إعادة الرسملة في تقييم أسعار إيجار المباني. تطبيق طريقة الرسملة لحساب الإيجار السنوي. أنواع التعديلات في التثمين العقاري وتسلسل تطبيقها

التعبير الذي يربط معدل الإيجار وصافي دخل التشغيل هو:

NOI = AC * (1 - الخسائر) - التكاليف

أين:
AC - سعر الإيجار بالروبل في السنة؛
الخسائر - حصة إيرادات الإيجار المفقودة بسبب الوظائف الشاغرة وعدم الدفع؛
التكاليف هي التكاليف الحالية للمالك لتشغيل المبنى المستأجر.

بناءً على هذه النسبة، فإن المثمنين الممارسين، عند تحديد سعر الإيجار بناءً على مبلغ صافي دخل التشغيل، غالبًا ما يرتكبون الخطأ التالي:

رياضيا، ردود الفعل تبدو كما يلي:

AC = (NOI + التكاليف)/(1 – الخسائر)

ومع ذلك، فإن هذه الصيغة تتعارض مع المعنى الاقتصادي للعوامل المتضمنة في هذه الصيغة. في الواقع، عند استخدام صيغة NOI، فإننا نأخذ في الاعتبار مقدار الخسائر التي تقلل فعليًا المبلغ الفعلي لصافي دخل التشغيل. هذا الاستخدام للصيغة قانوني.

إذا استخدمنا صيغة معدل الإيجار (RA)، فإن قسمة مجموع صافي التدفق والتكاليف المطلوبة على القيمة "1 - الخسائر" اقتصاديًا يعني أن معدلات الإيجار تنمو بما يتناسب مع نمو الوظائف الشاغرة وعدم الدفع، والذي من الواضح أنه ليس له أي معنى اقتصادي. على العكس من ذلك، عندما يواجه المالك شواغر في سوق الإيجار الحقيقي، سيضطر المالك إلى خفض معدل الإيجار، الأمر الذي سيؤدي بشكل موضوعي إما إلى انخفاض القيمة السوقية للأصل أو إلى انخفاض مماثل في معدل القيمة السوقية. بسبب انخفاض مستوى الربحية المطلوب. لا يوجد سبب لارتفاع أسعار الإيجار مع زيادة الخسائر من الشواغر وعدم السداد، لذلك هناك علاقة أخرى صحيحة بين سعر الإيجار ومبلغ صافي الدخل التشغيلي، وهي:

AC = NOI + التكاليف

يتم التعبير عن هذا الارتباط عمليًا في النهج السائد، والذي بموجبه يقوم المالكون غالبًا بإدراج تكاليفهم في سعر الإيجار. ومع ذلك، فإن العقد ينص في كثير من الأحيان على أن التكاليف لا يتم تضمينها في سعر الإيجار، ولكن يتم تقديمها للمستأجر بشكل منفصل.

ووفقا لهذا، تأخذ الصيغة شكلا أبسط:

تبدو هذه الصيغة غير عادية من وجهة نظر تحليل الدخل لكائن التقييم، حيث اعتاد المثمنون على مراعاة كل من الوظائف الشاغرة والتكاليف. ومع ذلك، من الضروري أن نأخذ في الاعتبار أننا نحدد الحد الأدنى من الربحية التي يتطلبها معيار التكلفة، ولا نقوم بإجراء تحليل للدخل.

ما الفائدة من تقدير الحد الأدنى للربحية؟

وينبغي أن يؤخذ في الاعتبار أن الحد الأقصى للربحية يعتمد كليا على وضع السوق، الذي سنأخذه بعين الاعتبار في إطار النهج المقارن، وعلى قرار المالك، الذي لا يلتزم بهذا التقييم، في بمعنى أنه يمكنه تحديد سعر الإيجار أعلى من القيمة التي يحددها المثمن. ولا يمكن توجيه العائد المطلوب نحو الحد الأقصى؛ فهو بحكم تعريفه موجه نحو الحد الأدنى.

الدخل الذي يمكن أن يحصل عليه مالك العقار. غالبا ما يكون من الصعب تحديد. ويتم احتسابه على أساس الإيجار الكامل الذي حصل عليه مالك العقار. يتم تحديد تكلفة العقار عن طريق ضرب معدل الرسملة في الإيجار السنوي. معدل الرسملة يساوي عدد سنوات الدخل للتعويض عن تكلفة العقار. لذلك، على سبيل المثال، مع دخل قدره 40٪ سنويًا، سيكون معدل الرسملة 1/0.4 = 2.5؛ بنسبة 50% سنوياً - على التوالي 1/0.5 = 2.0. على سبيل المثال، الإيجار السنوي لمكتب هو 600 ألف روبل، ثم مع الدخل المتوقع من قبل صاحب المكتب فقط في شكل إيجار بنسبة 24٪ سنويا (ما يعادل معدل إعادة التمويل)، فإن تكلفة العقارات () ستكون يكون:

إذا كان مالك العقار يخطط للحصول على دخل من مصادر أخرى (بخلاف الإيجار)، يتم أخذها بعين الاعتبار أيضًا عند تحديد قيمة العقار ومن ثم جمعها. ومن الممكن أيضًا استخدام طريقة الدخل على أساس افتراض أن مالك العقار يحصل دائمًا على مبلغ ثابت من الإيجار. وبهذا المعنى، لا تؤخذ في الاعتبار خيارات تغيير الإيجارات تحت تأثير ظروف السوق، على الرغم من أنها تحدث بالضرورة في الممارسة العملية. ومع ذلك، تعتبر هذه التغييرات في الإيجار جانبًا مهمًا لمالك العقار لأنه يريد الحماية من التضخم والظروف الأخرى غير المتوقعة. ويمكن عرض تقنية حساب قيمة العقار على النحو التالي:

يتم تحديد ثلاثة أنواع من معايير الدخل: الأولية والحالية والمستقبلية:

يتم تحديد الدخل مع الأخذ في الاعتبار المخاطر؛

تحليل المبيعات المماثلة للأشياء في سوق العقارات؛

يتم حساب رسملة الإيجار باستخدام معدل رسملة دخل محدد؛

يتم خصم الدخل مع الأخذ في الاعتبار معدل الرسملة السوقية (المتوسط) للعثور على القيمة الحالية للعقار.

على سبيل المثال، النظر في الوضع التالي. تشغل الشركة مبنى مكاتب يتمتع بحقوق الملكية الكاملة. تم تأجير المبنى لمدة 5 سنوات مع إمكانية مراجعة الإيجار كل عام. كان الإيجار الأولي 600 ألف روبل. في السنة. معدل إعادة التمويل لدى البنك هو 55%. وهذا يعني أن للمالك الحق في توقع دخل (مع مراعاة المخاطر) لا يقل عن 55٪ سنويًا. وفي هذه الحالة تكون تكلفة الحصول على العقار ( ) تحددها نسبة صافي الإيجار ( ) إلى النسبة المتوقعة من الدخل

هذا هو أبسط مثال. هنا تعكس قيمة الإيجار مستواه الحالي. بالإضافة إلى ذلك، يتم الافتراض بأن هذه القيمة ستبقى في المستقبل وسيدفع المستأجر الإيجار باستمرار ولن تتغير تكاليف الإدارة. تتيح لك المراجعة المنتظمة للإيجار كل عام الحفاظ عليه عند المستوى المطلوب. يمكن أن يعكس مستوى الدخل، الذي تم تأكيده من خلال تحليل بيانات السوق (استنادًا إلى المبيعات الأخيرة)، مستوى توقعات مالك العقار.

للتخلص من الأخطاء المحتملة، يجب على المثمن إجراء ثلاث عمليات:

1.تحديد القيمة الإجمالية للعقار(في). ولهذا الغرض يتم أولا حساب تكلفة الإيجار السنوي ( ) بناءً على تحليل أسعار بيع الأشياء المماثلة وظروف السوق؛ ثم تؤخذ في الاعتبار المصاريف (P)، وتكاليف الإدارة (U)، ومبلغ إيجار الأرض، ومعدل عائد الاستثمار كنسبة مئوية (P). ثم:

2. تحديد كافة تكاليف التطوير.تشمل تكاليف التطوير العقاري ما يلي:

· تكلفة خدمات المصممين والمهندسين المعماريين واستشاريي البناء والمهندسين (يمكن أن تصل إلى 10-15% من تكلفة البناء، حسب مدى تعقيد المبنى)؛

· تكاليف الحصول على رخصة البناء والموافقات المختلفة.

· تكاليف تنظيف وإعداد الموقع (يتم حسابها بناءً على البيانات الفعلية وقت العمل)؛

· تكلفة البناء (عقد البناء)، تكلفة المواد مع مراعاة التضخم (يتم تحديد بند النفقات هذا وفقًا للبيانات الفعلية في كل فترة تقرير)؛

· تكاليف إنشاء المناظر الطبيعية (يتم تحديدها بنفس طريقة النوعين السابقين)؛

· تكاليف أخرى. ومن المعتاد إدراج تكاليف إضافية بنسبة 5% في حالة النفقات غير المتوقعة (للإعلان والتسويق وبعضها الآخر)؛

· رسوم الخدمات التي تدخل ضمن التكلفة الإجمالية للنفقات. دخل ومخاطر المطور. عادة، يقوم المطور (المالك) بتضمين دخله وعلاوة المخاطرة في التكلفة الإجمالية. قد يكون هذا المبلغ نسبة مئوية معينة من التكلفة الرأسمالية لمشروع التطوير المكتمل أو التكلفة الإجمالية للمبنى. يتم تقييم مستوى الربحية والمخاطر بناءً على مجموعة من الظروف التنافسية في سوق الأراضي، ومدى تعقيد المشروع الاستثماري من حيث موثوقية الدخل المستلم في المستقبل، فضلاً عن مستوى مكانة المشروع والثقة فيه. ربحيتها.

3. حساب تكلفة قطعة الأرض والربحية.ويمكن معرفة التكلفة الإجمالية لشراء الأراضي عن طريق طرح التكلفة الإجمالية للعقار من التكلفة الإجمالية لمشروع التطوير العقاري. يتم تحديد القيمة الصافية للعقار من خلال طرح تكاليف الحصول على الأرض من القيمة الناتجة. تحدد النتيجة الحد الأدنى لمستوى ربحية المشروع.

الأخطاء الرئيسية عند تقييم العقارات باستخدام نهج الدخل:

1. يتم احتساب القيمة السوقية لعقد الإيجار وفقاً للطرق التنظيمية (بما في ذلك تلك الخاصة بهيئات إدارة أملاك الدولة).

2. لا يوجد تحليل مقارن لمستوى الإيجارات. لم يتم تحديد نظائرها، ولا توجد مصادر.

3. يتم تحديد سعر الإيجار السوقي على أساس اتفاقيات الإيجار الحالية دون تحليل الالتزام ببيانات السوق.

4. لا يميزون نوع معدل الإيجار حسب نظائره: الإجمالي والصافي وما إلى ذلك، وكذلك وجود ضريبة القيمة المضافة.

5. لم يتم تخصيص مساحة للإيجار.

6. لا تؤخذ في الاعتبار اتفاقيات الإيجار طويلة الأجل المبرمة.

7. لا يؤخذ في الاعتبار التضخم أو الطرق المحاسبية غير الصحيحة له.

8. إدراج رسوم الاستهلاك والتكاليف الرأسمالية في مصاريف التشغيل، وعدم إدراج ضريبة الأراضي وضريبة الأملاك في مصاريف التشغيل، مما يترتب عليه مبلغ غير معقول من مصاريف التشغيل.

9. يتم إجراء الحسابات دون مراعاة NEI.

10. اختيار فترة التنبؤ ليس له ما يبرره.

11. ينسون تكلفة العودة.

12. لا يوجد أي مبرر للتكاليف الرأسمالية في طريقة OSE.

13. لا يتم احتساب نسبة الرسملة ونسبة الخصم.

14. عدم توافق نوع التدفق النقدي مع معدل الخصم (معدل الرسملة).

15. استخدام الرسملة المباشرة في حالات غير مناسبة.

16. رفض استخدام نهج الدخل للمنشآت قيد الإنشاء.

17. يتم استخدام معلمات أخرى (معدل الإيجار، نسبة استغلال المساحة، تكاليف الإصلاح وإعادة الإعمار، معدل الرسملة)، وتلك التي تم استخدامها في الحسابات في قسم "تحليل الاستخدام الأفضل والأكثر فعالية".

في ظروف اقتصاد السوق المتطور ديناميكيًا في الاتحاد الروسي، فضلاً عن نقص الأموال اللازمة لشراء الأصول من رواد الأعمال، فإن مسألة تقييم تأجير العقارات والممتلكات الأخرى لممارسة الأعمال التجارية تكون ذات صلة.

الأساليب المستخدمة لتقدير تكاليف الإيجار

لتحديد تكلفة الإيجار في سوق العقارات، يستخدم الخبراء الأساليب التالية:

1.النهج المقارنيتضمن الطرق:

• أسعار السوق المقارنة (تحليل المبيعات المقارن)؛
• التنفيذ اللاحق؛
• أسعار بيع المنتجات الثانوية.

عند تقييم عقد الإيجار , كما هو الحال مع تقييم العقارات بشكل عام، فإن منهجية أسعار السوق المقارنة لها أهمية قصوى. عند تحديد سعر الإيجار، يستخدم الخبراء أسعار العرض والطلب. في الممارسة العملية، من الصعب الحصول على معلومات حول أسعار المعاملات. بالإضافة إلى ذلك، تجدر الإشارة إلى أن هناك أهدافًا لتقليل الضرائب المفروضة على المؤجر، مما يستلزم أن تنعكس الأسعار المنخفضة في العقود. ينطبق تحليل المبيعات المقارن على المباني المخصصة للأغراض السكنية وكذلك على تقييمها. تتيح لك إمكانية استخدام طريقة الأسعار المقارنة عدم استخدام طرق وأساليب أخرى.

ومع ذلك، إذا كان من الضروري حساب تكلفة الإيجار للمباني الكبيرة جدًا التي لا يوجد لها نظائرها، يستخدم الخبراء طريقة سعر البيع اللاحق. يتم تصنيف الطريقة على أنها منهج مقارن لأنها تعتمد على معلومات حول أسعار "التجزئة" في السوق، والتي تستخدم لحساب سعر الجملة في السوق عن طريق تعديل ربحية البائع في أسعار التجزئة. تهدف هذه الطريقة في المقام الأول إلى حساب القيمة السوقية للسلع المخصصة لمبيعات الجملة.

وتتمثل فائدة النهج المقارن في أنه يعكس وجهة نظر السوق. وعيب النهج المقارن هو أنه يقتصر في تطبيقه على العديد من أنواع العقارات.

2. نهج التكلفةتتضمن طريقة واحدة - طريقة تعويض التكلفة، وتتكون من عدة طرق:

• إعادة الرسملة؛
• الاستهلاك الاقتصادي.
• مضاعف إجمالي الإيجار.

جوهر الأساليب هو أن المؤجر يعوض التكاليف التي تكبدها والمرتبطة باقتناء الممتلكات وتأجيرها. يجب على المالك ليس فقط تعويض التكاليف، ولكن أيضا الحصول على الدخل.

وأكثرها شيوعًا هي طريقة إعادة الرسملة، والتي تحدد الإيجار على النحو التالي:

1. حساب قيمة العقار للإيجار، وفقاً لطرق معايير التقييم للعقار من هذا النوع؛
2. تحديد نسبة الرسملة.
3. تحديد الدخل التشغيلي (الصافي) (منتج قيمة العقار حسب نسبة الرسملة)؛
4. حساب تكاليف المؤجر (الضرائب، تشغيل المنشأة)؛
5. حساب إجمالي الدخل (مجموع تكاليف التشغيل ودخل المالك)؛
6. حساب الإيجار (مجموع الدخل الإجمالي والخسائر الناجمة عن عدم الدفع).

عيوب طريقة تعويض التكلفة:

• وهذه الطريقة مفيدة فقط للمؤجر؛
• تنطبق هذه الطريقة على الممتلكات التي توفر دخلاً دائمًا؛
• تسبب الطريقة الحاجة إلى التأجير.

3. نهج الدخليتم استخدامه عندما يكون من المستحيل تقييم عقود الإيجار باستخدام أساليب المقارنة والتكلفة (على سبيل المثال، تقييم آبار النفط).

تسلسل حساب الإيجار باستخدام نهج الدخل:

1. تحديد الإيرادات المتوقعة من أنشطة المستأجر؛
2. إعداد توقعات لتكاليف المستأجر؛
3. وضع معايير الربحية الإيجارية بناءً على إحصائيات أنشطة الشركات المماثلة.
4. حساب ربحية عمل المستأجر؛
5. حساب ربح (دخل) المستأجر؛
6. حساب الإيجار (الفرق بين الإيرادات ومبلغ التكاليف وربح المستأجر).

لا ينص قانون الضرائب في الاتحاد الروسي على استخدام نهج الدخل لحساب أسعار الخدمات والسلع. يستخدم المثمنون نهج الدخل فقط عندما يكون من المستحيل استخدام نهج المقارنة والتكلفة.

وبالتالي، فإن تقييم الإيجار هو عملية معقدة كثيفة العمالة، ويتم تحديد موثوقية نتائج التقييم من خلال مؤهلات المثمن.

عند تحديد نسبة الرسملة، يتم أخذ كل من الربح المستلم من تشغيل العقار وسداد رأس المال الثابت (إعادة الرسملة) الذي تم إنفاقه على حيازة العقار بعين الاعتبار.

هناك ثلاث طرق لإعادة الرسملة (استرداد المبلغ المستثمر)، أي. تحديد المكون الثاني (Rof) لنسبة الرسملة: طريقة Ring وInwood وHoskold.

1. استرداد رأس المال بطريقة القسط الثابت، أو الطريقة الدائرية. وفقًا لـ Ring، فإن عائد المبلغ الأصلي لرأس المال المستثمر يحدث سنويًا في حصص متساوية، يساوي مقدارها مبلغ رأس المال المستثمر في البداية.

يتم الحساب وفقًا للصيغة: RO = YON + YOF = YON + 1/n،

حيث YON هي الفائدة على رأس المال (معدل العائد على الاستثمار، وسعر الخصم، وسعر الفائدة)؛ YOF هو معدل العائد على رأس المال. ن – عدد السنوات؛

يتم تحديد عامل صندوق الاسترداد لإعادة الرسملة عبر القسط الثابت بقسمة واحد على عدد الفترات. في الحالة المقيدة، عندما n→∞، RO = YO، أي. وكلما طالت فترة الأرباح، قل عنصر إعادة الرسملة. النموذج الاقتصادي هو فندق "شيخوخة".

2. إعادة الرسملة أثناء تكوين صندوق التعويضات بمعدل العائد على الاستثمارات (إعادة الرسملة السنوية الموحدة وفقًا لإينوود). إن نسبة إعادة الرسملة، باعتبارها أحد مكونات نسبة الرسملة، تساوي عامل صندوق الاستبدال (SFF) بنفس سعر الفائدة مثل الاستثمار. يتم الحساب باستخدام الصيغة RO = YON + YOF = YON + SFF (n، YON = Yrisk).

تعتمد طريقة Inwood على الافتراضات التالية:

1. لا يؤثر الدخل السنوي في YO على المبلغ الأصلي للاستثمار وبالتالي يمكن للمالك إنفاقه.

2. يجب إعادة استثمار مبالغ إعادة الرسملة السنوية بمعدل YO سنويًا بحيث يظل المبلغ الأصلي للاستثمار دون تغيير.

جزء من إجمالي تدفق الدخل هو صافي الدخل، أي. العائد على الاستثمار. أما الجزء الآخر من تدفق الدخل فيوفر السداد أو عائد رأس المال.

يعتمد مبلغ علاوة إعادة الرسملة على مدة (مدة) تلقي تدفق الدخل n ومستوى سعر الفائدة YO. وكلما طالت فترة استلام تدفق الدخل، انخفض المعامل. في الحد، عندما تميل n إلى اللانهاية، فإنها تتحول إلى الصفر، وينخفض ​​معدل الرسملة إلى معدل العائد على رأس المال (RO = YO).

يمكن استخدام طريقة إعادة الرسملة هذه في الظروف الروسية بالنسبة للعقارات التي تدر دخلاً منخفضًا ولكن ثابتًا.

3. إعادة الرسملة عند تكوين صندوق تعويضات بسعر فائدة خالي من المخاطر أو طريقة هوسكولد. في بعض الحالات، يكون الاستثمار مربحًا جدًا لدرجة أنه من غير المرجح أن يتم إعادة استثماره بنفس سعر الفائدة مثل الاستثمار الأصلي (على سبيل المثال، حقل ذهب أو نفط). بالنسبة للأموال المعاد استثمارها، من الممكن الحصول على دخل بسعر فائدة أقل وخالي من المخاطر بشكل مشروط.

سيبدو الحساب كما يلي:

RO = YON + YOF = YON + SFF (n، YON = خالية من Yrisk).

غالبًا ما تستخدم طريقة هوسكولد في تحليل الاستثمار.

________________

تختلف نسب الرسملة التي تم الحصول عليها بالطرق الثلاث في الحجم. تعكس نسبة الرسملة درجة مخاطر الاستثمار في عقار معين. لذلك، يمكننا أن نستنتج أن حسابات إعادة رسملة الاستثمارات الأكثر خطورة يجب أن تتم باستخدام طريقة Ring، والأقل خطورة - باستخدام طريقة Inwood.

إعادة الرسملة الجزئية. قد تفقد الاستثمارات جزءاً من قيمتها بنسبة تقل عن 100%. وفي هذه الحالة، فإن معدل إعادة الرسملة لا يمثل سوى جزء صغير من المعدل الكامل، ويتم الحصول على بعض إعادة الرسملة من عائدات إعادة بيع الممتلكات وليس بالكامل من الدخل الحالي.

وتجدر الإشارة إلى أن طريقة إعادة الرسملة المختارة، والتي تعتمد على تغيير هيكل الدخل، تؤثر بشكل كبير على الدخل المتبقي وقيمة العقار ككل. لذلك، في جميع الحالات التي يُتوقع فيها انخفاض (خسارة) في القيمة الرأسمالية للاستثمار، يجب توفير إعادة الرسملة من العائدات، حيث لا يمكن الحصول عليها من المبلغ المستلم من بيع الأصل.

ومن أمثلة هذه الأصول العقارية (إعادة الرسملة باستخدام طريقة Ring): الفنادق القديمة؛ المباني السكنية القديمة والمكاتب ومباني البيع بالتجزئة.

تعد إعادة الرسملة باستخدام طريقة Inwood ضرورية عندما يتم التخطيط للحصول على دخل ثابت على مدى فترة طويلة بما فيه الكفاية (إيجار طويل الأجل بمعدل صافي ثابت مع الحق في شراء العقار (الخيار) في نهاية مدة الإيجار بسعر ثابت سعر أقل من تكلفة رأس المال الذي يستثمره المالك في العقار، أو الرهون العقارية ذاتية الامتصاص).

يتم استخدام إعادة الرسملة وفقًا لهوسكولد لشريحة ضيقة من سوق العقارات، حيث تحقق الاستثمارات أرباحًا زائدة.

3.5.3. منهجية الدخل

منهجية الدخليعتمد على حقيقة أن قيمة العقار الذي يتم استثمار رأس المال فيه يجب أن تتوافق مع التقييم الحالي لجودة وكمية الدخل الذي يمكن لهذا العقار توليده.

رسملة الدخلهي عملية تحدد العلاقة بين الدخل المستقبلي والقيمة الحالية لشيء ما.

الصيغة الأساسية لنهج الدخل (الشكل 3.5):

او اين

ج (الخامس) - قيمة العقار؛

BH (I) - الدخل المتوقع من العقار الذي يتم تقييمه. يشير الدخل عادةً إلى صافي الدخل التشغيلي الذي يستطيع العقار تحقيقه خلال فترة ما؛

K (R) - معدل العائد أو الربح - هو المعامل أو معدل الرسملة.

معدل الرسملة- معدل العائد الذي يعكس العلاقة بين الدخل وقيمة موضوع التقييم.

معدل الرسملة- هذه هي نسبة القيمة السوقية للعقار إلى صافي الدخل الذي يحققه.

معدل الخصم- معدل الفائدة المركبة، والذي يتم تطبيقه عند إعادة حساب قيمة التدفقات النقدية الناشئة عن استخدام الممتلكات في وقت معين.

أرز. 3.5. نموذج رسملة الدخل

مراحل نهج الدخل:

1. حساب إجمالي الدخل من استخدام كائن بناءً على تحليل المعدلات والتعريفات الحالية في سوق الإيجار للأشياء المماثلة.

2. يتم تقييم الخسائر الناجمة عن الإشغال غير الكامل (الإيجار) ودفعات الإيجار غير المحصلة على أساس تحليل السوق وطبيعة ديناميكياته فيما يتعلق بالعقارات التي يتم تقييمها. يتم طرح المبلغ المحسوب بهذه الطريقة من إجمالي الدخل، والرقم الناتج هو إجمالي الدخل الفعلي.

3. حساب التكاليف المرتبطة بموضوع التقييم:

التشغيل (الصيانة) - تكاليف تشغيل المنشأة؛

ثابتة – تكاليف خدمة الحسابات الدائنة (الفائدة على القروض، والاستهلاك، والضرائب، وما إلى ذلك)؛

الاحتياطيات هي تكاليف شراء (استبدال) الملحقات الخاصة بالعقار.

4. تحديد مقدار صافي الدخل من بيع الشيء.

5. حساب نسبة الرسملة.

يقوم نهج الدخل بتقدير القيمة الحالية للعقارات باعتبارها القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية، أي. يعكس:
- نوعية وكمية الدخل الذي يمكن أن يحققه العقار خلال مدة خدمته؛
- المخاطر الخاصة بكل من الكائن الذي يتم تقييمه والمنطقة.

يتم استخدام نهج الدخل لتحديد:
- قيمة الاستثمار,نظرًا لأن المستثمر المحتمل لن يدفع مقابل شيء ما أكثر من القيمة الحالية للدخل المستقبلي من هذا الشيء؛
- القيمة السوقية.

وفي إطار نهج الدخل يمكن استخدام إحدى الطريقتين التاليتين:
- الرسملة المباشرة للدخل؛
- التدفقات النقدية المخصومة.

3.5.3.1. طريقة رسملة الدخل

عند استخدام طريقة رسملة الدخل، يتم تحويل الدخل لفترة زمنية واحدة إلى قيمة العقارات، وعند استخدام طريقة التدفق النقدي المخصوم، يتم تحويل الدخل من الاستخدام المقصود لعدد من السنوات المتوقعة، وكذلك العائدات من إعادة بيع العقارات. يتم تحويل خاصية في نهاية فترة التنبؤ.

يتم تحديد مزايا وعيوب الطريقة وفقًا للمعايير التالية:

القدرة على عكس النوايا الفعلية للمحتملين
المشتري (المستثمر) ؛

نوع وجودة واتساع نطاق المعلومات التي يستند إليها التحليل؛

القدرة على مراعاة التقلبات التنافسية.

القدرة على مراعاة السمات المحددة للكائن الذي يؤثر
على تكلفتها (الموقع والحجم والربحية المحتملة).

طريقة رسملة الدخلتستخدم إذا:

تكون تدفقات الدخل مستقرة على مدى فترة طويلة من الزمن وتمثل قيمة إيجابية كبيرة؛

وتنمو تدفقات الدخل بوتيرة ثابتة ومعتدلة. والنتيجة التي تم الحصول عليها بهذه الطريقة تتكون من تكلفة المباني والهياكل وتكلفة قطعة الأرض، أي. هي تكلفة العقار بأكمله. صيغة الحساب الأساسية هي كما يلي:

او اين

ج - تكلفة العقار (وحدات نقدية)؛

CC - نسبة الرسملة (٪).

وبالتالي، فإن طريقة رسملة الدخل هي تحديد قيمة العقارات من خلال تحويل صافي دخل التشغيل السنوي (أو المتوسط ​​السنوي) إلى القيمة الحالية.

وعند تطبيق هذه الطريقة يجب مراعاة ما يلي: شروط الحد:

عدم استقرار مصادر الدخل؛

إذا كان العقار تحت الإنشاء أو قيد الإنشاء.

المشاكل الرئيسية لهذه الطريقة

1. لا يُنصح باستخدام هذه الطريقة عندما يتطلب العقار عملية إعادة بناء كبيرة أو عندما يكون في حالة بناء غير مكتمل، أي. ليس من الممكن الوصول إلى مستوى دخل مستقر في المستقبل القريب.

2. في الظروف الروسية، المشكلة الرئيسية التي يواجهها المثمن هي "غموض المعلومات" في سوق العقارات، وعلى رأسها نقص المعلومات عن المعاملات الحقيقية لبيع وتأجير العقارات، وتكاليف التشغيل، ونقص الإحصاءات معلومات عن عامل الحمولة في كل قطاع من قطاعات السوق في مناطق مختلفة. ونتيجة لذلك، يصبح حساب معدل صافي العائد ومعدل الرسملة مهمة معقدة للغاية.

المراحل الرئيسية لإجراءات التقييم باستخدام طريقة الرسملة:

1) تحديد الدخل السنوي (أو المتوسط ​​السنوي) المتوقع، باعتباره الدخل الناتج عن العقار في ظل الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة؛

2) حساب معدل الرسملة.

3) تحديد قيمة العقار على أساس صافي الدخل التشغيلي ونسبة الرسملة عن طريق قسمة صافي القيمة الحالية على نسبة الرسملة.

الدخل الإجمالي المحتمل (GPI)- الدخل الذي يمكن الحصول عليه من العقارات مع الاستفادة منه بنسبة 100% دون الأخذ بعين الاعتبار كافة الخسائر والنفقات. يعتمد PPV على مساحة العقار الذي يتم تقييمه وسعر الإيجار المحدد ويتم حسابه باستخدام الصيغة:

، أين

س - المساحة القابلة للإيجار، م2؛

سم - سعر الإيجار لكل 1 م2.

الدخل الإجمالي الفعلي (DVD)- هذا هو إجمالي الدخل المحتمل مطروحًا منه الخسائر الناجمة عن قلة استغلال المساحة وعند تحصيل الإيجار، مع إضافة دخل آخر من الاستخدام العادي للسوق للعقار:

DVD = PVD – الخسائر + الإيرادات الأخرى

صافي الدخل التشغيلي (NOI)- إجمالي الدخل الفعلي ناقص مصاريف التشغيل (OR) للسنة (باستثناء الاستهلاك):

CHOD = DVD – أو.

نفقات التشغيل هي النفقات اللازمة لضمان الأداء الطبيعي للممتلكات وإعادة إنتاج الدخل الإجمالي الفعلي.

حساب نسبة الرسملة.

هناك عدة طرق لتحديد نسبة الرسملة:
مع الأخذ في الاعتبار سداد التكاليف الرأسمالية (المعدلة للتغيرات في قيمة الأصل)؛
طريقة الاستثمار المرتبطة، أو تقنية المجموعة الاستثمارية؛
طريقة الرسملة المباشرة.

تحديد نسبة الرسملة مع الأخذ في الاعتبار سداد التكاليف الرأسمالية.

تتكون نسبة الرسملة من جزأين:
1) معدل العائد على الاستثمار (رأس المال)، وهو التعويض الذي يجب دفعه للمستثمر مقابل استخدام الأموال، مع مراعاة المخاطر والعوامل الأخرى المرتبطة باستثمارات محددة؛
2) معدلات عائد رأس المال، أي. سداد مبلغ الاستثمار الأولي. علاوة على ذلك، فإن هذا العنصر من نسبة الرسملة ينطبق فقط على الجزء القابل للاستهلاك من الأصول.

يتم تحديد معدل العائد على رأس المال باستخدام طريقة البناء التراكمي:
+ معدل عائد خالي من المخاطر +
+ أقساط المخاطر +
+ استثمارات في العقارات +
+ أقساط لانخفاض السيولة العقارية +
+ جوائز لإدارة الاستثمار.

معدل عائد خالي من المخاطر - سعر الفائدة على الأصول عالية السيولة، أي. وهو معدل يعكس "فرص السوق الفعلية لاستثمار أموال الشركات والأفراد دون أي مخاطرة بعدم العائد". غالبًا ما يتم اعتبار العائد على OFZ وVEB على أنه المعدل الخالي من المخاطر.

في عملية التقييم، من الضروري أن نأخذ في الاعتبار أن المعدلات الاسمية والحقيقية الخالية من المخاطر يمكن أن تكون بالروبل والعملات الأجنبية. عند إعادة حساب المعدل الاسمي إلى المعدل الحقيقي والعكس، يُنصح باستخدام صيغة الاقتصادي وعالم الرياضيات الأمريكي آي فيشر، التي اشتقها في الثلاثينيات من القرن العشرين:

; أين

Rн - المعدل الاسمي؛
Rp – السعر الحقيقي؛
Jinf – مؤشر التضخم (معدل التضخم السنوي).

عند حساب سعر صرف العملات الأجنبية الخالي من المخاطر، يُنصح بإجراء تعديل باستخدام صيغة فيشر مع الأخذ في الاعتبار مؤشر التضخم بالدولار، وعند تحديد سعر الروبل الخالي من المخاطر - مؤشر تضخم الروبل.

يمكن تحويل معدل عائد الروبل إلى سعر الدولار أو العكس باستخدام الصيغ التالية:

Dr، Dv - معدل دخل الروبل أو العملة الأجنبية ؛

كورس - سعر الصرف،٪.

حساب المكونات المختلفة لعلاوة المخاطر:

قسط لانخفاض السيولة.عند حساب هذا المكون، تؤخذ في الاعتبار استحالة العائد الفوري للاستثمارات التي تمت في العقار، ويمكن أخذها على مستوى تضخم الدولار لفترة التعرض النموذجية لأشياء مماثلة لتلك التي يتم تقييمها في السوق؛

علاوة المخاطرةالاستثمارات في العقارات. في هذه الحالة، يتم أخذ إمكانية الخسارة العرضية لقيمة المستهلك للكائن في الاعتبار، ويمكن قبول قسط التأمين في مبلغ اشتراكات التأمين في شركات التأمين بأعلى فئة من الموثوقية؛

قسط لإدارة الاستثمار.كلما كان الاستثمار أكثر خطورة وتعقيدا، كلما كان يتطلب إدارة أكثر كفاءة. يُنصح بحساب علاوة إدارة الاستثمار مع الأخذ بعين الاعتبار معامل النقصان والخسائر عند تحصيل مدفوعات الإيجار.

طريقة الاستثمار المرتبطة، أو تقنية المجموعة الاستثمارية.

إذا تم شراء عقار باستخدام حقوق الملكية ورأس المال المقترض، فيجب أن تلبي نسبة الرسملة متطلبات العائد لكلا الجزأين من الاستثمار. يتم تحديد قيمة النسبة من خلال طريقة الاستثمار ذات الصلة، أو تقنية المجموعة الاستثمارية.

تسمى نسبة الرسملة لرأس المال المقترض بثابت الرهن العقاري ويتم حسابها باستخدام الصيغة التالية:

Rm - ثابت الرهن العقاري.
افعل - المدفوعات السنوية؛
ك – مبلغ القرض العقاري.

يتم تحديد ثابت الرهن العقاري من خلال جدول ست وظائف للفائدة المركبة: وهو يساوي مجموع سعر الفائدة وعامل صندوق التعويض أو يساوي عامل المساهمة لكل وحدة استهلاك.

يُطلق على معدل الرسملة لحقوق الملكية اسم ثابت الرهن العقاري ويتم حسابه باستخدام الصيغة التالية:

Rc – نسبة رأس مال الأسهم؛
PTCF - التدفق النقدي السنوي قبل الضرائب؛
Ks هو مقدار رأس المال.

يتم تحديد نسبة الرسملة الإجمالية كمتوسط ​​مرجح:

م - نسبة ديون الرهن العقاري.

إذا تم التنبؤ بتغيير في قيمة الأصل، يصبح من الضروري أن نأخذ في الاعتبار عائد المبلغ الأصلي لرأس المال (عملية إعادة الرسملة) في نسبة الرسملة. ويسمى معدل العائد على رأس المال نسبة إعادة الرسملة في بعض المصادر. ولإعادة الاستثمار الأولي، يتم تخصيص جزء من صافي دخل التشغيل في صندوق استرداد بمعدل فائدة قدره R - سعر الفائدة لإعادة الرسملة.

هناك ثلاث طرق تعويض رأس المال المستثمر:
عودة رأس المال بخط مستقيم (طريقة الرنين)؛
عائد رأس المال وفقا لصندوق الاستبدال ومعدل العائد على الاستثمار (طريقة إنوود).ويطلق عليها أحيانا طريقة المعاش.
عائد رأس المال على أساس صندوق التعويضات وسعر الفائدة الخالي من المخاطر (طريقة هوسكولد).

طريقة الدائري.

تعتبر هذه الطريقة مناسبة للاستخدام عندما يكون من المتوقع سداد المبلغ الأصلي على أقساط متساوية. يتم حساب معدل العائد السنوي على رأس المال بقسمة 100% من قيمة الأصل على عمره الإنتاجي المتبقي، أي. إنه مقلوب عمر خدمة الأصل. معدل العائد هو الحصة السنوية من رأس المال الأولي المودع في صندوق التعويضات بدون فوائد:

ن – الحياة الاقتصادية المتبقية .
راي - معدل العائد على الاستثمار.

مثال.

شروط الاستثمار:
المدة - 5 سنوات؛
ر - معدل العائد على الاستثمار 12%؛
حجم رأس المال المستثمر في العقارات هو 10،000 دولار.

حل. طريقة الحلبة . سيكون معدل العائد السنوي على رأس المال 20%، لأنه خلال 5 سنوات سيتم شطب 100% من الأصول (100: 5 = 20). في هذه الحالة، ستكون نسبة الرسملة 32% (12% + 20% = 32%).

ويرد في الجدول سداد المبلغ الأصلي لرأس المال، مع الأخذ في الاعتبار معدل العائد المطلوب على الاستثمار. 3.4.

الجدول 3.4

عائد رأس المال المستثمر بطريقة الرينغ (بالدولار الأمريكي)

	رصيد الاستثمار في بداية الفترة	سداد الاستثمار	العائد على رأس المال المستثمر (12%)	إجمالي الدخل

يحدث عائد رأس المال بأجزاء متساوية طوال عمر العقار.

طريقة إنووديستخدم إذا تم إعادة استثمار عائد رأس المال بمعدل العائد على الاستثمار. في هذه الحالة، يكون معدل العائد كأحد مكونات نسبة الرسملة مساويًا لعامل صندوق الاستبدال بنفس سعر الفائدة كما هو الحال بالنسبة للاستثمارات:

أين SFF-عامل صندوق التعويضات؛

ص=ر(معدل العائد على الاستثمار).

ويرد في الجدول سداد رأس المال المستثمر باستخدام هذه الطريقة. 3.5.

مثال.

شروط الاستثمار:

المدة - 5 سنوات؛

العائد على الاستثمار - 12%.

حل. يتم حساب معدل الرسملة كمجموع معدل عائد الاستثمار البالغ 0.12 وعامل صندوق التعويضات (لمدة 12%، 5 سنوات) بقيمة 0.1574097. معدل الرسملة هو 0.2774097 إذا تم أخذه من عمود "المساهمة في الإهلاك" (12%، 5 سنوات).

الجدول 3.5

استرداد رأس المال المستثمر باستخدام طريقة Inwood

	رصيد المبلغ الأصلي في بداية العام بالدولار.	المبلغ الإجمالي للتعويض	مشتمل
			% على رأس المال	تعويض المبلغ الرئيسي

طريقة هوسكولد. يتم استخدامه عندما يكون معدل العائد على الاستثمار الأولي مرتفعًا إلى حد ما، مما يجعل إعادة الاستثمار بنفس المعدل غير مرجح. بالنسبة للأموال المعاد استثمارها، من المفترض أنه سيتم استلام الدخل بمعدل خالي من المخاطر:

حيث Yb هو سعر الفائدة الخالي من المخاطر.

مثال. يوفر المشروع الاستثماري عائد سنوي على الاستثمار (رأس المال) بنسبة 12% لمدة 5 سنوات. يمكن إعادة استثمار العائد على مبالغ الاستثمار بأمان بمعدل 6%.

حل. إذا كان معدل العائد على رأس المال هو 0.1773964، وهو عامل الاسترداد 6٪ على مدى 5 سنوات، فإن معدل الرسملة هو 0.2973964 (0.12 + 0.1773964).

إذا كان من المتوقع أن يفقد الاستثمار جزءًا فقط من قيمته، فسيتم حساب نسبة الرسملة بشكل مختلف قليلاً، حيث يتم سداد رأس المال من خلال إعادة بيع العقارات، وجزئيًا من خلال الدخل الحالي.

مزاياتتمثل طريقة رسملة الدخل في أن هذه الطريقة تعكس ظروف السوق بشكل مباشر، حيث أنه عند تطبيقها عادة ما يتم تحليل عدد كبير من المعاملات العقارية من وجهة نظر العلاقة بين الدخل والقيمة، وكذلك عند حساب الدخل المرسمل، يتم إعداد قائمة الدخل الافتراضية، والمبدأ الأساسي لها هو افتراض مستوى السوق للاستغلال العقاري.

عيوبطريقة رسملة الدخل هي:
ويكون تطبيقه صعباً عندما لا تكون هناك معلومات حول معاملات السوق؛
لا يُنصح باستخدام هذه الطريقة إذا كان الكائن غير مكتمل، أو لم يصل إلى مستوى الدخل المستقر، أو تعرض لأضرار جسيمة نتيجة قوة قاهرة ويتطلب إعادة بناء جدية.

3.5.3.2. طريقة التدفق النقدي المخصوم

تعد طريقة التدفق النقدي المخصوم (DCF) أكثر تعقيدًا وتفصيلاً وتسمح لك بتقييم الكائن في حالة تلقي تدفقات نقدية غير مستقرة منه، ونمذجة السمات المميزة لاستلامها. يتم استخدام طريقة DCF عندما:
من المتوقع أن تختلف التدفقات النقدية المستقبلية بشكل كبير عن التدفقات الحالية؛
وجود بيانات تبرر حجم التدفقات النقدية المستقبلية من العقارات؛
وتدفقات الدخل والمصروفات موسمية؛
العقار الذي يتم تقييمه عبارة عن منشأة تجارية كبيرة متعددة الوظائف؛
العقار قيد الإنشاء أو تم بناؤه للتو ويتم تشغيله (أو تشغيله).

تقوم طريقة التدفقات النقدية المخصومة بتقدير قيمة العقارات على أساس القيمة الحالية للدخل، والتي تتكون من التدفقات النقدية المتوقعة والقيمة المتبقية.

لحساب التدفقات النقدية المخصومة، البيانات التالية مطلوبة:
مدة فترة التنبؤ؛
القيم المتوقعة للتدفقات النقدية، بما في ذلك الانعكاس؛
معدل الخصم.

خوارزمية الحساب لطريقة DCF.

1. تحديد فترة التنبؤ. وفي ممارسة التقييم الدولي، يبلغ متوسط ​​فترة التنبؤ 5 إلى 10 سنوات؛ وبالنسبة لروسيا، ستكون القيمة النموذجية فترة تتراوح بين 3 و5 سنوات. هذه فترة واقعية يمكن التنبؤ بها بشكل معقول.

2. التنبؤ بقيم التدفق النقدي.

عند تقييم العقارات باستخدام طريقة التدفقات النقدية المخصومة، يتم حساب عدة أنواع من الدخل من العقار:
1) الدخل الإجمالي المحتمل؛
2) الدخل الإجمالي الفعلي.
3) صافي الدخل التشغيلي.
4) التدفق النقدي قبل الضرائب.
5) التدفق النقدي بعد الضرائب.

من الناحية العملية، يقوم المثمنون الروس بخصم الدخل بدلاً من التدفقات النقدية:
CHOD (يشير إلى أن العقار مقبول على أنه غير مثقل بالتزامات الديون)،
صافي التدفق النقدي ناقص تكاليف التشغيل وضريبة الأراضي وإعادة الإعمار،
الدخل الخاضع للضريبة.

من الضروري أن نأخذ في الاعتبار أن التدفق النقدي هو الذي يجب خصمه، حيث:
التدفقات النقدية ليست متقلبة مثل الأرباح؛
يربط مفهوم "التدفق النقدي" بين تدفق الأموال إلى الداخل والخارج، مع الأخذ في الاعتبار البنود النقدية مثل "الاستثمارات الرأسمالية" و"التزامات الديون"، التي لا يتم تضمينها في حساب الربح؛
يربط مؤشر الربح الدخل المستلم في فترة معينة بالنفقات المتكبدة في نفس الفترة، بغض النظر عن الإيرادات الفعلية أو نفقات الأموال؛
يعد التدفق النقدي مؤشرًا للنتائج التي تم تحقيقها سواء بالنسبة للمالك نفسه أو للأطراف الخارجية والأطراف المقابلة - العملاء والدائنين والموردين وما إلى ذلك، لأنه يعكس التوافر المستمر لأموال معينة في حسابات المالك.

ميزات حساب التدفق النقدي عند استخدام طريقة DCF.

1. يجب خصم ضريبة الأملاك (الضريبة العقارية)، التي تتكون من ضريبة الأراضي وضريبة الأملاك، من إجمالي الدخل الفعلي كجزء من نفقات التشغيل.

2. لا يعد الإهلاك الاقتصادي والضريبي دفعة نقدية حقيقية، لذا فإن أخذ الإهلاك في الاعتبار عند التنبؤ بالدخل ليس ضروريًا.

4. يجب خصم دفعات خدمة القروض (مدفوعات الفوائد وسداد الديون) من صافي الدخل التشغيلي في حالة تقييم القيمة الاستثمارية للعقار (لمستثمر محدد). عند تقييم القيمة السوقية للعقار، ليس من الضروري خصم مدفوعات خدمة القروض.

5. يجب خصم النفقات التجارية لمالك العقار من إجمالي الدخل الفعلي إذا تم توجيهها
للحفاظ على الخصائص الضرورية للكائن.

هكذا، دالتدفق النقدي (CF) للعقاراتتحسب على النحو التالي:
1. القيمة اليومية تساوي مقدار الطاقة الكهروضوئية مطروحًا منها الخسائر الناجمة عن الشواغر وتحصيل الإيجار والإيرادات الأخرى؛
2. صافي قيمة الأصول يساوي DV ناقص OR والنفقات التجارية لمالك العقار المتعلقة بالعقار؛
3. DP قبل الضرائب يساوي مبلغ صافي القيمة الحالية مطروحًا منه الاستثمارات الرأسمالية والنفقات لخدمة القرض ونمو القروض.
4. DP يساوي DP قبل الضرائب مطروحًا منه مدفوعات ضريبة الدخل لمالك العقار.

المرحلة المهمة التالية هي حساب تكلفة الارتداد. يمكن التنبؤ بتكلفة الارتداد باستخدام:
1) تحديد سعر البيع بناءً على تحليل الوضع الحالي للسوق، ومراقبة تكلفة العناصر المماثلة والافتراضات المتعلقة بالحالة المستقبلية للكائن؛
2) وضع افتراضات بشأن التغيرات في قيمة العقارات خلال فترة الملكية.
3) رسملة الدخل للسنة التالية لسنة نهاية فترة التنبؤ، باستخدام معدل رسملة محسوب بشكل مستقل.

تحديد نسبة الخصم."معدل الخصم هو عامل يستخدم لحساب القيمة الحالية لمبلغ من المال المستلم أو المدفوع في المستقبل."

يجب أن يعكس معدل الخصم العلاقة بين المخاطر والعائد، بالإضافة إلى الأنواع المختلفة من المخاطر الكامنة في العقار (معدل الرسملة).

نظرًا لأنه من الصعب جدًا تحديد عنصر غير تضخمي للعقارات، فمن الملائم أكثر للمثمن استخدام معدل الخصم الاسمي، لأنه في هذه الحالة، تتضمن توقعات التدفقات النقدية والتغيرات في قيمة الممتلكات بالفعل توقعات التضخم.

نتائج حساب القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية بالقيمة الاسمية والحقيقية هي نفسها. تدفقات نقدية ويجب أن يتوافق معدل الخصم مع بعضها البعض ويتم حسابه بنفس الطريقة.

في الممارسة الغربية، يتم استخدام الطرق التالية لحساب معدل الخصم:
1) طريقة البناء التراكمي؛
2) طريقة لمقارنة الاستثمارات البديلة.
3) طريقة العزل.
4) طريقة الرصد.

طريقة البناء التراكمييعتمد على فرضية أن معدل الخصم هو دالة للمخاطر ويتم حسابه على أنه مجموع جميع المخاطر الكامنة في كل عقار محدد.

معدل الخصم = معدل الخالي من المخاطر + علاوة المخاطر.

يتم حساب علاوة المخاطرة عن طريق جمع قيم المخاطر المتأصلة في عقار معين.

طريقة الاختيار- يتم حساب معدل الخصم، كسعر فائدة مركب، بناءً على بيانات المعاملات المنجزة مع كائنات مماثلة في سوق العقارات.

الخوارزمية المعتادة لحساب معدل الخصم باستخدام طريقة التخصيص هي كما يلي:
النمذجة لكل كائن تناظري على مدى فترة زمنية معينة وفقا لسيناريو الاستخدام الأفضل والأكثر فعالية لتدفقات الدخل والنفقات؛
حساب معدل العائد على الاستثمار لكائن ما؛
معالجة النتائج التي تم الحصول عليها بأي طريقة إحصائية أو متخصصة مقبولة من أجل جلب خصائص التحليل إلى الكائن الذي يتم تقييمه.

طريقة الرصديعتمد على مراقبة السوق بشكل منتظم، وتتبع المؤشرات الاقتصادية الرئيسية للاستثمار العقاري بناءً على بيانات المعاملات. ويجب تجميع هذه المعلومات عبر قطاعات السوق المختلفة ونشرها بانتظام. تعمل هذه البيانات كدليل للمثمن وتسمح بإجراء مقارنة نوعية للمؤشرات المحسوبة التي تم الحصول عليها مع متوسط ​​السوق، والتحقق من صحة أنواع مختلفة من الافتراضات.

يتم حساب قيمة العقار باستخدام طريقة DCF باستخدام الصيغة:

; أين

الكهروضوئية – القيمة الحالية.
Ci - التدفق النقدي للفترة t؛
هو معدل الخصم للتدفق النقدي للفترة t؛
م - القيمة المتبقية.

يجب خصم القيمة المتبقية، أو قيمة الانعكاس (بعامل سنة التنبؤ الأخيرة) وإضافتها إلى مجموع القيم الحالية للتدفقات النقدية.

وبذلك تكون قيمة العقار = القيمة الحالية للتدفقات النقدية المتوقعة + القيمة الحالية للقيمة المتبقية (الارتداد).

سابق