyai fungsi sebagai penjamin, karena harta benda, yang biayanya dapat dikompensasikan dengan tuntutan harta benda kreditur, diberikan kepadanya sebelum debitur bangkrut.

Dari sudut pandang ahli hukum, gadai pada saat menerima pinjaman berarti terjalinnya hubungan hukum antara penerima gadai dengan barang milik orang lain, sehingga penerima gadai mempunyai kesempatan yang sah untuk mengambil nilai tukarnya dari barang yang digadaikan, tanpa memandang keinginan debitur. Oleh karena itu, hakikat gadai sebagai penjamin adalah apabila tidak terpenuhinya atau tidak dilaksanakannya secara patut kewajiban yang dijamin dengan gadai, maka kreditur berhak menuntut pembayaran tunai dari nilai barang yang digadaikan.

Persyaratan yang dijamin dengan agunan harus bersifat moneter. Mari kita perhatikan bahwa dalam Art. Pasal 337 KUHPerdata menjelaskan bahwa, kecuali jika diperkenankan lain dalam akad, maka gadai menjamin dipenuhinya syarat-syarat sejumlah yang dimilikinya pada saat pelunasan, yaitu bunga, denda, pembayaran kerugian akibat keterlambatan pelaksanaan, dan juga mengganti biaya-biaya yang diperlukan oleh penerima gadai untuk memelihara barang yang digadaikan. Kami juga mencatat bahwa cakupan persyaratan yang dijamin dengan gadai jauh lebih luas jika objek gadainya adalah real estat. Dengan mengorbankan real estat yang dijaminkan, penerima gadai mempunyai hak untuk mengganti biaya pemeliharaan dan keamanannya, dan membayar hutang pemberi gadai untuk pajak, biaya atau biaya utilitas yang terkait dengan properti ini.

Jenis agunan yang paling menarik bagi bank atau lembaga perkreditan lainnya adalah hipotek (jaminan real estat). Hal ini disebabkan karena setiap transaksi gadai harus didaftarkan oleh instansi pemerintah, sehingga terjamin keabsahan transaksi tersebut dan keamanan barang gadai. Penggunaan agunan jenis ini di negara kita sangatlah sulit. Hal ini disebabkan oleh kontradiksi yang signifikan dalam kerangka hukum yang ada, tidak adanya sejumlah peraturan perundang-undangan khusus, serta rumitnya dan mahalnya biaya pelaksanaannya.

Saat ini, hipotek di Rusia diatur oleh Bagian 1 KUH Perdata Federasi Rusia, Hukum Federasi Rusia 01/01/2001 “Tentang Hipotek” (sejauh tidak bertentangan dengan KUH Perdata), Hukum Federal tanggal 01/01/2001 “Tentang Hipotek” ( gadai real estat), tanggal 01.01.2001 “Tentang Negara pendaftaran hak atas real estat dan transaksi dengannya” dan lain-lain.

Menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku saat ini, agunan meliputi: bidang tanah, perusahaan, bangunan, bangunan, apartemen dan objek real estat lainnya.

Ciri-ciri pengaturan hukum hipotek bangunan, bangunan, dan perusahaan tercantum dalam Pasal 69 Undang-Undang “Tentang Hipotek” (gadai real estat). Selain itu, dalam alinea pertama norma ini terdapat acuan langsung norma terhadap ayat 2 Seni. 340 KUH Perdata Federasi Rusia.

Dalam komentar terhadap undang-undang “Tentang Hipotek” disebutkan bahwa “Hipotek suatu bangunan atau bangunan hanya diperbolehkan dengan hipotek simultan berdasarkan perjanjian yang sama dengan sebidang tanah di mana bangunan itu berada, atau bagian dari bangunan itu, atau bagian dari bidang tanah ini, yang secara fungsional menyediakan obyek yang digadaikan, atau menjadi milik pemberi gadai hak untuk menyewa bidang tanah itu.” Sementara itu, hak gadai tidak berlaku atas sebidang tanah yang hak pakainya tetap dimiliki oleh pemberi gadai.

Janji suatu perusahaan cukup langka dalam praktik Rusia modern. Hal ini dijelaskan, pertama-tama, oleh kurangnya mekanisme yang efektif untuk menilai properti tersebut, kesulitan dalam penjualannya dan faktor-faktor lain yang sama pentingnya (durasi dan tingginya biaya pelaksanaan kontrak, sejumlah besar dokumen yang diperlukan, dll.).

Biasanya, kompleks properti suatu perusahaan ketika dijaminkan mencakup semua aset berwujud dan tidak berwujud, termasuk: bangunan, struktur, peralatan, inventaris, bahan mentah, produk jadi, hak klaim, hak eksklusif, dll. Menurut pendapat banyak pengacara , komposisi subjek Agunan tidak boleh mencakup jaminan atas kewajiban keuangan dan bisnis perusahaan. Pada saat yang sama, penerima gadai tidak boleh mempunyai hak untuk melepaskan hasil keuangan perusahaan. Hal ini dijelaskan oleh fakta bahwa jika tidak, pemberi hipotek akan kehilangan kesempatan untuk menggunakan sisi yang paling menarik dari hipotek.- penggunaan properti secara ekonomi untuk menghasilkan pendapatan sebagai sumber dana untuk pembayaran berdasarkan perjanjian pinjaman.

Subyek gadai juga tidak boleh mencakup tuntutan yang bersifat pribadi (misalnya hak cipta). Selain itu, komposisi dan penilaian properti dilakukan atas dasar inventarisasi yang lengkap. Perlu dicatat bahwa tindakan inventarisasi, neraca dan laporan auditor independen merupakan lampiran wajib pada perjanjian hipotek (Pasal 70 Undang-Undang “Tentang Hipotek”).

Penilaian agunan - salah satu masalah terpenting saat menyelesaikan transaksi pinjaman hipotek. Biasanya, dengan hipotek, penilaian agunan dilakukan berdasarkan kesepakatan antara pemberi hipotek dan penerima hipotek. Mudah untuk memperkirakan bahwa bagi pemberi gadai sebaiknya penilaiannya tidak terlalu tinggi, karena berkaitan langsung dengan besaran biaya notaris. Di sisi lain, besarnya pinjaman bergantung pada penilaian agunan: semakin rendah agunan, semakin kecil pinjamannya.

Sesuai dengan Seni. 131 KUH Perdata Federasi Rusia, hak untuk menjaminkan real estat (hipotek) tunduk pada pendaftaran negara. Sistem pendaftaran negara atas transaksi real estat diatur oleh Undang-Undang Federal No. 000 tanggal 1 Januari 2001 “Tentang pendaftaran negara atas hak atas real estat dan transaksi dengannya.” Meskipun secara umum merupakan langkah penting menuju peningkatan pasar real estat, undang-undang yang berlaku saat ini juga memuat sejumlah ketentuan yang memerlukan penyesuaian tertentu. Dengan demikian, salah satu tahapan utama kegiatan pendaftaran adalah pemeriksaan hukum atas dokumen dan verifikasi keabsahan transaksi real estate (Ayat 1 Pasal 13 UU Pendaftaran). Pada saat yang sama, Undang-undang ini tidak mengatur pertanggungjawaban atas ketidakjujuran atau ketidaklengkapan verifikasi dokumen yang diserahkan. Menurut Seni. 31 Undang-undang, tanggung jawab untuk pendaftaran negara atas hak atas real estat dan transaksi dengannya diberikan hanya untuk ketepatan waktu dan keakuratan entri tentang hak atas real estat dan transaksi dengannya dalam Daftar Terpadu, untuk kelengkapan dan keasliannya. informasi yang dikeluarkan tentang hak atas real estat dan transaksi dengannya, untuk keakuratan dan ketepatan waktu penyediaan data (klausul 1), untuk distorsi atau hilangnya informasi tentang hak atas real estat dan transaksi dengannya yang didaftarkan sesuai dengan prosedur yang ditetapkan (klausul 2). Undang-undang tidak mengatur pertanggungjawaban atas pemeriksaan hukum yang tidak lengkap. Tidak mengherankan jika setelah diberlakukannya undang-undang ini, terjadi ratusan transaksi yang kemudian dinyatakan tidak sah karena, misalnya, pelanggaran hak-hak anak di bawah umur dan karena alasan lainnya.

Jelas sekali, sangat sulit bagi pembeli untuk secara mandiri melakukan seluruh rangkaian pemeriksaan yang diperlukan, oleh karena itu, menyerahkan tanggung jawab pemeriksaan hukum atas dokumen kepada badan negara adalah hal yang tepat, namun dalam hal ini tidak kalah pentingnya untuk menyediakannya. tanggung jawab tertentu atas kegagalan memenuhi kewajiban ini.

Sekalipun pembuat undang-undang tidak menjadikan saat timbulnya hak gadai bergantung pada pendaftaran negaranya, namun pelaksanaan hak gadai yang cepat selalu juga merupakan kepentingan penerima gadai. Pendaftaran hipotek negara yang tepat waktu berfungsi sebagai semacam tindakan pencegahan sehubungan dengan kemungkinan situasi kontroversial yang dapat menggoyahkan hak-hak penerima hipotek: tidak peduli berapa kali subjek hipotek diasingkan, tidak peduli seberapa hati-hati para pemindah dan pengakuisisi berikutnya. adalah, tidak satupun dari mereka yang dapat menggoyahkan keadaan keamanan tagihan penerima hipotek dengan mengacu pada ketidaktahuan mereka yang hati-hati terhadap beban yang ada pada properti tersebut. Selain itu, karena kekuatan khusus dari hak ini, yang diberikan kepadanya melalui pengakuan oleh negara, subjek hipotek sampai batas tertentu tidak dapat bergerak, secara alami terbatas dalam kemampuan negosiasinya - kecil kemungkinannya akan banyak orang yang bersedia membayar untuk properti tersebut. yang mungkin segera hilang tanpa kompensasi apa pun. Dalam pengertian ini, pendaftaran hipotek oleh negara membuat kecil kemungkinan timbul perselisihan berdasarkan fakta-fakta yang terjadi setelah timbulnya hak gadai.

Pada tanggal 5 Februari 2004, amandemen lebih lanjut terhadap Undang-Undang Federal “Tentang Hipotek (Ikrar Real Estat)” diadopsi, yang mulai berlaku pada tanggal 10 Februari 2004 (Hukum Federal tanggal 5 Februari 2004). Perubahan ini terutama ditujukan untuk meningkatkan jaminan atas bidang tanah. Notaris dalam mendaftarkan hubungan hipotek harus memperhatikan hal-hal baru sebagai berikut:

1) sekarang diperbolehkan untuk membuat dan mengesahkan hipotek dan perjanjian hipotek jika jaminannya adalah hutan (sebelumnya tidak memungkinkan);

2) tidak diperkenankan memenuhi tuntutan penerima hipotek dengan mengorbankan barang yang digadaikan di luar pengadilan, jika yang menjadi subjek hipotek adalah sebidang tanah dari tanah pertanian (ayat 2 Pasal 55 Undang-undang sebagaimana telah diubah). Dengan demikian, pembuatan dan notaris perjanjian dengan subjek seperti itu menjadi tidak mungkin;

3) kategori tanah yang dapat dijaminkan diperluas. Jika dahulu hanya bidang-bidang tanah yang menurut undang-undang (pasal 1 Pasal 62 UU pada kata-kata lama) secara tegas mengatur kemungkinan itu (daftar terbatas), kini bidang-bidang tanah apa pun dapat digadaikan, asalkan tidak. dikecualikan dari peredaran atau tidak dibatasi peredarannya. Secara khusus, menjadi mungkin untuk menggadaikan tanah pertanian dari tanah organisasi pertanian, pertanian petani (pertanian) dan sebidang tanah dari plot anak perusahaan pribadi. Hipotek atas sebidang tanah milik negara bagian atau kota tidak diperbolehkan (Ayat 1 Pasal 63 Undang-undang sebagaimana telah diubah);

Praktik legislatif Rusia mengatur penggunaan pendekatan komparatif, biaya dan pendapatan ketika menilai real estat.

Pilihan pendekatan tertentu bergantung pada sifat properti yang dinilai, lingkungan pasarnya, esensi dari motivasi dan tindakan khas calon tuan tanah dan penyewa, ketersediaan dan kualitas informasi awal yang diperlukan.

Untuk membentuk nilai pasar suatu properti, perlu dilakukan tahapan pekerjaan sebagai berikut:

1. melakukan analisis pasar real estat komersial;

2. membentuk opini tentang kelebihan dan kekurangan lokasi objek penilaian;

3. menganalisis penggunaan yang terbaik dan paling efektif (sebagai bagian dari penilaian real estat untuk tujuan jaminan, analisis ini digunakan dalam situasi tertentu, tetapi dalam banyak kasus tidak diperlukan, karena diasumsikan bahwa objek tersebut akan dijaminkan berdasarkan penggunaannya saat ini);

4. memilih pendekatan penilaian;

5. melakukan perhitungan dalam pendekatan yang dipilih;

6. membentuk kesimpulan akhir tentang biaya.

Mari kita membahas poin-poin utama yang harus dipertimbangkan dalam setiap tahap di atas ketika menilai real estat untuk tujuan jaminan.

Analisis Pasar

Analisis pasar berkualitas tinggi sangat menentukan keandalan hasil penilaian akhir.

Analisis pasar erat kaitannya dengan analisis likuiditas. Misalnya, ketika menilai suatu fasilitas produksi, perlu dilakukan analisis permintaan tempat produksi (area yang diminta, desain dan kondisi), serta analisis pasokan fasilitas serupa.

Perlu dicatat bahwa ketika menilai tujuan agunan, likuiditas merupakan karakteristik penting dari agunan dan dalam banyak kasus memungkinkan kita untuk menilai seberapa cepat hutang pinjaman dapat dilunasi dengan menggunakan hak penerima hipotek atas agunan. Kesimpulan yang benar tentang tingkat likuiditas suatu objek real estat memungkinkan Anda memperoleh pendapat yang terinformasi tentang nilainya dan membuat keputusan mengenai jumlah diskon agunan.

Faktor-faktor penting yang mempengaruhi likuiditas real estat adalah: lokasi, karakteristik fisik objek (keausan, kondisi utilitas), ukuran objek, keadaan pasar real estat di wilayah dan lokasi tertentu. Perlu dicatat bahwa kepatuhan terhadap faktor-faktor ini, pada tingkat yang lebih besar atau lebih kecil, akan menentukan penugasan suatu objek ke kelas tertentu.

Sebagai indikator likuiditas, waktu pemaparan rata-rata di suatu wilayah tertentu digunakan untuk objek dari segmen pasar yang sama dengan yang dipertimbangkan dan karakteristik dasarnya serupa.

Gradasi likuiditas properti berikut diusulkan tergantung pada waktu penjualan:

Tugas utama dalam analisis pasar adalah:

· membentuk opini obyektif tentang transaksi mana yang lebih banyak diwakilkan pada obyek-obyek yang sejenis dengan yang dinilai (transaksi sewa-menyewa atau transaksi jual beli);

· identifikasi analogi untuk menghitung tarif sewa (dengan pendekatan pendapatan) dan untuk pendekatan komparatif;

· identifikasi perbandingan antara tarif sewa berbagai jenis objek (tarif sewa ruang ritel dengan tarif sewa ruang kantor, dll).

Saat membuat Laporan tentang penilaian properti real estat komersial untuk tujuan jaminan, bagian teks dari bagian Laporan ini harus memuat informasi berikut:

1. penjelasan singkat tentang segmen pasar real estate komersial kota;

2. karakteristik segmen pasar lokal (rata-rata tarif sewa dan harga jual per 1 meter persegi pada saat ini, dinamika pertumbuhan dibandingkan tahun lalu, rata-rata tingkat pemanfaatan pasar yang kurang, tingkat rata-rata biaya operasional untuk fasilitas serupa (dalam istilah absolut atau relatif);

3. adanya proyek penanaman modal di kota yang berkaitan dengan pembangunan atau rekonstruksi objek jenis ini (deskripsi, karakteristik, pengembang, total biaya investasi, kondisi saat ini).

Deskripsi lokasi objek penilaian

Lokasi adalah salah satu parameter utama yang menentukan kemungkinan profitabilitas suatu objek. Penentuan parameter ini yang salah dapat menyebabkan terbentuknya nilai properti yang dinilai tidak dapat diandalkan.

Faktor utama yang perlu diperhatikan ketika menjelaskan lokasi properti yang dinilai adalah:

Untuk properti perkantoran - lokasi di kawasan “bisnis” kota (properti yang lebih likuid) atau sebaliknya, lokasi di kedalaman lokasi industri (kemungkinan kesulitan dalam implementasi), ketersediaan aksesibilitas transportasi yang nyaman, dll.;

untuk properti ritel - lokasi di koridor ritel (atau, sebaliknya, jauh di jalan “jalan buntu”), intensitas lalu lintas, popularitas tempat tersebut, dll.;

untuk properti gudang - aksesibilitas transportasi, ketersediaan infrastruktur (jalur kereta api, dll.), ketersediaan semua komunikasi yang diperlukan dalam jumlah yang cukup (listrik, gas, air, dll.).

Saat mendeskripsikan lokasi objek penilaian, cukup jelas untuk menyajikan informasi grafis, yang menjadi dasar Anda dapat memahami di mana lokasi objek penilaian berada,

Sumber informasi ini dapat berupa peta kota elektronik dan kertas. Mari kita beri contoh gambar grafik dan teks deskripsi singkat lokasi objek penilaian.

Analisis Penggunaan Terbaik dan Terbaik

Karena kegiatan penilaian melibatkan penentuan nilai pasar, analisis penggunaan yang paling efektif mengidentifikasi penggunaan properti tertentu yang paling menguntungkan dan kompetitif.

Analisis penggunaan properti yang paling efektif melibatkan studi terperinci tentang situasi pasar, karakteristik properti yang dinilai, identifikasi opsi yang diminta pasar yang sesuai dengan parameter properti yang dinilai, perhitungan profitabilitas setiap opsi. dan memperkirakan nilai properti untuk setiap opsi penggunaan. Dengan demikian, kesimpulan akhir tentang penggunaan yang paling efektif hanya dapat diambil setelah memperhitungkan biayanya.

Penggunaan properti yang terbaik dan paling efisien adalah penggunaan sebidang tanah kosong atau dikembangkan yang memungkinkan secara hukum dan dirancang dengan baik, layak secara fisik, dilengkapi dengan sumber daya keuangan yang sesuai dan memberikan nilai maksimal.

Penggunaan optimal sebidang tanah ditentukan oleh faktor-faktor persaingan di pasar tertentu dimana properti yang dinilai berada, dan bukan merupakan hasil spekulasi subjektif dari pemilik, pengembang atau penilai. Oleh karena itu, analisis dan pemilihan penggunaan yang paling efektif sebenarnya merupakan studi ekonomi terhadap faktor-faktor pasar yang penting bagi objek yang dinilai.

Dalam kebanyakan kasus, analisis penggunaan terbaik dan terbaik tidak diperlukan untuk mengevaluasi tujuan jaminan. Ketika menilai untuk tujuan agunan, analisis ini dilakukan hanya jika terdapat perbedaan yang jelas antara properti yang dinilai dan penggunaannya saat ini. Dalam hal ini penilaian dengan mempertimbangkan perubahan tujuan benda tersebut harus dilakukan jika tujuan tersebut telah ditentukan dan tegas. (http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a109/188103.html).

Sesuai dengan Standar Penilaian Federal No. 1, yang disetujui oleh Vympelz dari Kementerian Pembangunan Ekonomi Rusia tanggal 20 Juli 2007 No. 256, prosedur penilaian nilai pasar dilakukan dengan menggunakan tiga pendekatan:

Pendekatan pendapatan (pendekatan kapitalisasi atau diskon pendapatan terhadap penilaian real estat);

Pendekatan berbasis biaya;

Pendekatan komparatif (pendekatan pasar terhadap penilaian real estat).

Sebelum menghitung nilai objek penilaian untuk masing-masing pendekatan, terlebih dahulu dibenarkan penerapan pendekatan-pendekatan tersebut terhadap penilaian.

Pilihan pendekatan tertentu, serta metode dalam masing-masing pendekatan, dibuat berdasarkan kekhususan objek yang dinilai, karakteristik pasar tertentu dan komposisi informasi yang terkandung dalam informasi yang dikumpulkan. Pendekatan evaluasi biasanya saling terkait dan saling melengkapi.

Pendekatan berbasis biaya terhadap penilaian real estat untuk tujuan jaminan

Pendekatan biaya adalah seperangkat metode untuk memperkirakan nilai suatu objek yang dinilai, berdasarkan penentuan biaya yang diperlukan untuk memulihkan atau mengganti objek yang dinilai, dengan mempertimbangkan keausannya.

Pendekatan ini, ketika menilai untuk tujuan agunan, jarang digunakan. Namun, dalam beberapa kasus, misalnya, ketika tidak ada pasar yang cukup berkembang dan tidak ada informasi mengenai pasar tersebut, pendekatan berbasis biaya mungkin merupakan satu-satunya pendekatan yang bisa dilakukan.

Penggunaan pendekatan biaya pasti dapat ditinggalkan ketika menilai objek yang informasi pasarnya dapat ditemukan dalam jumlah yang cukup besar, serta ketika menilai objek yang cukup “tua”. Penilaian dengan pendekatan biaya dalam hal ini tidak menghasilkan opini yang cukup andal tentang kemungkinan harga jual objek tersebut di pasar.

Saat menilai properti yang relatif baru, perkiraan dapat digunakan sebagai panduan yang cukup baik jika tidak ada jumlah informasi pasar yang tepat, namun perlu untuk menganalisis dengan cermat perhitungan yang diberikan oleh pemilik (mungkin berbeda secara signifikan dari indikator pasar rata-rata. ).

Logika untuk melakukan pekerjaan dalam pendekatan biaya melibatkan tindakan berikut:

penilaian biaya penggantian bangunan yang dinilai (atau biaya penggantian);

penilaian besarnya keuntungan usaha (keuntungan investor);

perhitungan jenis keausan yang teridentifikasi;

penilaian nilai pasar sebidang tanah;

perhitungan nilai akhir objek penilaian dengan menyesuaikan biaya penggantian keausan, yang diikuti dengan peningkatan nilai yang dihasilkan sebesar biaya bidang tanah.

Logika ini dapat digambarkan dalam bentuk rumus berikut, yang memungkinkan kita memperoleh kesimpulan tentang nilai suatu objek real estate komersial:

Harga benda = Matahari * (I -- I) + Bumi, dimana

VC - biaya penggantian objek penilaian (atau biaya penggantian) dengan memperhitungkan keuntungan pengusaha;

I adalah jumlah keausan benda yang teridentifikasi;

Szem. -- nilai hak milik atas sebidang tanah.

Penilaian biaya penggantian

Biaya penggantian (RC) adalah biaya pembangunan suatu properti yang dinilai baru, dihitung dengan harga berlaku, tanpa memperhitungkan keausan, dan dikorelasikan. pada tanggal penilaian.

Biaya penggantian dapat dihitung berdasarkan biaya reproduksi atau biaya penggantian.

Biaya reproduksi dipahami sebagai biaya konstruksi dengan harga berlaku pada tanggal penilaian sebenarnya dari salinan persis bangunan yang dinilai, hal. menggunakan bahan bangunan, standar dan desain yang sama.

Biaya penggantian ditentukan oleh biaya konstruksi dengan harga berlaku pada tanggal aktual penilaian suatu objek dengan utilitas yang sama menggunakan bahan, standar, desain, dan solusi arsitektur modern.

Terlihat dari definisi di atas, perhitungan biaya penggantian lebih disukai, karena dalam kasus kedua dihitung biaya pembangunan suatu bangunan yang berbeda dari yang dinilai karakteristiknya, sedangkan penilaian selisih kegunaannya. bangunan yang dibandingkan sangat subyektif.

Di sisi lain, pilihan penghitungan biaya penggantian juga dapat dibenarkan jika bangunan yang dinilai memiliki sejumlah tanda-tanda kerusakan fungsi, yang tidak dapat tidak mengurangi daya tarik komersialnya bagi calon pembeli.

Secara umum, pilihan antara biaya “reproduksi” dan biaya “penggantian” bergantung pada banyak faktor: tujuan penilaian, kuantitas dan kualitas informasi yang dikumpulkan tentang objek penilaian, karakteristik fisiknya, dll.

Sumber informasi untuk menghitung biaya “reproduksi” atau biaya “penggantian”:

perhitungan perkiraan (perkiraan lokal, perkiraan objek, perhitungan perkiraan konsolidasi);

Koleksi UPVS (kumpulan indikator agregat biaya penggantian bangunan dan struktur untuk revaluasi aset tetap menurut sektor perekonomian nasional) Koleksi UPSS (biaya diberikan pada harga tahun 1969):

koleksi yang diproduksi oleh perusahaan Co-Invest (industri, perumahan, bangunan umum, dll.) (biaya pada harga 2009,2010);

Indeks biaya konstruksi (Keputusan Gosstroy, koleksi Co-Invest), dll.

Dalam praktik penilaian, metode berikut digunakan untuk menentukan biaya penggantian penuh:

1) Metode satuan perbandingan,

2) Metode penguraian berdasarkan komponen,

3) Metode survei kuantitatif.

Pemilihan metode ditentukan oleh tujuan penilaian dan ketelitian perhitungan yang diperlukan.

Metode satuan perbandingan didasarkan pada penggunaan biaya pembangunan unit pembanding (1 meter persegi, 1 meter kubik) bangunan sejenis. Biaya unit komparatif analog memerlukan penyesuaian terhadap perbedaan yang teridentifikasi antara unit tersebut dan objek yang dievaluasi (parameter fisik, ketersediaan peralatan yang mudah dipasang, kondisi pembiayaan, dll.).

Biaya penggantian penuh objek yang dinilai ditentukan dengan mengalikan biaya unit pembanding yang disesuaikan dengan jumlah unit pembanding (luas, kapasitas kubik). Untuk menentukan besaran biaya, biasanya digunakan berbagai bahan acuan dan peraturan, misalnya “Indikator gabungan biaya konstruksi”, “Indikator gabungan biaya penggantian”.

Rumus berikut digunakan untuk perhitungan:

sn= S.s. H Jadi H KE 1 jam KE 2 jam KE 3 jam KE 4 jam KE 5,

Di mana: sn-- biaya objek yang dinilai;

S.s.-- biaya 1 meter persegi. atau meter kubik suatu bangunan tipikal pada tanggal dasar;

Jadi-- jumlah unit perbandingan (luas atau volume objek yang dinilai)

KE 1 -- koefisien dengan mempertimbangkan perbedaan yang diidentifikasi antara objek yang dinilai dan struktur tipikal yang dipilih dalam hal luas, volume, dan parameter fisik lainnya;

KE 2 -- faktor koreksi lokasi objek;

KE 3 -- koefisien perubahan biaya pekerjaan konstruksi dan instalasi pada periode antara tanggal dasar dan tanggal pada saat penilaian;

KE 4 -- koefisien dengan mempertimbangkan keuntungan pengembang;

KE 5 -- koefisien memperhitungkan PPN (%).

Metode ini didasarkan pada biaya unit perbandingan suatu objek atau analog yang khas, ketika memilih yang perlu diperhatikan kesamaan tujuan fungsional, karakteristik fisik, kelas sistem struktural, tanggal commissioning objek dan karakteristik lainnya. .

Metode unit komparatif memperkirakan nilai suatu barang berdasarkan biaya penggantian. Hal ini disebabkan oleh fakta bahwa biaya unit komparatif yang digunakan dalam perhitungan, pada umumnya, tidak mewakili objek yang identik, tetapi analog yang mirip.

Metode penguraian komponen berdasarkan penggunaan informasi yang berbeda secara kualitatif. Komponen konstruksi individu suatu bangunan: pondasi, dinding, lantai, dll. - dinilai berdasarkan indikator biaya, termasuk biaya langsung dan tidak langsung yang diperlukan untuk pembangunan satuan volume komponen tertentu. Biaya seluruh bangunan dihitung sebagai penjumlahan dari biaya seluruh komponen dengan menggunakan rumus:

dimana Szd. - biaya pembangunan gedung secara keseluruhan;

Vj-- volumenya J- komponen;

Cj-- biaya per unit volume;

N-- jumlah komponen bangunan yang dialokasikan;

Kn - koefisien yang memperhitungkan perbedaan yang ada antara objek yang dinilai dan struktur tipikal yang dipilih (untuk objek yang identik Kn = 1);

Ki adalah koefisien yang memperhitungkan keausan total.

Metode penguraian komponen memiliki beberapa variasi:

Metode subkontrak;

Perincian berdasarkan profil kerja;

Alokasi biaya.

Metode subkontrak didasarkan pada penggunaan informasi tentang biaya pekerjaan yang dilakukan berdasarkan perjanjian subkontrak yang dibuat oleh kontraktor umum dengan organisasi konstruksi khusus - subkontraktor. Biaya penggantian penuh dihitung sebagai jumlah biaya seluruh pekerjaan konstruksi dan pemasangan yang disubkontrakkan.

Metode profil melibatkan penilaian biaya penggantian penuh sebagai jumlah biaya perekrutan spesialis konstruksi individu (tukang batu, tukang plester, tukang kayu, dll.)

Metode Biaya Khusus melibatkan penggunaan unit perbandingan secara sistematis untuk mengevaluasi berbagai komponen bangunan, setelah itu hasil penilaian individu dirangkum.

Metode survei kuantitatif melibatkan pembuatan perkiraan baru untuk objek yang dinilai dalam harga pada tanggal penilaian. Untuk tujuan ini, dilakukan analisis kuantitatif dan biaya secara rinci, serta perhitungan biaya untuk pekerjaan konstruksi dan pemasangan masing-masing komponen dan bangunan secara keseluruhan. Perhitungan tersebut memperhitungkan biaya langsung, biaya overhead dan biaya lainnya yang mewakili perkiraan penuh untuk pembangunan fasilitas yang dinilai.

Metode survei kuantitatif memberikan hasil paling akurat mengenai total biaya penggantian, namun paling padat karya dan mengharuskan penilai memiliki pengetahuan praktis di bidang bisnis desain dan estimasi.

Perkiraan nilai keuntungan wirausaha (keuntungan investor)

Keuntungan seorang pengusaha (investor) adalah imbalan yang dibutuhkan oleh investor biasa (pembangun, pengembang) untuk risiko yang terkait dengan pembangunan proyek yang strukturnya serupa dengan properti yang dinilai.

Faktanya, nilai ini mencerminkan keuntungan rata-rata investor yang dapat diperoleh dari pelaksanaan suatu proyek, termasuk biaya manajemen dan pengorganisasian konstruksi, pengawasan umum, dan risiko terkait konstruksi. Biasanya, ketika membentuk indikator ini, mereka tidak memperhatikan tahap siklus hidup di mana segmen pasar real estat komersial berada, termasuk objek yang dinilai, hingga ketergantungan nilainya pada volume. dan waktu pembangunan, apakah fungsi investor (pelanggan) dan pembangun (kontraktor) terpisah dari faktor lain. Oleh karena itu, ketika mempertimbangkan Laporan, penting untuk mengidentifikasi secara jelas kisaran keuntungan pengusaha (investor) dan menetapkan kisaran nilai pasar rata-rata saat ini.

Perlu dicatat bahwa jumlah keuntungan seorang wirausahawan, bergantung pada tingkat perkembangan pasar real estat dan siklus hidup di mana segmen pasar real estat komersial tertentu berada, dapat bervariasi dalam kisaran yang signifikan. Misalnya, di pasar real estat komersial Moskow pada tahun 2005, tetapi menurut lembaga analisis terbesar, keuntungan seorang pengusaha di segmen real estat ritel berkisar antara 25 hingga 40%; pada tahun 2006 dan 2007, terjadi penurunan dan stabilisasi dari ini. indikator diamati. Dalam praktiknya, sulit untuk memperoleh data pasar mengenai keuntungan, karena data tersebut sering kali merupakan rahasia dagang.

Perhitungan jenis keausan yang teridentifikasi

Penyusutan ditandai dengan penurunan kegunaan properti dan daya tarik konsumen dari sudut pandang calon investor.

Biasanya penyusutan dinyatakan dalam penurunan nilai (penyusutan) suatu benda selama jangka waktu tertentu karena pengaruh berbagai faktor.

Tergantung pada alasan yang menyebabkan penyusutan suatu properti, jenis keausan fisik, fungsional dan eksternal dibedakan.

Kemunduran fisik. Mencerminkan perubahan sifat fisik suatu properti dari waktu ke waktu (misalnya, cacat pada elemen struktur). Keausan fisik ada dua jenis: yang pertama terjadi karena pengaruh faktor operasional, yang kedua karena pengaruh faktor alam dan lingkungan.

Ada empat metode utama untuk menghitung penyusutan fisik bangunan: ahli, biaya, peraturan (atau akuntansi) dan metode penghitungan umur bangunan.

Persentase kerusakan fisik suatu benda yang dinilai dengan metode ahli ditentukan berdasarkan Peraturan Penilaian Kerusakan Fisik Bangunan Tempat Tinggal. Masa pakai bangunan secara keseluruhan bergantung pada ketahanan komponen-komponennya. Keausan fisik elemen bangunan dihitung sebagai hasil kali berat jenis suatu elemen struktur bangunan dan persentase keausan elemen tersebut dibagi 100. Keausan fisik seluruh bangunan ditentukan sebagai rata-rata tertimbang seluruh elemen bangunan. Metode ahli untuk menentukan kerusakan fisik biasanya digunakan saat menginventarisasi real estat.

Ada kerusakan fisik yang dapat dilepas dan tidak dapat diperbaiki. Keausan fisik yang dapat dilepas mengasumsikan bahwa biaya perbaikan saat ini lebih kecil dari nilai tambah fasilitas. Keausan fisik yang tidak dapat dipulihkan dipertimbangkan apabila biaya perbaikan cacat melebihi biaya yang akan ditambahkan pada objek. Semua elemen bangunan dibagi menjadi dua kategori: jangka panjang (pondasi, dinding, langit-langit, dll.) dan keausan (atap, trim dekoratif, pengecatan, dll., yaitu elemen-elemen yang dapat diperbaiki (dipulihkan) selama perbaikan yang sedang berlangsung).

Metode biaya melibatkan penentuan biaya reproduksi elemen bangunan. Melalui inspeksi, persentase keausan setiap elemen bangunan ditentukan, yang kemudian diterjemahkan ke dalam nilai. Estimasi biaya penyusutan fisik yang lebih akurat dan disesuaikan diperoleh ketika persentase penyusutan ditentukan sebagai rata-rata tertimbang.

Metode standar (atau akuntansi) untuk menentukan kerusakan fisik bangunan melibatkan penggunaan tarif penyusutan terpadu untuk pemulihan total aset tetap.

Bila menggunakan metode perhitungan umur bangunan, ada beberapa istilah yang digunakan.

Kehidupan ekonomi adalah waktu di mana suatu benda dapat dimanfaatkan untuk memperoleh keuntungan. Selama periode ini, perbaikan berkontribusi terhadap nilai properti; Umur ekonomis suatu properti berakhir ketika perbaikan yang dilakukan tidak memberikan kontribusi terhadap nilai properti karena keusangannya secara umum.

Kehidupan fisik suatu benda adalah jangka waktu di mana bangunan itu ada dan dapat ditinggali atau dikerjakan. Masa hidup fisik berakhir ketika benda tersebut dihancurkan.

Usia efektif didasarkan pada penilaian terhadap penampilan, kondisi teknis, dan faktor ekonomi yang mempengaruhi nilai suatu benda.

Usia kronologis adalah jangka waktu yang telah berlalu sejak tanggal dioperasikannya benda tersebut sampai dengan tanggal penilaian.

Sisa umur ekonomis suatu bangunan adalah jangka waktu sejak tanggal penilaian sampai dengan berakhirnya umur ekonomis properti tersebut. Merenovasi dan meningkatkan properti akan meningkatkan sisa umur ekonomisnya.

Umur pelayanan standar (atau umur fisik tipikal) adalah umur pelayanan bangunan dan struktur yang ditentukan oleh peraturan.

Keausan fungsional suatu benda. Keusangan fungsional adalah ketika suatu benda tidak memenuhi standar modern dalam hal kegunaan fungsionalnya. Keusangan fungsional dapat memanifestasikan dirinya dalam arsitektur bangunan yang sudah ketinggalan zaman, dalam kenyamanan tata letak, volume, dukungan teknis, dll. Keusangan fungsional disebabkan oleh pengaruh kemajuan ilmu pengetahuan dan teknologi di bidang arsitektur dan konstruksi. Keusangan fungsional dalam praktik rumah tangga disebut keusangan.

Keausan fungsional, seperti keausan fisik, dapat dilepas atau tidak dapat diperbaiki. Keausan fungsional yang dapat dilepas dapat mencakup pemulihan lemari built-in, meteran air dan gas, peralatan pipa ledeng, lantai, dll. Kriteria apakah keausan dapat dilepas atau tidak adalah perbandingan besaran biaya perbaikan dengan besarnya nilai tambahan yang diterima. . Jika nilai tambahan yang diperoleh melebihi biaya restorasi, maka keausan fungsional dapat dihilangkan. Besarnya keausan yang dapat dilepas ditentukan sebagai selisih antara nilai potensial bangunan pada saat penilaian dengan elemen yang diperbarui dan nilainya pada tanggal penilaian tanpa elemen yang diperbarui.

Keausan fungsional yang tidak dapat dihilangkan mengacu pada penurunan nilai suatu bangunan karena faktor-faktor yang berkaitan dengan karakteristik kualitas bangunan tersebut. Selain itu, karakteristik kualitas dapat berupa kelebihan atau kekurangan. Misalnya, di pasar persewaan, permintaan apartemen dua kamar lebih besar dibandingkan apartemen satu kamar. Besarnya penyusutan jenis ini dihitung sebagai besarnya kerugian sewa pada saat menyewakan apartemen tersebut, dikalikan dengan pengganda sewa bruto bulanan yang khas untuk jenis apartemen tersebut. Dengan demikian, jumlah kerusakan fungsional yang tidak dapat diperbaiki ditentukan dengan memanfaatkan kerugian sewa.

Keausan eksternal (ekonomis).- ini adalah penurunan nilai suatu bangunan karena adanya perubahan negatif pada lingkungan luarnya, baik yang disebabkan oleh faktor ekonomi atau politik, atau faktor eksternal lainnya. Penyebab kerusakan eksternal dapat berupa, misalnya, penurunan luas wilayah di mana objek tersebut berada, tindakan pemerintah atau pemerintah daerah di bidang perpajakan, asuransi, dan perubahan lain di pasar lapangan kerja, rekreasi. , pendidikan, dll. Faktor-faktor penting yang mempengaruhi jumlah keausan eksternal adalah kedekatannya dengan benda-benda alam atau buatan yang “tidak menarik”: rawa, instalasi pengolahan air limbah, restoran, lantai dansa, pompa bensin, stasiun kereta api, rumah sakit, sekolah, perusahaan, dll. Keausan akibat pengaruh eksternal dalam banyak kasus tidak dapat dilepas.

Penilaian nilai pasar sebidang tanah

Penilaian sebidang tanah, pada umumnya, merupakan tugas yang agak rumit dan memakan waktu.

Mari kita pertimbangkan poin-poin utama yang perlu diperhatikan ketika menilai nilai pasar dari sebidang tanah yang dikembangkan sebagai bagian dari properti real estat tunggal, yang paling sering ditemukan dalam situasi “jaminan”.

Saat menganalisis perjanjian sewa tanah, Anda perlu memperhatikan:

· waktu kontrak;

· adanya pembebanan dan kemudahan, yang harus dianalisis lebih lanjut untuk memperhitungkan beban ketika menghitung nilai pasar properti.

Saat menganalisis Rencana Kadaster, Anda perlu memperhatikan:

Batas-batas bidang tanah;

Tidak ada batasan langsung terhadap kemungkinan pengembangan tambahan.

Laporan Penilaian harus mencatat kategori tanah yang ditentukan dalam sertifikat kepemilikan atau rencana kadaster dari lokasi yang dilampirkan pada perjanjian sewa.

Dalam menentukan hak yang dinilai atas sebidang tanah, mungkin ada jenis-jenis hak berikut:

kepemilikan;

hak pakai terus-menerus;

hak untuk menyewa (jangka panjang, jangka pendek).

Memilih cara dan cara menghitung nilai pasar sebidang tanah

Metode utama untuk menilai bidang tanah diberikan dalam “Rekomendasi Metodologis untuk menentukan nilai pasar bidang tanah”, yang disetujui oleh Perintah Kementerian Properti Rusia tertanggal 6 Maret 2002 No. 568-r.

Perlu dicatat bahwa sebelum mulai menghitung biaya sebidang tanah, seseorang harus membuat kesimpulan tentang “koefisien kepadatan pembangunan” dan pendapat tentang “kecukupan” sebidang tanah untuk berfungsinya fasilitas secara penuh.

Dalam membuat kesimpulan, perlu diketahui perbandingan luas bidang tanah dan luas bangunan. Sumber informasi luas bangunan dapat berupa sertifikat dari Pemilik, atau data dari Lembar Data Teknis. BTI bangunan yang terletak di atas bidang tanah ini.

Dalam situasi ini, muncul pertanyaan tentang bagaimana mengalokasikan wilayah yang berdekatan yang diperlukan. Untuk membentuk opini yang terinformasi tentang “kecukupan” sebidang tanah, Anda dapat “memulai” dari SNIP yang ada (jika tetap relevan dalam kaitannya dengan objek modern) atau dari persyaratan pengembang profesional yang melaksanakan proyek investasi terkait dengan pengembangan komersial.

Pendekatan komparatif terhadap penilaian real estat untuk tujuan agunan

Pendekatan komparatif adalah salah satu pendekatan yang paling umum digunakan ketika menilai real estat untuk tujuan agunan.

Pendekatan penilaian ini didasarkan pada prinsip substitusi. Hal ini didasarkan pada asumsi bahwa pembeli yang bijaksana tidak akan membayar lebih untuk suatu barang yang akan dijual daripada barang yang kualitas dan kesesuaiannya dapat dibeli. Pendekatan komparatif didasarkan pada ketergantungan nilai suatu benda yang dinilai pada harga jual benda sejenis. Setiap penjualan yang sebanding dibandingkan dengan properti subjek. Penyesuaian dilakukan terhadap harga jual yang sebanding untuk mencerminkan perbedaan signifikan di antara keduanya.

Pendekatan komparatif melibatkan beberapa langkah.

tahap pertama. Keadaan dan tren perkembangan pasar dan khususnya segmen di mana objek yang dinilai berada dipelajari. Objek yang paling sebanding dengan apa yang dinilai diidentifikasi.

tahap ke-2. Informasi tentang objek analog dikumpulkan dan diverifikasi; informasi yang dikumpulkan dianalisis dan setiap objek analog dibandingkan dengan objek yang dievaluasi.

tahap ke-3. Berdasarkan perbedaan yang teridentifikasi dalam karakteristik harga objek yang dibandingkan, dilakukan penyesuaian terhadap harga jual analog yang sebanding.

tahap ke-4. Harga objek analog yang disesuaikan disepakati dan nilai akhir dari nilai pasar objek yang dinilai diperoleh berdasarkan pendekatan komparatif.

Keuntungan utama dari pendekatan komparatif adalah bahwa pendekatan ini berfokus pada harga pembelian dan penjualan yang sebenarnya dicapai dari objek serupa.

Secara umum, kemungkinan penerapan pendekatan komparatif bergantung pada keberadaan pasar yang aktif, karena pendekatan tersebut melibatkan penggunaan data transaksi aktual, serta keterbukaan pasar dan ketersediaan informasi keuangan.

Pertanyaan tentang kebenaran penggunaan pendekatan komparatif tanpa adanya transaksi pasar cukup rumit. Biasanya, situasi ini dapat diamati di pemukiman kecil di mana pasar kurang berkembang dan sumber informasi yang tersedia tidak memuat informasi tentang transaksi pembelian dan penjualan objek yang sebanding.

Dalam hal ini, algoritma berikut dapat digunakan sebagai solusi yang dapat diterima:

Kota-kota “serupa” yang terletak di wilayah, wilayah, dll yang sama diidentifikasi. (kriteria perbandingan dapat mencakup jumlah dan tingkat pendapatan penduduk, keberadaan pasar perumahan yang berkembang, lokasi dalam kaitannya dengan jalur transportasi “utama”, dll.);

mencari data transaksi pembanding:

perhitungan dilakukan dan, jika perlu, penyesuaian yang sesuai dilakukan.

Penting untuk dicatat bahwa pendekatan ini harus digunakan dengan tingkat kehati-hatian yang wajar. Metode ini dapat digunakan sebagai pendekatan tambahan untuk memahami apakah nilai suatu objek yang diperoleh dalam kerangka pendekatan lain (pendapatan dan biaya) berada dalam kisaran yang sebanding atau tidak.

Saat menerapkan pendekatan ini, penting untuk menghindari kesalahan dalam mengidentifikasi tingkat likuiditas objek penilaian secara salah dan, sebagai konsekuensinya, menilai objek yang sama sekali tidak likuid dan kemudian memberikan hasil yang “diinginkan” sebagai hasil yang “nyata”. satu.

Tahapan utama penilaian real estat dengan pendekatan komparatif:

pemilihan analog dan pengumpulan informasi tentang analog;

pilihan unit pembanding;

melakukan penyesuaian terhadap perbedaan yang teridentifikasi dalam karakteristik harga objek yang dibandingkan;

pembentukan nilai biaya akhir.

Mari kita perhatikan poin-poin utama yang perlu diperhatikan dalam setiap tahapan.

Pemilihan analog dan pengumpulan informasi tentang analog adalah tahap pertama dan sebenarnya merupakan tahap kunci dalam penggunaan pendekatan komparatif.

Untuk memilih analog, elemen dasar perbandingan berikut dapat digunakan:

Tujuan fungsional;

lokasi;

Ciri-ciri fisik (ukuran, kondisi benda, dll).

Tujuan fungsional adalah salah satu elemen kunci perbandingan. Kesalahan terbesar adalah memilih objek dengan tujuan fungsional yang sama sekali berbeda sebagai analog.

Pemilihan analog harus didekati dengan sangat hati-hati jika objek tersebut berpotensi mengalami pembongkaran atau rekonstruksi. Saat memilih analog, penting untuk memahami apa yang mendasari motivasi pembeli. Biasanya, dalam situasi seperti ini, motivasi utamanya mungkin adalah perolehan hak untuk membangun fasilitas baru. Oleh karena itu, sebagai analogi, disarankan untuk fokus pada objek yang akan dibongkar dengan lokasi yang sebanding dan memperhatikan kemungkinan penggunaan hak yang diizinkan atas sebidang tanah.

Sumber informasi untuk membuat daftar, analogi dan memperoleh informasi yang diperlukan untuk penilaian adalah:

Data awal diperoleh dari hasil pencarian di Internet;

Data disediakan oleh lembaga analisis dan perusahaan real estate;

Basis data sendiri dikelola oleh perusahaan penilai.

Situasi yang cukup umum adalah ketika informasi yang digunakan tidak berisi semua data yang diperlukan yang memungkinkan seseorang untuk menyimpulkan bahwa pilihan analog telah dibuat dengan benar.

Jika informasi tidak lengkap tentang nilai faktor harga utama objek yang ditawarkan sebagai analog, diperlukan pemeriksaan eksternal terhadap objek tersebut. Tentunya penerapan foto analog dan penggambaran objek analog pada peta kota beserta objek penilaiannya akan memberikan informasi visual yang lebih lengkap.

Setelah memilih analog dan mengumpulkan informasi, Anda harus melakukannya tahap pemilihan unit pembanding.

Unit perbandingan yang paling umum digunakan adalah:

luas total 1 meter persegi;

1 meter persegi area yang dapat digunakan atau disewakan.

Perlu diperhatikan pentingnya memilih unit perbandingan yang tepat dan menentukan karakteristik biaya parameter ini.

Setelah memilih unit perbandingan, dilakukan penyesuaian.

Dalam teori penilaian real estat, jenis amandemen berikut dibedakan:

Bunga (misalnya, penyesuaian lokasi, keausan, waktu penjualan, dll.);

Biaya (misalnya koreksi karakteristik kualitatif, serta koreksi yang dihitung dengan metode statistik). Penyesuaian moneter yang dilakukan terhadap harga objek analog yang dijual secara keseluruhan harus mencakup penyesuaian ada tidaknya perbaikan tambahan (perluasan gudang, tempat parkir, dll.);

Mutlak

Relatif.

Mari kita membahas lebih detail poin-poin utama yang harus diperhatikan ketika membuat amandemen.

Ada sepuluh elemen dasar perbandingan (yang sebenarnya merupakan penyesuaian) yang harus diperhatikan dalam metode perbandingan penjualan:

1. pengalihan hak milik;

2. kondisi pembiayaan (dalam praktik Rusia jarang digunakan);

3. syarat penjualan;

biaya yang timbul segera setelah pembelian;

kondisi pasar;

lokasi;

ciri fisik (ukuran, mutu bahan bangunan, kondisi bangunan);

karakteristik ekonomi (biaya operasional, syarat-syarat perjanjian sewa, biaya administrasi, komposisi penyewa, dll);

jenis penggunaan;

10. komponen nilai yang bukan merupakan bagian dari real estate.

Faktanya, elemen perbandingan di atas adalah kriteria untuk memilih analog. Bagaimana. Semakin akurat analog tersebut sesuai dengan karakteristik yang ditentukan dari objek evaluasi, semakin sedikit amandemen yang akan dilakukan dan semakin dapat diandalkan hasilnya.

Mari kita lihat lebih dekat masing-masing elemen ini.

Hak milik yang dapat dialihkan. Harga transaksi tergantung pada hak milik yang dialihkan. Situasi yang cukup umum adalah ketika terdapat perjanjian sewa yang sah untuk area properti yang dinilai. Dalam hal ini, ketika menentukan nilai suatu objek, amandemen harus mencerminkan perbedaan antara potensi pendapatan dari objek yang dinilai dan analognya.

Ketentuan pembiayaan. Adanya sumber pembiayaan pinjaman juga dapat mempengaruhi nilai properti. Untuk menghitung amandemen, diperlukan informasi lengkap tentang skema pembiayaan yang diterapkan dalam kasus tertentu. Berdasarkan kondisi yang berlaku di pasar Rusia, penyesuaian ini jarang digunakan.

Syarat penjualan dan waktu penjualan. Penyesuaian syarat penjualan mencerminkan motivasi pembeli atau penjual (misalnya transaksi antar pihak terkait, dll). Periode eksposur - waktu selama suatu objek berada di pasar, berbeda untuk segmen pasar yang berbeda dan sangat bergantung pada kualitas objek. Jika benda tersebut dijual dalam jangka waktu yang jauh lebih pendek dari periode pameran standar, hal ini menunjukkan harga yang terlalu rendah. Jika objek tersebut berada di pasar lebih lama dari periode pemaparan standar, harganya akan meningkat. Dalam kedua kasus tersebut, transaksi tersebut tidak khas untuk segmen pasar dan tidak boleh dianggap sebanding.

Biaya yang timbul segera setelah pembelian. Biaya-biaya tersebut antara lain biaya-biaya yang dikeluarkan pembeli segera setelah pembelian suatu barang dan yang sebenarnya diperhitungkan dalam menentukan harga pokok transaksi, misalnya biaya pembongkaran atau pembongkaran salah satu barang di tempat produksi, kembali. pendaftaran hubungan pertanahan, dll.

Lokasi. Amandemen ini diperlukan jika karakteristik lokasi objek yang dinilai dan objek pembanding berbeda.

karakter fisik(ukuran, kualitas bahan bangunan, kondisi bangunan). Perbedaan fisik meliputi: ukuran, kualitas konstruksi, umur dan kondisi, kegunaan fungsional, ukuran lahan, daya tarik tepi jalan, dll.

Karakteristik ekonomi. Atribut suatu benda yang mempengaruhi pendapatannya. Misalnya biaya operasional, kualitas administrasi, syarat-syarat perjanjian sewa, dll.

Komponen nilai yang tidak termasuk dalam real estat. Ini mungkin termasuk harta bergerak, yang biayanya termasuk dalam struktur transaksi (peralatan, peralatan rumah tangga, perabot, inventaris, dll.)

Dalam melakukan penilaian perlu dilakukan penyesuaian terhadap komponen-komponen yang bukan merupakan bagian dari properti yang dinilai.

Berdasarkan tujuan objek tersebut, daftar perubahan dapat ditentukan dengan mempertimbangkan kekhususan objek real estat komersial jenis tertentu.

Misalnya, ketika menilai properti kantor, perubahan utamanya mungkin:

Hukum Properti;

Ciri-ciri fisik (kondisi benda, perbandingan luas lahan yang dapat digunakan dan luas total (%), perbandingan luas lahan parkir dengan luas lahan yang dapat disewa, dan lain-lain);

Karakteristik ekonomi (tingkat beban, tingkat biaya, dll).

Saat menilai properti real estat untuk keperluan gudang, perubahan utamanya mungkin:

Hukum Properti;

Lokasi;

Ketersediaan infrastruktur yang diperlukan (jalur kereta api, jalan raya, kenyamanan, akses, dll);

Karakteristik fisik (kondisi fasilitas, rasio ruang administrasi dan gudang (%), ketinggian, keberadaan pemanas, ketersediaan semua komunikasi yang diperlukan dan kapasitas bebas, dll.);

Karakteristik ekonomi (tingkat pemanfaatan, tingkat biaya).

Dalam menggunakan pendekatan komparatif perlu memperhatikan aspek-aspek berikut:

Analogi dan objek penilaian harus berasal dari pasar real estate yang sama, segmen pasar dan mempunyai lokasi, kondisi teknis dan luas yang sebanding;

Saat melakukan perhitungan, perlu untuk menunjukkan referensi ke sumber dari mana informasi tentang analog dari objek penilaian diperoleh. Dalam hal informasi yang tidak lengkap tentang nilai karakteristik harga utama objek yang ditawarkan sebagai analog, diperlukan pemeriksaan eksternal terhadap objek tersebut;

Penyesuaian harus sesuai dengan perbedaan nyata antara objek penilaian dan analog; tidak dapat diterima untuk melakukan beberapa penyesuaian yang menghilangkan perbedaan yang sama antara objek dan analog (misalnya, penyesuaian tahun konstruksi, kondisi teknis bangunan). dan tingkat perbaikan yang dilakukan);

Nilai biaya yang diperoleh dengan menggunakan pendekatan komparatif harus berada dalam kisaran biaya yang diidentifikasi selama analisis pasar.

Pendekatan pendapatan terhadap penilaian real estat untuk tujuan jaminan

Pendekatan pendapatan adalah seperangkat metode untuk menilai nilai objek penilaian, berdasarkan penentuan pendapatan yang diharapkan dari objek penilaian.

Penerapan pendekatan pendapatan didasarkan pada konsep nilai sekarang: nilai suatu aset adalah nilai sekarang dari arus kas masa depan yang diharapkan dari aset tersebut, didiskontokan pada tingkat yang sesuai dengan tingkat risiko investasi pada aset tersebut.

Saat menilai real estat dari perspektif pendekatan pendapatan, pendapatan merupakan faktor utama yang menentukan nilai properti. Semakin besar pendapatan yang dihasilkan oleh suatu benda, semakin besar nilai nilainya, semua hal lain dianggap sama. Dalam hal ini, durasi periode memperoleh pendapatan, tingkat dan jenis risiko yang menyertai proses ini adalah penting.

Pendekatan pendapatan sering digunakan untuk mengevaluasi real estate yang berpotensi untuk disewakan atau disewakan.

Penggunaan pendekatan pendapatan sebagai bagian dari penilaian real estat yang sangat terspesialisasi (misalnya, bengkel peleburan baja) memerlukan pertimbangan yang cermat dalam memilih pendekatan penilaian.

Dalam praktiknya, metode arus kas yang didiskontokan atau metode kapitalisasi digunakan. Di bawah ini adalah poin-poin utama yang perlu Anda perhatikan dalam setiap metode tersebut.

Metode Arus Kas yang Didiskon

Metode arus kas yang didiskontokan (DCF) digunakan ketika menilai properti jika aliran pendapatan tidak stabil dari pengoperasiannya.

Penggunaannya disarankan dalam kasus berikut:

Properti sedang dibangun atau baru saja dibangun dan dioperasikan (atau dioperasikan);

Diasumsikan bahwa arus kas masa depan akan berbeda secara signifikan dari arus kas karena rekonstruksi, renovasi, pembangunan kembali, dll. obyek;

Arus pendapatan dan pengeluaran bersifat musiman;

Properti yang dinilai adalah properti komersial besar yang multifungsi.

Metode arus kas yang didiskontokan memperkirakan nilai suatu properti berdasarkan nilai kini pendapatan, yang terdiri dari proyeksi arus kas dan nilai sisa.

Untuk menerapkan metode DCF, diperlukan data sebagai berikut:

1. durasi periode perkiraan;

2. perkiraan nilai arus kas, termasuk nilai sisa (pembalikan) - hasil penjualan properti pada akhir masa kepemilikan;

3. tingkat diskonto.

Menentukan periode perkiraan tergantung pada jumlah informasi yang cukup untuk perkiraan jangka panjang. Periode perhitungannya bisa satu bulan, satu kuartal, satu tahun, dan seterusnya. Cakrawala perhitungannya bisa berkisar antara 3 sampai 5 tahun, atau sama dengan jumlah periode yang diperlukan agar objek tersebut mencapai tingkat pendapatan yang berkelanjutan.

Saat menentukan periode perkiraan, penting untuk memahami berapa lama umur properti yang dinilai dapat bertahan berdasarkan kondisi saat ini dan tahun pengoperasiannya.

Memahami hal ini memungkinkan Anda untuk menentukan dengan benar durasi periode perkiraan dan memilih pendekatan untuk menentukan nilai suatu objek pada akhir periode pasca-perkiraan (sisa).

Faktanya, periode perkiraan tidak boleh lebih lama dari umur aset.

Tahap selanjutnya adalah menentukan arus kas selama periode perkiraan dan menentukan nilai objek pada akhirnya.

Dengan menggunakan arus kas, beberapa tingkat pendapatan dari objek dihitung (untuk setiap tahun perkiraan):

1. potensi penghasilan bruto (PVI);

2. penghasilan bruto sebenarnya (DVD);

3. pendapatan operasional bersih (NOI);

4. arus kas sebelum pajak (BCF);

5. arus kas setelah pajak (AFPT).

Dua kuantitas yang paling sering digunakan sebagai tingkat pendapatan yang didiskontokan:

CHOD - jika Anda perlu memperkirakan biaya objek secara keseluruhan, biaya semua modal yang diinvestasikan tanpa memperhatikan sumbernya;

DPDN - jika perlu memperkirakan nilai modal ekuitas yang ditanamkan oleh pemiliknya.

DPDN dan CHOD - berbeda dalam besarnya biaya pembayaran utang (pinjaman hipotek).

Potensi pendapatan kotor. Saat membentuk VDP, perlu memperhatikan parameter utama berikut yang terlibat dalam menghitung biaya objek:

Penghitungan yang benar atas luas benda, diambil sebagai nilai yang dihitung;

Penentuan tarif sewa yang benar berdasarkan luas properti yang dipilih;

Memeriksa pencantuman biaya utilitas dalam tarif sewa dengan analogi (dengan memperhitungkan biaya utilitas, tidak termasuk biaya utilitas) dan memeriksa adanya pembebanan dalam bentuk perjanjian sewa jangka panjang.

Jenis area fasilitas:

luas kotor terukur -- mencakup seluruh luas bagian dalam semua lantai bangunan;

Area Sewa Kotor - Luas kotor terukur suatu bangunan dikurangi bukaan vertikal utama (seperti poros elevator, ventilasi, tangga);

kawasan umum bangunan, atau kawasan umum bangunan (Building Common Area), adalah kawasan bangunan yang diperuntukkan bagi penggunaan bersama oleh seluruh penghuni bangunan, tetapi tidak termasuk dalam kawasan perkantoran. dan area ritel (aula utama gedung, koridor kebakaran di lantai pertama, dll.);

area yang dapat digunakan adalah area bangunan yang dapat disewa, tidak termasuk area umum di lantai dan seluruh area umum bangunan.

Sewa yang hilangtermasuk kerugian akibat tidak membayar dan kekurangan muatan, yang diperhitungkan sebagai nilai aktual berdasarkan data Klien dan nilai jangka menengah.

Jika underloading terdeteksi, perlu untuk menganalisis alasannya. Poin penting adalah ketidakmungkinan obyektif untuk memuat suatu objek, misalnya, sebesar 75% (pada tingkat pemuatan saat ini sebesar 25%), karena karakteristik spesifiknya. Meremehkan atau salah mempertimbangkan faktor ini dapat menyebabkan perkiraan harga suatu objek yang terlalu tinggi.

Biaya operasional

Perlu dicatat bahwa sumber mungkin menggunakan prinsip yang berbeda dalam pembentukan biaya operasional.

Untuk menentukan besarnya biaya operasional, penilai dapat menggunakan baik indikator pasar rata-rata (kisaran nilai indikator) dari biaya tersebut (mutlak spesifik per unit pengukuran objek penilaian atau relatif terhadap nilai pendapatan objek) untuk pasar. segmen yang menjadi milik objek penilaian, serta analisis elemen demi elemen biaya operasional objek penilaian.

Biaya operasional per 1 meter persegi suatu objek, sebagai suatu peraturan, sesuai dengan rata-rata pasar, jika tidak maka perlu dianalisis faktor apa yang menyebabkan penyimpangan dari tingkat pasar rata-rata dan apa penyebab penyimpangan tersebut.

Pengeluaran operasional - pengeluaran berkala untuk memastikan berfungsinya properti secara normal dan reproduksi pendapatan kotor aktual - dapat diklasifikasikan menjadi salah satu dari tiga kelompok:

biaya tetap;

biaya variabel:

biaya penggantian.

Biaya tetap termasuk biaya yang tidak bergantung pada tingkat hunian fasilitas. Misalnya pembayaran pajak (pajak properti, pajak atau pembayaran tanah, dll).

Variabel mencakup biaya yang terkait dengan intensitas penggunaan fasilitas dan tingkat layanan yang diberikan:

biaya manajemen;

biaya untuk membuat perjanjian sewa;

upah tenaga pelayanan;

Pengeluaran komunal;

biaya pembersihan;

biaya pengoperasian dan perbaikan;

biaya pemeliharaan wilayah dan tempat parkir;

biaya keamanan, dll.

Seringkali kita menjumpai konsep biaya operasional yang artinya:

biaya yang terkait dengan pemeliharaan fungsi normal struktur bangunan;

biaya yang terkait dengan pemeliharaan fungsi desain sistem rekayasa, dengan mempertimbangkan penggantian peralatan yang rusak;

biaya keamanan gedung dan bangunan, pemagaran gedung dan sekitarnya, pembersihan salju dan pembersihan atap, pembersihan jendela;

biaya utilitas, dll.

Saat menentukan jumlah biaya operasional, seseorang harus “memulai” dari nilai pasar rata-ratanya (bagian dari pendapatan internal atau pendapatan internal dapat digunakan sebagai nilai referensi).

Situasi yang umum terjadi adalah ketika pemilik menyatakan jumlah pengeluaran jauh lebih kecil dari rata-rata pasar. Dalam hal ini, penilai harus melakukan analisis rinci untuk mengidentifikasi alasan pengurangan biaya.

Misalnya, jika pemilik membangun ruang ketelnya sendiri dan dengan demikian mencapai pengurangan biaya yang signifikan, maka hal ini harus ditekankan dalam Laporan dan semua perhitungan yang diperlukan harus dilakukan dengan benar, dengan mempertimbangkan fakta ini.

Selain itu, jika fakta tersebut teridentifikasi, perlu untuk mempertimbangkan secara lebih rinci masalah yang berkaitan dengan pembentukan massa agunan (misalnya, mungkin disarankan untuk juga menjaminkan ruang ketel, termasuk peralatan).

Pertanyaan terpisah adalah apakah akan memasukkan tagihan utilitas ke dalam jumlah total atau tidak. Perlu dicatat bahwa tidak ada pendapat yang jelas mengenai masalah ini, sementara pasar regional yang berbeda telah mengembangkan praktik mereka sendiri ketika membuat perjanjian sewa. Namun perlu diperhatikan keberadaan praktik peradilan dalam masalah penyertaan utilitas yang berkaitan dengan pengoperasian properti dalam sewa.

Sesuai dengan Surat Informasi Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia “Tinjauan terhadap praktik penyelesaian sengketa terkait sewa” tertanggal 11 Januari 2002, Vol.No.66: “sewa tidak termasuk pembayaran untuk penggunaan utilitas sehubungan dengan pengoperasian properti.” Diasumsikan bahwa biaya utilitas, operasional dan administrasi akan diganti berdasarkan perjanjian layanan terpisah. Sewa adalah pembayaran langsung kepada pemilik properti atas manfaat dari properti yang berguna (real estat). Utilitas dan pembayaran terdaftar lainnya adalah biaya pemeliharaan properti sewaan, yang dapat dibebankan melalui perjanjian sewa kepada penyewa dan penyewa (klausul 2 Pasal 616 KUH Perdata Federasi Rusia).

Pendapatan kotor sebenarnya-- ini adalah potensi pendapatan kotor dikurangi kerugian dari ruang kosong yang tidak dapat disewakan dan tunggakan sewa, ditambah pendapatan lain dari penggunaan pasar normal properti (misalnya, pendapatan dari tempat parkir atau garasi berbayar).

DVD = PVD -- Kerugian + Pengeluaran lainnya

Pendapatan kotor aktual harus mencerminkan situasi nyata dalam hal tingkat beban kerja fasilitas saat ini.

Biaya penggantian mencakup penggantian berkala bagian-bagian struktur yang aus. Komponen-komponen ini meliputi:

Atap, lantai, dan elemen bangunan lainnya dengan umur pemakaian yang pendek:

Perlengkapan dan perangkat sanitasi dan listrik;

peralatan mekanis;

jalur pejalan kaki, jalan akses, dll.;

biaya perbaikan kosmetik tempat yang disewa sebelum penyewa baru pindah, jika perbaikannya ditanggung oleh pemiliknya.

Saat menilai nilai pasar, biaya penggantian diperhitungkan apakah benar-benar terjadi selama periode kepemilikan atau tidak.

Perlu dicatat bahwa semakin “tua” tahun commissioning properti, semakin besar jumlah biaya penggantian yang harus dimasukkan dalam perhitungan.

Pendapatan operasional bersih - Pendapatan kotor aktual dikurangi biaya operasional (OR) untuk tahun tersebut (tidak termasuk penyusutan dan amortisasi).

Saat memeriksa kebenaran hasil yang diperoleh, terkadang berguna untuk menggunakan nilai rata-rata bagian pendapatan operasional bersih dalam Potensi pendapatan kotor berdasarkan jenis objek (kantor, ritel, gudang) dan kondisi teknisnya (tahun pembangunan). , perbaikan besar, dll).

Nilai yang diperoleh atas suatu benda yang dinilai memungkinkan seseorang untuk sampai pada suatu kesimpulan tentang derajat “kecukupan” nilai yang terbentuk dari nilai pasar benda tersebut.

Perhitungan pengembalian modal (tingkat diskonto)

Perhitungannya dapat dilakukan dengan menggunakan metode konstruksi kumulatif dan metode ekstraksi pasar.

Perhitungan pengembalian modal (reversion) pada akhir periode perkiraan

Penentuan nilai suatu benda pada akhir periode perkiraan mengandaikan adanya pemahaman tentang apa yang akan terjadi selanjutnya pada benda tersebut.

Dalam kebanyakan kasus, model pertumbuhan berkelanjutan digunakan:

Pengembalian;

Pendapatan operasional bersih pada periode pertama pasca perkiraan;

tingkat pengembalian modal;

Tingkat pertumbuhan pendapatan yang stabil.

Pendekatan yang juga dapat digunakan adalah dengan memprediksi harga jual yang paling mungkin terjadi pada akhir periode perkiraan berdasarkan harga jual saat ini dan (atau) pasar yang diharapkan untuk real estat serupa pada akhir periode perkiraan.

Memperhatikan hal ini menjadi sangat penting jika objek penilaian sudah cukup usang dan pada akhir periode perkiraan, berdasarkan kondisi yang ada dan (atau) diharapkan oleh pasar, pada akhir periode perkiraan hal tersebut dapat berhenti. untuk eksis. Tentu saja, dalam hal ini, penggunaan pertumbuhan berkelanjutan sangat disarankan.

Perhitungan nilai pasar suatu properti dengan menjumlahkan nilai arus saat ini selama periode perkiraan dan nilai saat ini dari nilai pasca perkiraan

Untuk membentuk opini yang benar tentang nilai arus kas saat ini, disarankan untuk menggunakan faktor diskonto pada pertengahan periode

Nilai akhir suatu properti dalam kerangka pendekatan pendapatan adalah jumlah dari nilai arus kas saat ini pada periode perkiraan dan pasca perkiraan.

Metode kapitalisasi pendapatan

Metode kapitalisasi adalah kasus khusus dari metode arus kas yang didiskontokan.

Metode kapitalisasi pendapatan digunakan jika:

· Aliran pendapatan stabil dalam jangka panjang dan positif;

· Aliran pendapatan tumbuh dengan kecepatan yang stabil.

Hasil yang diperoleh dengan metode ini adalah nilai seluruh properti yang terdiri dari biaya bangunan, struktur, dan biaya tanah.

Nilai properti ditentukan dengan membagi pendapatan operasional bersih dengan rasio kapitalisasi.

Metode kapitalisasi pendapatan melibatkan tindakan berikut:

menentukan pendapatan operasional bersih yang diharapkan;

perhitungan rasio kapitalisasi;

menentukan nilai suatu properti dengan membagi NPV dengan rasio kapitalisasi.

Poin-poin utama yang perlu diperhatikan ketika menghitung pendapatan operasional bersih telah disebutkan di atas (ketika mempertimbangkan metode arus kas yang didiskontokan). Mari kita lihat lebih dekat penghitungan rasio kapitalisasi.

Tingkat kapitalisasi terdiri dari dua bagian:

1. tingkat diskonto (tingkat pengembalian investasi), yaitu imbalan yang harus dibayarkan kepada investor atas penggunaan dana, dengan mempertimbangkan faktor risiko dan faktor lain yang terkait dengan investasi tertentu;

2. standar permodalan, yaitu pembayaran kembali investasi awal. Selain itu, elemen rasio kapitalisasi ini hanya berlaku untuk bagian aset yang dapat disusutkan (yaitu bangunan dan struktur, tetapi tidak untuk tanah, yang tidak dikenakan penyusutan).

Tingkat pengembalian modal dibangun dengan menggunakan metode konstruksi kumulatif.

Tingkat pengembalian modal (tingkat diskonto) = = Tingkat pengembalian bebas risiko + Premi risiko + Premi untuk likuiditas rendah real estat + Premi manajemen investasi.

Perhatikan bahwa mengelola investasi real estat dianggap sebagai aktivitas yang lebih kompleks dan berisiko dibandingkan mengelola investasi pada aset keuangan, sehingga memerlukan premi tambahan.

Dalam praktiknya, penggunaan logika perhitungan seperti itu dikaitkan dengan “persyaratan” yang signifikan dalam pembentukan bagian pembuktian.

Sebagai tingkat bebas risiko Anda dapat menggunakan rata-rata hasil efektif hingga jatuh tempo obligasi pemerintah jangka panjang Federasi Rusia dengan jangka waktu 10 hingga 14 tahun.

Sebagai aturan, dalam praktiknya, premi untuk risiko yang terdaftar sehubungan dengan properti yang dipilih dinilai oleh para ahli. Namun demikian, disarankan untuk membentuk basis berdasarkan pasar regional dan melakukan amandemen ini dengan mempertimbangkan spesifikasi pasar.

Premi likuiditas rendah real estat memperhitungkan ketidakmungkinan pengembalian segera atas investasi yang dilakukan di real estat. Ketika menentukan jumlah penyesuaian untuk likuiditas rendah, kami berasumsi bahwa jangka waktu pemaparan objek sejak saat disiapkan untuk dijual adalah lama. Semakin berisiko dan kompleks suatu investasi, semakin diperlukan manajemen yang kompeten.

Penghargaan Manajemen Investasi berfluktuasi terutama dari 1% hingga 5%. Disarankan untuk menghitung premi untuk pengelolaan investasi dengan mempertimbangkan tingkat kurang dimanfaatkan dan kerugian saat menagih pembayaran sewa.

Perhitungan berbagai komponen premi risiko:

Premi untuk likuiditas rendah memperhitungkan ketidakmungkinan investasi, menurut perkiraan ahli dari sebagian besar sumber, biasanya diambil pada tingkat 3-5 poin persentase;

Premi untuk risiko investasi dalam real estat memperhitungkan kemungkinan hilangnya nilai konsumen objek tersebut secara tidak sengaja dan dapat diterima sebesar norma premi asuransi di perusahaan asuransi dengan kategori keandalan tertinggi;

Premi pengelolaan investasi ditentukan dengan mempertimbangkan bahwa semakin berisiko dan kompleks suatu investasi, maka diperlukan pengelolaan yang lebih kompeten, yang berarti semakin tinggi nilai premi tersebut.

Tingkat pengembalian modal dapat dihitung dengan salah satu dari tiga cara berikut.

Pengembalian modal garis lurus (metode Cincin);

Pengembalian modal berdasarkan dana pengganti dan tingkat pengembalian investasi (metode Inwood). Kadang-kadang disebut metode anuitas.

Pengembalian modal berdasarkan dana kompensasi dan tingkat bunga bebas risiko (metode Hosksld).

Mari kita beri penjelasan singkat tentang masing-masing metode ini.

Metode cincin. Cara ini cocok digunakan jika diharapkan jumlah pokok akan dilunasi dalam angsuran yang sama. Tingkat pengembalian modal tahunan dihitung dengan membagi 100% nilai aset dengan sisa masa manfaatnya, yaitu. Ini adalah kebalikan dari umur layanan aset. Dalam hal ini, dana yang dialokasikan pada dana kompensasi dianggap tidak diinvestasikan kembali. Rumus rasio kapitalisasi berbentuk sebagai berikut:

Rk = Jalan + 1/n, dimana:

n adalah sisa umur ekonomis.

Metode dalam kayu digunakan jika pengembalian modal diinvestasikan kembali pada tingkat pengembalian investasi. Dalam hal ini, tingkat pengembalian sebagai komponen rasio kapitalisasi sama dengan faktor dana pengganti pada tingkat bunga yang sama dengan investasi:

Rk = R + SFF(n,Y), dimana:

SFF - faktor dana kompensasi;

Y = R - tingkat pengembalian investasi.

Metode Hoskold digunakan dalam kasus di mana tingkat pengembalian atas investasi awal agak tinggi, sehingga kecil kemungkinannya untuk melakukan investasi ulang pada tingkat yang sama. Untuk dana yang diinvestasikan kembali, diasumsikan bahwa pendapatan akan diterima pada tingkat bebas risiko:

Rk = R + SFF(n,Yb), dimana:

Yb - suku bunga bebas risiko.

Tingkat pengembalian terendah diperoleh dengan menggunakan metode Inwood, tertinggi - menurut metode Ring. Ketika harga suatu aset turun, terlepas dari apakah tingkat pengembalian dihitung menggunakan metode Ring, Hoskold atau Inwood, tingkat pengembalian investasi lebih kecil dari tingkat kapitalisasi Rk > R.

Metode Rint paling dapat diterapkan pada objek “lama”.

Cara lain untuk menghitung rasio kapitalisasi adalah dengan metode pemerasan pasar (market ekstraksi method).

DI DALAM metode pemerasan pasar tidak ada akuntansi terpisah antara pengembalian modal dan pengembalian modal, dan tingkat pertumbuhan pendapatan tidak diperhitungkan secara terpisah. Komponen-komponen ini diperhitungkan dalam rasio kapitalisasi keseluruhan dengan dasar “all-inclusive” dan tidak memerlukan analisis terpisah, yang merupakan salah satu kelebihan metode ini.

Berdasarkan data pasar harga jual dan nilai NAV properti pembanding, tingkat kapitalisasi dihitung menggunakan rumus berikut:

Dimana CHOD adalah pendapatan operasional bersih dari objek analog ke-i;

Vi adalah harga jual benda analog ke-i.

Menghitung rasio kapitalisasi dengan menggunakan metode pemerasan pasar memungkinkan seseorang untuk mengurangi subjektivitas penilai seminimal mungkin. Selain itu, rasio kapitalisasi yang ditentukan dengan cara ini memperhitungkan tingkat pengembalian modal dan perubahan yang diharapkan dalam nilai objek serupa - secara menyeluruh. Oleh karena itu, tidak perlu dilakukan perhitungan tersendiri terhadap komponen-komponen rasio kapitalisasi tersebut, yang kesalahan perhitungannya dengan menggunakan metode kumulatif dapat mempengaruhi hasil secara signifikan. Dan akumulasi kesalahan dalam metode kumulatif penentuan risiko selanjutnya dapat mempengaruhi hasil.

Dalam menentukan rasio kapitalisasi juga perlu memperhatikan komponen perpajakan (jika NIR sebelum pajak, maka rasio kapitalisasi harus dihitung untuk penghasilan sebelum pajak: atau sebaliknya NIR dan rasio kapitalisasi. dihitung sebagai “setelah pajak”).

Saat memilih teknik dan menghitung metode pemerasan pasar (ekstraksi), penting untuk menghasilkan informasi yang benar tentang pendapatan operasional bersih dan harga jual analog.

Saat menggunakan pendekatan pendapatan, Anda perlu memperhatikan hal-hal berikut:

Kesesuaian dengan tarif sewa yang digunakan dalam perhitungan tarif pasar sewa untuk properti sejenis;

Informasi tentang analogi tarif sewa harus didukung dengan indikasi sumber perolehannya, dalam bentuk yang dapat diakses untuk verifikasi. Laporan tersebut harus disertai dengan cetakan database perusahaan real estate atau salinan halaman publikasi cetak yang memuat iklan penyewaan benda serupa;

Perkiraan tingkat pertumbuhan tarif sewa dalam jangka panjang tidak boleh terlalu tinggi, bahkan dengan pertumbuhan lokal yang ada. Laju pertumbuhan produksi industri dapat dijadikan pedoman;

Tingkat diskonto atau tingkat kapitalisasi yang terlalu rendah tidak boleh digunakan dalam perhitungan. Sebagai kriteria perbandingan, dapat digunakan rasio sewa tahunan per 1 meter persegi dengan harga penawaran/penjualan 1 meter persegi properti serupa;

Tidak diperbolehkan menambahkan nilai sebidang tanah yang dihitung secara terpisah ke dalam nilai properti yang dihitung dengan pendekatan pendapatan.

Rekonsiliasi hasil

Nilai pasar objek penilaian ditentukan sebagai nilai rata-rata tertimbang antara hasil perhitungan yang diperoleh dalam kerangka pendekatan pendapatan, biaya dan komparatif.

Pendekatan biaya mencerminkan jumlah dana yang dibutuhkan untuk membuat suatu objek yang serupa dengan objek yang dinilai dalam kondisi modern, tetapi tidak mencerminkan reaksi pasar terhadap aset tersebut. Hasil yang diperoleh dengan pendekatan biaya, jika penilai dengan benar memperhitungkan faktor keausan eksternal, akan sangat mirip dengan hasil yang diperoleh dengan pendekatan lain.

Pendekatan komparatif dalam kondisi pasar memungkinkan Anda menentukan nilai properti yang dinilai dengan paling akurat jika ada analog yang sesuai tersedia di pasar. Bagian dari hasil pendekatan ini di pasar maju harusnya menjadi yang terbesar.

Pendekatan pendapatan didasarkan pada data tarif sewa untuk properti serupa.Database tarif sewa untuk properti serupa yang disajikan di pasar maju memungkinkan kita untuk mengidentifikasi secara memadai pengaruh faktor penetapan harga terhadap tarif sewa yang ada saat ini. Namun, pendapatan pendapatan mempunyai risiko dalam memperkirakan pendapatan di masa depan. Bobot hasil pendekatan ini harus lebih rendah (atau sama dengan) hasil pendekatan komparatif.

Poin-poin penting yang perlu diperhatikan ketika menyepakati hasil:

Lakukan penimbangan dengan benar jika terdapat perbedaan hasil yang signifikan; biaya dapat dianggap berbeda dengan hasil pendekatan yang paling memadai jika nilainya bertentangan dengan hasil pendekatan lain;

Tidak perlu melakukan pembobotan dengan menggunakan prosedur yang rumit seperti analisis hierarki. Dalam kebanyakan kasus, rata-rata sederhana sudah cukup, karena jika tidak ada kontradiksi dalam hasil yang diperoleh dengan pendekatan yang berbeda, maka prosedur penimbangan tidak akan berdampak signifikan pada hasil akhir.

Perlu dicatat bahwa motivasi para pemain di pasar real estat bisa bersifat multi arah, tergantung pada tindakan lebih lanjut dengan objek transaksi.

Untuk “pemain” potensial di pasar pembelian dan penjualan real estat, ada dua tindakan yang mungkin dilakukan:

Akuisisi suatu objek dengan penjualan kembali berikutnya (di pasar yang “menghangat”), misalnya, pasar Sochi pada tahun 2007 hingga keputusan dibuat untuk mengadakan Olimpiade Musim Dingin;

Membeli properti untuk tujuan membeli arus kas yang stabil.

Ketika melakukan penilaian untuk tujuan jaminan, pertama-tama seseorang harus didasarkan pada hasil pendekatan yang paling memadai dalam kaitannya dengan situasi praktis tertentu.

Hasil yang diperoleh dengan menggunakan pendekatan individual tidak dapat berbeda secara signifikan satu sama lain - adanya fakta ini dalam Laporan menunjukkan kesalahan dalam memperhitungkan faktor-faktor penting dalam kerangka pendekatan pendapatan, biaya, atau komparatif.

Penilaian untuk tujuan agunan adalah prosedur yang memungkinkan Anda menentukan nilai pasar saat ini dari properti agunan dan memahami hubungan obyektif antara ukuran agunan dan jumlah pinjaman yang diberikan, yang sesuai dengan peminjam dan pemberi pinjaman. Selain itu, penilaian jenis ini dapat dilakukan untuk menyelesaikan perselisihan antara para pihak dalam suatu transaksi kredit yang timbul akibat penyitaan barang gadai.

Proses penilaian real estate untuk jaminan

Penilaian real estate untuk tujuan agunan memiliki ciri khas tersendiri, terutama karena adanya tiga pihak yang terlibat dalam proses ini:

• lembaga perbankan - kreditur;
• peminjam;
• penilai ahli independen.

Pada saat yang sama, bank kreditur tertarik untuk menentukan harga sebenarnya dari properti yang dijaminkan dan menilai risiko yang terkait dengan penerbitan dana pinjaman. Dan peminjam berkepentingan untuk memperoleh jumlah pinjaman maksimum untuk aset yang diberikan. Keunikan penilaian suatu properti untuk tujuan agunan adalah bahwa ahli independen dalam situasi ini melindungi kepentingan komersial kedua belah pihak dan menjamin transparansi transaksi kredit.

Penilaian properti untuk tujuan agunan dilakukan dalam beberapa tahap:

1. kerangka acuan disepakati dengan peminjam dan perwakilan organisasi perbankan;
   • objek penilaian dan jenis nilai yang ditentukan telah ditetapkan;
   • hak dan beban yang ada ditentukan;
   • pendekatan dan metode yang akan digunakan untuk mengevaluasi real estat yang dijamin dengan agunan ditunjukkan;
   • Asumsi dan kondisi yang membatasi ditetapkan;
   • jumlah informasi yang diperlukan dan jangka waktu yang diperlukan untuk melaksanakan prosedur penilaian ditentukan.
2. pengumpulan dan pemrosesan informasi yang diterima;

   Penilai ahli atau sekelompok penilai mengumpulkan dokumen-dokumen yang diperlukan dan menganalisis data yang diperoleh. Selama pemeriksaan real estat, ketidaksesuaian antara tata letak (atau karakteristik lain dari real estat) dengan informasi yang ditampilkan dalam dokumen hak milik dapat diidentifikasi. Dalam situasi seperti ini, untuk menyiapkan laporan ahli dan mendapatkan pinjaman, perlu dilakukan perubahan yang sesuai pada dokumentasi.

3. sebuah bangunan (struktur), apartemen, rumah pribadi, bangunan, sebidang tanah dinilai;

   Pasar, likuidasi atau nilai lainnya ditentukan dengan menggunakan metode dan pendekatan yang ditetapkan pada tahap pertama.

4. hasil yang diperoleh dengan menggunakan metode yang berbeda dikoordinasikan;
5. laporan penilaian real estat untuk keperluan agunan dibuat dan diberikan kepada para pihak sesuai dengan perjanjian.

Siapa yang dapat melakukan penilaian independen?

Perusahaan penilai dan penilai independen berhak mengevaluasi real estat untuk tujuan jaminan:

• memiliki kualifikasi yang sesuai;
• merupakan anggota aktif dari salah satu organisasi penilai yang mengatur dirinya sendiri;
• telah mengasuransikan tanggung jawab profesionalnya.

Selain kriteria di atas, penting juga untuk memperhatikan akreditasi perusahaan atau penilai di bank tempat Anda berencana menerima pinjaman.

• penilaian obyektif terhadap nilai pasar real estat untuk memperoleh pinjaman sesuai dengan persyaratan hukum, standar internasional dan perbankan;
• penyediaan konsultasi gratis;
• kemampuan untuk memerintahkan penentuan nilai suatu aset untuk berbagai tujuan. Klien memiliki akses ke layanan penilaian untuk saham, proyek investasi, bisnis, kompleks properti, real estat komersial dan residensial, bidang tanah, aset tidak berwujud dan aset lainnya;
• perhitungan awal gratis atas perkiraan nilai aset apa pun;
• analisis likuiditas dan perkiraan periode eksposur;
• analisis pasar real estat di mana properti yang dinilai berada.

Penilaian properti untuk agunan kepada bank merupakan suatu cara untuk mengetahui harga properti agunan saat ini, serta menghitung rasio optimal antara dana pinjaman yang diberikan dan agunan. Banyak peminjam yang tertarik apakah diperlukan penilaian terhadap agunan? Menjawab pertanyaan ini, perlu dicatat bahwa tidak ada satu pun lembaga perbankan yang akan mengeluarkan pinjaman tanpa informasi tentang harga objektif dari agunan real estat. Selain itu, penilaian terhadap agunan juga diperlukan jika terjadi perselisihan antara para pihak yang melakukan transaksi kredit.

Fitur penilaian properti agunan

Penilaian agunan pinjaman mempunyai ciri-ciri tertentu, yang ditentukan oleh adanya dua pihak yang berkepentingan dalam penilaian tersebut:

• peminjam;
• bank kreditur.

Pada saat yang sama, lembaga perbankan perlu memperoleh informasi yang obyektif tentang nilai aset yang memberikan jaminan pembayaran kembali pinjaman, serta menentukan tingkat risiko yang mungkin terjadi. Adalah kepentingan peminjam untuk memperoleh jumlah maksimum dana pinjaman yang dijaminkan dengan propertinya.

Dalam hal ini penilaian harta benda untuk keperluan agunan dilakukan oleh ahli yang independen guna melindungi kepentingan harta benda kedua belah pihak dan menjamin transparansi transaksi perkreditan.

Prosedur evaluasi

Penilaian untuk tujuan agunan biasanya dilakukan sesuai dengan algoritma berikut:

1. Rincian perjanjian disepakati dengan peminjam dan perwakilan resmi bank.
   • Objek penilaian ditentukan.
   • Keberadaan hak dan pembebanan yang ada ditetapkan.
   • Pendekatan dan metode untuk menilai agunan juga ditunjukkan.
   • Asumsi dan batasan ditunjukkan.
   • Durasi prosedur penilaian dan jumlah informasi tentang objek yang perlu diperoleh telah ditetapkan.
2. Informasi yang diterima dikumpulkan dan dianalisis.
   Spesialis penilaian agunan independen atau tim penilai ahli melakukan:
   • pemeriksaan properti;
   • kumpulan dokumentasi yang diperlukan;
   • analisis situasi pasar;
   • identifikasi faktor-faktor kunci yang mempengaruhi nilai properti yang dinilai;
   • pemrosesan data yang diterima.
   Saat memeriksa properti, perbedaan dalam tata letak (atau karakteristik lainnya) dapat ditemukan dengan informasi yang ditampilkan dalam paspor teknis atau dalam dokumen yang mengonfirmasi kepemilikan. Jika perbedaan tersebut teridentifikasi, maka perlu dilakukan perubahan yang sesuai pada dokumentasi.
3. Penilaian aset untuk tujuan agunan dilakukan, di mana pasar, likuidasi atau nilai lainnya ditetapkan sesuai dengan metodologi yang ditentukan pada tahap pertama.
4. Hasil yang diperoleh dengan menggunakan metode yang berbeda dibandingkan.
5. Pendapat ahli (laporan) disiapkan, yang menampilkan nilai pasar dari penilaian agunan.
6. Laporan tersebut diberikan kepada para pihak dalam kontrak.

Metode penilaian

Prosedur penilaian agunan dapat melibatkan penggunaan berbagai teknik penilaian, yang digunakan dalam tiga pendekatan:

1. Mahal. Perhitungan nilai suatu aset dilakukan dengan menganalisis biaya yang diperlukan untuk membuat atau memulihkan suatu objek dengan karakteristik dan fungsi yang serupa.
   Dalam hal ini, berbagai metode dapat digunakan untuk menghitung biaya:
   • satuan perbandingan;
   • survei kuantitatif;
   • perincian berdasarkan komponen;
   • menentukan perkiraan biaya.
2. Komparatif. Penilaian suatu agunan (real estate) dilakukan berdasarkan informasi tentang harga pasar atas benda-benda yang identik atau serupa. Pada saat yang sama, informasi tentang penawaran terkini di pasar, serta transaksi yang baru saja diselesaikan, digunakan untuk analisis.
3. Menguntungkan. Biaya dihitung berdasarkan metode yang memungkinkan Anda memprediksi tingkat pendapatan dari kepemilikan suatu objek di masa depan.
   Penggunaan metode ini disarankan jika kondisi berikut terpenuhi:
   • benda yang dinilai menghasilkan pendapatan;
   • adalah mungkin untuk memberikan perkiraan yang andal mengenai profitabilitas masa depan.
   Penilai ahli mempertimbangkan semua opsi yang memungkinkan untuk menghasilkan keuntungan:
   • eksploitasi;
   • sewa jangka pendek atau jangka panjang;
   • penjualan lagi.

Perlu dicatat bahwa metode yang paling tepat ditentukan oleh penilai berdasarkan karakteristik situasi tertentu. Dalam hal ini, dengan menggunakan pendekatan di atas, hal itu dapat dilakukan