الجدوى المادية

المساحة الإجمالية للموقع غير مهمة، وأبعاد الموقع 34x50 م، ويقع الموقع في منطقة تطوير قائمة، ونوع التطوير في الغالب عبارة عن جدار حماية. من الضروري مراعاة مستوى تشميس المباني المجاورة، لذا يجب ألا تتجاوز مساحة بناء الموقع فوق مستوى الطابق الثاني 400 متر مربع. القيد الثاني هو الحاجة إلى بناء جزء من واجهة المبنى على طراز المبنى السكني المجاور، والذي فُقد جزئيًا خلال الحرب. سيكون ارتفاع المبنى أقل من المسموح به وهو 28-33 متراً وسيقتصر على ارتفاع المبنى السكني المجاور، بحيث لا يتجاوز ارتفاع المبنى 5 طوابق فوق سطح الأرض. عند إنشاء مبنى، من الضروري توفير الوصول إلى الفناء من خلال الموقع الذي تم تحليله، والذي يفرض أيضًا قيودًا على وضع المبنى على الموقع. وفقا للبيانات المتاحة، تقع شبكات المرافق على طول محيط الإقليم، وبالتالي فإن موقع الشبكات لن يكون عائقا أمام وضع المبنى.

الامكانيات المالية

ومن المخطط أن يتم تمويل المشروع من أموالنا الخاصة بسبب معدلات الإقراض المرتفعة الحالية. تتراوح الفائدة على القروض المقدمة للمطورين الكبار من 18 إلى 20%، ويتم تقديمها لمدة تتراوح من ثلاث إلى خمس سنوات، بشكل أساسي للمشاريع السكنية (على سبيل المثال، مشروع من قبل بنك الاحتياطي الهندي). سيكون إقراض رواد الأعمال الذين يشترون أماكن مستأجرة، وفقًا للبنوك المنشورة في المصادر المفتوحة، في النطاق:

بنك "سانت بطرسبرغ" - معدل إعادة التمويل + 9٪، أي. 20% حاليا

VTB 24 على استعداد لتقديم القروض المضمونة بالعقارات المشتراة بمعدلات تتراوح بين 17-21%

وفقًا لـ Moskommertsbank، فإن متوسط ​​سعر المقترض عالي الجودة سيكون حوالي 20٪.

وبالتالي، عند حساب المؤشرات المالية للمشروع، ينصح بأخذ معدلات القروض الحالية البالغة 20٪ كمعدل عائد للمشروع.

الجدوى الاقتصادية

يحدد تحليل الجدوى الاقتصادية الاستخدامات المسموح بها قانونًا والممكنة ماديًا والتي ستكون مقبولة

دخل لمالك الموقع، إلى الحد الذي يكون فيه استخدام الأرض "ممكنًا بشكل معقول".

مع الأخذ في الاعتبار طبيعة العلاقة بين العرض والطلب في سوق معينة.

المعيار الرئيسي للجدوى الاقتصادية : صافي القيمة الحالية(قوات التحالف)>0.

وينبغي أيضا أن يؤخذ في الاعتبار الموقع المحتمل للأرض التي يجري تقييمها.

ويعتبر موقع الأرض العامل الرئيسي في تحديد قيمتها. على

تتأثر إمكانية موقع قطعة الأرض في المقام الأول بخصائص نوع استخدام الأرض المحيطة.

حسب التحليل البيئي لموقع تقييم العقار المنطقة

يعد موقع قطعة الأرض واعدًا للغاية من وجهة نظر التنمية

منطقة عامة وتجارية حديثة في المنطقة بسبب مشاريع إعادة التطوير المخطط لها للمناطق الصناعية والموقع بالقرب من محطة المترو. نظرًا لأن المشروع ينص على الاستخدام التجاري للمنشأة المشيدة، فقد تم استبعاد الوظائف الاجتماعية التي لا تولد إيرادات إيجارية كبيرة من قائمة الوظائف المحتملة.

نظرًا لصغر مساحة الموقع ووقوعه في مبنى به مباني سكنية كثيفة ذات جودة منخفضة، وكذلك بسبب انخفاض الدخل من تأجير مساحة لوظيفة رياضية، يجب استبعاد وظيفة المجمع الرياضي من قائمة الوظائف.

تعتبر المشاريع الفندقية هي الأكثر تعقيداً مقارنة بأنواع الاستثمار الأخرى في العقارات المربحة. يتطلب بنائها تكاليف أعلى بعدة مرات من بناء مركز أعمال، ويعتمد العائد بشكل كبير على الإدارة الفعالة للفنادق والسياحة. مع الأخذ في الاعتبار القيود المفروضة على مساحة البناء وارتفاع المبنى المحتمل للبناء، لن تتجاوز المساحة الإجمالية للمنشأة 1900-2000 متر مربع، مما سيسمح فقط بفندق صغير يضم حوالي 50 غرفة ليتم وضعها على الموقع. وبما أن الموقع يقع بالقرب من محطة مترو، وليس بعيداً عن وسط المدينة، وعلى مسافة قريبة من جسر نيفا، وكذلك بالقرب من محطة فنلندا، فمن المستحسن النظر في إمكانية إقامة فندق صغير في الموقع، العملاء المستهدفون هم السياح ورجال الأعمال من فنلندا الذين يقيمون في مدينتنا بالسكك الحديدية.

لا توجد في المحيط المباشر للمنطقة التي تم تحليلها مراكز تسوق حديثة ومجمعات تسوق صغيرة، وذلك بسبب طبيعة التطور المحيط. تقع المؤسسات التجارية في مباني مدمجة في الطوابق الأولى من المباني السكنية والمكاتب. نظرًا للموقع المحدد للموقع، ومتطلبات الهندسة المعمارية للمبنى المستقبلي، فضلاً عن متطلبات توفير أماكن وقوف السيارات وموقع مناطق التحميل لمرافق البيع بالتجزئة، فإن بناء مركز تسوق صغير غير ممكن على قطعة الأرض التي تم تحليلها. يزداد الطلب على مباني البيع بالتجزئة في مناطق المترو بين المستأجرين حتى أثناء الأزمات، كما يتضح من إشغال جميع مباني البيع بالتجزئة المدمجة والمحاطة بالموقع. لذلك، يمكن تضمين وظيفة التداول في الكائن كوظيفة إضافية.

إن إدراج وظيفة مركز طبي خاص متعدد التخصصات في المنشأة أمر ممكن بسبب وجود مراكز جذب - مؤسسات طبية متخصصة - في المنطقة المحيطة. نظرًا لأن المراكز الطبية الخاصة تستأجر مساحات صغيرة في الغالب، وتفضل العيادات ذات السلسلة الكبيرة شراء العقارات، فيمكن اعتبار إنشاء مركز طبي بمثابة وظيفة إضافية للمبنى المستقبلي.

وبالتالي، فمن المسموح به قانونًا، وممكنًا ماديًا، ومجديًا ماليًا واقتصاديًا، إنشاء مبنى مكتبي أو فندقي مع الوظائف المرتبطة التالية: مواقف السيارات أو مواقف السيارات، وتجارة التجزئة، والمركز الطبي.

أقصى قدر من الكفاءة

يسمى الخيار الأكثر فعالية لاستخدام الموقع

الذي يوفر أكبر قيمة. وفي هذه الحالة يتم تحديده

الأكثر فعالية من الخيارات التي تم تشكيلها أعلاه:

مركز أعمال مع موقف سيارات سطحي،

مركز أعمال مع موقف سيارات مدمج وملحق

مركز أعمال مع موقف سيارات سطحي ومباني بيع بالتجزئة مدمجة

فندق صغير مع موقف سيارات سطحي

3.3. تحديد الخيار الأفضل والأكثر فعالية لاستخدام موقع شاغر مشروط

خوارزمية الحساب:

1. خيارات استخدام قطعة الأرض، مع مراعاة القيود والمعايير والقواعد الحالية لاستخدام الأراضي وتطويرها

2. تكلفة التحسين - تكاليف البناء ( المعايير: UPVS، UPBS

الواقع الافتراضي؛ أو بيانات السوق).

3. تكلفة الكائن

4. تكلفة الأرض VL=Vо–Vب => الأعلى، أين فل- تكلفة الأرض، صوت–

القيمة السوقية للعقار (التحسين + الأرض)، الخامسب - تكلفة التحسين.

معيار الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة لقطعة الأرض،

كما مجانا، هو الحد الأقصى لقيمة الأرض. ويمكن معرفة قيمة الأرض، على سبيل المثال، باستخدام تقنية الاستخراج.

تم في هذا العمل استخدام طريقة الرسملة حسب معدل العائد وطريقة المتبقي لإيجاد قيمة قطعة الأرض.

منهجية الدخلتحدد قيمة العقارات عن طريق تخفيض الدخل المستقبلي المتوقع إلى قيمتها الحالية وقت التقييم. ويجمع نهج الدخل بين الحسابات المعقولة للدخل والنفقات المستقبلية ومتطلبات المستثمرين للحصول على العوائد النهائية. تعكس متطلبات العائد النهائي الاختلافات في المخاطر، بما في ذلك نوع العقار والموقع وظروف السوق الإقليمية والفرص، وما إلى ذلك.

طريقة معدل العائد على رأس المالبناءً على فترة ملكية العقار ونوع مصادر الدخل وتكرار استلامها. يتم خصم كل إيصال دخل، بما في ذلك الدخل من إعادة البيع (أي تحويله بمعدل الخصم إلى القيمة الحالية). علاوة على ذلك، فإن معدل الخصم، الذي هو في الأساس دالة للمخاطر، يمكن أن يختلف لكل نوع من أنواع الدخل. يتم اختيار معدل الخصم مع الأخذ بعين الاعتبار حالة أسواق رأس المال وتوقعات ورغبات المستثمرين.

المراحل الرئيسية لإجراءات التقييم عند استخدام هذه الطريقة:

مبررات فترة الاحتفاظ النموذجية (فترة التنبؤ) للمثمن

العقارات؛

التنبؤ بالتدفقات النقدية الدورية حتى نهاية فترة الاحتفاظ،

لكل فترة من الضروري تحديد:

IPg - الدخل الإجمالي المحتمل(هذا هو إجمالي الدخل الإجمالي من العقارات

عند استئجار جميع المباني وعند دفع الإيجار في الوقت المناسب

المدفوعات من قبل جميع المستأجرين)؛

على سبيل المثال - الدخل الإجمالي الفعال(يأخذ في الاعتبار الخسائر المحتملة من المباني الفارغة مؤقتًا والخسائر عند تحصيل مدفوعات الإيجار)؛

ه - نفقات التشغيل (تكاليف تشغيل المنشأة)؛

آيو - صافي الدخل التشغيلي(الفرق بين إجمالي الدخل الفعلي ومصروفات التشغيل)؛

حساب معدل العائد المناسب (معدل الخصم) للتدفقات النقدية الدورية ( ي);

حساب نسبة الرسملة المقابلة ( آر إن);

حساب تكلفة عكس الكائن المقدر في نهاية فترة التنبؤ

(للسنة الأخيرة من فترة الحجز)؛

حساب القيمة الحالية لصافي إيرادات التشغيل وتكاليف الإرجاع

عن طريق خصمها باستخدام معدل خصم مناسب؛

حساب القيمة السوقية عن طريق جمع القيم النقدية الحالية

التدفقات وتكاليف الارتداد

تعبير رياضي لتحديد القيمة السوقية للعقار محل التقييم

يتم تمثيل الخاصية بالصيغة التالية:

أين صوت- القيمة السوقية للعقار في إطار نهج الدخل؛

إيوي– صافي دخل التشغيل للفترة i (i =1,...,n);

ي- معدل العائد على رأس المال (معدل الخصم)؛

ن- السنة الأخيرة من فترة التنبؤ؛

فون- تكلفة إرجاع الكائن في السنة الأخيرة من فترة التنبؤ.

بواسطة معظم فعال يستخدمتوليد... لينينغراد ( القديس-بطرسبرغ). الأول...بالاكوفسكايا، كالينينسكاياو... المبدأ يستخدم الأفضلموجود... أصول مادية - أرض المؤامرات، المباني و... منطقةموضعه. نتيجة ل تحليل ...

إرسال عملك الجيد في قاعدة المعرفة أمر بسيط. استخدم النموذج أدناه

سيكون الطلاب وطلاب الدراسات العليا والعلماء الشباب الذين يستخدمون قاعدة المعرفة في دراساتهم وعملهم ممتنين جدًا لك.

نشر على http://www.allbest.ru/

امتحان

تحليل الاستخدام الأكثر كفاءة لقطع الأراضي

• 1. الحاجة إلى تحليل الاستخدام الأكثر كفاءة لقطع الأراضي
• 2. معايير تحليل الاستخدام الأكثر كفاءة للأرض
• 3. طرق تقييم الاستخدام الأكثر فعالية للأرض
• الأدب
• 1. الحاجة إلى تحليل الاستخدام الأكثر فعاليةقطع ارض
• نظرًا لأنه في ممارسة أنشطة التقييم يتم تحديد القيمة السوقية للعقار المعني في أغلب الأحيان، فإن تحليل الاستخدام الأكثر فعالية يكشف عن نوع الاستخدام الأكثر ربحية وتنافسية لعقار معين.
• تتطلب جميع أنواع المعاملات العقارية القائمة على القيمة السوقية تقييمًا مناسبًا وتحليلًا دقيقًا للسلوك الاقتصادي للمستثمرين وغيرهم من المشاركين في السوق.
• إن تأثير سلوك السوق على القرارات المالية للأفراد والشركات والسلطات يملي مفهوم الاستخدام الأكثر فعالية للعقار. تحدد عوامل السوق القيمة السوقية، وبالتالي فإن متطلبات قوى السوق على العقارات مهمة في تحديد الاستخدام الأمثل.
• أساس تكلفة أي عقار هو تكلفة قطعة الأرض. قد يتم تغيير المباني والمنشآت الموجودة عليه، لكن الخصائص الأساسية للموقع عادة ما تظل كما هي. وفي الوقت نفسه، يعتمد دخل موقع معين على كفاءة استخدامه. يدرك المستثمر، عند اختيار قطعة أرض في سوق معينة، أن الفرق في تكلفة قطع الأراضي المختلفة يرجع إلى خصائص جودتها.
• يتضمن تحليل الاستخدام الأكثر فعالية للعقار إجراء دراسة تفصيلية لحالة السوق، وخصائص العقار الذي يتم تقييمه، وتحديد الخيارات التي يطلبها السوق والتي تتوافق مع معايير العقار الذي يتم تقييمه، وحساب ربحية كل خيار. وتقدير قيمة العقار لكل خيار استخدام. وبالتالي، لا يمكن التوصل إلى الاستنتاج النهائي حول الاستخدام الأكثر فعالية إلا بعد حساب التكلفة.
• إن الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للعقار هو استخدام قطعة أرض شاغرة أو مطورة تكون ممكنة من الناحية القانونية ومصممة بشكل صحيح، وممكنة من الناحية المادية، ومزودة بالموارد المالية المناسبة وتوفر أقصى قيمة.
• يتم تحديد الاستخدام الأمثل لقطعة الأرض من خلال العوامل المتنافسة للسوق المعين الذي ينتمي إليه العقار الذي يتم تقييمه، وليس نتيجة للمضاربة الذاتية للمالك أو المطور أو المثمن.
• ولذلك، فإن تحليل واختيار الاستخدام الأكثر فعالية هو في الواقع دراسة اقتصادية لعوامل السوق التي تعتبر مهمة بالنسبة للكائن الذي يتم تقييمه.
• يتم أخذ عوامل السوق المستخدمة لصياغة استنتاج حول الاستخدام الأكثر كفاءة للعقار في تاريخ التقييم في الاعتبار في المجموعة الإجمالية للبيانات التي يتم جمعها وتحليلها لتحديد قيمة العقار. ولذلك، يمكن تصنيف الاستخدام ذو القيمة الأعلى باعتباره الأساس الذي تستند إليه القيمة السوقية.
• إذا كان العقار الذي يتم تقييمه ينطوي على استخدام شخصي لاحق أو تأجير، فإن الدافع الرئيسي عند حساب القيمة سيتم تخفيضه إلى الصفات الاستهلاكية الناتجة للكائن (الدخل والهيبة والخصوصية، وما إلى ذلك). يأخذ دافع الاستثمار، بالإضافة إلى مقدار الدخل المستلم وتراكم رأس المال، في الاعتبار حججًا مثل المزايا الضريبية وجدوى المشروع.
• عادة، يتم إجراء تحليل الاستخدام الأفضل باستخدام عدة خيارات بديلة ويتضمن المجالات التالية:
• - تحليل السوق؛
• - تحليل جدوى الخيار؛
• - تحليل الاستخدام الأكثر فعالية.
• تتطلب مجالات التحليل المدرجة دراسة شاملة للقضايا التالية.
• يتضمن تحليل السوق تحديد الطلب على خيارات الاستخدام البديلة للخيار الحالي من أجل دراسة العرض والطلب، والقدرة السوقية، وديناميكيات أسعار الإيجار، وما إلى ذلك. لكل خيار.
• يتضمن تحليل الجدوى حساب مكونات التكلفة الأساسية: تدفق الإيرادات ومعدلات الرسملة لتحديد القيمة المتغيرة لكل خيار ممكن من الناحية القانونية والممكنة ماديًا.
• يتضمن تحليل الاستخدام الأكثر فعالية وضع خطة مفصلة لتنفيذ كل خيار، مع الأخذ في الاعتبار المشاركين المحددين في السوق، وتوقيت المشروع، ومصادر التمويل لتحديد خيار يضمن أقصى قدر من الإنتاجية للكائن الذي تم تقييمه.

2. معايير تحليل الاستخدام الأكثر كفاءة للأرض

يجب أن يستوفي خيار الاستخدام الأكثر فعالية للعقار الذي يتم تقييمه أربعة معايير - وهي:

- المقبولية القانونية؛

- الجدوى المادية؛

- الامن المالي؛

- أقصى قدر من الإنتاجية.

عادةً ما يتوافق تسلسل النظر في هذه المعايير أثناء تحليل الخيارات المختلفة لاستخدام العقارات لاختيار الخيار الأكثر فعالية مع ما سبق. يتم أخذ المقبولية القانونية والجدوى المادية في الاعتبار أولاً، تليها الجدوى المالية والحد الأقصى من الإنتاجية. يرجع هذا التسلسل في إجراءات التحليل إلى حقيقة أن حالة الاستخدام الأكثر فعالية، حتى في حالة توفر التمويل اللازم، ليست ممكنة إذا كانت محظورة قانونًا أو كان تنفيذها ماديًا مستحيلًا.

المقبولية القانونية

يتم التحقق من المقبولية القانونية لكل حالة استخدام يتم النظر فيها أولاً في جميع الحالات. ومع ذلك، لا ينبغي الخلط بين الاستخدام الأمثل للعقار وبين المطلب القانوني لاستخدام العقار للغرض المقصود منه.

يقوم المثمن بمراجعة القيود الخاصة، وأنظمة تقسيم المناطق، وقوانين البناء، وأنظمة الحفاظ على التراث التاريخي، والقوانين البيئية التي قد تغير استخدامات محتملة محددة.

قد يتأثر اختيار الاستخدام الأكثر كفاءة للعقارات بوجود اتفاقيات إيجار طويلة الأجل. خلال الفترة المتبقية من عقد الإيجار، يخضع استخدام العقار لشروط عقد الإيجار. إذا كان الاستخدام الأكثر فعالية للعقار مقيدًا بوجود عقد إيجار، فيجب أن ينعكس ذلك في تقرير التقييم.

على سبيل المثال، إذا كان العقار مقيدًا بعقد إيجار أرضي ينتهي خلال أكثر من 12 عامًا، فقد لا يكون من المجدي اقتصاديًا إنشاء مبنى جديد له عمر اقتصادي يبلغ 40 عامًا.

وبالإضافة إلى ذلك، من الضروري أن تأخذ في الاعتبار القيود المحتملة التي قد تكون مدرجة في اتفاقية شراء العقارات. قد تتعلق هذه القيود بمناطق استخدام معينة، وتحدد موقع المباني على قطعة أرض، ومعايير المباني، ونوع مواد البناء المستخدمة. إذا كانت قيود الفعل تتعارض مع أحكام قانونية أكثر عمومية، مثل قوانين البناء، فعادة ما يتم أخذ الحد الأقصى للقيود في الاعتبار.

يمكن لقوانين البناء أن تمنع تطوير الأراضي باستخدام المباني الأكثر كفاءة إذا كانت تزيد من تكاليف البناء للوفاء بالمعايير الفنية.

وهذا يعيق في نهاية المطاف تنمية المناطق. وفي بعض المناطق، تُستخدم قوانين البناء للحد من البناء الجديد والحد من النمو.

تهدف قواعد استخدام الأراضي الحالية إلى حماية البيئة. ويجب أن يأخذ المثمنون في الاعتبار معايير نظافة الهواء والماء، وكذلك الرأي العام حول المشاريع التنموية المقترحة. على سبيل المثال، يمكننا أن نذكر تشييد المباني ذات عدد معين من الطوابق، وموانع الحريق، ومتطلبات التشميس.

يمكن النظر في خيار الاستخدام المحظور بموجب القانون في تاريخ التقييم في مراحل أخرى من التحليل فقط إذا كان المثمن ينوي إجراء تغييرات على المعايير الحالية . ومع ذلك، فإن احتمال حدوث تغييرات في التشريعات وقوانين البناء وأنظمة تقسيم المناطق وما إلى ذلك ليس مؤكدًا بنسبة 100٪.

الجدوى المادية

يجب أن يعتمد اختيار الخيار الأكثر فعالية لاستخدام العقارات على جدواه المادية.

تؤثر معايير الجدوى المادية - الحجم والشكل والمساحة والتصميم وظروف الأرض وطرق الوصول إلى الموقع، ومخاطر الكوارث الطبيعية (مثل الفيضانات أو الزلازل) - على الاستخدام المقترح للأرض.

تعتمد المنفعة النهائية لقطعة الأرض على حجمها وشكلها. تعطي بعض الخيارات التأثير الأكبر فقط على أساس استخدام مساحة ذات حجم معين. في هذه الحالة، من الضروري تحديد إمكانية توسيع قطعة الأرض القائمة، حيث أن بعض القطع قد لا يكون لديها القدرة على التوسع.

يؤثر شكل قطع الأراضي على الإنتاجية النهائية، حيث يمكن أن تكون تكاليف تطوير قطعة أرض غير منتظمة الشكل أعلى، مما يقلل من فائدتها بشكل أكبر، مقارنة بقطع الأراضي ذات الجوانب الملساء.

وبالمثل، فإن وجود طرق الوصول إلى الموقع والمرافق يزيد من إنتاجيته النهائية، حيث يتم تحقيق وفورات في تطويره. وبالتالي فإن القدرة الحرة لمرافق المعالجة تحد من الأبعاد المادية لخيار التطوير الفعال المقترح.

تنعكس الخصائص الطبوغرافية أو خصائص التربة لقطعة الأرض في المنفعة الوظيفية للموقع. الجوانب السلبية التي حددها المثمن تؤدي إلى تعقيد تطويرها أو زيادة تكاليف التطوير. وبما أن جميع المواقع الموجودة في السوق تتنافس مع بعضها البعض، فقد لا يكون الموقع الذي يتم تقييمه مناسبًا للاستخدام الأكثر فعالية، لأنه أقل شأنا من المواقع الأخرى النموذجية للمنطقة.

في عملية تحليل الجدوى المادية لخيار الاستخدام الفعال، من الضروري النظر في حالة المباني والهياكل لتحديد إمكانية استمرار تشغيلها على أساس جديد. إذا كانت المباني بحاجة إلى إعادة تطوير لضمان الاستخدام الأمثل، فيجب حساب التكاليف المطلوبة لذلك ومقارنتها بالربحية النهائية. عادة، تعتمد تكلفة تجديد العقار على الحالة المادية وموقع العقار.

الامن المالي

المرحلة التالية من اختيار أنواع الاستخدام هي تحليل الأمن المالي. ويعتبر الخيار مجديا ماليا إذا كان يوفر دخلا تشغيليا يساوي أو أكبر من تكاليف التشغيل وتكاليف التمويل والعائد المطلوب على نظام رأس المال. وبالتالي، فإن جميع الاستخدامات التي يمكن أن توفر دخلاً إيجابياً تعتبر مجدية من الناحية المالية.

إذا كان نوع الاستخدام لا يتضمن استلام دخل منتظم من التشغيل، فإن التحليل يحدد تلك الخيارات التي تنشئ عقارات بتكلفة تساوي أو تتجاوز تكلفة إنشاء أو إعادة بناء المنشأة لهذا النوع الجديد من الاستخدام. يجب على المثمن مقارنة المكاسب الرأسمالية أو الدخل الناتج عن استخدام العقار مع النفقات الرأسمالية المتكبدة. وإذا كان الدخل أقل من النفقات أو يتجاوزها قليلا، فإن هذا النوع من الاستخدام يعتبر غير مجد من الناحية المالية.

ولتقييم الاستخدامات التي تولد دخلاً منتظمًا من التشغيل، يقوم المثمن بحساب إجمالي صافي دخل التشغيل لكل منها، ومعدل العائد الفردي على رأس المال المستثمر، ومبلغ الدخل المنسوب إلى الأرض. فإذا كان صافي الدخل يلبي العائد المطلوب على الاستثمار ويوفر العائد المطلوب على الأرض، يكون الاستخدام ممكنا من الناحية المالية.

ومن الواضح أن تحديد الاستخدامات الممكنة مالياً يعتمد على تحليل الطلب والعرض والموقع.

أقصى قدر من الإنتاجية

الإنتاجية القصوى هي أعلى قيمة لقطعة الأرض في حد ذاتها، بغض النظر عما إذا كانت شاغرة (فعليًا أو مشروطًا) أو مبنية. وبالتالي، فإن تطبيق هذا المعيار ينطوي، من بين كل المسموح به قانونًا والقابل للتنفيذ ماديًا وتوفير دخل إيجابي، على اختيار نوع الاستخدام الذي يوفر الحد الأقصى لقيمة أساس العقار - قطعة الأرض.

يعكس الخيار المحتمل للاستخدام الأكثر كفاءة للأرض برنامجًا طويل المدى ومُطوَّر بعناية ومحددًا إلى حد ما لاستخدام الأراضي يرتبط بالحياة الطبيعية للمباني والهياكل. تعتمد مدة الخدمة على نوع المبنى وجودة أعمال البناء وعوامل أخرى.

يتم تحديد الحد الأقصى لإنتاجية قطعة الأرض من خلال ربط مقدار دخلها بمعدل الرسملة الذي يتطلبه السوق لنوع معين من الاستخدام. ومع ذلك، اعتمادًا على الاستخدام المختار للعقار، قد تختلف طريقة تحديد قيمة الأرض. يعتمد اختيار الطريقة على درجة إعادة توجيه الغرض الفعلي للعقار الذي يتم تقييمه، ومستوى مخاطر الخيار قيد النظر، ومعدل العائد المطلوب وفترة استرداد رأس المال، وتوقيت تنفيذ الخيار المقترح. لاستخدام العقار.

إن نوع الاستخدام الذي يوفر أكبر ربحية للأرض هو الأكثر فعالية. أساس جميع الطرق المستخدمة لتحديد قيمة قطعة الأرض من أجل تحديد الخيار الأكثر فعالية هو ما يسمى بالتقنية المتبقية. يعتبر الدخل من الأراضي بمثابة التوازن بين إجمالي الدخل الناتج عن العقارات ومبالغ الدخل التي يتم توفيرها عن طريق جذب العمالة ورأس المال والأصول الثابتة (المباني والهياكل العاملة).

وتمثل تكلفة قطعة الأرض بدورها الفرق بين التكلفة الإجمالية للعقار بأكمله والقيمة المتبقية للمباني أو تكاليف بنائها.

يمكن تحقيق الاستخدام الأمثل للعقارات إما على أساس المباني القائمة، أو تنطوي على بناء تحسينات جديدة بشكل أساسي، الأمر الذي يتطلب اعتبار قطعة الأرض شاغرة. وبناءً على ذلك، يستخدم المثمنون أسلوبين عند تحليل الاستخدام الأمثل للعقار:

- الاستخدام الأكثر فعالية للموقع باعتباره موقعًا غير مطوَّر؛

- الاستخدام الأكثر فعالية للموقع باعتباره موقعًا مدمجًا.

هناك الأسباب الرئيسية التالية لتحديد الاستخدام الأكثر فعالية للأراضي باعتبارها غير مطورة:

1. العزل في قيمة العقارات قيمة قطعة الأرض فقط.

2. استخدام أسلوب البيع المقارن لتثمين الأراضي المطورة.

3. حساب الخسارة في القيمة بسبب التقادم الخارجي.

4. تقييم القيمة الحقيقية للأرض كجزء من عقار، وهي ليست الأمثل لموقع معين.

يتم تحليل الاستخدام الأكثر فعالية للمنطقة المبنية لسببين:

1. تحديد نوع استخدام العقار الذي يوفر أعلى عائد إجمالي على رأس المال المستثمر.

2. تحديد الأشياء العقارية الموجودة في السوق لنفس الغرض وبمستوى مماثل من كفاءة الاستخدام.

دعونا نفكر في الفرق بين الاستخدام الأكثر كفاءة لموقع بدون مباني وممتلكات بها مباني باستخدام مثال العقارات الصناعية التي تحتوي على انبعاثات سامة. يتم تطوير المنطقة التي يقع فيها الكائن الذي تم تحليله، بسبب خصائصه الطبيعية، كمنطقة سكنية في الضواحي.

من المرجح أن تعتمد الكفاءة القصوى لاستخدام موقع بدون مباني على استخدامه ككوخ سكني. وفي هذه الحالة، ستكون هناك تكاليف هدم والتخلص من المنشأة القائمة. ومن الناحية العملية، لن يقوم مالك العقار المحتمل بإعادة تطوير الموقع إلا إذا كانت القيمة المتبقية للمباني منخفضة.

اعتمادًا على مدى اقتراب الاستخدام المحدد الذي يتطلب إنشاءًا جديدًا من تاريخ التقييم، يمكن اعتبار الاستخدام الحالي استخدامًا وسيطًا. وبالتالي، إذا، وفقًا لخطة توسيع الأراضي الحضرية، سيصل بناء الأكواخ إلى قطعة الأرض التي تم تحليلها خلال خمس سنوات، وكانت الفترة اللازمة لهدم المباني القائمة وبناء كوخ جديد هي سنة واحدة، فإن الأربعة يعتبر التشغيل لمدة سنة للملكية الصناعية القائمة بمثابة استعمال وسيط.

ومع ذلك، إذا كان مستوى الطلب التنافسي أعلى للاستخدام الصناعي، فمن المحتمل أن يكون الاستخدام الأكثر فعالية للملكية هو الحفاظ على الاستخدام الحالي مع تنفيذ الأعمال البيئية اللازمة بالتكاليف المرتبطة بها.

وتتطلب نظرية التثمين العقاري تحليل قطعة الأرض، على افتراض عدم وجود مباني عليها، حتى لو تم تطوير الموقع، لتحديد ما إذا كان الاستخدام الحالي مطلوبا وما إذا كان ينبغي الاستمرار فيه أو استبداله.

تعتمد طريقة تحديد الاستخدام الأمثل والأكثر فعالية للعقار المقدر باعتباره قطعة أرض غير مطورة على افتراض أنها لا تحتوي على مباني أو يمكن إخلاء المباني منها نتيجة هدمها. ونتيجة لذلك، يتم تحديد قيمة الأرض بناء على اختيار الاستخدامات الممكنة التي تضمن ربحية العقار، واختيار معالم العقار وفق غرض محدد.

خيار استخدام قطعة أرض غير مطورة له نوعان رئيسيان:

1. استخدام قطعة أرض للمضاربة، أي لبيعها دون تحسينات لمستثمر سيقوم لاحقاً بتطويرها وفقاً لمتطلبات السوق أو ما يفضله. ينطبق هذا الخيار عندما تكون أسواق العقارات مشبعة.

2. تطوير قطعة الأرض بمباني ومنشآت جديدة تشمل:

- التطوير بدون استخدام وسيط، إذا تم النظر في خيار استخدام جديد، مقبول من قبل السوق في تاريخ التحليل؛

- يتضمن التطوير مع الاستخدام المتوسط ​​الحفاظ مؤقتًا على خيار الاستخدام الحالي حتى يصبح الخيار الجديد مطلوبًا من قبل السوق، بناءً على توقعات وضع السوق؛

- تقسيم أو توحيد قطعة أرض لتحقيق الاستخدام الأكثر كفاءة؛

- تطوير الموقع بمباني جديدة مماثلة في الغرض والمعايير المادية للمنشأة الحالية.

الوضع الأكثر شيوعًا لتقييم العقارات على أساس قطعة أرض غير مطورة هو عدم تطويرها المشروط. ويرجع ذلك إلى وجود مبنى في الموقع الذي تم تحليله، مما يؤثر على قيمة العقار. في هذه الحالة، فإن اختيار خيار الاستخدام الأكثر فعالية للموقع باعتباره غير متطور يأخذ شكل تصميم الاستثمار في مرحلة اتخاذ القرار.

وفي هذه الحالة على المثمن أن يجيب على عدد من الأسئلة:

1. كيف يمكن استغلال قطعة الأرض إذا لم يتم تطويرها فعلياً أو يمكن تطهيرها من المباني القائمة؟

2. ما هو نوع المبنى أو الهياكل الأخرى التي تدعم الاستخدام المختار والتي يمكن بناؤها على هذه الأرض، بناءً على خصائصها المادية وغيرها، وفي أي إطار زمني؟

3. هل يجب اعتبار الاستخدام الحالي استخدامًا مؤقتًا؟

على سبيل المثال، إذا كانت أعمال البناء مطلوبة لتحقيق الاستخدام الأكثر كفاءة للأرض، فيجب على المثمن تحديد:

- تكاليف هدم المباني القائمة؛

- نوع الاستخدام الأكثر فعالية للعقار (مكتب، فندق، مستودع، إلخ)، بما يتوافق مع معايير السوق الحالية ويتضمن عناصر بأفضل الأسعار؛

- خصائص المباني المثلى التي ينبغي تشييدها لتعظيم الاستفادة من الخصائص المحتملة للموقع (عدد الطوابق، المساحة المثلى للوحدات الوظيفية، عدد هذه الوحدات، وما إلى ذلك)؛

- مستوى الإيجار وتكاليف التشغيل؛

- تكلفة المباني الجاري تشييدها مع مراعاة تكاليف التمويل.

استقبال الاستخدام الأكثر فعالية للأرض باعتبارها أرض مبنيةينطوي على الحفاظ على المباني القائمة في الموقع الذي تم تحليله. إن خيار استخدام قطعة الأرض كمبنى له نوعان رئيسيان:

1. الحفاظ على الغرض الحالي للعقار محل التقييم.

2. تغيير الغرض الحالي للعقار محل التقييم.

وفي كلتا الحالتين تؤخذ الحاجة والإمكانية بعين الاعتبار:

- الحفاظ على الحجم الحالي وجودة الخدمات التي تقدمها العقارات؛

- القيام بأعمال البناء على إعادة بناء المباني لتحسين فئتها وتغيير أسعار الإيجار؛

- القيام بأعمال البناء لتوسيع المساحة من خلال توسعات إضافية أو بناء طوابق إضافية.

- تقليص المساحات القائمة بسبب الهدم الجزئي.

يجب على المثمن، الذي يقوم بمقارنة خيار الاستخدام الحالي للمباني الواقعة على قطعة الأرض مع خيار البناء الأمثل، أن يحصل على إجابة على الأسئلة التالية:

1. هل ينصح بالاستمرار في تشغيل المبنى بوضعه الحالي؟

2. ما هو خيار إعادة بناء المبنى الذي يجب أن أختاره: إعادة الإعمار أم التوسع أم الهدم الجزئي؟

3. كيف وفي أي إطار زمني سيتم استرداد التكاليف؟

إن الخيار الأمثل لاستخدام المباني هو ضمان الحد الأقصى لتكلفة العقارات الجاذبة للاستثمار، مع مراعاة معدل العائد المحدد وفقًا لمخاطر الخيار المختار. ومن الواضح أن مخاطر الحفاظ على الاستخدام الحالي للعقار وخيارات إعادة التطوير المختلفة لن تكون هي نفسها.

يجب أن يفصل تقرير التقييم بين أفضل استخدام للموقع باعتباره غير مطوّر وبين أفضل استخدام للموقع كما تم تطويره. ويجب أن يحدد تقرير التقييم بوضوح ويشرح ويبرر الغرض والاستنتاج لكل استخدام.

3. طرق تقييم الاستخدام الأكثر فعالية للأرض

رسملة بناء قطعة أرض

يتضمن تحديد الخيار الأكثر فعالية لاستخدام العقار الذي يتم تقييمه التنفيذ المتسلسل للمراحل التالية:

1. تحليل جميع الخيارات الممكنة للاستخدام الأكثر فعالية لقطعة أرض غير مطورة أو قطعة أرض بها مباني بناءً على الوضع الحالي للسوق في تاريخ التقييم واحتمالات تغييره.

2. التحقق من المقبولية القانونية للخيارات المختارة.

3. التحقق من الجدوى المادية للخيارات المحددة.

4. تقييم الجدوى المالية للخيارات المختارة.

5. اختيار الخيار الأكثر فعالية لاستخدام العقارات، وضمان أقصى قدر من الإنتاجية.

يعتمد تقييم الإنتاجية القصوى على تحديد الاستخدام الأكثر كفاءة للعقار. إذا كانت قطعة الأرض تعتبر غير مطورة، فيمكن استخدام ثلاث طرق، اعتمادًا على تقييم معدل الرسملة.

الطريقة الأولى:تعتبر قطعة الأرض غير مطورة، وتختلف معدلات الرسملة للأراضي والمباني.

1. تحديد تكلفة تطوير قطعة أرض خالية مشروطاً مع مباني ومنشآت لغرض محدد مع مراعاة العرض والطلب في السوق.

3. إجراء التعديلات لحساب عامل الحمولة وخسائر التحصيل.

4. تحديد إمكانية الحصول على الدخل الآخر ومقداره.

5. تقدير إجمالي الدخل الفعلي.

6. حساب تكاليف التشغيل.

7. حساب احتياطيات التكلفة الرأسمالية.

8. حساب صافي الدخل التشغيلي.

9. حساب نسبة الرسملة للمباني.

10. تقييم الدخل الناتج عن المباني والمنشآت المشيدة.

11. حساب الدخل العائد للأرض.

12.حساب نسبة الرسملة لقطعة أرض.

13.تقدير قيمة قطعة الأرض باستخدام طريقة رسملة الدخل الناتج عن الأرض.

الطريقة الثانية:تعتبر قطعة الأرض غير مطورة، ومعدلات الرسملة للمباني والأراضي هي نفسها.

1. تحديد تكلفة تطوير قطعة أرض خالية مشروطاً مع مباني ومنشآت لغرض محدد مع مراعاة العرض والطلب في السوق.

2. حساب الدخل الإجمالي المحتمل.

3. إجراء التعديلات مع مراعاة عامل الحمولة والخسائر في تحصيل الدفعات ومبلغ الإيرادات الأخرى.

4. تقدير إجمالي الدخل الفعلي.

5. حساب تكاليف التشغيل واحتياطيات التكلفة الرأسمالية.

6. حساب إجمالي صافي الدخل التشغيلي.

7. حساب نسبة الرسملة الإجمالية للعقار محل التقييم.

8. تقييم العقارات بطريقة رسملة صافي الدخل التشغيلي الناتج عن العقارات.

9. تقدير قيمة قطعة الأرض كدخل كالفرق بين القيمة التقديرية للعقار وتكاليف التحسينات.

الطريقة الثالثة:تعتبر قطعة الأرض غير مطورة، ويُعرف سعر السوق لبيع العقار للغرض المقصود منه:

1. يتم تحديد القيمة السوقية للعقار المكتمل لغرض محدد والذي يمكن بناءه على قطعة الأرض التي تم تحليلها.

2. يتم احتساب تكلفة البناء بما في ذلك ربح المطور.

3. تقدر قيمة قطعة الأرض بالفرق بين سعر بيع العقار وإجمالي التكاليف.

الطريقة الرابعة:تعتبر قطعة الأرض مبنية، وتحتاج المباني إلى بعض التحسينات:

4. حساب تكاليف تحسين المنشأة.

5. حساب الزيادة في قيمة العقارات مع مراعاة التحسينات التي تم إجراؤها.

الطريقة الخامسة:تعتبر قطعة الأرض مبنية ولا تحتاج إلى تعمير:

1. حساب صافي الدخل التشغيلي الناتج عن العقارات.

2. تحديد نسبة الرسملة الإجمالية.

3. تقييم العقارات باستخدام طريقة رسملة صافي الدخل التشغيلي.

الأدب

1. بوبروفا ن.ب. بعض جوانب نظرية وممارسة تقييم الأراضي: دليل تعليمي ومنهجي. -م. 2004.- 112 ص.

2. فاسيلينكو س.س. "تطور مبادئ تقييم الأراضي في عملية إصلاح علاقات الأراضي في روسيا"، دار النشر ZAO "Ekonomika"، M. - 2006؛

3. فارلاموف أ.أ.، سيفوستيانوف أ.ف. مسح الأراضي: في 6 مجلدات المجلد 5: تقييم الأراضي والعقارات الأخرى. - م.، 2008. - 265 ص.

4. ميدفيديفا أو.إي. "تقييم قيمة الأراضي الزراعية والممتلكات الزراعية الأخرى"، الأكاديمية الدولية للتقييم والاستشارات، م - 2005؛

5. نانازاشفيلي آي.خ.، ليتوفشينكو ف.أ. السجل العقاري وتقييم ملكية الأراضي: كتاب مدرسي. م، 2007. - 88 ص.

6. بيتروف ف. تقييم قطع الأراضي. درس تعليمي. - الطبعة الثانية، منقحة وإضافية. م: 2008. - 224 ص.

7. بروفيتش ف.أ. "تقييم الأراضي في موسكو: النماذج والخوارزميات والخبرة العملية"، دار النشر "الاقتصاد"، م. - 1996؛

8. Prorvich V.A.، Kuznetsov V.N.، Semenova E.A. وغيرها تقييم الأراضي الحضرية. - م.2004.- 776

9. روميانتسيف ف.ب.، خافين د.ف.، بوبيليف ف.ف.، نوزدرين ف.ف. تقييم الأراضي: كتاب مدرسي. نيجني نوفغورود، 2013. - 279 ص.

10. سلسلة "استشارات قانونية" دفع ثمن الأرض. تقييم الأراضي. تعليقات. تفسيرات. أسئلة وأجوبة. م.2008.414 ص.

11. أملين أو.أ. الخبرة التاريخية في تقييم قطع الأراضي في روسيا // علاقات الملكية في الاتحاد الروسي. 2011. رقم 11. ص 67-71.

12. أرتامونوف آي.في. حول مسألة تعقيد تقييم القيمة السوقية للأرض // أخبار أكاديمية إيركوتسك الحكومية الاقتصادية (جامعة ولاية بايكال للاقتصاد والقانون). 2013. رقم 2. ص 30.

13. جوبينا ضد. تقييم الأراضي الزراعية لأغراض الاستثمار // العلوم والأعمال: طرق التنمية. 2013. رقم 10 (28). ص 83-87.

14. كوفاليفا إيه إم، دفوريادكين ك.س. طرق حساب التعديلات في النهج المقارن لتقييم قطع الأراضي // المجلة الدولية للبحوث التطبيقية والأساسية. 2015. رقم 4-1. ص 112-115.

15. لاميرت د.أ. أنظمة الإدارة وتقييم موارد الأراضي في البلدان المتقدمة // Interexpo Geo-Siberia. 2014. ت 3. رقم 2. ص 3-11.

16. بوبوفا آي في، زورين إيه في. مشاكل تنظيم وتنظيم أنشطة التقييم في مجال استخدام الأراضي // الاقتصاد والإدارة الحديثة: النظرية والتطبيق. 2014. رقم 34. ص191-196.

17. رابينوفيتش إل إم. موارد الأرض كعامل في التنمية الاقتصادية الفعالة // Vestnik ASTU. السلسلة: الاقتصاد. 2013. رقم 2. ص.45-51

18. تارادانوف ر.أ. تحديد مبلغ التعويض لصاحب قطعة الأرض المصادرة لاحتياجات الدولة أو البلدية // القانون. 2014. رقم 2. ص79 - 84

تم النشر على موقع Allbest.ru

وثائق مماثلة

مبادئ تقييم قيمة الموقع. توصيات عامة لإجراء التقييمات. عوامل التكلفة الرئيسية. تطبيق طريقة التوزيع لتقييم قطع الأراضي المطورة. طريقة رسملة إيجار الأرض. تقييم المناطق غير المطورة.

محاضرة، أضيفت في 05/04/2012


تحليل أنشطة إدارة الأراضي والخدمة الجيوديسية في مدينة مينسك، مع الحفاظ على خريطة واجب لقطع الأراضي. العمل مع الطبقات في حزمة برامج T-FLEX GIS. إجراءات وشروط توفير قطع الأراضي. القيام بأعمال الأراضي.

تقرير الممارسة، تمت إضافته في 04/04/2017


الخصائص العامة للتداول المدني لقطع الأراضي. المفهوم والنظام القانوني لقطع الأراضي كموضوع للتداول المدني. تاريخ تشكيل سوق الأراضي الروسية. اتجاهات لتطوير دوران الأراضي في روسيا.

أطروحة، أضيفت في 12/07/2010


السمات المحددة للأرض كوسيلة للإنتاج. دور موارد الأراضي في الزراعة. تحليل ظروف وخصائص التنمية الاقتصادية للمؤسسات الزراعية. تقييم موارد الأراضي وآفاق استخدامها الفعال.

تمت إضافة الدورة التدريبية في 10/07/2009


خصائص قطعة الأرض ككائن عقاري وفئات الأراضي ومعايير تصنيفها. تحليل سوق العقارات في مدينة براتسك، ووصف الموقع قيد الدراسة، وتقييم واختيار المنطقة الأكثر فعالية للاستخدام.

تمت إضافة الدورة التدريبية في 03/07/2010


الإثبات النظري للتحليل الإحصائي لاستخدام موارد الأرض في الاقتصاد. التحليل الإحصائي لاستخدام موارد الأرض في OJSC RAO Alekseevskoye. مؤشرات استخدام الأراضي.

تمت إضافة الدورة التدريبية في 09/07/2007


أسباب إجراء مسح الأراضي. الدعم الجيوديسي لمسح الأراضي. تحديد حدود الموقع على الأرض. مسح قطعة أرض، تجهيز مكتبي، تثمين العقارات. تحليل سوق الأراضي. تحديد قيمة كائن.

تمت إضافة الدورة التدريبية في 06/01/2015


تطوير مقترحات المشاريع لإعادة توزيع الأراضي وتبسيط حدود قطع الأراضي في أراضي المستوطنة الريفية. خصائص وتقييم قطع الأراضي واستخدامات الأراضي وحيازات الأراضي الزراعية.

تمت إضافة أعمال الدورة في 01/08/2016


المبادئ والعوامل والأساليب لتقييم القيمة السوقية للأرض. السجل العقاري وتقييم ملكية الأراضي. تصنيف قطع الأراضي غير المطورة والمبنية وتسجيلها المساحي وخصائصها الهندسية والإنشائية والتشغيلية.

تمت إضافة الاختبار في 05/01/2017


الحاجة إلى التقييم المساحي للدولة للأراضي. خصائص استخدام موارد الأرض عند تعيين تقييم أراضي الدولة باستخدام مثال المنطقة (منطقة موسكو، خيمكي). العوامل التي تحدد الاستخدام الأمثل للأرض.

2. التثمين العقاري

2.7. ميزات تقييم الأراضي

2.7.3. تحليل الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للأرض

عند تقييم قطعة أرض، من الضروري تحديد الخيار للاستخدام الأفضل والأكثر فعالية، والذي يتم تحديده من خلال تفاعل عدد من العوامل.

يتضمن تحليل الاستخدام الأمثل دراسة الاستخدامات البديلة (تطوير، تطوير) لقطعة الأرض واختيار الاستخدام الأمثل. وهذا يأخذ في الاعتبار آفاق الموقع، وحالة الطلب في السوق، وتكلفة التطوير، واستقرار الدخل المتوقع، وما إلى ذلك.

عند تقييم قيمة عقار يتكون من قطعة أرض ومباني، يتم إيلاء أهمية كبيرة لتحليل الاستخدام الأمثل، أولاً، لقطعة الأرض التي يُفترض أنها شاغرة، وثانيًا، لقطعة الأرض مع التحسينات الحالية.

يعد تحليل قطعة الأرض الفارغة المفترضة خطوة ضرورية في تحديد قيمتها، ويرتكز على تحديد الخيار الأكثر ربحية لاستخدام الأرض.

يتضمن تحليل قطعة الأرض مع التحسينات الحالية اتخاذ قرار بشأن هدم أو تحديث أو الحفاظ على التحسينات الموجودة على قطعة الأرض من أجل ضمان أقصى قدر من ربحية العقار.

الاستخدام المحتمل والأكثر ربحية للموقع يضمن أعلى قيمة له. يجب أن تكون حالات الاستخدام قانونية وممكنة ماديًا وفعالة من حيث التكلفة.

دعونا نذكر العوامل الرئيسية التي تحدد الاستخدام الأمثل للأرض:

1) الموقع - عامل له تأثير كبير على تكلفة قطعة الأرض (تؤخذ في الاعتبار آفاق الموقع، وإمكانية الوصول إلى وسائل النقل، وطبيعة البيئة)؛

2) طلب السوق - عامل يعكس العلاقة بين العرض والطلب في السوق؛

3) الجدوى المالية - قدرة المشروع على توفير دخل من استخدام قطعة الأرض، وهو ما يكفي لسداد تكاليف المستثمرين وضمان الربح المتوقع؛

4) الملاءمة المادية للموقع - احتمال إنشاء تحسينات - الحجم والتضاريس ونوعية التربة والمناخ والخصائص الهندسية الجيولوجية والهيدروجيولوجية للموقع، وتقسيم المناطق الحالية، والمعايير البيئية، وما إلى ذلك؛

5) الجدوى التكنولوجية والجدوى المادية - تحليل العلاقة بين الجودة والتكاليف وتوقيت المشروع، واحتمال وقوع الكوارث الطبيعية، وسهولة الوصول إلى وسائل النقل، والقدرة على الاتصال بالمرافق العامة، مع الأخذ في الاعتبار حجم وشكل الموقع، على سبيل المثال، قد يكون الحجم صغيرًا لبناء منشأة صناعية؛

6) المقبولية التشريعية (القانونية) - امتثال خيار استخدام قطعة الأرض للتشريع الحالي. تم تحديدها نتيجة لتحليل معايير البناء والبيئة، والقيود المفروضة على عدد الطوابق، ووجود حظر مؤقت على البناء في مكان معين، والصعوبات في مجال التنمية الحضرية التاريخية، والتغييرات المحتملة في اللوائح، والامتثال لل قواعد تقسيم المناطق، والمشاعر السلبية للسكان المحليين؛

وبعبارة أخرى، فإن الإمكانية المادية تعني الاستخدام المحتمل الذي يتوافق مع حجم قطعة الأرض وشكلها ومناظرها الطبيعية، وخصائص التربة. وبالإضافة إلى ذلك، من الضروري أن تأخذ في الاعتبار وجود الاتصالات أو إمكانية وضعها.

1. هل الاستخدام المقصود معقول ومحتمل؟

2. هل الاستخدام قانوني أم أن هناك احتمالية معقولة للحصول على وثيقة قانونية لحق الاستخدام؟

3. هل العقار صالح للاستخدام من الناحية المادية؟

4. هل الاستخدام المقصود ممكن من الناحية المالية؟

يظهر خيار الاختبار في الجدول 1.

بمجرد أن يظهر التحليل أن حالة استخدام واحدة أو أكثر محتملة بشكل معقول، يتم التحقق من صحتها وجهة نظر مالية. يعتبر الاستخدام الذي تكون فيه الخاصية الموضوع ذات قيمة قصوى والذي يلبي المتطلبات الأخرى هو الاستخدام الأكثر كفاءة.

في هذه المرحلة تبدأ الصعوبات الرئيسية للمثمنين، حيث تبدأ أسئلة منهجية التقييم، وكما تعلمون، لا يتم النظر في قضايا المنهجية في MCO. المنشورات الحديثة حول تقييم العقارات أيضًا لا تجيب على هذا السؤال، وتستمر في تكرار الأحكام المعروفة في الكتب المدرسية في التسعينيات بطرق مختلفة.

في المقابل، في التقييمات العملية، تستمر ممارسة استبدال هذه المرحلة الأكثر أهمية من التقييم بإشارات إلى رأي الفرد، كقاعدة عامة، لتبرير الاستخدام الحالي للعقار. ومع ذلك، نظرًا لانتقال سوق العقارات لدينا إلى مرحلة جديدة من التطوير، فمن الواضح أن هذا لا يكفي. في الواقع، حتى المعيار الدولي للتقييم ينص على أنه "في الأسواق التي تتميز بالتقلب الشديد أو عدم التوازن الكبير بين العرض والطلب، قد يكون الاستخدام الأكثر كفاءة للملكية هو الحفاظ عليها لاستخدامها في المستقبل" أو "الاستخدام المتوسط" في الحالة "حيث يتم استخدام الأراضي و تقسيم المناطق في حالة تغيير." ومع ذلك، قامت السلطات مؤخرًا ببعض الأعمال التي تهدف إلى خلق سوق عقاري حضاري، ولا يحق للمثمن العقاري المحترف عدم أخذ هذه التغييرات بعين الاعتبار.

نحن نتحدث في المقام الأول عن التخطيط الحضري لتقسيم المدن. عندما لا يكون هناك تقسيم إلى مناطق، فمن المستحيل تقييم NEI عند التحديد المقبولية القانونيةبناء أشياء لأغراض مختلفة على قطعة أرض مختارة. في السنوات السابقة، كان المسؤولون يمنحون الإذن باستخدام الأراضي لأغراض التنمية بناءً على خططهم. يفترض تقسيم المناطق أنواعًا مختلفة من استخدامات الأراضي بشكل قانوني، حيث يحدد المطور نفسه كائن البناء، بناءً على الكفاءة الاقتصادية للمشروع المخطط له.

عند تحليل NEI، يجب على المثمن العقاري أيضًا القيام بنفس العمل، ولهذا يجب عليه معرفة التشريعات في مجال التخطيط الحضري وإتقان أساليب التحليل الاقتصادي لأنشطة التنمية.

لسوء الحظ، يعتبر المثمنون العقاريون لدينا أشخاصًا حضروا دورات قصيرة الأجل ولا تناقش حتى هذه القضايا. لسبب ما، قمنا بتطوير موقف سطحي إلى حد ما تجاه تقييم العقارات. وفي هذا الصدد، أود أن أقتبس بعض المقتطفات من MCO:

• "1.7 جميع الدول الأعضاء في المركز الدولي للتنمية المستدامة تدرك ذلك يتطلب التقييم العقاري تعليمًا خاصًا وتدريبًا وخبرة.(MP1 مسو)
• « العقاراتيمثل حصة كبيرة من ثروات العالم، وما فيه يعد التقييم أمرًا أساسيًا لاستمرارية العقارات والأسواق المالية العالمية"(أنواع الملكية" IVS 2003 ص 83)
• "... إن الفهم الصحيح والتطبيق السليم لهذه المعايير (MSAs) سيساهم حتماً في استمرارية المعاملات العقارية الدولية والمحلية من بين البدائل الاستثمارية الأخرى و سوف يقلل من حالات الاحتيال وسوء الاستخدام"(المر1مص ص195)

الاقتباس الأخير له أهمية خاصة بالنسبة لبلدنا. وتدفقت عائدات النفط الضخمة على سوق العقارات، مما يضمن نموها المستمر. وفي الوقت نفسه، فإن ما يقرب من 75% من جميع العقارات المربحة مملوكة للدولة ويديرها المسؤولون. ولا يتم نقل حقوق ملكية هذه الأشياء، بموجب القانون، إلا من خلال تقييم مستقل. ومن هنا يأتي الدور المتزايد الأهمية للمثمنين العقاريين المحترفين، الذين، وفقًا لـ MCO، يخضعون لمتطلبات متزايدة سواء من حيث الاحتراف أو من حيث الامتثال لقواعد السلوك.

منذ 30 ديسمبر 2004، دخل قانون تخطيط المدن الجديد حيز التنفيذ في بلدنا. ووفقاً له يمكن تمييز أربع خطوات على الطريق من الحقل المفتوح إلى موقع البناء:

• التخطيط الإقليمي,
• تقسيم المناطق الحضرية,
• تخطيط الأراضي
• تصميم وبناء وإعادة بناء مشاريع البناء الرأسمالية.

وينبغي أن يبدأ تخصيص المواقع بالتخطيط الإقليمي، حيث ستحدد السلطات الاتحادية والإقليمية والمحلية مجالات بناء المساكن والبنية التحتية والصناعة والزراعة. يتم إرسال مخططات التخطيط الإقليمي التي طورتها السلطات الفيدرالية إلى أعلى الهيئات التنفيذية للكيانات المكونة للاتحاد الروسي والبلديات التي تنتمي أراضيها. يجب أن يتم الاتفاق على الوثائق في غضون ثلاثة أشهر. إذا لم يتم تلقي أي استنتاج مماثل من السلطات الإقليمية أو البلدية خلال هذه الفترة، فسيتم اعتبار الوثائق معتمدة "افتراضيًا".

بعد التخطيط الإقليمي، يجب على السلطات تنفيذ تقسيم المناطق الحضرية. ونتيجة لذلك، سيتم تحديد المناطق الإقليمية على أراضي كل بلدية وسيتم وضع أنظمة التخطيط الحضري. ومنحت الحكومة خمس سنوات لإنجاز هذه المهمة - حتى 1 يناير/كانون الثاني 2010. وقبل هذا التاريخ، يجب وضع قواعد استخدام الأراضي لأراضي المستوطنات ومناطق ما بين المستوطنات، إذا كانت قابلة للتطوير. يتم تحديد المحتوى التفصيلي للقواعد في الكود. منذ بداية عام 2010، وفي غياب هذه الوثائق، لم يعد مسموحاً بإصدار تراخيص البناء.

ثم يجب أن تخضع الأراضي المخصصة نتيجة تقسيم المناطق للتخطيط. ويتضمن الأخير تقسيم المنطقة إلى كتل ومناطق صغيرة وعناصر أخرى، بالإضافة إلى تحديد حدود لمواقع التطوير. يجب أن يتم التخطيط فيما يتعلق بكل من المناطق المبنية والفارغة. وتقع هذه المهمة أيضًا على عاتق السلطات المحلية والميزانية المحلية. بالإضافة إلى ذلك، ستقرر السلطات المحلية مجموعة الوثائق اللازمة لتخطيط المنطقة.

أثناء التخطيط، يجب تخصيص لوائح لكل قطعة أرض تتعلق بالغرض الذي يمكن بناء المبنى عليه. بالإضافة إلى الغرض منه، سيتم الإشارة إلى عدد طوابقه، ومحيط العطلة، والمساحة، وما إلى ذلك.

ومع ذلك، فإن العمل على تطوير قوانين التخطيط الحضري يتطلب أموالاً كبيرة وإشراك موظفين مؤهلين تأهيلاً عالياً في هذا العمل. وبناء على ذلك، يجري العمل في هذا الاتجاه متأخرا عن الموعد المحدد. حتى في المدينة الأكثر تقدمًا في مجال دعم المعلومات لأنشطة التخطيط الحضري، موسكو، لم يتم اعتماد قانون التخطيط الحضري بعد (على الرغم من أنه وفقًا للخطط، يجب تطويره في نهاية عام 2006 بأمر من حكومة موسكو بتاريخ 28 ديسمبر 2005 رقم 2664-RP).

لا يزال سجل التخطيط الحضري ساري المفعول في موسكو، والذي على أساسه يمكن للمثمن اختبار NEI. وفقًا لقانون موسكو الصادر في 15 ديسمبر 2004 رقم 88 "بشأن السجل العقاري للتخطيط الحضري لمدينة موسكو"، "يتم إنشاء السجل العقاري للتخطيط الحضري وصيانته بغرض دعم المعلومات لأنشطة التخطيط الحضري في إقليم مدينة موسكو. المعلومات الواردة من السجل العقاري للتخطيط الحضري مفتوحة بطبيعتها ويتم تقديمها إلى جميع الأطراف المعنية وفقًا لطلباتها المكتوبة، باستثناء المعلومات التي تشكل سرًا من أسرار الدولة." بناءً على الطلب، تصدر دائرة المساحة للتخطيط الحضري لمدينة موسكو شهادة مساحية تعكس أجزاء من خطة خطوط تنظيم التخطيط الحضري ("الخطوط الحمراء") والخطة الطبوغرافية ومخططات تقسيم المناطق الحضرية وموقع شبكات وهياكل المرافق الرئيسية ، التقسيم الإداري الإقليمي، المجمع الطبيعي، تاريخ وثقافة مناطق حماية الآثار، التصاريح الأولية، التخطيط الحضري ووثائق التصميم، بيانات عن الموافقة على قرارات التخطيط المعماري والحضري، مواد المسح التاريخي والمعماري للمنطقة الإدارية المركزية في موسكو إلخ. تم تشكيل الشهادة المساحية على أساس المواد المعتمدة لخطة التنمية العامة لموسكو للفترة حتى عام 2020.

لأغراض تحديد NEI، يتم تقديم معلومات مهمة في الأقسام التالية من المساعدة:

• مخطط تطوير وإعادة تنظيم مناطق الإنتاج،
• تقسيم المناطق الوظيفية،
• تقسيم المباني,
• خطة تخطيط لشبكات المرافق والهياكل.

دعونا نعطي مثالاً على معلومات من شهادة مساحية فيما يتعلق بإحدى المناطق الصناعية في موسكو.

مخطط تقسيم المناطق الوظيفية: ربع 1001. ربع الأغراض الإدارية والتجارية المتخصصة (B1) - المناطق الإدارية والتجارية تشغل أكثر من 25٪ من الأراضي، والمناطق من الأنواع الأخرى - أقل من 25٪ لكل منها. وفي الوقت نفسه، يجب ألا تشغل مناطق الأغراض البلدية والمستودعات والصناعية والخاصة أكثر من 10٪ من الأراضي.

مخطط تقسيم البناء: الربع 2130. ربع المباني متوسطة الكثافة ذات عدد متباين مختلط من الطوابق، ويبلغ متوسط ​​كثافة البناء على أراضي قطع الأراضي المبنية أكثر من 5 آلاف متر مربع / هكتار ولا يزيد عن 10 آلاف متر مربع/هكتار، حيث تشغل مناطق التطوير منخفضة الارتفاع والمتعددة الطوابق أكثر من ثلث مساحة الأراضي، وتحتل مناطق أنواع التطوير الأخرى أقل من ثلث مساحة كل منها.

وبالتالي، فإن المعلومات الواردة من الشهادة المساحية تكون بمثابة الأساس لاختيار خيارات التطوير الممكنة للتحليل من أجل تحديد NEI. لذلك، عند إبرام اتفاقية لتقييم العقارات، من الضروري في اتفاقية التقييم النص على التزام العميل بتزويد المقاول بشهادة مساحية من هيئة تخطيط المدن أو مقتطف من قانون تخطيط المدن للمدينة عندما تم اعتماده.

إن قضايا تنظيم التخطيط الحضري في مدن مختلفة لها تفاصيلها الخاصة، ويحتاج المثمن العقاري إلى معرفتها جيدًا، وإلا فإنه من المستحيل إجراء تقييم عقاري احترافي.

بمجرد تحديد خيارات التطوير الممكنة والمعايير التقريبية للمباني حسب عدد الطوابق والمساحات، من الضروري تحديد نظائرها من الكائنات، على سبيل المثال، وفقًا لـ RSS-2007، والبدء مباشرة في حساب مؤشرات قيمة الأرض لتحديد الأكثر فعالية حل. اليوم لا توجد توصيات بشأن منهجية هذه الحسابات. يأتي كل مثمن بطرقه الخاصة في الحسابات، وغالبا ما يرتكب أخطاء جسيمة تؤدي إلى قرارات غير صحيحة.

من سمات الحسابات في مرحلة تحديد NEI الحاجة إلى الامتثال لمتطلبين متضاربين. فمن ناحية، من الضروري إجراء حسابات مفصلة بما فيه الكفاية لتحقيق دقة مقبولة، ومن ناحية أخرى، يجب أن تكون هذه الحسابات بسيطة قدر الإمكان. يتطلب الأمر مهارة خاصة من جانب المثمن العقاري للعثور على "المكان المناسب" وتنفيذ هذا الجزء الأساسي من تقرير التقييم العقاري بشكل مقنع. بشكل عام، يمكن تقييم احترافية المثمن العقاري من خلال كيفية إجراء تحليل NEI.

لحل هذه القضايا بكفاءة، من الضروري التحول إلى نظرية وممارسة التنمية. في بلدان السوق المتقدمة، تم وضع هذه النظرية بشكل جيد وأظهرت فعاليتها في ظروف المنافسة الكبيرة في سوق العقارات. ومن المؤسف أننا لا نولي سوى القليل من الاهتمام لقضايا التنمية. علاوة على ذلك، ليس لدينا هذا المفهوم حتى في وثائقنا التشريعية والتنظيمية. واستبدلناها بمفاهيم مثل "المطور"، و"المستثمر المطور"، و"العميل"، وما إلى ذلك. هذا الخلط في المصطلحات يؤدي إلى ارتفاع التكاليف ومشاكل أثناء البناء. إن المساهمين الذين تم الاحتيال عليهم هم نتيجة لعدم وضوح الصياغة في القوانين وعدم فهم دور المطور في عملية إنشاء أو إعادة بناء العقار.

لا يسمح لنا شكل هذه المقالة بالحديث عن هذه القضايا بمزيد من التفصيل، وسوف تنعكس في الكتاب الذي يتم إعداده للنشر. دعونا فقط ننتبه إلى أن المطور هو الفاعل الرئيسي في عملية التحسين العقاري، ويتحمل كافة مخاطر المشروع ويحصل على أرباح أو خسائر تتوافق مع هذه المخاطر. علاوة على ذلك، فهو يحصل على هذا الربح أخيرًا، بعد استيفاء جميع متطلبات المشاركين في المشروع، ويتم مراقبة هذا المبدأ الأساسي من قبل جميع المشاركين في المشروع والجهات التنظيمية. إذا تمكن المطور، كما يحدث غالبًا هنا، من تحقيق أرباحه مبكرًا، فهذا يعني أن هناك مشاريع بناء طويلة الأجل ومستثمرين محتالين. شئنا أم أبينا، فإن قوانين السوق وزيادة المنافسة في سوق العقارات ستؤدي إلى احترام هذا المبدأ. وسيكون المطور محترفًا، وليس، كما لدينا الآن، الهياكل المصرفية والمصانع ومعاهد البحوث والبنائين، وما إلى ذلك.

وبالتالي، يجب علينا في حساباتنا أن نلتزم بالمبدأ الأول: اللاعب الرئيسي هو المطور، وهو آخر من يحقق الربح. من المناسب هنا التطرق إلى المناقشة التي دارت بين المثمنين حول "ربح رائد الأعمال" عند تقييم العقارات، وقبل كل شيء، حول مسألة رائد الأعمال الذي نتحدث عنه عند حساب هذه المعلمة. تم تخصيص عدد كبير من أعمال العلماء وممارسي التقييم المشهورين مثل Ozerov E.S. وGribovsky S.V. وTarasevich E.I. وYaskevich E.E. وKozir Yu.V. وZelensky Yu.V. لربح رجل أعمال في مجال التقييم العقاري. . إلخ. ومع ذلك، لا يوجد حتى الآن وضوح بشأن هذه المسألة.

في أغلب الأحيان، في التقييمات العملية، يتم تعريف هذا الربح على أنه تكاليف الفرصة البديلة أو الفوائد على رأس المال المستثمر في المشروع، ونحن نتحدث عن ربح المطور. لكن المطور عادة ما يكون محترفًا يدير عملية التطوير ولا يستثمر في المشروع. وإذا كانت مثل هذه الاستثمارات موجودة، فهي غير ذات أهمية. فهو يستثمر عمله ومعرفته ومهاراته وعلاقاته الراسخة في المشروع، وهو أصل غير ملموس. فكيف يحسب ربحه إذن؟ وهل هو الربح الذي يجب أن نحدده في عملية التثمين العقاري؟

في نظرية وممارسة التنمية، يتم حل هذه المشكلة على النحو التالي. تتكون الاستثمارات في مشروع التطوير من رأس المال المرتفع للمشروع (30-40% من إجمالي الاستثمار)، والذي يمكن للمطور المشاركة فيه، وقرض البناء، والذي يتم إصداره عادةً من قبل البنوك أو مؤسسات الائتمان الأخرى. علاوة على ذلك، لا يتم إصدار قرض البناء إلا بعد استثمار حقوق الملكية في المشروع ويخضع لإعادة استثماره بقرض طويل الأجل بعد الإشغال المخطط للعقار من قبل المستأجرين. وهكذا يكون ربح صاحب المشروع العائد على حقوق ملكية المشروع، ويكون ربح المطور، كقاعدة عامة، 50% من الربح الزائد بعد استيفاء متطلبات الربح لمستثمري الأسهم.

يظهر في الرسم البياني مثال على التدفق النقدي لمشروع تطوير يحصل فيه مالك قطعة الأرض على دخل على شكل نسبة معينة من المساحات في العقارات المحسنة (مشروع استثماري).

ما الذي يمكن للمثمنين استخلاصه من نظرية وممارسة التطوير لأغراض تحديد NEI وتقييم العقارات؟

1. مميزات قرض البناء. يتم إصدارها بمعدل متزايد فقط بعد استثمار رأس المال الخاص بك في المشروع. ويغطي تكاليف تشغيل المشروع. في هذه الحالة، يتم استحقاق الفائدة، ولكن لا يتم سدادها. يتم سداد الفائدة وأصل القرض عندما يتم إعادة استثمار المشروع بقرض طويل الأجل بعد امتلاء العقار بالمستأجرين أو بيع العقار.

2. قرض طويل الأجل. صادرة عن مؤسسات الإقراض المؤسسية، مثل صناديق الاستثمار العقارية (REITs)، وصناديق الاستثمار العقارية، وصناديق التقاعد، وشركات التأمين، وما إلى ذلك. يتم تحديد الحد الأقصى لمبلغ القرض باعتباره الحد الأدنى لقيمة معلمتين: LTV - حصة القرض في تكلفة العقارات (60-70٪) وDCR - نسبة تغطية الديون (جزء من أموال خدمة الديون في أمة الإسلام) ).

3. لا يتم ملء العقارات المبنية المدرة للدخل على الفور، بل على مدى فترة معينة، حسب حالة السوق. خلال هذه الفترة، من الضروري أن تأخذ في الاعتبار تكاليف نفقات التشغيل وخدمة قرض البناء في نموذج الحساب. عادة لا يأخذ المقدرون هذه التكاليف بعين الاعتبار، مما يؤدي إلى التقليل من تقدير تكاليف المشروع.

ويرد في الجدول 2 مثال لتحديد NEI لشروط قطعة أرض مجانية في إحدى مناطق موسكو الصناعية المخطط إعادة إعمارها مع مراعاة الميزات المذكورة أعلاه.

وكما يتبين من جدول الحساب، لا يتمتع أي من خيارات الحساب بميزة واضحة من حيث تكلفة حقوق استئجار الأراضي. ويجب أن نتذكر أن دقة هذه الحسابات منخفضة وأن جميع نتائج الحسابات تقع في حدود الخطأ الحسابي.

عند إجراء هذه الحسابات الحتمية، افترضنا أن جميع معلمات الإدخال ثابتة. في الواقع هم في نطاق محدد. من غير المناسب استخدام الطرق الاحتمالية في هذه المرحلة من الحسابات بسبب تعقيدها الكبير.

خلال السنوات القليلة الماضية، قام المؤلف بدراسة تطبيق نظرية تسعير الخيارات لأغراض التقييم العقاري. في العمل /4/ تم اقتراح لأول مرة استخدام تقنية بلاك سكولز المعدلة لغرض تحديد NEI. في الأعمال اللاحقة /5-7/ تم تطوير هذا الموضوع ونقله إلى مستوى المنهجية مع توصيات لتحديد معلمات الإدخال لنموذج الحساب.

إن العرض التفصيلي للنظرية والمنهجية هو أيضًا خارج نطاق هذه المقالة. نقدم فقط نتائج الحسابات باستخدام هذه الطريقة كما هو مطبق على مثالنا.

كما يتبين من الجدول، مع الأخذ في الاعتبار خصائص الخيار كشفت عن مزايا واضحة لخيارات بناء مبنى للمكاتب ومجمع سكني على قطعة الأرض قيد النظر. يجب على المثمن اتخاذ القرار النهائي بشأن NEI بناءً على جميع المعلومات المتوفرة لديه.

خاتمة

تهدف هذه المقالة إلى تسليط الضوء على المشكلات التي يواجهها المثمنون العقاريون الممارسون عند تحديد NEI وتقديم بعض التوصيات النظرية والعملية. وبطبيعة الحال، هناك عدد من الاعتبارات المذكورة قابلة للنقاش. ومع ذلك، من المهم التحدث عنهم وعدم التكتم عليهم.

في سوق العقارات المتنامي اليوم، من المهم للغاية أن يكون هناك معيار فيدرالي لتقييم العقارات، كما ينص قانون MCO، "...للحد من حالات الاحتيال وسوء الاستخدام". المحاولات العديدة لإنشاء مثل هذا المعيار في بلدنا لم تؤد بعد إلى النجاح، وعلى حد علمي، لا يوجد حتى مسودة متفق عليها لمثل هذا المعيار.

إن الانتقال إلى التنظيم الذاتي الذي يحدث أمام أعيننا يجب أن يجبر المنظمات الإقليمية على التعامل مع هذه المشكلة عن كثب، ولكن لهذا من الضروري توحيد المتخصصين بطريقة أو بأخرى في مجال التقييم العقاري، والذين يوجد منهم ما يكفي في البلاد، ولكن فهي تقع في مختلف SROs والمدن.

الأدب

1. فريدمان د.، أوردواي ن. تحليل وتقييم العقارات المدرة للدخل. لكل. من الإنجليزية - م: "Delo LTD"، 1995. - 480 ص.
2. هاريسون جي. التقييم العقاري. درس تعليمي. لكل. من الانجليزية - م: ريو موسوبلوبربوليتيجرافيزداتا، 1994. - 231 ص.
3. كوروستيليف إس. أساسيات نظرية وممارسة التقييم العقاري. درس تعليمي. - م: أدب الأعمال الروسي، 1998. - 224 ص.
4. جرابوفي بي جي، كوروستيليف إس.بي. تقييم العقارات. الجزء 1. التثمين العقاري. درس تعليمي. - م: MGSU-ROOS، 2003. - 180 ص.
5. كوروستيليف إس.بي.، كونوشينكو إم.في. تقييم فعالية مشاريع الاستثمار والبناء باستخدام نظرية تسعير الخيارات. /مقالات عن النظرية الاقتصادية. مشاكل فعلية. الجزء الثاني. تحت التحرير العام لـ N.Yu. ياسكوفا. المركز الاستشاري MAGMU التابع للأكاديمية الروسية للإدارة العامة برئاسة رئيس الاتحاد الروسي، م: 2006، الصفحات من 52 إلى 94.
6. كوروستيليف إس. ، كونوشينكو إم.في. تطبيق نظرية تسعير الخيارات في تقييم العقارات والأعمال "مشاكل وآفاق تشكيل وتطوير مجمع البناء والإسكان والخدمات المجتمعية في روسيا" Coll. آر / موسكو ولاية يبني. الجامعة: MGSU، 2004، ص 28-32.
7. كونوشينكو إم. الأساس المنهجي لتحليل الكفاءة الاقتصادية لمشاريع الاستثمار والبناء مع مراعاة خصائصها الاختيارية. خلاصة الأطروحة لدرجة المرشح في العلوم الاقتصادية م: 2007.